Respuestas del Dr. Eduardo Awad

Consulta 1

Buenas tardes Dr. Querría consultar la siguiente situación. Soy propietario de un ph que tiene una entrada por un pasillo de un metro de frente y el otro ph da  a la calle con 9 metros de frente. El titular del ph que da a la calle realizó un cambio de mosaicos de toda la vereda y pretende que paguemos dicha erogación en partes iguales. El reglamento no dice nada sobre ello. Tengo que abonar el 50 % de dicho costo o pagar sobre el metro lineal de mi entrada por el pasillo. Muchas Gracias

Cr. Marcos - Córdoba

Respuesta: la verdad es que el propietario frentista debe tener en buenas condiciones la vereda. Si esta persona la arregló corresponde pagarle, conforme el porcentual que para gastos o contribución a las expensas marque el reglamento,  generalmente es el porcentual de dominio.-

Consulta 2

Buenas tardes, Consulta:

Desde diciembre 2015 tengo humedad en el interior del dpto. que proviene del baño del edificio lindero. Dicho baño está pegado a mi dpto, medianera de por medio.

En todos estos meses, le he venido reclamando a mi administradora a través de correo electrónico, pero no me responde o si lo hace, dice que ya se ha comunicado con la administración del edificio lindero pero que ésta alega que la humedad proviene de la medianera mal hecha. El edificio donde vivo se construyó en forma posterior al lindero.

Solamente mi dpto tiene la humedad y justo a la altura en que está el baño lindero. Es un baño en muy mal estado debido a falta de mantenimiento y los años de antigüedad que tiene edificio.

Les consulto sobre cómo debo proceder y a quién le debo enviar una Carta Documento. Supongo que es a mi administradora, pero seguro que va a insistir en que no puede hacer nada contra la administración lindera.

Espero su respuesta. Muchas gracias. Roxana

Respuesta:  primero hay que asegurarse de que la filtración proviene del baño del edificio lindero, eso deberá acreditarlo un ingeniero civil, arquitecto, a veces un buen plomero.- De ser el edificio lindero el responsable, el administrador debe intimarlo y seguir adelante si no da resultado la intimación, con una mediación y finalmente el juicio

Consulta 3

Mi consulta es por el monto actual de las Expensas.

hace 4 años pagaba $450, $500 y hoy pago $2050. No hay expensas extraordinarias, de hecho, no consideran expensas extraordinaria nada que no sea, por ejemplo, que queramos remodelar el palier...  

Se rompe el ascensor, un vidrio, un caño y para la administración es un gasto común.

En la ultima reunión de consorcio, planteé mi problema para afrontar ese gasto, sobre todo cuando el edificio no tiene mantenimiento, se esta destruyendo día a día y ya quedó fuera de las regulaciones de servicios, como ser gas, etc. (es casi una bomba de tiempo)

Me dicen que pagamos tanto de expensas porque somo solo 16 unidades y es costoso mantener a la encargada (media jornada). Planteé prescindir de la encargada y me dijeron que es imposible, que una vez que un edificio tiene encargado, no se lo puede sacar más.

La pregunta es, ¿es realmente así?

¿No podemos despedirla? (pagando indemnización, obvio)

¿y por otro lado, como hago una auditoria a la administración?

Saludos y gracias. Mariano

Respuesta: Nada impide prescindir del encargado.- Por otro lado, es cierto que un edificio de 16 unidades si debe hacer tareas de mantenimiento verá incrementadas las expensas porque es cierto, son pocas unidades para soportar el gasto.-

Consulta 4

Estimado Dr. Awad: Lo molesto para consultarle sobre la antelación requerida para llamar a Asamblea de Propietarios.

Necesitamos llamar a Asamblea  para elegir Administrador , en el Reglamento no menciona cuantos días antes se debe hacer la convotaria y en la Ley 13.512 no encontré ese dato. Desde ya muchas gracias. Atentamente. Enrique

Respuesta: La ley 13512 ha sido derogada por el código civil y comercial que entró en vigencia el 01 de Agosto de 2015.- El código no establece ese plazo.- Es raro que el reglamento no prevea la antelación del llamado, pero, si no lo prevé pueden ponerse de acuerdo y usar un plazo que a ustedes les convenga, por ejemplo, cinco días.-

Consulta 5

Dr. Awad, buen día. Lo  consulto por el siguiente tema.

En Mayo compré un departamento en Caba. Después de adquirirlo me entero que no había gas, ya que había sido cortado por Metrogas.

Algunos propietarios optaron por hacer instalación eléctrica y otros por hacer los arreglos con su correspondiente habilitación.

Le consulté a la administradora, porque yo si quería tener gas. Tengo entendido que la nueva disposición del Código Civil y Comercial,  indica que los arreglos de las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso a la unidad funcional inclusive, deben estar a cargo del consorcio.

Cuando le planteé este tema a la Administradora, me dijo que el Consorcio no se haría cargo de este gasto, que los que habían hecho este  trabajo, lo habían pagado ellos, y que si quería enviara Carta Documento.

En consecuencia, empecé con los arreglos. No sé como manejar este tema y si corresponde hacer el reclamo.

Por otro lado para seguir con los trámites en Metrogas, el gasista me solicito Planos del Edificio, los necesita el planista para hacer los planos de mi dpto. para avanzar con los trámites en Metrogas y la administradora no me los da, lo que me genera no poder avanzar.

Por otro lado le pedí en tres oportunidades el Reglamento Interno y tampoco me lo entrega.

Le agradecería su asesoramiento y si correspondería que haga una denuncia, para lo cual ya me adelanté y tengo turno para la próxima semana en el Gobierno de la Ciudad. Desde ya le agradezco su asesoramiento. Atte, Maria Virginia

Respuesta: Los planos puede pedirlo usted entrando a la página del gobierno de la Ciudad Buenos Aires.  En cuanto al problema del gas entiendo que debería mandar la carta intimando la reparación o ejecución de la instalación, basándose en ese artículo del código.- Igual, creo, debería citar a una mediación a la persona que le vendió el departamento, porque haberle ocultado esa circunstancia.-

Consulta 6

Hola Doctor Awad, buenas tardes. Si un propietario hace un arreglo en su departamento y lo paga él porque el Administrador le da "demasiadas vueltas", ese propietario puede descontar el arreglo que debería haber pagado el Consorcio de las expensas??? En caso de que no se pueda, seria Ud. tan amable de indicarme cual es la ley o normativa por la cual se rige esto?. Muchas gracias!

Marcela

Respuesta: Hay un artículo del código civil y comercial, es el 2054. No sé si el caso se ajusta a lo que establece ese artículo.-

Consulta 7

Dr. Awad:

Nuestro edificio en propiedad horizontal no fue construido con un acceso exclusivo para personas con capacidad limitada de desplazamiento (sillas de ruedas); tiene 45 años de antigüedad. Habiendo surgido la necesidad, el problema que se suscita es:

1) La entrada principal está constituida por una puerta de dos hojas, cada una con una ventana en los extremos de aproximadamente 50 cm.

2) El escalón de acceso de todo el frente es ancho, pero de muy poca profundidad, lo que impide la construcción de una rampa completa (acceso y giro sobre superficie plana para acceder a la puerta de entrada).

3) Para ello se piensa construir el acceso por rampa por la puerta de servicio en su totalidad, la cual se encuentra paralela a la puerta principal, y lo que obligaría a tener la misma como único medio de acceso al personal de servicio, proveedores, operarios, etc., por rampa.

La consulta es la siguiente:

¿Si alguno de ellos sufre un accidente o lesión, compromete al consorcio por no tener ingreso normal para dicho personal? Muchas gracias por su información.

Atte  Jorge

Respuesta: NO entiendo qué sería un ingreso normal para el personal.  Lamento no poder responder cuestiones como ésta, es necesario tener un conocimiento más profundo del edificio, las condiciones de ejecución de la obra, la opinión de un ingeniero sobre la viabilidad de la obra, etc.

Consulta 8

Hola Dr. Awad, como esta ?. Necesito consultarle lo siguiente : la constructora del edificio donde vivo alquila la azotea a una compañía de telefonía celular. Este contrato se cerró antes de conformarse el Consorcio de Propietarios. Dicho contrato dice que por el término de 30 años esta sociedad tiene el derecho de usufructuar la explotación de la azotea y de instalar lo que crean necesario para el funcionamiento de los equipos.

Hay alguna manera de corroborar si esto esta dentro del marco legal ?. Nosotros como co-propietarios no podemos obtener ningún beneficio ?

Aguardo su respuesta y saludo muy atentamente.

Muchas gracias. Oscar

Respuesta: Hay que comenzar por leer detenidamente el reglamento de propiedad de ese consorcio.-

Consulta 9

Hola, necesito de vuestra ayuda en un tema bastante serio que sucede en un edificio de Recoleta.

Resulta que una inquilina (abogada), fue agredida verbalmente por el encargado del edificio en presencia de una persona de la administración y este último, simplemente envió dos Carta documento imponiendo una sanción al encargado y este no las recibió a las cartas documentos, y por lo tanto continuo trabajando sin suspensión alguna.

HECHOS:

La inquilina, abogada noto que el portero enganchaba luz de los pasillos favoreciendo a algunos propietarios que se veían favorecidos, la inquilina al ser quien paga las expensas se vio perjudicada porque los gastos de luz del consorcio se incorporan en el monto de las expensas comunes.

El encargado del edificio, es quien contrata al plomero y recibe un porcentaje de los trabajos realizados, pero no cumple su función la de vigilar la puerta de entrada del edificio, todo comenzó cuando realizaron un trabajo de plomería en el departamento que alquila la abogada, no realizaron bien el trabajo y la abogada notifico de ello al administrador, además de las agresiones verbales que recibió del encargado que le dijo que es una hija de mil etc.etc, hasta intento pegar a la abogada, díganme ¿ella como debe actuar al ser inquilina, puede solicitar se lleve a cabo una asamblea para que por voto de la mayoría necesaria puedan despedir al encargado o tiene que estar presente la propietaria del departamento?, el plomero ya no realiza más trabajos en el edificio y ese fue el motivo por el cual el encargado agredió a quien saco a la luz su negociado en complicidad con el plomero.

La abogada tomo fotos de los cables de luz enganchados, también cuenta con mujeres como testigos, que también fueron agredidas verbalmente por el encargado, solo que ella en estos casos no sabe cómo actuar, sé que ustedes podrán guiarme sobre como ella debe actuar sola o en forma conjunta con las mujeres que fueron agredidas, todas tienen miedo al encargado a estas alturas.

A lo que yo voy, es si se puede enviar Carta Documento al administrador para que tome cartas en el asunto y no continúe haciendo oído sordo en un tema tan grave como el de la agresión verbal que reciben las copropietarias o inquilinas de parte del encargado del edificio.

La abogada esta aterrorizada porque vive sola y tiene miedo de poder llegar a ser una víctima de violencia de genero cuyo victimario sería el encargado del edificio y como el silencio es el peor enemigo de una mujer en estos casos, necesita saber cómo actuar para que no suceda nada en el futuro.

Muchísimas gracias por la ayuda que me puedan brindar al respecto. Olga

Respuesta: La verdad es que ahí falla la administración, pues si el encargado no ha querido recibir las cartas, hay otros procedimientos para proceder a la sanción.-   Lo mejor sería intimar a la administración para que cumpla con sus obligaciones como corresponde. La persona ofendida podría hacer una denuncia en  la fiscalía.-

Consulta 10

Estimado Dr.mucho gusto, la duda que tengo es la siguiente:

un administrador es designado por un fiduciario de fideicomiso para administrar un edificio, pero esa designacion nunca se realizo, aunque en la practica el administrador cumplio sus funciones ya hace alrededor de dos años, la situacion es la siguiente, el administrador quiere hacer asamblea para rendir cuentas y el fiduciario no aceota hacerla acusando a que no esta conformado aun el consorcio y el administrador de esta designando y no quiere trnasparentar  o democratizar la administración, que se puede hacer al resptecto por parte del administrador quien es el que quiere hacer las cosas bien y llamar a asamblea o reunion para que todos los propietarios decidan pasos a seguir?

Desde ya muchas gracias Gustavo

Respuesta: Primero me gustaría saber si hay reglamento de propiedad redactado o no.-

Consulta 11

Hola, buenas tardes.

Queria exponer mi caso y hallar una solucion.  Vivo en un departamento hace mas de 10 años, somos propietarios y desde un tiempo a esta parte nos esta pasando que no recibimos la correspondencia.  Hace unos meses me ocurrio con la prepaga , cuestion que llegaba la factura un mes y al otro no.  Realice la denuncia correspondiente en la prepaga en 2 oportunidades quedando acentado y el inconveniente seguia, hasta que decidi enviarla a la direccion de un amigo durante unos meses y en ese lapso llegaba sin ningun problema.  Mas alla de esto, por ejemplo correspondencia bancaria me llega con resumenes atrasados en 2 meses y a mi madre le ha pasado recibir resumenes bancarios en un sobre con su nombre y apellido dado vuelta, es decir que wn el frente del sobre no se hallaba ningun nombre ni direccion de mi madre pero si ohh casualidad el sobre lo han tirado en nuestro departamento. 

O alguien ademas del encargado tiebe acceso a la correspondencia o es el encaegado quien por algun motivo no entrega en tiempo y forma las mismas.

Que puedo hacer al respecto.  Como deberia de actuar para resolver el problema.

Gracias. Andrea Karina

Respuesta: Primero habría que saber si el buzón donde se deja la correspondencia está en condiciones con su llave. Si es así, y nadie tiene acceso a la correspondencia,  habrá que proceder con cierto   ingenio para que quede al descubierto loa persona que se queda con correspondencia ajena.-

Consulta 12

Hola, vivo en un edificio d propiedad horizontal con 18 deptos en almagro. Tenemos un inconveniente con la inquilina d PB ya q tiene un gato de mascota q es totalmente indefenso pero le gusta estar en el hall dl edificio y mirar la calle. El problema se inicia cuando nos enteramos que hay dos vecinas q le tienen fobia a los gatos y tras haberle pedido a la inquilina q no lo deje solo en el hall, ella no hace caso. Como se soluciona este tema?

Les agradezco su atencion y pronta respuesta, desde ya muchas gracias. Andrea

Respuesta: La verdad es que la mascota debe estar dentro de la unidad, no en el hall del edificio. Sin perjuicio de la fobia de las vecinas, lo cierto es que el hall, los pasillos, no son lugares para que las mascotas permanezcan.-

Consulta 13

Buen dia. Soy propietario de un departamento en un edificio de 27 unidades funcionales. Por el momento en la liquidación de expensas 15 están ocupadas sólo, 5 figuran a nombre de la constructora y 7 tienen asignado un nombre pero no hay nadie viviendo. La consulta es que actualmente sólo pagamos expensas los 15 que estamos viviendo ya que el administrador argumenta que el constructor no debe pagar hasta que no los venda, y los 7 restantes aún no tomaron  posesión. Esto es así? Si está gente no vende los departamentos por 10 años jamás pagaran expensas? Hay algún documento como el fin de obra que los obligue a pagar?

Gracias Martín

Respuesta: Me gustaría saber si ya hay reglamento de propiedad.-

Consulta 14

Hola soy Adriana. Estimado Dr. Awad hace unos dias la puerta de entrada que es de vidrio exploto literalmente cuando estaba por entrar el hijo de uno de los consorcistas y gracias a Dios no sufrio lesiones. Volvieron a poner de vuelta una puerta de vidrio. Que puedo hacer para reclamar otro tipo de puerta. Soy propietaria. Mil gracias Dios lo bendiga

Respuesta: La verdad es que no es corriente que una puerta de vidrio “explote”.-  No sé qué habrá pasado.- Como no está claro, no veo porqué habría que reclamar el cambio de la puerta.-

Consulta 15

Buen dia estimado

Mi consultas son las siguientes:

Vivo en un consorcio de CABA, hubo una filtración del piso superior que supuestamente se reparó y ahora faltaría reparar los daños en mi unidad.

Si bien el reglamento de consorcio dice que a partir de la llave de paso el caño es individual, tengo entendido que según el Nuevo Codigo Civil las cañerías en toda su extensión son del consorcio.

Un miembro del consejo me dice que lo que vale es el Reglamento, que el Codigo Civil no importa si hay reglamento, Es asi?

Segunda consulta: En consecuencia, a quien debo dirigir la demanda: Al vecino del piso superior, al administrador o al consejo?

Si el administrador esta de acuerdo que debe pagar el consorcio, el consejo puede oponerse?

Trecera: Cuando el Nuevo Codigo Civil habla de cañerias, incluye los desagues?

Desde ya, muchas gracias.

Saludos Juan Pablo

Respuesta: El código civil está por encima del reglamento. Cuando el código civil hace referencia a cañerías incluye a todas: de alimentación y de desagüe.- De todas formas, Ud. no clara cuándo se produjo la filtración y quién arregló la cañería.-  

Consulta 16

Estimado dr awad antes que nada agradesco su ocupacion y tiempo tengo varias consultas y no se como resolverlos a ver si usted me puede aconsejar o orientar:

he comprado una unidad hace 2 años y nunca la escriture a mi nombre tengo el boleto firmado y certficado y me han hecho un poder irrevocable los anteriores dueños pero la administradora no reconoce mi titularidad y me impide asistir a las reuniones de consorcio tengo voz y no voto.

y no puedo pedirle a los dueños anteriore que me firmen para asistir a la reunion en este caso como tengo que hacer?

tema 2 es un edicifio d 16 unidades 15 departamentos y 1 local tenemos un encargado que cobra como encargado con vivienda pero no vive ya que el edificio no posee vivienda. viene cuando se le antoja y no cumple un horario como podemos hacer para desplazarlo o que forma podemos hacer para abaratar expensas.

tema 3 han incrementado la expensas a causa del aumento a los portero y otras cosas mas por mi unidad de 65 metros me toca pagar 5000 pesos y es inadmisible. hay alguna manera de no pagar o como puedo proceder . en el edificio la mitad quiere remover al portero y otros no como podemos hacer?

estamos a la deriva y sin poder actuar. aceptamos cualquier sugerencia.

p.d. el edificio no posee servicios centrales ni nada ni siquiera el portero levcanta la basura.

tiene como 24 años de antiguedad . Muchas gracias Arq. m

Respuesta: Lamento decirle que, en principio es cierto que el titular de boleto de compraventa no puede asistir a las asambleas, pues hasta tanto se escriture Ud. no es el dueño de la unidad.- Sobre el problema con el encargado: estas cuestiones no se pueden responder sin tener un detalle más concreto de la situación, ver documentación, etc.-

Consulta 17

Buenas tardes: La consulta es la siguiente: Compré un Depto.en planta baja y sin cochera. Pregunto: Corresponde que me incluyan en gastos de mantenimiento que origine el ascensor y visto que es sin cochera (las mismas se encuentran al costado del edificio), en caso de existir algún gasto, tengo que pagar?

Quedo a la espera de vuestra valiosa información Atentamente Horacio desde Colón E.R.

Respuesta: Para responder hay que tener a la vista, como mínimo el reglamento de propiedad del consorcio.-

Consulta 18

Estimado Dr Awad

 Le consulto porque soy propietaria de un edificio que tiene el servicio de calefaccion central.  El edificio es antiguo y el estado de la caldera no es del todo optimo, pero, hasta el año pasado, su funcionamiento fue aceptable.  Yo vivo en uno de los ultimos pisos, con lo cual, siempre llega el calorcito mas tarde y se va enseguida

 En este año, y con el fin de economizar por el tema del tarifazo, se cambio el regimen horario y ahi comenzaron los problemas para mi,

 Directamente en mi depto no tengo calefaccion. Y soy el UNICO DEPTO que no posee este servicio

 Solicite tanto a la Administradora como al Consejo de Administracion que tomen cartas en el asunto,  Ante su tardanza, o desidia, ya que yo soy la unica del problema, solicite una reunion extraordinaria que se realizo el 5 de agosto.

 En esta reunion solicite se solucionara mi problema y que como no tengo el servicio, la proporcion que me toca de la factura de gas, la paguemos entre todos (yo incluida) ya que es una perdida del consorcio y no es perdida personal mia.  Es terrible no tener el servicio y encima pagarlo !!

 Por supuesto que no aprobaron , con lo cual me dijeron que aunque no tenga el servicio, debo pagar igual, Pero propusieron diferentes acciones para poder solucionar, entre ellas, llamar al calderista y acceder a los sotanos para "purgar" la caldera

 Ya paso casi 1 mes de la reunion, y todavia no tengo novedades.  Yo conozco que  es muy dificil ubicar al calderista, pero es tal la falta de consideracion con este tema, que hasta pienso que el invierno proximo, tampoco voy a tener calefaccion

 Me gustaria poder accionar de alguna forma para que hagan algo !! y desde ahora

Que me aconseja hacer?? Muchas Gracias !! Silvia

Respuesta: Entiendo que debe intimar al consorcio por carta documento, y al administrador también, el cumplimiento de lo  acordado en la asamblea, como forma de comenzar a que se le dé el servicio central a usted también.-

Consulta 19

Le consulto por lo siguiente : la persona que administra cobra las expensas pero no hace ningun arreglo.pues dice que no.tiene plata la cual esta en su poder ni en.banco no hay matafuegos no se hacen reuniones en resunen el edificio esta en total abandono.que se puede hacer con.esta persona.?.gracias.

Jose

Respuesta: Estamos hablando de un edificio en propiedad horizontal y de un administrador?-

Consulta 20

Dr. Awuad. Gracias por su atención. Me podría informar si podemos exigir (no pedir porque hay mucha oposición) que el agua corriente sea pagada por el número de habitantes y no por superficie ya que en muchos pisos viven entre 5 o 6 personas y no nos parece justo que los que estamos solos paguemos lo mismo? Muchas gracias BEATRIZ ELENA

Respuesta: Si el edificio recibe una sola factura de AYSA lo correcto es que cada unidad pague conforme su porcentual, como una expensas más.-

Consulta 21

Hola como estan? Mi consulta es la siguiente: en el edificio hay un dto que la dueña murio y no tenia familia y el portero tenia la llave y lo ocupo un sobrino de el con la novia y la hermsna Que se puede hacer?

Realmente es un calvario el portero , tiene  dos denuncias penales por mal trato a una inquilina, desaparicion de correspondencia. Que nos aconseja , ya se hizo una reunion para hecharlo y no paso nada .

Desde ya muchas gracias.  Saludos Adriana

Respuesta: Hay administrador?  Qué hace el administrador? 

Consulta 22

Estimado Dr. gracias por sus respuestas aquí y en la radio. Mi pregunta de hoy es así:  La compañía de gas ordenó el retiro de todos los calefactores que no fueran de tiro balanceado y descarguen sus gases al pleno a tal efecto (como está no cumple las normas de ENARGAS).

Después de la inspección algunos consorcistas volvieron a conectarlos. En caso de siniestro, (muerte por inhalación de monóxido de carbono) puede legalmente responsabilizarse al consorcio por el mismo?.

Muchas gracias. Cordialmente Oscar

Respuesta: En principio no, pero hay que tener en cuenta que el consorcio podría en asamblea decidir que una vez al año se haga una inspección de las unidades.- Ver el artículo 2046 inciso e) del código civil y comercial de la nación.-

Consulta 23

Dr Awad: aquí le envió mi consulta. Resulta que en el edificio donde vivo hace 3 meses nos dejaron de enviar el papel de pago de las expensas, y cuando uno va a la oficina  a abonarlas nos dicen el monto y muestran el detalle. Afecta en algo en que no las entreguen al departamento? Pueden enviar carta documento si pasan más de tres meses por falta de pago aunque la expensa no haya llegado al departamento?

La otra consulta es que nos quieren cobrar un saldo de gastos comunes de meses anteriores ya que se expenso un monto menor con respecto a los gasto de ese mes ya que iban a quedar muy altos, puede ahora el Consorcio recuperar ese saldo expensandolo?

Muchas gracias. Aguardo su respuesta.

Stefania

Respuesta: La verdad es que hay muchos edificios que ya no envían las liquidaciones con soporte papel y lo hacen a través de internet.- De todas formas, me gustaría saber si el edificio está ubicado en la Ciudad de Buenos Aires, o no.-

Consulta 24

Buenas tardes, Dr. Awad.

Mi consulta es el siguiente: Vivo en un departamento de un 4° Piso y desde hace unos 40 días siento fuertes ruidos provenientes de las cañerías que pasan por arriba del techo de mi unidad.

Los mismos se producen cada vez que se abre una canilla del piso superior, es decir prácticamente durante todo el día y no se escuchan cuando está momentáneamente deshabitado..Soy enfermo cardíaco y por lo tanto eso me produce grave daños a mi salud debido al estrés, el no poder descansar, los nervios, etc. 

He enviado dos notas al Administrador con fechas 19 y 25 de agosto planteándole el problema y pidiendo que la empresa constructora investigue el grave problema, determine el origen, a quien resulte responsable y brinde una solución. Incluso le ha remitido un video con los tremendos ruidos.

El Administrador se los ha reenviado a los directivos de la Constructora pero hasta el día de hoy no tengo respuestas.

Vivo desde hace 6 años en mi departamento y tengo entendido que la Constructora está obligada a investigar y solucionar los problemas que se generen en el edificio.

Agradeceré una pronta respuesta. Cordialmente. Carlos

Respuesta: En principio el reclamo debe dirigirse al Administrador del Consorcio, quien está obligado a tomar las medidas que sean necesarias para solucionar el problema, la solución no va a aparecer sólo con intimar a la constructora.-

Consulta 25

Hola buenas tardes, quiero preguntar donde se gestiona el permiso

de obra de un siniestro de incendio en un dto. piso 4  de capital .-

y que requisitos se necesitan .-

gracias Monica

Respuesta: disculpe no sé a qué se refiere.-

Consulta 26

Estimado Dr. Awad quisiera consultarle que pasa en un Consorcio cuando queda acéfalo o sea nadie forma parte del consejo de Administración, el consorcio quedó sin consejo, o sea el Administrador quedo solo ?

Esta bien que nos envíen email para consultar algo ?

pero otro tema es que email tenemos 12 propietarios, de 34 total .

Se puede decidir por email ? Irene, Villa Urquiza Muchas gracias,  saludos

Respuesta: Si el consorcio no tiene consejo el administrador deberá llamar a asamblea para tratar los temas importantes y urgentes que él no esté facultado o autorizado a solucionar y por lo menos una vez al año para presentar su rendición de cuentas.- Hay edificios que se han creado su lugar en la red y así se comunican, no es obligatorio.  Pero lo mejor sería decidirlo en una asamblea.-

Consulta 27

Buenas Noches Dr

Mi inquietud tiene que ver acerca del arreglo de desagues de baño y cocina en una propiedad horizontal.

Su arreglo corresponde al consorcio? o al propietario de la UF?

Tenemos diferentes opiniones en el edificio y queremos saber el criterio a seguir..

Muchas gracias Silvia

Respuesta: El código civil y comercial, artículo 2041, dice que las cañerías son todas del dominio común, por lo que corresponde que el consorcio se haga cargo de su reparación.-

Consulta 28

Estimado Doctor Awad. Quería consultarle por un caso de un ayudante de portería que cumplió 65 años pero no tiene los suficientes años de aporte para Jubilarse.

Corresponde que la administración lo intime a iniciar el trámite poniendo a su disposición los certificados de trabajos correspondientes o hay que esperar a que cumplimente sus años de aportes?

Entiendo que es lo primero, pero no hay una claridad al respecto.

Muchas gracias por su respuesta Jose Luis

Respuesta: Si no tiene los 30 años de servicio no se puede jubilar, por lo que no corresponde intimarlo.-

Consulta 29

Estimado Doctor Awad   Mensualmente veo las liquidaciones de sueldos y los distintos rubros que cobra el encargado

de nuestro edificio, mi consulta es como se procede para solitar y que

no sea solo en reunión de consorcio pues ya lo he hablado , la reducciòn

a media jornada de trabajo y si, con solo la petición de un propietario

se da validez al pedido , pues en mi caso  redunda de manera importante

en mis ingresos pues percibo un sueldo, y cuando me jubile tendrà mayor

incidencia  en mi ingresos por mas que sea propietaria de un dos

ambientes. un saludo cordial Maria Teresa

Respuesta: No es posible cambiar las condiciones de prestación del servicio, salvo que la asamblea así lo decida, pero hay que terminar con ese contrato de trabajo, indemnizar y comenzar uno nuevo con horario de 4 hs.-   de todas formas, primero hay que saber cuántas unidades tiene el edificio.-

Consulta 30

Estimado Dr Awad,

Escriture hace tres meses un departamento.

El Administrador me esta solicitando abonar el "fondo operativo" que segun reglamento es del 0,5 % del valor de escritura (ARTICULO DECIMO SEGUNDO). Yo no adquiri el departamento de primera mano, sino que se lo compre a un anterior propietario, que al mismo tiempo fue el constructor... En la escritura le estoy comprando a un persona fisica que venia pagando las expensas desde hacia 4 años.... El administrador dice que no corresponde que el lo haya pagado, por lo que me lo esta reclamando a mi el fondo de reserva...Es correcto ello?

Viendo el ARTICULO DECIMO veo que dice que transcurrida la transferencia de dominio el vendedor cede al nuevo copropietario su cuota parte del fondo de reserva. (COPIO ABAJO).

Por favor, me podria orientar y ayudar con esta consulta?

Muchas gracias

Horacio Augusto

Sobre el fondo operativo o de reserva:

. ARTICULO DECIMO SEGUNDO: FONDO OPERATIVO: Para la atención de gastos extraordinarios y demás cargas imprevisibles, se constituirá un fondo operativo, mediante una contribución de todos los copropietarios, en la proporción del 0,5 % del valor de las unidades funcionales y complementarias, el que será contabilizado en cuenta especial.

 

ARTICULO DECIMO: En caso de transferencia de dominio de una unidad funcional, bajo cualquier modalidad contractual, su titular se obliga: a) A comunicar al administrador el nombre, apellido y domicilio del adquirente; b) A exigir del adquirente su expresa conformidad con el presente reglamento en la respectiva escritura de transferencia; c) A ceder al nuevo copropietario su cuota parte en el fondo de reserva del consorcio. Por su parte el comprador deberá presentar copia de su escritura a la administración para su toma de razón, dentro de los treinta días de inscripto su título de propiedad, en el Registro de la Propiedad Inmueble. En caso de incumplimiento de esta formalidad, serán solidariamente responsables ante el consorcio, por cualquier obligación pendiente o futura, el anterior y el nuevo propietario.

Respuesta: Cuestiones así no se pueden resolver a partir del reducido ámbito de conocimiento de una página de consultas como ésta.-

Consulta 31

Estimado Dr. Awad:

el sábado 30/7 puse R.Mitre y Ud. estaba hablando sobre estas asambleas que actualmente los administradores cobran y Ud. finalizó diciendo que no debían hacerlo. Como no pude escuchar el comienzo de su charla donde dijo algo sobre algunas agrupaciones que fomentaban esto, desearía si Ud. tiene la amabilidad de aclararme en tal sentido.

Le saluda atentamente

Irene

Respuesta: El administrador no puede percibir más honorario ni extras que aquellos que propuso al momento de ser elegido y que la asamblea, en su momento, aceptó.- 

Consulta 32

Que tal?

Hace unos años compre una cochera en un edificio que se estaba haciendo. Hace unos años escriture y nunca me llego un aviso para pagar las expensas.

Por este motivo hace ya unos 4 meses que vengo llamando a la administradora, para que me pase un detalle de lo adeudado. Incluso fui en persona y nunca recibi una respuesta a mi pedido.

Resulta que la semana pasada, me llaman de un estudio juridico, avisandome que iban a iniciar un juicio ejecutivo si no pagaba en el termino de 48 hs.

Me presento a cancelar la deuda y siguen sin darme ningun detalle de lo adeudado.

Como puedo proceder?

Gracias

Respuesta: La verdad es que cuestiones de este tenor no pueden responderse adecuadamente a través del reducido ámbito de conocimiento de una página de consultas como ésta.-

Consulta 33

Hola! Quisiera saber a quién corresponde el arreglo de cámara interna de la entrada de agua del depósito del baño.

A quien corresponde dicho arreglo? Al consorcio o propietario? Muchas gracias! Felii T

Respuesta: El depósito embutido debe repararlo el propietario-

Consulta 34

Buen dia. Soy propietario de un departamento en un edificio de 27 unidades funcionales. Por el momento en la liquidación de expensas 15 están ocupadas sólo, 5 figuran a nombre de la constructora y 7 tienen asignado un nombre pero no hay nadie viviendo. La consulta es que actualmente sólo pagamos expensas los 15 que estamos viviendo ya que el administrador argumenta que el constructor no debe pagar hasta que no los venda, y los 7 restantes aún no tomaron  posesión. Esto es así? Si está gente no vende los departamentos por 10 años jamás pagaran expensas? Hay algún documento como el fin de obra que los obligue a pagar?

Gracias Martin 

Respuesta: Cada unidad debe pagar sus expensas, con independencia de que esté habitada o no.- me gustaría, de todas formas, saber sui hay reglamento de propiedad en ese edificio.-

Consulta 35

Estimado Dr. Eduardo Awad

Molesto su atención para hacerle la siguiente consulta:

1) Vivo sobre Av. San Juan, en el Barrio de Boedo.

2) Soy propietario de una unidad funcional en el 6º Piso.

3) Días pasados, mi vecino, del departamento de abajo del mío, me dijo que estaba chorreando agua en su techo de la cocina.

4) Me fijé en mi cocina, revisé todo y no ví agua.

5) Corté mi llave general de agua, para saber y determinar si era una pérdida en mi departamento o de la calefacción central.

6) Como dejó de chorrear agua de mi vecino, no había dudas que era un caño de mi cocina.

7) El Encargado, por indicación del Administrador, llamó a un Plomero, que conoce el edificio y sabe bien por donde corren los caños.

8) Lo primero que hizo es sacar la cocina de cocinar, y empezo a romper cerámica y pared, ubicando el caño de agua fría, debiendo romper un metro y medio hasta bajo mesada hasta localizar la fisura en el caño que ocasionó dicho transtorno.Todo esto a 7 cm. de profundidad y a unos 30 cm. del piso.

9) se cambió el metro y medio y se puso uno nuevo haciendo dos soldaduras en los extremos.

10) El plomero quedó en venir hoy miércoles a poner material, y reponer cerámica.

11) El día que el plomero hizo la reparación, me llamó el Administrador y me dijo que ese arreglo lo debía pagar Yo, porque según el nuevo código Civil, en su artículo 2041 inc "f" según el Administrador los caños que repara y paga el Consorcio son aquellos que corren hasta la llave general del departamento, y que todos los caños intramuros que corren dentro de la unidad son de pago exclusivo del propietario.

12) Para mí lo está leyendo mal al artículo.

13) Por supuesto, el Plomero no viene porque no sabe si le van a pagar.

Quiero su palabra Profesional y de Entendido.

Le quedo muy agradecido por su atencion

David

Respuesta: Me temo que el administrador leyó al revés, los caños de alimentación y de desagüe son cosas comunes, por lo que su reparación debe pagarla el consorcio.

Consulta 36

Buen día Dr. Edurado Awad

Vivimos en un edificio sin administrador y sin un reglamento de copropiedad, somos 12 propietarios, de los cuales 7 tenemos cochera por escritura, se rompió el portón levadizo de la cochera, el arreglo tiene un costo muy importante por lo que se le debe hacer.                                                         La consulta es: si la reparación de este la tendremos que absorver los 12 propietarios y/o los 7. Tomamos este tema actual como así si surgen otros arreglos en dicha cochera. Quedo a la espera de vuestra contestación, desde ya muchas gracias.

Saludos cordiales Ricardo O

Respuesta: Es necesario tener  a la vista el reglamento de propiedad para responder.-

Consulta 37

Estimados: Soy propietaria en un edificio que se termino hace aprox. un año y por diferentes razones (problemas entre los socios que se separaron y uno sólo terminó haciéndose cargo) no han cobrado expensas, si están al día todos los servicios, ABL y Rentas.

Comenzaron a cobrarlas a partir del mes de julio/2016 ya que va una persona a hacer tareas de limpieza, en el detalle de gastos figura Edenor, AySA, ABL (todo a partir de julio), un seguro contra incendio, una previsión para la compra de matafuegos y baldes de arena y señalización y una previsión para el fondo de reserva. El edificio está con luz de obra porque se está pidiendo hace bastante a Edenor la inspección correspondiente para que coloquen los medidores que corresponden a cada unidad. También vino en la liquidación los honorarios de la administración. No está funcionando el ascensor justamente porque hay luz de obra y por eso no se puede usar, pero no se contratará un servicio de mantenimiento hasta que esto esté solucionado. También nos informaron que una vez que se solucione el tema con Edenor procederán a pedir a la municipalidad la habilitación del ascensor.

Mi pregunta es concreta es: me corresponde pagar las expensas ya que aún hay luz de obra y el ascensor no funciona? Vale aclarar que en mi departamento hay luz y en los espacios comunes del edificio también, lo mismo que agua caliente.

Muchas gracias. Mónica

Respuesta: La verdad es que para responder hay que ver documentación:   cómo compró usted el Departamento, cómo comenzó a vivir en el edificio,- etc.-

Consulta 38

Buenas tardes. La consulta es debido a que estoy sufriendo una filtración muy importante en el baño de mi departamento ocasionada por los inquilinos que habitan el departamento que está arriba del mio. El caso es que los inquilinos no están hace dos semanas y por problemas que fueron ocasionando y por estar en conflicto con los dueños, probablemente no vuelvan. Por lo tanto, no podemos acceder a la unidad funcional para arreglar la pèrdida. Se ha cortado el agua de esa U. F. pero aparentemente han provocado un daño en un caño que alimenta los inodoros y que no hay forma de cortar el paso de agua por esos caños. Los dueños no dan respuesta. Dicen que hasta no vencer el contrato en febrero 2017 no pueden entrar. Con lo cual tengo el baño cada vez más deteriorado y no encuentro forma de resolver este problema. Soy la administradora voluntaria y el consorcio está por empezar un juicio a los dueños de la U.F. que causa los daños. Pero esto es una urgencia y no hay forma de acceder a dicho departamento. Existe alguna forma legal para poder entrar por parte del consorcio para que cesen los daños a mi departamento.

Muchas gracias. Lo saludo muy atte.,

Isabel

Respuesta: Si bien hay una forma de ingresar; la respuesta , en concreto, no puede darse a través del reducido ámbito de una página de consultas.-

Consulta 39

A quien corresponda

Según lo manifestado por la admistradora tenía que mandar presupuesto de arreglo de electricidad.

La razón de mi preocupación es que la administración dice que dicho arreglo le correspondería un monto a ellos y otro a mi .Cuánto tengo que pagar yo?y cuánto la administración?

También me manifestó la administración que al hacer el arreglo tendría que estar el encargado porque el seguro no cubre en caso de algún inconveniente.

Éste problema está desde el corte que surgió hace un tiempo atrás dónde casi todo el edificio sufrimos,somos 2 personas en edad avanzada y no queremos tener que pasar por nuevos cortes por problemas que surgen de los tapones de abajo que están en mal estado( todo oxidadados ).

La admistradora en sú momento no pudo solucionar ,así que llamé a mi electricista. Así y todo hasta el día de hoy estamos dando vueltas SIN HACER NI DEJAR HACER DICHO TRABAJO.

Qué tendría que hacer? Seguir esperando y que se produzca un desastre mayor en mi casa? cómo quemarse los cables con nosotros adentro.

Por favor reaccionen y vean mi problema.  Desde ya muchas gracias

Elena

Respuesta: Disculpe, no comprendo bien de qué se trata la consulta.-

Consulta 40

Hola mi nombre es monica y vivo en un monoblock c 12dptos.son tres edicios.no hay consorcio y es un desastre.mi consulta es si se puede armar o fundar uno d manera legal en el q se fije una expensa?gracias Monica

Respuesta: primero hay que sabe si hay un reglamento de propiedad.-

Consulta 41

hola dr, mi consulta es la siguiente, vivo en el 3 piso y tengo patio, pero arriba hay 16 departamentos mas, me tiran basura de todo tipo, comida, toallitas higienicas, persevativos macetas etc, en las expensas dicen que no se debe tirar pero no les importa y lo hacen igual,me rompen una ampliacion que tengo con chapa y membrana las plantas todo que puedo hacer al respecto ? estan haciendo reparaciones en el edificio y yo llevo un año esperando que me arreglen unas paredes que tengo humedad prdoducto de una gotera que venia del 4piso pero dice que estan haciendo lo urgente porq no tienen plata, que se puede hacer ?  Gracias Laura

Respuesta: Si hay humedad en las paredes y la causa es un deterior de una cosas común el consorcio debe reparar, habrá que intimarlo a que lo haga.-  Sobre lo que tiran, lo mejor será que el mismo consorcio coloque una malla o red de seguridad.-

Consulta 42

Estimado doctor,

     Hace 2 años los vecinos de arriba decidieron sustituir el piso de arriba de mi departamento de losa por porcelanato lo cual ha ocasionado que los ruidos (sobre. todo los de impacto)de ese departamento sean escuchados con más intensidad que antes,  cosa que afecta mi tranquilidad, ahora creo.que ese departamento lo ha comprado otra persona, tengo algún recurso más allá de la mediación para solucionar este tema de los ruidos? He leido que la aislación acústica carece de efectividad ai mo se realiza en la fuente del ruido.

Desde ya muchas gracias

Pablo, Avellaneda

Respuesta: Es cierto que la aislación se debe hacer en el interior del departamento de donde proviene los ruidos.- Sobre lo que  se acuerda en mediación, quizá habrá que seguir adelante, hacer un juicio y que un juez impongan multas.-

Consulta 43

Mi consulta es que compre un departamento nuevo con cochera se entrego ahora y me entero que una persona tiene 2 cocheras din ser dueño de departamento y  me entero que pretende cerrarlas por lo que me afecta ya que mi cochera es la que esta al lado. Opino que se debe respetar lo realizado sino cada uno haria lo que quiere.

Muchas gracias Elena

Respuesta: Estas consultas no pueden responder sin tener más detalles ver documentación, leer el reglamento, etc.-

Consulta 44

Dr. Awad, vivo en Florestal en un edificio de 15 PH. Hay un reglamento de coopropietarios pero no hay administradora. Nadie quiere convocar a Asamblea porque nadie quiere poner las cosas en regla. Que puedo hacer? Se puede convocar a una Asamblea Judicial? Esta como se convoca y quien paga los gastos de todo esto?

Gracias Atentamente Juan Carlos

Respuesta: El último recurso es una asamblea judicial, pero habría que intentar alguna convocatoria antes de llegar a eso.-

Consulta 45

Hola, mi consulta es la siguiente: gracias a los nuevos inquilinos me dejaron sin luz la caja del cable de cable vision hoy a las 15hs.vinieron 2 tecnicos de la empresa y constataron el problema ....quedo sin solucion hasta que la sra.administradora no mande un electricista urgente porque los jovenes...... hicieron un injerto con alambre y no quisieron tocar    yo       quisiera saber quien me va pagar estos dias.... sin servicio ya que ya pague el abono Gracias Ana Maria

Respuesta: Si se puede probar quiénes fueron, serán ellos y/o la propietaria del departamento, a los que hay que intimar.- Igual sería interesante saber cómo esas personas llegaron al lugar donde está la caja, qué clase de seguridad hay.-

Consulta 46

Estimado Dr. Awad;

La administración de mi edificio dejó su tarea bastante nebulosa y cuando debía entregar la documentación, comenzó a reclamarme el pago de las expensas que yo hiciera 1.8.2016.

Le remití la constancia dada por mi Banco, donde confirma que se me retiró el dinero de mi cuenta y da los datos del CBU. Jamás he tenido problemas con los pagos hechos mediante esta entidad.

Soy jubilada -de ahí la cuenta en la que me acreditan $ 5900.- todos los meses- y para mí, si la nueva administradora desconoce el importe pagado, sería muy difícil poder pagarlo, ya que me reclaman $ 4500.-

Qúe debería hacer?

Gracias por responder. MARIA DEL CARMEN

Respuesta: Lo mejor será, para comenzar,  que, en principio el banco donde usted tiene la cuenta le certifique que la transferencia de llevó a cabo.-

 Consulta 47

Hola! Quisiera saber si en un edificio de 3 plantas sin ascensor, que no tiene un reglamento de copropietarios propio, por lo cual entiendo que se rige según el formato standard de reglamento de propiedad horizontal, existe posibilidad de convertirlo en "apto profesional" y de qué modo?

El motivo de la consulta es porque un departamento de la 2da planta esta a la venta y el interesado depende de un crédito hipotecario que lo otorga una entidad que requiere como condición de otorgamiento que el edificio sea APTO PROFESIONAL.

Desde ya muchisimas gracias!!! Nicolas

Respuesta: Hay seguro un reglamento, primero hay que obtenerlo y leerlo.-  

Consulta 48

dr awad la pregunta es que la encargada se jubilo y la cuarta parte de los copropietarios que somos la minoría no estamos de acuerdo que la vuelvan a tomar, la señora tiene 64 años y ya había pedido un extensión a los 60 años y se le concedió. Es un edificio de 16 unidades en capital. en el caso de que la mayoría avale la incorporación con un contrato, se puede impugnar la asamblea, y como seria la forma para impugnarla.

saludos y gracias jose

Respuesta: NO se puede responder sin tener a la vista documentación reglamento, llamado a asamblea, cómo se decidió, etc.-

Consulta 49

Buen día. Vivo en un Barrio Cerrado en Tigre, y segun me informó la Administración, un camión que yo contraté rompió una valla reductora de velocidad.  El administrador me avisó con posterioridad al hecho (no en el momento),  y me pasó una factura por el arreglo ($1800!), pero nunca me pasó presupuestos (tampoco tiene fotos de la valla rota, solo tiene un acta del vigilador, pero sin la firma del chofer del camión). Así que la consulta es....¿debería haberme enviado presupuestos o no? ¿puedo no pagarla, o pagar menos, porque no me envío presupuestos antes de hacer el arreglo? ¿puedo pelearla con algún argumento?¿se la sigo hasta ir a juicio? muchas gracias.  martin 

Respuesta: Sería interesante saber si, conforme el deterioro resulta razonable haber pagado eso.- De todas formas, entiendo que la administración debió haber sido más prolija,  haberle informado a usted lo sucedido para que tomara conocimiento de los hechos tal y como fueron.-

Consulta 50

Buenas noches

Quiero comprar una parrilla a gas con garrafa para ponerla en el balcón del depto en CABA y quisiera saber si no voy a tener problemas con el consorcio

Muchas gracias y muy bueno el foro  Alfredo

Respuesta: Lo más probable es que tenga problemas con los vecinos por el humo y el olor.-  No sé cómo es el edificio pero, en principio, no lo aconsejo.-

Consulta 51

Hola

Le escribo porque establecieron en el reglamento que personas de delivery de supermercado u otros servcios como entrega de bidon se agua.

Quería saber si esto es legal?

Entiendo q no puede ingresar personal de trabajo sin ART, pero si es personla que sí cuenta con art, se puede.

Creería q esta prohibición esta generada en la idea de preservar seguridad, pero si eso atenta contra mi situación (tengo trillizos de un año, no los puedo dejar solos para ir a buscar un delivery, que no puedo administrar el horario.

Puedo solicitar excepción.

Aclaraciones:

Ingresa todo tipo de personal para hacer obras

El depto tiene espacios apto profesional y se permite el ingreso de gente

Gracias Eugenia

Respuesta: No comprendo lo que ha sucedido.-

Consulta 52

Buenos dias !queria hacer una consulta cambiaron la llave de gas de un departamento + ceramicos de la pared eso corresponde a expensas comunes o extraordinarias ?? ya q soy inquilino gracias maximiliano

Respuesta:  expensas comunes ordinarias

Consulta 53

Buen día

 He abonado al plomero un arreglo de un caño troncal de agua roto que perdía en forma adelantado.

Pretendía que el consorcio me lo descuente sobre el total de las próximas expensas y siguientes

Esto es correcto?

 Desde ya agradezco mucho su ayuda saludos Cordiales

 Fernanda

Respuesta: En principio no corresponde que usted abone nada que debe reparar el consorcio.-

Consulta 54

Hola Doctor.

Quería preguntarle cómo uno tiene que proceder, ante la falta de función del encargado poca limpieza y los espacios comunes, con cajas y otros elementos. Uno llama a la administración y su respuesta es ya lo va hablar con el encargado y todo sigue igual, como si uno no dijo nada. Realmente uno está indignado, ni  siquiera el presidente del consorcio hace caso a nuestro pedido, realmente no se a donde dirigirme para tomar cartas en el asunto. Gracias Pablo C

Respuesta: La verdad es que deberían juntarse varios propietarios y solicitar se trate en asamblea.-

Consulta 55

Buenos dias doctor. Una consulta

Yo soy propietario de un departamento y por distintos motivos no pude ir a las asambleas.

Ahora me dicen que no tengo derecho a quejarme o a pedir comprobantes de gastos que se envien junto con la liquidacion.

Hay alguna norma que me ampare?

Desde ya muchas gracias

Javier

Respuesta: Debe ser más clara la consulta, de qué comprobantes hablamos, si se trata de gastos ya rendidos por el administrador, etc.-

Consulta 56

Buenas noches Dr., aprovechando de su buena predisposiciòn y agradecièndole de antemano, le hago una consulta, quisiera saber, de acuerdo a las modificaciones realizadas al Còdigo Civil, a quièn le corresponde realizar los trabajos de cambios de pileta de patio en un baño de propiedad horizontal, ya que mi vecina de abajo me hizo el reclamo que gotea en su baño, ella traJO UN PLOMERO QUE ME ROMPE TODO EL BAÑO MÌO, SACA PISOS Y TODOS LOS ARTEFACTOS PARA CAMBIAR LO QUE ESTÀ ROTO, PORQUE EL ARGUMENTA QUE AL NO SABER BIEN CUÀL DE LAS CONEXIONES ESTÀ DETERIORADA, QUIERE HACER EL TRABAJO NUEVO EN SU TOTALIDAD, LO QUE ME REPRESENTA ADEMÀS DE QUEDARME SIN SERVICIOS POR UNOS DIAS, EL PAGO DE 10.000PESOS APROXIMADAMENTE. lEYENDO MUCHOS DIARIOS DICEN QUE AHORA DEBE HACERSE CARGO EL CONSORCIO.  ES MI VOLUNTAD SOLUCIUONAR EL PROBLEMA, PERO QUIERO QUE TODO SEA JUSTO. uN SALUDO RESPETUOSO Y AGUARDO SU RESPUESTA. SOY Olga

Respuesta: La verdad es que todas las cañerías (de alimentación y de desagüe) son comunes, por lo que el consorcio deberá hacerse cargo de la reparación. Ese es un tema.- El otro tema es la extensión del trabajo, es decir cuánto hay que arreglar, hay que tener cuidado pues debe repararse sólo lo que está deteriorado.- 

Consulta 57

Buenas tardes Doctor,

Si en un edificio una persona es propietaria de múltiples unidades, sumando más del 50% tanto en superficie como en cantidad.. ¿significa eso que para las decisiones que requieran mayoría simple su voto es suficiente para torcer la balanza?

¿Qué sucedería si tiene más de 2/3 en ambos criterios, con respecto a las decisiones que requieran ese porcentaje?

Saludos y felicitaciones por su labor y trayectoria David  

Respuesta: Sobre las mayorías, hay que advertir que las mayorías para decidir siguen siendo las que marca reglamento (el código sólo marca el piso, los reglamentos pueden elevarlo). Así que puede ser que no tenga siempre la mayoría.-  Si llega a tener las mayorías reglamentarias habrá derecho a oponerse y, en su caso, judicializar aquellas decisiones que resulten perjudiciales o nocivas para el consorcio o para la minoría.-