Consulta
1
DR. Awad. Quería hacerle varias consultas.
1- En la asamblea ordinaria que se realizo
para renovar al administrador de mi edificio, logramos sacarlo por mayoría de
presentes en la asamblea basándonos en lo que lo dice el código civil y
comercial en su articulo 2060, parece que eso no esta bien ya que hay mucha
gente que dice que vale lo que dice el reglamento de propietarios entonces el
la podría impugnar ya que es lo que esta haciendo porque me entere que esta
juntando firmas. Mi duda es que se aplica el reglamento o el código que deroga
el articulo 13 de la ley 941.
El puede presentarse como nuevo candidato
en la extraordinaria?
2- lo que no se es si el puede impugnar a
los 15 días corridos o hábiles el tema de la remoción o lo que busca es invalidar
la asamblea extraordinaria que pedimos para designar nuevo administrador, si es
así necesita una mayoría de presentes o los 2/3 de propietarios?
3- otra cosa que no nos dejo usar en la
asamblea son los poderes que juntamos de vecinos, alegando que eso no tiene
validez ya que tendría que estar certificado por un escribano, hable con una
escribana y me dijo que tendría que estar ella presente en la asamblea nueva
para certificar poderes y que estos tienen que estar con una copia de la
escritura de cada departamento, esto es así?
Disculpe si le hago muchas preguntas, pasa
que veo muchas lagunas en el tema y hablando con diferentes entendidos en el
tema me dan respuestas distintas.
Desde ya, muchas gracias!
Respuesta: La renovación de mandato lleva la mayoría
que fije el reglamento. Como en general los reglamentos no lo prevén hay que
usar la mayoría absoluta que prevé el art.
2060 del Código Civil.- El artículo 13 de la ley 941 ha perdido vigencia
por un fallo judicial.- Busque en internet la ley de la legislatura de la CABA
Nº 5932.- El resto de las consultas son
más complejas para resolver, no pueden contestarse en dos o tres líneas como
las de ésta página.-
Consulta
2
Estimado Dr. Awad
Quisiera saber que ley, disposiciòn, etc.
avala la posibilidad de cobrar expensas a los morosos y como se realiza el
cálculo. La pregunta surge debido a que la administraciòn no cobra intereses
perjudicando asì a aquellos que cumplimos nuestros pagos en tiempo y forma.
Desde ya muy agradecida por su respuesta,
lo saludo atentamente.
Respuesta: El código civil obliga la pago de las
expensas, los reglamentos de propiedad también.´- El administrador debe
recaudar y cobrar las expensas, entonces su obligación cuan do hay morosos es
iniciar los procesos judiciales, pues su inacción frente al no pago perjudica
al consorcio.- Las deudas deben cobrarse con más el interés que prevé el
reglamento o haya decidido la asamblea en un reforma.-
Consulta
3
Buen día.Tengo un
patio en el cual tiran basura por lo cual no puedo sacar a mi cachorro, pues el
otro día casi se ahoga con un escarbadiente. Que puedo hacer ? Puedo instalar
un techo rebatible de policarbonato?
Gracias.
Respuesta: El consorcio debería instalar una red o
malla de protección.-
Consulta
4
Estimado Dr. Awad, buenas tardes, hace un
año adquirí por medio de un crédito hipotecario del Banco Ciudad una UF en un
edificio de CABA, Aysa, se abona por expensas las cuales están totalmente al
dia, pero por inconvenientes el administrador anterior fue removido y la
administración judicializada.
Ahora bien, por una desgracia fliar puse a
la venta la UF la
cual tiene todos sus impuestos al dia incluyendo las expensas por lo tanto
también AYSA, el tema es que el administrador removido jama abono AYSA por lo
que existe una deuda millonaria y la escribanía actuante en mi venta, me niega
la posibilidad de escriturar la misma hasta tanto el consorcio no regularize la
deuda con AYSA.
1 yo estoy al día con los impuestos, es
decir porque me impiden a mi hacer venta de mi UF por un tema del consorcio?
2 se que un escribano es agente de
retención de ABL y AYSA, pero según el colegio de escribanos no se puede
realizar la venta de la UF
hasta que no se encuentre totalmente saldada la deuda de AYSA, se que se
vendieron UF, solo una sufrió este problema.
3 si bien estoy al dia propuse que se
divida la deuda entre todas las UF y volver a abonar mi parte y que esto sea
notificado en la escritura y se me negó también.
4 Se puede hacer algo o solo depende del
libro que lleve el escribano interviniente?
Desde ya muchas gracias y buen año! Carlos
Respuesta: La deuda con Aysa pesa sobre todo el
inmueble del que forma parte su unidad, por lo que debe abonarse para que el
escribano libere el certificado donde
consta la deuda.- Y no puede, hasta
donde se, dividirse.-
Consulta
5
Estimado dr. Aguad el motivo de mi mail es
para consultarle que debo hacer luego de mis reiterados reclamos al
administrador, sin resultados soy propietaria de un depto., en un pequeño
edificio de 8 dpto.. con una entrada principal y dos entradas individuales de
otros dpto. a los costados de esta entrada principal, también pertenecientes al
edificio,
Hay uno de los departamentos que da todo el
aspecto de abandonado, esta en alquiler,, sin luz, muy sucio y con un toldo
colocado en la cochera todo roto y sucio, además le cortaron la luz y de noche,
a pesar que la entrada principal esta iluminada, la entrada de este dpto.
esta oscura y sumado a que esta sucio, es
un peligro ya que por la estructura del mismo, da para que cualquier delincuente
se esconda en el mismo.
Hace tres meses vengo reclamando al
administracion , sin resultados,,
QUE DEBO HACER , COMO DEBO CONTINUAR MI
RECLAMO????
desde ya muchas gracias por su atención
Cristina
Respuesta: Disculpe, pero no comprendo cuál es el
reclamo.-
Consulta
6
Estimado Dr Awad, Le agradezco su tiempo y
le consulto, El encargado de un edificio puede cumplir su trabajo desde la
vivienda y no estar nunca en la puerta???, En nuestro caso el encargado nunca
esta en la puerta del edificio y dice que , según el convenio, el no tiene
obligación de estar en la puerta, puede atender desde su vivienda. Muchas
Gracias. Jorge
Respuesta: Las tareas del encargado deben estar bien
determinadas (dentro de lo que prevé la ley 12981 y el respectivo Convenio
colectivo de Trabajo) en el llamado LIBRO DE ORDENES.- En ese libro se puede
ordenar que, por ejemplo, de lunes a viernes en horario de 17.00 a 19.00 (es un
ejemplo) el trabajador esté en la puerta del edificio, vigilando la entrada y
salida del mismo.- Es el administrador
quien debe ocuparse de la relación con el dependiente del consorcio.-
Consulta
7
Buenas tardes.
Lo molesto para solicitarle su
asesoramiento.
Soy propietaria de un departamento cuyo
consorcio es conflictivo.
Desde hace varios meses estoy reclamando
por un problema de humedad en el techo dek baño, hasta el momento sin solución.
Recién en el día de hoy, después de ponernos muy firmes tanto mi inquilina como
yo, empezaron a ocuparse del problema.
Le solicito si me puede recomendar alguna asociación de
consorcistas seria o entidad gubernamental para que me asesore, ya sea en forma
gratuita o con honorarios bajos. Desde
ya muy agradecida. Patricia
Respuesta: Esta página es de consulta jurídica.- No
hacemos recomendaciones.-
Consulta
8
Quisiera me indiquen cuales son los pasos a
seguir, por un tema de humedad de la casa lindante, que se trata de una
pulpería que comparte medianera con nuestro pb, la dejaron con ladrillo a la
vista es un patio a la intemperie y evidentemente esta pasando humedad. Como se
canaliza esto???? Desde ya muchas gracias por su orientación Andrea
Respuesta: Si Ud vive un edificio sometido a propiedad
horizontal el administrador debe formalizar el reclamo ante el propietario de
la finca vecina.-
Consulta
9
Estimado Dr. Awad le comento, yo vivo en un
edificio, donde todos los meses pagamos un
seguro del edificio.
Luego por mi parte pago un seguro de mi
departamento.
Mi consulta es la siguiente: es obligatorio
que cada propietario tenga un seguro de su departamento? porque si mi vecino
tiene un problema serio y me produce daños sobre mi propiedad, corro riesgo de
que no me pague los daños.
Eso no le corresponde al seguro del
edificio? o si?
Agradeciendo por respuestas saludos
Respuesta: El seguro del edificio es un seguro que
debe tener el consorcio y que reúne una serie de riesgos, incendio, ascensor,
responsabilidad civil, etc.- La responsabilidad personal de su vecino, si él no
la afronta o no satisface un reclamo suyo deberá, a la larga hacerse efectiva rematándole
la unidad.-
Consulta
10
Buenas tardes, quisiera hacerles una
consulta. A fines de julio del 2017 terminaron de cambiar la cañería de agua de
mi departamento. Para eso rompieron el piso y las paredes.
Ya han pasado 6 meses y no han arreglado ni
las paredes ni el piso. El administrador dice que no hay plata porque se
tuvieron que hacer otros arreglos. Yo quiero que aunque sea arreglen el piso
nada más, ya que tengo un hijo que gatea y es un peligro tener el piso en estas
condiciones.
Yo ofrecí pagar el arreglo y descontarlo
del pago de mis expensas.....pero el Administrador se niega porque dice que
necesitan recaudar dinero.
Qué puedo hacer? Gracias! Atte. Julieta
Respuesta: Para comenzar: Intimarlo fehacientemente al
cumplimento de sus obligaciones.-
Consulta
11
Buenas tardes Dr Awad:
La consulta es por la jubilación de la
encargada del edificio donde habito, este año cumplió sus 30 años de aporte, ya
se le envió la cd, ahora quería saber los pasos a seguir, y las opciones que
hay en cuanto a contratación o no, una vez jubilada, y cómo nos afecta la nueva
ley, ya que la encargada, no querría jubilarse.
Por otro lado,por una filtración, tengo
hace muchos años, el techo del baño, arreglado mal, por personal de la
administración, con quien no logro llegar a un acuerdo de que lo arregle
nuevamente, esto tiene larga data.
Desde ya muchas gracias. Saludos!
Aguardo respuesta
Respuesta: Sobre la primera pregunta, no es posible
responder desde el reducido ámbito de ésta página, cuestiones tan serias como las
derivadas de la relación laboral y su finalización.- La segunda. En
principio el consorcio debe rehacer la reparación si fue mal ejecutada.-
Consulta
12
Buenos dias sr Awad!hace 20 años lo escucho
x radio mitre, nunca pese
que iba a necesitarlo ,pero todo llega. ,
hace años que el dpto de
mi vecino siempre tiene alguna s perdidas
de agua antes era x el living
4 o 5 veces se reparo, y hace un año y
medio que me paso la humedad a la
Pared y placard del pasillo, les solicite
todo este tiempo me lo
repararan y se niegan siempre,(no hay
dinero) la administradora se
aumenta el sueldo cuando le parece la
primera en cobrar es ella y
ademas pagamos las expensas de los que no
las abonan.le dije que yo lo
iba hacer arreglar me dijo q no yo lo hice
igual x q no tengo x que
vivir mal descascarandose todo y con
humedad , le envie una carta
Documento comunicandles mis gastos etc
etc.me contestaron q era
improcedente, esperandolo a usted le deposite las mismas
del mes pasdo
,,,,,hoy me llega n los dos mese no se
figaron que deposito
Enseguidayo pienso seguir pagandose las.
Para q no corran punitorio
Pero como recupero lo que corresponde al
consorcio,,le escribo x este
Medio ya q soy jubilada y lamentablemente
para mi no puedo abonar sus
Honorarios. Quedo a la espera de su
respuesta. Desde ya muchas gracias! Blanca
Respuesta: Póngase al día con la deuda de expensas y
si se trata de un edifiico en la CABA formule una denuncia contra el
administrador por ante la comuna que le corresponde al lugar donde está el
edificio.- .-
Consulta
13
Buenas tardes Dr. Awad: mi consulta es la
siguiente:
Tengo un depto. en el primer piso de un
edificio que tiene un patiecito donde ponemos el lavarropas y colgamos la ropa
para secar.Resulta que los que viven en los deptos de arriba tienen aire
acondicionado y las mangueritas colocadas de manera tal que cae el agua a mi
patio,ensuciando la ropa y demás.
Primero coloque un cartel en el ascensor en
muy buenos términos comentando lo que me pasa, no se dieron x aludidos.Luego
colgué en el picaporte de las puertas una notita también en términos amistosos
pidiendo por favor que solucionen ese tema, tampoco atendieron lo solicitado.
Para esto ya le había consultado a la Administración y me
dijeron que ellos no se tenían que encargar se este tema que correspondía a
cada propietario, solo que aclararon en la liquidación de esxpensas.
Mi consulta por lo tanto es si es así, o nó
y cuales serían los pasos que tengo yo que seguir para no seguir
perjudicandome. Muchisimas gracias por su atención.
Elba
Respuesta: La verdad es que el administrador debería
ocuparse porque se trata de un problema que acontece en un sector común del
edificio (el pozo de aire y luz) .- Si no, puede formular Ud. misma la denuncia
ante la fiscalía que corresponde al lugar donde está ubicado el edificio, por
la perturbación que le ocasionan.-
Consulta
14
Disculpe que lo moleste, pero hay algo que
no me cierra, vivo en Mar del Plata, al lado del xxx , en un edificio de 9
pisos y 120 dtos, yo lo escucho todos los sabados con Bonelli, escucho radio
Mitre todas las mañanas, el viernes fue la reunión de consorcio y el
administrado, x una queja de que hace mas de 2 años que no se limpia el tanque,
varias personas sufrieron problemas estomacales y cólicos, el nos dijo que
corresponde x ley, limpiarlos cada 2 años, no podemos opinar alguno de
nosotros, x que el padre del administrador es propietario de 19 dtos, con
testaferros. y muchos propietarios son de otros lugares y solo vienen x 1 mes
en Enero, y luego se lo dan al padre del administrador para que lo alquile en
Invierno a estudiantes, el fue nuestro portero hasta que se jubilo, yo en una
oportunidad acepte estar en el consejo de administración, a los 15 días
presente una carta de renuncia x la cantidad de irregularidades que que encontré,
y con mis 77 años, tenia temor que me pasara algo, creo que soy la que mas
reclamo hago, cuando llegan las expensas la controlo x que en varias
oportunidades nos cobran dos veces lo mismo, agradeceré me asesore, para hablar
con algo seguro. Saludos
Respuesta: La obligación de limpiar el tanque de agua
es en el ámbito de la Çiudad de Buenos Aires.- Pero aún sin ley que obligue, no
puede el administrador mantener una situación que ponga en peligro la salud de
las personas.-
Consulta
15
Estimado Doctor
Mi consulta es por temor a tener que
hacerme cargo de una deuda que no es mia y que no podria afrontar.
Tengo un departamento en Corrientes y Juan
B.Justo alquilado desde agosto de 2016 . Estos inquilinos utilizaron los
servicios de FINAER para garnatizar su ingreso y expensas y alquileres.
Me entero hace poco que tiene hecho un
reclamo en EDESUR Y luego en el ENRE (
expediente de reclamo N° 3921487 ), donde reclamar un error de medidor por
consumo excesivo en bimestres del 2016 y 2017, con consumos registrados de
hasta 3453 Kwh . Es una vivienda de uso
familiar con 4 hijos .
La deuda ya asciende a mas de $30.000.-
Cuando yo, la propietaria , fui al
ENRE para averiguar que decidieron, me
dicen que a mi no me pueden dar ninguna informacion. Solo dan informacion al denunciante del
reclamo, que es el inquilino , que no puso los servicios a su nombre nunca
en EDESUR nunca fue cambiada la titularidad
del servicio , que sigue estando a nombre del dueño original , a quien no
conosco ni se si sigue vivo
el ENRE les indico que pague un valor
simbolico de 800 pesos mensuales , y es eso lo que estan pagando , mientras
tanto la deuda aumenta y aumenta
CONSULTA
- Si el ENRE decidiera que la deuda es
valida, y el inquilino se niega a pagarla,
a quien corresponderia pagarla ?
-Si el inquilino para no pagar la deuda ,
decide irse, no alcanza la garantia que dejo hace mas de un año , para afrontar
la deuda, quien paga ?
-Si no se paga, para volver a alquilar ,
EDESUR pone un nuevo medidor ? y la deuda ? Doctor, que deberia hacer
yo, la dueña ? Muchisimas Gracias
Respuesta: Es una cuestión compleja, que no puede
responderse desde el reducido ámbito de ésta página.-
Consulta
16
Dr. Awad
Vivo en Capital Federal, en Palermo, en un
edificio que tiene Reglamento de Propiedad de Consorcio. En dicho reglamento
dice que en la reunión de Consorcio los propietarios deben presentar fotocopia
de escritura que acrediten su titularidad y en caso de que haya departamentos
alquilados, sus dueños deben avisarlo.
Se hizo una reunión de consorcio para
nombrar nuevo administrador y no pidió nada de esto porque dijo que no era
necesario, que no importa si en el edificio habitan los dueños, inquilinos u
ocupas, que lo que importa es que paguen las expensas para que el edificio se
mantenga en orden y bien.
Esto es así? si lo que dice el
administrador no es verdad, que se puede hacer?
Gracias Virginia
Respuesta: Si bien es importante que las expensas se
paguen, también es importante que se sepa si las personas que asisten a la asamblea son
propietarios o no.- Y es obligación del
administrador saber quién es el propietario.-
Consulta
17
Buenos días Dr. Aguad, me pongo en contacto
con usted debido a un problema que se le presentó y presenta a mi hermana con
el consorcio donde era inquilina.
El día 4/2 mi hermana se muda del
departamento que alquilaba a otro edificio; realizamos los pagos
correspondientes según lo acordado con la dueña.
Pero en el transcurso de esa semana se
comunica la abogada del consorcio diciéndole que tiene una deuda de expensas de
$ 22.500. Al saber que no era cierto pusimos un abogado para que lleve el tema,
pedimos la conciliación de cuentas que posee la administradora; cosa que nos
pareció fuera de lugar y una falta de respeto recibir un archivo con el nombre
de "hinchaforrossalerno.xls"; xxx es el apellido de la
administradora.
En base a la conciliación que envía la
administradora hay cosas que no corresponden por ejemplo; dice o reclama una
deuda de septiembre del 2016; donde en agosto del 2017 mi hermana queda en 0
(cero); si bien mi hermana tuvo irregularidades en sus pagos siempre trato de
conciliar con la administradora pero ella siempre le contestaba es tarde hablá
con la abogada.
Alegan que pagaba lo que quería, pero
destaquemos que uno paga lo que le informan. También hay que destacar que en
las expensas que recibía mi hermana hay un itém que dice intereses en mora en
varias oportunidades se los han cobrado y en muchísimas otras no. El reclamo de
nuestra abogada es que mi hermana pagaba en base a la información suministrada
por la administración del consorcio.
Está más que claro que hay un error enorme
de parte de la administradora en la conciliación de las cuentas o para ser más
precisa en la cuenta de mi hermana.
Puntos a destacar:
1) Por intimación o eso nos hicieron creer,
ya que la abogada del consorcio le dijo a nuestra abogada que ese era un papel
informal, en agosto del 2017 "intiman" a mi hermana que pague la suma
de $ 11.670, importe que fue abonado y dejó en 0 (cero) todo. Cosa rara que al
mes siguiente Septiembre 2017 le aparece un saldo pendiente de $ 4000 y
pico.Cosa que no correspondía.
2) Hoy la defensa de la abogada del
consorcio es que a nuestra abogada le reconoció por teléfono que hay error en
la conciliación, pero si debe reconocerlo públicamente lo negará. Ya que si
asume el error la administradora puede perder su trabajo.
3) Nunca nos informaron la tasa de interés
que manejan por pago fuera de término.
4) La Administradora se
encargó por un grupo de whatsapp que tiene con los propietarios de ensuciar el
nombre de mi hermana injustamente.
5) El contrato de alquiler aclara que la
inquilina sólo se hará cargo del pago de
las expensas ordinarias; pues la administradora en la conciliación de cuentas
que envío tiene dentro de la misma, expensas extraordinarias que claramente
generan interés por falta de pago. Cosa que no le corresponde tener a la
inquilina en su liquidación tal como figura por contrato.
6) Es poco serio enviar una liquidación de
excel ya que es un archivo que puede ser manipulado si no tiene la protección
correspondiente. En este caso el archivo puede ser modificado.
7) Quiero saber si las administraciones de
consorcio están obligadas a manejar algún sistema contable lo que genera un
poco más de confianza en los informes.
8) En el caso de mi hermana hay pagos no
imputados; y la administradora se defiende diciendo que no es adivina. Yo soy
Contable y manejo clientes que transfieren tal y como lo hacía mi hermana y
todos los días controlo los movimientos de los bancos para cotejar los ingresos
con mis clientes.
A mí entender es falta de voluntad,
excusarse en que no sabe quien realiza los pagos. Mi hermana también le enviaba
mail con el comprobante correspondiente y evidentemente no leía los
mismos.
Faltan emitir recibos. Los recibos no
tienen fecha de emisión. Sólo agregan el período abonado e importe.
Solicito su opinión y ayuda; ya que ésta
semana se solicitará un reunión de consorcio para que mi hermana pueda aclarar
todo esto. El tema que al no poder cerrar este tema; todavía la dueña del
departamento no firmó la entrega de llaves, también considero irregular ya que
el día 8/2 le pide a mi hermana que le entregue las llaves a un nuevo
inquilino, que en realidad era el inquilino que vivía antes que ella. El tema
que la Señora
nunca se presentó a verificar las condiciones de entrega del departamento. Ya
le hizo pagar todo el mes de febrero de alquiler, expensas, ABL. Reclama 8 días
de pago que es cuando se le entregan las llaves al otro inquilino; reclama
arreglos que le dijo el inquilino nuevo.
Mientras tanto la dueña y abogado de la
misma se aprovechan de la situación, porque saben que si quieren y obran de
mala Fé, pueden seguir cobrando.
Por todos lados sentimos presión ya que
sabemos que la dueña legalmente puede seguir reclamando ya que no dió de baja
el contrato.
Mi hermana por mail le informó que dejaba
el departamento, pero es una señora bastante complicada y poco solidaria.
Mi hermana es una chica de 22 años a la que
quisieron tomar por tonta, ella trabaja, estudia, somos de clase media y
realmente no nos sobra el dinero. Y así nos sobrase lo de la administración es
una injusticia, ya que según ellos mi hermana debe agachar su cabeza y pagar
para evitar problemas.
Ojalá pueda ayudarme y aconsejarme Aguardo sus comentarios.
Desde ya muchas gracias. Saludos cordiales.
Fernanda
Respuesta: Como Usted comprenderá, no es posible
responder a esta consulta, primero porque ya hay un colega actuando
representando sus intereses, segundo porque su extensión excede los límites de
ésta página.-
Consulta
18
Buen día, en nuestro edificio el encargado
a cumplido 65 años y se le envió la carta documento para que se jubile, ahora
con las nuevas disposiciones puede quedarse hasta los 70 o es obligación que se
quede hasta dicha edad- Muchas gracias Antonio
Respuesta: las consultas sobre relación laboral no
pueden responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de esta página.-
