Consulta
1
Agradecerìa me informaran, la llave
principal que controlan la salida del agua o el cierre total de la misma No
cumple con la funciòn, se me ha inundado el baño por no poder cerrarla , Siendo
que dicha canilla corresponde a que la arregle el consorcio, mi administradora
me lo niega, quièn debe pagar dicho arreglo, jamas he pedido que me solucionen
un problema todo lo he arreglado por mi cuenta .El plomero no quiere empezar el
trabajo porque no cierra la llave de paso -atte-mirta
Agradecería una respuesta gracias Mirta
Respuesta: La llave de paso debe repararla el
consorcio.-
Consulta
2
Estimado De. Awad: Mi consulta es la
siguiente, compre el fondo de un terreno que son 10M x 10M, ahora vivo en el
terreno, y el hombre que me vive adelante que es al que yo le compre el terreno
me pasa la boleta del ABL. ¿Yo debería pagar el ABL aunque viva al fondo? Si es
así debería pagar menos por tener una pequeña parte del terreno?. matias
Respuesta: Me gustaría ver la documentación que se
firmó al comprar el terreno.-
Consulta
3
Estimado Awad, el administrador nos esta
solicitando los datos de la escritura,
referidos a nomenclatura catastral, Circunscripción, datos del ABL
referidos a cada unidad del consorcio. Son necesarios para la ley 257 de
fachadas?Muchas gracias
Saludos Claudio
Respuesta: Entiendo que no, pero, debe disculparme, en
rigor de verdad, estas consultas es mejor hacerlas a profesionales de la
arquitectura o ingeniería civil que se encuentren en la lista del GCBA, que
relevan los edificios y hacen los informes. Podría ocurrir que en edificios con
determinadas características (antigüedad, diseños, etc.) sea necesario.- Pero
no puedo afirmarlo.-
Consulta
4
Buenos días, mi consulta es por lo
siguiente: hace más de 2 años estoy reclamando a la administración ( soy de Mar
del Plata) la reparación de mi unidad a raíz de los destrozos provocados por la
humedad de deptartamentos contiguos(,cloacas,cañerías obsoletas e inservibles)
sin ser respondido. Además el inspector
de dicha empresa es una persona violenta y no deseo que ingrese a mi unidad y
muy a pesar de todo me lo siguen enviando,no sé para qué, sólo para provocarme
ya que no me están solucionando el problema. Ya fuí a la Defensoría del Pueblo y
de ahí me derivaron a una ONG de mal desempeño a la cual hay que pagar una
cuota mensual y sin ayudar en nada salvo mandando escritos a dicha
administración que hace caso omiso- Estoy cobrando una pensión por discapacidad
y verdaderamente se me hace muy difícil pagar las expensas excesivas ($1800) por
un dpto.de 2 ambientes. ¿No existe un organismo eficiente que controle los
desmanes provocados por administradoras de consorcios?. Esos problemas de
humedad en período tan largo de tiempo me han provocado problemas
respiratorios. Por otra parte,¿no hay una ley que proteja a aquellos que
ganamos tan poco para lograr que se atenúen los costos de las desorbitantes
expensas? Desde ya,muchas gracias.- Miguel
Respuesta: Lo mejor será buscar la forma de iniciar un
proceso judicial, ya que, conforme lo que me refiere, nada de lo que ha hecho
usted dio resultado.-
Consulta
5
Dr. Awad buenas tardes. Mi consulta es la
siguiente.
En un edificio a estrenar con el
administrador impuesto por la constructora; cuando se debe llamar a asamblea y
como se recauda en una primera expensa? Es posible que la constructora a la
firma de la escritura pida "x" importe a fin de ser entregado, por el
escribano, a la administración para comenzar con la actividad?
Muchas gracias. Daniela
Respuesta: Muchas veces se solicita al comprador el
pago cierta cantidad de pesos para la administración. Es una mala práctica,
pero para responder mejor me gustaría tener a la vista el recibo o documento
que le entregan contra ese pago.- Se
debe llamar a asamblea dentro de los 90 días de transcurridos los dos años de
la fecha en que se otorgó el reglamento de propiedad o desde que se encuentren
ocupadas el 50% de las unidades
funcionales (artículo 2066 del Código Civil y Comercial de la Nación )
Consulta
6
Dr. Awad mi consulta es la siguiente, vivo
en un departamento de Planta Baja en el cual posee un pequeño patio común con
uso exclusivo, hace algunos años el consorcio coloco caños de gas a la vista
que provienen del sótano y suben a dos departamentos. En ese momento para no
ser mala vecina no he dicho nada aunque estéticamente arruinan el uso del patio
por atravesarlo caños amarillos de manera poco prolija. Hoy luego de una visita
de Metrogas, el administrador quiere
instalar en el mismo patio una tubería de ventilación de gas proveniente de la
sala de medidores. Mi consulta es Puedo oponerme? Es un ducto cuadrado de 20x40
metálico que entorpece nuevamente la fachada, quedando el patio lleno de caños
y expulsa los gases sobre la ventana de
mi dormitorio. Creo que impide el uso del mismo, mas que tengo en venta el
departamento y estas condiciones bajan el valor de mi propiedad, nadie quiere
comprar un departamento donde el patio se esta utilizando aparentemente como
una extensión de caños del edificio. Muchas gracias!. Saludos Ma. Noel B
Respuesta: Sobre las condiciones de instalación de la
cañería de ventilación cerca de una ventana,
nada puedo decir, debe consultarlo con un profesional arquitecto o
ingeniero.- Sobre el aspecto estético y funcional de la instalación creo que
debe buscarse la forma de no alterar el uso que usted tiene, también en ese
caso se debería consultar con un arquitecto.-
Consulta
7
Estimado, tengo un problema de humedad sin
fin en mi pared que da a la medianera, el Consorcio, que ya la reparó
anteriormente, dice que como avancé sobre el balcón (hice el cerramiento de una
parte), y la humedad surge allí es mi responsabilidad. Entiendo que si bien
habría diventado parte propia, sigue
siendo responsabilidad del Consorcio por estar apoyada a la pared en la
medianera. Además el Reglamento dice: "Las filtraciones o pérdidas de
agua...serán reparadas por el Consorcio aunque se manifiesten, produzcan o
provengan de partes o artefactos del dominio privado..." Gracias, Natalia
Respuesta: Estimada: si la humedad se produce por una
obra antirreglamentaria que usted llevó a cabo, no debe el consorcio pagar o
cargar con algo de lo que no resulta responsable.- Pero, para ello, es necesario que un
profesional certifique que se trata de una filtración cuyo origen es la
instalación del cerramiento.-
Consulta
8
Buenos días, tengo algunas dudas y no se
como hacer y si corresponde el reclamo, alquilamos un depto en el seg piso con
mi marido q usa silla de ruedas, solicite la rampa y la administración me dijo
q no corresponde porq el edificio se hizo antes del ley y q ya alquile sin
ella, lo otro es q los ascensores q son dos, se rompen cada tres o cuatro días
y son muy viejos, vienen lo arreglan y así funcionan unos días, siempre igual.
Y el agua no se limpia desde hace tres años según tengo entendido el tanque, no se si mi reclamo es válido como
inquilina..(en si hay muchos detalles en el edificio) Desde ya muchas gracias
Lilia
Respuesta: La verdad es que Usted, primero, debiera
intimar a la persona que le alquiló el departamento, que es quien debe
asegurarle a Usted que el departamento está en condiciones de ser habitado. En
cuanto a la rampa, entiendo que si Usted alquiló con esas características, no
cabe el reclamo.-
Consulta
9
BUENOS DIAS DOCTOR , MI CONSULTA ES POR LA ESTAFA DE NUESTRO
ADMINISTRADOR, FALLECIDO HACE CASI TRES MESES.
ESTE
SEÑOR , AUNQUE EN NUESTRAS EXPENSAS DECIA QUE ESTABA TODO PAGO , EL NO PAGABA.
YA
TENEMOS NUEVO ADMINISTRADOR , QUE SIGUE ENCONTRADO DEUDAS , PERO NO SE HACE
CARGO DEL PAPELEO QUE LE ENTREGARON . EL CONSEJO DECIDIO , PARA NO GASTAR EN
AUDITORIA HACERLA, NOSOTROS MISMOS.
MI
CONSULTA ES LA SIGUIENTE
,
SABEMOS QUE TENEMOS QUE PAGAR TODAS LAS DEUDAS , PERO NOS GUSTARIA TENER UNA
CONSTANCIA QUE FUIMOS ESTAFADOS POR ESTE SEÑOR , SI HACEMOS UNA NOTA EXPLICANDO
, QUE NOSOTROS NO SOMOS ESTAFADORES , QUE EL ESTAFADOR ERA EL ADMINISTRADOR ,
DONDE DEBEMOS PRESENTARLA ? EN LA
AFIP , EN DEFENSA DEL CONSUMIDOR ,EN ALGUN CGP , EN EL GOBIERNO DE LA CIUDAD O EN UNA COMISARIA COMO DENUNCIA, O , DONDE ?
MUCHAS GRACIAS , AIDA.
Respuesta: La verdad es que primero es necesario que
hagan una auditoría con un profesional contador. Luego se verá qué ha ocurrido
y cómo siguen.- Las notas a los poderes del estado acerca de la inocencia de
ustedes no tienen ninguna validez, no sirven.-
Consulta
10
Estimado Dr Awad, le comento que tenemos
problemas de humedad en la pared que da al patio o en los balcones, esto parece
q se debe a que la constructora puso mal los ventanales. Ya se hizo el reclamo
a la constructora y no tuvimos ninguna solucion, ya se abandono esa instancia.
Tengo entendido que los patios son bienes comunes de uso exclusivo, por lo
tanto le corresponderia al consorcio el pago de los arreglos?. Uno de los
administradores que teniamos nos dijo que correspondia al consorcio, y el que
tenemos ahora aparecio con la novedad que le corresponderia el arreglo a cada
uno que tenga el problema. Aguardo su respuesta.
Muchas gracias x su atencion! Saludos,
Magali
Respuesta: Los patios son bienes comunes, su uso está
determinado en el reglamento de propiedad. Es cierto que ahora las puertas y
ventanas son de responsabilidad del propietario. Pero ello no quita que quien construyó y
vendió el edificio quede a salvo del reclamo. Las vías o caminos apara ello no
pueden exponerse en esta página, es necesario una consulta más personalizada.-
Consulta
11
Hola buenos días Dr. Awad quería
consultarlo sobre un tema critico especialmente a partir de la desmesurada
aumento de los servicios de la empresa de referencia.
Yo soy propietario de una humilde cochera
en Caballito que es parte de una unidad funcional de departamento “pero no
edificio de cocheras”. Desde hace años pago AYSA con la teoría por mt2 como era
un importe poco sensible intente oportunamente hacer un reclamo y me encuentro
con que ahora aumenta en más de un 500% “cuando los servicios deben cobrarse
por servicio prestado”.
Pero cobran por mt2 “pero realmente la
cochera no tiene agua” solo la del agua cuando se inunda.
Hay una manera de hacer algún reclamo ya
que de 80 pesos lo pasan a casi 500 sin saber si es bimestral o mensual es un
robo. Cual es su vision profesional sobre el tema, desde ya muchas gracias por
su tiempo.
Espero su atenta respuesta. Alejandro
Respuesta: Es cierto que en caso de una cochera el
aumento y el cálculo por m2 resultan injustos.- Pero la respuesta debe
obtenerla de entidades de defensa del consumidor, que son quienes manejan muy
bien estos tema y están en condiciones de promover reclamos y acciones
judiciales en nombre de gran cantidad de usuarios.-
Consulta
12
Buenas tardes Dr. Lo molesto porque hace
más de 4 años que compré un departamento en un PH de 3 UF en total, con un solo
dpto. comparto lugares en común así como el tanque de agua y la bomba
presurizadora. Le comento que la propietaria con la que comparto lugares en
común permitió que viva la hija con su marido y 3 nenas chiquitas en el garaje
en donde ahora es una departamento de 3 ambientes baño y cocina. Más allá de
todos los problemas que esto trajo el último fue por la bomba de agua, que está
ubicada en uno de los muros del “ex garaje”, y
que contaba con un automático
(esto le exigimos que lo ponga cuando llegó para no quedarnos sin agua) y digo
contaba porque hace unos días lo sacó porque le molestaba el ruido…claro! Si no
está esa unidad complementaria destinada a vivienda sino a guardacoches como
dice en el reglamento…encendí la bomba de forma manual porque me quedé sin
suministro y me sacó el cable para manejarlo ella, entiendo que esto es ilegal
por ser un PH, por lo que no tardé en llamar a la policía y denuncia de por
medio, juicio por la obra ilegal etc…estamos tratando de soportar.
Por eso ahora necesitaría si me puede
orientar ya que llamé un inspector del Gob. de la Ciudad el cual vendrá a
hacer las inspecciones pertinentes pero quisiera saber como debo manejarme
mientras tanto.
Mucha gracias y quedo a la espera su amable
respuesta. Saludos. Nancy
Respuesta: La verdad es que hay que leer el reglamento
de propiedad primero, y si resulta que
hay una transgresión en cuanto al destino de las unidades, sin esperar mucho,
promover una mediación y seguramente un proceso judicial
Consulta
13
Buenas tardes, queria hacer la siguiente
consulta:
En un edificio de propiedad horizontal, de
2 años de antigüedad, aparecieron vicios ocultos, fallas de construcción. Le
pedimos al administrador que le reclame a la constructora, el administrador no
lo hace porque fue puesto en ese cargo por la constructora. Puede el consejo de
propietarios enviar la carta documento a la constructora ante la inactividad
del administrador?? La carta documento debe estar firmada por los tres miembros
del consejo de propietarios??
Muchas gracias Saludos Maria Anabel
Respuesta: No sé cuántos vecinos son, pero podrían
organizarse para enviar cartas documento uno en representación de todos (o un
número importante de ustedes) .- Tres cartas:
al consorcio, al administrador en forma personal y a quien construyó y
les vendió.- Esto para comenzar.-
Consulta
14
Buenas
quería consultar sobre la luz, me ha pasado
que me he quedado sin luz en mi dto, el problema no viene de la caja de luz (
la térmica no salto en ningún momento) que está en mi departamento , ni de la
que está abajo ( que tampoco ha saltado) el problema está desde la caja de
abajo hacia otra donde están conectados los cables que dan la luz a todos lo
departamentos y donde se encuentran unos tapones , el consorcio me quiere
cobrar los arreglos pero quiero saber si no les pertenece a ellos ya que al
revisar la instalación de mi casa nada está mal y al ser el problema entre la
caja del edifico a la toma de luz que da
a los departamentos
Gracias
Natalia
Respuesta: En principio (respondo sólo con los datos
que usted me proporciona) todo parece indicar que el problema está fuera de su
unidad por lo que corresponde que el consorcio realice la reparación.-
Consulta
15
De mi consideración
Tengo un departamento ,que esta alquilado
hace 11 años al mismo inquilino. En el inicio hicimos un contrato con garantía
todo perfecto. Fueron pasando los años y renovábamos todo hasta que en un
momento se sacó la garantia pues el garante falleció y ese vendió esa
propiedad, Como la relación propietario inquilino era excelente quedamos sin
garantía y solamente hacíamos el contrato, pues ya era mucha la confianza y el buen
cumplimiento. En el inicio el inquilino colocó dos aires y se arreglo parte de
la instalación eléctrica. Bien hace 5 años coloco otro y en el mismo toma ,cosa
que provocó serios inconvenientes. Ahora le pido de organizar bien las cosas
,contrato y garantía pues es de mayor seguridad y me comenta un tema serio de
electricidad .Se piden presupuesto y todos los consultados determinan que el
problema es desde el sótano y que toda la instalación hasta el piso de mi
propiedad esta pésimo Podemos reclamar al consorcio ,pues el peligro es para
todo el edificio además de mi propiedad,
Espero no haberlo molestado Atentamente
Verónica
Respuesta: En principio el consorcio debe mantener la
instalación eléctrica en buenas
condiciones, hasta el ingreso a su unidad.-
Consulta
16
Hola, quería hacerles una consulta. El
encargado de mi edificio cubre los feriados. Pero como trabaja media hora y
cobra toda la jornada, queríamos poner a otra persona o directamente a nadie.
Quería saber si era posible, porque me dijeron que sería un problema porque
sería como rebajarle el sueldo. Es así?
Muchas gracias Josefa
Respuesta: Los feriados son horas extraordinarias que
el consorcio puede decidir suprimir.
Esto como principio general. Pero, como cada edificio tiene sus matices,
siempre se aconseja una consulta más personalizada.-
Consulta
17
Muchas gracias por la respuesta, otra
consulta en referencia al mismo tema...ante quien hago la denuncia para que
retire la bomba? Ante algún ente? O debo ir con un abogado en forma particular
a algún juzgado? Gracias! soledad
Consulta 18
Le comento, es en la ciudad de la plata, provincia de Buenos
Aires. En el centro, no es en zona de quintas. soledad
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Buen
día, mi consulta es la siguiente:
Soy
propietaria de un pH, al fondo hay otro departamento y al frente una casa que
hoy en día está alquilada a una familia a través de una inmobiliaria. El asunto
es que dicha familia instaló una bomba de agua ya que la casa tiene una pileta
bastante grande. Nunca tuvimos problemas de agua ,hasta que se fue la
propietaria y los inquilinos decidieron poner la bomba. Recién allí nos dimos
cuenta que evidentemente compartimos la entrada de los caños de agua que viene
del caño central de la calle. A raíz de todo esto y de la ausencia de absa y su
organismo de control , buscando, nos dimos cuenta que existe un reglamento de
consorcio, que nunca se aplicó y q de hecho nunca nos informaron al comprar el
pH. El reglamento dice que el propietario de la casa es responsable del 80% de
los gastos. Mi duda , es si puedo reclamar que se desinstale la bomba, ya que
esta perjudicando a los otros dos departamentos, en vez de intentar que absa me
extienda un caño desde el caño central , o hacer esto último por mi cuenta, y
reclamarle el 80% de los gastos a la propietaria que permitió que los
inquilinos pongan una bomba. Cabe aclarar que trate en muchas oportunidades de
explicarles que no pueden vaciar y llenar semejante pileta cada dos días, y
menos prender la bomba durante tooodo el día, pero no entran en razón y además
de la falta de agua ya se me quemó el lavarropas tres veces.
Espero su
respuesta, ya que no consigo por ningún lado información de este tipo. Desde ya
mil gracias. soledad
Respuesta: el edificio está enla CABA ?
Respuesta: el edificio está en
Respuesta: entiendo que situado en el centro de la ciudad no puede tener
una bomba. Y si pudiera la cuestión es que no debe perjudicar a los otros
vecinos.- Esto último es importante en la propiedad horizontal.-
Respuesta: No siendo la CABA , para saber si en el
lugar donde está ubicado el edificio es posible tener una bomba de agua es
necesario consultar con un profesional arquitecto o ingeniero.- Además, si
produce perjuicios a los vecinos, habrá que iniciar una mediación y si no da
resultado, un proceso judicial.- En cuanto a los gastos, obligaciones, etc. hay
que tener a la vista el reglamento, leerlo íntegramente y luego ver qué camino
tomar.-
Consulta
18
Buenas tardes Dr Awad, espero pueda
contrstarme a la brevedads
estoy hace 3 años en el edificio, que hay
un aire ( no se de quien es ) , dado que hay 4 arriba del mio en distintos
pisos, y hay uno que de noche o todo el fin de semanan, deja caer agua
constantemente sobre el techo de mi equipo, provocando un ruido re molesto todo
el tiempo, lo venimso sufriendo hace 3 años, pero recien este año, hace un mes
aprox lo derive al administrador., el lo que hizo, fue poner una nota donde
detalla el problema, pero no paso nada al momento, y de esto ya pasaron unos 20
dias, sigue todo igual. yo intente hablar cob uno de los cuatro propietarios de
donde estan estos aires, y me dice que el no es, porque tiene bidon, etc. la
realidad es que segundo paso el adm , dado que estoy insistiendo
permanentemente, dice que tocara el timbre , cosa que veo complicada, dado que
pueden no abrirle la puerta, ya sea porque no estan o porque se hacen que no lo
estan
le hable al adm de una denucia al gob de la
ciudad y me dice que no, porque al nosaber cual de los 4 es, van a multar a
todo el edificio...el tema es que esto se trona largo e insoportable y no se
mas que hacer, mas que tomar rivotril, esos nervios y tiempo nadie me los paga,
y mi papa tiene un problema auditivo importante que esto le provoca mas
molestia
que puedo o debo hacer' Mil gracias
Ojala pueda responderme, ya no se a quien acudir...de
mi lado estoy haciendo lo posible, hasta fui del lado contrario de mi ala del
edificio, a ver de donde podia venir ese agua, pero de noche no se puede
identificarr..aparte de molestar a un vecino para poder hacer esto Patricia
Respuesta: Primero insistir ante el administrador para
que sea él quien en nombre del consorcio investigue y solucione el problema,
debe intimarlo fehacientemente con una carta documento, para comenzar.-
Consulta
19
Gracias ! pero mi pregunta fue sobre el
alcance del nuevo Codigo con respecto a arreglos en cañerias dentro de cada
uf y la respuesta nada tiene q ver con
eso Cynthia
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 39
Buenos
dias .
Les
escribo para ver si pueden asesorarme sobre como debo interpretar el art 2041 punto
F del Nuevo Codigo ,que habla de las cañerias ,que son necesariamente comunes .
Tengo
una llave de paso de gas al ingreso de unidad para una estufa que pierde gas(
no la estufa ,la llave de paso) ,incluso parece ser al unirse al caño que va
por la pared .
La
administradora dice que igual que los cables de la luz todo lo que esta dentro
de mi unidad me pertenece a mi y el arreglo corre por mi cuenta .
Cual
es la verdad ? Como se interpreta correctamente el articulo este del nuevo
codigo ?
Muchas
gracias por su atencion a mi consulta Cynthia
Respuesta: Las cañerías son
comunes sen todo su trazado.- NO así los cableados que son comunes sólo hasta
el ingreso a la unidad.-
Respuesta: Perdón paro la respuesta sí tiene que ver
con la pregunta.
Consulta
20
Disculpeme con respecto a su respuesta Nº
10, intimo solo a la
Administración
o al Consejo de propietarios también, dado
que este fue el que no aprobó el único presupuesto que se envió. Muchas gracias. Saludos cordiales, Veronica
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 10
Buenos
dias Dr. Awad:
Desde
hace unos meses se rompió un caño en un piso superior, lo que ocasiono que se
dañara el techo de mi departamento.
Despues de haber solicitado en forma verbal a la Administración en
reiteradas oportunidades su arreglo, el
29/12/2015 debí mandar carta
documento.
Recién
ahi, vinieron a cuantificar el daño y ya
tienen un presupuesto para su arreglo, pero lo van dilatando con excusas varias
(por ej. que ahora el consejo les pide 3 presupuestos, etc. etc. etc...)
Mi
pregunta concreta es la siguiente: Puedo
ocuparme yo del arreglo y en ese caso, como lo tengo que manejar.?? lo puedo descontar de mis expensas? les tengo que pedir permiso para hacerlo?
Desde
ya le agradezco muchísimo toda la ayuda que me pueda brindar. Veronica
Respuesta: No aconsejo que
el propietario lleve a cabo la obra.- Creo que lo mejor será una nueva
intimación, o directamente, promover una mediación.-
Respuesta: Respondo lo mismo que antes y amplío: el
administrador debe mantener las instalaciones comunes en condiciones de
seguridad. Si responde por carta documento que no lo puede hacer porque el
consejo no lo autoriza debe intimarlo nuevamente y hacerlo responsable a él
personalmente por lo daños que Ud. sufre.-
Consulta
21
Buen día, necesito cosultarles lo
siguiente: Vivo en un departamento en CABA, hace un tiempo coloqué las rejillas
necesarias para ventización, y ahora el gasista me comenta que debo, por
reglamentación, cambiar el calefón de la cocina por un termotanque eléctrico,
ya que dicho calefón tiene salida central, y no una salida individual al
exterior, la pregunta es si existe tal reglamentación que me obliga al cambio.
Muchas gracias. Los saludo atte. Gustavo
Respuesta: Son normas de seguridad de Metrogás.- Los
conductos comunes de evacuación de gases ya no se permiten. Si tiene dudas, sobre su caso en particular, debe Ud.
consultar con un profesional de la construcción arquitecto o ingeniero.-
Consulta
22
Hola Dr. soy propietaria de un inmueble en
el ultimo piso que en este momento esta habitado por inquilinas, y sufrieron
filtraciones a raiz del deborde del termotanque ubicado en la terraza que no
fue impermeabilizada a tiempo. La cuestion es que las locatarias me mandaron
una CD solicitando la suspencion del canon locativo hasta tanto no se arregle
todo, y esto ya lleva 2 meses. La administracion se va a hacer cargo del
arreglo pero estan demorando y yo me veo perjudicada, ¿le mando una CD a la
administracion intimandolos y solicitando la restitucion del canon locativo??
muchas gracias por su tiempo y aguardo su
respuesta atte denise carolina
Respuesta: Sí, corresponde que lo haga.-
Consulta
23
Hola, Dr Awad.
Vivo en un edificio de 18 unidades con
servicio de agua caliente y calefacción central (caldera), quisiera preguntarle
si necesitamos OBLIGATORIAMENTE (por ley) tener un encargado con vivienda
permanente o podríamos prescindir de él. Le agradezco. Saludos. german
Respuesta: Con ambos servicios centrales es importante
tener un buen encargado.- Pero no es
obligación que sea con vivienda, si bien, que habite el inmueble vuelve más
seguro y cómodo el sistema.-
Consulta
24
hola estuve escuchando el audio de la
pagina. La administradora donde vivo cumple con todos los requisitos de mal
administrador
vivo en un edificio en belgrano, en mi
depto estoy haciendo obras de electricidad . al hacer el cambio de cables que
van del departamento al ambiente en comun de planta baja donde estan todos los
medidores. el electricista noto que la columna de cables tiene cables pelados y
no pueden identificarse los de cada depto, por otro lado al apoyarse en la
pared hubo induccion (le dio corriente).
por otro lado metrogas el 14 de marzo
realizo un corte de gas porque hay que hacer arreglos, los cuales no esta siendo
comunicados debidamente, realizaron una asamblea el dia 4/4 del 2016 (a la cual no asisti
porque estaba de viaje) enviaron una copia de acta por debajo de la puerta. el
acta arranca con una frase que dice "en continuidad de la asamblea del 21
de marzo" (de la cual no tengo copia
y esa nunca la enviaron) , sigue
describiendo tres cifras con tres nombres diferentes, a los cuales habia que
votar, estas personas son en teoria tres gasistas, de los cuales uno se llevo
mas votos, pasando un presupuesto de 99317$, describe que el dinero recaudado
sera depositado en un cuenta abierta para tal fin., nombra los integrantes de
la cuenta (consorcistas), pero nunca envio copia de un presupuesto y tampoco se
sabe (ya que o fui a la reunion) para que es ese dinero, no hay un presuesto
detallado con vencimiento en caso que no se pague a tiempo. por otro lado como
propietaria, al presentarme con un gasista y
solicitarle al encargado del edificio que me muestre el lugar donde se encuentran
los medidores, para que el gasista pueda ver y pasarme el presupuesto de lo que
seria realizar la prueba de hermeticidad solicitada por metrogas me nego
totalmente la entrada porque dijo que no tiene llaves, que solo las llaves la
tiene la administradora y que nadie puede entrar alli.
en mayo del 2015 por asamblea
extraordinaria se la separo de sus tareas como administradora y se nombro a
otro... durante unos meses tuvimos numerosas cartas por debajo de la puerta
donde decia que ella seguia siendo administradora y que seguira ejerciendo
tareas, al pasar los meses el administrador nombrado nuevo renuncio y sin
ningun tipo de asamblea (y si se realizo nunca fui convocada), copia de acta,
carta por debajo de la puerta, ningun tipo de informe aparecio esta persona
ejerciendo la tarea de administradora con un acta, hablando de los problemas y
corte de gas. es por esto que les escribo ,porque no se como actuar al
respecto. ni que hacer con ello, muchas graciasKarina
Respuesta: Sobre los cables de energía eléctrica: el
consorcio debe proveerlo y mantenerlo hasta el ingreso a la unidad funcional.-
Sobre el problema del edificio que se queda sin gas, en general se producen
situaciones de mucha confusión, problemas de toda clase, hay que tener buenos
proveedores de servicio de reparación. Son cuestiones complejas que no pueden
abordar desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página
Consulta
25
Gracias por su respuestas
Que se hace para que propietarios
administren sin administrador, hay que anotarse en algun lado??? gracias saludo cordial Puerto B
Respuesta: El administrador puede ser o no propietario. Para responder mejor es
necesario saber dónde está ubicado el edificio.-
Consulta
26
Buenas tardes, me dirijo a Uds a los
efectos me puedan orientar en cuanto al siguiente punto.
Comencé a alquilar, desde junio un
monoambiente a estrenar, del cual el edificio cuenta con luz de obra. Cuando
fui a visitar el departamento y pregunté a la inmobiliaria quien es responsable
de pagar la luz mientras continua en obra, me contesto que la empresa constructora.
Inclusive hasta que se organicen y estblezcan un consorcio no hay expensas
tampoco.Ahora bien cuando realizo la mudanza me encuentro con un recibo pasado
por abajo de la puerta que muestra un detalle donde debo pagar un porcentual de
luz y honorarios a la empresa constructora, que en este caso es un arquitecto
que es propietarario de varios inmuebles en el edificio. Queria consultar a
quien le corresponde pagar la luz en obra y si corresponde que él se ponga como
administrador y cobre honorarios?. Desde ya agradezco su pronta respuest.
Saludos Cordiales Natalia
Respuesta: No sé qué dirá su contrato sobre estos
pagos.- La luz de obra siempre generas
problemas. Lo mejor será intimar a quien le alquiló a que independice cada
servicio, con un plazo razonable y que le informe por escrito cuál es el
porcentual de la unidad para estos pagos en forma transitoria.
Consulta
27
Buenos Dias, me dirijo a uds para ver si
serian tan amables de ayudarme con el problema que estoy teniendo con la
administracion del edifcio
vivo en un edificio en belgrano, en mi
depto estoy haciendo obras de electricidad.al querer hacer el cambio de cables que baja del departamento a la sala de electricidad, el electricista se encuentra con que no puede pasar los cables, porque algunos estan "pelados", otros enredados; y al apoyarse en la pared sufrio una pequeña induccion (le dio corriente), al dia siguiente me dirijo a edenor a ver si podrian interceder en el tema, ellos me dijeron que no, porque solo llegan a los cables de la calle, los de adentro del edificio es tema de consorcio.
este es unos de los puntos por los que me dirijo a Uds,
por otro lado metrogas el 14 de marzo
realizo el corte del servicio por tener la sala de medidores fuera de
reglamento. por lo que hay que arreglarlo, se realizo ,una asamblea el dia 4/4 del 2016 (a la cual no asisti
porque estaba de viaje) enviaron una copia de acta por debajo de la puerta. el
acta arranca con una frase que dice "en continuidad de la asamblea del 21
de marzo" (de la cual no tengo copia, nunca la enviaron) , sigue
describiendo tres cifras con tres nombres diferentes, a los cuales habia que
votar, una de estas personas quien, son en teoria tres gasistas, uno de
ellos se llevo mas votos, pasando un
presupuesto de 99317$, describe que el dinero recaudado sera depositado en un
cuenta abierta para tal fin., nombra los integrantes de la cuenta
(consorcistas), pero nunca envio copia de un presupuesto y tampoco se sabe (ya
que no fui a la reunion) para que es ese dinero, no hay un presuesto detallado
con vencimiento en caso que no se pague a tiempo. por otro lado como
propietaria, al presentarme con un gasista y
solicitarle al encargado del edificio que me muestre el lugar donde se
encuentran los medidores, para que el gasista pueda ver y pasarme el
presupuesto de lo que seria realizar la prueba de hermeticidad solicitada por
metrogas me nego totalmente la entrada porque dijo que no tiene llaves, que
solo las llaves la tiene la administradora y que nadie puede entrar alli.
Por lo que una de las preguntas es: yo
tengo mi gasista al que le tengo la total confianza, quien es matriculado y
quien quiero que realize todos los arreglos y la prueba de hermeticidad en mi
departamento, porque los que la administracion nombra no me genera confianza,
entonces puedo hacer una cosas de esas?? o tengo que aceptar el que la
administracion me impone sin ni siquiera tener un presupuesto por escrito??por otro lado.. como manejarme con el tema de los cables de luz, dado que yo cambie todos los cables de adentro del depto, pero los de la bajado no se pudo y es imposible que esta administradora acceda a realizar una reunion y cambiarlos????
Karina Silvia
Respuesta: Respondido en consulta 24.-
Consulta
28
Dr.
Vivo en un edificio de prop horizontal q
tiene aprox antigüedad de 50 años sito en Villa Crespo.
En enero del año en curso Metrogas nos
cortó el suministro. Tenemos un termotanque q abastece d agua caliente a todas
las unidades. En este momento ya tenemos agua caliente.
Nuestro dpto tiene gas en artefacto cocina
también.
Nosotros sólo tenemos la cocina a gas.
Ahora bien hay unidades func que tienen
agua caliente pero no gas en el dpto. todavía.
A*
hay dptos q han realizado remodelaciones.
B* Hay dptos q tienen estufas cataliticas o
tiro balanceado CONECTADAS CON CAÑO DE COBRE, LO Q ES ANTIRREGLAMENTARIO.
La
única llave de paso q hay rn los dptos es la de las cocinas.
Este martes tenemos una Asamblea para ver
como continuarán los trabajos para dar gas a las unidaded q aun no tienen.
La administradora ha contratado la primer
parte del trabajo sin pedir tres presupuestos,
no hace contrato por los trabajos, etc.
A cuatro meses de estar sin gas y con
gasistas puestos por la adm trabajando en el edificio NO TENEMOS EN CLARO CUÁL ES EL MOTIVO POR EL
Q 15 DE un total de 30 dptos no tienen gas aún.
Consulta técnica: puede ud informarme cómo
puede saberse si la pérdida está en la montante que va desde el medidor a el
dpto, o dentro del dpto?
Que pros y contras tiene judicializar la
adm de un condorcio.
Qué quórum debe tener la Asamblea.
El reglam de Coprop está incpmpleto.
No hay planos. La población es gral de
conocimientos muy muy básicos. Podría
por favor contestarme a mi mail dada la urgencia por prox Asamblea?
Gracias Maria Carmen
Respuesta: Como Ud comprenderá, no es posible que un
abogado responda consultas sobre temas técnicos de otras actividades, oficios o
profesiones.- Sobre lo demás, entiendo que con un buen informe técnico, que el
administrador debe proporcionar, llegarán a una solución.- Sobre la mayoría y
otos detalles, no se puede responder sin ver el reglamento.-
Consulta
29
Puede el administrador OBLIGARME a pagar
por Banco o transferencia,siendo que hace 27 años que le pago en mano al
encargado?
Este hombre entró hace 3 meses y hace este
cambio,para mi...fatal!!
Gracias!! Silvina
Respuesta: La bancarización es una de las formas más
seguras para operar el consorcio.
Consulta
30
Buenos días, soy Andres propietario de un
dpto en olivos, calle xxx en planta baja.
El asunto es el siguiente:
Por debajo de mi dpto pasan los caños de
desagote cloacas de todo el edificio (3 cuerpos de 2 pisos cada uno).
Hace 5 años que la cochera se inunda y
siempre se habló que el liquido "olía" mal, a cloaca.
Mi departamento tiene humedad en todas las
paredes, los marcos de las puertas picados, los pisos de parquet levantados y
casi deshechos por la humedad...
Hace 5 años, el anterior administrador
realizó una obra grande y cara,(salió $22000 hace tres años) y se cambiaron
todos los caños (en teoría)... pero como teníamos un consejo dormido y un
administrador aprovechador, al plomero nunca se le pidió factura ni garantía.
En definitiva, hace dos año que las
perdidas volvieron.
Luego el administrador renunció "antes
que se hunda el barco" nos dijo
(administración xxx)
Se buscó un nuevo administrador (xxxx
administraciones) que prometió reparar todo...
Tomó partes en el problema y se presentó al
consejo dos presupuestos, en reunión de asamblea se optó por el mas económico
($40.000). Para ello se estipuló generar unas expensas extraordinarias por
obra, caras por el lapso de 4 meses, asi podíamos llevar adelante la obra.
Empezó la obra,nosotros nos tuvimos que ir
de casa y el consorcio pagó un alquiler transitorio por un mes (que luego
fueron dos)
En mi departamento tuvieron que levantar
piso del hall, living, baño, cocina, patio y lavadero.
Cuando abrieron se dieron cuenta que el
asunto era mucho las grande de lo que parecía, caños cortados, caños que
desagotaban directamente en la tierra... un desastre (NUNCA lo pudimos
comprobar feamente, todo era un gran pozo y los plomeros eran de ellos).
La obra paso a costar mas de 120.000 pesos.
El administrador aprobó el aumento sin consultar
al consejo ni hacer una reunión extraordinaria del consorcio. Por esto duplicó
el costo de las expensas extraordinarias y además le quitó el plazo de
vencimiento de 4 meses a "hasta que sea necesario..."
Finalmente terminaron la obra y me entregaron
el departamento DESTRUIDO, paredes rotas y despintadas, el parquet de las
piezas (lugar de paso al patio) rayado, gastado y desnivelado, el baño pierde
agua todos los artefactos,la heladera rota, la mesa del living la usaron para
cortar los cerámicos.
Como no les alcanzaba la plata para reponer
el parquet de pino del living y hall de entrada, reemplazaron por cerámica...
yo tuve que aprobar el cambio del piso del living y hall porque no había
alternativa.
Pregunta 1: Ellos deberían de entregar el
dpto en las mismas condiciones que lo recibieron no?
Como no me hacen caso, debo iniciar una
acción judicial?
Pregunta 2: puede el administrador decidir
por motus propio el aumento del presupuesto de una obra sin consultar, sabiendo
que eso lleva a duplicar las expensas (actualmente hay departamentos de
jubilados que NO la pueden pagar!)
Ante tal problema, no es obligatorio hacer
una reunión extraordinaria y decidirlo entre todos? y con la presentación de
presupuestos alternativos.
Por último, Estoy solicitando a la
administración Bisceglia me entregue copia de la factura y garantía del
trabajo, para saber lo que hicieron en mi departamento y no me responde, o
responde con evasiones.
Pregunta 3 y ultima: Ellos no tienen la
obligación de presentar factura de trabajos terminados a los dueños de las
unidades que lo soliciten??
Ya hice la denuncia al Afip.
Muchas gracias y disculpen si la carta es
larga, pero la historia es necesaria contarla en detalle. Andres
Respuesta: sobre el estado del departamento entiendo
que el consorcio debe repararlo para que quede en buenas condiciones de
habitabilidad como si las filtraciones de los caños comunes no hubieran
ocurrido.- Sobre lo demás, en general es necesario que el administrador haga
una o tantas asambleas como sean necesarias para tomar decisiones que importen
al consorcio.-
Consulta
31
Estimado Awad, vivo en un edificio en
Capital, que tiene un encargado con vivienda, hoy me fije en la pagina de la
afip y el mismo no registra aportes en el ultimo año, comenzó a trabajar hace
dos años aproximadamente. Hay muchas irregularidades en la administración pero
esta es la que más me preocupa. Mi consulta es si puedo, como propietaria,
mandarle una carta documento para intimar a que haga los aportes. O puedo,
intimarlo y pagar las expensas judicialmente para poder hacer los aportes.
Muchas Gracias. Saludos, FLORENCIA
Respuesta: Puede intimarlo para que exhiba la
documentación respaldatoria del pago de
las cargas, aporte y retenciones.- Luego se verá.-
Consulta
32
Buenas noches,
Mi inquietud es la siguiente: El 1 de junio del corriente asume una nueva
administración al edificio. La administración anterior renuncia a principios
del mes de abril. Ellos cobraron por su servicio hasta el mes de marzo.
Ahora la nueva administración quiere
cobrarnos por los meses de abril y mayo? (periodos en los que estuvimos sin
administrador)
Esto corresponde?
Mi inquietud se deriva de la lógica de que
si alguien no te ha ofrecido un servicio, no debería querer cobrarlo.
Desde ya agradecería mucho si me pudieran
guiar en este tema.
Saludos David
Respuesta: ¿Quién llevó a cabo al tarea de
administrador durante los meses de abril y
mayo
Consulta
33
Hola, a todos
Tenemos en el Consorcio un depto. Que fue
alquilado por el propietario del mismo
a una psicóloga que es hermana de su ex
esposa. Nuestro reglamento dice que “los
sectores de propiedad exclusiva quedan
sujetas al destino único de “vivienda familiar¨
A
pesar que el propietario tiene el reglamento no lo cumplió, además La Psicóloga
hizo varias copias de llaves para que
vengan otros profesionales.En la primer semana
la llamé y le mostré el Reglamento. Pero como si nada. Le enviamos al
propietario en el mismo domicilio una carta docto. Y por aupuesto nadie
atendió. Domicilio cerrado.
emviamos otra a donde vive actualmente el
propietario y lo mismo domicilio cerrado devolviendo el correo ambas cartas
doc. No dice el reglamento que hay alguna sanción por el uso de no profesional,
estamos un poco desconcertados. Si alguien nos da una idea, agradecidos.
Viviana Dora
Respuesta: Queda claro que si dice el reglamento
destino único de vivienda familiar no se puede hacer otra cosa.- entiendo que si quieren seguir adelante con
esto, deben tomar un asesoramiento más personalizado.-
Consulta
34
Hola.
Cada vez con mayor frecuencia llegan al
consorcio avisos de deuda por no pago de servicios, multas por incumplimiento o
pagos fuera de término. Incluso hasta aviso de un cheque sin fondos.
Sabemos que fondos hay, pues tenemos un
fondo de reserva.
Se puede reclamar al administrador para que
se haga cargo de esos costos?
Gracias Marta
Respuesta: sí,
la verdad es que si hay fondos disponibles para esos gastos, él debe
cargar con esos costos.- Lo mejor será removerlo.-
Consulta
35
Estimado Dr. Awad,
Le hago la siguiente consulta, para que por
favor me indique qué se podría hacer ante la siguiente situación, que me tiene
sumamente afligida:
He sufrido injurias inmotivadas en el marco
de una asamblea por oponorme a algo absolutamente irrazanoble que pretendía
hacer el consorcio. Quien virtió esas amenazas integra el consejo de
admnistración y sus injurias, simultáneamente, fueron acompañadas por otras
descalificaciones realizadas por otro miembro del consejo, que posee una
personalidad sumamente violenta, grita, patotea, no sabe dialogar. La persona
que me injurió, que integra el consejo, no tiene el departamento inscripto a su
nombre en el Registro de la
Propiedad (sólo una cesión de derechos del 50%) y concurre a
las asambles votando por sí e inclusive en representación de otros.
En el marco de estas asambleas
vergonzantes, se está tratando una cuestión vital para el consorcio, el
restablecimiento del servicio público de gas, cuyo suministro ha sido cortado
hace ya de tres meses. Se prevé la realización de un trabajo de un monto
elevadísimo y el arreglo de una unidad por mes, de acuerdo a un orden de
prioridades discrecional que adoptará el administrador.
En este marco, y siendo tan importante los
temas a tratar, qué consejo me podría dar respecto de las personas que
injurian. Qué se puede hacer al respecto (siendo que dos de ellos integran el
consejo). Qué se puede hacer respecto de la persona que no es propietaria,
integra el consejo, insulta y vota en las asambleas (inclusive en represtanción
de otros propietarios). Qué se puede hacer respecto de este orden arbitrario
que adoptará el administrador para reestablecer el gas en cada unidad que posee
pérdidas?
Le agradezco de antemano su colaboración y
le pido por favor mantenga reserva respecto de mi nombre.
Saludos cordiales. María
Respuesta: la vedad es que, frente a la injuria, lo
mejor es hacer la denuncia ante la comisaría que corresponde.- Si vive en la
Ciudad de Buenos Aires, puede hacer la denuncia ante la fiscalía que
corresponde.- Al mismo tiempo se debería hablar en forma tranquila con el
administrador para que informe si el Sr. En cuestión es propietario para
integrar el consejo.-
Consulta
36
Estimado Dr. Awad,
Mi consulta es la siguiente, en una
inspeccion efectuada el año 2015, se detectaron deficiencias en el tendido de
gas y en varios departamentos del edificio donde vivo. Siendo que el mio es
electrico y tengo dado de baja el servicio en la empresa Metrogas que opera en
la zona ¿me corresponde pagar en la solucion de dichos problemas? ¿como debería
ser el cálculo de gastos de cada propietario? ¿yo tendria alguna clase de
descuento?. Espero su pronta respuesta dado que el Consejo y la Administracion ya
estan pidiendo presupuestos. Desde ya, muchas gracias!
Atte. Sol
Respuesta: El haber decidido unilateralmente
dejar de usar un servicio común no da derecho a no pagar por él.- Pero entiendo
se debería hablar con el Administrador para ver s se puede tratar en una
asamblea el tema.-
Consulta
37
Hola, buenas tardes, tengo un serio
problema.-
Tengo un juicio ,firme un acuerdo que
termino de pagar el próximo mes.-
Al abogado del consorcio le pago el acuerdo
$ 3.145.- por la deuda que queda.
además pago las expensas $ 1.700.- el
recibo de pago no dice que pague el mes
en
curso . dice que el pago esta imputado a Julio 2014- Agosto 2015 - yo reclame
me contestaron que se descuenta a la deuda
mas vieja .-
Ahora hay otro problema el 27 de mayo
1.13hs Viernes se produjo un corto
en los dormitorios no podíamos retirar el
mata fuego el vidrio es muy grueso
no pudimos a pagarlo vino la policía, y los
bomberos se quemo todo.- las ventanas
quedaron retorcidas- pero también alcanzo a
mis vecinos rompió vidrios y aires
acondicionados .-
Vino el del seguro dijo que fue un corto.-
Yo hice la denuncia falta la delos bomberos
El administrador dijo que me iban a
arreglar todo.-
El problema es que una persona del
consorcio dijo que no podía ser que solo se produzca el corto que estaba
enchufado ( lo cierto que no se usaba esta atrás de un mueble )
Como puedo hacer para que me crean) No
tengo disyuntor yo pensé que la llave era ,
La administración mando un electricista y
el me dijo que era muy vieja.-
Quiero saber si me pueden acusar del
siniestro y de todo lo que paso a mis vecinos.-
Hace casi 4 años que sufro por mi vecino
del 5 piso, oficina contador y administrador años anteriores - la que limpia
dejo el vides abierto se tapo la rejilla con la alfombra se inundado todo. Salio agua por la luz del centro de la
habitación - esto paso 2 veces también se mojaron los colchones - después se dieron cuenta que no funcionaba unas de
las canillas.-
Hace 3 se rompió el caño principal del agua
fría baño .- lo arreglaron varias veces, seguía perdiendo yo les avisaba pero
como yo estaba en juicio no me hacían caso hasta que el agua les llego al 3
piso el que esta abajo mio, se quejo volvieron a hacer todo el baño del 5 piso
nuevamente ahora ya no pierde
ESTA PERDIDA DE AGUA DEL BAÑO SE INCLINA
HACIA LOS CUARTOS PODRÍA A VER MOJADO LOS CABLES
Y POR ESE MOTIVO SE PRODUZCO EL CORTO?
PUEDEN CULPARME DR.
el consorcio me debe muchos arreglos cocina
2 baño lavadero que no han hecho .-
MUCHAS GRACIAS .- Monica
Respuesta: el tema es muy complejo, involucra varias
cuestiones, no9 sólo legales, también técnicas,
no se puede responder desde el muy general y reducido ámbito de ésta
página.-
Consulta
38
Consulta
Ley 13512 Art 5º Urgente-Problema
Buenas noches, estoy con un inconveniente
en un departamento propio. Vivo en un 2do cuerpo de un Edificio por lo tengo
una vista parcial a la calle y al pulmon de aire/luz.
Mi problema es el siguiente, las persianas
del edificio son de tipo barrio, y tengo mi persiana en un muy mal estado, y
deseo de cambiarlas por unas de plasticas de estilo comun pero en un color de
estilo madera. Por lo que en un principio consulte con la administracion y me
habian dicho que si, a los dias de haber señado la persiana, me vuelven a
llamar y me dicen que no que esta prohibido, por motivos de conservar la
fachada.
Seria el 1er propietario en poner de este tipo
de persiana. Pero los copropietarios del edificio tienen persianas de madera
pero con colores distintos por haber cambiado varias varillas.
En resumen. Puedo colocar las persianas de
plastico en color madera, dado que me encuentro frente a un poso de aire/lux
pero una vista parcial a la calle???
Gracias por su tiempo. Aguardo a su
respuesta lo antes posible. Saludos. Atte Javier
Respuesta: Entiendo que si no está a la vista del
frente, no habría problema.-
Consulta
39
Mi consulta p el Dr Awad es
Si se puede interponer un recurso de amparo
para el caso de pago de expensas mensuales
Le agradeceré una respuesta
Mil gracias. Maria
Respuesta: La consulta es insuficiente, no se
responder si no da más detalles.-
Consulta
40
Buenas tardes Dr Awad :
Soy una inquilina de las Torresxxxx ,
quería saber si los arreglos del motor del ascensor y pintura del frente del
edificio son expensas extraordinarias? Saludos
Atte: Graciela
Respuesta: Las expensas extraordinarias ahora, con el
código civil y comercial, son sólo las
que impone la asamblea.-
Consulta
41
Hola! no se si continúa este sitio en
actividad para realizar preguntas sobre consorcios pero por las dudas realizo una consulta. El
encargado hace un tiempo que está solicitando un plus por separación de
residuos( resol.251). El ya cobra un plus de recolección. Los consorcistas al
leer la resolución entendemos que no corresponde el plus debido a que el
encargado no realiza la tarea de separación. No hay contenedores especiales de
separación sino uno negro frente al departamento que está hace años. El suther dice que le corresponde por el sólo
acarreo al contenedor ese. Nosotros no estamos de acuerdo pues la resolución
habla de separación de residuos en contenedores especiales de residuos húmedos
y secos. La pregunta es si debemos pagarle el plus o no. Además él solicita
retroactivo. El edificio (21 unidades) es en la zona de Balvanera donde no hay
instalados contenedores especiales. Muchas gracias. Saludos. Mariano
Respuesta: La obligación de separar es para el
consorcio, sin perjuicio de lo que haya en la vereda.- Es en el edificio donde tienen que estar los
dos contenedores negro y verde. Hay que
pagarle el plus y exigirle, a través del libro de órdenes que haga la
separación.-
Consulta
42
Buen día!
Estoy muy preocupada, teníamos un
condominio de dos duplex, ( distintos propietarios), al escriturar cada duplex
la escribana nos da la noticia que por el PH compartido queda establecido como
consorcio.
El problema que el otro propietario, no es una persona grata para nosotros y no
firmaba la escritura sino lo ponían a el como administrador. Estaba nombrado
por la escribana mi esposo y con tal de que firmara la escritura cedimos, creo
que esto es grave porque se debe elegir, si es que no estoy equivocada.
Que podemos hacer para que el dinero de las
expensas no lo tenga este señor. Se puede abrir una cuenta corriente bancaria a
nombre de ambos?.Si la cuenta corriente bancaria tuviera que ir solamente a
nombre del administrador, que poder podemos o puedo tener yo para controlar ese
dinero?.
Todos los años utilizamos los duplex como
alquiler temporario, en mi caso declarado ante AFIP, cumpliendo con todas las obligaciones
fiscales.
Ahora mi gran preocupación es si puedo
seguir alquilando, cumpliendo por supuesto con todos los requisitos que demanda
un consorcio. Como quedo ante el AFIP?. Puedo facturar?.
Muchas gracias!!!! Saludos Cordiales Atte.
Susana
Respuesta: Sobre la cuestión AFIP, habrá que
consultarlo con un contador.- Sobre la propiedad horizontal era claro que para
vender cada una de las unidades había que someter el inmueble a la propiedad
horizontal. Debieron haberlo aclarado con el vendedor.- Otra cosa que podría
haberse hecho es ajustar las cláusulas del reglamento para que el administrador
(si no puede ser en conjunto) dure un año en su cargo y que cada año sea el
dueño de cada dúplex.- La cuenta se abre a nombre del consorcio.- Le aconsejo leer el artículo 2066 del Código
Civil y Comercial de la Nación, vigente desde el 01 de agosto de 2015.-
Consulta
43
Buenas tardes,
Necesito saber qué se debe hacer en caso de
que un empleado se de por despedido con falsos reclamos.
El problema es el siguiente: es un
encargado de un edificio, con 31 años de antigüedad y a 3 años de jubilarse, el
cual estuvo de licencia desde septiembre del 2015, por un problema en la
rodilla. La ART
le autorizó las licencias hasta diciembre del 2015 y luego comenzó a presentar
otros certificados médicos hasta febrero
2016, no autorizados por ART.
El administrador le solicitó los estudios
médicos anuales y se negó a presentar los certificados, los cuales fueron
reclamados por carta documento.
Luego de hacerse los estudios, comenzó a
enviar cartas documentos con falsas denuncias y, cuando se le solicitó por
carta documento las entregas de los estudios, se dió por despedido y está
solicitando una indemnizacion de $1.500.000.
La empresa de salud que le hizo los
estudios informó que no estaba apto para trabajar.
Todo esto fue impulsado por su esposa, de
nacionalidad paraguaya, la cual tiene antecedentes penales por estafa. Vendió
terrenos linderos a gente de bajos recursos (1 señora con 4 menores) y luego les hizo juicio por desalojo Terminó
ganando el juicio, llevando 4 testigos falsos, incluyendo a este encargado que
es su marido.
El problema es que esta señora y su marido (el encargado) están generando problemas en el edificio. Por
ejemplo, se robaron los artículos de limpieza,el carro de basura y otros
elementos de trabajo que debe utilizar la suplente para realizar sus tareas, se
robaron las luces de los ascensores,se robaron el libro de órdenes donde
figuraban denuncias en su contra, retuvieron documentación del consorcio,
utilizan el departamento de portería para familiares de la esposa las cuales
acceden con llave,cerraron la ventilación de la sala donde estan los medidores
de gas, dicen que van a prender fuego el edificio, de hecho hay testigos de que
habían puesto un bidón de nafta en el sótano y luego desapareció, etc.
Actualmente están cambiadas las cerraduras del sótano y cuartito del portero.
Es gente maliciosa y peligrosa, el problema
es queno tenemos cámaras en el edificio, sólo testimonios de los propietarios.
Les quedan pocos días para desalojar la
propiedad y no la quieren dejar.
Qué podemos hacer?? Independientemente de
la denuncia en la policía, se puede solicitar estudioa psiquiátricos al
encargado y su esposa?
Qué respaldo da la Ley a los consorcistas antes
estos casos de abusos de los encargados?
Le agrdeceré mucho su ayuda,
Saludos, Lorena
Respuesta: Las consultas sobre problemas laborales son
muy complejas y necesitan de un asesoramiento más personalizado.-
Consulta
44
Hola buenas tardes Quería saber si me
pueden informar con respecto a lo siguiente:
En mi edificio hay 19 departamentos que
deben cambiar los codos y adaptadores para los nuevos medidores de gas que se
vendrán a poner por parte de Metrogas..
Los 15 departamentos restantes ya tienen
habilitados los nuevos medidores con sus respectivos codos en perfecto
funcionamiento y no se deberían cambiar..
Mi consulta es la siguiente el cambio de
esto 19 medidores con sus adaptadores iconos no corresponde al consorcio por
completo o solamente a cada uno de los propietarios de estos departamentos.
Gracias. Ale Lita
Respuesta: La cañería de gas es común en toda su
extensión, por lo que el consorcio debe cargar con ese gasto.-
Consulta
45
Distinguido Dr. Awad:
1) hace 30 años adquirí un departamente en
cuya terraza de propiedad exclusiva (piso 20) existía una pérgola de madera la
que aún se encuentra, mantenimiento anual, en perfectas condiciones. No
obstante ello, hoy vino un insèctor de la DGF y CO, intimándome a que la registrara o
eliminara bajo apercibimiento de sanciones. No me supo explicar la norma
jurídica que hacen obligaroria tanto el registro como su denuncia ya. Gracias
por su respuesta. Cordiales saludos Horacio.-
Respuesta: La pérgola no implica cubrir la terraza.-
Pero, lo mejor es comenzar consultando con un profesional de la construcción
(arquitecto-ingeniero) que manejen ante
todo el Código de la edificación.-
Después se verá si un abogado tiene o no que responder.-
Consulta
46
Estimados Doctores
He tenido el placer de realizar con Uds. el
curso de administración de consorcios en el CPACF.
quisiera realizar una breve consulta sobre
un tema particular de mi casa:
el administrador actual toma la gestión en
marzo 2015, durante 2015 le curso dos cartas documento solicitándole
documentación propia de su gestión (contratos de obra, seguros, actas de
asamblea, etc.) dado que detecto irregularidades graves (anarquia en las obras,
empleados en negro, etc.)
no responde jamas al requerimiento.
en mayo/16 llama a asamblea ordinaria para
aprobar cuentas.
el reglamento de copropiedad establece que
debe poner a disposición de los propietarios la documentacion de su gestion
antes de esa asamblea.
lo intimo antes de la asamblea para que se
abstenga de realizarla hasta entregar la documental. recibe la cd un dia antes
de la asamblea.
la asamblea se realiza igual. yo no asisto
(mi madre murio 6 dias antes)
mi pregunta es, es suficiente esta causal
para propiciar la declaracion de nulidad de la asamblea? desde ya agradezco
enormemente sus comentarios y me despido con un muy afectuoso saludo María Del
Valle
Respuesta: Para saber eso es necesario tener a la
vista el acta que se labró el día de la asamblea en cuestión.-
Consulta
47
Buenos días:
Tengo una consulta para hacerles.
En la escritura de compra figura que los
porcentajes de mi unidad son los siguientes:
-Departamento: 4,51 %
-Baulera: 0,16 %
-Cochera: 0,39 %, que es el equivalente a
la undécima parte indivisa de la unidad funcional número 1 de PB (garaje), así
está expresado en la escritura. Solamente 11 copropietarios de los 22 del
edificio, tenemos cochera.
Pero en la PB , unidad funcional número 1, no solamente la
cochera sino que también todos los espacios comunes, a saber: entrada
principal, entrada de servicio, acceso a las bauleras y vivienda del portero.
La pregunta es la siguiente: las facturas
del impuesto ABL y del servicio AySA correspondientes a la unidad funcional
número 1, que parcialmente ocupa el garaje, ¿corresponden ser abonadas
solamente por los 11 copropietarios de la cochera o por los 22 copropietarios
del edificio, cada uno en su respectivo porcentaje?
Muchas gracias por colaboración Atte Jorge
Respuesta: Si la cochera es UNA UNIDAD FUNCIONAL como
cualquier otra del edificio, corresponde que paguen AYSA sólo sus
propietarios.- Hay que leer el reglamento de propiedad.-
Consulta
48
Dr Awad: por favor, con respecto a la instalación
de gas en un edificio construido ya con cierta antigüedad, ubicado en CABA
METROGAS, le consulto.
Metrogas pide planos y controles de
tuberías de determinados deptos. Dicen que no tienen los planos, algo que no
sabemos cuál es la verdad.
Bien, mas allá de que sea cierto o no, el
consorcio debería hacerse cargo de regularizar los planos y asimismo controlar
estanqueidad hasta las bocas de los departamentos
Esto es así? Entiendo que todas las
cañerías empotradas son cosas comunes o sea responsabilidad del consorcio.
Gracias por su atención Diego
Respuesta: La cañería de gas es toda común en toda
su extensión.- Así las cosas es el consorcio quien debe ocuparse de la
reparación total.-
Consulta
49
Buenas Tardes Sr. Awad. Mi pregunta es la
siguiente. El administrador de propiedad
horizontal ,tiene que conocer las normas y resoluciones de la Empresa Metrogas para que los propietarios tengan la
información si cumplen con la normativa, o están en infracción. Gracias espero
su respuesta carlos
Respuesta: El administrador no puede saber todo de
todo, lo que sí debe es tener un equipo de personas (plomero, gasista,
arquitecto o ingeniero según el caso, abogado, contador, etc.) que lo asesoren
sobre los temas en cuestión.-
Consulta
50
Buenos días Dr. Awad soy un consorcista
perteneciente al Consorcio sito en la calle Santiago del Estero xxx de C.A.B.A.
el motivo de la consulta es que hace tres meses que no tenemos gas por un corte
de Metrogas porque la sala de medidores no se encontraba en condiciones por
desidia del administrador.
El mismo sin presentar presupuesto alguno
realiza un trabajo que no presupuesta como es debido (presentando por lo menos
tres presupuestos a aprobar en la correspondiente Asamblea Extraordinaria) y
nos pasa un presupuesto de $500.000, el tema es que los trabajos están mal
hechos ya que el hizo trabajos de ventilación a cuatro vientos, y trabajos de
ventilación de sala de calderas sin presentación ninguna a Metrogas de parte
del gasista matriculado al que él le otorgó el trabajo, y nos enteramos el día
sábado 11/6/2016 que los trabajos están mal realizados, la consulta es la
siguiente debemos recurrir a un abogado que nos represente, debemos pagar las
expensas extraordinarias que el mandó cuando los trabajos están mal realizados
y no finalizados( aunque el ya abonó parte del trabajo al gasista y a los
albañiles y al Ingeniero que esta a cargo de la obra), le pido por favor me
responda para saber si podemos pedir una entrevista con ustedes para darle una
solución a este grave problemas que ya nos ha ocasionado enfermedades y
terribles gastos para poder apalear la falta de gas.
Muchas Gracias por recepcionar este mail y
quedo a la espera de su respuesta
Maria
Respuesta: Sí, en principio se trata de una cuestión
grave, que no puede ser respondida a través de ésta página de consultas.-
Consulta
51
ESTIMADO DR AWADVIVO EN UN EDIFICIO DE 10
PISOS CON 45 DEPARTAMENTOS TENEMOS UN PORTERO DESDE HACE 1 AÑO .
HA PASADO EN UN AÑO MAS DE 800 HS EXTRAS.LO
LEGAL CREO QUE SON 200 AL AÑO.
ENTONCES POR EJEMPLO ESTE MES PASO 150 HS
EXTRAS .EL CUENTA POR EJEMPLO DE LAS 20HS HASTA LAS 23HS Y SUMA SABADOS Y
DOMINGOS .
QUE DEBEMOS HACER ?CALCULE ESTE MES HABRA
UN SUELDO DE 35000 MAS EL AGUINALDO QUE SERA LA MITAD POR QUE ESTE FUE
EL SUELDO MAS ALTO DEL SEMESTRE.
ELLA DICE QUE LE PAGA LO QUE DICE EL
ENCARGADO.
YA SE LE A REITERADO QUE DEBE SUSPENDER LAS
EXTRAS O DISMINUIRLAS PERO LUEGO DE 2O3 MESES TODO VUELVE A SER IGUAL .
HABRIA QUE DESPEDIR A AMBOS?
HAY UN CONSEJO EN EL EDIFICIO PERO PARECE
QUE NO EXISTE
GRACIAS DR AWAD .ESPERO SU RESPUESTA
susana
Respuesta: La verdad es que al administrador no puede
decir que no sabe cuándo y cómo trabaja el encargado.- Deben removerla.- Sobre
las horas extraordinarias y la caldera, es una cuestión muy puntual y
específica que no puede responderse desde esta página.
Consulta
52
Buenas tardes, vivo en un edificio que no
tiene administracion, la llevan adelante los miembros del consejo de
propietarios desde el año 2007 sin llamar a reuniones de consorcios. 5 vecinos
nos autoconvocamos porque detectamos una deuda importante de cs.soc. Ahora
estas personas, quiere dejar sin efecto nuestra reunion y me estan solicitando
acreditar la titularidad del inmueble para completar el libro de firmas.
Yo el departamento lo herede de mi mama,
tengo un 50% y el otro 50% se lo compre a mi hermano con un boleto de compra
venta pero todavia no hemos escriturado. Puedo acreditar titularidad con la
declaratoria y ese boleto?. Gracias!! Irina
Respuesta: Son vario temas a al vez, el problema de un
consejo que administra, la cuestión del grupo de vecinos que se
autoconvoca.- Si Ud. no figura como
propietaria en el registro de la propiedad inmueble, lo mejor sería que el juzgado de la sucesión
la nombre administradora de la sucesión y del departamento.- En general muchas personas no tienen sus
documentación en regla, por muchas razones, pero eso siempre genera problemas.-
Consulta
53
Muy estimados.
Desde ya, agradezco el tiempo que dedican a
las siguientes consultas:
a) Tanto el encargado con vivienda como el
ayudante están permanentemente con
auriculares en sus oídos. Esto sucede en absolutamente en todos los
consorcios.Hay alguna disposición que proteja esta práctica generalizada? O que proteja al consorcio? Porque cuando osé reclamarle a uno ya que
estaba en horario de trabajo, se puso como un escorpión a punto de atacar. Es posible que puedan hacer todo lo que
quieran? Esto hay que permitirlo?
b) Otro tanto sucede con el uso del
celular: todo el tiempo están con los
celulares:
esto también debe permitiseles?
c) Puede un encargado "agrandar"
su vivienda? Es decir: incorporar otro
espacio
(cuarto vecino del consorcio para guardar
cosas) e incorporarlo como dormitorio?
Si se permitiera, se debe tratar en asamblea? Y por qué porcentaje debe ser aprobado? Estudio Carlos
Respuesta:
La cuestión del uso del celular o los auriculares no tienen relevancia, lo que
importa es si cumple o no co0n sus
tareas.- Sobre la ampliación, No, NO es
posible que lo haga por su cuenta.- En todo caso habrá que ver si es posible y
si el consorcio lo autoriza.-
Consulta
54
Buen dia, Dr.
De conformidad con el nuevo codigo civil,
El administrador, sin invocar representacion informo al encargado que cesaba la
relacion laboral por el vencimiento de los plazos otorgados por el art 252 de la LCT cuando los mismos no se
cumplieron si bien la notificacion fue hecha en tiempo y forma pero la entrega
de la certificacion de trabajo fue posterior y el trabajador entiende que es a
partir de alli que se computa el año y no del momento de la notificacion.
En este caso, puede un administrador echar
a un encargado sin el aval de la asamblea? El encargado esta en condiciones de
considerarse despedido? Muchas gracias, cordial saludo Antonio
Respuesta: De acuerdo con el código civil, no es
posible.- Estas cuestiones son complejas, no pueden tratarse desde el reducido
ámbito de conocimiento de ésta página de consultas.-
Consulta 55
Hola!
La consulta es el uso del espacio
guardacoches.
El edificio tiene 27 departamentos donde
solo 6 son propietarios del espacio guardacoches. Estos 6 tenemos en un rincón
de ese espacio guardado muebles o artículos como si fuese una baulera.
El consorcio del edificio nos íntimo a q
saquemos todo eso. Aclaró q para acceder a ese sector hay q tener llaves y no
está a la vista, o sea q los propietarios del edificio únicamente lo pueden ver
si piden acceder a lugar del espacio guardacoches. No les afecta la vista desde
su viviendas.
La intimacion se debe según dijo la
administradora q el seguro no cubriría en caso de incendio.
Entonces mi pregunta es si el consorcio q
no son propietarios de este espacio puede intimar a sacar las cosas de ahí y de
poder intimar puede ser una solución construir en ese espacio unas bauleras o
también se necesita autorización del consorcio q noo son propietarios de dichos
espacios?
Saludos Mariana
Respuesta: Es correcto que el administrador intime a
los propietarios el retiro de las cosas: la cochera no es baulera.-
Consulta
56
Dr. lo querìa consultar, porque tengo el
problema, de que, en el departamento
de arriba, me estàn pasando hùmedad, y no
permiten que ingrese el plomero
para que realice la reparaciòn. Tienen una
pèrdida de agua en el caño, que me
genera hùmedad en la cocina. La Administraciòn , la
ùnica soluciòn que me diò,
fue mandar a un yesero, para que me hiciera
un sobretecho, en la cocina, con
placas de durlock. El yesero me dijo, que
la hùmedad, podrìa pasar en el techo
del living y que si la pèrdida se agravaba
iba a pasar en la cocina. Muchas Gra-
cias. Atte. Francisco, Mar del Plata.
Respuesta: La administración de su edificio debería
asesorarse bien y leer el código civil y comercial de la nación.- Ahora el
propietario debe permitir ingresar para reparar cosas comunes dentro de cada
unidad.-
Debe intimar al propietario e iniciar un proceso
judicial tendiente a permitir el ingreso.-
Consulta
57
Buenas noches...me mude en octubre y
abonaba 2000 de expensas a los 3 meses se fueron a 4000 y ahora en el edificio
quieren hacer arreglos de medianera solicitando extraordinarias durante 1 año
de 3 mil pesos mas!!!
No puedo pagar 7 mil de expensas. Que puedo
hacer para frenar esto? dra. V.
Respuesta: ¿Usted es la dueña de ese departamento?
Consulta
58
Estimado Dr. Awad.
Tenemos un encarado de edifico con
vivienda y hace años tenemos un suplente que venia trabajando los fines de semana y
los feriados.
Por una cuestión económica estamos evaluando reducir la jornada del suplente. Esto es
posible? Si no fuera así, estamos
obligados a que el encargado suplente
trabaje los feriados o podríamos
al menos precidindir de esas jornadas que son caras? Muchas gracias, saludos cordiales, Santiago
Respuesta: Las cuestiones de derecho del
trabajo que llevan años aconteciendo no pueden resolverse desde el reducido y
general ámbito de una página como ésta.- Es aconsejable, siempre, una consulta
personalizada.-
Consulta
59
En mi living tuve un cortocicuito, factor
por exceso de productos eléctricos ya que no hay gas en el edificio.
De los gastos internos me haría responsable
yo? Y a su vez el cableado nuevo que va desde mi departamento hasta la sala de
medidores, colocando nuevas térmicas; ese gasto es para mi? Gracias Yamila
Respuesta: Habrá que saber si se produjo por un
defecto del cableado en el interior de la unidad o en el exterior de
ella.- De todas formas queda claro que,
si el edificio se quedó sin gas y se “volvieron” eléctrico, es necesario que
cada ocupante sea prudente en el encendido de aparatos.-
Consulta
60
Estimado Dr Awad. Quisiera hacer una
consulta. Si el.reglamento de mi.edificio dice que no es común algún espacio
que si está contemplado en el.código en los arts 2040 y 2041 como espacio comun
y que debe ser a cargo del consorcio su arreglo. Que rige? El reglamento o este
debe adecuarse al código? Gracias Sabrina
Respuesta: Hay que saber, puntualmente a qué parte o
sector se refiere usted.-
Consulta
61
Tengo una propiedad cuya uf ocupa el 9% del
valor del conjunto del inmueble y la cochera un 2%
Esta bien que me cobren expensas sobre la
suma de estos dos valor , o sea sobre el 11 % ?
Les aclaro que la cochera está designada
como una tercera parte indivisa de la unidad cplemtaria llamada 1
Atte muchas gracias Farm Dr Ricardo
Respuesta: Es posible que así sea. Lo que hay que ver
es: 1.-
si ambas unidades pagan todos los gastos.- 2.- Cuál es el porcentual de la
complementaria.-
Consulta
62
Buenas tardes; hemos subdividido 3
dptos un local más un garage y un
quincho.que eran 1 sola unidad funcional.
Ya se subdividido! El local es una Unidad
funcional; el 1piso más garage y quincho es otra unidad funcional;
El 2 piso; y el 3 piso.
Estamos por escriturar cada unidad
funcional; que es de mi marido y mi cuñada!
Ya estamos por escriturar!
Se que tenemos que hacer lel Reglamento de
Copropiedad; el 2piso y el 3 Piso se van a vender.
Le pido por favor si me contesta mi
pregunta???
Necesitamos tener un administrador
matriculado?
Es lo que nos dijo la escribana.O
simplemente nosotros mismos lo podemos administrar????
Conozco varios PH de amigos incluso de mi
madre; que tiene hecho el reglamento de copropiedad! Y siempre fué administrado
por ellos! Se ponen de acuerdo; y se realizan trabajos de pintura etc etc!
Agradezco su amabilidad! Y espero su
respuesta!
Muchísimas Gracias!!! Susy
Respuesta: El administrador puede ser un propietario o
un extraño al consorcio.-
Consulta
63
Estimado Doctor Awad: soy copropietario de
un ph donde somos solamente 2 personas pero se ha conformado un consorcio el
cual no esta en funcionamiento ya que no se hacen reuniones ni nada por el
estilo. La factura de Aysa viene a
nombre del consorcio ya que compartimos la linea, pero en mi condicion de
discapacitado me posibilita pedir la tarifa social, pero la factura no puede
venir a nombre de un consorcio. Mi pregunta es si puedo solicitar una nueva
linea de agua para mi domicilio y que tal accion no me traiga perjuicios de
ningun tipo ya que el otro copropietario es una persona dificil. Cabe acotar que en Aysa me dijeron que
administrativamente se podia hacer, pero no se si despues el consorcio me puede
impedir esto, mil gracias gustavo daniel
Respuesta: Entiendo que deberán dividir el servicio
ambas unidades.- NO sé si el servicio se volverá medido.-
Consulta
64
Buen día mi nombre es Matías xxx . Soy
integrante del Consejo de Copropietarios de mi edificio en el barrio de xxx. En
el reglamento de copropiedad hecho en el año 1965 se establecieron los metros
de las partes cubiertas, descubiertas y semidescubiertas y el porcentual que
correspondía para el pago de expensas comunes. Luego en el año 1973 en una
Asamblea Extraordinaria, por acta modificaron el porcentual de dos unidades de
la planta baja y de un local a la calle, a los que les disminuyeron el
porcentual y les aumentaron al resto. Ese acta no fue hecha por
"unanimidad" porque no estaban los 32 copropietarios presentes, y
tampoco la inscribieron en el reglamento de copropiedad. Durante estos 43 años
nadie objetó nada hasta que apareció un nuevo copropietarios que es un
conflictivo e hizo el planteo. El administrador anterior no modificó el
porcentual general sino que se lo compensó a este copropietario para hacerlo
callar. Posteriormente ante su planteo formal dijimos que lo íbamos a resolver
en Asamblea Extraordinaria e hicimos consultas. El nuevo administrador comenzó
ahora a cobrar las expensas de acuerdo a los porcentuales fijados en el
reglamento de copropiedad del año 1965. Pidiò los planos de subdivisiòn a
Catastro del GCBA y a va consultar a un agrimensor. Una de las unidades de
planta baja pasó de pagar un porcentual de 5,35 % a 7,90% que es el original
del reglamento de copropiedad del año 1965 porque se consideran sus partes
cubiertas, descubiertas y semidescubiertas. Sus partes cubiertas miden
exactamente igual que los 7 departamentos que estan encima de él y paga casi el
doble de expensas. pregunta: LAS PARTES CUBIERTAS Y DESCUBIERTAS SE CUENTAN
PARA AUMENTAR EL PORCENTUAL DE PAGO DE EXPENSAS Y SI ESTO SURGE DE UNA LEY ó
NORMATIVA LEGAL ó SI HAY JURISPRUDENCIA EN TAL SENTIDO ? Muchas gracias por
responder, atentamente, Matías.
PERDÒN ME EQUIVOQUÈ LAS PARTES DESCUBIERTAS
y SEMI CUBIERTAS SE CUENTAN PARA AUMENTAR EL PORCENTUAL DE PAGO DE EXPENSAS Y
SI ESTO SURGE DE UNA LEY ó NORMATIVA LEGAL ó SI HAY JURISPRUDENCIA EN TAL
SENTIDO ? Muchas gracias por responder, atentamente, Matías.
Respuesta: La mejor respuesta sobre los porcentuales
que corresponden la va a dar un
agrimensor.- Luego se verá si
corresponde y que se puede hacer, jurídicamente.-
Consulta
65
Estimados,
Por favor necesito que me orienten en los
pasos a seguir, y aproximadamente cuánto dinero tendría que gastar.
Jorge
Yo soy propietario de un departamento en 1º
piso contrafrente.
Tengo dos problemas con la propietaria de
la unidad PB.
1) Hace unos meses, ella procedió en forma
inconsulta y unilateral a instalar un compresor de aire acondicionado en un
espacio común, sobre uno de los techos de la PB , o sea, a la altura del 1º piso, a escasos
centímetros de mi balcón terraza, que me causa molestias por emisión de calor,
ruido y vibraciones.
El administrador le comunicó verbalmente el
8 de Marzo pasado que debía retirar el equipo de ese lugar, pero no lo hace.
2) Hace unos años, también (manera
inconsulta y unilateral) procedió a instalar una parrilla cuya chimenea está a
poco más de un metro de mi balcón terraza, que me causa molestias por emisión
de calor, humo y olores. En asamblea de propietarios realizada en Diciembre de
2013, la propietaria se comprometió por escrito a retirarla en un plazo de 60
días. Esto consta en el acta, y está firmado por todos los copropietarios
presentes. Bueno, ya pasaron más de dos años, y aún ella no ha retirado la
chimenea
Respuesta: Queda claro que la administración, en
nombre del consorcio, deberá iniciar las acciones que corresponde en los dos
casos.-
Consulta
66
Buenos días
El terreno esta dividido en dos Consorcios,
la factura de AYSA llega en el domicilio de uno de ellos, si bien en la factura
llega el detalle de cada UF, mi pregunta era si el gasto de AySA debo colocarlo
en una columna en el prorrateo o tengo que colocarlo en la liquidación de
gastos o tengo que colocarlo en ambas partes?.
Aguardo respuestas con suma urgencia.
ROMINA
Respuesta: No entiendo qué quiere decir: un mismo lote
no puede estar dividido en dos consorcios.-
Consulta
67
Buenos Días Eduardo
Necesito hacerte una consulta, mi marido
tiene una propiedad heredada, es unico hijo, la cual se pagó el préstamo en su
momento y nunca se escrituró, la verdad que necesitamos venderla, es posible
hacerlo con la declaratoria de herederos, o debemos escriturarla si o si para
ello? Desde ya Muchas Gracias
Saludos Cordiales Alejandra
Respuesta: La declaratoria de herederos no basta, el
juez debe ordenar su inscripción en el juicio sucesorio.-
Consulta
68
Buenas noches Dr. Quisiera consultarle como
accionar frente al consorcio donde actualmente alquilo un departamento, sucede
que alquilaba una cochera en el subsuelo del edificio y un dia desaparecio. A
la cochera solo se puede acceder por un porton eléctrico activado por control
remoto que solo poseen los propietarios de las cocheras del edificio. Ademas se
paga seguridad y hay un portero las 24 Hs. A quien debo iniciar demanda por
daños y perjuicios? Al consorcio o a la inmobiliaria que me alquilo la cochera?
Que debo hacer? Ayumede por favor, quiero recuperar el valor de mi moto.
Le envio un cordial saludo y quedo a la
espera de su respuesta
Sebastian
Respuesta: Primero me gustaría leer el reglamento de
propiedad, saber para qué es la cochera, qué clase de unidad es la cochera, qué
dice su contrato.-
Consulta
69
hola Dr mi consulta es simple .tengo poca presion
de gas ,lo comunique al administrador y me dijeron que puede ser problema en el
medidor o el regulador y que tiene que consultarse al consorcio haber quien
paga el arreglo.
Eso
es asi o tiene que hacerse cargo el consorcio (el medidor esta en un cuarto
cerrado con el resto de los medidores )no tenemos acceso. Flor
Respuesta: La respuesta la debe un gasista
matriculado, ya que la falta de presión puede deber al medidor pero también a
un desperfecto de la cañería.-
Consulta
70
Dr me interesa saber .en el departamento
hay baja presion de gas ,se lo comunique al administrador y me dijo que puede
ser problema del medidor o regulador y que el consorcio debe decidir quien se
hace cargo del arreglo,los medidores están en un cuarto al cual solo el administrador
tiene acceso .
mi pregunta concreta es yo tengo que pagar
el arreglo?
Gracias por su atención ariel
Respuesta: respondido en consulta 69
Consulta
71
Buen día Dr. Abad: Le escribo porque uno de
mis hijos vive en un consorcio donde han pintado el frente del mismo y por otro
lado cambiado el motor y otros componentes de un ascensor porque siempre
quedaba fuera de servicio aparentemente vino mal de fabrica.
Mi hijo es inquilino estos gastos no
figuran como Extraordinarios, debe abonarlos el o le corresponde al
propietario?
Desde ya agradezco su amabilidad, espero si
es posible su respuesta.Atte.
Jose Luis
Respuesta: Primero hay que leer el contrato de
locación, qué dice sobre las expensas.-
Consulta
72
buenas tardes, les cuento que en el
edificio son 14 departamentos y decidimos hacer la inscripcion de un
propietario como administrador ad honorem (en CABA), pero nos tenemos que
inscribir en afip, llame y me dijeron que necesito hacer la inscripcion y
despues darme de alta en los impuestos. Queremos contratar una empresa de
limpieza y no tenemos ninguna persona a cargo del consorcio. En que impuestos
es necesario darse de alta? Gracias Florencia
Respuesta: Estas respuestas las debe dar un contador.-
Consulta
73
Buenos días queria saber como puedo solucionar
un problema que tenemos en un edificio, donde mis hijas compraron un dpto cada
una, el problema esta situado maximamente en que nunca se hizo la camara de
edenor, el edificio tiene 4 años, se corta la luz casi todos los dias, los dpto
estan escriturados, retuvieron el dinero ara hacer el trabajo pero la
constructora nunca lo hizo, además de que el edificio tiene serios problemas de
construccion, ya no creo que podamos afrontar un juicio por vicios ocultos,
pero creo que si por mala construccion, necesito algun respuesta urgente.
Muchas gracias saludos cordiales Claudia
Alejandra
Respuesta: Como Usted comprenderá consultas como ésta,
tan complejas y específicas, no se
pueden responder en forma general desde el reducido ámbito de conocimiento de
ésta página.-
Consulta
74
Hola buenas tardes!mi consulta es la
siguiente...alquilo un local comercial que forma parte de un condominio de
otros departamentos(yo tengo entrada individual al local) al costado en donde
se ubican los demas deptos hay un tipo patio(tengo entendido que es de todos
por lo cual tooodos pagamos expensas),resulta ser que hice colocar un aire
acondicionado y la parte de afuera quedo
en la pared que da cn el patio "comun"( obviamente que la manguera de
desagua va hasta la vereda y cae en un bidon (lo hice asi para no tner q pedir
permiso cda vez q se llene el bidon de tener q entrar al patio)la señora de al
lado dice que asi con esa instalacion estoy invadiendo su patio en donde su
hijo guarda la camioneta quien me amenazo con que si la camioneta no entra él
no va tener problema en chocarmelo,la señora dice pagar un alquiler por esa
parte que usa de garage y los de las expensas me dicen que el aire no molesta a
nadie ahi ,q es patio comun entonces mi pregunta es ¿tengo que sacar el aire de
esa pared o lo puedo dejar sin despues tener que recibir otras medidas que
ellos tomen como abogados o esas cosas? maria
Respuesta: Si se trata de un condominio no es
propiedad horizontal, no hay reglamento de propiedad.- Así las cosas no es posible responder.
Consultas como la presente merecen una entrevista más personalizada, donde se
consulten los documentos del caso.-
Consulta
75
Vivo en el ultimo piso 8º y arriba, mi
techo, es la terraza, con el tanque y la gente puede subir a colgar ropa, el tanque
es de material y esta muy deteriorado y con perdidas y caen sobre mi techo las
cuales traspasaron la
membrana y mi techo ya presenta signos de
humedad,
la administración se niega a hacer la
reparación del tanque y a nadie le importa porque nadie tiene la terraza como
techo
y con todas las consecuencias, hay alguna
ley de la municipalidad que me ayude como para invocarla ? las limpiezas de
tanque se cumplen según
la ordenanza municipal cada 6 meses pero
presentan informe que esta todo perfecto y la administración se cubre con eso,
que puedo hacer?
Espero su pronta respuesta, Monica
Respuesta: LO mejor será intimar fehacientemente a la
administración y al consorcio a la reparación de esas cosas y sectores
comunes.- Si la intimación no da
resultado, habrá que seguir adelante (mediación, proceso judicial)
Consulta
76
Buenas tardes: Mi consulta es SI una
administradora puede contratar a su marido como portero del mismo edificio? Muchas Gracias Gustavo J.
Respuesta: La contratación del personal sólo puede
hacerla el administrador con aprobación
de la asamblea.-
Consulta
77
Buenas tardes, quisiera saber si en un
edificio de 16 unidades con 8 cocheras es obligatorio tener un encargado con
vivienda tiempo completo, y si se puede alquilar la unidad hoy destinada a
vivienda de encargado?gracias.
Alicia
Respuesta: No, en principio, no es
obligatorio.- Pero debe saber que las consultas que involucran temas de derecho
del trabajo no pueden responderse en forma particularizada dese ésta
página.- Siempre es necesario tener una
entrevista personalizada.-
Consulta
78
Buenas tardes,
Quería consultarle dos cosas: 1) qué se
puede hacer si un copropietario de edad avanzada y que padece Alzheimer, y
además vive solo, para evitar consecuencias de posibles daños en el edificio.
Se puede solicitar su evaluación y diagnóstico para dar intervención a la
familia?
2) Cómo proceder como Consorcio ante la
licencia por enfermedad del encargado, prolongada por varios meses, sin que
tenga diagnóstico cierto ni tratamiento? Se posterga una y otra vez una
intervención quirúrgica en pos de una próxima biopsia, nuevos prequirúrgicos,
otra biopsia, nuevo prequirúrgico, y así desde hace 9 meses. El Consorcio puede
solicitar informes al médico tratante o a la Obra Social ? Gracias Dr.
Awad Patricia
Respuesta: 1.- En principio, lo mejor será ponerse en
contacto con la familia, para que ellos arbitren los medios de seguridad y cuidado necesario, para la
persona y el entorno.- Luego se verá.-
2.- Las cuestiones que involucran al personal no pueden resolverse en
forma general, siempre ameritan una consulta personalizada.-
Consulta
79
Buenas tardes, estimado Dr. me dirijo a a
Ud con esta problemática del asunto en pos de encontrar alguna respuesta de vía
de solución ya que la administradora del edifico no logra encontrar el modo de
terminar con la caída de agua que proviene de un aparato aire acondicionado que
funciona defectuosamente ya desde hace varios años y cuya dueña en cada
oportunidad de reclamo dice desconocer tal situación, refiere que ya no usa el
aparato, que no lo enciende, o simplemente empieza con situaciones conflictivas
de mentiras injurias acusaciones y situaciones muy muy desagradables.
En primer lugar voy a comentarle que no es
una cuestión entre vecinos, sino que el agua que corre escapa a lo normal y que
se desliza diariamente por entre los ladrillos a la vista que posee la pared
exterior común del edificio, y de algún modo, por alguna razón diferente a los
días de lluvia, esa agua pega una vuelta y se va introduciendo dentro de mi
tapa royo.
El agua que corre es mucha y ya ha marcado
claramente el sector que mancha al caer. se han sacado fotos con fecha en
diferentes horarios y años y siempre se termina igual.
Excepto en el año 2014 en cuya oportunidad
el administrador anterior envió una CD a la UF que posee ese aparato en mal funcionamiento.
Pero no se envió a nombre de la mujer que
vive junto a sus hijas en la unidad sino a nombre de su ex marido, que no es
cualquier ser humano casualmente. El ya no vive aquí pero basto para que esa
mujer no encendiera por un tiempo el aparato.
A hoy la administradora actual ( que a su
vez vive dentro del consorcio) lo único que logro es crear un verdadero
conventillo de enfrentamiento entre vecinos y hasta coloco en compromiso a uno
de los empleados del consorcio, al ayudante de limpieza que termino envuelto en
una situación ?????
Esta propietaria bastante particular desde
siempre en toda su forma de ser y proceder en perjuicio hacia el consorcio,
manipuladora, mitomana y fabuladora es
la ex mujer delxxxx, se entiende?
La situación es difícil estamos tratando
con una propietaria negadora y que si bien parecería ofrecerse para colaborar
en solucionar el tema en pos de no querer dañar a ningún vecino y mantener la
buena vecindad, luego niega que ella sea
la que enciende el aparato defectuoso, es un persona que crea situaciones
complejas permanentemente que tiene el palier común de su piso lleno de bolsas
de consorcio de esas negras con cosas dentro, zapatillas de sus hijas, bicicletas,
un sillón grande, pilas de diario, en fin es un tema lidiar con ella.
Todos le tenemos miedo ademas porque es
capaz de inventar cualquier tipo de acusación para pasar de victimario a
victima cuando se le reclama por algo que esta perjudicando al consorcio.
El caso es dificil pero necesitamos una
solucion, dado que la caida de agua afecta a una parte comun exterior del
edificio y a la larga podria ademas terminar con favorecer el desprendimiento
de algun ladrillo a la vista.
Actualmente por reclamar como corresponde
ante la administración actual, Administración XXXXX me encontrado envuelta
en una situación de violencia verbal y de acusaciones graves por parte de la
propietaria en cuestión, lo cual fue favorecido ocurriese por el manejo del
tema por parte de la administradora.
Acá no había problemas entre partes sino un
reclamo genuino de un agua que cae desmediamente y afecta a partes comunes que
luego ademas influiran en costos de arreglos que encarecerán las expensas.
Fue tal las acusaciones via whatsap desde
esa propietaria que termine descompensada en la guardia del htal Tournu llevada
en ambulancia.
Calcule esta mujer acuso a su esposo de
haber querido abusar de sus hijas cuando eran niñas porque la dejo, se de lo
que hablo porque por razones fortuitas he tenido en mis manos parte del
expediente en donde ese Sr. ex marido describía tal cual a la Sra. y sus comportamientos
psicóticos no normales que lo llevaba a retirarse de su hogar dejando a sus
hijas en manos de una psicópata despiadada, así decía la foja que cayo a mis
manos en su momento.
Actualmente por mis reclamos que fueron
hechos siempre ante la administración y no con la propietaria de la UF en donde esta el aparato
aire acondicionado defectuoso, fui acusada por esa propietateria con dichos como
que ella no puede salir a hacer compras sin que yo suba yle grite a a sus hijas
las maltrate a ellas y a ella delante de la gente del consorcio, y mucho mas
que quedo en mi wahtsap.
Ud preguntara por que tengo a esta Sra
entre mis contactos de what sap? la historia es larga y por otro lado cada vez
que la quito de entre mis contactos se las ingenia para para aparecer entre
ellos o temer mi telefono.
La
verdad seria ideal ubicar al ex marido XXXXX que es quien en realidad
paga deposita el dinero valor de las expensas, ahora, yo no tengo idea de donde ubicarlo o como buscarlo.
Que se hace cuando en un consorcio hay
alguien que no esta en su sano juicio y crea constantemente situaciones que
perjudican al consorcio o sus vecinos?
Como deberia de actuar la administradora?
Existe alguna ley actual que multe este
tipo de actitudes?
La ley que multa la caida de agua al aite
libre desde las mangueras de aire acondicionado a los consorcios esta vigente?
es aplicable en los casos en que el edificio esta construido en el centro de un
terreno por tal el agua de aires acondicionados cae dentro de otros balcones o
sobre los jardines y patios del edificio.
Ya no se que mas hacer; por otro lado
tambien la administradora nos amedentra diciendo que nosotros acosamos a los
empleados encargado, ayudante de encargado y vigiladores nocturnos informando
de la caida de agua, y pidiendo que se le toque el timbre a esta propietaria.
Cosa que no es cierto nunca se acuso a la propietaria del 15B de ser quien
fuera la causante de la cantidad de agua que corre por la pared exterior,
recién ayer la administradora reconoció que en base a las fotos enviadas es
claro poder ver como el agua emana del aparato de la propiedad delxxx, hasta
dias negaba que las fotos se pudieran tomar como prueba, o que existiera la
problematica ya que ella misma había estado en la propiedad de la vecina del xxx
y nunca encontró el aparato encendido.
No así, nunca visito mi unidad funcional
cuando se le aviso que estaba cayendo agua.
Bueno espero pueda guiarme en el tema,
realmente estoy exausta de tanta ida y vuelta y falta de idoneidad para
resolver algo como el emanar abundante de agua desde un aparato de aire
acondicionado que afecta partes comunes del edificio.
Disculpe las molestias.
Patricia
Respuesta: La consulta es un tanto extensa, es del
tipo de consultas que no pueden responderse desde el reducido ámbito de
conocimiento de ésta página.- Pero, en principio, ¿no probó con hacer una
denuncia por el equipo de aire ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.-
Consulta
80
Estimado, buenas tardes.
Alquilo en un edificio y este mes las
expensas tienen una suba exorbitante por los pagos los aportes de cargas
sociales de la encargada que no se pagaban desde el 2013. Estos cargos debe
pagarlos el dueño del Depto o yo?
Saludos, Carlos
Respuesta: Estimado: Para responder, primero, hay que
leer el contrato de locación.-
Consulta
81
Estimado Dr. Awad, lo molesto para hacerle una consulta, despues de una descripción de los
hechos, a la espera de su respuesta.
En un consorcio de Avellaneda, pcia de Bs.As, su Administradora caduco en el mando por
contrato. Al mes los propietarios se
Autoconvocaron y nombraron una nueva.
Protocolizaron el acta de nombramiento,
pero la ex-administradora no la reconoce y dice que esta todo mal hecho.
Por este y otros motivo mas, sigue enviando liquidaciones de expensas y no
entrega el libro de administración a la actual administradora.
Puede la Administración
actual denunciar por extraviado dicho libro y abrir uno nuevo?.- De ser asi,
donde deberia denunciarlo? para
luego llevarle a la
Escribana la denuncia y el libro.
Desde ya muchas gracias. Fabiana
Respuesta: Estas consultas que involucran
nombramientos, plazos, caducidades, asambleas, etc. No se pueden responder
desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página
Consulta
82
Hola siguen en funcionamiento? Lo
que quiero saber es si esta en tramite la actuacion judicial ante juzgado de
primera instancia y no se hubieran podido abonar expensas por motivo puntual
pero ahora si se puede.tengo que hablarlo si o si en juzgado o puedo hablar con
administrador?mi mama es la propietaria... Muchas gracias natalia
Respuesta: Si, estamos en funcionamiento.- Pero, la verdad es que no se comprende la
consulta.-
Consulta
83
Hola buenos días:
Quería hacer una consulta…... vivo en zona
sur , lomas de Zamora…y estoy jubilada por invalidez ya que estoy transplantada
de riñon y páncreas y además tengo certificado de discaàcidad , vivo en un
edificio de la zona mencionada, leyendo vi que los jubilados pagan el 50% de
las expensas, eso es para inquilinos y/o propietarios????? y rige en provincia
y capital o solo capital?????
Desde ya muchas gracias y espero anciosa su
respuesta! Vanesa
Respuesta: Hasta donde sé no hay legislación que
establezca lo que Ud. refiere.-
Consulta
84
En mi edificio el administrador esta
tratando de convencer insistentemenre a los propietarios poseedores de cocheras
la venta del garage para industria textil.en el reglsmento figura PARA GARAGE.
yo
no poseo cochera y me niego a q se ponga en planta baja una fabrica textil.me
comentaron conocidos q deberian modificar el reglamento para tal fin pero q
para eso se necesitaria el voto afirmativo del 100%de los propietarios de todas
las unidades....POR FAVOR NECESITO SABER SI ES VERDAD PORQUE SE ESTAN HACIENDO
REUNIONES solo con los q tienen sus vehiculos en el garage PARA VENDER LAS
COCHERAS...sin habernos puesto en conocimiento...gracias!!
Respuesta: El destino de la unidad está fijado en el
reglamento.- Y no es el administrador quien debe asesorar en estos temas.-
Consulta
85
Hola consulto hay forma de conseguir los
planos de un edificio? Del cual soy propietario de uno de los departamentos?
Gracias desde ya. Anibal
Respuesta: Depende de qué planos necesite y dónde está situado el edificio.-
