Consulta
1
Buenas noches, desde ya muy
agradecida por su atención.
Consulto, una obra lindera
produjo varios daños en dos unidades de nuestro edificio. Decidimos accionar
legalmente en contra de la.constructora. los honorarios de los abogados
intervinientes corresponden ser liquidados como gastos de expensas?
(Los daños son sobre medianeras y
frente en una unidad y el techo de otra unidad)
Saludos cordiales Gabriela
Respuesta: Sí, porque se trata de una gestión que el
consorcio inicia para que las cosas en el edificio estén en buenas
condiciones.-
Consulta
2
Hola
Vivo en un departamento antiguo que consta de 8 pisos en CABA. El mismo
es interno y mi patio da al pulmón del edificio. En el segundo y el sexto
piso..(afloran) dos equipos de aire acondicionado que obviamente descargan en
mi patio. Con la persona del segundo si bien tuvimos algún que otro entredicho
ha solucionado la pérdida. Pero con los inquilinos del sexto la cosa es más
complicada. Ellos solucionaron la pérdida del Aire cuando enfría pero, ahora,
que lo conectan para calefaccionarse, el Split pierde por abajo y la descarga
choca en el Split del segundo uy produce una lluvia impidiéndome usar el patio
y el cual permancece continiuamente mojado, no pudiendo colgar ropa y lo que
tengo allí debo cubrirlo, (bicicleta y algunas otras cosas).
Mi pregunta es, los Splip son legales? o
sea la instalación fuera de la medidda de la propiedad, se permite? Y si es
así, no hay una reglamentación para proteger estos problemas?. Gracias Alfredo
Respuesta: La verdad es que en principio debe ser el
administrador del consorcio el que intime al propietario para que instale el
aparato conforme las reglas del arte y sin perjudicar a terceros.- Usted
también puede iniciar acciones contra ese propietario y además, puede formular
una denuncia ante el GCBA por la mala instalación de ese aparato.-
Consulta
3
Consulta: Yo soy propietario de un
departamento en 1º piso contrafrente.
Tengo dos problemas con la propietaria de
la unidad PB.
1) Hace unos meses, ella procedió en forma
inconsulta y unilateral a instalar un compresor de aire acondicionado en un
espacio común, sobre uno de los techos de la PB , o sea, a la altura del 1º piso, a escasos
centímetros de mi balcón terraza, que me causa molestias por emisión de calor,
ruido y vibraciones.
El administrador le comunicó verbalmente el
8 de Marzo pasado que debía retirar el equipo de ese lugar, pero no lo hace.
2) Hace unos años, también (manera
inconsulta y unilateral) procedió a instalar una parrilla cuya chimenea está a
poco más de un metro de mi balcón terraza, que me causa molestias por emisión
de calor, humo y olores. En asamblea de propietarios realizada en Diciembre de
2013, la propietaria se comprometió por escrito a retirarla en un plazo de 60
días. Esto consta en el acta, y está firmado por todos los copropietarios
presentes. Bueno, ya pasaron más de dos años, y aún ella no ha retirado la
chimenea.
Resspuesta de Awad: Queda claro que la
administración, en nombre del consorcio, deberá iniciar las acciones que
corresponde en los dos casos.-
Pregunto: El administrador se niega a tomar
cartas en el asunto, ¿cómo puedo proceder? Gracias Jorge
Respuesta: La citaría a una mediación, para que, con
el compromiso asumido en la asamblea, se determine una fecha límite a fin de que
cese con las transgresiones.-
Consulta
4
Estimado Dr. Awad, quisiera preguntarle si
en un edificio apto profesional, donde hasta el dia de la fecha, no se cerraba
con llave la puerta principal de ingreso, e inclusive se puede abrir desde cada
unidad funcional desde el portero eléctrico.
En la ultima asamblea, se dispuso que se
retira la seguridad privada y colocación de llave electromagnética digital, y
anulación de la apertura de puerta desde cada unidad funcional.
Una psicóloga mando una CD que intima a que
se restaure la apertura de la puerta desde el portero eléctrico aduciendo que
el edificio es apto profesional y no se puede cambiar ese sistema por el de
llave cerrada permanente.
Desde ya agradecería su respuesta y que
podría hacer si es cierto lo que dice dicha psicóloga, porque me parece un
contrasentido poner una llave permanente digital y a la vez poderla abrir desde
cada UF desde el portero eléctrico.
Desde ya lo saludo muy Atte.
Daniel F.
Respuesta: La verdad es que si las unidades son para para
el ejercicio profesional, me gustaría saber con qué mayoría la asamblea decidió
como lo hizo.-
Consulta
5
DR. AWAD:
En mi consorcio en la CABA de 35 propiedades y 8
pisos, un grupo de vecinos se reunió sin cumplir el reglamento de copropiedad,
o sea las dos terceras partes, en una reunión sin ningún control de dominio,
quiero decir sin exhibir el título de propiedad y nombraron una administración
que consideramos ilegal.
Nosotros estamos bancarizados, por lo
tanto, en mi caso, pago las expensas en el pago fácil con la liquidación de lo
que considero la "administración legal", con su código de barras, etc
y guardo el ticket.
Por lo que sabemos la "administración
legal" está judicializando esta situación,
La "administración paralela" está
cobrando las expensas en efectivo en el edificio y no sabemos donde vá a parar
ese dinero.
La encargada percibe el sueldo con dicha
administración ilegal y no sabemos qué consecuencias nos puede traer.
No permitieron la entrada a operarios por
fuga de gas que envió la "administración legal" y Metrogas nos cortó
el suministro a todo el edificio.
Pregunta: Què debemos hacer es muy difícil
esta situación, ahora tenemos información de que la administración
"ilegal" también renunciaría.
Cuánto tarda solicitar una ASAMBLEA JUDICIAL?
CUÁLES SON NUESTROS DERECHOS? Antonio
Respuesta: Es un
problema grave y complejo que no puede responderse desde el reducido
ámbito de conocimiento de esta página de consultas.-
Consulta
6
Buenos dias Doctor, hace unos meses compre un departamento a una
empresa constructura del que sigue teniendo casi la totalidad de todos los
departamentos a su nombre. el edificio en la parte trasera tiene un espacio
donde la dueña de la constructora lo utiliza para alquilar como cochera, son 6
espacios que no son techados, yo estimo que es un espacio en comun, ahora cada
vez que se rompe el porton electrico los arreglos ademas de ser carisimos,
viene en las expensas para pagar. mi consulta es la siguiente yo estoy obligada
a pagar por arreglos del porton siendo que no lo uso? (de hecho pago una
cochera en un garage). como saber si ese espacio que se usa como cochera no es
un espacio en comun del edificio? y por ultimo los que alquilan cocheras no
tienen la obligacion de pagar una expensa aprte?. Agradezco pronta respuesta.
Saludos cordiales. Yamila
Respuesta: Me gustaría ver la documentación que se
firmó para comprar el departamento, los planos y, si hay, el reglamento de
propieedad del edifico.-
Consulta
7
Hola gente:
Les escribo para realizarles una consulta
aunque me voy a asesorar con un abogado especialista en el tema.
Vivo en Santa Fe en un edificio de 23
departamentos (7 pisos)
Tuvimos que hacer un arreglo en mi
departamento por un tema de una cañería del edificio.Lo pagamos nosotros.Luego
salio una ley que decía que se tenia que hacer cargo el consorcio de esos
gastos (la verdad no entiendo muy bien del tema) y nos condonaron varios meses
de expensas debido a la deuda que tenia que saldar el consorcio con nosotros
por lo que pagamos.
Hace poco un grupo de abogados que vive en
planta baja freno esto manifestando que la ley no es clara y por lo tanto que
no la aplicara el consorcio.
Yo les pido asesoramiento (en la medida que
puedan) de como proceder ya que yo no soy abogada y no se del tema.
Les aclaro que pagamos mas de 2000 pesos de
expensas todos los meses y es un departamento de un dormitorio sin balcón ni
nada.
Esta bien ubicado pero creo que no se
justifica pagar tanto y todo se debe al sueldo del encargado (cosa que nadie se
molesta en pelear) que cobra mas de 24.000 pesos y ademas es delegado no se lo
puede despedir.
Espero su respuesta
Gracias por todo!!!
Saludos
Celina Santa Fe,
Respuesta: Le pido disculpas pero la consulta no puede
resolverse a partir de lo que leo.- Creo
que lo mejor será que tome un asesoramiento personalizado y así un profesional
pueda ver las liquidaciones, lo que se hizo, cómo y cuándo.-
Consulta
8
Acabo de regresar de mis vacaciones y me
encuentro que la cocina y el lavadero esta todo inundado a raíz de una rotura
del caño de agua que suministra a todos los departamentos del consorcio. La
rotura se produjo hace unos días y es en el piso de arriba de nuestra unidad.
Mi pregunta es si el consorcio además de arreglar y pintar el techo deben
hacerse cargo de las pérdidas que causo el contenido de los muebles y objetos
dañados por el agua. Desde ya le agradezco me envíe su respuesta a la mayor
brevedad posible. Muchas gracias. albert
Respuesta: Sí, en principio el consorcio debe repara
las cosas que se hayan deteriorado o dañado a consecuencia de la inundación.-
Consulta
9
Tengo una queja sencilla pero quiero
encararla con una acción legal.
de un día para otro sin que yo me enterara
en forma eficiente la nueva administración de un consorcio en el cual soy
propietaria de un local que no pagaba expensas por reglamento de
copropiedad,decide cambiar el sistema y empezar a cobrarlas.
los inquilinos que ocupaban el local no me
aviaron ni las pagaron.
ahora hace tres meses al notar que Aysa no
me debita más el importe de la factura de agua tomo contacto con la empresa y
me dicen que la nueva resolución es cobrarla por consorcio.
cuando me pongo encontacto con la
administración, me informan de una deuda desde el año 2012 por expensas de 3000
pesos.
Acepto pagarla en parte y solicito al
consosrcio me envie una copia del reglamento de copropiedad a lo cual se niegan
bajo el argumento de que ese no es su trabajo,que yo deberia tener la copia,que
las fotocopias valen como 50 pesos y que
como yo estoy en deuda no lo van a hacer porque les lleva tiempo, por mas que
yo les ofrezco pagar las fotocopias y manifiesto mi intención de comenzr a
saldar la deuda.
Bueno, una cuestión muy tonta evidentemente
y de mala voluntad
por eso yo prefiero iniciar una acción
legal con carta documetno para lo cual solicito su asesoramiento y honorarios.
Muchas gracias, Daniela
Respuesta: bueno, la verdad es que se trata de un
problema grave, es necesario que tome un asesoramiento más personalizado.-
Consulta
10
Buenas tardes dr awad mi consulta es la
siguiente
Somos copropioetarios con mi esposo de 4
dtos en un edificio de 6
Los otros 2 son , 1 de la administradora y
el otro del esposo
Ahora bien de un tiempo a esta parte las
asambleas se hacen entre ellos dos y no nos comunican nada a nosotros
Luego de mandarle imails y llamarla
telefonicamente sin ninguna respuesta creo que tendremos que mandarle una carta
documento y es x eso que acudo a ud para que si puede me guie en el texto de la
misma
Esperando su respuesta le saluda atte Celia
Respuesta: La verdad es que no es posible facilitar un
texto de carta documento.
Este es una página de consultas sencilla, general. El
envío de una intimación siempre debe aconsejarse luego de leer cuidadosamente
la documentación y luego de tomar conocimiento de los hechos a través de una
consulta personalizada--
Consulta
11
buenas noches.
queria saber como proceder cuando el
administrador del edificio hace cosas x su cuenta, sin consultar al concejo de
administracion, haciendo gastos que no se sabia que realizaria y sin consentimiento.
Gracias ¡ nora edith
Respuesta: Para responder es necesario saber de qué
gastos hablamos, puntualmente y cómo es el edificio.-
Consulta
12
Soy administradora de mi edificio y un
propietario tiene una deuda ,hay que hacer una reparación de unos caos internos
de su departamento .el consorcio por más que tengo una deuda debe cubrirle el
gasto ?
Agradecería la ayuda . Pamela
Respuesta: En principio sí, pero sólo en principio,
estos son caso que no se pueden responder en forma general, hay que saber de
qué reparación hablamos, de qué edificio se trata, cuánto debe la unidad ,
etc.-
Consulta
13
hola soy de Lanus donde me puedo registrar
como administradora de consorcio en pcia de bs as Dr.? Gracias
Respuesta: No hay por ahora, un registro operando que
haga obligatoria la inscripción.-
Consulta
14
Buen dia, agradezco su respuesta 33 sobre
problema con aire acondicionado.
Formo parte del consejo de colaboradores,
la administradora renuncia a fin de mes por enfermedad, y revisando vimos que
se le esta pagando una antiguedad a la encargada desde su inicio, y no a partir
de su jubilacion. Es jubilada y sigue trabajando. Se jubilo hace 8 años y su
antiguedad es de 19 años.
Se puede ajustar a la realidad? fue un
error y queremos arreglarlo, incluso la encargada. Es correcto? Nos conviene ?
Por otro lado, tiene vivienda pero NO la
usa, es una mujer soltera,solo usa el baño del departamento, pero en su
categoria, se le abona Encargada permanente Sin vivienda....es correcto? la
administradora dice que si xq deberia dormir alli(??!!).
Agradezco infinitamente su aclaracion
Respuesta: Las cuestiones que involucran a la relación
del consorcio con los trabajadores dependientes no se pueden resolver sin una
consulta más personalizada donde además, se tenga a la vista la documentación
que corresponde.-
Consulta
15
Buenos días
Ante todo agradezco la buena predisposición
y voluntad para llevar este sitio lleno de consultas y problemáticas que
solemos tener y no sabemos en donde canalizarlas. Tengo dos dudas, en la
liquidación de expensas de un dpto el cual vive mi hijo me llegaron las
expensas con gastos y costas del envío de carta documento y gestión por ruidos
molestos a una unidad que se alquila, estos gastos no deberían cargarse a la
unidad del problema? Por que debo pagar yo el mal accionar de otros?...
Por otro lado, si la vivienda que
actualmente vivo era de mi marido y hace unos años la dividimos actualizando
dueños incluyendo mis hijos, debo dar copia a la administración del título?
Debo comunicarlo a alguien?
Agradecería su respuesta, Saludos
cordiales Silvia
Respuesta: En principio los gastos del consorcio deben
pagarse por expensas. Luego se verá si corresponde trasladársela a la unidad en
cuestión.- En cuanto a la titularidad del departamento debería informarse a la
administración el cambio de titularidad o su parcial modificación.-
Consulta
16
Buenos Dias doctor!!! Queria hacerle una
consulta... Necesitaria saber si PREVISION ARREGLO VEREDA POR INTIMACION DEL
GCBA Y FONDO CAJA DE EXPENSAS SON EXPENSAS ORDINARIAS O EXTRAORDINARIAS? andrea
Respuesta: La reparación de la vereda es un gasto
común ordinario. El “fondo caja de expensas” no sé qué es.-
Consulta
17
Buen dia, quisiera saber si hay algun ente
regulador que nos pueda ayudar con la subdivicion de medidores del edificio en
el que vivo.
El pedido se formalizó con los papeles
correspondientes en marzo de 2014 y aun se encuentra hoy pendiente de
colocación de medidores. Esta todo ok para realizarlos pero edesur nos tiene en
espera desde ese momento.
Alguien sabe como podemos hacer para elevar
el reclamo a algún ente con mayor peso?
Aguardo comentario, muchas gracias Ailin
Respuesta: Sugiero ir personalmente a Edesur e informarse de lo que verdaderamente
acontece, antes de tomar cualquier otra medida.-
Consulta
18
Mucho gusto dr. Awad. Soy oyente suyo desde
hace añis en Mitre. Le pido una orient. por favor Alquilamos un depto en V.
Crespo. 3 ambientes. Desde hace 2 meses. El problemón está en que el administr.
mete gastos extraord. en la liquid. De exp. por ej. Un arreglo de plomerí en el
local de P.b. una cuota de algo del gobierno porteño que no sabemos qué es y
además,nos quieren cobrar un problema preexistente: arreglo portero
eléctrico.Lo grave,como pasa usualmente,es que el administrador no discrimina
los gastos extraord. ¿cómo hacemis para obligarlo a separar los gastos
extraord.porque por ej.,este mes,pagamos $500 de más.con eso hubiesemos pagado
el ABL.como siempre,va a ser imposible convocar asamblea.fue lo que nos indico
el administrador.se lava las manos.la inmobiliaria también.por favor esperamos
su importante respuesta.gracias.cordialmente...
Fernando
Respuesta: Bueno, en principio una reparación de
plomería en planta baja no parece un gasto extraordinario sino uno ordinario.-
Igual la reparación del portero eléctrico.- Sobre la cuota del gobierno no
puedo decir nada porque no se sabe qué es.-
Consulta
19
Desearia saber a quien corresponde la
destapación de cañerias en un domicilio particular que pertenece al edificio.
Desde ya muy agradecida graciela
Respuesta: La destapación de cañerías en las unidades
corresponde al consorcio.- No sé qué es un domicilio particular.-
Consulta
20
Buenos dias Dr. AWAD, mi consulta es la
siguiente, mis padres compraron en el año 1966 un departamento muy antiguo, el
cual tiene un pequeño patio-lavadero de 2 metros x 3.5mts.,
Recientemente ha habido un reclamo del propietario del dpto. de abajo,
reclamando la demolicion de ese patio, que ya estaba construido al momento de
la compra de la unidad, (hace mas de 51 años), aduciendo que le quitaba aire y
luz. Este señor posee ademas un patio de 36 mts. cuadrados el cual cerro con
una estructura de hierro y vidrio, Jamas ha habido antes un solo reclamo por
nuestro patio,y recientemente en Asamblea Extraordinaria, por unanimidad
(excepto el reclamante),se resolvio no iniciar acciones legales de ningun tipo,
ademas de que la propia abogada del consorcio envio una nota a la Administracion y al
Consejo de la misma, sobre liniciarnos acciones legales, de NO INICIARLAS,
debido a que practicamente todas las unidades del edificio han sido
modificadas, algunas en alto grado, y que mal puede el consorcio iniciar un
juicio a uno de los copropietarios, cuando mas del 95 % estan en infracciones
de diversa indole. Lo cual, de hacerlo, seguramente iniciaria una cantidad de
demandas para que no solo un propietario, sino todos, se pongan a estricto
reglamento. Le aclaro que conforme al plano,donde existe nuestro lavadero
figura como aire y luz. Mi
preocupacion es que me entere por la
ultima liquidacion de expensas donde comunica el inicio de acciones legales en
nuestra contra por el supuesto "cerramiento ilegal". No hemos
recibido ninguna notificacion todavia, Pueden obligarnos a demoler luego de
transcurrido mas de medio siglo de la compra del inmueble?, Como se pudo hacer
una losa (aunque de reducidas dimensiones,) en un edificio que siempre tuvo
plena ocupacion de cada uno de sus propietarios?, Tenemos algun derecho real a
conservar un sector por el que hemos pagado y ocupado desde hace tantos
años?sin la oposiccion de nadie del edificio? excepto este señor que vive en el
depto. de abajo nuestro hace 12 años?, Muchas gracias y espero su respuesta ,ya
que este tema tiene muy angustiado a mi padre de 97 años. Gracias. Roberto
Respuesta: La verdad es que cuestiones como ésta no
pueden resolver desde el reducido ámbito de conocimiento de una página como
ésta.- Como usted comprenderá, es necesario tomar una consulta personalizada,
escuchar al cliente cómo han ocurrido los hechos, se vean los planos la
documentación, el reglamento, etc.
Consulta
21
Hola Dr.
Vivo en un edificio con pocos departamentos
y nos cuesta mucho tener al encargado con todas las cargas del Suterh, el
edificio puede prescindir de este y contratar de otra forma un empleado de
limpieza y no pagar tantas cargas como las actuales? Gracias PABLO D.
Respuesta: Sí, se puede pero es una decisión que debe
tomarse siguiendo ciertos pasos, en asamblea.-
Consulta
22
Dr. Awad agradeceré nos aclare, de ser posible
en el rubro, Aportes y cargas sociales, cuáles son porcentajes, que corresponde
a :
Formulario (931) Suss y obra Social.
Formulario ( F101)-Fmvdd y Os 589/10.
Formulario ( F106) Contribución Serecarh.
Cuota sindical y caja protección familia.
Desde ya agradecido. juan carlos
Respuesta: La verdad es que no tengo esa información, lo mejor será
consultar con un contador.-
Consulta
23
Buenas Noches:
Los molesto por una consulta si en un
edificio se queman las térmicas de planta baja y los cables que suben la
electricidad a un piso séptimo,el propietario debe asumir el gasto de cambio de
cables o es el consorcio quien debe soludionarlo y abonarlo?
Me ocurre esto consulté al consorcio y
hasta el momento no recibí respuesta-
Cordialmente Mirta
Respuesta: Depende de que los cables provistos por el
consorcio desde el medidor hasta el interior de la unidad sean o no los que
obliga ahora a tener la reglamentación del ENRE.-
Consulta
24
Buena tardes, quisiera por favor,
consultarle acerca de lo que está ocurriendo en nuestro edificio.
Cambiamos el administrador en enero 2015.
En enero de este año 2016 no llamó a
Asamblea para presentar el balance del primer año de gestión, a partir de ahí
se lo hemos pedido más de una vez y la respuesta siempre fue la misma, que iba
a llamar a Asamblea.
Nunca aparece por el edificio, el encargado
hace lo que quiere, no limpia, se limita a sacar los residuos y "como
premio" le liquida por mes 40 horas al 50% y 33 al 100%.
Nos cansamos, auto convocamos a los
propietarios a Asamblea, se decidió reemplazarlo. Hicimos un acta de la
asamblea eligiendo otra administración. Le entregamos el original, tenemos la
copia con su firma, aclaración y fecha.
La semana pasada llamó a Asamblea fuera de
término y no adjuntó en la convocatoria el balance anual como dicta el
Reglamento.
Ahora se niega a entregar la documentación
porque dice que de esa asamblea autoconvocada no contamos con escritura pública
que designe a la nueva administración.
Le aclaro Dr. Awad que cuando se lo eligió
a él tampoco tuvimos la presencia de un escribano a tal fin.
Pregunto si podemos intimarlo a que
entregue la documentación, ya que fue muy deficiente su gestión y de qué forma
deberíamos hacerlo.
Le agradezco su respuesta. Lo saludo
cordialmente Cristina
Respuesta: El problema es complejo, no puede
responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página de
consultas.- necesita de una atención más personalizada.- Lo que sí puedo decir
es que, ahora, no se necesita contar con la escritura pública para la
asamblea.- Eso no es cierto.-
Consulta
25
Hola. mi hija vive en un edificio de 100
departamentos.
En julio se despidio un empleado por malas
funciones.
Habiendo 2 años que rabaja en el edificio
Es correcto que se le deba pagar 120.000 pesos? y
Encima nos denuncio a la compañia de gas y
tambien a la municipalidad.En la primera nos originó un grave perjuicio porque habia nuevos reglamentos que
desconociamos y parece que el administrador tampoco,
Hace 2 meses que estamos sin gas. Gracias
por su respuesta. Stella
Respuesta: No se pueden responder estas cuestiones desde el reducido ámbito de
conocimiento de una página como ésta.-
Consulta
26
Estimado Dr. Awad,
Ante todo muchas gracias por su ayuda... Le
escribo a continuación mi consulta:
Somos propietarios de un departamento que
representa el 18,118% del total del Edificio.
El edificio es de solo 5 consorcistas.
El problema radica en que algunos
co-propietarios quieren proceder al despido del encargado. Esta decisión es muy
onerosa dado que tiene como 15 años de antigüedad y su impacto en cada
consorcista es significativo.
Esta decisión requiere una asamblea para
votar la decisión?
Cuantos votos se requieren? Lo determina el
reglamento o se aplican los 2/3?
En caso de ser aprobada la decisión por la
mayoría requerida, y al no estar de acuerdo por el impacto económico que no
puedo afrontar, existiría posibilidad de recurrir tal decisión con algún amparo
dado que corresponde a un gasto que no tiene nada que ver con el mantenimiento,
o conservación del edificio?
Desde ya muchas gracias por su respuesta!
Saludos, Walter
Respuesta: para responder es necesario tomar una
entrevista más personalizada, mirar un poco el reglamento, hay que saber que
ahora el código civil tiene nuevas
exigencias para las asambleas, etc.- Nada de esto puede responderse desde el
reducido ámbito de esta página de consultas,.-
Consulta
27
Dr. Awad Buenas tardes soy propietaria de
un departamento. En el reglamento de copropiedad solo la planta baja es apto
profedional. Yo vivo en el 1 piso. Tengo problemas economicos para afrontar
pago de exoensas que se elevaron muchisimo justo cuando quede desempleada. Un
amigo me propuso ejercer su profesion de abogado en el mismo y colocar cartel
en el balcon que da sobre una avenida. Tendre algun problema? Es cambio de
destino? Que puedo hacer? Gracias por su atencion. Bibiana
Respuesta:
Es probable que tenga problemas, porque los destinos
que tienen las unidades o departamento deben respetarse, no es lo mismo la
vivienda que el ejercicio profesional. Y menos aún la instalación o colocación
de carteles.-
Consulta
28
hola me dirijo a usted con el fin de
encontrar una solucion urg. paso a contarle el problema vivo en un edificio que
consta de 4 unidades funcionales para uso familiar y y local para comercio y
consta de una cochera en descubierto,hace 10 años el sr por llamarlo asi xxx
actualmente se halla privado de su libertad,
compro en mi edificio 2 unidades y el local en pb se encuentra la u1,el
local,la cochera y un patio en comun en el 1p la u2 escalera propia y la u3
escalera que comparte con mi departamento que es todo el 2p,este hombre dividio
las unidades x lo cual son 4u ahora cerro la cochera y puso rejas en el hall
uniendo el local y alquilo como si fueran 6u todo ILEGAL y no alcalzandole eso
se adueño del sotano mi baulera y lo alquilo tambien ahora tengo 30 personas
indocumentadas viviendo en el edificio que es verdaderamentelo peor que puede
existir,todo esto lo maneja el hijo de esta persona que es un
delincuente,patotero igual al padre que vive amenazandome cuando le reclamo que
solucione esto porque ya no se puede vivir tengo los nervios destrozados ya me
agrediern a mi hijo porque estaciono el auto afuera,dicen que son los dueños
del edificio y en especial el del sotano ya hice la denuncia en todas partes y
nada que hago POR FAVOR GRACIAS
lorena
Respuesta: La verdad es que todo parece indicar que
debe comenzar por citarlo a una mediación y luego iniciarle un proceso
judicial.-
Consulta
29
Estoy en un 6to piso de un edifucio y a
veces me quedo sin agua.que debo hacer?el consorcio se debe hacer cargo de
ponerme un caño individual o bomba .gracias Pablo
Respuesta: Primero hay que saber porqué es deficiente
el suministro de agua. Luego el consorcio tendrá que llevar a cabo las obras o
reparaciones necesarias para que la unidad tenga agua corriente.-
Consulta
30
Hola Dr. Awad, quisiera consultarle como
deberia estar detallado el
alquiler de porteria en las expensas
correctamente, y si el inquilino no
paga deberia estar detallado de todas
maneras? porq el administrador de
mi consorcio no lo detalla por que no las
estan pagando. Desde ya muchas gracias!
Slds! Rodrigo.
Respuesta: No sé qué habrán acordado al decidir
alquilar la unidad de portería, sobre el destino del ese dinero.- Si lo van a
usar para gastos comunes, o para formar un fondo, debe aparece el final de la liquidación como
corresponde a su destino. Y, si hay atraso en el pago, también debe
informarlo.-
Consulta
31
DR:AWAD:
Quisiera,saber que se debe hacer,cuando una propietaria debe tres meses
de expensas.Soy la administradora de una edificio que consta de ocho
departamentos,todos propietarios.Realizamos una reunión,no asistió,fuimos
cuatro propietarios a su departamento,para preguntarle,su respuesta fue que no
tenia trabajo.Le preguntamos,si podría pagar en cuotas y su respuesta fue
ambigua y se mostro hostil,para con nosotros.La señora,es divorciada y tiene
dos hijos mellizos de 16 años,van a colegio privado,posee auto y parecerìa por
su vestimenta,que no se encuentra sin trabajo.Saludo atte. Y agradecerìa su
respuesta.-MARTHA
Respuesta: La verdad es que como administradora lo
mejor será que el consorcio contrate a un abogado, intimarla al pago y sin más,
iniciar el proceso judicial de cobro de la deuda de expensas.
Consulta
32
Dr. Awad
Necesito consultarle por problemas que
tenemos en un consorcio. Es un edificio del barrio Monserrat al que me mude a
comienzos del presente año. Cdo. llegué pagaba $ 1.600.- de expensas. El
resumen del mes pasado llegó con un valor de $ 3.000 y una leyenda que dice que
de acuerdo a la asamblea realizada en abril del presente año se van a
incrementar las expensas para dar cumplimiento a arreglos de Dptos del
edificio, con lo cual se avecinan expensas mas elevadas aún.
Este es un edificio cuyos habitantes tienen
problemas. Tienen 2 juicios perdidos que
se estan pagando extraordinarias para cubrir los gastos. Hay gente
prepotente, agresiva que no quiere escuchar
y sólo hacer su voluntad. En la unica
asamblea que estuve presente el nivel de agresión y de gritos llegó a niveles
impensables, al punto que no me entere que se habia decidido dejar el poder a
la administracion para hacer arreglos a su consideracion e imputar los gastos a
expensas. Hay otras cosas que suceden pero lo que mas me preocupa , en este
momento, es el valor de las expensas.
Quisiera saber que debo hacer al respecto.
Tengo que pagar las expensas con estos valores? Habria alguna manera de limitar estos
aumentos'? Al ser nueva en el edificio y
no conocer a la gente, que es mucha, además, se me hace muy dificil pensar en
como abordar este enorme problema que tengo, ya que soy jubilada y no cuento
mas que con mi jubilación para hacer frente a todos los gastos.
Muchas gracias por su respuesta que aguardo
desde ya.
Alba.
Le ruego me oriente, por favor, ya que no
se como actuar frente a los niveles de agresividad que observo en la gente con
las que me toca convivir.
Respuesta: Sobre los niveles de agresividad poco puedo
decir desde este página. Sería bueno que
el administrador trate de que las asambleas se llevan a cabo en un clima menos
hostil, pero, la verdad, ello no siempre es posible en algunos consorcios.- Sobre el aumento de las expensas, si el
consorcio está obligado a llevar a cabo reparaciones (si bien usted no aclara
qué clase de arreglos o reparaciones), es necesario que cuente con fondos.-
Ello vuelve necesario el aumento en las expensas.-
Consulta
33
Hola Buenos Días, Dr Awad, consulto, hice
un pequeño cerramiento de aluminio en mi departamento en el barrio de Almagro
hace 10 años, en ese momento consultè al consorcio y no hubo problemas, ahora
un vecino me hizo una denuncia y me llegò una intimaciòn de la ciudad de Buenos
Aires, que tengo que hacer? Muchas gracias. JUAN IGNACIO
Respuesta: La verdad es que puede verse en problemas
por la denuncia ante el GCBA. Le sugiero que, antes que nada, hable con un
ingeniero o arquitecto, que conozcan el código de la edificación, para que lo
asesoren acerca de qué tipo de cerramiento puede haber allí.-
Consulta
34
Hola Dr. Awad, mi nombre es Pablo, lo
molesto para hacerle la siguiente consulta; soy inquilino y tengo un
inconveniente con el pago de un "FONDO OPERATIVO", este fondo es una
previsión que hace el consorcio mediante la administración para cubrir gastos
de próximas expensas si hubiera propietarios que no las pagaren, es decir, se
hace una caja para responder por posibles deudores. Yo considero, con mi
sentido común, que ese dinero no debe ser abonado por los inquilinos ya que
estaríamos financiando a los deudores y al finalizar el contrato nadie nos
devolverá ese dinero. El propietario insiste con que este fondo es un gasto
común dentro de las expensas ordinarias, por lo tanto debo abonarlo. Realmente
quisiera saber que dice la ley respecto de esto.
A continuación, le copio el artículo de mi
contrato de alquiler que habla sobre mis obligaciones frente a las expensas, yo
creo que no especifica nada sobre este pago.
Desde ya, muchas gracias.
Pablo
DÉCIMO TERCERA: IMPUESTOS, TASAS Y
SERVICIOS: Las partes establecen como parte integrante de la prestación
dineraria a cargo de la parte LOCATARIA los siguientes rubros correspondientes
al inmueble objeto del presente: Expensas ordinarias, Luz (Edesur), Gas
(Metrogas), Agua (Aysa) y todos los
impuestos que gravan el inmueble: impuesto municipal e impuesto inmobiliario
(Arba). Se deja especialmente aclarado que todo impuesto, tasa, contribución o
servicio que deba abonarse con motivo de la propiedad, o del alquiler, deberá
ser abonado por la LOCATARIA ,
ya sea existente a la fecha del presente o que se crearen en lo futuro, incluso
los de emergencia que gravaren la unidad locada, de manera que el alquiler que
percibe la LOCADORA
lo recibirá libre de descuento por gasto o pago alguno, debiendo en cada
oportunidad de pagar el alquiler mensual, la LOCATARIA , entregar los
correspondientes recibos pagados de los rubros antes mencionados, o de los que
pudieran corresponder. La falta de pago de cualquiera de los rubros mencionados
será considerado como falta de pago del canon convenido y traerá aparejado el
inicio de acciones por el "procedimiento judicial ejecutivo", con
facultad de la parte LOCADORA para demandar a la LOCATARIA y
CODEUDOR-FIADOR el pago de las cláusulas penales e intereses pactados. Mientras
el Impuesto municipal, el impuesto inmobiliario (Arba) y cualquier otro
servicio ya sea Edesur o Aysa, no vengan subdivididos, el LOCATARIO abonará la
parte proporcional correspondiente a
dichos impuestos que será incluido en las expensas.
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Respuesta: La verdad es que si el pago es para hacer
frente a desfases en las cuentas del consorcio en el pago de las expensas
ordinarias, nada se puede hacer.-
Consulta
35
Soy de Mendoza, me desempeño como
administradora de un consorcio que ha tenido reiteradas administraciones
fraudulentas y poco efectivas. Carece de todo tipo de organizacion para lo cual
al dia de hoy 4 meses mas tarde he logrado un orden en casi todas las áreas
(administrativo y legal) Sin embargo se están haciendo reuniones de vecinos (no
asambleas) para complotar en mi contra, empezando por no pagar las expensas en
los próximos meses. Los vecinos reunidos son en su mayoria (aproximadamente
unos 20 de los 60 departamentos) los deudores de siempre y personas que No son
propietarios. Pueden hacer un boicot a la administración? (de hecho las camaras muestran que, por ejemplo, rompen
el porton automático adrede para decir que yo no lo arreglo, o bien luego de la
limpieza semanal salen a ensuciar sin consideración alguna a sus vecinos y asi
sostener que no hay limpieza) Tiene alguna validez sin un escribano presente?
Se puede hacer algo al respecto? Además están diciendo que hago o voy a hacer
cosas que no tienen sentido (les doy un resumen de ingresos y gastos y las
tareas realizadas una vez cumplido cada mes a cada departamento además de
llevar un libro banco con sus comprobantes para que puedan ver el movimiento
real) Se puede hacer una denuncia por injurias? Gracias por su respuesta. Cali
Respuesta: Son muchas preguntas, algunas de las cuales
no pueden ser respondidas aquí.- Primero me gustaría saber si el edificio está
en Mendoza. Si es así, tengo entendido que no hay una ley local que regule o
registre a los administradores, así las cosas su tarea se rige por el Código
Civil de la Nación.-
Le sugiero que busque asesoramiento en la ciudad,
porque no es posible responder a través de esta página cuestiones tan delicadas
y en detalle.-
Consulta
36
Estimado Dr. Awad:
El pasado 6 de agosto se produjo un
incendio importante en un departamento de la zona de Retiro, mi departamento
ubicado en el mismo piso sufrió daños de suma importancia, todavía no esta el
informe de bomberos, hay secreto de sumario por averiguación de incendio y
consigna policial las 24 horas en el departamento donde se inicio el incendio.
Mi departamento no tiene seguro propio y
solo alcanzado con el obligatorio del edificio.
Ahora bien, mi consulta se centra en un
artículo del reglamento de propiedad del edificio que expresa: ""Los
daños que se ocasionen en los sectores y/o cosas de propiedad
común, sean o no de uso exclusivo de algún
copropietario, así como los que se ocasionen en las partes de propiedad
exclusiva, deberán ser resarcidos por el
copropietario causante del perjuicio, ya sea que el daño resulte de los
hechos y/o de la negligencia del copropietario o de sus familiares, huéspedes,
personal a su servicio o de sus visitantes particulares. En el supuesto de que
no se pueda individualizar al causante del daño los gastos originados por los
motivos expresados serán soportados por todos los copropietarios, aplicándose
al efecto los porcentuales establecidos en el art, 8ª."
¿Corresponde que lo que no cubre el seguro
de edificio (a mi departamento) lo abone el consorcio y después lo reclame a su
vez a quién corresponda?
Abogados y promotores de seguros me
afirman:
"es un error muy importante de la
administración no informarle al asesor de seguros para que asegure la totalidad
del edificio sin importar las partes comunes y propias.
Siempre te piden los datos de tu seguro
propio, para evitar cobrar dos veces
lo mismo.
Si hubieras tenido un seguro propio te paga
el 100% del daño y luego sin tu
intervención repite contra el consorcio o
quien tenga la responsabilidad."
Desde ya muy agradecida.
Atentamente
Liliana
Respuesta: Es cierto que se aconseja que cada
propietario asegure el interior y el contenido de su unidad pues normalmente
los seguros que contrata y paga el
consorcio sólo cubren las partes comunes.-
De todas formas entiendo que una vez termine el sumario y se tenga una
idea de cómo pasó y si hay responsables, podrá demandarlos por los daños que le
ocasionaron.-
Consulta
37
Ante todo gracias por permitirnos
preguntar.
La consulta es la siguiente:
Mi hijo compro un departamento en un
edificio que aún no tiene la habilitación municipal ni tampoco el reglamento de
co propiedad. Tiene boleto con posesión.
La consulta es: está obligado a pagar expensas junto con los
demás habitantes? O los gastos que el edificio origina tendrían que ser pagadas
por la constructora? En este caso la constructora es la cobra expensas.
La vecina de mi hijo no está pagando porque
dice legalmente la constructora debe pagar.
Sabemos de otros edificios en la misma
situación que el edificio de mi hijo, que no cobran expensas hasta que no
finalice el tema de habilitación.
Se debe pagar expensas si el departamento
aún no tiene escritura a nombre de mi hijo?
Gracias Mil por respuesta Monica
Respuesta: En general cuando hay boleto con posesión
se deben pagar las expensas.-
Consulta
38
Buenas tardes Dr. Awad:
Vivo en un PH sobre un lote con tres
unidades funcionales, incluída la mía.
Le consulto,con motivo del cálculo porcentual
en el que se basan, AYSA, Municipio de la Matanza y ARBA para facturar sus Impuestos y
Servicios.
En el Reglamento de Copropiedad se
establecen porcentajes para cada una de las unidades que estimo surgen del
Plano Aprobado y de las Escrituras correspondientes. En este caso, mi propiedad
figura con los metros reales, las dos unidades restantes han construìdo y
agregado metros, que no han sido declarados, con posterioridad a la fecha del
plano original. Por tal motivo, figura mi propiedad con mayor porcentaje que el
resto, siendo la ùnica que continùa con igual cantidad de metros que los que
figuran en escritura y plano originales.
En principio quisiera saber si las empresa
mencionadas, tienen en cuenta para el càlculo los metros totales o sòlo los cubiertos.
Efectuè el càlculo sobre los metros totales
de cada unidad y el porcentual no me coincide con lo que figura en la escritura
y plano originales, es decir cuando aùn
no se habìan efectuado las ampliaciones de las otras unidades.
De modo que al agregar màs metros, estimo
deberìan cambiar los porcentuales.
Tambièn realicè el mismo càlculo sòlo
considerando los metros cubiertos y tampoco me coincidieron los porcentajes.
Por favor, agradecerè me puedan asesorar
sobre còmo puedo hacer para hacer figurar los porcentajes correspondientes, ya
que en Aysa me dicen que ellos se basan en lo que figura en el Reglamento de
copropiedad, el cual fuera confeccionado por el mismo Escribano que realizò las
escrituras y en ese caso dònde puedo dirigirme para buscar una soluciòn, dentro
de lo posible sin perjudicar a mis vecinos.
Desde ya, muchas gracias.
Atentos saludos.
Viviana
Respuesta: Los impuesto se pagan conforme el
porcentual, que le adjudica a la unidad el plano de mensura y subdivisión en
propiedad horizontal, que confecciona un agrimensor antes de redactar el
reglamento.- Hay que consultar ese plano, antes de mirar el reglamento.-
Consulta
39
Estimado Dr. Eduardo Awad, y equipo, es un
placer enorme para mí, el hecho de ponerme en contacto con Ud. pues me divierto
muchísimo los sábados oyéndolo, en "Sábado tempranísimo".
Dr. Awad, mi consulta puntual es la
siguiente:
Tengo una cochera con 2.50 metros
aproximadamente cubiertos por la propia loza del edificio, pero me queda algo
más de un metro descubierto, en el sector de las cocheras "al
descubierto", por lo cual cada vez que lavan, los pisos de los balcones de
los departamentos del contra-frente, me llenan de manchas con productos
químicos, que habitualmente no salen ni con el lavado "a chorro",
afectando la luneta trasera y el baúl. Por lo cual hace varios años, que
pretendo poner un toldo exclusivo, para mi cochera, con brazos retráctiles, que
cuando se cierra el toldo ni se lo ve, pues estaría fijado en la loza de mi
cochera, haciendo que no sea visto desde los balcones que miran a las cocheras
descubiertas, pero cuento con la férrea oposición de los vecinos del 1 y del 2
"B", no aceptan que les tape con el toldo la visual, cuando el toldo
permanecería desplegado.
Según la administración de nuestro consorcio,
si se opone "un solo consorcista", no puedo instalarlo. Por lo cual le pregunto a Ud. en base a su
experiencia tan amplia, si lo puedo instalar contra la voluntad de estos dos
consorcistas, o caso contrario intimo al consorcio a que me paguen cada factura
de las lustradas que debo hacerle en el taller del chapista, cada vez que
aparecen esas manchas, que no salen con el lavado habitual del vehículo.
Le mando un afectuoso y sincero saludo, y
le agradezco su tiempo y su amabilidad.
Alejandro César
Respuesta: Creo que lo mejor será que se llame a
asamblea y se Ud. manifieste su voluntad de colocar el toldo como forma de
evitar que le arruinen el auto. Si se oponen que conste en actas que el
consorcio deberá resarcirlo a usted por todos los daños que le ocasionen al
auto. Lo más probable es que se lo autoricen.-
Consulta
40
Dr Eduardo Awad. Mi consulta es porque
tengo un dto en Mar Del Plata, al que voy cada 2 meses y hace un año que no
tengo gas, porque estan cambiando las cañerias y segun el administrador se hace
por etapas, son 170 departamentos, el mio es 5 A , y dicen que van a ser los
ultimos, sin darme fecha de nada, el agua caliente es central y tambien siempre
pasa algo.Pago $2000. de expensas. Les mando e mail y no me contestan, llamo
por telefono y me dicen que no tienen fecha, hizo un año el 15 de agosto. Que
puedo hacer? Muchas gracias. Espero su respuesta. Maria
Respuesta: si se decidió hacerlo por etapas, y en
general la mayoría estuvo de acuerdo y el cronograma se cumple, no creo que pueda
hacer nada útil para apurar la cuestión.-
Consulta
41
Hola, vivo en un edificio donde la
administradora pide que saquen a las mascotas de acuerdo con su prohibición un
reglamento interno que los propietarios desconocen. El reglamento de propiedad
horizontal no prohibe las mascotas. Aún si fue aprobado en asamblea (le he
pedido los documentos y se niega a mostrarmelos), tiene validez un reglamento
que no está debidamente notificado?
Saludos! Malena
Respuesta: Me gustaría ver ese reglamento, primero,
por lo que debe intimarla a que le entregue una copia. Luego, el reglamento
interno no puede prohibir lo que el de propiedad no prohíbe.-
Consulta
42
Hola Dr. Awad, mi consulta está referida a
que la encargada perdió las llaves de entrada del edificio, por lo que hubo que
cambiar las cerradura y hacer todas las copias de las llaves para los
propietarios e inquilinos, las llaves son computarizadas por lo que es un gsto
importante en estas épocas, ahora mi pregunta es, la encargada no tiene q
responder por este hecho cual es su grado de responsabilidad ? no se puede
descontar de su sueldo aunque sea la parte proporcional de este gasto producido
por su error o incapacidad ? debemos hacer de cuenta q no pasó nada y continue
todo igual, con el riesgo de que pueda repetirse situaciones similares ?
Gracias por su tiempo Jorge
Respuesta: Salvo que se pueda probar que lo ha hecho
por negligencia o voluntariamente, no creo que se le pueda hacer un cargo a la
empleada,..-
Consulta
43
Buenos dias.
Dr. Necesito consultar por diferentes
irregularidades de la administracion. Mis padres llevan a partir de julio/2016
el tercer contrato de alquiler en el consorcio, es la unidad porteria.
Y como garantes somos mi hermana y yo.
La administracion hizo el contrato y puso
que las locatarias somos mi hermana y yo. Mi hermana vive hace 8 años en pareja
y tiene un bebe de ocho meses, y yo vivo con mi hijo en el piso n* 5 del
edificio donde alquilan mis padres y soy propietaria de la unidad.
Envie carta documento a la administracion y
dice que no conoce a mi madre, pero un abogado vio el contrato y aclaro que es
contunuacion del anterior. Ademas de tener de los ultimos 15 meses los recibos
firmados por la administradora a nombre de mi madre.
Como debo proceder dr.? Mi madre esta
enferma y todo esto le desato mal del parkinson. Quiero llegar hasta las
ultimas consecuencias por estafa, daños a mi hermana, mi madre y a mi por parte
de la administracion
Aguardo por favor su contacto y saludo muy
atte.
veronica
Respuesta: Disculpe, pero no comprendo, ustedes son
locatarias o garantes, finalmente?-
Consulta
44
Buenas tardes, quisiera saber cuál es la
tasa de interés actual que se aplica a deuda de expensas. Muchas gracias
Carolina
Respuesta: Primero hay que leer el reglamento de
propiedad del edificio en cuestión para saberlo.-
Consulta
45
Buenas Tardes:
Queria hacerle una consulta con respecto a
la vigencia del administrador. En la ultima reunión de consorcio donde
aceptamos al administrador que esta vigente, entre todos los propietarios, convenimos
en que estaría por un periodo de 6 meses y que cumplido ese periodo, de acuerdo
a como se había comportado, seguiríamos con su servicio o no, esto se encuentra
escrito en el libro de actas.
En este momento, muchos estamos en
desacuerdo como se manejó, y queremos removerlo, pero algunos nos dicen que por
el código civil nuevo, la duración del servicio es de un año y que no podemos
sacarlo. Aclaro que este edificio se encuentra en Pcia de Bs. As.
Aguardo su respuesta y le agradezco su
atención
Adriana
Respuesta: La verdad es que el código nuevo no
establece un plazo, sólo dice que es el reglamento el que debe definirlo.
Primero debe leer el reglamento de propiedad de su consorcio.-
Consulta
46
estimados, PF necesitaría saber si existe
un máximo de delegados de propietarios para una asamblea ordinaria. Ejemplo:
edificio con 30 UUFF. Otra: un propietario que tiene 3 UUFF, puede tener un
solo delegado para las 3 UUFF o uno por cada una. Gracias! Marcelo
Respuesta: disculpe;
no entiendo qué son los “delegados de propietarios”.-
Consulta
47
Hola Dr Awad lo escucho todos los sábados.
Ahora quisiera consultarle pq teníamos u. Ayudante de portería q vivía pidiendo
licencia y/o no limpiando hasta q decide solicitar licencia sin goce de sueldo
x 6 meses Previo a ello quizo arreglar para q se lo indemnice con cómodas
cuotas El tema q supimos esta trabajando en la municipalidad de Vicente López y
se va no puede constar otros aportes
Tenemos una administración relativamente
nueva donde un.par de vecinos le dijimos de no pagar le un.peso de
indemnización pq no correspondía si el hizo abandono y esta trabajando en.otro
lado Un amigo del administrador (no integrante de la comisión pq no la hay ) le
aviso a 2 vecinas q arreglo el ayudante y se fue.
Como debemos actuar los vecinos q sin
consultarnos vía Asamblea nos.meten la mano en el bolsillo.
Se lo puede denunciar en el registro d
administradores
Un saludo enorme
Graciela
Respuesta: Las cuestiones como la presente no pueden
responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de esta página.- Se
necesita una consulta más personalizada, para tener una idea más detallada de
cómo han ocurrido las cosas, qué se le pretende pagar, quién hace los arreglos,
etc.-
