Consulta 1
Buenas tardes Dr. Awad,
Antes que nada le quiero agradecer anticipadamente por
el asesoramiento que pueda darme respecto a la situación que quiero comentarle
debajo.
En mi edificio hace 6 años que no se hace una reunión
de consorcio. A principios de este año descubrimos que el Administrador no
estuvo haciendo los aportes correspondientes a AFIP y que se registran deudas e
intereses, de las cuales nunca nos había informado a los consorcistas.
Quisiera saber cuáles son las cosas que debemos tener
en cuenta como consorcistas antes de desvincularlo. De hecho hasta desconfiamos
de que esté inscripto como Administrador. En dónde puedo chequear eso?
Le agradezco su asesoramiento. Silvina
Respuesta:
Si el edificio está situado en la
Ciudad de Buenos Aires, se puede saber si el Administrador
está inscripto en el Registro Público de Administradores, entrando en la página
de ese Registro.- Sobre lo que hay que tener en cuenta: Para removerlo, en
principio hay que leer el reglamento de
vuestro consorcio, tener algún informe o certeza o prueba de que no pagó las
cargas, saber qué papel juega en todo ésto el consejo de propietarios, reunirse
en asamblea, decidir su remoción.- Pero esto es muy general, lo más aconsejable
es que se azoren en forma personalizada.-
Consulta 2
Buenos días, en mi edificio están cobrando expensas
extraordinarias sin que figure en actas, esto
se puede hacer así es legal ¿? Más allá de que en la asamblea se haya
hablado del incremento…
Quedo a la
espera de vuestros comentarios.-Gracias Susana
Respuesta:
Si la asamblea decidió el incremento, en principio sería válido. De todas
formas no se puede responder si no se tienen
al vista la documentación: acta de asamblea, liquidación de expensas,
hay que saber cuánto hace que las están cobrando, etc.
Consulta 3
Estimados, Quería hacerles una consulta. Tengo
problemas de humedad y filtraciones provenientes de la terraza y una medianera
(vivo en un segundo piso, la terraza es el tercero). Ya reclamé a la dueña (soy
inquilino) y a la administración, la dueña es muy quedada y no hace nada. El
administrador vive diciendo que no hay dinero (de esto hace 3 años que estoy
así). Hay mucha gente morosa y algunos ya deberían ejecutarlos, no cobra
punitorios, no tiene cuenta para depositar y las expensas son poco claras
(desconfío de una malversación de fondos). Arregló la terraza y el arreglo lo
hicieron mal, dejaron burbujas llenas de agua, la medianera ni la tocó. Hice
mediación comunitaria (acordó y no cumplió) , fui a def. del consumidor (primera
audiencia no compareció). Le dijo al CGP que va a renunciar (acá en el edificio
nadie sabe nada sobre eso). Ya estoy harto, quiero enviar CD intimando al
consorcio y/o administrador a que arregle lo que tiene que arreglar: pared,
techo, portero electrico, ascensor que hace ruido, tanques de agua que no
alcanzan para todo el edificio (el edif. se está viniendo abajo y nadie hace
nada). No hay cuenta para depositar expensas (cobra una persona en mano), no
hay punitorios, hay algunos con más de 10.000 de deuda (pagamos 400 de expensas
promedio), las cuentas no son claras y lo peor es que no hace reuniones de
consorcio NUNCA ! Vivo hace 6 años acá y si hizo dos es mucho ! . Quiero
intimar al consorcio. Qué debo hacer? Gracias Jorge
Respuesta:
La verdad es que desde su lugar de locatario, no es mucho lo que se puede hacer
contra el consorcio, salvo que su bienes se vean afectados. La responsable de la situación es su
locadora, es con ella con quien debe
arreglar la situación.-
Consulta 4
Buenas noches Dr. Awad, mi consulta es sobre un
edificio de Capital Federal, se ha tomado la decisión en asamblea por
unanimidad de la venta de la vivienda de encargado. Debemos firmar el boleto de
compraventa, en ese caso lo firmaría el administrador por ser el representante legal?
Desde ya muchas gracias. Saludos cordiales. Alejandra
Respuesta:
La venta de la vivienda del encargado es una cosa muy compleja que sólo puede
abordarse teniendo a la vista toda la documentación: planos, reglamento, actas,
etc.- Ello excede el ámbito de ésta página de consultas.-
Consulta 5
Doctor un gusto
comunicarme con usted, en Septiembre de 2010 hice el curso, pero por enfermedad
de mi esposo no pude realizar lo que pensaba.
El tema es asi, hace años tenemos dos departamentos en San Martin de los
Andes, Rio Negro El Administrador
desde aproximadamente un año no està pagando las cargas sociales de la Sra. que limpia, por otra
parte tiene inquilinos que hace un año no pagan la expensas y no se ha tomado
ninguna acciòn contra los propietarios de dichos departamentos. Ademàs
quisièramos prescindir de la señora que trabajadesde hace 7 años y quisièramos
saber còmo negociar èste problema.
He
tratadode sintetizar pero si tengo que ir al estudio puedo hacerlo, desde ya le
agradezco muchìsimo su atenciòn y el tiempo. Atentamente Beatriz
Respuesta:
Hola Beatriz, lo que me cuenta resume a un administrador muy malo, a quien hay
que remover antes de tomar cualquier otra decisión.- Luego se verá cómo siguen,
leyendo el reglamento, paso a paso.-
Consulta 6
Buenos días,
Tengo una filtración de agua (directamente gotea) en
el baño y expandiéndose, proveniente de algún caño roto del baño de arriba. El
propietario de esa unidad no deja hacer los trabajos de reparación que implican
romper el piso de su baño. ¿Cómo habrá que actuar?Gracias por su atención al
presente. Rodolfo
Respuesta:
Bueno, por un lado ahora, el código civil y comercial obliga al propietario a
permitir el acceso al consorcio para reparar. Además hay un procedimiento
judicial pensado para estos casos, el administrador debe consultar con un
abogado y accionar judicialmente.-
Consulta 7
Estimado Dr. Awad:
Lo escucho siempre en el programa de Marcelo Bonelli,
los sábados en radio Mitre.
En esta ocasión, le quería hacer la siguiente
consulta.
Además de mi departamento, soy propietaria de una
cochera descubierta. Por iniciativa de un vecino que ya se mudó, instalamos una
mediasombra para techar (aunque sea parcialmente) las 3 cocheras que están en
esta situación. Actualmente, la inquilina de mi cochera me reclama que dicha
mediasombra está muy dañada y agujereada y me pide la solución al tema, esto es
la remoción de la actual mediasombra y la instalación de una nueva. Me dice que
con la red rota la protección de su auto se ve visiblemente disminuída.
Tengo algunas consultas al respecto:
1) Me corresponde sólo a mí o también a la inquilina
afrontar este gasto? (Lo pregunto porque pienso, por ejemplo, que si un inquilino
quiere pintar el departamento en el que vive, es él quien debe pagar).
2) Veo que los otros propietarios son reacios a hacer
algo. No es porque lo haya hablado sino porque ví el estado deteriorado de la
mediasombra y sus autos allí abajo (ellos no alquilan la cochera) y nunca
reclamaron nada. Siendo que el edificio no venía originalmente con esa
mediasombra, ¿debo cambiarla de todos modos?
3) Finalmente, si se lo planteo a mis copropietarios y
estos se oponen a dicha instalación ¿cómo debería proceder? Es una mediasombra
que cubre las 3 cocheras y no sería justo que yo pagara por todos. Si es que
nos ponemos de acuerdo, sería complejo el tema de la recaudación dado que uno
de los copropietarios es muy moroso en el pago de sus expensas.
A la espera de su respuesta, lo saludo muy
atentamente.Marina
Respuesta:
Son muchos temas juntos. Pero, en principio, hay que entender que si usted
alquiló y una cochera con cierta protección, debe mantenerla en condiciones.-
Sus obligaciones con su inquilina (locataria) sólo le atañen a Usted, de modo
que si los demás no quieren hacer nada, o arregla usted, o le baja el alquiler
porque ya la media sombra no sirve.-
Consulta 8
Por favor quisiera hacerles una consulta.
Vivo en un edificio de siete pisos y yo ocupo el
primero. La calefaccion es por loza radiante central. El problema es que los
pisos superiores dicen que tienen calor y que hay que ahorrar entonces se
prende la calefaccion durante dos horas. En el primer
piso y con 3 grados nunca se logra calefaccionar. Mi pregunta es, existe alguna
reglamentacion que establezca una temperatura minima que obligue a prender la
caldera?
Espero su respuesta muy agradecida. Mercedes
Respuesta:
NO hay reglamentación, ello debe ser consensuado entre los propietarios. En todo
caso, intime al consorcio para que le brinde el servicio en condiciones.-
Consulta 9
Dr. Eduardo Awad,
Le escribo para
hacerle una pregunta que espero favor usted pueda responderme sobre un arreglo
que se debe realizar en mi departamento y existe la duda de quién debe pagarlo.
El trabajo a
realizar es el cambio del codo yola, la pileta de patio, la sopapa de la
bañera, el caño del bidé, y el caño del lavatorio.
El reglamento
de copropiedad describe que son propiedad común de todos los propietarios: ...
cámaras de cloacas y sus cañerías generales, desagües pluviales ... cañerías
principales de agua corriente y de gas hasta que llegan al descubierto a las
unidades. ... Conservación Común: Los copropietarios están obligados a
contribuir en los porcentajes establecidos en este reglamento ... a las debidas
refacciones, reparaciones e innovaciones dispuestas en los bienes comunes... En
estos gastos se incluye la reparación de cañerías y desagüe en los espacios
comunes....
Cuál es su
opinión al respecto? Al arreglo lo debería pagar yo, como propietario, o el
consorcio? Muchas gracias. Sergio
Respuesta:
En principio el consorcio.-
Consulta 10
Estimado Dr. Eduardo Awad
Ayer, en mi
consorcio, se dio lugar a la
Asamblea Anual Ordinaria y varios copropietarios se
presentaron hasta 1 o 2 horas después de iniciada la Asamblea , yo me negué a
que se incorporen por una cuestión de ética y de orden por las interrupciones
en la misma. Mi duda al respecto es cómo realmente se debe proceder en estos
casos. El Administrador insistía que no
había problema en que participen normalmente de la Asamblea. A la espera
de vuestra respuesta, le saluda cordialmente. Edith
Respuesta:
En principio no hay inconvenientes en que se incorporen.-
Consulta 11
hace tres meses elegimos administrador, yo no estuve
en la reunion, el cobra un 10 por ciento de lo recaudado y cada vez hay menos
fondos ,porque no se pueden aumentar las expensas, por la situacio economica de
muchos propietarios ,es un edificio de 10 pisos de un fonavi, los vecinos
pedimos una reunion para tratar ese tema, se le pidio que bajara a un 5 por ciento para poder reunir fondos ,y
otros temas se tocaron, todo termino en discusiones y el firmo su renuncia en
el libro de actas ,ahora dice que no se va, es esto posible o una vez que firmo
no hay marcha atras, desde ya gracias por responder susana
Respuesta:
para responder debe tenerse a la vista el libro y tener una idea de los
términos de la “renuncia”.-
Consulta 12
buenas noches Dr. porfavor podria asesorarme si se
puede alquilar, o no, la porteria del edificio hay 27 uf , 14 cocheras gracias , atte zully
Respuesta:
Poder se puede, la cuestión es que par tomar la decisión, primero, hay que leer
el reglamento y en principio, reunirse en asamblea.-
Consulta 13
Mi consulta es por qué siendo inquilina no puedo
quejarme ante el administrador sobre algún tema del edificio o por alguna mala
actitud de un vecino. Es legal o
correcto que los administradores exijan que las quejas las hagan los
propietarios y no los inquilinos? El propietario del departamento donde vivo
viaja mucho y no me presta demasiada atención. Agradeceré su respuesta. Maria Julia
Respuesta:
El locatario siempre debe dirigir sus reclamos al locador.- En algunos casos el locatario puede intimar
también al administrador y/o al consorcio, pero depende, por ejemplo, si se
trata de ruidos molestos u otras perturbaciones
sí. En otros casos gastos, liquidación de expensas, etc. sólo puede
dirigirse al locador.-
Consulta 14
Estimado:
En el edificio que vivo han cortado el gas por
distintas irregularidades. Contratamos una empresa para realizar el trabajo a
nuevo de toda la instalación
El edificio tiene 15 pisos con un total de 60
departamentos, para cambiar las montantes de uno de los sectores hay que pasar
las 15 montantes de ese sector por el techo de la vivienda del encargado, tal
como estaban cuando se construyó el edificio.
Ahora bien el encargado se niega a que se realice el
trabajo pasando por su vivienda. Quería saber si puede impedir que se realice
la obra y de ser así que derecho lo asiste. Muchas gracias sandra
Respuesta:
La cuestión es compleja. Primero hay que saber si puede llevarse a cabo la
obra, es decir si está permitida
(hablamos del código de edificación, hablamos de las normas de Metrogas) esa instalación. Habrá que analizar qué molestias ocasiona, si
son las normales de cualquier obra, lo que puede acontecer en cualquier
departamento, De ser así, el encargado no puede negarse.-
Consulta 15
Un gusto Dr. Awad Quisiera consultarle cómo debo
manejarme con la administradora del consorcio en que habito, dado que no recibo
respuesta a los mails, sms, llamados teléfonicos y carta documento que le he
enviado, por los distintos temas que afectan a mi unidad funcional.
Por otra parte, le agradeceré me informe si está
permitido modificar la línea del dormitorio principal, en un living/sala de
estar, que ha realizado el departamento superior al mío, con la consecuencia y
perjuicios a los que me veo obligada a soportar. Muchas gracias Susana
Respuesta:
No sé a qué línea se refiere. En cuanto a la administración, si no responde ni
siquiera a una carta documento, habrá que citarla a una mediación. De todas
formas, sería interesante saber en detalle de qué cuestiones o problemas
estamos hablando.-
Consulta 16
A pesar de la
Disp. 856-DGDYPC/2014,
Alguien me explica que disposición es esta??
Soy de Mendoza y no se si estamos incluidos en esta
disposición, porque la administradora de nuestro edificio pone presupuestos con
una X enorme que dice comprobante no válido como factura, y ella los toma como
gasto, además decía el monto $ 6.200 más Iva, ella tomó $ 6.200.
Le hicimos auditoria y como todo era así, la
denunciamos en una fiscalía, donde la contadora del Juzgado, (la perito
Oficial) dijo que no había delito, y que no había perjuicio para el consorcio y
por esa causa ARCHIVARON LA
CAUSA.
Les juro que el juez no era Oyarbide.
NECESITO SABER QUE HACER GRACIAS NORMA
Respuesta:
La disposición 856 se aplica sólo en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.
Pero ello no significa que el administrador no tenga una serie de obligaciones,
sobre todo ahora que tenemos un Código civil y comercial nuevo que rige en todo
el país.
Consulta 17
Mi consulta es en referencia a Unidad Complementaria
en un edificio de de 16 Unidades Funcionales y 1 Unidad Complementaria.
Que significa lo que el reglamento de copropiedad
dice: "la
Unidad Complementaria no podrá ser objeto de dominio
exclusivo, sino por titulares de alguna o de algunas de las unidades funcionales
del edificio"
Esa Unidad Complementaria puede ser usada como
vivienda??
gracias. Gustavo G.
Respuesta:
La unidad complementaria tiene el destino que le atribuye el reglamento de
copropiedad del consorcio. Hay que leer ese reglamento.- Sea cual fuere el
destino de esa unidad (cochera, baulera, vivienda) el dueño de esa unidad
complementaria DEBE SER AL MISMO TIEMPO DUEÑO DE UNA UNIDAD DE DOMINIO
EXCLUSIVO PRINCIPAL EN EL EDIFICIO.-
Consulta 18
Mi pregunta esta referida a que en este momento el
edificio en el que vivo en CABA ha sido inspeccionado por metrogas y se
efectuaron arreglos generales.
Cada consorcista
se hace cargo de los arreglos necesarios en su vivienda.
Ya que mi unidad tiene fugas pregunto si es posible
anular la cañería de gas existente dentro del departamento y instalar una nueva
no embutida sino que corra por la pared.
Muchas gracias Mirta
Respuesta:
Sobre las formas de tendido de cañerías hay que consultar primero, con un
gasista matriculado.-
Consulta 19
Buenas tardes Dr. Awad, lo molesto para hacerle unas
consultas,
1. Vivo en
un departamento y por las canillas de agua salen cucarachas!! nos dimos cuenta
porque quedan atrapadas en el pico, porque tengo una rejillita para burbujas.
Mi pregunta es si hay que denunciarlo porque hay
bichos en el tanque o cañerías, salen por todas las canillas, en la cocina, los
baños y la ducha!! Lo peor es que también la tomamos!!
2. Otra
consulta es que en los ascensores esta el cartoncito de las inspecciones, y es
del 2014, no está actualizado al día de hoy. En las expensas figuran los pagos
de los controles, pero no hay constancia de la inspección.
3. Y la
última consulta es que el portero no deja pasar a nadie a la terraza, la tiene
cerrada con llave, y ahí hicieron una habitación donde vive el hijo!!! Eso no
debería poder hacerse no??
Espero su respuesta, disculpe las molestias. Muchas
gracias
Saludos Barbara
Respuesta: Sobre las
canillas. Se supone que periódicamente hay que desinfectar el tanque de agua y
analizar el agua. No sé si lo están haciendo, habrá que intimar al
administrador para que lo informe.- Igual sobre la inspección mensual del
ascensor. Sobre la habitación en la terraza, se trataría en principio de algo
indebido, pero hay que saber más, cuánto tiempo hace que está , como se llegó a
esa situación, .-
Consulta 20
Buenas tardes. Soy inquilina de un departamento que da
al contrafrente en el 4to piso y el edificio es relativamente. Vivo aquí con mi
novio desde septiembre del año pasado,en capital. En marzo de este año adopte
una perrita de tamaño chico la cual se porta muy bien y por la cual jamas
recibí una queja. El día viernes 19 del corriente a las 7 y media de la mañana
tocan el timbre de nuestro departamento por lo que nuestra mascotas ladra al
escuchar el sonido del llamado de la puerta. La persona en cuestión era nuestra
vecina del departamento 6to piso del frente del edificio, la cual de muy mala
manera nos acusaba de que nuestra perra estaba ladrando desde las 6 de la
mañana, cuestión que no es verdad ya que nuestra perra no es de ladrar y menos
en esos horarios en los que nos encontramos durmiendo hasta aprox 8 y media de
la mañana que es el horario en que nos levantamos para realizar nuestras tareas
diarias e ir a trabajar. Nos amenazó con el reglamento de copropiedad que había
sido firmado 2 dias antes en el cual deja expresamente detallado que se aceptan
mascotas. La sra se puso cada vez mas violenta por lo que mi novio cerro la
puerta con llave y esta empezó a patear la puerta. Días después la propietaria
envió en mail a todo el consorcio faltando a la verdad sobre lo ocurrido,
omitiendo las agresiones que recibimos y solicitando una reunión donde el tema
de los perros sea tratado. Como debo actuar yo? Ya que por ser inquilina tengo
que permitir estas faltas de respeto y hay posibilidades que me soliciten que
retire a mi mascota del edificio? Muchas gracias por su ayuda Saludos Natalia
Respuesta:
Primero hay que tener a la vista el reglamento al que Ud. se refiere. Luego
veremos.-
Consulta 21
Estimado Dr. Awad, lo molesto por lo siguiente:
inicie en 2005 un juicio por incumplimiento de
convenio, donde la condomina debia modificar el reglamento de copropiedad
incoporando el pasillo como comun ( son solo dos unidades funcionales, la mia y
la de la demandada) Recien despues de 10 años salio la mentada modificacion. El
problema es que la escribana designada presenta un escrito donde pone a
disposicion en el juzgado la modificacion pero dice que debere ser yo como
actora y administradora del consorcio quien retire las dos COPIAS, ella dice
copias, no habla de original. Debo
presentar contestacion de dicho proveido mañana porque es por nota y se vence
el plazo. Si son copias certificadas(me imagino) quien se queda con el original?
en segundo lugar que debo hacer con las copias, debo entregarle una a la
demandada? O exigir como administradora que se me entregue el original? Desde
ya muchas gracias Viviana ( estudio
contable xxx)
Respuesta:
Me imagino que si estamos hablando de un
proceso judicial, debe Ud. contar con asistencia letrada, por lo que
debe tratarlo con su abogado.-
Consulta 22
Buenas tardes.
Formo parte como coprietario de un Consorcio de Ramos
Mejía, Provincia de Buenos Aires.
1.
Necesito saber si es posible modificar el reglamento
para que los votos sean uno por propietario y no uno por unidad funcional para
poder tener acceso a las votaciones de las Asambleas.
2.
También necesito un modelo de poder/autorización
amplio que le permita al propietario dar voz y voto a su inquilino por tiempo
indeterminado sin tener que renovar para cada Asamblea. ¿Este
poder/autorización debe tener algún sello?
En el estado actual del consorcio la administración
maneja el dinero sin dar cuentas de nada, sin presentar facturas/comprobantes
ni pedir presupuestos de nada. Todos los conflictos que van a votación son a
favor de la
Administración por la connivencia con el constructor que vota
por el 50% de la UF. La
Administración figura como apoderada de las UF del constructor cuando este no
se presenta. La inmobiliaria donde pagamos las expensas es propiedad del
constructor. Pagamos expensas por un jardín al que nos niegan el acceso. Nos
niegan sacar una cuenta bancaria, poner al personal de limpieza en blanco (que
también tiene relación con el constructor), proponer nuevos proveedores,
mostrarnos las facturas de los servicios, etc, etc, etc. Hay un evidente
interés de esconder y no dejar participar.
Desde ya agradezco la ayuda que me puedan dar en pos
de aclarar estos dos puntos en particular y cualquier comentario en general
será bienvenido.
Saludos. Gonzalo
Respuesta:
Hay un nuevo código civil y comercial que puede ayudar a tratar algunos de esos
temas, pero debe tomar un asesoramiento más personalizado.-
Consulta 23
Hola, queria consultarle acerca del robo de mi moto
que sufri hace unos 20 dias.
Detallo brevemente el episodio. Llegue a mi casa tipo
10 pm dejando la moto como todos los dias en mi cochera designada, a la mañana
siguiente cuando salgo para mi trabajo la moto no estaba y no habia ningun
rastro de entradas forzadas (el edificio cuenta con 2 entradas, 1 de acceso
peatonal y 1 acceso a cocheras con reja automatizada).
Mi pregunta es si el consorcio debe hacerse cargo de
algo.
Desde ya muchas gracias
Leonidas Gabriel
Respuesta: Qué clase de vehículos pueden guardarse en
esas cocheras? Cuales son las medidas de seguridad?.- Además hay que tener a la
vista el reglamento para saber de qué clase de cocheras estamos hablando y
poder saber quiénes pueden ser responsables.-
Consulta 24
Buena noches doctor, soy un propietario de una
cochera, en un edificio , donde a la misma se puede acceder por rampa, o por
una escalera muy estrecha, inundada cuando llueve , o por el hall del edificio
, en una asamblea donde asumio un nuevo administrador , parte de la gene que
concurrio a la reunion, le exigio al administrador el cambio de llaves de
ingreso al edificio ( el frente es porton y garita de vigilancia y entra da , y
tambien la llave de ingreso al hall ( este esta alejado de la entrada principal
) , informando a los dueños de las cocheras , que nos estaba prohibido entrar
por el hall , que tenemos que hacerlo por la rampa , o esa escalera que esta en
la cochera descubierta al ingreso al edificio, MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE , en mi
caracter de propietario de una cochera ( inmueble ) , pueden prohibirme el
ingreso al hall principal , en 8 años
que se construyo el edificio siempre lo hice por el hall principal , ya que por los otros medios si llueve me mojo
, tengo hijos pequeños , y pongo en pelibro si bajo por las rampas, lei todo el reglamento y en ninguna parte
especifica que no lo puedo hacer, no es
un acto discriminatorio , y ademas violan mi derecho de servidumbe de paso ,?
bueno desde ya estoy muy agradecido por su respuesta, creo que solo me queda
intimarlos por carta documento, pero antes quiero estar seguro de lo que estoy
haciendo, Dr. Gustavo
Respuesta:
si bien me siento inclinado a pensar que le asiste razón en cuanto a que no es
posible impedir el ingreso por la puerta de acceso principal: Para
responder, primero, me gustaría tener a la vista el reglamento de propiedad.
Consulta 25
Estimados: Tenemos en el edificio un deudor de hace
mas de 5 años que no paga ni ordinarias ni extraordinarias por lo cual que se
ha llegado a un monto de bstante consideración.
Su hijo nos propone abonarnos en efectivo, con moneda
extrajera (euros) y con quita de intereses.
Nosotros nunca aceptamos ese tipo de acuerdo debido a
que por una parte tenemos cuenta del consorcio en el banco, (por lo que el pago
debe hacerse en nuestra moneda de curso legal $) y porque como hay otros deudores no queremos
sentar precedente. Mi pregunta es :
Puede la asamblea decidir lo contrario?
Se necesita mayoría absoluta para que eso sea asi??
Gracias y espero su respuesta María
Respuesta:
el problema de aceptar este tipo de acuerdos es que mañana, cualquier otro
propietario puede invocarlo como precedente y pedir una quita de
intereses. Sobre la mayoría para
decidir, hay que leer primero el reglamento.-
Consulta 26
Buenas tardes:
Necesito saber
donde puedo denunciar la falta de agua de incendio , ya que el consorcio no
arregla los caños que están rotos y ante un incendio no hay agua, llame al 147
y no contempla esta situación, llame a al 103 y solo actual cuando algo ya
paso, por favor Dr me puede indicar donde tengo que hacer la denuncia. Mario Alberto
Respuesta:
Sugiero, primero, intimar al Administrador por carta documento para que cumpla
con mantener las instalaciones que hacen a la seguridad. Si el administrador no mantiene las
instalaciones contra incendio en condiciones, puede denunciarlo por ante el
Registro Público de Administradores.-
Consulta 27
Buenos días,
Estoy viviendo hace 1 año y medio en un edificio nuevo
en villa Urquiza, el problema es que todavía tiene luz de obra y no tenemos
medidores individuales, lo que provoca constantemente cortes de luz en el
edificio y por ende de agua ya que es todo eléctrico y están los tanques
ubicados en el subsuelo.
En la última semana en uno de los habituales cortes de
luz, al volver con una tensión muy alta se me quemaron la mitad de los
electrodomésticos. Reclame a la administración y me dijeron que era culpa de
edenor por no instalar los medidores. Al dirigirme a las oficinas de edenor no
quisieron tomarme el reclamo ya que dicen que no soy cliente. La verdad es que
no se que hacer ni a quien reclamar, no solo por los artefactos dañados sino
también por lo que pudiera pasar ya que no hay solución por el momento para
regularizar esta situación. Además al
estar forzando las instalaciones eléctricas del edificio también se dañaron
varios cables de electricidad De la
planta baja. Por todos esto, Quería saber que se puede hacer o a quien efectuar
el reclamo y si además se puede pedir una inspección eléctrica al edificio. Muchas
gracias Valeria
Respuesta:
Primero me gustaría tener a la vista la documentación que usted firmó al
comprar el departamento-
Consulta 28
Me dirijo a usted, para saber si es correcto, q la
administración del edificio, después de un robo en el edificio, sin violentar
las puertas, les pago a los dos departamentos el cambio de cerraduras, y lo
abonamos los propietarios del edificio.
La de la entrada del edificio, se cambio, y me parece
correcto pagarlas, pero la individual de los departamentos, no.
Esperó vuestra respuesta saluda atte Judith
Respuesta:
Algunos reglamento dicen que las puertas de los departamentos son cosas del
dominio común, puede ser su caso. Habría que leer el reglamento primero.-
Consulta 29
Buenas tardes:
Dr. Awad, Tengto 71 años y vivo desde hace cuarenta
años en el edificio sito en calle xxx Piso 11 F .-
Basicamente desde hace un año estamos viviendo mal ,
en funcion de que un grupo de vecinos hoy denominados practicamente los dueños
, han obtenido la administracion por asalto y estan manejando la administracion
.- Nosotros nos quedamos y pagamos regularmente a la administracion anterior ,
somos aproximadamente 40 vecinos de 150 departamentos , logrando esto con
aprietes de todo tipo, cartas documentos de ejecucion, cartas de notiticacion
que si no le pagabamos a ellos nos rematarian el departamento y mil cosas mas
para asustar a los vecinos, operativos estos que fueron dando sus frutos y hoy
practicamente son mayoria con reuniones apocrifas etc.etc.
No sabemos como
seguir y para colmo hoy estamos sin gas, ya que han hecho denunciar a una
persona a Metrogas que tenia una perdida y automaticamente cortaron el servicio
para todo el edificio.-Gracias Anselmo
Respuesta:
La situación lleva un año y nadie inició un proceso judicial para darle
término?
Consulta 30
Estimado Dr. Awad,
Tengo una duda con respecto a un techo que está en la
parte trasera del edificio en el primer piso, no se si eso es legal o no. Es
decir, el propietario de la planta baja tiene el patio techado.
Gracias por responder.
Saludos! Alejandra
Respuesta:
Se necesitan más datos: leer el reglamento, saber en detalle si se trata de un
cerramiento o sólo un techado, cuánto hace que se ejecutó.-
Consulta 31
Estimado Dr. Awad:
Le escribo de parte del Dr. XXXx.
Ya hemos hecho algunas consultas acerca de nuestro
consorcio en relación a una modificación del reglamento.
Se trata de un
edificio compuesto por 2 pisos de oficinas, 4 pisos (16 unidades) de
viviendas y una galería de locales.
Estamos teniendo problemas por gastos de galerías y
oficinas que estamos pagando todos.
Queremos saber si es posible agregar alguna cláusula
que delimite claramente lo que corresponde a cada sector.
Esperamos su respuesta para hacer el trabajo que
corresponda y el costo aproximado del mismo. Saluda cordialmente. Susana
Respuesta:
Sí se pueden establecer porcentuales diferenciales para ciertos gastos en
función de las características y destinos de las unidades. Se trata de un tema
complejo, pero posible.-
Consulta 32
Estimado Dr Awad,
Queria consultarle si los gastos surgidos de realizar
la inspeccion tecnica de un edificio, según lo reglamentado en la ley 257, debe
ser considerado un gasto ordinario o extraordinario. Gracias Natalia
Respuesta:
Si se trata de la inspección solamente, estamos frente a un gasto ordinario.-
Consulta 33
Estimado Agradezco la respuesta pero creo no leyeron
bien mi mail, ya qu8e dice al principio EDIFICIO DE 31 DEPARTAMENTOS
Atte Cristina
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 39
Estimado
Dr. Awad
Soy
contadora de un consorcio en Capital
Federal de 31 departamentos. El mismo esta administrado por una propietaria con
quien colaboro, ya que también
poseo una unidad funcional.
Hay un
encargado de ½ jornada sin vivienda.
La pregunta
especifica es:
1) Hay alguna legislación que obligue al
consorcio a tener un encargado por jornada completa? La realidad es que no es
necesario mas de ½ jornada ya que el edificio es nuevo y
faltan habitar algunos departamentos.
2) Hay un departamento para el encargado
como exigía la
Municipalidad de CABA pero por decisión del consorcio, el
mismo está alquilado.
Es
obligatorio darle la vivienda si el Reglamento no lo indica?
En espera
de su respuesta, saluda muy atte
Cra.
Cristina
Respuesta: De cuántas unidades, en total, estamos hablando?
Respuesta:
Si el edificio supera las 25 unidades el encargado debe ser permanente (ver el
convenio colectivo de Trabajo vigente), no importa si están habitadas o no.- La
decisión de tener encargado con vivienda es del empleador (consorcio), los
reglamentos nada dicen al respecto.- Ahora bien, si la relación comenzó
siendo “encargado con vivienda” no se puede modificar en forma unilateral.-
Consulta 34
Buenos días, quisiera consultar por lo siguiente. El
edificio tiene 30 años y hace 1 año cortaron el gas por una pérdida. Comenzaron
las reparaciones, aumentaron un 100% las expensas debido a los arreglos, y hace
3 meses que vienen diciendo que hay 10 pérdidas que no encuentran.
El conflicto se da porque no hay un plazo concreto
para finalizar con los reparos y las expensas extraordinarias siguen aumentando
aún más!
No trabajan todos los días y el administrador no
muestra ninguna factura de los gastos realizados, solamente un Excel hecho por
él.
Quisiera saber si hay algún recurso legar para que
puedan terminar el trabajo con un presupuesto claro de una vez.
Muchas gracias Analia
Respuesta:
El administrador (en casi todos los reglamentos), cuanto menos una vez al año,
debe rendir cuentas de su gestión ante la asamblea, por lo que ya debería haber
presentado la documentación. Tiene
consejo de propietarios el edificio?
Como recurso podría ser una intimación por carta documento (o nota
firmada por un buen número de propietarios) para que llame asamblea y se trate
ese tema como punto específico del orden del día.-
Consulta 35
Hola Dr. Awad, quisiera hacerle una consulta. Mi hija
compro su primer depto. de un ambiente en Ciudadela. Es a estrenar. A la calle
con balcón. La consulta es que en el reglamento de copropiedad figura que:
No puede haber bicicletas ni en espacios comunes,
balcones incluso dependencia.
En el balcón no puede haber plantas.
No se puede cambiar la fachada.
El caso que al lado del balcón da la medianera del
vecino (terraza), tiene un fácil acceso
y por seguridad ella quiere poner rejas en todo el balcón. Del mismo modelo que
tiene actualmente el balcón e igual color. Quería tener un especie de techo de
reja. Porque se puede acceder desde el techo (es un segundo piso y el último)
porque tiene una pendiente y el lugar mas bajo del techo está a unos 15 cm de la medianera.
Los demas dueños optaron por poner una puerta reja
sobre el ventanal. Pero de esa manera no son libres de usar el balcón.
Hay alguna manera de hacer algo? Porque sería una
cuestión de seguridad y prefiero que ella tome todo los recaudos dado que
vivirá sola.
Gracias y espero su respuesta.
Alejandra
Respuesta:
Entiendo que una reja de seguridad que no altere sustancialmente la fachada
podría instalarse.- Igual, me gustaría leer el reglamento pues me parecen
exageradas las prohibiciones, podría ser que no pueda cargar con peso el balcón
por alguna razón específica.-
Consulta 36
Estimado Dr. Awad, gracias por su respuesta. Le
reenvío los datos que faltaban en el mail anterior. Saludos Jackeline
Jaqueline, te detallo los gastos
del mes de Mayo de 2015 de mantenimiento del edificio y el porcentual
correspondiente a depositar junto con el monto del alquiler del mes de Junio.
Desde
ya muchas gracias.
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Total
$ 769.50
En la parte del contrato de servivio es e impuestos dice, la locataria toma a su cargo el pago de espensas ordinarias servicio electrico servicio de aguas argentinas y tasa de alumbrado, barrido y limpieza y conservacion de la via publica de la propiedad.
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 48
Hola, mi
nombre es Jacqueline y hace dos meses que me mude, el edificio estaba todavia
en obra y no hay medidores de luz no se porque, porque el final de obra
supuestamente ya esta segun lo que me dijo la propietaria. Este mes llegaron
las expensas me cobran todo x metro cuadrado cubierto y descubierto. los gtos
administrativos, que no hay factura xq es la misma duena, la limpieza, el
edificio al estar en obra era lo mismo que la nada, el abl, el agua, la luz.
Esto es legal? por lo que tengo entendido las expensas se cobran por metro
cuadrado cubierto. Desde ya que no esta inscripta en ningun lado, no hay
portero electrico, etc GRACIAS Jacqueline
Respuesta: Primero hay que tener a la vista el
contrato, luego las liquidaciones de expensas.-
Respuesta:
En principio parece que están cargando a la unidad que alquila el total de los
gastos por servicios e impuestos.- Pero
sólo puedo decir eso, ya que habrá que leer el reglamento de propiedad y saber
cuál es el porcentual de esa unidad y cómo se pagan las expensas.-
Consulta 37
gracias doctor por su respuesta , ahora aclarando lo
de unanimidad , de hechos se refiere a los presentes , los cuales lejos estan
de ser la totalidad del consorcio , para profundizar segun reza el acta
remitida por la administración se comvoco en segunda oportunidad por falta de
cuorum en la primera.-
gracias daniel
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 53
Buen día , mi pregunta es si resulta legal , una resolución tomada por los asistentes a
asamblea de propietarios de un consorcio en la ciudad de Mar del Plata , que
dice "Luego de manifestarse diversos propietarios sobre los insoportables
disturbios que se suscitaron en el mes de enero del año 2015 , se resuelve de
aquí en mas que los propietarios de las unidades que ocasionen a través de sus inquilinos molestias ,
disturbios, etc. a este Consorcio deberán hacerse cargo de los mismos a través
de un pago extra en sus expensas de acuerdo a la tasa activa que indique el
banco Nación de Argentina.-Esto aprobado por unanimidad.-
se aclara que solo se refiere a los INQUILINOS, no
menciona ,propietarios , parientes de propietarios , ningún otra figura que no
sea la de inquilino.-
tampoco menciona quien seria la autoridad de
constatación de los supuestos disturbios o molestias , ni tampoco determina con
que situación se determina la figura de molestia o disturbio.-
Gracias .-
Daniel
Respuesta: Coincido con Ud. en que los ruidos y
molestias que perturban y violan la ley
y los reglamentos son de cualquier ocupante, no sólo inquilinos. Pero Ud. me dice que lo han aprobado por
unanimidad, es decir todo el consorcio está de acuerdo.- Podrían haberse hecho las cosas mejor, pero
lo votaron todos.-
Respuesta:
Si no lo votaron todos los integrantes del consorcio, sino sólo los presentes
no es válido.-
Consulta 38
Buenas tardes, mi consulta es por un edificio de 6
unidades, en el cual trabaja un Sr 4 horas por semana. Como el gasto es muy
grande y no podemos realizar trabajos de reparaciones, decidimos dejar este servicio y hacernos cargo de la
tarea nosotros mismos, por supuesto pagandole lo que marca la ley (hace ocho
meses que trabaja)..,pero nos han asustado diciendo que nos va avenir desde los
sindicatos multas y tal vez con retroactivo de hasta cinco anos no lo podemos
creer ya que se le paga todo lo que corresponde como personal de edificio cuarta categoria. Por ya yfavor si me puede asesorar sobre el
particular le voy a agradecer Le pido disculpas por los errores pero soy una
persona mayor y no estoy acostumbrada a estas tareas ,tambien lo felicito por
el programa de radio Mitre. Bueno le mando un saludo respetuoso y a la
espera de su respuesta. Mi nombre es
Maria Eva .- gracias.
Respuesta:
Es necesario tener más datos sobre la condición de esa persona como trabajadora
en el edificio.- Y sobre la forma en que piensan luego de no tener más
personal, ocupase ustedes del edificio.- Aclaro que no estoy diciendo que no
sea posible llegar a lo que ustedes quieren, sino que se trata de cuestiones
específicas y complejas que no se pueden responder en forma concreta desde una
página de consultas.-
Consulta 39
Estimado Eduardo Awad, Mi nombre es Juan Ignacio y un
amigo pronto a recibirse de Arquitecto me comento sobre usted para ayudarme en
un problema que tengo. En el departamento en el que vivo como propietario,
están obligándome a colocar unas cañas en el balcón. Cosa que yo no quiero
porque bloquea la poca luz que ingresa al departamento. Esta decisión se tomó
en la reunión de consorcio (a la que asistió el 40% de los propietarios) por
decisión unánime, de los que asistieron. Las cañas quieren ser colocadas dentro
de mi departamento, por lo cual me pregunto y le pregunto: siendo mi propiedad,
ellos pueden obligarme a colocarlas en mi departamento según la decisión
tomada? Entiendo que puedan accionar sobre la fachada, pero eso implica por
fuera del departamento? De ante mano agradecido por su ayuda. Atentamente
Juan I.
Respuesta:
La verdad es que no llego a comprender bien qué han decidido hacer, ni para
qué.- Pero, en principio, no parece reglamentaria la decisión que tomaron.-
Consulta 40
Buenas tardes! somos 3 vecinos propietarios q tenemos
en comun el gasto de agua de edificio y luz pasillo .Ahora bien hace 3 años q
pago todo yo sin recibir las partes de ellos y teniendo todos los
comprobantes.. Inutiles reclamos x C D . hace q esto no tenga solucion.
Aproximadamente 2 bimestres atras uno de
los vecinos se puso x debito automatico el agua sin notificarme. Mi pregunta es la siguiente
,,que C D tengo q redactar para q quede
claro q me priba de pagar mi parte proporcional de agua, y q ademas recordarle
la deuda q tiene conmigo hace años....gracias SRA. MIRTA
Respuesta:
Sobre la deuda, hay que tener en cuenta que el paso del tiempo puede tornar
ilusorio su cobro, deberían llegar a algún acuerdo o convenio.- Puede Ud.
intentar pagarle su porción, y que él le extienda un recibo.-
Consulta 41
Estimado doctor, En el Barrio XXXX de XXX, el consorcio esta formado por 8 edificios que cuentan con 244
departamentos, los mismos son de 1,2,3,4 y 5 ambientes, en mi caso cuento con
el de un ambiente y elevaron la expensa a un monto "igualitario" de
500 pesos para todos, sin descriminar dimension ni servisios aplicados a cada
uno, y ante mi reclamo me fue negado el derecho a pagar de acuerdo a la ley de
propiedad horizontal. Puedo iniciar acciones legales?, los departamentos mas
grandes tienen 4 habitaciones y 2 baños, yo tengo un solo ambiente diminuto y
ni siquiera hay encargado por edificio de acuerdo a la ley, nadie limpia los
edificios y solo se corta el pasto. Desde ya muchas gracias por su consejo.
Jorge Luis
Respuesta:
Hay que leer el reglamento de propiedad del consorcio y el acta de asamblea en
la que tomaron la decisión. Y hay que impugnarla, antes de que el paso del
tiempo se vuelva en su contra.-
Consulta 42
Hola le agradecería si pudiera responderme. He
comprado un departamento en septiembre de 2014, libre de deudas, ahora me he
enterado que el consorcio estaba en juicio laboral con una persona que había
estado anterior a mi compra, encargada de la limpieza del edificio.
En el mes de mi compra hubo cambio de administrador, a
ahora se definió el juicio, en mis expensas se reflejan los pagos relacionados
con ello.
Mi pregunta es: cual es mi situación dado que no tuve
información y en los hechos me hacen
cargo del tema desde ya muchas gracias Maria Ines
Respuesta:
Qué dice la escritura que se formalizó al momento de comprar? Qué fue lo que
solicitó el escribano? .-
Consulta 43
Estimado.
Lo melesto para hacerle una consulta, es la siguiente:
Puede una administraciñon negar el ingreso de las
personas que se encuentran trabajando en una obra en construcción a un barrio
cerrado porque el propietario adeuda expensas, o sea, parar la obra
directamente, sin antes intimar en forma fehaciente mediante carta documento?.
Desde ya muchas gracias.Saludos.
Estudio xxx
Respuesta:
Salvo que el reglamento establezca algo en particular (y esto sería asimismo,
discutible), NO, no puede, porque la
deuda de expensas se persigue mediante el cobro ejecutivo, lo otro sería
penalizar al propietario.-
Consulta 44
Estimado Dr: vivo en un edificio de 13 pisos que
cuenta con un “espacio cochera” que en el Reglamento de Copropiedad está
identificada como “Unidad Complementaria I” destinada a cocheras. Son 12
espacios predeterminados, el mío es el N° 10. Un piso no tiene cochera. Ahora
bien, se trata de edificios nuevos donde la cochera es descubierta. Cuando se
formó el consorcio en el 2007 , la administradora recaudó en forma particular,
no a través de las expensas, un monto de dinero para comprar un toldo para
proteger de lluvia, sol, etc. No se hizo cerramiento porque esto incrementaba
la superficie cubierta y no está permitido. De las 12 cocheras o espacios, 3
están debajo de la losa de hormigón (que
justamente es el piso de mi patio, vivo en el 1er piso) y las 9 restantes al
descubierto (que son las que se protegieron con el toldo)
Cuando participo de la primera asamblea y me entero
que el gasto fue prorrateado entre 9 propietarios (los que estamos debajo del
toldo) me quejo porque considero que es una unidad indivisa, como tal somos
condóminos, y como tal debemos participar en los gastos en la proporción que
nos corresponda, es decir cada uno paga la 1/12 parte indivisa. Esto provocó la
ira de los 3 propietarios que tienen sus cocheras bajo techo, que son los 2
hijos del constructor del edificio y un amigo de ellos , que fue el primero en
comprar y tuvo el privilegio de comprar esa cochera “techada” por así decirlo.
Además del maltrato, el sr amigo me dijo que él pagó U$S3000 más por esa
cochera y que no iba a pagar gastos que no le corresponden. Yo vivo en el
primer piso y casi siempre uso escaleras, y eso no me habilita a pagar menos
abono por los ascensores.
Ahora voy al tema actual por el cual lo consulto, lo
anterior fue para ponerlo en conocimiento, el mes pasado se cambió la zinguería
del toldo porque está oxidada, recibo las expensas y el actual administrador
(que no es la administradora de la constructora sino uno que asumió en mayo del
año pasado) envía el prorrateo hecho a las 9 unidades. Le aclaro Dr que la
diferencia monetaria es de $222, irrisoria para hacer un problema, pero me
molesta la inequidad, porque esto es sentar un precedente, mañana si pintan los
techos , yo lo tendré que pagar o me puedo oponer? Esto no puede decidirse a
“discreción” yo considero que se debe aplicar el Reglamento de Copropiedad.
Mi pregunta puntual es: ¿TIENE ,RAZON EL ADMINISTRADOR
EN EFECTUAR EL PRORRATEO ENTRE 9 PORQUE EL GASTO ES PARA ESAS UNIDADES? O TENGO
RAZON YO QUE EL PRORRATEO ES ENTRE 12, INDEPENDIENTEMENTE DE QUE HAYA COCHERAS
“SEMICUBIERTAS”
Desde ya agradezco su respuesta Dr, Tengo que abonar
las expensas y pensaba “deducirme” los $222 y que el administrador me los
reclame por la vía que corresponda si tiene derechos, ya que me siento
sobrepasada por esta y muchas otras irregularidades que hay en nuestro edificio
(para citarle una, aunque no es objeto de esta consulta, al día de hoy tenemos
ascensores sin habilitar) Saludos cordiales Lidia
Respuesta: en principio la
cuestión no debe arreglase con la administradora, sino con los otros dueños de
la unidad complementaria, que, como tal,
no es un espacio común sino una parte de
dominio privado.-
Consulta 45
Buenas noches vivo en un ph y el vecino de arriba esta
hace tres semanas con una perdida que no resuelve y me ocasiono daños en el
techo ,piso y paredes de mi propiedad ,
como no lo soluciona quería saber la posibilidad de realizar una denuncia legal
de la situación para lograr solucionarlo.
Espero puedan ayudarme y/o darme una respuesta gracias
Jezabel
Respuesta:
En principio, hay que leer el reglamento de propiedad para saber a quién
corresponden los caños que pierden.-
Consulta 46
Estimado Dr. ¿Como está? Espero que bien.
El motivo de mi consulta es porque en el edificio de
mi suegra, administrado por xxxx y construido xxx, hay excesivos gastos de la
administración y vicios originales de la
construcción. Se tuvo que modificar el ascensor porque estaba mal hecho el
pozo. Se impermeabilizo todo el exterior por problemas de filtraciones. Se
tuvieron que agregar mamparas a los balcones por reclamos de las propiedades
linderas y los problemas de humedad siguen, hasta levantar los pisos de los
departamentos, porque las medianeras que se construyeron son angostas.
El edificio no llega a los 8 años.
Son 3 pisos y en total 9 departamentos.
Todos estos gastos están siendo afrontados por los
propietarios y algunos amenazan con hacerle juicio al consorcio y otros creemos
que la empresa constructora tendría que hacerse cargo de esto.
Quisiera conocer su opinión al respecto t cual es su
recomendación para proceder de la mejor manera.
Los gastos extras las expensas están arriba de los
$4000.
Muchas gracias por su atención.
Saludos Matias
Respuesta:
Entiendo que los propietarios deberían reunirse en una asamblea y decidir que
el consorcio, a través de su administrador, promueva una mediación citando a la
constructora y al dueño original del edificio. Otra cosa que deben tener es un
muy buen informe de un profesional que
visite todo el edificio.-
Consulta
47
Buenas tardes Dr. Awad,
Antes que nada le agradezco por la excelente pagina de
consultas TodoConsorcios, y la buena voluntad de responder a las importantes
inquietudes en torno a la vivienda.
La consulta que quería hacerle es saber si existe una
ley o marco regulatorio (y en qué consiste) que pueda explicarme con argumentos
legales la diferencia de valor de las expensas que se da entre los distintos
departamentos según metros cuadrados de la unidad. Es decir, a qué responde que
algunos departamentos paguen más y otros menos dependiendo de su superficie?
Desde ya muchas gracias, Cordiales saludos, Fernando
Respuesta:
Si bien puede haber excepciones, las unidades pagan sus expensas,
generalmente, conforme lo que se llama
el porcentual de dominio. Este
porcentual varía, en general, conforme el tamaño de la unidad.-
Consulta 48
Estimado Dr Awad:
Le consulto en
esta oportunidad referido al tema fondo de reserva, estoy por vender mi
propiedad, un departamento ubicado en la cuidad autónoma de buenos aires, en el
barrio de flores.
¿Puedo reclamar una vez vendida la propiedad el fondo
de reserva a la administración?
¿Ese fondo de reserva si me lo reitegraría a mi, luego
se lo reclaman al nuevo propietario?
Muchas Gracias
Saludos Cordiales Flavia
Respuesta:
Si bien se discute mucho sobre esto, se
puede pedir el reembolso a su comprador de la parte del fondo de reserva
(aportada por su unidad y no consumida o utilizada)
Consulta 49
Buenos días, necesito si de ser posible me indican
donde puedo encontrar la legislación vigente para administrar un consorcio en
Villa Gesell.
Desde ya muchas gracias! Un saludo Julia
Respuesta:
La Propiedad
horizontal se encuentra regulada en el Código civil y Comercial de la Nación.- Por
Consulta 50
Quisiera saber si hay alguna reglamentación que
permita a un propietario dejar su bicicleta en el garaje del edificio.
El edificio tiene 3 o 4 años y mi hijo es propietario
hace dos.
Si hay alguna reglamentación obligatoria necesitaría
saber cual es.
Desde ya muchas gracias Graciela Noemi
Respuesta:
Los espacios guardacoches son para guardar automóviles.- Si el consorcio no
permite dejar bicicletas, nadie se va hacer responsable si por ejemplo, la
roban.-
Consulta 51
Buenas tardes quisiera hacerles una consulta, este
verano yo hice arreglar, la caída del agua lluvia de un balcón, para que no
entrara al dto, y ahora me lo cobran a mi.
Mi pregunta es le corresponde al consorcio, por ser
parte del edificio, o es correcto muchas gracias.
SLDS: SUSANA
Respuesta: necesito
saber un poco más acerca de qué fue lo que se arregló y dónde.-
Consulta 52
Estimado Doctor Awad:
Según reglamento el porcentual de nuestras expensas
está calculado en base a la superficies privadas y comunes.
El hecho es que un copropietario ha construido un en
su terraza, espacio común de uso exclusivo, al menos 50m2 de cerramiento de
techo fijo, pileta, parrilla etc... En fin, además de las denuncias ante el
G.C.B.A. invovando Art 7 de ley 13.512, mi interrogante es, si al estar
modificando los porcentuales altera los dominios individuales ?. Por ende lo
registrado en "propiedad inmueble."
Si es así; altera además el reglamento y las
proporciones de expensas.
Mucho le agradecería me recomiende alguna lectura
comentada, además de las leyes, sobre este tema. PABLO XXX
Respuesta:
Hay que leer el reglamento, para estar seguros acerca de la propiedad de la
superficie.- Hay que saber qué tiempo tienen la obra, si produjo daño, etc.- Se puede leer (entre otros) sobre
modificaciones a la Dra.
Helena Highton de Nolasco, Hernán Racciatti.-
Consulta 53
Estimado Dr AWAD:
Soy propietario de un depto en un 8 piso
en Posadas, Misiones, desde hace 2 años y 1/2.
Hace unos meses, los ruidos de muebles que se
arrastran todos los días, mas de 12 veces p/día y en distintas horas, hace que
convivir con esa molestia sea difícil, ademas estoy estudiando a distancia en
una universidad de C.F., razón por la cual estoy mas tiempo en mi depto y oigo
estos ruidos, no sabiendo exactamente de donde provienen.
Este edificio aun no tiene la subdivisión de PH, razón
por la cual no hay consorcio. El dueño del edif. vive en los pisos 10 y 11 y
escucha también estos ruidos. Algunos deptos. estan alquilados.
Hace una semana, cansado de esto, redacte un cartel en
la compu y lo pegue en el ascensor,, dice: " Al/los vecino/s que hace
meses, mueve/n los muebles,de manera permanente y a toda hora del día y todos
los días y molestan a los demás con los ruidos, por educación y convivencia, no
lo hagan mas, por favor", al otro día alguien lo sacó, volví a colocarlo,
agregando, no sacar, fue sacado,
Me llama por telef el dueño del edificio, que
administra y cobra las expensas, manifestándome que unas dos personas pidieron
que no se deje poner carteles en el ascensor expresando además "que
si cada uno pone algo en el mismo seria
un circo y q ademas el mismo faltaba el respeto", razón por la cual me solicitó no ponga mas
nada
O sea es más importante la manera de la queja y su
contenido, que el mal que ocasiona la incomodidad - los ruidos molestos-.
Que debo hacer ?. Tengo el derecho como dueño de 1 UF,
poner ese cartel ? Aguardo su comentario
Muchas Gracias Alberto POSADAS -
MISIONES
Respuesta:
Por lo que veo Ud. adquirió un departamento en un edificio que, por el momento,
pertenece a una sola persona (no se trata aún de propiedad horizontal, no está
dividido).- Así las cosas, debe Ud.
dirigirse al propietario del edificio que es quien debe asegurar las
condiciones de vida normal y pacífica en ese inmueble.-
Consulta 54
Consulto: tengo una pared que me pasa humedad, ya
espere 9 meses para que lo solucione el administrador, no hubo respuesta.
Que hago.
es una pared
que da al vecino.
Supuestamente no hay nada del otro lado
Algo debe haber
Un caño que este roto.
Que tengo que
hacer ¿
Hay algun organismo publico??
Y cuando venga la eleccion nuevamente puedo votar en
contra o como debo actuar. Gracias espero su respuesta. Mónica
Respuesta:
Primero hay que intimar fehcacientemente al consorcio para que solucione el
problema de la filtración (si se trata de una cosa del dominio común) o inicie
las acciones que correspondan contra el propietario lindero (si no se trata de
un problema cuyo origen se verifique en su edificio.-
Consulta 55
Estimado Dr AWAD.
Tengo un dpto nuevo entregado hace 10 meses. Es un
edificio de 7 pisos y
21 dptos. Aun siguen cobrando luz de obra en las
expensas, lo que hace que
cada vez que llegan las boletas de electricidad las
expensas aumentan
desmedidamente. Los consorcistas estamos inscriptos en
la empresa de
electricidad, por lo que la responsabilidad de que
siga la luz de obra la
tiene la empresa que vendió, que es la misma que
administra el consorcio.
Hemos reclamado y no obtenemos nada. Que podemos
hacer?
Saludos Miguel
Respuesta:
Si el edificio ya lo están habitando desde hace 10 mese debe haber un
administrador. Comiencen por intimarlo a
él y a quien les vendió para que tome las medidas necesarias para terminar con
esa situación.-
Consulta 56
Estimados:
Le hice una
consulta al Dr. Awad en el programa sabatino hará unos 9 meses pero, al menos
que NO me haya llegado o escuchado, nunca tuve la respuesta. Honestamente ya no
sé a quién preguntarle por eso estoy molestando nuevamente.-
Vivo en una
edificio chiquito, 11 copropietarios, sin administrador ni portero.
Administramos una vecina y yo y tenemos una persona de limpieza que viene sólo
4 veces por mes. Hay que blanquearla y sacar la ART pero no sabemos cómo hacerlo: hay que ponerla
a nombre de una de nosotras que administramos, lo cual podría traernos
inconvenientes con AFIP a nivel personal??? Hay que blanquearla a nombre del
consorcio pero.... el consorcio tiene CUIT??? Cómo hacemos???? Algo tenemos que
hacer para blanquearla aunque esta señora ya está blanqueada por otras 3 ó 4
empleadores.-
Aguardo
respuesta a la mayor brevedad posible!!!!
MUCHÍSIMAS GRACIAS
Cariños y saludos al Doctor!!!! Alicia
Respuesta:
Si van a tener personal en relación de dependencia, es cierto que primero hay
que inscribir al consorcio en la AFIP. Para
Consulta 57
Estimado Dr. Awad:
Le escribo el presente mail a pedido de mi mamá, una
jubilada de 69 años, a quien hace unos meses le cortaron el suministro de gas a
causa de pérdidas en la conexión desde la calle hacia adentro del edificio. Se
están realizando los trabajos para la reconexión del servicio, ahora bien, para
conectar el servicio dentro de su departamento, el consorcio le informa que los
costos son por cuenta del propietario. Ella tiene en conocimiento que todo
arreglo por dentro de las paredes, corresponden al consorcio. ¿Puede Ud. ayudarnos?
Necesitamos, asesoramiento legal sobre, qué corresponde y a quién le
corresponde. Le paso su teléfono ya que no maneja mucho el correo - xxxxxxx- ,
en todo caso, yo espero su respuesta si usa esta vía, Desde ya le estamos muy
agradecidas, por su atención! Julieta
Respuesta:
En general las adecuaciones en el interior de los departamentos: instalación de
termotanque o calefón con sus tirajes, rejillas de ventilación, etc.; debe
llevarlos a cabo el propietario.-
Consulta 58
Dr. El edificio en
que vivo, consta de 23 unidades y portería, y por pérdida de gas, metrogas
cortó el suministro hasta los arreglos pertinentes. Se convocó un gasista matriculado cuyo
presupuesto fue objetado por diez copropietarios al considerarlo muy elevado
que, sin esperar a la consulta de un nuevo gasista,adoptaron la instalación
eléctrica en sus respectivas unidades.
Convoqué a otro gasista, valorado por la administradora como responsable
y serio y en una nueva asamblea nos
reunió a todos para proponerlo, fue imposible ! Ya que uno de los
copropietarios (que adoptó el sistema eléctrico e integrante del consejo de
administración) se presentó con un representante de una empresa huberg
sudamericana s.a.cuya razón social es “caza fugas” y realiza reparaciones de
pérdidas en cañerías en domicilios particulares, mediante resina sellante, con
el beneplácito de antemano de metrogas.
Esto causó la maravilla de algunos y la desconfianza de otros como la
que suscribe, ya que solo garantizaba el trabajo por un corto plazo de dos o tres años.
Investigué por internet las normativas de enargas y figura este sistema como norma en discusión
pública o sea que aún no está normada ni homologada por tanto no
aplicable. Formo parte del consejo y
algunos de los que quieren continuar con gas, me llaman para saber novedades
,la administración no contesta, y los copropietarios que tienen todo
eléctrico instigan a los demás, a que
pasen a electricidad,pues aducen la negativa de pagar los gastos que acarrea la
reparación de las cañerías de gas.
Nuestro reglamento de copropiedad dice que ante arreglos de desperfectos
de lo ya instalado, cada unidad debe asumir el pago del porcentaje que le
toque. En lo inmediato, que me sugiere
usted ? Desde ya, muchas gracias María
Respuesta:
Primero me gustaría leer el reglamento de propiedad del edificio.-
Consulta 59
Estimado Dr, Awad
El inquilino del local instalo un aire acondicionado
ubicando el comprensor en el patio de aire y luz del edificio el ruido y las vibraciones invaden mi dormitorio y la cocina,en horario comercial
de martes a sabado hice el reclamo verbal sin respuesta alguna, también notifique al administrador del
edificio quien envio un numero para hacer la denuncia a la fiscalía de contravenciones
,el encargado me informa que por disposición municipal no se puede instalar el
comprensor al frente del local,yo pretendo que el inquilino lo retire o si
existe el modo de silenciarlo lo modifique.Nunca se instalo un aparato en ese
lugar.Ademas exprese mi interés en tratar este tema en una reuinion de
consorcio para decidir que hacer con respecto a este tema, no me parece lógico
discutirlo con cada inquilino que ocupe el local.Sigo sin respuesta. Tengo que
pedir una mediación individual?denunciarlo en la fiscalía contravencional? este
tema me parece que corresponde encararlo a la administración.Me gustaría
conocer su opinión. Gracias. Susana
Respuesta:
Si bien es la administración la que debe velar porque el uso de los muros
comunes para instalar el equipo sea lleve a cabo conforme las reglas del arte y
si perjudicar a terceros, antes que nada me gustaría que haga una consulta con
un profesional (arquitecto, ingeniero) que conozca bien el código de
edificación, para saber a ciencia cierta si el equipo está bien instalado o
no.-
Consulta 60
Hola:
Tengo un departamento en Mar del Plata, y la ventana
con marco de madera que
da al exterior esta doblada en su marco por humedad.
Lo que hizo tambien que se partiera un vidrio y ya no
se puede abrir de
tanta presion que hace la madera doblada del marco
inferior.
A quien corresponde el arreglo?
Consulte y me dijeron que esos arreglos corresponden
al propietario. Saludos. Maximiliano
Respuesta:
Salvo que el reglamento de propiedad diga otra cosas, le corresponde a Ud. la
reparación.-
Consulta 61
Estimado doctor. Se esta por realizar ampliación de
portería, ya trajeron materiales y YO nunca fui notificada, pueden edificar sin
el aval de todos los propietarios? además hace
UN AÑO que el administrador no envía las expensas, estoy muy confundida
e indefensa. MUCHAS GRACIAS SRA. DOLI
Respuesta:
La verdad es que no debería modificarse un sector común (la vivienda del
encargado) sin haberlo decidido los propietarios.- LO que resulta increíble es
que el Administrador no envíe la liquidación de las expensas (¿como y qué pagan?)
Consulta 62
Buenos dias:
El Concejo de Administracion de mi edificio cuenta con
5 integrantes.
Hace dos semanas se junto el Consejo con la Administracion para
decidir el futuro del encargado, ya que UN miembro del consejo no lo quiere y
pretende despedirlo. Actitud totalmente caprichosa.
En la reunion con la Administracion se
acordo hablar con el encargado, ya que nunca lo convoco la Administracion en 1
año y medio de trabajo para conocer su opinion y/o posicion respecto a su
tarea.
El miembro del consejo que quiere despedirlo, tambien
acordo esperar hasta fin de año y que la administracion hable con el.
La semana pasada, la administracion cito al encargado
y no cumplio con lo que se haba acordado con el consejo.
Apena llego a la cita le dijo que tenia malas noticias
y cuanta plata queria para irse, mostrandole la liquidacion que ya tenian
preparada.
Como se debe proceder con la Administracion ?
Repito los miembros del consejo somos cinco, uno solo
esta obstinado en echarlo pero decidio cambiar de opinion y unirse al resto
para hablar primero con el encargado.
El despido no debe realizarse con votos de los los
propietarios?
El manejo de la administracion es correcto?
Gracias por ayudar Marisa
Respuesta:
Desde la vigencia del Código civil y
comercial, el 01 de agosto de 2015 el administrador no puede despedir ni tomar
a un encargado sin la aprobación de la asamblea.-
Consulta 63
Estimado Dr. Awad : En Consorcio de Capital Federal en
el que vivo, tiene 8 semipisos; hay un Ascensor Principal y otro de Servicio.
El principal tiene en cada piso puertas contrapuestas para acceder, tanto al
palier privado de los A como al de los B (espacios comunes), desde el cual se
accede a la puerta de acceso a cada Depto. Muchos propietarios han puesto llave
a la puerta de acceso desde el ascensor, con lo cual el circunstancial
pasajero, queda impedido de escape preventivo hacia esos palieres en caso de
una emergencia de riesgo para éste. Como muchos hacen caso omiso al reclamo del
Administrador, que procedimiento expeditivo debería emplearse? Muchas gracias Ing.
Carlos A.
Respuesta:
Sugiero, primero, que se haga una consulta con un licenciado o ingeniero con
especialización en higiene y seguridad, quien elabore un informe acerca de la
cuestión detallando el problema que se genera en cuanto al seguro del edificio,
la violación de normas municipales, etc.- con ello, sugiero intimar a los
propietarios a regularizar la situación.-
Consulta 64
Hola Dr. Award,
Soy propietaria del último departamento de un PH que
tiene un solo caño común desde la boca de la entrada y se va bifurcando a cada
departamento, durante su trayecto siempre en planta baja. Los propietarios de
los departamentos anteriores al mío aún teniendo mas presión, colocaron bombas de agua y por tal razón dejé
de tener agua durante todo el día (sólo carga un poco el tanque durante la
noche y jamás se llena). Quisiera saber que puedo hacer para solucionar este
drama. La factura viene a nombre del Consorcio y no en forma individual y se me
obliga a pagar por medio de las expensas comunes. Fui a reclamar a Aysa y me dijeron hace unos
años que puedo pedir la conexión individual pero que ésta corre por mi cuenta.
Tuve que abandonar mi propiedad e irme a vivir con mi madre porque no puedo
vivir sin agua, pero tengo que seguir pagando por un agua que no tengo. Gracias
CELIA ALICIA
Respuesta:
Me gustaría saber un poco más sobre la cuestión: qué instalaron los otros propietarios?
Consulta 65
Buenas tardes, necesitaría me informe que debo hacer
con respecto a que vivo en un PH, somo solo 3 propiedades, y el Administrador
que figura en el Reglamento de Copropiedad murió hace varios años. No cuento
con vecinos que le interese nada sobre la propiedad. Pero uno de ellos va a
tocar la fachada del edificio sin autorización.
Por favor, si es necesario una consulta personal me
diría el costo?
Gracias. Saludos cordiales. Nancy
Respuesta:
En principio el propietario en cuestión no debería tocar sin autorización el
frente por tratarse de una cosa común.- Pero no se puede responder más, ya que
lo que sigue es oponerse pero de manera fehaciente.-
Consulta 66
Buen día,
Tengo dudas sobre los manejos de la administración del
edificio en el que vivo. Cómo podría hacer un seguimiento de las tareas que
realizan? Es en Capital federal Muchas gracias Vero
Respuesta:
De qué seguimiento hablamos?
Consulta 67
Deseo saber si existe un limite para representar a
otros Consorcistas durante una Asamblea.
En nuestro Consorcio, hubo una persona que tenia doce cartas poder para representar
y votar con ese numero sobre las decisiones alli enumeradas.
Entiendo que en nuestro Reglamento nada dice al
respecto. Muchas Gracias. Carlos
Respuesta:
La vedad es que, si el reglamento nada dice es un poco difícil oponerse. En
general debe considerarse que no debería una misma persona tener tantos poderes
que le permitan formar una mayoría.- Pero, reitero, si el reglamento nada dice,
no hay un soporte legal para oponerse.-
Consulta 68
Estimado Dr, vivo en un dpto de 3 pisos y somos en total
9dptos, como minoría el Aministrador actúa de la siguiente forma:
a) No responde
nuestros mail sobre consultas ni atiende nuestros llamados telelfonicos por ejp
de reclamo a la Empresa
de Limpieza por no prestación de servicios y/o prestación defectuosa.
b) hace figurar una deuda del Consorcio hacia el para
pagar gastos comunes aduciendo que las expensas no alcanzan para solventar los
mismos. Dicho acto no fue autorizado ni tratado en reunión alguna ni consta en
el Libro de Actas.
c) se niega a realizar reuniones ante nuestro pedido
dado que manifiesta que el resto de los copropietarios no tiene tiempo.
d) en privado resuelve con los otros copropietarios
los arreglos de mayor monto y llama a reunión para hacer "la
fabulacion" de la aprobación del presupuesto.
Donde debemos dejar asentado en forma legal todas
estas anomalías, dado que no queremos ser coresponsables de estas irregularidades y dejar manifiesta
nuestra disconformidad por las mismas. sdos Dr. agradezco vuestra respuesta. Orlando
Respuesta:
Si se trata de un edificio en la
Ciudad de buenos Aires, la tarea de administrador está
regulada por una ley de la
Ciudad , la número 941.- Esta ley obliga a los administradores
a inscribirse en un Registro Público de Administradores, y establece otras obligaciones.-
El incumplimiento del administrador puede denunciarse ante ese mismo Registro.-
Le sugiero que lea la ley, primero.-
Consulta 69
Tengo un departamento en Pilar, son bloques de 4
departamentos. El mio està en el primer piso y el ùltimo. Nofigura en el
Reglamento de Copropiedad dondevan ubicadas las antenas de telev. Direct tv. No
hay terraza, pero pusieron cuatro
antenas arriba de mi departamento , sin pedirme permiso. Hable con la Administradora me
dijeron y mandaron una circular para que remuevan las antenas. Pero desp. Me
dijeron que un representante de laconstructora dijo que iban ahi, sin estar
asentado en el Reglamento.
Como puedo solucionar este problema,saben que tengo
razòn , pero no accionan en remover las antenas.
Saludos Celeste
Respuesta:
Para poder responder primero hay que tener en cuenta: de quién es la terraza?
(Leer el reglamento de propiedad).- dónde consta la autorización de la
constructora y cuándo la dio?- Qué perjuicios le causa a Ud. esta situación?.-
Consulta 70
estimado, Dr. Eduardo Awad buen día, comento lo que sucede, vivo en un
edificio de dos pisos, somos siete propietarios, como estamos desconforme con
la administración y queremos sacarla.
La consulta es: nosotros los propietarios podemos
administrar el edificio?, legalmente se puede? agradeciendo por respuesta atte. Omar
Respuesta:
Sí, un propietario puede administrar el edificio donde vive, si se trata de un edificio en la Ciudad de Buenos Aires,
debe inscribirse en un Registro (cobre o no cobre por administrar).- En
cualquier caso, sugiero que quien se vaya a desempeñar, tome un curso para
aprender a administrar.-
Consulta 71
Hola, tengo un problema en mi edificio, la
administración tiene que hacer un arreglo en el departamento que está arriba
mío (tiene que cambiar los desagües ya que me genera humedad constante en el
techo de mi baño y algunas veces gotea) y lo único que me dijeron es que no me
lo van a poder arreglar porque no tienen plata (dicen que están $25000 abajo),
les ofreci ir juntando la plata con las expensas que pago todos los meses y me
dijeron que eso no se puede hacer…………….que puedo hacer en este caso? Estoy
desesperada……Saludos Lorena
Respuesta:
Primero hay que intimar al Consorcio en forma fehaciente (carta documento) el
arreglo y la reparación de su departamento.- Luego, cuando hayan respondido,
veremos cómo seguir.-
Consulta 72
Dr soy Lilian consejera de mi edificio y la que me
muevo para todos lados y contrala, a la administración con los gastos y
acordamos que solo se podrán hacer aquellos arreglos que estén aprobados por el
consejo y ella no solo ya no habla conmigo, manda hacer trabajos que se les
dijo por consejo que no y mas caros que los que habíamos encontrado, que es lo
que puedo y hacer? cosas que no corresponde al consorcio donde le hago la denuncia? se que tengo que
seguir pagando las expensan pero la verdad no quisiera.
muchas gracias! Lilian
Respuesta:
El consejo de propietarios debe controlar al administrador, pero ello no
significa que se establezca una especie
de administración compartida.- con ello quiero decir que la administración
tiene una serie de obligaciones que debe cumplir, sobre todo en cuestión de
tener el edificio de seguridad. Para comparar los trabajos y sus precios hay
que estar muy atento a las características de esos trabajos y a su garantía.-
Si aún así, a ustedes les parece que algo anda mal, pueden planear a la
administración que cite a una asamblea o, directamente, esperar a que haya que
renovarle el mandato y no hacerlo.-
Consulta 73
Estimado Dr. Awad,
llevo mas de 30 años viviendo en un Edificio de tan solo 3 pisos en
Ciudad Evita, el problema es que debajo de mi dpto.. hay cocheras abiertas y
los ruidos se potencian. Además de eso el dpto.. del 2 piso justo arriba mio se
vendió mas de 5 veces y lamentablemente
en los últimos 5 años se ha vuelto insorportable vivir en paz, a pesar
de haber reglamento sobre ruidos y horarios de descanzo, nadie les hace caso, y
la administradora que es una coopropietaria que vive también en el Edificio,
dice que ella no puede hacer nada, porque no quiere enfrentarse con ningún
propietario- el hecho es que de los nervios , el Stres y la falta de descanzo
me apareció la Psoriasis ,
en varias partes del cuerpo, según el medico que me atiende y que le he contado
los problemas me sugirió que realice una demanda al consorcio. Quisiera saber
si esto puede prosperar y que me aconsoja Ud. Desde ya gracias Carlos A.
Respuesta:
Hay que evaluar el verdadero impacto de los ruidos y las molestias. Debe
hacerse un estudio concienzudo sobre la cuestión y hablarlo con un sicólogo o
un siquiatra, pero hay que tener una idea (por haberlo percibido) del ni8vel
del ruido y la perturbación.- No hay que olvidarse que al iniciar una demanda
por ruidos hay que aportar prueba que convenza al juez sobre la gravedad de la
situación.-
Consulta 74
Buenos días, soy propietaria de un dpto. en la ciudad
de La Plata. Hace
un mes la administradora notifico la colocación de medidores individuales ya
que estábamos con luz de obra, por lo cual el que no realizaba el tramite se
quedaba sin luz. Las unidades funcionales del ex administrador que son tres son
los únicos que no realizaron el tramite en Edelap para solicitar SU RESPECTIVO MEDIDOR. Los
ocupantes de los dptos. e incluso el ex administrador que vive actualmente en
este edificio se encuentran enganchados a la luz del pasillo colocando claves
por los palieres. Que medidas debe tomar la administracion para obligar que
regularicen su situación y para deslindar responsabilidades. Espero su respuesta
.Saludos,
Roxana
Respuesta:
Entiendo que debe intimarlo/s a regularizar en un plazo prudencial, bajo
apercibimiento de proceder a la desconexión, dado que no corresponde que el
medidor común soporte los consumos individuales
Consulta 75
Hola! Necesito hacer una consulta. Hace 8 años compré un piso de obra casi nueva
( tenia 2 años) y cuando he ido a cambiar la cocina me he llevado un gran
disgusto. Estaba sin azulejar por detrás
pero ni tan siquiera sin lucir. Sólo había ladrillo y cemento a trozos. En la cocina que había lo disimulaba un panel
frontal de madera. Y habían dejado un retal disimulando el único hueco que se
veía en el espacio del mueble del microondas. Daños ocultos. Puedo reclamar
algo? Yo daba por hecho que la pared estaría lisa y lucida y no lo que nos
hemos encontrado.
Gracias por contestar Angelica
Respuesta:
No sé qué clase de unidad le han vendido o cuánto ha pagado ni con qué
argumentos de venta o con qué publicidad. Sería bueno saber un poco más sobre
estos detalles, que, en general sólo pueden evaluarse en una entrevista
personalizada.
Consulta 76
Vivo en caballito , estoy siendo perjudicada por el
sum de el edificio lindante ,
Todos los fines de semana , en el sum hacen reuniones
, es tan mala la calidad de la construcción , no respetaron los cm q
corresponde al punto de escuchar hasta lo q se habla , imagine musica , golpes
de sillas entre otros , las paredes deben tener 30 cm las cuales no fueron
echas, montaron sobre nuestra medianera un moustro de 16 piso , dejando el sum en el piso 1 ,
perjudicando nuestro descanso . cuales son mis derechos y como debo hacer valer
mis derechos . gracias atte , constanza
Respuesta:
Es un su edificio o en el lindero? .-
Consulta 77
Dr.Awad: alquilo un local comercial en la PB de un edificio del cual
forma parte. Pagamos las expensas más caras. En cuanto a los servicios que
recibo es lavado de vereda y destapación de tanques. En el detalle que figura
de arreglos del edificio pago todos.... si algún depto. tuviera algún siniestro
lo debería pagar. Pero si mi local tuviera algún inconveniente, yo me tendría
que hacer cargo de los daños que provocare. Además, el tablero general ,de la
luz está dentro del edificio, por lo que si se produjera en mi comercio algún
desperfecto eléctrico dependo de la encargada para poder acceder al tablero
(siempre que surja dentro de sus horarios de trabajo). Tengo un auto abandonado
hace 7 meses en la puerta de mi negocio que pertenece a un consorcista y no hay
forma de que intercedan para retirarlo....
en fin.... Dr. Awad, quisiera saber en definitiva, si
lo expuesto es correcto y hasta dónde existen derechos y obligaciones en este
tipo de prestación. Gracias. Sra. Alicia
Respuesta:
La exención debe constar en el reglamento de propiedad. Si no es así, puede intentarse
una acción para pedir que el local no pague aquellos gastos por servicios que
no goza, pero, atención que hay que tener un conocimiento bien detallado del
caso, leer el reglamento, saber bien qué clase de servicio recibe o el local,
cuántos años hace que la situación existe, etc.- En cuanto al automóvil
abandonado, sugiero que llame al 147.-
Consulta 78
Estimado Dr Awad.
Tuve el agrado de conocerlo el miercoles 13 de mayo de
este año en el Concejo Deliberante en la localidad de San isidro.
Yo administro algunos edificios en la zona y asisti a
su charla ya que me interesa seguir realizando esta actividad con la seriedad
con que la llevo adelante ya que hay muchos casos que me averguenzan.
El objetivo de mi mail va dirigido en saber si voy a
poder seguir administrando o que requierimiento se van a solicitar ahora para
que uno adminsitre en provincia y si usted puede informarme sobre las
dependencias o institutos que brinden cursos que luego de realizado este, me
habiliten al registrio de Administradores si es que esto se va a implementar en
la provincia o si se puede acceder a
esta capacitacion en cualquier institucion.
Quisiera saber si cualquier persona capacitada en el
tema puede seguir ejerciendo la adminsitracion o deben ser contadores.
si da alguna charla al respecto me gustaria concurrir.
Gracias por la ayuda que pueda brindarme
Saludos Cordiales Lic.
Cecilia
Respuesta:
Gracias por sus conceptos.- Sobre el particular, hay una ley en la Pcia de Bs. As., la 14701,
que establece algunos requisitos, pero, hasta donde sé, todavía no ha sido
reglamentada.- Sin perjuicio de ello, sugiero que se capacite y tome cursos
sobre el Código Civil y Comercial que nos rige desde el 01 de agosto de este
año.-
Consulta 79
Pueden asesorarme
de cómo saco la clave ciudad
para poder habilitar una instalación
termica de el edifico que auto administramos, el profesional nos pide
una clave de AGIP , pero nos indica que hay que ir a la AFIP , caso de no tener esta clave no podemos
hacer el tramite
Podrían ayudarnos Ing. Antonio
Respuesta:
La verdad es que esas son cuestiones técnicas que exceden el ámbito de esta
página.-
Consulta 80
Buenas tardes Dr. Awad.
Voy a tratar de ser breve dado que es complicado el
caso.
Compre en el 2001 un depto en un complejo que se
construiría en 2 etapas. La etapa 1 se terminó en mayo de 2001 y yo me mude. En
ese momento todas las escrituras de la etapa “1” otorgaban poder irrevocable a
la constructora por 10 años. Ahora bien, este año, es decir 14 años después,
van a construir la etapa “2” .
Todo está en un mismo terreno que hoy por hoy está divido por un paredón porque
del lado de la futura construcción hay un baldío.
Hay 3 reglamentos de copropiedad, el primero del 10
mayo de 2001 donde figuran en etapa “1”
90 deptos (que son los construidos) y en etapa 2 (a construir) otros 90 deptos.
El segundo reglamento de fecha 9 de mayo de 2011 (es decir un día antes de que
se vencieran los 10 años) donde la constructora aprovecha para ampliar la
segunda etapa adicionando a los 90 deptos originales 77 unidades más, llegando
a 167 unidades. Y un tercer reglamento de oct de 2011 donde mencionan la
construcción de la unidad nombrada como 167 (que es una especie de cubo de
cemento hecho de ese lado del terreno como a modo de plantar bandera).Ahora
bien, lo que más me preocupa es lo siguiente: el porcentual según los 3
reglamentos de copropiedad y la escritura de mi propiedad es 0.067% , pero en
la liquidación de expensas figura 1.021%. Asi vine pagando siempre y asi le
pasa a todos los copropietarios. Fue fijado con esos porcentuales (suponemos
nosotros para cubrir la etapa 1 y la etapa 2) por la primer administración que
puso la constructora y nadie lo cambio. Cómo hago para reclamar lo que pago de
más? Puedo reclamar eso? Debo pagar más porcentual de lo que figura en los
reglamentos y en mi escritura?
Y el otro tema seria: luego de pasado tantos años, la
constructora puede venir así como así y construir sin necesidad de tener la
conformidad de nuestro consorcio? Muchas gracias Nadia
Respuesta:
Se trata de una cuestión compleja, que no puede ser respondida en forma general
desde esta página.-
Consulta 81
Buenas tardes. vivo en un complejo con 3 torres, la
cuales integran un único consorcio, mas allá de que la liquidación de expensas
se efectúa torre x torre. Una de las torres tiene graves problemas con los
ascensores y requieren reparación urgente, la consulta es quien la debe pagar?
el reglamento expresamente dice que lo paga la torre afectada, pero hay vecinos
que dicen que por ser un tema de seguridad que afecta al consorcio en gral.
debe ser soportado por todos.
Muchísimas gracias! Evelin
Respuesta:
Me gustaría leer el reglamento de propiedad antes de responder.-
Consulta 82
No sè si pueda
ser coherente.......y escueta en esto ,
vivo en la calle Alberti xxx ENTRE xxx y xxx
Doctor ..esto es insostenible la gente tiene el 1ª
piso edificado ,Se llueve el techo del Balcon
cotrafrente ... mi hijito no puede descansar de los
ruidos de arriba continuos y su maltrato es un joven especial muy bueno y
educado ,soy psicologa y no pude atender màs por el maltrato de este señor del
3 P DROGADEPENDIENTE HICE LA
DENUNCIA PERO EN VANO HACE 3
AÑOS
por ellos ,desastre arriba el 3 piso D EDIFICARON EN TERRAZA
EN EL Dto " E" DEL MISMO PISO tambien
edificado otro ambiente
1 piso todo edificado aire no existe estan en obra
continuamente
el Gobierno de la Ciudad hace años vino un joven muy joven y esto
se arreglò
con $1.500 ...
el señor xxxx quien hizo con su hijo
este Edificio
xxxx compraron este terreno con inicio de hace muchos
años hasta el 2do
con una base de yo no comprendo pero digo base al
inicio de edificaciòn tengo una estafa
de mucho dinero el Sr esta en xxx con
toda su famlia haciendo hoy fabulosos edificios de 54 pisos esto desastre y
estafa
el consorcio pone a trabajar gente por tres dias al
mes y los echan limpieza digo y pasa un gasto
de aporte ayud.temporario..xxx ayud.temporario .xxx inexistentes........FALTA EL que duerme todo el dìa hace años que esta
no limpia
no cuida no hace puerta"" NUESTRO ENCARGADO
JA"" xxx LA JOYA
NADA SACA LA
BASURA SIN LIMPIAR EN 13 AÑOS NUNCA HIZO NADA SABADOS
DOMINGOS Y FERIADOS HAY QUE PAGARLE Dr no esta le pagamos para que duerma adicional voluntario aporte obra social para que duerma NO ESTA ,
NO EXISTE E IGNORO LAS LEYES QUE ME PROTEGEN
TENGO UN HIJO ESPECIAL xxx ESTA MUY BIEN PERO SUFRE
MUCHO AQUÌ, SE ROMPIERON LOS CAÑOS DE AGUA
CALIENTE ,ROMPIERON TECHO DE COMEDOR BAÑO EN ESTE
MOMENTO SE ME CAEN LOS CASCOTES DE ARRIBA AQUI EN UN RINCON DR DESASTRE PERDON
SI ESCRIBÌ INCOHERENTE
PERDON , POR LO
ENVIADO ESTA DESPROLIJO , PERO MIENTRAS ESCRIBIA ME CAIAN
CASCOTES DEL
BOQUETE QUE HICIERON EN EL TECHO
PIDO ME
DISCULPEN ME DÀ VERGUENZA ....
TODO LO QUE ESTÀ EN LAS EXPENSAS PAGO xxx MES ANTERIOR ATTE. OLGA I
Respuesta:
Estimada Olga, como Ud. podrás entender, lo que plantea es un cúmulo de irregularidades
que deben tratarse en forma seria y concreta, pues hay, parece, una
administración ineficiente, vecinos
transgresores, daños en el edificio,
etc.- NO puede haber una respuesta a través de ésta página, debe dársele
a la cuestión un tratamiento más personalizado.-
Consulta 83
Buenos Dias, me encuentro alquilando en un
departamento en el barrio de Villa Urquiza y vengo teniendo inconvenientes con
el encargado y nosé que puedo hacer para resolver este conflicto. paso a
contarle: los primeros días que eh venido a vivir al departamento en el cual
primero se encontraba mi pareja solo, al llegar un día a la puerta principal,
ya tenia mi llave de acceso, me encontré con una señora mayor que se encontraba
con bastón por tener dificultad para moverse estaba hablando por el portero
eléctrico para que bajen a abrirle, a lo que al ingresar, le ofrecí pasar para
que su tiempo de espera no se amplíe, pero bueno justo llegaron a abrirle y yo
me retiré, a los días al llegar al edificio el encargado me detuvo y me dijo:
"nena, los otros dias te ví que ibas a dejar pasar a la señora y vos antes
en tu casa no dejabas ingresar a cualquiera.. por eso acá tampoco lo tenes que
hacer porque es como si fuera también tu casa" a lo que le respondí:
"bueno esta bien" y me retiré.
Pasado el tiempo tuvimos malos entendidos así cuando le pedía acompañe al
técnico de internet que necesitaba ir a la terraza y demás. Hasta que hace unos
días limpiando mi balcón, cometí yo el error de pasar a tirar un poco de agua
hacia abajo, es decir la calle, a lo que automáticamente al otro lado de la
calle comenzó a gritarme, y recordarme de mala manera de las rejillas que hay
en el balcón para la limpieza. a lo que solo le respondí que me disculpara. Esa
misma tarde al llegar mi pareja al edificio, lo detuvo al ingreso para que me
pidiera a mi que no volviera a ocurrir. A los dos días, me lo encuentro yo en
el ingreso a lo que paro a aclarar el mal entendido a lo que solo me ah
insultado y amenazado, cuando yo le estaba reconociendo que habia sido un error
y demás no solo no me escucho sino que uso terminos como "dejame de romper
las pel... pendeja y andate, dejame trabajar" y "si volves a tener
otro error así voy a subir yo a tirartelo" a lo que observe y le dije
" me falta el respeto y me amenaza, voy a hacer una denuncia en su
contra" a lo que su reacción fue "anda a hacerle denuncias a tu
Abuela"..
A fin de esta historia me encuentro en la disyuntiva
de que puedo hacer, yo como inquilina sin tener
inconvenientes en mi lugar de vivienda ya que aún nos quedan 5 meses de
contrato con la inmobiliaria pero me temo que con una persona así al control
del edificio no me siento tranquila. Aguardo una respuesta y muchísimas gracias
por su tiempo Pini
Respuesta:
Sobre las agresiones personales, puede hacer una denuncia (incluso contemplando
la posibilidad de la violencia de género) ante la comisaría que corresponda.-
al mismo tiempo, enviarle al administrador una carta documento para que tome
las medidas que correspondan.- Trate de ajustar su conducta a las formas de
vida en la ciudad: no dejar entrar a nadie, no tirar agua a la calle porque el
consorcio puede llegar a tener problemas por esto.- Igual, que quede claro que
ello no justifica el mal trato, ni la mala educación del encargado.-
Consulta 84
soy de rosario vivo en u edificio de 10 pisos con 4
departamento cada uno pertenece a vivienda y todavia pagamos cuota no tenemos
un consorcio legalmente conformado son 3 personas del edificio ahora decidieron
cerrar el estacionamiento y darle la llave solo a los propietarios que estan al
dia con las expensas que son 15 personas y el resto afuera mi pregunta es
pueden hacer esto ,no es un bien comun.gracias Alex
Respuesta:
Me gustaría saber más acerca de cómo compró Ud., cómo le dieron la posibilidad
de habitar el departamento, qué clase de edificio es, de quién o a quién
pertenecen las cocheras, quiénes son las tres personas a las que Ud. se
refiere.-
