Respuestas del Dr. Eduardo Awad a sus consultas de consorcio 2017

Consulta 1

Estimado Dr Awad
Quería exponerle nuestro caso. Lo escucho todos los sábados en radio Mitre y estoy tan desesperada e INDIGNADA que esto me motiva a escribirle
 Somos un edificio de 4 dtos. No tenemos administrador Somos 4  co-propietarios. Uno de los  dtos de PB  fue vendido y el nuevo propietario construyo para su usufructo  60 mts ampliando,de esta manera,   su propiedad
.Se apropio de las bauleros comunes de edificio y parte del pasillo de acceso al edificio. A pesar de haberle hecho intimaciones y denunciarlo en el Gobierno de la ciudad él siguió construyendo.Como la DGFYC del gobierno de la ciudad actuó  tardíamente el llego a concluir su ampliación y luego la DGFyC le puso una franja de clausura que el propietario en contravención sacó.
Llevamos este caso a Juicio y lamentablemente en suerte nos toco el juzgado nº XXXx de la calle XXXx . El Juez suplente de turno nos comunicó - en audiencia de conciliación- que ellos no son partidarios de hacer demoler por eso este caso es complicado y que como este hay muchos casos iguales !!! Con lo cual yo le dije si ellos van a hacer oídos sordos a la  Ley de Propiedad horizontal y  ,si no van a tener en cuenta el reglamento de co-propiedad?  estos casos son difíciles de resolver porque el juez no aplica  la ley sino la interpreta!! Ellos nos dijeron que debemos llegar a un acuerdo  que sino, ellos no van a resolver y   nos mandan el caso a cámara de apelaciones      con lo cual  va a tardar años en resolverse .
YO LE DIJE SI NOS ESTABA  AMENAZANDO Y SI ELLOS PIENSAN DE ESA MANERA YO PUEDO AVERIGUAR DONDE VIVE EL JUEZ Y LLEVAR LADRILLOS Y HACERME UNA CASA EN SU EDIFICIO!!! o sea desde la justicia están avalando la usurpación de espacios comunes!!!!
Seguimos en juicio ya estamos a 4 años casi 5 de haberlo iniciado y por la incompetencia del juzgado cada vez nos están trabando más las cosas.Por favor Dr, me gustaría que Ud de a conocer este casos ya QUE LAS LEYES ESTAN PERO LOS JUECES NO LAS APLICAN Y ESTÁN LAS PERSONAS NOS VEMOS QUE LA PROPIA JUSTICIA AVASALLA CON NUESTROS DERECHOS !!!
MUCHAS GRACIAS saludo cordiales MARTA
Respuesta: Hola Marta, es cierto que hay algunos jueces que tienen esa teoría o principio de no mandar a demoler y permitir que  la obra subsista. En general estos jueces tratan de que los propietarios acuerden que la subsistencia de lo construído se haga como contrapartida del pago de una suma de dinero a cada uno de todos los propietarios. No sé qué habrán arreglado qué habrá ofrecido ni cómo fue la audiencia. No sé cómo es tu caso. De todas formas no es mi intención intervenir porque queda claro que tienen ustedes asistencia letrada y es vuestro abogado quien debe indicar qué hacer. Puedo decirte, sí, que cuando el juicio llegue a Cámara, no es seguro que todos los jueces de la Cámara piensen como el de primera instancia.-

Consulta 2

Buenas tardes
Le consulto por la situación de nuestro edificio que venimos padeciendo hace mucho tiempo, en principio la dificultad mayor está en los consorcistas, ya que sólo dos nos preocupamos.
Brevemente relato el tema:durante 30 años se tuvo una administración que derivo en el abandono total del edificio, al punto de tener graves problemas con el gas. Se decide cambiarla y se define por otra recomendada por una vecina. Al comienzo parecía expeditiva, pero con el transcurrir del tiempo fue mostrando sus falencias, vivezas, etc.etc. A todo esto, se suma el encargado de más de 20 años en el edificio, persona con graves trastornos de personalidad, violento, que nunca tuvo sanción, cabe aclarar que todos le temen, incluso los administradores.
El estado actual del edificio es lamentable, desaparecen elementos que nunca se recuperan; lámparas de bronce que dan lugar a que la entrada tenga un parche; una bomba de agua, que aparentemente el encargado, sin consultar la llevó para arreglar, pero no se reintegra a su lugar. Las expensas con extraordinarias se hacen muy elevadas, a la fecha pago 4.480$. El administrador decide por su cuenta los arreglos, así hizo sellar pozo aire luz, consecuencia de esto muchos vecinos tenemos humedad en interior del departamento.
Creo que con esto podrá darse cuenta de lo que sucede en el edificio, es muy largo relatar todo.
La gente está anestesiada, pero realmente no se puede vivir así. Hay alguna solución, algún camino para revertir esto? Gracias por leerlo y aportarnos algo.
Un saludo cordial Susana
Respuesta: Susana, todo parece indicar que deberían comenzar por cambiar de administración, para intentar corregir un poco lo que ocurre en el edificio. Pero esta es una tarea compleja, hay que tener documentación a la vista, hay que ir paso a paso, no es posible  que pueda responderse desde aquí. En principio, sí es necesario saber si se trata de un edificio situado en la Ciudad de Buenos Aires.-

Consulta 3
Estimado Doctor, mi consulta es la siguiente: soy propietaria en un edificio de 14 departamentos. Hace una semana robaron mi bolso con mis llaves y documento. Quien lo haya robado tiene en su poder, por lo tanto, la direccion y llaves de entrada del edificio (yo ya cambié las de mi departamento). Segun el jefe del consorcio los gastos del cambio de cerradura de entrada del edificio me corresponden a mi. Yo quisiera saber si esto es así o el gasto le corresponde al consorcio. Desde ya, muchas gracias. Marìa Laura
Respuesta: primero el consorcio no tiene un jefe, en todo caso tendrá un administrador o un consejo de  propietarios. En los caso de robo lo mejor es hacer la denuncia de lo que ocurrió. Ye informa al consorcio para que tome las previsiones necesarias, tales como el cambio de cerradura.- Es el consorcio quien debe hacer frente a ese gasto, pero es el propietario o quien viva en el departamento quien debe formular la denuncia.-

Consulta 4
Buenos dias, como escucho normalmente al Dr Awad todos los sabados en radio Mitre, queria hacer una consulta.
Soy parte de la comision del edificioxxxx , CABA y necesitariamos, por favor, tener mas conocimientos s/lo siguiente:
  " Fallecio uno de los encargados que trabajaba acá desde la inauguracion del edificio,  este señor no era el encargado principal y ya  estaba con los años para jubilarse (habia quedado viudo hace unos cuantos meses y tiene un hijo mayor de 18 años)   y queriamos saber que corresponde pagar como liquidacion final y si corresponde algun subsidio.
Agradezco su colaboracion y quedo a la espera de una respuesta ya que el dia 21 tendremos la Azamblea final del año y necesitariamos estar algo enterados al respecto Muchas gracias Susana
Respuesta: Es cierto que en caso de fallecer el dependiente la ley marca que debe pagarse una indemnización, pero no puede decirse más específico, hay que tener a la vista la documentación y conocer más a fondo el caso para responder qué y cuánto se debe pagar y a quién.-

Consulta 5
Estimado Dr Awad,
Le envié esta consulta hace unos 12 días a través del formulario online pero no he recibido su respuesta aún.
Tengo una conexión de estufa tiro balanceado que está dentro de la pared pero no es la original de la casa. Esta se cambió en el pasado porque era vieja y sin salida al exterior. La estufa está bajo la ventana y conectada al gas del calefón que está en La Cocina. Desde hace unos tres ańos que he sentido olor en esa esquina y por ello pedí a la administración que verificara. Se negaron a enviar Un Gasista matriculado y arreglarlo argumentando que no es un cańo original y no les corresponde. Esto no aparece en el reglamento que yo tengo. Después de mucho insistir sin respuesta y ante el temor, llamé a uno matriculado en abril en forma particular . Este abrió y dijo que faltaba cinta aislante. Cerró y se fue. Pagué 1600 pesos.
Me fui de viaje, porque no vivo en bs as en forma permanente.
En mayo hubo pérdida de gas en el primer piso y el administrador dijo que se cambiaban los cańos que iban al contra frente, pero sólo se rompió el piso del departamento en cuestión. No sé qué pasó pero algo pasó.
En junio recibo una cuenta de gas con un consumo en los meses de abril mayo, en los que no hubo nadie en mi casa, de 43 metros cúbicos, 32 metros más que el mismo término del ańo anterior y cifra que no he usado jamás aún en los meses en los que estos en bs as. Las llaves de paso estaban cerradas. Le pedí a la encargada que verificará los metros en junio, en julio, agosto y en septiembre, no hubo cambio en el medidor. En septiembre llego a bs as y le informo a la administración que tienen que revisar el medidor porque si no iba a ir a reclamar a metrogas. Ese error me costó además del dinero un aumento en categoría que no me corresponde y consiguiente aumento de tarifa. El administrador estaba de vacaciones pero enviaron al Plomero de ellos. Verificó y dijo que no había pérdida desde las llaves de paso hacia el medidor pero había un poco en la esquina de la estufa. Le dije que no podía ser porque lo había hecho arreglar tres meses antes. Dijo que volvería para arreglarlo pero no lo hizo argumentando que no lo autorizaba la administración.
Le dije al presidente del consorcio que iba a ir a hacer el reclamo a metrogas, ya que yo creía que el problema era otro. Para evitar que lo hiciera me mandó a un gasista sin matrícula que había hecho otro trabajo. Este volvió a revisar y dijo que había pérdida en la esquina de la estufa. Yo le dije que no lo iba a pagar porque ya lo habían arreglado y prefería que lo revisara bien metrogas. Finalmente me manda un mensaje el presidente diciendo que me mandaba al gasista para que lo arreglara.  El gasista dijo que lo iba a pagar la administración. Abrió, sacó la cinta aisladora de las juntas que había colocado el anterior y cerró. Dijo que había encontrado una pérdida en el medidor pero no me consta. Se fue y yo seguí sintiendo olor a gas.
Me fui y hace 15 días recibo las expensas en las que me incluyen una cuenta particular por 3100 pesos. No sé de qué es, no me dieron copia de la factura, no sé qué cobraron y quién, el que vino no tiene matrícula, y yo no sólo no autoricé un trabajo particular sino que de haberlo hecho primero hubiera pedido un presupuesto a alguien matriculado. Pero no pensaba hacerlo ya que el problema de la pérdida en la factura es claramente otro.
No considero que esto sea aceptable, ya que un administrador que no autorizó nunca a su gasista a resolver el tema no puede pagarle un importe a un tercero sin la autorización correspondiente. El presidente del consorcio me mandó un mensaje lavándose las manos y diciendo que él no me había mandado al gasista, y allí me di cuenta del arreglo. Para evitar que yo hiciera la denuncia me mandó a este hombre diciéndole que se lo pagaría la administración o él. La administración decide pagarle para que no lo pague el presidente y ahora lo tengo que pagar yo por segunda vez siendo que no se ha resuelto ni lo de metrogas ni lo de mi cańo, yo no lo autoricé, no se pidió presupuesto, la administración no lo autorizó y según argumenta ahora tampoco el presidente del consorcio. El trabajo no era necesario y el problema sigue sin resolverse.
Yo le avisé al administrador que no iba a pagar eso pero imagino que me lo va a seguir reclamando.
Por favor necesito saber qué hacer. Ignorar ese pago particular y seguir pagando mis expensas como siempre. O debo enviarle alguna carta documento rechazándolo. Y en ese caso diciendo qué. Yo no tengo ni siquiera la factura, ni copia, no me la enviaron a pesar de que en el mail de rechazo se lo dije.
No quiero estar en mora pero esto es un abuso.
Muchas gracias y espero su ayuda por favor estoy muy preocupada.
Gracias. Ana María
Respuesta: En principio debería impugnar ese gasto, solicitar se le informe sobre los detalles y se le exhiba la documentación respaldatoria.-

Consulta 6

Hola. Vivo en un edificio en el séptimo piso. Hace mas de dos meses tengo una filtración en el techo del baño q proviene del piso de arriba. Luego de comunicarlo a la Administración, se intentó en reiteradas oportunidades, entrar al domicilio del propietario, con un plomero, para ver de donde venia el problema... pero el propietario nunca lo dejó pasar... sólo unaa vez.... y sólo los dejó ver el baño... pero no pudieron tocar nada.
Se le envió carta documento... no la contestó. Personalmente solicité una mediación en el cgp del barrio, y no vino. Él envió una carta documento, intimanfo a q  se le arregle el baño, en 72 horas... se pudo hablar con el abogado de este señor... pero no se llegó a ningún acuerdo... de hecho el abogado de este Señor, no patrocina más este caso.
Estoy desesperada... tengo los dos baños a la miseria y parte del pasillo de mi casa con humedad. Q puedo haacer? Agradezco una respuesta y ayuda urgente.
SONIA
Respuesta: Intime fehacientemente al propietario del piso superior y al consorcio por un plazo corto (5 días) bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales.- 

Consulta 7

Estimado Dr.Awad

Quisiera nos oriente sobre lo que pobemos hacer, en forma urgente, los vecinos que vivimos en un edificio de 13 pisos y donde hay una filtración de agua que ya lleva como un mes, que no se sabe a ciencia cierta de donde proviene, pero que cae en el hall de entrada del edificio que es un río y hasta se ha tenido que anular un ascensor.  Según el administrador el problema está en el 1º E que no permite la entrada ni del plomero ni de la Administración y él dice que ya no puede hacer nada porque un juicio sería oneroso y tarda un tiempo.  Ha citado a reunión para el martes para tratar el tema.

Hoy lo escuché en Radio Mitre tratando este tema, diciendo que es el Administrador quien debe iniciar un juicio sumario para hallar la solución.
Muy agradecida por su atención, quedo a la espera de su respuesta y le saludo muy atte. MARIA ENRIQUETA
Respuesta: Si bien es cierto que los procesos judiciales no son instantáneos, no es menos cierto que el administrador no puede lavarse las manos contestando cualquier cosa.- Hay un proceso judicial que el consorcio puede y debe iniciar cuando debe ingresar para reparar caños en una unidad y el duelo no lo permite.-

Consulta 8

hola que tal me interesaria saber si es correcto lo siguiente: vivo en un PH de 5 departamentos no tenemos consorcio y los servicios se dividen entre los 5 porque no tenemos subdivicion. De los 5 q vivimos 3 somos propietarios y 2 inquilinos. No onstante uno de los inquilinos esta por instalar un aire acondicionado en su propiedad y el aparato lo quiere poner en el pasillo por el q pasamos todos (aclaro q el no lo usa porque tiene entrada independiente por la calle pero si tiene una puerta en su patio q sale al pasillo pero casi nunca la usa). Nos dijeron q eso no se puede hacer y q el lo deberia colocar en su patio y no en el pasillo. Esto es asi o esta en su derecho de ponerlo. Muchas gracias x su respuesta. Atte. romina
Respuesta: - si hay varios propietarios de las distintas unidades lo correcto es decir que existe el consorcio pero no está funcionando.- En cuanto a la instalación del equipo en el pasillo, entiendo que no está permitido.- Pero es más seguro averiguarlo mostrando los planos a un ingeniero civil o arquitecto para que responda si acuerdo a las características de ese pasillo se puede instalar el equipo.

consulta 9
Buenas noches Dr, mi nombre es Sahyana. y tengo la siguiente inquietud, puede el Aministrador de mi Consorcio llevar a cabo mañana Lunes 19 de Diciembre de 2016 la  Asamblea General Ordinaria siendo que su Registro figura como Estado: Definitivo pero con fecha de vencimiento: 23 de Julio de 2016. Gracias por su respuesta. Atte Sahyana.
Respuesta: Las matrículas con vencimiento 2016 se renovarán a partir del 01 de marzo de 2017.-

Consulta 10
Hola resulta q alquilo hace 3 años un depto en tigre centro y resulta q desde junio de 2014 tengo un problema grave c el agua caliente q sale sucia x problemas en la caldera hasta la fecha tuve promesas de solucion hasta pedi q aysa pase a revisar el agua y detecta un problema c el agua caliente q proviene del edificio

Durante todo este tiempo prometieron arreglarlo jamas lo hicieron deje de pagar las expensas esperando solucion y nunca lo solucionaron x lo q decido rescindir contrato x culpa de la locadora y m pide no solo q pague las expensas sino q m quiere multar x irme antes

Necesito saber donde denunciarla y llevar todo el material recaudado
El edificio no cuenta c luces de emergencia ni matafuegos ni luces q lindan en mi patio etc etc
La pregunta es q posibilidad tienen de reclamarle cuando deberian pagarme a mi x el daño q m causaron. Atte gabriela

Respuesta: Lo primero que debe hacer es intimar a su locador para que lleve  a cabo las gestiones, tareas,  y obras necesarias para que el departamento sea habitable.-

Consulta 11

Estimado Dr. Awad:

Soy propietaria de un PH con tres unidades funcionales, donde además habito.  Una de dichas unidades está alquilada. La inquilina, sistemáticamente vive teniendo malas actitudes o por lo menos actitudes que resultan exageradas. A modo de ejemplo le cuento que como es un edificio de dos pisos y no hay ascensor basta con que el vecino del segundo piso deje una botella de agua que trajo del supermercado en la entrada común 15 minutos, hasta que le sea posible volver a bajar o enviar a alguien a buscarla (ya que es un hombre mayor) para que esta persona deje pegadas notas recriminado que no puede utilizar un espacio común ni entorpecerlo. Sabemos que en rigor de verdad es cierto, pero como mencioné creo que es una reacción exagerada. Ha llegado incluso a denunciarlo y llamado a la policía por este tipo de situaciones.
En el día de hoy, yo tuve que ir a realizar un trámite y como tengo un hijo con discapacidad necesité que mi padre venga a quedarse con él en ese tiempo que yo me ausentaría.  ´Mi padre como era temprano por la mañana, se quedó afuera esperando que yo saliera para despúés él ingresar a mi propiedad. En ese lapso la vecina en cuestión sale y al ver a mi padre en la vereda lo increpa y le pregunta con muy mal tono que estaba haciendo ahí. Ante la respuesta de mi padre (señor de 84 años de edad), que le dijo que era la vía publica y que a ella no le interesaba´, le dijo otra vez con muy mal modo que llamaría a la policía.
De mas está decir que mi padre ingresó a mi casa muy nervioso y sintiéndose violentado y agredido. Al cabo de 5 minutos llegó la policía. Le explique lo sucedido y me dijeron que al parecer es una denunciante compulsiva. Había dado la descripción de mi padre con todo detalle aunque omitió informar al cuerpo policial que ella vivía allí. Simplemente dijo que pasaba caminando y vio a alguien "extraño"-
Mi pregunta concreta es, ¿Qué se puede hacer con una inquilina así? realmente no provoca ruidos molestos pero sí produce otro tipo de molestias  y daños, haciendo muy desagradable e incordiosa la convivencia. Agradeceré muy mucho su valiosa respuesta, saludos cordiales. María
Respuesta: Estas cuestiones de convivencia no suelen ser de fácil solución. Quizá, citarla a ella y al propietario de la unidad para que tenga conocimiento de la situación (y tome las medidas que sean necesarias en su carácter de locador,  para que la persona en cuestión morigere un poco su accionar, podría ser un primer paso.- Si no da resultado, podría intentarse (juntando todas las denuncias y notas y demás…) hacerle ustedes una denuncia por hostigamiento.- Pero para esto último, me parece, deberían organizarse un poco y juntar pruebas y tomar una entrevista más personalizada para diseñar una estrategia que les permita obtener el resultado que quieren ustedes .-

Consulta 12
Dr. Awad: Vivo en un edificio de trece pisos. Yo vivo en el piso 6° D. Se ha mudado hace tres años y medio una familia al dpto.. del 7° D, muy conflictiva. Por actos relacionados con ellos ha concurrido al edificio mencionado, la Brigada de Investigaciones y la policía en varias oportunidades. Pasamos de ser un edificio tranquilo a tener estos problemas que alteran el buen vivir de los vecinos. La inmobiliaria que les alquiló aduce que ellos solamente les alquilaron, pero se niegan a darnos el teléfono y dirección del propietario del inmueble, el cual vive en Entre Ríos.
Se le ha pedido a la Administradora que converse con la inmobiliaria y con ellos pero no se ha arribado a ningún puerto. Es más hoy a la madrugada, cosa muy frecuente, siendo las 1:30 hs comenzaron a pelearse a las trompadas y tirando cosas a la vez que gritaban pidiendo auxilio y ayuda en forma desgarradora alterando mi vida y la de mis nietos que ya lloran asustados por los gritos frecuentes, y en consecuencia a mi hijo que quiere subir y yo en el medio apasiguando la situación.
Mi pregunta es ¿qué se puede hacer al respecto? Ni la administradora y quienes les alquilaron hacen lo posible para solucionar el tema. Mientras tanto no dormimos y de día escuchamos sus peleas con improperios. No quisiera que esto terminara mal tanto por ellos como por mi hijo que ve que le alteran su descando y a sus hijos también ya que tienen 5 y 3 añitos.
Esperando su pronta respuesta, lo saludo atentamente BEATRIZ ROSARIO
Respuesta: Lo mejor será intentar tomar contacto con el propietario. Para ello, me parece, se podría formular una denuncia a la fiscalía que corresponda a fin de citar a esas personas,  a quien les alquila y6 a la administración del consorcio.-

Consulta 13
Hola buenos dias,
Queria hacerles una consulta con respecto a los baldeos de balcones que no tienen rejillas y el agua cae libremente a las veredas.
Hay un vecino en mi edificio que tiene 3 perros y baldea sus necesidades, tirando todo hacia los balcones de abajo y vereda, esto hace que se esten deteriorando las barandas y el olor a pis es insoportable.
Ya se les envio CD, pero continua con la falta.
Me podrian orientar que se puede hacer? o que con persona podria asesorarme.
Gracias Luciana
Respuesta: LO mejor será que el administrador del consorcio inicie una mediación o ( si se trata de un edificio en la CABA) formule una denuncia ante la fiscalía que corresponda, atento que tirar aguas abajo implica una infracción o contravención.- 

Consulta 14

Buen día, muchas gracias por su tiempo, disculpe que lo moleste con este tema, pero he consultado con varias personas y obtengo respuestas diferentes para la misma pregunta, lamentablemente el administrador del edificio donde vivo no me merece confianza, increíblemente administraba el edificio donde vivía antes.
el tema es el siguiente: me mude al edificio hace un mes, se esta pintando el frente y pulmón del edificio, ese gasto es expensas comunes o extraordinarias?
muchas gracias cordialmente Patricia
Respuesta: Si no había problemas con los muros, si sólo se trata de un embellecimiento del edificio, puede tratarse de un gasto extraordinario.-  Pero para llevar a cabo la pintura en éste último caso, debería hacer citado a una asamblea.- En suma, hay que ver, en cada caso, para responder más adecuadamente.-

 Consulta 15

Buenas tardes; Necesito me orienten como y en que plazo se pide la nulidad de una asamblea llamada con 5  días de anticipación (el reglamento dice 15) en la que no se invitó a los consorcistas que no viven y para el viernes 16/12/16 a las 20 hs, en el que se presentó un balande del año 15 y no se presentaban balances desde 2.010 Espero sus noticias urgente, por miedo a que pasen los plazos.
Gracias Felices Fiestas!!! Norma
Respuesta: Me temo que la respuesta va a llegar tarde. En principio parece que no se han observado los requisitos del reglamento. Además habrá que ver cómo se llevó a cabo la asamblea, cómo se votó y con qué mayoría.- Es una cuestión un tanto compleja, que no puede responderse en forma generalizada.-

 Consulta 16

Estimados,
Atento a la programación radial, realizo la siguiente consulta:
1. Se produce una rotura en un caño del edificio, en el tramo que pasa por mi unidad.
2. La admin. me carga con el costo de la reparación, aduciendo normas del Reg. de Copropiedad.
3. Me informan, en otro ámbito, que NO correspondió lo exigido por la admin.
4. La admin. me insta completar la restauración del área de la unidad vecina afectada.
Podrían esclarecerme lo que debiera corresponder.
Desde ya, gracias. Jorge - vecino de CABA
Respuesta: Las cañerías que conducen fluídos y energía son comunes en toda su extensión (artículo 2041, inciso f,  Código Civil y Comercial de la Nación).  Por ello, en principio, no resulta ajustado a derecho la pretensión de la administración  de cargarle ese gasto a usted.-                                           

Consulta 17

Buen día: Ante todo muchas gracias por su amabilidad.

Soy propietaria de un 2° piso hace 9 años.
La columna general pasa y desemboca (no hay 1°piso) por mi living y cada vez que se tapa un baño o cocina se me inunda el departamento.
Ya pasó esto muchas veces y cuando he reclamado a la administración, si bien se realizan los arreglos superficiales de pared, se limitan a decirme que siempre sucede esto a los pisos bajos porque la columna pasa por aquí y que un arreglo importante sería muy caro.
Quisiera saber si es posible reclamar no solo por lo daños materiales ocasionados durante todo estos años sino también si puedo exigir un arreglo a largo plazo o el hecho de ser el piso más bajo ya conlleva esta condición, tengo entendido que con un correcto y frecuente mantenimiento podría evitarse esta situación.
Desde ya muchas gracias y saludos cordiales. Noelia
Respuesta: Me gustaría que cuente usted con un informe de un profesional que teniendo a la vista los planos del edificio, estime qué es conveniente o necesario hacer para evitar nuevas inundaciones.- Con ello, se podrá intimar al consorcio lo que corresponda.-

Consulta 18

Estimado Dr. Awad:
El pasado 6 de agosto se produjo un incendio importante en un departamento de la zona de Retiro, mi departamento ubicado en el mismo piso sufrió daños de suma importancia, hay una causa penal abierta derivada del departamento donde se inició el siniestro.
Ahora bien, mi departamento no tiene seguro propio y solo está alcanzado con el obligatorio del edificio, la Cía de Seguros (según manifiesta la administradora, la póliza era muy buena) reconoció un monto de $ 2.160.907,92 por partes comunes y $ 467.856,22 por partes propias, de las cuales $ 269.480,03 a mi propiedad.
Aproximadamente al mes del incendio la Administradora me acerca una empresa de limpieza, del resultado de tal tarea, (entre otras cosas, limpiaron con agua) informé a la Administradora y al representante de la empresa, con un detalle de todas las anomalías. No obtuve respuesta de ninguna de las partes.
No obstante, hoy se me quiere cobrar los veinte mil pesos ($ 20.000.-) abonados, de algo que yo no elegí y que además me sumó un problema al que ya tenía.
Por esta situación decidí encarar las tareas de reparación de mi unidad por mi cuenta, tuve muchas resistencias, ya que me dijeron era mejor que todo lo haga una sola empresa y que no tenía autorización del consorcio.
En varias oportunidades solicité a los distintos actores del tema: liquidadora de seguros, administradora del consorcio, abogado puesto por la administradora para la negociación, consejo de administración, cuál era el detalle de cómo se llegó a la suma que se concluyó como indemnizatoria. Por acción u omisión nadie me proporcionó la información. Dado el avance de la escenario planteado se me dijo, el pasado 7 de diciembre, que me correspondían $ 95.000.- (pesos noventa y cinco mil) por partes comunes, a los que se tenían que descontar los $ 20.000.- (pesos veinte mil) de la empresa de limpieza.
No interpretó como llegaron a este número (se ningunearon todas las observaciones que efectué), ya que esta cifra no es representativa de los daños en partes comunes en mi unidad.
Se debió efectuar previamente una limpieza con fosfato trisódico, el techo se cayó en cuatro partes, dos paredes quedaron con ladrillos a la vista, rajaduras en paredes y techos por doquier, las aberturas de los baños estaban totalmente deterioradas, la ventana lindante con balcón rota, etc. etc., todo ello documentado ante Escribana Pública.
Y tampoco “me cierra” esta cifra habida cuenta de lo que se interpreta como partes comunes de una propiedad y que tengo entendido la Asociación Inmobiliaria de Edificios Renta y Horizontal (Seguros – Cobertura contra incendio) maneja aproximadamente un 70/75 %, me lleva a no entender como alcanzaron el monto a indemnizar por partes comunes y que consideran partes propias en mi unidad.
Quiero también comentar que el abogado puesto por la Administradora pasó honorarios por la negociación (no se llegó a mediación, ni mucho menos a instancia judicial) del 18% + IVA, monto que se debe descontar de los anteriormente aludidos.
Salvo en mi departamento, en el resto afectado no se ha hecho a la fecha absolutamente nada. Quedo en aguardo de sus observaciones. Atentamente
Liliana
Respuesta: La verdad es que es una cuestión demasiado compleja como para poder responderla sólo a través de lo expuesto, desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-

Consulta 19

Estimado Dr. Awad, lo escucho en la radio, y mi consulta es la siguiente:
Vivo en un piso 8 de un edificio de departamentos y siempre tengo problemas en mi techo.
Los vecinos que tengo en el piso 9, tienen el departamento destruído y siempre se les inunda.
Cada vez que se les inunda, me caen cataratas de gotas en ciertos sectores de mi departamento y se empieza a inundar el mío.
El administrador nunca me termina de solucionar el tema porque los plomeros que manda al piso 9 no son competentes.
Encima mis vecinos casi nunca están y dejan a la hija, que no deja pasar casi nunca al plomero.
O sea que cuando están, me llenan la casa de agua, y cuando se van, no dejan pasar al plomero para que repare los agujeros que tienen en los zócalos.
Quisiera saber qué puedo hacer para poder solucionar el tema.
Saludos cordiales, muchas gracias y aguardo su respuesta. María
Respuesta: Creo que lo mejor será pasar a los hechos, intimar fehacientemente al administrador y al consorcio .-

Consulta 20

Hola Dr.

En mi propiedad, se pincho un caño de agua caliente, se mojo todo el piso flotante del living, vinieron de la administracion  rompieron soldaron y nunca mas vinieron, de este problema hace 1 año, cuando pedi arreglo me inventaron que yo clave un clavo, es imposible pues el caño  esta pinchado  del lado de adentro; no se hacen cargo; Dr que es lo que marca la ley?
El reglamento dice que el consorcio se hace cargo.
Muchas gracias por su aporte, saludos. Cristina
Respuesta: en principio lo que ocurrido es que la culpan a usted de la avería de la cañería.- Pero, según parece ni el consorcio ni la administración, en su momento, le comunicaron nada sobre ello. Creo que lo mejor será intimarlos a que terminen la obra.-

Consulta 21

Buenas noches, el fin de semana de navidad intentaron robar mi negocio rompiendo el vidrio de la vidriera, yo estoy bajo consorcio, mi consulta es: debe este pagar el vidrio nuevo? Gracias Agencia

Respuesta: No, por un lado, las puertas y ventanas son de titularidad del propietario de la unidad, además el consorcio no es responsable de lo que ha ocurrido.-

Consulta 22

Estimados, pertenezco a un edificio de departamentos de 11 pisos ubicado en Vicente Lopez, que lleva años de mala administracion y deterioro. Se logro recaudar la suma necesaria para pintar una medianera del edificio, y entre los vecinos elegimos a un pintor que nos inspira confianza, Tiene Seguro y es monotributista. pero el administrador insiste en que siendo monotributista no se le puede adjudicar el trabajo porque los trabajadores no estan en relacion de dependencia. Aunque el pintor pinto varios edificios como éste, y presento el seguro y la documentacion de la Afip, el administrador se dice legalmente responsable y no acepta. Es real o es una maniobra mas de la administracion? Que opinan? Gracias Sandra
Respuesta: En principio se puede contratar al monotributista, quien deberá presentar el seguro en orden y a favor del consorcio.-

Consulta 23

Buen dia, resido en CABA. En mi edificio hay 60 departamentos y solo 18 cocheras, las cuales fueron a sorteo y luego compradas por aquellos que salieron beneficiados en el sorteo.
Ahora bien, algunos vecinos que no poseen cochera ingresan sus autos a las zonas comunes (zonas de maniobra) de las mismas para realizar la limpieza de sus autos.
Mi consulta es si se puede impedir dicha practica y cual seria la forma.
De mas esta decir que aquellos vecinos que no poseen cochera no pagan las expensas, se realizo la automatización del porton y obviamente, aquellos vecinos que no poseen cochera no pusieron un solo peso.
Es por esto que me parece injusto que utilicen la cochera. Saludos Lic. Mauricio
Respuesta: El consorcio debe, a través de su administrador intimar a los infractores para que cese esa conducta antirreglamentaria. Y digo DEBE, porque, además, se genera una situación peligrosa.-

Consulta 24

Quisiera hacerles una consulta como copropietaria de un edificio de siete unidades en la costa donde ya existe un administrador desde hace muchisimos años, por ser el tambien uno de los copropietarios, pero sin realizar mantenimiento del mismo.
Por favor indiquenme como puedo consultarles, horarios, su costo, etc. Muchas gracias y saludos. Rosa Lucia

Respuesta: Puede ponerse en contacto al 4982-2024.-

 

Consulta 25

Estimado dr. Awad: vivo en primer piso; quiero colocar un Aire Acondicionado Split, en la pared debajo de la ventana de mi dormitorio. Mi vecino de planta baja no quiere por que teme que se caiga sobre su patio.
En dicho patio él tiene dos amplios toldos que lo cubren totalmente.
Qué puedo hacer?. Muchas Gracias. Mabel.
Respuesta: Si la instalación está bien hecha, la objeción de que “se caiga el aparato” no tiene sentido.- En cambio me interesa más que no produzca mucho ruido y que no caiga agua a la planta inferior.-

 Consulta 26

Hola, Buenas tardes
Quiero saber si podemos tener alguna manera de que venga una persona en blanco y con art, si aun no tenemos "empleador"
Hasta ahora nos manejamos con empresas de limpieza, pero van cambiando el personal y no se logra sincronizar Espero sus comentarios Gracias Saludos cordiales Lic. Ana
Respuesta: Se necesita más información, no entiendo que es no tener empleador, por ejemplo.-

 Consulta 27

Buen día doctor! El motivo de mi consulta es la siguiente. En mi edificio al actual administrador se cumplió mandato el 15 de diciembre, desde esa fecha informo como fecha de próxima asamblea el 15 de marzo, por razón específica que durante estos meses de vacaciones y fiestas no se pueden hacer asambleas en ningún lado.
Paralelamente un grupo reducido de vecinos de 600 departamentos, sólo 30 copropietarios, ponen otro administrador, según ellos legalmente y dentro de los tiempos determinados.
Porsupuesto que esto generó todo tipo de confusión en general.
El actual administrador sigue firme y trabajando y el otro caminando el edificio tratando de tomar posición.
Legalmente a quien corresponde administrar.
Gracias por la atención y feliz año.
Lo escucho todos los sábados por MITRE . sergio
Respuesta: La verdad es que el del 15 de diciembre debería haber llamado a la asamblea antes de que se venza su mandato. No sé cómo ni en qué condiciones nombraron al otro, ni qué más ha ocurrido.-  Se trata de cuestiones complejas, que varían en casa particular y que sólo se pueden responder luego de un exhaustivo conocimiento de los hechos y la documentación.- 

Consulta 28

Buenas Noches estimado Dr. Eduardo Awad
Mi consulta es la siguiente, cada vez que hay que hacer alguna reparación o trabajo el Administrador no responde hay que llamarlo constantemente, las secretarias dicen que devolverán el llamado y no lo hacen y responde mal a los propietarios.
También un propietario lo descubrió sobre valorando los insumos, trabajos, etc.
Pero yendo directo al tema le paso el E- Mail que le hemos enviado, ya que no nos dan una solución telefónica ya hace 3 meses que tenemos una filtración de agua en el lavadero hicieron un trabajo en el edificio de tapado de filtraciones y pintura pero nadie realizo el control de gestión.
Aprovechado la oportunidad quisiera saber si es tan amable, la propietaria es mi Madre, pero me dicen que yo no puedo opinar ni votar en las asambleas por que no soy el dueño es correcto eso, de ser así que pasos debo hacer para poder participar y también ocupar un cargo para mejorar el edificio. Puedo ocupar un cargo aunque no sea el propietario y si mi Madre?
Me llegaron buenos comentarios hacia su profesionalismo y también me informaron que su oficina informaba si estaba inscrito este o los Administradores de forma correcta, etc.
El Administrador es Carlos XXxx Desde ya agradezco su espacio
Atte.  Emma - Pablo
Respuesta: Les ruego que no nos envíen textos ni documenta, estas consultas luego se suben a páginas que son de acceso público.- En general, lo que corresponde frente a la inacción del administrador o al incumplimiento de sus tareas, es la intimación fehaciente.-

Consulta 29
Buenos días Dr.
Lo felicito por su buen humor y claridad de los Sábados en la radio. Un placer escucharlo
Quiero consultarle ya que una muy amiga compró dos departamentos en un edificio nuevo en villa crespo sobre corrientes
Mi amiga alquiló ambas unidades. El edificio tiene pileta y queda a la vuelta de su casa.
Su hija ha estado utilizando la pileta y el portero le dijo ayer que solo quienes habiten los departamentos pueden usarlas. Es así ¿o,  por ser dueña tiene tb derecho a usar la pileta además de los inquilinos?
Desde ya muchísimas gracias por su tiempo Saludos cordiales Alejandra
Respuesta: Gracias por sus conceptos.- En general los reglamentos de esos edificios establecen que sean quienes habitan el edifico usen las instalaciones.--

Consulta 30

Buenos días, espero que se encuntren bien.
Me contacto con uds para consultarles sobre la liquidación de sueldo del encargado del edificio. El mismo se encuentra con Lic. inculpable por el termino de 10 días con certificado medico. Quería saber si igualmente hay que abonarle el plus de retiro de residuos en el período que no haya realizado dicha actividad.
Muchas gracias.   Luciana
Respuesta: me encuentro bien, gracias por su interés. El plus de retiro de residuos debe abonarse, integra el sueldo.-

Consulta 31

Buenas tardes necesito sacarme una duda con respecto a la administración de mi edificio. La administradora cambio la cerradura de la sala donde está la electricidad y medidores . Y no me quiere dar una copia de la misma ... solo se la otorgó a 3 personas. Estoy en mi derecho de exigirla como propietaria ?
Muchas gracias Giselle
Respuesta: No, la llave de esos lugares sólo deben tenerla la administración, el encargado y alguna persona más (por ejemplo del consejo) para el caso de urgencia.-  La sala de medidores es un lugar peligroso, no puede ser de acceso público.-

Consulta 32

Dr. Awad. Somos 30 propietarios de un edificio el Lanus que habitamos desde hace 7 añis promedio. La constructora y administradora del mismo han desaparecido llevandose nuestro fondo. Por no haber podido escriturar no podemos constituir consorcio, pero es imperiosa la necesidad de formar una comision que se ocupe de la administracion del edificio. Hay alguna figura legal que nos ampare frente a esta dificultad ?? GRACIELA
Respuesta: No se puede responder a esa pregunta en un caso tan complejo, desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página de consultas.-

Consulta 33

Buenas tardes, le comento que vivo en un edificio de Lomas de Zamora, debido a que en este mes de enero la Ayudante de la Encargada del edificio se retiró por jubilación, tenemos la duda si es obligación volver a tomar un Ayudante.
Sabemos que tenemos que tener el Encargado/a porque el edificio tiene servicios centrales, es decir calefacción y temo tanque todo manejado desde la sala de máquinas. Y además vivienda para el Encargado/a.
El edificio consta de 44 departamentos, no sé si eso influye en la decisión del ayudante, o si es obligación por el hecho de haber tenido uno hasta este momento, todo eso por si el Sindicato presenta alguna queja.
Por favor me puede informar si atiende por la zona?
Desde ya muchas gracias. Marcela
Respuesta: En principio la respuesta es sí, es necesario seguir contando con un ayudante.-

Consulta 34

Estimado Dr quisera saber si es correcto que el personal contratado como ayudante, ante una licencia del encargado, puede suplantarlo. En caso de que no haya inconveniente, como se deberia liquidar su remuneracion? la que le corresponde por ayudante mas integra la de encargado? gracias Sabrina
Respuesta: Las preguntas relativas a cuestiones tan específicas no pueden responder desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-

Consulta 35

He colocado una piletita pelopincho en el parque trasero de mi dto.en planta baja.Ruego me indique si esto esta prohibido dado que el consejo del edificio me intima sacarlo.-Por supuesto que se trata de un patio de uso exclusivo no existiendo debajo absolutamente nada pues tengo paso de gran tamaño que llega hasta el fondo del terreno.-Desde ya muchas gracias. Tedy
Respuesta: EN PRINCIPIO no parece atendible la pretensión del consejo, si se trata de un patio en planta baja sobre el terreno del edificio.-

Consulta 36

Estimado Dr. Awad, deseo realizarle  una consulta sobre la eleccion de  administrador en un edifico de consorcio en C.A.B.A.
El edifico cuenta con 7 unidades, y el fin de semana se realizo la asamblea ordinaria para confirmar  o revocar el mandato de la actual administracion por el termino de un año mas, los propietarios que habitamos el edificio queremos cambiar la administracion dado que no nos satisface su servicio , demorandose en varias oportunidades en la resolucion de  inconvenientes que se presentan en el edificio, muchas veces teniendonos que hacernos  cargo de reparaciones urgentes por la demora en actuar de la administracion.
En la asamblea realizada,  2 de los propietarios que no habitan el edificio y que  cuentan con 4 unidades votaron a favor de la continuidad de la actual administracion y los 3 propietarios que habitamos el edificio  votamos por la no continuidad.
Finalmente se acepto la continuidad de la administracion por designacion de la mayoria. Sin embargo al leer el reglamento , este especifica que la remocion o designacion del administrador " se realizar por mayoria no menor de 2/3 " . De ahi que me surge  la duda  si esta bien designada la continuidad.
Las 2/3 partes de 7  seria 4,66 habiendose dado por aprobado por la mayoria de 4 propietarios.
Si esto esta mal, que se puede hacer al respecto y como se resolveria porque  4 votan por la continuidad y 3 por la no renovacion del mandato, por lo que nunca alcanzariamos el acuerdo  de una u otra parte.
Sin mas aprovecho para saludarle cordialmente y agradecerle desde ya  por su tiempo y buena predisposicion. Jorge O.

Respuesta: En la CABA, salvo que el reglamento lo diga expresamente,  la figura de RENOVACION del mandato del administrador se rige por el nuevo código civil y comercial, que exige una mayoría de absoluta de unidades y porcentual. En el caso de ustedes, 7 unidades, 4 que representen el 50,01 del porcentual.-

Consulta 37

Buenos Dias:  Mi consulta es como debo proceder,cuando sufro una inundacion del departamento cada vez que llueve.
El consorcio solo atina a enviar a un destapador,que pasa una cinta y me dice que esta solucionado, el caño en cuestion es el Pluvial del edificio,yo vivo en el ultimo piso por lo tanto evidentemente el caño esta tapado en otro piso.
Suelo perder todo lo que esta apoyado en el piso.
Uds. Me podrian aportar algun dato como manejarme ante este tipo de situaciones, ya que el administrador que tengo me dice que son inclemencias del tiempo.
Desde ya muchas gracias. juanjo

Respuesta: Sería bueno contar con informe técnico, que eche un poco de luz a lo que ocurre.-

Consulta 38

Buen día Sr. Eduardo Awad;
Necesito su asesoramiento sobre la vivienda del Encargado.
Nuestro edificio tiene 3 años y nunca se utilizó la U.F. Tenemos  una persona que hace las tareas con una jornada de 8 hs diarias (5 por la mañana y 3 por la tarde)  y está a prueba. Ya que todos los propietarios no queremos encargado con vivienda, la consulta puntual es;
A) Podemos alquilar el departamento y poder contar con este ingreso para afrontar los gastos de mantenimiento del edificio?
B) Cuales serían los pasos legales para evitar inconvenientes a futuro con él o los inquilinos.
C) Hay que modificar las escrituras y/o estatuto de convivencia?
Desde ya agradecida por su asesoramiento en este tema. Estamos muy desorientados al respecto y aún no encontramos alguna respuesta que nos satisfaga.
Saludos Cordiales Sandra xxx Caballito.
Respuesta: Se trata de una cuestión compleja que no puede responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-

 Consulta 39

Estimado Dr Awad:
Tres preguntas con  respecto al actual consejo de propietarios
1) existe la figura de "presidente" del actual consejo"?
2) ¿puede integrarlo el conyuge o los  hijos (aun viviendo en el edificio) de un propietario o propietaria? 
3) ¿puede un miembro del consejo ,determinar el orden de prioridad de los trabajos a hacer en el edificio o eso es  incumbencia de un administrador  que cumple  perfectamente bien sus funciones?
Muchas gracias   MLJ

Respuesta: 1.- no existe la figura de presidente, salvo que se trate de un reglamento nuevo y lo determine específicamente.- 2.- el consejo es de propietarios, por lo tanto no hay espacio para hijos o cónyuges.- 3.- Puede el consejo asesorar acerca de lo que es más conveniente en el edificio, pero hay que analizar cada caso en particular.-

Consulta 40

Buenos días....soy propietaria de un antiguo departamento en propiedad horizontal somos sólo 4 dueños que nuca hemos tenido un consorcio...el edificio data de los años 50____Mi consulta es porque la red cloacal de los 4 departamentos pasa por debajo de mi living....cuando a 3 metros hay un pasillo de uso común y la cámara de inspección también está en mi patio de distribución ...ya se tapó por el mal uso de los demás y quiero saber si está autorizado esto en los en los Reglamentos de Propiedad Horizontal.-.Muchas gracias. Graciela

Respuesta: Qué es lo que debería estar autorizado? Disculpe, pero no comprendo la pregunta.-

 

Consulta 41

Buen dia  Dr. Awad ,

Yo lo fui a ver x el alquiler que dejo el 21 de diciembre.  Pero queria consultarle del nuevo.

La inmobiliaria me dice q no me da recibo. Si quiero tengo q sumarle el iva y q le tengo q entregar el formulario de la reserva q me entrego. El contrato esta adjunto en este email.  Q debo hacer. Q pasaria con todos los importes q estan en el contrato.

Me cobra comision de 11.985 sin iva. Mas vale q no quiero q se me encaresca mas nada.

El lugar del pago del alquiler es la inmobiliaria. Y si no pago iva .que pasaria.

Por favor espero su respuesta. Gracias!!  Saludos, Patricia

Respuesta: La verdad es que no puedo responder este tipo de cuestiones tan específicas, a través de una página de consultas muy general o amplia como ésta.- ,-

 

Consulta 42

Me dirijo a uds. Para informarme si siendo bipolar y jubilada con la mínima debo pagar expensas.hasta ahora lo he hecho pero ya no puedo abonar.mi depto.esta a nombre de mis hijas con usufructo a mi favor.todavía no tengo el certificado de discapacidad.tengo un certificado medico.muchas gracias.maria del Carmen

 

Respuesta: Las circunstancias personales no la liberan del cumplimiento de la obligación de pago que legalmente pesa tanto sobre usted como usufructuaria y sobre sus hojas como propietarias.-

 

Consulta 43

Estimado Dr. Awad

 

Dado que no es un tema muy sencillo de consultar, quisiera consultarle respecto a un inconveniente que estoy teniendo en mi propiedad horizontal.

Desde marzo del año pasado se ha decidido por asamblea extraordinaria avanzar con los trabajos de reparación de las barandas de todo el edificio, dado que se encontraban en muy mal estado. Es asi que a partir de un presupuesto presentado (240 mil), se resolvió afrontarlo con cuotas extraordinarias (15% de las ordinarias) cobradas en cada expensa y parcialmente por un fondo de dólares que posee el consorcio.

Llegado a recaudar un monto importante, se iniciaron las obras respectivas, con el ajuste inflacionario que se trasladó al presupuesto original.

Al cabo de unos meses y ya saldado y finalizado el trabajo de balcones, la administración continúa cobrando cuota extraordinaria con el agravante que en la última expensas presentada, ha tambien incluido en las ordinarias un cobro de 100 mil por adelanto de una supuesta 2da etapa del arreglo de balcones.

Mi consulta es que puedo hacer yo como copropietario para intimar a la administración y consejo a que se abstengan de continuar cobrando extraordinarias y mucho menos ordinarias, por una segunda etapa que todos desconocemos.

Le agradecería la deferencia.  Atte.  Carlos

Respuesta: Las extraordinarias sólo puede imponerlas la asamblea, de forma que si ello no fue decidido en la asamblea anterior, deberían citar a una nueva.-

 

Consulta 44

Buenas tardes. Vivo en un edificio de 14 pisos en Avellaneda y frente a mi depto tengo nuevos vecinos que dejan abierta la puerta de su depto todo el día, cocinan y todo el olor ingresa a mi hogar al igual q el sonido de la televisión...  Es legal que puede dejar su puerta abierta todo el tiempo...  Hay 6 deptos por piso y es la única q lo hace. Además es molesto abrir la puerta de mi casa y ver como están haciendo las cosas de la casa.. Es molesto. Puedo hacer algo?? Gracias Veronica

Respuesta: En principio podría intentar que sea el administrador quien, en nombre del consorcio los obligue a cumplir con sus obligaciones y al cese de la perturbación.-

 

Consulta 45

Hola, tengo una consulta, tengo un problema aparentemente en el inodoro, el agua sube hasta arriba hasta rebalsar a veces cuando tiro la cadena, no està tapado porque el papel se va, el agua baja lentamente, hace màs de un mes que ocurre esto, igualmente intentè destapar con sopapa y tirando baldes de agua desde altura pero sigue sucediendo que el agua sube hasta arriba, esto puede ser un tema del edificio?

hice la pregunta en administraciòn y me dijeron que la destapación del inodoro, la bañera, el lavatorio  y la bacha de la cocina no corresponden a "destapaciones comunes" sino de índole particular.

esto es asi?

ya que en otra oportunidad me destaparon columna de cocina y se hizo cargo el consorcio, quisiera saber si corresponde ahora columna de baño o si puede ser un tema del edificio, de cloacas y si realmente me corresponde a mi como inquilina arreglarlo. saludos, Laura

Respuesta: En principio como todas las cañerías son comunes, las destapaciones están a cargo del consorcio, salvo que en forma se trate del maltrato de la persona que vive en la unidad.-

 

Consulta 46

Buenas tardes

Me dirijo para realizarles las siguientes consultas:

Vivo en un edificio relativamente nuevo de 8 años de antigüedad en el piso 1

1-      Tengo problemas con el agua caliente que es central por termo tanque debo esperar hasta 10min en la cocina y unos 3 o 4min en baño que solución existe y quien debe hacerse cargo? Yo o el consorcio?

2-      Por la rejilla del desagüe del balcón que da a la calle cuando llueve mucho y en poco tiempo sube el agua es decir brota para arriba, lo mismo quien debe resolver el problema?

Aguardo  su pronta respuesta muchas gracias Mauricio

Respuesta: Sobre la provisión de agua caliente no parece tan grave la cuestión. Sobre el desagüe del balcón, quizá lo mejor es consultar, primero, con un profesional que ponga a prueba la cañería.-      

 

Consulta 47

hola, mi problema es el siguiente, hace 2 años alquilo un dpto en un consorcio y hace 5 meses aparecio una persona que vive en el consorcio diciendo que era administradora y fijo expenas por $ 500, la cosa es todos pagamos pero ellos no cumplen con los servicios, sin luz en pasillos tanques de agua sucias, encima hace 4 dias no tenemos agua, ademas en ningun momento presento algo que avale q fue nombrada administradora, ni mostro reglamentos. que hacemo, dejamos de pagar o intimamos o denunciamos por fraude' JOSE LUIS

Respuesta: LO más aconsejable, si alquila, es que intime usted al propietario para que sea él quien se ocupe de poner las cosas en claro.-

 

Consulta 48

hay 3 adjuntos de escaneados de documentación

Estimado Dr. Awad

El 18 de enero de 2017 vendi mi departamento. En el momento de la escritura la ecribana me retuvo $2492,70 correspondientes al los 17 dias de enero que yo habia estado en el dto.

Yo las expensas que vencieron el 15/01/2017 las abone el dia 12/01/2017 por un total de $4475.-

En esa liquidacion figura que el patrimonio neto al cierre 31/12/2016 hay $90215,21. (ese valor se compone de un saldo anterior por $17215,21 y de $73000 por expensas a cobrar). Dentro de ese patrimonio estan  los 4475 que yo abone para hacer frente a los pagos de abonos y gastos del  mes de enero.(sino seria imposible operar ya que el administrador no tendria fondos y tendria que poner plata de su bolsillo para poder afrontar los gastos de enero de  2017).Para mi punto de vista la retencion de los $2492,70 (por los 17 dias de enero) no corresponden.

Es mas la compradora me tendria que abonar $2020,96 correspondiente al los 13 dias del mes de enero.

Es correcto lo que yo le estoy solicitando? Como hago para que el administrador realice uno correcto certificado de deuda que le solicita la escribana?

Aguardo su respuesta. Saludos cordiales Gustavo

Respuesta: En principio no es posible responder a cuestiones que son muy puntuales o específicas.- Es más les pedimos que no suban ni envíen documentación, porque estas consultas luego se publican en páginas de acceso público.-

 

Consulta 49   

Consulta Tengo un Lote en un Barrio Cerrado y se decidio hacer un cerco perimentral electrico con camaras de seguridad. La Administracion recibio el pedido, a pesar que muchos nos negamos por no ser un gasto necesario, pues no se habian registrados robos, hechos de vandalismo, etc.

La administracion lo aprobo en una Asamblea Virtual, con minoria de votantes y se empezo a construir el cerco. El costo mensual era muy alto, y no lo pude pagar, y ahora me reclaman la deuda mas lo intereses y me amenazan con enviar la deuda a juicio si no pago, y no hay planes de financiacion.

No se que puedo hacer, y si me puedo defender.

Gracias por su atención juan carlos

Respuesta: La verdad es que no sé cuándo se decidió hacer la obra, ni cómo. Estas cuestiones muy específicas, no pueden resolverse desde el reducido ámbito de conocimiento de éstas página.-

 

Consulta 50

Consulto en la última reunión ( de la q no participe por estar atrasada en las expensas) se decidió q el portón de entrada,única entrada (no existe vigilancia el portón es automático, lo abrimos los propietarios cada vez q entramos o salimos),  al cortarse la electricidad ( queda trabado el portón ya q funciona con electricidad) solo  seis propietarios elegidos al azar tendrán llaves para destrabarlo.  ES LEGAL O ES PRIVACIÓN DE LA LIBERTAD?

Respuesta: La verdad es que si se trata de una cosa común (el portón de acceso)  lo más lógico es que todos tengan acceso a la forma de operación manual, a través de un llave .-

 

Consulta 51

Buen día una consulta,tuve un problema con un arreglo que el administrador no quiso arreglarme,me queje en defensoría del consumidor y llegamos a un arreglo ,el importe que el consorcio me adeuda se descontara de expensas.En total cubre 5 meses de expensas.Mi pregunta es la siguiente si llega a haber un aumento de expensas me corresponde pagar la diferencia o para mi el aumento de expensas rige despues de esos 5 meses?Muchas gracias,si me contestan a la brevedad les agradeceré Maria Rosa

Respuesta: En principio debería descontarse de lo que cada mes se cobre de expensas.-

 

Consulta 52

Desde octubre comenzamos a pagar expensas de un edificio que aun no fue entregado en su totalidad porque la constructora se paso del plazo fijado. El problema es que la constructora solo paga el 50% de los dptos que aun no entrego. Corresponde que pague el 100% de las expensas.  Cosiderando que utilizan la luz, usan los ascensores Gracias  Pamela  

Respuesta: Sí ello, deben pagar las expensas que corresponde a sus departamentos.-

 

Consulta 53

Buen día doctor Awad,

 

 

Mi consulta es la siguiente.

Soy  propietaria de un departamento.  Hay que cambiar la cañería, agua fría y caliente, del baño y cocina.La administradora del edificio me  dice que  le corresponde al consorcio reparar solo la cañería de agua fría y el propietario debe reparar la del agua caliente.

Con relación a este tema lo único que dice el reglamento de copropiedad es lo siguiente:  " le corresponde al consorcio la reparación de cañerías y conductos principales de distribución de agua, energía eléctrica,gas, cloacas ,,,,,,,etc"

Pregunto en la administración por que debo pagar yo el arreglo y me dice que es algo que se resolvió en una asamblea. Le pido copia del acta y sí es cierto que lo dice el acta:

Fecha del Acta de Asamblea noviembre de 2002 y el ultimo punto dice:Con la moción del Sr propietario del 3º D se deja constancia que el consorcio reconoce todo lo concerniente al arreglo de cañerías en partes comunes de agua fría. El cambio o arreglo de cañerías de agua caliente corre por cuenta de los propietarios como ha sido la política de este consorcio desde su inicio.

No conozco la política anterior y desconocía el tema del agua caliente hasta ahora.

Mi pregunta. Es legalmente aceptable y suficiente la letra del Acta en este caso ?

Agradeciendo desde ya su amabilidad, lo saludo atentamente.

Haydée

Respuesta: El código civil y comercial de la nación (artículo 2041, inciso f)  que las cañerías que conducen fluídos son comunes. Y no reconoce entre agua fría o caliente.-

 

Consulta 54

Estimado Dr.

soy propietaria de una COCHERA y en el edificio hay gente irrespetuosa, que puedo hacer si mi COCHERA  es ocupada por una moto? DE OTRA PERSONA,

que al ver que yo no estoy la estaciona alli sin mi permiso. Y cuando le reclamO O LE dejo un cartel, me dice pero si igual el auto entra bien en el

espacio ??

Estamos todos locos ?? con que derecho puedo soportar algo asi ?? a quien reclamo o donde lo denuncio.

Cada vez que encuentro la moto, le digo que la saque y lo hace, pero no pierde oportunidad de que cuando no estoy aprovechar el lugar.

SON COCHERAS FIJAS !!  gracias,  irene L.  VILLA URQUIZA.

Respuesta: Me gustaría saber qué clase de cochera es, cómo se accede a la misma, etc. Son cuestiones muy puntuales, muy específicas, que varían en cada caso y pueden modificar la respuesta.-

 

Consulta 55

Estimado Doctor Awad,

Mi pregunta se refiere a la interpretación de un reglamento escrito en el año 1969.

Adjunto fotocopia de los artículos 8,9,10 que se refieren a como los gastos afectan las distintas unidades.

Desde que se escribió el reglamento hasta ahora fueron interpretadas de un modo. Un nuevo administrador a pedido de un propietario desea cambiar la interpretación.

Para poder tener una respuesta mas concreta : se trata sobre expensas comunes y como corresponde pagar a la unidad funcional UF. 1 (cocheras).

La UF 1,  debe hacerse cargo de todas las expensas comunes o sólo de una parte de agua caliente y de los asensores que llegan a ella? calefacción?

Dentro de las expensas comunes,por ej., están los sueldos de los encargados y porteros del edificio donde está la UF 1. Queda excluída esa unidad del pago de los encargados y porteros?

quién debe pagar: seguro de incendio, artículos de limpieza , todos los gastos de administración y papelerio, gastos bancarios, etc? quién debe pagar por los arreglos de la UF 1 ?

quién debe pagar por los arreglos del frente y partes comunes del edificio?

Quién debe pagar por los arreglos de las unidades de vivienda que les haya provocado las pérdidas de las cañerías o la calefacción, o arreglos de las calderas, etc.?

Espero no haberme excedido en el pedido de ayuda para esta interpretación que se que es larga y está mal redactada. Pero es usted la fuente más confiable para que nos aclare estos puntos.

Además, modificar la interpretación para aplicar los gastos a las unidades, precisaría una reunión de Asamblea de copropietarios?

Por otro lado, los copropietarios que interpretamos de distinta forma y nos oponemos a los cambios, podríamos iniciar una demanda judicial contra el Administrador y/ o los copropietarios que quieren cambiar todo sin realizar una Asamblea? Gracias desde ya. Saluda atentamente, Graciela

Respuesta: En general estas consultas sobre interpretación de cláusulas específicas exceden el ámbito general de consulta de ésta página.-

 

Consulta 56

Buenos días. El departamento donde vivo no tiene consorcio legal hay una Sra propietaria q se encarga. Por lo tanto ella cobra lo q se le canta las ganas y hace lo q quiere...Yo ya estoy cansada...q puedo hacer. Yo quiero algo legal y transparente maria elena

Respuesta es necesario tener a la vista la documentación del edificio, y otras cuestiones más específicas, que impiden responder con exactitud.- 

Consulta 57

Buen día.

Estoy alquilando un departamento desde hace 3 años y medio, entré con un contrato que hablaba de una propiedad impecable, realmente lo aparentaba pero no era así. Lo primero que pasó fue una terrible pérdida de gas, cocina y calefón viejos,  la cocina tenia un caño que era ilegal y el calefón,  un arreglo hecho con poxiram. Gracias a la vecina y el encargado que olieron en los pasillos el fuerte olor que salía, no pasó a mayores.  A partir de ahí,  pasó de todo. Yo trabajo de lunes a lunes todo el día, mi hija trabaja y estudia, y nos tuvimos que ocupar del desfile de gente que, en todo este tiempo tuvo que hacer arreglos porque el depto sólo estaba pintado y con los pisos plastificados,  pero el resto no se mantuvo como debiera,  siendo que es una propiedad antigua.

Al año y medio, mi hija y yo, buscamos otro lugar para irnos porque,  además, las expensas aumentaban al galope, actualmente pago  $4000.-, más ABL, Aysa, etc. En ese momento, el dueño me congeló el alquiler porque  me dijo que hasta que lo aquilara le iba a salir más caro mantenerlo. Tampoco renovamos contrato por inmobiliaria, se maneja así con muchos inquilinos.

La última semana del 2016 decidió aumentarme al 100% el alquiler por tres meses y después seguir con aumentos progresivos todos los meses.

No puedo pagarlo, sí le ofrecí pagarle más, pero no lo que me pide. Aclaro que el depto sigue con muchos desperfectos. Seguimos aquí porque en los últimos dos años mis padres comenzaron con muchos problemas de salud y no podemos ocuparnos de la movida que implica una mudanza. Aún así le aseguré que a fin de julio de 2017 nos vamos como sea,  es el mes en el que vencería el contrato,  si lo hubiera.

Es más largo y complicado pero creo que con ésto es suficiente para entender.

Quiero saber si tengo algo que me proteja, y con qué defenderme de semejante aumento, o todo es en favor del propietario.

Desde ya, muchas gracias.

Quedo a la espera de una pronta respuesta.

Lo saludo atentamente. Noemí

Respuesta: Sí, es un poco largo y complicado, no es posible responder desde ésta página.-

 

Consulta 58

Les consulto lo siguiente. Junto a la convocatoria de Asamblea llega un papel por si no se pude asistir. ¿Cuántas órdenes podría tener una persona de copropietarios ausentes? Un exceso inclinaría el resultado de una votación.

Muchas gracias. Matías

Respuesta: en principio el número de autorizaciones debería estar determinado en el reglamento de su consorcio.-