Buenas tardes, le consulto si las tareas de
mantenimiento del sellado de la carpintería de metal de la fachada de un
edificio ( es decir la unión de la carpintería con la mampostería) le corresponden al propietario o a la administración.
Muchas Gracias. Atte. Sebastián
Respuesta: En la medida en que las ventanas y puertas corresponden al dominio exclusivo,
debe el propietario cuidar de todos esos detalles.-
Consulta 2
Buenos días;mi pregunta es la siguiente en un edificio
de propio horizontal se rompió un caño de la calefacción y me arruinó dos
placas de tergopol del techo y el administrador del consorcio me dice que el solo le corresponde
arreglar el techo original y no este que esta bajado. Que tengo que
hacer?muchas gracias .espero su respuesta. Mariela
Respuesta: La reparación debe ser integral, así las
cosas el consorcio tiene que reparar el placard y dejarlo como estaba al
momento de la filtración.-
Consulta 3
Dr. Awad: Tengo enormes
perdidas de agua que provienen del balcon de arriba. El balcon es de deck pero
tiene una losa abajo dr la madera. Esto sucede cuando llueve o los vecinos
riegan las plantas o baldean. Todos los balcones tienen el mismo problema pero
las perdidas dependen de cuanta agua tire cada vecino. Reclame verbalmente y en
asamblea al Consorcio y al vecino que es inquilino y al propietario. Se empezo
a caer la manposteria del balcon y cae agua por las luces dicroicas del techo
del balcon. Puedo hacer algun reclamo y de que forma?. Hasta ahora no he tenido
resultado. Muchas gracias. Silvana
Respuesta: Debe formalizar el reclamo ante el
propietario de la unidad y ante el consorcio.- Comenzar con una carta
documento.
Consulta 4
Hola buenas tardes: Mi pregunta es: Puede un
propietario que figura en la escritura con un
33% del departamento ser miembro del consejo ??
De ser SI, como debe responder ante el consorcio por
el otro 66% ?
Muchas gracias y espero vuestra respuesta Saludos Juan
Manuel
Respuesta: la verdad es que parte de la solución está
en que los otros que representan el 67%
“unifiquen la personería” en ese que representa el 33%.- O sea que en sus relaciones con el consorcio esa unidad esté
consolidada o representada por la persona del 33%.-
Consulta 5
Estimado Dr.
Mi consulta es la siguiente , en donde vivo hay
locales en planta baja y según el reglamento están exentos de la participación
de los honorarios de la administración , de la limpieza lo cual no nos parece
lógico , y por otra parte dice también que no participa del primer piso hacia
arriba o sea si hay que pintar el
frente no pagan , si se ensucia la vereda no pagan, aunque pertenece al
consorcio y se se rompe la vereda o se saca un árbol si como vera es ambiguo ,
no se que pasa teniendo en cuenta el
nuevo codigo civil como quedaría dicha situación? Atte Alejandro
Respuesta: El nuevo código dice (artículo 2049, último
párrafo) que el reglamento “puede” eximir a la unidad del pago. Pero cuando se trata de reglamentos con
muchos años, no se puede responder en forma general.-
Consulta 6
Estimada gente: Los molesto para plantearles un
problema que tengo con una propiedad en Mar del Plata.
Hace años que padezco la humedad del baño de una
vecina, que levantó en su oportunidad todo el papel tapiz de la pared
compartida, que jamás pude volver a colocar.
Las administraciones arreglaron el problema desde mi
departamento, a veces tocando el de la vecina.
Ya van como 10 arreglos, que pagaron los
copropietarios.
El año pasado reclamé que volvieran a arreglar la
pared y dejaron pasar todo el año sin hacerlo, esta vez diciendo que la Sra. fué intimada... "y
nada". La administración dejó el tema ahí, justificando la situación con
la "avanzada edad" de la propietaria, y que ésta prefería pagar el
arreglo de mi depto. antes de romper el suyo!!!. Pero la avanzada edad de esta
señora no la priva de cobrar alquileres en su departamento, cosa que yo no
puedo hacer desde hace años, por el perjuicio que su desidia o deficiencia
mental me provoca.
¿Cuáles podrían ser los pasos a seguir para obligar a
la administración del consorcio para que resuelva de una vez el problema?
Esto es: reparar la pérdida, que puede ser de diversa
índole: un caño roto o la goma del inodoro, etc. Lo que pasa actualmente es que
la humedad llega a un tomacorriente...
Sospecho que todo este problema se debe a que no vivo
en Mar del Plata, y sólo voy en vacaciones de verano e invierno, por lo que no
puedo asistir a las asambleas de copropietarios.
Desde ya muchas gracias, quedo a la espera de vuestra
respuesta. Marcelino M.
Respuesta: Lo
primero que hay que hacer es intimar fehacientemente al consorcio y al
administrador (personalmente) porque el
edificio con esa filtración no reune las condiciones de seguridad.-
Consulta 7
Estimado,
Vivo en Capital Federal y sufro muchisimo el tema
tabaco.
En el edificio donde vivo y trabajo (el cual es apto
profesionales) no controla ni restringe el fumar en areas comunes ni por
ventanas que ventilan a otras viviendas.
Me entere navegando en internet que existe una
legislacion al respecto que parece que nadie respeta.
En particular, ya he tenido que hacer denuncias contra
la actual administracion que no cumple con sus obligaciones ni hace cumplir las
de los consorcistas.
Existe algun mecanismo para reclamar en particular se
haga respetar la legislacion respecto al tabaco?
Desde ya muchas gracias por su atencion. Atte. Walter
Hugo
Respuesta: La verdad es que no conozco la
reglamentación que prohíbe fumar en lugares no públicos.-
Buenos días doctor! Le envío este correo electrónico
porque me comunique con el estudio y me informaron que desde aquí podría hacer
una consulta gratuita.
La realidad es que desde julio de 2015 alquilamos un
departamento con unas expensas de 800 pesos, las cuales iban aumentando
coherentemente hasta octubre que cambió la administración , desde ese momento
no pasan de aumentar de a 600 pesos, siendo las correspondientes a enero 2800
(cuando pagamos de alquiler 5000)
El edificio tiene 3 años de antigüedad, ninguna
amenite y encargado medio día. Desaparecieron las expensas extraordinarias y
todos los gastos se pasan como ordinarias, los costos están totalmente
desproporcionads a la realidad, y ya no sabemos que hacer.
Existe la posibilidad de hacer algún amparo o algo
como para podríAs un reclamo contundente?
Desde ya agradezco su respuesta y predisposición! Saludos!
Cecilia
Respuesta: Con el nuevo código civil y comercial las
expensas extraordinarias las determina la asamblea.- Quizá por eso muchos
gastos se han vuelto ordinarios.- No hay mucha solución porque el contrato es
de julio de 2015, salvo que entre en
conversación con su locador y trate de llegar a algún acuerdo al respecto
Consulta 9
Buen día! Quisiera saber si la instalación de cámaras
de seguridad se considera un gasto extraordinario. Gracias! Luciana
Respuesta: En principio no.-
Consulta 10
Buenas tardes,
he leído atentamente alguna publicación de su autoría,
Quiero averiguar por locales comerciales respecto al
pago diferencial de expensas o eximición parcial de pago que tienen locales con
salida directa a la calle y que no ingresan al edificio, no comparten fondo, ni
otros servicios que no sean el lavado de la vereda, el agua y cloacas.
Sería ud tan amable de pasarme información legal o en
todo caso de cuáles páginas puedo bajarla para tener una documentación
fehaciente al respecto.
Agradezco su
atención Atentamente Roberto
Respuesta: Lo que hay nuevo es el código civil y
comercial de la nación, artículo 2049.-
Consulta 11
Buenas tardes lo molesto con el fin de hacerle una
consulta, que espero me la pueda responder, en mi propiedad la cual es en un
primer piso, poseo un patio el cual da al pulmon del edificio, en este mismo
por reiteradas ocaciones que tiran cosas me propuse colocar un toldo rebatible.
Mi consulta es si esta permitido tener un toldo
rebatible y que puedo hacer legalmente por las reiteradas cosa que tiran entre
ellas colillas de cigarrillos que me queman el toldo, puesto para protejer a mi
hijo, y las pertenencias que tengo en el mismo.
Desde ya muchisimas gracias espero me puedan dar una
respuesta, lo saludo atentamente. Agustin
Respuesta: En tanto el cerramiento no sea fijo y esté
dentro de los permitidos por el código de la edificación, no hay problema.- En
cuanto a lo que arrojan, si el consorcio no lo puede controlar, y a veces no es
posible, el toldo debe dar seguridad suficiente y el consorcio deberá limpiar
lo que allí se acumula.-
hola!!!! Dr. es
posible hacer algo con respecto a vecinos que tienen perros,cuando el
reglamento de copropiedad dice que estan prohibidos????? Espero respuesta, muchas
gracias ana maria
Respuesta: El consorcio podría frente a la
transgresión solicitar el retiro de la mascota, pero, en general creo que la maquinaria judicial se debe poner en funcionamiento sólo cuando la
presencia del animal produce verdadero perjuicio.-
Consulta 13
Gracias por su respuesta. -Tengo otra consulta. Me
gustaria saber si se le pueden sacar los feriados a un encargado que los viene
cobrando desde hace muchos años. Puede accionar legalmente contra el consorcio
si se le quitan? Gracias Laura
Respuesta: Sacar los feridos implica sacar las horas
extraordinarias, si no es necesario que las trabaje o el consorcio entiende que
ya no lo necesita, puede quitarlas.-
Buenas tardes!!! Mi nombre es Andrea y vivo en un ph.
Queria hacerles una consulta:::
yo vivo en un PH el 1D, 60mts y pago $912 expensas y
el del 2 ( en algun momento amplio sus mts) de AHORA 100mts y paga $540.
Si amplio los mts, por mas que en la escritura figuren
menos, no tendria que pagar mas ya que tiene mas metros?
Sumado a esto me aumentaron el 100% del valor de las
expensas, eso es legal? Por favor agradeceria su respuesta Andrea
Respuesta: Para poder responder es necesario tener a
la vista, cuanto menos, algunas liquidaciones,
el reglamento de propiedad (y quizá también el plano del edificio) .- En
cuanto al aumento de las expensas, nada puedo decir.-
Consulta 15
Dr. Awad. Encantado. Mi nombre es Carlos. Debido a una
perdida de en la montante de varios departamentos, incluido el mio, (de un
total de 40 unidades, hay perdida en mas de 17), y ante una denuncia realizada
por un vecino , Gas Natural Fenosa decidio cortar el suministro de todo el
edificio hasta que se solucionen las perdidas. Una vez constatada la perdida de
estas 17 unidades, se vuelve a dar suministro solo al resto. Se decide por
reunion de copropietarios realizar la
obra de reparación que verdaderamente es muy onerosa y comenzara en breve En mi
caso en particular decidi realizar un cambio radical en mi unidad y la idea
seria pasar todo a eléctrico, cocina, calefon y estufa, ya que no es mi
intención romper medio departamento para pasar los nuevos caños. Mi consulta es
la siguiente puedo pasar los gastos de cableado desde el medidor hasta mi unida
funcional, ya que debo reforzar la linea????, tengo la obligación de realizar
el cambio de los caños de la montante hasta mi departamento por mas que no
utilice mas suministro de gas????, obviamente pasaría los gastos del cableado
que es inferior al de la montante, solamente, y de esa manera el gasto seria
menos oneroso para todos.o debo realizar el cambio de la montante hasta mi
dpto. utilice o no gas y absorber de mi bolsillo el cableado de luz. Dispense
Dr la extensión de mi consulta pero me es importante tener la visión de un
especialista. Muchas Gracias. Carlos
Respuesta: La verdad es que su decisión unilateral no
obliga al consorcio a dejar de hacer nada, es más, deberá usted pagar la obra
del resto de los departamentos.-
Consulta 16
buenos dias: vivo en un complejo de duplex y comparto
pared con un vecino , el cual por poner mal una canilla arruino la pintura de
mi pared,el sr vecino reconoce que debe abonar el gasto.
La reparacion ya se hizo y aunque se le aviso de forma
informal ,no acepta el valor del gasto de 1990,84 pesos casi 2000 totales dice
,que es caro ,que la administración no le informo y que se le negó la
posibilidad de mejorar este presupuesto y que no pagara nada.
Esto es como dice el vecino? muchas gracias. Araceli
Respuesta: La verdad es que ustedes debieron haberlo
intimado y hacer las cosas de manera más formal. Pero ello no le quita
responsabilidad al vecino, sobre todo si la reparación y su precio están dentro
de lo que se paga en el mercado.-
Consulta 17
Buenas noches, quisiera realizar la siguiente
consulta.
Soy inquilina y estoy a cargo por contrato de las
expensas ordinarias.
Resulta que la administración anterior, no realizó el
pago de 2 meses de aportes y cargas sociales del personal de limpieza, por lo
que es una deuda.
La nueva Administración incluye esta deuda como
expensa ordinaria, considero que no corresponde, ya que en ese caso estaría
abonado ese concepto 2 veces, puesto que sí estaban incluidos esos importes en
la rendición de los meses adeudados.
Estoy en lo correcto? Muchas gracias, Laura
Respuesta: Es cierto que ese gasto debería soportarlo
el propietario.-
Consulta 18
Hola Sres. Del Estudio del Dr. Award.
Me es gusto dirigirme a Ud. para hacerle una consulta
debido a que no se como seguir con un tema que se me presento en mi dpto.
Yo vivo gran parte del año fuera de Buenos Aires, y se
presento un problema en mi departamento, es que
unas semanas atrás, fue una empleada a mirar si había correspondencia y
encontró en el baño se servicio una
profunda gotera, que destruyo todo el techo y parte del mueble del baño. Y esto
es porque la bañera del departamento de arriba se rompió y empezó a perder agua
y filtro y rompió mi techo.
Resulta que el consorcio da vueltas y no quiere
hacerse cargo, y que la dueña del departamento que lo esta alquilando no quiere
gastar dinero para cambiar la bañera, Solo quiere arreglarlo, y yo con el
problema sin solucionar. Y creo que siguen a larga el asunto porque como yo no
estoy viviendo en dpto. no les interesa arreglarlo.
La verdad recurro a Uds. porque no se que hay hacer y
cuales son los pasos a seguir, ya que no tengo las herramientas para
solucionarlo.
Atentamente. Sergio
Respuesta: Primero intimar fehacientemente a ambos
(consorcio-propietario de arriba).- Luego se verá.- No se quede con los
llamados o la petición verbal
Consulta 19
Buen dia Sr. Awad
Escucho su intervención en el programa de Radio Mitre
de los sábados y quisiera hacerle una pregunta.
En el edificio que habito hemos cambiado de
administrador hace 5 meses. El nuevo no es mejor que el anterior, todas las
incongruencias que encontramos en la liquidación de expensas dice que son culpa
de la anterior administración. Fue traído por uno de los miembros del consejo
de propietarios al que hay un montón de otros propietarios que no le tenemos
ninguna confianza. Es más, personalmente pienso que uno de ellos está vinculado
económicamente con el administrador actual...
Otros vecinos nos hemos reunido a fin de analizar las
liquidaciones que, por supuesto, han subido mucho de valor.
Quisiera saber cómo debemos hacer para sacarnos de
encima a los miembros del consejo de propietarios, porque en mi opinión son
ellos los que ponen trabas o negocian directamente con el administrador sin
consultarnos sobre gastos que deciden hacer mientras que hay otros arreglos que
nunca se concretan. Le agradezco, saludos Liliana
Respuesta: No
sé qué dice su reglamento sobre el consejo.
En cuanto a las liquidaciones, la consulta debe ser más específica, hay que tener documentación a la vista.-
Muchas de estas consultas en general se responder mejor con una atención más
personalizada.-
Consulta 20
Estimado Dr. AWAD mi consulta es por un departamento
que adquirí el año pasado en un edificio a estrenar en la ciudad de Santa Fe y
al que todavía no me he mudado por vicios en la construcción, los que fueron
reclamados y subsanados finalmente en enero de este año. Fue adquirido por
boleto de compraventa y aún no se han escriturado ninguna de las unidades
funcionales. Hasta el momento han cobrado, a los otros propietarios, con las
expensas la luz de obra, dividiéndola proporcionalmente a los metros cuadrados
de cada unidad funcional, desconozco si el atraso en la habilitación del
servicio eléctrico es por incumplimiento de la empresa constructora ante el
organismo municipal o por demoras de este último. Mis dudas son: 1- A quién
corresponde realmente efectuar el pago de la luz, a la empresa constructora o a
los propietarios? 2- Si es a los propietarios, no corresponde que el pago del
servicio se divida entre los propietarios que ya viven en el edificio y lo
utilizan? o, en su defecto, que sólo un porcentaje correspondiente a la luz de
espacios comunes sea cobrado a quienes aún no nos hemos mudado(debido a los
vicios en la construcción reclamados). 3- Otra cuestión, las expensas,
impuestos, tasas y/o tributos en general, no corresponde abonarlos desde el
otorgamiento real de la posesión, en mi caso, en enero cuando culminaron las
obras?. Muchas gracias, Stella.
Respuesta: En principio, si tienen la posesión, cada
unidad debe pagar sus gastos.-
Consulta 21
Hola buenas tardes le hago una consulta si el
encargado termina su jornada laboral y queda atrapada en el ascensor una
persona esta obligado a ir .tiene algún derecho adicional Muchas gracias Lorena
Milagros
Respuesta: Si, fuera del horario si presta asistencia
hay que liquidar la hora como extraordinaria.-
Consulta 22
Buenas tardes!
Quería hacerles una consulta , alquilo un departamento
y el mes pasado se rompió un caño de agua del departamento de arriba
estropeando nuestro departamento y el de abajo. Hable con el dueño y me dijo
que no me haga problema porque el Consorcio se hace cargo del arreglo. El
consorcio hizo el arreglo correspondiente del caño y los dos departamentos
afectados y puso el gasto dentro de las expensas en "reparación de
unidades " Gasto A, por lo tanto al considerarlas como ordinarias tuve que
pagarlas yo. Mi consulta es si este tipo de reparaciones no deberían
considerarse como extraordinarias o bien
es un gasto que le corresponde pagar al
dueño
Aguardo sus comentarios . Muchas gracias María
Cristina
Respuesta: En principio los gastos de reparación son
todos ordinarios.-
Consulta 23
Buenas tardes yo vivo en un edificio de 7 unidades, el
primero tiene el 48%de la mayoria, queria saber si se puede modificar el
reglamento de coopriedad ya que abona la mayoria de expensas y no hace uso del
edificio, lo unico que tiene es una puerta de conexión al mismo.
Teniendo direccion independiente. Aguardo su
respuesta. Atte. Virgina
Respuesta: Estas consultas no se pueden responder desde
el reducido y general ámbito de conocimiento de ésta página.-
Consulta 24
Vivo en un departamento, en el primer piso y cada vez
que llueve se filtra algo de agua hacia la planta baja en donde están las cocheras.
¿Debo abonar yo los arreglos o la Administración ?
Todas las gracias. Lucy
Respuesta: No sé, dado que no se aclara por dónde
entra el agua.
Consulta 25
¡Hola!
Mi nombre es Gastón; he escuchado al Dr. Awad en Radio
Mitre en varias oportunidades, y en esta ocasión escribo para hacer una breve
consulta.
Un caño de agua del edificio donde resido se rompió,
generando una fuerte pérdida que arruinó una parte del piso parquet de mi
unidad.
La administración aceptó un presupuesto de reparación,
pulido y plastificado que cubre sólo los metros cuadrados dañados, pero no la
totalidad del metraje de mi departamento.
Con mi pareja, pedimos al parquetista que haga el
trabajo en todo el piso para que éste quede parejo y así evitar que tener un
"parche" en un sector de la casa. Pero nos han informado que nosotros
debemos pagar por la diferencia, y no la administración.
Mi consulta es, ¿está bien que esto sea así, o debería
la administración hacerse cargo del pulido y plastificado de todo el piso para
que quede parejo (tal y como estaba antes de la rotura del caño)?
Saludos y gracias! Gastón
Respuesta: La
verdad es que mucho depende de la relación entre el todo y la parte que hay que
arreglar.- Si se trata de un parche pequeño no corresponde que el consorcio abone
el total del trabajo.-
Consulta 26
Doctor: Buenas tardes.
Quería hacerle una consulta: vivo en Floresta en xxxxxy
tuve un problema con la instalación eléctrica.
El problema venia desde la montante hasta mi
departamento.
Resulto que este mes me llegan las expensas y un pago
de $7800.- correspondiente a esta reparación.
Muchas gracias, Cristina I.
Respuesta: Los caños son todos comunes.- Los cableados
sólo hasta la entrada a la unidad funcional. Así las cosas, no parece que deba
usted pagar esa reparación.-
Consulta 27
Estimado Dr. Eduardo Awad,
Le escribo para realizarle una consulta, que hasta el
momento no he encontrado respuesta.
Actualmente en el edificio en el que vivo, tenemos un
Encargado con antiguedad de 2 años aprox y que trabaja 8 hs con vivienda en el
mismo edificio.
Con el consejo de administración consideramos que 8 hs
son demasiado para las pocas tareas que realiza el encargado, por lo quenos pareció
buena idea reducir su jornada laboral a tan sólo 4 Hs diarias.
Mi consulta es, ¿se puede realizar un cambio en el
alta del encargado, para que pase de trabajar 8 hs con vivienda a 4 hs con
vivienda? ¿Eso no puede traer ninguna consecuencia (juicio) legal o similar?
De poder realizar el cambio, ¿su sueldo disminuiría
proporcionalmente a las horas trabajadas verdad?
Desde ya, le agradezco mucho su tiempo y quedo a la
espera de su amable respuesta. Con mi familia lo escuchamos siempre en la radio
y sus consejos y comentarios nos son de suma utilidad. Saludos cordiales,
Flavia
Respuesta: Debe darse por terminada la relación
existente, con el encargado, e iniciar una nueva relación laboral por 4hs. con
el mismo u otra persona.- -
Consulta 28
Dr, buenas tardes.
Tengo un dpto alquilado en CABA y la administración
realiza todos los meses reparaciones o arreglos de montos menores que van de
los $300a $ 5000.- aproximadamente. Estos trabajos solo me llega parcialmente
detallados con las expensas. El ultimo
mes llego la contratación de trabajos de pintura para las medianeras por un
costo que supera los $60000.-
Como no vivo allí, solo me entero de estas cosas por
vía de las expensas o por el comentario de mi inquilino.
Le hago las siguientes preguntas:
1- Los trabajos
los puede resolver hacer la administradora directamente o se necesita una
asamblea donde se aprueben los mismos?
Ademas, la
administradora no debería presentar 2 o 3 presupuestos para comparar precios y
tareas??
2- Aparentemente realizaron una asamblea donde nunca
me llego la convocatoria. En la misma pudieron haber aprobado los trabajos?
En ese caso
se necesita de mi voto o bien pudieron resolver los restantes?Cabe aclarar que este caso lo vi reflejado con los propietarios de otras dos viviendas (es un edificio con 8 dptos.) por lo que seriamos 3 los propietarios afectados que no nos convocaron. La intensión es realizar todas las tareas de mantenimiento, pero de una manera transparente con los números y con gente idónea. Aguardo su comentario. Muchas gracias. Sdos. Dario
Respuesta: En cuanto a si el administrador puede por
sí tomar la decisión depende del nivel de gastos del edificio. Sobre si debe
presentar 2 o 3 presupuestos, esa es una idea muy arraigada en los consorcistas
pero carece de sustento legal (excepto en el caso de que el reglamento del
consorcio lo obligue).- Sobre la manera en que llegan las convocatorias, en
general las dejan en cada unidad, de una manera no muy formal.- Estoy de
acuerdo en que se debe tener número claros y gente idónea.- Quizá hay que tener
más presencia o intervención en el consorcio.-
Consulta 29
Estimados,
El día domingo me quede en mi depto solamente, no
saltaron la térmica ni el difuntor del departamento ni la llave de luz del sótano.
Vino un electricista y me informa que tanto arriba (en mi depto) como abajo (
el sótano) llega electricidad, que el problema es que debe haber un corto en el
cableado, La consulta es q quien le corresponde el arreglo, a la administración
del edificio, a la dueña o a mí que soy inquilina?
Desde ya muchas gracias, Claudia
Respuesta: Los cables son comunes hasta la entrada a
la unidad funcional.-
Consulta 30
Estimado Doctor: Nuestro administrador esta registrado
en ciudad de buenos aires y nuestro edificio en Florida-Vicente Lopez-. Está
obligado a respetar las obligaciones ,leyes y reglamentos que establece el
gobierno de la ciudad ? Caso contrario a que debe ajustarse y donde radicar
consultas o denuncias por incumplimiento ? Agradeceré su respuesta Atentamente Enrique
Respuesta: para administrar un edificio en la Provincia de Buenos
Aires no se exige (sin bien hay una ley, la 14701, que no está reglamentada) la
inscripción previa en ningún registro.- Así las cosas hay que manejarse con el
código civil y comercial de la nación (que tiene mucho ahora, no se necesita
nada más) y el reglamento de propiedad
del consorcio en cuestión.-
Consulta 31
En una asamblea extraordinaria se decidió alquilarle
el dpto. del encargado a los antiguos encargados ya jubilados. Hubo mayoría. La
pregunta es si los que estuvimos en desacuerdo al no tener un baño para el
nuevo encargado podemos hacer algo porque nos parece una situación injusta e
ilegal para el nuevo encargado que por ahora viene medio día a hacer sus tareas.
Muchas gracias por su respuesta. Graciela
Respuesta: No se puede tener personal sin tener un
baño y un vestuario.-
Consulta 32
DR. DISCULPEME MIS MOLESTIAS, LOS CONSORCISTA DE MI
EDIFICIO, SOLICITA SI SE PUEDE MODIFICAR ALGUNOS ARTICULOS DE LAS LEY 5464
RELACIONADO CON LOS ENCARGADOS DE EDIFICIOS EN EL SENTIDO DE SACARLES TODAS LAS
ATRIBUCIONES QUE DICHA LEY LES OTORGA Y NO DARLES TANTAS PRIORIDADES COMO
ESTABLECE LE ACLARO QUE UN MENSAJE SIMILAR SE LA ENVIE AL GOBIERNO DE LA CIUDAD HORACIO
DOMINGO LARRETA. AGRADECERIA RECIBIR NOTICIAS ALGUNA AL RESPECTO, ADEMAS LE
COMENTO QUE UN MENSAJE SIMILAR A ESTE SE LA ENVIE AL HORACIO DOMINGO LARRETA LE ENVIO MIS
SALUDOS Y RESPECTO Osvaldo
Respuesta: Gracias Osvaldo, me parece muy bien lo que
hecho de enviar su desacuerdo al jefe de gobierno.- Ojalá muchos más
propietarios hagan lo mismo que usted.-
Consulta 33
Buenas tardes!!
Quería ver si pueden ayudarme con una duda , soy
inquilina se rompió un caño del piso de arriba que afectó seriamente el
departamento donde alquilo, hablé con el propietario y me dijo que el Consorcio
iba a reparar el caño y los daños ocasionados por esa rotura.
El problema es que en la liquidación de la expensas la
reparación del caño (todavía no arreglaron donde vivo yo porque se tiene que
secar) lo cargan a Gastos A "Reparaciones de unidades " como expensas
ordinarias . En el contrato de alquilar dice bien claro que yo debo hacerme
cargo de las expensas ordinarias y el propietario de las extraordinarias, mi
consulta es si esto está bien liquidado o debo reclamar a la Administración del
Consorcio que cambie la forma de imputar los gastos, de esta manera estoy
pagando el arreglo de todas las unidades del edificio
Agradecería puedan responderme y asesorarme Cordialmente
María Cristina
Respuesta: En principio los gastos de reparación son
gastos comunes ordinarios.-
Consulta 34
Buenas tardes, mi consulta es la siguiente soy
inquilina y se rompio la cerradura de la puerta de la calle, me corresponde
pagar si en el contrato solo me corresponden las expensas ordinarias.
Y otra consulta yo alquilo un depto y en el 4 piso hay
una baulera del mismo dueño con lo cual hay un solo medidor y yo pago el total
y el del 4 piso me da el 30 % de la luz, lo cual no estpy de acuerdo, y ademas
soapecho que tambien este pagando el abl y las expensas de la baulara y el la
alquila como depto.
Que puedo hacer para tener una prueba cierta que el
abl incluye los metros cuadrados de la baulera?
Desde ya muchas gracias Andrea
Respuesta: Sobre el gasto de reparación de la
cerradura en principio se trata de un gasto común ordinario.- Sobre lo de la
baulera, hay que saber qué clase de superficie es.-
Consulta 35
Hola, vivo en un PH en capital federal , el clásico
por pasillo patio y dos ambientes, con otro departamento en primer piso que
tiene un balcón que da hacia mi patio, el vecino de arriba me puso un paño fijo
de media sombra doble a modo de toldo tapando mi patio, le dije que no lo podía
hacer pero se niega a sacarlo, me parece riesgoso la media sombra es plástico y
en caso de un incendio me cortaría la salida, por mas que esta en altura me
invade me saca aire y sol sin contar que me parece un peligro, que puedo
hacer?? pedí mediación en el CGP pero siempre que pido mediación ahí tengo la
misma respuesta que ellos no son competentes en la materia, es solo una
mediación que si quieren ir van y sino no, fui a la municipalidad y no me
supieron orientar que departamento atiende estos reclamos para denunciar me
dicen que si fuera a la calle si pueden intervenir pero como es interno y la
media sombra no es considerada una obra no pueden intervenir, que puedo hacer?? Saludos Andrea Viviana
Respuesta: En principio parece ser algo que no puede
hacer, pero no es fácil saber de estas cuestiones a partir de cuatro líneas en
una consulta.- En todo caso le aconsejo tome un asesoramiento más
personalizado.-
Consulta 36
Dr Awad: Queria hacerle la siguiente consulta. En mi
departamento fallo la valvula del termotanque y esto hizo que reventaran los
caños del edificio por el agua caliente. Me quieren hacer pagar el arreglo a
mi. Corresponde que me haga cargo o deberia hacerse cargo el consorcio. Muchas
Gracias
Marcelo
Respuesta: Me gustaría, previamente, la opinión o un
asesoramiento de un profesional en el tema sobre cañerías o así.-
Consulta 37
Buenas tardes soy propietario de un dpto .en un
edificio en Olivos, Pcia. de Bs. As. y los copropietarios a raiz de una
relacion desgastada con la administración e incuplimiento de sus funciones ,
queremos no renovarle el mandato. Hemos
llevado a cabo varias acciones al respecto, sin exito a la fecha por lo
que realmente, no sabemos como
seguir.Acompaño cronologia de los hechos al 1-3-16, con la intención nos puedan
asesorar al respecto:
30-10-15 Cierre
de ejercicio anual .
7-11-15
Aparentemente renuncia el consejo de administración (dicho por sus integrantes)
no habiendo a la fecha , notificación fehaciente del hecho por parte de la Administración.
22-12-15
Propietarios entregan en la
administración carta firmada por propietarios
donde se pide convoque a reunión ordinaria anual a la brevedad (tenemos
constancia de recepción) no hubo respuesta .
5-1-16 Carta
doc. enviada por un propietario en representación del consorcio (se reitera
orden del día) se solicita
convoque reunión ordinaria para el
18-1-16.
17-1-16 domingo
-17 hs.- Administración tira por debajo
de la puerta de los dptos, copia de texto de carta documento (sin sello de
envio del correo ) donde menciona que la auto-convocatoria no es valida y que
la convocatoria la realizará luego de recibir copia de los títulos de propiedad
para actualizar registros según articulo
2062 del CC.
18-1-16 Ante falta de
convocatoria por parte de la Administración
nos auto convocamos y por mayoría
más de 2/3. (se terminaron de
juntar firmas la primer semana de febrero- tema vacaciones- ) decidimos revocar
mandato (hay acta y los propietarios
firmaron la misma ).
19-1-16 (un día
después de la reunión) llega carta documento de la administración solicitando títulos de propiedad, para
actualizar registros, indicando que cumplimentado ese tramite, se convocara la
reunión ordinaria anual.
17-2-16 se envía con la firma de dos propietarios,
nueva carta documento informando la no renovación de mandato y la designación
de una nueva administración (no se envía
copia del acta del 18-1 con la firma de los 2/3 de los copropietarios )
1-3-16 se recibe CD del Administracion donde desconoce
la auto convocatoria y la nueva
administración y reitera la necesidad de
actualizar los registros de firmas como condición para realizar la reunión ordinaria anual.
Este es el resumen de lo actuado a la fecha.
Desde ya agradecemos
la informacion que nos pueda suministrar al respecto. y quedamos a su
disposición para las aclaraciones que consideren.
Cordialmente ; Jorge
Respuesta: Como Usted comprenderá estas cuestiones
deben analizarse en detalle, con la documentación a la vista, el reglamento,
etc.
Consulta 38
Dr. Awuad : querìa consultarle lo siguiente: somos 5
propietarios y una unidad Complementaria, un propietario vive abajo y tiene
entrada independiente, el resto vive en el 1ª y 2ª piso, no hay ascensor, ni
portero. La undad complementaria es de autos, baulera, tanque de agua, bomba de
agua y medidores de gas, es indivisa, paga expensas la unidad de planta baja,
los gastos de la complentaria aunque no
guarda autos. Las paredes externas del edificio son comunes todas y los
pluviales son comunes?. Muchas gracias. Florencia Silvina
Respuesta: Sobre lo que usted expresa de la unidad
complementaria, hay que tener ala vista
el reglamento de propiedad y si es posible el plano del edificio. En general
sí, los muros y las cañerías son comunes.-
Consulta 39
Estimado Dr. Awad: Quisiera saber cuál es el
instrumento legal por el cual los consorcios deben hacerse cargo de los
consumos de servicios (gas, luz, agua) de la vivienda que ocupa el encargado
del edificio. Me gustaría formular una petición por internet para que esa
atribución sea derogada pero no sé a quién dirigirla. Desde ya muchas gracias. Saludos Esteban
Respuesta: NO hay legalmente una obligación en ese
sentido. Sucede que eso se pacta cuando se contrata al encargado o se le da
como un beneficio después y ya no puede quitársele.-
Consulta 40
Buen día, quiero consultarle lo siguiente, durante el
año 2015 decidimos aportar 10 cuotas adicionales a las expensas para juntar
dinero de indemnización para el encargado. estas cuotas terminaron en el mes de
febrero 2016, las mismas fueron acordadas en asamblea, ahora en marzo 2016
aparecen 5 cuotas adicionales para el mismo fin, cuando le pregunte al
administrador quien había tomado esta decisión me dijo que fue él sin consultar
a nadie, puede hacerlo?? Muchas gracias Eduardo
Respuesta: En principio no debería recaudar más de lo
que determinó la asamblea, salvo que exista alguna razón que lo justifique pero
debe llamar a una nueva asamblea de todas formas.-
Consulta 41
Estimado Dr Awad:
Nos ponemos en
contacto con Ud para solicitar su asesoramiento sobre la siguiente situación:
1 - Queremos
saber si es posible que Ud o su estudio nos represente para realizarle acciones
legales contra la ex administración por manejo fraudulento a nuestro consorcio.
Ya tenemos una auditoria contable en donde se verifica una sobre facturación de
aproximadamente $ 200000 en la última liquidación de expensas. Además hemos
recibido una intimación de la
AFIP por pagos no realizados y que liquidados en la expensas
como abonados y actualmente hemos realizado el pago con recargo por multa.
2 - No sabemos que tipo de acciones legales podemos
iniciales al ex administrador .
3 - Quisiéramos saber su Ud. o su estudio podría tomar
nuestro caso y cuales serian los honorarios.
Quedamos a su
disposición y agradeceríamos una reunión con Ud.
Cordialmente
Horacio Consejo propietarios de xxxxxxxxx
Respuesta: La verdad es que para eso deben ponerse en
contacto con nosotros en forma telefónica al 4-982-2024.-
Consulta 42
Buenas noches. Mi consulta es
la siguiente. Tengo un dto en mar del plata y el administrador no quiere
mandarme las liquidaciones de expensas ni tampoco los llamados a asambleas
ordinarias y extraordinarias. No tengo forma de enterarme. Es obligacion del
administrador enviarmelas al domicilio que proporcione o puede negarse,
diciendo que el notifica en la unidad funcional o por edictos judiciales.
Gracias Rodrigo
Respuesta: Si usted constituye domicilio en forma
fehaciente en un lugar que no sea su departamento, el administrador debe
enviarle a ese domicilio toda la documentación (deberá usted pagar los gastos,
lógicamente).-
Consulta 43
Estimado Doctor
Mi nombre es María Marta , formo parte del consejo de
administración del edificio donde vivo ( Mar del Plata ) , no tenemos encargado
y nos llego una demanda de FATERYH , por los aportes de los empleados de la
empresa de limpieza que realiza la misma y es muy dificil encontrar una empresa
que realice esos aporte y por lo que estuve averiguando el consorcio los puede
realizar , esto es cierto porque cuando yo se lo plantee al administrador me
dijo que no.
Gracias por su atención y lo escucho todos los
sábados. Maria Marta
Respuesta: El problema con el personal tercerizado es
que si la empresa no realiza los aportes debe el consorcio hacerlos.- Por eso
es muy importante, que cada mes el administrador controle que la empresa en
cuestión hay cumplido con sus obligaciones.-
Consulta 44
Estimado Dr. Awad, Vivo en un consorcio de 57
departamentos que no tiene ningún tipo de amenities no obstante lo cual, un
grupito minoritario de jóvenes pretende construir una parrilla en la terraza.
Nada de ello está previsto en el reglamento de copropiedad y, por lo tanto,
aprecio, correspondería autorizarse sólo por decisión de la Asamblea que, es
soberana.¿Ud. está de acuerdo con mi apreciación y, en tal caso, se necesita
una mayoría especial? Lo saludo muy atte. Carlos (oyente suyo en el programa de
los sábados)
Respuesta: Gracias por escuchar el programa.- Le sugiero que lean en su edificio lo que
establece el código civil y comercial de la nación en sus artículos 2051, 2052
y 2053.-
Consulta 45
Dr. Awad, buenas tardes.
Solicito su opinión acerca de la inclusión en el orden
del día de la próxima Asamblea General Ordinaria del consorcio que integro, de
una iniciativa que propone modificar lo atinente a reparaciones dentro de las
unidades. Se trata de un edificio de cuarenta años con quince unidades, que ha
requerido y requerirá arreglos para resolver filtraciones en cañerías de
alimentación y desagüe en superficies
propias. Hasta hoy el consorcio absorbió los costos totales de dichas
intervenciones haciendo la reparación principal y la terminación de los
sectores afectados (mano de obra y materiales, con reposición y colocación de
azulejos, cerámicos y la pintura necesaria en cada caso).
La novedad es que refiriéndose a las normas del nuevo
Código CC, la propuesta pretende imponer que a partir de ahora, los costos por
tapar las roturas y los materiales de revestimiento sean a cargo de cada
propietario. ¿Es correcto?
Agradezco por anticipado su respuesta y lo saludo
cordialmente. Rubén Daniel
Respuesta: No, no es correcto. Lo que venían haciendo está
más en sintonía con lo que ordena el
código.-
Consulta 46
Hola:
Tengo una cochera, que es unidad funcional, mi
pregunta apunta a que tengo entendido que toda unidad funcional en cocheras
tiene que disponer de por lo menos un baño de uso común, de lo contrario seria
unidad complementaria.
En el edificio hay un baño pero no se tiene acceso
desde las cocheras, le quiero pedir a la administración que me permita acceder
pero quiero saber si ud tiene algún articulo o ley que refiera a esta
situación.
Estoy seguro que si la cochera es unidad funcional
tiene que tener un baño de uso común, sino seria unidad complementaria
(independientemente de lo que diga el reglamento de copropietarios), pero
necesito de algún documentación para pedirlo. Desde ya muchas gracias. Pablo
Respuesta: La verdad no lo sé, es la primera vez que
leo algo así.-
Consulta 47
Dr. Awad. Buenas tardes.
Me comunico a fin de poder tener información sobre
cómo proceder ante una necesidad de cambio del
reglamento de copropiedad de un consorcio de tipo familiar. El mismo se
halla vigente desde hace mas de 20 años, siendo la realidad de dicho consorcio
muy distinto en su conformación a dicho momento,por lo cual el reglamento ha
quedado desactualizado, pero tiene clausulas que pueden generar controversias.
Muchas gracias y saludos, Elisabet
Respuesta: Esto hay que estudiarlo en detalle en forma
más personalizada.-
Consulta 48
Hola
Una consulta
En mi unidad esta dañado el desagote del baño . Es un reglamento
bastante antiguo ,(1964)que establece como parte comunes..... (además de
nombrar las partes comunes según ley 13512).."escaleras de acceso a las
plantas altas...CAÑERIAS, la unidad del portero...."
Asimismo no fluye bien el agua dentro de mi unidad, (y
por la antigüedad no se puede sopletear)
Ambos arreglos, me corresponden a mi o al Consorcio? Gracias
por su atención Mónica
Respuesta: Las cañerías son todas comunes, conforme el
código civil y comercial de la nación.-
Consulta 49
Dr. Awad:
Soy integrante del Consejo de Administración de mi
departamento.
Estoy encargado de seleccionar una Administración.
Nuestra experiencia ha sido malísima con las últimas
administraciones, incluyendo las de dos cocheras que poseo más otro
departamento. Si bien estoy generalizando lo hago con conocimiento de causa.
Entiendo que el servicio de las Administraciones sea
malo, cuando veo los honorarios entiendo que no alcanza para que den un buen
servicio.
No estamos interesados en una Administración barata,
queremos una buena.
Si uno quiere un auto puede comprarse un Fitito/Falcon
de hace años o un BMW nuevo.
Si uno quiere almorzar puede ir a un patio de comidas
o a un restaurant de Puerto Madero.
Si uno quiere un abogado puede contratar a uno recién
recibido o a un abogado de los fondos buitre.
"Mi pregunta":
No hay Administraciones de Alta Gama??
Yo propuse a varias Administraciones hacer un contrato
contingente:
Si nos dan un servicio "normal" (o sea
normalmente malo) cobran su honorario.
Si en la evaluación mensual que le haríamos dan bien
pueden cobrar hasta el doble de honorario.
Me trataron de loco. Porqué? Está prohibido? Yo les
garantizo que van a cobrar el honorario pretendido "como mínimo",
cualquier ajuste es un Premio. No lo puedo hacer??
Edificios como Torres Le Parc usan el mismo tipo de
Administraciones?!?!!? Atentamente Alberto M.
Respuesta: La verdad es que no se comprende cuál es la
propuesta.-
Consulta 50
Estimado Dr. Awad: Por la presente le paso a comentar
lo que esta sucediendo en nuestro consorcio,
1º) el administrador puso una cuota extra para obra de
gas, el presupuesto fue de $ 64650 y se terminaron pagando $ 87640, con una
diferencia de $ 22990
2º) luego de esto se decidió remodelar el hall de
entrada y el presupuesto fue de $77.000, a la fecha se lleva cobrado 7 cuotas
de $ 17000, o sea que se recaudo $ 117.000, o sea $ 40.000 mas del presupuesto.
A la fecha entre lo del gas y lo del hall nos esta
dando una diferencia de $ 94990.-
3º) como a la fecha pone en las expensas que solo se
llevan pagados $ 45.000 (por el Hall) y ante el desfajase anterior me acerque a
su oficina a solicitar explicaciones, fui dos veces y nada, me atiende un
empleado y me dice siempre que esta ocupado y que eso que esta pasado en los
gastos es porque surgieron otros gastos.
4º) le envié un correo electrónico solicitándole la
rendición de cuentas sobre estos gastos y nada, no me han contestado; lo mismo
a la gente del consejo, pero nada también.-
Quisiéramos saber Dr. que podemos hacer ya que el no
nos da respuesta y el consejo de administración compuesto por tan solo dos
personas tampoco nos dan espacio a la queja, o sea que los dos están
incumpliendo ante estos hechos que suenan a estafa.-
Quedo a la espera de sus comentarios.
Saludos cordiales
Ricardo
Respuesta: Se trata de un edificio en la Ciudad de Buenos Aires?
Consulta 51
Dr. AWAD:
En un consorcio que tiene un encargado con vivienda
permanente, y el ayudante de encargado
es su esposa, el, en la vivienda de porteria que da al frente procedio a cerrar
el balcon (de manera precaria) y alli instalo un nuevo dormitorio. El vive con
su esposa, sus hijos son mayores de edad, pero tiene a una o 2 nietas que viven
con el.-
El consorcio encaro los trabajos de refacción y
pintura del frente y pretendemos
desarmar esa construcción. el portero se niega. tiene 26 años de antigüedad.-
Agradecere amablemente su pronta respuesta.- Alejandra
Respuesta: Quién tiene 26 años de antigüedad? El
cerramiento?
Consulta 52
ayudarian mucho. sino agradezco su tiempo en ver este
mail.
Existe alguna ley donde diga q los edificios tienen
que tener luz de emergencia, si es asi , cual seria esa ley?
y quisiera saber si el resumen de expensas tiene que
ser entregado a los propietarios antes de pagar las mismas?
Espero su respuesta y desde ya muy agradecida. un
saludo nancy
Respuesta: En la Ciudad de Buenos Aires la reglamentación que
obliga a tener luz de emergencia es una ordenanza municipal la número 45525.-
Lógicamente la liquidación de expensas debe llegar a la unidad del propietario
(o ser enviada por correo electrónico, o subida a un sitio en la red) con
antelación suficiente al día del vencimiento del pago.-
Consulta 53
HAY DOS ARCHIVOS ADJUNTOS
Buenos días! Soy inquilina de una unidad y tengo una
consulta con respecto al pago de mis expensas.
Hay 2 ítems en el resumen de las expensas que se
titulan "Trabajos en reparaciones de unidades" (ej: instalación
completa de agua caliente" en una unidad)
y "Mantenimiento de partes comunes"(ej: mantenimiento del
ascensor, cambio de baldosones en la entrada del edificio).
Esos ítems, ¿son expensas extraordinarias? ¿Quién los
paga?, ¿El propietario o el inquilino?
Según mi entendimiento, le corresponden al
propietario, pero la propietaria me dice que me corresponden a mí. Adjunto 2
hojas de las expensas con esos ítems detallados. Espero su respuesta, muchas
gracias! Josefina
Respuesta: En
general los gastos de reparación son expensas comunes ordinarias.-
Consulta 54
Dr Awad, pretendo una sugerencia suya ante la
circunstancia que esta viviendo el edificio Nº7 (AB) del Brio Cardenal Samore
(Lugano) CABA,
paso a sintetizar la situación: ante el reclamo de una
vecina se hace presente un inspector de Metrogas y por dos o tres detalles sin
importancia que detecta en la cabina de medidores clausura el suministro al
edificio de dos cuerpos y un total de 59 departamentos.
Los detalles fueron, una tortuga que comenta que no es
reglamentaria, un cable que cruza la sala para dar iluminación a la entrada
(torpemente puesto por un electricista inoperante, y paredes sucias por el
pasar del tiempo.todo estaba aprobado por gas del estado en su debido momento
hace 25 años o algo mas. Ahora aparecen expertos matriculados a presentar
presupuestos y a informar que serán revisados los departamentos dentro de los dos
o tres meses restantes. Pregunto Dr es razonable que este atropello que realiza
la empresa, y darse el lujo de tomarse el tiempo que quiera para volver a
restituir el fluido, sin pensar que esta habitado por mucha gente jubilada y
varias con recursos muy justos, viviendo en uno de los barrios NO comparable
con los caros de la ciudad?...Ud que nos aconseja hacer para alcanzar la
normalidad que teníamos hasta este suceso que tiene corte de invasión.
Desde ya le agradezco su predisposicion para enviarnos
una respuesta, lo saludo y mi respeto.-
Prof.Luis Nicolás XXXX colaborador de el consejo de
administracion
Respuesta: Estimado Profesor, nada puedo decir frente
a la decisión de Metrogas de cortar el suministro ante el peligro de un
siniestro.-
Consulta 55
Buenas tardes, los molesto para hacerles una consulta.
Hace años vivo en un PH al medio donde éramos todos
familiares. Mi tío del departamento 1 que da a la calle lo vendió y el nuevo
propietario me manifiesta que la vereda corresponde a su casa por lo cual yo no
puedo estacionar el auto ahí. Ellos tenían garaje pero lo cerraron he hicieron
un ambiente mas por lo que ocupan la vereda con su auto.
Es cierto que la vereda les corresponde a ellos por
tener salida a la calle?
Agradezco su respuesta. Jessy
Respuesta: No, la vereda es una cosa común a todos los
que tienen unidades en ese edificio.-
Consulta 56
Buenas tardes
En un consorcio de 60 unidades tenemos un propietario
que siempre está en desacuerdo con todos los temas a tratar en las asambleas
trae problemas con los administradores pues los investiga y controla entonces
renuncian y no se puede nunca concretar nada pues siempre tiene un pero y
discute y pelea
Y eso que todos le dicen que la termine con su forma
de ser pero siempre crea dudas y sospechas de todo
Hay algo que se pueda hacer así como cuando hay ruidos
molestos o algún vecino que por un problema mental pueda afectar la seguridad
del resto de los ocupantes
Alguna ley o decreto que haga que no opine más?
Gracias Laura
Respuesta: La verdad es que no, lo único que puede
neutralizarlo es que la mayoría no lo apoye.-
Consulta 57
buenos dias, mi consulta es la siguiente:
Acabo de adquirir una propiedad en un edificio, yo soy
manicura y siempre atendí en mi casa. no se aún si especifica en el boleto si
es o no apto profesional.
yo quisiera saber si podrían impedírmelo ya que yo
vivo ahi y no estoy instalando un consultorio específicamente. muchas gracias!
Laura
Respuesta: si el destino de la unidad es sólo
vivienda, podría haber problemas.-
Consulta 58
Hola, algún día me podrán responder a
mi inquietud? si no es así por lo menos díganlo para no seguir esperando, y no
promocionen tanto sus servicios gratis.
MARISA G.
Sí es propiedad horizontal ya que forma parte de un
edificio de tres pisos, saludos. MARISA G.
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 5
Hola, los molesto con la siguiente consulta:
Tengo un dpto. en planta baja segundo cuerpo cuyo
patio linda con el patio del vecino del primer cuerpo, dicho vecino tiene en
ese patio una palmera de 10 mts. aproximados de altura, cuyas raíces están
rompiendo el muro divisorio entre patios hacia mi lado.
Lo que quisiera saber es según el nuevo Código civil a
quién le corresponden los arreglos del muro roto. Desde ya gracias por su
respuesta, saludos.
MARISA G.
Respuesta: Es propiedad horizontal?.-
Respuesta: Es necesario tener a la vista el reglamento
de propiedad y saber un poco más sobre la presencia del árbol. Todo parece
indicar que el vecino deberá pagar los costos de reparación de los muros por lo
daños ocasionados por el árbol, si es que el árbol pertenece a ese
propietario. Si no, deberá ser el
consorcio quien arregle el muro.-
Consulta 59
Estimado Dr. Awad:
El Administrador del consorcio puede averiguar si la Encargada presento los
papeles al ANSES para su jubilacion ?
Version Portera: En el ANSES le dijeron que no se
puede jubilar, le faltan aportes.
Version Administrador : El saco una moratoria y la Portera no se jubila
porque no presento los papeles.
Sin hacer
Asamblea y sin avisarnos por medio de una nota , el Administrador saco la moratoria. Ademas no sabiamos que no
lo estaba haciendo.
Quien miente ? Saludos y Gracias Elsa
Respuesta: La verdad no puedo saberlo. Estas
cuestiones son muy específicas y no pueden responderse desde el general ámbito
de conocimiento de ésta página de consultas.-
Consulta 60
Buenas noches, desde hace 3 años el techo de mi
departamento tiene manchas de humedad, también el placard y algunas
paredes. Supongo que la filtración
proviene de la terraza (es el último piso), del piso de mi balcón terraza que
tiene las lajas sueltas y del frente del edificio que tiene ladrillos a la
vista secos y agujereados.
Los proveedores y las decisiones son tomas por dos
vecinas del consejo, eligiendo a los proveedores de menor precio y generalmente
sin inscripción en AFIP. La
administradora sólo obedece y no cuenta con estructura de proveedores. El
consorcio no tiene fondos reservados y no efectúan mantenimiento para no
incrementar las expensas que son muy elevadas (hay sólo 16 unidades). Actualmente se decidió reparar el frente
porque los pedazos de ladrillo están cayendo a la acera.
De que manera me aconseja exigir el 100% de las
reparaciones que están dañando mi departamento. Una persona del consejo no
quiere aumentar expensas y trae a la Asamblea poderes de otros propietarios. Quien es el responsable de las obras y quién
debe aprobarlas, el administrador del
consorcio ó los propietarios? Quien debe
definir las prioridades?
Muchas gracias Silvia
Respuesta: Lo primero que hay que hacer es intimar
fehacientemente al consorcio y al administrador. El órgano ejecutivo del consorcio es el
administrador, el consejo sólo puede controlar pero no tomar decisiones.-
Consulta 61
Dr AWAD desde hace 34 años que vivo en el mismo
edificio,el 60% del tiempo,estuve/estoy en el consejo.
Hace 34 años que una propietaria debe las expensas,
ahora se cambio laadministradora y no se sabe como cobrarle ya que la
deudora,no tiene ningun dpto, a su nombre.
COMO HAGO?
ADEMAS...QUIERO
SABER CIERTAMENTE SI COMO MIEMBRO DEL CONSEJO YO SOY PENALMENTE RESPONSABLE DE
CUALQUIER SITUACION QUE SUCEDIERE .- DESDE YA GRACIAS.
Desde ya agradecida como siempre.-Viviana
Respuesta: Sobre la deuda de expensas, el que debe es
quien figura como titular en el Registro de la propiedad inmueble. El nuevo código civil y comercial prevé la
existencia de un consejo de propietarios con funciones de contralor. Desde esa
óptica si la tarea del consejo perjudica al consorcio habrá responsabilidad.-
Consulta 62
Estimado Doctor:
deseo saber si en una Asamblea de Autoconvocatoria son necesarios los
dos tercios de los Propietarios, teniendo en cuenta que es un Consorcio de 124
unidades funcionales, y se desea remover al Administrador por su mal desempeño
y su estado actual de vacancia.
Por otra parte deseo saber si el Poder para tener voz
y voto se puede otorgar a un inquilino. o a un tercero, o debe ser de un
Propietario a otro Propietario solamente. Muchas Gracias. Carlos R.
Respuesta: La autoconvocatoria se maneja como
establece el nuevo código civil y comercial, artículo 2059, con dos los tercios
de propietarios. La autorización puede conferirse a un tercero, pero para ello
es aconsejable haber firmado antes el libro de registro de firmas.- (artículo 2062, código civil). Pregunto: ¿ se
trata de un edificio en la CABA ?
Consulta 63
Estimado Dr. Lo molesto desde Mar del Plata por un tema del encargado, quisiera saber en Pcia
de Bs As, quien es el responsable de controlar y dar directivas al encargado
del edificio, porque en C.A.B.A, surge claramente que es el administrador, pero
en la 14701 de.Pcia no encontre nada al respecto, agradeceria me indicara si
hay alguna norma o como es la conducta a seguir en Pcia, desde ya muchas
gracias. Gloria
Respuesta: el
representante legal del consorcio (empleador) es el administrador, así que es
el administrador quien da las órdenes y representa al consorcio frente a sus
dependientes.- Esto no surge de ninguna ley local, sino de lo prescripto por el
código civil y comercial de la nación, artículos 2037 en adelante.-
Consulta 64
Estimado Dr. Awad.
He adquirido una unidad en un edificio a estrenar hace
ya un año y medio. Aun no se ha hecho la subdivisión, razón por la cual no tengo
escritura aun. En el momento de la firma, se realizo un boleto y la respectiva
Tenencia Precaria de la unidad.
Por lo anteriormente mencionado, seguimos con los
servicios de obra. Nunca se pagué nada. Hace un mes nos llamaron a los pocos
departamentos que están ocupados (vendidos) y la empresa constructora nos aviso
que comenzaríamos a pagar los gastos de luz, gas, encargado y otras cuestiones
porque ya no se iban a hacer más cargo ellos.
no tenemos un administrador designado, por lo que me
mandaron una planilla de calculo (mal confeccionada) solo con lo que mi unidad
debe abonar, sin hacer mención al resto de los copropietarios. Hicieron una
planilla detallando los gastos y lo dividieron por un coeficiente (5.3%) y por
la cantidad de departamentos que están ocupados.
O sea, solo puedo ver lo que yo pago, y el coeficiente
es puesto por ellos sin ningún tipo de explicación. Por otro lado, el encargado
esta en negro, no pagan absolutamente nada ni seguro de accidentes personales.
Como debo proceder? hago el pago? Que es lo que me
correspondería abonar y que no. Le agradezco su resppuesta.
Saludos cordiales! María Florencia
Respuesta: Estas cuestiones, tan complejas no pueden
responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página de
consultas.-
Consulta 65
Buenas tardes
Vivo en un edificio de 15 pisos, mi depto está ubicado
muy cerca de un espacio donde se encuentran dos tachos de basura en los que
todos los propietarios de los deptos depositan sus respectivas bolsas de
basura.,
Esto origina una invasión de cucarachas que no hemos
podido combatir. Mi pregunta es Está permitido
que funcione ese espacio en cada piso o deberíamos todos llevar la
basura a otro lugar.
Agradezco su atención, saludo atte. Mónica
Respuesta: No es fácil responder a cuestiones como
ésta, sin saber cómo es el edificio. Pero algo puede decirse, acerca de la forma en que se fumiga o
desinsectiza el edificio y el lugar de la basura, la tarea del encargado (se puede ordenar
retirar la basura más de una vez por día).-
Consulta 66
Estimado mi consulta es la siguiente, la
administración se maneja para todos los arreglos (pintura, agua y demás) con la
misma persona que ni siquiera se si tiene matrícula de algo, en mi caso en mi
departamento fueron muchos los desastres que hizo porque se maneja con gente de
paso para cada uno de los arreglos(desarreglos) puedo pedir que no me manden
más a esa persona, y en el caso que sea que no, puedo yo exigir que me muestren
la matrícula de dicha persona, saber en q se especializa?! Ojalá puedan
responderme. Gracias Natalia
Respuesta: Estimada; no hay matrícula para albañil o
pintor.- sí para electricista y gasista.- si el equipo de tareas y reparación
con el que cuenta el administrador es malo, lo mejor será hacer una nota o una
cata documento haciendo saber la circunstancia, pero debe puntualizarse qué se
ha ejecutado mal, en qué se ha perjudicado el consocio y el propietario, etc.
Consulta 67
Estimado Dr. Awad:
Lo molesto para hacerle una consulta sobre PH. En un
edificio la
administración le aplicó una multa de $1350 a un
propietario por haber
llevado su perro al SUM del edificio. Esta multa se la
aplicaron en las
expensas como cargo directo a la unidad. El reglamento
hace silencio en
cuanto a la tenencia de animales.
Yo tenía entendido que quien podía determinar multas
era un juez y en
beneficio del fisco salvo que el consorcio o algún
propietario se haya
sentido perjudicado para iniciar la demanda por
resarcimiento.
Es legal la aplicación arbitraria de una multa
automática por parte del
consorcio?
Desde ya, muchas gracias. Cordiales saludos. Jorge
Respuesta: La cuestión de las multas en la propiedad
horizontal normal siempre se discute, pero hay algo real: Salvo que el
reglamento disponga algo sobre el tema (y aún así, es discutible también) no hay justicia privada en los edificios y
menos del administrador que es de todos quien menos facultades tiene para
imponer multas.-
Consulta 68
Buenas tardes:
Hace unos días asumió un nuevo administrador al
pequeño edificio donde vivo.
La pregunta es acerca de una planilla que acercaron
para que completemos todos los propietarios. En ella solicitan los datos
personales del propietario y los ocupantes. Consignando nombre completo y n*de
documentos. También los correos electrónicos y números alternativos para
comunicarse en caso de ausencia.
Adjuntado a este formulario se debe enviar
fotocopias de la escritura.
Tiene carácter de declaración jurada.
Mi pregunta es: Es legal?
La verdad es que nunca antes nos lo habían solicitado,
los anteriores administradores.
Por supuesto, entiendo que algunas cosas requeridas
son necesarias para el trabajo del administrador.
Gracias por la atención y espero su respuesta.
Muchas gracias
Cordialmente Silvia V
Respuesta: la verdad es que lo de declaración jurada
le queda grande a la cuestión, lo que sí debe hacer el propietario es firmar el
libro de registro de firmas, que el
consorcio debe tener y que es obligación de la administración adquirir.-
Consulta 69
Estimado . soy fiel oyente de Radio Mitre , y escucho
todos sus comentarios sobre el tema que Usted trata.
Mi esposa y yo planeamos volvernos a vivir en CABA
(nos mudamos hace diez años a Mar del Plata-vivíamos en Nuñez).
Dado el problema que se plantea en los consorcios de
edificios con respecto a la expensas onerosas estamos buscando PH´s o deptos.
tipo casa. La pregunta es : qué problemática existe en las propiedades de más
de 50 años; habilitaciones o suspensiones de servicios de gas etc. ?
Si es factible esperamos de sus consejos basados en su
idoneidad. Desde ya muchas gracias y un saludo cordial.
Eduardo
Respuesta: Hay edificios de toda clase con toda clase
de problemas. Que claro que un edificio de 50 años puede tener problemas con la
cañería del gas, con las otras cañerías, o no, depende de la calidad de los
materiales y del uso que se le haya dado.- Es cierto que las medidas de
seguridad y otras cuestiones han obligado a tomar más recaudos, a reparar más
las cosas comunes, y ello ha elevado el valor de las expensas.- No es tanto una consulta con un abogado sino
cuando usted vea que algo le interesa como para adquirir lo haga ver por un
arquitecto o un ingeniero.-
Consulta 70
Bueno dias, gracias por dedicarle su tiempo a leer mi
consulta.
Soy propietario de un departamento a estrenar y aun no
esta el fin de obra con lo cual legalmente sigue todo a nombre de la
constructora. Quisiera saber si es legal que ellos impongan un administrador y
que a su vez tomen decisiones que corresponderian al consorcio en votacion o mayoria de acuerdo,
el problema que al no estar la escritura no existe consorcio ya que como
comente esta todoa nombre del estudio de arquitectos. Sebastián
Respuesta: para responder más ajustadamente es
necesario tener a la vista la documentación con la que usted adquirió y ocupa
el departamento.-
Consulta 71
Si un encargado tiene 65 años de edad y no tiene los
años de apòrtes para jubilarse y se lo intima a que se jubile por carta
documento dandole un año para que lo
haga se puede dar por despedido si no
tiene los años necesarios para jubilarse ?? Gracias Eduardo
Respuesta: Las consultas sobre las relaciones
laborales (tan específicas) no pueden responderse desde el reducido ámbito de
conocimiento de ésta página .-
Consulta 72
Estimado Dr. Awad.
Como propietaria de un departamento en un edificio de
10 unidades donde la mayoría ha decidido en asamblea despedir a 2 empleados del
edificio quisiera saber si el importe total de las indemnizaciones se reparten
entre los 10 copropietarios en formal igual o segun el porcentual que corresponde
a cada unidad tal como aparece en la reparticion de expensas ordinarias.
Me llego una cuota extraordinaria por esos despidos y
viendo la liquidacion de las indemnizaciones me di cuenta que mi cuota
corresponde al total dividido por 10 cuando mi unidad es la más pequeña del
edificio.
Agradeciendole desde ya su respuesta, cordiales
saludos
Isabel
Respuesta: Los gastos comunes se pagan conforme el
porcentual de cada unidad.-
Consulta 73
Estimado Dr Awad
En un consorcio se decidió blanquear la situacion e
inscribirlo cumpliendo los requisitos legales.
Uno de estos es llevar libros rubricados de ACTAS y
DIARIO. Quedó en manos del administrador realizar los trámites de rigor, pero - y aqui viene la
consulta - adquirió e hizo rubricar dos libros COPIATIVOS, obviamente, de
páginas en blanco.
La duda es si los libros de ACTAS y DIARIO no deberian
tener el rayado y las columnas habituales. Y los COPIATIVOS tienen otras
funciones dentro de la bateria de libros contables.
Es decir ¿los libros adquiridos sirven o deberian
reemplazarse?
Mucho le agradezco
su amable respuesta.
Atentamente
Ing Juan Ramon
Respuesta: Los libros del consorcio son el de
Administración, el de actas (ambos
rubricados en el Registro de la propiedad inmueble o, según la jurisdicción,
por un escribano de registro) y el de Registro de firmas de los propietarios.
.- En la CABA se agregan otros.-
Consulta 74
Buen dia: En Lomas de Zamora aproximadamente en 1972 se construye un
edificio que tiene en su ultimo
piso (13) bauleras y un SUM.
DEl Piso 1ro al 12 son dos departamentos por piso con la
distribucion en espejo , o sea semipisos
identicos ( centimetros de diferencia, ,
mas grandes cuanto mas altos, por tema
de columnas mas pequeñas).Solo los 2 departamentos del piso primero por tener
patio tienen una diferencia porcentual de
un 20% aproximadamente en mas.
En Planta baja hall acceso , porteria y un amplisimo
jardin parquizado TODO INTERNO
Al frente hay 6 locales y por un pasillo desde la
calle 3 oficinas- consultorios profesionales.
Por un porton se accede a los dos niveles de cocheras,
TRanscurridos tres o 4 años el administrador original,
junto todos los reclamos (y supongo que
de comun acuerdo como minimo del Comite consultivo e idealmente de la Asamblea (no pude
constatar en Libro de actas) )y LIquidaba por un lado lo qu mensualmente eran
gastos de deptos y periodicamente los minimos gastos de locales y el pasillo
comun con 3 lamparas.
De los dos sueldos solo aplicaba uno para participar conjuntamente dejando el otro totalmente a
cargo de los depto. La limpieza del
Salon del piso 13 ( al que no puede utilizar locales ni oficinas-consultorios),
la jardineria a la que no se tiene acceso ni vista pero fundamentalmente la limpieza de la
cochera o sea pasillo, rampa y area de maniobras (areas comunes) son efetuadas por el personal
del consorcio, pero asi tambien el espacio de las cocheras privadas (Unidades
complementarias) a las cocheras tampoco tienen derecho a ingresar locales y oficinas-consultorios.
Hace casi veinte años se cambio la administracion
original por una que fue desvinculada recientemente. y ahora viene el tema en
si mismo. El nuevo administrador aplica el Reglamento de administracion tal
cual fue redactado originalmente, ignorando (con el aval de la asamblea,
tumultuosa y agresiva) negandose a revisar el libro de actas, aceptaron de
no cobrar ascensores y seguridad
, y calefaccion (que estaba desafectada
desde hace 30 años).
Concretamente
en caso de recurrir a la justicia, tomara esta en consideracion el hecho
que se nos oblique a pagar por areas qu- servicios que no tenemos? Y que debamos pagar (en nuestra proporcion) el segundo empleado
que practicamente no esta cumpliendo
para nosotros tarea alguna y si en las unidades complementarias de los departamentos.
Disulpe o largo pero preferi aportar los mayores datos. Atte,
Jorge
Respuesta: Como usted se imaginará, cuestiones tan
complejas y específicas como éstas, con reglamentos, asamblea, situación de años, no puede responderse desde
el reducido ámbito de conocimientos de ésta página.-
Consulta 75
Buen dia Doctor:
Mi consulta es la siguiente, en reunión de
copropietarios se discutio el tema del reciclado de baño y cocina de un
departamento en particular, si el cambio de cañerias corresponde a gasto de
consorcio. O solo la parte de cañerias
que si estaba perjudicando a los otros departamentos? Muchisimas gracias,
aguardo su respuesta Guillermina
Respuesta: Las cañerías que conducen fluídos como el
agua son todas comunes.-
Consulta 76
Buen dia: Quisiera realizar una consulta,el edificio
esta conformado por 5 unidades y tiene mas 60 años de antiguedad.
Por ser pocos no tenemos consorcio pero cada vecinos
se hace cargo de llevar la administracion y rotamos para ser llevable.
Hay un departamento que le cortaron el suministro de
gas y se sabe que cuado pasa esto retiran el medidor,se vendio el departamento
y el nuevo dueño solicito la instalacion de gas,pero para que se le otorgue
tiene que tener la aprobacion de la habilitacion,esto significa que tiene que
hacer reforma para que aprueben la habilitacion.
Segun el dueño del departamento esta pidiendo que esta
reforma se haga cargo el edificio.La pregues es a quien corresponde al dueño
del departamento que compro sin gas y quiere instalar el servicio?o a los
integrantes que forman parte del edificio que cubran los gastos?
Gracias Hector
Respuesta: Y cómo se abastecen en el resto del
edificio?
Consulta 77
Hola, ante todo muchas gracias.
Mi duda es la siguiente: mediante la cooperativa de un
gremio me acaban de entregar un departamento. Se construyeron 2 bloques con 9
departamentos en total, de los cuales dos están sin habitar (uno el mío) El
resto se mudaron rápidamente, instalaron sus cocinas, aires acondicionados,
etc. El edificio tiene luz de obra y los vecinos proponen dividir el gasto
entre todos en partes iguales. Si no estamos habitando, ni generando consumo,
¿no corresponde pagar una parte? Desde ya muchas gracias
Marianela
Respuesta: Si se trata de propiedad horizontal, lo que
corresponde es que cada unidad pague conforme su porcentual. Sin interesar si
está habitado o no.- pero como se trata de un edificio construído por un
gremio, s necesario tener a la vista la documentación que se firmó para
adquirir la unidad.-
Consulta 78
Buenas tardes, me comunico a los efectos de
consultarle que podemos hacer en la
galeria ya que la administracion en forma inconsulta cerro el acceso porxxxx ,perjudicandonos
en la circulacion de publico y en
nuestra propia seguridad.Tambien el propietario mayoritario que retiene la
administracion no convoca la asamblea correspondiente para renovar mandato,
sometiendonos a un estado de abandono .Desde ya muchas gracias. Norma
Respuesta: No parece que el administrador tenga
facultades para cerrar accesos pero en estas cuestiones tan específicas no se
puede responder si no se tienen a la vista los documentos (reglamento de
propiedad, interno) sobre la administración le sugiero que lea la ley de CABA
número 941 (modificada por al ley 3254).-
Consulta 79
Buenas tardes Dr Eduardo Awad
Le agradeceria me orientara que actitud debo tomar
ante un imprevisto que sucede en mi Dto.
desde el dia 22-03-16 tengo perdidas de agua
,provenientes del dto arriba del mio en el sector baño
al principio era una mancha pequeña ,pero luego se
agrando a todo el techo y en la actualidad se
complico con el chorreo de las paredes.-
Lamentablemente nuestro administrador renuncio estos
dias y el presidente de la comision fallecio a mediados
de febrero, quedando a cargo dos señoras de buena voluntad
hasta la proxima asamblea.-
Hablo con mi seguro-hogar pero ellos me informan que
si la perdida fuera mia , ellos actuarian,por eso desearia
su consejo de mi actuacion, habida cuenta que se
podria llegar a complicar si en algun momento, interesa la
humedad a las cañerias de luz.Es un edificio del año
1972.
Desde ya muy agradecido.
Mis datos son Ramon
Respuesta: Creo que lo mejor es obligar al consorcio a
organizarse, nombrar un administrador,
hacer los arreglos que correspondan. Si no se puede por las buenas, se
puede llegar a una asamblea judicial.-
Consulta 80
Hola buenos dias!
Queria saber si corresponde a sus actividades lo
siguiente:
Limpieza de las puertas de los palieres de entrada y
los distintos pisos.
Limpieza de la parte de afuera de las puertas de los
deptos.
Limpieza de las manijas de los deptos (la de afuera
que da al palier).
Espero su respuesta. Muchas gracias! Corina
Respuesta: La verdad es que la tarea del encargado
está enmarcada en la ley 12981 y lo que establezca el administrador en el libro
de órdenes-
Consulta 81
Buenas tardes, mi consulta refiere a la instalación de
AA en fachada cuyo desagüe cae sobre la calle. Hay alguna reglamentación
municipal en CABA que prohíba taxativamente esa instalación.
La consulta surge porque la póliza de seguros de
Responsabilidad Civil del Consorcio no cubriría al consorcio en caso que haya
reglamentación ad-hoc.
Gracias Enrique
Respuesta: La instalación de AA no puede permitir que
se arroje agua a la calle.-
Consulta 82
Hola, queria consultar por mi caso particular ya que
se trata de un consorcio de un ph
compuesto por solo 2 unidades funcionales donde no se hacen jamas reuniones,
donde no hay anotado nada en el libro de actas de hace años, mi pregunta es,
que responsabilidad le cabe al administrador de dicho consorcio por estos
eventos? es viable que este consorcio sea tenido en cuenta como tal siendo que
no cumple ninguna funcion?, se puede dar por "extinguido" un
consorcio en estas condiciones? mil gracias Gustavo
Respuesta: Mientras haya dos propietarios distintos el
consorcio está vivo.- sucede que en edificios con dos unidades pueden pasar
años sin que se haga o suceda nada.- la cuestión es si es necesario hacer algo,
hay que organizarse y comenzar.-
Consulta 83
Buenas tardes Dr. , soy
inquilina de un departamento en Capital Federal , se rompió un caño de
agua del piso de arriba estropeando el
departamento que alquilo y el de abajo , el consorcio repara dicho daños y
aparecen en las expensas como " reparaciones de unidades " tipo A, le
paso el detalle a la propietaria y dice que me corresponde pagarlas a mi. En el
contrato de alquiler dice que yo me hago cargo de las expensas ordinarias y la
propietaria de las extraordinarias . Además hay un punto en el contrato se lo
transcribo " la locadora no será responsable por los daños a accidentes que fueran
ocasionados por pérdidas de agua, filtraciones, corriente eléctrica,
obstrucciones o inundaciones , ni por ningún supuesto de caso fortuito o fuerza
mayor. Es por cuenta de la locataria el pago de los desperfectos y reparaciones
de cualquier naturaleza que sucedan en el inmueble, con excepción de aquellas
reparaciones que por su naturaleza , corresponda al consorcio de
copropietarios". Le agradeceré me responda a quien le corresponde pagar el
arreglo de un caño y todo lo que esto afecto. Muchas gracias Maria Cristina
Respuesta: Los gastos de reparación de cosas comunes
son en general ordinarios.-
Consulta 84
La consulta es si el cambio de cañerias es una expensa
ordinaria o extraordinaria? Gracias ¡ Saludos XXXXX
Respuesta: Los gastos de reparación y sustitución de
cosas comunes son ordinarios.- en todo
caso habría que considera extraordinario a un gasto suntuario o de mero
embellecimiento de cosas y sectores comunes.
(pero no necesario)
Consulta 85
Hola!
La consulta es la siguiente: estaba mi auto
estacionado sobre la calle San José y de un edificio viejo y en obra de cayó un
pedazo de mampostería y me rompió el capot, parrilla, guardabarros y demás.
Contra quien debo reclamar? Es necesaria la denuncia
policial? Que consejos me daría
Gracias! Natalia
Respuesta: Sí a la denuncia policial. Puede reclamar
al consorcio .-
Consulta 86
En asamblea se decidió poner las 24 hs del día
seguridad
Yo no la puedo pagar y no es necesario puesto que con
en el encargado creo es suficiente
Igual con seguridad han entrado aprobar en el edificio
Tengo forma de algún amparo para no pagar lo
Gracias Liliana
Respuesta: Si la decisión se tomó con mayoría
reglamentaria, la minoría debe acatar esa decisión; salvo que se trate de un
gasto totalmente innecesario y descabellado para la clase de edificio en
cuestión.-
Consulta 87
hola buen dia soy adminsitrador de un consorcio en
mendoza y tengo problemas con unos vecinos inquilinos de la policia federal que
ocupan unidades del estado nacional. ellos argumentan que las expensas van a
nombre de ellos q ellos son los q las pagan y yo les digo que las expensas van
a nombre del propietario como cualquier inquilino.
esta bien lo que hago? legalmente a nombre de quien se
hacen?
Saludos JOAQUIN
Respuesta: queda claro para el consorcio es el
propietario quien figura en la lista de o planilla de pago de expensas.- Por más que el
locatario pague las expensas, el consorcio sólo reconoce al propietario.-
Consulta 88
Buenas tardes: Me interesaría que me asesore acerca de
la categoría de un Encargado. Vivo en un edificio que tiene caldera, es un
servicio, y que ha tenido, antiguamente servicio de incineración de residuos.
Obviamente, este servicio está desde hace años inhabilitado y se la paga a la Encargada por el retiro
de residuos.
A pesar de
eso, nuestro Administrador coloca a la Encargada en Categoría 2, por ser un edificio que
tiene 2 servicios y en esa categoría le abonamos un haber básico de $ 11.200.-
Si el servicio de incineración es obsoleto y está
inhabilitado, no correspondería abonarle a nuestra Encargada como Categoría 3
cuyo haber básico es menor.
Agradecería muchísimo el asesoramiento al respecto. Muy
atte. María Margarita
Respuesta: Una vez que se ha comenzado a pagar el
salario de una categoría, no puede disminuírse. Cuando se formalice un nuevo
contrato de trabajo con otro encargado, se hará el ajuste de categoría.-
Consulta 89
Buenas tardes.
Mi consulta es la siguiente:
Todas las ventanas de mi departamento dan a un pulmon
pequeño de mi edificio. Resulta que el señor de planta baja, cuyo patio es la
base del pulmón, colocó una parrilla a gas, argumentando que no es a leña y que
estaba permitido. Resulta que cada vez que hace asado, yo tengo que encerrarme
en mi departamento porque se me llena todo de olor, TODO.
La pregunta es, si está permitido tener parrilla a gas
en un PULMÓN de edificio, no patio, pulmón.
Muchísimas gracias!
María Laura
Respuesta: que la parrilla sea a carbón, electricidad
o gas no cambia nada. La cuestión es que
el tiraje salga al último piso.-
Consulta 90
Estimado Dr. Awad:
Me remito a usted a pedirle asesoramiento, por la
reforma de un articulo del reglamento de copropiedad.
Somos Tres propietarios de un edificio antiguo, en
planta baja hay dos unidades uno
corresponde a una peluquerìa y el otro a una ferreterìa. Entrando por
una puerta lateral se encuentran tres unidades, una en plata baja al fondo y las otras dos en el primer piso. Èstas tienen solamente la
opciòn de alquilarse para oficinas y nò para otros rubros; Mientras que los locales a la calle tienen a su favor
màs amplitud de acuerdo al
reglamento.El propietario de la peluquerìa le
corresponde un 10% del porcentual y es el que se niega a la reforma,solo aceptarìa con la condición que lo eximan
de pagar expensas de su peluquerìa .Hace un año que comencé
hacer las modificaciones con un escribano a este profesional le abonè el 40%
para gastos de mi dinero. Nadie se hizo cargo de los gastos
ocasionados, se que necesitamos el 100% del porcentual
Dr.Awad como se lo puede excluir a èste propietario de votación negativa para
poder habilitar correctamente siendo el obstáculo de todo con el 10% del porcentual.
Yo como propietaria, necesito alquilar mi única unidad correspondiente al primer piso, porque dependo
de èste alquiler para poder sobrevivir.
PD. No tenemos seguro general por no pagar expensas
por este individuo.
No
quisiera pasar por una desgracia como cromañon.
Hay una
clausula de unanimidad en el reglamento.
Lo saluda cordiamente Rosa y Julio
Respuesta: Las reformas de los reglamentos, como la
que Usted propone, deben salir por
unanimidad.- Sobre la forma en que se
organiza el consorcio y se pagan las expensas, entre ellas las resultantes de
la contratación de los seguros obligatorios, hay que nombrar un administrador
y debe éste ocuparse de todo ello.-
Consulta 91
Buen día, mi consulta es la siguiente:
Soy propietaria de un pH, al fondo hay otro
departamento y al frente una casa que hoy en día está alquilada a una familia a
través de una inmobiliaria. El asunto es que dicha familia instaló una bomba de
agua ya que la casa tiene una pileta bastante grande. Nunca tuvimos problemas
de agua ,hasta que se fue la propietaria y los inquilinos decidieron poner la
bomba. Recién allí nos dimos cuenta que evidentemente compartimos la entrada de
los caños de agua que viene del caño central de la calle. A raíz de todo esto y
de la ausencia de absa y su organismo de control , buscando, nos dimos cuenta
que existe un reglamento de consorcio, que nunca se aplicó y q de hecho nunca
nos informaron al comprar el pH. El reglamento dice que el propietario de la
casa es responsable del 80% de los gastos. Mi duda , es si puedo reclamar que
se desinstale la bomba, ya que esta perjudicando a los otros dos departamentos,
en vez de intentar que absa me extienda un caño desde el caño central , o hacer
esto último por mi cuenta, y reclamarle el 80% de los gastos a la propietaria
que permitió que los inquilinos pongan una bomba. Cabe aclarar que trate en
muchas oportunidades de explicarles que no pueden vaciar y llenar semejante
pileta cada dos días, y menos prender la bomba durante tooodo el día, pero no
entran en razón y además de la falta de agua ya se me quemó el lavarropas tres
veces.
Espero su respuesta, ya que no consigo por ningún lado
información de este tipo. Desde ya mil gracias. soledad
Respuesta: el edificio está en la CABA ?
Consulta 92
Quiero saber estimativamente cuànto asciende el honorario del administrador de un
consorcio de màs de 40 unidades
funcionales.
Y si hay obligaciòn en m un consorcio de esas
caraterìsticas de tener encargado con
vivienda. Muchas gracias, espero su respuesta, norma
Respuesta: Sobre los honorarios de los administradores,
no hay una tabla única, depende no sólo de la cantidad de unidades sino de
otras características del edificio .- Si tienen encargado debe ser de 8 horas,
pero no tiene porqué ser con vivienda.-
Consulta 93
Una destapacion normal sin roturas el administrador me
pasa el cargo . como otros gastos agregándolo a mi cuenta esto es posible?la
empresa si es un gasto particular me lo tiene que anunciar y cobrar como todo
servicio que hace un arreglo particular. sheila
Respuesta: Las cañerías son comunes. por lo que la
destapación no debería facturarse como gasto particular.-
Consulta 94
Buen día, mi consulta es la siguiente, tenemos un
administrador al cual queremos remover porque no hace nada, sospechamos que nos
roba y además dice que le debemos $13000, estamos de acuerdo muchos de los
propietarios que nos hablamos, algunos nunca aparecieron, salvo uno que es el
que lo recomendó, es el único que lo defiende, su período comenzó el
01/05/2015, está por cumplirse el año, cómo lo podemos remover?, Saludos, Ruth
Respuesta: ¿Cuál es el plazo que debe durar el
mandato?¿ dice algo el reglamento del consorcio?
Consulta 95
Estimado Dr. Awad:
En agosto del año pasado me hiciero la entrega de un
departamente con cochera en CABA. Resulta que la cochera tiene dos portones
automaticos, uno de los dos es solo para mi (era la cochera mas cara). Ese
porton no dispone de semaforo con señal sonora, el otro si. Vengo haciendo el
reclamo via mail y ya fui a la oficina del constructor (agotando las vias
amistosas para hacer el reclamo). El semaforo es obligatorio? corresponde mi
reclamo? si es asi, como debo proceder?
Desde ya, muchas gracias Ignacio J.
Respuesta: Para saber si el semáforo de un portón de
una sola cochera es obligatorio, debe consultar con un profesional que maneje
el código de la edificación.-
Consulta 96
Buenas noches hace 2 años compre un departamento,
nunca se hizo una reunión de consorcio, jamás se nos presentó un resumen de
gastos anuales. El administrador dice que para hacer la reunión hay que llamar
a un contador y abogado y abonar 5000 pesos puede ser? A su vez se niega a
hacer la reunión ya que no quiere ser desplazado de su cargo. Ahora ya rige la
ley 14701? Muchas gracias. Espero respuesta agostina
Respuesta: En principio no resulta veraz que sea necesario
llamar a un contador y a un abogado ni pagar nada a nadie.- El edificio dónde está situado?
Consulta 97
Estimado Dr. Awad.
El motivo de la nota es la terrible situación que
estamos pasando en el Consorcio de la avda.xxxx , de esta capital.
Carecemos de suministro de gas desde los primeros días
del mes de diciembre. El Sr administrador, xxxx , en nombre de la homónima
administración, no acepta el llamado a una Asamblea de consorcistas. Desde el
comienzo de los trabajos para regularizar la situación, todo estuvo plagado de
irregularidades. El matriculado, xxxx , tuvo uno y mil problemas. Según se dijo
de salud. Cuando después del correr de los días por fin se abocó a la tarea y
creímos que esta había concluido, la administración pasó notas con respecto a
la presentación en Metrogas, se descubrió que era una falacia. Ante la ira de
los copropietarios, apuraron la primera presentación ante el ente citado.
Cuando concurren los inspectores el trabajo era incorrecto. Si no estoy
equivocada, estos se presentaron dos o tres veces más. Aún no fue aceptada la
obra realizada. Todos estamos pidiéndole al administrador su presencia en el
edificio, cosa a la cual se niega. Y ahora, sugiere el cambio de gasista. La
mayoría se niega, ya que hace meses que venimos pagando una cuota
extraordinaria. Desconocemos cuánto se le ha abonado al gasista, en que estado
está el trabajo, si ha vuelto a presentarse en Metrogas.
Nunca ha venido a ver el estado de los trabajos.
Qué podríamos hacer para obligarlo a dar la cara? Y
que nos de una explicación valedera .
Gracias por la atención a mi nota Atte. Leticia
Respuesta: Lamento decirle que, desde el reducido
ámbito de conocimiento de ésta página no se puede responder en detalle a esta
consulta.- Sugiero, ya que se trata de un edificio y que varios propietarios
parecen estar de acuerdo, tomar un asesoramiento más personalizado.-
Consulta 98
Buenas tardes, El administrador pretende cobrar $1.100 por
"Asistencia a asamblea celebrada fuera de horario comercial segun
aranceles vigentes a partir de enero 2016 (2 modulos)".
Se trató de una asamblea extraordinaria celebrada de 20 a 22 horas un dia jueves.
Corresponde esto? Gracias! Pablo
Respuesta: No, si estaba pautado al elegirlo y fijar
sus honorarios, no corresponde que cobre nada por ir a las asambleas. No existe
ningún arancel de ningún tipo que sea obligatorio.-
Consulta 99
Hola,
Tengo problemas con el administrador ( siempre fue el
mismo ) hace varios años . Mi papá es el dueño del departamento, 7mo piso depto
A en la calle xxx CABA. Son 7 pisos, 4 deptos x piso. Yo soy médico, de estas cosas no entiendo nada.
Es un último piso donde yo vivo. En los últimos 3 años
y medio, en el mismo sector del departamento se rompió el mismo caño, 2 veces,
arruinando techo, pared y se levantó el parquet.
Y además de esas roturas de caño, hubo 2 filtraciones,
el sábado pasado 9 de Abril 2016 tuve otra filtración ( adjunto fotos ), en el
techo y la pared, esta vez no parecería ser un caño.
El tema es que el administrador parecería que siempre
hace parches, nunca hace arreglos en serio, y yo creo que se queda con un 50 %
de lo que pasa del arreglo, he hablado con operarios que trabajaron en el
depto, pintores, plomeros, etc.
Qué se puede hacer ?
1- Se puede intimarlo a que haga un arreglo
definitivo, detallando lo que se va a hacer, y cuánto tendría que durar el
arreglo.
2- Se puede solicitar que presente las facturas de
todos los arreglos que se realizaron en la terraza del edificio sobre mi unidad
funcional, y en mi depto ( pintores )
para tener una idea del monto, y pedir una opinión de un perito/plomero.
3 - La terraza de mi departamento ( no la del edificio
), tiene unos 20 mts 2 , cuando había otro inquilino ( antes que yo ) filtró al
piso de abajo agua, y la administración resolvió pintar toda la terraza con
plavicon pisos, lo más barato que había pero estéticamente tapó todas las
baldozas, quedó bastante mal, se lo puede intimar a rendir los gastos de ese
arreglo ? y solicitar un arreglo adecuado después de 4 años de sucedido el
hecho ?
4 - En la rotura de caño de agua de la terraza del
edificio que inundó parte de mi depto, se me levantó el parquet unos 10-15 mts
cuadrados de piso , la administración a los 3-4 meses mandó a colocar unas
tablillas de piso , de mala calidad ( color verdozo ), y dejó el trabajo sin
plastificar, la madera cruda. yo me tuve que hacer cargo del plastificado.
En el último trabajo de pintura el administrador me
dijo que el sólo iba a cubrir la pintura de el sector afectado por la filtración,
y yo tuve que pagar x el resto de la pintura del techo, 1500 pesos el año
pasado.
Por último mi papá ( ingeniero ) ( el dueño del
departamento ) hace 2 años le mandó una carta documento diciendo que la
administración era una asociación ilícita, y el administrador mandó fotocopias
a todo el edificio de la misma. Y terminaron en una mediación, mi papá fue con
un abogado, tuvo que pedir disculpas x lo que dijo, y el administrador tuvo que
pagar unos 4000-5000 pesos en concepto de "perjuicios". Supongo que
debe estar el registro de esa mediación en algún lado.
A usted le parece que se puede hacer algo en este
caso, cómo solicito un arreglo "bien hecho" sobre el sector de la
terraza del edificio que filtra en mi techo ?
Yo quisiera tener un presupuesto aprox. de un abogado,
tener un panorama, de lo que se puede, y lo que no se va a poder conseguir.
Muchas Gracias !!
Eduardo
Respuesta: Cuando se deterioran cosas o sectores
comunes el consorcio a través de su administrador debe reparar como corresponde
lo que se ha roto o deteriorado, La reparación debe ser duradera.- queda claro
que algo no funciona en la administración de su edificio.- Debería intimarlo al
cumplimiento de sus obligaciones bajo apercibimiento de iniciar las acciones
que correspondan.-
Consulta 100
Buenos días: El
encargado del edificio donde vivo ya tiene los años de servicios (31) y la
edad (72 años, o sea avanzada),para
iniciar los trámites de jubilación. La administradora le envió el día 14 de
marzo de 2016 la intimación correspondiente y él aún no la respondió. Cómo se
debe proceder ante esta situación? Muchas gracias.
Adriana
Respuesta: la
intimación se cursa por un año.-
Consulta 101
Buenos dias,
quisiera hacer una consulta.
Tengo una vivienda en el barrio de Palermo.
La misma esta ubicada en PB contrafrente, es un
edificio de 8 pisos y 3 unidades por piso.
Tenemos un fondo libre de 8,66x11 (son metros propios,
de uso exclusivo y no tienen servidumbre de paso).
Queremos hacer un cerramiento de aluminio, vidrio y
con techo de chapa. No lleva materiales del tipo cemento o ladrillos. Es lo que
se denomina construcción precaria según creo.
Mi pregunta es: Puede un vecino oponerse a que
realicemos este cerramiento?
Gracias Saludos Julio C.
Respuesta: rimero o los metros son propios o son de
uso exclusivo (una cosa no puede ir de la mano de la otra).- Sobre modificar o
cerrar, sse trata de cuestiones muy específicas que no pueden responderse desde
el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-
Consulta 102
Buenas tardes, queria consultar lo siguiente:
Vivo en un loft de dos alturas y realice un entrepiso
hace 2 años. Por esa obra, ahora quieren aumentarme las expensas. Expresamente
el argumento es "Redistribución de coeficientes proporcionales en expensas
por aumento en las superficies de las unidades 4C y 4A luego de la construcción
de respectivas lozas.”
Este aumento
corresponde?
Muchas gracias, Flavio
Respuesta: se
trata de una consulta muy específica que amerita tener mucha más información,
documental, del edificio de la obra realizada, etc.
Consulta 103
Buenas tardes!! Soy vecino de un consorcio de 60
duplex en Avellaneda, tenemos un problema con la administradora que acaba de
terminar su mandato y se niega a dejar la administracion, amaneza
constantemente a los consorcistas con hacerles juicio por injurias y o
calumias, no llama a asamblea y en el barrio se creo un clima tal que muchos
emos dejado de pagar en tanto y en cuanto no se resuelva el tema de la
administradora. Por lo proto el barrio se auto convoco para el 27 de este mes
para elegir nuevo administrador.
Aca ebajo le dejo uno de los ultimos mails que esta
persona nos manda a los consorcistas, lo cual a mi pobre criterio parece mas
una parodia que un mail profesional.
Necesitamos asesoramiento al respecto pues no estamos
muy seguros de como sacaros a esta extorsionadora de encima. Espero
comentarios. Beto
Al Consorcio xxxxEn virtud de las Notas ANÓNIMAS
repartidas en el Consorcio, informamos:
Invitación
Se invita cordialmente al/los autor/es de dichas
notas, a poder identificarse. De seguro, si lo que manifiestan en ellas es
verídico, no deberían tener ningún inconveniente en hacerlo.De hecho, está a vuestra disposición realizar una auditoría de las cuentas del consorcio, -independientemente de la rendición que esta administración realice previa a la asamblea anual ordinaria-. No tendremos ningún inconveniente en poner a disposición del auditor que designen, TODA la documentación pertinente.-
Es más, si consideran que existió defraudación, estafa
o desvío de fondos de esta administración, los invitamos a realizar una
denuncia directa en cualquier fiscalía de turno.-
Obviamente: injuriar, calumniar y difamar es gratis
cuando se realiza ‘anónimamente’.-
Negativas
Negamos, rotundamente, que esta Administración se haya
negado a entregar documentación, sea ésta contable o legal.-
De hecho, la misma se encuentra a entera disposición
de TODO Copropietario que la solicite.- NADA se esconde.-
El tema es que jamás la han solicitado.-
Independientemente de lo anterior, la documentación
respaldatoria del Balance Anual –que se está cerrando-, será exhibida en los
días y horarios que se hagan constar en la Convocatoria a
Asamblea que se enviará oportunamente, lo cual ya fue informado en varias
oportunidades por esta administración.-
Costos Por Trabajos Realizados
Ningún gasto realizado por esta Administración superó
el precio normal de mercado.- De hecho, si se compara, se observará que todos
los gastos efectuados estuvieron ‘por debajo’ de lo que suele cobrarse
normalmente.-
Corrección
Error conceptual de la Nota Anónima :
“Recaudar fondos para un motivo y utilizarlos para otro” se denomina DESVÍO DE
FONDOS (no “malversación de fondos) y es un delito penal.-
Por lo tanto: Si algún COPROPIETARIO considera que
esta administración ha ‘desviado fondos del Consorcio’, por favor: DENÚNCIELO
EN FISCALÍA.-
Ley 26.994, Art. 2067. (Nuevo Código Civil y Comercial
Argentino)
Por tratarse de nota anónima, no sabemos a quién
solicitarle se sirva especificar cuál o cuáles son las obligaciones de la
administración -detalladas en dicho artículo- que la misma esté incumpliendo.
Por dicho motivo las repasaremos todas:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día:
Se está aguardando contar con dinero disponible en Caja para Convocar al
Escribano que, necesariamente, deberá estar presente en la Asamblea que se
convoque.- Situación informada en varias oportunidades.-
b) ejecutar las decisiones de la asamblea: No Aplica
en este Consorcio, pues no existen resoluciones de Asamblea a ejecutar.-
c) atender a la conservación de las cosas y partes
comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a
todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las
reglamentaciones locales: Basta con dar lectura a las liquidaciones de expensas
para observar las reparaciones llevadas a cabo.- Obviamente, si TODOS
cumplieran con el pago de expensas, se podrían haber llevado a cabo más
reparaciones;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos
necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de
reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador
debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios: Se cumple
mensualmente. Obviamente: No puede disponerse del fondo de reserva, pues el
mismo no existe.- Y es más: Constituir un fondo de reserva para que lo paguen
sólo unos pocos, no resultaría justo.-
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta
días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de
propiedad horizontal: 60 DÍAS es el tiempo que goza la administración para
presentar balance. Independientemente de esta cuestión, XXXX lo estará
presentando en los próximos días como ya
se mencionó en varias comunicaciones.-
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con
acuerdo de la asamblea convocada al efecto: No aplica al Consorcio. Contratar
personal y hacer frente a los costos de cargas sociales, no resulta conveniente
cuando existe tanta morosidad.-
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la
legislación laboral, previsional y tributaria: No aplica al Consorcio. Se
relaciona al inciso anterior.-
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro
integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás
riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva
cubrir: Se cumple normalmente. De hecho, se ha protegido al Consorcio –en forma
adicional-, durante las reparaciones de riesgos realizadas en varios tejados;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de
administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier
otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente
las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales
de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones: Todas las
gestiones para la tramitación y rúbrica de los libros exigidos, se ha llevado a
cabo y algunas ya se han completado. Otras se encuentran en pleno trámite.-
LAMENTABLEMENTE son los RESIDENTES ILEGALES y USURPADORES de espacios comunes y
privativos, quienes desean obstruir e impedir que algunas de estas gestiones se
lleven a cabo, precisamente, para poder conservar su estado de ILEGALIDAD del
que se han venido beneficiando durante tantos años.-
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los
quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos
existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas:
RATIFICAMOS: LA REMOCIÓN
DEL ADMINISTRADOR requiere UNANIMIDAD. (Art. 9º del
Reglamento de Propiedad).-
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente,
y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la
comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales
que afecten al consorcio: Cumplido.-
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del
plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio
por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o
judiciales e información sobre los seguros vigentes: Se ha cumplido y cumple
normalmente.-
m) representar al consorcio en todas las gestiones
administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades
propias de su carácter de representante legal: Se ha cumplido y cumple
normalmente.-
Para finalizar:
Esta Administración se reserva derechos de accionar
por injurias, calumnias y daño moral, sin perjuicio de reclamar judicialmente
los montos adeudados por el capital erogado en el consorcio.-
Que algunos no se confundan: Pudieron no haber firmado
las notas, pero se olvidan que existen testigos que los han escuchado injuriar
a la administración y repartir las notas.-
De hecho, una de las acciones mencionadas ya se ha
derivado al abogado penalista hace poco más de escasos minutos.-
Con respecto a la AUTOCONVOCATORIA
para el 8 de Abril: Usted es libre de asistir o no.- Sin embargo, tenga en
cuenta que existe una Administración en funciones y NO es ella quien la
convoca.-
Sinceramente, lamentable.-
Atte.
Andrea Roxana
Respuesta: como Usted comprenderá se trata de una
cuestión grave, muy específica, que no puede responderse a partir del reducido ámbito de conocimiento de ésta
página.
Consulta 104
Estimado Dr. Somos un edificio(en CABA) de 3 pisos 9
propiedades en total, el edificio es muy antiguo y nadie se quiere hacer cargo
de nada, al punto tal que el frente se cae y corre riesgo que caiga sobre algún
peatón, el edificio no tiene consorcio hay alguna manera de " obligar
" a todos los vecinos a que se conforme y contrate un estudio y que se
haga cargo del edificio? Saludos facundo
Respuesta: En principio sería bueno leer el reglamento
del edificio para comenzar a ver cómo hay que organizarlo.- Queda claro que se
trata de una tarea de varios pasos, que necesita llevarse a cabo con
asesoramiento de profesionales.-
Consulta 105
Buenos días, quería hacerles una consulta durante más
de un año estuvimos sin gas, cortado por Metrogas, pagando elevados costos de
expensas extraordinarias y continuamos. Las dos primeras empresas las tuvieron
que sacar porque sino el matriculado perdia la licencia. El que tenemos ahora
estuvo trabajando y empezaron a dar a algunos el gas.
Mi duda es que se puede hacer ya que la administración
nunca hizo una reunión (la pedimos en varias oportunidades los propietarios) ni
pidió los tres presupuestos ni hizo reunión de propietarios para informarnos
sobre los gastos, estamos pagando unos costos elevados sin saber el monto total
ni porque cuota del total estamos, ya que en el resumen de expensas no figura.
Tengo entendido que hay abogados que asesoran
gratuitamente sobre este tema, tengo todos los resumenes de las expensas a
disposición. Les agradecería si me pudieran dar una cita para conversar sobre
esto.
Gracias, saludos Ana
Maria
Respuesta: en principio parece haber algunos problemas
con el administrador que podrían subsanarse.- Habrá que organizarse, intimar al
administrador a regularizar sus tareas o removerlo.-
Consulta 106
Buen día.
Quisiera consultarle en el caso de un departamento que
tiene como
propietarios a dos personas y uno de ellos alquila ese
departamento como su
vivienda, le corresponde pagar la mitad de las
expensas? O el total como
cualquier inquilino que además tendría que pagar el
ABL?
Gracias! Excelente el programa!!
Ana Sandra
Respuesta: la forma de hacer frente a los gastos si
uno solo ocupa la unidad debe acordarse entre ambos propietarios. Lo lógico
sería que quien la ocupa cargue con los gastos, como cualquier otro
locatario.-
Consulta 107
Buenas noches,
Quería realizar la siguiente consulta:
En el reglamento de co propiedad de mi edificio indica
que se conforma por: " 5 unidades funcionales (dos en la plantabaja dos en
el primer piso y una en el segundo piso)
y un "Escritorio" en planta baja .
Pero en el artículo donde se detallan las medidas y
porcentual de cada unidad a la unidad de Escritorio la enumera como una unidad
funcional (esto no me es muy claro , xq en una primera parte aclara 5 unidades
mas un escritorio, pero al momento de indicar la medidas la mencina como la
"unidad nro 2 de pb" pero aclara "escritorio" ( obviamente tiene un porcentual también
asignado). Lo que no entiendo es porque no dice directamente 6 unidades???????
Mi pregunta apunta a sí esa unidad al estar aclarada
que es un Escritorio se puede utilizar como vivienda ???? Porque no sólo es que
el propietario la a alquilado sino que los inquilinos metieron un perro y esa
unidad es de un solo ambiente que no tiene ni gas , y esta gente como duerme
hace sus necesidades en un mínimo espacio y encima meten un perro en ese
lugar.....
Y más allá de la molestia que genera el can con sus
ladridos me preocupa que le den un uso inexacto a esa unidad y obviamente
estamos expuestos a tener que convivir con extraños...
Quería saber si hay algún tipo de intimación para este
propietario y que le de el uso que corresponde y que no autorice el ingreso de
un animal a unidad tan pequeña.
Nosotros no tenemos administrador nos manejamos con
una mínima expensa para cubrir la limpieza de la escalera y nada más.
Pero.me gustaría a mi poder intimar a esta gente que
no abuse .....
Quedo que la
ESPERA de una respuesta Carolina
Respuesta: En principio si dice escritorio no es
vivienda.- pero para responder con exactitud es necesario que se tome una
consulta más personalizada donde se pueda leer bien el reglamento y ver si se
puede los planos.-
Consulta 108
Buenas tardes Dr. Awad
Ante todo muy agradecida que pueda responder a mi
consulta, ya que como inquilina nos encontramos muchas veces desamparados, por
el desconocimiento y abuso de los administradores.
En el espejo del ascensor, luego de una Asamblea se
determino la realización de los siguientes trabajos:
- PINTURA DEL SUM
- MEDIANERA DEL GARAGE
- REJAS FRENTE Y CONTRAFRENTE SUM
Quisiera saber, por favor, si estos gastos son
considerados "ordinarios" o "extraordinarios".
Le agradezco pueda responder a mi consulta.
Muchas Gracias Melina
Respuesta: si
se trata de gastos de reparación deben considerarse ordinarios. De todas formas
hay que fijarse qué decidió la asamblea, sobre la forma de pagar o hacer frente
a esos gastos.-
Consulta 109
Buenos dias,Vivo en un barrio cerrado de Tigre. La
queja / consulta que tengo es entender que responsabilidad le cabe al
administrador por la situacion descripta debajo.
Situacion
Hace 2 años (Julio 2014) el barrio donde vivo voto
afirmativamente en asamblea virtual el llevar a cabo una obra de tendido de
tubos para agua / fibra optica. Hubo un proceso de cotizacion que llevo
adelante el administrador (xxx) con la comision interlocutora del barrio (No
existe consejo de administracion porque todavia no escrituramos), a partir del
cual entre xxx y la Comision
seleccionaron 2 proveedores:
1. Proveedor A para materiales - $ 1 millon
2. Proveedor B para mano de obra - $ 1.5 millones
El acuerdo con el proveedor A era pagarle 50% por
adelantado, luego 20% y luego 30% contra entrega. Sin embargo, xxx en su rol de
administrador le hizo:
1. 3 chequees por el 100% del valor (Cheques que
fueron descontados en una financiera)
2. Los cheques los hizo a nombre de otra empresa, a
pedido del proveedor A
Por que? Porque el proveedor A al momento de recibir
los cheques, tenia $ 500 mil en cheques rechazados por el BCRA (informacion
publica) y su cuenta suspendida. Sin embargo, xxx al recibir el llamado del
proveedor A pidiendole que le haga los cheques a nombre de otra empresa en
forma totalmente negligente y sin hacer un control minimo de un veraz fue para
adelante.
Xxx es administrador fiduciario y hasta el 30/04
administrador tambien de los fondos. Xxx
inicio ademas una causa penal contra el proveedor A aduciendo que fue
"engañado" (probablemente lo fue) e informando en la denuncia que
"todo estaba bien" cuando por lo descripto arriba no fue tan asi.
Quisiera saber que puedo hacer como propietario, desde
denunciarlos en el registro de administradores hasta no se que mas. No soy
abogado pero los considero responsables minimamente por negligencia, y quisiera
hacer algo.Gracias, Rodrigo
Respuesta: Sobre el registro de administradores, no
hay todavía nada reglamentado en la Provincia de Buenos Aires.- El resto de la
situación no pude responderse en detalle desde el reducido ámbito de
conocimiento de esta página.-
Consulta 110
Buenas tardes Dr. Awad: Somos propietarios de un depto en un edificio
de 8
pisos (27 unidades) en la zona de Palermo. En octubre
del 2014 arreglaron
cañeria de agua en el 7º y 8º piso, del Consejo de
administración nos
hicieron llegar una nota que como los caños estaban
viejos era necesario
cambiarlos todos. La empresa que hizo esa tarea
pertenece a uno de los
propietarios que a su vez forma parte del consejo de
administración. En
marzo del 2016 terminamos de pagar los arreglos.
Lo que sospechamos que pasó fue que durante el
comienzo del arreglo cayó
tierra y
escombros dentro de la cañeria, intentaron destapar la cañería con
nitrógeno en el 1º, 2º (nuestro dpto) y 3º piso, como
no se pudo tuvieron
que cancelar esa cañería e instalar la cañería en
forma externa. También
sospechamos de sobre-facturación.
La pregunta es la siguiente, es posible sacarlo de
futuros arreglos a éste
propietario siendo que es parte del consejo?
A consecuencia de dicho arreglo tenemos menor presión
de agua fria, a quien
le corresponde el "arreglo" y quien lo paga?
Graciela
Respuesta: La verdad es que no resulta ético que una
persona que integra el consejo de administración (que debe controlar las
tareas) realice algún tipo de trabajo para el consorcio. Cómo se va a controlar
a sí misma? Creo que es hora de intimar
al administrador a que cumpla con sus funciones y resguarde los intereses del
consorcio.-
Consulta 111
Tenemos que realizar el arreglo un patio comun de uso
exclusivo que a la vez es el techo de la cochera y filtra dañando vehiculos, a
quien corresponde pagar el arreglo del patio.-
LUCIO
Respuesta: en principio al consorcio.
Estimado Dr.
Consulta 112
Me dirijo a Ud. Para consultarle si corresponde o no
el pago de expensas en el caso que paso a detallar:
En febrero de 2015 compramos con mi marido un lote en
un barrio cerrado en desarrollo. Al momento de adquisicion del mismo no se
abonaban expensas y el desarrollista indicó que al momento de pagar las mismas
serían de aproximadamente $300.
A mediados del año pasado comenzaron a enviar
liquidaciones para abonar expensas en concepto de "recupero de
gastos" por $ 1300.
El desarrollista del barrio es una Sociedad Anónima
cuyo objeto es el desarollo de barrios cerrados, privados y countries bajo el
régimen de propiedad horizontal, y su administración entre otras actividades.
En el boleto de compra venta que nos cedió el tercero
que nos vendió el lote dice que el desarrollista se reserva el derecho de
administrar el barrio durante 10 años lo cual a mi entender es ilegal dado que
el administrador lo elije el consorcio de propietarios.
El consorcio no tiene personería jurídica y no hay
reuniones de consorcio ni consejo de vigilancia ni nada. Las expensas se
"abonan" transfiriendo a una cuenta de la SA.
A su vez incluyen dentro de las
"rendiciones" gastos como un bufette de abogados para intimar a
deudores (cosa que no ha ocurrido nunca y me suena a que es el abogado de la SA que debemos bancar
nosotros), la SA
ha empleado personal (administración, jardineros, etc) sin consultar a nadie,
etc.
Dado todo esto: corresponde en este caso abonar las
supuestas "expensas" si el consorcio no tiene personería jurídica?
Desde ya agradezco su tiempo.
Saludos cordiales. Debora
Respuesta: La verdad es que para responder en detalle
es preferible consultar en detalle también la documentación.-
Consulta 113
EN EL CONSORCIO TENEMOS LA ENCARGADA QUE VIVIA
SOLA. AHORA TRAJO SU HIJO QUE SE SEPARO Y SUS 2 NIETOS.
ES LEGAL ESTO?
PUEDE USAR EL DPTO QUE LE PROVEE EL CONSORCIO CON SU
NUEVA FAMILIA?
SI HUBIERA ALGUN ACCIDENTE CON EL HIJO Y CON LOS 2
NIETOS QUIEN SE HACE CARGO?
GRACIAS Y SALUDOS
JOSE
Respuesta: La
vivienda es para el encargado, su cónyuge y sus hijos.- quizá habrá que darle
un plazo para que se ajuste a ello.-
Consulta 114
Buen dia
Me dirijo a ustedes a fin de que me puedan asesorar
por un conflicto en mi consorcio
Hace mas de 18 meses reclamo por daños en las
medianeras exteriores a la altura de mi unidad funcional (contrafrente
Medianera sur y norte y pozo aire y luz) con los inconvenientes de tener hacia
adentro de mi unidad entrada de agua y constante humedad. Realice el reclamo en
forma escrita en varias oportunidades y
frente a la falta de respuesta de los trabajos, inicie un reclamo ante el
Gobierno de la Ciudad
de Bs As., el cual todavía no se ha cerrado, he pedido y presentado en la
ultima asamblea ordinaria mi reclamo, el cual los presentes desconocían por
completo.
Cuales serian los pasos a seguir de no mediar una
solución a mis reclamos.
Saludo atentamente.
ROBERTO LUIS
Respuesta: Creo que hay que comenzar por intimar
fehacientemente al consorcio la reparación de los muros. Si ello no da
resultado, formalizar una mediación.-
Consulta 115
Dr Awad
Seria Ud tan amable de informarme a que corresponde el
adcional o bono que veo figura en la liquidacion del encargado por $ 1800.
¿ Eso esta homolado por el ministerio de trabajo ?
¿Fue un acuerdo de partes ?
Como son las caracteristicas.
Gracias
Ana
Respuesta: Si, en el último convenio se estableció
como permanente ese bono que antes se negociaba por año.-
