Consulta 1
Dr. Awad Le haré dos preguntas breves y necesitaría contar con sus respuestas si fuera posible: 1º) En una asamblea extraordinaria fue seleccionado uno de tres presupuestos para llevar a cabo un arreglo extraordinario y luego de aprobarlo, el arreglo en cuestión se viene ejecutando, aumentando más de un 100% por !00% las expensas extraordinarias respecto de las ordinarias, con dicho propósito. La pregunta es ¿No tenemos el derecho de que el mismo presupuesto detallado, figure en actas por su gran importancia, y todos recibamos una copia del mismo y para aquellos que no pudimos concurrir a la asamblea, podamos hacer nuestra propio análisis y reflexión al respecto? 2º) ¿Que podriamos llegar a hacer si el administrador presentó, en forma consecutiva, en dos asambleas ordinarias precedentes, 2 rendiciones de cuentas en forma de estados contables respectivamente mal elaborado tecnicamente, por ejemplo: en el PN del Bce. Gral. figuran Fondos de Resevas inexistentes y su resultado superavit o déficit no concuerda para nada con su Estado de Resultados (Es el cuadro que detalla ese resultado). Agradecería enormemente su respuesta. Carlos E.
Respuesta: En cuanto al presupuesto, sería de buena técnica que el presupuesto se transcriba y conste en actas. Así todos saben qué se aprobó y se puede pedir una copia del acta donde queda el detalle. En todo caso, ahora, puede pedirle a la Administración que le facilite una copia del acta y del presupuesto en cuestión, si es que no surge con claridad el detalle de lo prespuestado. Cuando se celebran asambleas, la obligación del propietario es concurrir por sí o por autorizado. Es la mejor manera de hacer valer los derechos, el análisis y la reflexión posteriores no son muy útiles.


Consulta 2
necesito saber en el caso de perdida de gas en un caño ubicado en el palier enfrente de mi dpto....NO ADENTRO ) quien paga mano de obra y arrglo de piso yo o el consorcio. Alicia
Respuesta: Es necesario tener para ello a la vista, el reglamento de copropiedad del consorcio.-


Consulta 3 Buenos Aires, Setiembre 25 del 2013. Estimado Dr. Aguad Hace aproximadamente 1 año alquile mi departamento a una señorita de 33 años (es diseñadora grafica) por intermedio de una inmobiliaria. La administradora del edificio me amenaza con mandarme cartas documentos por los ruidos molestos que se escuchan por la noche en mi departamento. Aparentemente mi locataria hace fiestas con amigos a esa hora. Tampoco se si es cierto lo manifestado por la Administradora. Yo me encuentro con mucho miedo. Por favor necesito saber cuales son mis derechos en caso de que me envíen cartas documento y como responderlas para defenderme como propietario de la vivienda. Que no me afecte económicamente con juicios en contra mío por el supuesto perjuicio que la locataria le ocasiona al consorcista o a los consorcistas. ¿Como puedo estar más tranquilo? Agradezco mucho su respuesta y lo felicito por la posición que toma con los temas de consorcio. Lo saluda atte. Jorge Respuesta:
Si se están produciendo violaciones a las prescripciones del reglamento o de la ley 13512 en su departamento, y Ud. recibe un llamado telefónica de la Administración, me parece lógico que vaya a la oficina y hable personalmente con él, se anoticie bien de lo que ocurre, y trate de verificarlo por Ud. mismo. Después, hablará con la locataria. Más adelante, se verá cómo continúa.-


Consulta 4
Buenas tardes doctor, Le hago una consulta por favor: Si un propietario no paga las expensas, ¿tiene derecho a utilizar los servicios comunes del edificio, tales como ascensor, piscina, etc? En caso de que no le corresponda su uso, ¿de qué manera se lo podemos prohibir? La pregunta surge porque hay que pagarle al proveedor de mantenimiento del ascensor entre otros gastos mensuales y si este propietario no paga el proveedor deja de prestarnos servicio, entonces si lo vamos a pagar entre todos, nos parece injusto que el que no pague lo utilice.¿La unica penalidad que tiene son los intereses? Me parece muy poco por el perjuicio que ocasiona. Muchas gracias por su ayuda. Alejandro
Respuesta: Si la unidad debe expensas, hay que comenzar cuanto antes la ejecución judicial. En cuanto a prohibirle o suprimirle servicios, si ello no está pactado en el reglamento, no lo aconsejo.-


Consulta 5
DR: DESDE YÀ GRACIAS POR SU RESPUESTA.LE ACLARO,ELLA COBRA COMO ENCARGADA PERO SOLO VIENE 4 HORAS SEMANALES,POR LO TANTO EL SUELDO DE ELLA MÀS CARGAS SOCIALES SUPERA LO RECAUDADO POR EXPENSAS.( ESTE BLANQUEO LO REALIZO LA ANTERIOR ADMINISTRACIÒN). NO SABEMOS A DONDE DIRIGIRNOS PORQUE NOS DICEN QUE NO SE LA PUEDE CAMBIAR DE CATEGORÌA Y LO QUE QUEDA ES DESPEDIRLA.A LA ESPERA DE SU OPINIÒN LO SALUDA ATTE DORA Consulta anterior y respuesta Consulta 31 Dr: mi consulta se debe a que la sra que hacela limpieza ( 4horas semanales tiene un sueldo de encargada lo que supera la recaudaciòn mensual de expensas) hay alguna manera de blanquearla de otra forma? Si es asì donde debemos ir? A todo esto el administrador paga de su bolsillo lo de la empleada ya que hay deudores( a pesar de varios le pedimos que nos de la cifra exacta de su deuda no tenemos respuesta.a la espera de su rta lo saluda atte Dora . Respuesta: La verdad es que no comprende muy bien la pregunta: hay una persona que realiza tareas de limpieza y que trabaja 4hs semanales? O tiene categoría de encargada? Si se habla de blanquearla, entonces, se trata de una relación laboral no registrada?.-
Respuesta Parece ser que Uds. tiene una persona que sólo trabaja 4 hs. semanales, pero percibe por recibo un salario más alto que el que le correspondería. El salario no puede disminuírse. De todas formas, me gustaría saber qué puesto dice el recibo que esa empleada desempeña, antes de responder el resto de la pregunta.-Consulta 6
Tengo una gotera en el techo del baño, que viene del baño del vecino de arriba, el administrador del consorcio no da repuesta o contesta en forma ambigua y no soluciona el problema desde hace 9 meses, ante reiterados reclamos verbales y por mails, Hace dos días envíe carta documento intimando a una solución, no tengo respuesta, que debo hacer? Gracias Alfonso
Respuesta:Primero hay que tener a la vista el reglamento, para tener una idea acerca de la forma en que ese reglamento establece la propiedad de las cañerías, en el interior de las unidades. Mientras tanto, habría que enviar una carta documento también al vecino de4l piso superior, porque Ud. no sabe qué cañería pierde ni a quién corresponde.- Con el reglamento y las cartas documento enviadas, si no hay solución, se podrá intentar una mediación (si se trata de un edificio en la Ciudad de Buenos Aires.-


Consulta 7
Buenos días Dr. Me dirijo a Ud, para efectuarle la siguiente consulta: 1) El proximo lunes 30 del mes en curso se efectuará una Asambles Ordinaria en el edificio donde habito, como yo no voy a poder estar dejaré poder para que me representen. Ese poder puedo otorgarlo a dos personas para que lo hagan conjuntamente,? o es obligatorio que lo haga una sola?; en el caso de que así fuere. puedo otorgar el poder a una y que ese apoderado asista con otra persona, la que solo estaría presente? El consorcio puede o tiene derecho a oponerse? 2) El Acta debe redactarse en el mismo acto de la Asamblea? Si así no lo hacen, puedo exigirlo? con qué fundamento? Esta pregunta responde a que sé por otras personas que suelen no redactarla a medida que la Asamblea transcurre, y luego no consignan lo dicho por quien se opone a alguna de las decisiones que toman y en el texto o resumen que luego pasan se limitan a decir que tal o cual cosa ha sido aprobada, Desde ya, le agradeceré toda información y/o aclaración que pueda suministrarme respecto a lo planteado. Atentos saludos Graciela
Respuesta: En general la autorización se confiere a una sola persona ya que debe haber una sola voz por unidad. En cuanto al acta, no hay nada obligatorio, es una cuestión de técnica, pero es más seguro que el acta se confeccione a medida que va aconteciendo la reunión. Pero, reitero, no todos piensan de ésta forma.


Consulta 8
No me parece una respuesta válida, yo pregunte si hay alguna ley, no tiene nada que ver la respuesta, ya se que no esta destinado a servir de motos, pero es mi departamento y no molesto a nadie, y si me van a venir con la excusa de que puede explotar, es mas probable que explote un calefón que una moto. María Belén
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA Consulta 22 Buenas tardes! quería hacer una consulta, hay alguna ley que me prohiba entar mi moto a mi edificio? Adentro de mi departamento? porque vivo en planta baja, y de la comisión me dijeron que no podía entrarla, es por capricho? tienen autoridad para no permitirmelo? Muchas gracias María
Respuesta: Los departamentos no tiene por destino servir de motos ni de automóviles.-
Respuesta: Puede que la respuesta no le parezca válida, más si contraría lo que parece ser su deseo. Queda claro que si el departamento no tiene, conforme los planos, espacio guardacoches, no corresponde ingresar la moto. Si llegara a ocurrir un siniestro, el seguro del edificio que debe contratar el consorcio seguramente se excepcionaría de pagar, debido a la irregularidad de tener una moto dentro de un departamento. Por otro lado, afirmar que es más fácil o probable que un calefón explote, corre por su cuenta.-


Consulta 9
Vivimos en un edificio de 13 unidades, 8 de ellas tienen entrada separada y se logra quorum para las asambleas, lo mismo ocurre con un local que tiene su propia entrada, finalmente hay una 3er entrada de un edificio de 4 pisos de los cuales solo 1 tiene de propietario, otro está alquilado y los 2 restantes el dueño se murió hace muchos años y se supone está en juicio. El tema es que no logramos encontrar un Administrador que se haga cargo y podamos resolver el frente del edificio que estamos intimados por el gobierno de la ciudad a repararlo. Por favor, podrían informarnos que pasos debemos seguir, porque si mal no entiendo la intervención judicial no termina resolviendo nada y supongo que los restantes dueños a pesar de estar en minoría, tendríamos que hacernos cargo del arreglo del frente. Me podrán guiar, hoy tenemos una asamblea y esta mañana nos enteramos que el nuevo administrador desistió antes de comenzar, ni siquiera podemos encontrar un administrador. Gracias María
Respuesta: Para poder responder acerca de cómo deben organizarse, es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad y administración y tener una idea, más pormenorizada de las circunstancias particulares del caso. Entiendo que, si no hay mucho tiempo y tienen intimaciones, lo menor será un asesoramiento más personalizado.-


Consulta 10
Estimado Dr. agradezco su respuesta,---" que debo intimar a los dos (vecino y consorcio)" Por favor me puede decir si el arreglo de todos los caños de descargas del baño, le corresponde al propietario o al consorcio? La duda es: a quien corresponde el arreglo? el consorcio tiene que reintegrarle el gasto al propietario? en caso de haberlo pagado ó es un gasto que le corresponde al propietario? Por favor espero su respuesta. Gracias Cristina
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA consulta 82 Estimado Dr. Awad: todos los sábados tengo el gusto de escucharlo por radio Mitre. Deseo consultarlo sobre una filtración bastante importante en el techo de mi baño...Según los plomeros que hemos consultado, todos por igual, dijeron que era necesario cambiar todos los caños de descargas de agua con sus codos y pileta de piso, que pasan por debajo del piso del dto. que esta arriba. Cuando yo compré en 1998 ya venían los problemas y cada cierto tiempo han reaparecido haciendose arreglos parciales Es un edificio tiene muchos años y siempre hemos realizado los arreglos a través del consorcio...somos 4 propietarios (5 las propiedades),no hay administrador.Hoy se cuestiona esto y se exhibe el reglamento resaltando que el arreglo le corresponde al propietario de arriba del mío... El reglamento dice que son cosa de propiedad común... "Las instalaciones de Obras Sanitarias, las cañerías principales de agua corriente, gas,electricidad hasta las respectivas conexiones de las distintas unidades funcionales...y demás cosas e instalaciones establecidas para el servicio común o comprendidas en la enumeración del art. segundo de la Ley 13512 .Entiendo que la Ley es ambigua al respecto pero siempre se tubo en cuenta que todo caño de agua que está dentro de la pared le corresponde al consorcio y los caños externos le corresponde el arreglo a los propietarios Pregunta:El gasto de reparación del baño superior y el techo del baño de abajo esta a cargo del propietario o de algún modo el consorcio se hace responsable también??? A la espera de su respuesta lo saludo atte. CRISTINA
Respuesta: Lo primero que hay que hacer es intimar a los dos (vecino-consorcio). Respuesta: Insisto con que se debe intimar a los dos, vecino y consorcio. Y si no hay solución, habrá que citarlos a una mediación.- ello porque, el reglamento dice una cosa pero, conforme Ud. expone, el consorcio se comporta de otra forma.-


Consulta 11
Estimado Dr Awad Poseo un local hace mas de 40 años, en capital federal el cual siempre estuvo habilitado para ropa infantil , al querer alquilarlo solicito el reglamento de copropiedad y descubro que al redactarse hace 60 años fue contemplado solo ese rubro.Convoco a una reunion de consorcio donde uno de los puntos a tratar fue la ampliacion del rubro,aceptado por todos los asistentes con las limitaciones del mismo redactandose en el libro de actas todas las modificaciones .Desde entonces hasta el presente no hubo ningun inconveniente para habilitarlo ya que ademas habian intervenido tanto el letrado de mi parte como el que tenia la administracion en ese momento.Hace unos meses cambia la administracion intimandome a que informe donde esta inscripto esto.Le informo que figura en el libro de actas que esta rubricado donde figura todas las limitaciones al mismo ya que junto a la copia del reglamento de copropiedad fue suficiente para habilitar el local dentro de los rubros permitidos hasta el dia de hoy sin problema alguno. Debo informar algo mas? Es obligatoria una inscripcion? La actividad que se desarrolla no molesta absolutamente a ningun vecino y es totalmente respetada. Quedo a la espera de su respuesta.Gracias. Susy R
Respuesta: En principio la administración debe conformarse con lo que está determinado en la asamblea y aceptado y forma pacífica por el consorcio. De todas formas, sería bueno contemplar la posibilidad de llevar a cabo una asamblea de acuerdo con las formalidades necesarias y ampliar el rubro, inscribiendo esa decisión como reforma del reglamento.-


Consulta 12
Hola , Mi consulta es la siguiente: En mi departamento se levantaron las ceràmicas del piso por movimiento de la losa, tambièn se lavantaron las ceràmicas del pallier y en otros dptos. se aflojaron. Mi consulta es, a quien le corresponde realizar el arreglo de los dptos. al consorcio a al propietario. Segùn un maestro mayor de obras que viò los pisos, dijo que se levantaron por el movimiento de los cimientos sumado a la mala colocaciòn y calidad de los productos que se utilizaron en la construcciòn. Cabe aclarar que el edificio tiene 12 años, con lo cual el reclamo a la constructota ya no es viable. Desde ya muchas gracias por su respuesta. Saludos!! Graciela
Respuesta: El consorcio debe reparar los daños ocasionados por deficiencias en cosas del dominio común, como son los cimientos.- Si el piso se levantó en el interior de las unidades pero sólo porque es de mala calidad, es cada propietario quien debe cargar con el costo de su renovación


Consulta 13
Buenas tardes Dr. Vivo en un 2º piso, y por pérdidas en los baños de los pisos 3 y 4, se dañó la pared de mi living (las 2 paredes que lindan con el baño). Los propietarios arreglaron sus baños pero los daños a mi depto quedaron. Entiendo que los debe pagar el consorcio pero la administradora dice que le corresponde pagar a los propietarios de los baños que no funcionaban. Cabe aclarar que esta administradora arregló una de mis paredes y la otra no. El reglamento al respecto dice: Sectores y/o cosas de propiedad común: son las que enumera el art.2 de la Ley 13512 y además agrega un montón de otras cosas mas como por Ej. “Las cañerías de conducción de agua…,en toda su extensión cualquiera fuere el lugar que atraviesen hasta la parte de ellas que se encuentren al exterior, dentro de los sectores de propiedad exclusiva, punto a partir del cual, tendrá el carácter de propio.” Entiendo que si bien el daño está en mi pared, como ese daño es producto de una humedad que vino por dentro de la pared (espacio común) debe pagar estos arreglos el consorcio, ¿esto es así? Quedo a la espera de su respuesta, muchas gracias, saludos, Natalia
Respuesta: Primero hay que determinar qué caños filtraban, para saber luego por aplicación del reglamento a quién pertenecen, es decir si son propios o comunes. Si son propios, pagaran los caños y arreglos de su departamento los dueños de las otras dos unidades; sin son caños comunes, el consorcio debe cargar con la reparación de los años y su departamento.-


Consulta 14
Buen día, me comunico con ustedes para consultarles sobre la situación que estamos teniendo en el edificio donde vivo. Antes que nada, quiero dejar en claro que el edificio todavía esta en construcción y de los 114 dptos que lo forman, solo 69 están habitados. Alguno de los principales problemas son la falta de consorcio, el cobro de "gastos de recuperos" excesivos por parte de la constructora, la falta de higiene al punto de vivir entre vinchucas, bichos y arañas, la falta de seguridad debido al ingreso y egreso durante todo el día de obreros, los cuales desconocemos, hasta el día de ayer nos encontrábamos sin matafuegos, tan solo funciona un ascensor el cual lo hace defectuosamente y destruido a la vista. Todo esto sumado a las amenazas por parte de la constructora/inmobiliaria contra los habitantes que no abonen el recupero antes mencionado, y tomando en cuenta que en el día de la fecha ha venido personal de la empresa a cortar el suministro de luz (Luz de obra) a los departamentos "morosos". Esta gente pretende cobrar dichos recuperos para finalizar la obra que ellos iniciaron pero acosta de nosotros. Entonces por todo esto nosotros nos preguntamos: -¿Debemos pagar los gastos de recupero? -¿Debemos soportar el acoso de esta gente? -¿Existe alguna solución a esto? Esperamos una pronta respuesta, saludo atte. Lucas
Respuesta: En estas situaciones no es posible responder, sin tener más conocimiento de la cuestión, y tener a la vista la documentación que Uds. han firmado.


Consulta 15
Buenas tardes, Vivo en un departamento de 2 ambientes y las expensas suben $70 por mes. Soy inquilina. Donde puedo hacer el reclamo?? Gracias. Florencia
Respuesta: Si se trata de las expensas que Ud. debe pagar conforme su contrato de locación, habrá que pagarlas. En cuanto a hacer un reclamo, no se comprende, qué reclamo, por qué, ante quién.-


Consulta 16
Vivo en un departamento que soy dueña, y lso ultimos tres pisos tienen bomba para la presion del agua caliente. Mi bomba esta debajo de mi caldera, ahora no funciona y el administrador me mando alguien a arreglar, a quien corresponde ese gasto Solo los tres ultimos tenemos bomba y cuando compramos ya venian con las bombas.Muchas gracias Jorgelina
Respuesta: Esta es una respuesta general: Las bombas que suministran presión al último piso, tienen que considerarse cosa común y su reparación será a cargo del consorcio.- Igual, hay que tener una idea acerca de cómo es el edificio y sus instalaciones y su reglamento, para responder en cada caso en particular.-


Consulta 17
Dr. Ante la posibilidad que usted nos brinda le quiero consultar Cuales son los pasos a seguir cuando pese a los reiterados pedidos de los propietarios la administración no convoca a Asamblea desde hace ya casi 2 años. Cuales son los pasos a seguir para dar de baja a la administración actual. Atte. Raúl
Respuesta: Para ello, es necesario saber más en detalle acerca de la cuestión y tener a la vista el reglamento de copropiedad.-


Consulta 18 Buenas tardes, Dr. Awad, soy médica y tengo de mi propiedad un depto 3er piso que es mi consultorio en CABA(Junin entre Bmé Mitre y Rivadavia).desde hace 1 mes comenzaron filtraciones por el techo de mi baño y cocina, avisando por mail, telefónica y personalmente al administrador(que justo hacía 15 días había asumido),encargado del edificio y Consejo de administración. sólo enviaron a constatar que el problema estaba en la cañería de la unidad superior ,y reconocieron verbalmente(tal como estipula nuestro reglamento de copropiedad)que las reparaciones eran a cargo del consorcio. Pero el habitante del piso a reparar, se niega al ingreso a su vivienda del plomero, a cerrar la llave de paso del agua ,incluso me ha amenazado verbalmente y encima me tira agua con lavandina y detergente por el balcón(la policía comisaría 5ta.no me quiso tomar la denuncia )y eso hizo que la administración se desligara del asunto. Actualmente y desde hace 10 días llueve a cántaros por el techo de cocina y baño, me electrificó las paredes(sale agua por los plafones de luz, tomacorrientes, etc.),arruinó pisos, material médico, mobiliario, etc y me ha obligado a suspender mis actividades profesionales por las condiciones de inhabitabilidad con el correspondiente lucro cesante. Fui al CGP hace 1 semana y recién me dan turno para una mediación a fin de mes(cuando probablemente ya no quede nada de mi unidad),fui al ministerio público fiscal donde sólo me dieron un modelo de carta documento que ya envié a la administración pero ésta no contestó y venció el plazo fijado por la intimación. Le solicito me indique qué hacer, debo esperar la mediación o puedo ir a un abogado para iniciar las demandas correspondientes? puedo hacer algo para que de alguna manera se corte el agua y/o la luz generales ante el riesgo de daños a terceros y para que cesen los daños a mi unidad? Desde ya muchas gracias Dra. Mónica
Respuesta: Si, por ser caños comunes el consorcio debe reparar (cosa que no se aclara en la pregunta, pero así parece ser), el consorcio a través de su administrador debe tomar las medidas que sean necesarias para ingresar en la unidad remisa. Para ello hay un proceso judicial especial, reglado en nuestro código de procedimientos. En suma, la negativa a dejar entrar no puede paralizar al cosnrocio.-


Consulta 19
Buenas tardes Dr. Awad. Mi consulta radica en saber si en el caso de que el encargado con vivienda renuncia y se le otorga el plazo de 30 días para desalojar la vivienda, este no lo hiciera, solicitando prorrogas verbales y no cumpliendo con ninguna de ellas, qué acción legal corresponde tomar, si un desalojo, una usurpación o una reivindicación en virtud del titulo precario o no titulo que posee para continuar viviendo allí Espero su amable respuesta. Muchas gracias, saluda atentamente. Dra. Melina
Respuesta: Si ha pasado el plazo para desocupar la vivienda, sugiero intimarlo fehacientemente, e iniciar un proceso por usurpación.-


Consulta 20
Buenas tardes. Le comento que en el edificio en el que alquilo hay luz de obra, por lo cual todos los inquilinos en las expensas tenemos incluida la luz. Resulta que al principio, las expensas eran accesibles, pero este ultimo mes pague un 95% mas por el consumo de luz, siendo que me voy a trabajar a las 7.30 y vuelvo a las 19.30, no tengo lavarropa, vivo solo, y no tenga grandes consumo de luz. Viendo lo que pagaron los otros inquilinos, que tienen mas M2, que viven 4 personas, pagaron un 75% de mas solamente!!!!!! Las expensas se toman por los M2 del departamento en este caso. Quisiera saber que puedo plantear para que las expensas sean mas justas, ya que de esta manera nos perjudicamos los que tenemos los deptos mas chicos y vivimos solos? Desde ya muchas gracias. sebastian
Respuesta: Es probable que las expensas se estén pagando conforme el porcentual del departamento, que se vincula, normalmente, con la superficie cubierta de cada uno. Pero el problema es la luz de obra y la posibilidad de individualizar los consumos. En cuanto a éste tema, para responder, es necesario un asesoramiento más personalizado.-


Consulta 21
Buenas tardes Dr. Awad; quería consultarle a que organismo oficial debo dirigirme a los efectos de conseguir que se audite una asamblea ordinaria, ya que en las dos o tres que he concurrido he observado que no se cumple lo establecido en el reglamento de copropiedad, en el consorcio tenemos un consejo de administración que se eterniza en su puesto y tampoco cumple las normas vigentes. Desgraciadamente hay poca participación por parte de los propietarios y no es sencillo revertir la situación. Pienso que la única manera de lograrlo es a través de que algún organismo oficial audite y exija el cumplimiento de lo establecido en el reglamento. Desde ya muchas gracias. Ricardo
Respuesta: La verdad es que no hay un organismo oficial que audite las asambleas ordinarias. En todo caso, Ud. como propietario, deberá, teniendo a la vista el reglamento, accionar conforme los instrumentos legales que correspondan, por ejemplo, intimación por carta documento, mediación, proceso judicial, etc. pero todo depende en cada caso, de cada situación en particular.-


Consulta 22
Quería saber si pueden participar en una asamblea solo los propietarios o también aquellos que tienen boleto de compraventa y aún no han escriturado, ya que es un edificio nuevo y muy pocos tienen escritura. El reglamento no dice nada respecto a este tema. Gracias Mariangeles
Respuesta: en principio debe responderse que, con boleto de compraventa, posesión y pago de expensas, se puede participar de las asambleas.- Igual, siempre, en cosas concretos como éste, es necesario leer, primero la documentación, por ejemplo, el boleto.-


Consulta 23
Hola, vivo en un edificio que hace un año que no hay administrador ni nadie que lleve la administracion. Luego se nombro un administrador que estuvo 4 meses pero nunca presento liquidacion de expensas. O sea, hace 16 meses que no pago las expensas ya que nunca hubo liquidaciones. Ahora los vecinos del consejo de administracion,. decidieron que se pague en forma retroactiva esos 16 meses. Seguimos sin administrador y sin liquidar las expensas. Es correcto que me exigan esos 16 meses del pago de expensas? Saludos y gracias Alejandro
Respuesta: La verdad es que, en principio habría que responder no al pago retroactivo, si no hubo liquidaciones y no hay liquidaciones de esos meses, pues si nada se pagó: qué es lo que hay que reembolsarle al consorcio? Pero, tratándose de cuestiones tan específicas para responder en concreto es necesario tener una información más detallada y particularizada del caso.


Consulta 24
Dr. Awad, le agradeceré sí me puede informar sobre rotura de puerta de entrada al departamento, por intento de robo o robo, quien debe pagar la reposición o reparación? Cada propietario puede colocar la puerta que mejor considere, por seguridad o gusto? Las puertas de entrada al edificio no fueron violentadas, si la de tres departamentos. Aguardo su respuesta. Desde ya, muchas gracias Graciela
Respuesta: Primero hay que leer el reglamento, algunos las consideran como comunes (elementos que cierran los vanos de los muros), si no se puede individualizar al causante del daño, paga el consorcio. Si nada dice, cada propietario deberá reponer la puerta a su costa.-


Consulta 25
Hola, buenas tardes, estoy alquilando en un edificio sobre av nazca y asuncion en villa pueyrredon. Coloque en el balcon que tiene 3.5 mts de largo x 1 mts ancho un armario de exterior de madera de 2.10 de alto x 1 mt de ancho por 0,60 mts de profundidad sobre una punta del balcon y lo utilizo para guardar cosas ya que el edificio no cuenta con baulera. Edif de 8 pisos y 40 unidades. Tendra unos 40 años de antiguedad, y todo el exterior es de ladrillos rojos chicos. Mi pregunta es cuanto peso resiste un balcon? Ale Respuesta: Sobre cuánto resiste cada balcón, la respuesta debe darla un ingeniero civil o un arquitecto, luego de inspeccionarlo. El problema es si corresponde tener un armario en el balcón, lo que no debería instalarse si se trata del frente del edificio, pues que tenga o no baulera no es razón para hacerlo.-


Consulta 26 Necesito saberlo me dicen que al escriturar hay que pagar mas impuestos en capital, esto es así? martin
Respuesta: No se comprende la pregunta.-


Consulta 27
Awad Dr. Consulta Soy copropietario desde hace 40 años en un edificio con espacio común cocheras. El reglamento de copropiedad establece que cada copropietario tiene derecho a ocupar un espacio común para un automóvil que se encuentre a su nombre, siempre que ocupe el departamento. Puede ceder el espacio, por escrito el uso a otro copropietario o inquilino, que ocupe el departamento Dispuesto a procurar la regularización de esta situación - últimamente se agrava – acudiendo al Reglamento este determina que en caso de incumplimiento de sus disposiciones, el consorcio puede exigirlas y/o aplicar sanciones, a través del Administrador Consulto 1) Al propietario que CANTIDAD en pesos sería la apropiada aplicar en concepto de sanción 2) En caso de un vehículo conducido por extraño del consorcio, ( se trata de un hermano del ocupante del departamento ) estaciona el vehículo. Este es hijo de la pareja propietaria. Aclaro provisorio porque la propietaria se ausentó del país por algunos años ( actúa en el Ministerio de Relaciones Exteriores ) Conclusión : Sería irresponsable económicamente el citado trasgresor que no vive en nuestro edificio. Que medida es aconsejable adoptar ? 3) Departamento ocupado por un hijo del propietario, estaciona dos vehículos, encontrándose uno a nombre del referido hijo y un segundo vehículo a nombre de mujer pareja. – El referido hijo separado de su primer esposa. GENERALIZACION ilegal de utilización del espacio común cocheras. 1 ) 1ro A. El ayudante de encargado informa; auto conducido por desconocido, en compañía del hijo de la Sra. xxx ( 1ro A ) y otros amigos, al ingresar a la rampa de acceso a la cochera fue detenido, y el susodicho xxx manifiesta “que pasa”, si tengo una cochera disponible y puedo hacer lo que quiera. Seguidamente continua, para estacionar el vehículo en la cochera 2) 3ro B. El hijo de la propietaria Sra. dexxx, manifiesta que con autorización de la Sra. Irene de la Administración estaciona un taxi, ( cuya propiedad no está comprobada ) retirará otro de su propiedad. Se ha constatado que es propiedad de persona desconocida. 3) 5B Estacionan un automotor de dueño extraño del consorcio, conducido por un extraño del consorcio, - hermano del hijo de la pareja de la propietaria – que ocupa departamento. Detectamos nombre y domicilio de la propietaria del vehículo domiciliada a pocas cuadras de nuestro edificio 4) 6B Estacionan dos vehículos sin haber presentado autorización por escrito acerca de quien les cedió una cochera, reclamada reiteradamente. Ante la falta de sanciones, - evidentemente a partir del abuso antirreglamentario del 6to B, gravemente viene incrementándose la inseguridad y el mal ejemplo . Agradeceré informe como proceder para regularizar las situaciones comentadas Le saluda muy atentamente. Néstor Antonio Primer copropietario desde el año 1972 residiendo en Mar del Plata. Respuesta: En cuanto a la posibilidad de establecer multas, ello no es posible en el sistema de la ley 13512. Todo lo demás, deberá tratarse en una asamblea, tendiendo a la vista la letra del reglamento, decidiendo que, en caso de irregularidades, el consorcio no se hará cargo de pagar ningún daño ocasionado a automóviles que estando estacionados allí, contrariando el reglamento. O ampliar un poco el espectro y permitir el uso de las cocheras, a cada propietario u ocupante, sin especificar más, prohibiendo el uso de estacionamiento de cortesía, por ejemplo.


Consulta 28
Estimado Dr. Awad: Vivo en un departamento de primer piso que tiene un patio de uso exclusivo. Cuando me mudé pintamos dos paredes de color terracota (hace dos años). Ahora se está pintando el exterior del edificio y quieren obligarme a pintar mi patio de gris. Puedo negarme? Desde ya muchas gracias. Saludos Melina
Respuesta: Para responder sería necesario tener una idea más concreta de las características del edificio y la situación del patio en cuestión.-


Consulta 29
Dr Awad, lo consulto porque la liquidacion de las expensas ordinarias y extraordinarias, se hacen por un porcentual al mayor del que figura en la Escritura y en el Reglamento de copropiedad, causandome una diferencia importante en desfavor mio. Agradecere urgente respuesta, ya que se decidio en una asamblea de solo 40 propietarios de 240, realizar trabajos que nos obligaran a pagar durante dos años media expensa más de lo usual. Gracias desde ya Ana Respuesta: En general las expensas se pagan conforme el porcentual de dominio. Para responder habría que leer el reglamento y tener un conocimiento más particularizado de la cuestión.-


Consulta 30
Agradezco la posibilidad de un consejo gratuito ya que soy abogada "jubilada". En el consorcio donde vivo hay múltiples problemas. Por empezar el administrador hace 2 años y 5 meses que no llama a asamblea.Ningún pedido para que lo haga ha surtido efecto. En su desempeño hay contratistas permanentes muchos con precios que varían sin razón y sobre todo no se controlan los trabajos. Los problemas en los departamenteos tardan mucho tiempo en solucionarse. He reclamado y denunciado por arreglos hechos en el mío, por cosas que cobraban de más que nunca se modificaron. Nunca vi en las expensas cuando paga algún moroso que entrara una cantidad significativa por los meses o años de atraso. Cuando se jubiló el portero que había nombró contra la oposición de muchos al ayudante, conocido como haragán y mentiroso, y por supuesto, hace lo quiere y es bien poco. Ahora me enteré de que no vive en la vivienda que se le proporcionara sino que está un hijo y él se va a su casa a las 8 de la noche. El administrador está inscripto en el registro municipal pero hace más de una año que no renueva la inscripción. Es imposible comunicarse por teléfono y no responde los mails. Hay un contrato por una publicidad en la medianera que nunca pude saber por cuánto es y recién de varias insistencias aparecieron en las expensas allgunas entradas de dinero discontinuas. Esto me atañe personalmente porque tengo uno balcón terraza que fue ocupado siempre para arreglos de medianeras, balcones, etc. Pero ahora la empresa está cambiando el cartel todos los meses y los debo aguantar. Estuve mirando y me parece que hay una posiblidad de que alternen con el departamento de arriba mío. Quisiera negarme a dejarlos entrar pero no sé las consecuenstias porque es considerado zona común. El adminsitrador vivía en el edificio y se acaba de mudar. Está desde hace años y es conocido de todos. Supongo qu eestaría harto que lo paren con reclamos cuando lo veían. Además de mudarme, qué me puede recomendar? Muchas gracias Hemilse
Respuesta: Se trata de muchas preguntas que, como comprenderá, no se pueden responder en su totalidad. El administrador debe, obligatoriamente, llamar a asamblea ordinaria por lo menos una vez al año. Debe renovar su matrícula en el Registro Público Ley 941 de la CABA, una vez al año. No se puede administrar un consorcio en la CABA sin esa matrícula.-


Consulta 31
Buenos días Dr Awad Yo realice con Ud. el curso de administración de consorcio en el CPACF. Desde el 01/09/13 comencé a administrar el edificio en el que vivo. Necesito hacerle dos consultas: un inquilino recién mudado tiene los dos cuartos en el hueco de aire/luz donde en el primer piso hay dos patios internos que corresponden cada uno a un propietario diferente. Este inquilino quiere colocar un airé acondicionado, nadie en el hueco lo tiene. Lo único que encontré para que no lo coloque es si hace mucho ruido y como es una zona donde todo retumba, esto molestaría a los vecinos. Yo se que los nuevos no hacen ruido pero el desagote del aparato no puede caer como lluvia artificial sobre uno de los propietarios del primer piso. Puedo ir por la prohibición con respecto al ruido hacia los demás?
Y mi otra consulta es: hay varios inquilinos y propietarios también, que no abonan las expensas en la fecha de vencimiento, mi administradora cobraba el 3% mensual. Mi duda es si el propietario se atrasa cuatro días, no puedo cobrarle el 3% le debo cobrar el 0.4%? Esto es correcto? Ya que mi administradora aplicaba por dos días o diez el 3%. Quiero evitar problemas.
Desde ya muchas gracias, y cuando tenga que actualizar el curso ahí estaré nuevamente. Dra Adriana
Respuesta: Hola, gracias por confiar en el CPACF para hacer el curso. En cuanto a la primera pregunta, el equipo no puede prohibirse, siempre y cuando el aprovechamiento del muro para su colocación se haga respetando el derecho de los demás, es decir, debe ser de buena calidad para no producir ruidos, estar correctamente instalado conforme las reglas del arte, lo que implica que la maguera por la que sale el agua resultante de la condensación debe desagotar en un bidón que tiene que instalarse en el interior de la unidad, para no producir derrames o caídas de agua que molesten a los pisos inferiores. Tratándose de un locatario, deber tener la autorización del propietario, por lo que sugiero que hable con éste.- En cuanto al pago con mora y los intereses, entiendo que lo mejor establecer un plazo máximo de pago, por ejemplo, hasta el día 10 o 15 de cada mes, esto colocarlo como leyenda en las liquidaciones de expensas, declarando, expresamente, que cada suma recibida fuera de ese término será considerado como fuera de término y se aplicará el interés del 3%.-


Consulta 32
Buen día:Encontraron una fuga de gas de nuestro edificio y cortaron el mismo hasta que arreglemos.
El reglamento dice: Corresponde resolver en asamblea "sobre los adelantos que sea necesario para la atención de los bienes de propiedad común y sobre las obras de conservación, ordinarias y extraordinarias, e imputaciones de los gastos que las mismas ocasionen.
Han pasado tres semanas ella consiguió dos presupuestos de matriculados de segunda uno por $ 72.000 y otro por $ 80.000, yo conseguí un presupuesto de un gasista matriculado de primera por $ 43.000, sin hacer asamblea, decidió hacerlo con uno de esos más caros y de matrícula inferior.
Fijó una cuota extra de $ 1.200, la calculó ella y no la consultó con nadie, ¿ es exigible?
Porque yo no la pienso pagar, porque es como las obras públicas, la mitad de eso va para ella. Espero sus sabias opiniones gracias saludos Norma
Respuesta: Me imagino que al decir “ella” se refiere a la Administradora. Poco se puede decir sobre esto, en principio, si había tiempo y posibilidad, debió haber llamado a asamblea, para que los propietarios decidieran. Segundo, si optó unilateralmente por otro más caro, debe expresar las razones.- Puede intimarla a que las explicite, pero no es aconsejable dejar de pagar, en todo caso, en la intimación que le curse para que explicite las razones, hágale saber que va a pagar pero en desacuerdo.-


Consulta 33
HOLA, EN UN EDIFICIO DONDE ADMINISTRAMOS, LOS DEPARTAMENTOS SE QUEDAN SIN AGUA Y DADO A QUE EL SISTEMA DE BOMBAS DE AGUA FUNCIONA PERFECTAMENTE LLEGAMOS A LA CONCLUSION DE QUE HAY ALGUN DEPARTAMENTO EN EL QUE ALGUN LOCADOR DEJO ALGUNA CANILLA O INODORO PERDIENDO. EL ASUNTO ES QUE TENEMOS 4 DEPARTAMENTOS EN LOS CUALES NO PUDIMOS ACCEDER PORQUE NO ENCONTRAMOS A LOS HABITANTES. QUERIA SABER SI TIENE ALGUN METODO PARA PODER DETECTAR CUAL DE ESOS ES EL QUE PRESENTA LA FUGA.
DESDE YA , MUCHAS GRACIAS SALUDOS LAUTARO
Respuesta: en cuanto a cuestiones técnicas, deberán consultar con un buen plomero, ingeniero civil o arquitecto. Una vez que se determine ello, se verá qué hacer.-


Consulta 34Un gusto saludarlo
En la asamblea ordinaria ultima se resolvio no renovar el mandato a la administradora, designandose en el mismo acto nuevo administrador.
La consulta concreta es: el reglamento establece 90 dias para presentar rendicion de cuentas, esto no significa que continua administrando durante 90 dias mas verdad
Entiendo que su mandato concluyo el dia de la asamblea y a partir de alli el administrador es el nuevo designado. Correcto
Muchas gracias Alfredo
Respuesta: Si Uds. no le renovaron el mandato y no establecieron que continuara, por ejemplo, hasta liquidar lo del mes en curso, la administración cesó el día de la asamblea. Los 90 días los tiene para entregar la documentación.- Es cierto que esto plantea un problema para el sucesor, pero debe estar preparado y saber cómo afrontar estas situaciones.-


Consulta 35
hola buenos dias soy ex alumno mi nombre es gabriel matricula xxx queria saber si todas las normas municipales de capital son igual en la prvincia de bs as son 24 dtos y 2 cocheras son 2 pisos por escaleras todo electrico esta ubicado en villa martelli en elcaso que caiga una inspeccion si hay alguna norma que los propietarios no quieran cumplir como debo cubrirme , si abro una cuenta corriente para que depositen a nombre de quien tiene que ir , donde debo regitrarme como administrador de ese edificio muchas gracias saluda atte Grabriel
Respuesta: En la provincia de Buenos Aires, no hay registro de administradores. Así que la ley 941 no rige allí. Ello no significa que, por ejemplo, se cite a asamblea para que el consorcio decida abrir una cuenta (corriente) bancaria, esto es más cómo y seguro pero, el consorcio puede negarse. En ese caso, verás si decidís seguir o no. En cuanto a las reglamentaciones de seguridad, algunas son similares a las de la CABA, pero, es cierto muchas varían según cada municipio. Algo no cambia: aquello que sea necesario para la seguridad, solidez y estabilidad del edificio (sin perjuicio de que sea obligatorio, según la jurisdicción) debe llevarse a cabo.-


Consulta 36
Hola, tengo una bebé de 5 meses que está con dolores y llora desconsoladamente. Mis vecinos me gritan, me chistan. No hay nada que pueda hacer al respecto más que tratar de calmarla. ¿Ellos pueden hacer legalmente algo en contra mío? Creo que no ¿no? Es un bebé, no puedo decirle "Ahora no llores porque los vecinos duermen". Virginia
Respuesta: No se podría fundar un reclamo en una situación como ésa. Sólo queda, para Ud. tratar de que el sonido trascienda lo menos posible, cerrando quizá una ventana, pero si se trata de un edifiico donde, por las características o la calidad constructiva los sonidos pasan, poco queda por hacer.-


Consulta 37
DE MI MAYOR CONSIDERACION TENGO EL AGRADO DE DIRIGIRME A UD, A EFECTOS SI ME INFORME, LO SIGUIENTE:
SOBRE UN DAÑO CAUSADO POR POR PERDIDA DE AGUA EN CAÑOS DE DESAGUES ROTOS , DE MI BAÑO, Y CAÑO ROTO CLOACAL PROVENIENTE DE PASILLO , YA QUE YO ESTOY EN PLANTA BAJA, LO QUE ME A GENERADO HUMEDAD EN MI PISO DE PARQUET DE MI VIVIENDA, Y EN CONSECUENCIA DEBO CAMBIARLO A TODO.
LA PREGUNTA ES : SI ADEMAS DE DE QUE EL CONSORCIO DEBE PAGAR LA REPARACION DE LOS CAÑOS MENCIONADOS, TAMBIEN ME TIENE QUE CUBRIR LOS COSTOS COMPLETOS DE MI PISO DE PARQUET, .? YAQUE DICHO DETERIORO SE ORIGINA A CAUSA DE LA ROTURA DE LOS CAÑOS. MUCHAS GRACIAS. ESPERO VUESTRA RESPUESTA. SALUDO ATENTAMENTE. MARIO
Respuesta: Si se trata de caños comunes de los que el consorcio resulta obligado a cambiar, también tiene que reparar los daños que se hayan ocasionado a las unidades de dominio exclusivo (pisos, paredes, placares, etc.), con las filtraciones que resultaron por las deficiencias en esos caños comunes.-


Consulta 38
Apreciado Dr.Awad: Mis respetos y mi pregunta es si por favor me puede indicar si es correcto que un pasillo de entrada comun de dos unidades funcionales de planta baja,son ph, tipos casas, una unidad tenga construida un ventana en la pared del pasillo común, con reja inclusive , que lo que me molesta más es el olor a cigarrilo que sale por la misma, el olor a comida lo soporto, pero el cigarrillo me molesta mucho y sale a la parte común(pasillo de entrada), por dicha ventana, y va hacia mi departamento que es el del fondo.
Me pódria dar una idea,no se si el plano lo autoriza, y si así fuere si es permitida diucha ventana en pared de pasillo común, que da a la cocina de dicha unidad,, o que solución al olor de cigarrillo que contamina mi vida, puedo hacer, le solicito POR FAVOR una idea, muchas gracias, lo escucho siempre en radio mitre y lo he visto en el Cólegio, es un Señor y aparte enseña con alegria,saludos córdiales, a Usted y su Equipo de abogados y colaboradores, atentamente, Francisco
Respuesta: Gracias por sus conceptos. Lo primero que habría que hacer es tener el plano del inmueble. Otra cosa, también, es saber cuánto hace que esa ventana está ahí.- con esos datos, podemos seguir hablando.-


Consulta 39Respuesta: Si, en principio, nada dice el reglamento sobre impedir el uso, no hay derecho de prohibirlo, lo que hay que hacer es iniciar el juicio de cobro de la deuda. En cuanto al propietario-encargado, en principio debe decirse que, puede estar presente pero no vota cuando la cuestión a decidir lo involucra como encargado.


Consulta 40
Buenos días, tuve una filtración que provenía de la terraza del edificio que afectó la pintura de dos paredes y el techo de mi departamento. La filtración ya fue arreglada por el consorcio. Todavía no me pintaron el departamento. Dicen que al consorcio solo le corresponde pintar las paredes dañadas por la filtración y que si quiero pintar el departamento entero, yo tendría que hacerme cargo de la pintura de las partes no dañadas por la filtración.
Es correcto lo que dice? Muchas gracias PAULA
Respuesta: Es cierto que el consorcio debe reparar lo que se ha dañado, pero no el departamento entero, como principio. Pero todo depende de la magnitud de los daños causados.- En suma, que habrá que estar en cada caso, a la extensión del daño, no creo conveniente decir si es un porcentaje mayor o menor, es cuestión de apreciación.-


Consulta 41
Dr. desde el 2010 compre un departamento unidad 24 son 25, y tenia una pequeña filtración que me aseguraron se habia arreglado, en el techo el living espere recién a comienzo del 2012 y por mandarles carta documento comenzaron arreglarlo, pero las perdidas siguen es arreglo fue fallido, se sumo a esto deterioro de paredes techo columnas.-
El departamento estaba impecable, hay desidia mala voluntad contratan plomero no capacitados para ellos hasta tuve problemas de pared con electricidad y caída de la lampara del techo.
recientemente envié otro telegrama intimando nuevamente ahor no solo a la administración también al propietario del 8vo que es presidente del consejo y dueño de lo que se hace yo diría del edificio esto no literalmente .
Se sumo a esto otras filtaciones arregaldas a medias o mal con agujeros en las paredes pintura que s eenglobaron etc
De no solucionarse se comienza juicios que me conviene tener como pruebas, cuanto duraría etc Alicia
Respuesta: Partimos de la base que es el consorcio quien debe llevar a cabo las tareas, eso surge de los hechos que Ud. relata en su pregunta. Primero creo que deberá intimar fehacientemente el arreglo de las deficiencias y la reparación de los interiores de su departamento, en un plazo prudencial. Vencido ese plazo, si se trata de un departamento en la Ciudad de buenos Aires, hay que promover una mediación. Si no hay arreglo, lo último es le proceso judicial. Las pruebas son, en general, una pericial de ingeniero que designa el juez, testigos.- No puedo afirma cuánto durará el proceso, lo que es real es que cuanto antes comience, mejor.-.
Consulta 1 Dr. Awad Le haré dos preguntas breves y necesitaría contar con sus respuestas si fuera posible: 1º) En una asamblea extraordinaria fue seleccionado uno de tres presupuestos para llevar a cabo un arreglo extraordinario y luego de aprobarlo, el arreglo en cuestión se viene ejecutando, aumentando más de un 100% por !00% las expensas extraordinarias respecto de las ordinarias, con dicho propósito. La pregunta es ¿No tenemos el derecho de que el mismo presupuesto detallado, figure en actas por su gran importancia, y todos recibamos una copia del mismo y para aquellos que no pudimos concurrir a la asamblea, podamos hacer nuestra propio análisis y reflexión al respecto? 2º) ¿Que podriamos llegar a hacer si el administrador presentó, en forma consecutiva, en dos asambleas ordinarias precedentes, 2 rendiciones de cuentas en forma de estados contables respectivamente mal elaborado tecnicamente, por ejemplo: en el PN del Bce. Gral. figuran Fondos de Resevas inexistentes y su resultado superavit o déficit no concuerda para nada con su Estado de Resultados (Es el cuadro que detalla ese resultado). Agradecería enormemente su respuesta. Carlos E. Respuesta: En cuanto al presupuesto, sería de buena técnica que el presupuesto se transcriba y conste en actas. Así todos saben qué se aprobó y se puede pedir una copia del acta donde queda el detalle. En todo caso, ahora, puede pedirle a la Administración que le facilite una copia del acta y del presupuesto en cuestión, si es que no surge con claridad el detalle de lo prespuestado. Cuando se celebran asambleas, la obligación del propietario es concurrir por sí o por autorizado. Es la mejor manera de hacer valer los derechos, el análisis y la reflexión posteriores no son muy útiles. Consulta 2 necesito saber en el caso de perdida de gas en un caño ubicado en el palier enfrente de mi dpto....NO ADENTRO ) quien paga mano de obra y arrglo de piso yo o el consorcio. Alicia Respuesta: Es necesario tener para ello a la vista, el reglamento de copropiedad del consorcio.- Consulta 3 Buenos Aires, Setiembre 25 del 2013. Estimado Dr. Aguad Hace aproximadamente 1 año alquile mi departamento a una señorita de 33 años (es diseñadora grafica) por intermedio de una inmobiliaria. La administradora del edificio me amenaza con mandarme cartas documentos por los ruidos molestos que se escuchan por la noche en mi departamento. Aparentemente mi locataria hace fiestas con amigos a esa hora. Tampoco se si es cierto lo manifestado por la Administradora. Yo me encuentro con mucho miedo. Por favor necesito saber cuales son mis derechos en caso de que me envíen cartas documento y como responderlas para defenderme como propietario de la vivienda. Que no me afecte económicamente con juicios en contra mío por el supuesto perjuicio que la locataria le ocasiona al consorcista o a los consorcistas. ¿Como puedo estar más tranquilo? Agradezco mucho su respuesta y lo felicito por la posición que toma con los temas de consorcio. Lo saluda atte. Jorge Respuesta: Si se están produciendo violaciones a las prescripciones del reglamento o de la ley 13512 en su departamento, y Ud. recibe un llamado telefónica de la Administración, me parece lógico que vaya a la oficina y hable personalmente con él, se anoticie bien de lo que ocurre, y trate de verificarlo por Ud. mismo. Después, hablará con la locataria. Más adelante, se verá cómo continúa.- Consulta 4 Buenas tardes doctor, Le hago una consulta por favor: Si un propietario no paga las expensas, ¿tiene derecho a utilizar los servicios comunes del edificio, tales como ascensor, piscina, etc? En caso de que no le corresponda su uso, ¿de qué manera se lo podemos prohibir? La pregunta surge porque hay que pagarle al proveedor de mantenimiento del ascensor entre otros gastos mensuales y si este propietario no paga el proveedor deja de prestarnos servicio, entonces si lo vamos a pagar entre todos, nos parece injusto que el que no pague lo utilice.¿La unica penalidad que tiene son los intereses? Me parece muy poco por el perjuicio que ocasiona. Muchas gracias por su ayuda. Alejandro Respuesta: Si la unidad debe expensas, hay que comenzar cuanto antes la ejecución judicial. En cuanto a prohibirle o suprimirle servicios, si ello no está pactado en el reglamento, no lo aconsejo.- Consulta 5 DR: DESDE YÀ GRACIAS POR SU RESPUESTA.LE ACLARO,ELLA COBRA COMO ENCARGADA PERO SOLO VIENE 4 HORAS SEMANALES,POR LO TANTO EL SUELDO DE ELLA MÀS CARGAS SOCIALES SUPERA LO RECAUDADO POR EXPENSAS.( ESTE BLANQUEO LO REALIZO LA ANTERIOR ADMINISTRACIÒN). NO SABEMOS A DONDE DIRIGIRNOS PORQUE NOS DICEN QUE NO SE LA PUEDE CAMBIAR DE CATEGORÌA Y LO QUE QUEDA ES DESPEDIRLA.A LA ESPERA DE SU OPINIÒN LO SALUDA ATTE DORA Consulta anterior y respuesta Consulta 31 Dr: mi consulta se debe a que la sra que hacela limpieza ( 4horas semanales tiene un sueldo de encargada lo que supera la recaudaciòn mensual de expensas) hay alguna manera de blanquearla de otra forma? Si es asì donde debemos ir? A todo esto el administrador paga de su bolsillo lo de la empleada ya que hay deudores( a pesar de varios le pedimos que nos de la cifra exacta de su deuda no tenemos respuesta.a la espera de su rta lo saluda atte Dora . Respuesta: La verdad es que no comprende muy bien la pregunta: hay una persona que realiza tareas de limpieza y que trabaja 4hs semanales? O tiene categoría de encargada? Si se habla de blanquearla, entonces, se trata de una relación laboral no registrada?.- Respuesta Parece ser que Uds. tiene una persona que sólo trabaja 4 hs. semanales, pero percibe por recibo un salario más alto que el que le correspondería. El salario no puede disminuírse. De todas formas, me gustaría saber qué puesto dice el recibo que esa empleada desempeña, antes de responder el resto de la pregunta.- Consulta 6 Tengo una gotera en el techo del baño, que viene del baño del vecino de arriba, el administrador del consorcio no da repuesta o contesta en forma ambigua y no soluciona el problema desde hace 9 meses, ante reiterados reclamos verbales y por mails, Hace dos días envíe carta documento intimando a una solución, no tengo respuesta, que debo hacer? Gracias Alfonso Respuesta:Primero hay que tener a la vista el reglamento, para tener una idea acerca de la forma en que ese reglamento establece la propiedad de las cañerías, en el interior de las unidades. Mientras tanto, habría que enviar una carta documento también al vecino de4l piso superior, porque Ud. no sabe qué cañería pierde ni a quién corresponde.- Con el reglamento y las cartas documento enviadas, si no hay solución, se podrá intentar una mediación (si se trata de un edificio en la Ciudad de Buenos Aires.- Consulta 7 Buenos días Dr. Me dirijo a Ud, para efectuarle la siguiente consulta: 1) El proximo lunes 30 del mes en curso se efectuará una Asambles Ordinaria en el edificio donde habito, como yo no voy a poder estar dejaré poder para que me representen. Ese poder puedo otorgarlo a dos personas para que lo hagan conjuntamente,? o es obligatorio que lo haga una sola?; en el caso de que así fuere. puedo otorgar el poder a una y que ese apoderado asista con otra persona, la que solo estaría presente? El consorcio puede o tiene derecho a oponerse? 2) El Acta debe redactarse en el mismo acto de la Asamblea? Si así no lo hacen, puedo exigirlo? con qué fundamento? Esta pregunta responde a que sé por otras personas que suelen no redactarla a medida que la Asamblea transcurre, y luego no consignan lo dicho por quien se opone a alguna de las decisiones que toman y en el texto o resumen que luego pasan se limitan a decir que tal o cual cosa ha sido aprobada, Desde ya, le agradeceré toda información y/o aclaración que pueda suministrarme respecto a lo planteado. Atentos saludos Graciela Respuesta: En general la autorización se confiere a una sola persona ya que debe haber una sola voz por unidad. En cuanto al acta, no hay nada obligatorio, es una cuestión de técnica, pero es más seguro que el acta se confeccione a medida que va aconteciendo la reunión. Pero, reitero, no todos piensan de ésta forma. Consulta 8 No me parece una respuesta válida, yo pregunte si hay alguna ley, no tiene nada que ver la respuesta, ya se que no esta destinado a servir de motos, pero es mi departamento y no molesto a nadie, y si me van a venir con la excusa de que puede explotar, es mas probable que explote un calefón que una moto. María Belén CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA Consulta 22 Buenas tardes! quería hacer una consulta, hay alguna ley que me prohiba entar mi moto a mi edificio? Adentro de mi departamento? porque vivo en planta baja, y de la comisión me dijeron que no podía entrarla, es por capricho? tienen autoridad para no permitirmelo? Muchas gracias María Respuesta: Los departamentos no tiene por destino servir de motos ni de automóviles.- Respuesta: Puede que la respuesta no le parezca válida, más si contraría lo que parece ser su deseo. Queda claro que si el departamento no tiene, conforme los planos, espacio guardacoches, no corresponde ingresar la moto. Si llegara a ocurrir un siniestro, el seguro del edificio que debe contratar el consorcio seguramente se excepcionaría de pagar, debido a la irregularidad de tener una moto dentro de un departamento. Por otro lado, afirmar que es más fácil o probable que un calefón explote, corre por su cuenta.- Consulta 9 Vivimos en un edificio de 13 unidades, 8 de ellas tienen entrada separada y se logra quorum para las asambleas, lo mismo ocurre con un local que tiene su propia entrada, finalmente hay una 3er entrada de un edificio de 4 pisos de los cuales solo 1 tiene de propietario, otro está alquilado y los 2 restantes el dueño se murió hace muchos años y se supone está en juicio. El tema es que no logramos encontrar un Administrador que se haga cargo y podamos resolver el frente del edificio que estamos intimados por el gobierno de la ciudad a repararlo. Por favor, podrían informarnos que pasos debemos seguir, porque si mal no entiendo la intervención judicial no termina resolviendo nada y supongo que los restantes dueños a pesar de estar en minoría, tendríamos que hacernos cargo del arreglo del frente. Me podrán guiar, hoy tenemos una asamblea y esta mañana nos enteramos que el nuevo administrador desistió antes de comenzar, ni siquiera podemos encontrar un administrador. Gracias María Respuesta: Para poder responder acerca de cómo deben organizarse, es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad y administración y tener una idea, más pormenorizada de las circunstancias particulares del caso. Entiendo que, si no hay mucho tiempo y tienen intimaciones, lo menor será un asesoramiento más personalizado.- Consulta 10 Estimado Dr. agradezco su respuesta,---" que debo intimar a los dos (vecino y consorcio)" Por favor me puede decir si el arreglo de todos los caños de descargas del baño, le corresponde al propietario o al consorcio? La duda es: a quien corresponde el arreglo? el consorcio tiene que reintegrarle el gasto al propietario? en caso de haberlo pagado ó es un gasto que le corresponde al propietario? Por favor espero su respuesta. Gracias Cristina CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA consulta 82 Estimado Dr. Awad: todos los sábados tengo el gusto de escucharlo por radio Mitre. Deseo consultarlo sobre una filtración bastante importante en el techo de mi baño...Según los plomeros que hemos consultado, todos por igual, dijeron que era necesario cambiar todos los caños de descargas de agua con sus codos y pileta de piso, que pasan por debajo del piso del dto. que esta arriba. Cuando yo compré en 1998 ya venían los problemas y cada cierto tiempo han reaparecido haciendose arreglos parciales Es un edificio tiene muchos años y siempre hemos realizado los arreglos a través del consorcio...somos 4 propietarios (5 las propiedades),no hay administrador.Hoy se cuestiona esto y se exhibe el reglamento resaltando que el arreglo le corresponde al propietario de arriba del mío... El reglamento dice que son cosa de propiedad común... "Las instalaciones de Obras Sanitarias, las cañerías principales de agua corriente, gas,electricidad hasta las respectivas conexiones de las distintas unidades funcionales...y demás cosas e instalaciones establecidas para el servicio común o comprendidas en la enumeración del art. segundo de la Ley 13512 .Entiendo que la Ley es ambigua al respecto pero siempre se tubo en cuenta que todo caño de agua que está dentro de la pared le corresponde al consorcio y los caños externos le corresponde el arreglo a los propietarios Pregunta:El gasto de reparación del baño superior y el techo del baño de abajo esta a cargo del propietario o de algún modo el consorcio se hace responsable también??? A la espera de su respuesta lo saludo atte. CRISTINA Respuesta: Lo primero que hay que hacer es intimar a los dos (vecino-consorcio). Respuesta: Insisto con que se debe intimar a los dos, vecino y consorcio. Y si no hay solución, habrá que citarlos a una mediación.- ello porque, el reglamento dice una cosa pero, conforme Ud. expone, el consorcio se comporta de otra forma.- Consulta 11 Estimado Dr Awad Poseo un local hace mas de 40 años, en capital federal el cual siempre estuvo habilitado para ropa infantil , al querer alquilarlo solicito el reglamento de copropiedad y descubro que al redactarse hace 60 años fue contemplado solo ese rubro.Convoco a una reunion de consorcio donde uno de los puntos a tratar fue la ampliacion del rubro,aceptado por todos los asistentes con las limitaciones del mismo redactandose en el libro de actas todas las modificaciones .Desde entonces hasta el presente no hubo ningun inconveniente para habilitarlo ya que ademas habian intervenido tanto el letrado de mi parte como el que tenia la administracion en ese momento.Hace unos meses cambia la administracion intimandome a que informe donde esta inscripto esto.Le informo que figura en el libro de actas que esta rubricado donde figura todas las limitaciones al mismo ya que junto a la copia del reglamento de copropiedad fue suficiente para habilitar el local dentro de los rubros permitidos hasta el dia de hoy sin problema alguno. Debo informar algo mas? Es obligatoria una inscripcion? La actividad que se desarrolla no molesta absolutamente a ningun vecino y es totalmente respetada. Quedo a la espera de su respuesta.Gracias. Susy R Respuesta: En principio la administración debe conformarse con lo que está determinado en la asamblea y aceptado y forma pacífica por el consorcio. De todas formas, sería bueno contemplar la posibilidad de llevar a cabo una asamblea de acuerdo con las formalidades necesarias y ampliar el rubro, inscribiendo esa decisión como reforma del reglamento.- Consulta 12 Hola , Mi consulta es la siguiente: En mi departamento se levantaron las ceràmicas del piso por movimiento de la losa, tambièn se lavantaron las ceràmicas del pallier y en otros dptos. se aflojaron. Mi consulta es, a quien le corresponde realizar el arreglo de los dptos. al consorcio a al propietario. Segùn un maestro mayor de obras que viò los pisos, dijo que se levantaron por el movimiento de los cimientos sumado a la mala colocaciòn y calidad de los productos que se utilizaron en la construcciòn. Cabe aclarar que el edificio tiene 12 años, con lo cual el reclamo a la constructota ya no es viable. Desde ya muchas gracias por su respuesta. Saludos!! Graciela Respuesta: El consorcio debe reparar los daños ocasionados por deficiencias en cosas del dominio común, como son los cimientos.- Si el piso se levantó en el interior de las unidades pero sólo porque es de mala calidad, es cada propietario quien debe cargar con el costo de su renovación Consulta 13 Buenas tardes Dr. Vivo en un 2º piso, y por pérdidas en los baños de los pisos 3 y 4, se dañó la pared de mi living (las 2 paredes que lindan con el baño). Los propietarios arreglaron sus baños pero los daños a mi depto quedaron. Entiendo que los debe pagar el consorcio pero la administradora dice que le corresponde pagar a los propietarios de los baños que no funcionaban. Cabe aclarar que esta administradora arregló una de mis paredes y la otra no. El reglamento al respecto dice: Sectores y/o cosas de propiedad común: son las que enumera el art.2 de la Ley 13512 y además agrega un montón de otras cosas mas como por Ej. “Las cañerías de conducción de agua…,en toda su extensión cualquiera fuere el lugar que atraviesen hasta la parte de ellas que se encuentren al exterior, dentro de los sectores de propiedad exclusiva, punto a partir del cual, tendrá el carácter de propio.” Entiendo que si bien el daño está en mi pared, como ese daño es producto de una humedad que vino por dentro de la pared (espacio común) debe pagar estos arreglos el consorcio, ¿esto es así? Quedo a la espera de su respuesta, muchas gracias, saludos, Natalia Respuesta: Primero hay que determinar qué caños filtraban, para saber luego por aplicación del reglamento a quién pertenecen, es decir si son propios o comunes. Si son propios, pagaran los caños y arreglos de su departamento los dueños de las otras dos unidades; sin son caños comunes, el consorcio debe cargar con la reparación de los años y su departamento.- Consulta 14 Buen día, me comunico con ustedes para consultarles sobre la situación que estamos teniendo en el edificio donde vivo. Antes que nada, quiero dejar en claro que el edificio todavía esta en construcción y de los 114 dptos que lo forman, solo 69 están habitados. Alguno de los principales problemas son la falta de consorcio, el cobro de "gastos de recuperos" excesivos por parte de la constructora, la falta de higiene al punto de vivir entre vinchucas, bichos y arañas, la falta de seguridad debido al ingreso y egreso durante todo el día de obreros, los cuales desconocemos, hasta el día de ayer nos encontrábamos sin matafuegos, tan solo funciona un ascensor el cual lo hace defectuosamente y destruido a la vista. Todo esto sumado a las amenazas por parte de la constructora/inmobiliaria contra los habitantes que no abonen el recupero antes mencionado, y tomando en cuenta que en el día de la fecha ha venido personal de la empresa a cortar el suministro de luz (Luz de obra) a los departamentos "morosos". Esta gente pretende cobrar dichos recuperos para finalizar la obra que ellos iniciaron pero acosta de nosotros. Entonces por todo esto nosotros nos preguntamos: -¿Debemos pagar los gastos de recupero? -¿Debemos soportar el acoso de esta gente? -¿Existe alguna solución a esto? Esperamos una pronta respuesta, saludo atte. Lucas Respuesta: En estas situaciones no es posible responder, sin tener más conocimiento de la cuestión, y tener a la vista la documentación que Uds. han firmado. Consulta 15 Buenas tardes, Vivo en un departamento de 2 ambientes y las expensas suben $70 por mes. Soy inquilina. Donde puedo hacer el reclamo?? Gracias. Florencia Respuesta: Si se trata de las expensas que Ud. debe pagar conforme su contrato de locación, habrá que pagarlas. En cuanto a hacer un reclamo, no se comprende, qué reclamo, por qué, ante quién.- Consulta 16 Vivo en un departamento que soy dueña, y lso ultimos tres pisos tienen bomba para la presion del agua caliente. Mi bomba esta debajo de mi caldera, ahora no funciona y el administrador me mando alguien a arreglar, a quien corresponde ese gasto Solo los tres ultimos tenemos bomba y cuando compramos ya venian con las bombas.Muchas gracias Jorgelina Respuesta: Esta es una respuesta general: Las bombas que suministran presión al último piso, tienen que considerarse cosa común y su reparación será a cargo del consorcio.- Igual, hay que tener una idea acerca de cómo es el edificio y sus instalaciones y su reglamento, para responder en cada caso en particular.- Consulta 17 Dr. Ante la posibilidad que usted nos brinda le quiero consultar Cuales son los pasos a seguir cuando pese a los reiterados pedidos de los propietarios la administración no convoca a Asamblea desde hace ya casi 2 años. Cuales son los pasos a seguir para dar de baja a la administración actual. Atte. Raúl Respuesta: Para ello, es necesario saber más en detalle acerca de la cuestión y tener a la vista el reglamento de copropiedad.- Consulta 18 Buenas tardes, Dr. Awad, soy médica y tengo de mi propiedad un depto 3er piso que es mi consultorio en CABA(Junin entre Bmé Mitre y Rivadavia).desde hace 1 mes comenzaron filtraciones por el techo de mi baño y cocina, avisando por mail, telefónica y personalmente al administrador(que justo hacía 15 días había asumido),encargado del edificio y Consejo de administración. sólo enviaron a constatar que el problema estaba en la cañería de la unidad superior ,y reconocieron verbalmente(tal como estipula nuestro reglamento de copropiedad)que las reparaciones eran a cargo del consorcio. Pero el habitante del piso a reparar, se niega al ingreso a su vivienda del plomero, a cerrar la llave de paso del agua ,incluso me ha amenazado verbalmente y encima me tira agua con lavandina y detergente por el balcón(la policía comisaría 5ta.no me quiso tomar la denuncia )y eso hizo que la administración se desligara del asunto. Actualmente y desde hace 10 días llueve a cántaros por el techo de cocina y baño, me electrificó las paredes(sale agua por los plafones de luz, tomacorrientes, etc.),arruinó pisos, material médico, mobiliario, etc y me ha obligado a suspender mis actividades profesionales por las condiciones de inhabitabilidad con el correspondiente lucro cesante. Fui al CGP hace 1 semana y recién me dan turno para una mediación a fin de mes(cuando probablemente ya no quede nada de mi unidad),fui al ministerio público fiscal donde sólo me dieron un modelo de carta documento que ya envié a la administración pero ésta no contestó y venció el plazo fijado por la intimación. Le solicito me indique qué hacer, debo esperar la mediación o puedo ir a un abogado para iniciar las demandas correspondientes? puedo hacer algo para que de alguna manera se corte el agua y/o la luz generales ante el riesgo de daños a terceros y para que cesen los daños a mi unidad? Desde ya muchas gracias Dra. Mónica Respuesta: Si, por ser caños comunes el consorcio debe reparar (cosa que no se aclara en la pregunta, pero así parece ser), el consorcio a través de su administrador debe tomar las medidas que sean necesarias para ingresar en la unidad remisa. Para ello hay un proceso judicial especial, reglado en nuestro código de procedimientos. En suma, la negativa a dejar entrar no puede paralizar al cosnrocio.- Consulta 19 Buenas tardes Dr. Awad. Mi consulta radica en saber si en el caso de que el encargado con vivienda renuncia y se le otorga el plazo de 30 días para desalojar la vivienda, este no lo hiciera, solicitando prorrogas verbales y no cumpliendo con ninguna de ellas, qué acción legal corresponde tomar, si un desalojo, una usurpación o una reivindicación en virtud del titulo precario o no titulo que posee para continuar viviendo allí Espero su amable respuesta. Muchas gracias, saluda atentamente. Dra. Melina Respuesta: Si ha pasado el plazo para desocupar la vivienda, sugiero intimarlo fehacientemente, e iniciar un proceso por usurpación.- Consulta 20 Buenas tardes. Le comento que en el edificio en el que alquilo hay luz de obra, por lo cual todos los inquilinos en las expensas tenemos incluida la luz. Resulta que al principio, las expensas eran accesibles, pero este ultimo mes pague un 95% mas por el consumo de luz, siendo que me voy a trabajar a las 7.30 y vuelvo a las 19.30, no tengo lavarropa, vivo solo, y no tenga grandes consumo de luz. Viendo lo que pagaron los otros inquilinos, que tienen mas M2, que viven 4 personas, pagaron un 75% de mas solamente!!!!!! Las expensas se toman por los M2 del departamento en este caso. Quisiera saber que puedo plantear para que las expensas sean mas justas, ya que de esta manera nos perjudicamos los que tenemos los deptos mas chicos y vivimos solos? Desde ya muchas gracias. sebastian Respuesta: Es probable que las expensas se estén pagando conforme el porcentual del departamento, que se vincula, normalmente, con la superficie cubierta de cada uno. Pero el problema es la luz de obra y la posibilidad de individualizar los consumos. En cuanto a éste tema, para responder, es necesario un asesoramiento más personalizado.- Consulta 21 Buenas tardes Dr. Awad; quería consultarle a que organismo oficial debo dirigirme a los efectos de conseguir que se audite una asamblea ordinaria, ya que en las dos o tres que he concurrido he observado que no se cumple lo establecido en el reglamento de copropiedad, en el consorcio tenemos un consejo de administración que se eterniza en su puesto y tampoco cumple las normas vigentes. Desgraciadamente hay poca participación por parte de los propietarios y no es sencillo revertir la situación. Pienso que la única manera de lograrlo es a través de que algún organismo oficial audite y exija el cumplimiento de lo establecido en el reglamento. Desde ya muchas gracias. Ricardo Respuesta: La verdad es que no hay un organismo oficial que audite las asambleas ordinarias. En todo caso, Ud. como propietario, deberá, teniendo a la vista el reglamento, accionar conforme los instrumentos legales que correspondan, por ejemplo, intimación por carta documento, mediación, proceso judicial, etc. pero todo depende en cada caso, de cada situación en particular.- Consulta 22 Quería saber si pueden participar en una asamblea solo los propietarios o también aquellos que tienen boleto de compraventa y aún no han escriturado, ya que es un edificio nuevo y muy pocos tienen escritura. El reglamento no dice nada respecto a este tema. Gracias Mariangeles Respuesta: en principio debe responderse que, con boleto de compraventa, posesión y pago de expensas, se puede participar de las asambleas.- Igual, siempre, en cosas concretos como éste, es necesario leer, primero la documentación, por ejemplo, el boleto.- Consulta 23 Hola, vivo en un edificio que hace un año que no hay administrador ni nadie que lleve la administracion. Luego se nombro un administrador que estuvo 4 meses pero nunca presento liquidacion de expensas. O sea, hace 16 meses que no pago las expensas ya que nunca hubo liquidaciones. Ahora los vecinos del consejo de administracion,. decidieron que se pague en forma retroactiva esos 16 meses. Seguimos sin administrador y sin liquidar las expensas. Es correcto que me exigan esos 16 meses del pago de expensas? Saludos y gracias Alejandro Respuesta: La verdad es que, en principio habría que responder no al pago retroactivo, si no hubo liquidaciones y no hay liquidaciones de esos meses, pues si nada se pagó: qué es lo que hay que reembolsarle al consorcio? Pero, tratándose de cuestiones tan específicas para responder en concreto es necesario tener una información más detallada y particularizada del caso. Consulta 24 Dr. Awad, le agradeceré sí me puede informar sobre rotura de puerta de entrada al departamento, por intento de robo o robo, quien debe pagar la reposición o reparación? Cada propietario puede colocar la puerta que mejor considere, por seguridad o gusto? Las puertas de entrada al edificio no fueron violentadas, si la de tres departamentos. Aguardo su respuesta. Desde ya, muchas gracias Graciela Respuesta: Primero hay que leer el reglamento, algunos las consideran como comunes (elementos que cierran los vanos de los muros), si no se puede individualizar al causante del daño, paga el consorcio. Si nada dice, cada propietario deberá reponer la puerta a su costa.- Consulta 25 Hola, buenas tardes, estoy alquilando en un edificio sobre av nazca y asuncion en villa pueyrredon. Coloque en el balcon que tiene 3.5 mts de largo x 1 mts ancho un armario de exterior de madera de 2.10 de alto x 1 mt de ancho por 0,60 mts de profundidad sobre una punta del balcon y lo utilizo para guardar cosas ya que el edificio no cuenta con baulera. Edif de 8 pisos y 40 unidades. Tendra unos 40 años de antiguedad, y todo el exterior es de ladrillos rojos chicos. Mi pregunta es cuanto peso resiste un balcon? Ale Respuesta: Sobre cuánto resiste cada balcón, la respuesta debe darla un ingeniero civil o un arquitecto, luego de inspeccionarlo. El problema es si corresponde tener un armario en el balcón, lo que no debería instalarse si se trata del frente del edificio, pues que tenga o no baulera no es razón para hacerlo.- Consulta 26 Necesito saberlo me dicen que al escriturar hay que pagar mas impuestos en capital, esto es así? martin Respuesta: No se comprende la pregunta.- Consulta 27 Awad Dr. Consulta Soy copropietario desde hace 40 años en un edificio con espacio común cocheras. El reglamento de copropiedad establece que cada copropietario tiene derecho a ocupar un espacio común para un automóvil que se encuentre a su nombre, siempre que ocupe el departamento. Puede ceder el espacio, por escrito el uso a otro copropietario o inquilino, que ocupe el departamento Dispuesto a procurar la regularización de esta situación - últimamente se agrava – acudiendo al Reglamento este determina que en caso de incumplimiento de sus disposiciones, el consorcio puede exigirlas y/o aplicar sanciones, a través del Administrador Consulto 1) Al propietario que CANTIDAD en pesos sería la apropiada aplicar en concepto de sanción 2) En caso de un vehículo conducido por extraño del consorcio, ( se trata de un hermano del ocupante del departamento ) estaciona el vehículo. Este es hijo de la pareja propietaria. Aclaro provisorio porque la propietaria se ausentó del país por algunos años ( actúa en el Ministerio de Relaciones Exteriores ) Conclusión : Sería irresponsable económicamente el citado trasgresor que no vive en nuestro edificio. Que medida es aconsejable adoptar ? 3) Departamento ocupado por un hijo del propietario, estaciona dos vehículos, encontrándose uno a nombre del referido hijo y un segundo vehículo a nombre de mujer pareja. – El referido hijo separado de su primer esposa. GENERALIZACION ilegal de utilización del espacio común cocheras. 1 ) 1ro A. El ayudante de encargado informa; auto conducido por desconocido, en compañía del hijo de la Sra. xxx ( 1ro A ) y otros amigos, al ingresar a la rampa de acceso a la cochera fue detenido, y el susodicho xxx manifiesta “que pasa”, si tengo una cochera disponible y puedo hacer lo que quiera. Seguidamente continua, para estacionar el vehículo en la cochera 2) 3ro B. El hijo de la propietaria Sra. dexxx, manifiesta que con autorización de la Sra. Irene de la Administración estaciona un taxi, ( cuya propiedad no está comprobada ) retirará otro de su propiedad. Se ha constatado que es propiedad de persona desconocida. 3) 5B Estacionan un automotor de dueño extraño del consorcio, conducido por un extraño del consorcio, - hermano del hijo de la pareja de la propietaria – que ocupa departamento. Detectamos nombre y domicilio de la propietaria del vehículo domiciliada a pocas cuadras de nuestro edificio 4) 6B Estacionan dos vehículos sin haber presentado autorización por escrito acerca de quien les cedió una cochera, reclamada reiteradamente. Ante la falta de sanciones, - evidentemente a partir del abuso antirreglamentario del 6to B, gravemente viene incrementándose la inseguridad y el mal ejemplo . Agradeceré informe como proceder para regularizar las situaciones comentadas Le saluda muy atentamente. Néstor Antonio Primer copropietario desde el año 1972 residiendo en Mar del Plata. Respuesta: En cuanto a la posibilidad de establecer multas, ello no es posible en el sistema de la ley 13512. Todo lo demás, deberá tratarse en una asamblea, tendiendo a la vista la letra del reglamento, decidiendo que, en caso de irregularidades, el consorcio no se hará cargo de pagar ningún daño ocasionado a automóviles que estando estacionados allí, contrariando el reglamento. O ampliar un poco el espectro y permitir el uso de las cocheras, a cada propietario u ocupante, sin especificar más, prohibiendo el uso de estacionamiento de cortesía, por ejemplo. Consulta 28 Estimado Dr. Awad: Vivo en un departamento de primer piso que tiene un patio de uso exclusivo. Cuando me mudé pintamos dos paredes de color terracota (hace dos años). Ahora se está pintando el exterior del edificio y quieren obligarme a pintar mi patio de gris. Puedo negarme? Desde ya muchas gracias. Saludos Melina Respuesta: Para responder sería necesario tener una idea más concreta de las características del edificio y la situación del patio en cuestión.- Consulta 29 Dr Awad, lo consulto porque la liquidacion de las expensas ordinarias y extraordinarias, se hacen por un porcentual al mayor del que figura en la Escritura y en el Reglamento de copropiedad, causandome una diferencia importante en desfavor mio. Agradecere urgente respuesta, ya que se decidio en una asamblea de solo 40 propietarios de 240, realizar trabajos que nos obligaran a pagar durante dos años media expensa más de lo usual. Gracias desde ya Ana Respuesta: En general las expensas se pagan conforme el porcentual de dominio. Para responder habría que leer el reglamento y tener un conocimiento más particularizado de la cuestión.- Consulta 30 Agradezco la posibilidad de un consejo gratuito ya que soy abogada "jubilada". En el consorcio donde vivo hay múltiples problemas. Por empezar el administrador hace 2 años y 5 meses que no llama a asamblea.Ningún pedido para que lo haga ha surtido efecto. En su desempeño hay contratistas permanentes muchos con precios que varían sin razón y sobre todo no se controlan los trabajos. Los problemas en los departamenteos tardan mucho tiempo en solucionarse. He reclamado y denunciado por arreglos hechos en el mío, por cosas que cobraban de más que nunca se modificaron. Nunca vi en las expensas cuando paga algún moroso que entrara una cantidad significativa por los meses o años de atraso. Cuando se jubiló el portero que había nombró contra la oposición de muchos al ayudante, conocido como haragán y mentiroso, y por supuesto, hace lo quiere y es bien poco. Ahora me enteré de que no vive en la vivienda que se le proporcionara sino que está un hijo y él se va a su casa a las 8 de la noche. El administrador está inscripto en el registro municipal pero hace más de una año que no renueva la inscripción. Es imposible comunicarse por teléfono y no responde los mails. Hay un contrato por una publicidad en la medianera que nunca pude saber por cuánto es y recién de varias insistencias aparecieron en las expensas allgunas entradas de dinero discontinuas. Esto me atañe personalmente porque tengo uno balcón terraza que fue ocupado siempre para arreglos de medianeras, balcones, etc. Pero ahora la empresa está cambiando el cartel todos los meses y los debo aguantar. Estuve mirando y me parece que hay una posiblidad de que alternen con el departamento de arriba mío. Quisiera negarme a dejarlos entrar pero no sé las consecuenstias porque es considerado zona común. El adminsitrador vivía en el edificio y se acaba de mudar. Está desde hace años y es conocido de todos. Supongo qu eestaría harto que lo paren con reclamos cuando lo veían. Además de mudarme, qué me puede recomendar? Muchas gracias Hemilse Respuesta: Se trata de muchas preguntas que, como comprenderá, no se pueden responder en su totalidad. El administrador debe, obligatoriamente, llamar a asamblea ordinaria por lo menos una vez al año. Debe renovar su matrícula en el Registro Público Ley 941 de la CABA, una vez al año. No se puede administrar un consorcio en la CABA sin esa matrícula.- Consulta 31 Buenos días Dr Awad Yo realice con Ud. el curso de administración de consorcio en el CPACF. Desde el 01/09/13 comencé a administrar el edificio en el que vivo. Necesito hacerle dos consultas: un inquilino recién mudado tiene los dos cuartos en el hueco de aire/luz donde en el primer piso hay dos patios internos que corresponden cada uno a un propietario diferente. Este inquilino quiere colocar un airé acondicionado, nadie en el hueco lo tiene. Lo único que encontré para que no lo coloque es si hace mucho ruido y como es una zona donde todo retumba, esto molestaría a los vecinos. Yo se que los nuevos no hacen ruido pero el desagote del aparato no puede caer como lluvia artificial sobre uno de los propietarios del primer piso. Puedo ir por la prohibición con respecto al ruido hacia los demás? Y mi otra consulta es: hay varios inquilinos y propietarios también, que no abonan las expensas en la fecha de vencimiento, mi administradora cobraba el 3% mensual. Mi duda es si el propietario se atrasa cuatro días, no puedo cobrarle el 3% le debo cobrar el 0.4%? Esto es correcto? Ya que mi administradora aplicaba por dos días o diez el 3%. Quiero evitar problemas. Desde ya muchas gracias, y cuando tenga que actualizar el curso ahí estaré nuevamente. Dra Adriana Respuesta: Hola, gracias por confiar en el CPACF para hacer el curso. En cuanto a la primera pregunta, el equipo no puede prohibirse, siempre y cuando el aprovechamiento del muro para su colocación se haga respetando el derecho de los demás, es decir, debe ser de buena calidad para no producir ruidos, estar correctamente instalado conforme las reglas del arte, lo que implica que la maguera por la que sale el agua resultante de la condensación debe desagotar en un bidón que tiene que instalarse en el interior de la unidad, para no producir derrames o caídas de agua que molesten a los pisos inferiores. Tratándose de un locatario, deber tener la autorización del propietario, por lo que sugiero que hable con éste.- En cuanto al pago con mora y los intereses, entiendo que lo mejor establecer un plazo máximo de pago, por ejemplo, hasta el día 10 o 15 de cada mes, esto colocarlo como leyenda en las liquidaciones de expensas, declarando, expresamente, que cada suma recibida fuera de ese término será considerado como fuera de término y se aplicará el interés del 3%.- Consulta 32 Buen día:Encontraron una fuga de gas de nuestro edificio y cortaron el mismo hasta que arreglemos. El reglamento dice: Corresponde resolver en asamblea "sobre los adelantos que sea necesario para la atención de los bienes de propiedad común y sobre las obras de conservación, ordinarias y extraordinarias, e imputaciones de los gastos que las mismas ocasionen. Han pasado tres semanas ella consiguió dos presupuestos de matriculados de segunda uno por $ 72.000 y otro por $ 80.000, yo conseguí un presupuesto de un gasista matriculado de primera por $ 43.000, sin hacer asamblea, decidió hacerlo con uno de esos más caros y de matrícula inferior. Fijó una cuota extra de $ 1.200, la calculó ella y no la consultó con nadie, ¿ es exigible? Porque yo no la pienso pagar, porque es como las obras públicas, la mitad de eso va para ella. Espero sus sabias opiniones gracias saludos Norma Respuesta: Me imagino que al decir “ella” se refiere a la Administradora. Poco se puede decir sobre esto, en principio, si había tiempo y posibilidad, debió haber llamado a asamblea, para que los propietarios decidieran. Segundo, si optó unilateralmente por otro más caro, debe expresar las razones.- Puede intimarla a que las explicite, pero no es aconsejable dejar de pagar, en todo caso, en la intimación que le curse para que explicite las razones, hágale saber que va a pagar pero en desacuerdo.- Consulta 33 HOLA, EN UN EDIFICIO DONDE ADMINISTRAMOS, LOS DEPARTAMENTOS SE QUEDAN SIN AGUA Y DADO A QUE EL SISTEMA DE BOMBAS DE AGUA FUNCIONA PERFECTAMENTE LLEGAMOS A LA CONCLUSION DE QUE HAY ALGUN DEPARTAMENTO EN EL QUE ALGUN LOCADOR DEJO ALGUNA CANILLA O INODORO PERDIENDO. EL ASUNTO ES QUE TENEMOS 4 DEPARTAMENTOS EN LOS CUALES NO PUDIMOS ACCEDER PORQUE NO ENCONTRAMOS A LOS HABITANTES. QUERIA SABER SI TIENE ALGUN METODO PARA PODER DETECTAR CUAL DE ESOS ES EL QUE PRESENTA LA FUGA. DESDE YA , MUCHAS GRACIAS SALUDOS LAUTARO Respuesta: en cuanto a cuestiones técnicas, deberán consultar con un buen plomero, ingeniero civil o arquitecto. Una vez que se determine ello, se verá qué hacer.- Consulta 34Un gusto saludarlo En la asamblea ordinaria ultima se resolvio no renovar el mandato a la administradora, designandose en el mismo acto nuevo administrador. La consulta concreta es: el reglamento establece 90 dias para presentar rendicion de cuentas, esto no significa que continua administrando durante 90 dias mas verdad Entiendo que su mandato concluyo el dia de la asamblea y a partir de alli el administrador es el nuevo designado. Correcto Muchas gracias Alfredo Respuesta: Si Uds. no le renovaron el mandato y no establecieron que continuara, por ejemplo, hasta liquidar lo del mes en curso, la administración cesó el día de la asamblea. Los 90 días los tiene para entregar la documentación.- Es cierto que esto plantea un problema para el sucesor, pero debe estar preparado y saber cómo afrontar estas situaciones.- Consulta 35 hola buenos dias soy ex alumno mi nombre es gabriel matricula xxx queria saber si todas las normas municipales de capital son igual en la prvincia de bs as son 24 dtos y 2 cocheras son 2 pisos por escaleras todo electrico esta ubicado en villa martelli en elcaso que caiga una inspeccion si hay alguna norma que los propietarios no quieran cumplir como debo cubrirme , si abro una cuenta corriente para que depositen a nombre de quien tiene que ir , donde debo regitrarme como administrador de ese edificio muchas gracias saluda atte Grabriel Respuesta: En la provincia de Buenos Aires, no hay registro de administradores. Así que la ley 941 no rige allí. Ello no significa que, por ejemplo, se cite a asamblea para que el consorcio decida abrir una cuenta (corriente) bancaria, esto es más cómo y seguro pero, el consorcio puede negarse. En ese caso, verás si decidís seguir o no. En cuanto a las reglamentaciones de seguridad, algunas son similares a las de la CABA, pero, es cierto muchas varían según cada municipio. Algo no cambia: aquello que sea necesario para la seguridad, solidez y estabilidad del edificio (sin perjuicio de que sea obligatorio, según la jurisdicción) debe llevarse a cabo.- Consulta 36 Hola, tengo una bebé de 5 meses que está con dolores y llora desconsoladamente. Mis vecinos me gritan, me chistan. No hay nada que pueda hacer al respecto más que tratar de calmarla. ¿Ellos pueden hacer legalmente algo en contra mío? Creo que no ¿no? Es un bebé, no puedo decirle "Ahora no llores porque los vecinos duermen". Virginia Respuesta: No se podría fundar un reclamo en una situación como ésa. Sólo queda, para Ud. tratar de que el sonido trascienda lo menos posible, cerrando quizá una ventana, pero si se trata de un edifiico donde, por las características o la calidad constructiva los sonidos pasan, poco queda por hacer.- Consulta 37 DE MI MAYOR CONSIDERACION TENGO EL AGRADO DE DIRIGIRME A UD, A EFECTOS SI ME INFORME, LO SIGUIENTE: SOBRE UN DAÑO CAUSADO POR POR PERDIDA DE AGUA EN CAÑOS DE DESAGUES ROTOS , DE MI BAÑO, Y CAÑO ROTO CLOACAL PROVENIENTE DE PASILLO , YA QUE YO ESTOY EN PLANTA BAJA, LO QUE ME A GENERADO HUMEDAD EN MI PISO DE PARQUET DE MI VIVIENDA, Y EN CONSECUENCIA DEBO CAMBIARLO A TODO. LA PREGUNTA ES : SI ADEMAS DE DE QUE EL CONSORCIO DEBE PAGAR LA REPARACION DE LOS CAÑOS MENCIONADOS, TAMBIEN ME TIENE QUE CUBRIR LOS COSTOS COMPLETOS DE MI PISO DE PARQUET, .? YAQUE DICHO DETERIORO SE ORIGINA A CAUSA DE LA ROTURA DE LOS CAÑOS. MUCHAS GRACIAS. ESPERO VUESTRA RESPUESTA. SALUDO ATENTAMENTE. MARIO Respuesta: Si se trata de caños comunes de los que el consorcio resulta obligado a cambiar, también tiene que reparar los daños que se hayan ocasionado a las unidades de dominio exclusivo (pisos, paredes, placares, etc.), con las filtraciones que resultaron por las deficiencias en esos caños comunes.- Consulta 38 Apreciado Dr.Awad: Mis respetos y mi pregunta es si por favor me puede indicar si es correcto que un pasillo de entrada comun de dos unidades funcionales de planta baja,son ph, tipos casas, una unidad tenga construida un ventana en la pared del pasillo común, con reja inclusive , que lo que me molesta más es el olor a cigarrilo que sale por la misma, el olor a comida lo soporto, pero el cigarrillo me molesta mucho y sale a la parte común(pasillo de entrada), por dicha ventana, y va hacia mi departamento que es el del fondo. Me pódria dar una idea,no se si el plano lo autoriza, y si así fuere si es permitida diucha ventana en pared de pasillo común, que da a la cocina de dicha unidad,, o que solución al olor de cigarrillo que contamina mi vida, puedo hacer, le solicito POR FAVOR una idea, muchas gracias, lo escucho siempre en radio mitre y lo he visto en el Cólegio, es un Señor y aparte enseña con alegria,saludos córdiales, a Usted y su Equipo de abogados y colaboradores, atentamente, Francisco Respuesta: Gracias por sus conceptos. Lo primero que habría que hacer es tener el plano del inmueble. Otra cosa, también, es saber cuánto hace que esa ventana está ahí.- con esos datos, podemos seguir hablando.- Consulta 39Respuesta: Si, en principio, nada dice el reglamento sobre impedir el uso, no hay derecho de prohibirlo, lo que hay que hacer es iniciar el juicio de cobro de la deuda. En cuanto al propietario-encargado, en principio debe decirse que, puede estar presente pero no vota cuando la cuestión a decidir lo involucra como encargado. Consulta 40 Buenos días, tuve una filtración que provenía de la terraza del edificio que afectó la pintura de dos paredes y el techo de mi departamento. La filtración ya fue arreglada por el consorcio. Todavía no me pintaron el departamento. Dicen que al consorcio solo le corresponde pintar las paredes dañadas por la filtración y que si quiero pintar el departamento entero, yo tendría que hacerme cargo de la pintura de las partes no dañadas por la filtración. Es correcto lo que dice? Muchas gracias PAULA Respuesta: Es cierto que el consorcio debe reparar lo que se ha dañado, pero no el departamento entero, como principio. Pero todo depende de la magnitud de los daños causados.- En suma, que habrá que estar en cada caso, a la extensión del daño, no creo conveniente decir si es un porcentaje mayor o menor, es cuestión de apreciación.- Consulta 41 Dr. desde el 2010 compre un departamento unidad 24 son 25, y tenia una pequeña filtración que me aseguraron se habia arreglado, en el techo el living espere recién a comienzo del 2012 y por mandarles carta documento comenzaron arreglarlo, pero las perdidas siguen es arreglo fue fallido, se sumo a esto deterioro de paredes techo columnas.- El departamento estaba impecable, hay desidia mala voluntad contratan plomero no capacitados para ellos hasta tuve problemas de pared con electricidad y caída de la lampara del techo. recientemente envié otro telegrama intimando nuevamente ahor no solo a la administración también al propietario del 8vo que es presidente del consejo y dueño de lo que se hace yo diría del edificio esto no literalmente . Se sumo a esto otras filtaciones arregaldas a medias o mal con agujeros en las paredes pintura que s eenglobaron etc De no solucionarse se comienza juicios que me conviene tener como pruebas, cuanto duraría etc Alicia Respuesta: Partimos de la base que es el consorcio quien debe llevar a cabo las tareas, eso surge de los hechos que Ud. relata en su pregunta. Primero creo que deberá intimar fehacientemente el arreglo de las deficiencias y la reparación de los interiores de su departamento, en un plazo prudencial. Vencido ese plazo, si se trata de un departamento en la Ciudad de buenos Aires, hay que promover una mediación. Si no hay arreglo, lo último es le proceso judicial. Las pruebas son, en general, una pericial de ingeniero que designa el juez, testigos.- No puedo afirma cuánto durará el proceso, lo que es real es que cuanto antes comience, mejor.-.