Consulta 1
Estimado Doctor: Buenas tardes, esta
mañana me acerqué a presentarme y saludarlo.- Ud. me facilitó su tarjeta y le
pregunté si podía hacerle una serie consultas, a lo que me respondió que le
escriba a su blog.
Las consultas serían las
siguientes:
1) Ley de Administradores de Consorcios en la Pcia de Bs.As.- Ley 14701
Habla de
creación de Registro.....donde consultar acerca de su reglamentación y puesta
en marcha...
2) Los estados Contables....obligatoriedad de
Balances.... Son necesarios en todos los tipos de Consorcios?...me refiero a
pequeños complejos que en Provincia son muy normales.- Por ejemplo se
construyen 10 unidades en un lote de terreno...deben llevar Estados Contables?
incluso de quienes optan por la Autoadministración.-
3) Suele
suceder en Provincia que desde que se finaliza el Edificio/Complejo, se
entregan las posesiones y aun no estan las escrituras.- Suelen tardar mucho
tiempo hasta casi dos años....en ese período hay que llevar igualmente la Administración...sea
por personas designadas por la misma Constructora.....Son denominados
CONSORCIOS EN FORMACION O DE HECHO.- Me gustaría saber la responsabilidad de
los Administradores en este caso...
4) Por ejemplo
en este tipo de Consorcios, no suele haber fondos de reserva...se suele
implementar Fondos Operativos para determinados gastos....como respaldar la
responsabilidad del Administrador...si aún no hay Consorcios....y no se
convocan Asambleas...solo Reunión de Vecinos....
5) Que
argumento utilizar ...para quienes en este tipo de edificios...no hay
Consorcios.....no escrituran unidades....no es posible la ejecución por deuda
de expensas....pienso en un Acuerdo..Reconocimiento de deuda.....digame Ud su
opinión. Muchas gracias por brindar sus
conocimientos.- A la espera de su contestación.- Saludos cordiales Mónica
Respuesta:
algunas preguntas son demasiado complejas o específicas como para poder responder desde ésta página.- 1.-
sobre la creación del Registro de Adm. En la Provincia de buenos
aires, la ley no está, todavía, reglamentada, por lo que hay que esperar.- 2.-
Los libros que hay que llevar están ahora, contenidos en el código civil y
comercial (arts. 2037 a
2086). A ello hay que agregar los que prevea la legislación en cada
jurisdicción.- 3 y siguientes.- La etapa
anterior al otorgamiento del reglamento de propiedad se llama
prehorizontalidad, hay que ver, en cada caso, cómo manejarse, depende mucho de
lo que se acordó y se firmó.-
Consulta 2
Buenos dias doctor. Desde hace meses tenemos problemas
con los vecinos de arriba que dejan que el perro que tienen haga sus
necesidades en el balcon, cayendo esta en nuestro balcon ya que no tienen
rejillas. Ya hemos ido a reclamar y siguen haciendo lo mismo. Esta gente son una
pareja joven con un bebe recien nacido que no pagan expensas hace meses. No son
inquilinos ni propietarios, ya que la mujer que actualmente mora en el depto es
hija adoptiva de la dueña que falleció. Se podra hacer algo? Muchas gracias.
Fernando
Respuesta:
En principio intimar al administrador para que tome, en nombre del consorcio,
el lugar que corresponde pues lo que acontece atenta contra la salud y la
salubridad del edificio.-
Consulta 3
Hola buenas tardes, les escribo para consultarle
acerca de una nota que me envio el consorcio.
La misma dice que a partir del próximo mes queda
prohibido dejar las bicicletas en el espacio de cochera (privada) y que la
misma deberá ser guardada en la baulera privada.
Aclaro que en las cocheras no se brinda espacio para
guardado de bici común a todos y que las bauleras son cerradas, por lo que es
muy incomodo guardar y sacar la bici todos los días de allí (además de que mi
baulera esta llena y no entra la bicicleta.
Mi consulta es si es legal dicha medida y como puedo contrarrestarla.
Agradezco muchísimo su respuesta, Atentamente Mauro
Respuesta:
La verdad es que las cocheras no están, en general, diseñadas para guardar una
bicicleta. Parce que la administración está tomando los recaudos necesarios
para evitar que, si roban la bicicleta el consorcio tenga responsabilidad en
ello.-
Consulta 4
Este correo es para preguntar que debo hacer con mi
mal administrador del edificio, creo que dibuja la liquidacion de expenas y la
verdad me agobia que trata mal a todos, no solo a mi . agradecere me oriente cordialmente silvia
Respuesta:
La consulta es muy general, pero, para comenzar es necesario saber si el
edificio está situado en la
Ciudad de Buenos Aires o no.-
Consulta 5
Estimado Dr Awad, mucho gusto en saludarlo
Acabo de alquilar un depto ( Soy inquilino ) aun no
cumplí 1 mes en el mismo, estoy terminando de acomodarme y ya estoy empezando a
tener problemas. El inmueble en el que
estoy hace como 5 años que esta deshabitado, en este corto plazo no pude usar
mucho la cocina y el lavadero por estar las cañería tapadas. Vino el destapador
y aparentemente realizando su trabajo y de manera involuntaria ha roto un caño
de la columna de agua lo que motivo que a mi vecina de abajo le caiga agua del
techo. Según el plomero tiene que romper el piso de la cocina para cambiar el
caño y solucionar el problema, la pregunta es, ese arreglo se considera Gasto
extraordinario ( Es decir lo paga el dueño ) o como gasto ORDINARIO ( Es decir
lo pago yo como inquilino)??? Saludos Diego
Respuesta:
En general las reparaciones de los caños son gastos ordinarios.
Consulta 6
Estimados Necesito saber si el consorcio puede
reclamar por una construcción clandestina hecha en un patio interno hace ya más
de 15 años.
Los propietarios en cuestión, cerraron parte de un
patio interno y construyeron ahí una cocina comedor.
Se puede hacer algo ahora o ya hay que considerarlo un
"Derecho Adquirido"
Muchas Gracias. Pato
Respuesta:
La verdad es que ha pasado mucho tiempo,
15 años.- Igual, sería bueno leyendo el
reglamento, saber qué clase de superficie ese patio.-
Consulta 7
Dr. le queria
consultar en referencia a las expensas de acuerdo al nuevo codigo
Civil. Estoy confundido
ya que el administrador me dice
que las expensas ya no son
claras como antes y que
ahora las expensas extraordinarias las
determina una asamblea. ESTO ESA ASI? Le transcribo lo que me puso
el administrador:
Estimado
Hay un Código Civil que rige a partir del 01-08-15 y
lamentablemente se tiro la historia de la justicia empezando de cero desde
dicha fecha.
Las expensas se deben realizar y confeccionar en base
a “expensas claras” del GCBA, ratificándole que en asamblea se determinan las
expensas y en el caso que menciona Ud. se debe aclarar el fin especifico para
que se recauda. Se pueden abonar en base a los gastos fijos mensuales o con
previsiones para tener un calculo estimativo mensual, y para eso existen las
asambleas donde los propietarios deciden como manejarse.
Gracias! Alejandro
Respuesta:
El código civil y comercial (artículo 2048) establece que las expensas
extraordinarias las dispone la asamblea.- La forma en que se presenta la
liquidación (planilla) en la
Ciudad de Buenos Aires está unificada y establecida en la
resolución 856 (llamada Mis Expensas) .-
Consulta 8
Dr. necesito que me asesore sobre ruidos molestos y
como puedo conseguir que se me escuche en la municipalidad de Avellaneda, le
comento vivo hace 4 años en una vivienda social, bueno al principio se
comportaban, hoy en día es traumático vivir con personas que no tienen respeto
por nada ni nadie, enfrente de mi casa juegan a la pelota, vivo en un
polideportivo, todas las tardes es imposible descansar en el dormitorio del
frente, sumado a la cantidad de perros que cría la vecina del frente en la vereda
todas las mañanas me despiertan las peleas de perros y esto sumado al basural
que hacen esos perros, pero con estas personas es imposible hablar por que son
prepotentes y con un vocabulario, el vecino contiguo tiene un perro dentro de
la casa que ladra continuamente y el del fondo lo mismo ladra a toda hora. Yo
ya hable en la municipalidad, deje notas pero no hacen nada! pregunte si no
existen normas de convivencia porque al vivir tantas personas juntas con
diferentes costumbres y sobre todo sin consideración, ni respeto por el otro es
imposible descansar para trabajar y estudiar. Si es posible oriénteme con quien
puedo hablar en la municipalidad o que puedo hacer para poder descansar y vivir
tranquila, lamentablemente no me puedo mudar trabajo pero como sabe un solo
sueldo no alcanza para conseguir un crédito hipotecario y vivir con otras
personas tengan respeto por el otro. Espero su contestación. Rosalía
Respuesta:
La verdad es que no puedo saber con quién debería Ud. hablar en la
municipalidad de Avellaneda.- Lo que sí puede hacer es consultar con algún
abogado que trabaje en esa zona y tome su caso, para resolverlo mediante la
normativa de la propiedad horizontal.-
Consulta 9
Buenos días Dr. Awad ante todo gracias por brindarnos
este espacio de consultas.
Mi consulta es porque vivo en una zona residencial de
10 pisos y un posee un local que ocupa casi toda la fachada del edificio y lo
han alquilado. Estábamos contentos hasta que nos enteramos que van a poner una
verdulería. Y la verdad es que como propietarios no deseamos ese tipo de rubro
para el frente de nuestro edificio. El propietario de local es una persona que
no le interesa nada del edificio e inclusive está en juicio por adeudar las
expensas ya que alquila pero no cumple con el pago de ellas.
Queremos como Consorcio evitar este tipo de comercio
que podemos hacer al respecto con el voto de la mayoria se lograría??? Saluda atte Claudia
Respuesta:
Para saber qué clase de negocios o rubros se pueden instalar en el local hay
que leer el reglamento de propiedad.-
Consulta 10
Estimado Dr.
Mi consulta es la siguiente. Debido a negligencia y
mala praxis del administrador anterior quedamos con deuda en el AFIP dado que
no hizo los aportes debidos.Cuando nos enteramos de la falta de pago, hicimos
un fondo pero que tamposo se usó para este fin por mala praxis. Lamentablemente
no hicimos responsable a este individuo pero cambiamos de administración.
La nueva administración pacto un monto mensual extra
para afrontar esta dauda y una cantidad definida de cuotas (son seis). Ya
pagamos nueve y el administrador, pese a que intima en los plazos legales, dice
que la morosidad no le permite saldar la deuda (que ya debería estar saldada´si
todos hubiensen pagado en témino).
Las personas que pagamos en termino siempre ya pagamos
esta deuda tres veces. Mi pregunta es la siguiente.. dado que la deuda al día
de hoy debería estar saldada si no fuera por los propietarios morosos, es
posible que lo que según indica el reglamento (que los propietatios tienen
obligación sobre sus deuda y los daños y perjuicios que el incumplimiento del
pago de su deuda pudiera causar al consorcio) pueda considerarse “perjuicio”
los intereses que se nos imputan al no haber terminado de saldar la deuda y por
consiguiente hacerlos responsables del remanente de deuda desde la fecha en que
previsiblemente la deuda debería estar saldada sólo a los morosos? Muchas
gracias! Saludos, Silvia
Respuesta:
En principio es el administrador quien debe prever y recaudar lo necesario para
poder afrontar el consorcio sus deudas y compromisos.-
Consulta 11
Dr. Awad
En archivo adjunto le envió la carta que le envié a mi
actual administrador del edificio donde vivo, quisiera saber una vez que la lea
que acciones puedo tomar contra la administración , dado que hasta el momento
no me dieron ningún tipo de solución y
dudo que esta ultima carta que le envié al administrador tenga algún efecto.
Leyendo la carta se va a poder enterar por todo lo que
pase.
Aguardo su respuesta desde ya muchas gracias
Flavia CARTA EN ADJUNTO
Respuesta:
Por favor, primero no enviar copias de cartas, porque hay muchos datos
personales, nombre, apellidos, etc.
Sobre los problemas de falta de reparaciones de daños en los
departamentos o reparaciones que no se
han llevado a cabo satisfactoriamente, una vez que se han cursado las cartas
documento o intimaciones y no hubo satisfacción al pedido: lo que queda es
iniciar una mediación y, posteriori, un
proceso judicial.-
Consulta 12
Buenos días Dr Awad,
Como asidua escucha de su programa de radio Mitre le
hago la sig consulta . Mi consorcio es de tres pisos con 2 unidades por piso,
sin servicios centrales ni ascensor. Quisiera que me diga si es necesario
contar con un administrador, ya que por razones económicos los propietarios
pensabamos administrar nosotros mismos...estaría dentro de la ley ? Muchas
gracias y felicitaciones por si programa !!! Marcela
Respuesta:
El código civil y comercial no prohíbe que un propietario administre su
edificio. Pero, si se trata de un edificio situado en la Ciudad de Buenos Aires, le
aconsejo que lean la Ley
941.-
Consulta 13
Buenas tardes Dr
Awad, queria consultarle sobre las expensas comunes si también están incluidas
el fondo de reservas para sueldos porque en un principio pagamos 2300 al otro
mes 3100 y ahora 4600. Nos mudamos en abril., comenzamos con 3 personas de
seguridad y en julio renunció uno y en agosto otro. El fondo de reserva comenzó
con 19000 y en julio vino 55000 del fondo de reserva de sueldos del mes de
agosto. Es un condominio nuevo y la administradora es la novia del constructor.
Ademas se aumentó el sueldo de 3500 a 4600. Nunca hubo una
reunión para determinar eso. Es un condominio de 21 departamentos., posee un
gimnasio, un sum,y lavadero. Tengo que abonar el fondo de reserva para sueldos.
Esta dentro de las expensas comunes?. Gracias. Yesica
Respuesta:
Si se trata de un condominio, no es propiedad horizontal.-
Consulta 14
Estimado Dr. Awad,
Le hago la siguiente consulta, yo hice el curso de
Administrador ocn Ud, en el Colegio. Y estoy con mi primer consorcio, donde
aparte de ser el Administrador soy un copropietario más.
La situación del estado de la fachada y voladizos es
crítica, el edificio es de 1890. Ya fuimos intimados por el GCBA y mandé hacer
el Informe Técnico de la Ley
257, en donde el Ingeniero Civil dictamina comenzar cuanto antes, y aclara
estado deplorable. Para poder afrontar los costos quiero implementar una
expensa extraordinaria de $ 20.000.- por dos años, tenemos un ahorro, con esto
podríamos comenzar las obras en 6 meses.
Son 11 UF. en
total. Hay 9 UF que representamos el 45% porcentual que queremos aprobar la
expensa, pero las 2 UF que no la quieren aprobar detentan el 55% restante. El
codigo civil en su art. 2060 establece como mayoría absoluta con la doble exigencia
de mayoría numérica y porcentual.
El Reglamento
no dice nada respecto de obras necesarias y urgentes, solo habla de para
realizar innovaciones o mejoras el 66%. (pero esto no serían ni mejoras ni
innovaciones) sino restauraciones, reparaciones, etc.
Mi pregunta es:
¿De todas formas, la doy aprobada con 9 votos que
representan el 45% y espero a que la impugnen y la peleo en sede judicial ?
Esto podría resultar alguan responsabilidad en mi persona ? O no la doy por
aprobada y promuevo un amparo ? Saludos
cordiales y muchas gracias Nicolás
Respuesta:
Yo comenzaría utilizando el nuevo proceso del artículo 2060. Llamaría a una
asamblea, adjuntaría el presupuesto, además en la convocatoria agregaría una
leyenda parecida a ésta: Hay que venir
a la asamblea, hay que decidir las reparaciones en el edificio. En la misma
asamblea, hay que insistir en la obligatoriedad de las reparaciones, en la
responsabilidad que tiene los propietarios por los daños que se puedan
ocasionar, en la responsabilidad que tienen
que oponen por las multas,
etc.-
Consulta 15
Hola Buenas noches quería realizar una consulta, hace
un mes me mude a un departamento tipo duplex, en el edificio son 8
departamentos y todos dan a un jardín en común a mi me da justo la ventana de
la habitación y quisiera colocar por seguridad rejas ya que el edificio no
cuenta con portero ni seguridad. Las
mande hacer y cuando me las ivan a colocar un vecino me dijo que no
podía colocar rejas ya que cambiaría la estética, otros ventanales que dan al
espacio tienen colocado un enrejado de alambre, quería saber si hay algo legal
que me impida colocarlas, por supuesto irían en el mismo marco del ventanal por
lo cual no ocuparía lugar en el espacio común. saludos. Flavia
Respuesta:
Está en frente del edificio?
Consulta 16
Buenos días y gracias por su atención. Mi consulta es
para saber, q debo hacer. Tengo un problema con mi vecina del piso de arriba de
mi edificio. Ella instalo una media sombra a modo de toldo, provocando
terribles goteras los días de lluvia. Abajo, todos los deptos tenemos techos de
policarbonato en los patios, vivimos en los tipicos PH y sabemos q si
provocamos ruido adicional sobre estos techos, como en mi caso, se hace
insoportable vivir. En realidad la lluvia es pareja y no molesta, lo q si
molesta y mucho, son estas goteras q provoca la media sombra. Además querría
saber si este material esta permitido, ya q es inflamable y toxico. Lo
pregunto, porque un fin de año cayo una de esas lamparas de papel con fuego
dentro (fuego artificial) por suerte cayo en mi otro patio. Pero no se q
ocurriría si alguna vez pueda caer sobre este toldo. Tambien querria saber si
las mangueras de cristal de los aire acondicionados deben descargar dentro de
su departamento, ya q tambien provoca goteras sobre mi techo. Gracias por su
respuesta. Mumy
Respuesta:
No termino de comprender lo de la media sombra, sólo puedo decir que no es
posible instalar algo que produzca daño o molestia al resto. En cuanto a los equipos de aire, en la Ciudad de Buenos Aires hay reglamentación
específica (código de la edificación) que prohíbe echar esas aguas abajo.-
Consulta 17
Gracias por su respuesta Dr. Awad.
Ud. me dice que le gustaría saber un poco mas sobre el
tema de la falta de agua en mi departamento.
Tenemos una conexión de agua común. Eso significa que
desde la bomba que pone Aysa en la entrada sale un solo caño para alimentar a
todos los departamentos (todos en planta baja).
Ya no existen mas ese tipo de conexiones, ahora de la
entrada de agua que pone Aysa, sale un
caño para cada departamento.
En este edificio, muy viejo, de ese caño común que
atraviesa el pasillo, sale una derivación
para cada unidad a medida que se va avanzando por el pasillo (es un PH)
y el mío es el último.
Por supuesto la presión del agua va disminuyendo a
medida que se aleja de la entrada.
Mis vecinos anteriores a mi departamento, colocaron
bombas elevadoras de agua y dejó de llegar a mi unidad lo poco que llegaba
antes. Es decir que me quedé sin agua.
Por lo que pude averiguar, estas bombas elevadoras
están prohibidas en las conexiones de agua comunes, por el perjuicio que ocasionan a los
departamentos que están al final de la línea.
Hace unos años fui a Aysa a preguntar qué podía hacer
para tener agua y buscando en los
archivos me dijeron que el edificio no tiene los planos aprobados de la red de
agua, pero no quisieron darme ninguna constancia.
Me dijeron que mi solución es pedir la conexión
individual, pero es muy cara. No puedo hacer frente a ese gasto y el Consorcio
se desentiende por completo, peor aún, colocaron en su mayoría esas bombas de
agua. Tampoco puedo poner una bomba
elevadora de agua para que cargue mi tanque ya que al no llegar nada de agua no
funcionaría. A pesar de eso, estoy
obligada a pagar el agua que consumen mis vecinos todos los meses ya que llega la Factura de Aysa como
Consorcio de Propietarios y se cobra bimestralmente con las expensas comunes.
Gracias por su interés, Celia Consulta 64
Hola Dr. Award,
Soy propietaria del último departamento de un PH que
tiene un solo caño común desde la boca de la entrada y se va bifurcando a cada
departamento, durante su trayecto siempre en planta baja. Los propietarios de
los departamentos anteriores al mío aún teniendo mas presión, colocaron bombas de agua y por tal razón dejé
de tener agua durante todo el día (sólo carga un poco el tanque durante la
noche y jamás se llena). Quisiera saber que puedo hacer para solucionar este
drama. La factura viene a nombre del Consorcio y no en forma individual y se me
obliga a pagar por medio de las expensas comunes. Fui a reclamar a Aysa y me dijeron hace unos
años que puedo pedir la conexión individual pero que ésta corre por mi cuenta.
Tuve que abandonar mi propiedad e irme a vivir con mi madre porque no puedo
vivir sin agua, pero tengo que seguir pagando por un agua que no tengo. Gracias
CELIA
Respuesta: Me gustaría saber un poco más sobre la
cuestión: qué instalaron los otros
propietarios?
Respuesta:
Si el consorcio en cuestión tiene administrador, puede intentarse intimarlo
para que solucione el problema de abastecimiento de agua, Sin perjuicio de ello, me parece que lo mejor
es consultar con un buen plomero sobre una solución a este problema, a partir de la cañería común.-
Consulta 18
Sr.award, es una ochava, unidad funcional 1 es mí
local propietaria y esta alquilado (ochava 21mts cuadrados todo subdividido en
plano,agua y luz.)
Unidad 2 arriba un dentista dueño de ese departamento
se entra en forma independiente todo también en plano y subdivido.
Unidad 3 entrada independiente todo subdividido
también, pero en este da acceso directo a terraza no compartida con unidad 1y2,
construyeron sin pedir permiso.
Aparte esta unidad 2 y 3 en sucesión no hecha hace
22años dado que ellos son parientes y yo no.
Hay reglamento de copropiedad yo lo tengo y ellos
dicen que no existe, le di copia.
Lo que yo necesito es saber si con la ley nueva de
código civil y comercial al alquilar mi local la afip al inquilino mío que le
va pedir para renovar dado que quiere renovar contrato.
No hay ascensor, y unidad 2 y 3 tienen que hacer
sucesión están en infracción y no figuran en reglamento de copropiedad. Raquel
Respuesta:
No se comprende la consulta
Consulta 19
Dr. Awad:
Nuestro encargado se jubila y
tenemos que seleccionar un reemplazo.
1) Es la seleccion
tarea del Consejo de Administracion sin
Asamblea de aprobacion ?
2) En tal
caso, podemos igualmente llamar a
Asamblea para la presentacion de los postulantes y que se decida sobre quien sera el nuevo encargado ?
Gracias. Ana
Paulina
Respuesta:
El código civil y comercial establece claramente que es la asamblea y no el
consejo quien debe prestar el acuerdo para el nombramiento y despido del
personal (artículo 2058)
Consulta 20
Hola dr.awad el motivo de mi consulta seria la
siguiente. ¿que pasa si un propietario de un departamento de un edificio se
apropia de un cuarto perteneciente a la administracion que esta en la terraza
del mismo desde ya muchas gracias por la
atencion. Daniel
Respuesta:
No creo que el cuarto pertenezca a la administración.- Habrá que leer el
reglamento para saber, primero, a quién pertenece.-
Consulta 21
¡Buenas Tardes! Les
escribo porque en mi edificio fue inhabilitada ( a principios de agosto) la
conexión de gas por Metrogas por causa de pérdidas.
Como consorcio,
consultamos a un gasista que después de romper en uno de los departamento en
los que, supuestamente, se había detectado pérdida, dijo no haber encontrado
los caños que conectan la columna de gas del departamento con la columna
general del edificio y rápidamente nos
sugirió que anulemos la conexión de gas ( de todo el edificio) y hagamos la
adaptación necesaria para utilizar electricidad.
La medida nos
pareció demasiado drástica y precipitada y lo que decidimos es buscar los
planos del edificio para verificar por dónde pasan los caños de gas. Mi
consulta es la siguiente, dado que el administrador dice no tener los planos
del edificio, ¿Dónde debo recurrir para pedir una copia de los mismos? ( El edificio tiene una antigüedad de 41
años aproximadamente) Desde ya,¡Muchas
Gracias!
Paola
Respuesta:
La verdad es que esta clase de consultas deben formularse a un arquitecto o a
un ingeniero civil.-
Consulta 22
Dr. Awad, tengo el agrado de dirigirme a Ud..con el fin de solicitarle su opinión
profesional respecto de lo siguiente: Vivo en Bahía Blanca, en un edificio
compuesto de tres torres, y estamos por renovar la cañería del gas , esto nos
significa a cada propietario $15.000,- llegando la cañeria hasta cada piso donde estará el medidor ,
personalmente me veo obligada a usar la energía
eléctrica, dada mi condición de jubilada, los gastos del interior tales como cañería,
calefactores, cocina , me resultan imposibles. Digo el hecho de no consumir gas
, no me exime del pago de los $15.000,-. Agradezco su respuesta.
Sin más le saludo
muy atentamente. Ma. Teresa
Respuesta:
En principio no, porque si el edificio tienen instalado ese servicio, no podría
usted no pagarlo por el hecho de no usarlo.-
Consulta 23
Hola he visitado su página y me parece muy buena.
Quisiera hacerle la siguiente consulta :
Vivo en un edificio que fue construido en el año 1980,
según tengo entendido el reglamento es de ese año.
Mi pregunta es la siguiente : Se puede actualizar un
reglamento de edificio, de hace 35 años, lo pregunto porque, el mundo ha
cambiado, por poner un ejemplo el edificio no es apto profesional, pero hay
mucha gente que trabaja por su cuenta, dando clases, cocinando y teniendo su
propio negocio en su departamento, otro tema es el de las macotas, no esta
permitido tener mascotas y mucha gente tiene mascotas, considero que el tema es
mas que importante, por eso quisiera saber si ¿ es posible actualizar el reglamento y como debe hacerse
?
desde ya muchas gracias. Saludos cordiales. Guillermo
Alberto
Respuesta:
Reformar el reglamento es una cuestión importante en el consorcio. Hay que
leerlo para saber qué mayorías pide, hay que tener en claro qué se quiere
modificar.- Hay que llamar a una asamblea, redactar los nuevos artículos,
aprobarlo, contratar a un escribano.- Es un proceso complicado, pero
posible.-
Consulta 24
Hola muy buenas, queria cosultar quien se debe hacer
responsable ya que yo tengo estacionado el auto en el estacionamiento del
edificio donde vivo y desde un balcon contrafrente que aun no puedo saber quien
me tiraron algo y me rompieron el parante del auto, queria saber a quien le
corresponde hacerse cargo y si el seguro que pago por expenzas no responde por
algo como esto... Saludos Adrian
Respuesta:
Si usted puede probar que el daño aconteció por lo que arrojaron y no se puede
individualizar al responsable, habrá que intimar al consocio el pago del daño.-
Consulta 25
Dr. Awad, mi nombre es Laura y soy una ex alumna del
curso dictado xxx Mi inquietud es la siguiente: Conocer las funciones, atribuciones,
derechos, responsabilidades del consejo de propietarios y también de ser
posible las del Administrador de Consorcios.-
Le quedo muy agradecida y aguardo su respuesta.-
P:D: conocer lo arriba expuesto creo, evitarà
inconvenientes, ya que en este momento no faltan problemas en el edificio donde vivo hace 44 años
y casi 30 años con el mismo administrador.-
Respuesta:
Ahora hay un nuevo código civil y comercial, vigente desde el primero de agosto
de este año 2015. Le sugiero que
comience leyendo los artículos 2037 a 2072 de ése
código y la ley de la Ciudad de Buenos Aires
número 941.-
Consulta 26
Soy M.Cristina del Consorcio Acevedoxx , le consulto
si en una Asamblea Extraordinaria donde se eligio nuevo administrador se firmo
la presencia pero quienes votaron no firmaron, es legal? Gracias.
Respuesta:
Los que no firmaron no están presente, así las cosas no podrían votar. El
administrador no puede permitir esa irregularidad. Habría que leer el acta,
para ver cómo quedó.-
Consulta 27
Dr. Awad:
Buenas tardes. Le envío el mail para consultarle sobre
un tema que nos
fue difícil de resolver en el consorcio. La pregunta
concreta es si un
propietario puede ser elegido administrador voluntario
(ad-honorem), si
la persona tiene como domicilio en el documento la
dirección del
consorcio, pero no reside todo el tiempo en el mismo
por cuestiones
laborles. En una asamblea se planteo esto como una
oportunidad, pero
varios copropietarios argumentaron que no es posible.
Desde ya le agradezco enormemente si me puede orientar
sobre esta duda.
Le envio un saludo cordial Diego A
Respuesta:
Un propietario puede administrar ad-honorem su consorcio.- No es condición que viva en el
edificio.-
Consulta 28
Dr Awad:
Hola quisiera hacer una consulta compre un
departamento a estrenar de pozo que aun continuo pagando y me lo entregaron
hace 2 meses, el tema es que acabo de alquilarlo y aparece una mancha de
humedad importante en el techo por aparente filtración de caños del piso de
arriba.
la inquilina me propone no instalarse hasta que no sea
solucionado el problema y obviamente le
tengo que hacer un resarcimiento económico devolviendole el alquiler del mes
que ya me pago.
mi pregunta es si yo puedo transferir ese gasto o como
quiera llamarse (el mes que no cobro) a la constructora o me debo hacer cargo
yo de la mala calidad de la construcción.
Desde ya muchas gracias por su ayuda Atte Carolina
Respuesta:
En principio el responsable del daño debe cargar también con ese perjuicio
suyo.-
Consulta 29
Somos un consorcio de Capital Federal, de un edificio
ubicado en la zona de Villa Gral. Mitre desde hace 4 años tenemos un
administrador, y nunca ha llamado a una Asamblea Ordinaria ni Extraordinaria, la pregunta es
si esto puede ser asi ya que el no se interioriza de los problemas del edificio
ya que todo lo se le solicita no es contestado ni consensuado con nadie.
Fernando Claudio
Respuesta:
Le sugiero que lea la ley 941 (de la Ciudad de Buenos Aires).-
Consulta 30
Quisiera preguntarle si se puede tener una parrilla a
gas en un balcón de contrafrente en el 1er. piso? Ocasionando olores a los
pisos superiores. No avisan cuando la van a utilizar así que ocasiona molestias
a la hora de tener que ventilar o colgar la ropa. Es un edificio de 9 piso, son
17 unidades, y balcón en el frente y en el contrafrente. atte. silvia Irma
Respuesta:
No, no se puede tener un parrilla sin tiraje adecuado.-
Consulta 31
Mi consulta es si
se puede tener un perro caniche toy en un departamento en capital federal,
donde nunca (desde Octubre de 2014) no fue objetada su presencia en dicho
edificio? . silvia
Respuesta:
Si no fue objeto de reclamo, si no hace mucho ruido, no habría
inconveniente. Igual, sería bueno leer
el reglamento de edificio.-
Consulta 32
Se puede vender un
departamento a la madre del propietario, siendo el que se lo vende es dicho
propietario (su hijo) cuando vive la exmujer, aún cuando el tenga la tenencia
de las dos hijas (una ya es mayor de 21 años y la otra 18 años): El divorcio
salió en 1998, cuando las hijas son consideradas mayores de edad es a los 21
años, y se fija dicho inmueble como lugar de vivienda de la madre e hijas hasta
los 21 años de la menor. Yo tengo la patria potestad y lugar de visita o
permanencia transitoria de dichas hijas. Así mismo yo sufro enfermedad
psiquiátrica con recaídas frecuentes la cual fue mi decisión de ceder la
tenencia al padre de mis hijas. silvia
Respuesta:
Consultas de este tenor no se pueden resolver desde el reducido ámbito de
conocimiento de una página de consulta como ésta.-
Consulta 33
Buen día Dr lo consulto porque vivo en un edificio de
veinte departamentos con diez cocheras
Todos los gastos (" A" )se prorratean
porcentual mente entre los departamentos y las cocheras ,sean comunes y o
extraordinarias .Los gastos de electricidad , ABL de las cocheras las calculan
porcentual-mente y las suman a las de
los departamentos ( Gastos "A+C") .
Corresponde que las cocheras participen de los gastos
" A " siendo que los departamentos no participan de los gastos "
C " ?
Muchas gracias por su atención
julio cesar
Respuesta:
Hay que leer el reglamento de propiedad de consorcio, primero.-
Consulta 34
Dr. Awad, el motivo de este correo es conocer si puedo
tener su opinión profesional acerca del tema del asunto.-
Una unidad del edificio, produjo modificaciones en el
exterior del mismo.
En la asamblea celebrada días pasados, en el orden del
dia estaba el punto de “ Autorizar al administrador a iniciar las acciones
legales
correspondientes en virtud de haberse vulnerado las
disposiciones del Reglamento de Copropiedad.
Sometido a votación por la doble mayoría que rige
actualmente se aprobó no iniciar acción legal y permitir que subsista la
violación de la norma.
Personalmente mi consulta es la siguiente :
a) Atiende
Ud. tomar el caso para un eventual juicio
si esto correspondiere y tuviera visos de éxito ¿
b) Cual
sería el costo de su opinión profesional ¿
c) Cual
podría ser el costo de la iniciación de una demanda legal contra la unidad que
vulneró el Reglamento de Copropiedad y contra el Consorcio y el administrador
como responsable legal del mismo?
Le solicito por favor si puede responder a este correo
dentro del menor tiempo posible por cuanto la asamblea pasó a cuarto intermedio
para el próximo viernes a efectos de cumplimentar otros puntos del orden del
dia que quedaron pendientes de consideración.-Lo saluda cordialmente Rodolfo
Respuesta:
Preguntas como ésta, tan específicas, no pueden responderse desde el reducido
ámbito de una página de consultas.-
Consulta 35
Le quería hacer una consulta,tengo una
filtración de agua que se encuera dentro de la pared y ya esta filtrando al
vecino de abajo, los del consorcio vinieron a ver y dijeron que el gasto va por
nuestra parte,que ellos no se hace responsable de dicho gasto, a un cuando el
caño esta "totalmente empotrado en la pared".-
Atte: Carlos Javier
Respuesta:
El nuevo código civil extiende la propiedad de las cañerías de agua a todo el
trazado de las mismas (artículo 2041).- sin perjuicio de ello, me gustaría,
primero, leer el reglamento de propiedad de ese consorcio.-
Consulta 36
Dr Awad: Entiendo que la Ley esta Por Encima del
reglamento de copropiedad, y la redacción de un reglamento interno no puede
cambiar las normas procesales vigentes, razon por la cual los costos por las Cartas Documentos y todo otro
tramite derivado por reclamos PREVIOS a la Instancia Judicial
corren por cuenta del Consorcio y No pueden ser cargados a la unidades de los
propietarios, todas vez que dichos reclamos, al resultar PREVIOS a las
instancias judiciales, corren por cuenta y orden de la Administración.
Incluso llegando hasta nivel de Mediación, los gastos
corren separadamente a cada una de las partes.
Unicamente en el caso de elevar la causa a juicio, (es
decir, recién al judicializar el conflicto) el Juez tiene la facultad de cargar
costas y honorarios una vez que exista sentencia firme.
¿Puede un reglamento de co propiedad, hacer caso
omiso, cambiar todo esto y exigir el
cobro de las cartas documento enviadas en procura del cobro de una deuda? Eduardo
Respuesta:
Entiendo que puede acordarse válidamente en el reglamento cargar ese gasto al
propietario.-
Consulta 37
Buenas tardes, escucho su programa de los sábados y me
es muy útil para conocer algunos hechos no habituales entre dueños e inquilinos.
Es así que le hago una consulta: tengo una propiedad que esta alquilada a una
chica. Las expensas las pagamos nosotros de modo tal que ella solo paga el
alquiler. En el edificio cambiaron la cerradura por la electrónica. El gasto de
las llaves se volcaron a las expensas. Debo pagarlas yo o la inquilina?
Muchas gracias, Alonso
Respuesta:
Sí, porque son expensas comunes.-
Consulta 38
Buenas tardes Dr. Necesitamos saber si pueden realizar
una abertura de mayor tamaño en la pared del edificio vecino. Se trata de una
ventana/abertura en un 6 piso que da al pozo de aire común a ambos edificios,
siendo la distancia entre ambos de aproximadamente 5mts. Libres.
Esta permitido? Cuales son los pasos correctos a
seguir? Muchas gracias! Alicia
Respuesta:
No se puede responder algo tan
específico sin tener una idea más concreta del edificio y del espacio donde se
pretende realizar la modificación en sí.-
Consulta 39
Buenas tardes: Mi nombre es Mercedes, y quisiera
consultar lo siguiente:
edificio nuestro tiene cortado el suministro de gas
porque hubo una pinchadura de caño de gas, llamaron a Metrogas y corto el
suministro.
Se contrato un gasista matriculado que hizo las
adecuaciones en la sala de gas y la
prueba de hermeticidad en la cañería las cuales de 36 dieron bien 15.
El edificio oportunamente tenia servicios centrales y
la conexión de gas se hizo solo para conectar la cocina, al sacar los servicios
centrales los propietarios hicieron conexiones internas fuera de
reglamentación.
Cambiar la cañería de gas de todas las unidades es muy
costoso, entonces entre las opciones que van sugiriendo fue la de cambiar el
edificio a eléctrico y sacar el gas.
Este cambio es viable?
tenemos que cambiar solo la montante eléctrica a nueva? o Edesur tiene
que hacer algún trabajo para incrementar el voltaje de suministro al Edificio. Desde
ya agradecida por su atenta respuesta. Mercedes
Respuesta:
No sé qué tareas debe llevar a cabo
Edesur.- Sin perjuicio de ello, el consorcio puede decidir, en asamblea,
dejar el servicio de gas y pasar a alimentarse con electricidad.-
Consulta 40
Buenos dias Dr. Awad, queria realizarle una consulta.
Vivo en un edificio, en la PB
y por expensas pago mantenimiento mensual, reparaciones, consumo de dos
ascensores sin ni siquiera usar ninguno. Hace trea años que vivo alli y no he
subido ni una sola vez, sobre todo porque el edificio ni siquiera tiene acceso
a terraza.
Con la promulgacion del nuevo Codigo Civil a partir de
Agosto de 2015, mas precisamente en el Art. 2049, y cito:
ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden
liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con
respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce
de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por
abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o
contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que
ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación
por la vía correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir
parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que
no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan
dichas erogaciones.
Mi consulta concreta es: este ultimo parrafo no me
exime de abonar por algo que no uso, use ni usare mientras resida alli? De ser
asi, puedo reclamar algun retroactivo a Agosto de 2015?
Desde ya muchisimas gracias. Saludos cordiales. Debora
Respuesta: La verdad es que el artículo se refiere a otra clase de
situaciones, como por ejemplo, eximir
del pago de fuerza motriz a un local que no tenga conexión interior con el
edificio.
Consulta 41
Buenos días, Dr. Awad.
En primer lugar gracias por su colaboración generosa.
La consulta puntual es que queremos remover al
Administrador y como pasa habitualmente no logramos la presencia para obtener
la votación y lograr la remoción.
Entiendo existe con el nuevo Código una vía judicial
para obtenerlo, podría responderme si es correcto. Agradecida de antemano. Viviana
y Susana
Respuesta:
Gracias por sus conceptos. Loa verdad es que no es cierto que el código nuevo
traiga una solución a partir de la asamblea judicial. Remover al administrador puede ser una
cuestión sencilla o no, depende de cada caso.- Aquí hay que tener en cuenta no
sólo lo que establece el código nuevo, también lo que determine el reglamento
del consorcio y sobre todo, si se trata de un edificio situado en el ámbito de
la ciudad de Buenos Aires, la
legislación local: ley 941, su modificatoria 3254 y el decreto 551/10.- En
suma, hay que tener un asesoramiento más personalizado, pues la cuestión excede
el ámbito de conocimiento de ésta página.-
Consulta 42
Buenas Tardes:
Recibimos una cedula de la Municipalidad de la Ciudad de Bs.As. donde se
nos notifica que tenemos 60 días para reparar el frente de nuestro edificio.
La consulta es la siguiente: si somos 4 propietarios
que tenemos distintos porcentuales, los gastos de reparación se liquidan a cada
propietario por partes iguales o por el
porcentual que dice el Reglamento de Copropiedad?
Espero respuesta. Muchas gracias. Nelida
Respuesta:
Los gastos comunes por reparación del frente del edificio (que son iguales, en
concepto a cualquier otro gasto), se
liquidan como dice el reglamento (leer el reglamento de propiedad). Normalmente, conforme el porcentual de cada
unidad.
Consulta 43
Hola me dirijo a usted por un problema con el
consorcio en el cual se cambio toda la instalacion de todas las cañerias de gas de todo la PH y en el cual la salida de
gases del calefon que estaba antiguamente en mi casa no estaba bien en su tramo
por lo q se lo cambio al pasillo comun y que sube hasta la 2 planta donde tiene
la salida , ya que el gasista matriculado les dice q es la unica forma de
instalacion , la queja de los vecinos es q qeda poco estetico pero me encuentro
que cada uno hizo lo q quizo con su propiedad sin respetar la estructura
original algunos con chalets y otros con patio (ya que antiguamente todas las
casas tenian persianas corredizas) queria saber si me rijo por los q dice la
ley de consorcio (letra para poder presentalo) o por el gasista o metrogas ??
muchas gracias Ariel
Respuesta:
La verdad es que no sé cómo se habrá ejecutado la instalación de ese conducto,
pero, entiendo, en general no vulnera la estética. De todos modos, hay que
analizar cada caso en particular.-
Consulta 44
Hola! mi consulta es la siguiente: vivo en Córdoba
Capital y hace un año me mude a un departamento que heredo y papa. Me llamo
mucho la atención el estado de deterioro y abandono del edificio en gral. (es
un edificio de varias décadas de antigüedad). Exteriormente la pintura de
paredes se encuentra en muy mal estado, las ventanas y postigos que son de
madera y dan al exterior están aun peor y la estructura de las escaleras
también. Ademas de esto la condición de la terraza no es la mejor.
Quisiera saber
a quien le corresponde hacerse cargo de las reparaciones y/o mantenimiento y
que debo hacer para que dichas actividades se lleven a cabo.
Muchas gracias, espero su respuesta. agustin
Respuesta:
para el caso de que se trate de un inmueble sometido al derecho real de
propiedad horizontal (no lo sé, no surge de la consulta), le corresponde al
consorcio el cuidado, administración, reparación, etc. de las partes y cosas
comunes.-
Consulta 45
Sr Awad:
Mi consulta es la siguiente. Mi vecina y prima ha
efectuado una instalación de gas natural en su casa. Pero los tubos por donde
pasa el gas están en la parte de mi tejado.
Pregunto:Es legal? Toma derechos?
Si yo, quisiera construirme un piso más
(buhardilla).Tendría que retirarme para dejar espacio. ...a sus tuberías,
perdiendo metros.
Nunca jamás me consultó nada. ..lo acabo de ver ahora
que he subido al tejado. ..por otros temas. .
Le ruego responda en cuanto pueda a esta pregunta.
..igual tengo que iniciar acciones legales. Gracias. Mari
Respuesta:
Consultas cómo ésta no se pueden
responder sin saber dónde está situado el edificio, qué características tiene,
qué establece el reglamento, etc.-
Consulta 46
Buen día!
Le hago una consulta....mi hermana vive en un depto de
Belgrano y tiene un vecino violento (le golpea la pared mientras la insulta, le
pego al encargado,etc) y que no sabemos como consiguio su celular y la llama
hasta para decirle que cerro fuerte la puerta, a cualquier hora....existe
alguna posibilidad de que echen a la persona del edificio de manera anonima o
mediante el consorcio?
Gracias Romina
Respuesta:
No, esa posibilidad no existe. En todo caso, deberá intentar que el consorcio
se involucre en el caso, a través de su administrador ( máxime si esa persona
agredió al encargado) .-
Consulta 47
Buenos Dias :
Queria hacerle la siguiente consulta, estoy alquilando
un local comercial que en una de sus vidrieras tiene el vidrio con importantes
rajaduras que van creciendo con el tiempo ( ya estaban desde el inquilino
anterior ) ahora estoy por hacer la renovacion del contrato. Legalmente a quien
le corresponde ese arreglo ?
muchas gracias.
Juan Pablo
Respuesta:
Le corresponde, en principio, al propietario del local.- Esto lo digo sin haber leído el contrato de
locación en cuestión.
Consulta 48
Buenos dias
El motivo de mi consulta es por la alta remuneraciòn
del encargado de mi edificio debido a las supuestas y excesivas horas extras
que cobra, (con el ùltimo aumento recibe entre horas extras y antiguedad casi
$25000 en mano) digo supuestas por que todos nos preguntamos en que momento las
hace (salvo cuando retira los residuos los domingos) ya que el edificio deja
mucho que desear en cuànto a la limpieza y jamàs està en la entrada en los
horarios que corresponde.
En algunas reuniones de consorcio en que se hizo
referencia al tema, el administrador nos contestaba que nunca vamos a poder dejar
de pagarles esas horas, que no se puede volver atras, que la administraciòn
anterior habia cometido el error de empezar a pagarselas en un momento en que
supuestamente el hizo el reclamo que deberia tener un ayudante, por que en el
edificio hay 39 unidades, y supuestamente hay una ley que pasadas determinada
cantidad debe haber un ayudante.
El nuestro es un edificio de màs de 40 años que està
bastante deteriorado, en el que vivimos gente de clase media baja, algunos que
reciben sueldos miserables y vemos con impotencia que a pesar de las altas
expensas no podemos reunir el dinero suficiente para arreglos por que todo se
nos va en la excesiva paga que recibe este señor (a lo que hay que sumar
tambièn las excesivas cargas sociales) por poco y nada que hace.
La consulta concreta, despuès de haber expuesto mi
inquietud, es saber si es verdad que en el edificio hay que tener dos personas,
y en el caso de que la ley asi lo indique queria saber si se puede, en vez de
seguir pagando horas extras, contratar un servicio de limpieza ya que nos
saldria mucho màs barato y de paso el edificio estaria limpio.
Muchas gracias por su tièmpo. Saludos cordiales. Carmen
Respuesta:
No existe una ley que obligue a contratar un ayudante por tener 39 unidades.
Ésta es una cuestión de hecho que debe resolverse, frente al pedido concreto
del encargado, mediante una exhaustiva inspección del edificio. Sobre las horas
extraordinarias, ésta es una cuestión que debe resolverse en cada caso en
particular, no se puede responder en general.-
Consulta 49
Quisiera hacer una consulta acerca de a quien le
corresponde pagar los arreglos. Es un edificio de 3 pisos y en total son 14
dtos. Uno de los vecinos se encarga de la administración. Este mes en las
expensas llegaron gastos por cambio de cuadrante en la ducha. Este es un gasto
que le corresponde al consorcio o al propietario? Se debería regir por el
reglamento de copropiedad o por la ley de consorcio?
Muchas Gracias María Florencia
Respuesta:
Las cañerías en el régimen del nuevo código son comunes en toda su extensión.-
Peor ello no alcanza a la flor de la ducha ni a las canillas.-
Consulta 50
Dr: Awad,
1º) le comento soy propietaria de 1 dpto en Bulnes al xxx en agosto del año pasado 2014 en la
asamblea anual presenté mi renuncia al consejo luego de 6 años desde ese día no
hay consejo de administración, pedí se diera de baja mi firma en un banco
conjunta con la del administrador ya que ningún otro propietario quiso poner su
firma así logré q el consorcio tenga un fondo por alguna emergencia pero hasta
la fecha 10/09/15 no concurrió al banco con el libro de actas donde figura dar
mi baja para dicho tramite, en que puede perjudicarme esto?? se comenta que se
jubiló y quedó su hija, si me pasa algo a mi o al es un Sr: muy mayor el se
presenta cada año en la asamblea para dar la cara, con su hija y aún no llama a
asamblea le envío mail como simple propietaria ya que hay muchos morosos uno
debe $19.000. y no responden.
2º) Cuando se tomó al encargado "soltero"
hace 10 años al poco tiempo encontró pareja y tienen 2 niños de 5/6 años y pide
que la vivienda q es un mono ambiente se le amplié en la terraza pero eso es
parte comunes y la gente tiende la ropa ( salvo cambiando el reglamente con el
100% de los propietarios verdad?? que dice que no se puede construir en partes
comunes " EL dice que podría construir una habitación arriba de su
vivienda donde están los tanques de agua no es correcto!! sería encargado y
propietario !!.
3º Además hace
4 años estoy siendo hostigada por una vecina hasta me hizo una falsa denuncia
por lesiones estando en plena asamblea todos de testigos que yo no le produje
daño alguno pero yo pasé 4 hs en la comisaria 9º con 2 abogados uno lo puso el
administrador, paso en el acto a causa judicial preguntamos por el certificado
del médico legista "dijeron no había lesiones visibles"yo esperé 2
meses para que el juez me sobreseyera yendo al juzgado con abogado, y cada vez
que se aproxima la asamblea que no sabemos cuando se llevará a cabo comienza
nuevamente con las calumnias, sabiendo las veces que discutí con el
administrador ocupándome del edifico, haciendo colocar luz de emergencia,
comprando la bomba mono fasica para tener agua en los cortes de luz, haciendo
echar a gremios que eran paracaidistas, y logrando se contraten empresas serias
con dirección y Tel: fijo además del celular, que consejo puede darme Dr:???
cuando hice el curso de administradora ( pero jamás ejercí) hace como 5 años fui a su charla en el
colegio de abogados, la vez pasada no pude ir por que cuando llamé ya no había
cupo.
Espero su respuesta desde ya muchas gracias
Atte:Victoria
P/D si necesita mi Tel: me lo pide o lo llamo yo en algún
lugar debo tener su tarjeta.
Respuesta:
La consulta es extensa. 1.- para no gastar en cartas documento, sugiero: a.-
pedirle (dándole dos o tres días de plazo)
por nota que llevará usted a la administración, con copia, que haga
saber al banco su alejamiento. Si no da
resultado, solicitarle al administrador una copia del acta de asamblea (que él
mismo la certifique) donde consta su
alejamiento del consejo, pera llevarlo al banco.- Asimismo, puede usted hacerle una denuncia
por ante el Registro Público de Administradores.- Sobre la mayor o menor idoneidad del
administrador, no habría que renovarle el mandato cuando llama a la asamblea
anual.- Sobre la posibilidad de consruír
sobre la terraza, no lo aconsejo.-
Consulta 51
Hola, ante la renuncia del administrador, como consejo
resuelvo llamar a asamblea ya que no lo hace el administrador. Estoy
notificando a todos los propietarios para el dia ya que no solo renunció el
administrador sino que estamos sin gas y necesitamos resolver ese tema urgente.
Como es el procedimiento para que la asamblea sea
legal? gracias Melissa
Respuesta:
No se puede responder sin ver el reglamento, cuanto menos.-
Consulta 52
Hola que tal quería hacer una consulta, yo vivo en el
ultimo piso de un edificio y un cuarto que en principio era para guardar art.
De limpieza lo convirtieron en lavadero, todos los inquilinos y propietarios
visitan constantemente mi piso, y la verdad es muy molesto tenemos ruidos del
lavaropas, puertas ascensores de 8
a 20hs (cuando lo respetan, cosa que no pasa muy
seguido) de lunes a lunes.
Entonces mi pregunta es Esta permitido, habilitado un
lavadero en un piso que esta habitado?
La siguiente pregunta en el pasillo de la terraza que
no tiene más de un metro y es el unico acceso a la pileta y solarium hay una
parrilla, esto esta bien? Como es posible que en ese espacio que es de
circulación este situada una parrilla que dificulta el paso? María Eugenia
Respuesta:
Sobre el lavadero, debe plantear a al administración lo que sucede, sugiero establecer mediante reglamento
interno días y horas de uso.- Sobre la parrilla no puedo responder, debería
consultar con un arquitecto o ingeniero civil.-
Consulta 53
Estimado Dr. Abad, quisiera consultarle si hay algún
plazo establecido para que el administrador de un consorcio prevaliese su
renuncia. En el día de la fecha sábado 12 /9/2015, ha pasado por el edificio y
ha dejado un llamado a Asamblea para el 28/9/2015, y en el que entre sus puntos
informa que cesa en sus tareas a partir del día 30 del mismo mes. Es esto
legal? No debe darnos un preaviso para poder organizar y ver que es lo que
hacer? Se le puede no tomar la renuncia.. Le agradezco profundamente la rapidez
de su respuesta. Fabián y
Judith
Respuesta:
me interesa saber si en la misma asamblea se va a elegir un nuevo
administrador.- Sin perjuicio de ello, en la asamblea en la que se le acepte la
renuncia se puede decidir qué tareas (urgentes, impostergables) deberá continuar haciendo y hasta cuándo.-
Consulta 54
Buen dia, compren el año 2011 una unidad la de la PB ( es un PH con 2 unidades),
el mismo dia de la escritura la vendedora me entrega un acuerdo que realizo con
la unidad de arriba donde esta le autoriza la construccion de un piso mas
arriba y la unidad 2 se compromete a correr con todos los gastos de planos y
reglamento de copropiedad, este acuerdo suscripto ante escribano fue en el año
2010.
Cuando yo me mudo en mayo del 2011 la obra de la
unidad 2 ya estaba terminada y al poco tiempo los propietarios de la unidad 2
me informan que a ellos no le aprueban la obra por mi estructura de
policarbonato que tengo en la entrada del auto, el cual es abierto pero oficia
de techo para el auto. Y que segun ellos no esta en los planos. Digo segun
ellos porque la propietaria anterior de mi unidad no me dio el plano.
Yo necesitaria que me asesoren sobre que deberia hacer
yo. Saluda Maria Veronica
Respuesta:
Sobre este asunto, primero habrá que consultar con un arquitecto o ingeniero,
acerca de los planos y la posibilidad de que el techo de policarbonato
quede.-
Consulta 55
CONSULTA
CONSORCIO UBICADO EN VILLA BALLESTER
Pdo. Gral. SAN MARTIN -Pcia. BUENOS AIRES
1) OBLIGACIONES
y/o DERECHOS de:
a)
ADMINISTRACION
b) CONSEJO de
ADMINISTRACION
2) ANTENA de
NEXTEL: COLOCADA en TERRAZA
EL CONVENIO ¿
QUIEN TIENE QUE SUSCRIBIRLO ?
¿ POR CUANTO TIEMPO ? y ¿ QUE SE ACONSEJA ?
¿ COMO SE NEGOCIA HABITUALMENTE ?
3) EXISTE
EDIFICACION " IRREGULAR" EN 3 DEPARTAMENTOS U. F.
Y ACEPTADO DE
CONFORMIDAD POR TODOS LOS PROPIETARIOS DEL EDIFICIO.
SE PAGA
EXPENSAS POR TODO, INCLUSO LOS METROS DE ILEGAL CONSTUIDO.
¿ ES CORRECTO O PERJUDICA A ALGUIEN ?
UNO DE ELLOS -
ILEGAL - CERRO VENTANA AL EXTERIOR EN PASILLO DEL 1º PISO HERMETICAMENTE-
PERJUDICANDO ( POR FALTA DE VENTILACION)
AL RESTO DE LOS DEPARTAMENTOS DEL PISO -
QUE SON 4 UNIDADES-. ¿ QUE SE DEBE HACER ?
4) LOS TRABAJOS
QUE SE REALIZARON ( REPARACIONES E INSTALACIONES VS., ETC)
¿QUIEN DEBE
CONTROLARLAS ?
TODAS ESTAS PREGUNTAS QUE LE ENVIO SON A CONSECUENCIA DE
UNA SERIE DE INCONVENIENTES, DESACUERDOS, FALTA DE INFORMACION Y DEMAS, QUE
ESTAN PERJUDICANDO LA
NORMAL CONVIVENCIA DE LOS QUE HABITAMOS EL EDIFICIO.
MI INTERES ES
LOGRAR QUE SE CUMPLA LO CORRECTO, CON LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE
TODOS.Atte. OSCAR
Respuesta:
a.- Las obligaciones y facultades del administrador y consejo de propietarios surgen del código civil
(artículos 2067 y 2064) y del reglamento de cada consorcio.- b.- el convenio, en general, lo suscribe el
administrador. C.- sobre la edificación o las obras irregulares, hay que ver en
cada caso, si bien es cierto que, en general (no siempre) los porcentuales se
toman sobre los metros cuadrados cubiertos.- d.- en general es el administrador
quien dbe controlar los trabajos.-
Consulta 56
Mi consulta es a quién debe entregar los libros y
documentación a partir de su renuncia. Y si se tiene que asentar en el
reglamento el nvo.administrador. Grcias.
Respuesta:
Según el código civil y comercial nuevo, desde el 01 de agosto entrega al
consejo.- La designación de nuevo administrador debe constar en el libro de
actas de asamblea, no en el reglamento.-
Consulta 57
Estimado:
Necesitaría y me seria de gran ayuda que me pueda
sacar de una duda que tenemos en la administración.
Tenemos un edificio ubicado en la calle San xxxx, que
tiene aprox 3 años de construido, y a raíz de la vibración del subte que te
colocaron de mala manera sin juntas de dilatación, las baldosas de los balcones
se están levantando todas y rompiendo.
Qué carácter tiene esto en cuanto a obligación es del
consorcio o debería hacerse cargo la constructora.
Espero su respuesta, saludos atte. Gabriel
Administración de Consorcios y Contable
Respuesta:
primero hay que contar con un informe de
ingeniero que avale que se trata de un problema de la estructura. Si bien el consorcio debe reparar las cosas
comunes, yo llamaría a una mediación a la constructora, para que tome la
intervención que corresponda.-
Consulta 58
Estimado Dr. Awad De acuerdo a los conversado por
mensaje de Facebook, le consulto por este medio para conocer su interpretación
del art. 2060 de nuevo Codigo Civil y su incidencia en nuestro consorcio, el
cual es atípico: Somos 2956 unidades funcionales, de las cuales solo 1 tiene
casi el 20% y el resto 0.025% cada una.
Referente a la consulta post asamblea prevista en
dicho artículo, entiendo que la misma está referida a la decisión que las
mayorías presentes hayan tomado en la asamblea.
O sea, que los ausentes pueden oponerse a dicha
decisión.
Pero nuestra administradora, aparentemente ha
interpretado que los ausentes, en realidad están votando por el SI, a la
propuesta textual del orden del día, si no se oponen fehacientemente.
A ese efecto, en lugar de incorporar el punto en la
forma en que se lo solicitó un número importante de propietarios: “ Revocación
del mandato del administrador, ”ella lo
redactó en forma inversa: “ Renovación del mandato del administrador”
Con referencia a la doble mayoría también explicitada
en el artículo, nos queda la duda con la posibilidad de que la mayoría de los
porcentuales vote por el SI y la mayoría de las unidades vote por el NO. En ese caso, al no darse las 2 mayorías,
corresponde la consulta a los ausentes? O por el hecho de no haberse decidido
nada, nadie puede oponerse?
Como estamos
muy próximos a la celebración de la asamblea (25/9), no quisiera abrumarlo con
el resto de nuestras dudas, y por eso es que le ruego si pudiera ver el tema
para clarificarnos el panorama.
Lo felicito por su participación en los programas de
la mañana del sábado, de las que siempre sacamos enseñanzas prácticas. Un
cordial saludo. Miguel A.
Respuesta:
El articulo 2060 obliga al doble cómputo de mayoría por unidad y por
porcentual.- Así las cosas la decisión de mayoría debe contar con tantas
unidades como sean necesarias para tener la mitad más uno, y además el 51% del
porcentual. Queda claro que, en algunos edificios, si los porcentuales de
dominio o de voto son muy exiguos, será necesario contar con más unidades hasta
llegar al 51% del porcentual.- si se le
pidió un tema del orden del día al administrador y éste no lo consignó como
corresponda, puede impugnarse el llamado.-
Consulta 59
Dra Dìaz: querìa hacerle una consulta,ya que hice el
curso con Ud hace un tiempo y querìa su confirmaciòn acerca de un tema en un
consorcio: Es un consorcio que està compuesto por 22 unidades funcionales y
tres locales,siendo la titular de estos ùltimos una escribana.Hasta ahora los
locales pagan los servicios de bomba y ascensor,tanto el mantenimiento como las
reparaciones.La dueña de ellos manifiestò hace un tpo que si cabrìa la
posibilidad de eximirlos de dicho pago de servicio(ascensor) ya que no lo
usan.Ante tal situaciòn,me fijè en el reglamento de copropiedad y
administraciòn y dice que: 1) el edificio està compuesto por determinadas cant
de unidades y los locales indicados,por lo tanto estàn incluidos dentro de los
servicios comunes.2)Ademàs establece que
para modificar ciertas normas se necesita la unanimidad de todos los
propietarios,como ser cdo se cambia el porcentual de las unidades,aclarando en
otro pàrrafo lo que significa esto,coincidiendo con el caso planteado.Revisando
el Còdigo Civil y Comercia len el art,que menciona el tìtulo sobre defensas
2409,establece que el reglamento puede eximir a dichos locales de ese pago,pero
claro a mi criterio y el de la ley hay que modificarlo.Mi pregunta es,si bien
hay un artìculo del nuevo còdigo que para reformar el reglamento se necesita
las dos terceras partes,el reglamento de dicho consorcio requiere la unanimidad
para este caso preciso.Yo recuerdo que Ud en el curso siempre mencionò que la
prioridad era el reglamento y ademàs por principios grales del derecho.Le
agradecerìa si me puede responder a mi consulta.
ATTE: DRA PATRICIA.
Respuesta:
El art. 2049 del código civil y comercial dice que el reglamento PUEDE eximir
el pago de expensas por no uso de ciertos servicios. En el caso de ustedes, deberán modificar el
reglamento, si quieren acceder al pedido de los locales de no pagar.- Necesitan unanimidad que voten todas las unidades
(y los locales también).-
Consulta 60
Estimado Dr. Awad,
Espero que siga tomando consultas, soy de Córdoba y
hace casi 2 años que vivimos en un dúplex que forma parte de un complejo que
tiene tanto locales como viviendas, dicho complejo no tiene hacha la
sub-división y/o final de obra y por ende no pueden hacer la sub-estación
eléctrica que le pide EPEC para poder otorgar los medidores individuales y así
otorgar el servicio de electricidad normal.
Actualmente el complejo tiene luz de obra la cual es
mucho más cara y no tienen forma de tomar mediciones ya que ni los locales ni
los dúplex tienen medidores por lo que nos están cobrando a ojo lo que quieren,
a su vez EPEC tiene un seguro de electrodomésticos en caso de problemas en el
suministro eléctrico pero sólo se puede reclamar si uno está cómo cliente y
tiene medidor oficial, este no es nuestro caso ya que no tenemos medidor y no
podemos pedir el servicio.
Actualmente nosotros les pagamos un estimativo que
calcula el administrador según criterio el cual varía según sopla el viento y
en caso de problemas eléctricos que dañen electrodomésticos no le podemos
reclamar a nadie .
Que podemos hacer en este caso?
Desde ya muchas gracias y estaré atento a su
respuesta. Saludos atte. Patricio
Respuesta: me gustaría tener a al vista las
documentación con la que compraron esos dúplex, para saber cómo y intimar al
vendedor al cumplimiento de sus obligaciones.- Sería bueno saber si hay algún
proyecto de reglamento, algún plano que establezca porcentuales, para que, por
lo menos los gastos se paguen conforme estos parámetros.-
Consulta 61
Me llamo Cristina, le consulto si el administrador
q/renuncia tiene q/convocar a una Asamblea Extraord. Estando el presente y
recomendar un administrador conocido de él y elegir por mayoria contra los demás elegidos por los
coopropiet.
Y firmar el acta.Gracias. Cristina
Respuesta:
Es de buen administrador, si renuncia,
llamar a asamblea para designar su sucesor. Lo que sigue preguntando no se
comprende.-
Consulta 62
Puede el administrador clausurar el cuarto de basura
de los pisos del edificio y después utilizarlo como baulera y alquilarlo?
Cristina
Respuesta:
NO, de ninguna manera. No tiene facultades para ello.-
Consulta 63
Estimado Deseo consultar si es posible solicitar al
administrador que acompañe la liquidación de expensas con fotocopias de las
facturas que generan los gastos pagados por sumas que superen, por ejemplo, los
$ 1.000, y de los presupuestos que se pidieron y que fundamentan la
adjudicación de un trabajo.
Desde ya muchas gracias Reciba un cordial saludo Fernando
Respuesta:
Si se trata de un edificio en la
Ciudad de Buenos Aires, le sugiero que lea la ley 941 y la
resolución 856 (llamada Mis Expensas).-
Consulta 64
Buenos días! Quisiera hacerle una consulta.
Saqué un placard que estaba en el dormitorio y
descubrí que las paredes que estaban atrás de ese placard tienen humedad y
agujeros. Una de estas paredes da a la calle y la otra pared da al pallier de
entrada del edificio.
Hablé con la administradora y me dijo que el edificio
es muy viejo, así que si yo saco un placard y me encuentro con que la pared
está en mal estado, el arreglo es particular. Esto es así? Aguardo la
respuesta. Muchas gracias!!! Julieta T
Respuesta:
NO, primero hay que ver porqué hay humedad.- Después se sabrá quién es el
responsable. La antigüedad del edificio no tiene nada que ver.-
Consulta 65
Buenas Tardes, quisiera saber si existe algún tipo de
reglamentación en la ciudad de Buenos Aires que obligue a los consorcios a
realizar mantenimiento de las azoteas de los edificios. En este caso hace 60 años que no se hace
mantenimiento y se producen filtraciones y humedades en el ultimo piso del
edificio. Al resto de los consorcistas
no les preocupa porque ellos no tienen ningun tipo de daños y, en consecuencia,
no presionan al administrador para que incurra en ese gasto. En virtud de ello, pienso que la única
solución es efectuar una denuncia ante la Municipalidad, en el
supuesto que la obligación de mantenimiento exista.
Espero su respuesta.
Muchas gracias. Marcela
Respuesta:
Es obligación del consorcio mantener en buen estado las cosas y partes comunes
del edificio ( más allá de cualquier reglamentación municipal) Intime al
consorcio y al administrador a cumplir con sus obligaciones de
mantenimiento.-
Consulta 66
Hola tengo una pregunta que es la siguiente si en una
asamblea se le puede permitir al encargado participar para que pueda hacer su
defensa por que un propietario es el único disconforme con él le llevo esta
inquietud porque desde que este propietario ingreso en el consejo surgieron
esto problemas, el encargado lleva 19 años trabajando y jamas tuvimos quejas
hasta llego esta persona. En el caso que pueda estar el encargado que se
debería hacer ? Desde ya muchas gracias Micaela y Fernando Ramón
Respuesta:
No veo inconveniente en que el encargado haga su defensa o descargo.- Fuera de
ese momento, no puede permanecer en la asamblea.- Igual, hay que recordar que
la opinión personal de un integrante del consejo no obliga al consorcio.-
Consulta 67
Estimados, buenos días.
Les escribo porque tengo una consulta. Me mude en
Julio de este año a un edificio de 7 departamentos que al dia de la fecha no
tiene administracion conformada.
La inmobiliaria me contacta hoy para decirme que
debemos abonar retroactivamente $350 por mes en concepto de expensas para
cubrir los gastos del dueño del edificio pero sin detalle alguno de ese
importe.
Cabe aclarar que desde que nos mudamos, no funciono el
asensor, los lugares en comun estan todos sucios (el mismo dueño me comento en
una oportunidad que la gente de limpieza nunca asistio al edificio) y tuvimos
problemas de humedad en las paredes que nos conllevo a tirar muchas de nuestras
pertenencias. Asi tambien como aun tenemos medidor de obra, cada vez que
enchufamos mas de dos artefactos nos salta la termica y nos quedamos sin luz. Esta
bien que nos quieran cobrar este importe? aguardo su asistencia. gracias y
saludos! Daniela
Respuesta:
Te mudaste porque compraste o estás
alquilando?
Consulta 68
Buenas tardes
Me dirijo a ud para buscar orientación sobre 2 puntos
que detallo a continuación
En un complejo, muy antiguo, más de 50 años, hay un reglamento de cooprooiedad, donde
consta los porcentuales de cada unidad funcional, por usos y costumbres de
tiempos a, se hizo por separado los gastos y mantenimiento de las mismas, hay
un edificio de 3 pisos con dtos en la mano izquierda del frente y unos ph de la
mano contraria, los dtos pagaban sus gastos y los ph cada propietario se hacia
cargo de los suyos, con el paso de los años,
logramos dar la administración a una persona fuera del complejo y se
siguió con la misma modalidad, con la diferencia de que ahora se pagan
honorarios, personal de limpieza, seguro, cta bancaria, corte de cesped, etc.
etc, que se reparte entre todas las unidades.
El dato concreto de mi consulta es que sin hacer
reunión ni que estuvieran todos los propietarios de los ph de acuerdo, se
comenzo un trabajo por falta de presión de agua, cambiando un tramo del caño
trocal, algunos propietarios como es mi caso, soluciono el tema con una bomba
para que llegue el agua al tanque, por decisión de 2 propietarios se dejo
afuera del reparto del gasto a la unidad funcional que da sobre la vereda, ya
que ésta tiene conexión directa a Aysa, pero la misma si paga el resto de los
gastos de acuerdo a su porcentual.
y la segunda consulta es que la administradora liquido
las expensas repartiendo el gasto diviendolo sobre el total de los ph, menos el
que comente, y no respetando los porcentuales que si utiliza para las liquidaciones.
Envie carta documento desconociendo el gasto y
pidiendo que no incluyan el mismo en mis expensas. Dato que no fue tenido en cuenta.
Por todo lo expuesto, les solicito si me pueden
informar que pasos tengo que seguir o donde dirigirme para hacer una denuncia
formal.
Desde ya agradeciendo la atención, los saluda cordialmente Monica
Respuesta:
La verdad es que tienen dos irregularidades, una la de ponerse a solucionar un
problema común, como es la alimentación de agua, sin asamblea. La otra, parece
ser, la de liquidar como le parece al administrador.- Esto puedo responderlo en
forma general, No lo tome a mal, pero no parece una consulta que se pueda
responder, en detalle, desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página
Consulta 69
Por favor necesito saber :En una reparación de un baño
se deben reemplazar los azulejos rotos o deben ponerse todos los azulejos
nuevos. desde ya muchas gracias Beatriz
Respuesta:
Depende un poco de la extensión del daño ocasionado y lo que hay que reponer.
Hay azulejos de reposición y se hacen sobre pedido, si bien son más caros.-
Consulta 70
Hace dos meses tuve una discusión con el encargado
porque le molestaba el goteo de mi equipo split. Me cortó la luz del depto y
amenazó con dañalos desde la terraza (dado que vivo en el último piso).
Hice denuncia policial por corte de serv. eléctrico y
por amenaza de daño material, pero el administrador dice que no tomará medida
alguna, porque son un matrimonio con más de 25 años de antigüedad.
Durante este mes, no me entregó las facts. de Serv.
Municipales, ni la de mi tel. celular, y tampoco la de Telefónica. Temo por
ello, porque esta gente está guardando datos personales míos que me hacen
sentir insegura.
De la
Adm. no puedo esperar soluciones, me pregunto si debo dirigirme
a un juzgado (desconozco si penal) y erradicar la denuncia pertinente, y a su
vez hacer el descargo en el sindicato que están inscriptos este matrimonio de
encargados. Esta adm. es enemiga de apercibirlos, por lo tanto ellos no tienen
antecedente alguno, mientras que nos cortan la luz o el ascensor a las personas
con las cuales tienen diferencias (esto es un calvario para muchos de los que
vivimos acá) Por favor, necesito pronta respuesta, desde ya muy agradecida.
Nancy
Respuesta:
La verdad es que si no pueden esperar nada del administrador, deberán ustedes
iniciar las acciones que correspondan, seguir con la denuncia policial, por
ejemplo.- Si son varios los que sufren, lo ideal sería plantearlo a la
administración y pedir una asamblea para saber (con asesoramiento adecuado,
cómo debe el consorcio manejar la situación) Sin perjuicio de ello, es interesante
saber si hay caída de agua del equipo de
aire, ya que no está permitido echar agua abajo.-
Consulta 71
Hola, Señor Doctor quería hacerle una consulta,
gracias anticipadas. Tengo una pequeña casita de construcción antigua, es una
calle del casco antiguo donde las casas van paralelas unas a otras, la paralela
ala mía es mas alta, y tiene una terraza apoyada en mi tejado, la construcción
de la terraza lleva mucho tiempo antes de que yo comprara la casa,esta terraza
tiene un desagüe que también desagua en
mi tejado. Mi preguntas es: es legal la
terraza, o con el tiempo ha podido crear una servidumbre. Si yo levantara un
piso mas, no podría con la terraza, aunque de todas formas tampoco me darían
permiso para subir, de hacer obra, solo podría hacer igual a la construcción
existente por ser casco antiguo. Si me
da humedades y me molesta un poco el
desagüe. Solo quiero saber si esto es legal o no. Reciba un cordial Saludo.
Rafael
Respuesta:
Mire, la verdad es que la consulta es confusa o, cuanto menso falta
información. 1.- Se trata de en mismo inmueble, o de dos? Es propiedad
horizontal? A qué casco antiguo se refiere?
Consulta 72
Dr Awad: Soy propietaria
en un edificio de 20 unidades, 7 pisos con 2 pequeños palieres por piso,
ninguno sobrepasa los 2
metros, y en la
terraza de " 800 mt cuadrados ", (asì como leyò ya que son 2
semipisos en espejo de 200 mt cuad cada uno). vive el encargado, quien se
adueñò de ella diciendo que si entramos sin permiso nos va a sacar a tiros.
Ademas de esto no
cumple con su trabajo, no limpia, y ni siquiera està en el edificio y cuando
està, se queda tomando sol y mate en la terraza que ademas, comparte con su
pareja , nieta e hijastra cuando està contratado como solo.
Como hace unos 30
años que està, la administradora dice que no puede obligarlo a limpiar y
ademas tiene miedo que rompa los
ascensores o nos deje sin luz etc, miedo de todo Que podrìamos hacer para que esta
persona haga su trabajo y se comporte como debe ? Saludo atte Marcela Maia
Respuesta:
Hay que plantear el tema en una asamblea y exigirle al administrador que
defienda los intereses del consorcio empleador, como corresponde (o remover al
administrador).-
Consulta 73
Estimados quisiera hacerles una consulta sobre un tema
del edificio donde vivo:
vivo en Villa Urquiza en el edificio donde vivo, 8
pisos, 32 deptos. edificio de aprox. 30 años, no hay garaje ni cocheras. Muchos
inquilinos y propietarios tienen bicicleta,
pero solo UNO en lugar de guardarla en su depto./balcón se encapricho
que quiere dejar la bicicleta en un pequeño patio aire y luz,en PB que
permanece siempre cerrado y hay dos deptos. de planta baja que dan sus ventanas
allí.
Calculo que por seguridad este aire y luz en PB la
encargada lo limpia y lo vuelve a cerrar.
Otro espacio común, es un lavadero en la terraza 8
piso y surgio la idea de colocar allí gancho para que este Sr. cuelgue allí la
bicicleta.
Peor, porque el lavadero y terraza son espacios
comunes que la gente utiliza para colgar ropa no creo que se pueda transformar
en estacionamiento de bicicletas.
Como la bicicleta es bastante grande no entra en el
asensor la sube por la escalera porque ahora vive en el 1° piso, esto llevo a
que ensucie las paredes de la escalera. Si la lleva a la terraza peor seria
porque mancharía todas las paredes.
Ademas se pone bastante caprichoso y agresivo como imponiendo
lo que el quiere hacer.
Que dice la ley? se puede hacer algo asi?
lo que ocurre en este edificio es que hacen las cosas
de prepo y una vez hechas ya se dan por sentado. Esta mal.
Hay alguna Ley que nos proteja? puedo mencionar al Administrador
que debería hacer algo en especial que nos defienda ? muchas gracias, espero
vuestra atenta respuesta. Saludos mi nombre es Irene Leonor
Respuesta:
Debe guardar la bicicleta en su unidad. Los lavaderos, pasillos, etc. no son
lugares para dejar nada. Quién se va a ser responsable, por ejemplo, si colocan
el gancho para que la guarde en el lavadero y se la roban?
Consulta 74
Estimado Dr Awad
Me dirijo a Ud. a fin consultarlo con respecto a la
jubilación del encargado de mi edificio.
En la actualidad cuenta con diecinueve años de aportes
y en el próximo mes de diciembre/15, cumplirá 65 años.
La consulta es saber si una vez notificado
(diciembre/15) debe dejar su puesto de trabajo.
Cabe destacar que en la actualidad el 82% de la
expensas corresponden al sueldo del encargado, el mismo incluye sesenta y seis
horas extras, que hasta la fecha no hemos podido quitar y que implica estar
pagando expensas por un valor similar al alquiler de un departamento de
similares condiciones.
Se trata de un edificio con sólo once unidades y que
en época de vacaciones del encargado cubrimos las tareas con una persona que
trabaja tres horas por día.
Cordiales saludos, Maria Cristina
Respuesta:
El administrador en su carácter de representante legal del empleador
(consorcio) debe intimarlo para que comience la tramitación de s jubilación,
poniendo la documentación a disposición del empleado.-Desde la intimación
(fehaciente) tiene un año.- Para hacer esto asegurando los intereses del
consorcio es aconsejable que al administrador se asesore con un letrado
especializado en derecho del trabajo.-
Consulta 75
Hola Dr. Se
puede baldear el balcón de conjunto 5 duplex.
Mi vecina pegada de al lado todos sábados tira agua y chorreaaaa y
estropea lo pintado y material se va derrumbando. Soy de Berazategui Ranelagh. mil gracias !!!!
Victoria
Respuesta:
El uso de las cosas y partes comunes debe hacerse sin resentir, dañar ni
perjudicar. No es necesario dañar los sectores comunes para limpiar o usar los
sectores propios.-
Consulta 76
Estimado. Mi consulta es por el siguiente tema. Yo
vivo en un departamento de tres pisos y tengo un vecino en el último piso que
habitualmente pone su música elevada deja el tender secando la ropa en un
pasillo en común , deja bolsas de basura , tira colillas de cigarrillos etc .
El otro día salió a beber una coca al pasillo y se le cayo la botella lo cual
ensucio toda la planta baja, una vecina subió a decirle que lo limpié y se negó
y empezar a discutir y el joven término escupiendo a la señora en la cara.
Varios vecinos nos cansamos de esta gente, mi pregunta es se puede pedir la
expulsión del inquilino ese? muchas gracias Ger F 14
Respuesta:
El desalojo es posible pero se trata de un proceso judicial. Pueden comenzar
probando citarlo a una mediación al locatario y al propietario.-
Consulta 77
Buen día Dra. Nelly Díaz, la molesto por este medio
para hacerle una consulta. Estuve leyendo en páginas de internet y también he
escuchado en un programa de radio que trata temas sobre problemas de
consorcios, que con la entrada en vigencia del nuevo código civil el consejo de
administración pasa a compartir responsabilidades con el administrador en
algunas cuestiones(si no entendí mal). En mi trabajo formo parte del consejo
desde el año 2011 que es cuando asumió la administración que renunció con fecha
31-7-15. Igualmente llamó a asamblea con fecha 18-8 como administración
saliente para tratar el tema del gas que está cortado para los departamentos y
la posibilidad de elegir otra administración, cosa que no se hizo. A está
asamblea no concurrí pero tengo entendido que las liquidaciones las va a hacer
hasta septiembre inclusive. En estos momentos estamos buscando una
administración. Quiero renunciar al consejo ya que es un consorcio bastante
problemático, si bien voy a seguir participando, consiguiendo presupuestos y
colaborando en lo que pueda, ya que mi negocio es el más viejo de todos y
conozco bien la galería, siempre acuden a mi tanto administradores o vecinos
ante un problema, pero obviamente no quiero compartir responsabilidades. Esta
administración había convocado a asamblea en diciembre del año pasado como
hacía habitualmente para su reelección y el nombramiento de los integrantes del
consejo para el año entre otros temas. El acta no la hizo en el momento, luego
el administrador se enfermó y trajo el libro con el acta en julio, el mismo mes
de la renuncia cuando ya había mandado la carta documento diciendo que iba a
renunciar el 31. Había sido elegido para firmar, ya que siempre el
administrador sugería que fuera elegido un propietario de los locales y uno de
los departamentos, y de los locales casi siempre no va nadie o a lo sumo somos
dos personas. Para firmar esa acta yo quería que la leyera el propietario de
los departamentos para ver si estaba de acuerdo con la misma, pero no lo
pudimos ubicar porque no vive en el mismo. Esta transcripto todo lo que se
había tratado, pero solo no la quería firmar. Solamente estaba la firma del
hijo del administrador que también había sido elegido en su momento. Estimo que
el acta debe ser nula, pero siguieron ejerciendo de hecho. Quería su
asesoramiento sobre cómo y cuándo renunciar, si lo hago ahora o espero el
nombramiento de la nueva administración. Desde ya muchas gracias por su tiempo
y recomendación, perdón por lo extenso.
Saludos Néstor
Respuesta:
Por qué piensa que el acta es nula? Si el texto refleja lo que aconteció, si
está firmada por el hijo del administrador, quien fue elegido como tal en su
momento, no me parece que esa sea una cuestión para invalidarla. La renuncia al
cargo de consejero puede hacerse mediante carta documento (dirigida al
consorcio) o presentando una nota con copia en la oficina de la
administración.-
Consulta 78
Buenos días
vivo en un edificio de CABA de 8 pisos.
La vivienda que existe en la terraza la ocupa el
encargado con su familia (esposa, hijo menor de edad y otro de 21 años).
El ascensor
tiene capacidad para 2 personas, 150
kg (hay cartel).
El domingo a la
madrugada el hijo mayor, que se queda solo el fin de semana (sus padres van a
su casa en Merlo), bajó en el ascensor con 5 amigos, aproximado 450 kg. El ascensor se trabó
en planta baja pues quedó 50
cm por debajo del nivel. A la 00:55 am del domingo
llegamos y encontramos a estos adultos atrapados en el ascensor, forzando todo
para abrirlo. Entre éstas personas estaba el hijo del encargado.
Nosotros primeros socorrimos a los que estaban
atrapados y nos enojamos con ellos por irresponsables, desconsiderados, por lo
tanto se levantó la voz.
Corresponde que
el hijo mayor de edad siga viviendo en el edificio? qué grado de
responsabilidad tiene el encargado ante esta actitud de irresponsabilidad? en
caso de accidentes el consorcio no está cubierto por el seguro por mal uso. Se
le puede aplicar sancion al encargado?
ahora nos acusa de mal trato a su hijo.
Qué se puede hacer?
agradezco su
respuesta pues siempre lo escuchamos en la radio y es muy útil todo lo que dice
Rosa
Respuesta:
La vivienda es para que la ocupe con su grupo familiar (esposo/a hijos/jas), no veo posible que se le prohíba
vivir a ese hijo. La verdad es que tendrían que haber tenido algún testigo, es
en ese momento y actuar de inmediato (el administrador). Ahora veo un poco difícil aplicar alguna
sanción teniendo como presupuesto lo ocurrido. Igual, puede la administrador en
el libro de órdenes indicarle que debe cumplir y hacer cumplir las condiciones
de uso del ascensor, por ejemplo.
Consulta 79
Dr Awad
Deseo hacerle la siguiente consulta
Soy propietaria de un departamento en la ciudad de
Bahia Blanca que esta alquilado mediante una inmobiliaria. En el mes de agosto
la administradora llamo a reunion de consorcio, donde se nos consulto si
estabamos de acuerdo con hacer unas obras de reparacion del edificio, tambien
nos entrego los balances de meses anteriores ya que hace una reunion anual.
En la reunion estuvimos de acuerdo con hacer las obras
y el presupuesto propuesto para lo cual tenemos que invertir tres cuotas de mil
pesos aproximadamente las cuales seran descontadas desde la inmobiliaria del
alquiler que paga el inquilino.
Cuando voy a la inmobiliaria a cobrar el alquiler de
septiembre encuentro que esta descontada la primer cuota correspondiente a
obras y ademas me descontaron un item que ella llama recupero de expensas. La
consulto a la administradora sobre ese descuento, porque que yo sepa las
expensas y los aumentos de las mismas lo tiene que pagar los inquilinos y me
dice que las expensas por los aumentos estan en negativo y sino lo tiene que
pagar ella de su bolsillo.
Mi consulta es me corresponde pagar ese "recupero
de expensas" ?
Muchas gracias Rosa
PD: reenvio mails de la administradora donde da
respuesta a mi pregusta sobre el recupero de expensas
Respuesta:
Parece ser que el consorcio tiene déficit porque recaudó menos de lo que
gastó. Si bien no debe acontecer, porque
un buen administrador debe prever y recaudar, podría pasar en forma excepcional.
Al mes siguiente debe recaudarlo, sí o sí, aumentando las expensas mo llamando
a asamblea para que se decida imponer una expensa extraordinaria. No es
admisible que “ponga plata de su bolsillo” esa es una situación muy peligrosa
que pueda dar lugar a problemas graves en el consorcio. Sobre lo que pagan los locatarios, hay que
estar a los términos del contrato de locación.-
Consulta 80
Dr. Awad, buenas noches!
Semanas atras concurri a la 7ma. Jornada de PH llevaba
a caba en la UBA
donde Ud fue uno de los expositores.
Me quedo una consulta para realizarle, de no ser este
el medio adecuado, le agradezco me indique por que via la podre hacer.
En la
Jornada a la que le hacia mencion, se abordaron varios temas,
pero en lo que respecta a la
Seccion 7 del nuevo Codigo no se dijo nada al respecto, es
decir sobre la
Contabilidad y los Estados Contables en los Consorcios de PH.
Ud tiene algun trabajo realizado al respecto o me
podria brindar mayor informacion.
La misma la requiero como fuente de bibliografia para
realizar mi tesis.
Le agradezco por su tiempo Atte Federico
Respuesta:
Lo lamento mucho, no tengo ningún trabajo sobre la contabilidad del consocio.
Consulta 81
Estimado Dr. Awad
Permítame consultarle por este caso particular en el
que un fallecido propietario de dos unidades de un mismo edificio, mantiene
para con el consorcio deuda por expensas desde hace por lo menos 9 años.
Los herederos no quieren iniciar la sucesión por tener
diferencia entre ellos, con lo cual el consorcio se presenta ante la justicia
como damnificado directo para iniciar la sucesión. pero a la vez no tenemos la partida
de defunción del otrora propietario con lo cual desconocemos fecha y lugar del
fallecimiento.
A la vez, una de las unidades está ocupada de forma
permanente por una señora que dice haber sido amiga del difunto y que está en
juicio con la familia...obviamente no paga expensas.
La otra unidad se ocupa esporádicamente por personas
de "mal vivir". En esta oportunidad el departamento está ocupado por
un hombre de mediana edad que dice ser pariente del difunto. Causa molestias a
los vecinos con ruidos y especialmente de noche con el movimiento de gente que
entra y sale permanentemente, emanación de olores, desaparición de accesorios
de un ascensor y 7 extintores de fuego.
Aquí entra una nueva preocupación. Se hizo la denuncia
y se abrió un sumario judicial sobre los hechos coincidentes con la llegada de
este nuevo ocupante pero nada más se puede hacer.
Hace más de un año que estamos sin poder iniciar la
sucesión y cobrar la deuda, tenemos los departamentos ocupados que provocan
gastos que los demás vecinos deben pagar.
La situación se está tornando imposible de sostener.
Por lo menos pretendemos evitar mayores gastos
manteniendo estas unidades vacías.
Existe alguna forma de hacerlo o de cobrar la deuda?
Muchas gracias, aguardo su respuesta. Adriana
Respuesta:
Me imagino que si iniciaron el cobro ejecutivo de la deuda de las unidades,
tendrán un abogado. Es a él a quien debe dirigirle las consultas pues no es
ético pronunciarme sobre un proceso que lleva un colega. Lo mejor será solicitarle al administrador
que llame a una asamblea para que se trate el tema, el letrado brinde su
informe y se determine cómo seguir.-
Consulta 82
Vendí mi departamento hace un tiempo con expensas
pagas al día. Ahora surge una deuda anterior a la venta que el consorcio
mantiene con la AFIP,
cargas sociales y otras contribuciones y deudas con el sindicato , multas ,
intereses , etc. que los copropietarios desconocíamos ¿soy solidario responsable
con el actual propietario por resultar una deuda anterior aunque no incluida a
su tiempo en las expensas por negligencia del administrador? Atte. Valeria
Respuesta:
Si la administración emitió el certificado y no había deuda, nada debe usted al
consorcio.
Consulta 83
Dr.Eduardo Awad:
Lo escucho todos los sábados en el programa de Radio
Mitre, con Marcelo Bonelli.
Hace tiempo-mucho- asisti a una charla que dió en el Teatro San Martin.
Hoy recurro a Ud. para solicitarle información sobre
la nuevas disposiciones que, según me enteré, rigen desde el mes de agosto para
los integrantes del "Consejo de Administración".
Siendo que es una tarea de necesaria colaboración y
enlace entre el Consorcio y la Administración,de caracter completamente
gratuito, realizado con toda responsabilidad, buena voluntad, atendiendo el
interés de todos y resolviendo los temas importantes previa Asamblea; existe
algún item que pueda afectar nuestro patrimonio personal? Podría detallarlo/s?.
Desde ya muy agradecida por la atencion que preste a
la presente, reciba un saludo muy respetuoso de
Luján
Respuesta:
No hay ítem que afecte el patrimonio en forma explícita. Pero debe tenerse en
cuenta que si hay negligencia o dolo en
los consejeros y el consorcio decide por ello algo que lo perjudica, podría
quedar complicado el consejero.-
Consulta 84
Vivo en un edificio del Gran Buenos Aires, donde por
múltiples razones tengo dudas sobre la gestión del administrador:
- en la reunión anual no presento el estado financiero
por lo que no pudimos comprobar si el pago de expensas esta depositado en la
cuenta que tiene el consorcio en un banco y si los pagos a terceros se efectúan
fundamentados documentalmente en esa cuenta. Tampoco supo decirnos cuanto es el
dinero que posee ella en su poder a título de caja chica.
- se realizaron tareas de reparacion en instalaciones
eléctricas y "particularmente" y simultáneamente el administrador
realizó la renovación de la instalación de su departamento con la misma
empresa.
- por error involuntario de uno de los propietarios
realizo una denuncia a ENERGAS, con lo que no tenemos gas desde hace 4 mese.
Sin saber al momento cuando se regularizará el servicio, la administradora nada
hace para mantenernos informados dejando en manos del gasista quien mas allá de
su labor particular de tener que verificar el estado de todos los equipos y
cañerías relacionados al servicio debe dar explicaciones, las cuales son
profesionalmente correctas pero se encuentra en incapacidad de decirnos al
menos dentro de cuantos mese volveremos a tener gas. No es responsabilidad del
administrador gestionar la acción del personal que se contrata y dar cuenta de
la evolución de sus a acciones / reparaciones, a los propietarios aunque mas no
sea a través d consejo de administracion?
Entre otros aspectos.
En este contexto el consejo de administracion
conformado por el grupo de " amigos" y en muchos casos favorecidos
por reparaciones fuera de planificación anual, permanece inmutable.
Quisiera saber cómo puedo como propietario accionar/
proceder para poder controlar/supervisar la gestión y en base a ello, de
confirmar mis dudas sobre su proceder, iniciar las acciones legales?
Puedo considerar pedir una auditoria externa al
consejo de administración?
Quedando atento a su respuesta, saludo cordialmente
Luis
Respuesta:
Primero sería bueno saber cuánto hace que ese administrador no llama a asamblea
o cuánto hace que no se le aprueba la gestión. Lo que puede solicitar a la administración es
la exhibición de los comprobantes de su gestión, dentro de un plazo
determinado.-
Consulta 85
Buen dia, soy propietaria de un departamento, en el
cual no me funciona el portero electrico. Cuando se lo comente al encargado me
dijo que me habian cortado los cables cuando yo no me encontraba porq habian
generado un problema en el portero que da a la calle. La cuestion es que
tambien me dicen que debo cambiar mi portero porq esta roto, el cual jamas
tuvo ( porq el departamento estuvo
muchos años sin que nadie viviera aqui, solo de pado transitoriamente algun dia
cada un par de semanas/meses). Ellos dicen hacerse cargo de recomponer los
cables, pero que yo debo comprar un equipo nuevo y pagar la colocacion. Eso no
es parte de ellos, si ellos fueron quienes llevaron a la descompostura del
equipo? Cynthia
Respuesta:
En general el consorcio repara el cableado y el propietario adquiere el aparato
o teléfono.-
Consulta 86
Dr. Awad
Me dirijo a Ud. dado que tengo un problema en mi
edificio desde hace varios años. Me cortan la bomba de agua por lo tanto no
tengo agua caliente, no se carga el sanitario y la presión me impide utilizar
el lavarropas.
Esto lo adjudicaron a distintos motivos, pérdidas en
departamentos, arreglos de la bomba, etc. Cabe aclarar que la bomba es sólo
para el 8º piso. El 9º con un solo departamento tiene otra bomba, y del 1 al 7º
una tercer bomba. Yo estoy en el 8º piso.
La mayoría de las veces la cortan sin avisar, y muchas
veces toda la noche porque dicen que el ruido que genera afecta a los vecinos.
Yo nunca escuché ningún ruido.
Envié carta documento y me contestaron que estaban
arreglandola.
Subí en dos ocasiones a la terraza para ver que
estaban haciendo y en la primera oportunidad había personas con el portero que
no se identificaron, el portero se negó a darme información y cuando saqué
fotos me amenazaron. Fui a la comisaria y realizé una denuncia que me tomaron
por corte del agua.
En la segunda ocasión subí nuevamente a tomar fotos y
el portero intentó agarrarme, salí corriendo a mi departamento, dado que la
bomba está en el 9º piso y yo en el 8º. Este último me grito loca, además de
otras amenzas. Llame a la policia y luego de 3 hs vinieron, les pedí que
hablaran con él y desde entonces, aprox. 3 semanas me lo cruzo constantemente.
Cabe aclarar que hay cámaras en todos los pisos incluida la terraza, que las
pagamos todos pero solo la ven algunos porque dicen que sino se sobrecarga.
Desde el incidente con el portero cortaron las cámaras
de la terraza y del 9º.
El constructor del edificio vive en el 9º piso,
contrató al portero y a la administración y participaron como presidentes él y
su mujer del consejo de administración hasta el año pasado. Con lo cual queda
siempre todo en manos de ellos.
Dado que ya no sé como seguir el tema le ruego, en la
medida de lo posible, me indique que medidas puedo tomar. Desde ya muchas
gracias por escucharme.
Cordialmente Sonia
Respuesta:
En principio sería bueno saber si Ud. alquila o es propietaria d ela unidad.
Sin perjuicio de ello queda claro que el consorcio debería proveer de agua
corriente a la unidad. Eso puede comenzarse a pedir, intimando por carta
documento. Luego citarlo a una mediación.- Si se trata de un edificio en la Ciudad de Buenos Aires,
puede luego contemplarse la posibilidad de hacerle una denuncia al
administrador.-
Consulta 87
Buenas tardes:
Hace 9 años que alquilo en el mismo edificio. Mi
consulta es, arriba de mi departamento vive el portero y este no deja de hacer
ruidos a todas ahora y sé que lo hace agrede. Todo comenzó cuando yo, antes de
acudir a la administración, hable una vez, luego una segunda vez donde ya empezó a agredir verbalmente a mi
pareja desciéndele mucha barbaridades. Vale aclarar que soy gay. Yo creo que
más viene por la discriminación que por otro motivo. Por tal motivo tengo que
aguantar que venga vecinos de otros pisos a preguntarme qué pasa con el portero
y soportar que anda contando de mi vida privada. Soportar que algunas personas
me digan que le dice que tengan cuidado que por ahí los vamos a querer
levantar. Que si no me gusta que me mude. Ya no sé cómo hacer que este Sr. Me
deje vivir en paz. Espero a ver que me aconseja que hacer ya que la
administración le llama la atención y nada. ya que él dice que hace 30 años que
trabaja en el edifico y se cree que es el dueño del edifico, tanto el como su
mujer.
Muchas gracias. Claudio Ale
Respuesta:
No es necesario aclarar nada, porque todos tienen derecho a vivir dignamente en
cualquier edificio. Primero, podría comenzar pensando en denunciarlo ante el
INADI, enviando, asimismo, una carta a
la administración para que (tratándose el encargado de un empleado del
consorcio, tome las medidas que sean necesarias) La verdad
es que, si usted alquila, también debería contemplar la posibilidad de
citar a su locador, para que, en su carácter de propietario, también intime al
administrador para que cesen el trato discriminatorio y los ruidos. Finalmente, no renueve el contrato.
Consulta 88
Buen dia, mi consulta es la siguiente:
Hace un año que
deje de abonar las expensas por motivos economicos personales. A principios del
mes de septiembre, tuve una charla con el administrador del consorcio en la
cual me comprometi a abonar, ademas del monto mensual de las expensas otra suma
($300) para ir achicando la deuda. llegamos a ese acuerdo verbal. Esta semana
se pego en la cartelera un comunicado que informaba que todos los propietarios
que no lleguen a abonar un minimo de $500 en caracter de cancelacion de deuda x
mes, se les iniciara una causa via legal para el cobro de expensas.
Mi pregunta es
que puedo hacer al respecto, ya que teniamos un acuerdo.Ademas es una vivienda
de la Comision
de la Vivienda
la cual figura a mi nombre "y otro". Si yo no cobro sueldo en blanco,
se le descontaria (en el caso de embargo via judicial) a ese "y
otro".
Agradeceria su pronta respuesta. Ivana
Respuesta:
el acuerdo verbal puede ser dejado de lado.- El administrador tiene la
obligación de recaudar, por lo que es posible (o porque la asamblea así lo
decidió) que intente tomar medidas que le permitan cobrar las deudas. El juicio
se evita llegando a un convenio escrito con el administrador. En el juicio
pueden solicitar trabar embargo sobre los bienes de quienes propietarios (usted
y/u otro).-
Consulta 89
Hola buen día le comento que en el edificio donde vivo
repararon las rejas de los balcones pero en mi Dpto no tengo balcón ni reja y
me los están cobrando en las expensas corresponde eso? Romero
Respuesta:
No tener balcón no implica poder eximirse del pago de reparación de las cosas
comunes.-
Consulta 90
AMPLIACION DE CONSULTA
Consulta 6
Mi consulta es sobre la encargada del edificio que
vive en el mismo junto a su familia en el ultimo piso. A ella le corresponde
como vivienda un departamento de 2 ambientes en el ultimo piso del edificio,
pero no se sabe que tipo de acuerdo tuvo con los constructores del edificio y
"se adueño" ademas de un cuarto de de dependecia y un pasillo de uso
comun en los cuales hizo una habitacion para uno de los hijos y el comedor
diario. Sumado a esto los habitantes del edificio en 10 años nunca tuvimos
acceso libre a la terraza que ella si lo tiene. Necesitaria saber los pasos a
seguir, ya que este pasillo y dependencia son de uso comun y los habitantes del
edificio, queremos volver a tomar posesion de los mismos. Tenemos derecho a
reclamar habiendo pasado tanto tiempo de la toma? Muchas gracias. Paola
Respuesta: Cuánto tiempo ha pasado desde que la
encargada tomó esos espacios?. Sobre el acceso a la terraza, no queda claro
porqué ustedes no lo tienen. Sería bueno ampliar la consulta con más datos.-
La encargada esta alli hace mas de 15 años antes que
el edificio se habite con el aval obviamente de los contructores/empleadores
que permitieron que no solo utilice el departamento de 2 ambientes que le
corresponde sino tambien un pasillo y una dependecia de uso comun(la cual se utilizo
como habitacion y comedor diario) y la terraza a la cual los habitantes del
edificio NUNCA tuvimos acceso por estricta orden de los constructores. Hoy en
dia al solicitar al administrador el libre acceso a la terraza puso una puerta
divisoria pero sigue tomando "lugares comunes" que no le corresponde
y los cuales queremos recuperar los habitantes del edificio.
Dichos constructores/empleadores de ella y su marido
obviamente dicen "no recordar nada de nada" de dar permisos para
habitar dichos lugares.
El acceso a la terraza lo prohibieron los contructores
del edificios quien en un comienzo fueron los administradores del edificio.
Nunca dieron un porque ya que en su periodo de mandato era una total momarquia.
La pregunta es: es posible recuperar el lugar
usurpado.
Muchas gracias Paola
Respuesta:
La verdad es que diez años son un lapso más que suficiente sin que el consorcio
haya hecho nada por volver la situación a su estado anterior. Pienso que como trabajadora, no es posible
ahora privarla de algo que tiene por acuerdo con el administrador que es el
representante del consorcio. Igual,
podría contemplarse la posibilidad de que una asamblea decida que al terminar
el contrato de trabajo con ésta persona se deberá volver a la configuración
anterior.-
Consulta 91
Para el Dr. Awad,
1.- Ante la falta de convocatoria a Asamblea por parte
de la Administración
de nuestro edificio, cuyo mandato se encuentra vencido desde el 20/08, a pesar de nuestros insistentes
requerimientos de llamado a Asamblea. Deseamos
auto convocarnos. Situación que nos abruma por el desconocimiento que
tenemos de las reglas aplicables en estos casos, pues somos del Consejo de
Propietarios y no administradores.
Preguntamos? necesitamos de la presencia de un Escribano? como condición
sine quanon de la validez de la
Asamblea?
2.- El llamado a Asamblea debe incluir la citación al
Administrador o su notificación.?
la decisión de la Asamblea debe ser notificada ulteriormente al
administrador?
3.-Cómo suplimos la falta del libro de actas? Podemos
adquirir uno y hacerlo rubricar?
Desde ya muchas gracias y contamos con Ud.
para cualquier sugerencia que corresponda para el caso
que nos inquieta.
CONSORCIO CULPINA xxx
Silvia xxx (consejera)
Respuesta:
el código civil y comercial ahora permite al consejo de propietarios llamar a
asamblea cuando el administrador omite hacerlo. Sin embargo, no se aconseja que
se lancen a hacerlo sin un adecuada ayuda o asesoramiento legal, que, como
usted comprenderá no puede brindarse desde éste ámbito.-
Consulta 92
Consulta soy administradora de consorcios, y la verdad
no estoy muy bien informada acerca de la nueva ley.-Lo que lleva a la consulta
es saber si se puede modificar el frente de un departamento colocando vidrios,
se necesita la autorización total del consorcio o con votos mayoritarios se
puede autorizar.-??? desde ya muchas gracias.- MARIA Administradora de Consorcio
Administración
Respuesta:
Depende mucho de la obra a realizar, no
se puede responder en forma general.-
Consulta 93
Buenos dias Dr. Awad, queria realizarle una consulta.
Vivo en un edificio, en la PB
y por expensas pago mantenimiento mensual, reparaciones, consumo de dos
ascensores sin ni siquiera usar ninguno. Hace trea años que vivo alli y no he
subido ni una sola vez, sobre todo porque el edificio ni siquiera tiene acceso
a terraza.
Con la promulgacion del nuevo Codigo Civil a partir de
Agosto de 2015, mas precisamente en el Art. 2049, y cito:
ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden
liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con
respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce
de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por
abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o
contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que
ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su
articulación por la vía correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir
parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que
no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan
dichas erogaciones.
Mi consulta concreta es: este ultimo parrafo no me
exime de abonar por algo que no uso, use ni usare mientras resida alli? De ser
asi, puedo reclamar algun retroactivo a Agosto de 2015? Desde ya muchisimas
gracias. Saludos cordiales.
Debora
Respuesta:
El principio en propiedad horizontal es que el propietario debe pagar los gastos
que ocasionan las cosas comunes, como, por ejemplo, los ascensores. El artículo, entiendo, contempla otros casos,
no el de un departamento situado en la planta baja.-
Consulta 94
Estimado Dr.Awad.
El motivo de mi consulta es dada la modificación introducida
con el nuevo codigo civil, a partir del 1 agosto 2015, tengo entendido que se
les exigirá contabilidad y estados contables a los consorcios.
Mi duda es si la misma ya está reglamentada, dado que
he hablado con administradores de consorcios y me han dado las siguientes
respuestas:
1) El tema está muy verde aún, no se habla en el
ámbito de este tema, por ende no están realizando ni la compra de libros
rubricados y menos llevando una contabilidad independiente.
2) Otros: La biblioteca está dividida, el 50% opina
que como persona juridica le corresponde llevar libros contables, el 50%
restante basandose en el criterio que no tiene proposito de lucro y sus
origenes de fondos son el cobro de expensas, no correspondería.
Por ende tampoco están avanzando en el tema.
Esto me último me lleva a reflexionar que las
asociaciones civiles ( no tienen proposito de lucro), sin embargo llevan libros
contables desde antes de la modificación del código, por ende si me guiará por
la letra fría del código, a los consorcios les corresponderia llevar registros
contables.(Es mi modesta interpretación).
Como verá no soy un especialista en derecho, ni
profesional en el tema, lo soy en el ámbito de las ciencias económicas.
Espero sus comentarios y agradezco desde ya la
atención dispensada
Un cordial saludo. Cdor.Marcelo
Respuesta:
si bien el código obliga a las personas jurídicas (el consorcio lo es) a llevar contabilidad, pienso que debe
estarse en cada caso, al significado de esa expresión. En principio hay que
estar al artículo que habla de las obligaciones del administrador (art. 2067) en el sentido de llevar libro de
administración (como antes) y guardar la documentación debidamente.
Consulta 95
Mi nombre es Cristina y le consulto si está bien q el
administr.renunciante no nos haya entregado al consejo los libros los retuvo y
se lo entregó a la nueva Administr. Gcias. Cristina
Respuesta:
Desde el 01 de agosto, por imperio del código civil y comercial (art. 2067), el
administrador saliente debe entregar, los libros y la documentación al consejo
de propietarios (si lo hay).-
Consulta 96
Bueno dias. Hace un par de anos que padezco de la
irresponsabilidad del encargado el cual cada manana cuando limpia lo hace
dejando los portones de garage abiertos e inclusive puerta de calle que en
alguna oportunidad dejo las llaves puestas.Nos
expone a todos y no le importa ya lo he reclamado a la comision y
administrador.Al principio le pusieron los puntos y tomo represalias contra mi
ejemplo verme y no abrirme la puerta.Tambien fue reclamado al administrador.Pero
desde hace un tiempo volvio a ocuŕrir mande mail a la comision y administrador y dejaron de
responderme.Pero un amigo integra la comision me da la razon
Porque en cada reclamos saque fotos.Agreguese basura
en mi felpudo mande mail no hubo respuesta.La semana pasada mi mujer vio
materia fecal de perro en mi felpudo.me pegaron un chicle masticado con forma
de pene.tambien tengo foto.Y para variar la rancheada que se arma el encargado
a la manana tomando mate con su encargado vecino.Ya hablado esto con dl
administrador los hechos se repiten.Este encargado me ha causado un dano y la
administracion es complice por no responderme mis mail y solicionarme los
problemas.Que para eso le pago y la comision para algo fue elegida.la facil es
no contestar y evitamos el problema.Ahora si cualquiera de nosotros es victima
de la inseguridad por su irresponsabilidad.Todos los propietarios vamos a tener
que hacernos cargo por un indolente irresponsable que no tiene nadA que perder
Todos sabemos que hoy te matan te golpean te violan te desvalijan el dto u
nada pasa.No me interesa si lo hace psra que lo rajen ya que esta hace mucho
calculo unos 15 anos aprox
Y por una cuestion de poder.Me han sacado la
tranquilidad mi y de mis seres queridos que vienen a visitarme
De hecho se cambio el tipo de cerradura y todo cuesta
y mucho
Es decir para que invertos en seguridad cuando tenemos
un encargado irresponsable indolente que provoca y genera situaciones de riesgo
para todos.DIsculpe la extension de la explicacion m gracias SDos coordiales SEBASTIAN
Respuesta:
Creo que debería, en forma fehaciente, intimar al administrador para que ordene
al encargado (en la forma que corresponde, mediante el uso del libro de
órdenes) que realice sus tareas teniendo en cuenta siempre, velar por los
bienes, las personas y los intereses del consorcio.- Puede hacer responsable al
administrador si algo ocurre y él no cumplimentó sus obligaciones.-
Consulta 97
Buenos días,
soy inquilina desde hace 3 tres meses. Al momento de
alquilar se me informó que el valor de las expensas era de aproximadamente $750
y de hecho yo ví el pago por esa cantidad. En el mes de agosto cuando llegan
las expensas que debo pagar yo el monto era de $1073, como me parecio demasiado
consulté vía mail con el administrador que no me dió ninguna respuesta, como
las expensas siguientes agosto y septimbre siguen siendo de $1073, me puse a
analizar el detalle. El tema es que por asamblea general se determino a partir
del mes de julio eliminar las expensas extraordinarias y cobrar una suma fija
de expensas extraordinarias. El tema es que la suma fija es de $60000 y las
reales del mes aprox. $39000. yo como inquilina debo pagar las solo las
expensas comunes. Sobre que valor debería pagar yo? sobre la suma fija o sobre
la real? Muchas gracias!! saludos! Maria
Paula
Respuesta:
El locatario debe pagar las expensas
como marca su contrato de locación. Si son sólo las ordinarias y el consorcio
decide elevar las ordinarias, deberá pagarlo.-
Consulta 98
Estimado mi
consulta es, tengo un departamento en un edificio con 15 departamentos se ha
decidido pintar fachada y espacios comunes medianeras y garajes, en asamblea
siete propietarios levantando su mano decidieron que los gastos se debían dividir por 15 partes iguales y no aplicar el
porcentaje que figura en el reglamento de copropiedad, esto es posible yo lo
considero arbitrario, agradezco su respuesta. Cristina
Respuesta:
Estimada: los arreglos, reparaciones, etc. deben solventarse conforme lo
establezca el reglamento, que generalmente es de acuerdo al porcentual de
dominio de cada unidad.-
Consulta 99
Estimado Dr. Awad:
Muy buenas tardes.
Encontré su e-mail en INTERNET y me permito molestarlo
con una consulta.
Hace tres años aproximadamente adquirí un departamento
sobre Av. Rivadavia en Congreso. El departamento es de 3 ambientes y consta no
mas de 64 mts 2.
El edificio está dividido en tres cuerpos con 50
unidades. En el primer cuerpo existen 12 unidades que casi mantienen a todos
los departamentos. Hoy estamos pagando una expensa de $ 3200 mensual.
He consultado a varios profesionales y las siguientes
asociaciones con mi problema y lo he
planteado finalmente en la
Administración pero al no tener respuesta fehaciente he
decidido ponerlo en manos de un abogado al que seguramente le prestarán
atención.
Hice consultas rápidas a personas vinculadas a las
siguientes organizaciones:
1- FRA - Fundación Reunión administradores.
2- UADI
- Unión Administradores de Inmuebles
3- Cámara
Argentina de la
Propiedad Horizontal y Actividades Similares
4- Centro
calidad de vida consorcial
5- CAPRA
- Cámara de Propietarios de la republica
argentina
6- AIERTH -
ASOCIACION INMOBILIARIA EDIFICIOS RENTA Y HORIZONTAL
7- Liga del
Consorcistas de la
Propiedad Horizontal
Todas las personas que he contactado de cada una de
estas organizaciones arribaron a la misma conclusión, que es que las expensas están mal cobradas.
No en lo referido al porcentual que le corresponde al
departamento, y que es el que figura en
el ABL, sino con respecto a los
porcentuales que aparecen en las expensas B y C.
El tema es que esos porcentuales siguen teniendo
servicios que ya no posee el edificio, calefacción central, refrigeración
central, etc. Me indican que en el libro de actas debe estar la baja por escrito en un acta de la
fecha en que los servicios dejaron de funcionar, ya que debió ser informado a
los consorcistas porque el administrador no puede tomar esa decisión de anular
servicios solo.
A partir de ahí,
me dicen, el Administrador de turno debió modificar los valores. Me
dicen que para esto ni siquiera es necesaria una reunión, si está escrito en
actas. Evidentemente los administradores siguientes continuaron arrastrando
estos valores % mal imputados.
Viendo las expensas con estos profesionales incluso me
han indicado que hay meses donde los valores sumados llegan a un valor mayor al
100%, y que en realidad todos ellos sumados no deberían dar más del 100%.
No se trata de aumentarle los porcentuales a los demás
consorcistas como vienen esgrimiendo los que se niegan al cambio, sino poner al día los nuestros del primer
cuerpo, ya que por ejemplo en las expensas B el promedio de los otros dos
cuerpos es de 1,50% y en el nuestro es del 3,40% y en las expensas C pasa algo
similar, en los otros cuerpos el
promedio es del 1,80% y en el nuestro 3,50%. Cabe aclarar que en los otros
cuerpos hay departamentos con el doble de metros que el mío que no abonan más
de $ 1200.
Cualquier persona que observa la última expensa que
recibimos, en mi caso de $ 3220, sabe
que esto es un disparate gigante e ilógico.
No discuto el porcentual que corresponde por los
metros cuadrados, los que están fuera de lugar son los otros dos, el B y el C,
donde pagamos por cosas que dejaron de existir hace muchos años, y eso
si es una estafa.
Usted cree que existen posibilidades de avanzar y
cambiar esta situación? En ese caso usted o su equipo pueden tomar un caso así?
Muchas gracias Saludos Rubén
Respuesta:
Parece ser que hay un verdadero problema en cuanto a la forma de afrontar las
expensas.- Pero nada más puedo decir sin tener a la vista la documentación y el
conocimiento detallado de la cuestión .-
Consulta 100
Estimados: Mi consulta es en relación al uso de gas
envasado en departamentos de Capital Federal.
En mi caso, Metrogas corto el servicio por
irregularidades en la instalación, y el consorcio del edificio ha decidido no
conectarse mas a la línea de gas natural, transformándolo a electricidad. Se
harán los trabajos necesarios para proveer potencia suficiente a todos los departamentos,
lo cual significa una erogación mucho menor que si hiciéramos la obra de gas.
Mi pregunta es puntualmente si en el caso particular que no tenemos servicio de
gas natural, es posible hacer una instalación realizada por un gasista matriculado
de gas envasado, solamente para el artefacto de la cocina, ya que el temotanque
es eléctrico y las estufas se sacaron para suplantarlas con equipos de aire
acondicionado. Muchas gracias por su atención, Federico
Respuesta:
no, no se permite el gas envasado.-
