Consulta 1
Estimado Dr. Awad: Hace unas semanas envié una carta documento al Administrador de el edificio donde soy propietario debido a los insultos, agravios y amenazas recibidas, con testigos presentes, por un miembro del Consejo de Administración por temas relacionados con la situación del edificio intimando al Administrador bajo apercibimiento a que ponga orden en la administración del consorcio.
Como respuesta por carta documento recibi del Administrador que no le constan mis denuncias imputandome en mis expensas la suma a pagar de $ 520 adicionales en concepto de gastos de abogado y costos de envio del correo.
La pregunta Dr. Awad es si es correcto el monto adicional de $ 520 que se me imputa como adeudo.
Muchas gracias por su respuesta Nicolas

Respuesta: La verdad es que, a mi parecer, no es el Administrador quien debe ser intimado o interpelado por los que ocurrió, si Ud. fue insultado por un integrante del consejo de administración, no es responsabilidad del Administrador. En todo caso, habrá que formular la denuncia policial (judicial) respecto de quien lo ha insultado o agredido o amenazado. Sobre la pretensión de incluír la carta y su costo como un gasto particular, me gustaría tener más información, acerca del contenido de la carta en cuestión.-

Consulta 2
Buenas tardes
Me comunico por que necesito saber si ustedes me pueden aclarar la siguiente duda:
Mi padre tiene una propiedad de en donde hay dos departamentos uno en planta baja de su hermana (mi tia) y el del primer piso de mi padre. Mi idea es contruir en la terraza un departamento para mi.
En la escritura esta el reglamento de copropiedad en donde se aclara que el 70% de la terraza es de mi padre.
Pregunta: mi padre me puede vender/donar su 70% para que yo construya mi depto? mi tia (dueña del otro 30%) me tiene que autorizar? cual es el tramite que tengo que hacer para poder poner a mi nombre esa parte y poder construir?
Desde ya muchas gracias por la mano que me puedan dar por que ya consulte en varios lugares y nadie me sabe decir lo que hacer.
Saludos y muchas gracias Federico

Respuesta: Para responder es necesario tener más información acerca del la situación jurídica de ese inmueble, hay que leer la documentación, ver planos, etc.-

Consulta 3
Hola Dr. Awad
Quisiera consultarle al respecto de un siniestro con un automovil dentro de un edificio, le relato el hecho es en la zona de cocheras que se encuentra en el primer piso del edificio para lo cual es necesario utilizar una ascensor de autos para subir y bajar el vehiculo, en ocasion de descender a la planta baja, ingresando al ascensor el mismo comenzo a bajar la persiana mientras daba marcha atras para subir el auto la misma choca contra la parte trasera del auto en su parte superior motivo por el cual la persiana se detiene pero una persona que se encontraba abajo insistio en volver a llamar y se termino de romper la persiana. Este hecho sucede porque alguien llama al ascensor desde abajo. Quisiera saber por quien corren los gastos de la reparacion de la persiana, y si el consorcio deberia tener seguro para este tipo de siniestro.
Muchas gracias por su respuesta. Haddad

Respuesta: No queda en claro cómo funciona ese sistema de acceso. Igual, lo mejor será, primero hacer la consulta con un experto en seguridad para saber si el mecanismo se ajusta a lo que debe legalmente tener el edificio.-

Consulta 4
Estimado Dr. Eduardo Awad: Por la presente necesito asesoramiento, para saber cómo proceder con la persona que administra el edificio donde vivo, nunca se encuentra cuando se necesita de su gestión, los fines de semana no tenemos manera de localizarla, puede ocurrir cualquier urgencia y no tenemos manera de dar con ella, el detonante fue hace dos semanas que Metrogas nos dejó sin servicio por una pérdida en el medidor, y no podemos saber a quién llamó la administradora , ni cuándo van a reparar el desperfecto ya que cuando se la llama no responde o de mal modo dice que ya van a venir.
Es un ejemplo de tantas otras situaciones que no quiero entrar en detalle para no extenderme en esta nota.
Le agradecería alguna orientación o teléfono donde poder acudir para poder resolver este gran problema. Muchas Gracias Saludos Silvana

Respuesta: Primero hay que saber si el edificio se encuentra en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.

Consulta 5
Buenos dias, mi consulta es la siguente=
es legal depositar las expensas en una cuenta a nombre del administrador?
Es obligacion que el administrador nos envie copio del acta de asamble con los temas que fueron tocados en la misma? Maria Eugenia

Respuesta: El consorcio puede decidir no tener una cuenta para depositar las expensas. La cuestión acerca de depositar los fondos en una cuenta a nombre del administrador no es legal ni ilegal, sólo peligros y problemática porque los fondos depositados lo están a nombre de alguien que no es el dueño de esas sumas.- El administrador debe enviar copia del acta de asamblea a todos.-

Consulta 6
Estimados
Queria realizar la siguiente consulta:
En nuestro edificio, quieren colocar una especie de alacena en el
espacio que queda arriba de cada cochera, o sea en los laterales o
frentes de paredes que le corresponde a cada cochera.
En el reglamento claramente no lo permite
a) Se puede realizar modificando el reglamento????
b) En un caso de incendio, el seguro del edificio lo cubre????
Desde ya muchas gracias Saludos Diego

Respuesta: Si el reglamento claramente no lo permite, no creo que haya mucho que discutir.- Si insisten, es necesario contratar a un profesional experto en higiene y seguridad para que informe sobre la factibilidad de esa obra. Si no es posible va de suyo que en caso de siniestro no habrá indemnización.-

Consulta 7
Buenas noches, Mi consulta es la siguiente:
Estoy "metida" en un la compra de un departamento de Pozo y al momento de firmar el contrato el plazo de entrega era Marzo del 2015, hace cuatro meses aproximadamente veo publicado en la pagina de la inmobiliaria que la entrega era en Julio del 2015 y hace una semana volví a entrar y decía Noviembre del 2015.
Mi duda es hay un plazo máximo en el cual se puedan estirar? Porque con ese criterio entro en un mes y dice Marzo 2016 y así sucesivamente.
Muchas gracias! Saludos. rocío

Respuesta: La verdad es que primero hay que tener a la vista la documentación de compra del departamento, para saber bién a qué se ha obligado la vendedora.-

Consulta 8
Buenos dias Dr, Awad, en el edificio donde yo vivo el consorcio tiene un saldo negativo con la administración ( Acumulado por la falta de pago de expensas de una unidad funcional), quería preguntarle si la administración sin la autorización del consejo puede hacer eso, y como actuar en consecuencia) Muchas gracias, espero su respuesta. Billi

Respuesta: no se debe acumular este tipo de saldo, si hay un déficit porque una unidad debe, deberá aumentar las expensas hasta que ese déficit se cubra. No corresponde que la administración abone ni pague nada.-

Consulta 9
Estimado Dr. Awad
Como estamos en pleno proceso de remover al administrador deseo consultarle que significa el siguiente texto que consta en nuestro reglamento de copropiedad:
"A los efectos del cómputo de los votos, los mismos se computarán en proporción a los porcentuales establecidos en el artículo segundo de este reglamento."
Comentario mío: el art. 2º menciona la descripción de las unidades, superficies, porcentuales o sea la proporción que corresponde a cada una de ellas en relación al valor del conjunto del inmueble.
Mi duda sobre el texto que le cito es si quiere decir en definitiva expresado de otro modo que un voto es igual a una unidad funcional.
Gracias por tratar los temas de consorcios en los medios. Aguardo vuestra novedad. Atte; N

Respuesta: La cláusula parece decir (conforme lo que Ud. transcribe)
Que el voto vale tanto como el porcentual de la unidad.-

Consulta 10
Buen día
Quería saber cómo se liquida el aguinaldo de los encargados de edificio
en mi caso encargado de 22 años de antigüedad
enero de 2013 se liquido ...sueldo básico ........................$ 5083
aguinaldo 2° cuota año 2013 $ 5632
julio 2014 se liquidó............sueldo básico..........................$ 5452
aguinaldo 1° cuota año 2014....$ 6975
consulta ...¿el aguinaldo no es la mitad del sueldo ?
Gracias -Saluda atte. Ana María

Respuesta: Estas cuestiones no pueden responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-

Consulta 11
Estimados, Quería consultarles si es posible realizar algún tipo de denuncia ante el supuesto caso que, si en el recibo de expensas de un consorcio figuran “cambios de cañerías y habitación ante Metrogas” a cargo de un gasista (monotributista) que no es matriculado, pero que cuenta con otro matriculado para presentar dicho trámite. Es decir, otra persona pone la firma por el trabajo y no se sabe cuál es su número de matrícula ni su nombre por parte de los propietarios puesto que el administrador se niega a informarlo.
Los trabajos no deberían estar a cargo y presentados por el gasista que cobra los mismos y aparece en el resumen de expensas? Es legal que contrate a otro para que firme? Desde ya muchas gracias. Atte. Omar

Respuesta: Claramente la liquidación debe expresar los datos que figuran en la factura. No se puede contratar a alguien que no puede emitir su factura.- En la Ciudad de Buenos Aires, claramente la legislación obliga al Administrador a contratar a personas que estén matriculadas y cumpliendo las exigencias de la AFIP.-

Consulta 12
Buenos dias. Vivo en un edificio donde las condiciones de higiene y servicios generales son paupérrimas. El unico ascensor hace 9meses que no funciona y dicen que no hay dinero para el arreglo. En el 1 piso hay un depto de un ambiente que funciona como un criadero de gatos de raza, contaminando todo con el olor y el pelo que vuela por todos lados. El estado de pintura es deplorable y se agrega ademasque se tapa un desagüe que hay en la planta baja y los dias de lluvia se inunda toda la recepción y sale la materia fecal. Lo cual es un terrible foco infeccioso para todos y especialmente para los que tenemos niños. Yo alquilo ese depto. Puedo hacer algun reclamo formal contra el administrador o la dueña ? Los reclamos diarios no dan resultado. Gracias Maria

Respuesta: en principio debe Ud. plantear la situación ante el dueño de la unidad que alquila pues es él quien debe garantizarle a Ud. el normal y pacífico uso del departamento que alquila, lo que implica que el edificio esté en condiciones.-

Consulta 13
DR. AWAD: LO MOLESTO NUEVAMENTE: EN MATERIA DE EROGACIONES POR GASTOS GRANDES (SIEMPRE QUE NO SEAN DE URGENCIA) DECIDE LA ASAMBLEA O EL COSEJO DE ADMINISTRACION. GRTACIAS OTRA VEZ. YO CREO QUE SIEMPRE ES LA ASAMBLEA, SIEMPRE QUE NO SEA COMO EL CONGRESO NACIONAL, UN EJECUTIVO CON MAYORIA PROPIA.
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 20
Dr awad: lo molesto por lo sig.: tenemos un "concejo de administracion" que decide "per se" que arreglos se hacen, que presupuestos se aprueban y lo llevan adelante sin conocimiento del resto de los propietarios , es decir tres (3) personas y la administradora la que también se aumenta sus honorarios sin conocimiento de una asamblea ord. O extraord. (ley 941) no me puedo tirar contra los molinos de viento solo y digo solo porque los demas estan cansados de las arremetidas del "concejo" (?) Y como jubilado, no dispongo de los medios para contratar un abogado. Muchas gracias Enrique
Respuesta: En cuanto a lo que el administrador hace e incumple la ley 941, siempre queda el recurso de la denuncia ante el Registro de Administradores.
ENRIQUE

Respuesta: NO comprendo qué debo responder.-

Consulta 14
Dr. Awad, le escribo para consultar qué se puede hacer con la vivienda del encargado de un consorcio, en la que ha dejado de vivir, ya que lo está haciendo con una copropietaria. La inquietud es si se le puede pedir que la desocupe y en ese caso el consorcio la alquilaría, o si hay que dejar todo como está, ya que es encargado con vivienda. Desde ya muchas gracias. Mónica

Respuesta: Si el encargado es permanente con vivienda, debe ocupar la vivienda de lunes a viernes.- Es su obligación. Si no lo va a hacer, sugiero con asesoramiento jurídico, modificar el status de encargado con vivienda procedimiento que puede hacerse, llevando a cabo una serie de pasos. Pero no deben hacerlo sin asesoramiento específico.-

Consulta 15
Ante todo quiero agradecer por aclarar mis dudas. Tengo una consulta que a lomejor parece rara o poco importante, depende la sensibiliad de cada persona. Vivo en un edificio con dos torres cada una de ellas tiene 9 pisos, 4 departamentos por piso. Las mismas se encuentran emplazadas en un terreno rodeado de un hermoso jardín con arboles, nísperos, duraznero, kinotos, ficus etc. Todo muy bonito. El edificio tiene unos 40 años, pero parece mas nuevo por su mantenimiento. El tema que en las cocheras hay filtraciones y la administración afirma que son reducidas por los árboles y plantas que existen en los canteros del jardín. Sugiere sacar todas las plantas e impermiabilisar los canteros. Eso significaría matar a los árboles y plantas existentes que tienen muchos años y significan un patrimonio para algunos de los copropietarios, dentro de los cuales me encuentro, y no estamos de acuerdo.
Por este planteo me puse a investigar sobre el tema y consulté con un ingeniero hidráulico, quien me informa que impermiabilisar los canteros no es la solución ya que los mismos `por la altura que poseen funcionan como una pileta de natación y el desagote no tiene la medida suficiente como para retirar la humedad en forma inmediata. Que además el piso de la parte restante del jardín que es muy grande, es de ladrillos y ese material absorbe humedad por lo que habría que cambiarlos por baldosas con pedreguyo que es la indicada para estos casos, y que este es le mayor problema. Sugiere sacar los canteros, dejar parquisada esa zona sin tocar los árboles ya que los mismos absorben agua no la despiden y realizar alrededor una rejilla con desagote para evitar acumulación y reemplazar los ladrillos del piso restante con baldosones con pedreguyo.
El tema es que la administración pasa un presupuesto de $ 1.000.000 para impermiabilisar los canteros y está cerrada a cualquier negociación, esto se agrava porque siempre son la minoría la que va a las reuniones y los dueños de las cocheras a las cuales les está filtrando el agua quieren una solución inmediata y la administración dice que esa es la solución.
En definitiva. La pregunta es, que derecho tengo como propietaria de un departamento en el edificio para evitar que saquen del terreno los árboles y buscar las solución definitiva que es la de sacar los canteros, dejar los árboles y cambiar el piso. Me da muchísima pena que saquen los árboles, tenemos árboles de tilo que dan un perfume hermoso, y bueno todo esto me tiene angustiada, sabiendo que van a destruir un hermosos paisaje y pulmón de oxígeno y nada van a solucionar.
Pregunto para sacar los árboles no necesitan tener el 100% de las firmas de todos los copropietarios? ya que se encuentran en la superficie común del edificio? o sea el terreno?.
Por favor quisiera una respuesta queme aclare el panorama. Desde ya muchísimas Gracias. Ester

Respuesta: La ley de propiedad horizontal (Nº 13512) en su artículo 8º, plantea el tema del propietario que queda en minoría frente a decisiones que pueden ser perjudiciales para el consorcio. Habrá que citar a una mediación, pero, previo, en un caso así, hay que contar con un informe detallado y firmado por un profesional responsable, por que se aconseje una obra diferente a la proyectada.-

Consulta 16
Estimado Dr. Awad:
Quisiera consultarle acerca de que hacer con dos propietarios que, si bien abonan las expensas ordinarias, no hemos logrado que se pongan al día con las extraordinarias.
Se trata de un edificio con 13 dptos. y la administración aría la impresión de que solo realiza la cuentas de entrada y salida de dinero y el cobro de sus honorarios. En la última reunión de consorcio, la administradora dijo que encarar un juicio es muy costoso y por supuesto al resto de los propietarios nos condicionó a no iniciar acciones legales, pero sucede que ya llevan casi un año de atraso y nos está ocasionando inconvenientes económicos a quienes tenemos las cuentas al día. Desde ya agradeceré su consejo. Atentamente, Liliana

Respuesta: Las expensas comunes, ya sea ordinarias o extraordinarias son expensas todas. No es posible pagar una y las otras no, la administración debe saberlo y tomar las mediadas que correspondan.-

Consulta 17
Estimado Dr. Awad: Quisiera preguntarle que opinion le merece poner una antena de Movistar en la terraza de un consorcio en Callao y Cordoba.
Es una propuesta apurada de nuestro administrador, que llamo a asamblea para un si o un no, asi lo dice en su convocatoria.
Agradecere unas lineas al respecto. Saludole atte. Marta

Respuesta: En general soy contrario a la instalación de esas antenas. Pero no puedo dejar de reconocer que las asambleas deciden más por la idea de cobrar por ese alquiler de espacio que por otra cosa y sólo miran que los aliviará en el pago de las expensas. Así las cosas, entiendo que se debe llamar a asamblea y, previo a decidir, hay que informar al consorcista en forma muy detallada acerca de los pro y las contras de esa decisión. El problema está en que, muchas veces, los administradores tratan el tema en forma superficial, quizá ello motivado por sus propios intereses. Reitero, debe obligarse a la administración a informar en forma detallada acerca de la cuestión.-

Consulta 18
Dr. Awad, vivo en un edificio en CABA y hace 1 mes no tenemos agua caliente los fines de semana.
Casualmente, se corta los sábados después del mediodía, cuando el encargado entra de franco.
Hice el reclamo más de 10 veces a la Administración, vía mail y sólo conseguí mentiras: que el problema no existe (que no es real), que hay que importar un repuesto para arreglar la caldera, que hay que dar aviso a los gremios, etc., etc., etc. Para todo esto, hace más de 1 mes que veo al encargado subir todos los días a la caldera para prenderla (es decir que, los días de semana tenemos agua caliente sólo si este hombre la prende).
Cómo puedo hacer para solucionar esto? Es agotador que nos tomen por tontos cuando pagamos 1700 pesos/mes de expensas.
Tengo todos los mails y todas las no-respuestas de la Administración.
Puedo hacer denuncia? Gracias. Saludos cordiales, Natalia

Respuesta: En cuanto a denuncia, es esta etapa, no. Quizá lo mejor sea tratar el tema en forma más detallada, personal.-

Consulta 19
Vivo en un piso 13 en CABA en 2009 se me inundoeldepartamento dos veces en ambas los vecinos me ayudaron a desagortlo con secapisos llevando el agua hasta elhueco delascensor unos 3 metros. Elpaliers cuenta co 6 departamentounoallado delmiodos enfrente ujnos 8 metros y dos en el centrodetras del ascensor unos 5 mts y medio ya que se "enconden" detras de los ascensores. Uno de esos vecinos reclama que miinundacio lemojo y levantosu parquet, Creo que si fuera cierto (pienso quenoen prueba realizada por mi, con manguera,el agua ni por asomo llega a su dpto) el agua fue llevada por los vecinos que ayudaron y ademas creo que el espacio comun (paliers) deberia contar con regillas o evacuadores de agua esto es asi, es viable su reclamo estandoa 5mts, luego de tanto tiempo y si posibilidad factica de probarlo; Cual es su consejo y/o asesoramiento? MUCHAS GRACIAS Alfredo Jose

Respuesta: Primero hay que saber porqué se inundó su departamento.-

Consulta 20
Buenos tardes quería saber si podían ayudarme con una consulta: vivo en un edificio con calefacción central por caldera y quisiera saber si el gas que se usa en la caldera lo veo reflejado en las expensas o en mi factura de gas normal.
Desde ya muchas gracias Saludos Mirtha

Respuesta: El combustible con el funciona la caldera común es un gasto o expensa común, lo paga el consorcio y se ve reflejado en la liquidación de expensas.-

Consulta 21
hola buenos dias.
yo escribia porque tengo una consulta sobre lo que me vino de expensas, hubo un revaluo de la propiedad y vino un impuesto de abl de aprox 130000 pesos que los cobran en las expensas en 5 cuotas lo cual serian 27000 pesos aprox dividido en los departamentos, lo cual hizo que las expensas que eran de 700 aumentaran al doble.
la consulta es si esto es legal y si me corresponde a mi pagarlo ya que estoy solo hace 3 meses en el edificio. gracias

Respuesta: La verdad es que para responder se necesita tener más información, hay consultas que no pueden responderse desde el muy general ámbito de conocimiento de ésta página.-

Consulta 22
Buenos días, Quería consultarles por el siguiente tema, para ver si me recomiendan acercarme a sus oficinas.
El edificio en el que vivo, del cual soy propietaria, tiene balcones al frente. Estos balcones, en lugar de ser de tener paredes o barrotes, tienen vidrios. Uno de esos vidrios, está rajado, algo muy peligroso, ya que en caso de romperse caería en caída libre desde el piso 9 a la calle.
Cuando llamé a la Administración para que vengan a arreglarlo, me dijeron que no es responsabilidad de ellos... entonces mi pregunta es, hasta donde es fachada el balcón? este vidrio no es una decoración ni defensa de mi departamento, es la "PARED" del balcón... Agradezco de antemano si pueden asesorarme. Gracias, María Eugenia

Respuesta: el parapeto del balcón es una cosa del dominio común, como tal debe ser reparado por el consorcio.- la excepción sería que el deterioro o la rotura sean consecuencia de un hecho del propietario, en este caso el consorcio no es responsable de la reparación.-

Consulta 23
Estimado Dr. en el edficio donde esta mi local están reemplazando una cañería/columna de gas pautada en cuotas por el alto costo que representa.Mi local no tiene gas,ni posibilidad de tenerlo alguna,correspone que se cargue en mi porcentual los gastos de este cambio?Hay algo que pueda hacer?
Espero su respuesta.Muchas gracias Susy R.

Respuesta: Primero mirar el reglamento de copropeidad a ver si hay algún tipo de exención de gastos para su local.-

Consulta 24
Buenas tardes,
El motivo de mi consulta es porque estoy desesperada con la falta de agua q tengo en mo domicilio. Desde el mes de mayo de 2014 alquilo en un edificio en el 9° piso y todos los dias hay pocola agua a toda hora. El probleme es principalmente con el agua caliente, no sale y cuando sale es con poca presion y tibia. Hemos tenido q pagar en las expensas varios arreglos q no disfruto....este fin de semana, desde el jueves a la noche nos quedamos sin agua literalmente, ni fria ni caliente. Tengo una beba de 9 meses y me preocupa q esto seguro va a empeorar en verano.
Nadie me escucha, el consorcio no responde por ningina via de contacto y la encargada no tiene ni idea de lo q pasa....
Q puedo hacer o como denuncio?
Gracias Paula

Respuesta: El último piso de los edificios sufre del problema de baja presión de agua, porque está muy cerca del tanque general. Así las cosas, si Ud. alquila debe exigirle al propietario que arbitre las medidas para que ese departamento tenga la presión que corresponde (normalmente se instala una bomba presurizadota)

Consulta 25
Buen día,
Quisiera hacer 2 algunas consultas sobre el edificio donde vivo.
1. El encargado titular se fracturó el pie hace 3 meses durante sus tareas, y está de licencia. Mientras tanto le estamos pagando a un suplente. Aún no ingresó el reintegro de la ART y eso será derivado a una cuenta del consorcio. Las expensas son un 20% más altas que lo habitual, pero según me explicaron no habrá reintegro en las próximas liquidaciones a los vecinos.
Hay alguna forma de pedir que ese dinero se distribuya entre los copropietarios?
2. El consorcio cuenta con un plazo fijo por un juicio que se cobró por una medianera de un edificio aledaño. El monto total de ese plazo fijo es igual a 2,5 veces lo que se recauda mensualmente, no es un valor demasiado alto para un fondo de reserva? Muchas gracias! Sergio

Respuesta: lo que aporte la ART corresponde al consorcio. En cuanto al punto 2, es una cuestión de decisión de la asamblea, es cierto que en época de inflación no es aconsejable tener el dinero ocioso.-

Consulta 26
buenas tarde Dr Awad. mi consulta es xq me estan cobrando expensas extraordinarias para el aguinaldo de los porteros, me dijeron q seria por tres meses solamente, y q eran ordinarias por eso me las cobraban, que en el detalle vinieron como extraordinarias por error. Ahora fui a pagar y me unificaron las expensas, aumentaron y me dijeron "las extraordinarias se convirtieron en ordinarias" no tengo ninguna notificacion en el detalle. y tampoco escuche q hayan aprobado algun aumento para los encargados, corresponde q las abone? envie un mail pidiendo detalle de las mismas, pero no tengo respuesta aun. que puedo hacer? Gracias Natalia

Respuesta: La verdad es que las sumas destinadas al pago de sueldos constituyen un gasto corriente, ordinario.-

Consulta 27
Estimado Dr Awad : Mi consulta es la siguiente ,tenemos 4 cocheras en un edificio de C.A.B.A con boleto ,herencia familiar, nunca pudimos escriturar pues el reglamento de copropiedad no concuerda , el mismo dice en ese piso "sector en construcción" ,no figuran como cocheras ,mediante trámites judiciales logramos que un juez diera la órden de escrituración en el año 2002 y 2011 ,pero el consorcio y la administración se niegan a modificar el reglamento de copropiedad dado que argumentan que a ellos no les interesa ya que tienen sus escrituras y lo nuestro no es importante ,ignorando la sentencia de un juez.Solicitamos 3 asambleas extraordinarias como par llegar luego a una asamblea judicial ,pero sin éxito ,las realizaron pero no presentaron nada judicialmente ,Dr Awad no sabemos más como proceder ante tantos impedimentos, le rogaría nos diera sus opinión desde ya muchas gracias saludo atte Maria Martha

Respuesta: La verdad es que, sobre temas tan complejos, no se puede dar una opinión desde el muy general ámbito de conocimiento de ésta página. De todas formas queda claro que si hubo un pronunciamiento judicial, hay un letrado actuando y asesorando, así que es a él a quien deben preguntarle.-

Consulta 28
CONSULTO, DESDE EL 1979 VIVO EN UN TERRENO QUE COMPRE SIN SABER AL COMPRAR QUE TENIA QUE SUBDIVIDIR, LA OTRA PARTE VENDIO EN EL AÑO 1992 Y CON LA DUEÑA QUE COMPRO HUBO ACUERDO EN PAGAR LOS IMPUESTOS POR PARTES IGUALES HASTA LLEGAR A SUBDIVIDIR, COMETIMOS EL ERROR DE ESCRITURAR POR MEDIO DEL PLAN TIERRA, ESTO NOS HACE TENER QUE ESPERAR 10 AÑOS PARA LA ESCRITURA DEFINITIVA, , MIENTRAS ELLA Y YO TENEMOS TOTALMENTE CONSTRUIDA NUESTRAS CASAS, PAGAMOS CAADA UNO LA LUZ, GAS, TELEFONO, DIRETV, TODO CADA UNA APARTE Y LOS SERVICIOS LLEGAN A NUESTRAS DIRECCIONES QUE SON DISTINTAS ELLA POR FRENTE Y YO POR LATERAL, EL ASUNTO ES QUE AHORA YA TENEMOS AGUA Y CLOACAS CON LA ENTRADA A CADA UNA EN NUESTROS RESPECTIVOS DOMICILIOS, AMBOS NOS DICEN QUE DEBEMOS PAGAR UNA SOLO BOLETA PORQUE FIGURA COMO UN SOLO TERRENO, NUESTRA PREGUNTA ES ¡ ESTO ES ASÍ? SRA CRISTINA

Respuesta:lo cierto es que sin tener a la vista la documentación, sobre todo los planos no se puede responder.-

Consulta 29
Estimado Dr. Awad,
Podrá contestarnos por este medio si nuestro encargado, actualmente no permanente sin vivienda, pasara a ocupar la vivienda ( hoy desocupada), trae aparejado alguna modificación en sus haberes, seguros, salario familiar, aportes, etc. ¿Pasaría a ser un encargado no permanente con vivienda? ¿Existe esa categoría, ya que no la hemos encontrado en los estatutos?. Desde ya muy agradecidos por su atención. Atentamente
Osvaldo y Graciela

Respuesta: Las consultas que involucran a la relación laboral del consorcio, no pueden, en general, responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-

Consulta 30
Estimado Dr AWAD, Mi consulta es respecto a si el Consorcio tiene la obligación de abrir una cuenta bancaria para depositar las expensas, y en ese caso, si la cuenta tiene que estar a nombre del Administrador o puede estar a nombre de algunos propietarios.
Desde ya muchas gracias y un cordial saludo. Bernardo

Respuesta: El consorcio no tiene obligación de abrir una cuenta para depositar sus fondos. Pero, sinceramente es aconsejable que todo consorcio sea titular de una cuenta, para que los fondos que son d esu propiedad (expensas) estén en una cuenta a su nombre.-

Consulta 31
Hola, les escribo para comentarles sobre la mala relaciòn que tengo con el administrador de mi edificio. Claramente no le agrado y lo deja translucir en su manera de tratarme. La situaciòn se mantuvo asi por varios años, pero puntualmente ahora le hice un reclamo sobre un arreglo que fue hecho en mi lavadero hace mas de 6 meses, pero que aùn sigue perdiendo. Al volverlo a llamar ante ausencia de respuesta, dijo no recordar lo que le habia dicho. Es una persona bastante brusca y maleducada , y quisiera saber si hay alguna entidad que se ocupe de atender este tipo de reclamos. Muchas gracias ! Florentina

Respuesta: Lo más aconsejable, primero es formalizar el reclamo por carta documento.

Consulta 32
Espero me asesoren desde febrero alquile un departamento de 3amb con expensas de 1000 pesos en junio se enfermó el encargado del corazón es un tratamiento para tiempo y me pasan como gastos comunes el sueldo completo con las horas extras ,más el suplente completo con horas extras,y va para largo porque tiene 25 años de antigüedad,nadie me había avisadio. Esto lo ponen como expensas ordinarias y es en han duplicado las expensas a 1900 una exageración un departamento de 3 ambientes normal, esto no sería un gasto extraordinario a repartir por los dueños que son los empleadores y que pasa si lo despiden,también me toca a mi pagarlo.por favor espero una respuesta me es imposible pagar este importe sobre todo como párese alargarse en el tiempo.cual es la responsabilidad de la propietaria? Gracias CARLOS

Respuesta: entiendo que las sumas pagadas al suplente deben considerarse como ordinarias.- Pero si hubiera que despedir al titular, claramente estamos hablando de un gasto extraordinario.-

Consulta 33
buenas noches dr. awad. me dirijo a ud. porque me encuentro
desorientada con respecto a la deuda que poseo de expensas. no pude
continuar pagandolas desde diciembre del 2012. las mismas varían entre
los 800 y 900 pesos. hoy ascienden a $21800. hace 2 semanas me
entreviste sola con el abogado de la administracion y manifeste mi
intencion de abonar casi la totalidad del monto antes citado y el
abogado me dijo que eso seria solo un 50 porciento x que restarian
casi $20000 para completar la deuda entre intereses honorarios etc.
busque un abogado y me propone pagarle al otro abogado los honorarios
primero lo cual el dedujo haciendo una cuenta que son $8000 y negociar
cuotas de $2000 a comenzar a pagar desde diciembre ya que estoy en
este momento buscando trabajo. por favor puede orientarme para saber
como proceder y saber el porcentaje de intereses correcto ya pue ambos
abogados y la administración me informan cada uno un porcentaje
distinto? es ademas posible que el abogado del consorcio pida $8000 de
honorarios? puedo prescindir de un abogado? desde ya muchas gracias.
saludo a ud. atdentamente. liliana emilia

Respuesta: entiendo que, si uno va a negociar, debe ir convenientemente asesorado.- Y ese asesoramiento no puede prestarse desde una página de consultas como ésta.-

Consulta 34
Dr Awad muy buenos días
Quería hacerle la siguiente consulta. De junio a esta parte sufrí un incremento considerable de las expensas. Puedo comprender el impacto de los aguinaldos en el mes de junio y los aumentos a los encargados de edificios. Este mes ( agosto) me vino $ 200 más de lo normal, lo cual consulté ( ya que nunca aclaran las variaciones en los valores de la expensas) y me alegaron que el aumento se debió a la quita de subsidio del gas. Es cierto, revisé la liquidación y de pagar $ 12000 el edificio pasó a pagar $ 35000. La cuestión es que mi departamento por ser un entrepiso es el único que no posee calefacción central. Yo tengo estufa a gas y pago a través de la boleta particular que a mi me llega. No entiendo entonces por qué impacta el aumento en mis expensas de un servicio que yo no poseo. Ellos me dicen que se proporciona de acuerdo a lo que establece el reglamento de propiedad. Pero yo no me quedo conforme con eso. Esta administración es nueva y ya tuve varios inconvenientes. Como debo proceder ¿???. Muchas Gracias. Valeria

Respuesta: Lo primero, leer el reglamento para saber si la unidad de su propiedad está eximida del pago de algún gasto.-

Consulta 35
Tenemos un severo caso de Adminsitracion Fraudulenta y quisiera saber si existe algun organismo a quien reclamar.
Lo malo es que cada ves que pregunto algo relacionado con la AFIP o cualquier tipo de legalidad me trae problemas.. ya el portero me rompio la puerta a patadas..
Gracias. Nicolas

Respuesta: La calificación de fraudulenta debe tener lugar luego de compulsar la documentación del consorcio.

Consulta 36
¿Puede legalmente, un consorcista (dueño de uno de los departamentos), ser a su vez, el encargado de ese mismo edificio? Gracias
Cristina

Respuesta: Puede, pero no es aconsejable.-

Consulta 37
Estimado:
Instalé un calefón en mi departamento.
El lugar que tengo para ese equipo es en el lavadero que da al pulmón del edificio.
Para que funcione correctamente necesita una salida hacia arriba, de por lo menos 1 metro. Todos los calefones nuevos la necesitan.
Obviamente hice la salida paralela a la pared del lavadero por fuera y la salida final está por encima de la linea del techo y a los 4 vientos para no dejarle gases toxicos al departamento de arriba mío que es el ultimo piso.
La vecina del departamento encima mío está indignada y quiere tratar el tema con la administración.
Yo no tengo manera de hacer que el calefón funcione sin esa salida.
Estoy en infracción? Muchas Gracias! Gustavo

Respuesta: NO entiendo qué quiere tratar la vecina, en tanto y en cuanto la salida esté bien colocada y no afee la estética del frente del edificio (si está en el frente).-

Consulta 38
Estimado Dr. Awad, soy consorcista de edificio donde resido, en Provincia de Buenos Aires, y desde hace unos meses el Administrador contrató una empresa de limpieza. ¿En este caso en particular el consorcio debe hacer algún aporte al Suterh?, como así también debe haber suscripto un contrato entre las partes?, además por lo que pude observar la supuesta empresa se encuentra operada por tres monotributistas, los cuales tienen bajo relación de dependencia a tres empleados cada uno. ¿ Es esto legal o deben estar inscriptos en Afip como empresa de limpieza?. Desde ya muchas gracias, lo escucho todos los sábados en el programa de Radio Mitre. Atentamente. Adriana .-

Respuesta: La cuestión de la contratación de una empresa de limpieza si bien no es muy compleja, tiene una serie de cuestiones que hay que observar cuya explicación excede el reducido ámbito de respuesta de ésta página.-

Consulta 39
Hola: una queja seria un reclamo de su conducta irregular en la entidad correspondiente. El edificio queda en Capital Federal, Ciudad Autònoma de buenos aires . Florentina
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 46
Hola, queria hacerles una consulta: quisiera realizar una queja contra mi administrador, pero no se adonde se realiza. Vivo en Buenos Aires, Argentina. Espero respuesta. gracias! Florentina
Respuesta: Bueno, no sé qué es una queja. Y además es necesario saber en qué jurisdicción está el edificio que esta persona administra.

Respuesta: Si se trata de un edificio en CABA, el administrador debe estar registrado en el Registro Público de Administradores, Patricias Argentinas 277.- Allí se pueden formular las denuncias.-

Consulta 40
Hola soy de Rcia Chaco.
quiero saber sí en el caso de mora en las expensas x parte d un propietario que no responde al reclamo se puede cortar servicio de gas o agua x ejemplo. y eso debemos estipular en reglamento?
muchas gracias Gisela

Respuesta: No, no es aconsejable. Si debe expensas hay que iniciar el proceso de cobro judicial.-

Consulta 41
Estimados Dr. Eduardo Awad y Dra. Nelly Diaz:
Mi nombre es Guadalupe y asisití al curso de administración de consorcios brindado por el CPACF el primer cuatrimestre de este año.-
Necesito formularles una consulta profesional en relación a una encargada de edificio que trabaja en el edificio donde viven mis padres y en el que además junto con mi marido estamos trabajando en la adminsitración de dicho Consorcio.-
El problema es el siguiente: Se trata de una encargada de edificio sin vivienda de 59 años de edad y fecha de ingreso 01/02/2000.- Desde marzo de 2013 presenta reiteradas licencias otorgadas por la Obra Social todos los meses, desde el mes de septiembre de 2013 comenzaron a ser más prolongadas, siendo mayor el periodo de licencia que asistencia laboral. Como por ejemplo 3 días laborables y 3 semanas de reposo y así sucesivamente, cortando las licencias con intervalos de 3 a cinco días. Los diagnósticos son los siguientes: Cervicalgia, Lumbociatalgia, Lumbalgia, Reuma.
Se ha atendido en Diagnostico y tratamiento de columna y Neurología en la Obra Social. El consorcio por su cuenta la ha enviado a Medicina Laboral, en la que le han realizado estudios que diagnostican que se advierte disminución de la intensidad de los discos intervertebrales lumbares primero, segundo, tercero y cuarto,, paciente con cervicobraquialgia y lumbociatalgia y recomiendan realizar un estudio de EMG miembros superiores con velocidad de conducción para obtener que grado de discapacidad laboral presenta (este estudio no se ha realizado a la fecha por orden del Consorcio).- La administración tiene en su poder todos los certificados médicos alcanzados por la encargada.-
La consulta en particular es, qué se puede hacer en estos casos? Jubilarla anticipadamente, jubilarla por incapacidad?. La realidad es que lleva un año prácticamente sin trabajar, cobrando su sueldo y además el Consorcio debe abonar el sueldo de un ancargado suplente.-
Desde ya agradezco vuestra colaboración y quedo a la espera de su pronta respuesta.-
Saludo a uds. muy atentamente.-

Respuesta: Las consultas sobre problemas en la relación de dependencia con el consorcio, deben ser tratadas en forma particularizada.-

Consulta 42
Buenos dias Doctor, soy propietario de un Depto al Fte deconstruccion moderna, el cual tiene ventanas sin ningun tipo de proteccion. solo vidrio
Hace varios meses atras durante durante la noche, se levanto viento muy fuerte, y volo un objeto que rompio el vidrio de la ventana del dormitorio, cayendonos los resto de este encima mientras dormiamos. motivio por el cual cambie el cerramiento por uno practicamente igual pero con persiana por seguridad. hace unos dias la propietaria de la Unidad que comparte el frente con la mia. Me exigio, amenazo, que debia comparle el mismo tipo de venta a ella o si no iniciaria acciones legales.
por que ahora mi unidad estaba ¨Mas linda que la de ella¨
Que si no lo hacia iba a tener problema, e iba a exigir que las sacara si no le ponia las mismas ventanas a ella.
Es esto Posible? Admisible? Gracias Marcelo

Respuesta: En principio no debe alterarse o modificarse el frente o fachada del edificio. La pretensión de la vecina parece sin sustento. De todas formas, para responder a consultas de éste tipo, es necesario tener más datos y una idea más concreta de cómo son los hechos.-

Consulta 43
Soy inquilino de un local y la consulta es la siguiente como se puede saber si el administrador esta anotado en el registro de la Ciudad de Buenos Aires. Cual es el derecho que tiene este de no informar tema ni fecha de reuniones de consorcios y cual es el minimo de propietarios que tienen que votar para convenir que se cobren expensas extraordinarias. Desde ya muchas gracias Nestor

Respuesta: Si entra en la página que el Registro tiene en Internet, puede averiguar si su administrador está empadronado.- El administrador está obligado a llamar a asamblea. En cuanto a las mayorías para decidir, hay que fijarse en el reglamento de copropiedad del consorcio.

Consulta 44
Hola, soy propietario de un departamento en un edificio de 3 plantas. Mi unidad se encuentra en el último piso justo por debajo de la azotea. En los últimos meses comenzó a filtrar agua en el techo de la cocina por lo que concurrí al administrador para que solucionara una evidente filtración desde la terraza. la particularidad es que mi extractor de aire tiene salida de gases por el techo, llegando a la azotea, donde existe una chimenea con el típico "sombrerito" de metal.
El problema es que el administrador considera que el arreglo puntual de esa chimenea (localizada en la azotea) corresponde a mi unidad ya que "solo sirve a mi unidad", sin importar el hecho de que se encuentre en una zona común.
El reglamento de copropiedad establece la azotea y "conductos de ventilación de baños y cocinas" como partes comunes al edificio.

Agradecería me comunicara su interpretación a tal respecto. Saludos cordiales. Martín
Respuesta: Los conductos de ventilación son comunes, todos, incluso los de las unidades del último piso.-

Consulta 45
Buenos días! Mi consulta es por mis perras que tengo en mi departamento. Porque eventualmente ladren me pueden pedir que deje de tenerlas? Qué medidas puede tomar el consorcio o mis vecinos frente a esto.
Saludos Atte., Eladia

Respuesta: La tenencia d la mascota no puede producir perturbación. En suma, hay que considerar que algo ladrarán, la cuestión es que no pasen todo el día haciendo ruido.

Consulta 46
POR FAVOR NECESITO SABER SI POR FALTA DE PAGO DE EXPENSAS EN UN EDIFICIO DEL BARRIO XXXX. C.A.B.A. SE PUEDE INICIAR ACCIONES DADO QUE ALGUNOS ESTAN ESCRITURADOS Y OTROS NO. ESTOS DEPTOS. FUERON OTORGADOS POR LA COMISION DE LA VIVIENDA DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BS. AS. Y LA FALTA DE RECAUDACION NO NOS PERMITE HACER ARREGLOS EN EL EDIFICIO Y SE ESTA DETERIORANDO. SON 41 UNIDADES Y EL EDIFICIO ES DE 12 PISOS. POR FAVOR NECESITO UNA RESPUESTA DADO QUE ESTAMOS CON UNA ADMINISTRADORA NUEVA Y HAY VECINOS QUE QUIEREN PROGRESAR Y OTROS QUE SE OPONEN Y OTROS QUE QUIZAS REALMENTE NO PUEDAN, PERO SE PODRÁ LLEGAR A SOLUCIONAR ALGO ?. MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCION Y POR FAVOR SI ME PUEDE RESPONDER POR CORREO ELECTRONICO. GRACIAS ELENA

Respuesta: Sobre esta clase de problemas, lo mejor es primero tener a la vista la documentación con la que se adquirió el departamento, para poder responder.-

Consulta 47
Buenas tardes, tenemos un problema en el edificio que vivo, y es que el vecino del ultimo piso, tiro abajo una pared y empezo a utilizar un techo comun como terraza propia.
Sabemos de la ilegalidad del tema, pero el tema es que es un edificio sin representante legal, y nadie quiere hacer nada por modificar las cosas.
La pregunta puntual es esta obra ilegal prescribe en algun momento?o al ser obra ilegal lo sera siempre sin tener el derecho adquirido gracias
Gustavo

Respuesta: Si hay una obra antirreglamentaria, lo mejor o lo primero será hacer la denuncia ante el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, para que la clausuren.- Además, si se trata de una zona común,
Cualquier propietario puede mandar una carta documento para intimarlo al cese de la conducta antirreglamentaria

Consulta 48
Hola, queria hacer una consulta, al lado de mi propiedad hay un edificio que en la cochera tienen un motor elevador de autos y justo da a mi medianera y el ruido es constante y muy molesto y da justo en la habitación que descanso. Qué medidas tengo que tomar? muchas gracias! Saludos Ely

Respuesta: Habrá que intimar a ese consorcio para que repare o tenga en buenas condiciones la máquina en cuestión y no produzca ruido.-

Consulta 49
Dr. Awad, mi nombre es Jorge, vivo en Capital Federal, mi edificio está situado enxxx. Trataré de ser muy breve y conciso. He tenido una deuda de expensas por valor de $ 11.941,00 el 15 del corriente mes, aboné $ 7.000,00 y cancelaré el resto $ 4.941,00. Las expensas vienen a nombre dexxxx; mi suegra ya fallecida hace 7 años, aún no ha terminado la sucesión a favor de mi señora xxxx, la cual es jubilada (mínima) 68 años y discapacitada (ACV). La causa por lo que la deuda se contrajo fue por cancelación total de una tarjeta de crédito y gastos de tratamiento de mi señora. El tema central es que el administrador quiere cobrarme ademas de la deuda, Certificado de JUsticia $ 200.-; Tasa de Justicia $ 367.- y Honorarios de Abogado $ 2.400.-; a mi departamento nunca ha llegado ninguna Cédula de Notificación de que el Juicio se haya iniciado, nunca una Carta Documento intimando el pago de la deuda, esta cancelación que hago es por voluntad y presentación espontanea, nunca una citación, o sea, nada que tenga que ver con la justicia; he ido a la Camara de Apelaciones en lo Civil para ver si hay alguna demanda, a mi nombre nada, de mi señora y de mi suegra fallecida no me dieron información por no ser abogado.
No descarto que este administrador no me quiera dar el Certificado de Libre Deuda por estas tres cosas que me quiere cobrar. Mi consulta es: QUE DEBO HACER. Muchas gracias por vuestra atención; Mi cordial saludo
Respuesta: Cuando hay cuestiones como ésta, lo mejor es tomar un asesoramiento personalizado.-

Consulta 1
Dr. Awad:
Soy propietaria en un consorcio de CABA. A partir de este mes (agosto de 2014), la administración implementará el nuevo sistema de recaudación electrónica de expensas. Para ello, abrió una cuenta corriente en el Banco Roela cuya casa central y 3 sucursales funcionan en la ciudad de Córdoba.
Nos ha llamado la atención dicha elección realizada sin consulta alguna al consejo de administración y habiendo tantos bancos de renombre en CABA, seleccionar a uno que tiene sólo 57 años de antigüedad y que pertenece a la provincia de Córdoba.
-Es ésto legal?
-De surgir algún problema financiero, qué opciones de reclamo tenemos con un banco tan lejano a nuestro domicilio?
-El consejo de administración puede pedir que se cancele la cuenta y se abra una en un banco de CABA?
Desde ya agradezco su pronta respuesta!!! Sra. María Fe
Respuesta: Si bien entiendo que no hay mucha diferencia entre los bancos que ofrecen cuentas a consorcios, el Administrador no debe abrir una cuenta donde le parezca, lo lógico es llamar a una asamblea y que el consorcio reunido elija lo que le conviene. Es más, muchos bancos no abren la cuenta si el administrador no presenta el acta de la asamblea que así lo decide. Creo que lo menor, si entienden Uds. que hay mejores opciones para el consorcio, le soliciten la convocatoria a una asamblea apara tratar el tema.

Consulta 2
Estimado,
la consulta es muy concreta :
puede otro propietario hacer una obra de refacción durante mas de 18 meses ?
haciendo ruido de demolición y taladros eléctricos y otros durante todos los días en ese periodo ??
hay una limitación del tiempo de obra ??
gracias
enrique
Respuesta: Si bien no hay limitación en cuanto a los tiempos de obra, 18 meses parece demasiado. Pero para responder mejor habría que saber cómo es el edificio y los departamentos.-

Consulta 3
Buenos días!
Les escribo por que necesito me guíen en como actuar ante una situación poco clara de la administración de mi edificio.
En 11/2011 compre un departamento a estrenar, de un edificio que estaba terminandose. Nos habian prometido la escrituración del mismo para abril del 2012. Todavia la estamos esperando.
Como no hemos escriturado, no podemos conformar consorcio, y el administrador que tenemos es puesto por la Constructora.
Desde hace 2 años, que venuimos peleando con las constructora por el problemas de cosas sin terminar del edificio, y de la escritura, y con el administrador, por que cuando le pedimos que exija cosas a la constructora no lo hace, o cuando tiene que solucionar cosas del edificio, nunca terminan de ser bien claras.
El ultimo problema que tuvimos es que el año pasado nos deayunamos con que teniamos que pagar el avaluo, la constructora no se quiere hacer cargo de ninguna parte del mismo. Logramos hacer un plan de pagos para ponernos al dia. Se suponia que ya el mes pasado terminabamos de pagarlo, la ultima de 10 cuotas. Cuando pedimos un libre deuda, nos enteramos que solo pago 4 de las 10 cuotas y que como no pago la 5, el plan de pagos se cayo. Ademas de esto, averiguamos que hay algunas cuotas de ABL que no pago.
Nos han sugerido, que hagamos una asamblea extraordinaria y pidamos facturas de cada una de las cosas (que cabe aclarar se las pedimos antes de buscar el libre deuda, y nos ha traido unos recibos del Gob de la Ciudad, pero que suponemos no corresponden...)
Creo que seria bueno pasar a un nivel judicial. Pero desconozco si nos conviene un abogado que se especialice en contratos o en administración de consorcios. Sugieren uds que hagamos otra cosa? Tienen algun especialista que nos puedan sugerir? Nos podrian asesorar uds? Cuales serían sus honorarios, de ser asi? Muchas gracias Silvana
Respuesta: Se advierte que hay una serie de irregularidades que pueden perjudicarlos. Entiendo que lo mejor será comenzar a ponerse en marcha.

Consulta 4
Estimado Dr Awad,
Me dirijo a usted nuevamente luego de la gran ayuda que me dio en otra oportunidad para preguntarle por lo siguiente. Soy inquilina y por problemas de humedad la administración decidio hacer una destapacion 2 pisos mas arriba, algo fallo ya que se inundaron el piso superior y el mio, arruinándome la televisión y otros aparatos y muebles, finalmente tuvieron que romper el caño en mi departamento para poder destapar como correspondia. Quisiera saber quien tiene que hacerse cargo de los daños y como puedo hacer para reclamarlo.
Desde ya muchas gracias por su gran ayuda. Saludos Gabriela
Respuesta: Puede reclamarle Ud. al Consorcio, ya que está claro que se trató de un caño común (lo arregló el consorcio) el que por deficiencia produjo el daño.-

Consulta 5
algunos vecinos quieren sacar al administrador, aun no lo lograron , y en una reunión auto convocada , votaron presenciales 10 y 9 con papelitos de autorización, sin escribano ni nada, esto no fue valido y se sito a otra reunión autocombocada, se pasaron papeles firmados por uno solo del consejo, que no paguen las expensas en la cuenta del consorcio, que se las paguen a la portera, a la cual de dio recibos firmados por el, y un supuesto futuro administrador, la portera no quiere cobrar y hacerse responsable de ese dinero, el 90%de los habitantes del edificio son inquilinos, y la portera, los seguros, y fatery y vrs no pueden ser pagados, el administrador en curso realizo la liquidación de expensas pero no tiene dinero, que se puede hacer al respecto,
puedo denunciar de alguna manera a este sr, ya que por su proceder me va a traer un prejuicio a mi de multas, y ni me quiero imaginar si la portera nos denuncia por la falta de pago. somos 32 unidades. muchas gracias Sandra
Respuesta: se trata de una cuestión compleja, tener dos administradores, cuya solución puede ser abordada desde el reducido ámbito es ésta página.-

Consulta 6
Estimado dr. Awad. ¿Existe alguna normativa que obligue a las edificaciones ya existentes poner rampa para acceso a personas con dificultades o minisvalidos?
Desde ya agradecida por su respuesta. Atte. Julia
Respuesta: Hay legislación que trata el tema y se conoce con el nombre de sistema de protección al discapacitado. Muchas veces la persona que lo necesita intima al consorcio para remover las barreras arquitectónicas y la respuesta en asamblea es “queremos hacerlo pero no tenemos plata”. Hay que analizar, en cada caso, qué hacer frente a esto.-

Consulta 7
Dr. Awad, quisiera efectuarle la siguiente consulta:Vivo en un consorcio de 23 UF, tenemos un ENCARGADO NO PERMANENTE 4 HORAS SIN VIVIENDA,como trabaja en otro consorcio por la mañana accedimos a que trabajase en el nuestro por la tarde en el horario de 16hs a 20hs.El administrador dice que como el encargado trabaja por la tarde de lunes a viernes, no le corresponde trabajar los sábados ni por la mañana ni por la tarde ¿Esta aseveración es acertada?
ya que con una antigüedad de 2 años cobra un basico de $3.067¿ porque debemos abonarle 16 horas por mes que no las trabaja y las que tambien suman en el aguinaldo y vacaciones?¿Si trabaja 4 hs.diarias de L a V por la tarde, debe trabajar o no los sábados? Muchas gracias Rosa
Respuesta: Debe trabajar, por lo menos dos hs. los sábados.-

Consulta 8
Dr. Awad, Buenas noches.
Quisiera saber si cuando se hace una asamblea es obligatorio que el administrador entregue copia de la misma a todos los copropietarios.
Si yo no la reclamo, no me le entregan.
Según el administrador, por orden del Consejo de Administración, se envían a un edificio de 60 unidades, 3 o 4 ejemplares para quien lo solicite, cosa que desapruebo pues todos tenemos derechos a ver plasmado lo tratado en asamblea.
Aguardo su respuesta.
Cordialmente.
Teresita
Respuesta: La ley 941 (en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires), obliga al administrador a acompañar copia del acta de asamblea. Puede ser que, en atención a gastar menos en fotocopias se decida algo así (lo que no quiere decir que esté ajustado a la ley), pero lo importante es que, a su solicitud, el Administrador le entregue la copia.-

Consulta 9
Buen día Dr. Awad,
Quería consultarle lo siguiente.
Tenemos una administración que no respeta al Consejo de Administración.
Se aumentaron sus honorarios sin pedir autorización.
Cuando por medio del mail le pedí explicaciones sobre quien los había autorizado, me contestaron: ...No acostumbramos a contestar mails con alto contenido de insolencia, mala educación y desubicados.
Si Ud. está saturado de nosotros, sabrá lo que tendrá que hacer.
A partir de este instante, su dirección de mail quedará bloqueada.
Al día de hoy siguen sin contestarme.
Los desubicados, mal educados e insolentes son ellos cuando en la ultima asamblea tuvieron una respuesta guaranga hacía mi señora, y que fueron testigos todos los demás presentes, que quedaron horrorizados.
Se puede permitir esa falta de respeto?
Los mails se los dirigen al resto de los miembros del Consejo.
Hay algún lugar donde efectuar una denuncia?
Yo les abono un porcentaje de sus honorarios y me merezco respeto.
Aguardo su respuesta. Muchas gracias Atte. Omar
Respuesta: El administrador debe ajustar sus honorarios con acuerdo de la asamblea de consorcio (conforme lo establece la ley 941 y su decreto reglamentario). De no ser así, puede formular la denuncia por incumplimiento por ante el Registro Público de Administradores, sito en Patricias Argentinas 277

Consulta 10
Señores
Estudio del Dr. E. Awad y Asociados
Presente

Ref: Consorcio de Propietarios Rodríguez Peña C.A.B.A.

De mi consideración:
Motiva mi consulta que en el consocio de referencia, auto administrado por un matrimonio de copropietarios, remunerados y matriculados, se ha cometido, lo que yo creo una grave falta de índole laboral.
Este consocio se compone de 2 cuerpos de edificios con un total de 38 departamentos y sólo tiene un encargado y hasta hace un mes existía un ayudante, que fue despedido por resolución de una pequeña porción de copropietarios reunidos en Asamblea Extraordinaria, para tratar otros temas, pero a pedido de algunas propietarias se decidió prescindir de sus servicios, pactándose que a fin de mes dejaba su trabajo y recibiendo el mes de preaviso en efectivo junto con una indemnización de $ 27.000.-
Ignoro su antigüedad y si esta indemnización es realmente lo que le corresponde. Con esta medida asumida por estos pseudosadministradores, nos encontramos los fines de semana desde las 12 horas del sábado hasta las 0800 horas del lunes sin personal de portería ni persona alguna que recoja los residuos.
Hace dos fines de semana se retiró el encargado a su descanso semanal y el lunes no se presenta a trabajar por encontrarse enfermo. La solución que encuentra esta “administración”, es llamar al despedido suplente para que retire los residuos durante los días de ausencia del encargado.
Mi primera consulta se refiere a qué grado de responsabilidad le cabe al Consorcio, que primero despide un empleado y luego lo llama para que solucione un problema. Le da derechos a esta persona para exigir su reincorporación y de ser así reasumir sus funciones con todos sus derechos, antigüedad, etc? Y en caso positivo qué reclamo le cabe a la administración por su mal desempeño en esta contingencia.
Mi otra consulta se refiere que, al tener problemas con el desagüe de la pileta de la cocina, al acudir a la administración, la solución que me dieron es “cómprese una sopapa”. Realmente mas inoperantes no pueden ser y como cuentan con la complicidad del Consejo de Administración, aquí mal llamada “Comisión”, que sabe de administración menos que ellos.
Dejo a vuestra consideración estas consultas, porque encuentro que este matrimonio de pseudos administradores, aunque matriculados, atentan contra mis intereses y los de los demás consorcistas que bien conocen ustedes, se desentienden de todo y después gritan cuando las expensas suben a alturas imaginables.
Aguardo vuestra respuesta en tanto los saludo muy atentamente Marta
Respuesta: En cuanto al despido del suplente, el administrador no debió tomar en cuenta lo que decidió la asamblea, si, como Ud. refiere, no se votó el tema con la mayoría reglamentaria. Pero el despido ya se operó, el consorcio lo consintió, pagó, con lo que resulta, ahora, imposible retroceder. Sólo queda que un grupo de propietario lo trate en una asamblea, como forma de hacerle saber al administrador que no debe seguir instrucciones de la asamblea si no tiene la mayoría. En cuanto a lo que ocurre, que llaman al ex ayudante para que sea suplente, en tanto y en cuanto se respeten las formalidades legales, no hay problema. Lo que resulta insólito es que la administración no tenga a otra persona para que desempeñe esa tarea.-

Consulta 11
Agradecería me informen, si es obligatoria la colocación de una antena colectiva. Mi madre se mudó a Nordelta, y no quiere el servicio de cable, pero sin este, le es imposible ver televisión
El edificio tiene cableado en exclusividad con cablevisión muchas gracias.
Stella
Respuesta: No, no es obligatoria la instalación de antena colectiva; salvo que una asamblea así lo decida.-

Consulta 12
Buenas tardes Sr. Awad, disculpe las molestias:
Hace casi un año tuvimos un incendio que se produjo dentro de una de las unidades y las llamas afectaron vidrios y algunos aires acondicionados de otras U.F. el seguro pago como corresponde y a los vecinos se les repuso el monto de los vidrios.
Mi pregunta en concreto es: ¿El consorcio debe hacerse cargo del pago de la reparacion o reposicion de los aires acondicionados afectados por el incendio?
El edificio tiene mas de 30 años por lo que en el reglamento no hay nada sobre A.A. Es mas tiene totalmente prohibido colocar cualquier elemento que sobresalga.
Saludos y muchas gracias por su tiempo. Atte. Marcos
Respuesta: En principio habría que tener más información acerca de las causas del siniestro, para saber quiénes son los responsables

Consulta 13

Buenas tardes Doctor, quisiera saber si se le puede hacer una auditoria a un administrador una vez que renuncio o bien hay una fecha de vigencia para realizarla. El administrador renuncio en junio de 2014 y entro el nuevo administrador en Agosto de 2014.-
Muchas Gracias Jose Luis
Respuesta: primero me gustaría saber si recibieron la documentación y cómo se confeccionó el recibo.-

Consulta 14
Estimado Dr.Awad: en el contrato está estipulado que le corresponde al locatario las expensas comunes y ordinarias; las extraordinarias al locador. El Consorcio envió una nota explicando que habrá una cuota extra (fondo de reserva) para afrontar los trabajos que el gobierno de la ciudad obliga.Mi pregunta es la sgte.: 1)esa cuota extra la tenemos que pagar los inquilinos? 2) Figura esa cuota discriminada como "cuota extra" en las expensas que llegan al inquilino.
Pregunto porque no he encontrado ninguna aclaración al respecto y las expensas de Mayo 1220, las de junio 1695 y las de julio 2000.-
Además; como puede ser que ofrezcan calefacción y la misma se prende de acuerdo a la "buena voluntad" del portero porque no es su tarea me dijo la administradora del consorcio y el horario en que funciona es justamente el horario en que estamos fuera del edificio (trabajo, escuela, otras actividades).
Gracias, quedo a la espera de su respuesta victoria
Respuesta: En general un gasto como el llevar a cabo esas tareas en el edificio debe ser extraordinario. En cuanto al servicio de calefacción, si lo presta el consorcio, debería ser tarea del encargado, no sé cuál será la razón por la que la administración entiende que no. Quizá tenga que ver con los horarios en los que el consorcio decide que se preste el servicio. La calefacción como servicio central, normalmente, es fuente de problemas en los edificios en la actualidad, por lo costoso que implica, lo que obliga a decisiones, a veces absurdas, acerca de la forma en que se prestará el servicio. Pero, reitero, no entiendo porqué , en su caso, no es tarea del encargado.

Consulta 15
Buenas noches, les escribo para consultar donde me puedo asesorar sobre un tema que sera de discusion en la proxima reunion de consorcio, el tema puntuual es que en la unica entrada del edificio quieren hacer un enrejado para mayor seguridad del edificio y no estoy de acuerdo, dado que esta a 1 metro y medio de la vereda, es legal? que riesgo abria por causa de un siniestro.. Hay algun lugar donde lo pueda consulta?? esto en CABA.
Desde ya muchas gracias Atte. Marcos
Respuesta: Lo del enrejado por seguridad no está mal, no sé a qué se refiere Ud. cuando dice que puede haber riesgo. De todas formas, una consulta con un profesional que entienda sobre el código de edificación y sobre higiene y seguridad podrá aclarar sobre la cuestión específicamente en cuanto a su edificio.

Consulta 16
Estimator Dr Eduardo Aguad,

Tengo el agrado de dirigirme a ud, Dr Eduardo Aguad como oyente de esa prestigiosa radio Mitre todos los sábado en el programa de Bonelli, y teniendo en cuenta sus consejos siempre tan justos para los copropietarios de departamentos, tengo una pregunta que me gustaría si es tan amable de orientarme como deberíamos proceder para con nuestro administrador con una unidad que el propietario murió la heredera entiendo que también, siempre siguiendo los comentarios en las reuniones de consorcio con el administrador, este departamento está debiendo expensas por 10 años y conlleva a un perjuicio para todos los habitantes del edificio
Está en juicio según nos informa el administrador pero no vemos progreso, ahora me entero por una persona que sale del edificio que esta ocupada la unidad por gente que no pagan nada de nada según me lo dijo la persona que salía de la unidad.
Pregunta! Como debemos proceder con este problemon !
El administrador no debería identificar a estas persona que están viviendo como ocupas.
Se debería acelerar el juicio.
NO PAGA NADA DE EXPENSAS DESDE HACE 10 AÑOS.
UN CORDIAL SALUDO Hugo
Respuesta: El consorcio, como acreedor, puede iniciar el proceso sucesorio del propietario fallecido y el proceso para cobrar la deuda por expensas. Los juicios suelen ser más largos que la paciencia del consorcio, por lo que sugiero que se lo intime a que informe sobre los datos de los juicios y el estado de cada trámite.
Consulta 17
Consulta se puede despedir a un encargado edificio si no cumple con el aseo? Y con la reparación de los espacios comunes, por ejemplo falta de plafón ventiluz sin alambre tejido todo los espacios comunes deteriorados y nadie se hace cargo el encargado nada brilla por su ausencia y el administrador igual.
Pisos sucios y con manchones tecla luz re que te sucias manchadas de mugre plafones faltantes lámparas faltantes ventiluz rotos y sin alambre tejido ascensores teclas faltan puertas hace quince años no se limpia, que se puede hacer? No me diga reunirse porque es negativo a nadie le importa, yo quiero despedir al encargado como puedo hacer?, si grito se hace a medias porque el ayudante nunca viene familiar enfermo igual le pagan el sueldo dice viene en otro horario una gran mentira no se trabaja.la encargada dice…. Y que me lo vengan a decir a mi, yo no me voy que me echen j aja no tengo los aportes completo tiene uñas largas o sea no limpia usa guantes que pagamos y que se rompen solo pasa la maquinita.
Elena
Respuesta: Las tareas, obligaciones, derechos de los encargados y despido con causa están establecidas en el decreto ley 12981, la otra forma d despedir, sin causa, es pagando la indemnización.- Es una decisión del consorcio, no de un propietario.

Consulta 18
Estimado Dr. Awad:
Le escribo para conocer su opiniòn acerca de un problema que tengo con
el consorcio y/o administracion del edificio.
A mediados del año pasado me contacta el administrador para que permita
entrar a un plomero a revisar el baño de mi departamento ya que en el
departamento de al lado apareciò humedad en la pared que linda con mi baño.
Se hace presente el plomero de la administracion aproximadamente en
Agosto 2013, observa todo y al no encontrar nada decide reforzar la
pastina de la ducha. En la liquidacion de Noviembre se me imputa el
trabajo de pintura del departamento de al lado. Cabe aclarar que dicha
imputaciòn no me fue notificada previamente ni me dio la oportunidad de
pedir un presupuesto o compra de materiales para efectuar dicha
reparaciòn por lo que decidi no pagarlo por no estar de acuerdo siendo
que años anteriores hubo pèrdidas generadas por el departamento del piso
de arriba los cuales tambien afectaron mi baño, es decir podia ser que
hubiera tambien humedad debido a estas filtraciones previas.
En Enero 2014 el encargado del edificio me informa que la humedad volvio a aparecer en el mismo lugar, en ese momento me comunico con el
administrador para informarle de esta situacion y hacerle notar que la
imputaciòn que se me habia realizado en noviembre estuvo mal hecha ya
que nunca solucionaron el problema que originaba dicha humedad.
En Julio de 2014 se contacta conmigo el plomero del administrador para
entrar a revisar el baño nuevamente y esta vez romper la pared para
buscar una pèrdida de caño, cosa que se realizò a fines de julio ya que
el departamento lo alquilo en forma temporal y en ese momento estaba
alquilado por lo que programè dejar de alquilarlo para que pudieran
realizar el trabajo. Previo llamado telefònico con el administrador
quien se comprometiò a quitar el gasto mal imputado en cuanto se
verificara que el problema era intramuros.
El plomero ingresò al departamento, rompio la pared de la ducha y
encontrò una pèrdida en un caño, la reparò y volviò a cerrar la pared.
Al recibir la siguiente liquidaciòn de expensas, veo que este gasto de
pintura como los punitorios devengados desde noviembre del año pasado no fueron retirados por lo que me comuniquè con el administrador quien
ahora aduce que el problema es culpa mia porque en mi baño se realizò
hace 7 u 8 años un recambio de canillas por un monocomando y que al
haberse modificado el cuadro de ducha original hace que el consorcio no
se haga cargo de una pèrdida intramuros por lo que no solo me va a
cobrar el trabajo de pintura del departamento de al lado sino que
tambièn me va a cobrar el trabajo de plomeria hecho en mi departamento.
Cabe aclarar que la pèrdida es muy mucho màs reciente que el cambio de
griferia y que yo como usuario normal desconozco la configuraciòn y el
estado de las cañerias del edificio que tiene 50 años.
Entiendo que dadas las circunstancias estoy a merced y condenado a pagar
cualquier problema a futuro que pudiera ocurrir solo por el hecho de
haber cambiado la griferia a pesar que no tiene una relacion temporal
causa-efecto.
Còmo me defiendo de esta situaciòn? Cuales son las opciones que tengo? Y
Ud. piensa que es correcta la imputacion de todos estos gastos? ya que
yo tenia entendido que lo que a intramuros se refiere le correspondia al
consorcio.
Espero su respuesta, muchas gracias de antemano Mariano
Respuesta: En cuanto a saber a quién corresponde la reparación de cañerías en el departamento, hay que leer el reglamento de copropiedad. Una vez clarado este tema, se podrá saber si la imputación como gasto particular estaba correcta o no.-

Consulta 19
Estimado Dr. Awad:
Hace unas semanas envié una carta documento al Administrador de el edificio donde soy propietario debido a los insultos, agravios y amenazas recibidas, con testigos presentes, por un miembro del Consejo de Administración por temas relacionados con la situación del edificio intimando al Administrador bajo apercibimiento a que ponga orden en la administración del consorcio.
Como respuesta por carta documento recibi del Administrador que no le constan mis denuncias imputandome en mis expensas la suma a pagar de $ 520 adicionales en concepto de gastos de abogado y costos de envio del correo.
La pregunta Dr. Awad es si es correcto el monto adicional de $ 520 que se me imputa como adeudo.
Muchas gracias por su respuesta Nicolas
Respuesta: En cuanto a la suma de $520, parece un poco elevada, pero ello puede obedecer a la consulta con un profesional y la confección y envío de la carta. Lo que siempre genera discusión es que, como forma de domesticar a una persona, se impute como gasto particular este tipo de erogaciones. Puede pagarla bajo protesto y seguir adelante con su tarea de obligar a ese administrador a ajustar su accionar a lo que determinan las leyes (ello, claro está, si hay causales para seguir adelante).-

Consulta 20
Dr awad: lo molesto por lo sig.: tenemos un "concejo de administracion" que decide "per se" que arreglos se hacen, que presupuestos se aprueban y lo llevan adelante sin conocimiento del resto de los propietarios , es decir tres (3) personas y la administradora la que también se aumenta sus honorarios sin conocimiento de una asamblea ord. O extraord. (ley 941) no me puedo tirar contra los molinos de viento solo y digo solo porque los demas estan cansados de las arremetidas del "concejo" (?) Y como jubilado, no dispongo de los medios para contratar un abogado. Muchas gracias Enrique
Respuesta: En cuanto a lo que el administrador hace e incumple la ley 941, siempre queda el recurso de la denuncia ante el Registro de Administradores.

Consulta 21
Buenas tardes,
Alquiló un depto en la zona de colegiales, capital federal, de un ambiente (con metraje de dos amb) en un edificio de once unidades que no tiene ninguna amenitie, solo un ascensor.
Estoy pagando expensas de $800. Cada vez que aumentan, el administrador argumenta ser la inflación, que somos pocas unidades y aumentos del gremio porteros.
El portero no vive en el edificio, sino que viene tres veces por semana un par de horas.
El ultimo aumento lo realizo en julio por el aguinaldo del portero, pero luego no volvieron al monto anterior sino que las dejo con el incremento.
Yo tengo muchas dudas sobre la gestión del administrador y como no soy propietaria no me prestan atención.
Quería saber si hay algún documento o disposición que diga cuando se realizan los aumentos de expensas en el año y de cuanto son. Y si a grandes rasgos es posible que estemos pagando esta cantidad, que ira en incremento.
No se como comprobar si esta robando o no.
Desde ya muchas gracias,
Saludos cordiales.
Florencia
Respuesta: No hay legislación que establezca cuándo se realizan los aumentos de expensas, en general cada edificio ajusta su gastos e inversiones a sus necesidades. Hay formas de monitorear al administrador, pero no está al alcance de los locatarios, sino de los propietarios.-

Consulta 22
Buenos dias,
les queria consulta si se puede iniciar una demanda contra el consorcio en donde vive uno mismo, porque los otros dias me cayo un pedazo de revoque de una pared, de dicho consorcio lastimandome.
Yo ya les habia advertido de esto a los consorcistas y nadie me quiso tomar el tema ni quiso ver nada.
Cabe destacar que no tenemos representante legal. Gracias Gustavo
Respuesta: Sí, es posible.-

Consulta 23
Buenas tardes vivo en un barrio donde tenemos un consorcio de administración y están haciendo obras ,la pregunta es si tenemos que pagar el iva de dichas obras o somos exentos saludo atte. Rafael
Respuesta: Esas consultas, con todos los datos, deben formularse al profesional que entiende sobre estos temas: un contador

Consulta 24
Estimado Dr. Awad:
Me diijo a Ud. a efectos de hacerle una consulta. En un departamento del edificio en el que vivo, se cayo el yeso del cieloraso del living (practicamente en su totalidad). De acuerdo a un informe efectuado por un profesional, no habrian existido causas esternas tales como humedad o efectos de la losa radiante del piso de arriba). El edificio tiene 13 años de antiguedad, con lo cual habrian prescripto las acciones contra la constructora.
La propietaria del departamento sostiene que le corresponde al consorcio de propietarios soportar todos los gastos de arreglo del referido techo (materiales y mano de obra).
Lamento molestarlo pero no he encontrado jurisprudencia alguna sobre el tema.
Me gustaria saber su opinion en cuanto a la responsabilidad del consorcio en este tema. Lo saluda atentamente Karina
Respuesta: Si no hay una causa eficiente en la producción del daño que pueda imputarse al consorcio (humedad de techos, medianeras, etc, problemas con cañerías comunes, etc.) no hay razón para que el consorcio cargue con esos gastos.-

Consulta 25
Dr. Awad: agradezco infinitamente su respuesta.
Al leer el Decreto 551/10, encuentro el artículo 13 donde se expresa que el mandato del Administrador debe ser renovado anualmente en asamblea, por lo que a falta de convocatoria a ésta y transcurrido el año desde la última, el Administrador cesaría en sus funciones, quedando los consorcistas habilitados para autoconvocarse y dar solución a la situación planteada, con el mínimo quórum.
En el consorcio en que vivo deben llevarse a cabo las asambleas ordinarias durante el mes de junio, y todavía no se ha hecho. La he pedido por medio de correo electrónico y no he recibido respuesta.
Además, después de las asambleas de otros años, muchas veces no se ha cumplido con lo dispuesto. Hay un total abandono que raya en el mal trato. Este invierno, igual que en el 2008, y pese a la visita mensual del calderista, no se han tomado las medidas necesarias para dar uso a la calefacción, por ejemplo. Y hay mucho más, pero el Administrador no quiere irse y parece vengarse por la insatisfacción de los vecinos con su gestión.
Agradezco su atención y espero me responda sobre el artículo 13, si es aplicable en mi consorcio, dada la situación actual.
Lo saludo con mi mayor consideración.
María Olga
Respuesta: El artículo referido establece que el administrador debe llamar a asamblea para tratar la renovación de su mandato antes de que éste venza, así que, primero hay que leer el reglamento y/o el acta de elección de ese administrador para saber cuánto dura en el tiempo su nombramiento.- Ello sin perjuicio de que pueda, además, ser removido por incumplimiento de sus funciones.-

Consulta 26
Dr Awad atento a su respuesta de consulta 44 le envió foto del espacio en común que utilizamos para pode cargar o descargar equipaje cada 50 días sobre todo por razones de seguridad para nosotros y demás propietarios. Y le envió una copia de expensas y reglamento
(Este mensaje lleva 6 adjuntos en total ) Mario
Respuesta: Como Ud. comprenderá, ésta página importa una forma muy general de respuesta, no se puede, en cada caso, consultar documentación.-

Consulta 27
un administrador que presento en la Asamblea el Balance y fue aprobado además enviaba todas las fotocopias de los comprobantes de los gastos que componían la LIQUIDACION DE CADA MES como asi también los resumenes bancariosy nunca ha tenido ninguna observación .- LE HAN RENOVADO EL MANDATO Y SUBIDO LOS HONORARIOS. luego por un desveniencia con una propietaria presento la renuncia, AHORA QUIEREN HACERLE UNA AUTORIA ES FACTIBLEN HACELA CUANDO HACE UN MES SE LE APROBO TODO Y SE LE RENOVO EL MANDATO PUEDE NEGARSE -
POR FAVOR AVISARME A ESTE EMAIL CUANDO ESTE LA RESPUESTA GRACIAS.- CARLOS LIDIA
Respuesta: La aprobación no implica que se no haga la auditoría. Lo que puede ocurrir es que, si el resultado de la auditoría no es bueno, se dificulte la iniciación de acciones, pero tampoco puede afirmase esto, en forma categórica.-

Consulta 28
Estimados,
tendrían la amabilidad, de indicarme vuestra interpretación en relación a la siguiente cláusula del reglamento de copropiedad, ella expresa:
ARTICULO TERCERO: ...... se considerarán propiedad común de todos los propietarios de las unidades a) ...... m) .........
n) Las canerías de conducción de agua, gas, electricidad, teléfono, así como también los desagües pluviales y cloacales, sus cajas y cámaras en toda su extensión y cualquiera que sea el lugar que atraviesen hasta la parte en que ellas se encuentren al descubierto, dentro de los sectores de propiedad exclusiva, y para servir a las mismas, punto a partir del cual, tienen el carácter de propios.
La inquietud esta referida, hasta que parte son de propiedad común al referirse " ... hasta la parte en que ellas se encuentren al descubierto ...."
..... es hasta la caja de entrada luz, y las respectivas llaves de paso (agua y gas) de cada unidad ? .. o bien a otra situación ?
Agradeciendo, desde ya, la atención dispensada al contenido de la presente, los saludo muy cordialmente. Juan Carlos
Respuesta: Como dice el artículo lo único propio, dentro de la unidad, es lo que está al descubierto, a la vista.-

Consulta 29
buenas tardes
no sé si responden consultas de inquilinos , pero soy inquilina hace menos de dos meses de un monoambiente en caballito a través de una inmobiliaria.
se estan haciendo arreglos muy grandes por parte de AYSA, que incluyen romper vereda y hall de entrada para encontrar una perdida por lo que tengo entendido y eso conlleva a cortes de luz y agua continuos.
la inmobiliaria no se hace cargo de nada porque dice que por supuesto no es culpa del dueño y que no me pueden descontar los dias del alquiler por estar sin servicio de agua y luz. como puedo proceder? desde ya muchas gracias laura
Respuesta: Puede ocurrir la posibilidad de que, en algún momento, falte algún servicio. Ello está dentro de la dinámica de vida dentro de la ciudad. La cuestión es saber cuánto tiempo. Por ejemplo, más de dos días sin agua o sin o sin luz, ya ameritan un reclamo al propietario para que se produzca un descuento.-

Consulta 30
Hola Dr
Le quiero hacer esta consulta: En mi edificio la administradora renunció por motivos personales y el consejo de administración en la misma asamblea en la que renuncio la administradora se hizo cargo del consorcio , siendo antes 3 propietarios y ahora se designaron 3 mas
Esto es posible ,es legal ,se puede según las normas del gobierno de la ciudad o de alguna otro organización que reglamente los consorcios
desde ya muchas gracias
verónica
Respuesta: En todo caso, este tipo de administración debe considerarse de emergencia, con cargo de llamar a asamblea para elegir a un nuevo administrador. Ello porque los cuerpos colegiados no funcionan bien como administradores. Por otro lado, o se es consejo o se es administrador. NO puede revestir el doble carácter al mismo tiempo, o administra o controla. Así las cosas, hay que elegir a un administrador, y el consejo debe volver a ser consejo

Consulta 31
Estimados en mi edificio hubo una asamblea “ordinaria extraordinaria por si o poder poder” esto dice en el libro,por lo cual no se si es ordinaria o extraordinaria. En el detalle estaba la decisión a adoptar sobre el personal del consorcio y la vivienda de portería.
En la misma solo se presentaron 19 votos de los cuales dos están de mas pues son considerados por unidades y no por propietarios que en el caso que nos ocupan dos propietarios unieron dos departamentos, y que por lo que he leído solo cuenta como un voto por lo que quedaría en 17.
Somos 27 unidades y se determino sin el consentimiento de la totalidad o la mayoría que la vivienda se le otorgara a una persona que se iba a probar media jornada con la condición en acta que si quedaba se le debería de dar la vivienda. Muchos de los propietarios que no asistimos estamos en desacuerdo. Luego hubo una especie de encuesta, que no todos contestaron y se labro un acta sin llamar a asamblea donde se lo dejo fijo
Ya eleve al administrador mi intención de anular la misma porque creo que la vivienda de un portero y la elección del mismo tiene carácter de INTERÉS COMÚN segun la ley 13.512.
Le solicito me informe si estoy en lo correcto y que es lo que deberíamos hacer para revertir esta locura.
A la espera de su comentario. Agradeciendo desde ya tu colaboración.
Adriana
Respuesta: NO sé qué dirá su reglamento, pero, en general, esos temas se tratan a asambleas extraordinarias.- Más allá de esto, hay que tener, para poder responder toda la información posible, leer documentación. Etc.

Consulta 32
Quiero preguntarle si es incompatible designar como administrador de un consorcio al hijo del portero, es decir el encargado del edificio. Si hay alguna disposición legal que no lo
permita concretamente. Gracias. Maria Cristina
Respuesta: NO hay disposición, pero no resulta razonable, ni práctico, ni ético, nombrar al hijo del encargado como representante de su empleador.-

Consulta 33
Buenas noches, quisiera consultar el siguiente caso:
vivo en una de las dos torres de departamentos, el mío está en la de 14 pisos y la otra torre tiene 7 pisos. cuatro departamentos por piso en ambas torres, con dos niveles de cocheras, sum, gimnasio y piscina. El administrador es un inútil, hace dos años que no llama a asamblea extraordinaria ni reunió jamás la documentación requerida para verificar las escrituras de las unidades que cada uno posee como propietario. Ante un nivel de incompetencia absoluto, el Consejo decide intimarlo para que llame a asamblea extraordinario exhibiendo el orden del día, entre los puntos naturalmente figuraba la renovación o no del administrador. Se hace la reunión con la presencia de 26 propietarios, alguno exhibiendo poderes de otros vecinos que no podían estar presente. El administrador argumenta que no hay quórum y por lo tanto no se puede desarrollar la asamblea, los vecinos le invocan la normativa de la ciudad (ley CABA 941 texto vigente y decreto n° 551/10) a lo cual ni se da por aludido, argumentando que el reglamento de copropiedad pide los 2/3 de los consorcistas. tengo entendido que una ley vigente es prioritaria a la aplicación de un reglamento. Después de que los propietarios presentes le gritaban ante la increíble incoherencia hecha persona, manifestó que se retiraba y que él vería cuándo llama nuevamente a asamblea extraordinaria. Por supuesto secuestró los libros y se los llevó. Hay múltiples irregularidad en el pésimo y carente desempeño de este administrador. Desapareció el fondo de reserva del banco y el edificio que es nuevo se encuentra en franca decadencia por su inaptitud e inoperancia. Quisiera saber cómo podemos actuar frente a un delincuente con rasgos psicopáticos, ya que su incoherente comportamiento en la asamblea nos dejó fuera de diálogo. Estima es preciso una denuncia penal? Muchas gracias y disculpas por la extensión de mi escrito. Miguel
Respuesta: No sé si es procedente una denuncia penal. Lo que sí estimo es que deben (uno solo puede, pero es más conveniente que varios acuerden formar un frente común) hacer algo, pero para ello deben asesorarse convenientemente, ya que se trata de un tema complejo (bastante común, desafortunadamente), hay que tener a la vista el reglamento, las liquidaciones, etc.-

Consulta 34
estimado Dr. Awad, queremos remover al Administrador por incumplidor. Hace 7 años que administra, pero recién nos enteramos, que además de otras irregularidades, no está registrado en el GCBA ley 941. El 10 de julio ppdo. convocó a Asamblea Ordinaria. No le aprobamos el balance. Desde esa fecha no contesta nuestros reclamos de cerrar el Acta. Pregunto, si viene a una reunión con el libro de actas, se lo podemos quitar? Gracias por adelantado por su respuesta. Matilde
Respuesta: LO mejor será intimarlo a que regularice la situación, llame a asamblea, presente el balance en forma, no aprobarlo y removerlo; pero para todo esto, lo mejor es primero leer cuidadosamente el reglamento de copropiedad.

Consulta 35
Estimado Dr.
Le escribo con la necesidad urgente de poder aclarar el panorama en el que me encuentro con relación al edificio donde vivo y con el dueño del dpto. que alquilo.
El inconveniente es que desde hace 11 meses vivo en un complejo de 150 dptos aprox, el cual se encuentra en obra (solo habilitaron 50/60 unidades hasta el momento) este edificio todavía tiene Luz de Obra, el estado del mantenimiento es deplorable y los amenities no se encuentran en funcionamiento. El tema en cuestión es que la constructora del edificio, le reclamó al dueño una suma de 20000 pesos de expensas, y el dueño hizo lo propio conmigo. La pura realidad es que en 11 meses no recibí ni una sola factura de expensas con ningún detalle de gastos, y para colmo en varias oportunidades hubo cortes de luz cada 5 min lo cual generó que se quemara una de mis Tv. La consulta es, puede una constructora actuar como consorcio y pedir expensas como si fuera un administrador? Teniendo todos estos problemas de mantenimiento e impuestos sin factura y de obra me debo hacer cargo? A quién tengo que reclamar por los daños materiales sobre mis pertenenecias? Muchas gracias!! Martín Ivan
Respuesta: Primero hay que leer el reglamento (si lo hay), las liquidaciones de expensas (si las hay) además el contrato que Ud. firmó, los recibos de pago del alquiler de los 11 meses. En cuanto al daño al TV y otras pertenencias, habrá que saber, primero a qué se debió, para dirigir el reclamo a quien corresponda.- En cuanto a si la constructora puede administrar el edificio, si ya hay unidades habitadas, la respuesta es sí, normalmente nombran a un administrador, pero es bueno también leer la documentación conforme la cual se otorgó al dueño la posesión de ese departamento (en la medida que Ud. no es el dueño, algunas preguntas quedan sin responder).-

Consulta 36
Estimado Dr AWAD: hace 6 años compré un departamento en el cuál estoy viviendo, tiene un balcón-terraza de 10 mtros por 4 de ancho, y en una parte de ella construyeron un precario cerramiento que ahora me piden que lo saque.
Esta decisión del consorcio se puede rechazar. Muy atte Osvaldo Esperando una pronta respuesta Muchas gracias!
Respuesta: Son pocos datos, lo normal es, en estos casos, ver el edificio, la obra ejecutada, saber qué antigüedad tiene, qué ha hecho el consorcio hasta le presente, leer el reglamento, el plano, etc.-

Consulta 37
Buen día, mi consulta es la siguiente. Es posible vender un espacio guarda coches, este asignado a una unidad funcional en el reglamento de copropiedad, a otra unidad del mismo edificio. Donde quedaría registrado esta venta? se deberá hacer un reglamento nuevo? Saludos, Fernando
Respuesta: Hay que leer primero el reglamento de copropiedad, pero, sí, puede ser posible.-

Consulta 38
Estimado Dr., quisiera saber cual es el plazo para accionar y si se puede en este caso en particular, contra varios copropietarios que ha efectuado construcciones sobre espacios comunes. Soy nueva en el edificio y para mi sorpresa he comprobado que varias unidades han realizado este tipo de obras que no figuran en el plano del edificio que he solicitado la momento de la compra de mi unidad.
1.- Cuando prescribe la posibilidad de reclamar la regularización ? y a quien le corresponde hacerlo?
2.- El hecho de que varias unidades estén en esa situación y el hecho de que -por lo que me ha informado el Sr. que administra el edificio - nunca se intimó y de alguna manera se aceptó que esas unidades hayan hecho lo que hicieron, de alguna manera legitima estas situaciones?
3.- Que pasa cuando se afecta la superficie, lo que implicaría modificación del porcentajes a efectos del cobro de expensas?
He leído la Ley de propiedad horizontal de CABA y el reglamento del edificio, y en ambos se refiere a la aprobación de la totalidad de los propietarios, pero eso nunca se aplicó y como le comentara, varias unidades han hecho estas obras en distintos años y nunca se hizo nada para impedirlo o exigir la regularización.
Muchas gracias y quedo a la espera de su respuesta. Marina
Respuesta: En principio debe responderse que es antirreglamentario erigir nuevas construcciones en los edificios. Pero se trata de temas complejos, hay que leer el reglamento, ver el plano, saber cómo son esas obras ejecutadas sin permiso, qué antigüedad tienen, en suma, hay mucho que ver y leer para poder responder.-

Consulta 39
Buen dìa y muchas gracias por su servicio, tenemos una vecina en propiedad de 4 unidades que es administradora del edificio con el tiempo se junta con otro vecino y nos esta haciendo la vida imposible, quiero saber si ella puede votar en asamblea si tiene que estar inscripta aunque en teoria lo haga ad honorem, y si es necesario el examen psicologico en este caso.
Mil Gracias por su servicio Claudia
Respuesta: Para administrar un edificio en la CABA, aún cuando se trate de un propietario y lo haga ad-honorem, hay que estar inscripto en el Registro Público de Administradores. Respecto d elo demás, votación, forma de ejercer el cargo, etc. debe analizarse en profundidad, no puede emitirse una opinión desde el reducido ámbito de conocimiento es ésta página.

Consulta 40
Dr. Awad: Le hago las siguientes consultas acerca de departamentos comprado "al pozo" en edificios nuevos, construídos por la misma empresa que los comercializa, en Lomas de Zamora, pcia de bs.as.

PROBLEMAS EN EDIFICIO N° 1:

1) Si bien en el boleto dice que "la posesión se entregará en forma simultánea a la firma de la escritura", yo he pedido que me muestren mi departamento antes de la escritura y me niegan la posibilidad.

2) He pagado la totalidad del costo y solo me han dado los recibos provisorios correspondientes, pero ahora se niegan a entregarme las facturas correspondientes a mis pagos, las que me dicen que entregarán únicamente en el acto de escrituración.

3) Hace 3 meses se conformó el consorcio con quienes escrituraron y desde entonces el administrador me reclama el pago de las expensas correspondientes. EL tema es que yo no he podido conocer mi departamento, no he recibido mis facturas y por ello tampoco he accedido a la escrituración del mismo. SI no he tomado posesión, me corresponde pagar las expensas que me reclaman?. Qué ley hace referencia a este tipo de circunstancias?. Desde qué momento debo pagarlas?.

4) La escribana me dice que me cobrará la escrituración en base a un boleto de compraventa con un monto menor al que yo firmé, pero que la constructora procedió a su sellado SIN MI FIRMA y sin mi consentimiento. Puedo denunciar a la escribana por dar Fe de algo ilegal?. Puedo acceder a que me acompañe algún veedor el día de la escrituración para comprobar esta irregularidad?.

5) He enviado carta documento a la constructora a su domicilio legal, tal lo indica el boleto de compraventa y también el borrador de escritura que me envió la escribana que interviene. Sin embargo la carta no fue recibida porque allí no existe ninguna constructora. Es legal que no hayan notificado el cambio de domicilio para que no le llegue ningún reclamo fehaciente?. Es legal que la escribana de Fe de un domicilio de la constructora que no existe?.


PROBLEMAS EN EDIFICIO N° 2:

1) El boleto de compraventa señalaba como fecha límite de escrituración Junio de 2013 y fijaba una penalización para quien no cumpla con ese plazo para escriturar. Ya pasó más de un año. Cómo hay que hacer para poder cobrar esa penalidad? Me la descuento el día que se escriture?. Debo hacer un reclamo judicial? (yo he enviado carta documento, que fue recibida pero nunca respondida).

2) He tomado posesión de ese departamento y cochera en diciembre de 2011, pero como no se ha podido escriturar aún y por ello no se puede conformar el consorcio, puede exigir el administrador puesto por la constructora el pago de las expensas?. En base a qué las debe cobrar?. Cómo se puede remover un administrador que no fue nombrado por los propietarios?. Puede exigir intereses por el no pago de expensas? De qué tasa de interés? El adminstrador como fija sus honorarios? Puede aumentarlos sin aviso previo?. Puedo pagar las expensas negándome a abonar los intereses que reclama?. Es normal que en una situación así el admnistrador no informe su número de cuit en las liquidaciones? Quién se hace cargo si le pasa algo al encargado, que está empleado por el adminitrador "en negro"?.
Sabiendo que son muchas preguntas, desde ya le estoy muy agradecido y quedo a la espera de sus noticias. Muchísimas gracias Marcelo
Respuesta: Como Ud. comprenderá, todos esos temas no pueden responder sin ver la documentación (boleto de compraventa, reglamento de copropiedad, recibos, liquidaciones).

Consulta 41
Compre un departamento y una cochera techada , resulta que una de las paredes de la cochera tiene una ventana de un departamento de planta baja , cosa que no me parece correto , pero resulta que cuando se alquila ponen un aparato de exterior de split , de seguir asi manana abren una puerta
Pregunto cual es la legislacion me ampara en esta intromicion
Saludos Cristina
Respuesta: Me gustaría, previamente, ver el reglamento y el plano del edificio.

Consulta 42
Estimado Dr. Awad:
En la provincia un edificio de departamentos de mas de 40 años de antigüedad no tiene incorporado en su frente la rampa de acceso para discapacitados y ahora resulta de difícil y onerosa construcción. Por eso y como remplazo se ha hecho una prolija y segura rampa con dos pasamanos que une la planta baja del edificio con la cochera para salir a través de esta cualquier persona cómodamente y sin riesgos de ninguna clase a la vereda.
La pregunta es si con esta realidad ¿es obligatorio si o si la construcción de la rampa en el frente del edificio y si hay jurisprudencia al respecto?
Muchas gracias por su atenta respuesta Nicolas
Respuesta: No es posible responder si no se profundiza la consulta, leer el reglamento, ver el edificio, ver la rampa que han construido, etc.-

Consulta 43
quisiera hacer una consulta yo me atrase en las expensas casi un año porque me arruinaron el techo de la cocina y por pelear me lo arregle y no me lo reconocen creo que me equivoque y ahora no me quiere empezar a cobrar las expensas porque dicen que quieren todo el dinero junto me gustaría poder charlar con alguien que me ayude a resolver la situación claudia
Respuesta: El consorcio puede exigir el pago de toda la deuda, con más intereses y gastos.- Así las cosas, no sé cuál será el monto de la deuda, si fuera elevada, le sugiero que se asesora en forma más particularizada.-

Consulta 44
Un edificio donde yo administro algunos departamentos, otra inmobiliaria alquilo un departamento donde esta funcionando una agencia de trabajo, lo cual trae muchos inconvenientes ya que hay gente en los pasillos desconocida todo el dia, en el reglamento de copropiedad esta esta prohibido el uso comercial de todos los dptos.. ya hable con la inmobiliaria y no se quiere hacercargo de rescindirle el contranto, de que manera puede actuar el administrador? Valeria
Respuesta: Bueno, hay que leer el reglamento y la ley de propiedad horizontal, que prohíben darle a las unidades un destino o un uso diferente al previsto en el reglamento. Hay un artículo de la ley de propiedad horizontal, el 15 que permite iniciar acciones judiciales. Hay más herramientas legales, pero no se puede pormenorizar, ya que excede el ámbito reducido de consulta esta página.-

Consulta 45
Buenas noches,
Mi pregunta es la siguiente
Tengo unos vecinos que fuman en el pasillo común, y el olor entra en mi casa.
Se puede prohibir que fumen en las zonas comunes?
Gracias!!!!!!!!!!!!!!! Paz
Respuesta: Bueno, los pasillos son para circular, no para estacionarse a fumar. El administrador debería intimar a los ocupantes del edificio a que cumplan con la ley y el reglamento.-

Consulta 46
Hola, queria hacerles una consulta: quisiera realizar una queja contra mi administrador, pero no se adonde se realiza. Vivo en Buenos Aires, Argentina. Espero respuesta. gracias! Florentina
Respuesta: Bueno, no sé qué es una queja. Y además es necesario saber en qué jurisdicción está el edificio que esta persona administra.

Consulta 47
Vivimos en un edificio que es una sociedad colectiva de vivienda.
NO tiene reglamento de copropiedad.
Están haciendo en el hall de entrada una reforma, es decir un cambio de configuración estética muy importante.
Este cambio no ha sido informado a los copropietarios ni a la administradora. Ellos alegan que hubo 6 personas en la última reunión de consorcio y con ello ya está aceptado. No sabemos ni siquiera dónde está el proyecto. Graciela
Respuesta: Para responder, atento que Ud. refiere que se trata de “una sociedad colectiva de vivienda” hay que tener a la vista la documentación que corresponda (título de adquisición, entre otros)

Consulta 48
Buenos días:
Mi consulta es la siguiente: en el edificio que han colocado en la recepción carteles: MATAFUERGO – ORDENES DEL CUMPLIMIENTO DEL ENCARGADO – etc. Son más de cuatro reglamentaciones, diciendo la administradora que es una obligación municipal
La consulta en concreto es: No se puede colocar en un lugar interno a la recepción, ejemplo donde era la famosa puerta donde se deposita la basura, o la puerta donde el encargado guarda las cosas de limpieza? Debe estar a la vista de todos?
Dónde puedo recurrir para tener alguna notificación de lo que debe estar a la vista y que no. Dado que visito muchos edificios, donde no se encuentran dichos carteles Muchas gracias Marta
Respuesta: En general, no hay documentación de este tipo que deba exhibirse en esos sectores, pero algunos edificios tienen carteleras, otros no lo quieren de este modo. Para responder puntualmente, sobre lo que Ud. expresa “MATAFUEGO – ORDENES DEL CUMPLIMIENTO DEL ENCARGADO – etc,” es necesario tener una idea más concreta acerca de qué se trata esa comunicación.-

Consulta 49
Estimados: Por este medio les hago llegar mi consulta que espero puedan responderme.
En oportunidad de adquirir mi departamento ( julio 2011) en la localidad de San Isidro, surgió que la unidad tenía una deuda por expensas que estaba siendo gestionada por un estudio de abogados ; en ese momento me contacté con los profesionales actuantes y aboné la deuda con más intereses y costas. Posteriormente la dueña anterior me informó que ella había cancelado dicha deuda un año antes ( julio de 2010): Ante nuestro reclamo a la administración del edificio, nos manifestaron que la señora no había comunicado la cancelación y habiendo también quedado pendiente el pago de costas, no obstante reconocieron el pago duplicado . Cuando solicité en una reunión con la administración que me reintegraran lo abonado en exceso me informaron que no era posible y que esa suma quedaría a cuenta de futuras expensas . Cabe aclarar que en ese momento la suma abonada representaba el equivalente a 39,84 meses de expensas. Es decir más de 3 años. Sin embargo los montos fueron tomados a valor nominal y al triplicarse el valor de las expensas, por supuesto lo anticipado cubrió un lapso muy inferior.
Consulto si corresponde actualizar el valor duplicado que nos cobraron , o si corresponde que el mismo devengue un interés similar al que se cobra cuando se pagan las expensas fuera de término. Quedo a la espera de su respuesta. Muchas Gracias, Mariano
Respuesta: En principio, como no se trata de obligaciones de la misma naturaleza, no corresponde el mismo interés. Pero sí debe el consorcio moroso abonar intereses. De todas formas, me gustaría saber cuándo y cómo se ha intimado al consorcio el reembolso de las sumas pagadas en exceso.-

Consulta 50
Quisiera saber si es verdad que si el encargado cuándo llega a la edad de jubilarse y no tiene todos los aportes hechos, es obligación del del consorcio abonarle la moratoria.
Le agradecería nos respondiera
Saludos y gracias Nelly beatriz
Respuesta: Si el consorcio ha cumplido puntualmente sus obligaciones durante la relación de dependencia con ese encargado, nada tiene que hacer.-

Consulta 51
Estimado Dr, poseo 1/2 parte indivisa en un edificio la cual se destina como espacio guardacoches, el mismo tiene capacidad para 2 automotores donde siempre uno tapará la salida del otro. La consulta es si el otro propietario puede alquilar su parte a cualquier vecino que viva en el edificio o si es necesario que yo autorice ese alquiler? En el reglamento de copropiedad no está aclarado que parte le pertenece a cada uno con lo cual no tenemos definido un lugar (puede ser tanto adelante como atrás según como lleguen los autos) Agradeceré encarecidamente su respuesta. Saludos Alejandro
Respuesta: Esta es una respuesta muy general, que puede variar si se tiene a la vista la documentación necesaria: En un caso así, creo que lo mejor es primero, tener un reglamento de uso.

Consulta 52
Estimados señores.
El conjunto de propietarios, deseamos solicitar una auditoria a la administradora, a travez del Consejo de Administracion se le quizo enviar una carta documento, y el correo no acepta la misma, si no lleva el Libro de Actas o una homologacion del Consejo ante escribano, obviamente el Libro es negado por la Administradora, cual seria el siguiente paso, que debemos seguir los consorcistas. roberto armando
Respuesta: Disculpe, pero salvo el hecho que quieren hacer una auditoría, el resto no se comprende.-

Consulta 53
Hola, acabo de comprar un local en una esquina, bajo el régimen de propiedad horizontal, pero con entrada independiente, en la escritura figura como unidad funcional N°1,
( de cinco unidades) y el vendedor me dejó una copia del reglamento de copropiedad, donde figura que la unidad uno será destinada a local de negocio, y las otras exclusivamente a viviendas. Ahora bien, mi inquietud es que ese local lo quiero Habilitar para consultorio médico, y el ministerio de salud me pide adjuntar el reglamento de copropiedad en el cual exprese que sea apto profesional.
Puedo hacer el cambio en el reglamento? Lo hace la escribana? Ya que la copia del reglamento que tengo es viejísima, dónde los antiguos dueños destinaban esa esquina a local, Espero su respuesta. Gracias!
Alicia
Respuesta: La modificación del reglamento en cuanto al destino de las unidades, debe hacerse por unanimidad.-

Consulta 54
Buenos días: somos dos coprietarias y miembros del consejo de administracion de un edificio ubicado en xxx de Capital Federal y queríamos consultarles si las persinas del edificio que dan al exterior y algunas de las cuales se encuentran muy deterioradas y otras muy cuidadas, su cambio, reparacion y/0 pintura segun corresponda es a cargo del consorcio o de cada propietario. El reglamento al respecto solo dice lo siguiente:
... articulo cuarto:sin perjuicio de su participacion obligatoria en los gastos que demande la conservacion, reparacion o sustitucion de los bienes de propiedad comun, en la proporcion correspondiente, cada propietario debera atender a su exclusivo costo, al mantenimiento, reparacion, pintura y demas obras que sean de caracter interno en su respectiva unidad, relacionada con su cielorraso, revoque, piso, artefactos y accesorios sanitarios, puertas, ventanas, celosias, cortinas y persianas, vidrios, etc.Loas arreglos de las cañerias de agua y de calefaccion, de los tanques de expansion y de las cañerias y conductores del portero electrico seran por cuenta del consorcio de coprietarios, salvo que el deterioro sea causado por negligencia de alguno de los copropietarios, en cuyo caso correran por cuenta del mismo ... no se menciona en otro lugar del reglamento a las persianas ... Desde ya agradecemos su respuesta y le enviamos saludos cordiales. Atte. Maria Ines xxy Susana Beatriz xxx
Respuesta: El reglamento ya ha respondido, poniendo en cabeza de cada propietario el cuidado de todas esas cosas comunes de las que se sirve en forma exclusiva.-

Consulta 55
Hola mi nombre es claudia y mi consulta es el vecino de al lado alquila y son el hermano y la mujer del papa de la nena que tengo discapacitada no se puede vivir así porque mi hija tiene hueso de cristal ellos me insultan hasta varias veces me quisieron pegar tiran para mi casa con limón piedra o cualquier cosa quisiera saber si le hago perimetral se tienen que ir o que tengo que hacer para que se vaya muchas gracias ojala me pueda orientar gracias Claudia
Respuesta: La verdad es que no se entiende bien qué ocurre.-

Consulta 56
Estimados profesores: recientemente terminé el último curso que dictaron en el CPACF y estoy comenzando a administrar un consorcio. El motivo del mensaje es para realizar una consulta respecto a la inscripción de los consorcios en la AFIP, tema que si bien fue tratado en el curso, en la actualidad me ha generado nuevos interrogantes. Particularmente mis dudas son los siguientes:
1) ¿Es obligatoria la inscripción para todos los consorcios aún en el supuesto de que el mismo no tenga empleados o no preste ningún servicio? (ejemplo, antenas o carteles de publicidad)
2) De ser obligatoria dicha inscripción, me interesaría saber de que norma surge dicho requisito.
Disculpen las molestias y espero que puedan evacuar estas nuevas inquietudes. Muchas gracias. Ricardo
Respuesta: La Dra. Vallecillos, quien da la clase acerca de la contabilidad del consorcio en el curso del CPACF, ha respondido lo siguiente:

El consorcio debe inscribirse en AFIP y obtener la CUIT, aunque no tenga personal y no tenga actividades gravadas en IVA. Copio Art. 1 de la RG - AFIP 10/1997 y art 3 (parte pertinente ) donde los menciona en particular.

Art. 1 - Las personas de existencia visible, sociedades -incluidas las no constituidas regularmente y las de hecho-, asociaciones y demás responsables mencionados en el artículo 15 de la ley 11683 (t.o. 1978 y modif.), a los fines de solicitar la inscripción y/o altas o informar sobre modificación de datos, en carácter de contribuyentes y/o responsables de impuestos, regímenes de retención, percepción y/o información y recursos de la seguridad social, deberán observar las disposiciones que se establecen por la presente resolución general.

Art. 3 - Los formularios de declaración jurada mencionados en el artículo 2 serán acompañados de los elementos que, según el sujeto de que se trate, se indican a continuación:

d) Consorcios de la ley 13512:

- Fotocopia del reglamento de copropiedad y su inscripción en el registro correspondiente.