Consulta 1
Estimado: Buenos días, pude encontrar finalmente el Reglamento de Copropiedad. Las Unidades Funcionales son 4, ya que hay una que no está subdividida.
La consulta es la siguiente: quiero convocar Asamblea para designar administrador (ya que el consorcio nunca tuvo libros ni administrador) y uno de los copropietarios me dice que dado que el PH tiene sólo 4 UF, es OPCIONAL tener administrador. Esto es así? (Aclaración: el PH se encuentra en la Ciudad de Buenos Aires) Desde ya muchas gracias.Mariela
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 10Estimado: Mi consulta es la siguiente: Vivo en un ph con 5 unidades funcionales. Pero nunca se hizo el reglamento de copropiedad, por lo cual mi consulta es còmo deberìa proceder para iniciar los tràmites. Muchas gracias. Cordialmente, Mariela
Respuesta: Es extraño que no haya reglamento. Para responder es imprescindible tener a la vista el documento con el que Ud. adquirió ese departamento.-
Respuesta: De ninguna forma: cada consorcio, sin interesar el número de unidades que integran el edificio, debe tener su representante, su administrador.-
Consulta 2
Buenos días, Dr. Ahuad. Soy propietaria de un departamento que consta de 5 UF( una de ellas esta destinada aespacio guardacoche), con mi correspondiente UF complementaria que pertenece a la terraza de uso exclusivo y acceso común para los arreglos de cables que pudiesen pasar por ella. Dada la superficie del departamento soy la que posee mas superficie y también la mas vieja en el edificio. Es dable explicar que también hay un departamento que seria el segundo en superficie que se encuentra debajo del mio que se encuentra en sucesión por muerte de sus propietarios y actualmente alquilado. El estado de las paredes es malo debido a filtraciones que provienen de fracturas en la medianera con las propiedades vecinas, lo que deriva en humedad en espacios comunes e interiores de los departamentos, especialmente el mio . Una de las propietarias comunico a la administradora que querria realizar “una lavada de cara al edificio” por lo que pasaría 2 presupuestos para la acción. Al ser comunicada de este acto me opuse rotundamente ya que en mi opinión no se trataría de realizar solo una toilette de las paredes sino el arreglo estructural de la medianera para que la humedad deje de ser un problema constante que me hace gastar plata continuamente ya que se hacen las pinturas y arreglos correspondientes en mi departamento que duran no mas de 1 año.
Sin ningún tipo de reunión previa ni autorización, a las 24 hs , esta propietaria comenzó a picar una sola pared que da a la medianera, correspondiente a su piso, con el agravante de habernos dejado sin luz por 24 hs, ya que al tocar un caño de luz, se quemo la térmica que abastece los espacios comunes, timbres y funcionamiento de la bomba de agua que abastece al edificio.
Comunique a la administradora el hecho, recibiendo como respuesta de la propietaria una carta agraviante hace mi persona y dejando bien en claro que seguiría con los trabajos de su piso y planta baja. Me gustaría saber si es legal lo que se esta realizando, si tengo derecho a no pagar por estos arreglos y toda factura que no se haya presentado en reunión acorde y que derecho me asiste ante este atropello. Aguarco su rts, saluda atte, Dra Paula
Respuesta: hay una medianera que está en malas con condiciones y por eso pasa humedad a algunas unidades. Una propietaria presenta dos presupuestos y sobre eso se decide la reparación. No hubo asamblea, pero los trabajos se están realizando por cuenta y orden del consorcio. A Ud. le parece que es un trabajo que no va a dar resultado. Pero ya empezó a ejecutarse. La verdad es que, en todo caso, se podría enviar una carta documento manifestando que va a pagar por no entorpecer la marcha del consorcio, pero no está de acuerdo con la forma en que se decidió ejecutar la obra y sus características. Y que si no da el resultados esperado ella será también responsable por lo perjuicios que ello le ocasione al consorcio. Igual, antes, hay que fijarse un poco en lo que dice el reglamento de copropiedad de ese consorcio y, ya que estamos y si se trata de un edificio en la CABA, leer la ley 941.-
Consulta 3
Hola, quisiera consultarlos debido a que el administrador de nuestro edificio nos está enviando un presupuesto para que aprobemos, bastante alto en precio, para la realización de tareas de revelamiento, inspección, registro y mantenimiento del sistema de protección contra incendios de acuerdo a la disposición de referencia.
Es correcto lo que nos exige?
En caso afirmativo, hasta cuando es el plazo para cumplimentar esta disposición?
Desde ya, muchas gracias por su respuesta, Saludos cordiales Jorge
Respuesta: Hay legislación que deben cumplir los edificios en cuanto a instalaciones fijas contra incendio, pero, la vedad es que esta respuesta debe darla, mejor, un ingeniero civil o un arquitecto.-
Consulta 4
EStimado DR. Awad
Me contacto con usted para plantearle nuestra situación.
Alquilamos en un primer piso que se encuentra sobre el SUM del edificio en la localidad de Wilde, Provincia de Buenos Aires. Por este motivos cada "fiesta "que se hace es un problema , ya que cada usuario del mismo pone musica, usa la terraza, la gente termina ebria, y se generan desmanes innecesarios para nosotros que solamente queremos descansar.
Hablamos con la administración, pero al ser un edifico nuevo y sin reglamento de convivencia nos dicen que no pueden prohibir el uso del SUM.
Queremos pedir un recurso de ampara para que no se realizen fiestas nocturnas y Nuestra idea es proponerles que solo se realizen reuniones durante el dia en una franja horaria a convenir.
Que propone usted ? o si existe algún libro aclaratorio a este tema?
Desde ya muchisimas gracias Atte., Marcela
Respuesta: La verdad es que no es buena idea alquilar un departamento que se encuentre cerca del SUM.- En cuanto a las molestias, entiendo que, primero, deben tratarlo con el propietario del departamento, que es quien les alquiló la vivienda.-
Consulta 5
Estimado Dr. Awad, lo consulto por lo siguiente, se trata de un inmueble en C.A.B.A. que consta de dos unidades funcionales de 100 y 130 metros cuadrados con entrada independiente cada una de ellas. Es un edificio de 70 años y se constituyo el consorcio en el año 2005 como corresponde con su respectivo reglamento de copropiedad. En su oportunidad como yo iba a ser el único habitante se me designo como administrador constando así en el reglamento. Hasta el momento el único gasto en común es el pago anual de la póliza que asegura el edificio. Tengo las siguientes inquietudes:
Es necesario llevar la administración con todas las formalidades que requiere un típico edificio de 10 o 200 unidades ( libros de actas, de administración, de inventario, etc. )
Le cabe la inspección técnica (ley 257) y el certificado de edificio seguro (disposición 411)
A la espera de una respuesta, le envío saludos cordiales. Guillermo
Respuesta: La ley 257 la cumplen los inmuebles que tienen más una planta.- Conforme el reglamento, como Ud. dice hay un administrador, y hay un consorcio constituído, hay gastos, hay contrataciones de trabajos de reparación, compras varias, etc.; por lo que hay que cumplir con algunas reglamentaciones (libro de ctas, de administración) sobre todo tratándose de un edificio viejo (70 años).-
Consulta 6
buenos días. Mi nombre es María Eugenia, vivoen el barrio de Flores en un edificio nuevo, estrenado hace 5 meses aproximandamente. Nos topamos, todos los habitantes(9 pisos y dos deptos por piso) queno podemos tener teléfono fijo porque la empresa TELEfÓNICA DE ARGENTINA no quiere(NO QUIERE) instalarnos la línea fija(nos ofrecen un servicio inalambrico que no es bueno y es caro). Hay una vecina que como en representación de todos se está tomando la molestia de reclamar en atención al consumidor del CGP, pero no está logrando mucho, qué se puede hacer. ëllos están protegidos legalmente y por parte del gobierno. Estamos desesperados sin saber qué más hacer...La mayoría de los habitantes esperamos transferir nuestras líneas anteriores a la mudanza y otros quieren una línea nueva....Le agradezco desde ya su atención, MAría EUgenia
Respuesta: La verdad es que esta es una pregunta que debe responder un ingeniero, no un abogado, ya que no tengo posibilidad de saber porqué Telefónica dice que no puede instalar las líneas (y si ello es cierto)
Consulta 7
Estimado Doctor Awad Mi consulta es la siguiente: Hace 3 años adquirí un departamento. La empleada de limpieza envió una carta documento exigiendo el pago de sus cargas sociales desde el año 1994. Puedo reclamarle a quien fue mi vendedor el pago de las deudas anteriores? Muchas Gracias. Carmen
Respuesta: En principio, deberá Ud. pagar la parte que le corresponda a su unidad por la deuda la tiene el consorcio (igual deben tener un abogado que se dedique al derecho laboral que los asesore y determine cuál es la deuda).- Entiendo que no corresponde que su antecesor le reembolse nada, ya que Ud. hace tres años que compró por lo que la situación de esa trabajadora no era algo que Ud. ignorara.-
Consulta 8
Dr. AWAD, le consulto en forma personal acerca de la Administración de Consorcios que funciona en el barrio de Caballito, siendo a su vez quién administra el consorcio de la cual soy parte propietaria en dicho barrio.
Entre las muchas desprolijidades que presenta su prestación de servicio, tales como : Actas fuera de término, incompletas en su presentación ; convocatorias no realizadas en tiempo y forma o por pedido de los propietarios; excusas o justificaciones varias por varios incumplimientos...etc..Lo mas contundente es el manejo de los recursos del edificio.
Cuando el Gobierno promueve la obligatoriedad de una cuenta bancaria ..la administradora informa que ella tiene una cuenta en el Bcoxxx, en el cual se puede abonar las Expensas... luego de un tiempo ..por pedido del Bco debe suspender esta metodología, ya que sería llamativo para la AFIP tanto movimiento de dinero.
Ello motivó que se sacara otra cuenta a nombre del consorcio,pero con manejo exclusivo de la administración (esto es a partir de septiembre del año 2013)la cuenta la sacó sola sin ninguna firma de los copropietarios. Por tal motivo, los resúmenes bancarios llegaban al consorcio.
Comenzamos a estudiar los movimientos bancarios que se realizaban y la gran cantidad de "impuestos al cheque" , extracciones y depósitos que se consignaban en tales resúmenes. Se procedió a preguntarle el motivo de tales irregularidades, donde además quedaba ABSOLUTAMENTE DILUIDOs, los montos que presentaban las liquidaciones mensuales a cada propietario. Es decir, los resúmenes bancarios no se correspondían con las liquidaciones por ella realizadas.
La administradora nos responde que a través de nuestra cuenta, abona servicios de otros edificios, a efectos de simplificar la cantidad de veces que debe concurrir a cada lugar de pago (el SUTER,por ejemplo u otro servicio) y así va una sola vez por mes. Esta conducta nos pareció un delirio, y le preguntamos como podríamos controlar los pagos e ingresos de nuestra cuenta. Por lo que nos respondió que debíamos ir a su oficina y sentarnos una mañana a verificar las facturas..
Aunque no se crea soy literal en mi relato.
En el marco de ésta situación, yo soy deudora y vengo abonando en la oficina de la administración, las sumas incompletas de cada expensa. En el mes de marzo, me llega un monto impensado, comienzo a ser un relevamiento de mis pagos y advierto que en diciembre del 2012, he abonado $2.500.- (para achicar deuda) y dicho pago no se vio reflejado en la liquidación correspondiente.Expongo mi situación con toda la documentación correspondiente, al consorcio, y se determina que el recibo que presento carece de legitimidad, ya que proviene de una impresora.. pero que además su firma y sello también es parte de la fotocopia. Esto es visible y aceptado por mí, colocándome en una situación moral muy incómoda.. ya no por el dinero...
Los pagos en la Oficina, se realizaban comunicando la deuda por portero eléctrico y bajaban el recibo ya confeccionado o dentro de la oficina.
Tomo en consideración cambios de personal en la administración por irregularidades manifestadas por la Administradora.
También me hago cargo que una vez abonada la expensa, yo verifico solo que el monto se corresponda con lo que abono.. luego lo guardo y me olvido.
Actualmente, ya estoy al día con mis pagos, quedando pendiente una resolución mas macro con referencia a la administración, donde se ve incluído mi tema personal.
A partir de éste marco de situación, he llamado a los tel que figuran en su Pag.con los siguientes resultados :
1º Consulta y Orientación al Consumidor
enviaré mail, ya que el servicio Telefónico figura bloqueado
2ºComisión Nacional de Defensa de la Competencia
Me atendieron 3 personas que desconocían que debía hacer: qué requisitos debía presentar o si bien me podrían recibir la denuncia.. (Igual voy a ir con todo el material probatorio por duplicado).
3ºLealtad Comercial
Directamente me dijo la Sra que me atendió, que ahí no reciben denuncias y que vaya a Defensa al Consumidor (Nacional)
4º Tribunales Arbitrales
Reciben los casos ya iniciados en otros Organismos (eso me explicaron).
Siendo éste el marco teórico de la situación, le solicito alguna orientación tanto para la denuncia, como si existe legislación (cuál) que avale el comportamiento de la administradora (que ella pueda esgrimir) y que desde nuestra ignorancia en éstos temas debamos consultar para defender nuestros intereses.
Le agradezco su atención quedando a la espera de su valiosa opinión.
Ana Lía
Respuesta: Se puede denunciar a esa administración por ante el Registro Público de Administradores, creado en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, por la Ley 941.- Además deberían ponerse de acuerdo con algún otro propietario, leer un poco el reglamento de copropiedad y tomar asesoramiento más personalizado.-
Consulta 9
Buenas tardes, soy de San Rafael (mza.) tenemos una duda, el reglamento dice que los salones que no están dentro del edificio pagan el 10 % de la expensas que deberían pagar, pero no habla de las cuotas extras, y ahora que se han roto los dos ascensores, los de los salones no quieren pagar nada.Nos parece una barbaridda, ya que los de afuera son bancos y nosotros pobres contribuyentes. Blanca
Respuesta: Para responder hay que tener a la vista el reglamento, si bien, en principio, puede decirse que expensas son todas (las ordinarias y las extraordinarias) por lo que los salones deberán el mismo 10%.-
Consulta 10
Buenas Tardes, me dirijo a Ud. como recurso, a fin de poder aclarar algunas dudas respecto a la Administracion que se esta llevando a cabo en el edificio en el cual vivo.
La 1º es:
Se puede remover al Administrador de su cargo? ..si previamente se ha firmado un contrato al momento de adquirir la vivienda donde consta que el contrato del administrador es por 5 años? Tengo entendido que hay una nueva ley donde se puede elegir todos los años la permanencia o no del administrador pero no se si aplica en este caso..
2º consulta:
Es legal que el administrador aumente sus honorarios sin previo aviso ni reunion donde se nos notifique ??
3º consulta:
El gasto de procesamiento de datos en cada liquidacion mensual de expensas, debe ser cobrado a los propietarios/inquilinos en dichas expensas o se tiene que hacer cargo el administrador de ese importe?
4º consulta:
Cuales deberian ser los honorarios de un administrador que ofrece sus servicios a un edificio de 63 unidades? Segun la administracion, el edificio es Categoria C.
Desde ya muchas gracias por su tiempo Saluda a Ud. Atte. Jimena
Respuesta: La ley (Nº 941, en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires) establece que el mandato del administrador durará hasta un año, salvo que el reglamento ordene otra cosa (en su caso, parece que el reglamento determina que dura 5 años). El gasto de procesamiento en general lo paga el consorcio.
Consulta 11
Hola muy buenos días, quería hacer una consulta respecto a un conflicto administrativo.
Vivo en un complejo de 5 torres, q pertenece a Avellaneda, en donde vivimos 1200 familias. Hace mas de 10 años que estamos con conflictos con la administración con quien estamos en juicio para sacarla pero no estamos pudiendo. En juez fallo a nuestro favor pero la casua parece estar "congelada". Hace años que no se llama siquiera a una reunión de consorcio.
Pagamos casi $1000 de expensas y las torres se encuentran en un estado deplorable. Incluso, se han caido techos de departamento, por la falta de mantenimiento, poniendo en riesgo nuestras propias vidas. Quisiera asesorarme respecto a las posibilidades reales que existen de poder elegir otra administración. No tengo ningún problema de acercarme al estudio, desde ya muchas gracias. Lic. F.
Respuesta: Estas cuestiones, en general, necesitan de un asesoramiento más personalizado, ya que, como Ud. dice, ya hay una sentencia, un juicio.
Consulta 12
Tengo el agrado de dirigirme a Ud. para consultarle acerca de la conducta del administrador.
Vivimos en una provincia del interior y no tenemos ninguna norma que regule la actividad de los Administradores de Consorcios de Prop. Horizontal.
La persona que administra no es proba ni transparente.
Hace varios meses le estoy solicitando me muestre los comprobantes de los gastos que expone en las expensas y me dice "ya te voy a llamar".
Soy contadora pública y quisiera saber si se podría hacer una denuncia penal por esta falta de exhibición de documentación y conducta maliciosa.
Ya hemos hecho la denuncia en la Defensoría del Pueblo y no se presentó (esta instancia de mediación no es obligatoria).
Querríamos con otros vecinos hacerle una denuncia penal.
¿Que nos aconseja??
Desde ya muy agradecida. Elsa
Respuesta: Debería, en su jurisdicción, contratar a un abogado para que éste, teniendo a al vista el reglamento de copropiedad, el código civil de la Nación, la ley 13512 (que es nacional) y el código de procedimientos de esa provincia, los asesore.-
Consulta 13
Mi consulta es si es obligatorio retirar el cerramiento si yo compre el depto así y ya pasaron más de 5 años sin ninguna intimacion de la municipalidad para retirarlo.
Por otra parte , por este motivo me ha llegado una carta documentó de mis inquilinos diciendo que por mi exclusiva culpa dan por rescindido el contrato 8 meses antes cumplido y pide que restituya el depósito.
Yo nunca hable con esta persona de este supuesto problema , entre el administrador y la inmobiliaria que me lleva los papeles del alquiler le informaron a esta persona que sólo se iba a renovar el contrato si se retiraba el cerramiento
Sin consultarme a mi .
Realmente estoy indignada porque me encuentro en una situación muy estrés ante para mi y considero que estas personas han actuado de forma incorrecta al no tener mi consentimiento provocándo la pérdida de mi inquilino y decidiendo sobre mi economía suponiendo que yo puedo hacer esa modificación .
la ley me ampara de alguna forma? Gracias Espero su respuesta con celeridad Florencia
Respuesta: La verdad no se comprende la consulta.- Vuelva a formularla de manera más precisa.-
Consulta 14
Buenos días Les hago la siguiente consulta:
Estoy alquilando un departamento con cochera (o espacio guarda coches, es un lugar asignado y pintado en el piso), y estoy estacionando un auto y una moto en el espacio delimitado.
Ahora, la asamblea del edificio votó cobrarme un alquiler, y hasta fijaron un precio, por tener además del auto la moto.
Pueden hacer esto? Yo diría que en mi espacio puedo hacer lo que quiero siempre y cuando no moleste a nadie.
Agradecería mucho una respuesta. Saludos Guido
Respuesta: En general el espacio guardacoche es para un solo automóvil. Igual, hay que leer siempre, el reglamento, y mirar un poco en el plano, las medidas de ese espacio.-
Consulta 15
Estimados señores me permito hacerles la siguiente consulta:
en nuestro consorcio estamos viendo la posibilidad de alquilar un grupo electrógeno por un año, y tenemos la intención de instalarlo en el primer sub-suelo
donde están las cocheras, es necesario algún tipo de habilitación del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. agradezco su atención Humberto Mario
Respuesta: La posibilidad de instalar un equipo de esas características, deben consultarlo con un ingeniero civil, que esté muy bien versado en lo que establece el código de edificación y sobre todo en higiene en seguridad.
Consulta 16
Hola mi nombre es gabriela y necesito saber si las expensas se pagan mes vencido.??.xq estuve en varios y consulte en muchos lugares y todos m dicen q si.se paga mes vencido.pero no tengo nada en concreto.agrafezco la pronta respuesta Atte Gabriela
Respuesta: Hay que ver qué dice el reglamento de cada consorcio, pero, en general, se liquidan y pagan sobre mes vencido.-
Consulta 17
Buenos días Dr. Awad: hago la siguiente consulta: soy propietaria de un Dpto. que está alquilado sin cochera, el inquilino dejó su bicicleta según él en partes comunes del sector de las cocheras y se la han robado, quiere iniciarme juicio. El Consorcio no es el que debería responder por los robos en las partes comunes? Desde ya muchísimas gracias, aguardo su respuesta. Saludos. María
Respuesta: El locatario no debió dejar la bicicleta en un sector común que, si lo hizo él es el único responsable de lo que ha ocurrido
Consulta 18
Estimado Sr. Awad quisiera saber si un a propiedad horizontal de 3 unidades en capital federal precisa contratar un administrador. Hay un reglamento y la administración estaba a cargo del dueño de una de las unidades. El asunto es que acaba de morir y sus hijos no quieren hacerse cargo de nada
Otra pregunta: se puede cambiar el reglamento?La agradecería que me asesorara.
Desde mucha ya gracias Maria
Respuesta: La verdad es que todo consorcio debe contar con un administrador, conforme la ley nº 13512 y los reglamentos de copropiedad.- Peor, en la realidad hay muchos edificio con muy pocas unidades cuyos consorcios no tienen administrador.- Si quieren tenerlo, deben seguir los pasos que determina el reglamento de vuestro consorcio, convocarse a una asamblea y elegir uno.-
Consulta 19
Atte. Dr. Awad
Soy un consorcista más de los que sufrimos irregularidades por diversos motivos. El aumento del encargado, el consejo de administarción que hace lo que se le canta y quisiera saber si se puede hacer algo con los problemas que tengo en el edificio donde vivo.
Tengo un moroso crónico que debe 20.000 pesos y el administrador no lo ejecuta judicialmente, es crónico poirque desde hace varios años debe mucho dinero y cuando cambia la dministración o porque subió el dolor paga el saldo de numerosas cuotas a precio devaluado. En la actualidad no paga absolutamente nada y no le ejecutan el departamento. Si uno integra el consejo de administración y hay un arreglo importante en alguna unidad o algún gasto extra, tendría que ser avisado todos los integrantes del consejo o solamente los amigos de ese mismo consejo, porque yo integro el consejo de administración y no me avisan de nada. Y para terminar en el edificio hay espacios guardacoches, que no son cocheras fijas ya que no tienen una escritura aparte y a lo largo del tiempo nos fuimos poniendo de acuerdo en como ocuparla, pero hay una mirregularidad ya que faltaría un espacio para cubrir las 14 espacios guardacoches y solamente hay para 13 espacios, pero que ocurre desde hace 15 años estamos pagando la cochera que falta a una propietaria que le sacaron ese espacio porque no tiene coche y simultáneamente ocupan ciertos espacios vecinos o vecinas que no le corresponde ese espacio ya que no son titulares de los mismos. es decir nos están robando algo que sobra no que falta, se puede hacer algo al respecto.
Sin más Dr. aprovecho esta oortunidad para saludarlo con mi más distinguida consideración. Jorge
Respuesta: En principio debe responderse que el administrador debe iniciar el juicio de cobro.- En cuanto al funcionamiento del consejo, hay que decir que deben tomarse las decisiones por mayoría, en reuniones a las que asistan todos los integrantes. Es bueno tener un libro (informal) de decisiones y reuniones del consejo.-
Consulta 20
At. Dr. Awad/Dra. N.Diaz, soy Silvia B., curse con uds. las nociones basicas de adm. de consorcios
y recibi el certificado corresp. con fecha 23.11.06. Los sabados escucho atte. las distintas situaciones que se presentan en los consorcios y a veces dan risa. Tengo dos preguntas que hacerles: 1ra. tuvimos portero con vivienda
hasta junio 2012 en que fue despedido previa indemnizacion . La porteria quedo vacia hasta dic. 2012 en que la alquilamos hasta marzo 2014. Paralelamente tomamos una encargada sin vivienda desde abril 2013 y que continua a la fecha en relacion de depencia. Actualmente la porteria esta deshabitada y hay un solo propietario (de 50 que somos) que se opone a que la alquilemos nuevamente. El 16.06.14 tenemos una Asam. Extraord. Para tratar el tema. Lei el rgto. y logicamente el dpto. de porteria es un bien comun. Podemos pese a esta oposicion
alquilarla o tenemos que tener un 100% de aprobacion para no tener multas por denuncias y otras yerbas?
2da.pregunta: Debemos acatar la Resolucion 3634 de la Afip dada la cantidad de unidades que tiene el edificio o la pasamos por alto, vale decir no darle bola? De ser posible agradezco desde ya su respuesta. Saluda cordialmente Silvia
Respuesta: La verdad es que, en cuanto a la vivienda del encargado, me gustaría saber qué paso con ese único que se opone, al decidir el contrato de locación anterior. 2.- En cuanto a las 50 unidades, sería bueno tener un poco más de información (esto porque en un edificio de 50 unidades, además de un encargado, posiblemente habría que tener un ayudante).-
Consulta 21
Se le solicito al administrador por nota firmada por mas del 50% de propietarios una asamblea extraordinaria, cuando el administrador la convoca, cambia los puntos solicitados y omite otros. Debemos impugnar la convocatoria? Es un consorcio de Pcia de Bs As. Gracias. Estudios XXXX
Respuesta: NO sé qué dirá vuestro reglamento, pero, en principio, sui la solicitaron en regla, pueden impugnar ese llamado.-
Consulta 22
Estimado Doctor Awad como le va!
Le hago la siguiente consulta, nuestro edificio está administrado por un matrimonio del Consorcio (el hombre no es oficialmente elegido, pero es el que decide todo y se encarga de todo), ya que la esposa que sí es la Administradora, está ausente todo el día por trabajar en relación de dependencia, y otra persona amiga de ellos, que solo figura.
La primera irregularidad, aunque llevan después de mucha lucha, bastante bien el edificio, que por su construcción está internamente dividida por “ los del frente y los del contrafrente”. Por lo que ésta gente viviendo adelante, siempre todos los trabajos del frente, tienen prioridad. Debería haber una persona del contrafrente, pero la hubo y es relegada y no tenida en cuenta.
Todos pagamos expensas, no hay deuda, y cuando aparece pasa a legales y regularizan.
Pero la pregunta puntual, es que el Encargado, era un pintor del edificio, muy buena persona, y cuando echaron al anterior con dudosa justificación pero que nos costó una importante indemnización, el esposo de la Administradora, que lo modeló a éste señor paraguayo a imagen y semejanza, porque es un gran manipulador, le dio la portería, hace un año. También hemos visto que en horarios de descanso suele hacer trabajos, entra siempre por el ascensor de adelante y los trabajos se desarrollan allí, aún en sus vacaciones.
Un abogado del edificio le envió una carta documento ni bien se propuso (la portería) en una reunión, (en la que los del frente estuvieron de acuerdo), porque no acepta que se modifique el patio, lindero a su propiedad, para que traiga a sus 5 hijos, 3 adultos, considerando todos los ruidos, gastos de electricidad y gas de semejante familia. El departamentito es pequeño, cocina y living dormitorio pequeño y un patio.
Por lo que el vive acá solo, y los fines de semana no pernocta en el consorcio, lo que se que no corresponde. Viene el sábado a la noche recoge los residuos, los guarda en un depósito y se va para Lujan, donde vive la familia
Ahora bien hace un mes que viene faltando, la explicación que se nos dio es que 2 de los hijos mayores tuvieron un accidente con moto y están internados.
Es normal que falte todo éste tiempo, y no sabemos cuanto más, los aportes al sindicato y al anses, y las ART, etc. se deben seguir haciendo? Creemos que tiene licencia sin goce de sueldo.
Mientras tanto pagamos a una mujer por éste trabajo, persona que también limpia departamentos del frente, los de atrás no sabemos si en el intermedio lo sigue haciendo, pero ese es su problema.
Esa es un poco la idea de cómo se maneja el Edificio, y lo preocupante es lo del ENCARGADO.
Gracias y con todo respeto le saludo atentamente. María Isabel
Respuesta: La consulta es un poco larga. En principio, sobre la forma en que se lleva a cabo la administración, si Ud. misma dice que es aceptable, nada se puede decir. En cuanto al encargado, si tiene vivienda, sólo está obligado a pernoctar en ella de lunes a viernes (incluído), así las cosas el encargado cumple con sus obligaciones.-
Consulta 23
Buen dia! Queria saber si es obligatorio que un consorcio tenga CUIT en provincia? Es un edificio pequeño que no tiene empleados.
Una persona que es monotributista hace la limpieza una vez por semana.
Gracias Silvana
Respuesta: en general no es necesario que un edificio pequeño cuyo consorcio que no tiene personal en relación de dependencia tenga su CUIT. De todas formas, deben prestar atención a la situación de tener a una monotributista haciendo la limpieza.-
Consulta 24
Buenos días, quería consultarle; vivo en un primer piso de un edificio de 3 que entrego el instituto de la vivienda de tucumán, el caso es que nunca se hizo reglamento alguno, el tema es que una vecina que se mudo hace poco planto un árbol y las ramas del mismo me están obstaculizando la abertura de las ventanas y ella se niega a que lo corten, que puedo hacer en este caso. desde ya mucha gracias. Pablo
Respuesta: Me gustaría saber, primero, si esas viviendas se han vendido en propiedad horizontal, o no, porque la respuesta puede variar.-
Consulta 25
Buenos días dr. Le hago una consulta, compre un departamento en el 2012. Es un complejo de en total 8 departamentos, de los cuales había dos opciones: En los departamentos de atrás estaban edificadas con patio y los de adelante con espacio para cochera. Compre un departamento de los de adelante. En mi escritura figura como espacio común de uso exclusivo para mi departamento. la puerta de ingreso al consorcio permite el acceso a todas las cocheras y ademas cada cochera tiene su puerta corrediza para el ingreso del vehículo. La llave del ingreso al vehículo debe estar disponible para todos los propietarios del resto del complejo? si quiero poner portón automático, debo entregarles controles a los 7 departamento restantes?.
muchas gracias por su respuesta, saludos cordiales Yanina
Respuesta: en estos caso, siempre es necesario tener el reglamento y el plano a la vista.- En principio se puede responder que, si se trata de un espacio común, pero de uso exclusivo (conforme lo que Ud. dice) entonces sólo deben tener las llaves aquellos que gocen del uso exclusivo.-
Consulta 26
Hola Dr. Awad,
¿Cómo se define el aumento de los honorarios del Administrador?
Nos está pidiendo un 2% mensual. ¿Es esto aceptable?
Gracias! Ma. Cristina
Respuesta: el aumento de los honorarios puede esta pactado al momento de nombrar a esa persona, o, en su defecto, votado en asamblea de consorcio.-
Consulta 27
Buenos dias. El encargado de nuestro edificio (somos 11 propietarios en total) ha planteado que quiere ser recategorizado porque el edificio tiene compactadora (nunca en la vida fue usada) y pretende asimismo indemnización por los dos años anteriores.
Por otro lado cobra muchisimas horas extras de tiempo inmemorial que nos gustaría eliminar.
El fue asesorado por el Sindicato. Nosotros pagamos expensas altísimas poque somos muy pocos y no tenemos ni cochera ni servicios comunes. El encargado tiene muchisima antiguedad y el grueso de las expensas va a su sueldo.
Qué podemos legalmente hacer? Podemos negarnos a la recategorización por no usarse la compactadora? Calculo que merecería mas sueldo si tuviera una tarea adicional, pero no la tiene. Se le pueden ir quitando las horas extras a medida que aumenta su sueldo de manera que quede absorvido el aumento? Muchas gracias. Marisú
Respuesta: La verdad es que este tipo de consultas no puede resolverse sin tener una entrevista, porque es necesario tener más información sobre el caso en cuestión.-
Consulta 28 con una foto adjunta
Buenas Tardes
Quería hacer una consulta. Al costado de la puerta del edificio dónde habito ( soy propietaria) mi pareja estaciona desde hace un año y medio la moto. Jamás le dijeron nada. El edificio tiene encargado las 24 hs y nunca se molestaron porque la moto esté allí, al contrario. Ahora cambió la administración y alegando un tema del “ seguro”, intimaron a que la saque de allí, ya que si algo sucede a causa de la moto el seguro no lo cubre. La moto tiene seguro, no la dejamos ahí para que la cuiden si no por una cuestión de comodidad. El ingreso tiene un techo y de esa manera no queda a la intemperie total, pero repito la moto está en la vereda al lado de una columna, sin causar ningún estorbo de circulación. Adjunto una foto de la entrada del edificio para que vean donde la coloca, es en la columna, frente a un local que de noche por supuesto está cerrado. Quiero saber si es válido el reclamo o simplemente como muchos vecinos no tienen otra cosa que hacer.
Muchas Gracias por su respuesta Valeria
Respuesta: La verdad es que no corresponde que se deje o estacione la moto en esos lugares comunes.-
Consulta 29
Estimados, buen día.
A raíz de escuchar al Dr Awad los sábados en Radio Mitre, es que me orienté a realizar la consulta porque nos es muy difícil conseguir asesoramiento sobre el tema CONSORCIOS.
El tema concreto es:
"Soy Jorge y vivo en Villa Mercedes (San Luis) y tengo a mis Hijos estudiando fuera de mi lugar de residencia y viven en una propiedad horizontal de 10 pisos con 36 departamentos. Desde hace 3 (tres) años aproximadamente, una "Inmobiliaria" se encarga de recaudar los fondos para hacer frenta a los gastos del edificio, es decir "impuestos+tasas y servicios+limpieza edificio+mantenimiento edificio y ascensores+honorarios de administración, etc.etc." y los reparten en función de la superficie de cada departamento".
Pero por distintas causas, no se ha conformado el CONSORCIO y ello trae aparejado que nadie controle lo que se paga y lo que se deja de pagar. Cualquier reclamo o consulta, tenemos que hacerlo directamente a la "Inmobiliaria" que tiene a cargo la adminstración.
Además, para abonar las "expensas", tienen que ir a la Inmobiliaria con dinero en EFECTIVO, porque NO aceptan que hagamos depósito en cta cte o Rapipago u otra alternativa y lo hacemos sobre la base de una planilla "excel" que no cumple ninguna normativa para emisión de comprobante exigido por AFIP y demás organismos de control.
Como podemos plantear el tema siendo que aún no se ha conformado el CONSORCIO y la Inmobiliaria es inflexible a recibir pagos que no sea efectivo ??
Desde ya, muchas gracias y quedo a la espera de sus comentarios. Si hace falta que me comunique telefonicamente, avisen a que nro debo llamar. Jorge
Villa Mercedes (San Luis)
Respuesta: La verdad es que no se puede responder la consulta porque para ello es necesario tener más información, acerca del edificio, dónde está ubicado (no la calle, sino la jurisdicción) como lo compraron ( si es que lo compraron), qué dice el reglamento, etc.-
Consulta 30
Dr Awad Queremos cambiar al administrador “xxxxx”. No controla nada. No tenemos fondo de reserva. No responde un mail. Administra el edificio hace más de 14 años. Se le avisó que algunos deptos tienen pérdida de gas en los calefactores y no responde. Los deptos están alquilados y los propietarios no asisten a las asambleas razón por la cual no reunimos jamás el 50%. Nunca envía una copia de lo dispuesto en las asambleas .. Ayer tuvimos una y solo éramos tres los presentes. Se le sacaron las horas extras al encargado por sola resolución de él y un miembro de la comisión quedando el edificio en el más absoluto desamparo. Si alguien queda en el ascensor o hubiera cualquier tipo de problema no hay nadie para solucionarlo.
Se molestó cuando le pedimos que dejara de administrarnos y cuando yo le dije que iba a tener una consulta con usted agarró sus cosas y se fue abandonando la asamblea. Ni siquiera estaban los miembros de la comisión. Tenemos una cuenta en Bco. ITAU que la manejan en forma conjunta él y uno de la comisión que no vive en el edificio y a quien nunca se lo encuentra.
A tal punto que para pagar el arreglo del portón del garage el que tuvo que abonar la reparación fue el encargado. Sino están los dos para firmar ni siquiera puede cobrar su sueldo.
La dirección esxxxx Está entre xxxx a una cuadra de xxxxConociendo su capacidad y desde ya agradeciéndole todo lo que pueda aconsejarnos lo saludo y le agradezco desde ya el tiempo que nos dispense. Marta
Respuesta: Se trata de un problema común a muchos consorcios, no tienen mayoría en asamblea para removerlo, no lo ayuda mucho las nueva legislación de la CABA.- De todas formas, algo s epued ehacer, por ejemplo, uno o varios propietarios puede intimar a la administración para que le exhiba la documentación del consorcio, hacer una auditoría, ver si la administración cuida los intereses del consorcio o no. El problema es que estas cosas no son gratuitas, con lo que la persona o las personas que decidan llevarlo adelante deberá soportar los gastos. Si esa tarea lleva a terminar con una administración que perjudica al consorcio, luego esos propietarios solicitarán al consorcio les reembolse las sumas gastadas. Pero, hasta llegar a esa etapa, son los propietarios rebeldes quienes corren con los gastos.-
Consulta 31
Estimado Dr., le consulto si el encargado tiene obligación de permanecer durante parte de su jornada laboral en la puerta del edificio controlando quién ingresa. Mi pregunta obedece a que el administrador del edificio en el que vivo manifestó que esa obligación ya no existe y que la tarea del encargado se limita a la limipieza del edificio y otros menesteres vinculados al funcionamiento de las instalaciones correspondientes. En cambio, en edificio en el que mi hermana tiene su consultorio, una integrante del consejo que hizo un curso de administración de edificios manifestó que el encargado está obligado a controlar en horas de la tarde quien entra y sale del edificio. Desde ya muchas gracias. Lucìa
Respuesta: El administrador falta a la verdad: Las tareas de limpieza, control, vigilancia, etc. del encargado (siempre dentro de los límites del estatuto que regula esa actividad y del convenio colectivo de trabajo) deben estar escritas por el administrador en el libro de órdenes y el empleado debe cumplirlas.-
Consulta 32
Estimado buen día, quisiera realizar una consulta sobre la rescisión de un contrato de alquiler. Tengo una duda en cuanto al pre aviso de rescisión, ya que en el contrato se encuentra detallado que debo informar con treinta (30) días de anticipación. La vigencia del contrato es desde el 14/07/2013 al 13/07/2015 abonando el alquiler entre las fechas 05 al 15 de cada mes. Agrego a modo informativo que yo ya había realizado una renovación de contrato ya que resido en este inmueble desde el 2011.
Yo abone el ultimo pago el pasado día Lunes 16/06 y confirme el día miércoles 18/06 que a partir de fin de mes o principios del entrante estaría retirándome del mismo, o sea dos días después de haber abonado la mensualidad. Sin embargo, la inmobiliaria me informa que debo abonar el mes de Julio completo ya que no estoy cumpliendo con los treinta (30) días de pre aviso y la verdad no se hasta donde me corresponde abonar un mes entero por haber avisado 2 días después de la fecha pago.
Por otro lado, no hay nada que garantice si yo avise o no de manera puntual, ya que no se firmo ningún documento, lo cual hace que sea mi palabra contra la de la otra parte.
Cabe agregar que somos inquilinos impecables, siempre pagamos en termino y casualmente el ultimo pago lo realice el día Lunes 16 del corriente mes (siendo el domingo 15 el vencimiento) ya que tuve una reunión la cual yo solicite a causa de algunos problemas de filtraciones de agua y otros problemas de limpieza, dos problemas que vengo lidiando prácticamente desde que me encuentro en el inmueble desde hace ya casi 3 años siendo estas algunas de las causas por las cuales me quiero retirar del lugar.Para finalizar agradezco su tiempo y quedo a la espera de su repuesta. Atte. Bruno
Respuesta: La anticipación a la que Ud. se refiere debe contarse para que opere a partir del mes siguiente al que Ud. formula su voluntad de rescindir el contrato.- En suma, ahora debe pagar el mes de julio y desocupar el departamento el último día de julio.-
Consulta 33
Estimado Dr. Awad,
soy inquilina de un departamento de 2 ambientes, en el Barrio de V. Urquiza.
En reiteradas oportunidades solicité a mi locadora información por la importante diferencia de expensas que abona la unidad que habito 023 04-B,entre $100 y $150 por mes, en relación a otras de similar metraje y sin respuesta alguna. Mi reclamo viene desde hace un año, aprox.
Me comuniqué con la administración del edificio (xxxxxx), cuya respuesta fue solicitar el reglamento de copropiedad y administración. También llamé para tener una entrevista y nunca encuentro al Sr.xxx!!!
Una vez obtenido el reglamento, leímos, junto a la dueña, toda la información pero no explica cómo liquidar las expensas, sólo describe el metraje del departamento:
Unidad funcional N° Sup. cubierta:; Sup. semicubieta:; balcón: Total por piso y unidad funcional:; Porcentual fiscal:
Por lo tanto mi consulta es qué debo hacer, cómo saber si está bien liquidado, cómo reclamar. Desde ya agradezco su atención y espero su respuesta.
Atte. Alba
Respuesta: primero hay que leer todo el reglamento. segundo: en general las sumas invertidas y gastadas por el consorcio deben ser soportadas por cada unidad conforme su porcentual de dominio.-
Consulta 34
Por la presente me dirijo a Uds. para que tomen intervención a fin de dar solución al daño ocasionado en mi propiedad.
Desde hace más de 120 días en pared y cielorraso de la medianera izquierda lindera con el consorcio de Fragata Presidente Sarmiento xxx Caba apareció humedad, que conforme avanzo la misma deterioro el revoque y se termino cayendo el cielorraso de yeso. En la misma ubicación pero a nivel entrepiso dentro del placard también tengo humedad, chorreando agua. Ante mi reclamo me entero que en el departamento adyacente, había una perdida en las cañerías que estaban solucionando. Me presento el día 21/04/2014 en la Administración y hablo con la Sra.: Marta, planteando el problema. Ella me transmite que al día siguiente se iba a presentar en mi propiedad, el Sr. Mario, plomero que estaba realizando los arreglos en el consorcio adyacente, para verificar el inconveniente. Al día de hoy no se presento nadie a darme una solución del problema y se hace oído sordo a los reclamos mediante mails y llamadas. Todo esto me generó también un perjuicio económico, ya que tengo alquiladas la planta baja y el entre piso, en común con mi familia.
Me entero por terceros que el agua que entra en el placard proviene de una perdida de la mochila de un baño del edificio lindero que la administración xxx tampoco arregla por tratarse de un problema que dicen le corresponde arreglar al propietario de dicho departamento. La realidad es que nosotros tenemos un perjuicio ocasionado por el consorcio adyacente y ellos deben encargarse de solucionarlo.
A fin de llegar a un buen acuerdo hice una solicitud de mediación Nºxxx , por motivo de las filtraciones, la misma no continuo porque la parte convocada no se presentó
Puedo adjuntar fotos donde se observa claramente el problema.
Pregunta: ¿pueden uds. intervenir y/o asesorarme en esta ocasión?
Saludos atentamente Rene
Respuesta: Hay que comenzar por intimar a su consorcio y al administrador de su edificio, porque él es quien debe mantener la medianera en condiciones, obligando al lindero a reparar los desperfectos que provocan la filtración.-
Consulta 35
Estimado Dr Awad el motivo de mi consulta es el siguiente: Hace 30 años compré un depto y luego en otra escritura, una septima parte indivisa de la unidad complementaria garage en un edificio de 35 años de antigüedad, de 8 pisos y 30 unidades funcionales.
La unidad complementaria garage es justamente el espacio destinado a siete cocheras las cuales son un condominio de 7 copropietarios, los que poseen la SEPTIMA PARTE INDIVISA de dicha unidad funcional.
En la escritura, se acepta y ratifica el lugar que le fuera asignado para guardacoche por convenio suscripto por separado. Existe un plano con las dimensiones demarcadas y los números correspondientes. Además se especifica que son de uso exclusivo de los dueños copropietarios del edificio.
Como las cocheras no son todas iguales ni tienen la misma dimension y la que tengo en uso es justamente la mas chica e incomoda de todas (un vehiculo mediano entra), queria saber que derecho me cabe a reclamar por el uso de vehículos extremadamente mayores en largo a lo demarcado, y en ancho, que alcanzan la línea de costado.
Tanto para ingresar como para egresar, debo realizar muchas maniobras, con riesgo de dañar mi vehículo como los otros.
Además, estos vehículos que me afectan, están alquilados a extraños al edificio, cosa que me parece que no corresponde. Le agradezco desde ya su consejo.
José
Respuesta: En principio hay que saber bien qué superficie le toca a cada condómino, para saber también, qué clase de vehículo puede guardar, ello ayudado con un ingeniero que determinará si alguien está excediendo los límites de su derecho.-
Consulta 36
Dr. Awad Queria consultar lo siguiente.
Si en un espacio comun de un edificio, con acuerdo del propietario, el inquilino puede guardar su moto.
Pero ahora el consorcio obliga a este inquilino a pagar por el lugar que ocupa de ese espacio comun.
En el contrato nada dice sobre esto, ya que solo fue un acuerdo de palabra con el propietario y admás fue una de las condiciones para alquilarlo. .
Hace 6 meses que vive en él.
Que debe hacer el inquilino?. Hay algo que ampare al locatario en estas circunstancias. Muchas gracias Vicky
Respuesta: La verdad es que, en general si dice espacio guardacoche y ya hay un automóvil, no puede estacionarse la moto.-
Consulta 37
Buenas noches, quería consultar cuales son los motivos para que falle el neutro del tablero (de un particular) del edificio?
Y se puede adjudicar a un particular la convocatoria de una asamblea extraordinaria y todas las decisiones tomadas en la reunión?
Muchas gracias Claudia
Respuesta: En cuanto a lo referente al neutro del tablero, no puede responderlo un abogado. La otra pregunta no se comprende: ¿qué quiere decir “adjudicar a un particular al convocatoria…”?.-
Consulta 38
Dr Awad . vivo en el departamento unico de planta baja de mi edificio. Estan ya casi terminando de pintar y reparar el frente y copntrafrenbte de mi edificio y al preguntar cuando comenzaban las obras en mi patio me dijeron ( los albañiles ) que no tenian orden de pintar ni reparar mi patio . ¿ esto es asi ?. En la escritura el patio figura como propiedad comun de uso exclusivo.
Desde ya muchas gracias . evandra
Respuesta: Primero hay que leer bien el reglamento de copropiedad pues quizá algo dice acerca de quién mantiene esa superficie común de uso exclusivo.- En general si ese patio forma parte del aire y luz del edificio y se pintaron esos sectores, deben llegar a la planta baja.-
Consulta 39
Buenas tardes Dr. Awad, antes que nada lo felicito por su claridad en las explicaciones, lo escucho todos los sabados en Mitre. Mi consulta se relaciona con las dificultades que se presentan para resolver determinados temas, por la falta de interés de los copropietarios en participar en las Asambleas.
¿Sería válido hacerlo por medio de un escrito (circular), uno por cada copropietario, bien identificado con datos filiatorios del titular asi como los de la unidad, en el cual deberían dar su consentimiento o no al tema expuesto?
Por ejemplo ahora hay interes en la instalación de un grupo generador (edificio de 14 pisos) y para ello necesitariamos asignar expensas extraordinarias, además de la aprobación de la instalación (en un sector del parque con que cuenta el edificio) del equipo. Por lo demás quisiera estar segura que mayoría se requiere para este tipo de modificaciones. Muchas gracias. Nora
Respuesta: Pueden anticipar que se va a tratar el tema éste, mediante una nota a cada propietario; pero al final deben reunirse en asamblea y votarlo.-
Consulta 40
Buenas noches Dr. Awad , quisiera consultar sobre la uf, y las uc. A estrenar, que compro mi marido en febrero de 2014. En un edificio de 3 pisos y 7 cocheras.
La cochera 1y 2 están debajo el edificio y las otras 5 están todas una al lado de la otra, todas bajo toldo.
El departamento venia con su correspondiente cochera, y como los demás propietarios no tenían coches, se las ofrecieron a mi marido y el las compro. Ahora quiere venderlas, y la inmobiliaria donde compramos, me dice que si en la escritura dice unidad complementaria, no se puede vender a una persona de afuera, sino que tendría que comprarla algún copropietario.
Pero en la escritura dice claramente cuales son las cocheras que compro mi marido. en espera de una respuesta, saluda atte. Edith
Respuesta: Es cierto loo que le dijeron, si se trata de unidades complementarias no pueden venderse a gente de afuera del edificio.-
Consulta 41
Mi nombre es Silvia soy administradora de un edificio que consta de 50 departamentos y 8 locales, quisiera saber si la recarga de matafuegos de los locales debo pasarla como gasto de expensas o corresponde a cada locatario.
Muchas gracias Saludos Cordiales
Respuesta: Habría que leer el reglamento, pero, en principio, si se trata de equipos que están en el interior de los locales (no en zonas comunes) deben ser responsabilidad de cada dueño de local.-
Consulta 42
Estimado Dr. Awad le envío mis más cálidos saludos pues lo conozco desde que tenía su programa de televisión en canal 4 Utopía, donde yo también tenía un programa (Puente Espacial)
Ahora el motivo de mi correo es consultarle si podría informarme qué porcentaje contituye las cargas sociales sobre lo que se le abona al encargado del edificio, pues en mi edificio son un 80% y me parece excesivo, yo tengo empleados en comercio y abono un 50% de cargas sociales.
Es posible que en el rubro consorcio la diferencia sea tan grande? Desde ya muchas gracias Adrian
Respuesta: Qué lindo recordar Utopía!.- En cuanto a la consulta, si bien hay que tener a la vista la liquidación de expensas, puede ser que sí, que sea más alto ese porcentaje, pues los encargados tienen, conforme los sucesivos convenios colectivo, más ítems a cargo del empleador que otros gremios.-
Consulta 43
Dr. Awad:
La Administradora del Consorcio nos informó que las recargas de matafuegos sólo se pueden realizar en comercios habilitados por la Municipalidad de la C. de Bs.As. (de los cuales existen 4 ó 5). Esta respuesta se generó ante nuestra duda por lo abultado de la suma que insumió dicha recarga.
Se lo consultamos a Ud. por la falta de confianza que los consorcistas depositamos en la Administración. Gracias, Doctor, por su autorizada respuesta.
Sra. Stella Maris
Respuesta: Es cierto, quienes prestan esos servicios, deben figurar en una lista o nómina del GCBA.-
Consulta 44
Somos un edificio de 5 pisos y se integra con 12 departamentos de viviendas y en planta baja con galeria con locales. El edificio en si desde su inicio conto con personal de limpieza contratado a traves de una empresa quien en periodos tambien fue compartido con los locales y en otros periodos el sector locales contrato a otra persona con esos fines. Ante una inspeccion del Suther y habiendo presentado todos los comprobantes de pagos (facturas y Pagos de aportes y contribuciones )nos intima a pagar el consejo Protecccion a la Familia y otro concepto pequeño.
Pregunta 1: tengo entendido que existe jurisprudencia a favor de este sindicato, estimariamos su respuesta.
Pregunta 2: La intimacion de pago del sindicato, a mi entender es al consorcio, porque si bien el edificio si bien es generalmente el que debe contar con portero o empresa de limpieza. Para las tareas de limpieza de los locales de la galeria, sea a traves del mismo personal o otros deben ser efectuadas. ESA INTIMACION DEBE SER RESUELTA POR LA TOTALIDAD DEL CONSORCIO O SOLAMENTE CON LA UNIDADES CORRESPONDIENTES A CASA HABITACION? Gracias y espero su respuesta marcelo
Respuesta: Para responder (a la primera) me gustaría contar con más información, cómo se con trata a la empresa de limpieza, qué paga y a quién ella; sobre la segunda: antes hay que leer el reglamento de copropiedad.-
Consulta 45
At. Dr. Awad, con motivo de una nueva asamblea extraordinaria a realizarse el proximo mes de julio,
reitero mi mail del 13.06.14 a fin de tener claro el tema a discutir. Agradezco desde ya vta. gentileza,
saluda atentamente Silvia
At. Dr. Awad/Dra. N.Diaz, soy Silvia B. curse con uds. las nociones basicas de adm. de consorcios y recibi el certificado corresp. con fecha 23.11.06. Los sabados escucho atte. las distintas situaciones que se presentan en los consorcios y a veces dan risa. Tengo dos preguntas que hacerles: 1ra. tuvimos portero con vivienda hasta junio 2012 en que fue despedido previa indemnizacion . La porteria quedo vacia hasta dic. 2012 en que la alquilamos hasta marzo 2014. Paralelamente tomamos una encargada sin vivienda desde abril 2013 y que continua a la fecha en relacion de depencia. Actualmente la porteria esta deshabitada y hay un solo propietario (de 50 que somos) que se opone a que la alquilemos nuevamente. El 16.06.14 tenemos una Asam. Extraord. Para tratar el tema. Lei el rgto. y logicamente el dpto. de porteria es un bien comun. Podemos pese a esta oposición alquilarla o tenemos que tener un 100% de aprobacion para no tener multas por denuncias y otras yerbas?
2da.pregunta: Debemos acatar la Resolucion 3634 de la Afip dada la cantidad de unidades que tiene el edificio o la pasamos por alto, vale decir no darle bola? De ser posible agradezco desde ya su respuesta. Saluda cordialmente Silvia .
Respuesta: Ver la consulta 20.-
Consulta 46
Hola mi nombre es Andrea y vivo en un edificio de 167 departamentos. Se hicieron trabajos de plomería y pintura por una persona enviada por el Administrador. Este plomero, no da facturas, solo recibos. Esto es correcto?
Ahora tenemos que avalar la gestión del administrador y muchos nos oponemos a darle el visto bueno a este tema.
Si el plomero no trae las facturas, el administrador debe hacer devolución de ese dinero que se pago en "negro"? Gracias Andrea
Respuesta: Si hay recibo no hay pago en negro, pero, de todas formas; todo depende de la clase de recibos que esté expidiendo esa persona, es decir, qué datos tiene ese recibo.-
Consulta 47
Estimado Dr. Awad me contacto para hacerle una consulta, ya que afortunadamente encontré su página de asesoramiento.
Recientemente adquirí mi primer departamento en Caba, participe la semana pasada de la primer Asamblea de propietarios con un nuevo administrador, quien informó al consorcio que el anterior administrador dejo una deuda en Afip que asciende a la suma de $496.000 por falta de aportes y contribuciones patronales del encargado del edificio desde 2010 a 2014. Adicionalmente nos informa que hay al menos 12 juicios de afip que en esa deuda no esta incluido ni los honorarios de los abogados de afip, ni intereses ni punitorios. Que el consorcio debe afrontar esos pagos a la brevedad en 24 cuotas y adherirse a la moratoria para que levanten un embargo que ya está en curso.
La consultas, por la envergadura del problema son varias:
1- como puedo constatar yo como copropietaria que esa suma es la deuda real que mantenemos con Afip y a qué corresponde exactamente? Cómo me aseguro yo que el nuevo administrador no esta mintiendo (el encargado y su esposa lo trajeron y lo conocen, y adicionalmente al pasar dicen que podrían haberse dado por despedido e iniciar juicio porque le retuvieron aportes que no le pagaron, cuando las intimaciones de afip las recibieron ellos durante varios años según mencionan. El encargado tiene al menos 43 años de antigüedad, una indemnización de esa índole para alguien en edad de jubilarse sería imposible de pagar para el consorcio).
2- quisiéramos contratar a un abogado para iniciar acciones legales contra el anterior administrador, podría recomendarme un profesional o alguna asociación para informarnos? O sí usted o alguien de su confianza nos puede representar? Estamos dispuestos a asumir los honorarios para salir de este problema.
3- es posible una deuda tan grande por 5 años de aportes?
4-qué documentación fehaciente le pido al nuevo administrador para constatar que ese es el monto real que adeudamos a afip?
Muchísimas gracias por cualquier orientación que pudiera darme.
Saludos! Andrea
Respuesta: Se trata de un grave problema, que no puede responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página. Puedo responder que, en todo caso, tienen que contratar a un abogado y a un contador para estar seguros de que la deuda y las cuentas de la AFIP son las que corresponden. Y consultar a un abogado acerca de la posibilidad de iniciar acciones contra al anterior administrador.-
Consulta 48
Estimado Dr. Awad: Le hago dos consultas:
Primera: Vivo en provincia de Bs. As. Un inquilino se fue a trabajar dejando la canilla de la cocina abierta.
El agua corrió por los ascensores. El reglamento dice: "A los ocupantes de las partes de propiedad exclusiva les está absolutamente prohibido ... producir, permitir, consentir o tolerar la producción de ruidos, sonidos, trepidaciones, vibraciones, olores o emanaciones que tengan acceso al exterior de las respectivas unidades..." Y mas adelante dice: "no obstruir el uso de los ascensores esmerando los cuidados necesarios para su normal funcionamiento...".
¿Quien debe pagar el arreglo de los ascensores?.
Segunda: Si los gastos del arreglo se pasan como expensas comunes, una vez que la asamblea decida que hacer, se puede exigir al inquilino que se haga cargo de los arreglos.
Desde ya Muchas Gracias, Sandra Gabriela
Respuesta: Los gastos debe soportarlos la unidad funcional, el propietario deberá acordar con su locatario.-
Consulta 49
Dr Awad En el edificio donde vivo el Consejo de Administración hizo instalar una cámara de vigilancia sin consultar de forma alguna al Consorcio. Se puede pagar expensas exceptuando lo facturado por la instalación de la cámara? Entiendo que hay algo que se llama "depósito de expensas en custodia". Es aplicable en este caso? Qué tengo que hacer para depositar expensas en custodia? Saludos y gracias
Roberto E.
Respuesta: Primero hay que saber cómo se decidió, quién pagó (¿el administrador?) En principio lo mejor será pagar las expensas, pero impugnar ese monto, atento que parece tratarse de un exceso del consejo, solicitando su reembolso.-
Consulta 50
Hola, hace un mes compramos un PH, es el numero dos (el del medio) el vecino de adelante y atras contruyeron una planta alta, como nosotros somos nuevos dueños no sabemos si tuvieron o no el consentimiento de todos los dueños anteriores para hacerlo.
pero mi consulta es la siguiente: habiendo ellos constriuido, con o sin permiso, nosotros tenemos el derecho de hacerlo aunque alguno se oponga a la construccion? Saludos Carla
Respuesta: La verdad es que, primero hay que leer el reglamento de copropiedad y tener más información acerca de las fechas y características de esas obras; para poder responder.-
Consulta 51
Estimado dr awad le escribo porque estoy muy preocupada por una
Situacion que aqueja a mi edificio. Gobierno de la ciudad realizo una
Inspeccion en 2008 y nos multo. El administrador de aquel momento no
Hizo nada y hoy 2014 la deuda es de $21000 mas intereses. Yo tengo toda
La voluntad de pagar mi proporcional pero no todo el resto quiere o
Puede pagar. Nos dicen que si no pagamos caba puede embargar al azar
Cualquier propiedad. Yo estoy pagando la mia con un credito hipotecario
Que me otorgo el banco ciudad y que terminare de pagar en 2030. Puede
Ser que pierda mi casa que todavia no termine de pagar. ?Ademas yo
Compre en 2010 y esta multa como ya cite es del 2008. Puedo hacer alguna
Accion individual para protegerme? Desde ya muchas gracias. Claudia
Respuesta: Se trata de un problema complejo, que no puede resolverse a través de tres o cuatro líneas en ésta página.-
Consulta 52
Estimado Dr: mi consulta es la siguiente, tenemos un encargado de edificio en negro, me di cuenta hace poco tiempo, la administradora se excuda en que en una asamblea ( anterior a que yo este en el edificio) los consor istas avalaron esa situación. Mi duda es porque yo tengi entendido quem en ese aspecto no debe pedir el aval de los consorcistad, sino haberlo hecho ella como parte de su función. El juicio de hacerlo el encargafo va dirigido a el consorcio a ella o alos dos. En el último caso hay acción de repetición ? Saludos Carolina
Respuesta: Si el encargado inicia juicio, lo hará contra el consorcio. Si bien puede hablarse de responsabilidad del administrador, habrá que leer bien el acta de asamblea, quizá la administración advirtió sobre la irregularidad pero si el consorcio decidió en asamblea…
Consulta 53
Buenas tardes
Mi consulta es la siguiente: descubrimos que el consorcio del edificio tiene una deuda de años con la anses y juicios perdidos por falta de aportes del encargado del edificio.
El administrador brilla por su ausencia, supuestamente esta esperando a hacer una moratoria (no se todavía que se esta esperando, a que lluevan papas tal vez?)
O sea, en la liquidación de expensas aparecen en 00 todos los aportes del encargado.
Por otro lado hemos visto la liquidación de sueldo del encargado y le esta reteniendo todos los aportes…o sea, una estafa de aca a la china.
Como tenemos que tratar este tema? Hace poco se cobro en el edificio una deuda por expensas importante pero el consorcio no tiene una cuenta (ergo debe estar depositada en una cuenta del administrador..)
Que me recomiendan?
Como puedo solucionar la situación frente al Anses del encargado?? Desde ya muchisimas gracias Andrea
Respuesta: Estas consultas, tan complejas, con juicios, anses, etc. no pueden resolverse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-
Consulta 54
Buenas Tardes: El administrador del Consorcio donde vivo no saca el cuit. (cosa que considero irregular)
Como puedo hacer para denunciarlo y obligarlo a que lo haga?
Creo que es un tema serio y estamos en forma irregular? Gracias. Claudio
Respuesta: Un edificio pequeño, que no tiene personal en relación de dependencia, puede ocurrir que no tenga CUIT. NO sé si éste es su caso.-
Consulta 55
Estimado Dr:
En un terreno que poseo en Capital, herencia de mi padre, he construido 4 unidades funcionales
distribuidas en 3 pisos, son dos de 2 ambientes, y dos de 1 ambiente, posee ascensor y dos cocheras, todas con destino de alquiler, siendo yo la única propietaria.
Como la construcción está en etapa de finalización, me han surgido dudas relacionadas con la forma correcta de administrarlos, algunas de mis dudas son:
Tengo obligación de contratar un Administrador Matriculado.
En cuanto al encargado, tiene que ser contratado, en relación de dependencia, o puede ser por ejemplo dos veces por semana, de 6 horas, las tareas las puede realizar en cualquier horario, o tiene que ser por la mañana.
Que riesgos debe cubrir un seguro, para este tipo de inmuebles.
Se que además de las expuestas, me deben quedar muchos temas más que desconozco y desearía me pueda aclarar y/o informar
Agradeciendo desde ya su respuesta y/o sugerencia saluda atte.Alicia
Respuesta: Si Ud. es la única propietaria, no estamos hablando de propiedad horizontal.- Si lo quiere es vender las unidades, entonces debe tomar un asesoramiento más personalizado.-
Consulta 56
Estimado Doctor, le consulto por un caso en el que una persona le compra a otra el derecho a construir en un cuarto piso de acuerdo a planos aprobados, o sea compra el cubo de aire que en el plano de preorizontalidad y en el reglamento de copropietarios corresponde a un departamento para vivienda tiene un porcentaje de 16.9 %,……. pasa el tiempo no construye y ahora dice que no va a pagar expensas por esa unidad porque no la ha construido todavía y no sabe si la va a construir.
Esta persona tiene que pagar expensas y demás gastos comunes del edificio aunque no quiera construir, y o pierde el derecho de lo que compro y hay que hacer de nuevo el plano de preorizontalidad el reglamento etc y adecuar los porcentajes.
Le agradezco que pueda ayudarme no hay mucha legislación ni profesionales que entiendan de prehorizontalidad por estos lugares. Atte.. Eduardo xxx Consorcio xxxxxx, Mendoza.
Respuesta: Disculpe, pero, la verdad es que no es conveniente responder una cuestión como la planteada, sin tener a la vista el reglamento en cuestión y los planos del edificio y poder saber, además otros detalles que, en general uno preguntaría en una entrevista más personalizada.-
Consulta 57
Hola...quería consultar si existe algún término de prescripción por construcciones no autorizadas por la totalidad de los consorcistas. Es un PH con una construcción de hace 6 años, totalmente visible porque fue sobre una terraza abierta, solo 3 unidades. Se hicieron los planos, se presentaron, se pagaron las multas y sellados y fueron aprobados por el G.C.B.A. Gracias. Javier
Respuesta: El plazo de prescripción general es de 10 años.- De todas formas, si los planos están aprobados quedará la reforma del reglamento, atento que la unidad debe tener, ahora, más superficie.- Hay que analizar el tema en profundidad y saber muy bien acerca de sus detalles, para poder elegir esperar o tratar de que en asamblea se reforme el reglamento.-
Consulta 58
Estimado Dr. Awad.
Me mudé al edificio en el mes de junio de 2010. En noviembre de dicho año el portero inicia acciones legales contra el consorcio por no estar inscripto en relación de dependencia durante más de 10 años y obtiene sentencia firme contra el consorcio debiendo pagar este último una cuantiosa suma de dinero.
La pregunta es. ¿Yo tengo que pagar en la misma proporción que el resto de los copropietarios si solo estuve 3 meses de los 10 años que estuvo el portero de manera irregular? En caso de que corresponda pagar, tengo alguna acción contra los administradores que hicieron las cosas mal? Muchas gracias! Cecilia
Respuesta: La verdad es que el que paga es el consorcio, y Ud. forma parte de él ahora. Me gustaría saber, cuando Ud. compró, si el Administrador advirtió en el libre deuda acerca de la existencia del juicio. En cuanto la responsabilidad, no se puede responder ya que ello depende de las características de cada caso en particular.-
Consulta 59
Estimado Dr Awad lo consulto por lo siguiente:
vivo en un dpto en CABA PB al fondo, en resumen una vecina quiere colocar en la puerta de mi unidad sujetado al techo del palier un espejo redondo 30 x 30 para refractar en el palier de entrada por cuestiones de seguridad y así ver si hay alguna persona parada en el palier detrás de una pared que hay en el pasillo de entrada.El espejo obstruye en parte de mi única puerta de entrada mi unidad funcional, y podría lastimar en el rostro a alguna persona alta que ingrese a mi unidad. Quisiera saber que se puede hacer al respecto, esto se decidió en la ultima asamblea realizada en el edificio con 3 propietarios presentes en al misma.
Ademas dicho espejo obstruye totalmente la cámara de seguridad ubicada en la puerta de mi unidad funcional, la cámara fue autorizada por la administradora del edificio conjuntamente con la comision. Aguardo su respuesta, saludos. Abril
Respuesta: Es un poco difícil responder, atento que, a veces, previamente hay que tener una idea más concreta acerca de cómo es el edificio, cómo se decidió, qué posibilidades hay de que la seguridad quede cuidada, de otra forma, etc.-
Consulta 60
He tenido problemas con el consorcio. Me rompieron todo el dto por perdida de agua y no era de mi dto y no me reconocieron los gastos. Me inciaron juicio por expensas y yo 2 por daños. LLegamos a un acuerdo. El consorcio abonaria los honorarios de los 2 juicios mios y yo a los de deuda de expensas que no llegaba a $3.000. Mi abogado me cobro por honorarios $350. Puede la abogado del consorcio pedir una suma grandisima? No hay nada que regule esos honorarios o un porcentaje de lo que se adeudaba? Gracias Betty
Respuesta: La verdad es que no puedo emitir opinión acerca de estas cuestiones, dado que Ud. como manifiesta, tiene su asistencia letrada.-
Consulta 61
Dr. Awad:
Buenas tardes. Le puedo consultar cuáles son los horarios de silencio que deben ser respetados?
He solicitado al administrador que coloque un cartel, pero no lo hizo. Soy inquilina. No conozco que haya ningún reglamento interno. Es un edificio de 10 pisos en CABA.
Muchas gracias. Patricia
Respuesta: En general, se considera como horario de descanso el lapso comprendido entre las 12.00 y 14.00 y 22.00 a 06.00.- De todas formas, depende de la clase de edificio de que se trate (destino vivienda exclusivo, mixto).- No es obligatorio que el edificio cuente con reglamento interno.-
Consulta 62
Buenos días, Quisieramos consultarle ya que en nuestro edificio poseemos espacio guarda coches, pero que pertenecen a una única unidad funcional...
Es un edificio muy grande, pero esos espacios son vendibles?
Y como es q nunca nos tocó ninguna parte a mi departamento?
Agradecida por su respuesta, Jesica
Respuesta: NO puede responder si no tengo a la vista el reglamento de copropiedad.-
Consulta 63
Buen dia Dr. Awad: Soy propietario de un depto en un edificio de Caballito de 42 años de antiguedad que tiene 80 mts cuadrados con cochera y por el pago $2.600 de expensas por mes. La nueva administración recientemente asumida en sintonia con el Consejo de administración sometieron a votación en Asamblea cobrar 2 (dos) cuotas fijas de $2.000 como 'Fondo Reserva' para encarar arreglos urgentes de luz y gas (actualmente el edificio tiene el gas cortado por Metrogas).
Será la 1ra vez en 18 años que habito en dptos que no podré hacer frente al pago de semejante suma que llega a $4.600 en principio por dos meses, la pregunta es: ¿Existe alguna medida cautelar para estos casos en que el propietario quiere pero no puede pagar un aumento del casi 100%? Si bien en la liquidación están discriminados por columna separadas los montos, no da opciones de pagar una parte u otra. Le aclaro ademas que este punto no figuraba en el orden del dia de la convocatoria. Muchas gracias. daniel
Respuesta: La verdad es que no hay medida cautelar para ello, es más pienso que promover acciones de este tipo, finalmente, significará un gasto que agrave más su situación.- No sé si Ud. habrá podido plantear este tema en asamblea.- quizá sería bueno hacerlo, ya que no se trata de no pagar, sino de aumentar el número de cuotas.-
Consulta 64
Buenas tardes, mi consulta es si existe un cuerpo de delegados de encargados que responde al gremio, si es así cuales serian sus deberes y obligaciones con relación a su lugar de trabajo. Desde muchas gcs por su respuesta Juan agustin
Respuesta: disculpe que no pueda responder, pero no comprendo la consulta.-
Consulta 65
Hola, yo soy inquilina, y donde vivo despidieron al portero, la indemnización la ponen abajo de la liquidación de expensas pero no aclara sí es extraordinaria, yo quiero saber sí eso lo tiene que pagar el propietario de la unidad?
Por otro lado, hace dos años que me tienen que pintar los techos del baño y de la cocina por perdidas q hubo en pisos superiores, y lo siguen dilatando, que puedo hacer??? El propietarioo no se ocupa y el administrador no me da bola.
Agradecería mucho puedan responderme.
Saludos!! mabekas
Respuesta: La indemnización por despido es un gasto extraordinario. En cuanto a la pintura del techo, debe demandarlo Ud. a su locador, que es quien tiene que garantizarle a Ud. el normal y pacífico uso del departamento.-
Consulta 66
Buenas Tardes, Pregunto: Puede la hija de un copropietario ser miembro del Consejo de Administracion del Inmueble? Saluda a Usted Atentamente
Oscar
Respuesta: La verdad es que, pensando estrictamente, el consejo de administración es por definición un cuerpo integrado por propietarios que viven en el edificio.- Pero como la ley no dice nada, algunos consorcios, a través de sus asambleas, deciden contrariando lo expuesto.-
Consulta 67
Buenos noches dr.awad:
Me encuentro en una situacion de bloqueo con respecto a un problema que me afecta desde hace 7 meses.
Vivo en un edificio en dto planta baja a la calle pero mis ventanas y balcon estan sobreelevados a mas de un metro de la vereda, por lo tanto hay un pequeño patio rente a mis ventanas que esta dentro del edificio.
En el 5to.piso se mudaron inquilinos que colocaron un split con el motor sobre el frente pero no colocaron las magueras de desagote usuales lo cual hace que el agua caiga abundantemente sobre este pequeño patio frente a mis dormitorios.
, pero lo peor del caso es el ruido estruendoso que produce 2 tipos de gota:
1-sobre el piso
2-sobre el equipo de aire ventana del vecino del 1er piso ( esto es lo peor porque suena como un balazo permanente y ritmico que me impide dormir , mas aun cuando en verano debo dejar la ventana abierta, ytoria no puedo usar aire acondicionado.
He pasado todo el verano durmiendo apenas y teniendo que ir a trabajar con un cansancio enorme, falta de descanso que ni siquiera puedo compensar con una siesta porque esto es constante .
He dejado ya mas de 6 notas al ocupante del dto del 5to piso que jamas tuvo la gentileza de apersonarse como lo invite a verificar el molesto ruido.
He notificado a la administracion y me dicen que van a hablar con el dueño del dto. Que vive en otro lado y parece que no lo hicieron , o que a este no le importa.
Lo peor es que:
1-desconozco el nombre del inquilino, ni siquiera su cara .
2- el dueño de la inmobiliaria que le alquila vive en el edificio pero se niega a darme el nombre y me esquiva.
3-la administracion me niega los datos de propietario e inquilino para iniciar procedimientos legales(carta documento, etc).
4. El propietario del 1er.piso cuyo aparato es sobre el cual cae el agua que produce el ruido se niega y aunque me ofreci a pagarlo yo a colocar algo sobre su aparato que amortigue el ruido, aduciendo cuestiones ridiculas , hongos, exceso de consumo de energia, etc.para esto el aparato es viejisimo y esta totalmente oxidado y a punto de quebrarse la pared sobre la que esta instalado, es mero capricho y mala voluntad aunque aceptan que a ellos tambien les molesta es menor el ruido ya que sobre mi techo los taparrollos actuan como caja de resonancia .
Que puedo hacer para poner a esta gente en su lugar y terminar con este maltrato y vivir y descansar humanamente.
Asimismo el problema es de 24 hs. Porque mi hijo trabaja de noche y de dia cuando tiene que dormir padece lo mismo.
El ruido es tan fuerte porque ademas de ser una calle de barrio donde ni pasan autos, no consigo amortiguarlo ni con tapones de oido, auriculares con musica , ni nada, creo que van a terminar con mi salud
Esto me ha generado problemas de salud , deterioro, mal humor , rabia , impotencia y lamentablemente no tehgo la posibilidad de mudarme , ni de dormir en otro lugar del dto. Donde no escuche el ruido, ademas no es justo que por negligencia y desidia de terceros yo no tenga ganas ni de llegar a mi casa.
Por favor indiqueme que hacer y si puedo obligar a la administracion a darme los datos que necesito para enviarles carta documento a todos los involucrados, porque sin eso no puedo avanzar.Desde ya muy agradecida
Alicia
Respuesta: El artículo 6º de la ley de propiedad horizontal prohíbe perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la pacífica convivencia.- si ello ocurre, el artículo 15 de la misma ley, permite iniciar acciones legales (tanto al administrador como al propietario afectado) .- Como, además se trata de un equipo de aire acondicionado (y hay reglamentación de la CABA acerca de cómo instalarlos) , le sugiero que consulte con un ingeniero civil o un arquitecto.-
Consulta 68
Estimado:
Vivo en un departamento interno del cuarto piso del edificio. El problema que se me plantea es que encima de la ventana de mi dormitorio existe una pequeña saliente donde permanentemente se posan las palomas. Asimismo, las palomas hacen nido sobre la salida del calefon. Dada la cantidad de suciedad que dejan estos animales y el permanente ruido que hacen realice el reclamo correspondiente al administrador, pero hace 6 meses que me dice que le va a comentar a quien hace el control de plagas y no hace nada.
En varias consultas a su blog veo que recomienda que podamos tener una copia del reglamento de copropiedad.
En concreto mi consulta es: ¿correponde a la administracion hacerse cargo de sacar a las palomas, teniendo en cuenta que la liquidacion de expensas incluye cargos por la limpieza del patio de planta baja? ¿Donde puedo conseguir una copia del reglamento de copropiedad? Desde ya, muchas gracias. Norberto
Respuesta: Insito, como siempre, en la necesidad de tener una copia del reglamento, en ese documento está la respuesta a muchas preguntas en propiedad horizontal. Para obtenerlo Ud. debe fijarse en los datos que sobre el reglamento contiene la escritura de compraventa de su departamento.- En cuanto a la obligación del cuidado e higiene de las zonas comunes, es algo que le corresponde al consorcio, a través de su administrador.-
Consulta 69
Hola - Hace un par de semanas estamos teniendo un problema de pérdida de agua que cae sobre el calefón y la caja de los fusibles. El plomero determinó que no era columna sino que provenía del departamento de arriba. La propietaria del mismo se niega y se ha negado en reiteradas oportunidades a dejar entrar a nadie ni siquiera al administrador, menos aún al plomero para determiner la causa de la pérdida. Se limita a tener cerrada la llave de de paso pero cuando la abre nos inunda la cocina. El administrador lo único que nos dice es que es una propietaria problemática. En la última caída de agua cuando el encargado avisó que iba a cortar el agua del edificio, sin abrir la puerta dijo que iba a cerrar su llave de paso.
Cuál sería la solución a este problema, cuales serían los pasos a seguir?
Muchísimas gracias
Saludos cordiales Vivian
Respuesta: Si bien no queda en claro qué cañería pierde y Leyendo el reglamento, a quién corresponde, el consorcio, a través del administrador, tiene acciones legales para iniciar, pero deben asesorarse, en forma particulariza, con un profesional.-
