Consulta
1
Buenas tardes : les quería consultar sobre
el siguiente caso:
1. Edificio con 6 pisos de departamentos
2. Subsuelo con cocheras
Tanto las cocheras como los departamentos
son unidades funcionales separadas, de hecho los dueños de las cocheras no son
los dueños de los departamentos, porque se vendieron antes de terminar el
edificio.
El Reglamento de Copropiedad y
Administracion establece que los gastos propios de las cocheras, y hace mención
expresamente al portón de entrada a las cocheras, estarán a
cargo de los dueños de las cocheras.
Hace unos meses cambiamos el administrador
del consorcio, y uno de las primeras cosas que cambio fue el mecanismo de
acceso a las cocheras, y en la liquidacion de expensas unificó todos los gastos
(el administrador anterior tenia columnas separadas de gastos, los de los
departamentos y de las cocheras).
Le envie un mail para comentarle que decia
el Reglamento de Copropiedad y Administracion sobre este tema, pero se
justifico diciendo que habia incluido los porcentajes de las cocheras en los
totales, algo que no es correcto, porque en este caso nos perjudica, las
cocheras representan el 5% del total del edificio, en conclusion los dueños de
departamentos pagamos el 95% del arreglo del porton.
Como puedo hacer para que el nuevo
administrador liquide nuevamente las expensas correctamente ??? Que medidas
legales puedo tomar ??
En el mail le pedí una reunión y por
supuesto no me contestó, no le conviene porque los dueños de las cocheras se
encontrarian con un valor de las expensas muy alto, y sin previo aviso. Desde
ya les agradezco. Saludos. Guillermo
Respuesta: Puede intimarlo por carta documento para
que liquide como indica el reglamento. Pagar, entretanto, las expensas bajo
protesto.-
Consulta
2
HOLA, Tenemos que realizar el arreglo un
patio comun de uso exclusivo que a la vez es el techo de la cochera y filtra
dañando vehiculos, a quien corresponde pagar el arreglo del patio.- MUCHAS
GRACIAS POR LA
RESPUESTA LUCIO
Respuesta: Si se trata de una filtración porque la aislación
hidrófuga y/o los pluviales están deteriorados, al consorcio.-
Consulta
3
1.- La Administracion
intenta cobrarnos $ 500,00 cuando tengamos proximamente la Asamblea Anual ,
ademas de un honorario extra si se presenta en la reunion la abogada que nos
lleva adelante un juicio, por el cual le estamos pagando aparte.
PREGUNTA:
¿ES ESO CORRECTO ? ¿ LAS ASAMBLEAS NO SON
PARTE DE LA TAREA QUE
DESEMPEÑAN LOS ADMINISTRADORES Y SE INCLUYEN EN LOS HONORARIOS QUE MENSUALMENTE
PERCIBEN ? ( que por otra parte es bastante elevado )
2.- Somos un edificio de 64 ( sesenta y
cuatro) departamentos. Las expensas vienen en 3 hojas de ambos lados. Como una
exageracion a razon de $ 10,00 en fotocopia por cada Departamento.
Uno de los items que nos cobra es $
1.550,00 por RECUPERO DE PAPELERIA (
cuando aproximadamente seria $ 650,00 o $ 700,00 ( con alguna informacion extra
)
Las fotocopias en forma individual esta a $
1,50 doble faz, y en cantidad es mas economico.
PREGUNTA: PODEMOS HACER ALGUN RECLAMO AL RESPECTO '?
Desde ya muchas gracias por la respuesta.
Telefonicamente la Sra.
Alejandra me informo que en 15 dias podria tener la
contestacion a esta inquitud.
Atentamente BEATRIZ
Respuesta: En cuanto a lo que cobra por asistir a la
asamblea no corresponde, salvo que así se haya pactado cuando asumió el cargo
(hay que leer qué pretendía cuando se ofreció como administrador). El letrado
no debería cobrar por presentarse ante
su cliente a dar explicaciones.-
Sobre el costo de las copias, si se trata de un edificio emplazado en la CABA se puede evitar
obligándolo en asamblea a que suba las liquidaciones a un sitio web, tal como
prevé la resolución 856. Si no pueden, tendrán su oportunidad en el momento en
que rinda cuentas.-
Consulta
4
Estimados Sres.: Mi hija alquiló un
departamento cuya torre todavía estaba en construcción razones por las cuales
no se encontraban habilitados los sgtes servicios: pileta, solarium,
gym,parrillas, laundry y etc, etc. Tampoco tenían el departamento luces, espejo
en el baño y otros, que edificios de esta categoría deben tener; estas
adecuaciones corrieron por cuenta de mi hija ya que necesitaba mudarse. Mi
consulta es la sgte.: puede el consorcio cobrar la expensas como si todos los
servicios hubieran funcionado correctamente? Todavía se están terminando de
poner en condiciones algunos. Gracias victoria
Respuesta: En principio no debe el consorcio cobrar
por los servicios que no tiene instalados, de todas formas no se puede
responder este tipo de consultas sin tener
a la vista la documentación con la que se adquirió el
departamento.- Sobre el interior del
departamento, la cuestión no impacta en el consorcio, deberá hacer el reclamo
ante quien se lo vendió.-
Consulta
5
Buenos día
Lo escucho todos los sábados com Marcelo
Benelli en radio Mitre y me parece
muy interesante todo lo que comenta
Mi consulta es la siguiente
En mi edificio contratamos a partir del 1
de enero de 2016 un nuevo
administrador.
No estamos conformes con su trabajo.
Quisiera saber si hay un tiempo
determinado para despedirlo sin
indemnización.
Gracias por su respuesta Saludos Beatriz
Respuesta: Si es un edificio emplazado en la CABA , hay que estar a lo que
establezca el reglamento. Si nada dice su plazo máximo es de un año, pero hay
que leer el acta de nombramiento.-
Consulta
6
Estimado Dr Awad:
Soy propietaria de unas oficinas en el 4º
piso de un edificio de + de 70 años sito en la calle Florida de CABA.
El resto de los copropietarios (1 x cada
piso de oficinas) ocupan cada piso completo, es decir los espacios propios y
los comunes: baños, pasillos, escaleras, sótano, etc desde hace aprox 15 años y
los alquilan a una empresa de seguros.
Hemos sostenido inumerables charlas y
pasado x mediación sin llegar a ningún acuerdo x lo que al estar expedita la
vía judicial creo que les iniciaré juicio con el fin de solicitar la
liberación de los espacios comunes.
Preguntas:
1) qué probabilidades habría de conseguir
la liberación de los espacios comunes ocupados ?
2) puedo oponer al reclamo de pago de
expensas recalculo de % a pagar x los metros comunes ocupados x el resto de los
copropietarios en mi perjuicio ?
3) puedo en el mismo juicio de liberación
de espacios comunes pedir compensación económica x los metros ocupados y
alquilados x el resto de los copropietarios y en caso afirmativo cuánto tiempo
para atrás ?
Mil gracias !! Estefanía
Respuesta: Disculpe pero no es posible responder desde
el reducido ámbito de una página como
ésta.- Es necesario tomar conocimiento más directo del caso, que tiene sus
particularidades.-
Consulta
7
Dr. Eduardo Awad
Me dirijo a usted para hacerle una
consulta, soy habitante de un departamento ubicado en Monte castro CABA, y
tenemos un problema con una propietaria que no se encuentra bien ( se olvida
las cosas ) ya en una oportunidad se le
inundó el departamento cayendo el agua por el hueco del ascensor y por las
escaleras, y en el día de ayer sentimos olor a gas y mi esposo corto la llave
de paso de su departamento. Tiene un hijo que no se quiere hacer cargo de la
situación( ya se han comunicado con él, otras dos propietarias), nuestra
pregunta es que hay que hacer en estos casos?
si hay solución? y saber también cuales serían sus honorarios. Sin otro
particular saludo a usted muy atentamente y esperando poder encontrar una
solución a nuestro problema. Alicia
Respuesta: Los casos de personas mayores y las no tan
mayores que viven solas y comienzan con
esta clase de síntomas deben tratarse
con sumo respeto y cuidado. Sugiero llamar a una asamblea para que el consorcio
a través del administrador decida qué conducta seguir ( una mediación, citando
a los hijos u otros responsables, por ejemplo)
Consulta
8
Hola Buen dia, soy inquilina de un local
sobre la calle Talcahuano xxx y pago las
expensas como parte del contrato. Mi cosulta es la siguiente:
El ascensor del edificio al que pertenece
el local se rompió y el administrador no separa ese gasto como extraordinario,
el local está obligado a participar en el arreglo del ascensor?
Muchas gracias por su atención. Saludos Susana
Respuesta: si el reglamento no exime al local de
ningún gasto, debe contribuír con todos.-
Consulta
9
Buenas tardes, mi consulta es si me podría
pasar un modelo de intimación a un propietario para que retire unos aires
acondicionados del balcón. Obviamente lo voy a fundamentar en el punto del
Reglamento de Copropiedad. Desde ya muchas gracias Saludos cordiales Dr.
Sebastián
Respuesta: NO hay modelos de intimación, estas
cuestiones deben resolverse, primero en forma más personalizada.-
Consulta
10
Buenos dias Dr. Awad:
Desde hace unos meses se rompió un caño en
un piso superior, lo que ocasiono que se dañara el techo de mi departamento.
Despues
de haber solicitado en forma verbal a la Administración en
reiteradas oportunidades su arreglo, el
29/12/2015 debí mandar carta
documento.
Recién ahi,
vinieron a cuantificar el daño y ya tienen un presupuesto para su
arreglo, pero lo van dilatando con excusas varias (por ej. que ahora el consejo
les pide 3 presupuestos, etc. etc. etc...)
Mi pregunta concreta es la siguiente: Puedo ocuparme yo del arreglo y en ese caso,
como lo tengo que manejar.?? lo puedo
descontar de mis expensas? les tengo que
pedir permiso para hacerlo?
Desde ya le agradezco muchísimo toda la
ayuda que me pueda brindar. Veronica
Respuesta: No aconsejo que el propietario lleve a cabo
la obra.- Creo que lo mejor será una nueva intimación, o directamente, promover
una mediación.-
Consulta
11
Buenas tardes,
Quisiera saber si me pueden informar si en
nuestro consorcio, (26 UF + 9 cocheras, distribuido en PB + 9 pisos) estamos
obligados por ley a brindarle vivienda a un encargado, ya que recientemente
tuvimos que despedir a uno por mal desempeño, y la portería no quedó en
condiciones.
Desde ya, muchas gracias por la
información. Saludos cordiales. Barbara
Respuesta: No, pueden tener un encargado de 8 horas
sin vivienda.- La cuestión es que si no tiene vivienda, el edificio debe contar
con un sanitario y vestuario.-
Consulta
12
Buenas tardes, quisiera hacerle una
consulta: en nuestro edificio la empresa de gas cortó el suministro porque se
registraron pérdidas en la cabina de reguladores y en algunos nichos de
medidores. Reparamos los problemas en la cabina de entrada, los nichos y
cambiamos los reguladores entre todos los co-propietarios. Ahora se descubrieron
pérdidas en la prueba de hermeticidad en alguna unidades, lo que nos obliga a
hacer las adecuaciones correspondientes para tener el servicio nuevamente. Mi
pregunta es a quien le corresponde pagar la adecuación de las tuberías? Si bien
las cañerías son internas de cada departamento, están en las paredes del
edificio y el peligro real es para todos.
Agradecería me indicaran el articulo donde
se trata este punto para mencionarlo en la próxima reunion de consorcio. Muchas
gracias Graciela
Respuesta: Ver artículo 2042 del Código civil y
comercial.- Las cañerías son comunes, debe repararlas el consorcio. A su vez, cada propietario debe ejecutar en
su unidad las otras adecuaciones: rejillas, instalación de calefones y/o estufas
que correspondan.-
Consulta
13
Soy propietaria de un departamento hace
pocos años y quisiera interiorizarme más para participar en las asambleas de
consorcistas.
Ya rige la aplicación de la Ley 14701 en Pcia. de Buenos
Aires?
Nuestro administrador en la liquidación
detalla afip retenciones Suss iva ganancias por facturas de seguridad y
limpieza es correcto que retenga o eso debe pagarlo la empresa. Un
administrador es agente de retención?
A la espera de
vuestra respuesta saludo atte. Mirta
Respuesta: La ley todavía no está reglamentada, pero
entiendo que algunos artículos son operativos.-
Sobre la liquidación y las retenciones, sin perjuicio de considerar que
no puede responderse sin tener más precisiones la mejor respuesta no la da un
abogado, sino un contador.-
Consulta
14
Estimado. El vecino del ediificiio que vive
debajo mío tiene unas goteras en su baño. Dice que le corresponde a mi arreglar
ese tema. Es cuestio q resolver por mi o
por el consorcio? GRACIAS Fernando
Respuesta: Lo mejor sería, primero tratar de saber
porqué hay filtraciones en el piso inferior, después se verá a quién
corresponde.-
Consulta
15
Dr. Awad:
El Edificio tiene 9 pisos altos.
Un encargado que tiene a la fecha 26 años
de antigüedad en su empleo.-
El departamento de la portería esta ubicado
en el piso 9º en Capital Federal.-
Hace años (mas de 10) el encargado
construyó si autorización alguna un
cerramiento en el sector del balcón aterrazado al que tiene salida el
departamento de la portería, y así amplio el departamento de la portería e instaló en lo que era el balcon: un
dormitorio.-
El departamento da al frente del Edificio y
dicha construcción rompe con la armonía del frente.-
Actualmente se estan encarando en el
Edificio trabajos de reparacion y pintura del frente.-
En igual situación estaban otros dos
copropietarios del piso 9º que se avinieron a desarmarlas ante la intimación
que le curso el administrador.-
Pero el encargado se niega a permitir el
desarme.- Se lo intimo ppor carta documento para que desarme la construccion
bajo apercibimiento de considerarlo inconducta laboral. Es ello correcto. Se lo
puede despedir por esa razon con justa
causa?
El encargado aduce que el departamento de
portería es muy pequeño y no puede vivir en el con su esposa y una nieta de 23
o 24 años. También dice que lo autorizo
un ex administrador -quien se terminó suicidando a raíz de un desfalco que
efectuara en su tarea de administración de consorcios.-
No hay ningún tipo de de autorización de
parte del Consorcio, ya sea por asamblea, por escrito, nada que lo facultara al
portero en el pasado a tomar el balcón y
construyera el cerramiento que realizo.-
Espero haber sido clara ahora en el
relato.-
La pregunta concreta es: podemos depedir al
portero por negarse a cumplir con el desarme del cerramiento?
Podemos obligarlo de alguna manera a que lo desarme?
muchas gracias por su pronta respuesta
Dra. S. Alejandra
Respuesta: La verdad es que, después de 10 años,
resulta un poco difícil pensar en que una intimación va dar buen resultado.-
Consulta
16
Estimado Dr Awad: Tengo un problema muy
grande con un vecino con el que compartimos un ph donde solo somos dos unidades
funcionales. Este vecino me denuncia por obras realizadas sin permiso por el
anterior dueño de hace unos 15 años atras, yo apenas llevo 2 años en mi unidad
funcional. Recibi las intimaciones y
multas correspondientes por no tener las construcciones declaradas caso por el
cual para cumplir con la DGFYCO
no solo tengo que presentar los planos, sino la conformidad de este señor para
dichas obras. Por un lado cabe acotar
que solo se trata de un pequeño quincho en la terraza y el reemplazo de la
puerta de entrada por un porton de garage, mi entrada da a la calle y es
independiente, ademas poseo la entrada normal de todo ph por pasillo la cual
comparto con este vecino del fondo; y por otro lado este vecino ya ha
manifiestado su negativa a dar conformidad de ninguna indole poniéndome en la
disyuntiva de tener por un lado la obligacion de regularizar los planos gracias
a su denuncia, pero por el otro, el mismo no me permite hacerlo, negandome la
conformidad.
La alternativa que la DGFYCO me propone, seria
demoler el quincho y sacar el garage que en mi condicion de discapacitado demas
esta explicar la comodidad que esto implica, es mas, compre este ph por la
existencia del mismo. Quisiera saber si tengo alguna alternativa por via
judicial para explicar que estas obras
son de vieja data y este vecino convivio con ellas durante aproximadamente 15
años y recien ahora se le ocurre que le molestan; me han comentado de la opcion
de hacer una pericia arquitectonica para determinar la antiguedad de la
construccion y presentarla ante la
DGFYCO , pero es un servicio que me sale mucha plata y
quisiera su opinion si realmente con esa presentacion puedo lograr algo o seria
gastar plata inutilmente. Le hago llegar
mis saludos cordiales y espero su pronta respuesta, estoy a punto de entrar en
lista de espera para un transplante de corazon , tengo apenas 50 años, y esta
situacion esta demoliendome por donde quiera que se lo mire. Gustavo
Respuesta: Se trata de una cuestión compleja, que no
puede responderse dese el muy general ámbito de ésta página.- Hay que tener más
precisiones, consultar el reglamento, planos, etc.-
Consulta
17
El edificio está situado en la ciudad de La
plata! El administrador es el constructor del mismo edificio, a su vez tiene la
portera q es su madre. Se niega a hacer reunión de consorcio, el otro día se
rompió una cloaca y nos cobro 3000 pesos y nos dio un papel firmado por el
supuesto albañil que realizó el arreglo. Muchas gracias por su respuesta agostina
CONSULTA
ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 96
Buenas
noches hace 2 años compre un departamento, nunca se hizo una reunión de
consorcio, jamás se nos presentó un resumen de gastos anuales. El administrador
dice que para hacer la reunión hay que llamar a un contador y abogado y abonar
5000 pesos puede ser? A su vez se niega a hacer la reunión ya que no quiere ser
desplazado de su cargo. Ahora ya rige la ley 14701? Muchas gracias. Espero
respuesta agostina
Respuesta: En
principio no resulta veraz que sea necesario llamar a un contador y a un
abogado ni pagar nada a nadie.- El
edificio dónde está situado?
Respuesta: Primero me gustaría leer el reglamento del
consorcio, y tener más detalles y precisiones para responder sobre un edificio
en Provincia de Buenos Aires.-
Consulta
18
Le
comento, es en la ciudad de
la plata, provincia de Buenos Aires. En el centro, no es en zona de quintas. soledad
CONSULTA
ANTERIOR Y RESPUESTA
Buen
día, mi consulta es la siguiente:
Soy
propietaria de un pH, al fondo hay otro departamento y al frente una casa que
hoy en día está alquilada a una familia a través de una inmobiliaria. El asunto
es que dicha familia instaló una bomba de agua ya que la casa tiene una pileta
bastante grande. Nunca tuvimos problemas de agua ,hasta que se fue la
propietaria y los inquilinos decidieron poner la bomba. Recién allí nos dimos
cuenta que evidentemente compartimos la entrada de los caños de agua que viene
del caño central de la calle. A raíz de todo esto y de la ausencia de absa y su
organismo de control , buscando, nos dimos cuenta que existe un reglamento de
consorcio, que nunca se aplicó y q de hecho nunca nos informaron al comprar el
pH. El reglamento dice que el propietario de la casa es responsable del 80% de
los gastos. Mi duda , es si puedo reclamar que se desinstale la bomba, ya que
esta perjudicando a los otros dos departamentos, en vez de intentar que absa me
extienda un caño desde el caño central , o hacer esto último por mi cuenta, y
reclamarle el 80% de los gastos a la propietaria que permitió que los
inquilinos pongan una bomba. Cabe aclarar que trate en muchas oportunidades de
explicarles que no pueden vaciar y llenar semejante pileta cada dos días, y
menos prender la bomba durante tooodo el día, pero no entran en razón y además
de la falta de agua ya se me quemó el lavarropas tres veces.
Espero
su respuesta, ya que no consigo por ningún lado información de este tipo. Desde
ya mil gracias. soledad Respuesta: el edificio está en
Consulta
19
Estimado, necesito me ayude con una
consulta.
Alquilo un departamento desde hace ya más
de 3 años en el barrio de Palermo, Capital Federal.
Tengo contratada la empresa TELECENTRO la
cual me provee de Internet/Televisión por cable/Teléfono.
El servicio de por si deja mucho que
desear, pero este último tiempo empeoró bastante, por lo que llame a otra
compañía (CABLEVISIÓN) para cambiar de proveedor.
Esta última me notifica que sin la
autorización del consorcio no pueden realizar la instalación, y cuando llamo al
Consorcio me dicen que ellos tienen convenio con TELECENTRO.
Me siento un rehén de esa política de
acuerdo, sobre todo porque hace más de 10 días que no tengo servicio y cuando
llamo me dicen que no hay inconveniente informado en la zona. Nadie viene a
arreglarmelo, me siguen cobrando, y no me dejan cambiarlo.
Como puedo proceder? Es legal que me
obliguen a ese único prestatario?
Gracias.- Carolina
Respuesta: El convenio tiene un plazo, vencido este
plazo usted puede contratar el servicio con el proveedor que quiera.- De todas
formas, creo que si usted alquila, la cuestión debe tratarla con el
propietario.-
Consulta
20
Estimado Dr. Awad: hemos recibido su
respuesta por medio del blogspot todo consorcios 4-982-2024 , consulta N° 50,
solo me responden: se trata de un edificio de la capital federal???, quizá no
aclaramos ese punto pero si, exactamente, es de capital federal. Por favor si
es tan amable y abusando de su amabilidad quisieramos que nos diga cuales son
los paso a seguir al respecto de nuestra consulta, ya que nos quedo totalmente
inconclusa la respuesta.-
Sin mas, quedamos a la espera de una nueva
respuesta.-
Saludamos Atte.-
Ricardo y demás vecinos del consorcio (xxxx
- Capital federal)
CONSULTA
ANTERIOR Y RESPUESTA
1º) el
administrador puso una cuota extra para obra de gas, el presupuesto fue de $
64650 y se terminaron pagando $ 87640, con una diferencia de $ 22990
2º)
luego de esto se decidió remodelar el hall de entrada y el presupuesto fue de
$77.000, a la fecha se lleva cobrado 7 cuotas de $ 17000, o sea que se recaudo
$ 117.000, o sea $ 40.000 mas del presupuesto.
A la
fecha entre lo del gas y lo del hall nos esta dando una diferencia de $ 94990.-
3º)
como a la fecha pone en las expensas que solo se llevan pagados $ 45.000 (por
el Hall) y ante el desfajase anterior me acerque a su oficina a solicitar
explicaciones, fui dos veces y nada, me atiende un empleado y me dice siempre
que esta ocupado y que eso que esta pasado en los gastos es porque surgieron
otros gastos.
4º) le
envié un correo electrónico solicitándole la rendición de cuentas sobre estos
gastos y nada, no me han contestado; lo mismo a la gente del consejo, pero nada
también.-
Quisiéramos
saber Dr. que podemos hacer ya que el no nos da respuesta y el consejo de
administración compuesto por tan solo dos personas tampoco nos dan espacio a la
queja, o sea que los dos están incumpliendo ante estos hechos que suenan a
estafa.-
Quedo a
la espera de sus comentarios.
Saludos
cordiales
Ricardo
Respuesta: Se trata
de un edificio en la Ciudad
de Buenos Aires?
Consulta
21
Estimado Dr. Awad,
Buenas noches. Vivo en un complejo de 30 unidades y tenemos
importe a abonar por servicio de seguridad el cual al dia de la fecha se
distribuye entre las 30 unidades en importes iguales. Quisiera consultar si esto es correcto o
debería aplicarse el porcentual de cada unidad funcional, que varia ya que son
distintas en metros cuadrados. Quedo a
la espera de su respuesta. Muchas
gracias!
Saludos, Omar
Respuesta: Primero hay que leer el reglamento. Igual,
en principio, se puede responder que, en general, las expensas raramente se
pagan conforme el porcentual de dominio de da unidad.-
Consulta
22
Estimado Dr. Eduardo Awad
Tenemos un portero desde hace 9 años puesto
por un administrador del momento, luego pasaron dos mas, el tema es que este
encargado no denuncio de que adolecía del mal de EPOC cosa que debido a sus
reiteradas faltas lo dijo recién hace 6 años atrás, tenemos una seria
preocupación de que este buen hombre que tiene que subir y bajar escaleras, mas
la limpieza del edificio sufra un ataque y se nos muera en el lugar. Que es lo
que tenemos que hacer, muy bueno su programa de los sábados, al que en
reiteradas veces me quise comunicar infructuosamente. Desde ya agradezco su
consejo y aprovecho para saludarlo muy atte. Ernesto
Respuesta: Estas cuestiones, tan delicadas no pueden
responderse a través del reducido ámbito de una página de consultas.-
Consulta
23
Estimados: Vivo en un complejo de doce
depatamentos, seis abajo y seis arriba, con las últimas lluvias, se ha roto la
menbrana, la pregunta es la siguinte: se hace cargo el consorcio o el
propietario? No figura en el reglamento del complejo.
Gracias! Xxxx Administración
Respuesta: No sé qué quiere decir “complejo”.- Es un
consorcio? NO es posible responder sin
tener más precisiones, tales como leer el reglamento, saber cómo es el
edificio.-
Consulta
24
Buenas tardes, mi consulta es la siguiente,
en mi edificio existe caldera de calefacción central que provee, valga la
redundancia, de calefacción a cada una de las unidades funcionales del mismo.
Desde el año pasado, el suministro en mi
departamento no ha sido provisto por problemas (en caños u otros) que no han
sido determinados atento que no vino ningún especialista a verificar el motivo.
El pago de la factura de gas
correspondiente se subdivide entre la totalidad de departamentos y he pagado la
proporción respectiva de la misma aún sin haber utilizado dicho servicio.
Este año en curso, se planteo anular el
servicio de calefacción central (punto sobre el cual yo estuve de acuerdo en
asamblea anterior) o proceder a hacer los arreglos de caldera e instalaciones
conexas a los efectos de habilitar el mismo.
Por asamblea de copropietarios (a la que no
asistí) se decidió finalmente mantener
el servicio y proceder a los arreglos, los cuales, sumados a gastos abonados
durante el año anterior generaron el pago de expensas extraordinarias de un
monto elevado y en varias cuotas mensuales, las cuales debo solventar aún sin
contar con el servicio.
El ingeniero y/o técnicos a quienes fue
encomendado el arreglo, según lo manifestado en conversaciones con el
administrador, han efectuado arreglos y
visitas a otros departamentos. A la fecha, no han concurrido a mi
departamento. Hace
aproximadamente 10 días fue puesta en funcionamiento la calefacción pero en mi
departamento no tengo suministro. Por tal motivo, se reclamo el hecho al
administrador quien se comprometió a enviar al encargado del arreglo para
verificar los motivos de tal falta, sin tener novedades a la fecha.
El día 02/05/2016, me comunique
telefónicamente con el administrador quien manifiesta que ha reclamado al
ingeniero contratado la verificación en mi unidad funcional y que el mismo
aduce motivos de falta de tiempo para concurrir. Igualmente me informa que
seguirá haciendo el reclamo y me tendrá al tanto respecto a este tema. CONCLUSIÓN: Necesito enviar una carta
documento para comunicar en forma fehaciente lo que sucede y dejar constancia
de que no me haré cargo del pago de los arreglos y la factura de consumo de gas
originada por el servicio de calefacción (la cual se paga en parte proporcional
fuera del pago habitual de expensas) por no contar con el suministro
respectivo. Quisiera pedirles asesoramiento al respecto. Desde ya, muchas
gracias. Anabel
Respuesta: Sí, entiendo que debe documentar la
cuestión y avanzar sobre ella, porque la respuesta del consorcio acerca de la
conducta del ingeniero no es satisfactoria.- Sin perjuicio de lo que haga el
“ingeniero” lo cierto es que el consorcio debe proveer el servicio-
Consulta
25
Buenos dias
Hablando coloquialmente después de una
reiterada bicicleta de excusas y entredechos que padezco desde el 08/04/16 el
administrador del consorcio donde vivo término hoy diciéndome que el arreglo
que demandaba no podía hacerse porque no hay dinero ( hay una filtración de mi
balcon por un arreglo mal efectuado de una administracion anterior que esta
dañando la propiedad de mi vecina del piso de abajo, y sospecho también la estructura
del balcon frances de manera integra). Si bien mi madre es propietaria hace 23
años desconocia el problema, yo me mude al departamento en noviembre y mi
vecina me aviso que estaba efectuando los reclamos pero que nunca le
contestaban, por lo que en abril decidí hacer eco de su reclamo porque el daño
se pruduce desde mi propiedad hacia la de ella.
La verdad es que no se que contestar ante
esta realidad que me plantea, como reclamo y a quien la falta de dinero del
consorcio que el manifiesta.
Además de que el administrador tomo
personal mi intimación a que me respondiera pues irónicamente respondió a mis intimaciones preguntandome
?cual era mi urgencia en el arreglo?. Estoy indignada y no se que hace ya que un
problema netamente objetivo fue abordado de manera personal por este
psiquiátrico que administra.
Siento literalmente que me respondió "
jodete no hay dinero "después de que primero me digo que estaban pidiendo
presupuestos después que no estaba al tanto del problema y después se ofende
porque lo íntimo a que me de una respuesta. Puedo si lo considera pertinente
remitirle copias de los email donde se contradice.
Francamente no se que hacer. Ayelen
Respuesta: La verdad es que cuestiones tan específicas
que llevan un tiempo ocurriendo, no pueden resolverse con una respuesta
general. Hay que saber más detalles, consultar el reglamento de propiedad, etc.
Consulta
26
Por el presente ,quisiera que nos
asesoraran, con lo siguiente: vivimos en un edificio, que comparte espacios
comunes, con otro, Tenemos un servicio de vigilancia, en ambos, ya que las
entradas,son compartidas. Ultimamente y a raiz, de los aumentos producidos
porlas medidas qeu todos conocemos, el valor de la misma se ha incrementado
notablemente, y por otro lado no se cuenta, con la parte economica, que permita
realizar mejoras en el mismo, desde hace diez años, que no se realizan trabajos
de mantenimiento, y el edificio se está deteriorando cada vez, mas. Para hacer
frente a los,problemas la mayoria del consorcio, decidió bajar la vigilancia de
24.00hs en ambos edificios, a 12.00hs, permitiendo dicha reduccion, canalizar
parte dei dinero en la conservación del edificio. PARA no quedar sin vigilancia
diurna o nocturna, se propuso, que durante el dia la vigilancia oficiaria en
uno de ellos y durante la noche en el otro. Como las cocheras se encuentran en
medio de ambos y la visibilidad, lo permite.tanto el vigilador diurno como
nocturno, podrian constatar la entrada y salida de los consorcistas. Durante el
dia ,personal de servicio y proveedores entrarian por uno de ellos, y en la
noche a raiz de que las camaras de seguridad, se encuentran instaladas en el
otro, seria en este que se realizareía la vigilancia nocturna. De tal manera
todo el consorcio tendria vigilancia las 24.00hs, nada mas que ,con una
reduccion que permitiría, a los propietarios bajar en un 50% el costo de la
misma.ELLO se promueve a razon que los costos cada vez serán mayores, llegando
el momento que muchos no podran hacer frente a las expensas, por tal razon la
mayoria votó ,en favor del cambio. Es posible que por algunos propietarios que
se nieguen , siendo minoria , no sea posible, realizar, la reduccion de la
vigilancia?????? jorge
Respuesta: Las decisiones sobre los servicios y cosas
comunes se deben tomar en asamblea y con las mayorías que determina el
reglamento. Una vez que la mayoría reglamentaria decidió, nada queda, en
principio, por decir.-
Consulta
27
Estimado Dr Awad, lo molesto para
consultarle si el siguiente concepto dentro de las expensas es considerado
ordinario o extraordinario: reposicion y cambio de 8 luminarias de emergencia
sistema led 24 hs de autonomia y 2 años de garantia del material sobre todo me preocupa este concepto por el
alto costo: $7200 ..desde ya muchas gracias saludos Natalia
Respuesta: todo parece indicar que se trata de un
gasto ordinario.-
Consulta
28
Buenas tardes,
Les consulto porque necesito asesoramiento
sobre tema expensas.
Soy inquilina y alquilo el mismo ph desde
hace mas de 8 años. Es un edificio de 3 departamentos en dos pisos, todos
propiedad de la misma dueña.
Cuando inicie el alquiler no había
expensas, ya que al ser un ph no se cobran pero hacer unos años la dueña
comenzó a cobrar argumentando que eran para cubrir los gastos de limpieza y
mantenimiento del edificio. Al principio tampoco fueron importes grandes pero
ahora las esta aumentando y ya no es un monto que pasa desapercibido.
Lo que quisiera saber es si esto es legal,
si debería demostrarnos de alguna manera como llega a la cifra que nos impone a
cada departamento y entregar algun resumen del destino fehaciente de los mismos
ya que no hay encargado ni administración, todo lo resuelve ella a la distancia
ya que no vive en el país.
Quedo a la espera de vuestra respuesta. Desde
ya muchas gracias! Jacqueline
Respuesta: Si todas las unidades son de la misma
dueña, hay que estar a las cláusulas de los contratos que se han firmado.-
Consulta
29
Buenos dias
Tengo el siguiente problema en el
departamento que alquiló.
Este ya es mi tercer año. Tengo una
terrible plaga de cucarachitas lleno. Ya fumigue 4 veces en 3 años estoy
cansada. Pagué yo todas las fumigaciones la dueña no se hace cargo de nada ni
el Consorcio.
No puede ser que fumigue y sigan
apareciendo.
La plantilla que dice que el Consorcio
fumiga esta en fecha pero algo deben estar haciendo mal. Vivo en pleno centro
de la ciudad de Rosario.
Iba a presentar una denuncia en la Municipalidad porque
la verdad ya es insalubre la forma en la que vivo.
Que puedo hacer o donde debo presentar la
denuncia.
Muchas gracias Pamela
Respuesta: Sobre la forma de presentar la denuncia en la Municipalidad de
Rosario, no puedo responder.- Sí puedo decirle que la cuestión debería tratarla
con el dueño del departamento, y éste con el consorcio.-
Consulta
30
Buenos dias. Escribo con la siguiente
inquitud: al mudarme a un departmento, el chico de la inmobiliaria me dijo que
las expensas serian de 1500. Ese mes en que entre, fueron de 2500, y asi todos
los meses.
En primer lugar, quisiera saber si pudiera
hacer algo ya que me dijeron una cosas que no se cumplio desde un principio, y
por otro lado, el precio alto de las expensas es porque la luz es de obra (hace
3 años) y se comparte por igual entre todos los inquilinos del depto. Yo vivo
sola y no es justo pagar lo mismo que gastan aquellos departamentos donde viven
4 personas.
Pudiera pedir tener la luz con mi medidor
propio? Como puede ser que siga habiendo luz de obra luego de tanto tiempo que
el edificio es habitado?
Espero su ayuda por favor Aldana
Respuesta: En general cuando una persona alquila, no
tiene muchas posibilidades, más que intentar solucionarlas a través de un
acuerdo con el propietario-locador.-
Consulta
31
Estimado Dr. Awad.
Me dirijo a Ud. a fin de solicitarle su
asesoramiento para que las copropietarias que integran el Consejo del
Consorcio, carecemos de administrador, me reconozcan el importe de los arreglos
que tuve que realizar en mi departamento. Estos datan de hace 5 años cuando
terminé de pintar y en una habitación se estropeó la pintura por una rajadura
de la pared del lado exterior. Luego se arruinó el techo del baño por una
pérdida del baño del piso superior al mío y por último hará 2 años se estropeó
la pintura de una pared de la cocina porque se fisuró el tanque de agua.
Pedí a un pintor 3 veces presupuesto para
efectuar los arreglos. Una sola vez una de las integrantes me dijo que no
tenían plata para solventar los gastos los cuales debían correr por mi cuenta,
a lo que yo propuse descontarlo de las expensas. Me responde que necesitan mi
pago. Le aclaro que estamos a 5 de mayo y aún no recibimos la rendición de
gastos del mes de marzo, porque están tan urgidas con el dinero que cobran con
meses de atraso. Viendo en el detalle de
la rendición de febrero que a otras unidades le efectuaron reparaciones,
contraté a otro pintor para que me arreglara las paredes dañadas, que si se
hubieran hecho en su momento no me hubieran obligado a la erogación de tener
que pintar nuevamente los ambientes completos. Les presenté la factura que me
extendiera el pintor por un monto de $4000 (corrió por mi cuenta el gasto del
material y de la mano de obra para pintar las habitaciones completas) y aún no se han expedido. Yo me negué a pagar
las expensas del mes de febrero y haré lo mismo con las que lleguen
correspondientes a marzo. Evidentemente las copropietarias que administran
deciden discrecionalmente a quienes le pagan los arreglos y a quienes no. Si
bien en esta última oportunidad no les hice ver las condiciones en las que
estaban las paredes y techo, lo hicieron en su momento cuando informé lo que me
había pasado.
Otro detalle, HACE AÑOS que no convocan a
reunión de consorcio.
Espero su respuesta para poner fin a este
ninguneo que me tiene muy preocupada e indignada. Muchísimas gracias.
Delia Virginia
Respuesta: El consorcio no puede estar sin
administrador. En todo caso, si el consejo administra, entonces no es consejo
sino administrador, con todas las obligaciones y facultades que ello implica.-
Las cuestiones sobre obras llevadas a cabo por el mismo propietario, son
complejas, no pueden responderse en forma general sino de manera más
personalizada.-
Consulta
32
Buenos dias,
Encontre su pagina haciendo una busqueda en
google, no se si aun sigue activo lo de las consultas, pero si lo esta me
gustaria saber si esta permitido dejar atadas bicicletas en los pasillos , vivo
en un edificio de capital federal y hace bastante que hay una bicicleta atada
en el pasillo del 6 piso, le dije al administrador y me dijo que iba a hablar
con los dueños de la misma , lo hizo pero retiraron la bicicleta solo un par de
semanas, hoy la volvi a ver cuando tuve que subir por las escaleras y me
tropece con la misma cuando se apago la luz del pasillo. Gracias por su tiempo.
Atte. Laura
Respuesta: No, no se deben dejar objeto en los
pasillos que impidan la libre circulación. El consorcio a través del
administrador debe dar solución al problema.-
Consulta
33
Buen día Dr.Ahuad quería saber si los
consorcirtas estàn autorizados a administrar su edificio?De ser así que
requisitos son necesarios y si hay que inscribirse en algún ente oficial
.Muchas gracias . Susana
Respuesta: Un consorcista puede administrar su
edificio, el código civil y comercial de la nación no lo prohíbe. Si el edificio está emplazado en la CABA , para saber más, le
sugiero que lea la LEY
941
Consulta
34
Buenos Dias Dr.
vi su pagina, gracias por ella. Mi consulta
es debido a que el administrador informo por una notita simple que adjunto a
las expensas de marzo que en julio renuncia, en julio del 2015 debia hacerse la
asamblea anual conforme al reglamento.... a partir de alli se le pido que la
haga pr telefono, por fax, por mail y nada.... al consejo tambien se le
mandaron mails, y notas para que hagan la asamblea anual ordianria y alli no se
apruebe que continue el administrador... dado que hay muchas irregularidades
por ejemplo no pagan las carga sociales y el sueldo de los encargados los
cobran los 20..... el consejo esta complotado con el y juntos roban..... ellos
dicen que no haran ninguna asamblea....y el administrador solo dijo que a fin
de julio entregara todo..... que hacemos... Puerto
Respuesta: Es una cuestión compleja que no puede
resolverse en forma general desde ésta página. Queda claro que hay irregularidades, tanto del administrador como del consejo.-
Pero se trata de cuestiones específicas que para ser contestadas necesitan de
más detalles y consulta de documentación.-
Consulta
35
Estimado Dr.:
Vivimos en un Barrio de Viviendas FONAVI,
las Torres adjudicaron a propietarios la vivienda de las porterias o sea que
los que trabajan es personal de limpieza. En nuestra Torre una vecina de otra
de las torres trabajó como 20 años y le salio su jubilación.
Nos informan que el Convenio de SUTERH nos
obliga a pagar el 50% de un sueldo por cada año trabajado:
¿Es para todos los trabajadores la medida?
¿O, sólo para los porteros que tienen asignado una vivienda en el
edificio y deben retirarse por baja
jubilatoria?
Desde ya muy agradecida por su valiosa
atención y especialmente felicitarlo por su nombramiento en Colegio de
Abogados.
marta l.
Respuesta: Si el contrato de trabajo se extingue
porque el trabajador se jubila, no hay que indemnizar. De todas formas, estas
cuestiones deben responder luego de una consulta más personalizada, donde se
pueda tener más detalles de la cuestión.-
Consulta
36
Buenos dias !!!
Me contacto para consultar si la
liquidacion de expensas on line, que se aprobo hace algunos meses, es
obligatoria para todos los consorcios, incluso los pequeños (de 5 a 8 unidades).
Nuestra administracion sigue enviando la
liquidacion y cobrando de forma personal, y no quisieramos estar fuera de la
reglamentacion.
Agradezco desde ya su atencio y su pronta
respuesta.
Saludos cordiales, Fabiana
Respuesta: En la CABA rige la resolución 856, le sugiero que la
lea.-
Consulta 37
Hola, quería
consultar sobre la legalidad de "multas colectivas" impuesta por el
administrador del edificio a varios consorcistas por arrojar colillas de
cigarrillos al patio común, pero no sabiendo realmente quien es el consorcista
que las arrojo, como consecuencia de ello coloca una multa colectiva a todos
los consorcistas que tienen ventana al patio común. Mas allá de que ese
instituto de multas colectivas no esta mencionado en el reglamento, ni tampoco
existe un reglamento interno, es legal esa multa? Se estaría multando a consorcistas que no han
cometido infracción alguna simplemente porque el administrador no sabe quien es
el infractor. Espero respuesta. Gracias Christian
Respuesta: NO, no puede multar en esa forma, va contra
los principios de la propiedad horizontal, en principio el administrador no
tienen facultades para ello, salvo que haya algún artículo del reglamento que
diga lo contrario; aún así, no se puede responder que se trate del una
situación legal.- .-
Consulta
38
Estimado Dr. Awad, en el mes de marzo
realice un boleto de compra venta de un departamento y a los quince dias me piden un refuerzo de
boleto , porque el vendedor era deudor, ahora vamos a realizar la escritura y
me dicen que le tengo que devolver al vendedor un porcentual del de ese fondo que se creo con el dinero que
adelante , quiero saber si es asi , ya que si no lo hubiera hecho se dispondria
el pago despues de la escritura .
Y si es asi. en donde puedo encontrar
alguna ley o jurisprudencia .-
Gracias Sandra
Respuesta: La
verdad es que estas cuestiones no se pueden resolver desde el muy general
ámbito de ésta página.- hay que ver documentación, saber los detalles, etc.-
Consulta
39
Buenos dias .
Les escribo para ver si pueden asesorarme
sobre como debo interpretar el art 2041 punto F del Nuevo Codigo ,que habla de
las cañerias ,que son necesariamente comunes .
Tengo una llave de paso de gas al ingreso
de unidad para una estufa que pierde gas( no la estufa ,la llave de paso)
,incluso parece ser al unirse al caño que va por la pared .
La administradora dice que igual que los
cables de la luz todo lo que esta dentro de mi unidad me pertenece a mi y el
arreglo corre por mi cuenta .
Cual es la verdad ? Como se interpreta
correctamente el articulo este del nuevo codigo ?
Muchas gracias por su atencion a mi
consulta Cynthia
Respuesta: Las cañerías son comunes sen todo su
trazado.- NO así los cableados que son comunes sólo hasta el ingreso a la
unidad.-
Consulta
40
Buenos días, mi nombre es Aldanaxxx quisiera realizar una consulta por el
departamento ubicado enxxxx, Provincia zona Oeste.
Debería cambiarse un caño de agua, que se
encuentra dentro del departamento que va desde el lavadero al baño, es decir
cruza la cocina, se debe cambiar porque ya los caños son tan viejos que se
empezaron a filtrar la duda es a quien le corresponde este arreglo.
Ya
que he escuchado una nueva ley pero no se si esta también rige en Provincia o
solo es en Capital Federal. que dice que le corresponde al consorcio....?
Espero Respuesta, Atte.- Muchas Gracias
Respuesta:
La nueva ley es el código civil y comercial de la nación, que rige en todo el
país. En su artículo 2041 establece que las cañerías son comunes en toda su
extensión.-
Consulta
41
Mi administrador ,no quiso desarrollar la Asamblea por no aceptar
la presencia de mi hija (quien me acompañaban) acto arbitrario que no admiti, motivo
por el cual y ante agresiones verbales me contacte con la comisaria del barrio
e inicie una denuncia en su contra. Cual deberia ser mi proximo accionar?
Agradeceria su respuesta Ruth
Respuesta: La verdad es que no puedo responder ya que
frente a problemas de este tipo es necesario tener más detalles, se aconseja una
entrevista personalizada.-
Consulta
42
Buenas tardes. De acuerdo con la respuesta
recibida telefónicamente, me comunico por este medio con ustedes con el fin de
efectivizar la siguiente Consulta.
En el mes de enero de este año alquilé un
departamento por intermedio de la Inmobiliaria xxxx. En el contrato está consignado
que todos los servicios funcionan a la perfección.
Esto no es así, y antes de una semana,
previo llamado telefónico, me dirigí a la inmobiliaria con una lista de todas
las cosas que no funcionaban, entre las cuales figura la escasísima cantidad de
agua que sale por las canillas del agua caliente del baño.
En su momento, se me reintegró la
reparación del botón del inodoro del baño que perdía, pero se minimizó el tema
del agua caliente. Yo insistí en plantear el problema cuando fui en febrero a
pagar el alquiler, y se me dijo que tal vez bastaba con "pasar un poco de
aire por los caños, que a veces así se
destapan". Se desechó esa posibilidad por considerarla peligrosa. Tuve una
reunión con el propietario del departamento donde le adelanté que si el
problema del agua seguía así, yo no iba a permitir que rompieran los pisos de
la cocina y del baño, pasando por levantar el parquet del living-comedor,
porque eso no es lo que yo alquilé ni lo que figura en el Contrato.
En realidad, me doy cuenta de que ellos han
ido estirando el tema, pero ahora con las bajas temperaturas todo se torna muy
incómodo porque no logro darme una ducha en condiciones normales. Además de lo
que estoy gastando de gas, porque tengo que dejar abierta la canilla de la
cocina para que el calefón no se apague, y cuando termino de ducharme, por
ejemplo, hasta que me visto y puedo salir del baño e ir hasta la cocina a
cerrar la canilla y apagar el calefón también pasa un tiempo donde se derrocha
agua y gas. Si contar con que a veces me olvido de hacerlo y eso queda abierto
por mucho más tiempo.
Esta semana concurrió, a pedido del
propietario, el administrador con el plomero y gasista que trabaja
habitualmente en el consorcio. La conclusión fue que HAY QUE ROMPER LOS PISOS
PARA CAMBIAR LOS CAÑOS.
Aclaro que yo vivo sola, soy una persona de
72 años, con una cirugía de corazón y una insuficiencia cardiológica
permanente.
Por otra parte, de acuerdo al Contrato el
monto del alquiler se incrementará en un 15% para el mes de julio.
Por mi parte, ya hablé en la inmobiliaira
en el sentido de que le adelanten al propietario que, por una parte, no voy a
permitir que se cambien los caños mientras yo esté viviendo acá. Por otra parte,
que en este momento me es imposible
encarar una mudanza por diversos motivos, pero que a más tardar en los primeros
días de enero del 2017 pienso dejar el departamento, al tiempo que le manifesté
que al retirarme me parece justo que me reintegren el Depósito, con lo que el
dueño de la inmobiliaria estuvo de acuerdo, ya que me voy por razones ajenas a
mi voluntad y soy la parte perjudicada.
Mi consulta es porque no sé si tengo
derecho a reclamar algo más, si me conviene, porque no soy una persona a quien
le guste andar litigando, pero quiero tener el respaldo de alguien que me
asesore acerca de mis derechos y de lo que es más conveniente para mí.
Desde ya muchísimas gracias. Silvia
Respuesta: Como usted comprenderá la cuestión es
compleja por que lo que se aconseja una consulta personalizada-.-
Consulta
43
Estimado Dra. Awad.
la consulta es la siguiente, en un
consorcio existe un ascensor que no funciona desde hace mucho tiempo y el
administrador, pese a ser intimado por carta documento, no efectúa la reaparición.
La pregunta concreta es que tipo de juicio debería iniciar.
Muchas gracias. Dra. Elisa
Respuesta: Primero creo que se debería promover una
mediación.-
Consulta
44
Buen dia, necesito respuesta a la
brevedad,si es posible.
Estoy alquilando, me quieren cobrar el arreglo
de la vereda que rompio la misma gente que vive en el edificio estacionando sus
autos sobre la vereda. Esto es asi, ?, lo debo abonar?.
Muchas gracias. Ana
Respuesta: La brevedad para responder estas consultas
(más de 100 por semana) no es posible.- No sé cómo se llegó a que el consorcio
asuma la reparación de la vereda que otros han roto.- De todas formas, el
locatario no tiene mucha defensa en estos casos, sólo a través del
propietario.-
Consulta
45
Atn. Dr. Awad:
Lo escucho por radio Mitre, por eso motivo
me atrevo a enviarle este e-mail.
Metrogas nos corto el servicio, según ellos
es por que nuestro problema se encuentra en los co ves que son los conductos de
ventilacion de gas. No podemos tirar abajo el edificio y hacerlo a las nuevas
medidas de seguridad que al dia de hoy impone Metrogras.
Quisiera saber si Ud. tiene alguna empresa
que se dedique a la reparacion y presentacion ante Metrogas para recomendarme.
Aguardo sus comentarios sobre el
particular. Sls. Rosana
Respuesta: Debería llamarnos al 4982-2024
Consulta
46
Estimado Dr.Awad
La pregunta es la siguiente:
1) Nuestro administrador no responde a ninguno de los mails que se le envian como
asi tampoco las llamadas telefonicas.
Este consorcio se encuetra ubicado en la Costa (La lucila del Mar), y
los propietarios en distintos puntos de CABA y Gran Bs As., mientras que el
Adminsitrador, vive en Lanus y desde alli maneja el Consorcio.
Que podemos hacer al respecto
2) Puede el encargado asistir a las
Asambleas, con voz y sin voto?
3) Hemos detectado deferencias en las
liquidaciones de expensas, de donde surjen montos sin justificar, como puede
resoloverse esto, ya que no responde a nuestros mail ? y el Consejo de Adminsitracion no dice nada al
respecto.
Saludo a Uds. muy atte. Adriana –
Respuesta:
Creo que deberían tomar una consulta más personalizada, atento las
irregularidades que parece haber, así podrán tener un panorama más claro acerca
de las obligaciones del administrador, los derechos del encargado y los caminos
a seguir.-
Consulta
47
Estimado Dr. Awad lo molesto con una
consulta por un problema que en el consorcio no sabemos como resolver y el
administrador no ayuda mucho tampoco.
Tenemos inconvenientes con la encargada, ya
que la misma, prácticamente hace lo que quiere, no cumple su horario (no tiene
vivienda) falta 2 ó 3 días sin avisar y
luego aparece con certificados médicos, se toma minivacaciones, en fin todo
mal, mi consulta concreta es Cuáles serían los motivos para poder proceder al
despido de la misma ? ya que el administrador muestra cierto temor y dice que
es prácticamente imposible despedirla, esto es así realmente?
Muchísimas gracias por su tiempo y por
cualquier ayuda que pueda brindarnos al respecto. Jorge
Respuesta: NO es posible responder a temas tan
delicados como éste en nuestra página de consultas.- Sí puedo decirle que el
administrador debe controlar la forma en que cumple su tarea del encargado,
resguardando los intereses del consorcio .-
Consulta
48
Estimado Dr.
Desde el año pasado Metrogas nos cortó el
gas del edificio de la calle Chile xxxCABA. Podría explicar si no habiendo
ahora desperfectos no nos reconectan aludiendo falta de plano?
Para mi es un exceso de penalidad. Porque
estuvieron más de 30 años vendiendo gas
sin plano y un día se les ocurre cortarlo por falta de plano !!!!
Creo que deberían antes pedirnos que
normalicemos planos sin corte y luego si el consorcio no lo hace pensar en una
penalidad y luego corte Que le parece?
Héctor
Respuesta: La verdad es que no puedo opinar sobre
cuestiones técnicas.-
Consulta
49
Necesito saber con urgencia si los gastos
por la reparación en la pinchadura de un caño de nuestro baño le corresponden
al consorcio o a mí como propietaria. Se trata del caño de distribución de agua
fría que baja desde el tanque de la terraza y entra a nuestro depto pasando por
debajo del piso del baño; fue allí que se encontró la pinchadura que povocó
humedad en nuestras paredes y algunos daños en el yeso y pintura del vecino de
abajo. La administración afirma que me corresponde a mí afrontar todos los
costos: la reparación del caño y paredes de mi depto, y reparaciones en el
depto de abajo, pero no es claro este punto en el reglamento de copropiedad.
¿Cómo puedo saber si me corresponde o no? Se suele afirmar que “todos los caños
que pasan por dentro de la pared -sean de agua o gas- le corresponden al
consorcio”, ¿esto es así para todos los edificios? GRACIAS Francisca
Respuesta: El código civil y comercial establece
(artículo 2041, inciso f) que las cañerías son comunes en toda su extensión.-
Consulta
50
¿los arreglos del portón de entrada al
garage del edificio corren por cuenta de los propietarios de cochera o se hace
cargo todo el consorcio (es decir los que no tienen cochera también)?
Porque tengo entendido que como es una
entrada al edificio todos debemos hacernos cargo de su mantenimiento.
En el reglamento de copropiedad no dice
nada al respecto. Y desde que se armó el consorcio hace 6 años nunca se firmó
nada en ninguna asamblea.
Si alguien puede sacarme esta duda se lo
agradezco mucho. Gracias. manuel
Respuesta: Me gustaría, previamente leer el
reglamento.-
Consulta
51 HAY 4 FOTOS ADJUNTAS
Estimado Dr. Awad.
Mi consulta es la siguiente, poseo un local
en capital, local mas sotano, en el sotano
tengo caños no empotrados de, cloaca, agua potable y gas... mi pregunta es la
siguiente, mas alla de q ya me han producido perdidas economicas reiteradas
filtraciones y el consorcio no se hizo cargo, esos caños estan dentro de mi
propiedad, no estan empotrados, eso es legal??... no tengo nada en comun con el
consorcio, ni entrada ni acceso al edificio, solo q se baldea la vereda 3 veces
por semana.... pago expensas en termino, y un poco caras por la zona ..(2mil
pesos.total de 70 m2 )....
agradezco su atencion...
Sergio Gustavo
Respuesta: En principio, conforme el código civil y
comercial de la nación (artículo2041, inciso f) las cañerías son comunes en
toda su extensión.-
Consulta
52
Estimado Dr. Awad
Me dirijo a Ud. Para realizar una consulta
por la galeríaxxx, ya que estamos sufriendo desde hace años el acoso y
vaciamiento, provocado por un propietario mayoritario, que retiene la
administración , perjudicando nuestra fuente de trabajo manteniendo los locales
de su propiedad sin alquilar , vacíos y oscuros. Esto nos perjudica enormemente
ya que influye en nuestras ventas. La galería es patrimonio histórico por sus
pinturas, que sw encuentran wn wstado dw abandono.A los inquilinos nos tienen
sin contrato desde hace años . La administración cambio de dueños y todo fue
muy dudoso .
En este momento intentan comprar de manera
vil a los propietarios que van quedando para apoderarse de los mismos. Lo mismo
resulta dudoso de donde provienen el dinero ya que el director de la sociedad xxxx
se encuentra procesado por cohecho
Necesitamos más que nunca conservar nuestra
fuente de trabajo. Desde ya agradezco su tiempo. Laura
Respuesta: La verdad es que lamento la situación.-
Pero nada puedo responder desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta
página.-
Consulta
53
Buenos tardes, mi nombre es Manuela xxx Quisiera
asesorarme acerca de realizar una denuncia a una administración de consorcio.
El día 1° de Mayo comenzó mi contrato de
alquiler, el cuál lógicamente firme bajo las cláusulas de recibir el inmueble
en perfecto estado (considerando que es una propiedad "a estrenar").
Aboné cuatro meses de adelanto más gastos a la inmobiliaria (que además de ser
quien alquila el inmueble, es la constructora y la administradora). A lo largo de estos quince días el inmueble a
tenido diversos desperfectos, los cuáles no eran constatables antes del
alquiler (hubo pérdidas de gas, se inunda el baño al utilizar la ducha, las
hornallas no funcionan de manera regular) y entre los que el más controversia
generó fue el mal funcionamiento de la cerradura de entrada al edificio.
Poniendo al tanto a la administración de dicha situación me brindan como
solución hacer una copia en el cerrajero que colocó la cerradura de manera
gratuita. Habiéndolo hecho, la puerta sigue trabándose en variadas situaciones
dejándome fuera de mi domicilio. Ante la nueva denuncia a la administradora, la
desestima sin concurrir a la propiedad para constatarlo, argumentando que
"el problema lo tengo yo y que la cerradura no se iba a cambiar".
Denunciando una tercera vez el mismo hecho, y siendo ignorada nuevamente;
espero al día de la visita de la administradora para cobrar las expensas,
esperando hablar con ella personalmente, a lo cual recibo un trato pésimo, me
ignora y me desestima adelante de mis vecinos, ignorando además mi reclamo, que
fue compartido por cierta parte de ellos. Se genera una situación muy
desagradable en la planta baja, una discusión bastante baja, a lo cual la
administradora se retira sin dar explicación alguna y dando portazos. Visto y considerando
que, además de las irregularidades que presentan los espacios comunes
exponiéndome a situaciones de riesgo tanto a mí como al resto del consorcio,
también la unidad alquilada presenta fallas que atentan contra mi seguridad,
requiriendo reparaciones de índole considerable y siendo aplazado su arreglo
también por la misma administradora, mi intención es rescindir el contrato, y
que se me haga devolución del dinero que aboné para ingresar. Es posible
accionar para que esto suceda? Cómo debería hacerlo? Desde ya, muchas gracias.
Manuela
Respuesta: La verdad es que creo, que debería
formalizar una mediación y tratar todos lo temas.-
Consulta
54
Buenos dìas Dr.
soy de la Ciudad
de Santa Fe, le agradezco mucho la atenciòn que tiene al responder consultas,
la mìa es la siguiente: "vivo en un 3er piso de un edificio, y en
diciembre mi vecina de abajo reclamò que le goteaba el techo de su baño a la
altura de la bañera, el administrador mandò un cloaquista que hizo muchas pruebas pero en definitiva y
sin hacer nada, todo se solucionò hasta hace 4 dìas que mi vecina reclama que
volviò a gotear, vinieron otra vez y dicen que el problema està en mi baño pero
no saben muy bien que es, puede ser un caño de desagüe, sacaron fotos y se van,
ahora recibo un correo del administrador donde dicen que me tengo que hacer
cargo de los arreglos y que me ocupe yo, la verdad que soy muy responsable y
tendrìa que buscar otro plomero, pero como mi administrador nunca resuelve
nada, quiero tener la seguridad que me corresponde a mì, porque recien vengo de
defensorìa del pueblo y ellos me dicen que le corresponde al Consorcio. Le pido
disculpas, soy grande y con muchos problemas de salud, pero tengo la voluntad
de dar soluciòn. Un gran saludo y que Dios lo bendiga alicia
Respuesta: Estimada Alicia, de acuerdo con lo que
establece el código civil y comercial de la nación (artículo 2041, inciso f),
las cañerías son comunes en toda su extensión.- Eso lleva a pensar que, en
principio, debería el consorcio proceder a la reparación.
Consulta
55
Vivo en un depto en Acassuso, Provincia de
Bs As.
La administradora no convoca a asamblea
desde hace más de dos años. Pedí que lo haga por mail pero no lo hizo.
La administradora se aumenta los honorarios
por decisión propia. El aumento debe estar sujeto a la aprobación de la
asamblea? La administradora no incluye en la liquidación de expensas los datos
de las 4 cocheras que supuestamente están en juicio, a pesar de haberle
solicitado que incluya número de juzgado, expediente, etc.
La administradora no incluye el monto del
fondo de reservas en la liquidación de expensas.
La administradora no organiza votación para
renovación de su mandato. Tiene obligación de hacerlo?
La administradora incluyó un ítem nuevo
llamado “expensas claras” . Puede facturar este ítem aparte de sus honorarios?
Dónde puedo denunciar las anormalidades? Gracias
y saludos Silvana
Respuesta: En principio en la Provincia de Buenos
Aires se encuentra sin organizar el Registro Público de Administradores.- Por
ello, debe manejarse con al legislación nacional, el código civil y comercial,
que rige en toda la nacíón.-
Consulta
56
buenas noches, soy propietaria y administro
un edificio porque el 80% es gente mayor y no se puede pagar un administrador.
Mi consulta es la siguiente, un propietario me pidio que se le instale una
bomba, ya que vive en el ultimo piso y no tiene presion de agua, corresponde al
consorcio que se la pague?? o lo tiene que pagar el propietario? muchas gracias
saludos Patricia
Respuesta: Sí, corresponde, porque ese propietario
debe tener en su unidad la provisión de agua con la presión correspondiente.
Consulta
57
Buenas noches, Dr., me llamo Carlos Esteban
xxx, soy de la xxxx. Le querìa decir que el dìa viernes ùltimo (20/05/16). En
el
edificio donde vivo, xxxx provocan en forma constante ruidos molestos,
con e-
lementos contundentes, y por este motivo la
gente que vivìa anteriormen-
te a que compraramos nosotros; (mì madre de
76a y yo, que estoy en tra-
tamiento por Trastorno de Ansiedad, y que
tengo un Certificado de Disca-
pacidad), tuvo que vender la propiedad
porque a la noche no los dejaban
descansar. Un domingo, pensè que se me
venìa el techo abajo. El viernes
20/05/16, a las 16:45hs, fuì a tocar
timbre, y una Sra. que cuida a la
Sra.
mayor que vive allì, me amenazò y me
agrediò. Posteriormente me deja-
ron una nota escrita, por debajo de la
puerta, en la cual me amenazaban. Que se puede hacer? Muchas Gracias. Carlos Esteban
Respuesta:
Primero denunciar ante la administración la cuestión de la perturbación,
tratando de que el consorcio se involucre y tome las medidas para solucionar el
caso.- Si no, deberá hacerlo usted, ya
que puede hacerlo conforme lo establece el artículo 2069 del código civil y
comercial de la nación.-
Consulta
58
Dr..por favor quisiera saber cuanto es el
tiempo prudencial q se puede esperar para exigir q de una vez x todas se
realice un arreglo en el techo de mi bano al consorcio??segun el administrador
se hara cdo haya fondos.
Y mientras tantos se siguen terminando
otros arreglos.
Que puedo hacer??de q forma?? Por favor espero su respuesta.
Muchas gracias!! Susana
Respuesta: La verdad lo primero es el envío de la
carta documento, luego la mediación, por último el proceso judicial.-
Consulta
59
Estimado Dr Awad: agradecería saber si es
posible realizar una bajada de cañería desde el techo del edificio hasta la
planta baja (son 9 pisos) en forma externa de tal forma que
este dentro de lo que regulan la reglamentación de edificación de la C.A .B.A. Mi edificio es
antiguo y en una inspección se descubrió que una cañería de agua bajaba en
parte por la pared del ducto del ascensor . Queremos desfuncionalizarla y bajar
una nueva por el pulmón del edificio porque hacer la obra propuesta por
plomeros implica romper paredes a lo largo de los 9 pisos y el costo es
altísimo. Desconocemos la legislación al respecto y por ello lo consultamos.
Atte, Claudia xxxde Consorcio de Av . xxx
Respuesta: primero hay que saber si la obra es
técnicamente posible y está aceptada por la reglamentación vigente.- Ello se
debe consultar con un ingeniero o arquitecto.- Luego veremos de qué manera el
consorcio llevara adelante la obra.-
Consulta
60
Buen día,
Quería consultarles que dice la ley de
co-propiedad sobre las macetas que ponen algunos vecinos en los pasillos de un
edificio (sería en el espacio común)
Si por la misma se ocasiona un accidente,
cuales son las consecuencias?
Gracias! Saludos Cordiales, Victoria
Respuesta: si se trata de pasillos u otras vías de
circulación, no se deben poner macetas ni elementos que obstaculicen el paso.-
Consulta
61
Hola mi nombre es karina,vivo en CABA en un
dto en edificio de propiedad de mi madre,hace
2 aňos me hicieron pagar la ley 257,pintaron el balcon ,luego descubro
en una extremidad una grieta importante
con posible desprendemiento a corto o largo plazo,(en el techo de mi
balcon)nadie superviso este trabajo, llame al presidente del consejo y mostre
la situacion,quien mostro asombro,al otro dia escondidas saco el trozo q
aparentaba caer de la grieta,y quedo asi,reclame y sin respuestas del
consorcio,que hago? karina
Respuesta: Intime, primero, por carta documento la reparación.-
