NUEVAS RESPUESTAS DEL DR. EDUARDO AWAD A SUS CONSULTAS DE CONSORCIO

Consulta 1

Le solicitó me informe si en una asamblea para confirmar o no continuidad de administrador set contabilizó los votos incluyendo la unidad cochera con 18 por ciento  cosa que nunca lo habíamos realizado, esta es una unidad con 36 ava partes es decir en un condominio, lo que el día anterior se realizó la asamblea de cochera se eligió Un representante pero en la asamblea general siempre se lo tomaba como un contacto con la cohera,pero al votar la continuidad el administrador la contabilizó con los puntos mencionados.quiero saber si esta bien o como impugno la asamblea.
Además le quiero preguntar el valor de las expensas de cochera es de Mas de 2400 pesos, y tenemos varios hoteles y garajes cerca que alquilan cochera fija por 1800, y yo teniendo la propiedad de Esas 36 avas partes debo pagar la suma mencionada, y deseo saber si  esto. puede ser posible.
Gracias por atender mi molestia un abrazo, a la espera de una respuesta Alberto

Respuesta: parece ser que Ud. pregunta por el valor del voto de una unidad que está destinada a cochera. El valor del voto es 1 si se vota por unidad.- Si  el voto vale tanto como el porcentual, entonces el valor del voto equivale al porcentual de dominio de la unidad. La forma de computar el valor del voto está en cada reglamento de copropiedad.-  En cuanto al valor de las expensas, debe formular mejor la consulta,.-

 Consulta 2

Buenas Tardes, tengo una inquietud con las expesas que estoy pagando. Alquilo un local que esta ubicado separado del edificio principal y mis preguntas son:

como inquilino debo pagar los arreglos en los departamentos del edificio?
debo pagar gas, luz y agua del edificio? siendo que tengo mis propias facturas de dicho impuesto.
honorarios fiscalizacion disposición 411/11 municipal (ley edificio seguro)?
desagues de los departamentos?
cartas documentos?
cuenta sueldo del encargado?
Además estoy con problemas con la administración ya que no quieren reconocer las pérdidas que sufrió el negocio por una filtración que no le encontraban solución desde Agosto del 2014.
Si me pueden asesorar en esto o donde recurrir se lo agradecería. Saludos
Claubel

Respuesta: No sé qué dirá su contrato de locación, pero todas esas expensas parecen ser comunes ordinarias, que es lo que normalmente paga quien alquila. Si sufre daños en el local, debe intimar a su locador.-

Consulta 3

Buenos días, Junto con saludarlos, agradecería orientación sobre tema de enfermedad grave del encargado.

El mismo tiene unos 20 años de antigüedad en el edifico y 60 años de edad.
Hace dos meses sufrió un ACV, y el pronóstico de recuperación no es alentador.
Agradecería informe los pasos legales que como propietarios debemos seguir. Por lo que hemos visto al momento, no podrá continuar trabajando.  Una vez probada esta condición, cómo podemos hacer para terminar la relación contractual y solicitarle deje la casa del consorcio.
Desde ya agradezco cualquier orientación que me brinde, dado que el Administrador no otorga mayores soluciones.
Atte, Marcela

Respuesta: Gracias por sus saludos.- Frente a la enfermedad de un dependiente, hay que tener en cuenta que la ley establece una licencia de seis meses con goce de sueldo (atento su antigüedad).- Luego, el consorcio debe conservarle el puesto por un año sin goce de sueldo.-

Consulta 4

Estimado Dr. Awad: Vivo en un edificio, en el cual dispongo de cochera y playa de estacionamiento. Hace unos dias rayaron el auto dentro de la cochera (chequeamos por las camaras el ingreso ultimo sin rayon y con el mismo en el capot al salir).

Segun el administrador , esto no es responsabilidad del consorcio. La
pregunta es esa, quien se hace responsable por el daño? le corresponde
al consorcio, al seguro - MAPFRE- que tenemos los propietarios?
Como debemos proceder?  Muchas gracias por la consulta. Enrique

Respuesta: para responder mejor, es necesario saber qué clase de espacio o unidad es la cochera.-

Consulta 5 ESTA CONSULTA VIENE CON UNA CADENA DE MAILS

Estimado Dr. Awad, lo escucho periódicamente en Radio Mitre, y me tomo el atrevimiento de escribirle para tratar de entender cuales son los conceptos que entran dentro de los honorarios del Administrador del Consorcio.

Estoy desde ya varios meses tratando de descifrar, entre otros conceptos de las liquidaciones mensuales de expensas, a quien le estamos pagando honorarios para efectuar las liquidaciones de sueldos y honorarios del portero titular y suplemente. En el mail que le re envio, esta la respuesta del Administrador, que dicho sea de paso, es de poco fiar.
Desde ya muy agradecido por el asesoramiento que me pueda brindar.

 Atentamente, Fernando

Fernando perdon por la demora.

Ls honorarios de los administradores estan estipulados por la Camara Argentina de la Propiedad Horizontal y actividades inmoviliarias.
Las tareas del administrador no incluyen toda la operatoria de Afip adicional a la liquidacion de sueldo y jornales como lo es:

AFIP – Administración Federal de Ingresos Públicos

AFIP - Alta / baja / Modificaciones Temprana $ 160.-
AFIP - Clave Fiscal RG 2239  $ 220.-
AFIP - Retención Imp. a las Ganancias Encargados  $ 480.-
AFIP - Mi Simplificación Empleadores $ 480.-
AFIP - Mensual RG 3369 (Por Consorcio)  $ 500.-
Puse un valor basico porque el sugerido es sumamente superior. Las tareas antes descriptas son trabajo de un contador publico como yo lo soy las realizo sin problemas, si tenemos que pagar estos tramites afuera con un colega el costo es muy superior, como minimo los valores antes expuestos. sds Juan M

Subject: RE: Expensas Febrero

Hola Juan Manuel, habrá alguna posibilidad de que respondas a este mail.?

Gracias Fernando

Juan Manuel, no quisiera pecar de reiterativo, pero ya van varias veces que hago el mismo reclamo con respecto a la claridad de las expensas. Me tomé el trabajo de leer nuevamente lo establecido en la legislación vigente respecto a este tema y he copiado a continuación el párrafo de la ley # 941 que habla sobre la liquidación de las expensas y he resaltado en amarillo aquellos puntos que entiendo no están claros en la forma que liquidas las mismas

Con respecto al punto e), me podrias informar a quien le estamos pagando para que liquide los sueldos? nuevamente hago la misma pregunta que hice con anterioridad: Esto no es tarea del administrador?
Punto g) no creo haber visto en ninguna de las liquidaciones de expensas esta información respecto a tus honorarios.
Punto i) sería muy bueno y creo que hablaría bien de vos que puedas incluir a las expensas el detalle de los movimientos bancarios correspondiente al mes anterior.
Por otro lado, lamento no haber podido asistir a la asamblea ordinaria de este año pero estaba en viaje de regreso de mis vacaciones fuera del país.
Desde ya muchas gracias y a la espera de tu respuesta.
Fernando
Artículo 10- De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de expensas contendrán:
a.- Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L., Nº de inscripción en el Registro).
Anexo I Dec. 551/10 Inciso a) El domicilio consignado por el administrador en la liquidación de expensas debe coincidir con el domicilio especial constituido en el Registro al momento de inscripción o, en su caso, comunicado con el correspondiente formulario de cambio de domicilio.

b.- Datos del consorcio, con el N° de C.U.I.T. y Clave de Identificación en el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.

Anexo I Dec. 551/10 Inciso b) Sin reglamentar

c.- Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.

Anexo I Dec. 551/10 Inciso c) Sin reglamentar

d.- Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, N° de C.U.I.L., sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.

Anexo I Dec. 551/10 Inciso d) La presente obligación puede ser cumplimentada acompañando copia del recibo de sueldo correspondiente. En caso de existir deudas, moratorias y/u otra situación irregular respecto a los aportes y contribuciones, debe ser consignado con su fecha, monto, número de cuota o plan correspondiente.

e.- Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, N° de C.U.I.T o C.U.I.L., Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota que se abona.

Anexo I Dec. 551/10 Inciso e) Deben acreditarse mediante copia de factura con número y fecha correspondiente o, en su caso, el detalle de la misma.

f.- Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.

Anexo I Dec. 551/10 Inciso f) Sin reglamentar.

g.- El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando N° de C.U.I.T., número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.

Anexo I Dec. 551/10 Inciso g) El recibo o factura debe encontrarse a disposición de los consorcistas en la Asamblea Ordinaria convocada para la rendición de cuentas, o cada vez que sea requerido de manera fehaciente.

h.- En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado.

Anexo I Dec. 551/10 Inciso h) Sin reglamentar.

i.- Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior.

Anexo I Dec. 551/10 Inciso i) Sin reglamentar.

Copia De Liquidación De Expensas Posterior A 06/09/10 Con Faltante De Los Datos Detallados.

Respuesta: La consulta es muy extensa.- Debo decir que, en general, cuando un administrador ofrece sus servicios a un consorcio debe establecer claramente sus honorarios y separarlos de todo otro gasto que deba  realizarse, como procesamiento de datos, honorarios a profesionales, etc.- En cuanto a la suma que se pretende cobrar por honorarios por administrar, es cierto que las entidades que agrupan a administradores publican o tienen tablas de valores, pero no son obligatorias.-

Consulta 6

Hola, tengo un lote dentro de un emprendimiento, el cual es un barrio privado, no está aprobado como barrio cerrado pero se cumplen las mismas funciones, la prestataria de los servicios cobra una contribución mensual por el mantenimiento de las áreas de uso común(House, cancha de futbol, area de juegos para menores, etc) y el control de acceso al barrio, se va a hacer próximamente una asamblea de propietarios en la cual se tratarán temas, segun se nos informó, respecto de proyección de obras y servicios para el presente año y por el contexto económico como sería la actualización anual del valor de la contribución entre otros temas. Mi consulta es como tendría que ser el procedimiento de notificación y pasos de realización de esa asamblea(modalidad por no ser PH y quienes y qué tendríamos que firmar tanto los propietarios como los representantes de la empresa prestatadora de los servicios) para que sea lo mas transparente posible y que los propietarios y empresa estén obligados a pagar y cumplir con lo dispuesto en esa asamblea.

Aguardo su respuesta.  Desde ya muchas gracias. Atte. Javier

Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista toda la documentación que haya: compra del lote, en cuanto al funcionamiento del barrio, etc.-

Consulta 7

Estimado, me desempeñaba como intendente en un complejo de Torres en Tigre,el administrador me mando cd de despido argumentando reorganizacion,mi pregunta es que en el reglamento del acta del consejo de administracion especifica que mi remosion solo se puede llevar a cabo a traves de una asamblea de copropietarios  ,es valido el despido ,si bien ya es una desicion tomada en que me perjudica o si me asiste algun derecho vulnerado que me pueda beneficiar com elemento de negociacion.Gracias y saludos cordiales Luis Javier

Respuesta: En principio podria decirse que es inválida la decisión, porque es la asamblea quien debe producir el distracto.- 

Consulta 8

Buenos días!
Necesitaría información sobre el siguiente aspecto:
Vivo en la Planta baja de un PH en Villa Crespo, en donde la propietaria de arriba posee un balcón que desde que me mudé vengo pidiéndole que arregle por que aparentaba caerse lo cual se hizo efectivo este fin de semana.
El punto es que ella dice que debemos pagar a medias el arreglo de su balcón, quisiera saber si efectivamente es así o solo debe hacerse cargo ella del costo del arreglo. Muchas gracias! Valeria

Respuesta: Es necesario leer el reglamento primero, pero es muy probable que los arreglos del balcón (tratándose de una cosa común) deban ser reparados por el consorcio.-

Consulta 9

Buenas tardes: vivo en un primer piso sobre la Avenida Lacroze y el año pasado ingresaron a robar por el balcon.  Vivimos con las persianas cerradas cada vez que salimos.

No queremos poner rejas porque son muy feas y estamos viendo de colocar un cerramiento de vidrio templado. No me queda claro si tenemos que tener la aprobacion del consorcio teniendo en cuenta que lo estamos haciendo por seguridad y que al ser de vidrio no altera el frente.
Me dijeron que con el nuevo codigo civil se deroga la ley de Propiedad  Horizontal, me convendria esperar a que entre en vigencia?
Muchas Gracias saludos Fernando

Respuesta: El nuevo código va a derogar la ley de propiedad horizontal Nº 13512, pero va a contener más de 30 artículos que regulan a la propiedad horizontal.  Si bien la cuestión parece ser la seguridad, la verdad es que es más segura una reja.-

Consulta 10

Yo soy inquilino  y en mi edificio  por   por asamblea votaron comprar de a poco instalaciones primero sillas y luego parrilla  las cuales  estan en espacios  comunes. 

Estas compras son  expensas  ordinarias  o extraoridnarias.  Muchas  gracias
Saludos Alejandro

Respuesta: En principio el equipamiento de sectores comunes debería soportarlo el locador, pues es un gasto extraordinario que decide una asamblea.-

Consulta 11

Buenos días, la vez pasada hice la consulta y no he podido localizar la respuesta. No se si ya la enviaron o busco mal, pero como es un tema que tanto al administrador como al consejo de administración (el cual integro) nos tiene muy preocupados, la formulo nuevamente. Sepan disculpar la insistencia.

Somos un consorcio en la Pcia. de Bs. As. (Villa Celina) de 56 unidades y no se han podido realizar, por falta de quorum, las últimas asambleas extraordinarias ni tampoco la anual ordinaria. Hemos realizado las convocatorias, en tiempo y forma y como ya es costumbre en nuestro edificio al llamado, que entregamos uno por departamento, le adjuntamos una carta poder a completar por el titular del departamento para que designe un representante, en caso de que no poder asistir. Pero ni aún así hemos reunido el quorum reglamentario.

Tenemos entendido que ante esta situación se debe llamar a un juez para que participe y se pueda celebrar con los presentes.

Lo que necesitamos saber es si esto es así, cuales son los pasos a seguir y a quien a que dirigirse. O si existe otro mecanismo que permita realizar las asambleas y resolver sobre los distintos temas que necesitan solución. 

Muchas gracias Nora B.

Respuesta: Si la asamblea debe tratar temas importantes para el consorcio y no consigue reunirse, hay que poner en marcha el proceso de la asamblea judicial, prevista en el artículo 10 de la ley 13512.- Para ello, debe el consorcio tomar un asesoramiento específico y personalizado.-

Consulta 12

HOLA! solicito me informen acerca de la cantidad de autorizaciones para el voto en una asamblea de consorcio GRACIAS Norma

Respuesta: La cantidad de autorizaciones debe fijarla el reglamento de copropiedad. Hay que leerlo.-

 

Consulta 13

Dr. Awad, tengo una consulta que no he podido resolver hasta el momento y necesito a alguien de su experiencia, espero no importunarlo.

Soy inquilino en Capital Federal, en el contrato que firme se estipula que debo pagar expensas ordinarias y extraordinarias, así como también el ABL. Este mes, me han llegado 300 pesos de expensas extraordinarias, en base a una indemnización de un encargado que dejó de trabajar tiempo antes de que yo ingresara como inquilino.

La dueña se rehúsa a hacerse cargo dado lo estipulado en el contrato. Me gustaría saber primero si lo estipulado en el contrato es legalmente viable y por el otro si tengo algún amparo ante esta situación.

Aguardo una respuesta, ya que no sé más donde recurrir, Gracias Tomás

Respuesta: Lo pactado en el contrato es válido, aunque sumamente perjudicial para Ud.- Entiendo que debe pagar todos los gastos, lamentablemente.-

 

Consulta 14

Dr. Awad, le escribo para hacer una consulta. Vivo en un barrio con seguridad motivo por el cual pagamos expensas, la administración de dicho barrio que se encarga del cobro de dichas expensas nos está enviando desde hace 4 meses las expensas para pagar las cuales incluyen además expensas vencidas de Nov y Dic del año pasado (que ya fueron abonadas antes de la fecha de vencimiento correspondiente en Nov y Dic respectivamente) pero ellos siguen incluyendo esos cargos junto con los intereses correspondientes. Ya hicimos  el reclamo correspondiente la primera vez que esto pasó y nos dijeron que había sigo solucionado y que no iban a seguir figurando dichos cargos, lo cual no sucedió, mi consulta es, se puede hacer algún reclamo en algún ente regulador por el mal desempeño de la administración? Desde ya muchas gracias, Mariana

Respuesta: En qué jurisdicción está el edificio?.-

Consulta 15

Hola Vivo en un edificio chico y autoadministrado. Hace unos días hubo una

señora mayor que vive sola uvo un problema de salud. Los bomberos,

para poder entrar, rompieron la puerta. El dueño del departamento dice

que le corresponde al consorcio ponerle una nueva puerta. ¿Eso es

cierto? Muchas gracias Pablo

Respuesta: me gustaría leer el reglamento de copropiedad. En principio debe responderse que no corresponde que el consorcio cargue con ese gasto.-

Consulta 16

Soy propietaria de la casa ubicada al lado  del edificio de xxx y el consorcio no quita de su jardín  la enredadera  y extraer los dos arboles que  me provocan graves perjuicios que serán detallados a continuación:

1. La enredadera levanta las tejas del techo y provoca humedad en las paredes de mi propiedad.

2. Las hojas que caen de sus árboles tapan la rejilla ubicada en el techo de mi casa provocando grandes inundaciones los días de lluvia y humedad en los techos.

que se puede hacer ante un caso asi? GRACIAS
Romina Paola

Respuesta: Hay acciones legales que pueden intentarse ante casos así, por lo pronto intimar al consorcio lindero para que tome las medidas necesarias para que no se ocasionen daños a su propiedad.-

Consulta 17

Hola...soy propietaria y tgo en el balcon

Una planta q crece...la corte un par d veces pero ya es un arbol....me dijeron q la administración lo tieme q solucionar ya q les corresponde....esto es asi?

Y me pierde una pared q es la medianera...ya avise pero no viene nadie....q puedo hacer? Muchas gracias Laura

Respuesta: en cosnrocio debe solucionar el problema con esas plantas que crecen y fracturan las losas.- Si la medianera deja pasar humedad también debe solucionarlo el consorcio.

Consulta 18

Sr Awad le escribo para pedirle asesoramiento sobre lo siguiente: En el edificio que habito se ha decidido refaccionar la entrada al edificio , lo que habría que abonar en dos cuotas de 1.300 pesos entre expensas y la refacción, soy una sra jubilada y se me hace imposible pagarlo, llamé al administrador, ya que no me niego a pagar solo pido que den en algunas cuotas , lo llamé e hice mi ofrecimiento sin respuesta. Le rogaría me oriente en esta situación, debo agregar que hace 4 años tengo mi balcón roto y jamás a pesar de mis reclamos recibí una respuesta.

Veo que en mi edificio las personas que pertenecen al consejo de administración obtienen todo en forma rápida mientras el resto no vemos solución a nuestros problemas.

Desde ya le agradezco una respuesta.

Gracias Ana María

Respuesta: Es cierto que el administrador debe recaudar lo que le ordena la asamblea.  En principio habría que ver qué le ha propuesto Ud. al administrador y qué diferencia hay con el plan de pagos original.-  Sobre la conducta del consejo y del administrador, nada puedo decir, deberían elegir otra clase de personas , pero eso es decisión de la asamblea, por mayoría.-

Consulta 19

Estimado Dr.: me ha llegado junto a las expensas una multa por ruidos molestos. Se trata de música que mis hijos escuchan dentro de los horarios “permitidos”. Puede un consorcio y/o la administracion aplicar una multa en dinero por esto?. Es legal? No debiera resolverse esto en un CGP en una mediación?.

Vivo en CABA.
Agradezco su respuesta. Saludo cordialmente Hugo

Respuesta: la verdad es que no está previsto en propiedad horizontal la aplicación de multas. Igual, hay que leer el reglamento de copropiedad .-

 

Consulta 20

Buenas tardes Dr. Awad,

vivo en un edificio de 8 pisos, 15 departamentos y un departamento vivienda portero que dada la mala experiencia con el encargado anterior (se quedó viviendo 2 años luego de terminar su contrato laboral) queremos ahora disponerlo para alquilar y contratar una persona como encargada pero sin vivienda. En el edificio hay baño y un espacio para que la persona que trabaja pueda estar ahi.
Queremos saber si la legislación vigente nos  permite hacer esto, o sea tener un encargado sin vivienda y que si este quiere la misma y va a un abogado, la justicia avale ese reclamo y tengamos que dársela.
Desde ya muchas gracias por su respuesta. Cordiales saludos Yolanda
Barrio de Flores, capital

Respuesta: En principio, si toman a la encargada sin vivienda, no hay problemas pues hay sanitario y vestuario.- 

 Consulta 21

Buenas tardes,

Vivo en un edificio en torre, 21 pisos, 2 cuerpos, 160 Unidades Funcionales aprox. En Capital, barrio Belgrano.
Mi consulta es si tengo derecho a acceder a la terraza??
Yo estoy segura de que así debe ser ya que se trata de espacios comunes, pero una propietaria del piso 21 se arroga el derecho de pautar el acceso incluso de los Service de los servicios que allí se alojan (internet/cable/etc.). Lo peor es que se suceden los Administradores y la situación no se modifica.
Gracias! María

Respuesta: En principio el acceso a la terraza no debería ser restringido, pero habrá que ver qué dice el reglamento o lo que haya resuelto alguna asamblea.-

Consulta 22

En mi consorcio, el Administrador presentó su renuncia, en la notificación nos informa que pone a disposición el libro de actas.
Mi consulta es la siguiente:

- Hay un plazo que el administrador renunciante deba cumplir hasta tanto podamos conseguir un remplazo.

- Que debemos tener en cuenta al recibir la documentación y liquidación final.

Muchas Gracias. Atte José

Respuesta: en general el plazo por el que el administrador seguirá desempeñándose lo fija la asamblea que le acepta la renuncia.- De no ser así, debe entenderse que, por lo menos llegar a liquidar las expensas del mes en curso en el que se produce la renuncia o remoción, es lo mínimo que debe exigirse.- En cuanto a documentación, debe devolver toda la documentación del consorcio, salvo aquella donde consten órdenes o directivas que el consorcio (normalmente la asamblea) le hayan impartido.-

Consulta 23

Estimados, quien conoce el tema de matafuegos  cada cuanto hay que recargarlos, o cada cuanto hacer el  mantenimiento, cuantos matafuegos hay que tener  por piso o m2  y costo de recarga por unidad , desde ya gracias Rafael

Respuesta: Eso depende de la jurisdicción municipal donde está situado el edificio.-

Consulta 24

Buenas tardes, quisiera saber si las expensas comprenden el servicio de ABL?

Desde ya muchas gracias. Mariano

Respuesta: El ABL no es un servicio, es un impuesto que percibe la Ciudad Autónoma  de Buenos Aires.- Lo paga en forma individual cada propietario por su unidad.- (salvo en una etapa temprana en edificios nuevos, cuando todavía no está hecha la subdivisión, viene todo en una misma partida).-

Consulta 25

Estimado Doctor:

Un consorcista ha realizado una modificación en su departamento, sin comunicación previa ni autorización. Construyó un toillete donde había un placar. Obviamente modificó cañerías de parte de su departamento. Al tiempo, por incorrecta instalación, se producen pérdidas de agua terminando por afectar de humedad al departamento inmediatamente debajo.
El primer consorcista requiere que el consorcio se haga cargo de las reparaciones y las pague. El vecino de abajo requiere que se reparen los daños que se han generado.
El Consejo de Administración manifiesta que, al no ser una modificación autorizada ni verificada (no es de origen) no se hará cargo de las reparaciones ni de los daños ocasionados. ¿Es una posición correcta la del Consejo de Administración?Gracias.   Fernando

Respuesta: Sí, es correcta la posición del consejo.-

Consulta 26

HOLA Poseo una propiedad en un Barrio Privado de Cba.  En el mismo hay lotes de 10000 m2 y otros de 3000m2. Cuando se lanzó el emprendimiento los gastos se cobraban porcentualmente. Pero en una asamblea irregular los propietarios de los lotes grandes que en ese momento eran mayoría , lograron cambiar esto y a partir de ahí se pagó por unidad .

Con el nuevo código Civil que entra en vigencia , se puede hacer una presentación , con sustento legal para que se cobre como en los PH porcentualmente ? . Desde ya muchas gracias Gabriel

 Respuesta: Primero hay que saber cómo se vendió ese barrio, si es propiedad horizontal si hay reglamento de copropiedad, etc.-

Consulta 27

Buenas tardes hace unos minutos le escribí por chat.

La consulta es la siguiente:  el ADM de mi edificio en Recoleta CABA no repara mi unidad  hace  5 años que estoy pidiendo, tengo mi cuarto con humedad sin piso lo que me trae problemas respiratorios  y el living tambien con humedad los vecinos parecen autistas no se unen ..
El tema que no cuento con dinero para iniciar una demanda al consorcio .
Se lo puede denunciar en algún lado ?
Agradezco me oriente , muchas gracias saludos Mara

Respuesta: Hay que estar seguro de que es el consorcio quien debe reparar, habrá que ver un poco porqué se produce la humedad y leer luego el reglamento de copropiedad del consorcio.  Después debe intimarlo formalmente por carta documento para que lleve a cabo la reparación.- Si no cumple, entonces podrá denunciarlo.-

Consulta 28

Señores de Todo consorcios:

Quiero primeramente felicitarlos por la tarea que realizan en defensa de los que habitamos las unidades de los consorcios.

Quiero plantearles una duda que tenemos en nuestro edificio situado en el barrio de xxx . Un propietario de una unidad funcional decidió alquilar el mismo como vivienda temporaria para turistas. El reglamento de copropiedad no lo tiene contemplado, ya que es un edificio de más de 30 años. El propietario no le ha dado aviso a la administradora y por otra parte, ante nuestro requerimiento la misma se desentiende del problema, que radica fundamentalmente por el tema de seguridad, ya que por días cambian las personas, hasta una vez tuvimos una señora con problemas psiquiátricos, y es por eso que le quiero preguntar que derechos nos corresponden y a la vez que obligación tiene el propietario de la unidad funcional para alquilar a turistas el mismo, ya sea pedir autorización, avisar al administrador, etc.
Agradezco su atención y su respuesta a nuestra inquietud.
Nora

Respuesta: Me gustaría leer primero el reglamento, ver bien el destino de las unidades, por ejemplo.-

Consulta 29

Buenas tardes Dr. lo molesto por unas dudas que tengo sobre el administrador de mi edificio, alquilo un departamento en un piso 9 y tengo un balcon terraza ..avise al consorcio que el balcon que esta pintado de bordo para impermeabilizar ya esta todo descascarado por el paso del tiempo y que filtra agua al piso de abajo, me respondieron que no corresponde a ellos arreglarlo sino al propietario, tambien solicite una destapacion de cañerias de la cocina porque se inunda mas allá de que tenemos cuidado de que no se vaya basura ni residuos cuando uno lava y me respondieron que SOLO una vez al año se puede solicitar este tipo de cosas.

Mi consulta es si ellos tienen el derecho de poner un limite de pedidos con relacion a destapaciones etc. y si de verdad corresponde al propietario arreglar el balcon para que no se filtre agua al piso de abajo.
Olvide mencionar que la administradora vive en el edificio y que hay un fondo/ saldo considerable de 100mil pesos para estos arreglos.
Agradeceria su pronta respuesta, muchas gracias. Saludos Cordiales..Tanya 

Respuesta: Como Ud comprenderá, responder a través de ésta página, con la cantidad de consultas que ingresan no puede ser rápido.- En cuanto a la filtración del balcón, hay que leer el reglamento APRA saber si es el consorcio o el propietario el obligado a reparar. De todas formas, frente a problemas de este tipo, Ud. debe hablar con el locador, él es quien debe ocuparse de solucionarlos, no Ud.- En cuanto a la destapación, puede haber alguna resolución de la asamblea en ese sentido.-

Consulta 30

Buenos días: lo consulto para preguntarle sobre un Telegrama notificando condición para jubilarse,     ¿ cuando   DEBI  o  DEBO  aun  enviarle el telegrama  ? se trata de un Hombre   nacido  25/11/49,   de 65 años que ingreso   01/12/85,  y tiene  29 años y 3 meses antigüedad. El mismo dice no tener  otros aportes. Gracias Dr. Awad Ana

Respuesta: Ud debe intimar cuando la persona cumple 65 años.-

Consulta 31

Buenos días, quisiera saber si existe alguna ley o de que manera se puede exigir a la administración del consorcio que renueve la pintura de la fachada en un edificio antiguo para mejorar su aspecto.

Muchas gracias Aguardare respuesta Mariela

Respuesta: No existe una ley que obligue a pintar para mejorar el aspecto.- Lo que sí existe en la Ciudad de Buenos Aires, es una ley Nº 257 que obliga a tener en buenas condiciones los frentes para evitar daños o accidentes.-

Consulta 32

Buenos días

La consulta es por un departamento que cuenta con un jardín en un primer piso que es techo de las cocheras.

Al adquirir la unidad ese jardín tenía dos árboles .Soy propietaria dde hace diez. Nunca nadie me dijo nada ni me solicitó modificación alguna de ese jardín.

En la actualidad existe una pérdida en el techo de las cocheras y aseguran que es provocada por los árboles de mi jardín y me intiman a sacarlos en 72 Hs.

 Yo accederé a ese pedido ya que si es molestia para los vecinos, no me voy a negar al pedido. Pero se me solicita que corra con el gasto de los arreglos de la estructura del edificio.

Ese jardín figura como espacio común de uso exclusivo en la escritura.

Quisiera que me de su parecer y concretamente la pregunta es  si debo correr yo con los gastos de los arreglos, más allá de proceder con el corte de los árboles.

 Como sé yo si el propietario anterior pidió autorización y le fue otorgada para plantar esos árboles y en su defecto  nadie me pidió antes que los retire, por tal razón , no me parece que tenga que pagar yo el arreglo de una parte que es común

Espero su respuesta  Atte Sra Viviana

Respuesta: Me gustaría primero leer el reglamento de copropiedad el edificio.-

Consulta 33

Dr. Awad

Noto que en las expensas el Administrador suma el monto Fondo de Reserva (que se usará para futuros arreglos) a los gastos del mes.
Para ser más clara pongo un ejemplo concreto.
Total gastos "A" mes de marzo 2015   $ 32.144,00

Total rubro "B" (cuota fondo reserva)    $   3.000,00

En el Estado Financiero pone:

Ingreso por expensas del mes......

Ingreso por expensas adeudadas......

Egresos por gastos del mes  $ 35.144,00  (acá incluyó el fondo de reserva)

Detalle Fondo para arreglos:

Saldo acreedor al 28/02/2015     $ 5.000

Ingreso cuota marzo                  $ 3.000

Saldo acreedor al 30/03/2015     $ 8.000

¿Es correcto esto o los egresos por gastos del mes deberían ser sólo de $32.144?

¿Con este proceder estaría sacando de la caja un dinero que no se ha gastado?

Agradezco desde ya su respuesta.

Saludos. Cristina.

Respuesta: el fondo de reserva es una suma que se halla a la espera de ser usado conforme lo que decida o establezca el consorcio.- Son fondos de propiedad del consorcio que deben figurar como tales en cada liquidación; en suma si se invirtió dinero proveniente de ese fondo, debe informarse por separado, ello ayuda a una mejor comprensión de la situación económica y financiera del consorcio.-  

Consulta 34

Doctor Awad ,

El administrador sin consultar finalizó con la empresa de seguridad anteriro y contrató una nueva sin consultar al consorcio, siendo que la anterior envío un correo avisando que el administrador les dio de baja porque no le acpetaron retener dinero indebido. En el acta de la Asamblea Ordinaria citó y consta que lo hizo porque tiene ptestad para hacerlo sin darle importancia a lo notificado por la emprersa, pero con otros términos.
¿Esto es legal o se excedió en sus funciones? La respuesta la obtengo por este medio o debo de consultar alguna página en especial.
Saludos Cordiales Mónica

Respuesta: La vedad es que habría que ver un poco el reglamento de copropiedad, saber si hay consejo de administración, etc.-

Consulta 35

Vivo en un  consorcio de propiedad horizontal. Ante las numerosas irregularidades en la labor del administrador, decidí mirar en la página web del gobierno de la ciudad la lista de los Adminstradores.

Encuentro ahí que la matrícula del administrador había sido dada de baja en el año 2011. Un año más tarde se volvío a inscribir y lógicamente cambió su RPA. Concurrí  al CGP y me informaron que la  actual matrícula se le venció en Enero del 2013.
Quisiera saber si el hecho de que el administrador tenga su matrícula vencida desde hace dos años, sería una prueba contundente para  pedirle su renuncia.
Puede un administrador  administrar un edificio sin haberse re empadronado ?
Desde ya muchas gracias y aguardo su respuesta.
Atentamente Cynthia

Respuesta: No se puede administrar con la matrícula vencida o sin matrícula.- 

No sólo hay que removerlo, también hay que denunciarlo.-

Consulta 36

Mi nombre es Cynthia. Vivo en un edificio de propiedad horizontal. En el reglamento de copropiedad, no están admitidos los animales.

A raiz de haberme quejado en el COnsorcio por los ruidos molestos de 3 perros alojados en una unidad, (1 °A que tien un patio, caja de resonancia que da al aire luz ) en una  Asamblea, se aprobo la tenencia de animales.......

Ahora, resulta  diferenciar  tenencia de animales y ruidos molestos.

Los otros  propietarios dicen que no  les molestan los ladridos pero a mí sí  y mucho. Sólo tengo una vecina que de los departamentos B que  vino a mi casa , escucho los ruidos y esa decalración figura en actas de otra asamblea.

En esta Asamblea donde aprobaron la tenencia de animales, el acta lo certificaron con escribano público.

Ahora bien, yo compré este departamento con un reglamento que  no admitía animales, luego fue cambiado y esto  me trae muchos problemas.

Debido al excesivo costo de cambiar el reglamento de propiedad, no lo cambiaron pero sí llevaron el acta para ser firmada por   un escribano.

Es esto válido ? O para tener validez deberían haber cambiado el reglamento?

Desde ya muchas gracias y aguardo  su respuesta, Cynthia

Respuesta: Si estaba prohibida la tenencia no puede una asamblea, así como así modificar el reglamento.-

 Consulta 37

Estimado, deseo hacerle una consulta, vivo en el ultimo piso, tengo un balcon no techado, arriba de mi unidad, hay un laundry, el cual permitiria el libre acceso a.mi unidad a traves de mi balcon. Hace dias sufri un hurto y no descarto la posibilidad de haber accedido a mi unidad a traves de el. Consulta. Puedo cerrarlo sin necesitar autorizacion del cpnsorcio por razones de seguridad? Puedo exigirle que corran con los gastos generados por su cierre?saludos cordiales Claudia

Respuesta: en principio, Ud. misma afirma que no hay certeza sobre la forma en que ingresaron a su unidad.- Creo que lo mejor sería proveer de una sistema de seguridad, que no altere o afee el frente, por ejemplo, para evitar algún reclamo del consorcio.- 

Consulta 38

Hola buen día, quería hacerles una consulta.

El consorcio de mi edificio está admnistrado por una persona que no llama a asamble hace 3 años, no hay matafuegos, no pagan el ART.

Que se puede hacer para removerlo? puedo hacer una auditoria previo a la remoción?
A su vez la presidente del consorcio se muda de edificio, debe dejar la presidencia, como lo comunica?

Muchas gracias.

Saludos cordiales

-María Belén

Respuesta: Frente a casos así, lo mejor es tomar el reglamento de copropiedad , la ley 941 (si el edificio está en la Ciudad de Buenos Aires) y ver la posibilidad de exigir la convocatoria a asamblea.- Si la presidente del consorcio deja el edifico, debe hacerlo saber mediante una nota dirigida al consorcio y al administrador, cuya recepción firmará la administración.-

Consulta 39

Buenas tardes.

Me dirijo a ustedes con el objeto de hacerles la siguiente consulta:

El encargado de mi edificio tiene llave de mi departamento y pude comprobar que robó varias cosas en mi casa, ante quien hay que hacer la denuncia ya que la administración la tomó muy a la ligera sin ningún intención de hacer nada. Se puede hacer denuncia policial, que le cabe a ese encargado?

Desde ya, muchas gracias Nora

Respuesta: La denuncia puede hacerse respecto de una persona determinada si hay certeza acerca de la autoría del hecho.-

Consulta 40

Buenas tardes Dr, quería hacer una consulta. Mi departamento posee un patio, separado por medio de un muro divisorio del patio de otro copropietario. Aclaro que se trata de dos unidades del mismo edificio, no un tema de medianería con otro inmueble.

Según el Reglamento y la ley de PH, los muros divisorios entre unidades se consideran de uso común, motivo por el cual solicité a mi administrador la reparación del mismo, ya que se encuentra con humedad y está perdiendo revoque.

La negativa de su parte se basa en que si bien es muro divisorio, el mantenimiento y conservación del mismo me correspondería exclusivamente a mí, no al consorcio, ya que según él no tiene el mismo tratamiento que el resto de las cosas comunes, como podría ser escaleras, palieres, terraza, etc.

Les agradecería me informen cuál de las dos posturas es la correcta, ya que la pared necesita reparación urgente.

Muchas gracias Atte.  Jimena

Respuesta: Siempre es mejor leer el reglamento de copropiedad primero, pero, en general: Los muros que separan distintas unidades entre sí son comunes y  por eso debe repararlos el consorcio.-

 

Consulta 41

Estimado DR. AWAD:

Vivo en un edificio que tiene cochera para los departamentos de frente y contrafrente.

Si alguna vez una encuentra bollos en su auto o desinflada la rueda del mismo, puede denunciar al consorcio por esas rotura en el auto, ya que no violentan la puerta que es a control remoto.

Sin más saludos muy Cordiales

Jorge Alberto

Respuesta: La verdad es que no se puede responder en forma categórica que es el consorcio el responsable.-

 

Consulta 42

Estimado Dr: vivo en un edificio viejo de 70 unidades. la administracion contrato a un gasista matriculado para realizar las bajadas de lineas con años epoxi por afuera. Antes se cambiaron reguladores y montamte.

El gasista dice que no debe declarar el trabajo a la distribuidora, que solo lo hara al final del cambio de las seis líneas Ademas dice que las reglamentaciones para un edificio que no tuvo gas y otro que si tuvo como el nuestro son diferentes. A pesar de haber leido varios archivos no encontre esta diferencia, Podría uds aclarar si esto es como dice el gasista de no declarar la obra ? Agradecida por su tiempo, lo saludo cordialmente.

Julia

Respuesta: Disculpe Ud, pero sólo soy abogado, creo que esa respuesta la debe dar un gasista matriculado.-

 

Consulta 43

Doctor,

Estuve hace un tiempo en radio Mitre saludando a Marcelo Bonelli y le pedí su tarjeta.

Soy periodista y la mujer de XXXXX y nos conocemos hace muchos años con Marcelo. Le doy estos datos para ver si puede darme una respuesta.

Con el administrador y personal de la administración no tengo retorno. DEBO IR DIRECTAMENTE A JUICIO. Luego de leer lo que le envió entenderá lo que le digo. A ESTA ALTURA DE LA RELACION NO TENGO ACCESO NI TELEFONICAMENTE. LOS MAIL NO LOS RESPONDEN. Continuo pagando las expensas.

Todos los trabajos o no comenzaron pese a enviar personal para supervisar los trabajos o quedaron suspendidos.

Ejemplo mi cocina. Aún no concluyeron el cambio de cañeria del gas y lo realizado no es correcto. Llegamos a la situación que estuve internada por monoxido de carbono. También tuve pérdida de gas que se ve reflejada en la factura de metrogas.

Espero me comprenda y me gustaría reunirme con ustede para que directamente iniciemos el juicio.

saludos cordiales

estela

Personalmente intenté entregar esta nota y no sólo que no me la recibieron sino que me atendieron en la entrada del edificio impidiendo mi acceso a la oficina de la administración.

Ante esta situación la envié por mail:

"Le envío la nota que el viernes pasado no fue recibida en la oficina de la administración. Espero su respuesta

Gracias.

Saludos

Buenos Aires, febrero 20 de 2015

 Referencia: Ultimo aviso

Administrador,

Lamentando que mi acercamiento a la adminstración me trajera tantas dificultades. Contaron con mi buena predisposición y como resultado obtuve que tanto ustedes como el personal técnico jugaron con mi tiempo, mi trabajo, mi salud y convirtieron mi departamento en un lugar inóspito. Le hago llegar esta nota como último aviso.

Comenzamos el diálogo telefónico y por mail en octubre y estamos al 20 de febrero y no tengo resuelto las dificultades que presenta mi departamento, cinco meses perdidos…, o más.

Como usted sabe las cosas aumentan todos los días y seguramente más adelante me encontraré que los cotos no me cierran ni para poner el piso de la cocina que es dos por dos, usted me entiende.

No puedo llamar a la administración porque terminamos en un lamentable mal trato, con comentarios fuera de lugar, con un discurso donde todos tienen la misma explicación y los mail no tienen respuesta.

Que el monoxido de carbano circule por mi casa por la irresponsabilidad de un gasista mentiroso e informal con sus harios, poco importa porque tampoco me dieron respuesta. Sergio, el plomero, lo llamó delante de mi y le dijo el jueves pasado que se fijara porque hay dificultades con el cambio de cañeria de gas: no vino.

Además que haya terminado internada, con oxigeno y suero por encontrarme monoxido de carbono, tampoco tiene importancia pese a la gravedad que ello implica. Grave también por las consecuencia y control que debo tener en el futuro.

El gasista Gustavo acomodó sus tiempos desde el primer momento que llegó a este edificio de xxxxxx –cosa que le comenté a Ferananda en su momento-. Vino por una pérdida en el placard del dormitorio y nos dejó tanto a la vecina del 1° “D” y ami ESPERANDO varias veces. No resolvió el tema y dejó sin colocar los cerámicos en el baño de ese departamento. Situación que se repitió mientras hacian el cambio del la cañeria de gas. Sumado a ello, usted le explicó que el caño de bajada de agua de la cocina del 1° “E” debia sellarse con plomo y soldarse, en su lugar puso masilla epoxy. En el ente responsable la respuesta que recibí es que el epoxy daña los caños y su duración no es la esperada. Ante mi explicación de lo que usted habia sugerido, la persona que Gustavo dejó trabajando se molestó, rapidamente levantó las pocas cosas que trajo, me devolvió herramientas que le preste, que no habia traido, y dejó el trabajo sin terminar al igual que en el pasillo. Vino menos de una hora, salió 20 minutos a buscar donde cargar su celular, dejó todo sin limpiar. De todas manera usted indicó los trabajos y vio que había escombros y material en la cocina.

Solicito el conforme que me pidió el gasista, para que pudiera presentarlo y cobrar antes de terminar el trabajo. Me prometió concluirlo.

 

Ayuda memoria:

COCINA

 

1.- Falta terminar instalaciónde gas.

2.- Colocar la cocina en su lugar.

3.- Colocar el caño rígido que tenía la conexión al calefón y que lo reemplazara por un flexible. En metro me dieron por escrito que: para calefones y cocinas sólo está autorizado el caño fijo. Lo buscamos con el encargado en el sótano y no lo encontré. 4.- Nuevamente arreglar el caño de bajada de agua del 1° E a mi cocina. Terminar la columna.

5.- pared que da al living, retirar la caja que esta amurada y rebocar.

Falta que me solucionemos el tema quien se hace cargo de la pintura o revestimiento de los lugares afectados

LIVING

Pared lateral que conecta con el baño de mi vecina de PB C y mi baño con filtración

BAÑO

Falta retocar con enduido y pintura las partes que no quedaron bien

Denuncia a XXXXXXX por deteriorar la bañera, parte del piso y tapa de madera del inodoro.

No hay que pagarle lo que resta del trabajo.

Placard chico lindero con el dormitorio y el baño

No le corresponde al local.

Tiene una baja de caño grueso y la mocheta esta abierta.

La filtración de la pared del placard afectó la pared del dormitorio

Placard del dormitorio:

La filtración se acentua y desparrama con la lluvia, también moja la alfambra.

La pintura del placar se suspendió porque el material no secó y continúa la filtración. En abril del 2014 avisé de esta situación.

El reclamo es desde octubre del 2014 a través de Fernanda encargada de reparaciones.

ENCARGADO

De sies cajas de cerámicos guardas en el sótano faltan tres. El encargado, Emérito, no sabe quién se las llevó y el único que tiene llave y acceso es el, verdad?. Las necesito para mis reparaciones. Esto, cómo se resuelve? También me gustaria una respuesta consultado en un mai no contestado:

Para administración

feb12 a las 11:41 A.M.

Si bien no respondieron los tres mails anterior solicito me expliquen lo que consta en la liquidación al encargado:

 1) Retiro de residuos

2) valor de la vivienda que luego se descuenta

3) Horas extras al 100 por ciento. Cuándo las hace?

4) Caja de protección familiar, está separado hace bastante tiempo y su hija es mayor

5) F.M.V.D.D 1 por ciento

6) Que servicio se le abona al encargado: luz, gas, etcétera

OTROS:

7) Por qué al propietario del 1° E se le hacen arreglos como: reempastinado del baño, acometida de flexible y ajuste de lavatorio. TENGO EL MISMO PROBLEMA Y EL CAÑO DE DESAGOTE DEL AGUA ROTO INTERNAMENTE

8) gastos bancarios: la transferencia la realizo a la cuenta del Itaú a nombre de administración xxxxxx y no del consorcio xxxxx: CUENTA DEL ADMINISTRADOR, VERDAD?

9) Qué auditoria se realizó entre el 10/2013 al 9/2014, no estaba notificada

saludos

Deseo respuesta

Espero su respuesta

saludos

Usted tiene la obligación de cumplir conmigo y no tenerme en lista de espera. A tres vecinos les hacen las cosas inmediatamente por más mínimas que sean, consta en  las expensas.

Quiero una solución. A modo de ejemplo, por favor, que no sean personas como el gasista con excusas tales como que: “… se pinchó el  neumático; el ayudante esta atendiéndose con el oftalmólogo en el Santa Lucia porque le entró una piedra y le taparon el ojo pero al otro día aparece con el ojo sin rastros de daño..., y así un montón de MENTIRAS infantiles para llevan a esta situación.

El asesoramiento recibido me indica que la falta de cumplimiento de su parte no implica que no puedo continuar con las reparaciones y el consorcio tiene la obligación de devolvérmelo. Por lo que le agradecería, en caso de no recordar, envié alguna persona para supervisar lo que falta y le agradecería me lo entregue por escrito, firmado o contratamos una escribana para que verifique los trabajos realizados y a realizar a cargo del consorcio.

A continuación acomopaño los mails sin respuestas que les envié, reitero, sin respuesta:

 

2 feb

Baño y placard del dormitorio:

El baño falta pintarlo

La pintura del placar se suspendió porque el material no secó y continúa la filtración

Este última fue puesto en conocimiento de ustedes en abril. Fernando  antes de su licencia, hace dos semanas aproximadamente, vino con Gustavo y el hijo de Fabián y autorizó los trabajos. El hijo de Fabián no vino más.

1) Una vez terminada esta reparación que lleva más de una semana que hacemos con las paredes donde se cambió lo caños o que me reconocen.

Para supervisar:

Placard del dormitorio: ver la filtración de donde viene

Cocina:

1)Colocar el caño de gas debajo del calefón como estaba. El caño me da más seguridad.

2) ubicar la cocina en su lugar y terminar la reparación

3) Supervisar la bajada de agua de la cocina del 1 E que desemboca en mi cocina. Hay humedad

4) Al costado de la pared de la cocina que da al living hay empotrado en una caja de metal varios caños y esta mojado.

Placard del pasillo:

Está destruido al igual que la pared que va al baño.

Me faltan creo 3 cajas de cerámicos que están en el sótano y Emérito no sabe lo que pasó. Recuerdaque las vio. Las necesito para mi reparación. Esto, cómo se resuelve?

Esto es la síntesis de la que hablamos

Gracias

saludos

dame un recibido

 

 

que el gasista dejó en mi cocina. Un trabajo que se concluía a los dos días, a lo sumo tres días está paralizado. Tengo testigos de ello ya que mi palabra y los hechos no les alcanzan. Falta terminar el trabajo. EL PLOMERO NO VINO NI LLAM

Para

3 feb

  Se me condena porque reclamo en defensa al consumidor o por un juicio. Queda demostrado que  ustedes NO CUMPLEN CON SUS OBLIGACIONES y que no se ocupan de mi departamento. Hace dos semanas que me tienen con el trabajo sin terminar. Ocasionándome serias molestias, perdida de dinero porque no puedo salir a trabajar esperando a los gremios y con escombros O.

Quiero el conforme que me pidió Gustavo, el gasista, que le firmé para que pudiera presentarlo y cobrar antes de terminar el trabajo. Me prometió concluirlo.

Ustedes tienen la obligación de cumplir conmigo y no tenerme en lista de espera. A tres vecinos les hacen las cosas inmediatamente por más mínimas que sean, consta en  las expensas.

Quiero una solución y no que el plomero se le pincho el  neumático, que está en santa lucia porque le entró una piedra y le taparon el ojo pero al otro día aparece con el ojo sin rastros de daño..., y así un montón de MENTIRAS para llevan a esta situación.

Paso a buscar el conforme que le firmé a Gustavo.

Se que no me llamaran ni responderán el mail, está demostrado que el anterior no tuvo respuesta alguna.

Buscaré un plomero y gasista y lo descontaré de las expensas.

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Para reparaciones@

Dejo contancia que esta sin terminar el trabajo que estaba haciendo el gasista Gustavo en la cocina de mi casa. Les solicito me devuelva e instale el caño de conexión al calefon. En su lugar coloco un flexible. Estuvieron de Metro gas y no es correcto tal como él lo dice.

Reclamo el conforme que le firmé ya que me lo pidió para presentarlo porque tarde en cobrarse.

Tampoco finalizó el trabajo de la columna de bajada de agua del 1° "E" y no soldó el caño con plomo. Colocó en su lugar apoxi que es perjudicial para el caño y de poca durabilidad.

PLACARD: ayer martes 10 tenía que trabajar durante dos días Fabian haciendo cambios de los caños que desenvocan en el placard y no vino ni llamó. La pared y el techo del placard estan muy mojados y extendida la pérdida. Todos trabajos indicados y aprobados por Manzano López.

Quedan notifiicados, espero el recibido

saludos

 

11 feb

Dejo constancia que esta sin terminar el trabajo que estaba haciendo el gasista Gustavo en la cocina de mi casa. Les solicito me devuelva e instale el caño de conexión al calefón. En su lugar coloco un flexible. Estuvieron de Metro gas y no es correcto tal como él lo dice.

Reclamo el conforme que le firmé ya que me lo pidió para presentarlo porque tarde en cobrarse.

Tampoco finalizó el trabajo de la columna de bajada de agua del 1° "E" y no soldó el caño con plomo. Colocó en su lugar epoxi que es perjudicial para el caño y de poca durabilidad.

PLACARD: ayer martes 10 tenía que trabajar durante dos días Fabián haciendo cambios de los caños que desembocan en el placard y no vino ni llamó. La pared y el techo del placard están muy mojados y extendida la pérdida. Todos trabajos indicados y aprobados por Manzano López.

Quedan notificados, espero el recibido

Saludos

 

Olvido: la medianera, que pagué con usted por tercera vez se encuentran deterioradas.

 

Tengo un racimo de mail enviados SIN RESPUESTA

 

Respuesta: Estimada Señora, sin perjuicio de considerar que la consulta es demasiado extensa (piense Ud. qué sería de mí si todas las consultas en ésta página fueran así); lo esencial es que, si la administración miente, falsea los hechos, no lleva adelante las reparaciones, perjudica al consorcio, etc.- debe Ud.  formular la denuncia por ante el Registro Público de Administradores de la Ciudad de Buenos Aires.-  Ello, sin perjuicio de intimar en forma fehaciente (carta documento) a esa administración a terminar o llevar adelante las reparaciones como corresponde.-

Consulta 44

Estimado, me dirijo a ud con el fin de solicitarle a su criterio, cual

es el valor del plus por antiguedad de un personal asimilado de media

jornada con 30 anos de antuguedad, agradesgo desde ya su respuesta.

Gustavo

Respuesta: La verdad es que esas respuestas deben formularse a un contador.- 

Consulta 45

Hola mi consulta se debe a q estoy viviendo en un departamento que adquiri rl cual todavia no se hizo la escritura. El problema esta en que hay un vecino que dice ser ,nadie lo eligio eladministrador. El cual cobra todos los impuestos. Y sobre lo q llega mensul lo divide por los departamentos que hay. Ahora a mi me parece injusto por el tema que yo vivo sola y no gasto lo mismo que el que vive con 5 personas. El dice que no se puede poner medidor xq no esta escriturado el condominio. Ademas cobra expensas que el decide y detalla los gastos que nadie sabe si es asi. Que puedo hacer? GRACIAS Romina

Respuesta: En principio el impuesto se determina sobre parámetros que no tiene en cuenta la cantidad de personas que habitan un departamento.- Me parece peligroso que una persona que no ha sido elegida haga las veces de administrador.-

 

Consulta 46

Estimado Doctor: Quisiera saber si de alguna manera se puede intimar a un consejo de administración ineficiente en su desempeño , o si se lo puede obligar a renunciar a sus funciones , por no cumplir con sus obligaciones.-Gracias Ruben

Respuesta: Ese es un tema difícil, entre vecinos.- Pero fuera como fuese debe plantearse en una asamblea como punto del orden del día.-

Consulta 47

Dr Awad, aprovecho el presente mensaje para saludarlo y decirle que lo escucho habitualmente por radio Mitre en el programa de Marcelo Bonelli.

Quiero hacerle una consulta y si me puede responder por este medio se lo agradecería enormemente.

El tema es que tengo una vecina que vive en el segundo piso y yo en el tercero. La señora se compró una parrilla con tapa y hace asado en su balcón y me llena mi casa de humo. Pero este sería el mal menor pues considero que para el tipo de departamento que tenemos, los balcones no están preparados para realizar esta actividad. Mi balcón está arriba del suyo y yo tengo un cerramiento con media sombra que es de material plástico. El edificio tiene una antiguedad mayor a los 60 años, no tiene ascensor.

Yo le pedí a la administradora que le diga que esto está prohibido pero ella no encuentra en la ley de la propiedad horizontal ninguna mención a esto.

Mi temor es que alguna chispa encendida pase a mi balcón y pueda originar un incendio.

Espero su atenta respuesta y de ser posible para ud por este medio. Si bien escucho a Sábado Tempranísimo, puede ocurrir que por mi actividad en el momento que Ud haga el comentario por radio no esté escuchandola.

Atte Alejandro

Respuesta: Gracias por ser un escucha habitual del programa.-  El artículo 6º de la ley de propiedad horizontal prohíbe perturbar con ruidos o de cualquier otra forma a los vecinos (el humo es una perturbación).- Además si la actividad es riesgosa o entraña peligro, también puede invocarse el mismo artículo.- Así que no dice la verdad la administradora cuando manifiesta que no hay  nada en la ley

 

Consulta 48

Estimado Dr Awad: compre un Dpto cuyo Reglamento de Copropiedad no contempla la figura del Consejo de Administración. Hace Dos (2) Años en una Asamblea con participación exigua de los propietarios de los 47 Departamentos del Consorcio de Siete pisos, cocheras en el subsuelo y terraza, se decidió elegir por UN (1) Año un Consejo de Administración integrado por tres personas: de las cuales una sola vive en el edificio. De las otras Dos (2) uno es propietario pero ocupa el Dpto un familiar que tiene cierta discapacidad mental. El tercer integrante, es hijo y apoderado de la madre, maestra jubilada, propietaria y residente en el edificio,  pero El NO vive en el edificio.

El problema se plantea cuando estos miembros del Consejo, en compañía de tres propietarios de su amistad, se reúnen y toman las decisiones propias de la Administradora. A tal punto llega la usurpación de funciones que vencido el plazo del nombramiento NO sometieron ante La Asamblea su reemplazo, y continuaron haciendo y deshaciendo los arreglos que ese grupo decidía por otro año mas, vendiendo en ese lapso una Compactadora de residuos, que por su peso rompió La Rampa de acceso a la Cocheras y su reparación a todo el Consircio. El motivo de esa sustracción de un bien del Consorcio, es que buscan ampliar espacios para incluir en las cocheras el de algún amigo y/o familiar.

En la última convocatoria a una Asamblea Ordinaria la convoca EL CONSEJO DE ADMINiSTRACION "en uso de las atribuciones que le otorga el Reglamento de Copropiedad!!!

Por dicha razón, en el momento que se inició La Asamblea PLANTEO LA NULIDAD de la Misma, por NO SER CONVOCADA confirme al Reglamento A lo que la Administradora y el Consejo reaccionan con violencia oponiéndose todos a la nulidad, aduciendo que fue un error de tipeo por parte de la empleada de la Administradora.

Desde el primer momento esta mujer me agredido de palabras por sindicarme como "petardista"!!!

El Reglamento establece que TODOS los bienes del Consorcio y el espacio que ocupan pertenecen al Consorcio, y su enajenación es privativo de la Asamblea.

El interés de sacarlo es que en el Reglamento solo figuran Nueve Cocheras Fijas y hoy hay en total Trece o Catorce cocheras. Una de ellas, con una superficie de 236 metros cuadrados le debe Servidumbre de Paso al Resto. Sin embargo, sostienen varios que ese espacio les fue VENDIDO como COCHERAS MÓVILES, pero NADIE mostró la escritura.

 

Lamento lo extenso de la exposición Dr Awad, que me recomienda Ud sobre la validez o nulidad de la Asamblea , sobre la prórroga inconsulta de los miembros del Consejo de Administración y, por último, sobre la venta de la Compactadora sin previa consulta con la Asamblea.

Gracias  Ismael

Respuesta: Sobre el problema de las cocheras, hay que ver el reglamento y el plano.- Sobre la actividad del consejo y la inactividad o complacencia de la administración, lo mejor será comenzar a molestar con peticiones al administrador, para ver si eso genera alguna clase de grieta en esa situación.-

 

Consulta 49

Estimados, estoy adeudando 4 meses de expensas en un dpto del cual soy propietaria en un edificio por villa ortuzar capital federal.

quisiera saber cual es el limite para llegar a un proceso legal. Pienso pagarlo el proximo mes o el otro pero la situación me tiene tensa, ya que no quiero llegar a problemas mayores pero no se cuanto tiempo tengo de limite en cantidad de meses de atraso. Saludos y muchas gracias. Mercedes

Respuesta: La verdad es que hay que leer el reglamento de copropiedad para saber si se debe espera un lapso determinado o no.-  Muchos reglamentos no establecen nada, con lo que el administrador es libre de iniciar el juicio en cualquier momento.- Algunos administradores suelen mandar una carta documento antes de promover un juicio.-  Quizá lo mejor sea que se acerque a la administración pasado este mes y solicite una liquidación de la deuda, para comenzar a negociar.-

 

Consulta 50

Estimado Dr.Awad :Vivo  en en edificio torre de 20 pisos. El 21 de Agosto del 2o14 Metrogas nos corto el suministro por perdida en las columnas de gas en no menos de 60 deptos. La Administracion el 9 de Febrero de este año hizo una asamblea y a pesar de que en el item 7 se iba a tratar el  problema, no se hablo absolutamenter del mismo y hablo de otro problema que no era lo que se habia pactado. El 18 de Febrero le envie una nota solicitando pedir presupuestos y a la vez comenzara a cobrar una cuota extraordinaria para afrontar las instalaciones nuevas, no consegui ninguna contestacion. Ante tanto csilencio y negativa de su parte, le envie el 9 de abril una carta documento exigiendiole que en un plazo de 7 dias,convocara a una Asamblea Extraordinaria para discutir mi caso y que de no haber respuesta de su parte, nosotros nos hariamos cargo del costo de la instalacion para a posteriori arreglar la manera de restituirnos el monto del trabajo.No habiendo teneido tampoco respuesta en el termino pactado, mi pregunta es:Cuales serian los pasos a seguir para lograr efectuar la instalacion por la cual me urge hacerla efectiva ya que hace mas de 8 meses que no tengo gas y que a la vez no obtengo ninguna respuesta de parte de la Administracion. Muchas Gracias Hugo

Respuesta: Qué hace el resto del edificio? Me parece que lo mejor sería promover una mediación.-

 

Consulta 51

Me puede orientar que debo hacer con respecto al reglamento , permiso de los demas consorcistas , que porcentaje necesito para la aprobacion de modificar dicho reglamento,el porcentual es el mismo o varia por ser local,desde ya que los gastos correran por mi parte.muy atte. roberto

Respuesta: NO se comprende qué quiere hacer Ud.

 

Consulta 52

Hola , la consulta es : tengo un depto en planta baja y hay humedad en las paredes que viene de los cimientos , creo que el arreglo corresponde pagarlo a todos ya que es un problema común , estructural del edificio no ? Les agradezco me puedan informar. Ssluda atte Susana

Respuesta: Efectivamente, el consorcio debe reparar la humedad de cimientos.-

 

Consulta 53

Buenas noches Dr.

Soy inquilina de un departamento en microcentro y debido a ser un edifico muy antiguo hay cosas que se están averiando y los arreglos son muy caros, como por ejemplo los radiadores se dañaron y pierden agua hirviendo por todos lados y mecanismos de desagote del baño debe ser reemplazo por uno mas actual ya que no existen mas repuestos, la verdad quiero saber si eso le corresponde a los dueños, al consorcio o quien fuere porque no estoy teniendo respuestas alentadoras.

Desde ya muchas gracia y espero su contestación. Leila

Respuesta: Ud. primero debe exigirle al dueño por esas reparaciones que no son del departamento sino del edificio .-

 

Consulta 54

Estimado buenas tardes,

Le cuento que me encuentro en una situación en la que no veo una salida: A mediados del mes de septiembre de 2014 se acerca a mi puerta una persona (gasista-plomero) contratada por la administración indicándome que tiene que colocar una válvula de seguridad en el caño de gas del calefón y tardaría solamente media hora, a lo que llevamos 7 meses.

En primera instancia, colocaron un dispositivo que no funcionaba correctamente. Le informo al consorcio y a la administradora y me indican que iban a enviar a alguien a terminar el trabajo. El gasista y/o plomero o lo que sea, porque dudo que esté matriculado, me deja plantada muchísimas veces, la administradora me prometía que la persona iba a venir y jamás cumplió. Aclaro que tanto la administradora como el consorcio no vinieron a ver lo que sucedía tampoco supervisaron el trabajo, entonces estábamos en el que el me dijo yo le dije y todos supuestos y mentiras.

Después de tanto reclamos viene el padre del gasista a ver cómo podía arreglar el desastre que hizo su hijo. Llegó sin los materiales, sacó el caño y colocó provisoriamente un flexible, seguíamos sin funcionar correctamente el calefón.

Luego de meses, el sábado pasado vino el padre a terminar el trabajo, cansada de todo le solicité que por favor me detallara el trabajo que iba a realizar, como iba a quedar y cuándo iba a terminar, a la hora de la explicación que me da, empieza a decir que iba a quedar de otra manera que no iba a funcionar el apagado, a dar excusas (un mentiroso y chanta terrible igual que el hijo). El decide llamar a una de las persona del consorcio para explicarle la situación, a lo que ella le responde “no me explique, no entiendo nada, déjelo como estaba antes de colocar la válvula de seguridad”. Cabe aclarar que era la primera vez que alguien del consorcio a ver el calefon y la administradora jamás vino. Continuando, este señor procede a dejar como estaba y se retira diciendome “está todo arreglado, el calefón funciona correctamente”.

Cuando voy a regular el agua del calefón me quedé con la perilla en la mano, está mal armado el calefón, mal colocado el caño de gas, pierde agua el diafragma y la llave de encendido, apagado y reguladora del calefón gira en falso, así que para usar algo de agua caliente tengo que abrir y cerrar la llave de paso de gas. Vuelvo a llamar a la del consorcio le suplico que suba a ver el trabajo, sin ganas sube a ver y le dice “después vemos y te mando a alguien” y otra vez en la misma sin agua caliente, sin válvula de seguridad y todo roto. Estoy muy preocupada, estamos hablando de un tema de gas y el peligro que implica un mal trabajo.

En este caso donde la administradora y el consorcio se lavan las manos, me mandan a personas que hacen un desastre tras otro, qué es lo que puedo hacer, con qué medios cuento como propietaria para que hagan su trabajo como corresponde. Tengo que recurrir a un abogado??

Cordialmente. Analía

Respuesta: NO entiendo porqué el consorcio debía poner la válvula de seguridad en un artefacto como el calefón, que no es una cosa común sino exclusiva del propietario o sea Ud.-

Consulta 55

Estimado Dr.

Soy propietario de un departamento que tiene como unidad complementaria (cocheras) 10 espacios guardacoches indivisos.

9 de ellos son perfectamente usables para guardar vehículos, 1 está en situación practicamente imposible de usar por la incomodidad y de poner un vehículo en ese espacio, imposibilitaría la maniobra de entrada y salida de las 2 cocheras lindantes. Nueve de las 10 cocheras ya tienen vehículos estacionados y la última "sería" la que me "corresponde" a mi pero es imposible de usarla. Que se puede hacer? Los propietarios que tienen bien ubicados sus vehículos lo consideran un derecho adquirido y no quieren moverse. Habría que sortear los espacios cada tanto tiempo?

Muchas gracias Juan Carlos

Respuesta: Primero: Me gustaria leer el reglamento para ver qué dice, tener a la vista el plano, verlo con un profesional, saber cómo se han adjudicado los espacios para saber qué derecho le han transmitido a Ud.-    

 

Consulta 56

HOLA DR AWAD: ES OBLIGATORIO QUE EL CONSORCIO ABONE ESTOS CURSOS DEL SERACARH??

CUÀL ES LA NORMATIVA QUE ASÌ LO DISPONE ??

DESDE YA, MUCHAS GRACIAS POR SU RESPUESTA.

ATTE. HUGO

Respuesta: Sí es obligatorio conforme reglamentaciones de la Ciudad de Buenos Aires.-

 

Consulta 57

Sr Dr Awad (TodoConsorcios.com.ar) 

De mi consideración

 

Agradeceré asesoramiento sobre el siguiente problema planteado con un Administrador de Consorcios

 

En reiteradas oportunidades he solicitado al Administrador del Edificio que habito que haga desplazar lateralmente un paquete de cables de video cable que bajando desde la terraza pasan por el medio de la ventana de mi departamento, afectando no solo la visión sino el cierre de las persianas de la misma

El Administrador manifiesta que no es problema suyo debido a que los cables pertenecen a instalaciones de video cable contratadas por otros propietarios con las empresas prestadoras

Salvo que Yo este equivocado, entiendo que debería ser responsabilidad del Administrador velar para que no se ocasionen perjuicios a los propietarios sea por instalaciones contratadas por el mismo o por otros propietarios

Ante la negativa del Administrador a intervenir, solicito de su gentileza me indique si es responsabilidad del mismo o no la solución de este problema y que pasos debo seguir para que se haga cargo del problema si es que le correspondiera hacerlo

Muchas gracias

Aguardando su gentil respuesta saludo muy atte

Marcelo

Respuesta: Si bien es cierto que la instalación del cable puede ser de propietarios individuales, no es menos vierto que esa instalación implica el uso de una cosa común: el muro del edificio. En ese orden de ideas, debe el administrador intimar a esos propietarios a que hagan un uso racional del muro, conforme su destino, sin perturbar ni restringir el derecho de otros como usted (artículo 3º de la ley de propiedad horizontal nº 13512).-

 

Consulta 58

Estimado Dr. Awad:

Vivo en un consorcio de 9 pisos con 17 unidades que tiene encargado con vivienda. El encargado se jubilará en junio 2015. Según el sindicato del Sr. Santamaria es obligatorio para un consorcio de más de 4 pisos que se cuente con encargado con vivienda. Buena parte de los copropietarios quieren contratar a un encargado por horas y alquilar el departamento a inquilinos. Otros ya piensan en construir un quincho en el patio de la vivienda que hoy ocupa el encargado para invitar visitas cuando tengan algún evento para festejar.

La pregunta es: la decisión de contar con un encargado por horas, de alquilar su actual vivienda  y la de construir un quincho que perjudicará a los vecinos de los pisos superiores debe contar con decisión de asamblea de propietarios y con que porcentajes pueden alcanzar los objetivos propuestos los propietarios que tiene esos intereses no compartidos por otros?.

Saludos muy cordiales. Pedro  

Respuesta: Esas decisiones deben tomarse en asamblea, son temas complejos que no pueden abordarse en forma tan general desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página de consultas.-

 

Consulta 59

Buenos días Dr Awad

Me mude recientemente a un edificio a estrenar.

Quisiera saber si es obligación de la constructora, entregar las  habilitaciones de calderas y de ascensor resueltas.

También si es obligación entregar los matafuegos  y las puertas corta incendio. Gracias, saludos Cristina

Respuesta: Sí el edificio debe entregarse en condiciones de funcionamiento  seguro.-

 

Consulta 60

Estimado Doctor.

En mi edificio que tiene más de 35 años se rompió el caño de calefacción y esto provoco la inundación de toda la habitación y el placard.

Según el administrador es un accidente que no pudo prevenirse. Mi pregunta es si sabiendo la antigüedad del edificio con calefacción central no se debió tener algún tipo de previsión para evitar este desastre.  Saludos y espero tu respuesta. Lic. Alejandra

Respuesta: No creo que sea posible prever en todos los casos lo que va a acontecer con las instalaciones.-

 

Consulta 61

Estimado Dr: Vivo en un edificio viejo de 70 unidades. la administracion contrato a un gasista matriculado para realizar las bajadas de lineas con años epoxi por nafuera. Antes se cambiaron reguladores y montaNte.

El gasista NO DECLARÓ LOS TRABAJOS REALIZADOS  a la distribuidora  DESDE 2013 Y DURANTE EL 2014 DE DOS LÍNEAS. Hicimos una denuncia a camuzzi gas pampeana, como resultado vinieron y cortaron el suministro sin llamar a los denunciantes como habíamos pedido. El Formulario fue recibido por la Administración y conseguimos sacar una copia de camuzzi.

Pero la Administración viola la Asamblea General Ordinaria no enviando el acta se hizo el 14 de enero. y envía a trabajar a la misma empresa con intenciones de seguir las bajadas de las lineas b c y d que son los deptos a la calle.

Enviamos CD a la adm en febrero y siguen haciendo lo que quieren. Contestaron con pavadas la CD, no presentaron el balance no aprobado en la Asamblea y los del gas estaba todo bien. Por eso camuzzi cortó el gas

.Nos dicen debemos denunciar a gasista y desvincularlo de cualquier trabajo y trámites ante Camuzzi ante el ENARGAS. Es así ? o es ante camuzzi que contestó  parcialmente las preguntas que le hicimos.?

Agradecida por su tiempo, lo saludo cordialmente. Julia

Respuesta: La verdad es que parece de una cuestión compleja, no puede responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página de consultas.-

 

Consulta 62

Mi vecina tiene el lavarropas en el balcón y conecto el desagüe del mismo al del balcón lo que genera que se me inunde el mio... consulte con un plomero que me da la razón, pero quisiera saber si hay alguna ley que prohíba desagotar el lavarropas en ese lugar (yo, al igual que otros vecinos tenemos el desagüe en la cocina) muchas gracias Aymara

Respuesta: El desagüe del lavarropas no puede ir conectado a un desagüe pluvial como el del balcón.-

 

Consulta 63 Adjunto dibujos explicativos.

 

Buenas tardes:

El reglamento de mi consorcio, al referirse al Sector unidades complementarias: Unidad Complementaria numero "I" de la Planta Baja destinada a "Espacios guardacoches, bauleras, ciclomotores" , indica que: A los efectos de la distribución de los espacios "Bauleras" y "Ciclomotores" corresponderá el setenta y cinco y veinticinco porciento respectivamente a cada uso.- La superficie resultante para bauleras se dividirá en seis partes indivisas.

Al referirse a los Sectores Comunes: Planta Baja, indica: (...) superpuesta exterior Escalera a Unidad Complementaria I: 5 metros 37 decímetros cuadrados.- (...)

Ahora bien, en la planta Baja del Edificio, se guardan vehículos y hay un lugar destinado a guarda de bicicletas colgadas y hay tres jaulas sobre el piso que están subdivididas en 3. Arriba de estas jaulas, hay espacio para tres jaulas idénticas, pero no hay nada.

Contra este espacio de "bauleras y ciclomotores" hay una pared que da a un espacio cerrado que queda ubicado debajo de las escaleras del consorcio. Este espacio está cerrado y tiene acceso por una puerta de rejas cerrada con candado.

Este espacio está siendo utilizado por un propietario de 4 bauleras aluciendo que es el espacio suyo. Ya que en la expensas paga una parte por la baulera de rejas "nro 3" y tres partes por el bajoescalera.

Puede ser que esta persona esté confundida y que de deban instalar tres jaulas más sobre las tres jaulas ya instaladas para que haga uso de las bauleras que paga sin avanzar sobre un espacio común? Claramente es un espacio dividido y yo no estoy seguro si es el espacio común mencionado en el reglamento.

La persona que utiliza este espacio indica que "indivisas" se refiere a indivisas respecto de la unidad funcional, es decir, de su departamento.

Muchas gracias!

PD: La persona que está utilizando el espacio sospecho no le corresponde, es la hija del arquitecto del edificio, que ya ha avanzado sobre el baño de la portería, ya ha hecho un dúplex en su departamento y aprovechó la gestión de su padre como administrador del consorcio para remodelar su departamento a costa de las expensas del consorcio. Por eso tengo sospechas. Alfredo

Respuesta: Disculpe, pero cuestiones tan complejas no pueden responderse desde el reducido ámbito de conocimiento es ésta página.-

 

Consulta 64

hola buenas noches , paso a comentar  mi inconveniente. Me mude a un edificio nuevo, alquilamos un depto. Para mi sorpresa el padre de mi vecino lo hizo, los dos deptos d planta baja formarían  su casa. No me molesta eso... el problema  es que en el fondo  del edificil hizo  un patio grande en planta  baja  que comprende a todos los departamentos  eso se puede hacer? por más  que sean sus deptos se siente la droga hasta mi casa.. todos los días  viven de cumpleaños música. .. gritos y uno debe ir a trabajar  todos los días. ¿ Es legal un patio de fondo que moleste  a todos los vecinos? son cuatro departamentos más  los dos del agradable vecino... desde ya agradezco su tiempo y su ayuda. Espero la respuesta a la brevedad. Saludos Martina

Respuesta: para responder hay que ver el plano, leer el reglamento, etc. pero hay algo que pude decirse. No puede perturbarse con ruidos ni de cualquier otra forma a los vecinos (artículo 6º de la ley 13512 de propiedad horizontal)

 

Consulta 65

La administración de mi edificio fue intimada por carta documento a enviar liquidaciones de expensas por medio digital (obligatorio en la ciudad de buenos aires) y envió solo la última. Tenemos serias dudas sobre la legitimidad de los gastos y la deuda acumulada.  ¿Qué podemos hacer para que la administración envie las liquidaciones anteriores que nos faltan para poder conocer los gastos y el origen de la deuda que aparece en la última ante el fracaso de la intimación? ¿Mientras tanto debemos consignar judicialmente el importe que surge de la última liquidación para no incurrir en mora ni generar intereses?

Desde ya, gracias. Lorena

Respuesta: Creo que habría que paar aun en disconformidad con la liquidación y exigirle e intimarlo a que exhiba la restante docuemtnación (conforme art. 9 de la ley 941, CABA) .-

 

Consulta 66

Hola!

Quisiera saber el Modelo Único de Liquidación de Expensas y el Modelo Único de Recibo de Pago de Expensas, que como Anexos I (IF-2014-4092332- DGDYPC) y II (IF-2014-4092411-DGDYPC) forman parte integrante de la Disposición 856 estan actualmete vigentes?

Puede la Asamblea, por desicoion de la mayoria negarse a este modo de presentación?

Puede la minoria exigir que se presenten las expensas cumpliendo la disposicion 856? Muchas gracias, Vivian

Respuesta: Si la asamblea lo decidió con la mayoría reglamentaria, nada se puede hacer.-

Consulta 67

Hola Eduardo!!

Te cuento que vivo en un edificio torre de 20, el mismo tiene algo más de 30 años.

Tiene persianas corredizas y la noche de la tormenta se voló la que esta en el living que da sobre el frente del edificio.

En el consorcio tenemos un libro donde se escriben los distintos problemas o arreglos de los vecinos en el cual escribí mi problema.

Me respondieron verbalmente que ya le paso a otros 3 en distintas oportunidades y el consorcio no se hizo cargo o sea en esta oportunidad tampoco lo harían. Quiero saber tu opinión Desde ya muchas gracias Saludos

Mary

Respuesta: Primero me gustaría leer el reglamento de copropiedad del consorcio.- Igual ya hay un antecedente, habría que saber si no lo decidió una asamblea.-

 

Consulta 68

Buenas tardes Dr Awad, quisiera consultarle sobre un asunto particular que ocurrio en el edificio donde vivo.

En dicho sitio, las cocheras son abiertas. Pero este fin de semana se techaron tres de ellas. Mas alla de la estetica (caño y chapa) que es realmente deplorable y obviamente es cuestion de gustos, es correcto que se haya tomado la decision sin consultar a todos los propietarios del edificio?

No hubo reunion de consorcio donde se tratara el tema, ni mucho menos un acta que lo avale. Supuestamente se realizo una reunion entre los propietarios de las cocheras solamente. Obviamente dicha reunion no me consta y al menos un integrante del consejo administrativo no estuvo presente ni fue notificado, por mas que no tenga cochera en el predio.

Es este procedimiento anteriormente mencionado correcto o tranquilamente como propietaria tengo derecho a iniciar algun tipo de reclamo? Ya que obviamente me interesa la estetica y valor de mi unidad y del edificio aunque no tenga acceso a las cocheras citadas.

Desde ya muchisimas gracias. Saludos cordiales. Debora

Respuesta: Primero hay que leer en el reglamento de qué clase de espacios estamos hablando, para saber bien a quién dirigirse y qué intimar o solicitar.-

 

Consulta 69

Buenas tardes

Mi nombre es Monica y necesutaria hacer una consulta

La adelanto por este medio y en caso de ser necesario no tendria inconveniente en apersonarme en su estudio para ampliar la misma y abonar el honorario correspondiente.

Administro varios consorcios. En uno de ellos surgio un inconveniente.

Una propeitaria me reclama que le reparemos el piso de una de sus habitaciones ya q en el medio se  elvanto la carpeta. Tiene piso parquet y se ve como si hubiera explitado. resulta q ella mando una arquitecta de su confianza la cual diJo q se trata de cimientos.

Por ese sector no pasan caños de ningun tipo y tampoco hay humedad.

Una vecina de su piso tuvo el mismo inconveniente, en su moento ella era del consejo de administracion y se realizo el trabajo de levantar carpeta y colocar nuevo piso  por consorcio. Por tal motivo la reclamante se basa en el antecedente y reclama el pago

Dado q existe ese antecedente mi conclusión es que debe arreglarlo la propietaria por:

-Se trata de la carpeta q se levantó ya que si fuera una cuestión de vigas en el caso de la vecina ya se hubiera vuelto a levantar y esto paso hace 12 años.

-El piso de la habitacion no es parte común  y por alli no pasa ningun caño de distribucion de agua que pueda ocasionar el levantamiento.

Que en su momento la vecina se haya cubierto el gasto no significa que él mismo corresponda abonar al resto de los propietarios sino se trata de una maniobra fraudulenta al momento de pertenecer al consejo de administracion. Aguardo sus comentarios Monica

Respuesta: La propietaria es dueña de los revestimientos, lo que subyace (plano de división horizontal entre las diferentes plantas) es común, forma parte de la estructura del edificio, así las cosas si el revestimiento se levanta porque hay un vicio, debe el consorcio solucionarlo y si están a tiempo, citar al constructor para que se haga cargo de lo que hizo.-

 

 

Consulta 70

Buenas tardes Dr.

Nose si estoy escribiendo en el espacio correcto, le pido disculpas de no ser asi.

Mi consulta es la siguiente.

Yo vivo en un primer piso, mi cocina, hall y baño dan a un espacio de aire y luz, calculo que mide 2,5x2,5 mts. Mi vecina de abajo, quien tiene su patio techado, quiso instalarse un aire acondicionado, pero dice que al tener techado su patio se le condensa calor, asi que lo subió 1 metro sobre su techo, o sea, sobre mi espacio aereo, ella ahora no tiene ruidos ni calores de motores, los teng yo, pero insiste en q tiene derechos, que al ser aire y luz del edificio no perjudica a nadie; que puedo hacer?

agradecerè cualquier comentario, vuelvo a disculparme si este no es el sitio para las consultas. Saludos! Karina

Respuesta: En principio parece ser que no debe tener ni el techado ni la posibilidad de elevarlo, pero siempre es mejor leer el reglamento, ver el plano, para comenzar.-

 

Consulta 71

Buenas tardes Dr. Awad, desearía por favor pedirle su orientación sobre el siguiente problema.

Vivo en un primer piso a la calle, no hay más pisos en la casa. Al lado hay un edificio de ocho pisos. Desde hace tiempo siempre encontré colillas de cigarrillos en el balcón pero nunca me quejé. Yo vivo sola, tengo 80 años, soy viuda y jubilada(trabajé siempre como secretaria ejecutiva bilingue) y aparte tengo mi modesta pensión. Mi jubilación es la mínima. Por un problema en uno de mis hombros, la ventana lindera al edificio tiene el toldo siempre extendido. Desde hace meses tiran colillas encendidas sobre el toldo que ya tiene cuatro agujeros. El administrador del edificio vino a ver el daño pero me dijo que yo no podría nunca probar nada. No sé qué hacer, ni como resolver esto, quiero que no me sigan quemando el toldo, mi angustia es que provoquen un incendio y yo no esté en casa, la ventana tiene persiana de madera y un motor para subirla y bajarla.  Le agradeceré infinitamente su consejo. Que Dios lo bendiga siempre. Francisca

Respuesta: No es fácil dar solución a estos problemas, sobre todo sin pruebas. Habría que comenzar por tratar de saber si efectivamente las colillas vienen del lindero, por ejemplo.-

 

Consulta 72

buenas tardes, mi consulta es que compre una unidad en un edificio a estrenar. al momento de la primera reunión nos enteramos que la constructora vendió al momento solo la mitad de los departamentos. debe pagar también la constructora las expensas? hay alguna reglamentación que establezca esto?

saludos y gracias juan ignacio

Respuesta: La verdad es que el hecho de no habitarlas no los libera de la contribución de expensas.-

 

Consulta 73

Hola, la vecina de abajo tiene una pérdida en el techo de su baño que proviene del mio. La administradora dice que me corresponde arreglarlo a mí y se basa en el documento que les adjunto.

Por otro lado yo leí en el Código Civil y Comercial de la Nación, Art. 2041, inciso f que son cosas comunes "las cañerías que conducen fluídoso energía  en toda su extensión".

Quisiera conocer su opinión al respecto. Muchas gracias.

ACOMPAÑA UN ESCANEADO DE UNA HOJA DEL REGLAMENTO

Respuesta:

No acostumbro a responder a partir de la lectura de una parte de un documento.  Me gustaría tener a la vista el reglamento de copropiedad.- En cuanto al Código civil, su vigencia será a partir del 01 de agosto de 2015.-

 

Consulta 74

Estimado Dr. Awad. Soy la directora del sitio www y siempre le mando las notificaciones de las notas que se publican en el sitio. Pero no es este el motivo por el que le escribo.

 

Discúlpeme si esto resulta un atrevimiento, pero quería hacerle una consulta por ciertas irregularidades que hemos encontrado en la administradora del consorcio donde soy propietaria de uno de los departamentos. Sé de su impecable trayectoria y por eso me animo a esto.

 

Hay que hacer unos trabajo de mantenimiento en la terraza del edificio y esta administradora viene hace tiempo presentando presupuestos de su marido que considero resultan un conflicto de intereses, ya que ella sería la encargada de controlar la labor de su marido. Yo estoy en el Consejo de Administración.

 

He presentado un obrero que me recomendaron en otra administración y que cumple con los requisitos de tener inscripción en monotributo y seguro de accidentes personales. El edificio tiene además seguro a estos efectos.

 

Los números hablan por sí solos ya que el presupuesto presentado por el marido es de $ 28.000 y esta otra persona presupuesta el mismo trabajo $15.700. Ella asusta a lo demás propietarios diciendo que este señor no está inscripto en el IERIC. Se trata de un cambio de membrana de impermeabilización de un muro que está filtrando.

 

Concreto mi pregunta. ¿Es condición indispensable para la contratación de personal para trabajos de mantenimiento tener dicha inscripción?

 

Desde ya disculpe haberlo molestado pero es la indignación la que me mueve a esto. Me parece una muestra en pequeña escala de lo que ocurre en el país. La información que usted me proporcione será de gran ayuda y me comprometo a no citarlo. Si usted no puede contestarme le pido me indique donde debo buscar si es que existe esta reglamentación. Lo saludo cordialmente Ernestina

Respuesta: Hola, no me molesta en absoluto.- La verdad es que es cierto que un empresario que se dedique a construir o refaccionar inmuebles si tiene personal en relación de dependencia debe estar inscripto en el IERIC.-  Si es un monotributista trabaja él sólo y no tiene personal en relación de dependencia, la obligación de inscripción no existe. Obviamente que, al tener personal en relación de dependencia, los costos son otros, aparecen otras obligaciones. La persona a contratar también depende de la magnitud de la obra, hay tareas que una sola persona no puede llevar a cabo.  Ahora bien, la inscripción, como tal, por sí misma, no debería generar tanta diferencia en el precio de una obra.-