Consulta 63
Estimado, Le consulto hace dos meses estoy a cargo de un consorcio en el cual la Administración anterior fue removida por el Consejo de Administración dado que registraron varias irregularidades en su gestión, entre ellas nunca dio de alta al Encargado que ingresó el 30.09.2013, categoría no permanente sin vivienda, ni efectuó los aportes y contribuciones.
A principios de Julio, y por una denuncia presentada, recibió una inspección del Suther, de la misma surgió que el día 11.07.2014 recibió el dictamen del Inspector con el monto a regularizar.
El consorcio, en esta condiciones, puede aceptar la renuncia del Encargado, por ejemplo, con fecha 30.06.2014 e incorporarlo con el alta temprana a partir del 01.07.2014, que pasa con el período anterior si no lo regulariza, ya que a la fecha está trabajando sin estar registrado y por ende no cuenta con Obra Social, etc. etc; como nueva Administración podemos hacer algo para salir de este tema sin que perjudiquen ambas partes, consorcio-encargado.
Por otro lado, si deciden prescindir de sus servicios y contratar una empresa de limpieza que se le debería abonar.
Aguardo sus comentarios, desde ya muchas gracias por la atención prestada a mi solicitud. Cordiales saludos. Graciela
Respuesta: Los casos particulares de relación consorcio-dependiente no pueden ser objeto de tratamiento desde el muy general ámbito de conocimiento de ésta página.-

Consulta 64
Dr. Awad: buenas tardes, soy propietaria y estoy como administradora voluntaria quiero consultar dos preguntas:
1°)que debo presentar ante la afip o ante el gobierno de la ciudad, por mes o en forma anual y los pasos
2°) Para cumplir con la ley 941 ante quién y como debo solicitar que vengan a ver el edificio?
Saludos cordiales Silvana
Respuesta: La ley 941 exige que todo administrador, aún voluntario-propietario y gratuito se inscriba en el Registro Público de Administradores. La misma ley determina qué se exige para la inscripción, en caso de administradores como el suyo-. Le sugiero que, primero lea la ley, además el registro tiene su página en la red.- Así se va a informar con más detalle.-

Consulta 65
El administrador de mi edificio no me hace arreglar una humedad en lavadero y dos piletas de patio que despiden olores en diferentes baños. Llevo, un año y 8 meses de reclamos. Mientras arregla de los otros departamentos que puedo hacer? Nelida María
Respuesta: Intimarlo fehacientemente, por carta documento. Pero, primero, leer el reglamento de copropiedad, para saber cuál es el régimen de propiedad de las cañerías, para estar segura que sí le corresponde al consorcio

Consulta 66
Hola, soy propietaria de un departamento cuyo edificio cuenta con 9 unidades, el administrador, nombrado x asamblea hace mas de 10 años antes q adquiriera el inmueble, no está registrado en el Gob de la ciudad. Tampoco está registrado el edificio ante la AFIP, ni ante el Gob. de la Ciudad. Soy discapacitada y me encuentro sin trabajo, no cobro ningun subsidio, sobrevivo gracias a la ayuda de amigos. El tema es que debo casi 9 meses de expensas y no tengo como pagarlas, No hay portero, salvo una mujer q limpia, pero está en negro. La pregunta es, pueden iniciarme acciones legales por falta de pago de expensas? quisiera pagarlas pero no tengo medios.El tema que el administrador no esta registrado es incompatible para que accione legalmente contra mí? Muchas gracias!
Marcela María
Respuesta: El administrador debe estar registrado para poder ejercer su tarea. Sin perjuicio de ello, es una situación muy delicada y peligrosa la de deber expensas, pues éste u otro administrador, más temprano que tarde, le iniciará el juicio.-

Consulta 67
Estimado
Esta permitido colocar el compresor del aire acondicionado sobre la medianera? Tengo una obra lindera nueva y siento la vibración y el ruido impidiendo mi descanso. Betina
Respuesta: La instalación del equipo de aire debe hacerse de forma tal que no perturbe a terceros y, sobre todo, ahora, conforme con la legislación vigente (LEY N.º 4877
Fecha de Sanción: Bs.As. 05/12/2013
Fecha de Promulgación: Bs. As. 13/01/2014
Fecha de publicación: B.O. 04/02/2014.)


Consulta 68
Hola, le queria realizar la siguiente consulta. En la ultima reunion de consorcio, yo como propietaria le solicite al Administrador y a el presidente de Consorcio que realizen una apertura de cuenta bancaria. Se negaron, diciendo que era mas economico no abrirla. El tema es que el dinero se encuentra en una cuenta privada de el presidente de Consorcio y se niega a declarar numero de cuenta, tipo de cuenta, y resumen de los movimientos.
Ellos aducen a que en la ley 941 permite no abrir una cuenta, si en asamblea se vota asi.
La verdad , es que me parece que esto no deberia ser asi, pero no se si hay alguna ley que obligue a declarar la cuenta,detalle de moviemtos, etc..
Es poco transparente todo, le agradezco su respuesta Saludos, Esther
Respuesta: Es cierto que la ley 941 permite el consorcio decidir en asamblea que no quiere abrir cuenta bancaria. De todas formas, resulta irregular y peligrosa la situación de depositar los fondos en una cuenta de un integrante del consorcio. Pero no es ilegal.-

Consulta 69
Buenos dias Dr, tengo un departamento chico de 1 ambiente donde la cocina esta en el patio techada clandestinamente, cuando yo compro el departamento ya tenia ese cerramiento, si lo saco me quedo sin cocina, yo no sabia nada, nadie me comento de eso, el consorcio nunca se quejo y eso ya lleva de 15 a 20 años, ahora metrogas, le pide a la vecina del primer piso que tiene que poner una respiracion por una estufa, tiene que elevar el caño por dentro de la pared para que salga arriba de mi techo, de lo contrario saldria abajo de mi techo, o sea en mi cocina, obvio que eso no puede ser asi, la vecina y el administrador dicen que ese trabajo lo tengo que pagar yo, es cierto eso? no es verdad que el tiempo quita derecho? despues de 20 años me pueden objetar un techo que ya estaba cuando yo compre, espero su respuesta, gracias ,saludos Jose Luis
Respuesta: La consulta es muy específica y no puede resolverse desde el reducido ámbito de ésta página.-

Consulta 70
Mi nombre es Christian y quiero consultar los sig:
Hace 2 años compré un depto en V. Lopez con las características de que en c/piso hay un lavadero compartido donde c/propietario de dicho piso puede alojar su lavarropas, hay unas piletas para la tarea manual, tomas corrientes, etc. El mismo es semicubierto, ya que al al frente del acceso principal no hay pared, si no una baranda que da hacia la panorámica del edificio. La cuestión es que una de las paredes de dicho lavadero lindera con el living de mi depto y ahí el propietario anterior colocó la unidad exterior del aire acondicionado, arriba y contra el techo. Ese mismo aire acondicionado (split) está colocado hace 13 (trece) años y me lo dejó con el inmueble.
Ayer la propietaria de uno de los deptos de mi mismo piso, después de lograr alquilar su unidad, dijo que lo tenía que sacar porque es un espacio común. Ninguno de los otros propietarios desde que estoy acentado (2 años) me reclamó algo en cuestión.
Yo como respuesta le dije:
1) Ese aire esta colocado hace 13 años en ese mismo lugar. ¿Por que no se lo hicieron sacar al propietario anterior durante ese período ?
2) Por que no me lo pidieron cuando recién mudé. Ahora está todo recién refaccionado y pintado.
3) Hacer ese trabajo es muy costoso debido que hay que desmontar, extender cañerías y circuitos y re colocarlo.
4) El equipo no molesta a nadie porque está ubicado en la parte superior y el lugar es abierto (según la Sra. que reclama, le va a molestar a la persona que lave la ropa en verano tirándole aire caliente....)
En definitiva que puedo hacer para que el equipo se quede donde está?
Tengo derecho a dejarlo ahí por el tiempo ya transcurrido?
Muchas gracias por tomarte la molestia y aclarar las dudas de todos.
Atte. Christian
Respuesta: En principio la colocación del equipo de aire acondicionado suele hacerse en lugares o sectores comunes: mutros, patios, balcones, etc.- Así las cosas, no puedo estar seguro de que esté bien o no, se trata de cuestiones que no pueden responderse sin tener más detalles y sin tomar contacto con el edificio.-

Consulta 71
Alquilo un depto. en un edificio de 3 pisos por escalera, sin portero. Hay una sola dueña del edificio por lo tanto de todos los departamentos, que se encarga de hacer la administración.
Es un edificio muy viejo que tiene toda la instalación eléctrica de cable de papel, tomas de 2 patas, cañerías antiguas, etc.
La dueña esta incluyendo en las expensas del edificio el arreglo de la cerradura de calle la cual tuvo que cambiar por averías de uso y el paso del tiempo. También nos está incluyendo los gastos de arreglo del portero eléctrico, el cual se inició por un inquilino a quien hace meses no le funciona. Al llamar a reparación se descubrió que no hay una caja única, sino que los cables están conectados por cualquier lado y por diferentes paredes internas o por la terraza, según la ubicación de cada depto. Esto generó que al arreglar uno no funcione más otro porque se tocaban cables y se desconectaba, y demás. Se le envió a la dueña un presupuesto para hacer el arreglo con una caja única, desde donde salgan todos los cables y vayan internamente por donde corresponde a cada depto.
Tengo entendido por lo que estuve averiguando en la ley de alquileres que le correspondería a la dueña, en este caso administradora, correr con los gastos ya que pertenece al mantenimiento del edificio en sí y no a un departamento en particular, en este caso le correspondería al inquilino.
Muchas gracias María Victoria
Respuesta: Si todo el edificio es de una misma persona, no se trata de propiedad horizontal.- Hay que estar, en cada caso, a lo establecido en cada contrato de locación.-

Consulta 72
Hola Dr Awad: Soy una oyente suya en Radio Mitre y dado que tengo un problema con la administracion de mi edificio decidí hacerle esta consulta:
Mis hijas, menores de edad, heredaron de su papá, una propiedad en capital federal, la misma tenia una deuda de expensas con un juicio con sentencia de remate judicial. A fin de evitar esto , afronte el pago de la deuda firme un acuerdo con la administradora y el abogado, estipulamos el monto del acuerdo y lo deposite en su totalidad. Mi problema es que al mes siguiente de la firma de este acuerdo y del pago , me liquida las expensas con $12000 de deuda,reclamo verbalmente y la administradora me
manifestó que eran de gastos que habían tenido pero no especifica en su detalle de liquidación,en que los gastaron solo puso la cifra.
En consecuencia yo le mande dos cartas documentos rechazando e impugnando estas liquidaciones, JAMAS me las contesto y siempre siguió liquidando con esa deuda y para colmo ahora le empezó a sumar los intereses. Por favor, necesito saber a su criterio que debería hacer . Muchísimas gracias por su atención. Espero su respuesta. Liliana
Respuesta: La verdad es que cuestiones tan específicas como ésta no pueden responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-

Consulta 73
Estimado
Por medio de la presente querida exponer mi caso para que me comente que se puede hacer.Vivo en un edificio y por segunda vez me chocan el auto en el mismo lugar. Esto se debe al mal lugar donde esta ubicada mi cochera. Pero mas allá de eso y a diferencia de la primera vez que se acerco la persona que me choco y me paso los datos del seguro, ahora es distinto xq nadie se hace cargo. No hay muchas opciones xq solo son 3 autos. Le he consultados a los 3 y ninguno fue.
Yo tengo la plena seguridad que fue adentro, xq el auto es nuevo, no lo dejo en la calle nunca y un dia lo encuentro en mi cochera con la puerta chocada y el espejo doblado.
Esto se podría resolver muy fácil ofreciéndome alguno su seguro. Pero la persona que fue,, que por supuesto se quien es y me lo niega, es una persona violenta, que tiene su camioneta chocada por todos lados y que no tiene intensiones de ayudar. (incluso diría q disfruta de esto).
Mi problema es que si bien tengo la seguridad que fue en el edificio no tengo forma de comprobarlo, que puedo hacer? Sdos Mariano
Respuesta: Si haciendo la denuncia y con alguna pericia no puede resolverse la cuestión, no veo muchas posibilidades de que pueda llegar a cobrar nada de ningún tercero.-

Consulta 74
Buenos dias Dr Awad
Desde hace mas de 3 décadas estamos atrapados por el mismo administrador. De los cuales su desempeño es en su propio beneficio, dado, que no nos notifica los aumentos de sueldo que hace, no convoca a reuniones de consorcio , o las hace una vez por ano y de nada sirven por que no hay quorum.
Toda la vida nos cobro el y jamás tuvimos una cta bancaria del consorcio, donde poder depositar y saber con que dinero cuenta el consorcio.
Reformas o mantenimiento de pintura o de cualquier indole no se hace desde hace mas de 15 anos.
Y hay mas ...como se puede hacer para echarlo y que no nos haga juicio o se lleve todos nuestros documentos del edificio, dado que es bastante mala persona.
Estamos en xxxxxxxx, una excelente ubicación y el edificio tiene mas de 50 anos cuenta con 7 pisos y 32 unidades. Mas dos locales.
Arte nelida
Respuesta: Primero hay que tener a la vista el reglamento de copropiedad para saber cómo pueden removerlo.-

Consulta 75
Hola, quisiera consultar lo siguiente: en abril del 2012 compré un departamento en Caballito a estrenar, y recién ahora tendrían el final de obra. Necesito saber qué debo exigir junto con el final de obra, creo que éste lo debo certificar o ellos me lo dan certificado? Puedo exigir el plano del edificio y el plano de las tuberías? Muchas gracias por la información. Noemí
Respuesta: Puede pedirle al adminsitradro el plano, también, si ya están aprobados, puede obtenerlo mediante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.-
Consulta 76
Estimado doctor: deseo saber si está vigente la Ley 3254, que facilita el despido del administrador del consorcio. En caso que así sea, ¿desde cuándo rige?
¿Es necesaria la presencia o representación de un determinado número de copropietarios en la Asamblea, o basta con los presentes? En nuestro edificio hay muchos departamentos alquilados, y sus dueños -en la mayoría- no se acercan ni dan el poder a los inquilinos.
En un consorcio de 24 unidades ¿son suficientes 9 votos para despedir al administrador?
Agradezco su atención. Maria Olga
Respuesta: La ley 3254 no habla de despido sino de renovación o no renovación del mandato del administrador. Para ello el administrador debe obligatoriamente llamar a asamblea y tratar su renovación,.- Le sugiero que lea la ley 941 (reformada p0or la ley 3254) el decreto 551/20010 y la resolución DGDYPC Número 1000.-

Consulta 77
Buenas Tardes: Quisiera saber medios a mi alcance ante la inacción de la administradora del edificio donde habito (C.A.B.A) dado a que hace mas de un año le solicito telefónicamente que solucione o repare el problema que tengo ante el ingreso de agua (cuando llueve) en el calefón, más precisamente el ingreso del agua es por la salida al exterior (ventilación) del calefón. Adquiri el departamento a estrenar en agosto de 2012, y desde esa oportunidad he reclamado al arquitecto (es un edificio nuevo) quien me envio el plomero-gasista que hizo la instalcion y me manifestó que debido a que el calefon no tiene la debida inclinación cuando llueve ingresará agua. Ni el arquitecto me dio respuesta como tampoco la administracion. Que hago?. Agradecería una respuesta. GRISELDA.-
Respuesta: Lo primero, intimarlos fehacientemente para que reparen o hagan a nuevo la instalación defectuosa.-

Consulta 78
Dr. Mi consulta es la siguiente. Un propietario de un departamento puede desarrollar tareas de encargado del edificio. Esta el consejo de administración en condiciones de contratar a un propietario a ser encargado. Gracias.
Alfredo
Respuesta: La cuestión es que cuando se contrata a alguien para que realice las tareas de encargado, la persona, sea propietario o no, integrantes del consejo o no se transforma, además, en encargado.

Consulta 1
Buenos días Quisiera que por favor me informen si es obligatorio que los consorcios tengan cuenta en el banco.
Si esta información es correcta, me podrían informar la ley que la ampara.
Vivo en un edificio donde no hay cuenta y el administrador pasa a cobrarlas personalmente. Gracias saludos Laura
Respuesta: En la Ciudad de Bs. As. La ley 941, sus modificatorias y disposiciones concordantes, determinan que el consorcio pueda, en asamblea decidir NO TENER CUENTA.- En suma, no es obligatorio ( si bien es aconsejable que la tenga)

Consulta 2
Estimados Hay que reparar o reemplazar el cableado eléctrico que va desde la caja hasta el departamento. ¿A quien le corresponde la reparacion? ¿al propietario o al consorcio? desde ya, gracias David
Respuesta: Si bien la cañería que los contiene, en general, es común, el cableado debe cambiarlo el propietario de la unidad.-

Consulta 3
Buen dia!
Mi nombre es Claudia y soy propietaria de una unidad funcional de PH en el barrio xxx de Capital. Quisiera consultar por la nueva resolución o ley que obliga a los edificios sean éstos ph o edificios, a tener un encargado o personal permanente.
La realidad es que el edificio de PH donde vivo apenas tiene un espacio de 2 metros por 2 metros donde se guardan herramientas y productos de limpieza,...... quisiera saber en el caso de ser obligatorio si podemos presentar algun amparo. Gracias! Claudia
Respuesta: No existe obligación de tener personal en relación de dependencia.- Pero debe haber lugar para cambiarse y baño para la persona (si la tienen) que hace la limpieza.-

Consulta 4
Buen día Doctor, ante todo, muchas gracias por su ayuda!
Le quería consultar si es obligatorio para los administradores de la CABA tener un seguro o hacer acta de Asamblea donde se apruebe patrimonio del administrador como garantía.
Desde ya muchas gracias! Alejandro
Respuesta: Gracias por sus conceptos.- Si, la ley 941, sus modificatoria 3254 y el decreto 551/2010; regulan este tema, obligando al Administrador a presentar su declaración de bienes a la asamblea (y ésta aprobarla) o, si no la aprueba o él no quiere dar esa información, debe contratar un seguro.-

Consulta 5
Si son tan amables, me responderían una consulta, pues escuché en radio Mitre que en las propiedades horizontales de 6 unidades (PH) desde este año la ley obliga a tener encargado. ¿Es así? Muchas gracias. Teresa Inés
Respuesta: NO, no existe obligación de tener personal en relación de dependencia.-

Consulta 6
Vivo en un PH somos 4 departamentos y 1 casa en planta baja, de común acuerdo ponemos plata para gastos comunes. Cómo constituirnos en consorcio legalmente? Susana
Respuesta: Hay que obtener el reglamento de copropiedad, los datos están en cada escritura de compra de las unidades. En el reglamento, está la base de la organización del Consorcio.-

Consulta 7
Saludos estimado Dr Awad. Mi situación es la siguiente: Vecinos de mi edificio han colocado 2 perros en la terraza sin el consentimiento de nadie. Hace bastante tiempo que están ahí y actualmente no los tolero. En un principio no tuve inconvenientes pero les dejé en claro que debían hacerse cargo. Pasado un tiempo los animales comenzaron a torear a toda hora, defecan y los dueños se niegan a limpiar la terraza ya que alegan que todos los vecinos deberían hacerse cargo de la limpieza. En consecuencia no puedo tender ropa debido al exceso de excrementos, no puedo compartir el lugar con amigos ya que los animales ladran, etc. Otro hecho es que los alimentan con comida que se descompone, y cuando es verano se llena de moscas verdes que entran a mi departamento contaminando mi casa. Debido a todos estos incidentes lo natural fue hablar con los dueños para exigirles que retiren los animales, a lo que siempre respondían, "Sí, los animales pronto los vamos a llevar", ya han pasado más de 6 meses desde que los animales están ahí y todavía no obtuve ninguna solución. Cabe destacar que mi edificio no consta de consorcio. A raíz de esto opte por hablar con el dueño de mi departamento el cual me respondió finalmente que: "debido a que no contamos con un consorcio no existen restricciones o límites para los espacios comunes". Entonces yo me encuentro vulnerable frente a esta situación ya que ni los dueños de los animales o el dueño de mi departamento acceden a darme una solución. Recurro a usted para asesorarme y poder tomar alguna medida. Desde ya muchas gracias! Jose
Respuesta: Siempre que haya distintas unidades en un edificio que pertenezcan a dueños distintos, hay consorcio, es cuestión de mirar la escritura y obtener el reglamento de copropiedad que trae las bases de la organización de ese consorcio. Con el reglamento en la mano, se comienza a trabajar.- Igual, si Ud. alquila, la cuestión hay que tratarla también con el propietario-Locador.-

Consulta 8
Desde el verano de 2014 que estoy sufriendo una filtración en mi departamento, con lo cual ya se ha deteriorado el techo del baño, las paredes y parte de la cocina. He hablado y pedido al encargado del consorcio por una solución, pero hasta la fecha sigo con este problema. Es un riesgo permanente ya que parte de la instalación eléctrica esta humedecida. por favor quisiera saber que otra cosa puedo hacer o a donde dirigirme para encontrar una solución.
Desde ya muchas gracias. (La zona es dock sud-avellaneda) Adriana
Respuesta: Primero: es aconsejable leer el reglamento de copropiedad del consorcio. Segundo: LO más probable es que haya que intimar la reparación, en forma fehaciente, al consorcio y al vecino del piso superior.-

Consulta 9
Queria saber si el portero electrico del edificio se considera un bien comun,y por ende ante un robo del mismo la reposicion no tendria que estar cubierta por el seguro que posee el consorcio?
Y de no ser asi, el gasto de la reposicion por ser algo que queda para el edificio no tendria que venir en las expensas como un gasto extraordinario?
Gracias. Nicolás
Respuesta: La instalación que en conjunto llamamos “portero eléctrico” es generalmente, una cosa del dominio común.- No todos los seguros cubren estos elementos.- La clase de gasto (ordinario-extraordinario) dependerá de lo que, efectivamente haya ocurrido con esa instalación.-

nConsulta 10
quisiera si es posible me conteste que mayoría se necesita en una asamblea ordinaria anual donde figura como orden del día la remoción del administrador para ser removido del cargo en la provincia de Bs.As.(Mar de Ajo) Desde ya muchísimas gracias Hilermina
Respuesta: Esa respuesta hay que obtenerla leyendo el reglamento de copropiedad del consorcio en cuestión.- Generalmente se necesita 2/3 de votos, pero, reitero, hay que leer el reglamento.-

Consulta 11
Desde ya, gracias por su ayuda.
Vivo en un edificio de cuatro pisos, con un departamento por piso, en CABA. Somos 6 unidades funcionales, ya que en planta baja hay dos negocios que pertenecen al edificio.
El administrador es uno de los propietarios, o era....hasta este ultimo sabado en el que se hizo una reunion de consorcio, la cual quiero saber si tiene validez por la manera en que fue convocada..y por lo tanto si lo que alli se resolvio se debe efectivizar o puede ser impugnado.
En el reglamento del edificio dice que la reunion debe ser convocada con cinco dias de anticipacion y de manera formal. En este caso, como somos tan pocos los copropietarios, nos manejamos por mensajes de celular y mail. Pero el mail donde se hace referencia a que habra una reunion de consorcio y se envian los temas a tratar, fue enviado por el administrador el dia 4 de Junio y la renion fue el 7 de junio. Dos de los copropietarios no podiamos concurrir en dicha fecha, pero la reunion se hizo igual.
Pero lo mas grave es que el copropietario-administrador , en arreglo (complot) junto con dos copropietarios mas, llevo a la reunion a un administrador externo, el cual presencio la reunion, y ya en la misma fue electo como nuevo administrador del edificio. Con tres votos a favor, dos en contra y un copropietario ausente (que tampoco esta de acuerdo con la decision). Que podemos hacer y a quien debemos acudir de manera legal para lograr la nulidad de dicha asamblea y las decisiones que en la misma se tomaron, debibo a que la convocatoria no fue realizada en tiempo y forma? Mariana
Respuesta: En principio me gustaría con qué orden del día se convocó la asamblea y el reglamento de copropiedad de ese consorcio.-

Consulta 12
Buenas tardes Dr.Awad: Mi consulta es la siguiente:
Vivo en un edificio que son dos torres con amenities y me mude hace un mes.
En las últimas liquidaciones de expensas he constatado que 37.7% de los copropietarios adeudan montos elevadisímos de expensas, que no corresponderian ni a una ni a dos o tres expensas.
La administradora me contesta que los casos estan en legales y no me da data de que abogado esta llevando los casos, ni los números de expendientes ni nada...
Por otro lado desde Septiembre del 2013 que no llama a Asamble, tampoco me quiere dar los datos de los integrantes del consejo de administración.
Quería saber que puedo hacer. Muchas Gracias!! Debora
Respuesta: Decir que los casos están “en legales” no equivale a decir que se han iniciado los juicios. Si se trata de un edificio en la CABA, hay una ley en el ámbito de la ciudad de Bs. As. (Numero 941) que obliga al administrador a exhibir la documentación del consorcio a solicitud de un propietario. En general esto es lo que se aconseja, quizá lo bueno sería que Ud. hable con algún vecino más, para comenzar a moverse y dividir un poco los gastos que ello ocasiona.-

Consulta 13
Bueno días, soy dueño de un local, con todos los servicios independientes al edificio y debo pagar como si los utilizara, así tamb como arreglos de ascensores, pintar palier, encargado .....y ni siquiera vivo ahí.. hay alguna posibilidad de hacer algo para reducir las expensas altisimas que pago...aguardo su respuesto. Gracias Johanna
Respuesta: La exención de pago de las expensas para una unidad en un edificio, debe estar contenida en el Reglamento de copropiedad del consorcio. Así, entonces, debe obtener ese reglamento, los datos están en la escritura de compra del local-

Consulta 14
Buen dia Dr. Awad: Soy propietario de un depto en un edificio de Caballito de 42 años de antiguedad que tiene 80 mts cuadrados con cochera y por el pago $2.600 de expensas por mes. La nueva administración recientemente asumida en sintonia con el Consejo de administración sometieron a votación en Asamblea cobrar 2 (dos) cuotas fijas de $2.000 como 'Fondo Reserva' para encarar arreglos urgentes de luz y gas (actualmente el edificio tiene el gas cortado por Metrogas).
Será la 1ra vez en 18 años que habito en dptos que no podré hacer frente al pago de semejante suma que llega a $4.600 en principio por dos meses, la pregunta es: ¿Existe alguna medida cautelar para estos casos en que el propietario quiere pero no puede pagar un aumento del casi 100%? Si bien en la liquidación están discriminados por columna separadas los montos, no da opciones de pagar una parte u otra. Le aclaro ademas que este punto no figuraba en el orden del dia de la convocatoria.
Muchas gracias. daniel
Respuesta: La verdad es que la implementación de una expensa extraordinaria o la constitución de un fondo de reserva debe votarse en asamblea, y figurar en el orden del día. NO sé para qué se convocó la asamblea, así que no puedo responder más.-

Consulta 15
Hola estimado Dr. Awad : vivo en un edificio que decidió en asamblea, alquilar el depto portería.
Al momento de contratar al nuevo encargado se acordó la condición
De "encargado sin vivienda".
El texto de la reciente acta acuerdo salarial, en art. 3o. Establece la
Intervenciòn de fateryh aplicando multas a los consorcios que modifican
El destino de la unidad "porterìa".
El texto de la homologaciòn (4-6-2014) del acta, deja expresa constancia
Acerca de la prescindencia del ministerio de trabajo sobre estas multas.
Asì las cosas. La consulta es sobre estos aspectos:
- la aplicaciòn de multas por fateryh, es improcedente ??
- la decisiòn de los copropietarios, cumpliendo los porcentages a favor
3/5 de los copropietarios es suficiente para modificar el uso de la unidad porterìa ??
- la pretensiòn de fateryh es abusiva y contrapuesta al derecho de
propiedad ejercidos en asamblea sobrerana de los copropietarios ??
Desde ya muchas gracias y lo saludo cordialmente. Hugo
Respuesta: Lo que atañe a las multas para los consorcios que modificaron el destino de la vivienda del encargado, no ha sido homologado por el Ministerio de Trabajo.- Es a todas luces una cláusula abusiva.- En cuanto a la mayoría, el cambio de destino debe decidirse con unanimidad. Pero, la verdad es que hay consorcios que lo hacen con 2/3 del total.- De todas formas, hay que analizar caso por caso, no se aconseja que el consorcio decida sin un adecuado asesoramiento.-

Consulta 16
Estimado Sr. Awad lo consulto porque el Consorcio realizó una destapación en el desague de la cocina de mi depto. Por desorganizción de ellos enviaron dos plomeros distintos y a pesar de que avisé que ya lo habían destapado lo volvieron a hacer. Anteriormente esto lo pagaba el consorcio, pero ahora dicen q es particular y quieren que abone 2 destapaciones, cuando yo nunca las solicité y destaparon sobre lo destapado, ya que lo había hecho en forma particular. Y tampoco se informó que esto no era a cargo del consorcio. Hay algo que pueda hacer?
Muchas gracias. Lorena
Respuesta: para saber a quién corresponde, lo mejor es leer el reglamento de copropiedad. Y también saber desde cuándo y cómo se decidió que cada propietario se haga cargo de ese gasto.-

Consulta 17
Mi consulta está relacionada con la cocheras de mi edificio.
Durante mucho tiempo hemos estado pagando las expensas de 40 cocheras en lugar de 30 que son las que constan en los planos. Hemos descubierto que tenemos 10 cocheras usurpadas por un propietario del edificio el que se las alquila a otros propietarios. Durante cierto tiempo pudimos llegar a un acuerdo y solo pagabamos expensas de cocheras aquellos que las tenían, ahora con un cambio de consejo de administración, donde está la persona que usurpa las cocheras, se dió marcha atrás y nos han liquidado todas las cocheras a todos, los que las tienen y a los que no las tenemos.
El motivo es que el usurpador dice que no está en el reglamento de copropiedad y que es ilegal. Además aduce que si tenemos que hacer juicio a algún moroso podemos tener problemas legales porque esto no se puede hacer y el moroso nos puede acusar de liquidar mal las expensas.
Por supuesto que lo ideal sería que cada uno pague expensas por lo que tiene, pero de lo contrario que se pague por las 30 que corresponden y no por 40 que son usurpadas o ubicadas en espacios que no son para cocheras sino para facilitar las maniobras.
Podrán darme una orientación porque no puedo remitirme al consejo de administración porque el usurpador forma parte de él y el administrador es nuevo , lleva sólo un mes en el edificio.
Muchas gracias por la respuesta Eugenia
Respuesta: Como Ud. se imaginará, una consulta de este tenor no puede resolverse sin tener a la vista el plano, el reglamento, las liquidaciones de expensas, etc.-

Consulta 18
Mi nombre es Fernando y vivo en un barrio cerrado en el gran Buenos Aires (San Miguel), es un barrio chico de 60 lotes, aproximadamente. El barrio está inscripto como PH y desde su inicio cuenta con una portería y porteros inscriptos como vigiladores diurnos y nocturnos en SUTHER. Se tiene un portón y portero eléctrico, la gente se anuncia los porteros les abren, registran en libro de entrada, avisan al vecino y abren luego ya dentro del barrio una barrera menor. A su vez y en el turno nocturno uno de ellos (hay dos por turno) hacen una ronda caminando por el barrio, esas son sus tareas. Por escritura figura que el barrio tiene portería/seguridad.

Hay un vecino que plantea que este encuadre es incorrecto y que deberíamos tener agencia de seguridad privada, es decir vigiladores tercerizados, aduce que así como estamos correríamos riesgos legales, ya que no deberíamos tener porteros y si sucediera algún ilícito correríamos riesgos patrimoniales también (el personal tiene su debida ART). Según nos dice, no la ha mostrado, hay jurisprudencia al respecto y deberíamos cambiar este servicio sí o sí.

Otros vecinos no quieren agencias, por costos y porque desconfían de sus servicios (hay muchas noticias de vigiladotes infieles o de servicios mal prestados o agencias que negrean personal y los barrios son solidarios también).

También se acerco gente del gremio de clubes de campo, aduciendo que deberíamos pasar a los porteros de SUTHER a UTHEDYC...

Esto ha generado una seria división entre los vecinos del consorcio y lo que deseo saber es si el servicio actual está bien o si éste cambio debe hacerse a agencia de seguridad privada. Gracias.

Pd: Les solicito discreción. Lili
Respuesta: el consorcio puede decidir tener personal dependiente o contratar una empresa de seguridad. Todo tiene sus ventajas y sus desventajas.- Esta es una respuesta muy general, pero, desde aquí más no se puede contestar.-

Consulta 19
buenas tardes, queria consultar , por lo siguiente: soy inquilino con una buena realacion con los propietarios, el consorcio, quiere quitar del garage todas las bicicletas , y que la llave de acceso al mismo sea solo de los dueños de cocheras, es posible esto? yo utilizo la bici 3 veces por dia, todos los dias, que recurso legal poseo para evitar esto?
pd: tampoco hay un espacio destinado para tal.
pd; respecto a motos, habria que obtener una cochera no ? graciasss
Mariano
Respuesta: No sé qué dirá el reglamento, pero si dice que se trata de cocheras, no pueden guardar motos ni bicis,. Pero ello puede acordarse, con las medidas de seguridad del caso.-

Consulta 20
Quisiera que me contesten si se puede en provincia de Bs As, cortar el agua en todo un edificio por filtraciones en la planta baja, sin fijar tiempo de corte, sabiendo los consorcistas que esto puede llegar a durar hasta 15 dias o mas. Gracias. Sara
Respuesta: No se comprende la consulta: deben cortar el agua para reparar? Deben cortar el agua porque no pueden arreglar la filtración?

Consulta 21
Estimado: Me he mudado hace un año a un edificio que tenía en el momento de comprar mi propiedad varios juicios iniciados, una mediación con la administración anterior que se quedó con la indemnización del encargado como pago a cuenta por una deuda, otro por el fallecimiento del encargado al que no se le pagó indemnización mencionada anteriormente y otro más, que no recuerdo ya cual es el tema. Todos en contra del consorcio. Mientras estaba la administración ahora en conflicto, tenían como abogada apoderada a una profesional que vive en el edificio, y contaba con un poder de la administración, hecho ante escribano público. Yo nunca lo ví, pero es lo que expresa.
Cuando se logró revocar el mandato a esta administración, por considerarla ineficiente, la nueva que la reemplazó no le renovó el poder a dicha abogada, pero si la mantuvo como abogada patrocinante y se aclaró esto en acta de asamblea ordinaria.
Visto la desconformidad de muchos propietarios que estaban en desacuerdo con esto y el manejo de las causas, de las que entendían que la mencionada abogada fue parte interesada en algún momento, dado que primero intervenía en las cuestiones judiciales del consorcio en representación de la administración anterior y ahora, también a la que la reemplazó, pero en litigios que surgieron con la revocada, se procedió a solicitarle a la nueva administración, también en asamblea ordinaria, que se manejara con otros abogados de su confianza y desistiera de la representación de este profesional. Se dejó asentada dicha decisión también el el acta de asamblea.
Ahora esta persona amenaza con hacerle juicio laboral al consorcio, por considerarse despedida y como está de licencia por maternidad, dice que le corresponden 12 sueldos. Jamás se le pagaron sueldos, sino honorarios, los que cobraba todos los meses, dado que siempre hizo una factura por el monto de las expensas, para no abonarlas y algunos meses facturas extras, por presentación de escritos, etc. Se enoja con facilidad si se le piden explicaciones sobre su accionar y las causas, el consorcio las ha perdido o va en camino a perderlas todas.
Mi consulta está dirigida a si puede exigir indemnización. La relación cliente-abogado me parece que no permite esta figura, pero se la pasa a los gritos amenazando con eso en cuanta reunión tengamos. Además entiendo que la única representación legal que tiene el consorcio es el administrador, y éste puede contar con el asesoramiento legal que el decida o elija, aunque las facturas las abona el consorcio y están hechas a su nombre, por lo que es muy confuso el tema. Le copio un mail que la abogada me mandó personalmente. Aguardo sus comentarios. Saludos., Graciela Rita
Respuesta: Para responder es aconsejable ver la documentación. En principio, es cierto que la relación con el profesional no debe implica relación de dependencia y que el mandato puede ser revocado cuando el mandante (consorcio) así lo decide. NO importa si pasaron una o varias administraciones porque el profesional representa al consorcio.

Consulta 22
compre un departamento hace 2 meses , el cual luego me entere tiene problemas en el cableado de luz .
2 PREGUNTAS
1 - Le corresponde al propietario o al consorcio
2 - En caso que como supongo le corresponda al propietario , lo tiene que hacer un ELECTRICISTA , no ? Esta pregunta , es porque mi hija esta viviendo alli y dice que tiene un amigo que sabe hacerlo - Yo no quiero - Que pasa si pasa algo ..? algo que afecte a otros departamentos , por ejemplo al que esta pegado al mio ....pueden pedir el informe de quien lo hizo ? Yo soy exagerada o no hay problemas que lo haga alguien que entienda , sin ser electricista ? Agradeceria una respuesta Gracias Celia
Respuesta: No sé dónde estará el problema pero el cableado del interior del departamento le corresponde al propietario. Obviamente, hay que contratar a un matriculado

Consulta 23
SR AWAD
Con todo mi respeto por su trayectoria su seriedad su conocimiento me dirijo a Ud para consultarle acerca de como debo proceder como propietaria con respecto a la administración. El consejo de administración fue informada, en realidad a una integrante ya que los otros dos no son de confianza. IGUAL la integrante que estuvo en mi casa viendo el desastre puso en aviso al CONSEJO quienes enviaron un mail a la Administración
El año pasado yo decidí pintar todo mi dpto le dí el trabajo a una persona de confianza y que trabaja muy bien, esto era algo que pagaba yo. En medio de que estaba pintando de pronto comienza a mancharse el techo del comedor humedad. Bueno fueron a la terraza y venia de ahí Se paró mi trabajo con lo que esto significa de molestia para mi. Arreglaron la terraza que jamás hacen mantenimiento si no estoy equivocada creo que cada seis deben hacer mantenimiento de terraza.
A fin de año cuando todo estaba finalizado decido juntar dinero y cambiar la alfombra del comedor y dormitorio .Esto se hizo este año no sé si en marzo o algo un colocador de confianza que me aconsejaron. Todo lo hizo perfecto.
Posterior a ésto aparece manchas en una pared del dormitorio recientemente pintado a mi me enferma estas cosas la administración manda a verificar que pasaba FISURAS no se hace mantenimiento alrededor del edificio controlando el tema fisuras esto debe hacerse no sé cada cuanto. OTRO PROBLEMA MAS yo habia pagado la pintura de todo dpto el año pasado que finalizó en diciembre. Bueno vinieron tiraron la silleta y lo hiciero, la pared arruinada quedo del lado de adentro de mi dormitorio
Tampoco hacen mantenimiento de BALCONES hace añossss. Esto no sé cada cuanto deben hacerlo
Hace aprox dos meses me aparece pérdida de gas la administración con sus largos tiempos que se toma finalmente me manda un gasista éste tenía que romper por el comedor, la administración aceptó como era nueva la alfombra que mi colocador la levantara y cuando finalizaran la colocaran ellos. Se les pagó
El tema es que bueno tardaronn porque después no era en el comedor era en la cocina tuvieron que cambiar todo el piso.
A los días que parecia todo encaminado la alfombra empieza a levantarse en montañitas zonas manchadas. NO HICIERON EL TRABAJO DE RELLENAR O NO SE QUE EL PISO DEL COMEDOR Y DEJAR COMO ESTABA. ME ARRUINARON LA ALFOMBRA NUEVA hay que sacarla hacer el piso como corresponde y poner una alfombra igual NUEVA.
ESTA SEMANA VENGO RECLAMANDO POR MAILS A LA ADMINISTRACION NO CONTESTAN. La Sra Ana que es la que más persigue finalmente me dice que el CONSEJO DE ADMINISTRACION ya informó de todo este desastre y que ahora queda en manos de esta administración de delicuentes.
EL ADMINISTRADOR cuando manda a este gasista inepto irresponsable que ni siquiera sabe trabajar primero antes de entrar a mi dpto a romper rompio en el palier a ver si la pérdida del gas estaba ahí cambió el caño y dejó todo mal el piso lo mismo que hizo en mi dpto. Alguien vino a ver este trabajo mal hecho cuando gente que se lo dijo y ya estaba terminado. Nadie vino de la administración ni del Consejo a ver como estaba trabajando
Lo mismo pasó en mi dpto nadie nadie de la Administracion nadie nadie del Consejo vino a ver nada ESTO ES INCORRECTO ES UNA FALTA GRAVE???????
ASI SE MANEJAN LOS ADMINISTRADORES Y CONSEJOS????
Otra pregunta ante el desastre en mi dpto hasta donde puede llegar a reclamar y exigir EL CONSEJO?????
DR QUE HAGO YO???? además de que me suba la presión de pagar expensas el sueldo al administrador
Con el corazón le agradeceria que me aconseje los pasos a seguir pues no quiero enfermarme, hace años tuve que poner mi abogado, es un amigo con otra administración. MI MAIL ES xxxx si puede contestarme a mi mail se lo agradeceria. GRACIELA
Respuesta: La consulta es un poco extensa para tratarla en ésta página, la verdad es que, en cuanto a los daños que le han ocasionado, hay que intimar fehacientemente al Consorcio y a la Administración, para que su vivienda vuelva al estado bueno que tenía antes de toda esta pesadilla. Sin perjuicio de ello, parece que la administración no se comporta como debe, no cuida los intereses del consorcio y produce perjuicios.-

Consulta 24
Movistar el año pasado nos propuso de alquilarnos la terraza del edificio para una antena, visto y considerando que en este edificio no se puede nunca hacer ningún arreglo porque los dueños de los departamentos jamas quieren gastar dinero ni en pagar 5 pesos de luz de consorcio cada uno, nos vino de maravilla, nos pusimos en marcha para poner todo el papelerio en condiciones, cuando mis padres vinieron a vivir aca hace uno 30 años, la chica que les vendió el departamento la dejo a cargo de cobrar al luz del consorcio y en su momento de apagar manualmente la bomba del agua, luego con lso años eso termino porque se puso un automático, asi que ya el aparato solo se encargaba de hacerlo. Para no explayarme demasiado, si hubo un libro de actas jamas lo conocimos, tenemos boleto de copropiedad, fuimso a la escribana y ya tenemos un nuevo libro de actas, rubricado y membretado, con las actas firmadas, en el actas 1 se asigno un encargado/administrador de manejar el dinero de la cuenta bancaria de movistar (ya que mi madre es la que persona que mas años de antigüedad tiene viviendo acá, la nombraron a ella, ya que la mayoría de los otros dueños alquilan sus deptos y ni viven aca, nosotros tenemos 28 años acá), para que llamemos a las personas conforme vayamos arreglando las diferentes cosas que necesita el edificio (hacer el tanque de agua nuevo porque pierde, matafuegos, seguro, arreglar el portero eléctrico, pintura, y demás), y en el acta dos en donde se declara que movistar nos propone el contrato de 5 años con ellos, y ya la hemos firmado. En el afip para poder sacar el cuit del consorcio que es lo que nos falta para poder sacar la cuenta bancaria a nombre del consorcio, es llenar el formulario de inscripción f420 (que tenemos trabas para llenarlo, porque algunos datos no sabemos como llenarlos), y llevar otros papeles que ya tenemos (tuvimos que hacer un acta de declaración de domicilio para certificarlo, porque tenemos solamente 1 servicio a nombre del consorcio y para poder inscribirlo, te piden 2 servicios (boletas), y ahí consta también el nombre de mi mama como administradora nombrada por asamblea), estamos trabados en el tema del blanqueo ante el afip, porque según ya nos han comentado 2 abogados, la idea planteada en un momento y es la que queremos llevar a cabo es, que un encargo/administrador (mi mama), tenga el permiso de extraer el dinero del banco y llamar a ya sea un pintor, plomero, electricista y arreglar lo que necesitamos, haciendo remito monotributista para luego presentar en que se gasto el dinero, junto a las boletas de los que vengan a arreglar el edificio, pero hace una semana nos comentaron que averigüemos bien, porque nos hablaron de una declaración jurada mensual y anual y el tema de arba, ahí fue cuando nos paralizamos, ademas si contratamos un administrador vamso a tener que pagar expensas y seria en vano eso, porque la plata de la antena es pura y exclusivamente para todos los arreglos que debemos hacerle al edificio, ya conocemos todas las mañas y un administrador va a hacer cualquier cosa con el dinero, menos lo que necesitamos, ademas de cobrar un sueldo, por eso queremos hacerlo de la otra manera, no sabemos bien como manejar el tema ahora, porque en principio queremos hacerlo como una amiga nuestra, tenia el mismo problema que nosotros, pero ellos directamente los remitos los hacen a nombre del marido de ella que ya esta inscripto en afip como monotributista, (mi mama esta como autónoma, pero cambiarlo no nos seria problema), pero lo que me olvide de preguntarle es como hicieron con declaración jurada y arba, claro que encima ella esta en capital y nosotros en villa ballester (ni siquiera se si la hicieron), por ejemplo, la escalera la limpia mi mama, jamas contratamos personal externo, porque sabemos que es ilegal tener personal de limpieza por ejemplo, necesita un seguro y actualmente no estamos en condiciones de proveerlo. Podrán indicarnos como hacer? llame a un administrador de consorcios, pero justo se me corto al luz y no pude mandarles el mail con los datos que me piden, ellos se creen que queremos que ellos sean nuestros administradores, cuando en realidad lo que necesito sacarme dudas es sobre lo que a ustedes les estoy preguntando, me crearon confianza como para dejarles mi duda acentada aca, a ver que pueden decirme, ya de por si el miércoles es feriado, pero queremos cuando antes cerrar esto, debemos dinero que pedimos prestado para hacer todo este tramite (mas de 30 mil pesos) y créannos que dormir se nos esta haciendo dificil, porque no queremos deudas, esa plata nos la prestaron, porque en el edificio jamas quieren poner plata para nada.. Agradecería mucho su respuesta. Miriam
Respuesta: Un consorcio que no quiere poner plata para nada no sólo es un problema, sino una actitud que no se compadece con la realidad: todo necesita mantenimiento, si se tiene la propiedad, hay que pagar. Hay que organizar el consorcio, leer el reglamento, el consorcio debe tener su administrador, sus expensas, sus libros, sus asambleas, más si se han lanzado a contratar instalaciones importantes como las antenas para telefonía.-

Consulta 25
Buenos dias Dr. Awad,
Le comento estoy iniciando los tramites de creación del Consorcio legalmente, es decir alta en Afip y una administración transparente.
Desde el 2006 que se construyó el edificio lo administraba la mujer del constructor y nadie hasta la fecha reclamó ni el llamado a una Asamblea. Con lo cual el constructor se comunico conmido, soy Contadora Pública y me comento que queria comenzar con esta tarea y desligar a su mujer.
Este Sr. tiene mas del 50 % de unidades funcionales del edificio, con lo cual mayoria de votos tambien.
Según comentarios de algunos propietarios al edificio le faltan terminaciones o tiene problemas de construcción, como humedad, un ascensor sin terminar, etc. Además hace años está instalada 2 antenas de companias moviles, y el dinero de ese alquiler se lo quedó 100 % ese Sr. justificando que el es dueño del 5° piso donde se encuentran dichas antenas.
Mi consulta es:
¿ Debo solicitar algún informe edilicio profesional?
REspecto a la renovación de los contratos de las antenas: de que manera debo formalizarlo? ya que es una renta para el Consorcio no es asi? estimo estaría gravado con IVA.
Bueno, espero una respues a la brevedad, desde ya muchas gracias
Saluda Atte. Ma. Sol
Respuesta: Primero: en qué jurisdicción está ubicado el edificio?- Segundo: Administrar es un tema serio e importante, es disponer de fondos ajenos para mantener los bienes de otras personas.- NO se trata sólo de ver qué y cómo renuevan el contrato de telefonía móvil, hay mucho más. Sugiero un asesoramiento más personalizado.-

Consulta 26
buenas tardes.
la consulta es : soy copropietaria en un edificio y en una unidad funcional esta viviendo una sra que era pareja del dueño del dpto, se separaron, quedo ella viviendo alli con hijos de esa pareja, ahora metio a vivir a otro hombre con el cual tuvo otro hijo.
quiero saber si yo como copropietaria puedo pedir que se acredite en calidad de que estan viviendo alli. ya se que no son los titulares del inmueble, no se si hay contrato de alquiler legalmente confeccionado, etc.
agradecere su respuesta. Nora
Respuesta: La verdad es que la relación o el título por el cual alguien ocupa un departamento es una cuestión que le atañe a quien es propietario de ese departamento. El consorcio, en todo caso, debe velar por el cumplimiento de las obligaciones, pago de expensas, vida pacífica, etc.-

Consulta 27
Estimado Mi consulta es la siguiente, hace casi un año, me entregaron un departamento a estrenar, con infinidad de vicios ocultos, consas sin terminar, sin final de obra, etc.. La administracion que tenemos, que fue designada por la misma empresa constructora, impuso de manera unilateral, y sin votacion por parte de los propietarios, una expensa para empezar a terminar todo aquello que la constructora dejo sin hacer, la cual yo me niego terminantemente a pagar, ya que no es un gasto que deba afrontar yo o cualquiera de los propietarios. Quisiera saber que recaudos o prevenciones para este caso debo tomar, ya que no quisiera recibir intimaciones para pagar algo que no debo. Asimismo, tambien en la ultima asamblea que tuvimos, se informo del cambio de una bomba de agua, cuyo costo fue de $10000, lo cual me parecio excesivo y ademas, reclame oportunamente ante la administracion, que el gasto no figura informado en el estracto mensual de las expensas, reclame oportunamente que me manden el estracto con el detalle y descripcion de la realizacion de este gasto, y no he obtenido respuesta alguna a la fecha. Ante esta falta de respuesta, ya no se que pensar respecto a la buena o mala fe de esta gente, pero deseo asesorarme para estar prevenido y saber que hacer en estos dos casos que se me presentaron. Desde ya, muy agradecido. Atentamente Jose Luis
Respuesta: La administración debe, en representación del consorcio reparar las cosas comunes que se deterioran, pero también debe, si hay responsabilidad del constructor o del anterior propietario, exigirles a éstos que le reembolsen lo que invierte en estas tareas u obras.-

Consulta 28
Tengo problemas con un depto lindante con el mio, en el cual la dueña se fue y puso una pensión para hombre los cuales hacen ruido durante toda la noche y no me permiten descansar desde hace mas de un año. El resto de los vecinos dicen no escuchar los ruidos. ¿quisiera saber si la nueva ley que permite tener pensiones en edificio tipo ph, el reglamento dice solo apto vivienda. Quisiera saber que puedo hacer para defenderme. Atte:
Susana marta
Respuesta: La verdad s que, en general, los reglamentos no permiten el uso fraccionado de las unidades. Hay que leer el reglamento y accionar (preferentemente el consorcio) contra este uso en general antirreglamentario, abusivo, de las unidades que provocan perturbaciones en el edificio.

Consulta 29
Hola Dr, por favor necesitaría me saqué una duda
Soy propietaria de un departamento SIN cochera, en un edificio de 14 departamentos con 8 cocheras, el tema es q el portón q es automático se rompe a cada rato y ahora los propietarios q tienen cochera lo quieren cambiar y sale una fortuna....
Los que NO tenemos cochera, y nunca usamos ese portón para nada, también debemos pagar por expensas ese gasto? O a los propietarios q tienen cocheras les debería aparecer un plus en las expensas por cochera ?
Desde ya muchas Graciassss Marcela
Respuesta: Me gustaría ver, primero, el reglamento de copropiedad de ese consorcio.-

Consulta 30
Estimado Dr. Awad, vivo en CABA en un edificio de 14 pisos y 59 unidades que incluyen 3 locales. Hace 10 días se realizò una asamblea extraordinaria para tratar la falta de fondos para hacer frente a arreglos de cañerias. En esa Asamblea, por mayoria de los presentes se resolvio que todos los propietarios pagaríamos por 3 meses una cuota de $ 200.- a fin de poder hacer frente a la situación de crisis. Se fijo una fecha de pago y algunos pagamos y otros no, yo tengo un dto. grande, con un porcentual elevado, pero 2 o 3 propietarios de los dptos chicos, protestaron alegando que lo resuelto era " ilegal", en realidad no esta previsto en el Reg. pero eso no lo convierte en ilegal. La administradora a raiz de las protestas vuelve a llamar a Asamblea extraordinaria y dentro de otros temas vuelve a tratar el tema de los 200 pesos iguales para todos. En esta Asamblea se resuelve dejar sin efecto lo resuelto en la anterior Asamblea y aplicar un 50% de aumento en la expensar ordinarias. Es válido no cumplir con lo resuelto en la otra asamblea? Es ilegal resolver un total para todos igual de $ 200.- Dr. espero su respuesta, ya que esto no es la unica irregularidad que se observa en el comportamiento de la Sra. Administradora, que asumio a sus funciones hace solo 3 meses, siendo elegida sin cumplir con el quorum exigido por Reg. de Cop. Atte. Isabel
Respuesta: Los gastos deben abonarse conforme el porcentual de dominio de cada unidad, así las cosas no puede decidirse (contraviene a la ley) que se pague una cuota igual, como Uds. decidieron,- Me parece muy bien que hayan decidido dejarlo sin efecto, esa decisión iba a genera un sinfín de conflictos e impugnaciones.-

Consulta 31
Estimado Señor, quisiera saber si el Fondo de Reserva de los consorcios lo tienen que pagar los inquilinos. Gracias victoria
Respuesta: En general el locatario paga sólo las expensas ordinarias (hay que ver, igual, cada contrato en particular), por eso, en principio debe responderse que si están constituyendo un fondo de reserva y ese fondo tiene como destino hacer frente a gastos no corrientes no debería abonarlo el locatario. Pero i9nssito, hay que ver cada caso en particular.

Consulta 32
Hola Dr. Awad: Necesito por favor su asesoramiento:
Tengo en el edificio donde hace más de 8 años “Administradora” ad-honorem” debido a que son propietarios que algunos no conozco y otros son de escaso recursos, mi pregunta es la siguiente:
Hay en el edificio una Sra, que lava la vereda, los pasillos y escalera, esta persona tiene Seguro de Vida, la misma trabaja 3 horas semanales o sea viene los días sábados y necesito saber si la tengo que tener en blanco – que tipo de trámite debo hacer, le pago con las expensas comunes se le paga $ 150, por semana.
Por favor Dr. Awad necesito si me puede contestar con urgencia. Tengo otro tema pero no quiero enloquecerlo, ya le voy a explicar lo que me está pasando con un local que falleció la dueña. MUCHAS GRACIAS, María
Respuesta: En general no se aconseja que la persona que realiza la limpieza sea una monotributista. Pero, para responder, hay que ver, en detalle, cada caso en particular.-

Consulta 33
A quien Corresponda... Buenas Tardes,
Soy vecino de vicente lopez, vivo sobre libertador en Olivos.
Tengo un problema grave de humendad, que ya lleva varios años, vivo en un edificio que tiene otro edificio vecino lindero.
Este edificio lindero tiene muy bajo mantenimiento. Hace años que sufro problemas de humedad en mi departamento producto de la falta de mantenimiento del edificio de al lado. Ya le hemos reclamado al administrador vecino y no hemos tenido respuesta, hemos enviado carta documento sin obtener respuesta alguna.
Para intentar resolver el problema hemos hecho reparaciones a nuestro cargo en el edificio de al lado, pero actualmente este problema continua.
Quiero saber como puedo hacer para que intimen al edificio de al lado que resuelva sus problemas de humedad / caños rotos o que realicen una inspección. Desde ya muchas gracias por su asesoramiento. Saludos Susana
Respuesta: Bueno, si la consulta la ha dirigido a ésta página, será que a nosotros nos corresponde. LO más aconsejable es que, en caso de filtración que deriva de la medianera, sea el consorcio de su edificio (a través de su administrador) el que intime al lindero la reparación.-

Consulta 34
Dr. Eduardo Awad
Por su interesante participación en el programa de Marcelo Bonelli, me permito hacerle esta consulta.
Luego de una tormenta muy fuerte se inundó casi todo el living, y la cocina se cubrió de agua.
Desde marzo de 2012, algunos mails tengo archivados, comencé a reclamar sobre esta situación, la que con cada lluvia que ingresaba por las ventanas herradas y en pésimas condiciones, se agravaba más el estado de mi departamento. Con mensajes, notas, llamadas, imagínese mi paciencia! insistí en mis reclamos hasta que recién hace dos meses se cambió la ventana del living. Aún quedan pendientes: la ventana de la cocina, toda herrumbrada y por la que sigue entrando agua si viene del sur; las pèrdidas de la terraza sobre el techo de cocina y living, la reparación y pintura de cocina y techo del living; cambio de pisos y pérdidas de agua desde la terraza por declives inexistentes.
Este año decididamente estoy insistiendo casi a diario para que reparen definitivamente lo pendiente.
Sin embargo mi vecina, una copropietaria que solicitó en diciembre de 2013 el cambio de ventana, éste se le realizó casi en forma inmediata y hace unos días solicito cambio del piso porque tres tablas del piso se habían mojado. Lejos de haberle cambiado esas tablas, cuya constancia ratificó uno de los miembros del Consejo, se le cambió todo el piso.
A esto llamo un acto discriminatorio contra mi, del Administrador, quien no atiende el teléfono, no se presenta en el edificio, no verifica las tareas que se realizan ni siquiera atiende los reclamos por las ausencias del Encargado.
Por todo esto que traté de sintetizar, necesito que me diga qué puedo hacer para lograr justica y las reparaciones definitivas pendientes. Además pretendo la sanción legal por la actitud de discriminación que este señorxxx, lamentablemente, administrador del Consorcio ha mantenido contra mi persona. Le agradeceré su ayuda. Saludos, Beatriz O.
Respuesta: Gracias por sus conceptos sobre mi participación en Sábado Tempranísimo. Primero hay que leer el reglamento, para saber si algo dice acerca del mantenimiento de la carpintería. Normalmente hay que intimar al consorcio, pero ésta es una respuesta muy general, hay que profundizar cada caso en particular.-

Consulta 35
Buen día. El encargado es una persona cuestionada y se sospecha que es el autor de distintos sabotajes que ocurrieron,
Pero es tambien Propietario de un local a la calle que es parte del edificio.
Se presenta en las asambleas y opina de su trabajo o de sus atribuciones ... parece algo incosistente esto verdad? esta encuadrada legalmente esta situacion? es valido permitir que participe en asambleas.?
Ademas quiere ser miembro del consejo de propietarios. ¿es valido que se candidatee y sea elegido? Gracias Walter
Respuesta: hay una cuestión mínima de ética que obliga al encargado, aún propietario a no emitir opinión como propietario acerca de su tarea. Es como si un administrador-propietario se votara en una asamblea en la que se trata sobre aprobarle las cuentas.-
Consulta 36
Estimado dr. Awad:
Gracias por su pronta respuesta , mi caso es el numero 67 .
La duda es las acciones legales que ud. Menciona son contra el propietario o el inquilino que es quien instalo el equipo de aire?
Se puede pedir un peritaje a c.a.b.a. O tengo que hacerlo por mi cuenta?
Gracias otra vez. Alicia
Consulta 67
Buenos noches dr.awad:
Me encuentro en una situacion de bloqueo con respecto a un problema que me afecta desde hace 7 meses.
Vivo en un edificio en dto planta baja a la calle pero mis ventanas y balcon estan sobreelevados a mas de un metro de la vereda, por lo tanto hay un pequeño patio rente a mis ventanas que esta dentro del edificio.
En el 5to.piso se mudaron inquilinos que colocaron un split con el motor sobre el frente pero no colocaron las magueras de desagote usuales lo cual hace que el agua caiga abundantemente sobre este pequeño patio frente a mis dormitorios.
, pero lo peor del caso es el ruido estruendoso que produce 2 tipos de gota:
1-sobre el piso
2-sobre el equipo de aire ventana del vecino del 1er piso ( esto es lo peor porque suena como un balazo permanente y ritmico que me impide dormir , mas aun cuando en verano debo dejar la ventana abierta, ytoria no puedo usar aire acondicionado.
He pasado todo el verano durmiendo apenas y teniendo que ir a trabajar con un cansancio enorme, falta de descanso que ni siquiera puedo compensar con una siesta porque esto es constante .
He dejado ya mas de 6 notas al ocupante del dto del 5to piso que jamas tuvo la gentileza de apersonarse como lo invite a verificar el molesto ruido.
He notificado a la administracion y me dicen que van a hablar con el dueño del dto. Que vive en otro lado y parece que no lo hicieron , o que a este no le importa.
Lo peor es que:
1-desconozco el nombre del inquilino, ni siquiera su cara .
2- el dueño de la inmobiliaria que le alquila vive en el edificio pero se niega a darme el nombre y me esquiva.
3-la administracion me niega los datos de propietario e inquilino para iniciar procedimientos legales(carta documento, etc).
4. El propietario del 1er.piso cuyo aparato es sobre el cual cae el agua que produce el ruido se niega y aunque me ofreci a pagarlo yo a colocar algo sobre su aparato que amortigue el ruido, aduciendo cuestiones ridiculas , hongos, exceso de consumo de energia, etc.para esto el aparato es viejisimo y esta totalmente oxidado y a punto de quebrarse la pared sobre la que esta instalado, es mero capricho y mala voluntad aunque aceptan que a ellos tambien les molesta es menor el ruido ya que sobre mi techo los taparrollos actuan como caja de resonancia .
Que puedo hacer para poner a esta gente en su lugar y terminar con este maltrato y vivir y descansar humanamente.
Asimismo el problema es de 24 hs. Porque mi hijo trabaja de noche y de dia cuando tiene que dormir padece lo mismo.
El ruido es tan fuerte porque ademas de ser una calle de barrio donde ni pasan autos, no consigo amortiguarlo ni con tapones de oido, auriculares con musica , ni nada, creo que van a terminar con mi salud
Esto me ha generado problemas de salud , deterioro, mal humor , rabia , impotencia y lamentablemente no tehgo la posibilidad de mudarme , ni de dormir en otro lugar del dto. Donde no escuche el ruido, ademas no es justo que por negligencia y desidia de terceros yo no tenga ganas ni de llegar a mi casa.
Por favor indiqueme que hacer y si puedo obligar a la administracion a darme los datos que necesito para enviarles carta documento a todos los involucrados, porque sin eso no puedo avanzar.Desde ya muy agradecida
Alicia
Respuesta: El artículo 6º de la ley de propiedad horizontal prohíbe perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la pacífica convivencia.- si ello ocurre, el artículo 15 de la misma ley, permite iniciar acciones legales (tanto al administrador como al propietario afectado) .- Como, además se trata de un equipo de aire acondicionado (y hay reglamentación de la CABA acerca de cómo instalarlos) , le sugiero que consulte con un ingeniero civil o un arquitecto.-

Respuesta: Primero hay que intimar al consorcio para que obligue al propietario a tener sus instalaciones en regla. Si el administrador nada hace, ud. como propietaria damnificada, puede intimar e iniciar las acciones (contra el propietario de la unidad y, si quiere, también contra el locatario). Sin perjuicio de ello, puede hacer la denuncia ante la CABA.- El asesoramiento que sugiero, es que Ud. consulte con un ingeniero o arquitecto.

Consulta 37
Buenas noches mi consulta es la siguiente, en el edificio en el que tengo un departamento, hubo problemas de perdida de gas. De acuerdo al reglamento, lo que esta dentro de la pared, le corresponde al consorcio. Varios deptos estaban sin gas, y contrataron un gasista matriculado. La perdida estaba en el pallier, fuera del departamento, y hace bastantes años, habiea sido arreglada, en el mismo lugar. Mi consulta es si me corresponde a mi o al consorcio, abonar la presentacion del matriculado en metrogas. Si yo no tengo gas, me parece que el trabajo no esta terminado. Dice que me cobra $ 500 pesos por declarar que los artefactos del departamento estan en condiciones. La cocina es de febrero del año pasado, y el calefon de tiro balanceado, y se hicieron las rejillas que pidio metrogas en la ultima inspeccion. Espero su su pronta respuesta. Gracias Marisa
Respuesta: en general el propietario debe costear los gastos derivados de la adecuación de las instalaciones interiores de su unidad (rejillas de ventilación, calefones, estufas).-

Consulta 38
Buenas noches, compre un departamento en pozo, con fideicomiso, ya me lo entregaron y estoy por escriturar.
La escribana no me dice el nùmero de partida, ni el digito verificador, y la administración me dice y me cobra las expensas ya hace un año por la unidad funcional supuestamente UF5.
Me llega el primer ABL con todo lo que no se cobró de este año que transcurrió y con 3 días del 1er. vencimiento. Luego del vto. me aumentaba de intereses $150 por lo tanto fui y pague, previo llamado al a administración varias veces.
Cuando ingreso a la pagina del gobierno donde te dice el VIR. Dice que esa partida con ese Codigo verificador corresponde al piso 2º UF5 (o sea no es mi propiedad porque es en el 3ero).
Llamo a la administración y me dice que no lo tiene muy claro por lo tanto lo distribuyo así como le pareció el ABL.
Llamo a la escribana me dio un numero de partida pero sin el digito verificador, por lo tanto no puedo chequear si es o no mi depto.
Y nadie me puede dar ni mi boleta de ABL, ni la partida con el DV, y yo pague de otra propiedad y no tengo los datos de mi propiedad.
Se puede retener las boletas? Como hago para saber mi Unidad Funcional, mi numero de partida y mi Digito Verificador?? Porque asi es como que no cual es mi depto y que impuestos pagos?? Gracias!!! Valeria
Respuesta: La verdad es que la administración, si tiene dudas debería en nombre del consorcio contratar a un profesional para que aclare la situación.- Igual, lo que pagó, debe si, conservarlo, para que, llegado el caso, si Ud. benefició a alguien ésta persona le reembolse lo pagado.

Consulta 39
Estimado Dr. Awad
Querìa preguntarle còmo se hace para lograr que un copropietario con el 60%, acepte hacer algùn arreglo mìnimo en el edificio cuando se niega permanentemente a todo.
Somos tres propietarios y el tiene la mayorìa, los restantes apenas el 20% cada uno.
Son arreglos bàsicos a un edificio de màs de 60 años al que no se le hace ningùn mantenimiento por su culpa.
Muchas gracias por su amable respuesta, lo saludo muy cordialmente.
Liliana
Respuesta: No sé cómo estará organizado el consorcio, ni en qué jurisdicción está ese edificio. Hay que leer, también el reglamento de copropiedad.- Se puede hacer, y mucho, pero primero hay que saber un poco más del caso.-

Consulta 40
Buenas tardes Dr. Awad: ayer asistí a la charla que usted brindó en el Colegio de Abogados de San Isidro.
Deseo hacerle una consulta pues ya no daba el tiempo para presentarle esta duda: compré un departamento que tenía partida global . El gobierno de la CABA hizo un avalúo en febrero o marzo y procedió a separar el ABL. Mi unidad es la más pequeña de todo el edificio.
El administrador debía presentarse en Rentas para hacer el trámite de imputación de pagos hasta la fecha en que se hizo ese avalúo. Según él fue pero no le dieron número de expediente por lo tanto no se puede continuar esa gestión. Le pedí que fuera de nuevo. No lo hace y me están llegando las boletas de ABL cuando, es muy posible, que si él realizara el trámite como corresponde este año yo quedaría liberada de pagar esas cuotas (o varias de ellas) "a cuenta" de lo ya pagado.
¿Qué instrumento tengo para lograr que este sr. efectúe ese trámite?. Obviamente, ya he insistido en varias oportunidades haciéndole el pedido y expresándole el perjuicio que me causa. Muchas gracias por su atención. Un saludo. Viviana
Respuesta: Creo que lo mejor será intimarlo fehacientemente por cara documento, para comenzar. Si no puede hacer él el trámite, deberá el consorcio encomendarlo a otra persona.-

Consulta 41
Como responsable de un Fideicomiso, aún sin la aprobación del Reglamento de Copropiedad y Administración me he visto en la situación siguiente
A iniciativa de una copropietaria, muy temerosa, ha influido en los restantes solicitaron la instalación de la Alarma eléctrica de Baja Tensión. A mi criterio y observando la falta de reglamentación adecuada - En especial en Pcia de Buenos Aires, ya que en Capital Federal está prohibido- Y ahora no tengo tiempo de informar sobre mi propia y parcial investigación, sugiero se le consulte al Abogado especializado, al respecto de esta problemática y la responsabilidad emergente de esa contratación, el control que alguien debe ejercer sobre esa instalación, su uso o mal uso, y el alcance en caso p.ej. que alguien que por alguna causa alguna persona del consorcio o no, o incluso algún eventual intrépido que quiera pasar hacia el predio, y aunque no se elotrocute, pudiere afectarse su corazón y morir por esa causa o por el golpe de la caída. Qué ocurre en ese caso. Gracias. Beatriz
Respuesta: Respondida a V.E.A.-

Consulta 42
Hola dr,siempre lo escucho y consulto lo sig.si uno vende una propiedad....se necesitan guardar bol.de abl.y aysa?o ya prescriben con la escritura que esta hecha???espero pueda ayudarme....gracias!
Lidia
Respuesta: sugiero guardar las boletas hasta le momento de la venta, ahí se ve si hay deuda, si no la hay el escribano debe hacer constar esa cuestión en la escritura.-
Consulta 43
Mi pregunta es la siguiente: Es necesario el final de obra para escriturar un departamento en la CABA? Gracias alicia
Respuesta: NO.-

Consulta 44
Soy xxx cuñado dexxxx , amigo de xxx por intermedio de ellos me comunico con uds para realizar consulta.
Soy propietario de un depto en un edificio de 4 pisos con 9 deptos. Hábito en el desde su construcción, se me entregaron las llaves de puerta de acceso, del portón con su control remoto, del palier y propiedad. No poseo cochera.
Estoy al día con las expensas, pago puntualmente.
Solo ingresó el auto al edificio para cargar o descargar equipaje cada 50 días porque vivo el resto del tiempo en otro lugar, sólo voy por unos días y sólo utilizo los espacios en común. Siempre pague los arreglos del portón que resultan carísimos en lo que va del año se gastó $10.000, luego de la última reparación en la cual se cambian control remoto y cerradura, al solicitar copias de estas al administrador se me comunica: los controles serán entregados únicamente a los dueños de las cocheras y se cobrarán como gasto particular a cada propietario (no tengo objeción de pagarla) y la llave de la cerradura solo quedara un juego en la sala de máquinas para alguna urgencia.
Quiero saber el derecho que me asiste para poder poseer control remoto y llaves ya que participo de todos los gastos de ese espacio en común, encontrándose las cocheras más adelante de dicho lugar.
A la espera de pronta respuesta, saludo cordialmente
Respuesta: Me gustaría leer el reglamento del edificio para saber, un poco más sobre las características de ese espacio guardacoche, y la forma en que se usa y se solventa.-

Consulta 45
Buenas noches, Dr. Awad:
En la última Asamblea Ordinaria se votó intentar mantener las expensas sin "picos" pronunciados para que todos pudieran abonarlas. En caso de que hubiera alguna situación extraordinaria, se utilizaría el fondo operativo para tal fin.
Tenemos una copropietaria que es miembro del consejo de administración pero que "se corta sola" y tiene en jaque al administrador. En este momento, sin ponernos al tanto de lo que estaba ocurriendo, se llegó a un acuerdo en la forma de pago de un juicio por medianería, se rompió el regulador del gas y tenemos una intimación de la Municipalidad por el ascensor. Esta persona hizo circular un papel diciendo que, en vista de todo esto, las expensas iban a tener que pasar al doble de su valor actual. Cuando me pidió que firmara, le dije que esto debía ser tratado en Asamblea y que se tenía que usar el fondo operativo para amortiguar el impacto. Me dijo que firmara en disconformidad, lo cual no acepté, porque considero que así estoy convalidando que ella tome decisiones inconsultas y después impida que los temas se discutan para encontrar otras soluciones. Cabe señalar que podríamos haber logrado que fuera el constructor quien pagara la deuda por medianería, pero esta copropietaria no quiso.
Mi pregunta es la siguiente:
¿Es posible presentar un amparo si esto sigue adelante y consignar el monto de las expensas judicialmente?
Desde ya, muchísimas gracias. Estoy realmente desesperada. Atentamente, ALICIA
Respuesta: Es real que algunas personas que integran el consejo de administración se comportan como verdaderos dueños de los edificios. Creo que es la asamblea y el administrador quienes tienen que ponerlo en caja, entiendo que estas conductas no deben “curarse” con tratamiento judicial.-

Consulta 46
Tengo un tiempo compartido en Pinamar con escritura pública de acuerdo a ley de propiedad horizontal, no todos los propietarios están en las mismas condiciones, muchos tiene boleto de compra venta, otros compraron semanas, etc. esto lo compré hace más de 20 años y los originales dueños transfirieron la administración a un administrador con matrícula en capital federal, sospecho de alguna irregularidad en el manejo de los fondos y le solicite que quiero ver los movimientos contables y comprobantes, me contesta que NO TENGO NINGÚN DERECHO A SOLICITAR TAL COSA, que lo considera una amenaza y que van a tomar medidas contra mí ???
Por ende mi inquietud es que me respondan sobre si tengo o no derecho a solicitar lo que solicito por más que sea un tiempo compartido.
Agradeciendo desde ya vuestra respuesta, los saludo atte.
MARIO
Respuesta: Primero hay que tener a la vista la escritura y el reglamento. Así tendremos una idea sobre cómo está organizado ese inmueble y qué obligaciones tienen el administrador.-

Consulta 47
el problema es una filtración que està deteriorando una pared de mi departamento. Esta filtración viene del exterior, y hace dos años se pensaba que era responsabilidad del edificio lindero, pero luego se vio que se debía a instalaciones de antenas que habían producido una fisura en la medianera. Por ello se determinò que el arreglo debería correr por cuenta de nuestro edificio. Desde entonces estoy reclamando el arreglo, instando a los administradores a actuar de manera preventiva, antes de que la humedad se adentre aùn màs en la estructura del edificio. El tema afecta también a la unidad que se encuentra sobre la mìa, donde vive el portero. Recientemente un especialista hizo una nota en un periódico explicando que el acceso de humedad del exterior puede llegar a dañar la estabilidad de las estructuras con el tiempo. También le recordè esto al administrador, sin resultados. Hace un año se cambiò la administración, y le recordè al nuevo todo lo actuado, pero sin resultado. Veo que en el edificio hacen arreglos,y no se por què no encaran este. Tengo todos los pagos al dìa.Hace unos años, por un problema algo menor y menos grave porque se trataba de una pared interna, tuve que acudir al CGP e intentar una mediación, en varias oportunidades sin éxito, costearme cartas documento, etc. , hasta que finalmente se hizo el arreglo. Por què debemos tener estos gastos extras para resolver un problema que debiera estar cubierto con el pago de las expensas? GRACIAS POR TODO. Maria Emilia
Respuesta: Los gastos en lo que incurre un propietario para obtener lo que le corresponde son consecuencia de las administraciones ineficientes. Por eso, aunque cueste, lo mejor, siempre, es comenzar intimando con la carta documento, que siempre deja una huella de la conducta del propietario en el sentido de reclamar en forma concreta y comprobable

Consulta 48 con 3 fotos adjuntas al mensaje
Hola, buenas tardes! Mi consulta es la siguiente:
La semana pasada (jueves 17-7-2014) tuvieron que romper casi todo el piso mi baño y también parte de la pared debajo de la pileta, porque a la chica del piso de abajo le surgió una perdida de agua importante (encontraron la perdida debajo del inodoro).
El consorcio se ocupa de cambiar todos los caños y poner el piso completo.
El tema es que debajo de la pileta del baño, también rompieron varios azulejos y yo que quiero saber bien que le corresponde al consorcio:
a) Reponer solo los azulejos que rompieron (aproximadamente 20 azulejos)
b) Cambiar todos los azulejos de toda esa pared (aunque hayan roto una parte)
c) Cambiar todos los azulejos de todas las paredes. O sea el baño completo.
Les pregunto, porque la Sra. que esta en la comisión cada vez que me ve me dice algo distinto, entonces no se que hacer.
Adjunto fotos para que por favor las vean y me puedan orientar.
Desde ya muchas gracias. Atte. Valeria
Respuesta: En general se debe reparar lo que se rompió, salvo que por su extensión amerite cambiar todo el piso o toda la pared. Hay azulejos y cerámicos de reposición en el mercado.-

Consulta 49
Hola buenas tardes, Me esta sucediendo lo siguiente estoy en un plan donde tengo la posibilidad de adquirir una vivienda propia pero ellos me piden los metros cuadrados del departamento que hoy en día estoy habitando.
Ya lo solicite a la Administración (ADMINISTRACION PLUIS) y a mi inmobiliaria (GAZDA PROPIEDADES). Es un edificio nuevo a estrenar por lo que aun no tiene consorcio armado. Ninguno de los dos me quiere pasar estos datos ambos se justifican que no cuentan con dicha información y se tiran la bola uno al otro. Yo solo les estoy pidiendo una carta membretada con los metros cuadrados. Que puedo hacer? de que manera les puedo exigir que me den esta información? Les puedo enviar una carta documento o una intimación?
Espero tener su respuesta lo antes posible ya que el dia 27/07/2014 tengo que presentar dicho papel y ya no se que mas hacer para poder tenerlo.
GRACIAS POR LEER Y POR SU TIEMPO. LUDMILA
Respuesta: No comprendo bien, Ud alquila esa vivienda? .-

Consulta 50
Dr. Awad he visto su página y quería saber si la portería se puede alquilar ya que el Consorcio por mayoría adoptó esa decisión. Gracias por su respuesta. Atte. A G
Respuesta: Es un tema complejo, que, en general, necesita un tratamiento más personalizado.-

Consulta 51
Estimados Estoy desesperada. Compré hace casi dos años un departamento a estrenar y no se regulariza la administración. Creo que el resto de los copropietarios estarían de acuerdo en apoyar estas irregularidades y una administradora matriculada elegida por ellos me entrega fotocopias a pagar sin estar el edificio inscripto en el registro público de administradores.
Qué debo hacer. Por favor necesito ayuda.
Desde yá, les estoy muy agradecida a la espera de su asesoramiento.
María Alejandra
Respuesta: NO se puede en la CABA si no se está inscripto en el Registro Público de Administradores. Igual hay que tener más detalles de la situación, leer el reglamento, ver cómo liquida las expensas, cuánto hace que está administrando, si llamó a asamblea, etc.-

Consulta 52
Estimado Dr. AWAD:Le envío esta consulta sobre mi consorcio. Tenemos cocheras en el edificio pero no son cocheras fijas, lo que incluiría una escritura por la misma, sino que son espacio guardacoches. Hace unos años cuando el edificio era nuevo los copropietarios que teníamos dentro de la misma escritura del departamento el espacio guardacoche nos pusimos de acuerdo como ocuparla. Pasaron los años y surgió el inconveniente de que faltaba un espacio para cubrir las necesidades de ls consorcistas. Se decidió pagar a una propietaria que no tenía auto el espacio ocupado. La sra. en cuestión nunca tuvo auto y desde hace un tiempo surgió el inconveniente de que un copropietario ocupara otra cochera vacía con el auto de su hijo y también el de otra persona que no le corresponde tal espacio la autorizaron informalmente sin asamblea que ocupara otro lugar. En síntesis, seguimos pagando un espacio que falta pero en realidad sobra porque hay dos lugares que lo ocupan personas que no tienen ningún derecho y no son propietarios de los departamentos con cocheras. Se puede hacer algo, para mi es una estafa que se cobre algo que no corresponde. Legalmente se puede ir a la justicia por esta estafa?. Sin más saludos cordiales Jorge
Respuesta: Creo que la consulta amerita un tratamiento más personalizado, leer el reglamento, saber cómo acordaron el uso y el pago, etc.

Consulta 53
Hace años que soy del consejo (la unica que da acto de presencia), el tema es ...que jamas se hacen asambleas siempre que las pido se van posponiendo no se porque, de los integrantes del consejo no existe nadie o se mudaron o deben o viven lejos o....y como soy absolutamente conciliadora se quejan a mi para que interceda con el administrador para que haga los trabajos.
El interrogante mio es...que hago??? hace 30 años q vivo aca, pasaron varios administradores y las mismas 3 personas desde esa epoca deben las expensas y el....no actua, siempre dice que hizo convenio pero...es mentira y los demas se quejan con razon ademas de.....un par de casos concreto que no hace los arreglos (grandes perdidas o inundaciones)porque segun el no lo dejan entrar a los dptos para q el solucione el problema de los afrctadoos de abajo. disculpeme Doc. desde ya gracias mil.- le consulte por face y usted me pidio le consulte por aca.- Viviana
Respuesta: Creo que lo mejor será, si bien puede costar un poco, hacer una nota (o enviar una Carta documento a la administración) para que llame a asamblea, por lo menos una vez al año.- Igual, antes de ello, sugiero leer detenidamente ele reglamento de copropiedad, para tener más precisiones.-

Consulta 54
Estimado: Vivo en un edificio que tiene tan solo tres años de antiguedad. El tema es que en las partes exteriores del mismo se produjeron rajaduras de distintas envergaduras y a fin de solucionar ello aplicaron fijador en las paredes externas, de manera tal que quedo el edificio con parches. La consulta es si ahora que hay que pintar debemos los copropietarios pagar el costo tanto de los materiales como de la mano de obra o si es responsabilidad del arquitecto o constructora el pago de dicho gasto, reitero, teniendo en cuenta lo nuevo q es el edificio y que debemos pintar por las rajaduras que se originaron.
Quedo a la espera de una pronta respuesta, saludos cordiales
María Alejandra
Respuesta: Creo que, si bien el consorcio debe cargar, en principio, con esa reparación, debe intimar a esos responsables el reembolso (si ya reparó) o la ejecución de las tareas.-

Consulta 55
estimado:Mi consulta es por un lado si ya la administracion puede obligarnos a contratar un encargado a pesar que tenemos contratado un sistema de limpieza externo(empresa privada)? que podemos hacer? soy de mar del plata y el edificio tiene 4 años y somos 16 deptos. muchas gracias saludos martin
Respuesta: No puede obligarlos a contratar personal en relación de dependencia

Consulta 56
Estimado Dr. Eduardo Awad:
Hace tiempo que escucho por radio Mitre sus explicaciones sobre problemas de consorcios; por esto pienso que tal vez quiera orientarme por este medio, para luego concretar una entrevista personal, con la finalidad de encausar nuestros problemas.
Somos dos jubilados que por desgracia poseemos un departamento en la costa-provincia de Buenos Aires-zona Villa Gesell.
El edificio consta de seis unidades funcionales iguales de 33 m , dos ambientes en tres pisos por escaleras-sin portería, sin ascensor-ningún departamento funciona como vivienda permanente-mi departamento es 3B.
Durante treinta años los diferentes propietarios ( en conjunto o en forma individual) se hicieron cargo de la administración del edificio( con asambleas-libro de actas-recibo por expensas-rendimiento de gastos).
En Noviembre del 2010 mi esposo presento su renuncia ( por razones de salud) como administrador, cargo que ejercía desde el 2005 (gratuitamente). se labro acta, se entrego liquidación, y toda documentación respecto al consorcio.
Se hicieron cargo dos propietarias de otras unidades funcionales (3A y 2B) que comunicaron que el edificio no tenia mas administrador según nota recibida.
Desde el año 2010 no hay recibo por pagos de expensas (250 pesos por mes) y gastos extraordinarios, el dinero lo he depositado en la cuenta de la propietaria del 2B . no se labran actas por asambleas ,no hay rendimiento de gastos ni recibos por gastos de expensas hasta la fecha.
Se solucionan ciertos problemas por supuestos acuerdos telefónicos de acuerdo a necesidades de cada uno, en forma arbitraria.
He suspendido el pago hace cuatro meses y deseamos regularizar nuestra situación por lo cual le ruego me indique la posibilidad de iniciar alguna acción legal previa consulta en su despacho para prevenir posibles problemas en el futuro.
agradezco desde ya su respuesta. Marta
Respuesta: Primero hay que saber quién está administrando. Luego habrá que ver cuánto debe, (con las liquidaciones en la mano y el reglamento) para finalmente, saber a quién o cómo pagar.-

Consulta 57
Con relación a mi mail enviado el día 23/05/14 y atento a su respuesta del día 12/06/14 contesto a su pedido:
El REGLAMENTO DE CO-PROPIEDAD dice: "Todo arreglo a realizarse en el ámbito de la propiedad exclusiva estará a cargo del respectivo titular de dominio. La reparación del techo, pisos y azoteas de cada unidad correrá por cuenta exclusiva del respectivo propietario, excepción hecha de que manifiestamente se acredite que el deterioro fue producido por una parte común del techo pisos y azotea" (en base a esto, le pido que me informe si con claridad se expresa que debo pagar yo la refacción siendo que se trata de una falla estructural de la construcción de mi patio)
Agradeciendo desde ya una pronta respuesta los saludo atentamente. Federico
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 5
Vivo en el primer piso de un PH. Por filtraciones en mi patio, le cae agua al vecino de abajo. El albañil revisó y levantó rejilla y dijo que el piso no tiene contrapiso.
No fue hecho durante la construcción del edificio, hace 15 años aprox. 2 soluciones:
-Levantar todo y hacer un piso nuevo, como corresponde(refacción cara)
ó
-Pintar con pintura "membrana" para cubrir todas las filtraciones entre las cerámicas(refacción más barata)
¿Debo pagar yo el arreglo ó entre todos los vecinos? (somos 10 unidades)
Yo ignoraba este problema al comprar la unidad y no hice nada para ocasionar las filtraciones.
A demás, no puedo ubicar a la empresa constructora.
Desde ya muchas gracias por su pronta respuesta Federico
Respuesta: Primero hay que leer el reglamento de copropiedad, sin ello no se puede responder.-

Respuesta: Si bien hay que pedir una opinión a ingeniero o arquitecto, sobre este caso, esta terraza en particular, entiendo que el contrapiso es una parte del dominio común.-

Consulta 58
hola mi consulta es la siguiente soy inquilino y desde hace un mes estoy sin gas por un problmea en las cañerias del edificio es uno muy antiguo , el tema es que el arreglo lo estan haciendo y estan pasadno la instalacion por otro lugar(utilizaron la subida el antiguo ducto donde estaba el insinerador y desde ahi rompieron la pared para acceder a mi depto. el tema es que eso debe estar declarado o tiene que estar en los planos del edificio? el gasista debe firmar por el trabajo realizado ? quein es responsable por la ejecuccion del mismo .
Por qeu el otro gran problema que tengo es con el administrador que cuando se habal con el te corta el telefono y aduce que de habalr el tiene que habalr con el propietario y no conun inquilino.
como hago para detectar algun mal desepeño del mimso y donde denberia hacer una denuncia
desde ya muchas gracias
Mariano
Respuesta: El gasista matriculado debe presentar a Metrogas (y luego hay una inspección de ésta empresa) los nuevos planos de las instalaciones de gas. NO sé, no tengo el conocimiento necesario como para saber si lo que Ud. refiere es correcto o no. En cuanto a la situación de los locatarios (inquilinos), es cierto que, en general, el administrador debe tratar con del propietario, por lo que debe formalizar sus quejas y reclamos a él.-

Consulta 59
Buenas tardes,
quisiera saber donde puedo denunciar al administrador que esta a cargo en el edificio donde vivo. Consulte en internet pero solo veo direcciones del Gobierno de la Ciudad y yo vivo en Lomas de Zamora, provincia de Bs. As.
Tambien quisiera saber cuales son las fallas mas comunes a las que debo prestar atencion para presentar en dicha denuncia. Desde ya muchisimas gracias. Debora
Respuesta: No hay registro de administradores para denunciar en la Pcia. de Bs. As. , sólo en la CABA.-

Consulta 60
Buenas tardes. Queria hacer una consulta.... estoy por comprar un departamento en un edificio a estrenar que corresponde al ultimo piso. El tema es que esta declarado como Unidad Complementaria, las UF son las cocheras y este departamento esta declarado como una unidad complementaria de una cochera. Algo asi como una baulera. El tema es que tiene 75 mts, Me puede perjudicar en algo que sea UC? puedo tener problemas con los otros propietarios o a la hora de incorporar algun servicio? Gracias! Leonel
Respuesta: NO se puede adquirir una unidad complementaria sola.-

Consulta 61
Buen dia, tengo un problema que se ma cayo el cielo razo de mi unidad, no hay agua ni humedad. segun el consorci se cayo por movimeminto deledificio, yo debo afrontar el gasto? el techo quedo a loza descubierta Matias
Respuesta: No, el consorcio debe hacer el arreglo.-

Consulta 62
Hola buenos dias, queria hacer una consulta, hace tres años una vecina tubo una perdida de agua del departamento de arriba, se arreglo y se le hizo el techo nuevo del comedor. Hace 48 horas se le cayo todo el yeso del techo y dice que es una areglo que le corresponde al consorcio.
Fue el plomero y el pintor a ver el trabajo y le dijeron al administrador que no se habia caido por humedad sino que por el movimiento que tiene el edifico, y que ademas no le habian hecho correctamente el yeso y por eso termino de ceder. Nuestro reglamento de copropiedad no aclara si eso lo cubre el consorcio.
El administrador sostiene que como no proviene de una filtracion por lo tanto le corresponderia al propietario. El amdinistrador hizo una reunion porque la vecina no puede solventar el arreglo y los copropietarios habian decidido financiarle el arreglo pero en ningun momento dijeron de pagarle el arreglo el consorcio.
Mi duda es si realmente es correcto esto y que al consorico no le corresponde. Saludos Irina
Respuesta: Si el cielorraso se cayó por problemas de la estructura del edificio, el consorcio debe reparar.-