Consulta 1
Estimado, buenos días... Quisiera saber si la ley de consorcios, estipula en cuanto tiempo, un administrador debe de expedirse ante un reclamo de un co-propietario de un edificio. Muchas gracias. Walter
Respuesta: La ley de propiedad horizontal (Nº 13512 nada dice al respecto).- Pero sería bueno saber a qué clase de reclamo se refiere Ud. para responder más acertadamente.-
Consulta 2
Buenos dias
Somos propietarios de un edificio en Once de 25 unidades de 1 ambiente, el cual no tiene ascensor, la basura la sacamos cada uno, el edificio tiene 30 años aproximadamente, no tiene vigilancia y tampoco vivienda para encargado. Estamos pagando entre 600 y 950 pesos DE EXPENSAS.
Tenemos dos consultas, si por favor nos pueden ayudar:
1: Queremos sacar a la administracion. Tenemos el reglamento de copropiedad, pero no sabemos como debemos actuar. Los motivos son varios, muchisimas irregularidades en el manejo de los gastos mediante dos propietarios que manejan todo a su gusto y conveniencia, y de hecho, ellos no pagan expensas. Con el paso del tiempo los vecinos nos juntamos y logramos una amplia mayoria, queremos cambiar la administracion o bien administrar nosotros, con un contador, o como se deba. Como se puede hacer para sacar la administracion?
2: Queremos sacar al encargado, no cumple con sus tareas, el edificio no lo limpia nunca, falta muy seguido, toma sol en la terraza, se va antes de hora a otro trabajo, pero sobre todas las cosas, consideramos que no hace falta un encargado, al ser un edificio tan chico con una persona que limpie 2 o 3 horas dia por medio es suficiente. Como debemos actuar?
Desde ya muchas gracias Los vecinos
Respuesta: Para remover o no renovar la administración es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad y saber un poco más, en detalle, acerca de la cuestión. Recomiendo una consulta más personalizada.- En cuanto al encargado, me parece mejor primero, ver qué van a hacer con ese administrador.-
Consulta 3
le agradezco su atencion.
Usted dice que hay que leer el reglamento, el tema es que lo leo y quiero ser justa si estoy causando un problema a esta vecina , no lo entiendo del todo.
Como puedo hacer para que un entendido me lo pueda explicar? Gracias Mari CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 14 buenas noches! tengo un problema que relato: somos 3 vecinos,adelante los primeros vecinos, al fondo planta baja, y primer piso vivo yo. Hay un patio que "pertenece"(el reglamento dice q es de bien comùn), a la vecina de planta baja, la cual lo usa y no hay problema, ya que se accede entrando a su casa El vecino de adelante tiene una ventana hacia ese patio, y le prohibiò cerrarlo, por dicho tema del bien comùn. Hay un caño pluvial apoyado sobre la pared que es la descarga del techo donde vivo yo (solo agua cuando llueve) (que figura como bien comùn), y que hace 5 años cambiamos todo el caño del piso (lo pagamos nosotros), pero ahora dice que tiene filtracion y humedad del pluvial apoyado en la pared. Figura en los planos. Me intimò a una conciliacion en el cgp, (solo a mi, al vecino de adelante no) es una sra. muy problemàtica, que no se puede hablar, ella grita y es grosera. Mi pregunta es: el caño pluvial, corresponde a los 3 propietarios? Una abogada del cgp hace 2 años, me dijo: los caños pluviales son de todos. Por favor necesito asesoramiento. gracias. Mari Respuesta: Lo mejor, antes de responder y acordar nada, será leer el reglamento de copropiedad de ese consorcio.-
Respuesta: Reitero lo dicho, primero hay que leer el reglamento, saber a quién pertenecen los distintos tramos de cañerías. Después veremos quién es responsable de lo que ocurre.-
Consulta 4
Hola Dr. Awad.
El motivo de mi consulta es para tener claro si debemos abonar o no los gastos que incluye el Administrador en las expensas en concepto de:
- Confeccion y presentacion DDJJ anual 2010/2011/2012 en R.P.A. cumplimento ley 941 MP F1-0189
El monto que nos cobra es de $1500.
Desde ya, muchas gracias. Alex
Respuesta: En mi opinión, el administrador no debe trasladarle al consorcio el costo de cumplimiento de sus obligaciones.- Pero, es mi opinión, no todos piensan igual.-
Consulta 5
Apreciado Dr.Awad: Mis respetos y mi pregunta es si por favor me puede indicar si es correcto que un pasillo de entrada comun de dos unidades funcionales de planta baja,son ph, tipos casas, una unidad tenga construida un ventana en la pared del pasillo común, con reja inclusive , que lo que me molesta más es el olor a cigarrilo que sale por la misma, el olor a comida lo soporto, pero el cigarrillo me molesta mucho y sale a la parte común(pasillo de entrada), por dicha ventana, y va hacia mi departamento que es el del fondo. Me pódria dar una idea,no se si el plano lo autoriza, y si así fuere si es permitida diucha ventana en pared de pasillo común, que da a la cocina de dicha unidad,, o que solución al olor de cigarrillo que contamina mi vida, puedo hacer, le solicito POR FAVOR una idea, muchas gracias, lo escucho siempre en radio mitre y lo he visto en el Cólegio, es un Señor y aparte enseña con alegria,saludos córdiales, a Usted y su Equipo de abogados y colaboradores, atentamente, Francisco
Respuesta: Es cierto que la ley de propiedad horizontal tiene un artículo (el número 6) que prohíbe perturbar con ruidos o de cualquier otra forma la pacífica convivencia. Ahora bien, en cuanto a la venta, me gustaría saber si está en los planos del edificio, en caso contrario desde cuándo está esa abertura. Y además tener una idea más concreta del perjuicio, pues si se trata de un patio, o un pasillo abierto, no debería haber tanta concentración de humo.-
Consulta 6
Doctor AWAD; de mi mayor consideración, mi consulta esta referida a que compre en el 2001 el departamento en el que vivo Bº Montserrat y con los años descubrí que las ventilaciones de los baños estan anuladas porque arriba mio habia piletones y sector para colgar ropa y en cada extremo de ese sector hay dos departamentos que se dividieron la superficie y construyeron ganando metros cubiertos, anulando los piletones y ademas ahora tengo una pequeñisima fisura en el techo de unos de mis dormitorios donde esta la pared divisoria de estos usurpantes del piso de arriba, si bien esto data de antes de comprar las consecuencias son de que tengo los baños sin ventilacion por caños a los cuatro vientos y la fisurita marcada en el techo del dormitorio, tengo posibilidades de tener las ventilaciones y resolver si es un daño temido la marca del techo desde ya muchas gracias. Claudio
Respuesta: Si hay posibilidades de tener las ventilaciones, primero habrá que tener el informe de un profesional, (arquitecto, ingeniero), luego en una entrevista más personalizada, tener a la vista el reglamento y el plano, y tener más conocimiento, en detalle de la cuestión.-
Consulta 7
Estimados, la consulta es la siguiente: luego de fallidas experiencias con administradores, el consorcio decidió echar al último pero sucede que ya nadie quiere hacerse cargo del mantenimiento de los espacios comunes. Resulta que hay problemas màs o menos graves y quien se ve afectado debe sì o sì conseguir la plata para pagarlo puesto que nadie contribuye por más de que sean espacios comunes-. Sin ir más lejos, en un acta de asamblea del año pasado figura aprobado que nosotros nos comprometíamos a hacer un gasto de reparación de una terraza dado que teníamos filtraciones, pero ahora nadie se hace cargo de eso ni de otras cosas...Acaso pueden negarse a hacerse cargo de las responsabilidades que acarea su propiedad? como presionar para que cumplan?
Aparte, aparentemente uno de los departamentos está ocupado ilegalmente pero no sabemos quién es el dueño (yo me mudé con posterioridad). Hay forma de averiguarlo y avisarle?
Gracias Brenda
Respuesta: Para organizar el consorcio es necesario primero tener un ejemplar del reglamento de copropiedad y administración.- Nombrar a un administrador, luego hacer un plan de arreglos.- En cuanto a saber quién es el dueño de una unidad, es posible, hay que pedir en el Registro de la Propìedad Inmueble
Consulta 8
Buen día Doctor, lo consulto por lo siguiente alquilo un depto 2 ambientes en planta baja con un patio pequeño cerrado con techo trasparente.
Tengo 2 preguntas:
1. si compro una moto pequeña, y la guardo en dicho patio (teniendo siempre la precaucion de entrarla y sacarla del edificio apagada para no generar ninguna molestia a los vecinos) pueden protestar / quejarse? no molestaria a nadie, y yo tendria un medio de transporte dado que el edificio no tiene cochera ni hay cerca...
pueden tirarme la bronca / hacerme una causa? dudo entre comprarla o no por este tema.
y si en lugar de moto fuera una bicimoto?
2. puedo armar una habitacion en el patio cubierto que tiene el departamento? aprovecharia la mitad del espacio cubierto con un cerramiento de vidrio donde puede dormir mi hijo, y quedaria la mitad del patio libre. puedo tener problemas con el consorcio? no modificaria en nada la vista de los departamentos, dado que mi patio esta completamente techado (si no digo nada, ni se darian cuenta). Gracias, Saludos!! Carlos S
Respuesta: La verdad es que, en principio, el patio no debería tener un cerramiento permanente, es decir puede haber un toldo o techo rebatible, nada más. En cuanto a guardar la moto, los departamentos no son lugares para depositar vehículos, que por sus características deben estar en cocheras. Si la moto, que carga combustible de por sí inflamable, produjera o agravara un incendio, el consorcio tendría problemas para cobrar el seguro. Quién se haría cargo de esa situación?.-
Consulta 9
Buenas noches: estuve leyendo en la pagina que ustedes tienen en internet algunas de las preguntas que les hace la gente.ahora a mi me toca hacerles una consulta. Yo compro en el mes de septiembre del 2012 una propiedad , que esta arriba de otras propiedades , me la vende como única y diciendo que la propiedad esta desvinculada del consorcio la cual no paga expensas desde el año 1983. La compro con la ilusión de hacer un negocio ,pero con tan mala suerte y mal asesorada por mi escribano el cual nunca me dijo que había un convenio firmado el cual solamente había que registrarlo junto con la escritura de compra, dicho todo y siendo mucho mas extenso el tema ,ahora resulta que no solamente me quieren cobrar las expensas ,y la deuda atrazada desde el día que compre,hay un convenio firmado en el año 83 el cual desvinculan a la propiedad del consorcio y las expensas ya en aquel año ninguno de los consorcistas se querían hacer cargo de los gastos de esta propiedad y así el dueño de esto se haría cargo de todos los gastos del mismo.Mi pregunta es : el reglamento de propiedad tiene mas de 60 años y el convenio 35 años de firmado ,puede ser que me digan que el convenio caduco y en el reglamento se pueden cambiar algunas cláusulas para que yo pueda usar la propiedad para uso comercial ya que la misma tiene 300 metros cuadrados ? Y cuento con el 25% del total? Desde ya muchas gracias .y a la pronta espera de una respuesta les envió mis saludos. Gladys
Respuesta: Se trata de una cuestión muy seria, que no puede responderse responsablemente si tener una entrevista más personalizada, en la que se tenga a la vista el reglamento y el convenio.-
Consulta 10
Estimado Dr. Awad, me comunico con usted a fin de encontrar una respuesta a la siguiente consulta.
A princios de este año adquirí un PH en un 1° piso, en total son 4 unidades funcionales 2 en planta baja y 2 en el primer piso.
Estoy proximo a mudar despues de hacer algunos arreglos, y veo que la terraza que está sobre mi depto, tiene la membrana deteriorada y produce algunas filtraciones, cuando leo el reglamento de copropiedad no dice nada especifico sobre el uso de terraza, por lo que entiendo sería comun a todos los copropietarios a pesar de no tener acceso a ella.
Cuando planteo esta situacion a los vecinos, y al no haber administrador, nadie quiere colaborar para arreglarla, me dicen que yo me tengo q hacer cargo de ese arreglo cuando no es así.
Yo planteo que si me hago cargo de los arreglos, entonces me den el uso exclusivo para poder poner una escalera y tener acceso a ella, tal como sucede en el departamente del 1° piso que está al fondo. La pregunta en concreto es si esto es posbile y de ser asi que pasos debería seguir para no tenes problemas? Espero me pueda ayudar. Muchas gracias. Omar
Respuesta: Para responder es imprescindible tener a la vista el plano del edificio y el reglamento del consorcio
Consulta 11
Dr Eduardo Awad
Mi consulta es la siguiente: a que se le llama tramo troncal en la cañería de gas de un dto, en este caso el de mi madre, el cuál presenta una perdida en el pequeño tramo dentro de la pared que va de la válvula de corte de gas a la entrada del calefón, consultado el adminiatrador del edificio, este afirma que por reglamento del edificio ese sector al igual que los caños de gas internos de la propiedad no son considerados troncales por lo tanto esta su reparación a cargo del copropietario Muchas Gracias, espero su gentil respuesta Daniel
Respuesta: La cañería troncal es aquella que transporta fluídos, de uso o beneficio común. De todas formas, para responder quién es el responsable de los arreglos, es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad.-
Consulta 12
Hola queria hacerle una consulta.
Vivo en un edificio en caba de 10 unidades, administrado por un copropietario hace veinte años por lo menos.
Este administrador no cumple con ninguna de las reglamentaciones de la ley 941 de gcba.
Hace dos meses que, como se dice, para hacer borrón y cuenta nueva, le hemos planteado que queríamos una administración externa. Es un señor mayor. Le hemos ofrecido ayuda y al mismo tiempo le fuimos solicitando algunos papeles (seguro por ejemplo) para saber en que situación esta el edificio. Nada de esto ha querido ni ha entregado.
Por averiguaciones que hicimos algunos copropietarios, es obvio el sobreprecio en su "liquidación" de expensas en cuanto a los gastos que hay en el edificio.
Si bien había una asamblea convocada para el Jueves 24 del corriente, hemos decidido hacer una auto-convocatoria para hoy martes 22, ya que en el orden del día que el administrador redacto para el 24,desconoció todo lo hablado en las dos asambleas previas que llevamos realizando durante dos meses consecutivos.
Mi pregunta es: esta legislación de caba es aplicable a todos los edificios de propiedad horizontal.
El reglamento de copropiedad establece que se necesita el 50% de los propietarios y que estos le deben pedir al administrador una asamblea extraordinaria.
El pedido lo firmamos tres propietarios.
Es valida la asamblea?
Debería dejar asentado al comienzo del acta que el edifico no posee administrador, ya que no cumple con los requisitos del gcba.
El reglamento del edificio pide dos tercios de los votos de los integrantes del consorcio para la remoción de todo el consorcio, o de los presentes en la asamblea?
El hecho de que la asamblea no haya sido llamada como pide el reglamente, le quita legitimidad si a pesar de esto se obtiene quorum para sesionar?
Le pido mil disculpas. Se que son un montón de preguntas, pero mas allá de que llevo días y días leyendo la legislación hay cosas que me escapan.
Encontré su pagina por internet, y de ser un abuso tanta pregunta, le agradeceria me informara si la ciudad o el colegio de abogadas cuentan con asesoramiento gratuito.
Desde ya muchas gracias. Ma. Mercedes
Respuesta: Sí, el GCBA y el Poder judicial tienen asesoramiento gratuito.-
Consulta 13
Estimado Dr. Awad,
lo escuche varias veces por radio mitre y hoy encontré su página en internet. Soy propietaria de un duplex y al lado tengo otro duplex solo somos 2 en esta propiedad horizontal. A fin de año me voy a vivir a España y dejaré el duplex cerrado, cada 6 meses vendrá mi marido a Argentina y chequeará como está el duplex. Por este motivo como mi vecino hizo unas modificaciones al frente de su duplex sin consultarnos y nos estuvimos mandando cds.,tenemos miedo que ante nuestra ausencia siga modificando el frente.Que deberíamos incluir en la cd antes de irnos?
advertirle que cualquier decision a tomar sobre el frente del inmueble debe consultarla o algo parecido? Atentamente Ana
Respuesta: La verdad es que, en un caso así, lo mejor será apoderar a alguien para que los represente y resguarde o defienda los intereses de UDS.-
Consulta 14
Buenas tardes Doctor. Quisiera conocer su opinión respecto de la morosidad "aceptable" en un Consorcio de Propiedad Horizontal.
En el caso del Consorcio en el que habito, la morosidad alcanza una cifra equivalente a cinco expensas y media. Muchas Gracias. Oscar desde Mar del Plata
Respuesta: La verdad es que salvo que el reglamento de copropiedad diga otra cosa, más de tres meses no se debería espera para iniciar las acciones de cobro de la deuda.-
Consulta 15
Dr. Awad:
Somos propietarios de un dpto. en la costa desde hace un año y medio; y desde el año pasado pertenecemos al consorcio. Queremos remover al administrador porque no ha realizado ninguna obra en lo que va de este año.(todo el consejo esta de acuerdo con q se vallan)
Se le ha pedido por actas varios trabajos y no contesto ni realizo ninguno. El descontento es general.
Le pedimos que convoque asamblea y no lo ha hecho.
Su mandato termina este lunes y tampoco a convocado a asamblea.
Que debemos hacer?
Podemos convocar nosotros?
Podemos después de su vencimiento revocarle el poder y con la conformidad de los propietarios nombrar uno nuevo?
Agradecería mucho su orientación sobre este caso que nos preocupa.
Lo peor es que la cuenta del consorcio la tiene en su cuenta personal por motivos de facilidad que ha alegado en su momento y nunca tiene plata para las obras.
Es la primera vez que tenemos un dpto y somos muy novatos en estas cuestiones
Muchas gracias Dr. Hugo C
Respuesta: La verdad es que para responder, es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad y saber, más en detalle acerca de la situación.-
Consulta 16
Qué se le debe exigir al Administrador saliente que le cede su razón comercial y negocio a un nuevo Administrador como para quedarnos tranquilos como Consorcio que no hay deudas impagas ni contraídas. AFIP y algo más? Atentos saludos y agradecemos su consejo. Estela de Caballito. Bs. As.
Respuesta: Uds. deben elegir a un nuevo administrador, pues las cesiones no sirven, no corresponden en estos casos.- Al saliente hay que hacerle una auditoría cuando entrega la documentación, para saber a ciencia cierta cuál es el estado económico financiero del consorcio.-
Consulta 17
Muchas gracias por la respuesta , el tema en cuestion es que el consorcio quiere que me haga cargo de los costos que esta formalidad ocasione, solo aportarian $ 500 a tal efecto,Corresponde que yo deba hacerme cargo de todo?
Le agradeceré me aclare este punto. Atte. Susi R
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 11
Estimado Dr Awad Poseo un local hace mas de 40 años, en capital federal el cual siempre estuvo habilitado para ropa infantil , al querer alquilarlo solicito el reglamento de copropiedad y descubro que al redactarse hace 60 años fue contemplado solo ese rubro.Convoco a una reunion de consorcio donde uno de los puntos a tratar fue la ampliacion del rubro,aceptado por todos los asistentes con las limitaciones del mismo redactandose en el libro de actas todas las modificaciones .Desde entonces hasta el presente no hubo ningun inconveniente para habilitarlo ya que ademas habian intervenido tanto el letrado de mi parte como el que tenia la administracion en ese momento.Hace unos meses cambia la administracion intimandome a que informe donde esta inscripto esto.Le informo que figura en el libro de actas que esta rubricado donde figura todas las limitaciones al mismo ya que junto a la copia del reglamento de copropiedad fue suficiente para habilitar el local dentro de los rubros permitidos hasta el dia de hoy sin problema alguno. Debo informar algo mas? Es obligatoria una inscripcion? La actividad que se desarrolla no molesta absolutamente a ningun vecino y es totalmente respetada. Quedo a la espera de su respuesta.Gracias. Susy R
Respuesta: En principio la administración debe conformarse con lo que está determinado en la asamblea y aceptado y forma pacífica por el consorcio. De todas formas, sería bueno contemplar la posibilidad de llevar a cabo una asamblea de acuerdo con las formalidades necesarias y ampliar el rubro, inscribiendo esa decisión como reforma del reglamento.-
Respuesta: Reitero lo que expuse, el Administrador debe acatar la decisión del consorcio expresa con anterioridad a su mandato, en la asamblea que se celebró según Ud. refiere.- Y para no tener más problemas, celebrar una asamblea con las formalidades que corresponden ( un escribano, por ejemplo) para ratificar lo decidido con anterioridad.-
Consulta 18
DR AWAD LE AGRADEZCO SU ATENCIÒN POR LA RESPUESTA. FIGURA EN RECIBO COMO ENCARGADA ( TRABAJA 4 HORAS SEMANALES). DESEO QUE ESTA SEA LA INFORMACIÒN QUE UD REQUIERE.ATTE DORA CASTRO.
CONSULTAS ANTERIORES Y RESPUESTAS
Consulta 5
DR: DESDE YÀ GRACIAS POR SU RESPUESTA.LE ACLARO,ELLA COBRA COMO ENCARGADA PERO SOLO VIENE 4 HORAS SEMANALES,POR LO TANTO EL SUELDO DE ELLA MÀS CARGAS SOCIALES SUPERA LO RECAUDADO POR EXPENSAS.( ESTE BLANQUEO LO REALIZO LA ANTERIOR ADMINISTRACIÒN ). NO SABEMOS A DONDE DIRIGIRNOS PORQUE NOS DICEN QUE NO SE LA PUEDE CAMBIAR DE CATEGORÌA Y LO QUE QUEDA ES DESPEDIRLA.A LA ESPERA DE SU OPINIÒN LO SALUDA ATTE DORA
Consulta anterior y respuesta
Consulta 31
Dr: mi consulta se debe a que la sra que hacela limpieza ( 4horas semanales tiene un sueldo de encargada lo que supera la recaudaciòn mensual de expensas) hay alguna manera de blanquearla de otra forma? Si es asì donde debemos ir? A todo esto el administrador paga de su bolsillo lo de la empleada ya que hay deudores( a pesar de varios le pedimos que nos de la cifra exacta de su deuda no tenemos respuesta.a la espera de su rta lo saluda atte Dora .
Respuesta 31:
La verdad es que no comprende muy bien la pregunta: hay una persona que realiza tareas de limpieza y que trabaja 4hs semanales? O tiene categoría de encargada? Si se habla de blanquearla, entonces, se trata de una relación laboral no registrada?.-
Respuesta 5 Parece ser que Uds. tiene una persona que sólo trabaja 4 hs. semanales, pero percibe por recibo un salario más alto que el que le correspondería. El salario no puede disminuírse. De todas formas, me gustaría saber qué puesto dice el recibo que esa empleada desempeña, antes de responder el resto de la pregunta.
Respuesta: Reitero lo que expuse: si la persona en cuestión percibe su salario como encargada y eso es lo que dice el recibo, es encargada. Si están decididos a modificar la relación, hay que hacerlo mediante las formalidades que establece el derecho del trabajo.- El detalle de la cuestión excede lo que se pueda responder en ésta página.-
Consulta 19
Buenas Tardes: mi consulta es la siguientes vivo en un 3º A y mi vecina del 3º B tiene dos perros; el probelma radica en que nunca los saca a la calle a hacer sus necesidades, los animales hacen todo lo suyo dentro del departamento y en al balcón, el tema es que el olor nauseabundo que sale de ese departamento y del balcón ES IRRESPIRABLE. No soy la única persona que tiene este problema, la pobre encargada tiene q ir con barbijo a levantar la basura por el olor fuertisimo y ademas el Pte del consorcio ha entrado a ese departamento para corroborar arreglos a realizar y a comprobado que el piso se encuentra con papeles de diarios el piso levantdo todo esto a consecuencia de las necesidades de los perros.
El administrador me dice que nada puede hacer mas que llamarla por telefono y pedirle por favor que limpie dentro su dto, que como es propietaria no pueden meterse dentro de lo que ella hace en dto. Con ese criterio cualquiera puede poner musica todos los dias hasta las 4 de la mañana igualmente esta dentro de su dto.
Me encuentro totalmente desamparada, no se que hacer. Gracias Silvana
Respuesta: Si bien es un tema difícil controlar lo que ocurre en el interior de las unidades, no puede el administrador desentenderse del caso. Obviamente hay acciones que se pueden llevar a cabo. Pero lo mejor es que el consorcio se asesore personalmente.-
Consulta 20
Buenos días, mi nombre es Inés y mi consulta es la siguiente:
En la liquidación de expensas del mes de febrero, en el detalle de gastos, figuran tres certificados de libre deuda de movimientos internos de propietarios del edificio. Tengo entendido que dichos certificados corresponde abonarlos a los propietarios y no que se prorrateen entre todos. Consultada a la Administradora , me contesta que confirmó que es así y que el monto a pagar por cada uno es ínfimo (entiendo que este no es el problema). Por otra parte me informó que en última instancia es al conjunto que le interesa que el que vende no tenga deudas, y que es una garantía para el que compra que heredaría la deuda, pero también para todos nosotros, que si existiera deuda fuese saldada al momento que pretenden vender. ¿Esto es así? pues yo cuando me mudé pagúe en su totalidad el libre deuda. Agradeceré muchísimo su respuesta. Desde ya gracias. Inés Beatríz
Respuesta: La verdad es que, primero, el administrador no debería cobrar a nadie por extender un certificado de libre deuda, si ello no fue pactado así al momento de proponer sus servicios y ser aceptado por el consorcio. Finalmente, si lo va a cobrar, debería considerarse como un gasto particular de la unidad.-
Consulta 21
Dr.Awad lo consulto :
mi departamento es de un ambiente y cuando lo compre en su patio estaba techado y consta en libro de actas que fue por pedido del anterior dueño y
en asamblea dieron el si .
Estaba instalado calefon de tiro balanceado , luego hubo problemas de gas aproximadamente en el año 2003 .
Me realizaron instalacion nueva y quiete calefon viejo Henkel (original del edificio y no tenia valvula de seguridad ) y fue cambiado por Orbis tiro balanceado
con sombrero hacia arriba (no de los costado)
Hoy Metrogas me dice que NO PUEDO TENERE UN PATIO TECHADO (techo de plastico) y esta aireado lo suficiente por ventanas y ademas instalamos
regillas reglamentarias de 20x20 en la pared de cocina kitchene con salida por ventana pequeña al patio .
Me informman que debo sacar el techo de plastico o agujeraearlo e instalar chimenea de 4 vientos .
Que es realmente lo que hay que hacer y mi derecho de haber comprado departamento no vale nada despues de la tragedia de Rosario.
Muchas gracias Sergio
Respuesta: Hay que realizar las obras que obliga a hacer Metrogás.-
Consulta 22
Estimado Dr. quisiera preguntarle por el arreglo de un montaauto del edificio en el cual vivo. el mismo tiene una capacidad de 1800 kg y la camioneta que tenemos pesa 2300 kg , se averiguo un presupuesto para poder modificar la carga pero el consorcio no quiere realizar el gasto porque dice que no es necesario que es solo mantenimiento. Puedo hacer algo o simplemente tengo que salir a buscar otra cochera. Atte.Liliana
Respuesta: La vedad es que la respuesta primero hay que buscarla con un experto, en su caso, entiendo un ingeniero mecánico.- Después hay que tener a la vista el reglamento y, en su caso el plano del edificio, para saber de qué clase de cocheras estamos hablando.-
Consulta 23
Buenos dias, quería asesoramiento sobre un problema que estoy teniendo en mi edificio por el cual mi vecino de la unidad de abajo me envió una carta documento por filtraciones de agua desde mi baño.
Según un plomero que envió la administración el problema se da en el desagüe de mi baño, por lo que hay que cambiar caños de desagues del baño y caja de patio. Desde la administracion me indican que el arreglo lo debo solventar yo.
Leyendo el reglamento de COPROPIEDAD me surgen dudas de a quien le corresponde ese gasto.
Transcribo reglamento de copropiedad donde hace mención a partes comunes:
"... Se consideran de propiedad comun de los integrante del consorcio los siguientes: El terreno donde se asienta el edificio, los cimientos y estructura del edificio, columnas, vigas y lozas, los muros del edificio, en toda su extesion y altura sean divisorios de la propiedad que separen las distintas unidades entre si, sean en la actualidad o en el futuro; todas las instalaciones en los muros exteriores, siendo de propiedad común las puertas, ventanas, vanos, techos etc; la entrada general del edificio, los paliers, las terrazas comunes, la escalera de acceso a las unidades,; los medidores de luz y agua, los tanques generales de agua y cajas de los servicios cloacales y/o desagues, los pozos de aire y luz, y todas aquellas partes del edificio sobre las cuales ningún propietario pueda pueda invocar dominio exclusivo ..."
Saludos y muchas gracias, Gaspar
Respuesta: En principio parece ser que las instalaciones particulares de cada unidad son propias, pues el artículo parece orientarse a nombrar sólo las instalaciones de beneficio común.-
Consulta 24
Buenos días, mis consultas son:
1 Somos 16 unidades y 3 unidades complementarias (garages - dos son individuales y el otro guarda seis coches, es decir 6 propietarios). La pregunta es porque si hay que hacer un gasto en la cochera más grande (por ejemplo, cambio de cerradura de puerta interior o del portón, destapar una cloaca, pintar la misma o sus portones) la Administradora carga este gasto y lo divide por los 6 propietarios, cuando esta cochera contribuye contribuyen con un porcentaje establecido en los gastos tanto en las expensas comunes y como extraordinarias. Esto está bien?
2 Otra pregunta es si el propietario de una cochera quiere alquilarla, se puede hacer? El Reglamento de Copropiedad en ninguno de sus articulados lo prohibe. Hay un copropietario que alquila a otro copropietario del Consorcio. Esto esta bien?. Yo puedo concretar un alquiler a un familiar?
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3 Cuando la portería usufructua licencia ordinaria, a la suplencia en ese período se le debe hacer retención de los aportes jubilatorios, ya sea en un periodo largo como corto (ej. 5 días de media jornada)?
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4 Los trabajos que se hacen en el Consorcio (ya sea de gran envergadura o mediana), los copropietarios no son consultados ni tienen derecho a presentar presupuestos, se enteran de lo que se esta haciendo una vez iniciado el mismo, siendo ya tarde para protestar. La Administradora dispone siempre a la misma persona para hacer la tarea ya sea de gasista, plomero, carpintero, electricista, y todo otro trabajo que pueda aparecer en el Consorcio. Además es posible que en varias liquidaciones de expensas figure "refuerzo de pago del presupuesto Nº XX" o "Presupuesto Modificado Nº XX". Habiéndose aprobado el presupuesto (no se sabe pñor quien) porque se debe pagar de más. Esto es así? GRACIAS POR SU ATENCIÓN. Raúl
Respuesta: En cuanto a las cocheras, es necesario leer detenidamente el reglamento de copropiedad. Sobre la encargada, no sé qué es una licencia ordinaria (vacaciones? Enfermedad? Licencia sin goce de sueldo?). Los trabajos que el consorcio contrata, en forma corriente, suelen llevarse a cabo mediante el equipo de mantenimiento con que cuenta la administración. Si se trata de trabajos importantes, siempre es aconsejable la convocatoria a la asamblea.-
Consulta 25
Buenas tardes. Hace casi 20 años soy dueño de un ph en una casa antigua que solo tiene dos ph (uno adelante y otro atrás donde yo vivo). El punto es que todo el techo de mi casa siempre lo use como mi terraza porque la inmobiliaria cuando me mostro el ph me dijo que la terraza formaba parte de mi propiedad. Había originalmente una medianera precaria de ladrillos que tire y volví a construír una nueva medianera en la terraza apenas me mude. El vecino que vive ahí jamas me hizo reclamo u objeción alguna. Al lado de la medianera puse el tanque y el termotanque con toda la instalación de gas y agua, y puse cerramicas nuevas en todo el techo y membrana porque se llovía adentro de mi casa. Ahora (despues de 20 años) resulta que el vecino me dice que según los planos, la mitad de la terraza (que es mi techo) es de su propiedad. La verdad es que es cierto, los planos dicen eso, pero yo ocupe ese espacio de buena fe casi 20 años y nadie nunca se opuso. Y el dueño anterior tambien ocupo toda la terraza. Tengo algún tipo de derecho sobre esa porción de terraza por los años ocupados y las mejoras que le hice? Puedo reclamar un resarcimiento por las instalaciones que tengo ahí? Tengo que hacer algún reclamo formal? Realmente esto me toma por sorpresa y entiendo que ellos quieren construir ahí. La propiedad es vieja y tambien tengo miedo que en caso de que tenga que devolver esa parte de la terraza, la loza del techo y los cimientos no soporte el peso. Que puedo hacer para evitar que se construya algo arriba si la edificación no está en condiciones? Espero que me pueda ayudar y asesorar. Muchas gracias de antemano por su tiempó para leer y responder esta inquitud. Saludos. Alfredo
Respuesta: La verdad es que siguiendo su relato podríamos estar frente a un caso de prescripción adquisitiva, atento el tiempo transcurrido y lo que Ud. refiere. No se trata de una consulta que pueda ser respondida desde ésta página.-
Consulta 26
Estimado Dr Awad:
Soy propietaria de un departamento el cual está alquilado y es necesario reemplazar el termo tanque. Teniendo en cuenta que hace aproximadamente 2 o 3 años que ya le reemplazamos el anterior por uno nuevo a la misma inquilina , me corresponde como propietaria volver a asumir el gasto? Muchas gracias Un saludo cordial Haydée
Respuesta: Primero hay que tener a la vista el contrato de locación. Y después ver porqué se debe reemplazar un artefacto con tan pocos años de uso.-
Consulta 27
Estimado Dr. Awad:
En un Consorcio mediante una Asamblea Ordinaria de Aprobación de Balance incorporaron como punto del Orden del Dia: aprobación de instalación de antena movistar. El punto fue aprobado en base a porcentuales que alcanzaron el 28 % y los disidentes el 23% , además en la asamblea no se aporto documentación alguna, ni informes de impacto ambiental ,ni sobre la estructura etc. Se aprobó como un tramite de Escribanía por los miembros del Consejo con poderes con firma que no pudieron certificarse porque el administrador no trajo el libro de registro de firmas. La pregunta es la siguiente: se podría impugnar la asamblea porque una obra de esa magnitud no requiere 2/3 o unanimidad. Muchas gracias
Francisco
Respuesta: Si, entiendo que la asamblea puede impugnarse, ya desde el vamos: este tema no se puede tratar en una asamblea ordinaria.-
Consulta 28
Mi consulta es si existe alguna normativa a cerca de la ubicación de los motores de los aires acondicionados en edificios en los bordes de los balcones. Gracias alejandra
Respuesta: Entiendo que no hay una legislación tan minuciosa. De todas formas, en un edificio de PH, habrá que estar a otras cuestiones: si la instalación es en el frente, si se coloca conforme las reglas del arte, si las mangueras están bien instaladas, etc.-
Consulta 29
Estimados: por la presente quisiera consultarles, tengo un gran problema con mi administración
que viene desde hace tiempo, cuando pueden me agreden por el solo hecho de preguntar, exigir
presupuestos, ver gastos. preguntar. y hacerles notorias algunas equivocaciones
De todas maneras, en esta ultima reunion vinieron a atacarme ya que este año la gente comenzo
a unirse un poco mas y estar desconformes con ellos.
En primer lugar, el 5/11 hará dos meses de la Asamblea , que pedimos para el 28/8, y luego se hizo
el dia y horario que a ellos le beneficia.
Ademas, de no haber entregado el Acta., que reclamo en la misma se ponen dichos en mi nombre
que no dije, y no se anota mi renuncia a la comision que si dije
Dice que fue votada para ser secretaria y yo ni nadie la voto, nunca se hizo votacion
tengo mails de una de las personas del consorcio, afirmandome lo irregular de la asamblea, de la nulidad
de la misma, que me tenian intencion.
Les envie una carta documento, pidiendo nulidad y disculpas a mi persona por poner dichos de otro propietario
ademas del maltrato.etc.
y me contestó con terminos legales y bastante fuerte, tratandome peor , que peor, diciendo mas mentiras.
ahora preparé otra carta documento., afirmando mi carta y diciendole que tengo pruebas y que los que firman
abajo tambien tendran que responsabilizarse.
Le pregunto, puede estar tantos dias sin entregar el acta, ahora contestó que lo entregará en la otra asamblea
seguro será para noviembre o diciembre.
puede ser tan soberbia y querer acallarme asi como nada., siendo propietaria y no haciendo nada malicioso
como ella dice
Le agradeceria me diga pasos a seguir, si tengo que consultar cuanto saldria la consulta y si es posible
que esta persona se lleve a los propietarios por delante.
desde ya muchas gracias por su atencion, y saludo a ud. ,muy cordialmente Graciela
Respuesta: En principio debe decirse que se observan cuanto menos, desprolijidades en el accionar de la administración. Ahora bien, estos casos, tan específicos no pueden responderse en detalle, primero hay que leer el reglamento, después tener un conocimiento más detallado de la situación.-
Consulta 30
Buenos días,
Me comunico con ustedes para entender hay alguna posibilidad , o que vías legales hay que llevar a cavo para que me dejen seleccionar mi prestador se servicio de Cable e internet en el edificio en que soy inquilino. Aclaro que pertenezco al partido de Vicente Lopez en buenos Aires.
Como se ve debajo la administradora me comenta que el edificio tiene un contrato exclusivo con la empresa. ¿ Eso determinante? ¿ No existe Ley para que pueda seleccionar yo el servicio?. Saludos !! Alejandro
Subject: RE: Permiso de Nueva caja Telecentro
Alejandro estuve viendo el Reglamento y lamentablemente no se puede mira el art. 17 dice... Conforme el convenio suscripto con la empresa de la zona, la misma posee la exclusividad de la prestación del servicio de TV por cable y de internet por banda ancha en las unidades del edificio, quedando expresamente prohibido los cableados y conexiones extendidos de otros servicios a las unidades funcionales.
Crei que no era tan terminante. Lo lamento Susana.
Buenos días Susana, te envío el formulario de TELECENTRO para que lo veas.
Destaco del documento enviado lo siguiente :
"Por tal motivo, les solicitamos tenga a bien autorizarnos la futura instalación de la caja amplificadora en la terraza de vuestro edificio, para que de esa forma, nos sea posible entregarles a nuestros abonados, el servicio acordado y requerido por ellos. Se deja establecido que el tendido se hará respetando el trazado de las medianeras, tal cual lo han hecho las otras compañías, sin perjudicar ni la estética existente, ni a los usuarios de otro cable.
Informamos que la energía que alimenta dicha caja amplificadora proviene exclusivamente de nuestra propia red y no utilizando la energía eléctrica de vuestro edificio salvo cuando se coloca nuestra cámara de seguridad que al necesitar 220 voltios debe sí utilizar la energía eléctrica del edificio.
Asimismo, le informamos que el Personal Técnico de nuestra Empresa ingresará debidamente identificado para realizar dicha instalación. La misma no ocasionará inconveniente alguno, si así no ocurriese, se constará el daño y se procederá a repararlo."
Bueno Susana, desde ya muchas gracias por tu tiempo, disculpa las molestias.
Alejandro
Respuesta: Si bien hay que leer detenidamente ese reglamento de copropiedad, entiendo que se están vulnerando derechos de las personas, en cuanto consumidores. De todas formas, Ud. alquila, por lo que entiendo que debería tratar este tema con su locador.-
Consulta 31
Dr. Awad,
Soy propietario de un consorcio de capital federal compuesto por 23 unidades y soy miembro del Consejo de Administración. En la Asamblea anual ordinaria concurrimos solo 4 propietarios ( los 3 miembros del Consejo y 1 propietaro más) . El problema es que debemos hacer reparaciones de los frentines y barandas en balcones de acuerdo al informe presentado por el arquitecto en cumplimiento de la Ley 257 y cuyo costo es de $ 50.000 aprox. . Debiamos aprobar el presupuesto para las reparaciones en dicha asamblea, lo cual no pudimos hacer.
Puede el Consejo de Administración resolver por si sólo con cual presupuesto hacer la reparación ó debemos llamar nuevamente a Asamblea extraordinaria ??. En caso que su respuesta sea llamar nuevamente a Asamblea , que quórum se necesita para resolver los trabajos a realizar ?? Y en caso que no se llegue al quorum como debemos proceder ??
Atte MARTA GRACIELA
Respuesta: Primero me gustaría tener a la vista el reglamento. igual entiendo que es necesario llamar a una asamblea nuevamente, pero reitero, antes hay que leer el reglamento. Creo que lo más aconsejable será que el consorcio tome una entrevista y se asesore en forma más pormenorizada.-
Consulta 32
Estimado dr.awad:
Tengo un departamento en un primer piso y por el asentamiento normal de los edificios, ademas de por el transito vehicular continuo de colectivos, tengo distintas rajaduras. Algunas, desisto de arreglarlas por todo lo que implica hacer obras dentro de un departamento. Otras grietas que se encuentran en un balcon y en una terraza, han producido el levantamiento de baldosas. A mi entender, corresponde al consorcio encargarse de la reparacion de dichos desperfectos, porque, entre otras cosas, lo mismo los balcones como las terrazas forman parte del frente de los edificios de propiedad horizontal.
Le agradeceria sus noticias a la brevedad, quedandole de antemano muy agradecida por su información. Attmte.Regina
Respuesta: Lo corriente es que el consorcio afronte el pago de los arreglos de las cosas comunes en el edificio, entre las que se encuentran la estructura.-
Consulta 33
Estimado Dr. Awad:
Es para solicitarle información acerca de una deuda del año 2006 al 2000 de Afip. donde me digeron que se refiere a intereses y multas por pagos fuera de término.
Hemos constatado con las boletas que realmente se han pagado con demora de 1 año.
Yo compré mi propiedad.en el año 2012 en el mes de Mayo y el Administrador extendió un libre deuda al escribano. Luego durante el año 2012 renunció al Consorcio.
El actual Administrador también incumple los pagos en término y tampoco me hace lugar a ningún planteo de mi parte.
Quisiera saber cómo debo actuar en lo personal y para ayudar al consorcio si es posible.
Le agradezco su amable atención y lo saludo muy cordialmente.
Graciela
Respuesta: El consorcio es frente a la AFIP responsable de los atrasos y las sumas impagas, por ello hay que asesorarse convenientemente y acordar un plan de pagos de esas deudas. Si el Administrador anterior recaudó los importes correspondientes a esos pagos y no lo ingresó, deberá el consocio reclamarle. Si el nuevo administrador hace lo mismo, hay que removerlo ya.-
Consulta 34
Estimado Dr. Awad:
compre un departamento y la cochera es un espacio con una parte indivisa en una unidad complementaria señalada con el numero 11 el cual no esta fisicamente en la cochera que me dijeron me pertenecia o sea solo lo dice la escritura (unidad complementaria numero 11)
la pregunta es saber como se que esa es la numero 11, si ese plano o croquis se inscribe o esta en el reglamento de copropiedad para yo fijarme y saber si ademas la segunda pregunta es si hay alguna ley o reglamentacion que prohiba el alquiler a gente de afuera del edificio y si pueden tener cocheras quienes no tengan departamento en el edificio.
desde ya muchas gracias.
sebastian
Respuesta: Primero hay que tener a la vista el reglamento de copropiedad, el plano del edificio y la escritura de compra.- Luego, se verá.-
Consulta 35
Hola
soy propietaria de un departamento en la calle Monroe en la capital y en su ultimo piso hay un SUM con parrilla y un jacuzzi.Me llega una nota de la administración donde dice que a partir del 1 de noviembre ella y el consejo de administración establecen una nueva reglamentación ,donde dice que que por el uso del mismo deberemos pagar $ 100 si no queda limpio se deberá pagar una multa de $ 200 y como en el mismo hay una cartelera para anotarse día turno si se anota una persona y no lo usa y no avisa con anticipación que lo cancela también deberá pagar esa misma suma de multa
Mi pregunta es se puede decidir tomar medidas que tengan un fin económico aunque sea para obtener fondos para arreglos solamente con los 3 miembros de consejo y la administradora o debería hacerse con la unanimidad desde ya muchas gracias verónica
Respuesta: Entiendo que debe llamarse asamblea para proponer eso y debe votarse.
Consulta 36
Sr. AWAD, MI CONSULTA SE BASA EN LO SIGUIENTE VIVO EN UN BARRIO QUE ENTREGO EL MINICIPIO POR LO CUAL TODABIA NO ESTA ABILITADO COMO BARRIO SE ABRIO UNA ADMINISTRACION LA CUAL TAMBIEN ESTA EN NEGRO Y TIENE A LOS EMPLEADOS DE VIGILANCIA EN NEGRO QUE PASA SI YO NO QUIERO PAGAR EXPENSAS? JULIAN
Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista la documentación que Ud. firmó y las condiciones de entrega de esa vivienda.-
Consulta 37
Buenas tardes:
Quisiera saber lo siguiente, cómo hacer para cambiar la Administración del edificio teniendo en cuenta lo siguiente:
- La Administración no se quiere ir, pese a que ya se le expresó que no estamos conformes con su gestión.
- A las Asambleas anuales, solo asistimos 6 copropietarios de un total de 35. Por esta misma razón nunca hay mayoría para votar para que se retire la Administración.
- Cuando una vez en Asamblea se trató el tema, la Administración dice que se atiene a la reglamentación, que según la misma dice que se necesita la mitad más uno de los copropietario.
Esperando su respuesta, lo saludo atte Fernando
Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista el reglamento, saber si el edificio esta ubicado en la Ciudad de Bs. As. , saber si desde cuándo está esa administración, etc.
Consulta 38
Dr. Awad:
Quisiera saber si usted es abogado que trabajo en Segba en el segundo piso de la calle San Jose. Solo para sacarme esa duda.
Se consulta lo siguiente:
Hay un edificio en villa crespo que la constructora no termina de construir y hay 90% de departamentos ocupados.
O sea que la constructora en su afan de recaudar dinero empezo a entregar las viviendas sin tener nada terminado, ejemplo ascensores estuvieron funcionado una vez por semana los demas dias habia que subir y bajar son 14 pisos.
Se cortaba la luz a cada rato, es porque estamos todavia con luz de obra de tarifa 2 que no alcanza a cubrir el consumo son 108 departamentos.
Ahora la constructora no quiere pagar mas ni la luz ni el encargado ni nada.
Tendriamos que hacernos cargo nosotros, pero para eso haria falta una administracion que tampoco se podra hacer porque al no haber reglamento de copropiedad por no haber final de obra por no estar terminado el edificio, como se constituiria una especie de Consorcio para que pueda funcionar?
Es decir que al tener un reglamento de copropiedad se hace la presentacion en afip y se obtiene numero de cuit y con ese numero se responde ante todas las entidades afip anses sindicatos abogados juicios etc etc.
Al no tener el reglamento, como se podria constituir de alguna manera para que tenga cuit a los fines de empezar a pagar los propietarios la luz de obra el encargado atender proveedores etc y tambien la figura juridica para responder ante reclamos de propietarios que no abonen.
Yo habia pensado en una sociedad civil con cuit hasta que se conforme el consorcio para dar de baja la soc civil y alta el consorcio.
Agradezco su atencion.
Maria Irene
Respuesta: Sí trabajé en SEGBA, en el edificio San José. En cuanto a la consulta, tratándose de un edificio de 108 unidades, tiene ahí un serio problema, entiendo que lo menor será que tomen una entrevista más personalizada, donde el profesional pueda tener más datos de la situación, consultar documentación, etc.-
Consulta 39
Hola quería hacerles una consulta, tengo un departamento que actualmente está alquilado a través de una inmobiliaria. El inquilino no lleva los comprobantes de pago de las expensas, aunque sé que las paga. La inmobiliaria ya se los raclamó varias veces, pero no los lleva, ¿saben que podría hacer en este caso?
Gracias Lorena
Respuesta: Primero hay que leer el contrato de locación.-
Consulta 40
Estimado Dr. Awad:
vivo en una de las unidades de la planta baja de un consorcio en Capital Federal. La mayor parte del recorrido del ducto de evacuación de gases de combustión del calefón instalado en mi unidad funcional, atraviesa el aire y luz de propiedad común y se apoya en un muro también de propiedad común hasta llegar a la terraza y ventilar a "cuatro vientos". Ahora hay que renovarlo porque está muy deteriorado en varios tramos. ¿A quién corresponde la propiedad del conducto en ese tramo? ¿A mí o al consorcio? Debo agregar que el Reglamento de Copropiedad en su artículo tercero, señala:
"[...]. Además de los sectores y/o cosas enumeradas en el artículo segundo de la Ley 13512, se consideran de propiedad común [...] g) las cañerías de conducción de agua, electricidad, gas y teléfono, cualesquiera sean su destino en toda su extensión hasta los sectores de propiedad exclusiva; las cañerías de desagües y de cloacas en toda su extensión."
Desde ya le agradezco su respuesta.
Aníbal, de Flores.
Respuesta: Hay que leer el reglamento en su totalidad. Qué pasa con los conductos de evacuación del resto del edificio?.-
Consulta 41
Estimado Doctor: El administrador renunciante, a quien se le aprobo sin unanimidad la rendicion de cuentas ( simplemente ultima liquidacion mensual ) ha sustraido fondos mediante sencillas alteraciones en los calculos de tales liquidaciones , o sea queda todo a la vista y probado. El Administrador actual o el Presidente del Consejo estan obligados a denunciarlo por Administracion Fraudulenta? Si no lo hacen, puede denunciarselos por omision de deberes? Ante que Justicia ?
Quienes aprobaron la gestion pese a la burda manera de quedarse con los fondos, incurren en algun delito ? Muchas Gracias Oscar
Respuesta: En principio es el nuevo administrador quien deberá llamar a una asamblea y decidir qué van a hacer. En cuanto a quienes aprobaron las cuentas, me gustaría tener más datos, por ejemplo, si fueron propietarios en una asamblea, si fue el consejo de administración, si exista la posibilidad que alguien se haya beneficiado, etc.
Consulta 42
Hola, que tal, mi nombre es Valeria, y en el mes de Agosto me mude junto con mi familia, a un dpto en el barrio de Saavedra.
La cuestión, es que cuando fuimos a ver el dpto, la señora que nos lo mostro, que resulta ser la administradora del edificio, me dio una suma muy baja de expensas, que por los servicios que tiene el edificio para mi entender estaban bien. EN 1º momento me dio una suma de $150, la cual volvi a preguntar varias veces, oralmente y por escrito, y nunca me volvió a dar una suma.
Con las primeras expensas, nos vino una suma de $460, lo que me parece demasiado, ya que el edificio no tiene gas (el propietario no quiso cambiar los caños y hay 5 departamentos, todos del mismo dueño, sin gas), no tengo portero, ni engargado, ni personal de seguridad, ni asensor. Cuando quise hablar de buena manera con la administradora, me dijo que en ningun lado figuraba el importe que yo decía y que el monto a pagar era el que figuraba en la liquidación. Realmente me siento estafada, pero en el contrato firme que me tenia que hacer cargo de las expensas comunes, y si nos las pago tengo miedo que nos echen.
COmo puedo hacer para saber si estan bien liquidadas las expensas, y si corresponde pagar ese monto?
Desde ya muchas gracias, cualquier respuesta que me pueda dar me va a ser muy util.
Saludos Valeria
Respuesta : La verdad es que para saber si las expensas están bien liquidadas, primero hay que tener a la vista las liquidaciones.- Al mismo tiempo, tener el reglamento de copropiedad. En general este tipo de consultas debe, en principio ser objeto de tratamiento en una entrevista más personalizada, ello dependerá, por supuesto, de la importancia de la cuestión para Ud.-
Consulta 43
Buen día doctor, desde ya muchas gracias por su ayuda, la consulta es la siguiente:
Estamos pensando en contratar una persona que vaya al edificio a realizar tareas de limpieza.
En total serían 6 horas de trabajo semanales.
En función de lo que dice el convenio del SUTHER para este tipo de personal (TRABAJADORES/AS JORNALIZADOS/AS: Son quienes realizan tareas de limpieza y que no trabajen más de dieciocho horas por semana en el mismo edificio.-A este tipo de personal se le abonará por hora de trabajo realizado no pudiendo en ningún caso pagarse menos de dos (2) horas diarias) por lo cual entendemos que lo tendríamos que contratar con un mínimo de 10 hs y un máximo de 18 hs semanales, es así? El personal de maestranza tiene el mismo régimen? Sino, cómo debería contratarlo para estar bien encuadrado? Muchas gracias, Alfonso
Respuesta: Sí, hay que atenerse a lo que determina el Convenio colectivo de Trabajo.- Y fijarse bien, pues el aporte de obra social tiene, en el caso del jornalizado, un mínimo.-
Consulta 44
Hola, vivo en edificio de once deptos PH, todos en PB. Tenemos un local de la unidad 2 a la calle con manejo indep y la unidad 1 con entrada directa y numeración separada del resto. Por reglamento es "propiedad común" sólo la puerta con numeración de acceso a los deptos 2 al 11. El frente del depto 1, figura incluido en las características del dicha unidad. Pueden esos vecinos impermeabilizar, pintar ese frente y colocar las rejas de seguridad sobre las ventanas en vereda que están al alcance de cualquier transeunte? Hay un único vecino que se opone y que esgrime que esos trabajo significan "modificación" y por lo tanto no lo autoriza. Venimos así desde hace 12 años y éstos son los terceros copropietarios en ese depto. Lo anteriores se han mudado por sentirse acosados por esta persona. Hace falta unanimidad en caso de no ser propiedad común? Por ser el frente es prop común? Agradezco cualquier información u orientación. Grs.
Silvana
Respuesta: en tanto y en cuanto la pintura y la colocación de rejas de seguridad no impliquen una reforma que sea contraria a las características arquitectónicas del frente (o que lo afeen, por ejemplo), no hay razón para oponerse.-
Consulta 45
Estimado Dr. Primero decirle que siempre lo escucho los sábados luego consultarle Mi madre vive en un edificio de departamentos y han cambiado la cerradura porque a uno de los inquilinos le han robado pero lo extraño es que no forzaron la cerradura de entrada al edificio ni la de la vivienda teóricamente robada corresponde a mi madre abonar el cambio de cerradura de la puerta de entrada del edificio o no
Muchas gracias Mirta
Respuesta: La verdad es que si ha comprobado que hubo un robo (por lo menos con una denuncia policial, daños relevados, etc.), deberá el consorcio afrontar la modificación de la cerradura. Quizá lo que ocurrió es que la perdió y para no afrontar el pago, dice que hubo un robo.-
Consulta 46
Buenas tardes, queria consultar el siguiente punto.
En el depto donde alquilo parece que hay una perdida de gas, el finde pasado estaba afuera y la gente del consorcion decidio cortar la llave de gas del sotano, el martes revisaron y dijeron que deben romper la cocina para buscar el problema. El punto es que aun no diciden cuando lo van a hacer y yo mientras tanto no puedo bañarme ni cocinar para mi flia Que puedo hacer? Jose Luis
Respuesta: Los problemas con el suministro del gas y la adecuación de las cañerías son importantes e incómodos. Hay que leer el reglamento, organizarse en el consorcio.-
Consulta 47
Estimado Dr Awad, necesito su consejo, compré hace 1 año un PH en un primer piso por escalera en el barrio de Flores, el edificio consta de planta baja y primer piso, yo lo pagué como un 3 ambientes, en la segunda habitación empecé a tener filtraciones en una pared, ahora ya cada vez q llueve hay q poner baldes xq el agua cae del techo directamente y cuando reclamé al administrador, me dice q ese cuarto no esta en los planos originales, q el dueño anterior lo hizo x su cuenta, por lo tanto, no le corresponde al consorcio hacerse cargo de ese gasto q es poner membrana en el techo,
mi pregunta es la siguiente, cómo el propietario anterior pudo construír una habitación sin la autorización de los demás copropietarios? y cómo pudo vender un dto de 2 ambientes como si fuera de 3 ? porque no sólo intervino el vendedor sino también la inmobiliaria y el escribano.
Qué me aconseja hacer? podré intimar al consorcio a que haga el arreglo?
Aguardo su respuesta, desde ya muchas gracias! Verónica
Respuesta: Me gustaría tener a la vista el reglamento de copropiedad, el plano, saber cuánto hace que se edificó, etc.-
Consulta 48
Hola, buenas tardes mi consulta es la siguiente, soy propietaria de un dpto en planta baja, y en nuestra torre no hay ascensores y el consorcio nos quiere hacer pagar cuotas para la mejora de los ascensores, quisiera saber si esto nos corresponde a nosotros?Desde ya muchas gracias. Evangelina
Respuesta: Primero hay que tener ala vista el reglamento de copropiedad, con ello veremos.-
Consulta 49
Estimado Dr. Eduardo Awad Fui alumna suya y concluí el curso el 29/10/2013.
La pregunta es la siguiente: Administro mi consorcio ad-honoren y en dos oportunidades inquilinos y propietarios superaron el peso del ascensor (hidráulico) quedando encerrados y a la espera del servicio técnico que siempre concurre a la mayor brevedad.
La empresa comunico que estos reiterados problemas pueden ocasionar rotura del motor u otros elementos, y el costo corre por cuenta del consorcio. El cartel no lo miran y creen que es un micro de larga distancia.
Mi inquietud es que el consorcio no puede hacerse cargo de algo que rompe la persona que habita.
Le corresponde al consorcio dicho arreglo y pago? Hay un dicho: " El que rompe, paga". Agradeceré su amable respuesta Saludos cordiales Maria Luz
Respuesta: Es cierto que el que rompe paga, siempre y cuando pueda ser identificado y probado. Hay un sistema para instalar que indica cuándo se supera el peso permitido. Piensen en eso, es más barato que comprar un motor nuevo.-
Consulta 50
Estimado doctor. En el piso 8 el propietario coloco un grupo electrogeno con la salida al aire luz del edificio . Yo vivo en el noveno entonces ante un corte de luz ademas del ruido nos obliga a cerrar todas las ventanas para que no entren gases y nos impida respirar aire contaminado. Que puedo hacer , existe normativa especifica para poder pedir su desinstalacion? Fani
Respuesta: La vedad es que el administrador debería intimarlo a retirar el equipo, que produce perturbación.
