Consulta 1
Buen día, mi consulta es la siguiente:
Tengo un departamento muy bien ubicado en Belgrano
que alquilo generalmente a personal extranjero y cuya renta es mi único
ingreso.
En junio /2017 alquilé por dos años que luego se va
renovando hasta 5 años que es el período que se disponía quedar en el país mi
inquilino, ejecutivo de una importante firma japonesa.
En febrero 2018 se inundó la cocina con agua sucia
( hay fotos). Yo estaba de vacaciones y mi inquilino solicitó ayuda al
encargado quien no acudió ni avisó. A los 15 días vuelve a ocurrir otra
inundación en la cocina, (ya había ocurrido en otros pisos) y, a pesar de
acudir en su ayuda en esta segunda instancia, mi inquilino comenzó a hablar de
rescindir el contrato, dado que viajaba a Japón a buscar a su familia y no se
sentía seguro teniendo dos hijos pequeños.
Solicité via telefónica y via mail a la
Administración e integrantes del Consejo una información y un argumento
veraz para intentar evitar la rescisión del contrato. No tuve respuesta y el
contrato fue rescindido.
Los daños que ocasionó la inundación (levantamiento
del piso del living) fueron arreglados por el Consorcio inmediatamente. Lo que
yo reclamo son los meses caídos de alquiler.
De hecho, desde entonces no pude volver a alquilar
ni vender, lo tengo ofrecido en las dos modalidades dado que lo necesito porque
el ingreso del alquiler es con lo que contaba para vivir.
Quisiera saber si este es un caso para iniciar
juicio por daños y perjuicios.
Muchas gracias, Ana
Respuesta: Todo parece indicar que es posible
iniciar un reclamo primero, y luego una mediación y proceso judicial por daños
y perjuicios.- Pero, como Usted imaginará, no es posible responder con certeza
acerca del resultado de todo ello.-
Consulta 2
Buenos dìas,
Estoy desde el mes de mayo con un problema en el
gas y en el agua. Rompieron el piso de la cocina en diagonal, sacaron la mesada
y el bajo mesada y por un problema de gas en el edificio sacaron los azulejos
de la cocina y rompieron toda la pared de la cocina y del calefon.
El bajo mesada cuando lo sacaron lo rompieron.
Rompieron la pared del living, la mocheta porque
decian que por ahi bajaba el caño del agua. Levantaron parte del piso flotante
y lo arruinaron.
Y la pared del domitorio tiene humedad que nunca
arreglaron.
En la última reunion de consorcio, la
administracion de consorcio nos dijo que taparan con cemento los huecos pero no
incluye la ceramica, los pisos y la pintura.
Ni el bajomesada.
Sin embargo en otra unidad se le hicieron las
reparaciones, inclusive puso lajas en el piso y se gastaron 40.000 pesos.
Como debo proceder para que hagan los arreglos.
Es un departamento para alquilar y no pude percibir
el alquiler todos estos meses.
Hace 10 años que no reparan la pared que tiene
humedad y lo estoy pidiendo. Es una medianera que da a un colegio publico y
entra agua y gotea. Atte, Vilma
Respuesta: Sobre la terminación de los trabajos y
la reposición de pintura, azulejos, muebles, etc. que el consorcio removió o
destruyó para refaccionar caños, no hay duda que la reparación en el interior
de su departamento debe ser integral.- Sobre la humedad, debe el administrador
intimar al lindero para que repare la causa del anormal paso de agua, y la
reparación del interior de su departamento.-
Consulta 3
Buenas tardes, quisiera saber que debería hacer con
respecto a mi consorcio, dado que no tiene administración, porque quieren
administrar por ellos mismos, pero no presentan liquidación de expensas,si las
cobran de acuerdo a decisión de asamblea ( de las cuales no figuran en libro de
actas). Otro propietario guarda el dinero, sin presentar detalles.
Personalmente no dispongo de tiempo para dedicar a administrar . Que se hace en
éstos casos, para hacer que hagan rendición de cuentas? Espero su respuesta,
gracias ,saludos María
Respuesta: La persona que administra, aún cuando no
cobre por ello y sea otro propietario, debe hacerlo prolijamente, en forma
ordenada y rendir cuentas y eso cualquier otro propietario puede y debe
exigirlo.- En general es difícil en edificios pequeños, donde las personas en
su mayoría no quieren gastar ni pueden ponerse de acuerdo tener éxito en “
ordenar “ el funcionamiento del consorcio.-
Consulta 4
Apreciado Dr, lo molesto por este medio no antes
sin haberme comunicado telefónicamente a su estudio donde se me aconsejó
consultarle previo a solicitar una entrevista.
El año pasado en el mes de septiembre deje una
reserva por un departamento pequeño. Como la operación no se concretó y para no
tener que realizar reclamos judiciales para que me la devuelvan, le dejé ese
dinero al intermediario.
El día de hoy recibí una carta documento para
presentarme en una mediación por una causa de la que no tengo idea.
Hable con el abogado del demandante y me dijo que
quería que le pague la comisión por la venta no realizada.
El día 10 de octubre a las 14hs. debo presentarme
con un letrado.
No tengo idea de la causa y me dice la mediadora
que me voy a enterar ese día.
Se que es una trampa y que son una mafia, usted es
el único en que confío. UN ABRAZO, Liliana
Respuesta: La verdad es que todo parece muy
irregular, pero nada más puedo decir si no tengo a la vista la documentación y
en una consulta particular, un detalle más preciso de cómo ocurrieron los
hechos.-
Consulta 5
Estimado Dr Awad
Tenemos el siguiente problema en un edificio en
Vicente López
Soy propietaria de un departamento que tengo
alquilado.
El propietario del departamento del piso de abajo
se molesta por los ruidos molestos, según él, que hacen del piso superior. Los
ruidos “molestos” son los ocasionados al caminar, correr una silla, la caída de
algún objeto, todas cosas habituales de las actividades diarias.
No son ruidos ocasionados por música, arreglos con
máquinas u otros .ni en horarios nocturnos.
Ante estas situaciones puede adoptar dos medidas,
algunas veces va al departamento de donde según él provienen los ruidos, y
golpea la puerta, grita y realiza amenazas; en otras ocasiones y esto ha sucedido
reiteradamente pone música en su departamento a todo volumen y se va del mismo
y regresa después de varias horas dejando al consorcio escuchando esa música
durante todo el día sin poder hacer nada.
Todo el consorcio le tiene miedo
Mi inquilino ante la situación de amenaza hizo la
denuncia en la Municipalidad de Vte López.
Por mi parte llame a la
Administración para solicitarle tome medidas en el asunto, pero no he
tenido respuesta .
Mis preguntas son las siguientes
¡Qué medidas debería tomar la administración?
¿Qué debería hacer como propietaria?
¿Debería el resto del consorcio hacer alguna
acción?
Dr Awad desde ya agradezco su atención
Lo saluda atte Maria Graciela
Respuesta: En principio debe Usted asegurarse que,
efectivamente, los ruidos que provienen de su departamento no son más que los
normales que genera la convivencia en propiedad horizontal y debe ser
tolerados.- Por otro lado, sería útil
que la administración del consorcio tome cartas en el asunto si es que la conducta
del vecino del piso inferior molesta o perjudica a varios vecinos.-
Consulta 6
Buenas tardes Dr Aguad:
Trataré de ser breve dado que la consulta es de
larga data..A fines del mes de Mayo del corrientes me apareció una mancha de
humedad que se extiendió rapidamente en el tiempo en el baño. Ya años atrás
habia tenido inconvenientes pero en comparación menores, la dueña de antes que
alquilaba, en su momento por medio de la administración se hicieron los cambios
de caños correspondientes y al tiempo dejo de existir el problema. Retomando
entonces a 2018, Me comunique con la administración que siempre tuve un my buen
dialogo y a mi entender se ocupan en general de todo, me contestó la
administradora y a los días me envió un plomero de la administtación que tenía
que ver el dto de arriba mio y a su vez el dto de arriba del otro cuerpo que
ambos se unen pared a pared y el problema podría venir del otro, aclarandole
que el de arriba con nuevo dueño....y ya habiendose cambiado caños con la dueña
anterior no podria ser el problema. Siempre igual me quedo la duda...dado que
el señor de arriba nuevo en el mes de mayo 2016 al comprar hizo reformas en
todo su dto....incluso en baño ( todo), bueno el plomero deduce que podria ser
el desague del otro dto de arriba mio o incluso la columna de agua, el en la
semana que fue a ese dto rompio y verifico la colmna de agua estaba toda
corroída. Para ese entonces ademas el consorcio se vio afectado a varias
unidades que quedaron sin gas por escape y cortaron el servicio en dichas
unidades y debieron hacerse cargo de estos costos, con lo cual ya sabia de
antemano de ser columna de agua, iba quedar en el olvido....Siempre con mails
intercambiados con la administradora de que la recuadación no alcanzaba y
estaban con el tema de gas. yo comprendia....el tema fue pasando el tiempo y en
agosto le volvi a preguntar y ella me dice tenia un arquitecto para mandar y
con su plomero verficar si era la columna de agua....de hecho me
pidio si el plomero podia venir a romper mi baño y corroborar. Fueron incluso
al dto de arriba mio y le dije el hombre habia hecho reformas supuestamente ingeniero.
Me dice el arqutecto tendria una conexcion que no corresponderia tecnicamnte e
incluso un caño de plomo lo dejo asi porque estaba en buenas condiciones y el
le dijo si tenia el piso en arrelgo cambiando caños lo ideal hubiese sido
cambiarlo tambien, pero el arquitecto me aseguro hoy x hoy el problema no seria
el dto de arriba sino la columna de agua.......Al confirmar esto el 29 de
agosto, le mande audio a la administradora pidiendole una asamblea de urgencia
para ver como afrontar esto, no come contesto, ahora ella paso el 21 de
septiembre a ver como tenia el baño, pero no le pregunte y noto
cierta falta de voluntad no se el motivo de hacer la reunion......ya en el dia
de hoy volvi a preguntarle y me dice, NO TIENEN FONDOS Y QUE IBA A CONVVOCAR A
ASAMBLEA, PERO LE DECIA, ESO DEBERIA HABERLO HECHO ANTES.....NO AHORA Y NO SE
SI LO VAHACER.....INCLuso le dije notaba no se estaba manejando bien, porque
estaba haciendo como el avestruz. A todo esto como le dije no solo tengo el
baño un dessastre sino roto por el dia vino el plomero del arquitecto a romper
para verificar de donde era el problema......Por eso como noto ahora no se si
convocara o no....es que estaba haciendo la consulta, incluso queria saber si
esta bien hacer el reclamo al 147 del gobierno de la ciudad. Espero haber sido
clara, desde ya muchas gracias
Envio fotos (2) Alejandra
Respuesta: Todo indica que, efectivamente el
consorcio debería reparar, pero queda claro que lo digo sin tener más
conocimiento que lo que leo que usted escribe.-
Habrá que intimarlos fehacientemente y si no da resultado, promover la
mediación y las acciones judiciales que correspondan.-
Consulta 7
Nesecitaria saber si me puede asesorar ? soy
propietaria de un edificio donde la administradora es abogada y administradora
del edificio eso es asi ? se lleva más de 100.000 ps mensuales .
Este mes ya aumentó las expensas ordinarias el 15 %
y las extraordinarias el 10 % en total el 25 % . y sin hacer asamblea necesito
saber si eso es legal . Aparte le paga a los empleados como si fueran de 1ra
categoría y el edificio es de cuarta . Es una persona que con sus palabras y
risas engaña a la gente . Tenemos la terraza alquilada con antenas y no entra
un peso . El empleado de la tarde no hace nada y cobra 56.000 ps despues el de
la mañana y la noche mas el hijo de un portero que no cumple con los horarios y
limpieza , ella los cubre a todos . El jueves tenemos asamblea , yo quisiera
desirle muchas cosas . Aparte va a hacer un suum en la terraza y los
propitarios no lo saben . Gasta más de lo que recauda , y los porteros tienen 2
hs extras c / u. O sea 40 hs mensuales a la cual no las cumplen , si
no hay dinero se les puede sacar las extras ?.hay muchas irregularidades a la
cual quisiera hablarlo personalmente o que lo trate en la radio pfv .
Espero pronta contestacion
Saluda cordialmente María del carmen
Respuesta: 1.- Un abogado puede administrar un edificio.- Pero no es necesario ser abogado
para ser administrador.- En cuanto a las irregularidades que Usted refiere y
que parecen graves, queda claro que no responder mucho porque, en general este
tipo de consultas deben hacerse en forma personal, con detalle de hechos y
documentación.- Si el edificio está en CABA quizá deban ser denunciadas por
ante el Registro Público de Administradores.-
Consulta 8
Buenas tardes, la situación por la que consulto es
la siguiente
El edificio ubicado en la zona de Belgrano tiene
portones de acceso vehicular para ser utilizados solo por los propietarios que
tienen cocheras en los sectores correspondientes a esos portones, el tema es
que estos están muy deteriorados y tememos que puedan caer y ocasionar un
accidente, las respuestas vagas que se recibieron de la administración es que
deben hacerse cargo solo los propietarios que los utilizan y estos, de acuerdo
a lo que surge del reglamento, suponemos que debe ser un gasto a prorratear entre
todos los propietarios, la consulta especifica es cuales deben ser los pasos a
seguir para tener una respuesta formal y favorable y así poder reparar los
mismos lo antes posible.
Muchas gracias y quedo a la espera de sus
comentarios o aclaraciones que pudieran ser necesarias.
Muchas gracias, Claudio
Respuesta: En principio hay que tener a la vista el
reglamento, de ser posible también el plano del edificio.- En general consultas
muy específicas o puntuales no pueden responderse desde el reducido ámbito de
conocimiento de una página como ésta.-
Consulta 9
Buen dia: una consulta, es obligatorio o usos y
costumbres pagarle los servicios al encargado. gana mas que algunos inquilinos
jubilados y le pagamos la luz y el gas que no los cuida (lava y plancha para
afuera, tiene aire acondicionado, etc) ahora rompió la caldera. todo es
obligatoriamente a cargo de los propietarios?
gracias.! Beatriz
Respuesta: NO hay obligación para el consorcio
empleador pagar las facturas de servicios de la vivienda del encargado.- Pero
si lo hacen ello forma parte del salario y no se puede volver atrás.-
Consulta 10
Estimado Doctor Awad,
Como miembros de un consorcio de propiedad
horizontal en CABA nos dirigimos a Ud. a fin de
consultarlo acerca de las condiciones de contrato de un encargado suplente dado
que el encargado titular se encuentra con un problema de salud. En
este momento la administración del consorcio la realiza el Consejo de
Administración.
Nuestras inquietudes son:
1) ¿Cómo se
contrata en forma temporal un encargado suplente?
2) ¿Hay algún
estatuto que regule este tipo de contratación? ¿Cuál es el tiempo límite?
3) En caso de un
contrato temporal, ¿es necesario realizar el examen pre ocupacional?
La agradecemos su atención Atentamente Ana .- Consorcio Avda….
Respuesta: 1.- El consejo de propietarios no puede
administrar el edificio sino en forma muy transitoria y por un período no mayor
a un mes.- 2.- Las cuestiones que tiene que ver con el derecho laboral y más la
contratación de personal, son muy serias y específicas; hay que asesorarse muy
bien, no es posible tratar estos temas en dos o tres líneas.-