Respuestas del Dr. Awad a sus consultas

Consulta 1
Estimado Dr Awad,
Le escribo porque quiero saber cómo se impugna una asamblea. Sucede que fue convocada en caràcter de extraordinaria y con una semana de anticipación, razón por la cual, no pude asistir.
Asimismo, en la fecha ha transcurrido un mes de realizada la misma y no he recibido el acta correspondiente
Cabe aclarar que uno de los puntos a tratar afectaba a mi departamento, el cual se inunda cada vez que llueve muy fuerte, Dicho problema se soluciona con una obra comun, en el pasillo --tam bien común-- de mi PH, que mis vecinos se niegan a realizar con el argumento de que mi departamento "siempre se inundo".
La administración me ignora a pesar de mis reclamos via e mail y también realizados personalmente (a propósito, puedo hacer algo con este tema, también) Grcs por su respuesta Victoria


Respuesta: Primero hay que saber porqué se quiere impugnar, qué ha sucedido y qué entiende Ud. que debió ocurrir. Sin perjuicio de ello, si su departamento se inunda y la solución es responsabilidad del consorcio, hay que intimar por carta documento, no esperar a ver qué pasó en la asamblea.


Consulta 2
Estimado Dr. Awad.
Mi consulta es la siguiente:
Un propietario tiene una deuda considerable por falta de pago de expensas. Acerca cifras inferiores al monto adeudado "a cuenta" del mismo. Esa aceptación "a cuenta," puede impedir el inicio del juicio por mora?
Agradezceré su respuesta Atte. Susana


Respuesta: No, el pago a cuenta no impide la promoción del juicio.


Consulta 3
Estimados necesitaríamos saber si existe un listado de Administradores
de consorcios que administren propiedades de 7 departamentos, sin
ascensor y sin portero, nada más que con personal de limpieza tres veces
por semana, que sean responsables y honestos, porque la administración
desea cambiar el que tenemos. Espero sepan disculpar molestarlos, pero
como lo escuhamos en la radio, me decidí a escribirle. Espero vuestras
sugerencias, muchas gracias, saludos cordiales María Cristina


Respuesta: Gracias por escucharnos, en todo caso póngase en contacto con nosotros al 4982-2024 y 3526-4008.-


Consulta 4
buen dia : la consulta se refiere a que en la pared de mi casa que linda o seria la pared medianera que da a la casa de mi vecino en forma lateral,se esta produciendo una filtración de humedad la cual hace un mes fue informado al propietario y desde ese momento el vecino no soluciona esta filtración aduciendo que es problema de un caño que pasa por mi casa y no es asi ya que los planes no indican eso.Igualmente es una filtración que coincide con la ubicación del baño del vecino en un primer piso.
Que pasos tendria que seguir? Uds disponen de asesoramiento legales ? Muchas Gracias Claudio


Respuesta: Primero debe aclararse si lo que ocurre se verifica dentro del mismo edificio o si la filtración proviene del inmueble lindero.-


Consulta 5
perdon, ahi va la aclaracion: resulta que mes por medio, veo un aumento en los honorarios de administracion, me llama la atencion, que simplemente da vuelta los digitos de la anterior liquidacion, ej: mes pasado: $ 2572, este mes: $ 2752, esto se fue repitiendo a lo largo del año 2013. Le hice la consulta a la administradora, que tambien es propietaria, y muy ofuscada, me dijo que fue un error, que solo tipeo mal... tambien le recorde, que ya habia pasado lo mismo otras veces, y se molesto, empezo a gritar, y a decirme que pensara lo que quisiera.... error o no, mes por medio se sube los honorarios en mas o menos $ 200.
En ese momento le digo, porque se aumenta sin consultar o estar autorizada por asamblea de propietarios? y me respondio que esta escrito en el reglamento de copropiedad, donde dice "El administrador y representante legal percibirá como retribución por sus servicios, los honorarios que resulten de la aplicación del arancel de la Cámara Argentina, de la Propiedad Horizontal".
Entonces ella solo se fija lo que indica esa entidad y resuelve el aumento... quisiera saber si se puede hacer o no? y si esta obligada a llamar a asamblea para dichos aumento?, y en el caso de que no pueda hacerlo sin consultar, cuales son los pasos a seguir para el reclamo de esos aumentos o lo que sea necesario hacer para que no vuelva a suceder....
Le cuento que es un edificio de la localidad de moron, con servicios comunes "C" un encargado, un ascensor, 24 UF, 5 locales y la vivienda del encargado. Este mes, Noviembre 2013, honorarios de administracion $ 2752. mes anterior $ $2572.
Desde ya muchas gracias. Sr. Christian


Respuesta: Tratándose de un edificio fuera del ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, hay que estar a lo que determine el reglamento, para ello debe llamar a asamblea ordinaria una vez al año para rendir cuentas , proponer que el consorcio le pague lo que establece la Cámara y el consorcio decidir.-


Consulta 6
Estimado Doctor:
Vivo en un edificio antiguo de 6 pisos y actualmente se está construyendo un quincho con parrilla en la terraza. La convivencia es muy buena hasta ahora entre todos los vecinos; dado que somos familias de diferentes edades y algunas con muchos integrantes; quisiera saber si existe un reglamento para el uso de ese quincho ya que en el reglamento actual de copropiedad no existe nada al respecto-
Creo que sería bueno que todos los copropietarios nos manejáramos con un reglamento para evitar discordias futuras.
Lo saludo atte. Gracias Ana


Respuesta: Si tiene un sector de aprovechamiento y goce común, como el quincho con parrilla, es imprescindible que entre Uds. redacten un reglamento de uso del mismo, y lo voten en ásamblea.-


Consulta 7
Buenos días Dr. Awad.
Mi consulta es la siguiente:
El Gobierno de la Ciudad, en 2008, había indicado unos arreglos en el edificio bajo apercibimiento de multa. El Administrador nunca lo informó al Consorcio. Ahora en la liquidación de expensas de Noviembre/2013 aparece como que pagó la multa de $ 5000.- y de esto nada sabía el Consorcio. El administrador dice que él no se hace cargo.
Se puede denunciar al administrador por esto? cómo y donde? y quien la realiza?
Además se aumenta los honorarios por su cuenta y nos dice que es sugerido por la CAPH y AI, pero no hace Asamblea para eso. Es correcto?
Le agradecería mucho si me contestara por esta vía, para poder proceder rápidamente. Muchas gracias por su atención Saludos Cordiales Haydee


Respuesta: Si el Administrador no comunicó al consorcio la necesidad de las reparaciones y la multa, puede ser denunciado por ante el Registro Público de Administradores. También es una falta grave aumentarse los honorarios sin llamar a asamblea, por lo que se puede agregar ello a la denuncia. Sin perjuicio de todo esto, lo mejor será removerlo, porque está perjudicando al consorcio.-


Consulta 8
Buen Dia, Dr: El administrador incluye en las liquidaciones :
Honorarios de una persona que le liquida las cargas sociales de los encargados.
Honorarios de un abogado para redactarle las cartas documento que debe enviar en respuesta a las que yo le envío intimándole a exhibir libros, impugnar sus liquidaciones, etc.
Es correcto o debe ser impugnado.
Puedo denunciar tal práctica ante Reg Adm Consorcios CABA ?
Gracias Oscar


Respuesta: El administrador no tiene porqué saber responder cartas documento, por lo que resulta adecuado que busque asesoramiento. En cuanto a la liquidación de sueldos, etc. en general es una suma que se pacta aparte de los honorarios y ello se acuerda en el momento de elección del administrador.-


Consulta 9
Alquilo un departamento y pago expensas comunes (el propietario paga las extras). Ahora hay que pagarle el aguinaldo al encargado y el la liquidacion de la administracion aparece como gasto extra. El problema es que el propietario se niega a pagarlo y dice que le corresponde al inquilino. ¿es eso cierto? ¿tengo que pagarlo yo aunque el propio consorcio lo especifica como gasto extra en expensas? Muchas gracias. Espero su respuesta.Cristina


Respuesta: La verdad es que el aguinaldo es un gasto corriente u ordinario.-


Consulta 10
Buenos dias Sr. Awad.
Le escribo porque hace 9 meses compre un depto que al dia de hoy sigue sin final de obra, sigue con luz de obra el edificio. El dia 20/12 vamos a tener una asamblea para establecer el reglamento interno entre otros temas. Desde que me mude la administracion nos cobra expensas. Hay una puerta de emergencia que tenia una cerradura importada y nunca nos fue entregada la llave. La solucion de la administracion fue cambiar la cerradura y hacer copias de las llaves y este gasto aparecio en las expensas de este mes.
Mi consulta es si debemos o no abonar este gasto los propietarios?. Ya que es un edificio sin final de obra? Muchas gracias Saludos Marcela


Respuesta: Sin perjuicio de que no haya final de obra, en general cuando se da la posesión al comprador para que pueda habitar el departamento, aparece la consecuente obligación de pagar los gastos que se generan por el uso de las cosas comunes en el edificio (este es un principio general, pero lógicamente, hay que verlo en cada caso).-.-


Consulta 11
Estimado Dr. Awad
Mi consulta es la siguiente, tengo un juicio recientemente iniciado por una deuda en concepto de expensas. Mi interes es regularizar la deuda, le hice una propuesta de pago al administrador y le transmiti mis intenciones de pago voluntario, a fin de que convoque asamblea para tratar este tema, y se trate sobre la posibilidad de realizar una quita parcial de intereses punitorios, al cual fue negado por el mismo alegando que los copropietarios se encuentran molestos y no iban aceptar
En el dia de la fecha tuve conversando con uno de los miembros del consejo, y se mostro muy interesado en dialogar y llegar a un acuerdo con los copropietarios, los mismos parecen muy disconformes con el administrador, a tal efecto de acordar la destitucion del mismo.
Mi consulta es: en caso de llegar a un acuerdo con los copropietarios, y accedan a una quita de intereses.
Seria conveniente realizar pago ante el juzgado correspondiente o bien hay posibilidades de acordar con los coprpietarios el retiro de la demanda, y conciliar directamente con ellos, le comento que todavia no recibi el mandamiento, pero lei el expediente y el juzgado me solicita el pago de capital mas el 30% de intereses punitorios.
P.d: Le informo que el administrador no renovo su registro de inscrpcion, para poder llevar a cabo su labor correspondiente. Muchas gracias. Atte, Javier


Respuesta: Sin perjuicio de considerar que, en mi opinión, el administrador no debe ni puede perdonar o condonar intereses en una deuda de expensas, que el consejo de administración no tiene capacidad para decidir nada de estos temas, y que no es aconsejable que en una asamblea se decida reducir deuda; la cuestión no puede analizarse desde el reducido ámbito de conocimiento de una página de consultas: hay un juicio iniciado, se trata de una cuestión seria.-


Consulta 12
Desde ya muchas gracias por la pronta respuesta dr.- pero hasta la fecha la administracion de mi edificio no me ha respondido. Tendre que enviar una carta documento para que me respondan? O se realiza la denuncia en algun lugar?
Gracias nuevamente por contestar.-
Saludos cordiales vanesa
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 47
Muchas gracias por leer mi reclamo y no se donde acudir.
Quería saber si es obligatoria la fumigación en los edificios.
Donde vivo (soy propietaria) no fumigan nunca por lo menos hace 5 años que nunca. Este año empezaron a aparecer cucarachas que salen de los desagües y nadie le da importancia y me dicen que si no están de acuerdo todos en el edificio no van a fumigar. Es así??? Yo debo aguantar las cucarachas del vecino sucio?? Ya fumigue mi casa 2 veces y sin embargo siguen apareciendo porque viene de cañerías.- Eso no me lo paga nadie no se que hacer. Muchas gracias Vanesa
Respuesta: En la Ciudad de Buenos Aires, el consorcio debe fumigar los sectores comunes.- Sin perjuicio de ello, el administrador debe llevar a cabo todas las tareas que sean necesarias para mantener la salubridad en el edificio.


Respuesta: Puede enviar una carta documento, debe recordarle al administrador lo que se responde, que debe mantener el edificio limpio y en condiciones de salubridad.-


Consulta 13
Hola !!!!
Mi nombre es Andrea y vivo en caballito, alquilo hace ya 3 años.
A comienzos de este año cayo una inspección de gas, la cual trajo como consecuencia, el corte de suministro en todo el edificio por un lapso de 1 mes aproximadamente.
En base a esto se tuvieron que realizar tareas generales a nivel edificio y a su vez personales de cada departamento, como por ejemplo, algunos cambiar las rejillas de ventilación, adaptar el calefón etc.
Esos gastos corrían por cuenta del propietario. Ahora bien, en la liquidación de expensas de este mes, vinieron ciertos gastos que me generan dudas en cuanto a que estén bien discriminados. Cabe aclarar que en el contrato yo me tengo que hacer cargo de las expensas ordinarias no comunes.
Paso a detallarte:
7. reparaciones
Prueba de hemerticidad en 15 cañerías internas del edificio.
Alarma aviso puerta abierta ascensor regulación volumen y tiempo de espera
Gastos extraordinarios
D+p asoc- depto 7B mano de obra colocación chapa original al calefón cocina (pared externo)
D+p asoc- depto 3c desmonte de cañería subida de gas y prueba hemerticidad
D+p asoc- depto 2B desmonte de cañería subida de gas y prueba hemerticidad
D+p asoc- depto 3c . Anticipo por cañería interna de gas
Chapas de dispersión de gases 1c y 7b
Estos gastos no serian gastos extraordinarios, que debería cubrir el propietario? Porque según tengo entendido los gastos ordinarios son aquellos gastos ordinarios, como sueldos, reparaciones pero de espacios comunes no es departamentos determinados, no?
Espero que me puedas dar una mano en esto.
Desde ya te agradezco la paciencia J Besos Andy


Respuesta: Algunos de esos gastos son extraordinarios (reparaciones generales de cañerías de gas) otros gastos son ordinarios (ajuste de la alarma del ascensor).-


Consulta 14
Estimado Dr. Awad He aquí mi consulta: Soy inquilino. Mi contrato de alquiler dispone (como es típico): a) un aumento en el alquiler para el 2do año de contrato (en mi caso, de $2100 a $2600, 23%); b) no especifica nada respecto a aumentos de expensas; c) debo pagar las expensas ORDINARIAS
Vencido el 1er año, el Consorcio de Propietarios aprueba un aumento de expensas del 73%. Me quejo. Se me indica que fue definido como "ordinario" y por ende a mi cargo, y que por otra parte las expensas estaban "atrasadas" de mucho tiempo y requerían ajustarse. Nada de lo cual me fue notificado al suscribir mi contrato de alquiler.
Veo lógico un aumento en las expensas, pero acorde a inflación o al 23% que acordé con mi propietario por el alquiler
¿Si todos los deptos del consorcio fuesen alquilados, pueden los propietarios en su total soberanía imponer un aumento del 500% en las expensas y ASIGNARLO como ordinario? ¿No es a todas luces abusivo, incluso ridículo, disponer un aumento de expensas por fuera de los parámetros "normales" para desplazarlo a 3eros.? Muchisimas gracias por su atención Mario


Respuesta: La verdad es que hay que leer detenidamente las liquidaciones de expensas, para saber qué es ordinario y qué no.- Ello significa que no importa si se aumenta el momento a pagar, lo que importa es qué se paga en cada caso.-


Consulta 15
Buen dia Dr., tengo el siguiente problema estoy alquilando un depto., en 1º piso, delante del mio hay otro, vive una gente que se mudo hace 2 meses, y hace una semana me entero que los dueños de ambos deptos., le estan dando luz de mi medidor, jamas me preguntaron ni dijeron na nada, ni los dueños ni los inquilinos, el medidor esta a nombre mio. Me estan robando. Hice ver el medidor y no se ve ninguna conexion externa, lo han hecho por dentro. Puedo hacer una denuncia? Los nuevos inquilinos ayer me pagaron el consumo de octubre, pero van a irse y no quieren pagarme el de noviembre. Que hago? Gracias espero su respuesta. LORENA


Respuesta: Lo lógico sería hacer una denuncia ante la prestadora del servicio, si, como Ud. supone, se trata de conexiones internas clandestinas.-


Consulta 16
Buen día doctor, ¿Hay un plazo minimo que respetar para la convocatoria a una asamblea ordinaria? El reglamento de copropiedad no dice nada al respecto. Le agradezco mucho por su ayuda. Saludos, Alejandro


Respuesta: Raramente un reglamento no establece un plazo de anticipación para la convocatoria a asamblea ordinaria. Pero en un caso así, por lo menos, deberían considerarse cinco días, ello deberían votarlo en una asamblea y modificar el reglamento de copropiedad.-


Consulta 17
Dr. Awad: Buenos días, mi nombre es Viviana, soy propietaria de un departamento ubicado en la calle xxx desde hace mas de quince años.
Desde hace áproximadamente dos años es administrado por la Administracion xxx. Al recibir el último resumen de expensas veo que se incluyó la confección y envio de una carta documento que nunca recibí, como tampoco lo hizo algun integrante de mi familia, el encargado o ayudantes, y menos aun comprobante de aviso de visita del correo. Ante mi sorpresa me comuniqué telefónicamente con el administrador y uno de sus dependientes me dijo, como tantas otras veces, que el administrador no se encontraba y que efectivamente me habian enviado la carta por ruidos molestos (?) pero que no me podia informar quien había realizado la denuncia. Solicité que el sr. Administrador se ponga en contacto conmigo, pero hasta ahora no lo hizo, como era de esperar ya que nunca responde a los requerimientos de los copropietarios.
Mi consulta es la siguiente, me pueden enviar una carta documento sin antes tratar de solucionar un supuesto problema, negándome asimismo a saber quien efectua una queja? Debo abonar esa carta documento que jamas me llegó? Nunca deje de abonar las expensas, pero ahora no creo justo tener que abonar un gasto que hasta me resulta excesivamente onoroso ya que me facturan $ 350 por algo que me niegan a solucionar. Que debo hacer? Dr., desde ya le agradezco su tiempo y espero una respuesta a mi inquietud. Atentamente Viviana


Respuesta: En general cuando hay una denuncia por ruidos molestos, el administrador envía una carta documento. Ahora bien, Ud. dice no haberla recibido. Sugiera que pague las expensas en disconformidad, impugnando ese gasto, pero pague. Al mismo tiempo debe intimar a la administración que le exhiba la carta. Para ello dispone Ud. de una ley dictada en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, Número 941, que obliga al administrador a exhibir al propietario la documentación del consorcio.-


Consulta 18
Estimado Dr. Awad, En nuestro edificio Metrogas corto el suministro de Gas por una pérdida en la calle e intiman al edificio a poner todo en regla como corresponde. Este trabajo ronda los $500.000.
Segun la administración esto es un gasto ordinario y debe ser pagado a porcentaje. En el edificio la gente esta de acuerdo en que este es un gasto extraordinario y que podria dividirse entre todos por igual. Como se consideran este tipo de arreglos ordinarios o extraordinarios? Desde ya muchas gracias Saludos Barbara


Respuesta: Las expensas comunes, sean ordinarias o extraordinarias, deben pagarse conforme el porcentual de dominio.-


Consulta 19
buen dia. Estoy por comprar un departamento en la zona de San Miguel(buenos Aires) y he observado que no tiene aun no tiene matafuegos y luz de emergencia. Hay alguna reglamentacion para la obligatoriedad de la instalacion de los mismos?. Es un edificio de solo 2 plantas con 16 departamentos en total,sin expensas. Daniela


Respuesta: Seguramente debe ser obligatorio en San Miguel, pero le sugiero que lo consulte con un ingeniero o arquitecto que tenga conocimiento del código de edificación de esa jurisdicción.-


Consulta 20
Dr. Awad, le agradezco su respuesta. No lo tomo a mal, pero le confirmo que tuve el título a la vista, es más un informe de dominio también, pero lamentablemente compraron en condominio. Evidentemente por su respuetsa, entiendo que no hay acción judicial alguna para someter la porpiedad a regimen de propiedad horizontal. Si así, espero su confirmación. Muchas gracias, Atte, Dra. Elisa A
Consulta anterior y respuesta
Estimado Dr. Awad,
le hago llegar una consulta, ya que una clienta ha comprado hace muchos años un departamento en un edificio, el que tiene locales y departamentos en un 1º piso. Nucna se lo sometió a regimen de Porpiedad Horizontal, es decir que mi clienta tiene un 2.25 % del total. Arba (porque esta en Pcia. de Buenos Aires) le reclama una deuda que excede a su departamento. Por otro lado el hech de que no este sometido a propiedad horizontal, trae muchos inconvenientes. La cnsulta puntual es la sigueinte, ¿ existe una acción judicial para someter a porpiedad horizontal? ya que los distintos condóminos no se ponene de acuerdo y muchs estan desaparecidos. Espero su respuesta y aporvecho para saludarlo cordialmente, Dra. Elisa A.

Respuesta: Primero hay que estar seguros de que compró en condominio, no lo tome a mal, pero lo menor será tener a la vista el título. De ser así, hay que manejarse4 con el régimen del condominio del código civil, que prevé la posibilidad de que, en cualquier momento cualquier condómino pida la partición. De todas formas, le reitero, lo menor será tener la escritura a la vista.-


Respuesta: La decisión de liquidar el condominio sometiendo el inmueble a la ley 13512, debe ser unánime.-


Consulta 21
Dr.: yo vivo en un primer piso con dos pequeños patios, en ambos tengo problemas ya que, al menos, dos vecinos (uno ubicado en un patio y otro en el otro) no instalaron sus aires debidamente. Dicho inconveniente provoca un goteo constante a un pequños toldo de mi propiedad y una inundación en otro de los patios lo cual me impide poner culaquier tipo de mueble de jardin en mi propiedad.
Entiendo que el reclamo correspondiente puede efectuarse en el marco del artículo 6º de la ley 13512 de Propiedad Horizontal, así como también el artículo 2618 del Código Civil. Sin perjuicio de ello, mi consulta es si exite normativo vigente respecto de este tipo de aparatos en particular y si existe norma que prohiba la instalación de aires en los huecos de luz. Desde ya muchas gracias, Cecilia


Respuesta: Hay normativa en el Código de edificación de la CABA, pues no se permite que se echen las aguas a los pisos inferiores. No sé qué suerte tendrá, pero se puede formular una denuncia por ante el GCBA.- Sin perjuicio de ello, está Ud. en lo cierto la cuestión debe tratarse a la luz del art. 6º de la ley 13512. Y agrego también podría intimarse a esos propietarios a que usen debidamente los muros comunes.-


Consulta 22
Hola soy propietaria de una cochera. Guardo mi auto y en el espacio de al lado que queda lindante pongo una moto. (nunca tuve problemas con nadie ya que queda suficiente espacio para el paso de la gente).
Una persona que vive en el edificio pero no tiene cochera definió poner su bicicleta y a partir de nuestro pedido y el de la administración de cambiarla de lugar nos daña nuestros vehículos.
La pregunta es la siguiente: Puede una persona que no tiene cochera guardar su bicicleta o circular por la cochera libremente? Muchas Gracias.
ANA


Respuesta: Primero me gustaría leer el reglamento de copropiedad, luego responder.-
C

onsulta 23
Hola Dr. Awad, buenas tardes, tengo un conflicto con la administradora de un edificio en el que alquilo un departamento en la localidad de Florida, Vicente López. Esta administradora convocó a una reunión de consorcio en forma "Urgente" para el día 11 del corriente, a través de un mail que me llego el mismo día con 1 hora y media previa a la hora establecida para la reunión y que yo leí hoy 12 por la mañana. Me queda claro que esta persona no quiere que yo participe ya que en una reunión anterior le objete la mitad de su gestión. La consulta es doble, es legal que se convoque a una reunión mediante mail ya que en el Reglamento de Copropiedad dice taxativamente "la citación se remitirá al domicilio legal o en su defecto al departamento objeto de la propiedad, por cualquier medio fehaciente que contenga el carácter y motivo de la reunión, con una anticipación no menor a 5 días corridos" y en caso afirmativo, con cuanta antelación debería ser realizada y por otra parte, que puedo hacer para impugnar la asamblea en caso de no estar de acuerdo con lo resuelto en la misma y por ultimo cuales son los pasos para proceder a la destitución de un administrador. Según yo entiendo desde la pura lógica, el mail no es un medio fehaciente ya que ninguna persona por mas que tenga mail tienen la obligación de leer sus correos a diario ni mucho menos estar pendiente en forma permanente de ellos. Gracias Saludos cordiales José María


Respuesta: Ni el mail ni la anticipación son los medios y/o formas correctos.- No sé qué urgencia tendría, pero puede pensarse en impugnarla.-


Consulta 24
Estimado Dr Awad
Acudo a su inestimable asesoramiento relacionado con el siguiente tema
El edificio en el Regimen de Propiedad Horizontal,,tiene 93 unidades, distribuidas en 10 pisos y está calificada en la 4ta categoria según el convenio vigente Nº589/10 ( no tiene servicio de calefaccion ni agua caliente central) Es un edificio básico. ANTIGUEDAD 50 AÑOS
Hay un encargado permanente con vivienda y otro ayudante permanente de media jornada . El ayudante tiene una antiguedad de 10 años aproximadamente.
El ayudante expresó que fué al edificio un inspector del Sindicato en estos dias , y le informó que tiene derecho a reclamar el pago retroactivo de diferencia de haberes por los 10 años trabajados ,at ento que segun el convenio vigente, por la cantidad de departamentos que integra el edificio o sea 93 unidades, es incorrecto que el trabajara media jornada atento la cantidad de unidades que tiene el edificio Y QUE POR LO TANTO HAY QUE PAGARLE LA REMUNERACION EQUIVALENTE A UN SUELDO DE CARGA HORARIA DE 8 HS Y RETROACTIVA
EXPRESO QUE EL NO QUIERE IR A JUICIO PERO SI PRETENDE QUE EL CONSORCIO DE LUGAR A SU REQUERIMIENTO .
SE DEBE DESTACAR QUE EL AYUDANTE DE MEDIA JORNADA, YA SE RECIBIO DE PSICOLOGO,ESTE AÑO Y CURSO LA CARRERA TRABAJANDO EN EL EDIFICIO
Y EL CONSINTIO TOMAR MEDIA JORNADA DE TRABAJO PARA PODER ESTUDIAR. Y EL CONSORCIO SIEMPRE LE FACILITO LAS CONDICIONES DE TRABAJO QUE LE PERMITIERAN ESTUDIAR. O SEA QUE NUNCA HUBO CONFLICTO
EL CONFLICTO SE CREA AHORA, ATENTO QUE YA SE RECIBIO Y SU ASPIRACION ES EJERCER SU PROFESION EN HOSPITALES .
MI CONSULTA ES LA SIGUIENTE , EL CONSORCIO DE ACUERDO A LA DISPOSICION QUE SE TRANSCRIBE CUANTOS AYUDANTES TIENE QUE EMPLEAR Y QUE CARGA HORARIA DEBE CUMPLIR CADA AYUDANTE.
TIENE DERECHO A RECLAMAR LA DIFERENCIA DE HABERES POR HABER TRABAJADO EN UN EDIFICIO DE MAS DE 35 UNIDADES.
A QUE OBLIGA LA DISPOSICION QUE SE TRANSCRIBE
e) AYUDANTE DE MEDIA JORNADA: Es quien cumplimenta las mismas funciones que el/la ayudante permanente en edificios de hasta treinta y cinco (35) unidades, o donde trabaje un ayudante permanente, sin importar la cantidad de unidades existentes en el edificio, trabajando la mitad de la jornada y percibiendo lo dispuesto en la escala salarial del presente Convenio o en edificios donde ya trabajasen ayudantes permanentes, trabajando la mitad de la jornada;"
QUE DEBEMOS HACER? LA ADMINISTRACION NUNCA INFORMO AL CONSORCIO QUE LA MEDIA JORNADA QUE CUMPLIA EL AYUDANTE PODIA SER CUESTIONADA.
ESPERO SU RESPUESTA ,Y LE QUEDO MUY AGRADECIDA .
LA RESPUESTA LA ESPERO A MI DIRECCION DE E-MAIL SRA BEATRIZ


Respuesta: Las cuestiones que involucran temas muy puntuales de derecho laboral no pueden tratarse aquí. Sin perjuicio de ello, es cierto que para 93 unidades debe contar el consorcio con un ayudante de jornada completa. Pero no implica que haya que pagarle un retroactivo por una tarea que no cumplimentó.-


Consulta 25
Buenos dias, en el departamento que alquilo un vecino se quejo porque sentia olor a gas y ordenaron el corte preventivo del servicio en todos los departamentos, el problema es que estoy hace mas de una semana sin gas y aparentemente tiene para largo tiempo, puedo hacer algun reclamo o enviar CD? me corresponde alguna indemnizacion? muchas gracias Natalia


Respuesta: Los problemas que se suscitan en los edificios porque Metrogas interrumpe el suministro por fallas en las instalaciones DE DOMINIO COMUN deben ser solucionadas por el consorcio. Después cada propietario deberá reparar sus instalaciones privadas o exclusivas. En principio no corresponde que se pague ninguna indemnización.-.


Consulta 26
buenas noches.
mi consulta es : un copropietario del edificio donde vivo, tenia deuda de expensas y con acuerdo de los otros copropietarios, firmo un convenio con el administrador para cancelar esa deuda con trabajo de albañileria y pintura en una parte del edificio.
este convenio tiene fecha de inicio y fecha de finalizacion y clausula de no cumplimiento.
ya paso mucho tiempo de que este convenio caduco y el administrador no lo esta ejecutando.
yo como copropietaria, puedo hacer algo al respecto ??? gracias Nora Edith


Respuesta: para responder mejor es necesario tener acceso al convenio que se firmó.

Consulta 1
Doctor, vivo en un PH en la cual no hay un Administrador formal, sino un propietario del edificio que se encarga de las tareas administracion y cobro de expensas, con el beneficio de que su propiedad no paga expensas, y en la cual todos estamos de acuerdo.
Tengo un problema con un caño maestro a la cual quisiera mandar una carta documento ya que no lo soluciona y me cortaron el agua para que no continue realizando as daños en las paredes
A quien debo dirigir la carta? Aparte del reglamento del edificio, existe algun articulo o ley que me ampare? Especificamente ya que e encuentro gravisimamente perjudicada por la falta de agua en mi propiedad
Muchas gracias por su colaboración Viviana

Respuesta: Las cartas documento se dirigen al Consorcio, adicionalmente puede enviar otra a la Administración. Siempre es bueno, antes de intimar, asegurarse lo más posible acerca de cuál es la cañería que filtra y haber leído el reglamento para tener medianamente claro a quién pertenece la cañería (común-propia) y, en consecuencia, quién es el obligado a su reparación.-
Consulta 2
Estimado Dr. Awad. En mi edificio acaba de vencer, en Octubre, el contrato de la administradora. Ya pasados unos días de noviembre, no se convocó a asamblea, ella sigue vigente? El cargo se le renueva automáticamente? De parte de ella, no hay ninguna notificación. Gracias, Jose

Respuesta: Si se trata de un edificio sito en la Ciudad de Buenos Aires, la administración debió llamar a asamblea parta renovar su mandato, antes del vencimiento del plazo. Si no lo hizo, el nombramiento ha caducado (Ley 941 y Decreto 551/2010, CABA).-

Consulta 3
Estimado Doctor: Quisiera ser informado acerca de cuántas cocheras debe tener un edificio de departamentos, en relación a la cantidad de departamentos. Gracias. José

Respuesta: Esa pregunta debe formularla a personas que conocen a fondo el Código de Edificación y las reglamentaciones vigentes en cada municipalidad.-

Consulta 4
HAY UN ADJUNTO CON LIQUIDACIÓN
Estimado Dr. Awad, muy buenas tardes. Me comunico a fin de hacerle la siguiente consulta: me ha llegado un resumen de expensas resultado de un prorrateo por un total de $8000 pesos de gastos mensuales.
Pero cuando voy a constatar el detalle de cada gasto me da un total de $3000.
Hay $5000 que no están justificados y me los pretenden cobrar. Llamo al consorcio y me dicen que esos $5000 derivan de la inscripción del consorcio y de la empleada de limpieza a la afip (se regularizó su situación y ahora está en blanco). Mi duda es, esos gastos no configuran expensas extraordinarias? Desde ya muchas gracias.
Adjunto detalle de expensas para que sea mas clara su comprensión. Saludos cordiales. Jimena

Respuesta: en condiciones normales el pago de las cargas sería un gasto ordinario, ahora bien, tratándose de un blanqueo, puede considerarse extraordinario.-

Consulta 5
buenas tardes,Dr. Awad,en el edificio donde vivo hay un espacio común en el que hace 20 años estacionan los propietarios de algunos departamentos,asegurando que son sus cocheras y la realidad segun el plano del edificio es que es espacio común y no hay forma de que no lo hagan,hay alguna forma de desalojarlos de allí?,ya que si yo hago juicio y lo gano,el juez si me da la razón,ellos seguirán estacionando,por ello no les hago juicio,hay solución para ésto?.Desde ya gracias
Ing. Alberto Horacio

Respuesta: Estos casos no pueden responderse sin tener a al vista la documentación y un conocimiento más ajustado de cómo han sido y son los hechos.-

Consulta 6
Mi nombre es Nadia y me tomo el atrevimiento de enviarles un correo ya que estuve agotando posibilidades por todo lados y no obtuve respuesta.
No se si corresponde o no que les escriba pero quizas al menos me pueden orientar
Hace unos 5 años que el baño de mi departamento se esta inundando de excremento, agua podrida, papeles y cualquier tipo de basura que se puede ocurrir..
Desde la administracion del consorcio no me dan ningun tipo de respuesta ni solucion.. Solo me pagan con mora lo que gasto cuando llamo a una empresa privada para que me destapen la rejilla, que, ultimamente estan viniendo una vez por semana..
Estamos viviendo en condiciones de insalubridad y la verdad es que ya no se que medidas tomar. Gracias!! Saludos Nadia

Respuesta: Todo apunta a que hay un defecto en el trazado y/o funcionamiento de las cañerías de desagüe. La verdad es que lo mejor sería llamar a un ingeniero para que revise la instalación, y una vez más clara la situación, leer el reglamento de copropiedad pata tener claro a quién corresponden en propiedad las cañerías.- A partir de ello, se verá qué hacer.-

Consulta 7
Buenas tardes, quiero hacer una consulta. Vivo en un edificio con 31 unidades funcionales, soy propietaria. La encargada que vivía en el edificio se jubiló y dejó la partería, estoy en desacuerdo con el administrador, le envié el siguiente mail que transcribo
Buen día, por medio de la presente dejo constancia lo que ya telefónicamente le he hecho saber, me opongo a que se alquile la portería, veo que se están haciendo cosas y dije que no ESTOY DE ACUERDO EN PONER PLATA PARA ESTO. Que la portería siga funcionando como tal.
Y su respuesta fue la siguiente
... atento a tu mensaje te cuento que el consorcio esta formado por el 100 % del mismo y sola tu unidad tiene el 3,06 % de decisión de voto .. por lo tanto solo tu unidad contesto el desacuerdo ... el 96,94 % dejo libre la opción en manos de la Administración.- sobre cualquier duda al respecto podes consultar con el consejo de administracion ..atte Rubén
Quiere decir esto que no tengo voto para tal decisión?. Podrían asesorarme, me parece un atropello. Desde ya agradesco su respuesta
Saludos Cordiales Mi nombre es Alejandra

Respuesta: En principio, me gustaría saber qué ha decidido y el consorcio, cómo y cuándo.-

Consulta 8
Hola Antes que nada muchas gracias por responderme y tengo otra consulta por un tema de medianeras y de humedad del edificio que tiene 5 años ,se podría invocar para que el constructor se haga carga de eso y de otros arreglos con relación a un yacuzzi que nunca funcionó por vicios ocultos
desde ya muchas gracias Verónica

Respuesta: La responsabilidad se extiende a los 10 años.- Pero si se trata de un edificio sometido a la propiedad horizontal, habrá que intimar al consorcio, en cuanto a las medianeras, por lo menos.-

Consulta 9
Sobre Respuesta 33
Estimado Dr. Awad, le agradezco mucho su respuesta. Comprendo lo que me dice, pero tal vez no fue clara mi pregunta. Debo yo pagar la deuda a Afip del año 1996 al 2000, habiendo comprado mi propiedad en el año 2012 o quedo incluida y debo pagarla?.
Muchas gracias. Lo saludo cordilamente. Graciela
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Estimado Dr. Awad:
Es para solicitarle información acerca de una deuda del año 2006 al 2000 de Afip. donde me digeron que se refiere a intereses y multas por pagos fuera de término.
Hemos constatado con las boletas que realmente se han pagado con demora de 1 año.
Yo compré mi propiedad.en el año 2012 en el mes de Mayo y el Administrador extendió un libre deuda al escribano. Luego durante el año 2012 renunció al Consorcio.
El actual Administrador también incumple los pagos en término y tampoco me hace lugar a ningún planteo de mi parte.
Quisiera saber cómo debo actuar en lo personal y para ayudar al consorcio si es posible.
Le agradezco su amable atención y lo saludo muy cordialmente.
Graciela
Respuesta: El consorcio es frente a la AFIP responsable de los atrasos y las sumas impagas, por ello hay que asesorarse convenientemente y acordar un plan de pagos de esas deudas. Si el Administrador anterior recaudó los importes correspondientes a esos pagos y no lo ingresó, deberá el consorcio reclamarle. Si el nuevo administrador hace lo mismo, hay que removerlo ya.-

Respuesta: La deuda la paga el consorcio (que es el deudor) y Ud. como propietaria, debe pagar su porción. Luego el consorcio deberá iniciar acciones contra ese administrador que los ha perjudicado.-

Consulta 10
Hola,que tal?El motivo de la consulta es el siguiente...Yo hace 3 meses que me mude a un departamento en Almagro-Villa Crespo nunca habia tenido problemas hasta ahora..Pero hace unos dias me cruce con la"presidenta del consorcio"que me dice que no puedo meter la bici en el ascensor...Y ahi,ya te imaginaras el resto...Yo uso la bicicleta para ir a trabajar y vivo en el ultimo piso,que es el y no puedo subir y bajar ni a palos la bici por la escalera,una locura!!En el edificio hay un solo ascensor,asi que peor...Yo le envie un mail al administrador contandole esto,nunca me respondio,lo llame y le deje dicho a un secretario o algo asi y me dijo que me iba a llamar,nunca lo hizo...Hoy yo llegaba en bici y dada la puta casualidad habia reunion de consorcio en el pasillo,un garron,pero entre igual...Casi que me querian linchar,dicen que ellos estan cuidando sus intereses de los que estan de paso por ahi,o sea,nosotros,los inquilinos...Yo les explique mi situacion,pero me dijeron que la deje en una cochera...Les dije que entre la bici y yo no superamos ni a ´palos el limite de peso(obvio)y me dicen que es porque rayo y ensucio el ascensor,cosa que nunca hice,pero dije que me comprometia a limpiarlo cada vez que lo usaba,se puso bastante densa la cuestion,se elevo mucho el tono de voz y no habia nadie a mi favor,claro...Dicen que solo es para trasladar personas y que cada edificio tiene su normativa(eso me lo dijo el administrador que estaba ahi)pero yo creo que solamente esta defendiendo los intereses de los propietarios...A mi el dueño del depto donde vivo nunca me dijo de esto y no se desde cuando se esta implementando,la verdad es que discutimos fuerte y me fui (derrotado?)por la escalera ya que un señor muy mayor que no se puede casi mover me grito y tampoco yo queria que la agarrase un infarto...Antes de irme les dije que hoy subia por la escalera(para evitar pelearme(era toda gente mayor)pero que la iba a seguir bajando y subiendo por el ascensor...Necesito por favor que me asesoren...Como la ven?Va a ser dificil ponerse de acuerdo,mas yo siendo inquilino,tengo las de perder,el administrador tambien tendria que defender mis intereses a pesar de que el dueño de mi depto no vaya a las reuniones y yo no tenga un poder?Con un poder que puedo hacer?En definitiva,que puedo hacer?Yo estoy equivocado?La verdad es que no solo es el peso de la bicicleta,tambien me agito mucho y me suben las pulsasiones y me quedo sin aire cada vez que subo con la bici por la escalera...Puedo yo presentar una demanda de ser necesario?O ir a la municipailad en todo casao?les pido que por favor me contesten que se lo agradecere......Me quedan mas preguntas,obvio,pero esto es lo principal creo...No jodo a nadie,no estoy en casi todo el dia,solo quiero poder subir mi bici...nada mas y estoy dispuesto a llegar a algun acuerdo con el cuidado del ascensor...Desde ya ,muchas gracias,Atte,Raul

Respuesta: En principio si hay un solo ascensor, no debería haber restricciones para bicicletas. Y si las hay, tiene que estar por escrito, por ejemplo, en un reglamento interno.

Consulta 11
Estimados necesitaríamos saber si existe un listado de Administradores de consorcios que administren propiedades de 7 departamentos, sin ascensor y sin portero, nada más que con personal de limpieza tres veces por semana, que sean responsables y honestos, porque la administración desea cambiar el que tenemos. Espero sepan disculpar molestarlos, pero como lo escuhamos en la radio, me decidí a escribirle. Espero vuestras sugerencias, muchas gracias, saludos cordiales María Cristina

Respuesta: Si lo desea, puede ponerse en contacto con nosotros al 4982-2024 0 3526-4008

Consulta 12
Estimado Dr. Awad.
Mi consulta es la siguiente:
Un propietario tiene una deuda considerable por falta de pago de expensas. Acerca cifras inferiores al monto adeudado "a cuenta" del mismo. Esa aceptación "a cuenta," puede impedir el inicio del juicio por mora?
Agradezceré su respuesta Atte. Susana

Respuesta: No, los pagos parciales o “a cuenta” no impiden la promoción del juicio.-

Consulta 13
Soy inquilina y desde hace años la cochera bajo mi local tenía goteras. Por fin trajeron un plomero que abrió todo mi baño desconectando inodoro del depósito de descarga, y cambiando los caños cloacales más los de desagote del lavabo que se conectaban (incluso con el desagote del vecino) Ahora bien, como ya no les cae más agua a la cochera, el plomero no viene ni me dice (pese a los mensajes) cuándo va a venir a conectarme los artefactos (inodoro inclusive) y tapar todas las "zanjas" que hizo para cambiar las cañerías. Lamentablemente, quienes tenemos locales en la planta baja del edificio sufrimos cierto maltrato y discriminación que no es el momento de comentar pero quiero saber cómo y dónde puedo reclamar que terminen el trabajo, si la administradora está en regla con lo requerido municipalmente, si el contrato y los contratados están en situación legal. Esto no puedo tratarlo en Asamblea porque soy inquilina como ya dije y la inmobiliaria propietaria no va a las reuniones, no les interesa (además las expensas las debo pagar yo) . Muchas gracias. Gladys Mabel

Respuesta: La verdad es que debería intimar al consorcio la finalización de los trabajos y, de paso, poner en conocimiento del locador (propietario del local) lo que ocurre intimándolo también a que solucione la situación.-

Consulta 14
Estimado: mi consulta es la siguiente, el edificio donde vivo es nuevo- Reservamos el SUM un fin de semana y se corto la luz al rato de prender la parrilla. Habian colocado un cable por dentro que se derritio y dejo sin luz el SUm. No pudimos utilizarlo , ya que habia niños menores. Intentamos varias veces con ppersonbal de seguirdad que vuelva la luz sin lograrlo, y en la semana nos informaron que era un cable dentro de la parrilla.
En la liquidacion de las expensas me llega el cobro del mismo. que hago? Florencia

Respuesta: La verdad es que, si los hechos ocurrieron como Ud. dice, no hay responsabilidad suya, no debería pagarlo. Pero no se trata de no pagarlo y dejar todo como está, hay que documentar la cuestión y hablar con la administración.-

Consulta 15
Estimado Dr. Awad:
Mi consulta no es novedosa. Tengo un depto. en el cuerpo central de un edificio en Resistencia, que consta de tres plantas de cuatro monoambientes por planta. Mi consulta se refiere a los deterioros producidos por perdidas de agua, pero no a quien corresponde abonarlos sino a quien corresponde gestionar su reparación. Hay dos situaciones
1. No esta identificado el depto del problema, razón por la cual hay que revisar todos los deptos de los pisos superiores. Ello implica hablar con los dueños, que a veces viven en otro lado y el depto esta desocupado, coordinar la visita de un plomero, que le permitan picar paredes y pisos, conseguir plomero, identificar el problema y convencer al propietario para que lo arregle. En otras palabras, misión imposible.
Yo entiendo que esa tarea debe efectuarla el administrador y cobrar los gastos al responsable de la pérdida y si es un caño común abonarla el consorcio. Esto no es lo que piensa mi administrador. El opina que esa es una cuestión entre privados y por lo tanto ellos deben resolverla.
2. Cuando esta identificado el causante del problema yo entiendo que es mas fácil, por la autoridad que posee, que la tarea la ejecute el administrador y le cobre al propietario, que uno tener que iniciar acciones judiciales que pueden demorarse mucho, provocar el desalojo de los inquilinos y obligar a continuar acciones por daños y perjuicios.
Quisiera saber cual es su opinión. Gracias 12345

Respuesta: Primero sería bueno saber con cierta precisión qué cañeria pierde. Sin perjuicio de ello, hay que leer el reglamento de copropiedad para tener una idea acerca de cómo se ha distribuído la propiedad alas cañerías. Con ello, se podría a quién u cómo se intima.-

Consulta 16
hola dr Awad, necesito que me oriente para solucionar un problema.
Mi depto tuvo un caño roto que se reparó en el mismo momento que se produjo.
El tema es que la vecina de abajo tuvo filtraciones y tiene el dpto bastante perjudicado por este problema.
Ahora esta persona me está pidiendo que le arregle su casa, (baño, lavadero, habitación) porque tenia la casa en perfectas condiciones antes .
La pregunta es: Yo me tengo que hacer cargo de los gastos que demande el arreglo, o bien se hace entre los dos, o se lo tendría que arreglar ella, o de ultima se tendría que hacer cargo el consorcio?
Gracias y espero una respuesta, Gustavo

Respuesta: Hay que leer el reglamento de copropiedad: Si la cañería que filtró y produjo los daños es del dominio privado deberá Ud pagar esos daños, en cambio si se trata de una cañería del dominio común, debe reparar y pagar el consorcio.-

Consulta 17
BUENAS TARDES DR. AWAD.
Tres preguntas cortitas, dado que la ley es un poco ambigua.
Tiene obligación el copropietario si el administrador se lo pide, entregar fotocopia de la escritura.???
El Libro de copropietarios, es obligatorio si, ó si.???
Finalmente.: Cuando se va a firmar el Libro, es obligación llevar fotocopia de Escritura.???? Gracias. Atte-. Benito

Respuesta: Creo que Ud. se refiere al Libro de Registro de firmas. De ser así, si va a registrar su firma, debe llevar la escritura para que se pueda comprobar que es Ud. el propietario. Ahora bien, algunas administraciones piden una fotocopia. No es obligatorio.-

Consulta 18
Estimado Dr.Awad:Tengo el agrado de dirigirme a Ud a los efectos de solicitarle quiera tener a bien informarme si las expensas del consorcio (mas alla de lo que se establece en el reglamento de copropiedad)corresponde se liquiden en base al porcentual fiscal o el del valor de dto.-Desde ya ,disculpando la molestia,agradezco su asesoramiento.-Atentamente Oscar A.

Respuesta: Las expensas se liquidan en la forma que prevé el reglamento de copropiedad.-

Consulta 19
Buenas Noches !!
Quiero consultar por la jubilacion del encargado, es en Febrero de 2014, y de la administracion me dicen que al ser mujer tiene el derecho de quedarse 5 años mas, pero tengo entendido que el empleador lo decide o sea el consejo de propietarios.
Es asi ?
Nosotros queremos alquilar el departamento y contratar una persona de 3 horas diarias.
La persona que se contrate tiene que ser a traves del Suther o puede ser una persona de limpieza particular como si fuera a limpiar a una casa.
Gracias a la espera de su respuesta Veronica

Respuesta: La trabajadora debe notificar al empleador que hará uso de su derecho de trabajar 5 años más, cuando el consorcio la intima a inicia los trámites para obtener el beneficio jubilatorio. En suma es ella y no el consorcio quien decide.-

Consulta 20
Estimado: Desearia saber lo siguiente; Cuales son los requisitos pra cambio de nombre en un consorcio en total funcionamiento administrativo y legal?. Desde hace un tiempo a dos copropietarios se les ha ocurrido cambiar el nombre que detenta el Consorcio por el de Virgen de Loreto. Es imprescindible una Asamblea Extraordinaria?, Cuesta dinero?, Tienen que estar de acuerdo todos los consorcistas?. Muchas gracias. espero su asesoramiento agradeciendo su gentileza. Mariana

Respuesta: El consorcio normalmente lleva, como nombre, el nombre de la calle y número donde se encuentra el edificio.- Entiendo que si ese es el caso de Uds., podrán agregar “Virgen de Loreto”, a ese nombre. Pero deberían contar con la unanimidad y llevarse a cabo en una asamblea extraordinaria.-

Consulta 21
Que tal, quisiera saber si se puede modificar un reglamento de consorcio, existe una administracion que cobra expensas, y varios consultorios y otros que son viviendas, lo cual hace que entre y salga gente en forma indiscriminada y la administración pidio a los consultorios que pongan un auxiliar para abrir la puerta y recibir y despedir a los pacientes, a pesar de que hay portero o seguridad las 24 horas que dicen no tener obligación de abrir la puerta, el edificio es apto profesional.Es de hacer notar que el edificio no cuenta con portero electrico. Es legal lo que pidió la administración ? Muchas gracias Jorge

Respuesta: Se trata de una cuestión no muy fácil de solucionar. Pero, creo, lo mejor será plantearlo en una asamblea, para que el consorcio decida qué y cómo quiere proceder (con el asesoramiento que sea necesario, sobre todo en cuanto al derecho del trabajo) y así la administración pueda proceder como corresponde.-

Consulta 22
Estimado Dr Awad, en el edificio donde soy propietaria ocurrió lo siguiente: el administrador del edificio le envió una carta doc al inquilino del 6to porque "alguien" del edificio dijo que el inquilino del 6to había dejado las hornallas de gas abiertas y que había olor a gas. El inquilino del 6to ( que es abogado) se enojó y fue a hacer la denuncia a Metrogas. El paso siguiente fue que Metrogas cortó el gas a todo el edificio. Y ahí estamos todos arreglando cada piso lo que es necesario para que nos habiliten el gas.
El motivo de mi consulta , más allá de lo del gas, es que éste inquilino "siempre " tiene actitudes que afectan a la convivencia en paz de todo el consorcio. Es abogado, separado, según tengo entendido está medicado, su actitud es "rara" , hace ruidos molestos , pareciera estar bajo los efectos de alguna sustancia . Nosotros los copropietarios no queremos ésta persona en nuestro consorcio. Mañana tendremos una reunión para hablar sobre éste tema. La dueña del depto dice que "es un buen inquilino" . Además le comento Dr Awad, que la dueña del depto es varias veces deudora de expensas , y ahora su inquilino también acumula deuda de expensas que ahora a raíz de lo que pasó con el gas , se apuró en saldar . El inquilino increpó al encargado y al del 4to piso por lo del gas y dijo que "como soy abogado los voy a denunciar a todos " ....! La verdad doctor, no sabemos qué hacer . A la dueña no le importa lo que le contamos con respecto a las molestias que su inquilino ocasiona al consorcio. Estamos muy preocupados Desde ya agradezco su respuesta Matilde

Respuesta: En cuanto a lo ocurrido con Metrogás, queda claro que había alguna deficiencia en las cañerías por lo que, en buena hora, tomaron conocimiento de ello. En cuanto a la perturbación generada por la conducta del ocupante de la unidad, es una pregunta difícil responder, pues se trata de cuestiones que deben ser tratadas en forma particularizada, analizando lo que acontece, para estar seguros de que trata de conducta perturbadora y no meras actitudes extrañas. De ser perturbador, habrá que promover una mediación, citando a la propietaria de la unidad.-

Consulta 23
Por la presente, molesto su atención para consultar sin una autoadministración es legal. Desde ya muchas gracias. Atte. Carlos.

Respuesta: La autoadministración es perfectamente posible. Si se trata de un edificio en la CABA debe estar inscripto el administrador en el Registro público de administradores que creó la ley 941.-

Consulta 24
Estimado Dr. Awad,
le hago llegar una consulta, ya que una clienta ha comprado hace muchos años un departamento en un edificio, el que tiene locales y departamentos en un 1º piso. Nucna se lo sometió a regimen de Porpiedad Horizontal, es decir que mi clienta tiene un 2.25 % del total. Arba (porque esta en Pcia. de Buenos Aires) le reclama una deuda que excede a su departamento. Por otro lado el hech de que no este sometido a propiedad horizontal, trae muchos inconvenientes. La cnsulta puntual es la sigueinte, ¿ existe una acción judicial para someter a porpiedad horizontal? ya que los distintos condóminos no se ponene de acuerdo y muchs estan desaparecidos. Espero su respuesta y aporvecho para saludarlo cordialmente, Dra. Elisa A.

Respuesta: Primero hay que estar seguros de que compró en condominio, no lo tome a mal, pero lo menor será tener a la vista el título. De ser así, hay que manejarse4 con el régimen del condominio del código civil, que prevé la posibilidad de que, en cualquier momento cualquier condómino pida la partición. De todas formas, le reitero, lo menor será tener la escritura a la vista.-

Consulta 25
Estimados, les escribo desde Bariloche.
Estamos en un edificio de tres pisos, con 5 locales en PB. Es un edificio nuevo, y por diferentes situaciones aun no se ha establecido el reglamento de copropiedad, pero se deben encarar en forma urgente arreglos en la marquesina.
La consulta es qué porcentual se debe tomar para el arreglo de la marquesina, que implica más que nada arreglos en vereda de locales. Se toman los % de los metros cuadrados de todo el edificio? Como cuando se paga el seguro? O deben pagar más los locales?
Muchas gracias. Nancy

Respuesta: La verdad es que habría que preguntarse porqué el consorcio debe reparar la marquesina, si no es, en principio, una cosa del dominio común, teniendo en cuenta que hay locales en Planta Baja, lo lógico es pensar que las marquesinas pertenecen a los locales.-

Consulta 26
Buenos días:
Gracias por su respuesta.
Y, ampliando la información que necesita saber al respecto de mi consulta, agrego lo siguiente:
- El edificio se encuentra ubicado en la Capital Federal.
- Se compone de 30 Unidades Funcionales.
- La Administración está hace 2 años.
- El punto C MAYORÍA SIMPLE, del Reglamento de Copropiedad dice: “Se requiere la decisión de más de la mitad de los votos del consorcio, para tratar y resolver cualquier asunto que la ley o el Reglamento de Copropiedad del edificio exija expresamente una mayoría superior, pudiendo por simple mayoría resolver incluso los casos que a título enunciativo se expresan a continuación: 1º Nombrar y remover el Administrador del Consorcio, fijándole el sueldo, remuneración, indemnización y obligaciones”. [si hace falta, le hago llegar el texto completo del Reglamento].
Mi consulta es:
- ¿ cuántos votos se necesitarían para echar la Administración ? atento a que, como lo expresé en la consulta anterior, año tras año a las Reuniones y Asambleas que se realizan, solo bajamos de 5 a 6 propietarios. ¿ con tan pocos votos se puede echar a la Administración ?. de no ser así ¿a qué otro recurso se puede apelar para echar a la Administración?.

La decisión de remover a la Administración responde a varios motivos, entre otros:
- a que trae proveedores ineficientes los cuales realizan mal sus trabajos y los mismos luego lo “rehacen” facturando nuevamente el trabajo.
- mantiene una pésima relación con el Encargado del edificio (que trabaja ya hace siete años), lo cual dificulta también la relación del mismo con los copropietarios y hasta con los mismos proveedores. Esperando su respuesta, lo saludo atentamente Fernando
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 37
Buenas tardes:
Quisiera saber lo siguiente, cómo hacer para cambiar la Administracióndel edificio teniendo en cuenta lo siguiente:
- La Administración no se quiere ir, pese a que ya se le expresó que no estamos conformes con su gestión.
- A las Asambleas anuales, solo asistimos 6 copropietarios de un total de 35. Por esta misma razón nunca hay mayoría para votar para que se retire la Administración.
- Cuando una vez en Asamblea se trató el tema, la Administracióndice que se atiene a la reglamentación, que según la misma dice que se necesita la mitad más uno de los copropietario.
Esperando su respuesta, lo saludo atte Fernando
Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista el reglamento, saber si el edificio esta ubicado en la Ciudad de Bs. As. , saber si desde cuándo está esa administración, etc.

Respuesta: La remoción debería, entonces, votarse con la mayoria que determina el reglamento de copropiedad. Si no se llega a esa mayoría, no hay remoción. En todo caso habrá que buscar algún tipo de incumplimiento o irregularidad (Ley 941, CABA) que amerite una denuncia por ante el Registro Público de Administradores. En todo caso habrá que fijarse en el reglamento si prevé la convocatoria a una asamblea ordinaria, para que rinda cuentas, no aprobarle las cuentas, para empezar, si hay irregularidades comprobables (contables, por ejemplo) pedir la exhibición de la documentación y llevar a acabo una auditoría. Si de ello surge que hay perjuicio para el consorcio, queda la posibilidad de la remoción judicial.-

Consulta 27
perdon, ahi va la aclaracion: resulta que mes por medio, veo un aumento en los honorarios de administracion, me llama la atencion, que simplemente da vuelta los digitos de la anterior liquidacion, ej: mes pasado: $ 2572, este mes: $ 2752, esto se fue repitiendo a lo largo del año 2013. Le hice la consulta a la administradora, que tambien es propietaria, y muy ofuscada, me dijo que fue un error, que solo tipeo mal... tambien le recorde, que ya habia pasado lo mismo otras veces, y se molesto, empezo a gritar, y a decirme que pensara lo que quisiera.... error o no, mes por medio se sube los honorarios en mas o menos $ 200.
En ese momento le digo, porque se aumenta sin consultar o estar autorizada por asamblea de propietarios? y me respondio que esta escrito en el reglamento de copropiedad, donde dice "El administrador y representante legal percibirá como retribución por sus servicios, los honorarios que resulten de la aplicación del arancel de la Cámara Argentina, de la Propiedad Horizontal".
Entonces ella solo se fija lo que indica esa entidad y resuelve el aumento... quisiera saber si se puede hacer o no? y si esta obligada a llamar a asamblea para dichos aumento?, y en el caso de que no pueda hacerlo sin consultar, cuales son los pasos a seguir para el reclamo de esos aumentos o lo que sea necesario hacer para que no vuelva a suceder....
Le cuento que es un edificio de la localidad de moron, con servicios comunes "C" un encargado, un ascensor, 24 UF, 5 locales y la vivienda del encargado. Este mes, Noviembre 2013, honorarios de administracion $ 2752. mes anterior $ $2572.
Desde ya muchas gracias. Sr. Christian

Respuesta: Si se trata de un edificio en la Ciudad de Buenos aires, hay que recordarle a esa administradora que la Ley 941 establece que no puede haber aumento de honorarios sin estar autorizado por la asamblea.-

Consulta 28
Estimado Dr.Awad Lo molesto para saber lo siguiente:( vivo en un edificio de propiedad horizontal)
1°) Si se puede vender el dto del portero (este se encuentra vacio en este momento.
2°) Si se puede alquilar el dto del portero (segunda opción).
2 bis) La persona que tiene media jornada de trabajo en el edificio quiere alquilarlo, de alquilarselo no dejaría precedentes para que el lo pueda usar con derecho y en el futuro nos haga un juicio y nos traiga problemas?
3°) Si este dto se puede convertir en un SUM ( Salón de usos múltiples).
Creo que le podemos sacar un redito de uso entre todos, pero algunos propietarios se oponen, tiene que haber mayoría también para decidir su uso ?
Agradecería saber de las tres opciones que mayoría de votos de los propietarios se debe tener para poder decidir por cada una de ellas y si está contemplado por ley alguno de los posibles escenarios.
Le agradezco su atención en la respuesta. Y le envío un gran saludo atte. Juan Antonio

Respuesta: Para cambiar el destino de la unidad de vivienda del encargado, hay que partir de la base que el edificio no tiene encargado. Debe haber, en principio una asamblea que así lo decida. Si se trata de venderlo, debe haber, sí o sí, unanimidad. De todas formas debe recordarse que el edificio debe tener una baño y un vestuario, para ser utilizado por la persona que preste el servicio de limpieza. Si lo van a alquilar, también debería haber unanimidad, igual, en ese caso, no para alquilarlo a quien esté trabajando para el consorcio. Si en la asamblea, hay alguien que se opone al alquiler, no puede alquilarse. Se trata de cuestiones complejas que deben analizarse en forma detallada y detenida, en general estas consultas son personalizadas.-

Consulta 29
Consulta Solicite el servicio de Metrotel (similar a Fibertel) en mis oficinas
Ellos al intentar instalarlo han roto el motor del porton electrico del garage.
Ahora el consorcio me dice que el arreglo lo tengo que pagar yo
Que corresponde? Saludos Federico

Respuesta: La verdad es que, si la instalación era por su cuenta, debe Ud. responder por ello.-

Consulta 30
Buenos días.
Mi consulta es la siguiente: Hubo una pérdida de gas en el edificio y se cambió el trayecto desde la calle a los medidores. Ahora bien, deben cambiarse los caños que suben a los distintos departamentos. Según el Administrador se hará este trabajo con cargo al consorcio sólo hasta la puerta de esos departamentos. El reglamento de copropiedad menciona entre otros y como cosas comunes a los caños principales de gas. Sin embargo uno de sus artículos expresa “El mantenimiento y conservación de las partes comunes pero de uso exclusivo será a cargo del propietario de la respectiva unidad, cuando no corresponda a la acción del tiempo.
Destaco que de las mediciones de hermeticidad surgió que veinte de treinta departamentos tenían pérdidas que según los gasistas son comunes en edificios como éste de más de treinta años.
Por todo ello le agradecería su interpretación del caso. Saludos cordiales
Juan

Respuesta: Si el reglamento se refiere como cosas comunes a los caños principales de gas, habría que considerar que la instalación que sale de cada medidor es propia. Hay cosas del dominio común que expresamente el reglamento considera como de Uso Exclusivo? Si vamos a considerar que, a pesar de que el reglamento no lo dice expresamente, los caños de gas que salen del medidor son cosas comunes pero de uso exclusivo (muy discutible, por cierto), debería pagarlo el consorcio.
C
onsulta 31
Hola, xxx administraciones administra desde hace casi dos años el consorcio de r.peña … y han cometido muchas irregularidades,
-aumentaron dramaticamente las expensas
-toman suplentes para porteria y luego los dejan efectivos
-se aumentaron los honorarios sin previo aviso y/o consulta con consejo
-ante reclamos, aceptaron no hacer mas trabajos contratados pero siguen manejando la caja
-se le pide que se vayan pero no lo hacen
Como se puede proceder legalmente para que no se fuguen con la caja?.
Gracias Nora

Respuesta: Si el consorcio no está conforme con su administración, debe re moverlo (para ello hay que leer el reglamento); o no renovarle el mandato (Ley 941).- Pero para ello la consulta debe ser más particularizada.-

Consulta 32
Dr. Awad: Por favor quiero saber si es legal que la gente que tiene bicicleta suba por los ascensores o si hay alguna ordenanza que lo prohíba.
Estamos con nuestros ascensores con problemas y encima esto perjudica, más los camiones que vienen con el agua.
Desde ya muchas gracias por su atención. Matilde

Respuesta: En principio las bicicletas pueden subirse por el ascensor, en tanto y en cuanto no lo deterioren.- LO contrario habrá que decidirlo en asamblea, o votarlo como cláusula del reglamento interno.-

Consulta 33
Estimados Sres.,
Soy el propietario de un departamento en primer piso contrafrente, que da a un pulmón de manzana.
La unidad de la PB tiene un jardín de aprox. 8 x 3 metros, que va desde donde termina el edificio hasta el final del terreno.
En forma unilateral e inconsulta, la dueña de esta unidad instaló en su jardín una parrilla, a menos de dos metros de distancia de mi propiedad, y cuya chimenea llega aprox. a 1,80 metros de altura dentro de mi nivel.
Realiza de manera frecuente asados, lo que perturba no solamente debido al humo y olor, sino que afecta seriamente la salud de mi esposa e hijo (afectados de alergia y asma respectivamente).
He hablado reiteradamente de este problema con la dueña de la unidad y con la administración, sin resultado alguno (solamente promesas de modificar la salida de la chimenea).
¿No está violando la ley de propiedad horizontal?
¿Qué puedo hacer? Gracias y saludos, Jorge Omar

Respuesta: Lo lógico sería que la instalación se entube y salga a los 4 vientos.-

Consulta 34
Estimado Dr.:
Le escribo ya que siempre lo escucho y valoro su capacidad y conocimientos en el tema que le ocupa. Vivo en Rosario (Santa Fe), en un edificio de 10 pisos; son 2 departamentos por piso, salvo en el 8º y 2º que ambos estàn unidos y obviamente pertenecen a un propietario cada uno. En total hay 20 propietarios, ya que en planta baja hay 2 departamentos.
En el Reglamento de Copropiedad no se especifica la cantidad ò nùmero de propietarios que deben integrar el Concejo de Administraciòn, en relaciòn al nùmero de propietarios que habitan en el edificio.
1) Pueden 2 personas que habitan la misma unidad ò el mismo departamento (sea uno ò ambos los propietarios del mismo), integrar los dos el Concejo de Administraciòn?
2)Puede un propietario que no habiten en el edificio (y lo tenga alquilado ò prestado a alguien de su familia ò confianza), ser integrante del Concejo de Administraciòn? Si es afirmativo, debe presentar para ello alguna documentaciòn al Administrador?
3) Si no se reúne la cantidad de personas necesarias para integrar el Concejo de Administración: qué medidas se deben tomar?
4)Existe alguna norma que establezca a partir de qué monto en gasto, puede el Concejo de Administración decidir encargar un trabajo sin que sean consultado los demás propietarios del edificio a través de una Asamblea? Si es así, puede Ud. informarme el monto estimativo ó qué se puede tomar como referencia para dicho gasto?
5)Respecto al pedido de presupuestos para encargar un trabajo de cierta envergadura (por ej. nuevo cableado del edificio; reforma de ascensores; pintura externa del edificio; impermeabilización de la terraza): los piden los integrantes del Concejo de Administración ó sólo la Administración? Hay otra alternativa? Gracias desde ya por vuestra respuesta y mis disculpas por preguntarle varias cuestiones.
Desde ya lo saludo muy cordial y respetuosamente. María Teresa

Respuesta: En primer lugar hay que leer el reglamento para saber qué determina éste. Si nada dice, se puede crear el consejo en una asamblea, con número impar (3, para el número de unidades estará bien). Lo correcto y lógico es que sean propietarios de unidades diferentes. En cuanto a las facultades del consejo, que siempre deben ser de control y asesoramiento del administrador, reitero que, si nada dice el reglamento, habrá que fijarlas en asamblea.-

Consulta 35
Hola, quería saber a quién le corresponde pagar el cambio del portero eléctrico del edificio? Es un edificio de 4 pisos y me lo están cobrando en las expensas en una columna aparte, pero figura en el total, por otro lado tb me cobraron el arreglo de pintura de la pared del living del dpto. de PB, eso tb lo tenemos que pagar todos en las expensas? Saludos, Silvina

Respuesta: En general el teléfono o aparato instalado en el interior de cada unidad lo paga cada propietario. Sobe el arreglo de pintura del departamento de planta baja, nada puedo decir, habrá que saber por qué se ha decidido eso.-

Consulta 36
Dr. Awad, somos un grupo de propietarios ( 7 de un total de 18 ) de un edificio de capital, que vivimos en el interior. En Asamblea solicitamos la apertura de una cuenta a nombre del consorcio, pero la votación quedó 4 a 7( no estaban todos presentes ) y perdimos. El Consejo dice que hay mucho gasto, y el Administrador no estimula!!!! Yo pedí que se trate nuevamente en la próxima Asamblea Extraordinaria en Marzo. Estamos mandando las expensas con comisionistas, con familiares, con amigos. Vivo a 600km, otros a 2000km.
Puedo pedir que el tema se trate primero en el orden del día???.Pueden los propietarios ( que piden la cuenta) darnos una autorización a los que estemos presentes en la Asamblea??
Hay alguna legislación que obligue a los consorcios bancarizar sus operaciones ??. Qué dice la AFIP. con respecto a esto ???.
Le agradezco su respuesta.
Cordialmente
Silvia

Respuesta: La legislación establece que la bancarización es optativa. Así que será cuestión de lograr la mayoría en asamblea.- Los presentes pueden representar a otros, pero hay que leer el reglamento para saber cómo deben ser esas autorizaciones. Si se trata de un edificio en la CABA, para dar una aujtorización, hay que registrar primero la firma en el “Libro de Registro de firmas de Propietarios”.-

Consulta 37
Buenas tardes Dr. Awad, me indicaron que responde consultas a los consorcistas y siempre esta dispuesto a asesorar por eso me permito dejar en tu pagina todoconsorcios.com.ar una breve pregunta:
En el caso de mala convivencias entre vecinos, cuando un vecino no respeta espacios comunes, ensucia intencionalmente y no obedece los llamados de atencion, como se puede actuar?
si se aprueba en asamblea por mayoria, es legal establecer multas en dinero a quienes no respeten?
Muchas gracias por su atencion! Jorge

Respuesta: No, la asamblea no puede establecer multas. En todo caso, habrá que exigir al administrador que tome las medidas necesarias para el vecino ajuste su conducta a lo que establece el artículo 6º de la Ley de propiedad horizontal nº 13512.-

Consulta 38
Dr. Awad que tal? le hago 2 consultas
1) vivo en un 7mo piso con balcón retirado por ser el último, mi vecino de abajo, del 6to se hizo un techo de policarbonato (sin caída, con mas vuelo que su balcón) el cual ademas de cambiar la fachada del edificio me tapa a mi la vista para abajo, están permitidos en general los techos de policarbonato?
2) la pared lateral de mi balcón es la medianera con el edificio vecino, al estar en el ultimo piso, tengo todos los cables de tv colgando de mi lado en vez de estar debidamente acomodados en la carga de la misma, las operadoras de cable no hacen nada, mi administrador tampoco y el del edificio vecino dudo pueda hacer algo. que es lo que debería hacer?
muchas gracias Flor

Respuesta: En cuanto al techo del piso inferior, debería el administrador intimar al vecino a que lo quite o lo ajuste de forma tal que no produzca perjuicio. En cuanto a los cables, es un muy grave y recurrente problema, habrá que probar intimando a la administración para que, a su vez, ésta en defensa de los intereses del consorcio, obligue a las operadoras a llevar a cabo la instalación como corresponde.-

Consulta 39
Estimado Doctor
Mi consulta es la siguiente: Soy propietaria de un departamento en un edificio que cuenta con calefaccion central (losa radiante) que funciona en perfectas condiciones, dado que siempre se mantiene con un tecnico el funcionamiento de la caldera.
Me entere que algunos propietarios quieren prescindir de ese medio de calefaccion, a raiz de que se jubila el encargado y supuestamente tienen que traer una persona que entienda de el manejo de la caldera, pueden aun, en una asamblea quitarnos el uso de la calefaccion a todo el edificio?, tendo derecho a oponerme que se anule la calefaccion, y si se resuelve sacarla, el Consorcio deberia proveernos otro medio de calefaccion? Le agradezco que me oriente con esta inquietud. desde ya muchas gracias atte Melba

Respuesta: Primero me gustaría leer el reglamento para saber si dice algo al respecto. En cuanto a suprimir un servicio central, lo mínimo que debería exigirse es una mayoría del orden de 66% (contado sobre el total de unidades), más en su caso si Ud. refiere que el servicio funciona bien, así las cosas el consorcio deberá proveer otras instalaciones o servicios.-

Consulta 40
Dr. Awad, le cuento que soy integrante del consejo de administración de un edificio y sucedió lo siguiente, en la la reunión ordinaria que estaba fijada en el hall de entradas , se resolvió con el resto de los copropietarios y por una cuestión de comodidad , celebrarla en mi departamento. Luego de haber pasado 15 minutos de la primera convocatoria, baje e invité al administrador a subir a mi unidad funcional a lo que accedió. Posteriormente y luego de constituir legalmente la asamblea, y designar a los propietarios para firmar el acta, se le dijo que se iba a alterar los puntos del orden del día y para tratar su continuidad o no en el cargo, diciendo a viva voz que no quería seguir como administrador. Luego manifestó que no se sentía cómodo en mi casa (tuvimos diferencias durante su gestión ya que pasó gastos dos veces, no presentaba presupuestos) y por un ofrecimiento de uno de los presentes bajamos al hall de entradas, primero él, quién imprevistamente abandonó el edificio con los libros respectivos. La reunión ordinaria del año pasado fue el 29/11/12. Finalmente se dejo por escrito a mano alzada lo sucedido. Que me recomienda hacer.-
Lo saluda muy atte.- Francisco Ramiro .

Respuesta: Me gustaría saber qué hicieron Uds. en esa asamblea, leer el acta.-

Consulta 41
Buenas tardes, obtuve este correo electronico de la web http://www.todoconsorcios.com.ar/ y le escribo por este medio para realizarle una consulta.
Adquiri un departamento este año el cual tenia una deuda de expensas de caracter extraordinario anterior a la compra-venta, firmamos con el vendedor en un contrato aparte de comodato (en el cual se establecia el tiempo para que el mismo desocupara el inmueble y la carga de gastos durante ese periodo) y alli se acordo que el vendedor se haria cargo de la deuda de expensas extraordinarias.
Lamentablemente un mes despues el vendedor fallecio, actualmente su esposa no continua pagando la deuda de expensas. El consorcio nos reclama a nosotros por esa deuda argumentando que somos los nuevos propietarios y nos corresponde abonarla.
La consulta es: tenemos que abonar nosotros la deuda?podemos argumentar frente al consorcio la existencia del contrato en el que el anterior propietario se hacia cargo de la deuda para que la reclamen a su esposa? en el peor caso que la paguemos nosotros se la podemos reclamar a la esposa del vendedor? Muchas gracias por su tiempo y aguardo su respuesta! María José

Respuesta: Debe abonar Ud. la deuda al consorcio y exigir a los sucesores, luego, el reembolso de lo pagado.-

Consulta 42
Agradecería si me pueden asesorar sobre un tema de consorcio. Vivo en un ph antiguo de 100 años de antiguedad aprox., en la unidad q da a la calle, donde hay un pasillo sin techo de uso común, yo coloque un aire acondicionado que tiene el compresor en dicho pasillo, se encuentra a una altura prudencial, con todas sus mensuales correspondientes por lo q no molesta ni presenta níngun riesgo el q este ahí, sólo se podría decir q es estéticamente incorrecto, pero la estética del condominio no es algo q se destaqué, desde q me mude no e parado de poner plata en mi dpto, mejore la fachada en un 100%, cambie la puerta de entrada, revoque y pinte el pasillo en la parte donde esta mi dpto, que es el ingreso y los primeros 13 metros del pasillo, por lo que la estética del edificio la mejore notablemente sin q nadie aportara ni un peso para dicha reforma. El inconveniente es que una vecina me reclama y me dice que tengo sacar el aire porque ella preguntó en la municipalidad y le dijeron q no puedo ponerlo ahí.
1-tiene razón en reclamarme?
2-es algo en lo q tiene competencia la municipalidad? O es propiedad privada?
3-como puedo conseguir el reglamento de copropiedad, si es q existe?
Lucas

Respuesta: En cuanto a la posibilidad de instalar en ese lugar el equipo, hay que preguntar a un ingeniero civil o a un arquitecto que tengan profundo conocimiento del Código de edificación. En cuanto a la posibilidad de que se afee el pasillo, habría que verlo en concreto, pues la prohibición en propiedad horizontal es de alterar el frente o fachada, nada dice la ley de pasillos interiores.-

Consulta 43
Sr. Awad, Lo felicito por el programa, siempre hay novedades.
Quisiera saber si el Encargado aparte de cobrar por Retiro Residuos, tiene que cobrar por el retiro hasta el container ya que lo hace dentro de las horas de trabajo.
Quisiera saber también porque si trabaja porque tiene que cobrar por cada cosa que hace.
Nos podría recomendar un buen Administrador Muchas gracias por su atención Mónica Mac

Respuesta: Es cierto que en el último convenio colectivo se pactó una adicional de $150 por llevar la basura al contenedor en la vereda.- En cuanto a una administración, póngase en contacto con el 4982-2024.-

Consulta 44
Buenas tardes. Quiero saber si para cambiar al Administrador en una asambla tiene que votar solo el propietario o puede hacerlo otro propietario con la autorizacion de este ?? Lo pregunto porque queremos cambiar de administracion y en una asamblea la administradora dijo que no iba a aceptar autorizaciones, solo propietarios.Desde ya muchas gracias. Cristina

Respuesta: Siempre se puede autorizar a otra apersona para que nos represente si no
podemos concurrir a una asamblea, habrá que leer en el reglamento acerca de cómo debe ser la autorización. Si se trata de un edificio en la CABA, no olvidar que para otorgar una autorización, primero hay que registrar la firma en el libro de registro de firmas de los propietarios.-

Consulta 45
hola vivo en edificio que van a cambiar la administracion y me gustaria administrarlo estoy obligada a facturar por mis honorarios dado que soy una vecina y no administro ningun otro edificio. y de ser asi tengo algun tiempo para inscribirme como monotributista dado que al nuevo administrador lo van a poner a prueba por 6 meses Susana

Respuesta: si se trata de un edificio en la CABA, para administrar debe inscripta en el Registro Público de Administradores creado por la ley 941.-

Consulta 46
Estimado Dr. tenga Usted muy buenas tardes, me comunico a partir de la siguiente situación: soy propietario de una cochera ubicada en un segundo subsuelo y la misma ha quedado inutilizada producto de filtraciones de agua propias de falencias estructurales del edificio así como también agravadas por la inundación ocurrida en último 02/04/2013 en la Ciudad de La Plata, la persona a cargo de la administración del consorcio nos ha comunicado informalmente que no se podrá disponer de la cochera pero mensualmente se nos exige el pago de las expensas, en momentos hemos cumplido con dicho pago pero al observar que lo recaudado no se utiliza para realizar obras destinadas a subsanar el problema sino a otros destinos hemos dejado de abonarlas, nuestra consulta es: es exigible el pago de expensas por una cochera que no puedo disponer ? debemos abonarlas aún cuando no se esté de acuerdo con el destino de los fondos? muchísimas gracias y mis saludos cordiales, Sebastián

Respuesta: No aconsejo dejar de pagar las expensas. Debe sí, intimar a al administración a llevar a cabo las obras necesarias para recuperar la cochera (sobre las obras a realizar, sería bueno que se asesore con un ingeniero).-

Consulta 47
Muchas gracias por leer mi reclamo y no se donde acudir.
Quería saber si es obligatoria la fumigación en los edificios.
Donde vivo (soy propietaria) no fumigan nunca por lo menos hace 5 años que nunca. Este año empezaron a aparecer cucarachas que salen de los desagües y nadie le da importancia y me dicen que si no están de acuerdo todos en el edificio no van a fumigar. Es así??? Yo debo aguantar las cucarachas del vecino sucio?? Ya fumigue mi casa 2 veces y sin embargo siguen apareciendo porque viene de cañerías.- Eso no me lo paga nadie no se que hacer. Muchas gracias Vanesa

Respuesta: En la Ciudad de Buenos Aires, el consorcio debe fumigar los sectores comunes.- Sin perjuicio de ello, el administrador debe llevar a cabo todas las tareas que sean necesarias para mantener la salubridad en el edificio.

Consulta 48
Estimado – Me dirijo a usted para consultarle sobre los poderes que se le otorgan a un propietario en las asambleas ordinarias. La pregunta sería, que cantidad de poderes se pueden tener por propietario? Existe alguna máxima? Hay algún lugar donde esté establecido? Desde ya muchas gracias, Saludos Sebastián

Respuesta: Algunos reglamentos prevén el máximo de autorizaciones por persona, si nada dice el límite sería que una persona no puede formar una mayoría con esas autorizaciones.

Consulta 49
Estimado Dr. Awad: de mi mayor consideración:
Vivo en un edificio de 5 pisos con 70 años de antigüedad. El patio del contrafrente estaba originalmente rodeado de tres medianeras de unos 5 m de altura. A posteriori se edificaron dos edificios linderos más altos (10 pisos), uno se apoya en y continua la medianera del fondo y otro se apoya en y continua la medianera lateral. Se puede ver el límite entre las medianeras originales y la elevada de los edificios posteriores.
Quien es responsable del mantenimiento de los revoques de las medianeras ocupadas por los edificios, hasta el total de la altura de los mismos? Nuestro consorcio ó los propietarios de los edificios linderos? Atte. Rodolfo

Respuesta: En la parte que excede el edificio de Uds. el lindero.-

Consulta 50
Quisiera preguntarles una duda que tenemos en nuestro consorcio;saber que se necesita para despedir al administrador y si hay que abonarle algo.
Agradeciéndole desde ya su molestia queremos hacerles saber que necesitamos la respuesta en esta semana. Muchísimas gracias. Olga
Respuesta: Al administrador no se lo despide, sólo se lo remueve o no se le renueva su mandato. En cuanto a abonarle algo, hay que analizar cada caso, por ejemplo, si estaba nombrado por un plazo determinado, si hay causa para la remoción, etc.-