Nuevas respuestas del Dr. Awad a sus consultas de consorcio

Consulta 1

Buenas tardes, les escribo porque soy propietaria de un dpto en capital, desde junio de 2016 lo tengo alquilado, pero en estos meses todos han sido problemas, el inquilino según denuncia formulada en comisaría 19 ha entrado a robar a la casa de una vecina lindante a mi propiedad, también en mi dpto según se me informa la semana pasada me han robado, yo se lo alquile amoblado y según la policía faltan parte de mis muebles, todavía no he podido entrar a constatar ya que el inquilino esta de vacaciones según el en chile y hace caso omiso a mis reclamos, también me ha llamado gente del consorcio para decirme que esta persona rompió mi baño y el patio y se llovió la cochera y que en el dpto se veía un tremendo desorden, quiero desalojarlo, cobrar daños y perjuicios, que puedo hacer? Estoy desesperada, gracias María

Respuesta: El desalojo por incumplimiento de contrato es un juicio. Hay que ver también si no hay que inicia otro proceso para ingresar a reparar los daños en cañería y otros.- Mientras todo esto se inicia se podria intentar una mediación.-  Debe tomar contacto rápidamente con un abogado para comenzar ese proceso.-

 

Consulta 2

Hola perdon la molestia vivoen cba capital alquiló por primera vez soy joven y no entiendo mucho esto creo que la inmobiliaria me estafa . primero no me dan factura si no un recibo y segundo mi pregunta mas importante no entiendo que es lo que me cobran. O que tengo que pagar yo la luz del palier la pago yo? O ellos porque me la están cobrando a mi . lo demás creo que lo pago yo las expensas agua y luz ydemas no? Podrían porfavor avisarme si la respuesta es publicada y donde gracias y perdon. Es urgente perdon nuevamente Miguel

Respuesta: Seguramente si usted alquiló un departamento en un edificio lo que paga, además del alquiler sea las expensas o gastos comunes, por eso abona luz de pasillos, etc. De todas formas no se puede responder más sin tener a la vista la documentación (contrato, recibos, liquidaciones, etc.)

 

Consulta 3

Estimado Dr. Eduardo Awad.

Quisiera saber lo siguiente: Vivo en Mendoza Capital. Alquilo hace 8 años el mismo departamento y se renueva la relación cada dos años. Hoy tengo la extensión hasta diciembre 2018.

La pregunta es la siguiente: Desde que estoy alquilando nunca se pintó el departamento, de querer hacerlo

 

·         es responsabilidad del propietario asumir el costo de pintarlo???

 

·         o de lo contrario, soy yo quien debe asumir dicha erogación

Soy oyente del programa de dirige Marcelo Bonelli desde hace 10 años.

Si no corresponde que le haga esta consulta, le pido disculpas

Atte Mario

Respuesta: hay que ver qué dice el contrato. En general no hay responsabilidad del propietario en esto, salvo que el departamento se haya deteriorado por alguna causa: humedad, filtraciones por ejemplo.-

 

Consulta 4

Buen día. Quería consultarle hace poco más de 1 mes compre con mucho esfuerzo un departamento el cual no finalizó con los trámites de escritura del ivc (vivienda social)  mis preguntas son las siguientes  teniendo.  El papel de inicio de trámite del ivc a nombre de la dueña anterior y el boleto de compra venta  propiedad horizontal que más hace falta para pasar las expensas a mi nombre o iniciar un plan de pago ya que es mucho lo que se adeuda y en los balances figura como abogado (será que tengo que tratar con él directamente ) o el administrador debe cobrarme las expensas?  Desde ya muchas gracias. violeta

Respuesta: Sugiero una entrevista personalizada para que se pueda tener a la vista la documentación que Usted posee, ya que es importante que se ponga al día con la deuda de expensas.-

 

Consulta 5

Estimado Dr. En el edificio las cocheras , que son 10, figuran como unidad funcional nº 1, por lo cual los servicios de agua e impuesto vienen por los metros cuadrados que tiene la misma. Mi pregunta es como se puede hacer para que pase a ser espacio cochera y no una unidad funcional. Gracias.  Saludos Cordiales

Lidia Marina

Respuesta: La consulta no es muy clara, habría que ver el reglamento, cuanto menos. Si mal no he comprendido:   Tratándose de una unidad funcional, es como un departamento.- Si se trata de unidad funcional, el propietario paga su impuesto.- Lo que Usted pretende es que el consorcio pague algo que no es común. Si quien que lo pague el consorcio los dueños de esa cochera deben renunciar al dominio y cederlo al consorcio, es un proceso complejo, caro, se puede hacer, pero me parece descabellado.-

 

Consulta 6

Buen Día Doctor Mi consulta no es sobre un problema de consorcio, tengo que renovar por tercera vez mi contrato de alquiler y necesitaba saber cuanto puede ser el aumento, en la actualidad estoy pagando $ 5000. Gracias María

Respuesta: Sinceramente no puedo saberlo.-

 

Consulta 7

En el día de ayer recibimos en el consorcio una notificación del banco Francés donde esta radicada la cuenta  para el pago de las expensas en la que nos informan que el banco central inhibió la firma de la administradora, el resto de los copropietarios están todos avisados pero nadie hace nada.El consejo esta conformado por los notables de siempre que no hacen nada agradeceré que me  informe a donde me puedo dirigir desde ya muchas gracias por su atención Sara

Respuesta: En principio habría que solicitar se convoque a asamblea para removerla.-  Además se le podría hacer una denuncia (si el edificio está en la CABA) por su mal desempeño como administradora.-

 

Consulta 8

Eniendo que para el caso del portero, EMPLEADOR, es el propio consorcio.

 Lic. Ana

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA:

Consulta 26

Hola, Buenas tardes
Quiero saber si podemos tener alguna manera de que venga una persona en blanco y con art, si aun no tenemos "empleador"
Hasta ahora nos manejamos con empresas de limpieza, pero van cambiando el personal y no se logra sincronizar Espero sus comentarios Gracias Saludos cordiales Lic. Ana
Respuesta: Se necesita más información, no entiendo que es no tener empleador, por ejemplo.-

Respuesta: El consorcio puede dejar de contratar con empresas de limpieza y tener su propio (empelado)  encargado. Es una decisión que debe tomar la asamblea.- 

 

Consulta 9

Estimado Dr. Awad:

Le agradecería me informe como se designa en una asamblea a los miembros del consejo de propietarios, es por voto de los propietarios o se autodesinan voluntariamente.

También desearía saber cuanto tiempo duran en su mandato.

Cordiales saludos Nicolas

Respuesta: La verdad es que en una asamblea una persona puede proponerse u otros pueden proponer a alguien, pero deben votarla y elegirla por la mayoría que determine el reglamento de propiedad o por mayoría absoluta (si el reglamento nada dice sobre la mayoría necesaria. Sobre el plazo, hay que estar a lo que diga el reglamento, si nada dice, la asamblea que designa al consejo fija el plazo.-. 

 

Consulta 10

Con respecto al depósito por el pago de expensas el administrador indica hacerlo en una cuenta corriente bancaria a nombre de su empresa y no de nuestro Consorcio, ya que, hasta la fecha y aún después de años de servicio,  no ha procedido a la apertura de la misma.  Me pregunto si se trata de una falta grave y si hay una norma que le obligue a hacerlo.  Agradezco desde ya su respuesta y saludo atte Grace

Respuesta: La respuesta es para un edificio en la CABA:  La asamblea debe decidir sobre la cuenta, el banco, etc. El administrador por sí no puede abrirla, los bancos, en general, piden la copia del acta donde se tomó la decisión.-  Le sugiero leer la ley 941.-

 

Consulta 11

Dr. Awad

CONSULTA: Las expensas que pago son para afrontar gastos dentro del mes o a mes vencido sobre los gastos que se produjieron en el mes anteriror?

Le consultop ya que en la liquidacion de expensas figura dentro del patrimonio total al mes anterior  que estan las expensas futuras a cobrar, que supongo que son para hacerle frente a los gastos del mes en curso. ES CORRECTO???  Gustavo

Respuesta: Hay consorcios cuyos administradores liquidan expensas a mes vencido, otros no, la verdad es que es necesario tener a la vista la documentación para responder.-

 

Consulta 12

Buenas tardes: En un consorcio que se hace todo mal y que está ampliamente demostrado sigue un grupo de propietarios apoyanfo a la administradora (vaya a saber a cambio de que prebenda) se los puede calificar de cómplices o algo parecido?? Espero respuestas a la mayor brevedad Gracias Atte Norma

Respuesta: Si Usted entiende que hay mala o deficiente administración, y el edificio está en la CABA, puede formular una denuncia por ante el Registro Público de Administradores.-

 

Consulta 13

Compramos un dpto en pozo. El acta de posesión dice que el destino es exclusivamente familiar. Tenemos el reglamento interno que dice no apto profesional. La constructora sigue vendiendo dptos. Como aptos profesional en su pagina.  Podemos obligar a la constructora a que saque esa publicación.  Por otro lado la constructora dice que ellos van a hacer el reglamento de copropiedad como apto profesional. Lo podemos modificar? Gracias Pamela

Respuesta: Creo que podrían promover una mediación para dar solución al caso.-

 

Consulta 14

Con fecha 8 de febrero ppdo, les hice una consulta referida a la obligación del administrador de abrir una cuenta bancaria a nombre del consorcio, para el depósito de las expensas.  El sábado, en el programa de Radio Mitre, anunciaron ese tema que iba a ser tratado por el Dr. Awad.  Escuché el programa completo y, sobre la hora del cierre, en el espacio de consorcios, solo se hizo referencia al tema de créditos blandos para refacciones.  Agradeceré si pueden responder a mi inquietud por esta via.  Saludos

 

      Con respecto al depósito por el pago de expensas el administrador indica hacerlo en una cuenta corriente bancaria a nombre de su empresa y no de nuestro Consorcio, ya que, hasta la fecha y aún después de años de servicio,  no ha procedido a la apertura de la misma.  Me pregunto si se trata de una falta grave y si hay una norma que le obligue a hacerlo.  Agradezco desde ya su respuesta y saludo atte. Grace

Respuesta: Respondido en consulta Nº 10.-

 

Consulta 15

Hola Dr Awad,vivo en un Piso 8 de un edif de. 9 pisos, x consiguiente tengo mu

y poca presión de agua,el plomero dijo q se soluciona c .una bomba pres.q.se coloca arriba en el.mismo tanque para mi piso ya q.es individual,también asegura q.el gasto corresponde al consorcio px el ya realizo varios trabajo de ese tipo u trabaja c.varias administraciones X favor si me puede orientar,le agradezco.. fely

Respuesta: Es acierto lo que dice este señor: el consorcio debe instalar la bomba

O hacer lo que sea necesario para que el último piso tenga presión suficiente.-

Consulta 16

Estimado Dr. Eduardo Awad

Me encuentro en la ciudad de la Plata, en el edificio donde vivo en el 5° piso debemos efectuar un arreglo de caños de baño (cambio de descarga de lavatorio, bidet, bañera e inodoro) los propietarios del departamento dicen que de acuerdo al nuevo Código Civil lo debe pagar el consorcio.

La consulta es, en el ARTÍCULO 2041. Cosas y partes necesariamente comunes. LIBRO CUARTO - DERECHOS REALES - TÍTULO V - PROPIEDAD HORIZONTAL del nuevo Código Civil dice en su inciso f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional.

El párrafo, hasta su ingreso en la unidad funcional nos genera dudas en la interpretación, ya que las cañerías mencionadas están dentro de la unidad funcional, bajo la carpeta de los cerámicos y sobre la estructura de concreto que sustenta al piso del departamento.

Le agradezco su atención y opinión profesional al respecto. Un cordial saludo.

Jorge

Respuesta: Las cañerías de agua son comunes en toda su extensión.- entendemos que la parte que habla del ingreso a la unidad funcional  sólo es para los cableados.-

 

Consulta 17

Dr. Awad, me dirijo a ud a los fines de consultarle los canales a seguir en el caso de una administracion fraudulenta:

El administrador rende gastos exagerados por trabajos de mantenimiento en departamentos que han sido abonados por los mismos propietarios.

Hace un año y meses que el edificio esta sin gas.

En la ultima liquidacion de expensas no figura el pago de las cargas sociales del encargado.

Quisiera me indique, de ser posible, los pasos a seguir para corregir estas malas acciones de la administracion.

Desde ya gracias y quedo a la espera de su repuesta. Atentamente Liliana E.

Respuesta: Si se trata de un edificio en la CABA sugiero una denuncia por ante el Registro Público de Administradores.-

 

Consulta 18

Estimado doctor awad

Vivo en un edificio donde entro la  tenemos la administración xxxxes cierto que el administrador tiene que presentar 3 presupuestos para hacer trabajos en el edificio?

El acta de asambleas se debe confeccionar en las misma,  para que después los presentes firmen, o ponen una hoja en blanco para que firmen y el administrador en su estudio la confecciona?

Cuando entro al edificio cambio todo los proveedores, que en algunos casos llevaban muchos años y eran buenos.

Para reunirse con el consejo puede cobrar la reunión?

Ante arreglos particulares donde cada uno puede llamar a su plomero , es necesario llamar al plomero que impone el administrado? Teniendo el la ultima palabra? Donde el decide?

Desde ya muchas gracias por su contestación

Saludos jose luis

Respuesta: Salvo que el reglamento lo obligue no hay ley que obligue a tener tres presupuestos- El acta de la asamblea debe confeccionarse en tiempo real, es de  mal administrador no hacerlo.-

 

Consulta 19

Hola... alguien me podrá informar cual es el lugar indicado para denunciar a administrador que no cumple con sus obligaciones (edificio en pésimas condiciones, 30% de las unidades adeudan expensas, etc...), desde ya muchas gracias...!! Saludos Marita

Respuesta: si se trata de un edificio situado en la CABA y usted entiende que la administración se despeña mal, puede formular la denuncia en el Registro Público de Administradores.-

 

Consulta 20

Hola!

Gracias por guiarnos.

Tengo un departamento en alquiler en CABA y se quemó el cable que va del medidor a mi depto.

Quisiera saber si el gasto de repararlo me coresponde a mí como propietaria, al Consorcio del edificio y si Edenor tiene parte en esto.

Saludos y gracias de nuevo. Flora

Respuesta: En principio debe repararlo el consorcio.-

 

Consulta 21

Buen día! me contacto con ud. en busca de asesoramiento.

En el consorcio, tenemos una administración que está desde hace 2 años y medio y que se ha negado sistemáticamente a mostrar documentación alguna: la manera es no responder los mails que reclaman dicha documentación o decir bajo presión en una asamblea que "está a disposición" y cuando uno quiere concertar la cita para ir a la administración, ponen todos los peros del mundo hasta que no se concreta.

Por problemas de filtración en todo el perímetro de mi unidad, reclamé 2 años. Por carta doc. reclamé y negaron la gravedad de los daños pero dijeron se ocuparían. No lo hicieron. Pedí mediación en el CGP a la que no concurrieron. Adujeron no haber sido notificados, pero en le CGP me mostraron que sí lo fueron en 2 ocasiones.

Comencé una mediación pre-judicial con abogado. Luego de 6 meses logré cerrar con acuerdo y que se comenzaran los trabajos de impermebilización. Por carta doc. mi abogado reclamó la documentación solicitada infinidad de veces por mail; respondieron sinuosamente, pero nunca entregaron nada, salvo las copias de las actas de asamblea que nunca circularizaron y de una, tengo la prueba que fue tachada y corregida luego de haberse cerrado el acto.

De algunas cosas, tengo prueba de que cobraron de más trabajos presupuestados. Teniendo cuenta corriente, tienen en caja, los 100mil$ del consorcio y cuando tuvimos un plazo fijo, nunca supimos qué interés se cobraba cada mes y los intereses, ya que solamente ponían el número final.

Jamás controlan trabajo alguno, y aunque he solicitado el presupuesto firmado por el proveedor con la indicación del tiempo de garantía, es hablar con la pared. A un coopropietario, le cobraron 15% de interés y a mí me ponen una carta documento que contestaron ellos y ese mismo mes, punitorios por la misma.....cobran 2 veces un trabajo u otros ítems que como reviso y reclamo, terminan devolviendo.... Ponen al cobro trabajos que están todavía en ejecución (y me aclaran que el proveedor no cobrará hasta la finalización!), etc, etc.

Quería preguntarles a quién puedo dirigirme para hacer una queja/denuncia formal.

En el CGP me recomendaron hacer una denuncia penal.....el abogado me dijo que vaya a la fiscalía, pero llamé y me dijeron que ellos se ocupan de la ciudad. Estoy desorientada y cansada de tanta pelea, pero creo que no se puede permitir a cualquiera, que venga y robe nuestro dinero al tiempo que en el edificio solamente se hacen urgencias . La mayoría del consorcio, no quiere perder tiempo ni energía en estas cuestiones por lo que somos 2 ó 3 solamente.

Los designaron 4 personas que ni consultaron al resto y si bien supongo que hubo un acta de designación (la pedí y nunca pude verla), no fueron designados en asamblea alguna.

Le agradecería enormemente si puede orientarme. Estoy dispuesta a ir a todos los sitios que corresponda.

Desde ya muchas gracias, Eni

Respuesta: Me temo que usted ya tiene su profesional o asistencia letrada, por lo que no debo responder. Debe usted y su letrado acordar la vía que corresponda.-

 

Consulta 22

Buenas noches! Mi consulta es la siguiente. El departamento de planta baja tiene acceso a un patio. El mismo seria un espacio de aire luz porque hay una ventana de otro propietario que da al patio y primer piso y segundo también  tienen sus ventanas al patio. El tema es que usan el patio para reuniones ocasionando molestias a los vecinos. Tambien lo usan para lavar ropa,y fumar donde entra todo el olor a las habitaciones. Que reglamentación  hay para que se atengan a la misma? En el reglamento interno del edificio no dice nada. Muchas gracias! Mercedes

Respuesta: para responder, cuanto menos hay que tener a la vista el reglamento de propiedad y el plano del edificio.-

 

Consulta 23

Buenas tardes Dr. Awad, Mi nombre es María Laura, resido en el barrio de xxx de la Ciudad de Buenos Aires y quisiera preguntarle si me puede orientar respecto de un problema personal que tengo en el edificio en el que vivo.

Hace un par de meses compré un departamento y me mudé el mes pasado, inmediatamente noté que en el pasillo de mi piso hay un olor rancio, nauseabundo por lo que le consulté el motivo al encargado del edificio, quien me explicó que la señora del departamento del contra frente  jamás saca la basura ni tampoco sale de su casa casi nunca. De hecho, desde noviembre que compré el departamento sólo la vi dos veces.

Lo cierto es que el tema solamente me afecta a mí, dado que la otra vivienda que se encuentra en el mismo piso se encuentra actualmente deshabitada. Le transmití el problema al administrador quien, luego de consultar con una mujer que pertenece al Consejo de Administración (porque parece que todo le consulta a ella), me contestó que le dijo que la señora es muy mayor, que está enferma y “que vamos a hacer…… “.

También me comuniqué con el Gobierno de la Ciudad y me dijeron que existía un organismo de mediación comunitaria para solucionar problemas entre vecinos.

La realidad es que si la señora no sale de su casa, mucho menos va a concurrir a ninguna mediación a la que se la cite… ni siquera abre la puerta si alguien toca el timbre. No atiende ni al administrador ni para pagar las expensas (le deja la plata a otro vecino, según me informaron).

 El asunto me inquieta, no sólo por el olor que sale de su casa y que impregna el pasillo común, sino que, además, considero que, eventualmente, podría ser un problema sanitario (traer insectos, cucharachas y enfermedades).

Estoy algo abrumada, necesito algún tipo de orientación o saber si hay un organismo al que pueda recurrir para solucionar este tema.

Sin otro particular y de mi mayor consideración.  Saludo a Ud. atte. María

Respuesta: El administrador debería tomar “cartas en el asunto” en nombre del Consorcio, ya que es su obligación tener el edificio en condiciones de seguridad, salubridad y decoro.-

 

Consulta 24

Dr Awad le quisiera hacer una consulta yo soy inquilina , no propietaria, tengo un problema de humedad y la administracion no me lleva el apunte llame mil veces y mande mails, puedo mandar una carta documento o lo tiene q hacer el dueño del despto? gracias!! Flavia

Respuesta: Sugiero una carta documento no sólo al consorcio sino al propietario del departamento.-

 

Consulta 25

Buenos días Dr.Awad

Quiero saber si el administrador puede negarme La direccion,teléfono y email del resto de los consorcistas. Se trata de un consorcio en La costa donde muchos dueños no vienen y en este momento no hay consejo de administración porque nadie acepta Muchas gracias. Diana

Respuesta: La verdad es que el administrador debería él llamar a una asamblea y comenzar a solucionar el problema.- Es cierto que no está obligado a proporcionar datos.-

 

Consulta 26

Buen día!!! Quisiera consultar cómo es posible proceder ante el caso de un inquilino que no está pagando los gastos que le corresponden por contrato: ABL, expensas y Aysa.

 La situación es la siguiente: la persona que administra la propiedad hizo la renovación de contrato en junio de 2016, cuando ya existía deuda de ABL desde el año 2014. A esa deuda, se suma deuda de expensas y de AySA.

Cuáles son las vías para poder obligar a la inquilina al pago de dicha deuda ¿? Existe la posibilidad de obligarla a que desaloje la propiedad ¿?

Agradezco su respuesta Sds Susana y  Hugo

Respuesta: La verdad es que si le renovaron el contrato, y nada han hecho con la deuda vieja, no creo que puedan cobrar anda.- Así las cosas, lo mejor será exigir el pago de lo que corresponde a este nuevo contrato.-

 

Consulta 27

Estimado Dr Awad, quisiera saber si al encargado le corresponde limpiar los pasamanos de las escaleras, que en mi edificio estàn llenas de tierra. Hice por mi cuenta la limpieza de un tramo de la misma , la que esta al lado de mi departamento. Ademas limpie la zona alrededor del boton del ascensor que por añosss no se limpio. Debe ella realizar esta tarea? cuales son sus obligaciones?

La encargada hace tiempo me contesto luego de haber estado sin luz un dia ( iba y venia yo sin saber cuando estaba solucionado el inconveniente) y al preguntarle,  luego de horas interminables para poder acceder a mi departamento, si los ascensores estaban funcionando, de modo grosero me respondio -que impaciente es usted- yo le respondi que mal educada y grosera era, todo esto mientras estaba ella "charlando con una persona que no pertenecia al edificio (ella tiene otra actividad , es paseadora de perros) luego de este incidente  nunca mas la salude

Espero su respuesta, lo saludo atentamente

Amalia

Respuesta: En principio, es cierto, el encargado debe tener el edificio pisos y paredes limpios, pero debe limpiar las manchas ocasionales, lo que se acumula con años de no limpiar o no pintar no.- Por eso debe el administrador recorrer periódicamente el edificio para verificar que a su tiempo, se vaya limpiando lo que aparece, a medida que aparece-.- 

 

Consulta 28

Hola, buenos días, por medio del presente mail quiero manifestar la siguiente pregunta:

Vivo en un edificio que tuvo luz de obra hasta hace muy poco, compre el departamento así con luz de obra. Edesur, previo reclamos legales, ha hecho la conexión correspondiente colocando la cámara que hacía falta a tal fin. El constructor del edificio vendió los departamentos argumentando que en “breve tiempo” tendríamos la luz definitiva cosa que no fue así.

 

Como propietarios estamos en la instancia final de pedir los medidores para cada unidad, para dicho trámite Edeusr argumenta que hay que llevar DCI (Declaración de Conformidad de Instalaciones Eléctricas) emitido por un electricista matriculado, lo cual tiene un costo aprox de $1200 por cada unidad.

Mi consulta al respecto es: dicho formulario DCI no se debe hacer cargo la constructora siendo que vendió unidades que no poseían un servicio definitivo y que las unidades no estaban aptas del todo para habitar por tal motivo?

Aguardo sus comentarios, Desde ya muchas gracias, Silvina Mónica

Respuesta: La verdad es que las prácticas actuales de venta de unidades en PH están lejos de ser buenas. Creo que la vendedora debería entregar esa documentación porque ella debe entregar una unidad que puede cumplir con su destino, con las instalaciones necesarias  tal fin. Pero no se me escapa que no lo hacen,. Y muchos adquirentes, para no seguir esperando y gasta en cartas, intimaciones, etc. prefieren hacerlo ellos.-

 

Consulta 29

Estimado Dr.,

Mi consulta es si procede hacerse cargo al Consorcio de Copropietarios del pago de la desobstrucción y/o destapación de cañerías que uno de los propietarios del Consorcio solicita realizar periódicamente en su departamento a punto tal, que para el año 2016, se realizaron 8 destapaciones en su departamento y ninguna en alguno de los restantes departamentos del Consorcio. Es procedente? Hay un límite de destapaciones o desobstrucciones a cargo del Consorcio y las demás corren por cuenta de cada propietario? Desde ya, muchas gracias. Cordialmente,

Silvina

Respuesta: Si bien no hay límite, debe entenderse que si no se trata de un  defecto en la instalación, entonces hay uso abusivo, pero hay que estar seguro, hablar con la persona que hace la destapación para que haga un informe, de allí en más podría el consorcio en asamblea decidir poner un límite.-

 

Consulta 30

Tengo una consulta: Vivo en un dpto frente sobre una avenida, 2 piso. El ruido, tierra, smog, me perjudica diariamente en los 11 años que vivo en este edifico.   He solicitado hace un año aproximadamente, la autorización para vidriar el mismo, obvio con personal especializado

La primera vez me han contestado que no se podía "porque el vidriado afearía el frente del edificio" Mi vecino que comparte el frente, enrejó su balcón a través en total discordancia con el estilo y linea del edificio, pero como no preguntó no pasó nada. Vuelvo a preguntar y no me contestan.  Nuevo mail me contesta la administradora que como ya habia hablado (en forma informal) con alguien del consejo estaba solucionado!! Solicité la información por escrito

Gracias por vuestro tiempo

Espero una pronta respuesta Saludos cordiales MONICA

Respuesta: es cierto que hay quien hace lo que quiere con cerramientos, rejas, etc. también es cierto que no se debe cerrar los balcones.-  ¿No será mejor, para ahorrarse problemas, cambiar la carpintería que ya existe por otra que aísle mejor el interior?-

 

Consulta 31

Buenos dias Dr. Awad. Mi consulta es la siguiente:  A la Administracion se le vence el contrato en marzo y quiere hacer la Asamblea en sus oficinas argumentando un episodio de violencia entre la administradora y una propietaria del edificio, en donde hubo denuncia e intervención policial. Destaco que en dicha situación las responsabilidades y sus consecuencias violentas fueron de ambas partes. La administradora tiene el derecho de decidir donde se va a realizar la Asamblea? Desde ya, muchas gracias por su atención. Cordialmente Maria Liliana

Respuesta: No, no puede, en todo caso, podria el consorcio contratar a personal de seguridad para ese día.- 

 

Consulta 32

Buenos días Queria consultarlo sobre lo siguiente.

Un barrio cerrado en desarrollo en el cual todavía no se vendieron todos los lotes.

La division de los gastos se debe hacer por la cantidad total de lotes o por los vendidos?

 Desde ya agradecemos muchisimo su respuesta. Saludos cordiales Hector

Respuesta: Me gustaría, antes, ver toda la documentación de la adquisición del lote.-

 

Consulta 33

Estimado Dr. Awad, muy buenos días.

Le cuento una situación que nos tiene un poco confundidos. Actualmente vivo en un edificio conformando un total de 36 UF.

Este edificio pertenece a una Empresa constructora y administradora, la cual alquila el 100%  de la propiedad a inquilinos. Contamos con un encargado del edificio que trabaja 8 horas por día, “empleado legalmente por la empresa” y que trabaja para la empresa, al igual que lo administra la empresa y la persona o administradora cobra además un plus que nos cobran en expensas, además de su sueldo mensual que le paga la empresa por ser su contadora. El valor abonado a la administradora nos es facturado a nosotros, pero ella lo cobra en negro y no lo factura como documento que constate e monto como gasto devengado en las expensas.

Estamos pagando una suma inconclusa de expensas, ya que el propietario o la empresa en cuestión colocó: el sueldo del encargado, el aporte jubilatorio y cuando corresponde el aguinaldo. Servicios como un seguro para la propiedad, que es abonado el 100% por los inquilinos.

En Enero de 2017 pagamos $1200 de expensas lo cual no es razonable para el lugar que no tiene nada más que 36 UF.

Consulta,

¿un edificio que se alquila al 100% debe abonar el aporte jubilatorio y sueldo de un empleado de la empresa que lo administra y que trabaja para ella?

¿debemos abonar además el valor de la administración?

Los servicios como seguros, luz, agua, etc. Deberían ser facturados a un consorcio, pero aquí no lo hay. El consumidor final es la empresa, la cual nos factura las expensas #Factura B# sobre este concepto.

Es decir, además de facturarnos el alquiler, nos re factura los servicios que además llegan facturados a nombre de la empresa, nos facturan el monto de la administradora, y tenemos un gasto de encargado que superan las expectativas de lo que el lugar le ofrece al inquilino.

No quiero dejar pasar que tenemos matafuegos vencidos, cámara de seguridad que no funciona, un encargado que no está nunca, no limpia, no cuida nuestra seguridad, etc…

Es una incomodidad total, pero no sabemos cómo actuar porque somos inquilinos, y no comprendemos porque debemos abonar exagerados monto de expensas…

Aguardo su respuesta, aunque esta sea mínima…

Saludos cordiales. Atte Jorge Luis

Respuesta: Estas situaciones no pueden resolverse a través del reducido ámbito de una página de consultas.- Puede decirse que, en principio, si el edificio pertenece a un solo propietario, no hay propiedad horizontal, no hay consorcio, por lo que habrá que estar a lo que han acordado en los contratos de locación.-

 

Consulta 34

Buenas tardes,

Quería conocer como contactarme con ustedes para recibir asesoramiento.

Se trata de una propiedad horizontal que tiene un propietario mayoritario y una minoria perjudicada por no ser participada.

Solicito se puedan contactar conmigo y tratar de organizar una reunión.

Viviana

Respuesta: Puede llamarnos al 4982-2024

 

Consulta 35

Estimado, agradecería asesoramiento sobre un tema en mi edificio.

Hay un Reglamento interno aprobado por Asamblea que incluye multas.

Establece 10 litros de nafta (hoy $ 180)y pasos a seguir como advertencias, etc, incluida la posibilidad de un descargo.

A un reciente Administrador le pareció poco y dispuso sin Asamblea un aumento de la multa a 200 litros de nafta ($ 3.600).

Ya aplicó 2 multas, descontando el importe de las expensas.

Puede hacer todo esto?

Caso contrario, qué se debería hacer? Muchas gracias Santiago

Respuesta: Salvo que el mismo reglamento lo autorice, NO puede el Administrador, a su arbitrio, modificar nada. Debe llamar a una asamblea.-

 

Consulta 36

Hola Quiero dar de baja el medidor de gas. La empresa cortó el servicio en el edificio de 20 unidades. Había irregularidades.

Mi intención y la de la mayoría es pasarnos a electricidad.

Necesito saber si al darlo de baja , quedo desligada de la empresa.

Muchas gracias Josefina

Respuesta: Sugiero que antes una asamblea decida qué van a hacer con el servicio de gas.-

 

Consulta 37

Estimados Doctores:

Por medio del presente quiero consultar que acciones puedo hacer para resolver el siguiente asunto

En agosto del año pasado compre un departamento de 2 ambientes  en Vicente López el cual tiene problemas de filtraciones por techo y paredes esta unidad se encuentra en el 2do piso por escalera de un edificio de 2 pisos.

Inmediatamente solicite a la administración que se hagan las reparaciones ya que esta situación no me permite habitar adecuadamente el departamento y se trata de terraza y muros del Edificio.

El administrador me respondió que “ En caso que usted disponga del dinero para anticipar al consorcio con gusto podre encaminar el arreglo a la brevedad que Ud. demanda.”

A esto he respondido que esto no corresponde y que el debe hacer la previsión necesaria para afrontar los arreglos reclamando reiteradamente la solución. Cansada de que no haga nada ahorré dinero y solicité un presupuesto para hacer las reparaciones y se lo envié al Administrador al efecto de hacer el trabajo y que luego se me reembolse en 10 cuotas mensuales.

El respondió que era muy caro y mandó a otro Proveedor que le mostré el trabajo y cotizó un valor un poco menor.

Cuando lo consulté de como seguía el tema para que comiencen el trabajo me respondió que el Consorcio se haría  cargo sólo del 45 % del costo y que el resto lo tengo que pagar yo.

Mi objetivo es:

1)      Hacer la reserva legal del caso documentando el estado de cosas.

 

2)      Afrontar las reparaciones que me permitan habitar adecuadamente el departamento.

 

3)      Iniciar un reclamo legal contra el Administrador y a quienes corresponda para que se me reembolse el dinero mas los daños y perjuicios ocasionados.

 

 

 

Adjunto envío un detalle de mails intercambiados con la administración

Desde ya muchas gracias por su gentil atención.

Quedando a la espera de vuestra respuesta los saludo Muy atte.

Ester Juana LUIS

Respuesta: en principio si se trata de filtraciones que provienen de sectores comunes, debe el consorcio hacerse cargo del 100% del trabajo. Creo que si es imperioso para usted arreglarlo a su costa deben hacer un acuerdo por escrito, que usted no tiene por qué  pagar nada, que deben devolverle el 100% de la reparación.- 

 

Consulta 38

Dr soy liliana de moron mi consulta es la siguiente vivo hace 20 años en un edificio que la gente lo está haciendo venir abajo acá somos 54 propietarios pero siempre decide uno solo por los 54 mi pregunta es la siguiente cuanto tiene que pasar para despedir al nuevo administrador tenemos el ascensor que hace un par de años qué rescatan gente y no lo arreglan yo vivo en un 9 piso .

Por otro lado tema  mascotas hay una ley de amparo para los que.tenemos

Existe algún lugar dónde poder ir a averiguar los antecedentes de los administradores?

Le mando un abrazo cariños

Atte sra liliana

Respuesta: Tratándose de la Provincia de Buenos aires, que regirse por el reglamento del edificio y el código civil y comercial.- No hay un registro operando para consultar antecedentes.-

 

Consulta 39

Buenas Noches! Alquilo un departamento con patio, este patio es pulmón de de edificio y me.cae el agua de todos los.aires acondicionados, ni q hablar q también se me.caen zapatillas, broches, etc, es posible hacer algún reclamo al.consorcio por las cosas q me.Tiran al.patio, por otro lado, el.dueño no lo quiere techar, se podrá poner toldo o.media sombra? Tengo una nena chiquita y me.da miedo q le caiga algo encima sinceramente, muchas gracias! Veronica 

Respuesta: Creo que habría que poner una reja de seguridad. Sugiero que envíe intimaciones tanto al consorcio como a la propietaria del departamento. Sobre los equipos de aire acondicionado,  si se trata de la CABA, sugiero hacer una denuncia en la comuna que corresponda.-

 

Consulta 40

Buen dia Dr. Ante los cortes de fases de edesur yo llamo,hago el reclamo y paso a los prop/inquil ese detalle. En realidad me corresponde xq después veo q nadie mas lo hace. En realidad es responsabilidad de la admin encargarse del tema, xq en lugar de agradecer se la agarran conmigo, estoy haciendo mal no? en realidad yo le quiero preguntar si la administración debe encargarse de este tema. Porque de las admin q conozco nadie lo hace y yo me ocupo y en lugar de recibir vosas buenas me exigen mucho mas de lo q agradecen, y nadie llama y hace el reclamo. Me corresponde como admin hacerme cargo de este tema? Gracias jorge gabriel

Respuesta: Como administrador debe hacer el reclamo porque el consorcio como tal es cliente de la empresa.- Lo que pase con los departamentos, no es responsabilidad ni obligación suya.-

 

Consulta 41

Estimado dr Awad

Tengo en vista,comprar un departamento,que está en el último piso ,y que tiene uso exclusivo ,de La propiedad que se encuentra arriba que es La que iba a ser para el encargado ,pero que finalmente no lo fue

Según el constructor del edificio,por reglamento interno ,, este departamento ,que me interesa ,tiene el usufructo de ,ese espacio común,y para cambiarlo necesitaría el 100 por ciento de acuerdo de los propietarios

La pregunta es si esto puede ser así ,o me estoy complicando Gracias Saludos Esteban

Respuesta: Cuestiones tan serias como ésta no pueden responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de una página de consultas.-

Consulta 42

Buen día.

Podrían indicarme si Ley 14.701. Creación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la provincia de Buenos Aires. Esta vigente ?, reglamentada ? en los partidos de Tres de Febrero y La Matanza de la Pcia. de Bs. As. Gracias. Ricardo.

Respuesta: No está reglamentada, por lo que el registro no existe.-

 

Consulta 43

Buenas tardes Dr.Awad:

En mi dpto ,(1er piso B) empezo a caer agua por azulejos de cocina desde piso superior, que entra a la caja de electricidad (donde estan disyuntor y llave termica) por lo que se debio cortar la corriente , ademas del agua.

 El  jueves 23/02 el encargado llamo al plomero del edificio.(igual problema en el 2do piso)

Este dijo que debia investigar el 3er piso, al que no se puede entrar porque por fue allanado por la Policia., y desalojado el inquilino

Cuestion que el 2do piso (en la misma linea ) y mi unidad adolecen de ese problema.

Me interesa demandar a la   Administracion, que no da importancia al tema, y mi  dpto esta en calidad de riesgo.

Podremos enfocar este tema, a traves de su Estudio?

Atte

Susana

Respuesta: Entiendo que van a tener que judicializar la cuestión, si no es posible, en la emergencia, cortar el agua en el departamento cerrado.-

 

Consulta 44

Quisiera saber que validez puede tener esta convocatoria realizada por 3 vecinos que mal administraron el consorcio y logramos sacar.

Sobretodo esta afirmación es legal con legitimidad de la Asamblea con los presentes? 

 El consorcio ha convocado a una reunión el día 17/03.

Pueden ellos elegir un administrador sin la presencia de todos los vecinos. O alcanza con un porcentaje menor.

En la fecha de la convocatoria hay vecinos de vacaciones. Y no puede delegar en otros su voto ya que 2 de los convocantes ya administraron  y se aprovecharon del consorcio por eso se lo echo.

Agradeceré sus respuesta. Margarita                                            Buenos Aires, 24 de febrero de 2017

 

CONVOCATORIA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA

 

CONSORCIO Avenida

El 10 de marzo de 2017

 

Sr. Propietario:

 

Consorcio Propietarios Avenida

 

 

De nuestra consideración:

 

                             En nuestro carácter de propietarios del Consorcio sito en la calle Av. Rivadavia, tenemos el agrado de “AUTOCONVOCAR A ASAMBLEA EXTRAORDINARIA” para el día viernes 10 de marzo de 2017, a las 19:00 horas en primera convocatoria con legitimidad de la Asamblea con los presentes, que se realizara en el departamento UF 10 1º A del edificio para considerar la siguiente y única orden del día:

 

1)    Designaciones de forma, presidir la asamblea, firmantes y escribiente.

 

2)    Designación de nueva administración.

 

IMPORTANTE: Si Usted tiene algún presupuesto y/o carta de presentación sobre posibles administradores para el edificio en la Auto convocatoria del consorcio, preséntela, de esta manera se podrá debatir lo más conveniente para el edificio.

También tenga en cuenta que es muy importante la presencia de TODOS los propietarios y/o inquilinos autorizados.

Lo saluda a Ud. atentamente,

 

 

 

  Uf 10

Carta Poder para Representación en Asamblea

Buenos Aires, 24 de febrero de 2017

CONVOCATORIA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA

CONSORCIO Avenida El 10 de marzo de 2017

 

Sr. Propietario:

Consorcio Propietarios Calle

De nuestra consideración:

 

Por la presente, y en mi carácter de titular de la unidad funcional Nº: ………………, del Consorcio de Propietarios sito en la calle Avenida Rivadavia Localidad de CABA,

 

autorizo a: ………………………………………………………………………………………,

 

portador del DNI Nº ………………………………………………………………………… a representarme, - con voz y voto -, en la Asamblea de: Designación de nueva administración a realizarse el día 10 de marzo de 2017, a las 19:00 horas en primera llamada y a las 19:30 horas en horas en segunda convocatoria, con legitimidad de La Asamblea con los presentes, a realizarse en UF 10 1º “A” de dicho inmueble.

Firma del autorizado

 Firma del propietario

Respuesta: Primero: por favor, no envíen copias de documentos con detalles de ubicación de edificios o nombre y apellidos.- Segundo: Para saber si la autoconvocatoria puede tener lugar hay que tener a la vista el reglamento de propiedad, saber cuántas unidades hay, etc.

 

Consulta 45

Buenas tardes.

Quería preguntar lo siguiente: Vivo en Rosario, en un edificio con 40 departamentos. Hace unos días la empresa de energía EPE cortó la luz a las 8am. reclamamos a la administración del edificio quienes dijeron que la EPE les tomó el reclamo y que se debía a una falla en la zona, que máximo en 8 hs vendría una cuadrilla de emergencias. Algunos no nos conformamos con esa respuesta ya que los vecinos de otros edificios y casas si tenían luz, así que llamamos a la empresa de energía EPE, hicimos un reclamo pero según la EPE no había ninguna falla eléctrica en la zona. La cuadrilla de emergencias vino a las 9pm y nos dijo que había una deuda de 19mil pesos y por eso habían cortado el suministro de luz. De inmediato llamamos a la administración pero nadie contestó, ni siquiera el teléfono de emergencias.

No teníamos luces de emergencias en la escalera y por eso algunas personas sufrieron heridas al tropezar en la oscuridad y por supuesto todos debimos tirar la comida que teníamos en la heladera.

Al día siguiente exigimos a la administración que pagaran la deuda de inmediato. Así lo hicieron y la luz volvió a las 2pm.

Quisiera saber si existe la posibilidad de demandar a la administración por falta de pago y por los daños y gastos que tuvimos que hacer al tener que tirar la comida. Gracias Luchi

Respuesta: Sí, creo que deberían demandar a ese pésimo administrador.-

 

Consulta 46

Estimado Dr. Awad: lo molesto para consultarle sobre unas reparaciones que se realizaron en mi unidad.

Nuestro reglamento, prevee que todas las reparaciones de las unidades que afecten a otro copropietario deberán ser realizadas por el propietario, no por el consorcio de copropietarios.

Mi unidad está alquilada y en el día de hoy me llamó una administradora, que yo desconocía siquiera que había sido elegida, para avisarme que habían realizado en mi departamento una reparación de caños y con su consecuente reparación de azulejos en el baño y que por lo tanto yo les debía $ 13.000 por dicha reparación.

A mi nadie me avisó que había un problema, ni la supuesta administradora, que no es la que yo conocía, ni el inquilino.

Realizaron esta reparación sin mi autorización, ni siquiera me dieron la posibilidad de conseguir otros presupuestos y ahora se supone que tengo que pagar.

Esto es posible? La administradora puede hacer esto? estoy obligada a pagar aún cuando no había sido notificada del hecho ni de la reparación en curso?

Muchas gracias por su atención.

Claudia

Respuesta: Para saber a quién corresponde es necesario saber bien qué han reparado, si es cañería corresponde al consorcio, no al propietario.- 

 

Consulta 47

Awad y asociados: 

Mis vecinos y yo no estamos conformes con el administrador que tenemos (no visita las ufs. afectadas, es mal hablado, no contesta los llamados, etc.), si bien se lo reeligió el pasado mes de noviembre de 2016, no queremos tenerlo más. No sabemos si es suficiente con una asamblea y decirle lo decidido, en caso de que se niegue que hacer, en fin no sabemos que debemos hacer para hacerlo bien. Le agradeceríamos nos aconsejara y nos dijera de que forma se hace como corresponde. Le quedamos muy agradecidos y a la espera de su pronta respuesta.Lo saludamos atte. Virginia L.

Respuesta: Si lo reeligieron en Noviembre de 2016, me gustaría saber cómo.- Si están disconformes ahora, si entienden que no cumple adecuadamente con sus obligaciones, si los está perjudicando, etc.  pueden si se trata de un  edificio en la CABA, formalizar una denuncia en ate el Registro Público de Administradores.-

 

Consulta 48

Buen día, quería consultar si existe alguna reglamentación  que autorice a la administración a distribuir en la liquidación de expensas, fuera de las comunes  y aysa, un concepto denominado NIVELACION DE DEUDORES, y que según la Administración corresponde a el dinero que deben algunos propietarios por expensas.

Lo curioso es que ese concepto varias mes a mes y además se lo distribuyen a los deudores ¿??

Concretamente ese concepto es válido pagarlo ¿?? Le pueden distribuir este importe de nuevo a los deudores ¿??. Realmente no comprendo qué lo debo abonar, si no tengo deudas de expensas.

Muchas gracias por su respuesta. Antonella

Respuesta: Disculpe, pero no comprendo lo que sucede, no comprendo la consulta.-

 

Consulta 49

Estimado Dr Awad

Mi consulta es acerca de un edificio ubicado en callexxx.

Sobre el impuestos de ABL de las cocheras , pagamos un porcentual cada

uno.

Mi duda es que el impuesto viene a nombre de uno de los socios de la

Constructora, eso está bien? No debería en tal caso venir a nombre de

la sociedad? Pues así parece que es ese individuo el que se hace cargo

del impuesto. Gracias. Nancy

Respuesta: para responder hay que tener a la vista, por lo menos, el reglamento de propiedad de ese consorcio y alguna liquidación de expensas.-