Respuestas del Dr. Awad a sus consultas

Consulta 1Buenas noches Dr. soy propietaria de un depto que esta en garantia, cada vez que llueve los muros estructurales del edifico que son parte de mi habitación filtran. Reclamé por mails, telefono, y carta documento a la administracion del consorcio. la carta documento nunca fue recepcionada, el cartero informo domicilio cerrado.
segui insisitiendo en forma informal, pero no hay miras de nada. vuelvo a mandar carta documento al administrador? o a la empresa constructora directamente?.
además otro propietario en connivencia con la administración del consorcio se ha quedado con la llave de la terraza y dicen que los demás debemos pedirle permiso a él si queremos subir. este señor hace trabar las puertas de los espcacio comunes como si fuera su dueño exclusivo. alegando inseguridad pero dejándonos totalmente desprotegidos en caso de incendio u otro grave problema.
en provincia de buenos aires aun no hay registro publico de consorcios para denunciar todas estas irregularidades. voy a defensa del consumidor?. estoy bastante cansada. gracias !
Laura .

Respuesta: La verdad es que todo parece indicar que es necesario iniciar una mediación, y si ella fracasa, un juicio.-

Consulta 2Buenos dias.
Quisiera saber quien decide y con que porcentaje la continuidad, o no, del encargado y la posibilidad de utilizar el fondo de reserva para despedirlo
Saludos Marcelo

Respuesta: Respuesta general: Depende de lo que establezca el reglamento de copropiedad, si nada dice, conforme lo establece la ley 13512, el administrador puede despedirlo.- Igual es aconsejable asesorarse en forma personal y más pormenorizada, previamente.-

Consulta 3Estimado Dr. Awad:
Por favor tengo la siguiente consulta:
Somos un complejo de 7 edificios en total 140 departamentos ubicados en el barrio xxxx, Floresta. Yo vivo en el edificio N° xx de 4 pisos por escalera y en total son 20 departamentos.
Mi problema es que se filtra en mi departamento de 3 ambientes mucha agua cuando llueve a tal punto que los cielorasos ya se han caido, el agua ya cae sobre mi cama y nuestro administrador Sr. Oscar Bruno me informa que el Consorcio no tiene dinero para repararlo.
Por consiguiente ante graves problemas de salud (71 años) de mi parte (pulmonia) yo no podía seguir viviendo con esa humedad, agua y olor a yeso,he decidido contratar una empresa para que cambie la membrana y efectue las reparaciones de rajaduras. Ese trabajo lo pague yo ($8.800) y le solicité al administrador acreditarlo para el pago de futuras expensas (por mes pago $ 402.-).
Ante esta propuesta me informó que no se podía hacer, siendo que hubo varios casos similares de propietarios que ante una emergencia tuvieron que hacer la reparación y luego se lo acreditaron a cuenta de expensas, o sea que hay antecedentes de otras administraciones que hemos tenido.
Por favor me podría informar como actuar legalmente ante este caso, ya que el techo es de todos y no solo el mio.
Desde ya muy agradecida por su atención, lo saludo cordialmente.
Adelheit ( alumna )

Respuesta: La verdad es que no aconsejo que Ud. lleve a cabo la reparación, si el Administrador ha respondido como lo hizo. Creo que para ello, lo mejor sería llevar al Consorcio a una mediación.-

Consulta 4Estimado Doctor, quería contactarme con usted para ver si seria tan
amable de ayudarme con este tema, que es el siguiente.
Soy propietariode un PH el cual son dos departamentos el de adelante es el mio, yo tengo una entrada individual con una puerta seguida de un pasillo, la pared de dicho pasillo es lindera al pasillo que tengo en común con el ph de atrás (asi figura en el plano pasillo en común) dicho pasillo la entrada es un portón el cual obviamente es la entrada del ph del fondo. Yo también puedo entrar por ahí y acceder al patio del fondo de mi casa. Este pasillo tiene un ancho de 3 mts .
mi pregunta es la siguiente, puedo dividir este pasillo levantando una pared para poder lograr independencia y poder aprovechar mas el terreno.(El 70% del terreno es mio) Desde ya muchas gracias. Jorge

Respuesta: No he leído el reglamento de su edificio pero lo más probable es que ese pasillo sea una cosa de dominio común, por lo que Ud. en forma unilateral no podría modificarlo.-

Consulta 5At. Dr Awad Me contacto por esta vía para hacerle una consulta relacionada con las expensas de mi edificio.
Soy inquilina y a fines del año pasado surgió un desperfecto con el único ascensor del edificio, por el que la única solución es un cambio importante del cableado, y además van a hacer varios cambios más en puertas, sistemas de seguridad, tablero, llaves en cada piso: en fin, una serie de remodelaciones porque el ascensor es muy antiguo. Todas estas mejores cuestan alrededor de $ 40.000,00 por lo cual nos aumentaron el valor de las expensas para poder juntar el dinero para cubrir la seña del 50% y que la empresa encargada pueda comenzar con los arreglos.
Mi consulta es si ese valor extra en las expensas no se considera como expensas extraordinarias, y de ese modo se debería hacer cargo la dueña del departamento, o si son ordinarias ?
El problema concreto es que no funciona el botón de la planta baja del lado de afuera (el de adentro del ascensor sí funciona), pero parece que el motivo es que los cables son muy antiguos por eso hay que hacer este cambio, que incluye muchas mejoras y renovación de la cabina, etc.
En nuestro edificio no hay un administrador de consorcios que se encargue sino que todo es realizado por uno de los dueños de uno de los departamentos (es un edificio pequeño).
Muchas gracias desde ya por su ayuda. Atentos saludos, Silvina

Respuesta: Todo parece indicar que se trata de un gasto extraordinario.-

Consulta 6Estimado Dr: Le escribo a fin de poder consultarle los siguientes puntos: 1.- Soy propietaria de un dpto pero al momento en que se me fue vendido no se me entrego el reglamento de copropiedad, tengo derecho a solicitarselo al administrador? 2.- Tengo una filtracion de agua que viene del dpto de al lado pero de un caño que esta dentro de la pared que separa ambos dptos, tengo necesidad de intimar al administrador a arreglarlo o previamente debo solicitarle por escrito (ya que telefonicamente ya lo he hecho) que venga a constatarlo? Y por ultimo: en caso de no estar la mayoria de los copropietarios con el administrador, el cual hace mas de 19 meses que vencio su mandato y no ha llamado nunca a asamblea, es mejot removerlo sin causa o al momento de una posible asamblea directamente no renovarle el mandato?. Desde ya muchas gracias por su ayuda ya que no tengo mucha idea sobre propiedad horizontal. Saludo a Ud. atte. Nora

Respuesta: Puede solicitarle el reglamento al Administrador, debe leerlo porque así sabrá un poco más acerca de la propiedad de las cañerías. Para saber qué hacer con el administrador, hay que tener más datos, primero hay que leer el reglamento, saber bien cuándo lo nombraron, etc.-

Consulta 7Mi consulta es la sig:tengo una problemática con la puerta de entrada del edificio
La puerta cierra y nadie la puede abrir sin la llave.pero han implementado
El método de cerrarla con llave----si no tiene llave aunque esté cerrada
Cobran multa de $ 500 y si no se paga el 5% de interés. Para esto colocaron
Una camarita y de ese modo se fijan si no tiene llave---cosa q es imposible verificar
Primero q la cámara es para identificar a un ladrón -pero no para acusar a las personas.
Es una cerradura común q se atranca y nos hemos quedado encerrados en el palier de entrada-hasta q viene el cerrajero.
Yo tengo entendido q las puertas q son de salida no pueden estar cerradas
con llave de adentro hacia fuera----sino con apertura manual antipánico-la
puerta q se cierra sola pienso q es.
En el supuesto q ocurra un siniestro o problema de salud---la administración
y los propietarios q incumpliendo-- la normativa-cierran con llave serán
responsables del siniestro en toda su extensión.por cuanto infringe la --normativa-
específica sobre la apertura de puertas de uso común. Quiero saber si puedo envíar una carta con lo expuesto.
Lo q necesito informarme es si es así--porque- no voy a pagar la multa-yo le puse
llave---no es una expensa común--yo no tengo ninguna deuda de exp. Nada-y me adosan
Esto es increible!!! Esto es un gasto particular y creo no pueden cobrar
interés. Agradeceré su información. Atte. Cristina

Respuesta: Disculpe, pero no se comprende en qué consiste el método de cierre de la puerta que implemento el consorcio.-

Consulta 8Vivo en un barrio privado , detrás hay un asentamiento el cual días pasados tiraron parte del paredón perímetrales ingresando a la propiedad del barrio privado , la administración quiere que los propietarios paguemos por la reparación , hay contratado un servicio de seguridad privada el cual no respondió en tiempo y forma para evitar dicho incidente , se realizo la denuncia en la fiscalía , que se puede hacer . Vi que hay bastante jurisprudencia sobre la responsabilidad de la administración , el consejo de administración y la compañía de seguridad
Me podrías decir que es lo más recomendado en estos casos
Gracias Guido

Respuesta: Si terceros que no pueden identificarse rompieron una cosa común, el consorcio deberá repararlo. En cuanto a la inacción de la seguridad, para demandarla hay que saber más sobre la cuestión. Sobre la responsabilidad del consejo o del administrador, no veo cuál sería la causa a imputarles.-

Consulta 9soy propietaria de un departamento desde marzo del 2012 y ultimamente, en las expensas me cobran deudas del consorcio adeudadas a afip y previsionales de años anteriores a 2012 ¿Me corresponde pagar esas deudas,dado que yo no era todavia la propietaria del inmueble, y el anterior dueño, aparentemente no sabia de ésta situación? Desde ya agradezco su respuesta. Atte.Susana. San Miguel de Tucumán.
Respuesta: Ud. en tanto integrante del consorcio debe pagar la deuda. Para saber si puede reclama algo a su antecesor, hay que tener documentación a la vista.-

Consulta 10Buenos días, me dirijo a usted para consultarle lo siguiente:
En los últimos 5 años han cambiado 3 veces los administradores del edificio del que soy propietaria de una unidad.
El año pasado, volvió a contratarse al primer administrador que estuvo a cargo.
Los contacte esta semana para solicitar el plano del edificio, y me dice que el administrador anterior no se lo entrego y no lo tienen.
Como debo proceder en este caso?
Necesito los planos con cierta urgencia y ninguno se hace cargo de la situación.
Muchas gracias. Laura

Respuesta: El administrador debe tener los planos, si no es así debe solicitarlos él a las autoridades correspondientes según el lugar donde esté ubicado el edificio.-

Consulta 11Buenos días, Dr.
Quisiera saber cual es el nombre del libro obligatorio que debe llevar el administrador, para registrar los daños ocurridos en los espacios comunes o en una unidad funcional que genera un daño a un propietario lindero. (Por ejemplo, por rotura de un caño de agua). Muchas gracias Cecilia

Respuesta: No hay libro para asentar esos datos.-

Consulta 12Buen día:
Quisiera saber si en una mediación abierta para pedirle rendición de ctas a un Administrador, se puede llegar a citar también al GCBA ya que ejerce el control de la actividad de los administradores en Capital y si es así, se debería citar a defensa del consumidor o al Registro Público de Administradores de Consorcios o a ambos.
Muchas Gracias! Paula

Respuesta: No, no lo aconsejamos.-

Consulta 13Estimado Dr. Awad quisiera consultarle sobre lo siguiente: vivo en un edificio viejo ( alrededor de 100 años, en boedo)y en una pared medianera tengo rajaduras no muy grandes y segun el albañil que me mandaron de la administracion para ver , es porque las paredes son viejas, le comente a la administradora de estas rajaduras y me dijo que como no son graves y que es por el material esta envejecido el arreglo de la pared me corresponde a mi y no al consorcio, segun el reglamento de copropiedad :"son partes comunes los los cimientos, muros maestros, estructura, el frente tabiques diviorios entre unidades y sotano", si los materiales estan enverjecidos y hay rajaduras , aunque no sean muy profundas ni grandes no corresponde al consorcio dicho arreglo?
Le agradecería me contestara a la mayor brevedad dado que la administradora siempre busca la vuelta como para que las reparaciones las pague yo y no el consorcio aduciendo de que no corresponden mis reclamos. Desde ya le agradezco todo lo que me pueda asesorar al respecto. Atentamente Monica

Respuesta: Si se trata de una medianera, en principio debería repararla el consorcio.-

Consulta 14Yo escucho, cuando puedo, los sabados los comentarios del Dr. Daniel Awad al cual ruego me conteste las siguientes preguntas, que atañen a nuestro Consorcio de Propietarios xxxxxx, Olivos, Provincia Buenos Aires y su Reglamento de Copropiedad registrado ante Escribano Publico.
A. Para remover la Administracion se necesita la aprobacion del 75% de los Propietarios. Como el 60% no vive en el edificio y tiene alquilado los departamentos eso es imposible de conseguir. Hay alguna opcion?
B. Los punitorios por falta de pago en termino de las expensas es del 3% mensual. Los intereses Bancarios superan ampliamente esta cifra lo que incita a la mora. Como no se puede cambiar el Reglamento hay algun atajo?
Estaria sumamente agradecido si me pudieran contestar estas preguntas por mail, ya que todos los que vivimos en el edificio estamos preocupados por estos temas. En tal espera les saluda atte. Carlos

Respuesta: Para remover al administrador deben tener la mayoría que determina el reglamento. En cuanto al 3%mensual, no está tan desactualizado.

Consulta 15soy propietario de un departamento el cual estuvo alquilado bastante tiempo Los inquilinos no pagaron expensas y el Admin inicio juicio por cobro Se pago el capital presupuestado pero no los gastos esperando un arreglo con el consorcio En el 2004 paso a Camara de apelacion pues no aceptaron la propuesta Dictaminaron en mi contra y ordenaron sentencia de remate Hasta el dia de hoy no hay novedades.-Eran $ 200 del año 1998 los cuales actualizados serian impagables.- Me siguen cobrando las expensas y no hay reclamos de ningun tipo Quisiera saber si puedo vender sin represalias judiciales por parte del Administrador ya que se podria invocar la prescripcion de la deuda restante por intereses y la causa al no haberla impulsado ninguna de las partes No obstante sentencia en Primera y en Camara desfav a mi persona Si es gustoso de intervenir lo veria para desarchivar el expediente y seguir hasta su finiquito Actualmente no se encuentra la causa o esta perimida o prescripta Tampoco figura en el archivo de Tribunales Data del año 2004 Esperaria una respuesta Jorge

Respuesta: Con tales datos no considero prudente responder sin saber, bien en detalle, sobre el caso en cuestión.-

Consulta 16Buenas tardes: mi nombre es Jorge y vivo en la ciudad de Neuquen. Le escribo para acercar un problema muy serio con nuestro administrador, sucedio lo siguiente, el edificio es de 2 plantas (pb,1y 2), sin porteria, ni ascensores, durante los ultimos 7 meses hemos tenido inconvenientes por ruidos molestos con mi vecina (depto 1 A) , yo vivo en el 1 B, la cual hemos notificado telefonicamente al adminstrador junto con varios vecinos mas, no recibiendo solucion alguna, solo quejas de su parte diciendo que a el no le correspondia hacer nada. Para tal situacion, le enviamos una carta documento expresando todo lo acontecido e intimandolo a realizar por ley lo que le corresponde, a la cual no solo nos respondio negativamente, acusandonos de total mentira y falacia que el supiera algo al respecto, sino que ademas en el detalle de este mes de gastos del consorcio, puso los gastos que el tuvo al contestar la carta documento, y nos hace responsables a todos los que lo intimamos a pagarlo como extra, no sabemos que hacer, ademas este administrador fue impuesto desde el año 2006 y nunca jamas llamo a asamblea y se sube los honorarios como el quiere y no acepta reclamo alguno, espero puedan ayudarnos, desde ya muchas gracias, saludos cordiales.

Respuesta: Para comenzar, lo mejor sería leer el reglamento y ver si se puede llamar formalmente a asamblea para tratar todos esos temas.-

Consulta 17buen dia!quisiera por favor me informaran si sigue en vigencia la ley 941, ya que en reiteradas oportunidades las he plantado en la administracion y me dicen que no tiene efecto. Porque no cumplen en nada lo que la ley dice. Nos aumentó expensas sin asamblea previa..eso se puede hacer?
la rendicion de expensas no son clara y el aumento que era para el arreglo de ascensores, esta todo mezclado..ademas de dejarnos saldo en negativo.
como propietaria puedo pedir auditoria? desde ya muchas gracias! saludos! fernanda

Respuesta: La ley 941 está totalmente vigente.- Puede Ud. pedir la exhibición de documentación, eso también está en la ley 941.-

Consulta 18Estimado Dr. Awad:
Agradecería me orientara sobre lo que debo hacer ante el mal trato que sufre mi familia y yo de parte del uno de los encargados del edificio . Sin ir mas lejos anoche insultó a mi cuñada porque estaba esperando en el pasillo del piso argumentando que estaba prohibido permanecer allí.
Como no estoy en Buenos Aires en este momento he enviado una nota al Administrador informándole de lo sucedido, con pocas esperanzas sin embargo que actúe de alguna forma. Por lo que quiero saber que debo hacer para que este señor modifique su actitud.
Muchas gracias por su atención Ana María

Respuesta: Frente a conductas como estas, lo mejor es empezar, cuando ocurren, haciendo la denuncia policial para que empiece a quedar alguna prueba.-

Consulta 19Buenas tardes:
Mi madre tiene problemas de movilidad y en el edificio en el que vive instalaron un sistema en la puerta de ingreso para ingresar con tajeta. cuestion que el mecanismo usado incremento el peso de la puerta de manera considera y mi madre no puede abrir y cerrar la misma por si sola.
Lo que lleva que cada vez que quiere entrar y salir del edificio(de su casa) no puede hacerlo, debiendo esperar en la calle para ingresar o ene l hall de entrada para salir hasta que algun vecino le abra.
Realizamos el reclamo en el consorcio pero no nos dan respuestas. Pensamos en enviar un CD intimandolos o bien realizar un amparo.
Podria darme su opinión respecto a esto. Muchas gracias. Saludos. Natalia

Respuesta: Empezar con la carta, luego con la respuesta, se verá cómo seguir.-

Consulta 20Hola Dr Awad

Soy propietaria de un departamento en el 4to piso de un edificio, es la segunda vez, que tengo humedad en mi placard, y en este caso, se me ha deteriorado ropa que he tenido que tirar porque no se puede usar mas. Hace un año y medio rompieron el interior del placard y en teoria estaba solucionado. Ahora vuelvo a tener humedad y me sale agua del baño a la altura de los zocalos cuando usamos la ducha. El consorcio envio un plomero, que encontro que esta roto el cuadrante de ducha. Nunca hicimos modificaciones en el baño, ni cambiamos el cuadro de ducha. Corresponde al consorcio ese gasto de reparacion, o es un gasto particular ?
Muchas Gracias Marcela

Respuesta: Hay que leer, primero, el reglamento de copropiedad para saber de quién son esos caños.-

Consulta 21Estimados Dr. Eduardo Awad y Asoc., Nuestra administradora, presentó su renuncia en febrero mediante una nota a cada propietario.
Cuáles son los tiempos legales que debe cumplir en su gestión, antes de que se nombre a un nuevo administrador? Desde ya muchas gracias.
Saludos cordiales, María Inés

Respuesta: Debe llamar rápidamente a asamblea para designar nuevo administrador.-

Consulta 22Buenas noches Dr. Awad.
Mi nombre es Mariana xxxx y vivo en una de las torres que fue víctima del vandalismo por parte de integrantes del Barrio Mitre en Saavedra la madrugada del 1-3-14.
Nos rompieron todos los ventanales de la PB (también agredieron a las ventanas de los primeros pisos pero no causaron daños por las persianas bajas) y uno de los agresores intentó ingresar a una de las torres pero no lo logró. Como medida de seguridad se decidió colocar protección en cada uno de los paneles de vidrio y quizás un laminado.
Mi consulta no es esa sino que en una reunión que se hizo, alguien propuso la colocación de una sirena a modo de alarma pero hace un tiempo alguien me comentó que no se podía porque iba contra el Código Contravencional de la CABA ¿Ésto es cierto?
Es lamentable que los vecinos seamos los que tenemos que defendernos a pesar de tener el cuartel de la Metropolitana a unas cuadras porque nadie nos cuida. Es cosa diaria escuchar peleas, persecuciones y tiroteo entre los de la villa y esta zona del barrio se convirtió en "tierra de nadie"
Desde ya muchísimas gracias!! Saluda atte. Mariana

Respuesta: Debería saber mejor acerca del tipo de alarma a instalar y dónde.-

Consulta 23hola mi nombre es SERGIO xxxxxxxxx, solicito informacion en un p.h donde vivo con domicilio xxxxxx capital federal en el barrio de flores entre las calles xxxxxxx; da al frente de la calle y en la parte de arriba hay otro departamento: en total hay 6 departamento, y no hay consorcio y pagamos la luz del pasillo entre dos propitarios , en la cual hay dos departamentos que funciona como taller ilegal y no sabemos los nombres de los propietarios . nunca tuve el reglamento de propiedad y saber como hay que solicitarlo al reglamento si no hay consorcio ya que el edificio se va deteriorando y nadie hace nada.
desde ya muchas gracias.

Respuesta: los datos para obtener el reglamento están en la escritura de compra de su departamento. Con el reglamento en mano, se puede comenzar a poner en orden al consorcio.-

Consulta 24Hola, compre un depto en Cordoba Capital de un edicio que tiene 15 deptos. Estámos conectados a la red cloacal de forma clandestina (tarea que realizo la constructora). Quiero saber si al momento de conectarla legalmanete los gastos y la multa correran por parte de los propietarios o de la constructora. Tengo Boleto Compra venta pero no escritura ya que el edificio todavia no tiene final de obra.
Espero sus respuestas.Gracias.Daniel - Cordoba Capital

Respuesta: Si ya se sabe, en este momento, lo mejor será intimar al vendedor y a la constructora para que procedan a regularizar lar las instalaciones. Si esperan mucho, finalmente, es probable que sea el consorcio (ustedes) quien deba hacerse cargo de esos gastos, deberá repetirlo o reembolsarlo del vendedor originario y del responsable de obra.-

Consulta 25Hola quería hacerles una consulta. La cuestión es que soy inquilino de un edificio de 3 plantas y tengo una vecina que vive haciendo fiestas(música, entra montón de gente etc) y además tiene una hija q es estudia música y está todo el día molestando con los instrumentos sin importar hora... yo como inquilino q puedo hacer?.. aclaro no soy el único vecino al que le molesta esto somos varios pero inquilinos. Fabian

Respuesta: La verdad es que puede Ud. formalizar una queja ante el consorcio, pero fundamentalmente debe hacerlo ante quien le alquila a Ud., que es quien debe garantizarle el uso pacífico del departamento que alquila.-

Consulta 26estimado doctor: mi consulta es la siguiente yo alquile un local comercial en un edificio de pb y 4 pisos .El local tiene entrada independiente.Empece a pagar expensas x 100 pesos a lo largo de los años pague 800 x camaras de seguridad personal de seguridad y demas item.Pido el reglamento de copropiedad donde dice que todos los gastos de expensas lo pagaran las unidade s de los 4 pisos donde enumeran los numeros de las unidades funcionales en las cuales no incluyen mi unidad funcional del local alquilado.Me contacto con un abogado el cual me dice que es una estafa,se manda cd a la administracion x liquidacion mal hecha y se manda otra cd al propietario del local noficandole nuestro proceder.Hacemos una mediacion donde la administracion nos dice que yo no tengo legitimidad para hacer el reclamo por ser inquilino y ademas el consorcio firmo un acta años atras donde establece que el pago de expensas corresponde a los 4 pisos y al local donde firman todos inclusive el propietario del local,Segun mi abogado dice que esa acta no tiene valor juridico xque tendrian que haber ido al registro de la propiedad para hacer una escritura publica.Ademas yo rescindi el contrato pague un mes de alquiler de multa y demas gastos y rescindimos el contrato.en la mediacion el propietario me hace una demando xque no pague los ultimos 3 meses pues no hice el pago x recomendacion de mi abogado.De esta manera le envio esta consulta xque no se si ir a juicio por temor a perderlo desde ya le agradecere su opinion Alvaro

Respuesta: Entiendo que, si bien es una situación irregular, si el propietario firmó esa modificación y hay una cláusula en el contrato que establece que se deben pagar las expensas, no tiene el locatario posibilidad de modificar nada.-

Consulta 27Estimado Dr. Awad, le escribo para solicitarle me indique los pasos a seguir en el tema que paso a explicarle.-
Desde hace dos años en la mocheta de la cocina apareciò una leve y pequeña mancha de humedad, primero la hice
ver por el encargado, luego llamè al Sr. xxxxx, que es nuestro Administrador, y èste enviò al plomero que
segùn su opiniòn podìa ser de cualquier lado, del respiradero ubicado en la terraza, de una pequeña rajadura o grieta en la pared que da al hueco, y ubicada cerca de la ventana de la cocina. Mi opiniòn fuè que la caja bajo mesada de
la pileta de la cocina del 9º "A" ( yo vivo en el 8º "A") comenzaba a tener pèrdidas. Mantuve al tanto al Sr. xxxx de la evoluciòn de esta humedad. La misma iba creciendo lentamente. Durante el año 2013 empezò a secarse y el material y pintura de esa humedad a desprenderse, eso aconteciò porque las personas que habitan el 9º "A" no estuvieron viviendo, por lo tanto no fuè utilizada la pileta de cocina. En estos momentos se està pintando el exterior del edificio, se arreglò la supuesta grieta, se pintò el respiradero de esa parte del edificio y no obstante la humedad se agrandò, hasta que el 15/02/2014 comenzò a caer gotas de agua y a extenderse por la pared la humedad. El lunes 17.02.2014 vino el plomero y al verla subiò al 9º a explicar que tenìa que romper para tratar de solucionar el problema. Los dueños de ese dpto. estàn dilatando este tema porque tienen que retirar un mueble de cocina. De todo lo explicado y vìa e- mail està enterada la Administraciòn pero no veo la voluntad de solucionar este problema. Espero haber sido clara y realmente, no puedo esperar màs.- Muchas gracias Dr. Awad y aguardo su respuesta.- Atentamente - Laura .-

Respuesta: Sugiero que, en forma fehaciente, intime tanto al consorcio como al propietario del piso superior.-

Consulta 28Buenos días Dr. Son dos las consultas, como se calculan porcentualmente las expensas de cocheras y si estas se encuentran dentro del 100% de los gastos o se suman al 100%, por último saber si el voto de los propietarios se toma por unidad funcional o por el porcentaje de participacion cada unidad funcional y si esta legislado esto último. Saludos, y muchas gracias. Christian

Respuesta: En general los porcentuales se calculan teniendo en cuenta la superficie cubierta propia de las unidades. DE TODOS MODOS, SIEMPRE HAY QUE LEER EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD, PARA SABER EN CONCRETO SOBRE CADA CASO EN PARTICULAR.-

Consulta 29Hola, quería hacer una consulta ya que no estoy encontrando la respuesta por ningún lado.
Soy una persona física, que se quiere ocupar de la administración de consorcio de un edificio ubicado en San Martín (partido 3 de febrero).
Ya que no tengo experiencia previa, me han dicho que necesito inscribirme como tal
No encuentro en que lugar debería hacer el trámite para inscribirme ni cuales son los requisitos.
Agradecería si me orientan donde puedo ir a consultar. Muchas Gracias. Dana

Respuesta: No tengo conocimiento que haya en San Martín un REGISTRO, ASÍ QUE NO HAY QUE INSCRIBIRSE. Pero lo que debe hacer es inscribirse y hacer un curso para aprender a administrar consorcios.-

Consulta 30Estimado Dr Awad:
Mi consulta se relaciona a un propietario del edificio donde vivo que pretende realizar el cambio de caños interiores de su baño (aquí es clarísimo que el arreglo de los mismos le corresponde al consorcio) pero… los caños NO están rotos, si viejos porque es un edificio de 1976. Tanto el administrador como el proveedor declararon que los mimos NO están rotos pero que el propietario quiere cambiarlos amparándose en que son interiores y debe pagarlos el consorcio.
Corresponde que pague el consorcio en estas circunstancias? Gracias Dr. Marcelo.

Respuesta: No corresponde en tanto y en cuanto la instalación esté en buenas condiciones y no tenga deficiencias.

Consulta 31Estimado Dr. Awad
Me encuentro ante un problema que no se resolver por las mías.
Soy propietaria de un departamento que lo puse en alquiler para obtener una renta.
Está en un primer piso y, los propietarios de la Pta. Baja construyeron en un patio, espacio común, un cuarto totalmente ilegal, que, por un lado parece una “Villa” disminuyendo el valor de mi humilde propiedad y por otro me trae un inconveniente con el inquilino dado que no es de ninguna manera lo que él había alquilado. -Lo construyeron después-
Mis deseos son que usted pueda hacer mi defensa ante la administración, que ignoran mis pedidos. Pero no se, en cuánto a sus honorarios, si podré afrontarlos o serán a cargo del consorcio.
Espero no sea esto una molestia y pueda ser su clienta, sería un gusto.
Lo saludo Atte. Norma

Respuesta: Estos casos necesitan de un asesoramiento más concreto y personalizado.-

Consulta 32Estimado Dr. Eduardo Awad: Gracias por respondemer el email le paso a transcribir la consulta que hice en el foro de portaldeabogados espero que me pueda ayudar al respecto. Atentamente lo saluda. Dr. Victor
Estimados Colegas
No tengo experiencia en este tema por eso pido ayuda.
Herede de un tio un dpto en capital zona san telmo ed un edif de tres plantas en total son 22 unidades funcionales. Tengo el reglamrnto de copropiedad del año 1963 pero hace años que el consorcio esta desmembrado y como el edificio es muy viejo hay que hacerle cosas pq peligra la vida de personas pq se puede desprender cielorrasos, hay gente enganchada de la luz, lo mismo con el gas natural, en la terraza hay puestos equipos de hay acondicionados para dar frio/calor a un local grande de planta baja del edificio, la escalera que lleva a la terraza se la apropió un copropietario y la usa como si fuera de su propiedad y no deja a nadie que puede subir a la terraza, y cuando hay que reparar algo en forma urgente porque se rompió somo siempre los mismo que ponemos dinero que somos la mitad mas o menos y el resto se hace los tontos y no es justo, por eso quiero que se forme legalmente el consorcio para generarle deuda a los que no abonan y en su debido tiempo ejecutarla.
Mi pregunta como vuelvo a formar el consorcio y designar administrador. Me puedo presentar a la justicia y solicitarle al juez q se convoque a asamblea para el armado del consorcio diciendole q es urgente su constitucion pq hay q revisar todo el edificio para corroborar q no hay peligro y di lo hay arreglarlo. Quien sabe de estos temas me podria ayudar. Gracias Dr. Victor

Respuesta: Lo primero que hay que hacer es leer detenidamente el reglamento, para saber cómo reorganizar el consorcio, llamando a una asamblea, a fin de elegir un administrador.-

Consulta 33Dr. Awad:
Le agradezco mucho por su contestación a una consulta anterior.
Hay una parte de su respuesta que no entiendo.
Vivo en un edificio nuevo desde agosto de 2012.
El administrador es el arquitecto que lo construyó.
Tengo un vecino adjunto, inquilino también, que consume marihuana y otras sustancias. Se reúne con otras personas a fumar y hacen ruidos fuertes. Yo hablé con el administrador por este problema. Él dijo que hablaría con el vecino y que si seguía con esta conducta, yo llamara a la policía. Así tuve que hacerlo, la policía vino 2 veces en la misma noche. El vecino siguío fumando. Le informo por una nota al administrador de la situación, nota que fue firmada por una secretaria. Cuando voy a hablar con el administrador de este tema, me dice que nunca leyó la nota y que no habló con el vecino.
Ud. me contestó que hablara con el dueño del edificio. No entiendo. Se refiere al dueño del depto. que alquila este vecino? no tengo forma de ponerme en contacto con él. En cuanto al que yo alquilo, trato con una inmobiliaria y según ellos, la dueña de este departamento vive en España.
Le pido que me aclare por favor, ya que por un tiempo las cosas se calmaron, pero ahora estoy en la misma situación, discutí con el vecino, llamé a la policía y no vinieron, aunque quedaron en hacerlo. Muchísimas gracias, Patricia

Respuesta: Me refiero al propietario del departamento que Ud. alquila, que es quien debe garantizarle a Ud. una vida normal y pacífica en ese departamento.-

Consulta 34En mi departamento y el piso de abajo de mi unidad ha aparecido humedad en la medianera que se comparte con el edificio lindante, de nuestro edificio no hay ninguna cañeria en esa pared
he llamado a la Administradora del edificio en cuestion, le he mandado carta documento y aun no ha hecho nada
necesitaria saber que denuncia puedo hacer y en donde, y/o si puedo romper la pared y obturar los caños ya que cada dia es peor y esta arruinando mi propiedad, yo trabajo en mi casa y este deterioro me impide hacelo por lo desagradable que se presenta esa pared, ademas de tener yo un problema de salud que la formacion de hongos incrementa mi problema respiratorio
desde ya muchas gracias y espero su respuesta Mara

Respuesta: Entiendo que se trata de una pared medianera que como cosa común, debe ser mantenida en condiciones por el consorcio. Ello implica que, si la causa del daño proviene del inmueble vecino, el administrador, en nombre del consorcio, debe iniciar el reclamo al lindero.-

Consulta 35Buenas tardes, mi consulta es la siguiente: soy propietaria de una de las dos unidades funcionales que conforman un ph. Empecé a construir una ampliación sobre mi propiedad, a través de un arquitecto sin afectar espacios comunes (como el pasillo por ejemplo), pero no pude tener el permiso de mi vecina del fondo porque había fallecido un mes antes de iniciar la obra. Mi arquitecto me decía que estaba solucionando el tema, que no debía preocuparme él se estaba haciendo cargo. La cuestón es que al tiempo de casi terminar aparece un persona diciendo ser el nuevo dueño pero que no tenía papeles que lo acreditaran como para firmar nada. La pregunta es: si el supuesto heredero, con un testamento ológrafo que luego tuvo que protocolarizar, apareció después de que mi obra finalizó él puede hacer algún reclamo?, es decir, yo no tuve a quien pedirle un permiso, no hay dueño en vida y no hay herederos legales, ¿es un vacío legal? Gracias rosana

Respuesta: Si la propietaria anterior no firmó, puede este heredero (si ya ha sido recocido en juicio sucesorio como tal) firmar la documentación correspondiente.- De todas formas no se debe, en propiedad horizontal, ampliar, reformar, modificar, etc, sin un convenio y planos firmados, porque siempre hay problemas-

Consulta 36Dr. Awad, buenas tardes: El motivo de mi consulta es si para realizar una auditoria a la administración del edificio es necesario un contador, o lo pueden auditar los miembros del consejo?
Y yo entiendo que tenemos que tener en nuestro poder originales y fotocopias, para verificar que no haya adulteraciones en las cifras de las fotocopias.
Pregunto, ya que el administrador dijo que acercaría las fotocopias únicamente.
Aguardo pronta respuesta. Saludos. Teresita

Respuesta: Si se trata d e un edificio en la Ciudad de Buenos Aires, el administrador debe poner a disposición del propietario los comprobantes de su gestión (Ley 941, CABA). La auditoría debe llevarla a cabo, efectivamente, un contador.-

Consulta 37Hola, vivo en un edificio y se me quedo el diyuntor de mi departamento que se encuentra en el subsuelo. Afronte los gastos ya que no podia seguir viviendo sin luz. El electricista me dijo que era un problema de la instalacion y no personal. Quisiera saber quien debe afrontar estos gastos. Si la administacion, la constructora (ya que el edificio es relativamente nuevo) o yo.
Muchas gracias. Tomás

Respuesta: HAY QUE LEER EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD, PRIMERO.

Consulta 38Estimado, Recientemente se cambio el administrador del consorcio y el nuevo administrador solicito a la AFIP el detalle de presentación de DDJJ y depósito de las cargas sociales correspondiente al único empleado del consorcio por el periodo de actuación del administrador saliente.
Nos encontramos con que las cargas sociales del empleado reiteradamente se depositaron fuera de término, por lo tanto hay intereses resarcitorios a favor de la AFIP que se siguen acumulando, asimismo hay multa por falta de presentación de la DDJJ en término en dos periodos y alguna obligación parcial pendiente de pago en algún otro periodo. Mi consulta es el camino recomendable a seguir ya que lo adeudo lo va a tener que pagar el consorcio como consecuencia del accionar del administrador saliente. Que acciones judiciales o extrajudiciales (ej. denuncia en el registro de administradores) se pueden realizar contra el administrador y si se debe pagar la adeudado para poder iniciar algún reclamo contra el administrador.
Desde ya le agradezco una respuesta, Saludos Cordiales, Esteban

Respuesta: El consorcio deberá afrontar el pago de esas multas y penalidades. Si bien se puede denunciar a ese administrador frente al Registro, lo mejor será citarlo a una mediación para arreglar cómo le reembolsará al consorcio esos fondos. Para pensar en un denuncia en el fuero penal, primero hay que analizar detenidamente el caso.-

Consulta 39Dr. Awad: deseo saber si se puede exigir que los poderes que otorgan los consorcistas a otros propietarios para que los representen en una reunion de consorcio, deben llevar su firma certificada por escribano o alguna autoridad competente. Desde ya muchas gracias Delia

Respuesta: Si se trata de un edificio Ciudad de Buenos Aires, debe firmarse el Libro de Registro de Firmas de propietarios, para conferir una autorización que pueda considerarse válida.-

Consulta 40Estimado Dr. AWAD:
Mi nombre es xxxx y soy administrador de un consorcio en la ciudad de Santiago del Estero.
Mi pregunta es la siguiente:
Un co-propietario del consorcio que se le inició juicio por haber hecho una construcción tomando parte del espacio común de parque ¿puede presentarse a la elección de administrador?
El dice que se presentará ya que está próximo el llamado a la elección.
Mi duda se basa en cómo puede ser electo teniendo un juicio que se está sustanciando en su contra en la justicia de los tribunales de la Provincia, supongo que no puede ser parte y contra parte de un juicio.
El reglamento de co-propiedad no dice nada al respecto y, los que iniciaron el consorcio hace mas de veinticinco años, no lo inscribieron como escritura sino como protocolo notarial ante un escribano público de la ciudad.
Agradeciendo desde ya su invalorable aporte lo saludo con atenta y distinguida consideración.

Respuesta: Es un verdadero disparate (social, personal, jurídico) pensar que un propietario que litiga contra el consorcio pueda presentarse y ser elegido administrador.

Consulta 41Dr Awad Mi nombre es Héctor. Ante todo agradezco su tiempo y este canal de comunicación para plantear problemas, solicitar asesoramiento para presentar con fundamentos inquietudes de los consorcistas al Adm.
Mi problema: Res 2013/243. Se está pagando y no se realiza ninguna tarea relacionada a esta Resolución.
Al Encargado y al Ayudante el Administrador le viene liquidando desde el mes de Noviembre el Concepto por " Clasificación de Residuos"
Ante mi reclamo ya que aquí el Administrador no lo incluyó en las órdenes, no confeccionó directivas para los consorcistas, estos no separan los residuos en bolsas verdes y negras, por lógica tanto el Enc como el ayudante no separan los residuos ni los clasifican, no existen cestos en los pisos con color verde y negro, no hay un lugar para depositar los residuos recicables, tampoco existe Cooperativa de Recuperadores Urbanos del Barrio y tampoco el Gobierno de la ciudad colocó contenedores diferenciados para dejar los residuos. Todos los residuos los retiran como hace muchísimos años y ahora le liquidan 2 Conceptos.
El Administrador me dijo que como el Enc hizo un curso por eso le pagaba aunque no se hubiera implementado el sistema.
Mis preguntas:
1. En qué casos y qué condiciones debe reunir el personal para cobrar el Concepto " Clasificación de Residuos
2. El sólo hecho de haber realizado el curso lo habilita para cobrar aunque las tareas no se realicen ?
3. Aparte de este Concepto,qué importe cobraría por UF ( ya que tengo entendido que esto es un Convenio ) y depende de la cantidad de UF. y no es el mismo que cobraban antes.
4. Lo cobra el Enc y el Ay o sólo al Enc a quien se designa para coordinar la entrega de esos residuos reciclables en días y horarios específicos. ? En este caso de ser esto posible qué Concepto y cuánto cobraría el Ayudante por el retiro de los residuos hasta el lugar establecido para ir reuniéndolos.
5. Dónde hacen el curso los Enc y Ay y quien les otorga el certificado ? Lo tiene que tener el Adm ? se le puede requerir verlo ?
Agradezco nuevamente esta posibilidad, como también comentarios, aclaraciones, forma de proceder ante el Adm y todo aquello que me permita fundamentar el no pago de esas erogaciones que incrementan el importe de las expensas. Cordialmente

Respuesta: La consulta es demasiado extensa como para poder responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-

Consulta 42Dr. Awad, lo escucho todos los sábados muy interesante, lo felicito.
Quisiera saber en Agosto 2013 tomamos un nuevo Administrador, realmente no hizo nada ni hace se lo puede despedir o hay que esperar un año.
Otra consulta mi balcón terrazo le pusieron masilla entre las baldosas ya que cuando llovía entraba agua al balcón de abajo lo tiene que pagar el consorcio o yo.
Muchas gracias por su información.
Me podría recomendar un Administrador bueno para la zona Cabildo al 400.
Atte. Mónica

Respuesta: Para saber qué hacer con el administrador, primero hay que leer el reglamento y el acta de asamblea de nombramiento.- En cuanto a la filtración, si el agua pasa al nivel inferior, hay un problema con la impermeabilización y no con las baldosas,, eso debe repararlo el consorcio

Consulta 43Sres Todo consorcios quisiera hacerles una consulta, el 20 de febrero firmamos la escritura de un departamento , compramos de buena fè en la creencia que estaba todo bien, a los pocos días empezó a caer agua del segundo piso.
Cada vez "llueve màs" arruinado todo el techo , con peligro que se desplome .-
El consorcio no tiene un peso, por el contrario tiene saldo en contra, las personas de arriba siguen usando el agua como si nada.-
Y el administrador no media como para detener el suministro de agua o hacer algo, ya que los más perjudicados somos nosotros.
Así van pasando los días sin solución alguna, no sé que hacer, adonde recurrir, estoy desesperada con este tema.-
La dueña anterior calló todo este problema para sacarse el dto de encima, en una palabra es lo más parecido a una estafa.
Espero su respuesta a ver si podemos combinar una entrevista o no sé Uds. me dirán, valor de la consulta etc. Mónica

Respuesta: primero hay que leer el reglamento, para tener una idea acerca de la propiedad de las cañerías. Sugiero, igualmente, intimar tanto al consorcio como al propietario del piso superior. En cuanto a la responsabilidad del vendedor, primero hay que saber si estaba o no en conocimiento de la situación, para accionar contra él por daños y perjuicios.-

Consulta 44Estimado Dr.
Mi nombre es Nora .
Le consulto: desde 2010 alquilo un depto que es la porteria de un edificio; se lo alquilo al consorcio. Este año tendria que volver a renovar contrato.
Me llego el rumor que el consejo, no se por que motivos ya que jamas me retrase ni genere conflictos, no me quisiera renovar. Yo no tengo intenciones de irme.
Mi consulta, pueden no renovarme? Tienen que hacer asamblea? Cuales son mis derechos? Muchas gracias Nora

Respuesta: Habría que ver cómo decidió ese consorcio poner en alquiler ese departamento, De todas formas, si el contrato llega a su fin, deberá desocupar el departamento.-

Consulta 45Buenas tardes, estoy interesada en alquilar un depto a estrenar que no tieneel medidor de gas. lLa inmobiliaria dice que el costo del mismoy las instalacion con un gasistamatriculado corre por nuestra cuenta.Esto es asi? GRACIAS L. Paola

Respuesta: La verdad es que el departamento debería entregarse con todos los servicios funcionando, o hacer una quita en el precio del alquiler.-

Consulta 46Buenas tardes, mi consulta es la siguiente: Durante varios meses la administración de mi edificio envio el monto a pagar por expensas en un papel que no cumplía los requisitos de la liquidación según la ley 3254, razón por la cual me negué a pagarlos comunicando el motivo y sin obtener respuesta.
Ahora me quieren cobrar esos meses adeudados (que es lo que correcto) pero con interés a los cuales considero improcedentes dado mi insistente reclamo.
Pregunta: es esto correcto o Ud considera que debo abonarlos ??? Desde ya gracias por la respuesta Claudia

Respuesta: La verdad es que debió haberlos abonado bajo protesto, manifestando las razones, pero no dejar de pagar. Creo que es preferible que lo pague, porque estas cuestiones no pueden tomarse como defensas, si le inician el juicio.

Consulta 47Dr. Awad, mi consulta es: en mi edificio , se cambiara la cañer{ia montante de gas. Este gasto se prorratea según porcentual o se divide segun la cantidad de departamentos y pagarian todos la misma cuota? Gracias. Viviana

Respuesta: No sé qué dirá el reglamento de copropiedad ese consocio, pero el principio general es que los gastos se pagan conforme el porcentual de cada unidad.-

Respuestas del Dr. Awad a sus consultas de consorcio

Consulta 1Hola! Hace dos meses estoy trabajando como encargado en una galería comercial y a la vez cumplo funciones de SERENO turno noche es decir de 20 hs a 9 hs ( si 13 hs ) seis dias a la semana,cuanto deberia cobrar $?? Saludos! Pablo
Respuesta: Disculpe, pero no es posible responder a este tipo de preguntas desde el reducido ámbito de ésta página.-


Consulta 2Muchas Gracias Dr. Salas, intentaré ser claro y sintético:
La administración anterior del edificio en el que vivo me inició a fines de 2012 un juicio ejecutivo por cobro expensas (debía yo expensas desde febrero porque me habían echado de mi trabajo), me lo notificaron recién a fines de abril de 2013 y tuvo sentencia en agosto de ese mismo año, sin que yo me haya presentado hasta el día de hoy. A todo esto en septiembre de 2013 esta administración fue removida y se designó a una nueva administradora.
No voy a relatarle los mil intentos que hice para firmar un plan de pago que estuviera a mi alcance, incluso ahora terminé alquilando temporariamente el departamento a turistas para poder reunir el dinero, pero el caso es que ahora puedo pagar el total adeudado incluso con un punitorio del 2.5% que es lo que me exige el Consorcio.
No obstante esto me encuentro con el siguiente problema (que pensé iba a resolverse con el cambio de administración pero no ocurrió así): el juicio me lo inició un abogado que es hermano del anterior administrador (cuando este todavía estaba en funciones obviamente), presentándose con un poder otorgado por este y acompañando fotocopias simples de la designación de aquel como administrador. Cuando el juzgado le solicita que acompañe originales o copias certificadas de la designación este abogado manifiesta que hubo un "error material" y que en realidad el actual administrador no es quien figura en las fotocopias presentadas en el expediente y a quien todos en el edificio tenemos por tal sino el hijo de aquel, a quien nadie en el edificio siquiera conoce pero a quien fraudulentamente se hizo figurar en el libro de actas, que era llevado de un modo calamitoso por dicho administrador (por ejemplo, ninguna de las actas está firmada al pie por ningún copropietario sino que todas tienen un garabato ilegible que no se condice con las firmas de asistencia de los copropietarios presentes).
Esto me dejó en na situación complicada entre fines abril y septiembre del año pasado, ya que además de que me ponían condiciones leoninas para firmar no me daba ninguna garantía firmar un Convenio con el hermano de un administrador que estaba por ser removido y en el marco de un juicio donde se hacia pasar por administrador al hijo de quien verdaderamente lo era... como ve es una locura y yo ingenuamente pensé que una vez removida esta administración tanto los demás copropietarios como la nueva administración se percatarían fácilmente de esto.
Pero el caso es que no parece importarles nada de estas irregularidades y pese a estar yo ofreciendo pagar el capital e intereses en un solo pago insisten en que dicho pago debe hacerse en el marco de ese juicio, que a todas luces es fraudulento en tanto quien se presentó allí como administrador no lo era y todos sabemos que no lo era pero no obstante esto a muchos copropietarios no les importa ni escucharme y me dicen que pague y me deje de joder.
Mi consulta es entonces qué puedo hacer, porque el momento de oponer excepciones se me pasó hace rato y dado el carácter ejecutivo del juicio no sé si harán lugar a un planteo de nulidad a esta altura. Se me ocurre como alternativa iniciar un juicio por consignación de expensas (que presumo se acumularía al ejecutivo existente) en tanto allí creo que primero está la instancia de la mediación donde puede que la administradora entre en razón, pero además allí sí podría ofrecer todas las pruebas que tengo de que quien actuó como administrador en ese juicio ejecutivo no lo era (tengo testigos, cartas documento firmadas por quien sí era el administrador referidas a esta misma deuda, etc.).
Quería saber entonces cómo ve usted la situación en tanto se especializa en la cuestión, yo le aclaro que un poco entiendo del tema porque soy abogado y trabajé diez años en un Estudio de Medicina Legal, pero nunca ejercí y algunos abogados con los que consulté están más perdidos que yo con este asunto.
Es un caso bastante particular y no sé si por mail resulta claro, por eso quería consultarle también el costo de una consulta y la posibilidad de redactar allí una carta documento intimando a la administradora a aceptar mi pago del total de lo adeudado y a desistir de seguir adelante con la acción que iniciara quien no era el administrador y solicitar además su nulidad, para que el consorcio tampoco tenga que correr con las costas (estimo que si la nulidad la solicita el Consorcio tiene más chances de prosperar que si la solicito yo que ya tengo sentencia en contra).
Desde ya le agradezco su tiempo y su atención y le envío mis más cordiales saludos. José Manuel.
Respuesta: Una cuestión de este tener no puede responderse sin haber consultado previamente el juicio, ver el reglamento y tener, cuanto menos, una charla con el actual administrador.-



Consulta 3Estimado Dr. Awad. Compré un Depto. en Pcia. de Bs. As. de dos ambientes. El mismo tiene una antigüedad de 3 años y estaba siendo habitado por su propietario. Lo compré sin saber que en el reglamento de copropiedad figura para uso de consultorio. Hace un año que lo habito y no he recibido ninguna intimación al respecto. El anterior dueño vivió sin problemas. Incluso fui a dos reuniones de consorcio y nadie dijo nada.
Mi intención es vivir en el mismo porque me gusta y soy muy respetuoso de mis vecinos. Ud. que me aconseja. Cambiar el reglamento requiere el consentimiento de todos, aparte de ser honeroso. Pienso que debe costar como una escritura.
Saludos y gracias. Julio Enrique
Respuesta: Es cierto que, s el destino era consultorio debe respetarse. Pero para responder mejor es necesario tener a la vista el reglamento y tener más precisiones sobre los hechos. Sugiero una consulta personalizada antes de tomar Ud. cualquier decisión.-


Consulta 4Buenas tardes quisiera saber donde puedo hacer una denuncia sobre la modificación de fachada de un edificio x parte de un propietario . Maria Cecilia
Respuesta: Debe denunciarlo ante el Consorcio y ante administrador. Igual, sería interesante saber en qué jurisdicción municipal se encuentra el edificio.-



Consulta 5
Buenas noches Dr. lo molesto porque en el consorcio tenemos X administrador a un propietario es un edificio de 60 años aproximadamente de PB y 2 pisos por escalera y la terraza, en total 17 dptos. La señora que limpia viene 2 veces X semana (3 hs.) Que le pagan lo que quiere la hora trabajada. Me asesore y parece que puede ser empleada jornalizada en el régimen de empleados de propiedad horizontal. Tenemos que inscribirnos como empleadores? Hacer aportes patronales? Donde averiguo todo lo referente a Cómo debería ser? Muchas gracias y perdón X la extensión . Saludos Caan
Respuesta: Efectivamente esa persona puede ( y debe ser) blanqueada por el Consorcio, como personal jornalizado. Obviamente, el Consorcio debe inscribirse como empleador, hacer las retenciones y pagar e integrar los aportes y contribuciones, contratar los seguros que son obligatorios. Continuar en la situación presente es perjudicial para la trabajadora y para el Consorcio.-

Consulta 6Dr, quisiera saber como remover al afministrafor de mi edificio ya q hace 1 año no llamo nunca a asamblea, no rinde cuentas, hay deudas de servicios, no infimo a la constructorz oor desperfectos e irregularidades en lz construccion.
Yo tengo boleto del 2010 y la constructora firmo el reglamento en el 2011 poniendolo zl afministrador por un plazo de 5 años, q podemos hacer pada sacarlo?
A su vez tenemos un encargado q trabaja 10 hs semanales y dice q aportes se le deben pagar como si fuera jornada completa, es asi? No es porcentual a lo trabajado? Gracias! Julieta
Respuesta: Para responder todo esto es necesario tener a la vista toda la documentación: boleto, reglamento, liquidaciones de expensas, etc.-

Consulta 7Buen dia!
Les escribo por un problema que tengo en un dúplex que alquile hace dos meses. El vecino esta en guerra con el dueño de la prop que alquile y bajo amenaza me dice que NO PUEDO usar la escalera que da el acceso a los tanques de agua porque es de él.
La escalera fue construida con el edificio, que debe tener 60 años. Esa escalera esta apoyada en la pared externa de su cuarto y da al espacio aéreo de mi patio, además de que es única forma de acceder a ambos tanques….
Lamentablemente el dueño del dúplex no tiene el reglamento de copropiedad donde figuran los espacios comunes. Como hago para conseguirlo? el vecino no me quiere mostrar el suyo porque OBVIO q esa escalera es de uso común. Les agradezco el asesoramiento. Slds, Silvia
Respuesta: Las situaciones de perturbación para quien alquila, deben resolverse entre inquilino y propietario.- Sin perjuicio de ello, los datos para obtener el reglamento figuran en la escritura de compra del dúplex y también aparecen si se pide un informe de dominio.- Pero, aclaro, son datos para obtener el reglamento, pero Ud. aún con esos datos no podría obtenerlo por sí misma.-


Consulta 8Estimado Dr. Awad!
Quiero consultarle, desde su sapiencia, que pueda ilustrarme un problema que padezco desde junio de 2012 a raíz de un indicio de humedad que derivó a pruebas en mi unidad.
Le detallo los acontecimientos.
A partir de detectarse humedad en la pared de la habitación de mi nena que da al baño, se le avisó a la administración y desde entonces comenzaron a venir un sinfín de profesionales que no daban en el clavo, porque la administración no contrataba a la persona idónea o lo que venían querían generar trabajo, es decir, arreglar un supuesto motivo e ir descartando orígenes de la humedad.
La misma se fue agrandando en tiempo y dimensiones a tal punto que arruinó todo el piso, pared.
Luego de varios intento fallidos de coordinación de las personas que vendrían a resolverlo y nos dejaban esperando, en agosto de 2013 nos rompen la pared de la habitación contigua al baño y el piso del baño, personal contratado por la administración, reemplazan caños varios y se van con la promesa de cerrar dicha pared en dos semanas y luego de esperar y llamar por teléfono al contratista infructuosamente sin obtener respuesta, en diciembre se procede al cierre de dichas apertura. Obviamente la administración miraba para otro lado.
Luego de cerrar dicha apertura, la vecina del piso inferior continua con su queja con lo que se procede a abrir otra vez el piso del baño el 4 de febrero del corriente, quedando la dimensiones del mismo reducido en 1/6, en el lugar donde estaba el artefacto del bidet y se dictamina que eso no era el problema y lo dejan así, abierto.
La prueba que se hizo es tirar agua a los costados de la bañera, lo que se deduce que había filtraciones por allí.
Yo sello con siliconas los bordes de la bañera y los azulejos y noto que se sigue filtrando por lo que deduzco que debe a la junta del baño. Luego de golpear los azulejos noto un ruido como hueco, estimando que allí podría haber filtraciones. Se le informa a la administración y luego de varias idas y vueltas se envía a una persona para hacer el trabajo, lo cual se hizo y a partir de allí no hay más filtraciones. A pesar de ello me queda la pared que se abrió inconclusa y el piso del baño abierto.
Por comentarios de pasillo parece ser que la administración quiere cobrarme por ese trabajo más endilgarme el problema causado por las filtraciones al piso inferior.
Pregunto: habiendo la administración enviado a profesionales cuyo dictámenes fueran erráticos, se rompiera parte de mi unidad, se reemplazaran supuestos caños averiados, y yo encontrara la solución, ahora se me puede hacer responsable por los daños causado a la unidad del piso inmediatamente inferior, cuando todo dictamen del origen de la causa no fuera apropiadamente informado por los profesionales contratados para tal efecto en tiempo y forma y no se subsanó los daños informados en mi unidad?
Si desde el inicio se hubiera contratado a personal capacitado es de mi creencia que eso era algo que debía de haber detectado tempranamente y es en ese entonces que se podría haber dictaminado responsabilidad a cada parte.
Gracias anticipadamente por su respuesta.
Por favor hágame llegar un mail si la respuesta es publicada y deba verla por dicha vía. Saludos. Néstor C.
Respuesta: ES una situación compleja, si bien hubo impericia no puede negarse que una parte el daño se ha ocasionado a partir de desperfectos de cosas de su unidad. Quizá lo mejor sea llegar a un acuerdo y afrontar entre el propietario y el consorcio el daño ocasionado.

Consulta 9Buenas tardes doctor,
Hace una semana pasé a integrar parte de un consejo de administración y una persona envío este mail “Señores Copropietarios: Pongo en su conocimiento y en el de la Administración que voy a iniciar acciones legales contra el consorcio y la administracion por liquidaciones erroneas de gastos comunes y negativa a rectificar el reglamento de copropiedad.”
La verdad es que no me interesa cooperar con gente conflictiva y hablar en estos términos si no hay buena voluntad, por lo cual quisiera dejar de formar parte del mismo, como tengo que hacer? Tengo que esperar a una nueva asamblea para desistir? La administración me tiene que dar algun comprobante de que ya no pertenezco al consejo de administración?
Muchas gracias por su ayuda! Alejandro
Respuesta: Integrar el Consejo implica, en alguna medida, hacerse cargo de una tarea que, en parte, implica tratar con los propietarios y el administrador e intentar aportar soluciones. Si Ud. no se siente capacitado o no puede afrontarlo, renuncie, mediante una nota o una carta documento enviada al consorcio.-

Consulta 10Estimado: Mi consulta es la siguiente: Vivo en un ph con 5 unidades funcionales. Pero nunca se hizo el reglamento de copropiedad, por lo cual mi consulta es còmo deberìa proceder para iniciar los tràmites. Muchas gracias. Cordialmente, Mariela

Respuesta: Es extraño que no haya reglamento. Para responder es imprescindible tener a la vista el documento con el que Ud. adquirió ese departamento.-

Consulta 11Dr. Awad: Tuve que cambiar los desagües de mi baño y lo pagué yo. Desde que el administrador me avisó hasta que se comenzó a hacer el trabajo, sólo pasaron dos días, no llegué a buscar otros presupuestos y el arreglo lo hizo el plomero del consorcio. Acepté hacerlo rápido para evitar que la humedad siguiera avanzando, ya que de lo contrario el arreglo me iba a costar cada vez más. Ahora tengo que arreglar y pintar el techo de abajo pero el problema es que la humedad pasó al techo del living y dos paredes. La propietaria dice que todo pasó en un fin de semana, o sea, según ella dice ´´caía tanta agua que le mojaba la cabeza y llegaba al pasillo´´ además de pasar al living. Cuando le pregunte por qué no había avisado antes de que se estropease tanto, o sea al comenzar a ver un poco de humedad, dijo que me había llamado varias veces pero no me encontró, pero tampoco lo hizo cuando yo llegaba a casa alrededor de las 18hs, hasta dice haber dejado notas que nunca encontré, además de no llamar al administrador para que me avisara a tiempo. En síntesis, creo que esta persona estaba en esta situación desde algunos días atrás, ya que no creo que todo eso ocurra en sólo dos días. Por favor, necesito una ayuda para saber qué puedo hacer ya que gasté más dinero del que podía y ahora me encuentro con un trabajo que sale casi lo mismo que el primero. Muchas gracias por su atención. Maria Cristina
Respuesta: No veo viable, no lo aconsejo, intentar discutir acerca de los tiempos transcurridos.-

Consulta 12Dr.Awad, perdón por la molestia, mi consulta en la sigte.: Vivo en depto. cuando abro la puerta me encuentro inmediatamente con la escalera, como tengo tres nietos muy pequeños (entre 4 y 18 meses) y el otro día la más pequeña casi se nos va por la escalera, decidí consultar para colocar una puerta tijera, uno de la Comisión me dijo que no había ningún problema, ya que hay un antecedente, con otra Administración se le permitió a una copropietaria de este mismo consorcio colocar una puerta tijera, ante todo esto, compré la puerta y la coloqué, ahora un copropietario (que es el otro integrante de la Comisión, quién nunca respondió a mi mail antes de la colocación de dicha puerta) mandó al Administrador para que me inste a retirar la puerta. Mis vecinos están todos de acuerdo conmigo, ya que consideran peligrosa la ubicación de la escalera y que es de riesgo tanto para una persona mayor como para un niño.
Quiero aclarar que la puerta sólo esta cerrada cuando los chicos llegan y se van (ya que no viven conmigo), el resto del tiempo está plegada contra la pared.
Cómo debo actuar? Muchas gracias, Cordiales saludos, Margarita

Respuesta: No veo la razón par quitar una puerta que impide el acceso a una escalera, si ello mejora la seguridad del inmueble.-

Consulta 13Estimado Dr. Awad
Tengo filtraciones en el techo de mi departamento por perdidas del departamento superior, cabe destacar que al presentarme con el inquilino del piso superior constato que todos los sanitarios, desagues, etc han sido cambiados de lugar segun el plano de los departamentos, tanto de los dos baños como de la cocina.
Motivo por el cual me informe si debo enviar carta documento al propietario del piso superior o al administrador. Muchas Gracias Ana
Respuesta: La carta debe dirigirse a los dos.

Consulta 14Siendo propietaria en consorcio desde marzo 2012, me corresponde pagar, en la expensas importes de deudas con AFIP y previsionales anteriores a la adquisición del inmueble ocurrida en la fecha antes mencionada. Desde ya muchas gracias y aprovecho para felicitarlo por su espacio radial. Verónica

Respuesta: Si, en la medida que Ud integra el Consorcio deudor de esos aportes. Para saber si existe la posibilidad de reclamar a su antecesor en el dominio de la unidad, hay que tener, cuanto menos, la escritura de compra y las liquidaciones de expensas a la vista.-

Consulta 15Buen día,
En mi edificio se realizó un trabajo de reparación del ascensor por un valor total de $18.000 consistente en:
Cambio de retenes y juntas
Fundir y tornear cuerpo rodante nuevo
Torneado de eje cuerpo rodante nuevo
Mecanizar chaveteros
Limpieza de máquina y cambio de aceite
Colgado de cabina, armado y desarmado
Colocación de 2 inductores magnéticos
Colocación de una alarma autónoma con batería
No entiendo mucho los aspectos ténicos, pero creo que corresponde a expensas extraordinarias. Sin embargo la administración ha decidido que este gasto es ordinario.
Podrían por favor ayudarme a determinar la naturaleza del gasto, ya que como inquilino me afecta.
Muchísimas gracias! Sergio

Respuesta: Si bien la reparación parece exceder la resultante de una inspección mensual, esa respuesta debe brindarla un técnico.-

Consulta 16Estimado Dr. Awad,
En mi carácter de haber cursado con Ud. el curso de administración
de consorcios, que le estoy muy agradecida.
Tengo una duda en referencia a un tema de consorcio. Si hay una unidad con alta morosidad y pasò a legales. El abogado actuante dice que para que se produzca el embargo debe autorizarlo el juez. Esto es asì? De que depende?
Sin otro motivo me despido de Ud. afectuosamente. Muchas gracias.
Cristina
Respuesta: Así es, hay que iniciar el juicio de cobro de la deuda de expensas y en la misma demanda peticionar la traba de embargo. El juez debe ordenarlo.-

Consulta 17Estimado Dr. Awad Tengo el agrado de contactarlo a fin de transmitirle las siguientes consultas.
En primer lugar le cuento que en el edificio dónde vivo no hay administrador, ni reglamento, ni libros. Es un edificio viejo de dos plantas conformado por 12 unidades. A fin de cubrir los gastos de mantenimiento y limpieza, todos los habitantes (inquilinos y propietarios) juntamos dinero mensualmente a modo de expensas.
Dicho esto, paso a detallar las consultas:
Durante los últimos días, se produjo la rotura de un sector del cielo raso del hall de entrada producto de una pérdida de agua. Suponemos, que dicha pérdida proviene por la rotura de algún caño de desagüe (bañadera, inodoro o lavatorio) del baño de una de las unidades del 1er piso que se ubica justo sobre el hall en cuestión. Ante esta situación, necesitaría si nos puede indicar a quien le correspondería el cargo de la reparación, tanto de la unidad particular como del espacio común.
Ante la falta de administrador, yo me ofrecí a recaudar el dinero de las "expensas" y de efectuar los correspondientes pagos. El cobro de las mismas se hace contra un recibo con mi firma. Dado esto, existe la posibilidad de tener alguna contingencia, demanda o problema legal por oficiar como recaudador? Aclaro que no recibo ningún tipo de contraprestación por el cumplimiento de este rol.
Desde ya, agradezco muchísimo sus comentarios y pido disculpas si las consultas formuladas son demasiadas. Cordialmente Pablo

Respuesta:
Aconsejo tomar un asesoramiento más personalizado, pues es necesario tener el reglamento de copropiedad y, sobre lo que éste establezca, organizar al consorcio, nombrando, primero, a un administrador.-

Consulta 18Buenos dias, soy propietaria de un depto en edificio de 8 unidades. Al mudarme, habia una Sra q hacia la limpieza pero no estaba inscripta legalmente. Luego, de 6 años de trabajo tuvo un problema de salud y no podía caminar. No se comunico con la administradora ni ella con la Sra. Dejo de veir.
Luego de 1 año regresa diciendo que vuelve a trabajar pero ya hay otra persona que realiza la limpieza. Solicita indemnización, si no se la reintegra al trabajo. Ambas sras. se encuentran fuera de la ley, sin aportes, aguinaldo, vacaciones pagas, etc. Nos dijeron que como personal domestico no se las puede inscribir.
Cuales son los tramites deberíamos hacer para regularizar la situación con ambas? Aunque necesitamos solo a una para el trabajo ( 4 hs semanales). Muchas gracias! Laura

Respuesta: Es una situación compleja que no puede resolverse desde ésta página.- Frente a cuestiones de este tenor, es necesario que el administrador se asesore muy cuidadosamente.-

Consulta 19Dr:
Debo $1609 de expensas y le dije a la administradora si la puedo pagar en 3 cuotas iguales y consecutivas
Me dijo que serán 3 cuotas de: $813 ochocientos trece pesos
Cuando le dije que los intereses eran elevadísimos me respondió que eso es lo que se aprobó en asamblea Que puedo hacer? Gracias Patricia Lilia

Respuesta: Primero hay que tener a la vista la liquidación de la deuda y saber cuál es el interés utilizado. Y luego saber cómo se decidió ese porcentaje.-

Consulta 20Sr. Awad s/d Por la presente querría asesoramiento sobre un problema en particular , soy encargado permanente con vivienda de un edificio de capital federal categoria 3ra. la vivienda destinada a uso de porteria cuenta con una superficie de 16 metros cuadrados incluyendo baño y cocina ya por 3ra ves exprese la falta de espacio para vivir dignamente y no tuve una respuesta positiva , solo alegaron que si no podía vivir en esas circunstancias renuncie al cargo cuento a la actualidad con una antigüedad de 20 años , mi familia se integra por mis hijos uno de ello de 21 años discapacitado y el menor de 4 años , mi esposa y yo , los informes tanto de la ART y la asistente social calificaron a la misma como hacinamiento no apto para alojar tantas personas , El tema que ya se hace insostenible y por la negativa me empujan a una renuncia perdiendo asi todo resarcimiento económico , se puede hacer algo ya que nos sentimos desamparados sin saber a quien recurrir? , desde ya muchas gracias por su pronta respuesta . Atte. Raul

Respuesta: Estas cuestiones no pueden responderse a través de ésta página.-