Respuestas del Dr. Awad a sus consultas ( MARZO )

Consulta 1

El edificio tiene 4 cocheras sobre 7 deptos. Los portones están deteriorados por oxido debido a los perros y por los grafiteros. La reparación a quien corresponde. A los dueños de cocheras o al consorcio todo. Gracias. Jorge

Respuesta: La verdad es que primero hay que leer el reglamento para saber qué clase de espacios son esas cocheras.-

 

Consulta 2

Hola, buen día,  quería consultarles con respecto a las expensas,  yo soy inquilina  y en el edificio donde vivo están realizando arreglos,  pintaron todo el contrafrente, paredes  y persianas,  y arreglaron  todos  los desagües de aire acondicionado,  también están realizando el mismo trabajo en el aire  y luz del edificio, y van a seguir con el frente del edificio, todas esas mejoras son por la ley de Caba  de conservación de  fachadas, el tema es que en las expensas  lo reflejan  como " a cuenta trabajos de albañilería e impermeabilizacion"  y lo sacan del  fondo de  reserva,  el mismo fondo de reserva que  yo vengo abonando hace meses,  porque el  propietario del departamento no se hace cargo.

Yo lo que quiero saber  si esas mejoras son expensas extraordinarias?   Debo seguir reclamando al propietario que lo abone el?   En caso de que se niegue, puedo realizar el reclamo en defensa al consumidor?  Hay  legislación para este tema? Yo le estuve sacando  fotos al edificio para   probar los trabajos que se  hicieron, tengo fotos del antes  y el después de los trabajos.

También tengo  problemas en el baño  y la cocina del departamento  hace 2 años que vengo reclamando   que realicen los arreglos de revoque  y  pintura  originados por rotura de caños,    en los techos  y paredes y tampoco tengo respuesta del consorcio, ni del propietario Agradezco si me pueden responder.  Mil  Gracias!

Marcela

Respuesta: 1.- En cuanto a las taras de adecuación y reparación no son expensas extraordinarias salvo que una asamblea así lo vote. 2.- sobre los daños que tiene el interior del departamento es algo que debes arreglar con el propietario.-

 

Consulta 3

Estimado Dr

Tengo un departamento deshabitado y no me dejan dejarle la llave al pintor para que ingrese al edificio. Mi problema es que vivo en Corrientes y el depto está en Rosario.

Como se podrá hacer? Muchas gracias Jorge

Respuesta: Cómo no va a poder dejarle la llave a otra persona? Nadie puede prohibirlo

Consulta 4

Buenos dias. Nose si esta pagina sigue viegnte

Realemente tengo un problema grave donde vivo.

Soy propietaria de un decimo piso en un edificio de "categoria".  Llegando al decimo por escaleras se sube a la terraza donde esta el sum y la pileta entre otros espacios.

El uso del SUM hace absolutamente imposible que yo pueda dormir, si bien los dias de semana se permite hasta las 12.00 y fin de semana se extiende mas.... en primer lugar casi nunca terminan a esa hora y ademas no es justo que yo no pueda descansar cuando tenga ganas.

El techo parece venirse abajo cada vez que hay una fiesta arriba y eso ocurre bastante seguido. puedo escuchar lo que hablan, quien usa taco y quien no y con la intensidad que mueven los muebles.  Realmente vibra toda la casa. Lo mismo ocurre con el uso de la pileta... los ruidos son extremadamente molestos; afectándome incluso a mi salud. Es problema de base es la mala construcción y la ubicación de estos espacios comunes.

Hay que pueda hacer sin tener que empezar a pagarle a un abogado por algo que nose si dara buenos frutos?

Gracias VANINA

Respuesta: 1.- La página sigue vigente. 2.- todas esas cuestiones deben plantearse al administrador  en forma documentada.- Habrá que fijar pautas de uso, horarios, etc.- Puede ser necesaria una mediación, espero que no tenga que llegar a un proceso judicial.-  3.- queda claro que hay cosas para hacer, la idea de pagarle a un abogado “por algo que no sé si dará buenos frutos” es como preguntarse si uno va a pagar al médico la consulta o va a comprar un antibiótico y después la fiebre no baja.-

 

Consulta 5

Hola, los molesto con la siguiente consulta:

Tengo un dpto. en planta baja segundo cuerpo cuyo patio linda con el patio del vecino del primer cuerpo, dicho vecino tiene en ese patio una palmera de 10 mts. aproximados de altura, cuyas raíces están rompiendo el muro divisorio entre patios hacia mi lado.

Lo que quisiera saber es según el nuevo Código civil a quién le corresponden los arreglos del muro roto. Desde ya gracias por su respuesta, saludos.     

MARISA G.

Respuesta: Es propiedad horizontal?.-

 

Consulta 6

Hola buenos dias estimado dr Award.

Queria saber si es legal q mi administración me agregue un plus  por haber pagado las expensas el mes anterior en pago facil, incrementandome el importe para pagar en este mes. O este gasto lo tendria q absorver el consorcio/administracion?

Desde ya muchas Gracias Carlos 

Respuesta: Hola Carlos, en principio es el consorcio quien decide cómo se efectúan los pagos, por lo que tanto el consorcio como el propietario deberán cargar con los costos que, en cada caso resulten de esa decisión. 

 

Consulta 7

Buenas tardes: soy copropietaria de un edificio de bella vista , provincia de bs, as-Desde hace mas de un año hay irregularidades en la tarea de la administradora;  que además es propietaria de departamentos, Por ej; no rinde las boletas de los gastos, la limpiaza la realiza el hijo cuando puede y quiere, lo mismo la mantenimiento del parque;  sumado a que todos los arreglos que se hacen en el.edificio estan hechos por personas no idóneas, por ej, la pintura, arreglo y limpieza de tanque ; trabajos de gas; etc; Somos una minoria por el momento que  queremos destituirla, porque no tenemos los contactos de los otroa copropietarios; ; Como debemos actuar para comunicarle que no estamos de acuerdo con la gestión que realiza?  Y queremos otro administrador?  Muchas gracias Isabel

Respuesta: La administradora tiene obligaciones que le impone el código civil y comercial. Hay además una ley en la Provincia de Buenos Aires, número 14701, que también determina una serie de obligaciones. De todas formas, cuando acontecen estas cosas, lo mejor es que el/los propietarios tomen un asesoramiento más personalizado.-

 

Consulta 8

Buenas Tardes consulta que tengo que hacer si el administrador del consorcio no esta registrado  es un propietario el cual esta en el mes de enro liquidando  octubre de 2015, aparte tomo una persona a limpiar en negro, y como le realize las quejas correspondientes ahora no quiere recibir el pago de expensas de mi propiedad y amenazo con juicio. marcelo

Respuesta: Para administrar debe registrarse.  El consorcio no debe tener personal sin registrar. Sobre la negativa a recibir el pago de las expensas, habrá que intimarlo y si sigue igual, debe iniciar un proceso de pago judicial.-

 

Consulta 9

Quisiera que Uds. me saquen la duda que tuve hace unos dias con una persona. Yo tenía entendido que no había ninguna disposición que  impidiera que el consorcio pudiera alquilar el dto. de portería, esta persona me aseguro que no es así porque ahora esta´expresamente prohibido(?), busqué en internet y lo único que constaté es una resolución de la AFIP  que entiendo lo prohíbe, es eso valido? puede este organismo tener autoridad para eso? hay resolución judicial en tal sentido? Como está la situación actual?. Mucho le agradecería  me aclare esta duda y, poder así, seguir discutiendo con fundamento.  Gracias y mis respetuosos  saludos, Sra Dora

Respuesta: NO hay prohibición.- De todas formas, se trata de una decisión que debe tomar el consorcio, es un proceso que tiene sus pasos. Se sugiere siempre que se asesoren en forma personalizada.- 

 

Consulta 10

Estimado Dr. Awad

Disculpas por insistir en mi pregunta.

Puede una persona titular de dominio en un consorcio que vive permanentemente en el extranjero, que es su domicilio legal, más de once meses al año ser parte de un Consejo de Propietarios.

Por otro lado, cuando hay vacios legales en la reglamentación en el CCy C en el tema consorcial se debe utilizar referencias a la ley de Sociedades u otro marco jurídico??

Muchas gracias Rodolfo

Respuesta: El consejo se integra con propietarios. Queda claro que si la asamblea lo elige… Sobre los vacíos legales del CC y C hay que ser más explícito, debemos enfrentarnos a un caso concreto.-  

 

Consulta 11

Estimado Dr.Awad:

Siempre lo escucho los sábados en radio Mitre, junto a Marcelo Bonelli.- Hace ya mucho tiempo que escucho el programa y no me imaginé estar escribiéndole para hacerle una consulta.

Hace 4 meses me mudé a un dpto en capital, despues de haber vivido toda mi vida en "casas"

El edificio es nuevo, cuenta con 37 U.F. y 15 cocheras. Aún no hay consorcio de propietarios con personería juridica, porque falta el final de obra.

La empresa constructora nombró un administrador y además nos impuso un ayudante de encargado del edificio.

Las dudas que se nos presentan son las siguientes:

1) Tenemos entendido que superando una cantidad x de U.F. es obligación un ayudante de encargado, pero la empresa constructora lo nombró arbitrariamente, sin consultarnos, para, según se justificó, se otorgue el final de obra. Esto es correcto?

2) Existe un tarifario y/o tabla de honorarios que esté permitido cobrar por parte del Adminitrador? porque nos ha resultado excesivo.

En meses pesados percibió un Honorario de $7.500 y ante nuestra queja redujo sus honorarios a $6.500 para el ultimo mes.

Estimado Dr. Awad, quedo a la espera de respuesta a estas inquietudes, y agradezco infinitamente la atención prestada al asunto.

Saluda cordialmente. Rosa

Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista la documentación, saber si hay reglamento no, por ejemplo. Sobre la necesidad de tener ayudante, hay que ver cada caso en particular.-

 

Consulta 12

Buenas tardes

Quiero hacerlo una consulta Dr Award

Vivo en un segundo piso en caballito, desde mi ventana veo toldos metálicos

en mal estado (sucios, rotos y con agua estancada) tanto en los patios de los

primeros pisos como en el que linda con la medianera del edificio de al lado

Quiero saber qué dice la nueva legislación sobre esto, puedo solicitar la remoción

de los mismos? Su reemplazo o reparación? Limpieza y desinfección?

Y quiénes corren con los gastos? Los propietarios o el consorcio?

 Desde ya, muchas gracias !!!  Liliana

Respuesta: Sobre los toldos del edificio propio, hay que ver cada caso, cuánto hace que están instalados, por ejemplo.  Se podrá  intimar al consorcio para que los limpie o para que ordene su retiro.- En casa caso habrá que ver quién carga con los gastos, no se puede generalizar.-  No se trata de la nueva legislación sino de lo que establece el código de la edificación.-

 

Consulta 13

Buenos dias, me contacto porque tengo una situacion en mi consorcio. Al comprar mi departamento me habian vendido 2 poligonos contiguos de 2.50 de ancho cada uno, para utilizar como cochera (total de 5 metros). Pero en realidad parte de uno de los poligonos estaba ocupado por una sala de espacio comun, con lo que los 2 poligonos sumaban 3.80 metros en total, con lo que opte por comprar solamente 1.

El mes pasado la administracion llamo a un agrimensor y junto con la constructora modificaron las medidas (y planos), quedandome 1 solo poligono de 3.80 mts de ancho.

No solo que no necesito ese ancho para el auto sino que me aumentaron bastante las expensas. Queria saber si eso es legal dado que lo que yo compre fueron otras medidas. Gracias. Gaston

Respuesta: Es necesario ver la documentación, si hay escritura, si hay reglamento, cómo se ha operado el aumento de expensas y porcentual, etc.-

 

Consulta 14

Hola , mucho gusto , mi nombre es Viviana. Tengo un depto. En Nuñez hace 18 años. Vivi allí hasta el 2012 y durante 14 años tenía una parrilla en el patio de mi depto. En una pb al contrafrente y en el pulmòn de manzana. La administradora del edificio vive allí tambièn. Durante 10 años vino a comer a mi casa y la parrilla nunca molesto a ningún contrafrentista. Hasta que un dìa hubo un problema con el gas en el edificio y allí se peleo ella con mi marido. Para resumir nos inicio un juicio en el 2010 por el humo , nos pedia 40000 de resarcimiento por daño moral ., tintorería, etc ,etc.En octubre ganamos el juicio no sin antes sacar la parrilla para no tener mas problemas. Mi vecina de la otra pb mantuvo la suya. Nos mudamos hace 3 años y con los dos inquilinos que tuvimos comenzó a perseguirlos con multas por ruidos molestos equivalentes al monto de las expensas  no permitiendo pagar las mismas si no pagaban las multas. Por ende corrian punitorios. A su vez manda a tocar el timbre y a batir las ventanas de mi casa a la propietaria de la UF Nª 4 que es amiga personal y miembro del consorcio. Maltrata a la gente , graba las conversaciones y saca fotos desde su ventana a mi casa para “Sentar precedente” como ella dice. Tambìen hace denuncias en la comisarìa. Còmo puedo hacer para ponerle un coto a esta mujer, porque hace imposible la vida a todos los que habitan en mi casa. Por favor si se le puede hacer alguna denuncia  les agradecerìa que me orienten ya que mi abogado me dijo que con locos no se puede  nada. Llevo gastada mucha plata  en esto y no hay solución. Quien nos defiende a nosotros????? Muchas gracias. Viviana

Respuesta: Se trata de un problema complejo que no creo pueda tratarse desde esta página.- Sólo a título general: el administrador no puede imponer multas. Tampoco es permitido perturbar a los demás ocupantes del edificio con esa clase de conductas.- Pero, reitero, debe analizarse cada caso en particular.- 

 

Consulta 15

Dr. Le agradezco su atención en contestarme mi mensaje referente a la ley 5464 donde se le da prioridad a los encargados de edificios a tomar atribuciones que no le corresponde, me `parece injusto, que un encargado cobre como le comente anteriormente un sueldo superior a un profesional que ha estudiado toda su vida para mi es injusto, espero que el gobierno de la ciudad tome medidas ya al respecto. Porque esto sinceramente no da para mas dr. Ademas de todos los beneficios que tienen que no pagan nada de nada en donde esta como encargado, y ser propietario de un vehiculo y nunca esta en su lugar de trabajo,, cuando uno quiere ubicarlo nunca esta, con decierle que desconecto el tiembre de su vivienda para que nadie lo moleste, como otros beneficios que tienen en sacar los residuos que le estan abonando 150 pesos en fin no quiero seguir molestandolo.

A la espera de que este problema el xxxx  le pueda dar una solucion a la brevedad.y vetar dicha ley lo antes posible. SEGUNDO MAIL estimado dr. awad, disculpeme mis molestias, le agradeceria saber a traves de este e-mail, si se puede lograr, vetar la ley 5464 relacionado con los encargados de edificios, respecto a las atribuciones que se pueden tomar con respecto a temas que no le competen a ellos, en el sentido de t ciertas atribuciones que no le corresponde, relacinados con trabajos y temas reparacion en los  arreglos etc. de esta manera para ellos no existen los consejos, como asi tambien los sueldos que estan percibiendo ganando mas que un profesional y teniendo su señor vehiculo etc. ademas en la vivienda que tiene no pagan luz. ni telefono, y el administrador se hace cargo por el cel. que usan en llamados telefonicos, como es ud. o un medico etc. que se paso toda la vida estudiando, le comento que le he enviado e-mail al señor jefe del gobierno de la ciudad horacio domingo larreta respecto a este tema. a la espera de recibir noticias de su parte aprovecho para saludarlo muy atte,

Le envio mis saludos y respecto osvaldo

Respuesta: coincido con usted que no se trata de una ley que signifique una avance ni una mejora para la propiedad horizontal.  Ya no hay posibilidad de veto.-  Estaría bueno que los consorcistas se manifiesten sobre esto, muchos, que manden como usted hizo correos a los legisladores, las autoridades, etc. en suma, que se hagan visibles y presentes.- 

 

Consulta 16

Buenas tardes Dr. Awad Según las nuevas reglamentaciones  quien se debe hacer cargo del arreglo de una perdida en la cañería de calefacción por radiadores y caldera independiente.

La perdida se produce en la cañería que va dentro de la pared y del piso.

Muchas gracias Cordiales Saludos Heriberto

Respuesta: De acuerdo con el Código Civil y Comercial que rige desde el 01 de agosto de 2015 las cañerías que conducen agua son comunes.-

 

Consulta 17

Buenas, queria ratificar una consulta que le hice al Dr. Awad y me refirió a esta direccion de correo.

Mi pregunta es, es necesario que en Provincia de Buenos Aires te inscribas en el Registro? ¿El registro ya existe a pesar de que se aprobó la ley en 2015? Si es necesario que se registre, es necesario que apruebe un Curso en alguna entidad como sucede en Ciudad de Buenos Aires?

Un abrazo y muchas gracias por el gran servicio Mariano

Respuesta: La ley está vigente pero falta reglamentar algunos aspectos, por lo que el registro y los cursos deberán ser objeto de reglamentación.-

 

Consulta 18

Estimado Dr. Awad:

 Como  propietario de uno de los departamentos del edificio donde vivo, y como ex integrante del Consejo de Administración del mismo le realizo la siguiente consulta.

En mi edificio el Consejo de Administración esta actualmente inexistente y nunca funcionó como debería, sus integrantes nunca conocieron cuales son sus funciones y además han discutido permanentemente, por ese motivo personalmente opte por dar un paso al costado.

Por otro lado el Administrador, a mi juicio, no esta llevando a cabo sus gestiones como debería. Es administrador desde Junio/2013 y por su forma de proceder me parece que todavía no ha leído totalmente el Reglamento de Co-propiedad del Consorcio, todavía no ha realizado ni una sola asamblea anual ordinaria con rendición de cuentas y presentación de balance. Solo ha hecho reuniones informales para encarar algunos temas prioritarios del edificio, los cuales nunca se terminan en tiempo y forma. Como el consejo no funciona el se maneja libremente a su parecer o solo consulta con algunas personas afines a el. Se realizan gastos sin criterio, no se controlan debidamente los trabajos,etc..

Personalmente le he solicitado desde hace tiempo y varias veces la realización de la asamblea obligatoria anual, la cual sigue posponiendo.

Concretamente la consulta es: que puedo hacer al respecto.

Espero sus comentarios, Gracias. Saludo Atte., Mario

Respuesta: Le sugiero que lea la ley 941, reformada por la ley 3254 (Ciudad de Buenos Aires).- De todas formas, cuando hay muchas irregularidades siempre se aconseja tomar asesoramiento personalizado.

 

Consulta 19

Estinmado esta es mi duda, soy inquilina de un departamento.

Me acaba de llegar este aviso de la administración:

 

Se comunica a los Sres. Copropietarios que, en virtud de los reiterados incumplimientos e inasistencias a su trabajo del Sr. Nicolás de Almeida, el día viernes 5 de febrero fue citado a la administración para solicitarle su renuncia, toda vez que el consorcio no estaba dispuesto a seguir pagándole un sueldo, fundado en las actitudes que había tomado.

Luego de una ardua conversación y teniendo en cuenta la consulta laboral realizada con anterioridad, la administración le ofreció una propuesta en la que el consorcio le ofrecía la suma de $ 30.000,-, por la presentación de su renuncia, amén de ser la opción más conveniente a los intereses del consorcio. Analizadas distintas alternativas y propuestas ofrecidas por el Sr. Nicolás de Almeida, finalmente aceptó la propuesta y se acordó que se llevaría a cabo el mismo día.

 Mi consulta es si me debo hacer cargo de ese gasto, a mi entender no me correspondería, pero de la adminstración me dijeron que entra como un gasto común y no extraordinario.

 Aguardo sus comentarios. Muchas gracias Ana

Respuesta: En principio los gastos derivados de la ruptura del contrato con el encargado son extraordinarios.  Pero no puedo dejar de observar que, conforme el código civil y comercial en vigencia, las expensas extraordinarias las decide la asamblea.- Así las cosas, si no hay asamblea, el gasto será ordinario. Sugiero, si puede que hable con el propietario de la unidad para ver si puede llegar a algún acuerdo.-

 

Consulta 20

Buenos dias:

Dr.Award. tengo una duda y seguro que me puede orientar, vivo en un edificio donde hay servicio de vigilancia,desde las hs 11 hasta  6.00 hs. con camaras de vigilancia,

Mi punto es que mas alla que yo sea la propietaria, y me gusta prevenir problemas, no deberian tener un baño y cambiador? para el personal. el baño que usan es donde  al lado dejan la basura y esta en condiciones deplorables,si se puede llamar baño,y sin un lugar donde preparse un te,sin botiquin de primeros auxilios

Le comento esto ya que hay problemas con uno de ellos pero nadie hace nada,puedo hacer una denuncia al consorcio por el estado de esta parte de edificio ya que hay trabajadores??? Gracias Patricia

Respuesta: Es cierto que el consorcio debe, cuanto menos tener un baño para el personal y un lugar para cambiarse.-

 

Consulta 21

Dr. Eduardo Awad, quisiera hacerle la siguiente consulta, relacionada con las expensas que me quieren cobrar por un local de mi propiedad que tiene entrada independiente del resto del edificio. El edificio en cuestión está sobre una esquina; por una calle está la entrada principal del edificio y las cocheras y por la otra esquina se encuentra el local de mi propiedad, el cual no tiene acceso al hall del edificio. El edificio todavia no tiene reglamento por que por distintos inconvenientes en el fideicomiso no tenemos las escrituras, pero los propietarios acordamos en hacer terminaciones que debemos pagar entre todos. Hay una administracion, que hace ya unos meses nos cobra los gastos producidos. Se   encararon terminaciones  sobre el porton de la cochera  y se cambiaron vidrios del frente que fueron rotos por vandalismo. Esto, no cabe duda que debo pagarlo por que son parte del frente del mismo,  pero mi duda es si me corresponde pagar el mobiliario y los adornos que están instalando en el hall,  el cual entiendo que es un espacio comun pero al cual no accedo en ningun momento. Hace unos meses atrás, realicé una presentacion mediante carta documento por que me estaban cobrando la limpieza del edificio, ascensor y montaautos (los cuales no uso). Finalmente, en una reunión, accedieron a mi reclamo pero por mucho meses estuve pagando expensas que rondaron los 11.000 pesos que obviamente nunca recuperé. ¿ Corresponde ahora que pague por el mobiliario del hall de entrada del edificio?

Desde ya muchas gracias por su atención

Cordiales saludos Claudia

Respuesta: Si no hay reglamento rápido hay que plantear las cuestiones de qué paga su unidad o no fundándose en el artículo 2049 tercer párrafo del Código Civil y comercial de la Nación.-

 

Consulta 22

Buenas tardes!

Esta mañana los obreros que tengo trabajando en mi departamento rompieron un caño de agua que corresponde a departamento de abajo, consultaron al encargado del edificio pero este se negó a cortar el agua de la columna del edificio, aludiendo que no va a dejar a todos los vecino sin agua ni siquiera 15 minutos que es lo que demandaba el arreglo de la rotura. Mi pregunta es: como debiera esperarse que actue el encargado ante un hecho desafortunado como este?

PD. Por suerte se pudo ubicar al vecino de abajo que amablemente accedió a cortar el agua de su departamento para que mis obreros puedan solucionar el problema.

Desde ya le agradesco mucho su respuesta!

Atte Andrés

Respuesta: el encargado debe prestar colaboración en emergencias y cuestiones como ésta.- hay que analizar bien la situación, podría ser sancionado por ello.-

 

Consulta 23

Estimado Dr. Awad,

Le escribo este correo, dado que tras muchas horas de investigar sobre esta cuestión no pude encontrar nada al respecto.

En el edifcio en el que vivo la Administradora anterior, en un determinado momento del año 2015 comenzó a consignar en las liquidaciones de expensas (cuya caja daba negativa) una leyenda que rezaba que no se habían pagado las cargas sociales.

Esta mujer nunca convocó a una asamblea explicar/proponer que había que aumentar las expensas porque no alcanzaba para cubrir las cargas sociales.

Cuando advertimos esto unos meses después le pedimos la renuncia, y en el acta de su renuncia, la asamblea no le validó la gestión. Obviamente nos dejó una deuda importante de cs sociales.

Entonces mi duda es: En esta situación, el haber puesto dicha leyenda, la exime de su responsabilidad por el no pago de las cargas sociales, y por no haber convocado a una asamblea por dicha cuestión? Desde ya infinitas gracias,

Agostina,

Respuesta: Conforme el artículo 2067, inciso g) el administrador debe pagar las cargas.  Es responsable si no lo hizo, pero el consorcio, con su silencio, aceptó la situación.- 

 

Consulta 24

Estimado Dr. Awad: le realizo una consulta breve, el consejo de propietarios con la reforma del código civil solo tiene que esta compuesto por propietarios? o existe alguna excepción?

Muchas Gracias

Saludos Santiago Horacio

Respuesta: NO hay excepción, el consejo es de propietarios ( artículo  2064) y se integra con propietarios.-

 

Consulta 25

Dr. Awad, Eduardo

Favor aclarar las siguientes inquietudes: El administrador, puede aumentar a su criterio dentro de un mismo mes, las expensas comunes, en distintos porcentajes de incremento de una vivienda y de una cochera, ambas unidades de un mismo propietario?

Puede el admiminstrador (ademas de incrementar lo anteriormente detallado) en el mismo mes, incluir expensas extraordinarias, las cuales son un 87 % de las ordinarias. indicando el comienzo de pago y NO el final? ( sin previa asamblea)

Cuando el administrador, contrata un servicio de limpieza y/o de mantenimiento, le debe exijir al provedor un presupuesto y/o contrato donde se fije el incremento anual y/o el incremento salarial de acuerdo al gremio que se corresponda, teniendo en cuentas y solicitando todas las consideraciones legales?

En todos estos casos, se debe, a lo que se vive en el pais, de publico conocimiento, amen de que somos doce propietarios, de los cuales, dos son inquilinos (a los propietarios no se los conoce) cuatro son jubilados (con un minimo ingreso) y seis en actividad (con muy buen ingreso).

Por ultimo, el administrador debe tener suficiente conocimiento para ejecutar trabajos de albañileria (colocacion de revestimiento ceramico y revocado con revestimiento plastico tipo tarquiri). Le aclaro, ningun propietario lleva el control de gastos, no tenemos una comision interna, para con todo esto, que nos aconseja hacer, desde ya muchas gracias. Saludos cordiales Maria

Respuesta: Si lo que se paga por expensas no alcanza para cubrir los gastos, deben incrementarse las expensas.- El administrador no tiene facultades para imponer expensas extraordinarias, sólo la asamblea.-  LO del servicio de limpieza: disculpe pero no entiendo lo que pregunta.- El administrador debe tener buenos equipos que prestan servicios al edificio, pero no tiene porqué tener conocimientos de cada cosa o actividad en particular.-  

 

Consulta 26

De mi mayor consideración:

Por este medio realizaré las tres preguntas que tengo que hacer, relacionadas al edificio donde vivo.

 1. El compactador está aprobado con el número municipal  18.464.179, ubicado dentro de la sala de máquinas. Previamente llamamos al teléfono 147, nos dijeron que ellos lo pueden retirar en un volquete, llamando una semana antes, si no está vigente. La pregunta: ¿Lo podemos retirar?.

 2. En la sala de máquinas hay diversos elementos que pueden lastimar al Encargado, por ejemplo. La pregunta: ¿Quién debe controlar este tema?

 3. Se cambió la cerradura de la calle. La Administración entrega dos llaves a cada consorcista, como debe ser.  Quien necesita más de dos, obviamente el administrador las entrega y se les paga. Pero cuando el consorcista decide mandarlas a hacer por su cuenta: ¿El administrador, puede negarle al consorcista el código de la llave, para hacerlas en otro lugar que no sea el que trabaja con la Administración?

 Desde ya les estamos muy agradecidos por la deferencia de poder escribirles ante algunas dudas, y les saludamos muy atentamente.

 Consorcio de propietarios xxx 1171 C.A.B.A.

Respuesta: 1.- La asamblea debe decidir el retiro de la máquina compactadora. 2.- Sobre la sala de máquinas: no debe haber nada que contraríe las disposiciones sobre seguridad e higiene en el trabajo.- 3.- En general se aconseja que siempre sea la misma persona la que confecciona las llaves.- 

 

Consulta 27

Apreciado Dr.AGUAD:

Un vecino decidió, en un segundo piso, hacer asado aunque de vez en cuando, con una parrilla tradicional con carbones en el balcón del living de su departamento, fastidiando a quienes vivimos en los departamentos superiores con el humo y las emanaciones grasosas.

Cuando se lo observó, señaló (abogado él) que se le indique que norma le impide hacerlo.

El Reglamento de Copropiedad señala al respecto  "Queda expresamente prohibido a los propietarios: ...depositar dentro de sus respectivas unidades...toda clase de materias explosivas, inflamables y asfixiantes que puedan significar un peligro o que se produzcan emanaciones molestas".

¿Como deberíamos accionar?

Saludos

Juan Carlos

Respuesta: Hay dos artículos del código civil y comercial de la nación: 240 (última parte), si el balcón es una cosa común y 2047.- LO primero que hay que hacer es enviar (preferentemente el administrador, en nombre del consorcio)  una carta documento.- Pueden además hacerse asesorar por un profesional (ingeniero civil, o experto en seguridad e higiene, arquitecto) que maneje bien el código de la edificación) pues, hasta donde sé, no se puede prender fuego en los balcones.-

 

Consulta 28

Buen día Dr. Awad:

Mi consulta es por la compra de un depto. en Capital de un Fideicomiso.

Trataré de ser breve:

En febrero del 2014 compre un depto. de un Fideicomiso por una cesión de derechos. El pago lo realicé al contado por 1 departamento de 1 ambiente con cochera.

En diciembre del 2015 ya estaba terminado y lo alquilé, la luz y el gas están a mi nombre ya que con la cesión de derechos pude hacer el trámite en ambas empresas.

Este Fideicomiso ya está vendido en un 80% ya que quedan 2 departamentos y 2 cochera que todavía pertenecen a tres fiduciantes (cedentes)

Este Fideicomiso se encarga de administrar y Liquidación de las Expensas las cuales todos los propietarios,que ya lo habitan, pagamos mensualmente, salvo los fiduciantes que son morosos.

Los propietarios estamos reclamando, hace tiempo, que arreglen algunos problemas de construcción que en este año de uso comenzaron a aparecer.

También reclamamos la Escritura con su correspondiente reglamento de copropiedad y nos responden que todavía falta la tercera inspección y la subdivisión.

Ahora llega Rentas con una diferencia de avalúo al 14/10/15 a nombre de una persona que no figura como fiduciante, pensamos que puede ser la dueña del terreno.

Este monto anual de $ 61.193 y mensual de $ 5.252 lo quieren cobrar en las expensas.

La pregunta es la siguiente.

Se  puede intimar al Fideicomiso por no terminar con los trámites de planos, escritura y si corresponde pagar el avalúo a los actuales propietarios, ya que el reclamo es anterior a la posesión de los departamentos.

Espero que pueda contestar mi pregunta ya que es un poco larga y son muchas dudas juntas Desde ya muchas gracias Un saludo  Guillermo

Respuesta: En general puede responderse que debería intimar al fideicomiso a que cumpla con sus obligaciones pero, tiene Ud. razón, no es posible responder a esta pregunta en forma específica.-

 

Consulta 29

Cuando un Administrador se va de vacaciones y no lo informa, pero deja una guardia de emergencia y los feriados no responde al llamado que uno hace, como hay que proceder para solucionar el problema (En este caso, una perdida de agua dentro de un dormitorio)?

Muchas gracias por su asesoramiento.Liria

Respuesta: pero si dejó la guardia de emergencia, igual no fue posible solucionar el problema?  Hay un artículo en el código civil y comercial de la nación (artículo 2054) que permite al propietario realizar reparaciones en ausencia del administrador y del consejo de propietarios.-

 

Consulta 30

Dr. Awad:

                 Tengo un pequeño departamento en Mar del Plata, cuyo porcentual del edificio es de aproximadamente el 0,50%. Desde hace algunos años la administración modificó eso sin asamblea de por medio (creo que necesita el 100% de aprobación) y me cobra el 1,5% de los gastos totales del edificio separados en dos rubros, uno del 0,8% y otro del 0,73%.  Creo que esto no puede hacerse, por lo que le agradecería me diga si estoy en lo cierto, o por el contrario si las liquidaciones son correctas.  MUCHAS GRACIAS ROBERTO

Respuesta: El administrador no tiene facultades para modificar los porcentuales.- Es cierto lo que usted refiere, esa modificación del reglamento debe llevarse cabo con el 100%.- Hay que analizar cada caso, saber porqué se llevó a cabo esa modificación. Usted refiere que hace algunos años que ha consentido esa modificación, esa es una situación complicada.- 

 

Consulta 31

Hola sr Awad, consulto acerca de la legalidad de instalar una reja (qué altura debe tener?) sobre la pared de 40 cm que delimita el jardin del edificio de la linea municipal, tiene unos 10m de ancho el espacio donde deberiamos poner una reja para evitar que gente ajena al edificio se siente en esa pared y sobre el jardín adyacente a ella, inclusive sobre el jardín de cesped y lo usen de sommier.....en fin, el perjudicado es el propietario de PB A que tiene 2 ventanas sobre ese jardín del frente del edificio, y se queja de la gente que hay cerca de sus ventanas, y solicita instalar una reja, que no sabemos si es legal, qué medida de alto debe tener? si la debemos pagar todos los consorcistas? si debe ser votada por el 100% de los propietarios, agradezco su asesoramiento legal, slaudos. Catalina

Respuesta: Si se trata de un espacio común y hay un vecino perjudicado todo parece indicar que no es mala idea colocar la reja para proteger el sector y evitar la perturbación.- Sobre las características de la reja nada puedo decir, habrá que consultar con un arquitecto o ingeniero.  Sobre quién carga con los gastosa, parecería que debe ser el consorcio, pero, como usted comprenderá no es posible responder con detalle sin tener toda la información necesaria, que sólo se obtiene en una consulta personalizada.-

 

Consulta 32

Buenos días, tengo el siguiente inconveniente, el ascensor no funciona, hay uno sólo en el edificio. Y el proveedor q tenemos ofrece una solución inviable ( 120.000$ y 45 días para arreglarlo) , el consejo de propietarios consiguió otro proveedor q lo puede hacer en 7 días x 30.000$.

Como se hace p cambiar de proveedor. Dado q el administrador actual, no responde nuestros llamados ni sugerencias.

Como podemos tomar la decisión nosotros de manera inmediata? Ya q el edificio tiene 9 pisos y no podemos acceder, salvo x escaleras

Gracias Nuria

Respuesta: La verdad es que la diferencia es tan grande que me parece la única solución es que el consorcio en asamblea decida contratar los servicios de un ingeniero mecánico que  los asesore directamente.-

 

Consulta 33

Estimado dr awad:

En reiteradas oportunidades el consorcio fue intimado a cancelar viejas deudas faeryh, afip abl, etc.

La consulta es como obtener un libre deuda de afip cada vez que se cambia administrador.

Desde  ya agradecido por su atención.    Saludos. Julio

Respuesta: Cuando el administrador deja el cargo, debe entregar la documentación y hay que hacer un estudio minucioso de la misma., con un contador. Él puede encargarse de investigar como está el consorcio frente a los organismos de recaudación.-  

 

Consulta 34

Dr Awad.

Apelando a su conocimiento sobre los temas de consorcio, solicito de usted me pueda aclarar un aspecto del cual tengo dudas al igual que el resto de los habitantes del edificio en que vivo.

La situación es la siguiente:

En reuniones de consorcio al Administrador se le ha reclamado que debería notificar a la encargada, la cual tiene 33 años de servicio y 61 años de edad , para que inicie los trámites de jubilación, cosa que a la fecha y en forma escrita no ha efectivizado.

 

 

Los motivos que alega el Administrador para no hacerlo es que la encargada posee un cargo gremial en el Sindicato de Porteros y hasta que ella no decida jubilarse o cumplido los 65 años y/o fenecido el cargo gremial está en su derecho de no jubilarse.

De Ud., necesitaría me confirme si esta situación planteada es posible o se trata de una "maniobra" para no jubilarse, inclusive con anuencia del Administrador.

Sin otro particular y esperando su respuesta, lo saludo atentamente.

FIRMADO:  Arturo Osvaldo

Respuesta: La verdad no tengo conocimiento de que exista esa posibilidad.- LO mejor será intimar en forma fehaciente al administrador para que llame a asamblea y se trate la cuestión, y, entretanto obtengan, en forma escrita la respuesta de un profesional sobre el tema.-

 

Consulta 35

Hola Dr  Awad:

mis consultas son las siguientes : ha surgido una discusión con el administrador porque dice que el nuevo código civil está por encima del reglamento de copropiedad:

mi pregunta es : entonces que hacemos , no sirve para nada el reglamento? o la administradora cuando le conviene se basa en uno u en otro?

la otra: la administradora se niega a tratar temas que quiero incluir en las asambleas: ¿que herramientas tengo para que se traten los temas qie propongo? le aclaro que no son pavadas como sucede a vces...tiene que ver con el destino del fondo de reserva. Aguardo su respuesta mil gracias saludos Mona

Respuesta: Es cierto que el código civil está por encima de los reglamentos de propiedad. El mismo código preve en su artículo 2058 la posibilidad de que se peticione la inclusión de temas en la convocatoria a asamblea.- También puede aprovechar, en una asamblea a peticionarlo para la siguiente.- 

 

Consulta 36

Mi consulta es: vivo en un edificio en Córdoba. Y tengo problemas ya que no me separan las expensas extraordinarias de las ordinarias, esto es obligatorio? Por ej. hace poco hicieron pintura al edificio por humedad en todo el edificio. También quería saber que otros items se pueden tomar como extraordinarios?.

Se puede "quitar" al administrador del edificio y armar un consorcio entre propietarios e inquilinos? ya que no tenemos ni los comprobantes ni nada de las reparaciones que se hacen solo por contratación directa. Tampoco se hacen reuniones de consorcio, solo las que armamos nosotros los vecinos.

Muchas gracias, Saludos atte. Ruben

Respuesta: El consorcio es un ente conformado por los propietarios de las unidades que integran el edificio. Por ende, no es posible admitir a los locatarios (inquilinos), el locatario tiene una relación contractual con el propietario que le alquila, pero no con el consorcio.  Cualquier persona puede administrar el consorcio, debe ser elegido en asamblea.- En cuanto a los gastos, de acuerdo con el código civil y comercial que rige desde el 01 de agosto de 2015, las expensas extraordinarias deben ser decididas por la asamblea.-  

 

Consulta 37

Buenas Tardes mi consulta es la siguiente: Por una perdida constante de un caño en techo de la cochera del edificio donde vivo se arruino la pintura de mi auto. (techo y lateral izquierdo ) Lo  mande a reparar y abone el arreglo  $1500.

El taller me emitió una factura a mi nombre.

Habiendo efectuado el reclamo al administrador  para que se gestione la rápida reparación de dicha perdida y para que me reembolsen el arreglo del auto , la única respuesta que me dan es  que tengo que darles la factura pero a nombre del consorcio para que puedan gestionar el reclamo al seguro.

Es asi, no tendrían ellos que gestionarlo como un reembolso de daños a terceros, porque el consorcio NO PAGO NADA, lo pague YO

Espero su respuesta GRACIAS Viviana

Respuesta: NO sé si usted formuló algún reclamo previo al consorcio, en forma documentada,  El consorcio debería reembolsarle a usted lo que pagó, si el daño en el automóvil se produjo por la deficiencia de una cosa común (cañería).- De todas formas, insisto,  siempre mes aconsejable reclamar en forma fehaciente antes de proceder por su cuenta  a la reparación.- 

 

Consulta 38

Hola!! escribo porque la administracion de mi edificio no me desconto los meses que pague porque ellos "tuvieron un problema" con el programa que baja mails y no vieron mi comprobante de pago. Mi error fue pagar tarde 2 meses y el tercero lo pague antes que me lleve la liquidacion. envie el comprobante y el mes siguiente siguio mi supuesta deuda (ya estaba pagada y enviado mail con comprobante de pago). Ellos dicen que ahora debo pagar este mes y los gastos de la abogada (que supuestamente enviaron mi caso porque debia para ellos 5 meses)

Que debo hacer?  Gracias Daniela

Respuesta: En algunos consorcios es de práctica enviar al  cobro las deudas de  dos meses de expensas.- No sé si ése habrá su caso.- 

Consulta 39

Estimado Dr. Awad:

 

Tengo un problema en un PH donde vivo: solicito el Libro de Actas a quien administra “de onda” el “consorcio”, porque no hay consorcio verdadero.

Como hubo muchas irregularidades que favorecen siempre a una propietaria y tengo entendido que yo puedo pedir el libro y estudiarlo con un abogado, ya que la ley ha cambiado, necesito ver por qué y si es legal que hagan cargo a cada vecino de los arreglos en partes comunes que según ellos le pertenecen a cada uno, cosa que yo no firmé.

Tampoco corresponde aumentar expensas sin unanimidad y sin rubricar, etc.

Como es un consorcio sui generis necesito ver qué hacer ya que tengo que cambiar la puerta de mi pasillo y pretenden que yo la pague, más humedades varias en medianeras y en mi terraza todo ello es común.

Hoy al pedir el libro me dijeron que pida Asamblea y me explican todo, cosa que no acepto porque sólo hay peleas que favorecen a esta gente de la que le hablo.

¿Pueden negarme el libro sin que haya consorcio como tal?

En principio no estoy pagando las expensas por este mes.

Porque caí en la cuenta de que estoy financiando las irregularidades de unas vecinas en especial que todos le tienen miedo y hacen lo que ellas quieren.

Estas vecinas el año pasado de repente quitaron la llave térmica de la luz del pasillo e inventaron una falsa denuncia de Edesur, y la conexión de dicha luz se hizo a otro vecino pero todos pagamos con el fondo común esta “locura”. Aparte de que correspondía una denuncia penal porque podría haber habido accidentes, la luz estaba conectada a estas vecinas hace más de 40 años, quienes proceden habitualmente de manera autoritaria.

Quería pues saber cómo proceder.

Desde ya muchas gracias.

Saludos cordiales! Luis

Respuesta:  Son muchas cuestiones juntas. Primero hay que saber si el edificio está ubicado en la Ciudad de Buenos Aires.- De ser así, el administrador está obligado a exhibir los libros si el propietario lo reclama. En cuanto a las reparaciones y demás, hay que estar a lo que establece el código civil y comercial de la nación.- Es una cuestión extensa, que no puede responderse aquí.-

 

Consulta 40

Estimado:

 

              He visto su página y quisiera consultarle.

 

Tengo una deuda por expensas atrasadas, pero resulta que la administración renuncio hace dos meses y en los vecinos dicen que debo abonar las expensas a esa administración.Yo creo que debería abonarlas a quien contraiga la nueva administración, ya que mi deuda es con el consorcio y no con la administración. ¿¡Estoy en lo cierto?! Cabe aclarar que la administración renuncio sin previo aviso, sin el plazo de un mes. Jamás se hicieron reuniones de consorcio, no han presentado balances anuales, no han convocado a reunión cuando dejaron de administrar, etc.

 

Por otra parte, en el día de ayer, dos vecinas en representación fueron a solicitar los papeles del consorcio, y la administración saliente los entregó y estas lo aceptaron pero aun no sabemos que entregaron. La aceptación de estos papeles exime de responsabilidad a la administración si hubiese problemas con las cuentas, los gastos etc. Es decir, se presume que se aceptó lo entregado sin reclamos posteriores.. Saludos, y gracias por su tiempo. Agustina

Respuesta: Debe esperar a que nombren nuevo administrador y le practiquen una liquidación.  La administración saliente entregó los libros: ya nada tiene de relación con el consorcio. Recibir la documentación no implica que se desvanezca la responsabilidad del saliente por aquello mal hecho que haya perjudicado al consorcio. Hay que hacer una auditoría, con un contador, revisar todo.- Si hay irregularidades, debe la administración nueva llamar a asamblea y que el consorcio decida los pasos a seguir.-

 

Consulta 41

Hola, quería averiguar lo siguiente: en mi edificio la constructora que lo construyó hizo un contrato ya hace unos 6 años con Claro por una antena que instalaron en la terraza. Claro paga por eso una suma mensual, la cual se la esta quedando la constructora, supuestamente hasta que venda las ultimas dos cocheras del edificio, nosotros (el consorcio) lo que necesitamos es que el contrato de la antena sea para el consorcio, ya que no es justo que la constructora saque frutos de un espacio comun del edificio si ya no posee ningun departamento además las dos medianeras tienen humedad y tampoco se hacen cargo. El reglamento de copropiedad supuestamente dice que la constructora puede hacer usuafructo de la terraza, pero ese reglamento no lo realizamos los vecinos sino que seguramente lo realizo la constructora al formar el consorcio. Lo que dice la constructora, es que hasta que no venda las dos cocheras no va a dar el contrato que es en el momento que se disuelve el fideicomiso que formaron para construir, pero la antena vale mas que las cocheras. GRACIAS SALUDOS Hernan

Respuesta: No se puede responder sin tener a la vista toda la documentación.-

 

Consulta 42

Buenos dias Doctor; mi consulta es por un tema en discucion entre los consorcistas:

Un propietario esta en juicio por una deuda atrasada que en su momento no pudo pagar, esa deuda llega a 12/2014. En enero del 2015 el propietario quizo pagar mensualmente las expensas  La administradora no se opuso, pero el consejo de administracion si lo hizo a pesar de que algunos propietarios aceptaron la opcion planteada por el propietario en cuestion, provocando asi que siga endeudandose . Y no solo provoca que se endeude sino que le niegan derechos que tiene como propietario y consorcista como la llave de acceso a la pileta.

Esto es legal? si no lo es lo es que debe hacer en su defensa ? como evitar que mas adelante le inicien otro juicio o le cobren intereses por una deuda que tuvo intencion de pagar ?

gracias por atender esta consulta. Viviana

Respuesta: El consejo no puede decidir sobre estos temas.  En todo caso el administrador debería, a través de un abogado, practicar una liquidación d el deuda y formalizar un convenio de pago, o iniciar el proceso judicial que corresponde. Salvo que el reglamento lo establezca (y aún así es algo discutible) , no se le puede negar al moroso el acceso a sectores comunes.-

 

Consulta 43

Hola Dr. Awad: mi consulta es la siguiente Se constituyó un fondo de reserva pero todas las unidades de 1 amb , 2 , 3 y 4 pero todas pagan lo mismo, no debe ser proporcional a la unidad como las expensas ? Que se puede hacer ? Como impugno la asamblea ? Se interpone demanda ante la justicia ?  Saludos Juan Manuel

Respuesta: No se pueden imponer contribuciones que no respeten los porcentuales.- La impugnación debe hacerse cuanto antes, pues el plazo es muy corto: un mes.-

 

Consulta 44

Buen día, Dr. Awad.

En el edificio donde vivo, en C.F., el encargado trabaja media jornada y la mayoría estamos de acuerdo en alquilar el depto. "PORTERÍA", a fin de tener un ingreso más para afrontar los distintos trabajos a realizar en el consorcio, pero hay un propietario que se opone a ello.

 El art. 4° del REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN del edificio establece que “… son bienes comunes comunes de indivisión forzosa… dependencias de portería formadas por dormitorio, cocina y baño”.

  El art. 5º de dicho REGLAMENTO reza: “Las unidades que componen el edificio se destinarán a vivienda familiar exclusivamente…”.

 Sentado ello, consulto: 1) Si el alquiler del depto. PORTERÍA podría hacerse, si mantiene el mismo destino que ordena para dicha unidad el art. precitado, como un acto de administración del consorcio sobre dicho inmueble; 2) Si, para su aprobación, bastaría con mayoría simple, dado que el Reglamento nada dice respecto la mayoría necesaria para realizar actos de administración, pero expresa que "Por voluntad de todos los copropietarios se resolverá:i) sobre la calidad de la ocupación asignada a las respectivas partes del inmueble...". Esto último es lo que me llama a confusión, pues no entiendo si se refiere al caso puntualmente, como una prohibición de alquilar. 

Desde ya le agradezco su amable atención. Carlos

Respuesta: La decisión de poner en alquiler la unidad destinada a portería lleva varios pasos y debe analizar se en cada en particular, no puede tener respuesta en forma generalizada a través de ésta página.- 

 

Consulta 45

buenas noches!

vivo en el ultimo piso del edificio y es el único departamento, al frente de la entrada del departamento tengo un patio que por escritura ese patio me corresponde.

mi pregunta es la siguiente:

los vecinos se molestan por que yo dejo ese patio abierto todo el tiempo, y me exigen todo el tiempo que la tenga cerrada(ellos siempre la cierran) , y aparte me hacen una intiman con el hecho de que si pasa algo por dejar la puerta abierta va hacer culpa mía,

¿Qué debería hacer ante este caso?, ya que es de mi propiedad y yo puedo hacer lo que quiera con ella, ademas no se porque tienen llaves del patio( me parece algo ilegal ) GRACIAS POR SU RESPUESTA Jeison

Respuesta: La cuestión es algo confusa, para responder sería bueno poder consultar la documentación (reglamento) ver los planos o visitar el edificio.-

 

Consulta 46

Buenos dias Dr. Awad,Vivo en un ph de 8 departamentos he notado un aumento excesivo en el consumo de gas en mis facturas, el gasista matriculado detecto una pérdida en un caño, la perdida estaria en mi cañería en el trayecto q va desde el medidor hasta la entrada de mi departamento, quien debe pagar el arreglo? Algunos de los propietarios se niegan a que lonpague el Consorcio y como no tenemos administrador contratado no se a quien dirigirme, desde ya le agradezco esperando por favor su opinión; ATTE. Hernán.

Respuesta: Conforme el código civil y comercial de la nación que rige desde el 01 de agosto de 2015 las cañerías que transportan fluídos (agua, gas, vapor) son todas comunes, su reparación está a cargo del consorcio.- 

 

Consulta 47

Hola, compre hace 3 años compre un dpto monoambiente en el 4to y último piso del edificio. Arriba mío se encuentra la terraza de uso común, mi pregunta es: hay algún tipo de posibilidad de comprar el espacio de terraza (que está sobre mi dpto)? O sea, de comprárselo a los demás propietarios (al consorcio)? Sé que es una idea un tanto descabellada, pero no quería quedarme con la duda. Saludos y muchísimas gracias por su tiempo. Claudia

Respuesta:  Es posible, pero lleva un proceso complejo. Todos los propietarios deben ponerse de acuerdo para venderle esa superficie, hay que modificar los planos y el reglamento.-

 

Consulta 48

Estimado Dr. Awad:  Soy dueño de un departamento. ¿Puede el administrador del consorcio a  obligarme a dejarlos ingresar para fumigar?. Gracias. Andrés

Respuesta:  No, la fumigación obligatoria debe hacerse sobre sectores comunes, pero convengamos en que de poco sirve si no se deja ingresar en los departamentos.-

 

Consulta 49

Buenos Dias!

Le cuento mi consulta.

Me robaron el auto de adentro de mi cochera en mi edificio. Soy inquilino.

El porton de la cochera estuvo roto durante 1 mes y medio. Les solicitamos la refaccion del mismo por miedo a que pase algo y solo arreglaron el porton una ves que ya me habian robado el auto.

Que acciones legales se pueden iniciar?

Saludos Joaquin

Respuesta: En general se pude responder que debería iniciar acciones al consorcio y a su locador que debe ser el propietario de la cochera.-

 

Consulta 50

en mi departamento el agua caliente es insuficiente el caudal es muy

poco, si hubiere que cambiar caños,  lo debo abonar yo o con el nuevo

codigo civil corresponde al consorcio?

desde ya muchas gracias Pablo

Respuesta: La cañería que transporta fluídos, conforme el código es ahora común en toda su extensión, por lo que su reparación corresponde al consorcio