Respuestas del Dr. Awad a sus consultas de consorcio

Consulta 1

Buen día Doctor, cada tanto escucho el programa "Sábado Tempranísmo", pero si bien antes le prestaba atención sobre los temas que atañe a los consorcios, en estos días me invade la necesidad de hacerle un a consulta ya que sufrí un hurto dentro de mi propiedad, y lo peor es que quien aparentemente lo realizó fue uno de mis vecinos debido a que, por un descuido, mi esposa al entrar con mi hijo y un compañero dejó la llave del lado de afuera, y convencida de que la misma la había perdido dentro de la unidad, agotamos las instancias, íbamos a llamar al cerrajero, pero el ladrón nos vigiló la salida, llegó a tiempo, y aprovechó para llevarse algunas cosas. En el edificio, no sólo ocurrió este incidente delictivo, sino también se fueron hurtando de las escaleras luces de emergencia y matafuegos, y para peor la administración del consorcio no realizó la denuncia a la policía sobre estos incidentes, además de tener algún cierto tipo de abandono sobre que no van seguido para ver qué falta ni para cobrar las expensas. Es un edificio mediano de casi 40 años de antigüedad con 20 departamentos y 6 pisos y planta baja, no hay porteros, de la recolección de las bolsas se encarga un vecino nuestro y se contrata a terceros para la limpieza y destape de cañerías, pero lo concreto es, en vista de lo que me sucedió a mi, y a la situación de abandono descrita, ¿amerita iniciar acciones legales contra el consorcio o la administración del mismo, ya que si bien hubo un descuido, se violó un código de convivencia entre los vecinos, además de que se pasó por alto el hurto de elementos indispensables para nuestra seguridad?.

Espero que los resultados de las pericias se tengan pronto y se haga justicia, y todo en cuanto a los consejos que me puedan brindar respecto a esta situación será de gran estima.

Desde ya muchas gracias Cordial saludo Daniel de Saenz Peña (Bs. As.)

Respuesta: Por lo que Usted refiere, hay una intervención de las autoridades,  me parece lo más apropiado esperar el resultado de las pericias., en cuanto a los hurtos que refiere.- Sobre la buena o mala gestión del administrador, parece que hay varios puntos que podrían mejorarse. Me pregunto si está Usted solo en esta cuestión.-

Consulta 2

Estimado Dr. Awad. Nos informan de la Administración que las cargas sociales solo se pueden pagar a partir de este mes solo por transferencia bancaria. Es eso real? Muchas gracias. Irma

Respuesta: Es cierto.-

Consulta 3

Hola! Me respondieron con una pregunta. Aquí la respuesta:

Es un edificio que tiene instalación eléctrica para los Depto y solo caldera a gas (común para todos) pero sin instalación de gas por Depto.

Situado en Capital Federal 3 pisó al frente sobre blanco encalada.

Saludos, EC.

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 37

Estimados,

Tengo un balcón al frente en el cual quiero poner una parrilla a gas (garrafa de 10 kg) portátil. El edificio no cuenta con instalación de gas.

Es legal? Eze

Respuesta: Se trata de un edificio alimentado sólo con electricidad? ¿Dónde está ubicado el edificio y cuál es la ubicación del departamento en el edificio? -.-

Respuesta: No se trata de responder con otra pregunta, se trata de averiguar cuestiones que no expuestas inicialmente en la consulta, son necesarias `para responder adecuadamente.-   La tenencia de una garrafa de ese porte puede se considerada un elemento peligroso.-  Lo mejor será, si por la ubicación del departamento es posible  y no molesta a nadie usar otro combustible.- 

Consulta 4

Buenas tardes Sr. Awad,

Me dirijo a usted con el fin de consultarle sobre un inconveniente que tuve en mi departamento.

Hace un mes estuve internada, y en ese momento mi Gata abrio una canilla monocomando del videt e inundo mi departamento y entro agua en los dtos del mismo piso.

Una vecina me reclama: Escritorio nuevo, piso flotante, 2 alfombras, resmas de papel. El total del reclamo es de $20000

La administracion me envio fotos y el daño no condice con el reclamo.

Agradeceria su opinion sobre el caso y que es lo que estoy obligada a pagar. Gracias!!! Saludos. Johanna .

Respuesta: Es una cuestión que no puede responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-

Consulta 5

Estimados Sres.

Compramos departamentos y cocheras a un fideicomiso desde el año 2011. Es el dìa de hoy y todavía no se ha terminado el edificio. Se encuentra en el centro de Pilar y tiene 6 pisos y 24 departamentos.

Con todos los suscriptores de Boletos de Compra Venta del fideicomiso queremos hacer un Acta ante Escribano Pùblico para remover la actual administración (el mismo fideicomiso) y nombrar a un consejo de vecinos para que administre el edificio con el objetivo de avanzar con la obra y terminarla para poder conseguir la propiedad horizontal y escriturar.

Tengo algunas preguntas en cuanto a la legalidad de este consejo. Les adelanto mis preguntas por escrito pero si les parece bien podrìamos coordinar una entrevista y pagar su asesoramiento.

1. Què personerìa jurìdica debería tener el consejo? (En principio querìamos contratar un administrador pero al parecer en Pilar nadie quiere administrar el edificio). Cuàl sería el riesgo para el administrador?

2. Puede la entidad contratar a personal de limpieza y a albañiles/plomeros? Contratar Seguros, pagar ARBA y AFIP (se pagarìan los impuestos que están a nombre del fideicomiso o hay que hacer un cambio de nombre?)

3. Puede este consejo de administración abrir una cuenta bancaria para recaudar las expensas?

4. Còmo podemos hacer para asesorarnos en cuestiones de la administración, por ejemplo distribución de las expensas?

El fideicomiso dejó de pagar Cuentas de Agua y de Edenor por lo que tiene actualmente una deuda importante en las dos entidades. Debe constar este hecho en el Acta que se firmarà?

El fideicomiso construyò un piso de màs, construyò 6 pisos aunque en los planos aprobados en la Municipalidad de Pilar constan 5 pisos. Se debe hacer referencia en el Acta, no se responsabilizan por la multa ocasionada?

Con la firma del Acta, el fideicomiso se desliga de toda responsabilidad ante los poseedores de los Boletos de Compra Venta, ante los fiduciantes y ante terceros?

El fideicomiso vendió dos veces algunas cocheras. Còmo se podría resolver este conflicto?

Quizás Uds.saben de otros puntos importantes a tener en cuenta en el Acta o en la gestión. Espero me puedan asesorar.  Muchas gracias, Karin

Respuesta: No es posible responder en cuestiones tan puntuales, se trata de consultas que deben efectuarse en forma personal, hay que tener a la vista la documentación, saber más en detalle sobre otros aspectos del caso.-

Consulta 6

Estimado Doctor

El edificio fue construido en el año 2000 –

La calefacción por PISO RADIANTE es individual, el sistema es por caldera electrica que a su vez sirve para calentar el agua, o sea, que los caños por donde pasa el agua para calefaccionar están en el piso, y cada uno maneja su caldera.-

Hace dos semanas mientras dormía, la caldera estaba en minimo, sentí un fuerte ruido – me levanté y observé que el piso ceramico del comedor  se había  levantado TIPO GLOBO,  por donde pasan los caños o serpentinas de la calefacción, y a su vez se produjo la rotura de las cerámicas – No se rompió ningún caño porque no esta mojado, ni el vecino de abajo tuvo filtraciones

El reglamento dice que son bienes comunes .. lozas, cimientos… las cañerías de agua cualquiera sea su destino en toda su extensión y cualquiera sea el lugar que atraviesa, hasta la parte al descubierto de los sectores de propiedad exclusiva, a partir de donde aquellas tendrán el carácter de propios….

Lo que solicito saber si el arreglo le corresponde al Consorcio por tratarse de un bien común

Espero su pronta respuesta Saludo atte. Maria Viviana , C.A.B.A.-

Respuesta: Tratándose de un bien común, es el consorcio quien debe reparar.-

Consulta 7

Buen dia, Soy propietario de un departamento en propiedad horizontal.

Extravie las llaves de las puertas de ingreso al edificio.

El departamento esta ocupado por una persona de la cual he perdido los contactos y tampoco atienden el teléfono.

No conozco al encargado. Solicite al administrador del consorcio una copia de las llaves a mi cargo y me las negó. Como debo proceder?? Muchas gracias. Roberto

Respuesta: En principio si Usted es propietario no puede el administrador negarse a que obtenga un acopia de la llave de entrada.- 

Consulta 8

Buenas tardes Dr.lo molesto para hacerle una consulta, vivo en un 4- piso y una perdida de agua del vecino del 5- piso me estropeó además del yeso la pintura,la administración accede a reparar me el yeso pero no a pintar, por favor me indicaría si corresponde que al igual que el yeso, la pintura quede a cargo del consorcio ya que la administración se niega a hacerlo,en un año ocurrió dos veces el edificio tiene más de 40años,y esto ocurrirá a menudo, muchas gracias, agradezco su colaboración. Eduardo Manuel

Respuesta: Queda claro que la reparación debe ser integral.- No sólo el yeso, también la pintura y todo lo que se haya dañado.-

Consulta 9

Buenas Tardes Dr Awad,

En su respuesta nro 36 respecto de mi consulta, me pregunta que paso con la renuncia presentada por la administradora. Pues bien, en las dos actas de asamblea quedo asentado que la administradora dijo "presento mi renuncia independientemente del resultado de la votacion*. En 3 notas, enviadas durante los 30 dias siguientes a la asamblea, comunicó que presentara su "renuncia indeclinable", por lo cual convocaría asamblea para elegir administrador. Pero cuando pasaron 32 dias, mando nuevamente una nota donde decia que "el acta no habia sido impugnada, en esos 30 dias por lo que los votos de las personas ausentes serian considerados por su ratificacion y consideraba que su renuncia no ha sido aceptada".  Como le exprese, a los 15 dias de la fecha de la asamblea, mando una nota con números  falsos de la votacion en asamblea, pero nunca copia del acta de asamblea. Y la gente,confio en que, como venia manifestando,  realmente presentaria su renuncia indeclinable..

Mi pregunta es: como son los tiempos legales para impugnar un acta y cual es el mecanismo?.

Le agradezco su tiempo, por responder mi anterior pregunta. Ma Cristina

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 36

Buenas tardes Dr Awad

Somos un consorcio de dos torres. En la asamblea de mayo votamos por la no ratificacion mandato de la administradora (124 por no y 49 por si) y ella tambien manifesto que renunciaba.  Luego haciendo circular notas dando vuelta los resultados y sin circularizar en tiempo y forma el acta de asamblea como establece la ley, pasado un mes se autoproclamo ganadora  y no presento la renuncia. Al dia de hoy sigue manejando los fondos del consorcio, desconoce a la unica representante del consejo, se aumento honorarios, incorporo, nombro una arquitecta  que funciona en nuestro espacio de intendencia y a la cual le empezamos a pagar el sueldo nosotros. Puede seguir administrando asi, sin ningun control porque los copropietarios tienen miedo y desconocen la ley. Al dia de hoy a los provedores les presenta un acta notarial que es un manifiesto para exhibir su vigencia como administradora.  Loa propietarios que nos movilizamos, hemos presentado denuncias en el CGP pero los tiempos siguen corriendo y la nuestra es una mas de las tantas que hay. Quisieramos saber su opinion. Desde ya muchas gracias Ma Cristina

Respuesta: Es una cuestión compleja con idas y vueltas, que no permite responder desde una página como ésta.- de todas formas, algo parece ser cierto, esta persona renunció en un asamblea.- Qué pasó con esa renuncia? 

Respuesta: Si la era renuncia era indeclinable es claro que no necesita de la aprobación ni de la aceptación de ninguna asamblea.-

Consulta 10

Estimado sr Awad : Me gustaria que me responda de quien y porque depende el monto de los honorarios del administrador de un edificio? Lourdes

Respuesta: Los honorarios se acuerdan libremente entre asamblea y el administrador, salvo que el reglamento diga otra cosa.- Las organizaciones que nuclean administradores,  tiene sus propias tablas o montos sugeridos o indicativos pero no son obligatorios.- 

Consulta 11

Buenas tardes!

Mi consulta es la siguiente: De la empresa Telecento estuvieron renovando el cableado de la caja que esta hubicada el la terraza del edificio y en el proceso arrancaron los cables de la caja que tiene alli tambien la empresa Cablevision (de la cual soy usuaria).se retiraron y al otro dia regresaron para solucionar el problema que dejaron pero no totalmente porque quedaron varios usuarios de Cablevision (entre los que me encuentro) sin la reconexion debida y se volvieron a ir sin respuesta.

La Administracion tiene responsabilidad en ello?? Necesito saber por el perjuicio que me causaron de varios dias sin servicio de cable e internet.

Desde ya muchas gracias. Saludos cordiales. Maria Catalina

Respuesta: En principio es cierto que el consorcio también resulta responsable junto con la empresa cuyo personal produjo el deterioro.- 

Consulta 12

Dr. Awad: los Miembros del Consejo debemos enviar una Carta Documento al Administrador ante el incumplimiento reiterado de sus obligaciones.

La Carta Documento debe ser firmada por un miembro del Consejo y avalada por un grupo del Consejo? o puede ser Una Carta  firmada por los miembros del Consejo o varias Cartas (idénticas) firmadas por cada miembro del Consejo? . Saludos cordiales Saúl Eduardo

Respuesta: Lo que corresponde es que el consejo en pleno (todos) envíen y suscriban la carta.-

Consulta 13

Buenas noches, mi consulta es cómo proceder, ya que tengo una casa lindera a un edificio de 8 pisos, los cuales las ventanas de la cocina y el baño, dan a mi patio. Resulta que exigi a la administradora que pongan algun tipo de enrejado o mosquitero en sus ventanas, ya que de los departamentos (no tengo individualizado cuál), me tiran de todo: desde papeles higiénico con materia fecal, toallas intimas femeninas con sangre, ropa, comida, hasta elementos peligrosos. Tengo dos nenas que juegan en el patio e imaginense que casi no lo puedo utilizar (de hecho en pleno verano un dia me tiraron una toallita llena de sangre que cayo a la pileta). Innumerables veces hable con la administradora que me prometió hacer algo pero pasan los meses y no tengo respuesta.

 Necesito intimarlos para que cesen en su accionar, aunque sea a traves de un enrejado. Quise hacerla denuncia policial pero no me la tomaron. Espero por favor que me pueda brindar un panorama para poder iniciar una demanda formal. Desde ya, muchas gracias. Atte.-

Anabel

Respuesta: El edificio está en la Ciudad de Buenos Aires?

Consulta 14

Estimado Dr. Awad Es valido que en el detalle de expensas aparezcan unidades enunciadas como Sr. propietario sin el nombre de la persona ?

Que arreglos del consorcio deben ser contemplados como expensas extraordinarias?

Gracias por su atención. Alicia Cristina

PS. Aguardo sus comentarios.

Respuesta: La planilla de unidades  debe reflejar el estado de cada una, si aparece los datos de un propietario deben aparecer todos.- En cuanto a expensas extraordinarias, hay que esta r alo que dispone ahora el artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación, cuya lectura aconsejo.- 

Consulta 15

Vivo en un edificio de Capital Federal de una antigüedad de 5 años,el mismo dispone de cocheras en la planta baja y subsuelo,a las misma se accede a través de una especie de puente a la planta baja y cuando este se levanta  permite el acceso al subsuelo.En oportunidad de una inspección del  ascensor el inspector interviniente labró un acta para que dicho elemento fuera habilitado como si fuera un ascensor o montacargas.El puente funciona con un simple motor electrico y tambien si hubiera corte de luz se puede accionar simplemente a mano.

.Yo a mi entender esto no es ni ascensor y mucho menos un montacargas, no posee sala de máquinas y nada que lo identifique como ascensor o montacargas ya que los vehículos ingresan y egresan por sus propios medios. El administrador insiste en que hay que habilitarlo y es avalado por el consejo de administración y yo considero que lo que hay que hacer es objetar el acta, caso contrario todos los portones levadizos deberían estar habilitados ya que este elemento actúa como si fuera un portón con su movimiento solo permite entrar y salir del edificio.

Agradecere su opinion al respecto. Desde ya muy agradecido. Jose

Respuesta: La verdad es que no pudo responder porque creo que la calidad o no de puente, montacargas, ascensor, etc. no es una cuestión jurídica, debe ser evaluada por un arquitecto o ingeniero.-

Consulta 16

Por favor necesito saber: Si el administrador tiene que renunciar por escrito; plazo de entrega de la rendición y documentación; condiciones para elegir nuevo administrador. Gracias. mario 

Respuesta: Lo normal es que renuncie en una asamblea.- Sobre los plazos y demás, sugiero que lea el artículo 2067 del código civil y comercial de la Nación.-

Consulta 17

Dr. Awad

Mi  consulta es  la siguiente , vivo en un edificio de departamentos en la calle xxx que fue muy señorial y que tiene 100 años de antiguedad , por lo tanto los servvicios y sus instalaciones son de esa epoca. Hace 8 años pasamos todo a electricidad  pedi la baja del gas y el retiro del medidor, tal cual  hizo metrogas. Tres meses atras metrogas por problemas en la sala de medidores que se encuentran en el subsuelo de cada cuerpo -son cuatro- corto el gas para todo el edificio. Se hicieron reuniones para el reestablecimiento del gas  en las cuales les manifeste al consejo de adminitracio que yo como  otros no iba  a participar porque tenia todo electrico y los presupuestos  que presentaron no podia pagar la cuota extra. Me dijeron que  era mi obligacion pagar la cuota correspondiente sino me iban a hacer juicio. Solicito me indique  mi situacion y los pasos a seguir

Muchas  Gracias Raul 

Respuesta: Es una cuestión compleja que no puede resolverse en tres o cuatro líneas de una página de consultas como ésta.-

Consulta 18

Estimado Dr. Awad:

Me dirijo a ud. con el objeto de poner en conocimiento una contravención realizada por una encargada de un edificio de Recoleta, y cuyo responsable, el Administradorxxx, en connivencia con la nombrada, y sin razón aparente, le permite sacar los residuos entre las 14 y 15 hs. todos los días, con el agravante que comercios que enfrentan al edificio alertaron de esta anomalía y se terminará por multar a todos nosotros que seremos responsables de afrontar este gasto y demás connotaciones del hecho.

Desde ya muchas gracias por su atención y me gustaría obtener una devolución en ese respecto, Atte, María B.

Respuesta: Queda claro que la administradora es responsable si ha ordenado a la encargada sacar los residuos fuera del horario permitido.- Sugiero una denuncia por ante el registro público de administradores.-

Consulta 19

  Hola Dr; Cuanto dura el mandato de un consejero de propietarios?. A pasado 2 años desde la ultima asamblea en que elegimos consejeros. En el caso de renunciar el consejero como tendria que formalizarlo?. Saludos Ma Cristina

Respuesta: El mandato tiene la duración que el reglamento de propiedad establezca o la asamblea haya decretado.- Si no, no hay límite.-

Consulta 20

Mi nombre Luis curse con ustedes hace Prox., cinco años a la fecha soy miembro de un consejo de Administracion, mi inquietud son las siguientes:

1) El dia miercoles 1 participe de la Asamblea ordinaria el Administrador que es una SRL. No participo siendo que a la misma fue representado por una asesora legal la firma la misma comunica que el aministrador no participa por razones de salud. Por nuestro medio se constato a travez del GCBA que su  certificado de habilitación se encontraba vencido. La consulta es si puede seguir ejerciendo. o hasta que tiempo tiene validez.

2)Esperando un pronta respuesta por este medio o en su defecto concurrir para una mejor explicación.

Desde ya muy agradecido. Fdo. LUIS

Respuesta: No puede ser administrador quien tiene su registro vencido.- Sugiero una denuncia en el Registro de Administradores.-

Consulta 21

A quién corresponda.

Vivo en un edificio en San fernando, provincia de buenos Aires y desde hace un mes y medio nos fue suspendido definitivamente el servicio de la empresa Cablevisión. Contraté el servicio de la empresa Direct tv pero el administrador quiere obligarme a remover la antena ( incluso dice que lo hará él mismo mandando un silletero que debería abonar yo) diciendo que esta antena, al estar en la pared externa de mi departamento viola el reglamento interno del edificio. ¿Puede hacer eso? ¿No tengo derecho a contratar los servicios de esta empresa? El administrador insiste en la contratación únicamente de los servicios de la empresa "Antina" que no me ofrece lo mismo que la que yo contraté. Desearía saber que se puede hacer en este caso. Desde ya muchas gracias. Sonia E.

Respuesta: La verdad es que no consultas como ésta, que involucran ver documentación y tener más concreta idea de los detalles, no pueden responderse en dos o tres líneas.-

Consulta 22

Dr. Awad

Tengo un departamento en la pkanta baja al fondo. Tengo uso exclusivo del patio que es pulmón de manzana. Las paredes medianeras del mismo necesitan arreglo y pintura. A quién corresponde este gasto, a mí o a todo el consorcio? Atte Susana

Respuesta: Hay que leer, primero, qué dice el reglamento de propiedad del consorcio.-

Consulta 23

Agradezco me informen si la vereda de un edificio se considera parte comun para la liquidacion de expensas. Lo pregunto ya que en una liquidacion recibida, como se arreglo la parte de la vereda por donde ingresan los autos a la cochera, la incluyeron en los gastos que corresponden a la cochera como si fuera exclusiva. Los saludo atentamente. Mercedes

Respuesta: Sí, el consorcio debe reparar la vereda.-

Consulta 24

Estimado Doctor Awad, quisiera saber si está aceptado tender una cañería común de agua  por el aire y luz del edificio, para reemplazar a la original que corre intramuros y es de difícil acceso. No se usaría la medianera sino que iría por sobre un alero existente entrando al edificio por una pared del mismo aire y luz.

Gracias por su atención, José

Respuesta: Estas cuestiones son de tipo técnico, no jurídico.

Consulta 25

Hola, mi consulta es puntual. Se le puede cortar el suministro de servicios a un propietario que se niega a que se hagan reparaciones de cañería en su unidad y por la cual perjudica las estructuras del edificio, además de afectar a mi unidad y mi salud debido a la humedad que filtra desde ahí?

La persona no contesta las cartas documentos y la única alternativa es o entrar por la fuerza o cortarle los servicios. martín

Respuesta: Si el propietario no deja ingresar el consorcio debe usar los medios legales que existen para solucionar la cuestión.-

Consulta 26

Pertenezco al consejo interno de mi edificio desde hace muchos años. Por razones personales quiero renunciar en la asamblea anual, tengo firma de cheques en forma conjunta con la administradora. Mi pregunta es si debo hacer un escrito o vale con la información de palabra. Espero respuesta, muchas gracias. Carolina

Respuesta: Lo mejor será enviar una carta documento o presentar una nota firmada (con copia) a la administración.-

Consulta 27

Me dirijo  a Uds. a fin de realizar la siguiente consulta:

Soy inquilina desde hace mas de dos año de un dto. cuyo contrato vencería el mes de junio del 2018 teniendo excelente relación con los dueños, pero abonando los alquileres por medio de una inmobiliaria.

He enviudado desde hace unos mes y deseo rescindir el contrato a partir de diciembre del año en curso.

Mi peticion es saber en que forma debo manejarme. Atte.Lic.Beatriz

Respuesta: El contrato puede rescindirse, notificando con anticipación .

Consulta 28

El propietario del departamento 8 A me produjo la rotura de una parte de la instalación eléctrica, yo pague el arreglo por no poder contactarme con el Administrador, ya que un tercio del departamento no tenia luz. Hoy el administrador no quiere reconocer nada. 

Respuesta: Estas consultas no pueden responderse con facilidad, es necesario tener más detalles.-

Consulta 29

Hola Dr., mi consulta es la siguiente:

Estamos alquilando el Dpto. que debería ser del encargado, es en Planta baja, (tiene su propia vivienda en otro lado el encargado) y nos encontramos con que hace muchos años,  se pidió a gas del estado que corte el suministro de gas de esa unidad cuando falleció el encargado que vivia ahí en ese momento (para no pagar el minimo todos los meses).

Sabemos que para poder habilitarlo nuevamente, no solo hay que poner todo el Dpto en condiciones con la reglamentacion vigente para cuando vengan los inspectores, sinó que es muy problable que corten el suministro a las 56 unidades que tienen el mismo problema x la antiguedad de la construccion hasta que cumplan con la reglamentacion vigente.

Resumiendo: El consorcio autorizó a poner 2 garrafas de gas envasado de 10kg en el exterior del edificio, se construyó un nicho de material con puerta de chapa y ventilación, todo esto es para usar solamente un anafe para cocinar, todo lo demas es electrico en ese departamento. (recuerde que es en planta baja y estan en el exterior las garrafas, en un predio parquisado de 100m2 de uso comun). Es legal esto?? Puede un vecino quejarce ?? Tiene algo que ver el articulo 6º de la ley ?? El consorcio lo autorizó. Muchas gracias Federico

Respuesta: Si se trata de un edificio en la Ciudad de Buenos Aires, no está permitida la tenencia de garrafas de ese porte.-

Consulta 30

Hola, buenos días.

Me comunico para consultar ante la siguiente situación. Yo me encuentro debiendo las expensas de mi departamento de agosto, septiembre y ahora octubre.

Lo sucedido es que en Agosto me mandaro que debía un total de $-500 aprox. Pero fue un error de facturación de ellos. Y no me avisaron que yo debia pagar $1700 aprox. Al mes siguiente me llegan las expensas con que debi pagar mas de $4000.. les escribí dicindo que había un error que no podía ser tanto, me dijeron que me iban a decir cuanto era realmente, pero no me terminaron dando  respuesta. (Yo, hoy, compare con lo que se les cobraba a los otros dpto que son iguales al mio y entre los dos meses daba un total de $3100 aprox.). Y ayer me llegó las últimas expensas me dice que tengo que pagar mas de $6000, pero sumando todo serían $4600. Yo les mande un mail explicando todo esto can más detalles y pidiendo que se comuniquen conmigo, que de lo contratio el 10 de noviembre, que es cuando vence les voy a depositar los $4600.

Esa es la historia. Se que con 3 meses de deuda yo quedo como morosa, que no se que significa. Entonces quiero sabes si hice bien, si tengo que hacer otra cosa o si hice mal. Yo no veo porqué me tendrían que cobrar impuntualidad, ya que los errores los tubieron ellos.

Desde ya, muchísimas gracias por su tiempo y dedicación.

Quedo a la espera de su pronta respuesta. Saludos. Atentamnte. laura

Respuesta: Estas cuestiones no pueden resolverse con dos o tres líneas de una página de consultas.-

Consulta 31

Dr Awad les envio este texto a ver si me pueden ayudar a trazar una estrategia para seguir adelante:

Mi pregunta es la siguiente he tenido un inconveniente, de dejar mi moto en un lugar de la cochera donde yo creía que no molestaba, pues bien pense mal a alguien le molesto y denuncio de palabra y por whatsapp (asi se manejan aca en Ctes) nadie pone la carita. Bueno el administrador que no es muy voluntarioso por andar en el edificio me manda a decir por el guardia que debo sacarla , a este hombre le contesto que le diga al administrador que si quiere decirme algo me lo diga en persona o por nota. Al otro dia el administrador (al que se le paga el sueldo con las expensas de los que pagamos incluido yo) el 22set17 me impone una sancion, de la mitad de las expensas. Inmediatamente le hice una nota rebatiendole todo lo dicho por el y nunca me contesto a los 7 u 8 dias manda las expensas con la multa impuesta sin contestar mi nota, le reitero la nota y aun sigo esperando, reiterandome la multa (por error o disfrazada, como “intereses” me podrian ayudar, como seguir con esto. Para completar la idea el consejo de administración es totalmente manejado por este mal administrador como bien dice el Dr  los sabados.- Atte Carlos Jose

Respuesta: En principio no puede el administrador imponer sanciones ni multas.-

Consulta 32

Estimado Dr Awad:

Quería hacerle una consulta y es la siguiente:

En un edificio del partido de la Costa, se ha generado una deuda importante de expensas. Ambos titulares dueño al 50 % cada uno(conyuges) han fallecido.He encontrado que la sucesión de los mismos se encentra tramitando en el departamento Judicial de San Martín.

La pregunta concreta es : Si el acreedor (consorcio) puede iniciar la ejecución de expensas en dicho departamento judicial solicitando la conexidad al expediente sucesorio.

PD: Dr he escuchado ocasionalmente que esta organizando una exposición respecto del tema de su incumbencia , pero no he podido escuchar en que fecha , ni donde. Le agradecería me informe donde puedo encontrar información al respecto.

Muchas gracias por su amable atención.  Dra Adriana

Respuesta: Si la deuda es `posterior al fallecimiento inicie el cobro, pero este debe iniciarse en la jurisdicción que indica el reglamento, luego el juez resolverá.-

Consulta 33

Dr. Eduardo Auad,

el propósito de mi consulta, es respecto de lo que aprobö la Asamblea, por la terminación de los trabajos que requiere Metrogas para dejar definitivamente habilitado el edificio.

El saldo de caja del edificio es de $ 310.000, y la propuesta de la administradora para hacer frente al saldo final no mencionada en actas, es de $ 230.000, pero no se menciona en actas. Tampoco figura en actas que alcanzaria con cobrar 2 cuotas mas de $ 900..

Sin embargo, se decidió cobrar 3 cuotas extraordinarias mas de $ 70.000, lo que implicaria para cada unidad $1806 mas o menos, pq cuenta con un local.

Asimismo, facultan ala administradora a colocar el excedente de lo recaudado por extraordinarias a ponerlo en un FONDO COMUN DE INVERSION, FAMI, del Banco de Galicia, donde tiene la cuenta el consorcio, lo que si quedo aprobado y se dejo constancia en actas.

En tiendo que lo resuelto por Asamblea es impugnable, dado que es soberana lo aprobado por ella.

Ahora bien, al margen de los errores que presenta la redacción del acta por la administradora, donde no se menciona saldo faltante del trabajo del gas, presupuesto por una filtración en la pared del Hall de planta baja, y alguna otra de caracter formal, me pregunto, sin querer impugnar la asamblea, que recurso tengo como propietario, par oponerme a lo resuelto y no pagar el importe de la cuota extraordinaria, porque nada lo justifica, y hace irrazonable la propuesta aprobada por la asamblea.

Desde ya, muchas gracias. Y quedo a la espera de su respuesta Hugo Alberto

Respuesta: La impugnación debe formularse dentro de los 30 días de celebrada la asamblea.-

Consulta 34

Gusto saludarle. Dr Awad. Somos fieles de su programa radial.  Por cierto muy bueno el equipo de trabajo.

Necesitamos orientación.

Nuestro edificio. De 3 pisos  con siete departamentos con cochera  y ascensor.

La atención al inmueble es deplorable.

El Estado feo por mala limpieza. Qué para ello elegimos que lo hicieran un dueño de departamento  y le pagamos sus horas y sus aportes en mano cada mes.

Reclamamos cada día por su mal trabajo y siempre está la amenaza de carta documento , la exigencia de indemnización.

Qué derecho tiene el.

Cual es son los nuestros .

Queremos vivir en paz  y con higiene.

Por favor si nos puede ayudar. Desde ya le agradecemos.

RAMONA

Respuesta: La decisión de que un propietario realice la limpieza es mala, peligrosa.- Deben organizarse de otra forma, pero esto excede las dos o tres líneas que pueden responderse en esta página.-

Consulta 36

Buenas tardes, Necesito asesoramiento xq en mi edificio me obligan con carteles, circulares y amenazas personalizadas de la administración y los vecinos a retirar el cochecito de. mi bebé q tengo en el pasillo de entrada a mi departamento. El pasillo solo lo uso yo xq solo es un espacio común q se usa como acceso a mi casa. No impide el.paso no molesta a nadie. No entorpece a nadie. Quería saber si hay una ley q impide esto,cual es y si es correcto q quieran cobrarme una supuesta multa de una posible inspección del gobierno de la ciudad.

Hace 10 años q vivo en el edificio y si bien soy inquilina , jamás he tenido problemas , es nuevo esto.

Muchas gracias!!!!

Aguardo respuesta

Saludos flora

Respuesta: La verdad es que los pasillos no son para guardar o dejar objetos personales, que deben estar en el interior de la vivienda.- 

Consulta 37

Buenas tardes

He colocada una parrilla a gas en mi balcón, la misma está conectada a una boca de gas natural qué hay a menos de un metro, en la cocina.

Sin perjuicio q no hace humo y casi nada de olor, se quejaron los del piso de arriba e informaron a la administración.

Entiendo q conforme el código civil y comercial, los olores, ruidos, etc. De los inmuebles vecinos no deben exceder la normal tolerancia, por lo q en este caso, dada las características de la parrilla, debería ser permitida, pero quisiera saber si hay alguna otra normativa q se aplique al caso, y cuáles serían los recaudos que tendría q tomar para evitar mayores quejas?

Desde ya muchas gracias Carla

Respuesta: En principio y salvo para el último piso (u otros pero depende de las características del edificio) y en estrictas condiciones de seguridad, no es posible instalar parrillas.-

Consulta 38

At: Dr. Awad

Lo molesto para hacerle dos preguntas: cuando propietario no paga las expensas y esta en juicio por esa razón, el consorcio no tiene obligación de realizar  mantenimiento en su unidad?, la otra es la siguiente: cuando un propietario hace juicio al consorcio por expensas mal cobradas y deja de pagar, tampoco tiene obligación de realizar mantenimiento a su unidad? Desde ya muy agradecido por su respuesta: atte Omar

Respuesta: Ambas cuestiones son discutibles, se puede responder que si o no.- todo depende de las características de cada caso.-

Consulta 39

Hola, buenos dias.

Queria ver si me pueden ayudar, me han enviado una carta documento por un atraso de un mes en mi expensas, y me dicen que el gasto del envio de la carta documento corre por mi cuenta, esto es asi??

desde ya muchisimas gracias Rita

Respuesta: Sí, corresponde que al momento de cancelar la deuda usted pague ese gasto.-

Consulta 40

Estimado Dr. Awad,

Es un placer escucharlo los sábados en Radio Mitre, quiero felicitarlo y agradecer los consejos y el buen humor con que nos deleita.

También quería exponer un problema que tengo en el departamento donde vivo actualmente, esperando pueda acercarme alguna solución.

Se trata de una PB en el barrio de Montserrat. Las bombas de agua funcionan todas las madrugadas a partir de las 3:10 hs hasta las 7:20 hs. El ruido y la vibración de las bombas de agua me impiden descansar. Estoy desarrollando un acúfeno en ambos oídos y comienzan a aparecer dolores articulares en todo mi cuerpo, sumado a que no consigo conciliar un sueño profundo, mi salud se va deteriorando. Me dicen que son automáticas pero se encienden y se apagan siempre a la misma hora cada noche.

 Hice varios reclamos a la administración pero no le dan importancia al tema, me dicen que nadie se ha quejado por eso, que ya me voy a acostumbrar. No me parece serio. Desde ya, muy agradecida Saludos cordiales, Norma

Respuesta: Me gustaría saber primero, si se pude contar con algún informe técnico sobre al cuestión.-

Consulta 41

Quisiera saber si el encargado puede traer a vivir en su departamento dentro del consorcio a un amigo sin relacion familiar. Gracias Hugo

Respuesta: No, la vivienda es para le grupo familiar primario.-

Consulta 42

Buen día.. a quien le corresponde el mantenimiento de  una bomba de agua que solo sirve para un pH? A mi entender es de uso exclusivo.. no es para el servicio de todos y creo q su mantenimiento y reparación le corresponde al titular de ese pH.. es así? Desde ya muchas gracias! BETINA

Respuesta: A quién sirve la bomba? .-

Consulta 43

Que tal Dr. disculpe que lo moleste por este medio pero necesitaria evacuar una consulta que me preocupa.-

Vivo en el edificio hace mas de 20 años, y nunca se me reparo ningun tipo de caños, hace 1 año se realizo reparaciones de caños de agua, gas y plubiales en su integridad ya que nunca el consorcio respondio mis reclamos.-

El tema es que ahora al encontrar una perdida de gas en el edificio, se realizara una obra gigantesca la cual es el cambio de los reguladores del caño de entrada al edificio, y ademas incluyeron montantes la reparacion de 16 unidadas, la lubricacion de llaves de gas y colocacion de ventilas en cocina y living, ete aqui que la persona que realizara los trabajos no quiere realizar trabajos en mi unidad sin motivo alguno, el mismo fue contratado por el consorcio sin solicitar ningun otro presupuesto, y a todo esto de las expensa que pago de 2800$ agragaron extrordinarias de 1800$ por tienpo ilimitado por aducir que no tienen un presupuesto final de todo el trabajo.-

La consulta concreta es pago expensas comunes y extraordinarias a un valor irrisorio y no calculable todabia y no se me quere realizar ningun trabajo por lo cual lo de mi unidad lo tendria que pagar yo como reclamo el reintegro de ese dinero, tengo que costear yo la reparacion de otras unidades dentro, la inspeccion de metrogas tengo que llamar a otro gasista?.- Desde ya muchas gracias. Javier

Respuesta: En principio el consorcio debe ejecutar todas la tareas de reparación y reposición de la cañería en toda su extensión.- el, propietario de cada unidad debe adecuar los artefactos y las ventilaciones.-

Consulta 44

Dr.Awad, le hago una consulta.

Vivo en un edificio de departamentos, son dos por piso, y en el que está enfrente mío están pintando y arreglándolo hace 2 meses. Pregunto: los pintores pusieron todos los marcos de la ventanas en los pasillos comunes para poder pintar cómodos. ¿Eso es posible, o puedo decirles que los saquen y los dejen adentro? Espero su respuesta, gracias Isabel

Respuesta: La verdad es que sólo como excepción, por corto lapso pueden hacerlo.- pero no dem manera permanente.-

Consulta 45

Dr. Awad abusando de su generosidad me atrevo a efectuarle la siguiente consulta.

En un edificio de once (11) en departamentos en CABA ¿puede un propiatario ejercer de Administrador ad-honorem, hay legislación al respecto, dónde podría conseguirla a fin de ser presentada en la próxima reunión de consorcio? Mil gracias. Elda

Respuesta: Ver la ley 941.- SÍ es posible que un propietario ejerza la administración sin percibir nada.-

Consulta 46

Agradeceremos nos oriente en la problemática que sufrimos en nuestro edificio, este es un problema histórico que arrastramos desde hace más de 37 años, el edificio tiene 47, meses más meses menos; resumo

1 se filtra agua desde el balcón terraza de 7mo #A# a una de las habitaciones del 6to #A#

2- la administraciones anterior hicieron reparaciones parciales ,inútiles y no por ello económicas, desde la mansarda hasta la medianera, alterando el balcón ya que se le puso membrana sobre la cerámica que no es el piso original, que era mosaico granítico bordeau, y madera encima un pseudo deck, que en muchos de sus tramos NO ES madera dura, se cubrió sólo la mitad del balcón terraza porque era más barato y se cambió una sola rejilla de desagote, dejando la original de obra en el otro tramo

3- como propietaria del balcón terraza y por mi cuenta realizo todos los sellamientos, pintura hidrófuga y reparaciones pertinentes en la terraza, tal como indica el reglamento, sin resultados; sigue formándose humedad en el piso de abajo

4- pedimos a la administración actual, su reparación desde el mes de Enero de 2016, explicaciones esotéricas , dilaciones, hasta que se cae parte del techo del unidad afectada

5- ante semejante panorama la propietaria del 6to piso consigue una empresa dedicada a problemas de filtraciones, para que vea, haga diagnóstico y eventualmente repare lo que provoca el problema, así se hace.

6- resulta que se detecta que esta pinchado el caño de desagüe, hacen prueba hidrófuga y se ve claramente por donde se escurre el agua, por ser un caño empotrado llamamos rápido a la administración para que venga, supervise, mientras está descubierto así mismo al encargado, acuden ambos y dicen que se implementen arreglos parciales, que si dentro de 4 años se filtra de nuevo se arreglará, como propietarios no estamos de acuerdo porque entendemos que las administraciones por Ley, según nuestro modesto entender, no pueden hacer arreglos en detrimento de la calidad y el valor de la unidad afectada.

7- el trabajo consiste en cambiar todo el caño ya que el anterior estaba podrido y cambiar la vieja rejilla que era de plomo, estaba tapada por óxido, por una más grande

8-- se deja destapada la reparación, se sacan fotografía ante la ausencia de personal de la administración, se llama al encargado para que se comunique él también y les solicitamos que vengan en la mañana de hoy, porque habiendo pronóstico de lluvia ocurriría un desastre en el 6to piso. SIN RESPUESTA ALGUNA, no vino nadie a supervisar

9-Queremos pedirle por favor Dr. Awad, nos oriente sobre qué hacer , queremos que se realicen las reparaciones, según indica la ley, sin dolo ni en perjuicio para ninguno de los implicados, pero que se ajuste a la calidad original del edificio

10-para no alterar el desenvolvimiento de la economía de los vecinos ambas propietarias estamos dispuestas a hacernos cargo del gasto y que este sea descontado en un tiempo razonable de las expensas (el administrador nos dijo que no pues es lo mismo, tarde o temprano el consorcio lo debe pagar, si es así, por ley le corresponde la reparación al mismo

Creemos no estar equivocadas ¡¡que debemos hacer doctor Awad!!

Nuestros mas cordiales saludos Atentamente Amanda y Estela T de V

p/d si usted considera conveniente nos acercamos a su estudio llevando un pendrive con todos los emails cruzados, y prueba, tenemos fotos, y videos, como antecedente y prueba  a lo dicho

Respuesta: La verdad es que no se trata de una consulta que se pueda responder en dos o tres líneas.- Estas cuestiones ameritan consultas personalizadas.-

Consulta 47

Estimado,

Mi consulta es la siguiente:

El reglamento de copropiedad exime de contribuir con los costos del personal de Maestranza a los locales a la calle con ingreso independiente .

Esto es correcto? En caso que no lo sea, se puede judicialmente reclamar la modificación del Reglamento de Copropiedad, digo judicialmente porque el titular de los locales tiene el 35% de incidencia del totsl de votos , por la superficie de los mismos. Muchas gracias  Pablo

Respuesta: Estimado: En principio hay que estar a lo que determina el reglamento, en cuanto a la exención de expensas.- En principio, reitero, hay que ver en cada caso.-

Consulta 48

Hola

Quería consultar por el art 2041 inc. f ) del código civil que dicen que son

comunes " las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional"

La pregunta es las cañerías que conducen fluidos y energía en toda su

extensión son hasta el ingreso de la unidad funcional o dentro de la misma

también ? ya que el uso de la coma da la interpretación de que lo son hasta

el ingreso a la unidad funcional y hay vecinos que dicen que lo que esta

dentro también Javier

Respuesta: La corriente mayoritaria entiende que si dice en toda su extensión, es en toda la extensión, incluído el interior de las unidades.-

Consulta 49

Estimado Dr Awad

La administración de nuestro edficio en CABA de 36 UF + cocheras y sum ha solicitado un incremento de sus honorarios del 25 % para 2018, aduciendo que es el aumento recomendado.

Por favor quisiera consultarle si es correcto éste aumento o si deberíamos negociar otro menor. En ese caso le agradecería nos de su opinión.

Desde ya muchas gracias. Fernando

Respuesta: Es cierto que las organizaciones que nuclean administradores recomiendan honorarios a cobrar, pero nada de esto es obligatorio, el honorario debe acordarse libremente entre el administrador y la asamblea.-

Consulta 50

Estimado Dr.Awad le quiero consultar sobre algo que el consejo de administración pretende que pague yo. Me dicen que tienen que romper pared y cambiar caños que van a la llave de paso .Tengo entendido que lo que va afuera de la pared lo paga el dueño y lo que va adentro la administración.El administrador me dice que el consejo lo decidió y ya hubo un dueño que lo hizo .Por ley creo que no va .Gracias por su respuesta Muchas gracias Silvina

Respuesta: Desde la reforma del código civil, las cañerías son todas comunes y las arregla el consorcio.-

Consulta 51

Estimado Dr. Awad,

Le consulto por una disposición que resolvieron en asamblea (no estaban todos los vecinos y no fue unanimidad), de cobrar multas a los vecinos que poseen mascotas. Cito el comunicado:

5) Multas por tenencia de mascotas e infracciones: siendo que por reglamento se encuentra prohibido la tenencia de mascotas y existiendo en el edificio las mismas siendo dueños tanto propietarios como inquilinos y a raíz de haberse encontrado orín o deshechos de las misma en partes comunes afectando al resto de los vecinos, se decide por unanimidad de los presentes: aplicar un plus en las expensas de $200  por tenencia de mascotas. Dicho importe será destinado al fondo de reserva del consorcio y se registrara su contabilidad de manera separada. A si mismo se establece que en caso de encontrarse deshechos de mascota o que la misma moleste a algún vecino se aplicara una sanción por infracción del 50 por ciento del valor de las expensas del departamento que abona más caras las expensas. En caso de no poder identificarse el infractor, se aplicara dicha sanción a todos los ocupantes que posean mascotas. Dicho importe será destinado al fondo de reserva del consorcio.

Hasta este momento se cobraba multa si se encontraban deshechos, lo cual me parece bien, pero nunca el 50% de las expensas más caras. Cobrar por tenencia de mascotas y determinar el monto, es legal? Se puede hacer algo para revertirlo?  Muchas gracias Saludos, María Eugenia

Respuesta: En principio no está permitido el cobro de multas o la imposición de sanciones.-.

Consulta 52

Estimado dr Awad : Hace 9 meses que no tenemos gas en el edificio. El edificio tiene 3 cuerpos y el que yo habito es el C originariamente los caños pasaban por detras de la escalera ahora Metrogas modifica esa norma y nos pide que pase por otro lado , despues de mucho mirar entre los vecinos  que hacer con esto vimos que el ventiluz de los C dan las cocinas y vendria bien pasarlo por ahi .

El inconveniente que la propietaria del patio del 1 no nos da permiso para pasar 7 caños para atravesar la cochera y luego llegar a los medidores .

En el reglamento dice que es de uso propio, pero el consorcio que puede hacer ante esta imposibilidad . Por pasarlo por los incineradores tiene que atravesar el pasillo, el living y la cocina .

Es otra obra mas que no estamos en condiciones de pagar .

Mi pregunta es ,hay jurisprudencia sobre patios aunque sea de uso propio .Si puede orientarme como seguir ,le agradezco muchas gracias !!! Paula 

Respuesta: Queda claro que si el patio tiene uso exclusivo no pueden ingresar sin autorización de la usuaria.-  En principio me parece, deberán tratar de convencer a esa propietaria: la obra debe hacerse de forma que no altere la estética del lugar.-

Consulta 53

Buenas tardes de awad: Mi nombre es Natalia y quería consultarle lo siguiente, vivo en un edificio de 14 pisos y en un piso se modificó el baño e instalaron un jacuzzi, para lo cual tengo miedo de que algún día se filtre algo a mi Dpto, este colocado hace unos años cuando el propietario lo compro le realizaron varias modificaciones entre ellas, la conexión  de los caños en el baño, quería que por favor me informaran si pueden colocarse jacuzzi en un baño en un edificio antiguo y si el gcba lo autoriza.

Desde ya, muchas gracias. Lo saludo ante. Juana

Respuesta: Entiendo que no hay inconveniente, no está prohibido que se haga, lo que importa es que esté bien hecho, que no genere filtraciones al piso inferior.-

Consulta 54

Le cuento que estoy pasando un serio problema en mi Dpto.

Tengo hace mas de 15 días un diluvio en mi baño que viene del Dpto. de arriba, de su baño y no logro que me lo solucionen.

Esta alquilado, la inmobiliaria, xxx , hizo pastinar y dieron por solucionado el tema.

Pero el agua sigue cayendo constantemente.

Mi problema es que no tengo donde ir.

Y el techo esta por desprenderse.

Mande, por mi cuenta, una CD que le adjunto abajo.

Pero mas de ahí, no se como seguir.

¿Me podría ayudar?

O sugerirme qué hacer. O quien podrá ayudarme. Por favor.

Yo en una casa con hongos y sin casi poder usar el baño no puedo estar porque estoy con un reemplazo de válvula mitral. No tengo muchas defensas y corro el riesgo del rechazo si me contamino.

Espero tenga alguna idea para mi.  Saludos María Mercedes

SE ELIMINO EL TEXTO DE LA CARTA

Respuesta: Si no hay respuesta sugiero, con rapidez iniciar una mediación.- 

Consulta 55

El nuevo codigo establece las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios  de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. (Esta modalidad requiere promediar numero de unidades funcionales y porcentuales).

Mi consulta es como se realiza el calculo que determina el porcentaje de cada voto de un propietario sobre el total? se suman los porcentajes de asignacion de cada unidad que tenga un propietario? Muchas Gracias Saludos roman 

Respuesta: Los porcentuales que se toman los llamados “ de dominio”, que están en todos los reglamentos de propiedad.- 

Consulta 56

Buenas tardes, quisiera saber si estoy de viaje y se produce una asamblea extraordinaria, si puedo enviar una autorizacion por email para ser representada por otro vecino, o si esto no tiene validez. Muchas gracias. Liliana

Respuesta: La autorización debe constar en soporte papel y haber firmado usted el libro de registro de firmas de ese consorcio.-

Consulta 57

Eduardo buenas tardes. Quisiera saber si se puede usar una garrafa en un edificio alimentado solo con energía eléctrica. Se ubica en Flores, CABA.

Muchas gracias muy bueno el blog. Atte  Martin

Respuesta: No, las garrafas no están permitidas en el ámbito de la Capital Federal.-

Consulta 58

Soy una oyente de sábado tempranísimo, además de ser parte del consejo de administración de un consorcio en la zona de Caballito.

La consulta es sobre la responsabilidad de la construccion total y/o reparación de vereda cuando esta se vió afectada en diferentes oportunidades por arreglos importantes de la Empresa EDESUR, como la inclusión de una cámara, si bien ellos repararon lo destruído, en pocas semanas empezaron a levantarse  muchas de las baldosas arregladas y actualmente  la vereda ha quedado seriamente dañada.

También el Gobierno de la Ciudad derribó un árbol que estaba seco, dejando un espacio muy importante vacío.

En este momento se necesita la reconstrucción total de la misma, esta tarea le corresponde al Gobierno de la Ciudad, o al consorcio???.

Gracias por su amabilidad y por responder a esta consulta. Elida

Respuesta: Sin perjuicio de intimar al GCBA y a Edesur el cumplimiento de sus obligaciones y de citarlos a una mediación, sugiero que efectúen un relevamiento con fotos, escribano y un perito sobre el estado de la vereda y los arreglen ustedes.-

Consulta 59

buen dia dr. awad

un departamento de nuestro edificio fue allanado.

esto ocurrio en horas tempranas cuando el encargado no estaba de servicio.

el personal judicial y la policia le ocasionaron serios destrozos a la puerta de ingreso del dificio. quien debe pagar los gastos de reparacion ?

aguardo su respuesta  gracias cordialmente jorge

Respuesta: Obviamente no el consorcio si no ha tenido nada que ver con ese allanamiento.-

Consulta 60

Buenos días, gracias por esta consultoría.

EL edificio al que me mudé carece de Consejo de Administración, con el cambio de código todos temen asumir. ¿ Cuales son actualmente las responsabilidades de los miembros del Consejo de Administración?

 Agradeceré la respuesta. Alicia

Respuesta: Si el edificio no tiene un consejo de propietarios creado por reglamento porque el reglamento es anterior a la vigencia del código, puede la asamblea crear ese consejo.- Pero NO ES OBLIGATORIO QUE EL CONSORCIO TENGA CONSEJO.-

Consulta 61

Muy buenos días estimado, he encontrado mucha información interesante en su página y blog.

Tengo dos consultas, quisiera saber si me pueden dar una opinión.

1)El encargado del edificio le reclamo al consorcio por no haberle pagado en los últimos años el adicional por limpiar el espacio guardacoches.

Siendo que hay 28 departamentos, decidió cobrarselo  a los 13 que tienen espacio guardacoches dividiendolo equitativamente entre todos.

Esto en principio no parece mal, esta deuda la dividió x igual entre los que tienen espacio guardacoches. Sin embargo, yo hace muy pocos meses me mude x lo cuál estoy pagando por dos años de un servicio con el que practicamente no conté.

Estoy obligado a pagar el monto que me imputo el consorcio o solo me correspondería la parte equitativa a los (pocos) meses que lo tuve?

A mi me parece injusto. Siendo que fue responsabilidad de la administración no haberle pagado correctamente al encargado y habiendolo recolectado en ese momento o, no habiendo hecho una previsión por si esto ocurria.

La administradora dice que yo me coloco en el lugar del propietario anterior y debo abonar dicho gasto. Que la deuda es de la unidad, sin importar quien es el propietario.

¿Esto es así?

2) Tengo un problema en el patio; está en el primer piso, arriba del espacio guarda coches y es el pulmon de aire y luz del edificio. El agua no drena bien y queda estancada luego de la lluvia.

Dice que es un problema de la constructora y que tengo que reclamarselo yo individualmente a ella. Sin embargo, el patio, según entiendo, es un espacio común; justamente por ea razón no puedo hacer lo que quiera con el (por ej techarlo, hacer modificaciones, etc). Siendo esa la razón, no correspondería que el consorcio se haga cargo de la situación y afronte el arreglo y luego lo reclame a la constructora?

Muchas Gracias alexis

Respuesta: En principio corresponde que los propietarios paguen las deudas del consorcio, como en este caso con el encargado, sin importar si lo eran al momento en que se produjo la cuestión.- Esto, reitero en principio, no es aplicable a todos los casos.- En cuanto a lo que acontece en el patio, el consorcio debe hacer la reparación.-

Consulta 62

Estimado Dr. Awad:

Me dirijo a usted a fin de realizar una consulta. Vivo en una propiedad en la cual hay varios departamentos conectados por un pasillo en común, el cual, es el único paso para entrar a la casa. Un vecino colocó el motor del aire acondicionado en ese pasillo y te golpeas al pasar porque esta colocado a baja altura, además de no poder pasar con muebles. Hace varios meses que le vengo pidiendo que lo suba sin embargo no ha atendido a esta solicitud, por lo cuál quisiera consultarle cuál sería el modo de proceder.

Ante todo muchas gracias por su tiempo, aguardo su respuesta a la brevedad. Saluda atentamente, Irene

Respuesta: No está permitido la instalación del equipo a esa altura.- Si el propietario no quiere hacer la modificación,  debe hacer la denuncia ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.-

Consulta 63

Estimado Doctor Awad,

Esta mañana llamé a su oficina porque, al no haber recibido respuesta a mi mail, no sabía con seguridad si lo había recibido y si Usted contestó a través del blog suyo en internet,no sabía donde buscar, puesto que lo que veo es solo hasta el 2012. La señora que me atendió me dijo que habían tenido problemas con internet y que iba a contestar dentro de poco avisándome a mi dirección mail y con un link para ver la respuesta, es decir que mi consulta se iba a publicar. Me quedé un poco preocupada porque el mail que le mandé tiene suficientes detalles (fechas terminación obra de ampliación, obra nueva de locales, ubicación del centro comercial, etc ...) para que cualquier persona de la zona o propietarios, amigos del administrador, puedan reconocer que se está hablando de ese consorcio. Le comenté que soy francesa, un poco mi vida y las nefastas consecuencias de tener un administrador (en nuestro caso es una señora) que no cumple. Le comenté  que me boycoteo, y que en la última asamblea del mes de mayo de este año, no envió la convocatoria a mi marido, y creo que es porque yo le envié  un mail  a un momento dado, reclamándole los comprobantes de un informe enviado solo a mi marido, y que demuestra que mi marido. a pesar de las amenazas de la administradora de boycotearle a él también si yo me manifestaba, (amenazas por teléfono y no escritas)  me sigue enviado la documentación que ella le manda y me mantiene informada. Si mi marido le hubiese reclamado los justificantes, la cosa sería distinta, porque esto demostraría que se tomo sus amenazas en serio.Lo que no soporta esta administradora es que una persona le haga frente,encima una francesa, que le demuestre sus constantes errores en los informes, sus evidentes abusos y su falta tanto de responsabilidad como su poca ética profesional. No está acostumbrada a que le hagan frente y menos aún que se informe a los demás propietarios sobre sus abusos porque podría perder credibilidad.. Le ruego por favor que cuando publique mi consulta, no publique mi nombre ni nada que podría relacionarme con esta consulta. No es que lo que le comenté sea falso, por supuesto que no pero me temo que si es capaz de boycotear a un  propietario, de que será capaz si se ve reflejada en una web que alcanza muchísima mas gente.

Quería aclararle, al volver a leer el email que le mandé que hablé de un notario, escribano como dicen Ustedes en su país, este escribano es él que nos tiene que hacer las escrituras de los nuevos locales,elegido por la administradora,  no es el escribano del propietario cuya esposa falleció, por si no quedó claro.

Quiero agradecerle, estimado Doctor Awad, por la labor que Usted está haciendo contestando a las consultas, que todos los que nos leemos su web aprendemos siempre algo y espero que pueda entenderme, que aunque hable español, nunca será perfecto. Atentos saludos, Agnès

Respuesta: Gracias por sus conceptos.-

Consulta 64

Doctor awad:

 consejo

 quisiera saber si los integrantes del Consejo deben responder con su patrimonio En el caso que surja un juicio y se solicite una reparacion economica.

Y si es asi que se puede hacer para deslindar Responsabilidad economica y seguir en el Consejo. Muchas gracias un cordial saludo Beatriz

Respuesta: Queda claro que, si el consejo no cumple adecuadamente con sus obligaciones y de ello se deriva un daño, puede ser que sus integrantes tengan que responder, todo esto es nuevo, atento que el código civil y comercial es muy nuevo.- No hay nada en concreto aún.-  Pero sí hay seguros que el consejero puede contratar.-

Consulta 65

Hola, buenos días, Vivo en un edificio de 6 pisos doble, vivo en el piso 6 del lado B hace 9 años que tengo problemas de presión de agua caliente a ta punto que en horario pico mis canillas chupan aire cuando las abro, quería consultar si, puedo poner en mi dpto sistema de calentamiento de agua eléctrico y así desvincularme de los gastos de gas y mantenimiento de termotanque en las expensas? ya que reclame y no me dan solución , desde ya muchas gracias. Atentamente Andres

Respuesta: Entiendo que primero, debe intimar en forma fehaciente al consorcio para que lleve a cabo las obras necesarias a fin de que su unidad tenga el caudal y la presión de agua que corresponde.-

Consulta 66

CONSULTA OSVALDO

1-Es válido alquilar el  departamento de portería teniendo en cuenta que se trata de un edificio de ocho unidades? Y con lo recaudado aumentar el ingreso del fondo de reserva del consorcio?

2 – Una administradora que debía llamar a Asamblea Ordinaria en el mes de junio en la que se debía renovar o no su mandato, a la fecha, noviembre, puede considerarse “mandato vencido” y perder los atributos de administradora?

Puede resistirse a la entrega al nuevo administrador, diciendo que el consorcio le adeuda $ 16.000 que no figuran en las liquidaciones?

3-En caso de alquilar el departamento de portería, puede obligar al consorcio a seguir cobrando ese alquiler por haber firmado ella el contrato con el locatario?

Informarme por favor en qué Sitio Web debo buscar las respuestas.

Un saludo cordial al Dr. Eduardo Awad. Osvaldo

Respuesta: Como Usted comprenderá, no todas las consultas pueden responderse en dos o tres líneas y algunas son demasiado extensas.- En principio si no tienen encargado pueden alquilar la unidad de portería.- el destino de esos fondos debe decidirlos la asamblea.- Sobre la cuestión de la renovación, el fin del Mandato, la devolución de documentación, la deuda, etc.- no es posible responder en forma general en dos o tres líneas.-

Consulta 67

Sr.Awad: vivo en edificio, ultimo piso, mi dpto.tiene balcón terraza al fte.(30 m2) con gran vista panorámica, motivo que cotiza su mayor valor de mercado. Por motivos de aireacion el consorcio sin mi presencia ni mi autorización, ingresó a mi balcón  través del balcón del vecino, e instalaron un ramillete de 30 caños de zinc con sombrerete de casi 4 mts de altura.( por respiración gas dptos.inferiores) Alterando la arquitectura inicial y convirtiendo mi excelente balcón en un deplorable chaperio que altera y se interpone a la vista panorámica  primitiva  y lo que es peor aun, mi dpto.ahora ha perdido el primordial detalle que lo distinguía y valorizaba. Por favor , le solicito su asesoramiento , puesto que si bien el balcon es comun pero de uso exclusivo, hasta donde el consorcio puede abusar de dicha situación ,ocasionandome la pérdida económica en un 50%  del valor de venta de dicho departamento. Muchas gracias maría

Respuesta: Queda claro que si el uso exclusivo era de su unidad no podía ni debía el consorcio (salvo que el reglamento de propiedad diga otra cosa)  ingresar y menso hacer instalaciones allí sin su consentimiento.- La cuestión es cómo se llegó a ésta situación y qué tiempo lleva ya.-

Consulta 68

Buenos días Dr., le quería hacer una consulta, hace tres años compre un apartamento con seguridad las 24 horas, ahora parte del consorcio quiere cambiar a 12 horas, de 20 a 08, para realizar el cambio alcanza con la mayoría o deben estar todos de acuerdo en la votación para el cambio.

Muchas gracias. Un saludo Humberto

Respuesta: Entiendo que con una mayoría de más de la mitad del total de unidades  y de porcentual alcanza, salvo que el reglamento prevea otra mayoría.-

Consulta 69

Estimado Dr. Añadir,  soy propietaria de un depto. xxx Mi consulta es por un juicio con ciertas particularidades rebuscadas y confusas, El Edificio tiene varias numeraciones y el Consorcio utiliza para este juicio una numeración erronea, para que no sea notificada en la UF 45  piso 10 "D". La numeraciones son xxx

En la numeraciónxxx , se encuentra un Local de mercería,  el cual no tiene entrada a la UF , por ser un local a la calle, que no tiene ingreso de los propietarios en común. Con esta numeración se ha realizado la demanda Judicial, por cobro de expensas, siendo que mis recibos de pago de expensas figuran xxx.

La administración del Consorcio de propietarios,

mediante su representante legal , incurrieron en un xxx ,  para obtener un fallo favorable que les permita embargarme  y rematar mi departamento por una suma de un tres por ciento del valor fiscal del inmueble. En el resumen mensual de Gastos , que entrega el Administrador, no figura en dicho balance , ningún juicio en proceso, ni gastos de Abogado. Sí figura como deudores mi Unidad Funcional 45.

La intimación de pago fue realizada al local de xxx donde se encuentra el ingreso a la xx.

Según un Propietario con más años de estar en el edificio,  me ha contado que el Consorcio no tiene en regla los planos del Edificio con todos los locales y la puerta de acceso a las UF . Pues al iniciarse la obra de construcción, se había dejado xxxx como el acceso a las UF sin embargo al terminar la obra se le dio ingreso a las UF por xxx . De esto ya han pasado más de 20 años y siguen utilizando xxx como  si esta fuese la puerta de ingreso a las UF. Así es como hasta los impuestos Municipales vienen con 1267 siendo que los demás servicios privados como Edenor, Metrogas y Aysa  vienen a xxx.

El juicio por cobro de expensas tiene como Carátula xxx como figura en juicios anteriores al que a Mí me realizan,  el cual lo dejaron como xxx, para justamente no se corra traslado de la demanda, intimación.  Tampoco se informó de este proceso a los propietarios , por ello no figura en el balance mensual los gastos del Abogado  y el Juicio en trámite cuando así es como se encuentra en la actualidad.  No tuve envíos de CD carta documento,  intimando  el pago de expensas, para ir a un arreglo, o Mediaciones. Todo ello se ha evadido.

Usted, Dr. se preguntará,  cual ha de ser el motivo por el que se llevó este proceso a cabo. Resulta que con anterioridad a la demanda del Consorcio de propietarios, Yo realice mi denuncia penal,  por un delito cometido por el Encargado del edificio,  el cual me causó gravamen irreparable. Y solicite también en esa causa penal el Embargo de la Cuenta bancaria del Consorcio por los daños perpetrados . Eso lo comuniqué en la Asamblea Extraordinaria,  por medio de una fotocopia del escrito elevado al Fuero Penal mediante una causa en la que me encuentro como Querellante particular.

El consorcio jamás realizó una Asamblea para iniciar acciones y notificar por ese medio la demanda por cobro de expensas.  Y hoy en la actualidad siguen negando el juicio de expensas, el cual se basa con una numeración falsa , dado que mi UF  no se encuentra en xxx.

Estos no han presentado planos dela Edificio. Y por lo que noto es que siguen teniendo planos de obra  y no de la obra finalizada. Además me surge de ello varios interrogantes,  cómo hará el seguro contra incendio.  Mantenimiento de los matafuegos, antena de Movistar, que se encuentra en la terraza que pertenece a la numeración xxx.  Todo ello no se encuentra en el balance mensual,  lo que da a entender de una Administración Fraudulenta. 

Sólo deseo saber cómo puedo valerme a este tipo de juicio. Y si Yo efectuará el pago total de deuda externa intereses , quedaría resuelto el  juicio.

Muchas Dr. Awad Erica

Respuesta: La verdad es que debo recomendar, siempre que hay deuda de expensas, el pago de la misma.- En este caso, que hay juicio hay que constatar que la deuda reclamada coincida con la real, que se apliquen los intereses que ordenó el juez actuante y finalmente, habrá que pagar la regulación de honorarios y gastos.- 

Consulta 70

Estimado Dr. Le consulto una situación grave de mi consorcio. Una propietaria modificó hace años su departamento y construyó en su living un dormitorio y baño, llevando todos los caños de agua y cloaca por debajo del piso hacia las descargas naturales. Lo hizo sin conocimiento del consorcio ni del administrador. Hace 1 mes, a la propietaria del piso debajo le llueve agua en el living, lo que le  extrañó y llamo la atención. Enviado un plomero de parte de la Administración, constató esas cañerías y las  reemplazó por nuevas para evitar mayor daño.

PREGUNTO: Qué debe hacerse en este caso de parte del Consejo y de la Administración que hace poco tiempo que tomó? Quien se hace cargo de los daños causados? Debe sacarse  todo lo hecho? Puede haber sanciones legales? Se avala con planos nuevos? Este caso nos superó y el Consejo no quiere ser corresponsable. Si el vecino de abajo demanda por daños, a quien?   Agradecería una respuesta porque es un tema muy delicado. Gracias Ricardo

Respuesta: Me parece que lo mejor será citar a la propietaria de ese departamento para que se haga cargo de lo que acontece atento las características de la situación.-

Consulta 71

Hola en mi edificio hay un sum y lo usé un día sábado la encargada me dio las llaves del candado lo usé y al siguiente lunes la encargada me pidió las llaves se las di  y me dice que se rompió el candado porque tenía una llave dentro aparentemente un vecino vio una luz prendida e intento abrir el mismo y rompió la llave dentro.

Paso el tiempo y lo quise usar y de la administración me dijeron que no me podían prestar por lo del candado asique no puedo hacer uso del mismo siendo que pago las expensas y no tuve la culpa del mismo pueden hacer esto? Franco

Respuesta: Me gustaría saber cuál es la reglamentación en la que el Administrador se apoya para negar el uso del sum.- 

Consulta 72

Doctora, me comunico con usted respecto a una consulta que le hice en la clase de Diplomatura en P.H. del C.P.A.C.F.

Se trata de una persona que necesita el plano de un departamento , construido en 1957, para venderlo a un comprador mediante crédito UVA. El problema es que tiene un plano, pero le falta el sello del Registro de la Propiedad, como que nunca fue registrado.

La consulta es dónde debe dirigirse esta persona para regularizar esa situación , ya que en la dirección de catastro le dijeron que en ese lugar no tienen registrada la propiedad. Desde ya muchas gracias. Rubén A.

Respuesta: Me parece que hemos respondido en su momento, a esta consulta, manifestando que, primero, habría que rastrear en al archivo del colegio de escribanos la escritura matriz por la que paso el reglamento, y ver allí qué plano adjuntaron.-

Consulta 73

Un consorcio de Capital Federal no tiene cuit, tampoco una caja de ahorros siquiera o una cuenta corriente a nombre del consorcio de propietarios, por otro lado las personas que administran no tienen cursos ni aprobaciónes o certificaciones  ante GCBA como tampoco  están registrados adhororem en el registro público de administradores, por supuestos que las convocatorias de asambleas son totalmente irregulares... en fin no cumplen con las normativas vigente y a pesar de estar bajo el régimen de la Propiedad Horizontal el propietario que me consulta no tiene ganas de abonar y depositar en la caja de ahorros porque pertenecen a tres particulares que hacen las veces de pseudo administradores... Por otro lado los intereses por mora los calculan en forma superior a los estipulados por Reglamento de Propiedad... como verá una serie de irregularidadees gravísimas a mi entender.

Por ende me consulta el tema  y le traslado a Usted como profesional de alta experiencia:

¿Cómo puede hacer el Propietario en desacuerdo del régimen impuesto para poder cancelar y abonar los saldos de expensas si no reconoce a los administradores???

¿Será que debe pedir una caja para realizar los aportes que considere el Propietario vía JUDICIAL? En este caso ¿cómo se hace para tomar una vía correcta legal?

Con mis saludos y muchas gracias, quedo atento a su amable respuesta de orientación.  Daniel

Respuesta: Disculpe, pero la cuestión es compleja (reconocimiento de administrador, administrador ad honorem, ley 941, registración, mora en el pago, reglamento, intereses, etc.) , no puede, como Usted comprenderá ser resuelta en dos o tres líneas.-

Consulta 74

Estimado Dr Awad

Mi consulta es por los contratos de obras, los presupuestos que se presentan u se aprueban, sucede q no se realiza lo que se presupuesta y el problema nunca se termina, quisiera saber Dr quien es el responsable de verificar que se realicen las obras contratadas y pagadas? Por q parece que siempre nos estarán nunca hay nada bien hecho y siempre son los mismos los q traen los presupuestos y patotean a todo el mundo para conseguir que se aprueben.

Muchas gracias Saludos Mirna

Respuesta: El consorcio a través de su administrador debe controlar que las tareas y servicios contratados tengan el resultado que corresponde.-

Consulta 75

Buenas tardes Hace un tiempo en mi departameto se produjo rotura del cuadro de ducha y temas de pastina en azulejos que fueron reparados, pero la humedad pasó al Dto. de al lado y la pared quedó dañada.  A quién le corresponde realizar la reparación de pintura de esa pared, al consorcio, al vecino de la pared afectada o a mí? Aguardo respuesta  Gracias Susana

Respuesta: Creo que se trata de una cuestión compartida entre Usted y el consorcio, atento que, como Usted refiere,  la filtración se produjo por la cañería y por el empastinado deficiente.-

Consulta 76

Estimado Dr. Awad :

Cualquier propietario puede sacar la clave fiscal para controlar si el administrador  hace los aportes a la Obra Social ?

o debe reunir requisitos, como pertenecer al consejo ?

En caso de poder acceder a obtener la clave fiscal , a que pagina debo entrar ?

Mi consulta se debe a que el administrador no fue controlado por el consejo y ahora tenemos varios juicios de la obra social. Espero su respuesta. Muchas Gracias !!! Elsa

Respuesta: La clave fiscal la tiene y la maneja el administrador que es quien representa al consorcio empleador.- En todo caso lo que debe hacer el consejo es reunirse periódicamente con el administrador y controlar el cumplimiento de sus obligaciones.-

Consulta 77

Dr. Awad:

Se trata de una propiedad horizontal de 2 departamentos..plata baja y 1º piso, ambas con entrada independiente. El patio de Planta baja es de 3 x 3 m como espacio común donde dan ventanas, pero solo tiene acceso a él, la planta baja. Pusieron un árbol sin mi permiso, que vivo arriba, crece hasta tapar mis ventanas, y no lo corta. El reglamento no dice nada al respecto. Puedo obligarlo a sacar? ¿Cómo? ¿Mando carta documento, antes de poner un abogado? Saludos y gracias  Malvina

Respuesta: Queda claro que el uso y goce del patio debe ser sin perjuicio del derecho de los demás propietarios.- Así las cosas, corresponde intimarlo para que, cuanto menos,  pode el árbol y lo mantenga dentro de los límites de su unidad.-

Consulta 78

Estimado Dr Awad, me dirijo a uds. a los efectos que me oriente ante esta situación, es la tercera vez que se me inunda la baulera producto de una perdida en el caño del local que alquilan unos chinos que producen comida, a pesar de que por Reglamento, no puede puede existir un local que produzca comida pero aun asi se las arregla para continuar con el local funcionando. Por esa perdida, ya hemos hablado con los inquilinos en otras oportunidades y dijeron que el propietario no la quiere arreglar y asi me tienen hace años, por lo cual le solicito quew me indique que es lo mas convebiente y rápido para solucionar este problema. Muchas gracias. Eduardo C.

Respuesta: La verdad es que son pocos datos, en general estas cuestiones deben tratarse en forma más personalizada, pues se necesita tener más información y tener a la vista la documentación.-

Consulta 79

Estimado Doctor,  e recibido 2 cartas documentos de parte del administrador del consorcio donde se me advierte de futuras sanciones por llevar un perro sin correa y no usar el ascensor de servicio  en esa carta documento dice que ante los reiterados reclamos en forma verbal de otros consorcistas, cosa que no es real, y en la otra por música a todo volumen aduce a demás consorcistas y no aclara quienes y nunca me tocaron la puerta, amen de todo esto, en el reglamento del consorcio  se obliga al propietario de todo consumo que ocasione, junto con los gastos y honorarios necesarios al ser intimado que se abstenga de su conducta o infracción, este articulo fue agregado después de que pagáramos honorarios de juicios entre otros consorcistas y cartas documentos, el monto de las cartas documentos es mayor al de la supuesta infracción, las cartas documentos valen 595 $ y las 2 supuestas multas 200, tampoco se me dio ningún derecho a defensa, no e pagado las cartas documento, si las expensas, que se pude hacer ante este caso? Corresponde que pague? Que puedo hacer? , desde ya muchas gracias por su atención Cristian

Respuesta: Es una cuestión compleja.- No puede resolverse en dos o tres líneas.-

Consulta 80

Hola Dr. Awad Estoy hace 3 meses en un dpto de 1 amb me dijeron que las expensas  eran de 1700 aprox pero estoy pagando 3000...(sera que es ese valor  por que aun esta con luz de obra,  ?) Un saludo ¡!! Mauro

Respuesta: En general no hay que creer mucho en lo que le prometen o afirman al momento de alquilar.-

Consulta 81

Buenas tardes doctor Awad, lo felicito por su entereza y su actitud de vida que es un ejemplo para muchos de nosotros.

Quisiera consultarlo sobre el tema de los animales domésticos en los consorcios: en nuestro edificio por Reglamento de Copropiedad están prohibidos los animales domésticos pero, hace un par de años apareció un primer perrito de una propietaria, después un segundo perrito de una propietaria, y ahora ya hay varios perros en departamentos tanto de propietarios como de inquilinos.

Consultado el Administrador al respecto, el mismo manifiesta que aunque el reglamento de copropiedad los prohíba explícitamente con el nuevo Código Civil no se puede hacer nada (¿tienen más derechos los perros que las personas?).

O sea, no nos podemos quejar aunque tenga un perro en el departamento de al lado mío que aúlla todos los días una hora la mañana y una hora la tarde sistemáticamente.

Aguardo su comentario y aprovecho para agradecer a su atención. Ing. Hernán

Respuesta: Gracias por sus palabras.- No estoy de acuerdo con lo que dice el administrador.- La prohibición de tener mascotas no está contenida en el código civil y está bien, porque no corresponde que el código lo prohíba.- En todo caso deberá estar contenida en el reglamento de propiedad del edificio.- Y, aún cuando no lo prohíba, ello no significa que la tenencia sea a cualquier costo o sin límites: si el animal por la razón que fuere, perturba, el consorcio puede y debe actuar.-

Consulta 82

Estimado se puede intimar vía carta documento si el administrador dilata arreglos de pintura y paredes en pasillos de uso comun? Gracias y saludos ¡ Erika

Respuesta: Estimada: corresponde, sí, intimar por carta documento al administrador que no cumple con sus obligaciones.- 

Consulta 83

Estimado Dr. Awad

Mi nombre es Marcelo xxx y vivo en el countryxxx . me atrase por 18 meses y pretenden cobrar un 3% mensual de interes. Esto es correcto?

Quiero cancelar por el total y quisiera saber si es un interes normal o es usurero.

Mi pregunta es : si yo como co-propietario corresponde que me cobren interes alguno ?

Desde ya muchas gracias

Respuesta: La mora en el pago de las deudas (en este caso expensas) genera, entre otras cosas la aplicación de intereses.-  No sé lo que establecerá el reglamento del country, pero el interés del 3% mensual está dentro de lo permitido por la jurisprudencia.-

Consulta 84

Hola! quería consultar porque tenemos un nuevo administrador de consorcio que se eligió legalmente y todo pero el viejo no se resigna a que lo echó y realiza actos atentatorios contra la nueva administración, por ejemplo confunidir a la gente diciendo que son ellos los administradores y lograr que muchos les paguen a ellos, extoriosnar vecinos y personal y repartir expensas(ellos mismos y tienen la llave porque accionistas de esa empresa viven ahi), convocar asambleas clandestinas y han contratado servicios incluso en nuestro nombrew que hubo que darlos de baja en forma urgente . Se puede hacer una alguna accion en la jusitcia para que dejen de hacerlo y se los sancione Saludos y gracias.

Alejandra

Respuesta: Me gustaría saber cómo llegaron a ésta situación.-

Consulta 85

Buenos días me dirijo a uds a fin de hacer una consulta. La administración que administra nuestro edificio sito en la calle xxx cobra una comisión de 2% pagando las expensas en Rapipago, Pago Facil o PagoMiscuentas, es normal??

Me extraña mucho ya que hoy en día muchas cosas se pagan por ese medio y nunca hubo que pagar ese plus.

Les agradecería si me pueden contestar y mis respetos y admiración al Dr. Awad a quien escucho cada sábado.

Cordialmente Patricia .

Respuesta: Hasta donde sé, estos servicios de pago no son gratuitos, todos cobran comisión.-

Consulta 86

Estimado Dr Awad

Somos inquilinos de un depto hace 13 años

Mi señora es psicologa y atiende algunos pacientes en el domicilio, si bien el edificio no es apto profesional, nunca hubo inconveniente alguno hasta este año en que un nuevo concejo cambio al administrador y desde entonces comenzo un hostigamiento hacia nosotros y a la propietaria.

Lo mas alocado, es que tenemos filtraciones y problemas de agua,y sostienen que no lo van a arreglar por la tarea de mi esposa. Otro hecho grave es la no convocatoria a la asamblea anual pues temen ser removidos, especialmente el concejo

Segun los usos y costumbres el psicologo esta autorizado a atender en el domicilio, ya que la gran mayoria lo hace.

En espera de su atinado comentario, hago propicia la oportunidad para saludarlo muy atte. Ricardo PD: Fiel oyente de sabado tempranisimo

Respuesta: Varias cosas, uno es cierto que ustedes le dan a la unidad un destino que no tiene en el reglamento ( lo de los usos y costumbres de la profesión de sicólogo nada tiene que ver aquí) , lo que implica una transgresión, si bien muchos doctrinarios del derecho y muchos fallos jurisprudenciales  han dejado bien claro que no todas las infracciones son iguales.- dos: la obligación del consorcio de reparar y mantener las cosas comunes en buen estado de seguridad está más allá de que su señora atienda pacientes en el departamento.- Pero, me parece, es la dueña quien debe moverse un poco y accionar contra el consorcio para que cumpla con sus obligaciones.- 

Consulta 87

Doctor Awad: Buenas tardes. Soy una colega matriculada en Capital y Pcia de Buenos

Quisiera saber su opinión respecto a la posibilidad de reformar el Reglamento de Propiedad Horizontal (cuento con las mayorias necesarias) a los fines de modificar una cláusula que establezca que la Unidad Complementaria destinada a cocheras, que hoy está adjudicada por Reglamento sólo a una unidad funcional determinada, se le desmembre el dominio y pueda esta unidad complementaria venderse tanto a  copropietarios del Consorcio como a personas ajenas al mismo.

Según he leído la prohibición que una Unidad Complementaria pueda venderse a personas ajenas al consorcio, surge sólo de Jornadas de Derecho Notarial y de disposiciones técnico registrales de los Registros de la Propiedad Inmueble, sobre todo en CABA.

Pero en en ambito de la Provincia de Buenos Aires, hay una disposicion bastante nueva del Registro, que da lugar a que pueda hacerse. Es la Orden de Servicio Nro. 45/2015. La misma en su última parte dice:

“ Si en cambio no surgiere así de las constancias registrales, y si el Reglamento lo habilita, las unidades funcionales y complementarias podrán

transmitirse y gravarse sin limitación alguna”.

Sumado a ello, el nuevo Art. 2056 de Código Civil y Comercial, al establecer el contenido del Reglamento en su inc. “q” dice: “q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios”.-

Entiendo yo que el Código establece que pueda haber limitaciones en la venta a terceros no propietarios,  pero que ello no es obligatorio.

Cuento con la mayoría necesaria de los Consorcistas e incluso con la conformidad expresa de la titular dominial de la UF que tiene adjudicada la Unidad Complementaria por Reglamento (Art. 2061), pero el Notario que intervendrá en la modificación del mismo, me dice que las unidades complemantarias si o si son accesorias de una o varias unidades funcionales y que la posibilidad que las partes indivisas de la complementaria pueda venderse a personas ajenas al consorcio, es antijuiridico y que ello no puede inscribirse.

El edificio se encuentra en la Pcia de Buenos Aires.

Quisiera saber su opinión ya que me encuentro en un problema importante con los vecinos, a raiz de un acuerdo ya suscripto y de la asamblea que así lo aprobó.

Desde ya muchas gracias por su tiempo.

Lo saludo con el mayor de los respectos.  Atentamente. Romina 

Respuesta: Esta respuesta es muy general, creo que no puede tratarse seriamente un tema como el presente en tres o cuatro líneas, así que debe entenderse como una primera aproximación a la consulta:  Creo que tiene razón Usted cuando afirma que podría modificarse esa cláusula del reglamento, más teniendo en cuenta la reforma operada a través del art. 2056 del código civil.- Pero, me parece esta modificación del reglamento debería ser por unanimidad.- Ello porque si bien ustedes cuentan con la voluntad positiva de la dueña de esa UC entiendo que todos los demás deben manifestase a favor, pues importa un cambio de status respecto de esa unidad.-