Nuevas respuestas del Dr. Awad a sus consultas de consorcio.

Consulta 1

Buenos días, nuevamente les escribo para consultarles, cómo proceder si la filtración originada en la UF superior,es según la administración responsabilidad del propietario ( el dto está alquilado ) y que yo como afectada debo reclamar por los daños producidos al dueño y la administración no tiene conocimiento de los datos de este propietario.No debería la administración del consorcio tener los datos actualizados de todos los propietarios?

Debo ocuparme  de obtener esos datos en el registro de la propiedad yo ,con los gatos que ese trámite implica?

Agradezco su asesoramiento.

Saludos Cordiales Norma

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 16

Buenos días Dr, recurro a usted para consultarle cuales son los pasos a seguir ante no respuesta de parte de la administración del consorcio del reclamo de mancha de humedad y posterior goteo de agua en el techo del baño de mi departamento causada por pérdida de agua de la Uf   de arriba. Hace una semana que me comuniqué por correo y telefónicamente con la administración, y esta minimizó sin ver el daño la situación. El año pasado tuve el mismo problema, el mismo daño con el mismo vecino y se logró en parte solucionar, digo en parte porque llevo más de 10 meses reclamando la pintura del techo del baño que se daño.

Hace un año de la primera pérdida, y se reitera el problema ahora más agravado.

Agradezco su pronta respuesta, no sé redactar carta documento con las palabras adecuadas.

Saludos cordiales Norma 

Respuesta: Todo parece indicar, por lo que usted refiere, que se trata de una filtración de alguna cañería que se encuentra en el piso superior al suyo. Entiendo que le asiste razón al reclamar al consorcio y a  la administración para que procedan a reparar esa cañería y luego arreglen los techos de su departamento.

Respuesta: Reitero que, en principio, si usted sufre filtraciones que provienen del piso superior lo más aconsejable es empezar por intimar fehacientemente al consorcio por carta documento. Una vez que haya respondido, de acuerdo con el tenor de esa respuesta, se verá el camino a seguir.- Como Ud. comprenderá, no es posible redactar una carta en ésta página.-    

Consulta 2

GRACIAS por atender la consulta.

se inundo mi departamento y el de otros propietarios por rotura de caño de central de agua.ESTO OCURRIO EL 20 DE JUNIO (yo estaba internado por una operación de mi cadera desde el 19 de junio) el piso de madera (parquet)se levanto en varios lugares la entrada de agua fue MUY IMPORTANTE.

A LA FECHA DE HOY EL ADMINISTRADOR ME SIGUE DICIENDO QUE HAY DINERO PARA

AFRONTAR LA REPARACION.

NO HAY DINERO PARA HACER LAS REPARACIONES ESTO

DESDE JUNIO

 FAVOR QUE PUEDO HACER PARA QUE ATIENDA EL RECLAMO

SOY JUBILADO CON DISCAPACIDAD MOTRIZ PARCIAL. MUCHAS GRACIAS Y OJALA ME PUEDA AYUDAR.  LOURDES y HECTOR 

Respuesta: La verdad es que el primer paso debe ser la intimación fehaciente al consorcio y al administrador para que reparen el piso dañado.- Una vez que les hayan respondido y de acuerdo con los términos de la respuesta, se verá cuál es el mejor a seguir.-

Consulta 3

Doctor soy parte de un consorcio en Ciudadela de 15 departamentos y 9 cocheras,la pregunta es:a)debemos tener la C.U.I.Ty b)EI administrador debe colocar su C.U.I.T en el recibo.Gracias. Victor Julio

Respuesta: Deben tener una CUIT.- Y el administrador también. Y estos datos (junto con el nombre completo de la administración y su domicilio y su teléfono)  deben figurar en la liquidación de expensas.-

Consulta 4

Buen dìa Dr Awad: le  consulto que  en mi  edificio, hay  en la parte posterior dos  cocheras  al aire libre y luego un  espacio  con tierra ,  algunas plantas que intenta   ser un parquecito o jardìn. El jardinero va a  desmalezarlo, y   de  a poco  va  queriendo.  Pero las cocheras  son ocupadas  por un propietario  del  frente y  la otra  la  alquila  el hijo   de  ese propietario que  es el  administrador  del  edificio;  ellos  el  viernes pasado  anunciaron que iban a  colocar una media sombra sobre las cocheras aduciendo que  era por  el  granizo, tormentas  etc (  teniendo  la  ventaja  de una  cochera cubierta). Cuando llego a mi  departamento que  està  en el  2do piso, contrafrente , me  encuentro con que la mediasombra me quita toda la visiòn  del parque  trasero, para mi fundametal , ya que  es un departamento chico y esa visiòn junto al pequeño  balcòn ( con plantas) , hace màs  amigable la vista hacia  afuera. Yo protestè, el propietario,  que  se hizo  cargo  de todo lo  referente  a materiales y colocaciòn, dice que  el hijo, administrador habìa  hablado  con el  Consejo (  creo que  es el nombre de un grupo  de  3 dueños).  Finalmente  fijaron una  fecha para diciembre  ( 11/12), y  bueno, voy a  concurrir a  la  asamblea, pero quiero  saber , si lo que ellos hicieron  es lo correcto, considerando que  el propietario y  el hijo, son los ùnicos beneficiados, si que me   afecte  a mi la  visiòn  desde mi balcòn debe   ser  tenida  en cuenta en  este  caso particular.

 Bueno Dr  le   agradezco tener  este  espacio  para consulta y si Ud  cree conveniente harìa una  consulta particular ( quiero  defender lo que  comprè hace  1  año, con la vista original, y con el  entorno que  tiene )

Iris

Respuesta: La verdad es que si la cochera es descubierta no debería modificarse esa situación. Sobre todo si se perjudica la vista a otro vecino.- Quizá lo mejor sería ver la posibilidad de cubrir ese sector sin afectar la vista, o con materiales o de forma de no afectar la vista.- Esto lo digo de forma general, la verdad es que estas cuestiones no siempre pueden responderse con certeza pues tienen sus características y sus matices.- 

Consulta 5

En un edificio de 7 dtos. Tipo Ph con reglamento de propiedad  cortaron el gas mi pregunta es UNA DE las unidades le dio la baja al gas y se puso todo electrico para no pagar el arreglo que supongo saldra unos cuantos pesos

Puede hacer eso?  Hay q realizar una asamblea para q conste en actas?

Gracias espero vuestra respuesta Nelly

Respuesta: La verdad es que debe ser una asamblea la que decida si el edificio va a seguir adelante con la provisión de la instalación para gas natural.- No es posible que cada propietario resuelva por su cuenta qué hacer.-

Consulta 6

Estimado Dr. Awad, soy propietaria de un departamento en Lomas de Zamora Pcia. de Bs.As. a través de un boleto que estaríamos por escriturar próximamente.

El propietario del edificio mantiene la gran mayoría de los departamentos que varios tiene alquilados.

La administración dejo de pasar las expensas desde el mes de junio del año 2017, argumentando que el dueño del edificio no pagaba el impuesto municipal y usaban este método como medio de presión, los propietarios donde me incluyo, mensualmente y mas reclamábamos esos pagos por el importe que sea sin el municipal, no obtuvimos respuesta y las expensas siguieron sin ser pasadas.

Ante la proximidad de la fecha de escrituración se vieron en el apuro de cancelar las deudas de impuestos no abonados, motivo por el cual  pasaron todas las expensas juntas a valores históricos, menos las de los gastos de setiembre y octubre que se vieron en la necesidad de pasar el Municipal , Arba y Aysa con valores actualizados mas intereses, por lo cual una expensa de $1200 paso a ser de $5492.

De ninguna manera me niego a pagar lo que me corresponde por gastos e impuestos, pero no quisiera pagar los intereses ocasionados por su demora, y después de haber insistido recurrentemente con el pago mensual en tiempo y forma

Yo lo hable con el administrador quien estaría de acuerdo en mi propuesta de no pago de intereses. De cualquier  manera el próximo miércoles tendríamos una reunión con el propietario del edificio para plantearle  esta inquietud.

Dr. Agradecería me instruya en una nota, o lo que corresponda hacer, para que en caso de que el dueño este acuerdo y  se concrete mi propuesta tenga valor legal, no quisiera que mas adelante me lo reclamen.  

Si no fuera posible satisfacer mi consulta por este medio, le agradecería me pueda aconsejar algún abogado que pueda atender casos de la Pcia. de Bs.As.

Desde ya estoy muy agradecida por su atención. Noemi Mirta

Respuesta: La verdad es que estas cuestiones no pueden resolverse desde el reducido ámbito de conocimiento de una página de consultas como ésta.- Es necesario tener a la vista las liquidaciones y sobre todo el boleto y otro documento que hayan firmado ustedes.-

Consulta 7

Estimado Dr. Awad, mi nombre es Oscar y soy administrador de 6 consorcios en la ciudad de Córdoba. La semana pasada se me planteó un problemita con una consorcista, (propietaria y abogada ella) ,Ella vive en un sexto piso y desde hace mas o menos un mes la vecina del piso de abajo me trasmitió que del cielorraso de su baño le caí gotas de agua provenientes del baño del sexto piso. Cuando hablo con la propietaria del sexto piso me dice que busque un plomero y que se fije cual era el problema, El sanitarista  para detectar el problema rompió el piso del baño como unos 10 cerámicos y vio que los caños desagües de la bañera y el lavatorio tenían una fisuras que por ahí filtraba el agua hacia el piso 5.  Cuando le comento a la propietaria del sexto piso donde estaba el problema me dice que le diga al sanitarista que los arregle, y que le repare el piso por los cerámicos que rompió. Cuando quisimos buscar los mismos cerámicos no encontramos el mismo color ni tamaño, por lo que a pedido de la propietaria del 6 piso quiso que le comprara otros cerámicos para que  se reemplazara todo el piso del baño para que no quedara el piso con parchaduras. Y ya que tenia que cambiar los cerámicos eligió unos mas rugosos para que no se patinaran cuando salieran de ducharse. Cabe acotar que estos cerámicos costaron un 40 % mas caros que los otros tipo de los que tenían en el baño.Cuando pretendí que le pagara al sanitarista me dijo que todos esos gatos debía absorberlos el Consorcio, que ella vivió en un departamento en C.A.B.A. y que en estos casos era el consorcio el que pagaba, que por la modificación del código civil vigente desde el 1/8/2015, ahora se usa la teoría que los edificios son considerados cubo de aire y por lo tanto estos caños de su baño que se rompieron forma parte del todo el edificio por lo que esos arreglos los debe soportar con los fondos el Consorcio. Ahora Dr. si yo leo el Art.. 2.041 del C C y C dice Cosas y partes necesariamente comunes entre otras:  inc. f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional.....

Entonces la pregunta es: estos caños que están por debajo de los pisos del baño que desaguan agua o líquidos desde la bañera, lavatorio, bidet, e inodoro hacia el desagüe de la troncal de cloaca que baja por todos los pisos del edificio Son comunes o propios de la unidad funcional?, y cuando se dice que el edificio es un cubo de aire a que se refiere?. Doctor Awad aguardo una pronta respuesta que me aclare esta situación que se plantean en varios edificios, agradeciendo la deferencia puesta a la presente y felicitarlo por su participación en el programa de Marcelo Bonelli todos los sábados, programa al que soy asiduo oyente, aprovecho la oportunidad para saludarlo muy atte.-

Cr. Oscar

Respuesta: Hola, dejando de lado muchas de las manifestaciones de mi colega la propietaria, debo decirle que, en parte, tiene razón. Desde la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, (Agosto de 2015), hay que estar a lo que establece el artículo 2041, inciso h) de ese código: todas las cañerías que conducen fluídos (el agua lo es) son comunes en toda su extensión.- En suma, aún cuando se trate de cañerías ubicadas en el piso del baño de la unidad, son comunes.- Entonces, es el Consorcio quien debe reparar la cañería y arreglar en piso inferior la resultante dañosa de las filtraciones.- Si no se puede reponer el piso ( porque ya no hay piezas para reponer lo que se rompió) deberá ejecutar el piso entero.- Pero este nuevo piso debe ser de la misma clase que el que están reponiendo, por lo que no estoy de acuerdo con que se compre algo más caro, con otras características. En todo caso si la propietaria quiere eso (es decir algo distinto o más caro), ella debe pagar la diferencia.- Aprovecho para decirle que, en mi modesto entender, se han producido muchas e importantes modificaciones en la propiedad horizontal luego del dictado del Código civil y Comercial…- 

Consulta 8

Estimado Dr

Mi consulta es la siguiente, en octubre/2017, me encontraba en el exterior y una vecina me avisa vía wp, que de mi depto, salía agua, que llegaba hasta la escalera, vivo en un piso 6 de un total de 9 piso y 2 deptos por piso.

Yo le habia dejado una llave a un familiar, pero se encontraba enferma y nadie podia acercar la llave, hasta el edificio

Innumerables wp a la administradora que jamás contestó, desde el exterior me comuniqué con el plomero del edificio, que no tenía idea de lo que estaba sucediendo, hasta que una vecina, me contactó por wp y todo el tiempo me manejé con ella.

Dí autorización a que llamaran a un cerrajero, para abrir la puerta y colgadas en la cocina, había un juego de llaves.

Para hacerlo breve, el cerrajero, no pudo abrir una cerradura simple y la cambiaron.

Mi vecina entró junto con la administradora y me empezó a mandarme fotos del agua que habia por todas partes.

Yo tenia un seguro combinado familiar, para que se hiciera cargo del cambio de cerradura, alfombra que tuve que mandar a limpiar y eso provocó daños en el piso de la cocina, que tuve que levantar por que se habian aflojado en su gran mayoría y volver a colocarlos

El seguro dijo que "por haber sido provocado por un caño de la columna de dasague (dicen que pisos más arriba se encontraban en refacciones y tiran todo por las rejillas) hizo que en piso se tapara y produjo, este desastre, el gasto debería hacerse cargo el consorcio

Sólo pude descontar de las expensas, ya que la Administradora en todo momento y hasta ahora, dice No Corresponder, el cambio de cerradura y la limpieza de la alfombra,pero el gasto más importante que fue la reparación del piso, el año pasado fue de $ 5000, no logré que se hicieran cargo, ya me había pedido, factura del albañil y se la dí y todo estaba en regla.

La pregunta es "corresponde que el consorcio se haga cargo del gasto??, ya que no fue por negligencia mia el daño??

Desde ya muchas gracias y es un placer cada vez que lo entrevistan por televisión y escucharlo por radio Mitre, a nosotros los co-propietarios nos dás la oportunidad de conocer nuestros derechos, cuando corresponden

Saludos y espero su respuesta Margarita

Respuesta: Entiendo que si el daño se produjo porque se tapó o deterioró una cañería común, el consorcio debe hacer la destapación y /o reparación.- Además debe reparar los daños que ocasionó la inundación y las filtraciones.-  Pero, en su caso, los daños se han incrementado por la imposibilidad de ingresar a tiempo en su unidad funcional. Me parece que deberían llegar a un acuerdo Usted y el consorcio y asumir cada uno una parte de los daños.-

Consulta 9

Buenas tardes, soy María Esther xxxx, Capital Federal. Hace xx años que vivo acá, estrené el edificio. Hace 5 años lo refaccioné totalmente a nuevo, cambiando caños, etc.

En el 7º A, hay un cerramiento precario de vidrio, que abarca parte de la terraza de ellos, construido sin autorización, que siempre me trajo problemas de humedad, se mojan las paredes, con manchas, se descascara la pintura del dormitorio principal, y mi balcón está destruído por el agua que cae durante varios días después que deja de llover, que viene del cerramiento de arriba.

Al año siguiente de haber hecho la refacción en mi departamento, estos problemas se agudizaron hasta el día de hoy. Desde el primer momento hablé con los dueños del 7º A reclamando, sin resultado alguno. Enviamos con mi abogado dos cartas documentos, una al propietario y otra a la Administración, que las tengo en mi poder porque fueron devueltas al remitente.

Hubo cambio de Administración, la actual es xxx  no viene al edificio a controlar nada, no atiende los llamados telefónicos, ni contesta los whatsapp.

Quise proponer hacerme cargo de los arreglos y que después me vayan reintegrando por expensas, pero es imposible comunicarse con la Administración.

Le pido ayuda o que me derive a alguna persona que intervenga a mi favor en este problema.

Desde ya muy agradecida y disculpe las molestias,

María Esther

Respuesta: NO es molestia!.- La página está para resolver, hasta donde se puede, las consultas que nos formulan.-   Muchas personas se han acostumbrado a comunicarse por wp pero una cosa es hablar con los amigos y familiares y otra pretender que el administrador responda.- Creo que si tiene daños derivados de filtraciones, lo mejor será intimar en principio al consorcio, en forma fehaciente, por carta documento.- Una vez que le respondan y de acuerdo a los términos de la respuesta, se verá cómo seguir.- 
Consulta 10

ESTIMADO DR. AWAD MUY AGRADECIDO POR  ATENCION PRESTADA TELEFONICAMENTE

MI CONSUTA OBEDECE  ARAIZ QUE EN MI BALCON PARTE EXTERIOR VENTANAL SE HA OXIDADO Y PENETRO AGUA SOBRE MI LIVING POR LA BASE DEL VENTANAL EXTERIOR  Y QUISIERA SABER SI CORRESPONDE ARREGLAR EL CONSORCIO O CORRE POR MI CUENTA 

EN EL REGLAMENTO DICE UN ARTICULO  QUE CADA PROPIETARIO DEBE ATENDER DE  SU PECULIO MANTENIMIENTO  INTERNO DE SU PROPIEDAD

LA ADMINISTRADORA INFORMA QUE EL BALCON NO ES PARTE COMUN

MUCHAS GRACIAS POR SU RESPUESTA

P/D SIEMPRE LO ESCUCHO POR RTADIO LOS SABADOS Y VEO POR TV

FELICES FIESTAS MARIO ANGEL

Respuesta En principio, me gustaría saber, ya que no queda claro en la consulta,  si el problema se localiza en el balcón ( la estructura de balcón sí es una parte común del edificio, conforme el artículo 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación)  o, como parece desprenderse de la primera parte de la consulta, se trata de la carpintería ( ventanas, marcos, perfiles, etc.) .-