Consulta 1
Buenas tardes, mi consulta
Dr. es para que me diga si es posible llevar a cabo lo que se me ocurrió.
Hace casi un año q cortaron
el gas y posiblemente lo restituyan porque ya los trabajos están
terminados. Ese gas afecta a calefacción y agua caliente.
El problema viene ahora con
las cocinas. Aparentemente el costo es muy elevado, tardarian mucho porque
irian de a poco...son casi 90 dptos así que imagínese.
Yo quiero poner cocina
electrica...y ahí viene mi consulta...como sale más económico propongo que el
consorcio me cambie los cables y me compre una cocina. Yo pagaría la cuota
extra que van a poner para solventar los gastos.
La otra propuesta es que me
hago cargo de cambiar los cables y comprar la cocina, pero no pago la cuota
extra. Pregunto...es viable plantear esto.? Por supuesto que todo por escrito
con firmas de la administradora y consejo de administración.
Desde ya muy agradecida por
su respuesta. Lo saludo
atte Ana
Maria
Respuesta: La verdad es que
si el consorcio decide llevar adelante la obra de cambio de las cañerías de
alimentación a cada unidad, y teniendo en cuenta que van a tener agua caliente
y calefacción no veo posible llegar a un acuerdo de este tipo.- Los cables que
conducen la energía eléctrica son comunes hasta el ingreso a su departamento,
por lo que no corresponde que Usted asuma el costo de esa instalación.-
Consulta 2
Estimado Dr. Awad, mucho
agradeceré que pueda ayudarme con esta consulta:
El encargado de nuestro
edificio con 34 años de antigüedad reclama 41 días de
vacaciones basándose en una norma de la época de Alfonsín o Menen
(no sabe precisar) que le otorgaba, según él, días de vacaciones por trabajar
sábados y domingos.
No acepta ninguna
negociación habiéndose realizado tres mediaciones a las que asistió acompañado
por un representante del gremio y en las cuales alegó que le fueron
dadas durante años por una administración anterior, siendo que los sábados y
domingos trabajados fueron pagados como horas extras.
1) ¿Existe
o existió alguna ley que avale otorgar días de vacaciones por trabajar sábados
y domingos ?
2) ¿Ese
excedente de días de vacaciones puede ser considerado un “derecho adquirido?
Agradeciendo mucho su
atención, lo saludo muy cordialmente Matilde
Respuesta: En general no es
posible responder consultas concretas
que involucran temas tan delicados como los que se presentan en la relación
laboral.- Hay que ser muy preciso para responder y es necesario contar con más
información.- De todas formas, sí puedo responder que las vacaciones (su
extensión) se vinculan con la antigüedad en el puesto.- Pero si como
usted refiere el trabajador alega que ya el consorcio le reconocía más días de
vacaciones, reitero, no es posible responder.-
Consulta 3
Dr. Awad,
mi consulta es la
siguiente: se cambio de administración en el año 2015, y esta un señor que
ingreso a la administración, con un consorcio de $ 50.000 de deudores morosos,
y un solo juicio, pasaron los 3 años ahora hay dos juicios y casi un
millón de pesos en deuda por morosos ( $ 1.000.000-)
En la asamblea siempre se
las ingenia para salir favorecido, el año pasado aplico el art 2060 y como de
90' unidades solo van 15 /18 personas, envío la circular que dice el Cod.cy c.
art. 2060, la circular llego a su escritorio nunca tuvimos nosotros posibilidad
de verla y cuando le pido el escrutinio, ridículamente me envía y había perdido
por 4 votos, pero cuando me envío eso ya había pasado 4 meses, considere que
estaba vencido el tiempo por ley para denunciarlo por ese fraude., el año
pasado no llamo a asamblea, ahora luego de tanto enviar mail por los desastres
que hacia, ejemplo acreditar pago a una unidad que esta en juicio y no paga, el
acreditaba pagos, etc etc. entonces se envío una auditoria, Pero el consejo ni
me quiere dar el nombre del auditor menos el teléfono , es todo muy complicado
, pero un simple dpto de parque centenario de 50 m2, que en el 2015 ante de
su gestion pagaba $ 700- hoy día $ 3800- , ya se que son 3 años, que hubo
aumentos, que la inflacion,
etc. etc. pero comparado con otro depto misma zona, niviel de 3
ascensores, dos porteros , hoy se paga 1500- contra los 3800
.....¿???? Temo que compre al auditor y se siga quedando....... todo es posible
en esta Argentina, espero su respuesta, muchas gracias lucia
Respuesta: Hay una cumulo
de irregularidades en esa gestión, parece por lo que Usted refiere.- Lo mejor
será (si se trata de un edificio en CABA) denunciarlo por ante el Registro
Público de Administradores.-
Consulta 4
Estimado Dr Awad.
Podria responderme esta
consulta?
Compre un depto cuyos
planos aun no estan aprobados.
El problema es que son 4
pisos. Los 4 deptos del frente tienen iguales dimensiones, salvo que el piso 4
le han adjudicado en propiedad exclusiva la terraza encima de el, a la cual se
accede por escalera comun, y paga el mismo porcentual de expensas que el resto
de los pisos.
Es eso legal, el arquitecto
dice que en su caso solo debe abonar por la terraza el 3 % del total de m2 (en
realidad ocupa toda la superf. del depto de abajo) Gracias, sld cordialmente.
Monica
Respuesta: Si bien, en
principio, puede decirse que los porcentuales fiscales de las unidades no
incluyen las superficies descubiertas;
estas preguntas no pueden resolverse sin una consulta personalizada,
analizando documentación, planos, reglamento de propiedad.-
Consulta 5
Estimado Dr. Awad:
Mi nombre es Ana María, y
mi consulta es sobre mi departamento y la administración de consorcio. No se
como actuar para reparar el daño que causo la filtración de agua de una de las
paredes de mi cocina yo al detectarla inmediatamente llame al consorcio para
que envíe a alguien a detener la entrada de agua y después de varias llamadas
donde las contestaciones solo demoraban detener el agua que
atravesaba parte de la alacena y bajo mesada. Después de tanta insistencia y
angustia de mi parte por la perdida del mueble, el cuarto día vino un plomero y
en 3 horas soluciono el problema y no filtra mas agua.
Hoy mi problema es
dentro de mi departamento y el administrador muestra indiferencia y excusas ,
llego a decirme que el mueble se puede usar y en la próxima reunión se decidirá
si corresponde hacerse cargo del mueble de cocina.
Pregunto si puedo hacer
algo para que reconozcan el daño que ocasionaron por no actuar en su debido
tiempo y asuman el gasto de la reparación o al menos de una parte
del arreglo y si puedo yo comenzar por ejemplo a retirar ese mueble húmedo para
que seque mejor la pared y reducir la humedad del ambiente, me encuentro
angustiada porque no se como actuar siempre que llame al consorcio previo envié
un mail y al administrador le preguntaba si le llego mi mail y este contestaba
que no lee los mail.
Agradezco y confío en su
consejo por el gran prestigio de su nombre y conocimientos en el tema de
consorcios. Saludos cordiales
. Ana
Maria
Respuesta: Si la filtración
de una cañería común afectó los muebles de la cocina ( u otros objeto) el
consorcio debe pagar por ello.-
Consulta 6
soy Lydia xxxx último piso.
Consulté al administrador para colocar los aires acondicionados del lado de
adentro del muro perimetral y no del lado de afuera ,siendo el
último piso Es más seguro, sobre mensulas y terraza ocupada por jaulas para
colgar la ropa que nadie usa, no se transita. Pido consulta al administrador
del edificio y me dice" si no interfiere el paso de nadie aunque es
espacio común no creo que moleste a nadie" No me lo prohibe ni propone
consulta con consorcistas. Además colocados del lado de adentro del muro
perimetral de la terraza. Dos consorcistas arman escándalo luego de colocados y
el administrador acorralado y con temor a ser despedido ( por otros errores y
distracciones que cometió) me avisa que me va a tener que intimar "Yo le
dije que es ilegal" alega, no dice esa palabra y no dice no los coloque,
NO dice es ilegal dice "Si no está molestando el paso no tendría que haber
problemas.
Vino a decirme que me va a
tener que intimar (para que no lo despidan por todos los otros
problemas. No tiene coherencia es ilegal pero si no obstruye el paso está bien.
Tampoco hay que consultar al consorcio , me da el okey. Ahora me va a intimidar
Cómo respondo salvo con los argumentos expuestos
Respuesta: La verdad es que
no creo que usted pueda probar que él le dio “esa autorización” Y, aún así, deberá colocarlos donde
corresponde de acuerdo a la reglamentación.- le sugiero que consulte con un
arquitecto o ingeniero.- Hay leyes en CABA que regulan la instalación de estos
equipos.-
Consulta 7
Buenas tardes, por favor
quisiera saber si un administrador está obligado a llamar a reunión de
consorcio y con que frecuencia, porque me mudé a un edificio donde el Consejo
de administración está integrado por 3 Sras mayores que no tienen mail ni WA y
el administrador hace 4 años que no llama a reunión, por lo que los
propietarios deben acatar sus decisiones sin ser avisados previamente, puesto
que tampoco nos notifica.
Desde ya muchas gracias.
Saludos. Lic. Teresita
Respuesta: Salvo que el
reglamento de propiedad de su edificio disponga lo contrario, el administrador
debe llamar a asamblea por lo menos una vez al año, para que se le apruebe la
gestión.- Y si se trata de un edificio en CABA lo seguramente deberá llamar
para que se le renueve su nombramiento como administrador.-
Consulta 8
Me dirijo a Uds para
realizarles la siguiente consulta:
Habitamos un edificio de
más de 40 años.
El mismo está administrado
por un consejo de propietarios
Recientemente han
surgido varios problemas por daños en las cañerías.
De acuerdo a lo que
interpretamos, el reglamento de copropiedad del edificio determina que el
consorcio se hace responsable de la reparación de los caños maestros de
alimentación de cada departamento.
Quedan a ser reparados por
cada copropietario los caños de distribución interna en el perímetro de cada
unidad.
El problema surge con el
propietario de una unidad del primer piso.
Recientemente se le han
roto los caños de distribución de agua fría y caliente de la unidad.
Dicha rotura afectó
seriamente la unidad de cocheras ubicada en la planta baja provocando
inundaciones graves en la misma.
Ante reiterados pedidos al
propietario para que procediera al arreglo, ( la unidad está alquilada ), este
se negó sistemáticamente aduciendo que debía arreglarlos en consorcio.
Dada la gravedad del
problema el consejo de administración decidió arreglar parte del problema. Se
solucionó la pérdida de agua caliente, no así la de agua fría, quedando la
unidad sin servicio de agua fría.
El cargo del arreglo
parcial sumó cerca de $ 30.000.-
Como el propietario por
medio de un administrador que le administra la propiedad queremos saber si es
correcto que ese gasto se lo imputemos en el rubro expensas extraordinarias a
la unidad y ante la posibilidad que no lo abone cobrarle intereses y de acuerdo
al monto que se acumule solicitar el cobro de la deuda por vía judicial.
A continuación transcribo
literalmente la cláusula del Reglamento de Copropiedad vigente:
“REGLAMENTO DEL CONSORCIO –xxx
. Artículo Cuarto – ( AO217909 y AO217910 )
a)
b)
c) Toda reparación de
cañerías del perímetro de cada unidad será soportada por el respectivo
copropietario, como también los daños que tal avería hubiera producido en las
paredes, techos, cielorrasos, etc,etc de las unidades vecinas. El arreglo de
las cañerías maestras ( ver ART 2041 CC&C ) de las unidades en las partes
que se hallen embutidas en las paredes, pisos o entrepisos será soportadas por
el CONSORCIO, salvo que se comprobara la culpa o negligencia de alguno de los
copropietarios, en cuyo caso las reparaciones correrán por cuenta del mismo,
debiendo entenderse por cañerías maestras : a) agua caliente y fría o ramales
de alimentación hacia la llave de paso exclusivo; b) desagues desde la cañería
principal exterior hasta la conexión inclusive de toda boca de desague, regilla
de piso, piletas de patio, etc,etc. Todo propietario está obligado a denunciar
de inmediato al Administrador cualquier desperfecto que se presente dentro de
su unidad que pudiera ocasionar, de no repararse a tiempo, perjuicio a otras
unidades o a la propiedad en general. Cada propietario se obliga a ejecutar de
inmediato en su unidad las reparaciones cuya omisión pueda ocasionar daños y/o
inconvenientes a los demás copropietarios. Siendo responsable del
incumplimiento de esta obligación.
Antes de iniciar en su
unidad reparaciones o reformas de cualquier naturaleza, el propietario deberá
requerir, previamente, la correspondiente autorización al Administrador.”.
Sin otro particular,
atte Carlos
Respuesta: la solución la
da el artículo 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación, al disponer que
las cañerías que conducen fluídos son comunes en toda su extensión.- De esta
forma, sean de alimentación o de desagüe las cañerías son todas comunes y las
arregla el consorcio.-
Consulta 9
Buenas. quería saber algo :
la medianera del edificio donde vivo tiene rajaduras , por ende tengo humedad
en la pieza.. a quién le corresponde hacer el arreglo de la misma? Muchas gracias
por la respuesta Hernan
Respuesta: La medianera es
un muro de dominio común que debe ser reparado y mantenido en bunas
condiciones por el consorcio.-
Consulta 10
Estimado Dr.Awad: Lo
consulto en referencia a la instalación del servicio de cable e internet en mi
departamento del cual soy propietaria desde noviembre de 2017.
El edificio es nuevo y la
constructora conserva aún unos cuantos departamentos que alquila, por lo cual
es imposible realizar cualquier modificación aún cuando sus
decisiones perjudiquen a los pocos copropietarios e inclusive a los inquilinos.
Como adelantaba, decidí
pedir el servicio de cable e internet para lo cual consulté a los servicios más
conocidos a finales de junio de este año.
En el caso de Cablevisión y
Fibertel,ellos me pedían el pago de lo que restaba del mes de junio, y además
los meses de julio y agosto todo por adelantado.
La tarifa que me pasaron
era $ 1660 por mes por un servicio de internet de 25 megas.
Además exigían el pago por
la instalación ($ 500).
Al comparar el valor
exigido, enseguida me percaté que algo andaba mal.Ya que yo estoy pagando en
otro domicilio ese mismo importe por 50 megas y con dos bocas de tv y no de una
como en este caso.
Inmediatamente averigüé en
la empresa Telecentro donde me ofrecieron por 30 megas un valor de $ 1356 por
mes. Además me bonificaban la instalación, y los 2 primeros meses: agosto y
septiembre. Con lo cual comenzaba a pagar en octubre.
Así fue que contraté este
servicio .
Cuál fue sorpresa cuando
habiéndose presentado personal de la empresa Telecentro el 1 de agosto, me
dicen que no podrían instalar el servicio ya que la constructora había hecho un
convenio con Cablevisión por lo cual ellos sólo podrían realizar la
instalación, si era autorizados por la Administración xxx ,que son
los mismos dueños que la constructora xxx
En ese momento me percaté
el por qué del abuso en los valores de la instalación del servicio. Éramos
rehenes de esa empresa.
Por eso mismo me cobraban
en este domicilio valores no sólo superiores a los de la otra empresa, sino
inclusive superiores a los valores que ellos mismos me cobran a mí misma en
otro domicilio donde puedo elegir a quién contratar.
Por supuesto estoy
intentando conseguir desde finales de junio la autorización de la
Administración xxxz para poder instalar el servicio que yo decida .E inclusive
he intentado comunicarme por mail y por WhatsApp con el sr Marceloxxx ,
ejecutivo de Cablevisión ,con quien han negociado la exclusividad.
Pero no obtuve respuesta.
Dr.Awad, necesito saber
cuáles son mis derechos .Y si puede la empresa obligarme a contratar en
condiciones tan comprobadamente abusivas.
Cordialmente Roxana
xxx
Respuesta: Se trata de una
consulta que no se puede resolver desde este página , en dos o tres
líneas.-
Consulta 11
Estimado DR.
La consulta es que pasos se
deberian seguir, sobre una falta de
respuesta de la
Administracion ante reclamos por:
humedad en distintas
paredes de la unidad y rajadura en pared del
Dormitorio que es lindera
con la unidad contigua del mismo piso ( osea
que es una pared de uso
comun entiendo). Desde ya agrdezco su orientacion. Saludos. Carlos xxx
Respuesta: Primero:
descontando que, como usted refiere es seguro que hay filtraciones que
provienen de cosas comunes, hay que
intimar fehacientemente al Consorcio y a su administración la reparación,
dándole un plazo razonable que para reparen lo que haya que reparar.- Si ello
no da resultado, habrá que iniciar una mediación.- Por último, un proceso
judicial.-
Consulta 12
Estimado Dr.AWAD.
En mi consorcio ocurre un
hecho respecto del cual deseo su consejo sobre cómo lo podemos resolver. En el
patio de un dpto.suelen (aparentemente), caer objetos (papeles, colillas etc.)
Su propietario heredó la
propiedad de sus padres y no vive allí. Al no limpiar el patio, se tapa la
rejilla, y como consecuencia de ello, cuando se acumula agua, cae en la zona de
cocheras, perjudicando a los autos estacionados en ese sector.
Cuando se le pidió que
limpie "su" patio, contestó que se lo limpie el Consorcio, dado que
EL no es culpable.
Aparentemente, presta a un
conocido su unidad, a cambio de que " esta persona" se haga cargo de
los gastos (expensas, etc)
Si EL o LOS ocupantes,
desaparecen por viajes, o por otros motivos, seguirán aumentando los
problemas, y los daños.
Dr. ¿ Qué medida debe tomar
el Consorcio ante esta situación?
Desde ya muchas gracias por
su gentileza.
LORENA xx Y MARGARITA xx
Respuesta: Hay dos
problemas, uno lo que cae en el patio.- Otro que no limpian el patio.-Si está
claro que sólo tapa la rejilla lo que cae de pisos superiores (o sea no hay
hojas, plantas ni otra cosa en el patio), el consorcio está en un problema.- Habrá que pensar en la forma de colocar alguna reja o cubierta de seguridad para
evitarlo.-
