Consulta 1
Buenos días, nuevamente les escribo para
consultarles, cómo proceder si la filtración originada en la UF superior,es
según la administración responsabilidad del propietario ( el dto está alquilado
) y que yo como afectada debo reclamar por los daños producidos al dueño y la
administración no tiene conocimiento de los datos de este propietario.No
debería la administración del consorcio tener los datos actualizados de todos
los propietarios?
Debo ocuparme de obtener esos datos en
el registro de la propiedad yo ,con los gatos que ese trámite implica?
Agradezco su asesoramiento.
Saludos Cordiales Norma
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 16
Buenos días
Dr, recurro a usted para consultarle cuales son los pasos a seguir ante no
respuesta de parte de la administración del consorcio del reclamo de mancha de
humedad y posterior goteo de agua en el techo del baño de mi departamento
causada por pérdida de agua de la Uf de arriba. Hace una
semana que me comuniqué por correo y telefónicamente con la administración, y
esta minimizó sin ver el daño la situación. El año pasado tuve el mismo
problema, el mismo daño con el mismo vecino y se logró en parte solucionar,
digo en parte porque llevo más de 10 meses reclamando la pintura del techo del
baño que se daño.
Hace un año
de la primera pérdida, y se reitera el problema ahora más agravado.
Agradezco su
pronta respuesta, no sé redactar carta documento con las palabras adecuadas.
Saludos
cordiales Norma
Respuesta:
Todo parece indicar, por lo que usted refiere, que se trata de una filtración
de alguna cañería que se encuentra en el piso superior al suyo. Entiendo que le
asiste razón al reclamar al consorcio y a la administración para que
procedan a reparar esa cañería y luego arreglen los techos de su departamento.
Respuesta: Reitero que, en principio, si
usted sufre filtraciones que provienen del piso superior lo más aconsejable es
empezar por intimar fehacientemente al consorcio por carta documento. Una vez
que haya respondido, de acuerdo con el tenor de esa respuesta, se verá el
camino a seguir.- Como Ud. comprenderá, no es posible redactar una carta en
ésta página.-
Consulta 2
GRACIAS por atender la consulta.
se inundo mi departamento y el de otros
propietarios por rotura de caño de central de agua.ESTO OCURRIO EL 20 DE JUNIO
(yo estaba internado por una operación de mi cadera desde el 19 de junio) el
piso de madera (parquet)se levanto en varios lugares la entrada de agua fue MUY
IMPORTANTE.
A LA FECHA DE HOY EL ADMINISTRADOR ME SIGUE
DICIENDO QUE HAY DINERO PARA
AFRONTAR LA REPARACION.
NO HAY DINERO PARA HACER LAS REPARACIONES
ESTO
DESDE JUNIO
FAVOR QUE PUEDO HACER PARA QUE ATIENDA
EL RECLAMO
SOY JUBILADO CON DISCAPACIDAD MOTRIZ PARCIAL.
MUCHAS GRACIAS Y OJALA ME PUEDA AYUDAR. LOURDES y HECTOR
Respuesta: La verdad es que el primer paso
debe ser la intimación fehaciente al consorcio y al administrador para que
reparen el piso dañado.- Una vez que les hayan respondido y de acuerdo con los
términos de la respuesta, se verá cuál es el mejor a seguir.-
Consulta 3
Doctor soy parte de un consorcio en Ciudadela
de 15 departamentos y 9 cocheras,la pregunta es:a)debemos tener la C.U.I.Ty
b)EI administrador debe colocar su C.U.I.T en el recibo.Gracias. Victor Julio
Respuesta: Deben tener una CUIT.- Y el
administrador también. Y estos datos (junto con el nombre completo de la
administración y su domicilio y su teléfono)
deben figurar en la liquidación de expensas.-
Consulta 4
Buen dìa Dr Awad: le consulto que
en mi edificio, hay en la parte posterior dos cocheras
al aire libre y luego un espacio con tierra , algunas plantas
que intenta ser un parquecito o jardìn. El jardinero va a
desmalezarlo, y de a poco va queriendo.
Pero las cocheras son ocupadas por un propietario del
frente y la otra la alquila el hijo
de ese propietario que es el administrador del
edificio; ellos el viernes pasado anunciaron que iban
a colocar una media sombra sobre las cocheras aduciendo que era
por el granizo, tormentas etc ( teniendo la
ventaja de una cochera cubierta). Cuando llego a mi
departamento que està en el 2do piso, contrafrente , me
encuentro con que la mediasombra me quita toda la visiòn del parque
trasero, para mi fundametal , ya que es un departamento chico y esa
visiòn junto al pequeño balcòn ( con plantas) , hace màs amigable
la vista hacia afuera. Yo protestè, el propietario, que se
hizo cargo de todo lo referente a materiales y
colocaciòn, dice que el hijo, administrador habìa hablado con
el Consejo ( creo que es el nombre de un grupo de
3 dueños). Finalmente fijaron una fecha para diciembre
( 11/12), y bueno, voy a concurrir a la asamblea, pero
quiero saber , si lo que ellos hicieron es lo correcto,
considerando que el propietario y el hijo, son los ùnicos
beneficiados, si que me afecte a mi la visiòn
desde mi balcòn debe ser tenida en cuenta en
este caso particular.
Bueno Dr le agradezco
tener este espacio para consulta y si Ud cree
conveniente harìa una consulta particular ( quiero defender lo
que comprè hace 1 año, con la vista original, y con el
entorno que tiene )
Iris
Respuesta: La verdad es que si la cochera es
descubierta no debería modificarse esa situación. Sobre todo si se perjudica la
vista a otro vecino.- Quizá lo mejor sería ver la posibilidad de cubrir ese
sector sin afectar la vista, o con materiales o de forma de no afectar la
vista.- Esto lo digo de forma general, la verdad es que estas cuestiones no
siempre pueden responderse con certeza pues tienen sus características y sus
matices.-
Consulta 5
En un edificio de 7 dtos. Tipo Ph con
reglamento de propiedad cortaron el gas mi pregunta es UNA DE las
unidades le dio la baja al gas y se puso todo electrico para no pagar el
arreglo que supongo saldra unos cuantos pesos
Puede hacer eso? Hay q realizar una
asamblea para q conste en actas?
Gracias espero vuestra respuesta Nelly
Respuesta: La verdad es que debe ser una
asamblea la que decida si el edificio va a seguir adelante con la provisión de
la instalación para gas natural.- No es posible que cada propietario resuelva
por su cuenta qué hacer.-
Consulta 6
Estimado Dr. Awad, soy propietaria de un
departamento en Lomas de Zamora Pcia. de Bs.As. a través de un boleto que
estaríamos por escriturar próximamente.
El propietario del edificio mantiene la gran
mayoría de los departamentos que varios tiene alquilados.
La administración dejo de pasar las expensas
desde el mes de junio del año 2017, argumentando que el dueño del edificio no
pagaba el impuesto municipal y usaban este método como medio de presión, los
propietarios donde me incluyo, mensualmente y mas reclamábamos esos pagos por
el importe que sea sin el municipal, no obtuvimos respuesta y las expensas
siguieron sin ser pasadas.
Ante la proximidad de la fecha de
escrituración se vieron en el apuro de cancelar las deudas de impuestos no
abonados, motivo por el cual pasaron todas las expensas juntas a valores
históricos, menos las de los gastos de setiembre y octubre que se vieron en la
necesidad de pasar el Municipal , Arba y Aysa con valores actualizados mas
intereses, por lo cual una expensa de $1200 paso a ser de $5492.
De ninguna manera me niego a pagar lo que me
corresponde por gastos e impuestos, pero no quisiera pagar los intereses
ocasionados por su demora, y después de haber insistido recurrentemente con el
pago mensual en tiempo y forma
Yo lo hable con el administrador quien
estaría de acuerdo en mi propuesta de no pago de intereses. De cualquier
manera el próximo miércoles tendríamos una reunión con el propietario del
edificio para plantearle esta inquietud.
Dr. Agradecería me instruya en una nota, o lo
que corresponda hacer, para que en caso de que el dueño este acuerdo y se
concrete mi propuesta tenga valor legal, no quisiera que mas adelante me lo
reclamen.
Si no fuera posible satisfacer mi consulta
por este medio, le agradecería me pueda aconsejar algún abogado que pueda
atender casos de la Pcia. de Bs.As.
Desde ya estoy muy agradecida por su
atención. Noemi Mirta
Respuesta: La verdad es que estas cuestiones
no pueden resolverse desde el reducido ámbito de conocimiento de una página de
consultas como ésta.- Es necesario tener a la vista las liquidaciones y sobre
todo el boleto y otro documento que hayan firmado ustedes.-
Consulta 7
Estimado Dr. Awad, mi nombre es Oscar y soy
administrador de 6 consorcios en la ciudad de Córdoba. La semana pasada se me
planteó un problemita con una consorcista, (propietaria y abogada ella) ,Ella
vive en un sexto piso y desde hace mas o menos un mes la vecina del piso de
abajo me trasmitió que del cielorraso de su baño le caí gotas de agua
provenientes del baño del sexto piso. Cuando hablo con la propietaria del sexto
piso me dice que busque un plomero y que se fije cual era el problema, El
sanitarista para detectar el problema rompió el piso del baño como unos
10 cerámicos y vio que los caños desagües de la bañera y el lavatorio tenían
una fisuras que por ahí filtraba el agua hacia el piso 5. Cuando le
comento a la propietaria del sexto piso donde estaba el problema me dice que le
diga al sanitarista que los arregle, y que le repare el piso por los cerámicos
que rompió. Cuando quisimos buscar los mismos cerámicos no encontramos el mismo
color ni tamaño, por lo que a pedido de la propietaria del 6 piso quiso que le
comprara otros cerámicos para que se reemplazara todo el piso del baño
para que no quedara el piso con parchaduras. Y ya que tenia que cambiar los
cerámicos eligió unos mas rugosos para que no se patinaran cuando salieran de
ducharse. Cabe acotar que estos cerámicos costaron un 40 % mas caros que los
otros tipo de los que tenían en el baño.Cuando pretendí que le pagara al
sanitarista me dijo que todos esos gatos debía absorberlos el Consorcio, que
ella vivió en un departamento en C.A.B.A. y que en estos casos era el consorcio
el que pagaba, que por la modificación del código civil vigente desde el
1/8/2015, ahora se usa la teoría que los edificios son considerados cubo de
aire y por lo tanto estos caños de su baño que se rompieron forma parte del
todo el edificio por lo que esos arreglos los debe soportar con los fondos el
Consorcio. Ahora Dr. si yo leo el Art.. 2.041 del C C y C dice Cosas y partes
necesariamente comunes entre otras: inc. f) las cañerías que conducen
fluidos o energía en toda su extensión, y cableados, hasta su ingreso en la
unidad funcional.....
Entonces la pregunta es: estos caños que
están por debajo de los pisos del baño que desaguan agua o líquidos desde la
bañera, lavatorio, bidet, e inodoro hacia el desagüe de la troncal de cloaca
que baja por todos los pisos del edificio Son comunes o propios de la unidad
funcional?, y cuando se dice que el edificio es un cubo de aire a que se
refiere?. Doctor Awad aguardo una pronta respuesta que me aclare esta situación
que se plantean en varios edificios, agradeciendo la deferencia puesta a la
presente y felicitarlo por su participación en el programa de Marcelo Bonelli
todos los sábados, programa al que soy asiduo oyente, aprovecho la oportunidad
para saludarlo muy atte.-
Cr. Oscar
Respuesta: Hola, dejando de lado muchas de
las manifestaciones de mi colega la propietaria, debo decirle que, en parte,
tiene razón. Desde la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación,
(Agosto de 2015), hay que estar a lo que establece el artículo 2041, inciso h)
de ese código: todas las cañerías que conducen fluídos (el agua lo es) son
comunes en toda su extensión.- En suma, aún cuando se trate de cañerías
ubicadas en el piso del baño de la unidad, son comunes.- Entonces, es el
Consorcio quien debe reparar la cañería y arreglar en piso inferior la
resultante dañosa de las filtraciones.- Si no se puede reponer el piso ( porque
ya no hay piezas para reponer lo que se rompió) deberá ejecutar el piso
entero.- Pero este nuevo piso debe ser de la misma clase que el que están
reponiendo, por lo que no estoy de acuerdo con que se compre algo más caro, con
otras características. En todo caso si la propietaria quiere eso (es decir algo
distinto o más caro), ella debe pagar la diferencia.- Aprovecho para decirle
que, en mi modesto entender, se han producido muchas e importantes
modificaciones en la propiedad horizontal luego del dictado del Código civil y
Comercial…-
Consulta 8
Estimado Dr
Mi consulta es la siguiente, en octubre/2017,
me encontraba en el exterior y una vecina me avisa vía wp, que de mi depto,
salía agua, que llegaba hasta la escalera, vivo en un piso 6 de un total de 9
piso y 2 deptos por piso.
Yo le habia dejado una llave a un familiar,
pero se encontraba enferma y nadie podia acercar la llave, hasta el edificio
Innumerables wp a la administradora que jamás
contestó, desde el exterior me comuniqué con el plomero del edificio, que no
tenía idea de lo que estaba sucediendo, hasta que una vecina, me contactó por
wp y todo el tiempo me manejé con ella.
Dí autorización a que llamaran a un
cerrajero, para abrir la puerta y colgadas en la cocina, había un juego de
llaves.
Para hacerlo breve, el cerrajero, no pudo
abrir una cerradura simple y la cambiaron.
Mi vecina entró junto con la administradora y
me empezó a mandarme fotos del agua que habia por todas partes.
Yo tenia un seguro combinado familiar, para
que se hiciera cargo del cambio de cerradura, alfombra que tuve que mandar a
limpiar y eso provocó daños en el piso de la cocina, que tuve que levantar por
que se habian aflojado en su gran mayoría y volver a colocarlos
El seguro dijo que "por haber sido
provocado por un caño de la columna de dasague (dicen que pisos más arriba se
encontraban en refacciones y tiran todo por las rejillas) hizo que en piso se
tapara y produjo, este desastre, el gasto debería hacerse cargo el consorcio
Sólo pude descontar de las expensas, ya que
la Administradora en todo momento y hasta ahora, dice No Corresponder, el
cambio de cerradura y la limpieza de la alfombra,pero el gasto más importante
que fue la reparación del piso, el año pasado fue de $ 5000, no logré que se
hicieran cargo, ya me había pedido, factura del albañil y se la dí y todo
estaba en regla.
La pregunta es "corresponde que el
consorcio se haga cargo del gasto??, ya que no fue por negligencia mia el
daño??
Desde ya muchas gracias y es un placer cada
vez que lo entrevistan por televisión y escucharlo por radio Mitre, a nosotros
los co-propietarios nos dás la oportunidad de conocer nuestros derechos, cuando
corresponden
Saludos y espero su respuesta Margarita
Respuesta: Entiendo que si el daño se produjo
porque se tapó o deterioró una cañería común, el consorcio debe hacer la
destapación y /o reparación.- Además debe reparar los daños que ocasionó la
inundación y las filtraciones.- Pero, en
su caso, los daños se han incrementado por la imposibilidad de ingresar a
tiempo en su unidad funcional. Me parece que deberían llegar a un acuerdo Usted
y el consorcio y asumir cada uno una parte de los daños.-
Consulta 9
Buenas tardes, soy María Esther xxxx, Capital
Federal. Hace xx años que vivo acá, estrené el edificio. Hace 5 años lo
refaccioné totalmente a nuevo, cambiando caños, etc.
En el 7º A, hay un cerramiento precario de
vidrio, que abarca parte de la terraza de ellos, construido sin autorización,
que siempre me trajo problemas de humedad, se mojan las paredes, con manchas,
se descascara la pintura del dormitorio principal, y mi balcón está destruído
por el agua que cae durante varios días después que deja de llover, que viene
del cerramiento de arriba.
Al año siguiente de haber hecho la refacción
en mi departamento, estos problemas se agudizaron hasta el día de hoy. Desde el
primer momento hablé con los dueños del 7º A reclamando, sin resultado alguno.
Enviamos con mi abogado dos cartas documentos, una al propietario y otra a la
Administración, que las tengo en mi poder porque fueron devueltas al remitente.
Hubo cambio de Administración, la actual es
xxx no viene al edificio a controlar
nada, no atiende los llamados telefónicos, ni contesta los whatsapp.
Quise proponer hacerme cargo de los arreglos
y que después me vayan reintegrando por expensas, pero es imposible comunicarse
con la Administración.
Le pido ayuda o que me derive a alguna
persona que intervenga a mi favor en este problema.
Desde ya muy agradecida y disculpe las
molestias,
María Esther
Respuesta: NO es molestia!.- La página está
para resolver, hasta donde se puede, las consultas que nos formulan.- Muchas personas
se han acostumbrado a comunicarse por wp pero una cosa es hablar con los amigos
y familiares y otra pretender que el administrador responda.- Creo que si tiene
daños derivados de filtraciones, lo mejor será intimar en principio al
consorcio, en forma fehaciente, por carta documento.- Una vez que le respondan
y de acuerdo a los términos de la respuesta, se verá cómo seguir.-
Consulta 10
Consulta 10
ESTIMADO
DR. AWAD MUY AGRADECIDO POR ATENCION PRESTADA TELEFONICAMENTE
MI
CONSUTA OBEDECE ARAIZ QUE EN MI BALCON PARTE EXTERIOR VENTANAL SE HA OXIDADO Y
PENETRO AGUA SOBRE MI LIVING POR LA BASE DEL VENTANAL EXTERIOR Y QUISIERA SABER
SI CORRESPONDE ARREGLAR EL CONSORCIO O CORRE POR MI CUENTA
EN
EL REGLAMENTO DICE UN ARTICULO QUE CADA PROPIETARIO DEBE ATENDER DE SU PECULIO
MANTENIMIENTO INTERNO DE SU PROPIEDAD
LA
ADMINISTRADORA INFORMA QUE EL BALCON NO ES PARTE COMUN
MUCHAS
GRACIAS POR SU RESPUESTA
P/D
SIEMPRE LO ESCUCHO POR RTADIO LOS SABADOS Y VEO POR TV
FELICES
FIESTAS MARIO ANGEL
Respuesta En principio, me gustaría saber, ya que no queda claro en la consulta, si el problema se localiza en el balcón ( la estructura de balcón sí es una parte común del edificio, conforme el artículo 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación) o, como parece desprenderse de la primera parte de la consulta, se trata de la carpintería ( ventanas, marcos, perfiles, etc.) .-
Buenas tardes Dr. Mi nombre es Agustina y vivo en una PB hace 10 años. ]
ResponderBorrarMi consulta es la siguiente, desde el mes de Julio de 2018, se inunda mi cocina sistemáticamente con espuma proveniente de una rejilla del lavadero. Hice el reclamo al consorcio, vinieron de destapaciones y plomería, y enviaron una carta a los vecinos para que chequearan si el jabón utilizado era el correcto. Ya pasaron más de 6 meses y el problema no se resolvió. El departamento se esta arruinando, yo me estoy volviendo loca, y del consorcio me dicen que no ellos no pueden hacer más nada. ¿Cómo debería proceder para que el administrador/consorcio tome el tema con seriedad?
Quedo a la espera de su respuesta,
Le agradezco de antemano,
Agustina
Buenas tardes Dr. Mi nombre es Omar y vivo en la CABA, mi consulta es la siguiente: acabo de comprar hace unos meses un depto. en PH. El edificio cuenta con la terraza subdividida en unidades complementarias de 4 UF. El total de las UF son 10, una que se ubica en la terraza completamente y otras 5 que no tienen parte de la terraza, pues no hay terraza de uso común. Lamentablemente, el adm. de consorcio lo removimos y estamos haciendo los primeros pasos con otros y estamos en la puja de si esas terrazas subdivididas (unidades complementarias) deben ser mantenidas (y pagar las reparaciones por las filtraciones que generen por falta de mantenimiento o mal uso) por sus respectivos dueños o por todo el consorcio. Aclaro que la subdivisión de la terraza está en el Reglamento de copropiedad y en los planos. Con el nuevo CCyC hay mucha desinformación al respecto. Muchas gracias. Omar.-
ResponderBorrarBuenas tardes Dr. mi nombre es Luis, vivo en CABA y quisiera preguntarle lo siguiente: la conexión de gas entre el medidor y mi unidad tiene una pequeña fuga. Esta reparación será pagada por el consorcio. Pero adicionalmente, la pérdida trajo aun aumento muy grande en los m3 que Metrogas me viene cobrando (mi consumo + la pérdida). Mi pregunta concreta es: esos aumento en los m3 de más por la pérdida tienen que ser pagados por el consorcio? Muchas gracias
ResponderBorrarLuis
Hola buen dia Dr.Awad! Yo vivo en deprto de Palermo CABA, tengo problemas de filtraciones de caños de bañó deprto de dentista de piso arriba en mi placar hace mucho meses , descubrí 19 noviembre
ResponderBorrar2018. Ya en mismo dia escribi mail, llame al Administradora abogada . Vino plomero... y no hay ninguno areglo de arriba. Administradora en la reunión de consorcio dijo : entre 2 partes- particulares. No intervino para areglar. Yo pedi ayuda en el Ministerio de Justicia para 18.12.18. Y personalmente le entregué carta de invitación .... ya en momento me avisó que no va asistir. La Fiscalia me cierro caso tambien denuncie por filtraciones y ruidos molestos de compresor misma gente dentista inquilino. Me tae mucho daños y no tengo forma con ningun organismo que me ayuda. Tambien ya pedí apoyo de una abogada particular para mandar una carta documento al Administración , consorcio, dueño de departamento . Por ahora ella decidio solo hacer llamadas talefonicas... Pero cosas no avanzan y yo tengo que meses vivir en otro lado si no ya llegando a la asma por olores tóxicos de techo de placar, que esta al lado de la cama. Perdon por mi expresiones , soy de origen ruso. Gracias por su atencion. Me gustaria tener una consulta particular tambien. LYUDMILA Brovko
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ResponderBorrarmayocareclinic@gmail.com
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Buenas noches doctor el administrador me envio una c.d para intimarme para abonar totalidad de la deuda, me amenaza con juicio ejecutivo y que abone el toral en 48hs sin haberme ofrecido plan de pagos oreviamente.Otros co sorcistas deben hasta el triple de mi importe y no lo intiman y hace años que deben.Por ultimo la carta documento la recibio el encargado escorrecto? Se puede intimar a un solo deudor y los que mas deben no?tengo que abonar el total o puedo responder la carta proponiendo varias cuotas?.Muchas gracias
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