Consulta
1
Buenos dias Dr. Awad, Las personas en CC y
yo somos integrantes de un consejo de administracion que tenemos dudas no
aclaradas por la administracion sobre todos los items y porcentaje que componen
la liquidacion de sueldo de nuestro encargado.
Seria tan amable de orientarnos como
podemos estar seguros de que los items y porcentajes que se liquidan en las
expensas (adjunto) son correctos?
Muchas Gracias Carlos HAY UN ADJUNTO
Respuesta: Este es un espacio de respuesta para
consultas de tipo general, no recibimos adjuntos.- Las cuestiones o consultas
derivadas de la relación de trabajo son muy específicas para cada consorcio, no
se pueden responder desde aquí.- En forma general sólo puedo decir que: Se supone que la liquidación de expensas, en
el apartado de sueldos y cargas del personal,
debe contener todos los ítems de pago, con el monto en cada caso.- Y que
el administrador debe brindar al consejo la información que se le solicita.-
Consulta
2
Estimado Dr. Awad:
tenemos un Encargago con vivienda desde
hace 11 años con el horario de 7-12 y 18-21 hs. y de 8-12 hs.los sábados.
Hace 2 meses lo tomaron en un edificio
enfrente como Encargado sin vivienda.
El dice que va a limpiar allí antes de las
7 hs y luego de las 12 hs. Todo ello en las hs. libres que tiene con nosotros.
Sabemos que los encargados en esas hs.
hacen changas para ganar unos pesos más pero en este caso al ser efectivo me
genera ciertas dudas: 1º) si esto es factible 2º) qué ocurre si se accidenta
3º) que pasaría si lo llaman por un imprevisto cuando está en nuestro edificio
o viceversa ?
Se supone que al darle vivienda está a
disponibilidad fuera de su horario para algo que necesitemos urgente y abonemos
como hs. extras y si está en otro lado esto no ocurriría. Tomo como ejemplo al Encargado
ayudante que tenemos en horario de 9-11 y 12-18 hs. que a veces ha debido
retirarse enfermo y fué suplantado por él pagándole esas hs. extras.
Tal vez exista algún otro inconveniente que
yo no vea y Ud. pueda informarme.
Su respuesta y asesoramiento será muy
valiosa para mi.
Agradezco su atención y le saludo
atentamente
Irene
Respuesta:
En principio no puede negarse al trabajador la posibilidad de laborar horas por fuera de su jornada normal.- Ello tenga o no vivienda.- La vivienda lo obliga a pernoctar en la misma de lunes a viernes.- Es cierto que debe prestar colaboración con el empleador en emergencias, habrá que ver si algo sucede dónde está y si cumple con su obligación.- Las cuestiones que involucran la relación laboral del consorcio con el encargado son muy específicas de cada consorcio, no se pueden responder en detalle desde esta página.-
En principio no puede negarse al trabajador la posibilidad de laborar horas por fuera de su jornada normal.- Ello tenga o no vivienda.- La vivienda lo obliga a pernoctar en la misma de lunes a viernes.- Es cierto que debe prestar colaboración con el empleador en emergencias, habrá que ver si algo sucede dónde está y si cumple con su obligación.- Las cuestiones que involucran la relación laboral del consorcio con el encargado son muy específicas de cada consorcio, no se pueden responder en detalle desde esta página.-
Consulta
3
Estimado Dr. Awad
La consulta está direccionada en que somos
un grupo de propietarios, que formamos una minorìa, y la mayorìa son un grupo
de dueños familiares entre sì, pero que hay uno que cuenta con el poder de los
otros y en los ùltimos años, ha desfinanciado el consorcio, toma decisiones y
dirige a los administradores. La realidad, es que los inquilinos son en su
mayorìa deudores de expensas y las mismas al no ser cubiertas por los
propietarios que forman la mayorìa, nos han colocado en una situaciòn delicada,
donde enfrentamos incluso juicios por no pagar en tiempo y forma y despuès
encima tenemos que abonar intereses, por
no cubrir las expensas.
El gran problema, es que el abuso de esta
mayorìa, ha generado un destrato y un maltrato, y todos los esfuerzos en
ordenar y evitar la judiacilizacion de temas que podrian resolverse a travès de
acuerdos y mediaciones, terminan generando mayores gastos, en las expensas. No
se inician juicios de expensas, con lo cual es pràctica normal que la mayoria
de los inquilinos deban dos. tres y en algunos casos hasta 5 expensas, obvio no
se puede cumplir luego con los gastos porque nunca se puede proyectar. Hoy
tenemos un juicio, con quien fuera encargado, porque no hubo manera de evitar
la decisiòn, a pesar que lo postergamos no lo pudimos evitar.
¿Hay algùn medio por el cual nosotros
podamos frenar el abuso de esta mayorìa, en general inversores (solo uno vive
en el edificio)? ¿Hay algùn medio de obtener un resarcimiento, atento los
futuros juicios a los que tendremos que responder simplemente porque son
mayorìa y ellos mandan y deciden?
ATTE Nora por Consorcio.
Respuesta: Se trata de una cuestión compleja, que no
puede responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.- En
general, estos problemas ameritan consultas personales.-
Consulta
4
Gracias, fue muy amable en responder la
consulta,
Me gustaría saber más sobre el tema de la nueva
legislación sobre jubilación, ya que muchos consorcios, ante la nueva ley, nos
vimos afectados, ya que nos obliga a mantener al encargado, cuando estaba en
edad de jubilarse, siendo éste un punto clave en la liquidación de expensas.
Gracias nuevamente. Saludos! Silvia
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Buenas
tardes Dr Awad:
La
consulta es por la jubilación de la encargada del edificio donde habito, este
año cumplió sus 30 años de aporte, ya se le envió la cd, ahora quería saber los
pasos a seguir, y las opciones que hay en cuanto a contratación o no, una vez
jubilada, y cómo nos afecta la nueva ley, ya que la encargada, no querría
jubilarse.
Por
otro lado,por una filtración, tengo hace muchos años, el techo del baño,
arreglado mal, por personal de la administración, con quien no logro llegar a
un acuerdo de que lo arregle nuevamente, esto tiene larga data.
Desde
ya muchas gracias. Saludos!
Aguardo
respuesta
Respuesta:
Sobre la primera pregunta, no es posible responder desde el reducido ámbito de
ésta página, cuestiones tan serias como las derivadas de la relación laboral y
su finalización.- La segunda. En principio el consorcio debe
rehacer la reparación si fue mal ejecutada.-
Respuesta: Me alegra su agradecimiento.- Para saber
más sobre la legislación previsional nueva, sugiero una consulta con un colega
que se dedique a ello.- Lo de la filtración, como le expuse, en principio
corresponde al consorcio, más no puedo responder atento los pocos datos de la
consulta.-
Consulta
5
Buen día.
Soy propietario de una cochera en un
edificio en torre del barrio de Floresta en CABA. Al mismo lo administra
Administración Mi cochera está en el primer subsuelo pero hay dos subsuelos
más. El garage está en pésimas condiciones de higiene, tiene problemas de
seguridad (falta de matafuegos
adecuados, baldes con arena, etc.), la iluminación es pésima porque además de
ser insuficiente, hay un tendido de "lonas" plásticas que reducen la
visión y oscurecen el lugar porque, en vez de arreglar los caños cloacales a la
vista y que pierden aguas servidas que caerían sobre los autos, optan por
"emparchar" el problema. El equipo de renovación forzada de aire hace
años que no funciona (afectandonos a la salud por las emanaciones de los caños
de escape) y el grupo electrógeno de tercer subsuelo es ensordecedor. El portón
de acceso hace años que no menos de una vez cada 15 días se rompe ocasionando
todos los problemas imaginables. El tercer subsuelo se inunda periódicamente.
Gastos innecesarios como el pintar los límites de 7 cocheras con pintura
relectva vial durante todo un año. Autos costosísimos y sin chapa patente
estuvieron estacionados durante años y sin que nadie de administración tomara
cuenta y/o cartas en el asunto. Y tantísimos otros detalles serios que
manifiestan el desastroso estado del garage y ponen en evidencia la mala
gestión de la administración... y ni hablar de las costosas expensas que
pagamos mensualmente para estar cada día peor. Todo esto, y más, lo manifesté
en la única reunión de consorcio a la que me convocaron en 24 años desde que
falleció mi padre y heredé su cochera que ya él poseía desde la inauguración
del edificio.
Hace aproximadamente un mes pusieron unos
carteles que prohibían el acceso peatonal por la rampa vehicular. Quien no
cumpliera, sería pasible de una multa arbitraria que decidieron vaya uno a
saber en qué reunión extraordinaria... y secreta... dado que no se publicó
ninguna convocatoria a la misma.
El edificio tiene un acceso exclusivo para
el garage pero se baja por medio de una escalera compensada (y peligrosa) que
no es es apta para mi tránsito dado que soy discapasitado. Además ese acceso
desemboca en el sector donde los encargados acumulan los residuos por lo que se
convierte en un ambiente nauseabundo e insalubre. Por lo tanto continué utilizando
la rampa hasta que me dijeron que me darían una llave de la puerta del edificio
así podría utilizar los ascensores. Cuando reclamé por dicha llave... me la
quisieron cobrar unos cuantos cientos de pesos. Obviamente me negué a pagarla
ya que considero que no me corresponde. Hace 15 días uno de los encargados me
regaló una copia porque el administrador les ordenó tomar nota de quienes
usaran peatonalmente la rampa. Desde ese entonces uso la puerta y los
ascensores.
Ayer me dieron las expensas a pagar y me
encuentro con que me cobraban $632.- de más y que eso me pasaba sólo a mí y que
estaba detallado como "gastos particulares". Llamé al administrador,
que además de tratarme irrespetuosamente (a lo que respondí de modo similar),
me comunicó que eso se debía a la multa que me había aplicado. Por supuesto le
aclaré que haría las denuncias pertinentes a TODAS las infracciones y faltas
que se producen en el edificio y que lo pondría en evidencia que esta
"multa", que desconozco si es legal y que, como si fuera poco, es
algo absolutamente personal dado que son muchos los que usan peatonalmente la
rampa a diario.
Por supuesto no voy a pagar las expensas
hasta asesorarme legalmente y, mientras tanto, tomaré registros fehacientes de
todas las faltas que hace años padececemos los propietarios e inquilinos a
diario para denunciar y proceder hasta las últimas consecuencias aunque
lamentablemente tenga que pagar los platos rotos todo el consorcio por causa de
la acción tan poco profesional del administrador.
Salvador
Respuesta: La consulta es muy extensa y no puede, como
Ud. se imaginará, responderse desde esa página con precisión. En general este
tipo de problemas ameritan consultas personales.- Pero puedo decirle algo:
dejar de pagar las expensas no es buena idea.-
Consulta
6
Buen día , habitualmente escucho al Dr.
Awad en Mitre. Lo quiero consultar, nosotros habitamos un PH en Villa del
Parque, no tiene un consorcio constituido legalmente, queremos inscribirlo, no
sabemos cómo se hace.
También, me gustaría hacer un curso con
ustedes, le pido, por favor un presupuesto, así lo consulto con mis vecinos.
Gracias
Saludos Héctor
Respuesta: El
consorcio está constituído legalmente desde el momento que tiene un reglamento
de propiedad y cada su escritura de propiedad.-
Puede que no esté operativo, pero en ese caso hay que hacer varios pasos
que no se pueden detallar desde el reducido espacio de ésta página.- En todo
caso, deberán tomar una consulta personal.-
Consulta
7
Recientemente compre un departamento. Cuando fui a pagar las expensas le hice
algunas consultas a la administradora. Al ver que sus respuestas no eran muy
concretas, volvi a insistir en mis dudas y se puso muy nerviosa y me dijo que
yo desconfiaba de ella.
Entonces, le pedi la posibilidad de ver el
libro de actas, por supuesto, dentro de su estudio, sin sacarlo. Y me lo nego.
Le comente que yo queria saber un poco de
la historia del edificio y no quiere darmelo
Que puedo hacer? No corresponde que pueda
leerlo? Gracias Silvia
Respuesta: La verdad es que no hay razón para que le
niegue ver el libro.- Quizá debería solicitárselo de manera formal.-
Consulta
8
Estimados
Quiero hacer la consulta por el ascensor
del edificio, tenemos uno, el service indicó hacer un cambio del control de
maniobras ya que el actual está dañado,
continuamente deja de funcionar, desde enero esto es constante, esto genera que
propietarios queden aislados no pudiendo concurrir a controles médicos , impide
el ingreso de servicios de emergencia (hay personas de edad) , agrava cuadros
de patologías médicas, al utilizar la
escalera una propietaria cayó y se fracturó un brazo, la escalera no está en
condiciones adecuadas, arreglar la
escalera solamente como proponen algunos propietarios no soluciona el problema
Por favor quisiera conocer si existe
legislación que este servicio esencial sea de prioridad y urgencia, ya que hay
propietarios que dilatan su implementación, otros tememos una tragedia
Les agradezco su orientación Saludos Patricia
Respuesta: La verdad es que el consorcio, a través del
administrador, debe mantener el ascensor en perfectas condiciones de
funcionamiento y seguridad. Es una falta grave del administrador no hacerlo.-
Consulta
9
Dr. Eduardo Awad:
Buenas tardes queria consultarle por un
edificio en la zona de Villa Urquiza en el cual habia un encargado que fallecio
hace unos dias si el departamento del mismo se puede vender, es un edificio
viejo de mas o menos 50 años y creo que ahora con una nueva ley se puede estar
sin encarcado fijo o tambien saber si se puede alquilar el departamento y si la
persona que lo alquila tiene que pagar las expensas como asi tambien los
servicios o de algunas cosas se tiene que hacer cargo el consorcio.
Me
dijeron que ahora habia una nueva ley en la cual se podia disponer del departamento
para alquilar o poder vender y mi pregunta es si despues de unos años cambia la
ley y nos obligan a tener una vivienda para el encarcado y el departamento se
vendio que pasaria con ello.
Espero su respuesta y desde ya le estoy muy
agradecida. Lita
Respuesta: La cuestión no es tan sencilla como usted
expone , se trata de un problema complejo que no puede responderse desde el
reducido ámbito de ésta página de consultas.-
Consulta
10
Hola Doctor Awad:
Mi nombre es Rosaxxxx . Mi consulta es por
expensas.Dr. hace casi dos años que vivo en este edificio ubicado enxxxx ) y
comprobé en una reunión que 37 departamentos éramos 6 propietarios, y
escuchando a la gente que aún no conozco le pedía que abriera una cuenta en el
Banco, lo cual dijo que no y yo también le dije lo mismo que era obligación
hacerlo, no me contesto y les dijo al resto que tenían que firmar en el libro
de actas que no la querían cosa que yo y otra consorcia no lo hicimos, ademas
hace tres años que están cobrando una cuota extraordinaria que suma por mes $
20.000 y hace casi un año que no hay arreglos, este mes hubo que arreglar un
dto.los caños del baño, cada vez que voy a pagar lo hago con protesto
preguntando donde esta la plata de las expensas comunes, la plata de la cuota
extraordinaria y me desvía la conversación, ocurre que yo donde viví 38 14 años
lleve la administración y pagaba $ 600 y con ese dinero también teníamos un
fondo de reserva, acá no tenemos nada, si bien soy una Sra. de 80 años no se me
escapa nada y no ne decidí a nada por tener una nieta muy enferma (cáncer),
pero ahora se me acabó la paciencia, cobro una sola jubilación mínima ( tengo
mi hijo que algo me ayuda no puedo pretender má el tiene su flia.) incluso pasa
gastos de plomero, gas de cualquier cosa durante varios meses sin especificar
nada, es un edificio calculo de 45 o46 años de 7 pisos no hay pasamanos. no han
hecho la rampa, no han embellecido el edificio, en el 6to. piso en el pasillo
las paredes están con hongos y así muchas cosas mas, le pedí que me diera la
aplicación para poder pedir a mi hijo que lo baje para que yo pueda entrar en la Compu de ellos y no me dijo
que no podía entrar, en fin Dtor me callé estaba en otra cosa mas delicada, por
eso todo empieza y todo termina, me da mucho escozor e impotencia que
supuestamente esta clase de gente me pongan la mano en mis bolsillos, aunque si
tuviera que proceder lo tendría que hacer sola, no conozco a nadie salvo
loS de mi piso que son inquilinos, la
única propietaria soy yo.
Gracias Doctor, y cuando estoy en casa los
sábados lo escucho por Radio Mitre con Marcelo y me hacen reir mucho.Perdón por
mi redacción, siempre fue mala- ROSA
Respuesta: Se trata de una consulta compleja que
revela mala administración, desidia y problemas para los consorcistas.- Pero no
puede resolverse escribiendo tres o cuatro líneas, en general cuestiones tan
específicas y serias como éstas ameritan consultas personales.-
Consulta
11
ESTIMADO DR. AWAD: Me dirijo por el
presente a fin de consultarle sobre el artículo 2041 - inciso f) del nuevo
código civil -, a/c del 08/10/2014, donde dice:" QUE SON COMUNES TODAS LAS
CAÑERÍAS QUE CONDUCEN FLUÍDOS O ENERGÍA EN TODA SU EXTENSIÓN, Y LOS CABLEADOS,
HASTA SU INGRESO EN LA
UNIDAD FUNCIONAL ".-
O sea interpreto que: LAS CAÑERIAS SON
COMUNES DENTRO Y FUERA DE LA
UNIDAD (ESO INCLUYE EL DAÑO COLATERAL PRODUCIDO AL VECINO),
en caso de pérdida de agua.- Los cableados SON COMUNES HASTA EL INGRESO A LA UNIDAD.- Es así
realmente mi interpretación es correcta???.- Le agradecería una respuesta sobre
el particular.-
Desde ya mil disculpas y le mando un
afectuoso saludo.- (en una oportunidad lo he visitado para una entrevista de
algo muy voluminoso y he quedado muy conforme con sus respuestas).- ABRAZO.-
ALFREDO
Respuesta: Es así como usted refiere. Los caños son
comunes en toda su extensión, no importa si están dentro o fuera de la unidad.-
Los cables de energía eléctrica son comunes hasta la entrada de la unidad (el
lugar donde está el cortacorriente) desde allí
son propios.-
Consulta
12
Estimado Dr como esta, siempre es un placer
comunicarme con Ud y quería realizarle
la siguiente pregunta:
Le voy a contar una historia breve pero es
una historia.
Es en relación a un edificio en la Localidad de Santa
Teresita donde por la antigüedad del mismo hay que hacer reparaciones urgentes
de caños, ascensores,etc.
La consulta concreta es:
Las
cuales incrementan el haber de la portera y en consiguiente las expensas de manera exorbitante .sobre
todo para un edificio de las características que le comente.
Por ende , la consulta es si es viable
eliminar la totalidad de Horas extra que
realiza la encargada ...ya que tenemos
una encargada rica en un edificio pobre
Desde ya muchísimas gracias por su
atención.
Lo saludo muy atte y éxitos en las
elecciones Dra Adriana
Respuesta: No se puede responder una cuestión tan
delicada sin tener más detalles, sugiero una consulta personalizada, con la
documentación pertinente.-
Consulta
13
Hola Dr. Awad,, como muchas veces escucho
el prgrama del sábado, y Ud se ofrece para que le formulemos preguntas, aquí va
la mía, y desde ya, muchas gracias!
Soy miembro activa y comprometida del
consejo de xxx , y es por eso que quiero estar informada para la próxima
asamblea.
El 5° piso tiene problema de pérdida de
agua hacia el 4° piso desde hace más de año y medio.
Fueron 8 plomeros quienes coincidieron que
había que romper en uno de los 2 baños para empezar, y seguían con la negativa,
transcurriendo todo ese tiempo y perjudicando más al 4°.
Como era un tema entre propietarios, ambos son amigos míos, y la situación de la
damnificada es complicada, le dije a nuestro administrador que interfiriera
para darle un corte a este tema.
El administrador manda al plomero N° 9,
rompen y encontraron daño en el desague de la bañadera pero el propietario dice
que el consorcio tiene que pagarlo.
En estos 2 ultimos años, varias veces por
motivos similares me incluyo, hemos perjudicado a nuestros vecinos y todos
solucionamos el problema en tiempo y forma y ellos son testigo
Según nuestro administrado esa nueva ley,
bastante injusta para mi aunque no la leí en profundidad, no esta vigente
porque no hubo denuncias de juicios entre propietarios.
Suponiendo que el consorcio tenga que pagar
al plomero y materiales, hace unos treinta años
que viven y no reciclaron los baños! se lo tenemos que reciclar
nosotros! pero los daños causados al vecino, quién los paga??
Muchas gracias una vez más Dr Awad! y
disculpe que fuí un poco extensa.
Lo saluda atte María Antonieta
Respuesta: Tratándose de cañerías ( de alimentación o
de desagüe) en principio es el consorcio quien debe reparar, no me parece una
cuestión de propietarios.-
