Consulta
1
Dr.awad
Mi nombre es ana maría Vivo en la calle XXX
caba, donde nací el XXXLa propietaria del primer piso instaló dos
aireacondicionadores, unos años atrás, con las mangueras que descargan el agua
sobre mi patio donde da mi habitación, el baño, la cocina y un estar.
En su momento le expliqué las molestias que
me ocasionaba y que las colocase hacia adentro. No quería discutir más.
Un sábado fui a misa a las 19.15 y al
regresar estaba colocado una chapa a lo ancho del patio y el largo de 1/4 de
luz del patio. Discusiones.
Ayer me enteré que lo vendió y antes que
venga el nuevo dueño quiero que saque esa chapa y que coloque las mangueras
como corresponde y no tener problemas con los nuevos ocupantes.
Cómo tengo que proceder antes de octubre.
Son 5 deptos. Y no tenemos administrador.
Dr. Awad la familia termina en mí y mi
hermana que reside en un geríatrico.
Muy agradecida por su atención.
Ana maría
Respuesta: La instalación de los equipos de aires debe
hacerse cuidando de no perturbar ni perjudicar a otros vecinos.- Hay una
disposición la 4577 que rige en CABA sobre estas cuestiones.- Puede comenzar citando a su vecina a una
mediación en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires. Creo, además, que debería formular la denuncia por ante el
Gobierno de la ciudad de Buenos aires.-
Consulta
2
Buenas tardes, mi nombre es xxx di en
alquiler un departamento situado en Florida Vte. Lopez,Pcia. de Bs.As. El mismo
era propiedad de mi esposo fallecido el
xxx . El mismo aun se halla a nombre de mi suegra( fallecida) y de mi extinto esposo ( hijo único). Al
momento de la firma del contrato había procedido a abrir la sucesión
concerniente a la propiedad que ambos poseíamos en común, siendo que en Abril
2017 hubo declaratoria de herederos : nuestro hijo único y la suscripta.
Expuesto lo anterior , paso a mi consulta
en concreto
- Contrato de alquiler por dos años y vence
29/12/2018.
Desde Mayo 2017 la inquilina paga descontando lo que ella
cree ser necesario, aduciendo que algo no funciona.Ello no es asi ya que firmo contrato
aceptando que todo estaba en buen estado y así era.Comenzó , por así decirlo
desconociendo lugar de pago en C.A.B.A. , aunque así surge en contrato,por lo
que facilitamos depositara el alquiler en mi caja de ahorros.
Las
tes cartas documentos que le envié, solo
una respondió. Otra la tuve que retirar en el propio correo ya que el domicilio
por ella denunciado para enviar comunicación no hallaron quien la reciba.
Hasta el momento , con intereses calculados
según clausula de contrato, la deuda asciende a $13.000,00, siendo que al
alquiler mensual es de $11.900,00. Además debe el pertinente impuesto municipal, alrededor de $2.300,00 ,
que tampoco paga.
Como debo proceder ante esta situación? No
responde cartas documento, ella y/o su asesor legal, envían mails y responden
nada, por así decir .Ella no paga lo que debe, el letrado no contesta, y mi
asesor me informa que la nueva ley de alquileres dicta que solo se llega a
reclamar al garante lo adeudado o proceder al desalojo solo si existen dos
meses enteros impagos.
Agradecería me ilustraran los pasos a
seguir,de acuerdo a ley , jurisprudencia y otros , ya que los letrados
involucrados se hallan en diferentes sintonías, lo cual hace que el caso se
haga cada vez mas pesado .
Espero vuestra concreta respuesta y
aprovecho la oportunidad para saludarlos muy atte.
Liliana
Respuesta: Si usted ya tiene su asistencia o su
asesoría letrada, nada puedo agregar al respecto.-
Consulta
3
Estimado Doctor Awad:
Soy propietario en un consorcio donde
lamentablemente en Noviembre de 2016, falleció el portero que teníamos desde
hace 28 años.
Resulta que la administración hasta el día
de hoy no ha resulto el tema de indemnización, etc. por la siguiente causa:
1. El portero figuraba como soltero en
todas los organismos, obra social, etc.
2. En la vivienda que el consorcio le
proporcionaba vivía con una señora (desde hace muchos años), la cual tiene
hijos de un matrimonio anterior, no con el portero, ni reconocidos por el.
3. El portero nunca declaro como
beneficiaria de sus seguros a esta señora, ni a nadie.
4. Desconocemos si el tenia hijos, otra
pareja, o familiares en su provincia natal. (creemos que tiene un hermano pero
nunca se presento).
5. El portero falleció un fin de semana
fuera del edificio.
6. La señora sigue viviendo en la vivienda
que corresponde al portero.
7. La señora se presento junto a dos
testigo (no son del edificio, ni conocidos nuestros) en el registro de las
personas (a posterior de la muerte del portero) y obtuvo un documento para ser
presentado en ANSES.
Hoy nos encontramos con la señora que
convivía con el portero reclamando por medio de abogados, la indemnización y
los seguros de vida. En síntesis nos reclama un asuma que ella considera como
justa que es mas que lo que corresponde por indemnización por ley más los
seguros.
Que debemos hacer ? Sabemos que pagar lo
que corresponde por indemnización mas los días y vacaciones trabajados y no
cobrados etc. Pero ante la duda de que no sea la real beneficiaria (que nos
aparezca un hijo natural o familiar) , que valor tiene el documento del
registro de las personas.
Que debemos hacer con la suma reclamada por
seguros ? (el portero nunca declaro como
beneficiaria de sus seguros a esta señora, ni a nadie)
La administración , que no tiene abogados
propios, contrato un abogado pero hasta la fecha no logro nada solo que la
señora reclame cada vez más plata.
El consorcio quier pagar lo que
corresponde desde ya muchísimas gracias.
Ernesto Consorcio xxx
Respuesta: Las cuestiones tan delicadas y específicas
como ésta no se pueden responder desde el reducido ámbito de conocimiento de
una página de consultas
Consulta
4
Buenas tardes: Vivo en un consorcio de
Mendoza en que un administrador, sin asamblea, ni consultar con nadie, cerró el
lavadero de la terraza y se lo cedió al encargado para que lo usaran de otro
dormitorio.
Se
fue ese encargado y siguió asi la historia, resulta que este tiene un hijo con
su esposa, y una hija que es de la esposa y que ya tiene 30 años y sigue
viviendo con ellos, en ese dormitorio que es nuestro lavadero y que además
ahora ya la "nena" tiene el novio ....
Parece que ellos tienen puros derechos y nosotros puras obligaciones,
lo hemos querido dejar por medio día porque se rasca 4 horas y no hemos podido
y nosotros le estamos dando vivienda a todo el mundo en pleno centro donde
ellos reciben más visitas que todos los consorcistas juntos, o sea que el
ascensor va muchísimas veces más a la azotea por esa familia que a todos los
demás pisos. Hemos visto que la ley acalra que debe vivir con su cónyuge e
hijos...esta no es hija y ya es grandecita... Queremos sacarle ese lugar que
corresponde a la azotea, y no a ellos.Esperamos sus ideas y soluciones. Gracias
atte Blanca
Respuesta: Cuestiones tan específicas como ésta no
pueden responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de una página de
consultas.-
Consulta
5
Estimado Dr Awad, lo molesto con esta
consulta y a través de esta vía que espero sea la correcta. Soy propietaria de
un departamento en la ciudad de La
Plata , que se encuentra en un edificio que tiene dos
entradas, la principal de acceso a todos los departamentos y otra que
corresponde al área de cocheras, en la cuál ingresan sólo quienes tienen unidades
complementarias ya que solo ellos tienen llave electrónica de ingreso.En esa zona se rompió la rampa de acceso a la
cochera. El administrador con un solo presupuesto indica el costo de reparación
y lo distribuye entre todas las unidades del edificio de acuerdo a su
superficie. Frente a esta situación tengo estos interrogantes.
- ¿No corresponde considerar por las
características de acceso y uso exclusivo de los titulares de las unidades
conplementarias que esa zona es un área común solo de ese grupo de unidades?
- Teniendo en cuenta el artículo 2049 en su
última parte y frente la posibilidad que
recepta, en el contexto que le describo, cabría la posibilidad de exigir
reforma del Reglamento y ampararse en esa defensa para excluir del gasto a las
unidades sin cocheras?
Espero pueda contestar a mis inquietudes,
su opinión me ayudaría a fundar mi posición frente a la conflictiva asamblea de
vecinos de la que participo y que solo tienen en mira disminuir su cuota de
gastos pero no considerar las situaciones particulares que el edificio tiene.
Desde ya le agradezco mucho la posibilidad de acercar esta consulta y en la
medida de sus posibilidades espero su respuesta. Atte. Erica
Respuesta: Hay cuestiones que no pueden responderse
adecuadamente desde el reducido ámbito de conocimiento de una página de
consultas por internet.- Es necesario leer el reglamento, a veces ver los
planos del edificio, etc.- Hay que saber qué es esa rampa de acceso a las
unidades cocheras.-
Consulta
6
Me dirijo a Ud como consecuencia de
problemas provenientes de terraza o medianeras. En realidad compré un
departamento para mi hija en capital. Al poco tiempo comenzaron importantes
goteras en habitación y living cocina. Nos pusimos en contacto con la
administración y luego de una muy esperada reunión, y con un tratamiento duro,
ya que la excusa era que el edificio en general esta muy deteriorado y muchos
no pagaban expensas, enviaron un arquitecto que hizo reparaciones en desagüe y
parrilla donde el mismo pensaba venían
las goteras, también reparó la medianera. Sin embargo el problema sigue y con
mayor intensidad. Volvió a venir el arquitecto, con gran desorientación, nos
propone romper el cielo raso, creyendo q debe ser un caño. Sin embargo la
filtración se produce con lluvias intensas. El cree q es un caño del lavatorio
del quincho cuando se abre la canilla, más allá de repetirlevq las goteras se
producen con lluvias intensas. El deterioro de terraza, quincho y medianeras es
muy notable. No sabemos q hacer porque debemos llamarlos constantemente y
realmente creo q deben preocuparse por tener un plan para solucionar el tema y
llamar especialistas q correspondan. Aducen q el Consejo no es propicio a dar
dinero. El deterioro de mi departamento es notable. Ya no sabemos q hacer.
Gracias por su atención Maria Del Carmen
Respuesta: Sin perjuicio de considerar que ese
arquitecto parece saber poco o nada, creo que lo mejor será intimar
fehacientemente al administrador y al consorcio y promover una mediación para
comenzar el camino de requerir las reparaciones que correspondan.-
Consulta
7
Buenas tardes, Les agradezco si me pueden
orientar sobre si un consorcio debe prever espacio para el guardado de
bicicletas con sus correspondientes sistemas de enganche.
Hay una legislación que obliga a los
garajes privados a tener espacio para bicicletas. Lo mismo o algo similar
aplica a los garajes de edificios particulares?
O es un tema que se debe consensuar entre
los integrantes de un consorcio, dentro del reglamento de copropiedad del
edificio?
Atentamente, Bettina
Respuesta: Los edificios particulares no se encuentran
alcanzados por esas reglamentaciones.- La única solución es que el reglamento
lo previa o una asamblea decida destinar a un sector del edificio para
ello.-
Consulta
8
Buenos días. La consulta es la siguiente,
compramos un monoambiente en 8 vo piso con el fin de que mi esposa psicóloga
pueda ejercer su profesión. Los primeros pisos si son apto profesional,el resto
de los pisos no según contrato de copropiedad. La inmobiliaria nos dijo que
íbamos a tener problemas, lo mismo dijo la ex dueña del depto. Ahora comenzamos
con las obras de pintura eléctricidad etc... Y el portero ayer que lo crucé me
dice que no vaya a poner consultorio que no voy a poder y que el consorcio me
va a salir con los tapones de punta. Conocemos muchos casos de colegas en
situaciones similares y no tienen ningún inconveniente para trabajar y nadie
los molesta. La pregunta es... Y ahora que hago???? Estamos muy desilusionados
y desorientados. Por favor denme una mano y digannos que debemos hacer. Muchas
gracias!!! adrian
Respuesta: Las unidades de cada edificio deben usarse
conforme el destino que prevé el reglamento. Si el reglamento dice vivienda
queda claro que no puede haber un consultorio en ese monoambiente.-
Consulta
9
Soy encargado de edificio y estoy teniendo
problemas con mi pareja al punto de querer separarme. Ella tiene una hija de 9
años que esta estudiando. Mi mujer ( no estoy casado con ella) no trabaja y
solo esta pendiente de lo que hago para perjudicarme. La pregunta concreta es:
¿Como puedo hacer o donde debo recurrir para que ella se vaya y no me
perjudique en lo laboral? Ya que es una amenaza constante y recurrente que me
impide tomar la decicion de separarme definitivamente. Desde ya muchas gracias
Christian
Respuesta: NO puedo responder a esa consulta.-
Consulta
10
Buenas tardes Dr. Awad:
Le hago llegar una inquietud para que nos
aclare.
Vivimos junto a mi esposa e hijo en un
complejo de Departamentos constituido por 4 Torres en C.A.B.A.
El complejo cuenta con un subsuelo de
Cocheras y Bauleras, que figuran en el reglamento de Coopropiedad como Unidades
Complementarias+
Particularmente con las cocheras, hemos
detectado que se alquilan a personas que viven fuera del complejo de
Departamentos.
Es esto legal ?? La consulta apunta a que
se ve vulnerada la seguridad, ya que ingresan al Complejo personas que no viven
en el mismo.
Desde ya muchas gracias por su respuesta
Ignacio Ezequiel
Respuesta: No se puede responder sin tener a la vista el plano
del edificio y el reglamento de propiedad.-
Consulta
11
Somos un consorcio de propietarios en CABA
edificio categoría 3 con 30 unidades funcionales. Qué requisitos debemos
cumplir para alquilar el espacio vivienda de encargado? Al jubilarse encargado
anterior empleamos nuevo encargado por media jornada sin vivienda.
Gracias Adriana
Respuesta: la cuestión es compleja.- No puede
responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-
Consulta
12
Buenas tardes, mi nombre es Flavia, y hoy
le escribo al Dr. Awad para consultarle un problema de la medianera que
comparte mi madre con un departamento a estrenar. Asi como esta en esta foto,
se encuentra todas las paredes linderas al nuevo emprendimiento, desde la
concina, el banio y el comedor hasta llegar al balcon que da sobre la calle. En
la cocina el agua y la humedad estan haciendo que los muebles se esten cayendo
de la pared (ya los hemos hecho empotrar mejor para poder utilizarla) en el
banio tiene todo el techo negro y los azulejos se han caido (pero el consorcio
al decir que no era un problema del edificio, como lo sigue asegurando, lo
arreglamos para poder utilizarlo) En el comedor la pared es como lo muestra
esta foto, y cada vez son mas profundas las rajaduras que tambien llegan hasta
el techo. El encargado del consorcio hablo con la cosntructora, que comenzo
este proyecto hace mas de un anio, al igual que el problema de mi madre, y le
han dicho que al terminar con el edificio le arreglarian la pared ya que al
construir una pared nueva, ella no tendria mas problemas con el agua que cae ni
con la humedad. Mi madre sigue teniendo este problema y ni el consorcio ni la
constructora dan una explicacion y/o una solucion. Quisiera saber cuales serian
los pasos a seguir. Mi madre vive sola, tiene 74 anios, y el living comedor ya
no se puede utilizar dadas las condiciones en las que se encuentra. Si puede
informarme que debo hacer porque ya no puedo esperar a que siga pasando el
tiempo debido a que se esta haciendo imposible casi vivir. El departamento esta ubicado en xxxx, tiene
menos de 20 anios y lo compraron a estrenar en la calle xxxx. Tengo mas fotos
si las necesitan.
Lo escucho los Sabados en radio Mitre, y es
exelente la ayuda que brinda a la sociedad, muchisimas gracias!!!
Flavia
Respuesta: Estimada Flavia, la cuestión es compleja,
no puede responderse ni resolverse a través de ésta página de consultas.- Va a ser necesario comenzar por intimar al
consorcio para que tomen las medidas y acciones que correspondan con el
lindero.- Pero este es sólo el principio.-
Consulta
13
Hola, los contacto porque realmente no sé
qué hacer. Vivo en un edificio de la calle Biedma en caballito. El portero
trabaja un turno diario de 3 o 4 horas. No tiene control alguno del
administrador , no limpia, se ausenta y cuando uno amablemente le pide que
limpie al menos lo básico, se sienta en una silla y nos dice que si no nos
gusta cómo limpia lo desvinculemos. Claramente busca el dinero de una
indemnización. Los vecinos no hacen demasiado. Dónde puedo recurrir? Claramente
no quiero poner dinero para financiar un vago pero tampoco para que se vaya con
mi dinero en el bolsillo. Tengo fotos disponibles, espero puedan orientarme.
Gracias
Ariel xxxx
Respuesta: El responsable de que el encargado cumpla
con sus tareas es el administrador.- Es a él a quien debe dirigirse usted.-
Consulta
14
HOLA QUERÍA HACERLES UNA CONSULTA; 1 El
encargado ya cumplió la edad para jubilarse pero no tiene los años de servicio.
Qué se puede hacer? 2- El administración nunca viene al edificio a controlar
trabajos y las órdenes al encargado de las da por Whatsapp, como debería ser
esto? MUCHAS GRACIAS Susana
Respuesta: Si no tiene los años de servicio necesarios
no va a poder jubilarse.- Si el Administrador no viene nunca al edificio habrá que intentar tratar
el tema en una asamblea, me gustaría saber si hay más consorcistas o está usted
sola en esta posición.-.
Consulta
15
Estimado Sr Awad, quería consultarle por
una propiedad en alquiler en la
Pcia de Buenos Aires(Lomas de Zamora),
Quien seria responsable de las goteras del
techo ocasionada por filtraciones de la membrana? El locador o el locatario?
Yo podría encargarme del techo adentro de la propiedad de arreglarlo y
pintarlo, pero quisiera saber si la parte de afuera (membrana) le
correspondería al propietario.
En este momento estamos cambiando de
inquilino y quisiera dejar esto solucionado.
La nueva inquilina quiere poner aclarado
esto en el contrato, por si se repite esta situación y la inmobiliaria se
niega, es correcto
Desde ya muchas graciaas Noemi
Respuesta: NO se pueden responder estas consultas que
involucran contratos de locación.-
Consulta
16
Hola Dr. Pague al contado en la oficina del
complejo donde vivo...una vez al mes el antiguo administrador enviaba sus
empleados y cobraba expensas.Tengo los recibos q me dieron, ahora el nuevo
administrador me dice q esos comprobantes no tienen firmas ni nada q acredite
su veracidad...
Gracias Claudia
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta
24
hola,Dr.
le hago una consulta? yo alquilo desde enero del 2017 un depto . las expensas
las pago yo al administrador q tiene el edificio, de manera externa.
hasta
ahi todo bien... el mes pasado removieron al administrador y pusieron otro,
resulta q las personas nuevas dicen que el administrador anterior se robo todo
y no hay datos de mi pago hecho en el mes de junio y julio que suma 3.500
pesos.
yo
fui a hablar coin el nuevo ad. y me dijo que yo tengo que ir a reclamar
al anterior que me devuelva el dinero...
es
esto así? no es el el que tendria que reclamar...
espero
su respuesta, gracias!!! Claudia
Respuesta:
No sé de qué forma ha pagado Usted, debería tener un comprobante de ello
(depósito en cuenta, transferencia, recibo, etc.)
Respuesta: Es una cuestión que no puede responderse
desde ésta página.- Sería interesante
ver los recibos que le extendieron cuando pagó.-
Consulta
17
Estimado Dr. buenas tardes: les consulto
por favor lo siguiente, vivo con mi esposa e hija de 7 años y 10 meses de edad
en un departamento de un
Consorcio sito en CABA, alquilo desde
hace más de 9 años, es decir mi hija
nació en este domicilio, y lo que sucede es lo siguiente:
el consorcio envía detallado lo siguiente
en la expensa que inclusive esta en el Reglamento:
"RECORDAMOS NUEVAMENTE A LOS PADRES
QUE LOS NIÑOS NO DEBEN ESTAR
SOLOS EN EL JARDIN, DEBEN ESTAR SI O SI
ACOMPAÑADOS DE SUS PADRES. EVITAR USO DE
PELOTAS NUMERO CINCO Y RECORDAR NO JUGAR DEBAJO DE LAS TORRES CON PATINETA,
PELOTAS O MONOPATINES"
Les pregunto a Uds.: tiene que ser así? mi
hija esta educada que no debe romper plantas ni pisar el césped, a veces no
podemos estar con nuestra hija que consideramos que es responsable en el uso de
este espacio común de 17 a
20 hs, por nuestras tareas (no es que no queramos estar), siento como una
intromisión en el ámbito de mi familia, si, estoy de acuerdo para niños mas
pequeños como lo fue mi hija que en esta instancia siempre estuvo acompañada.
Espero su información o comentarios. Muchas
Gracias. Sandra
Respuesta: Bueno, la verdad es que no me parece
adecuado que una niña de 7 años esté sola en el jardín del edificio.-
Consulta
18
Buenas tardes, mi consulta se refiere a la
inversión que significa una nueva caldera hay propietarios que han decidido
prescindir de la misma y otros no están de acuerdo.
Para la toma de dicha decisión que cantidad
de votos a favor tendría que haber, o cómo se resuelve está situación en
términos legales.
Saludos cordiales Maria Victoria
Respuesta: Primero hay que tener a la vista el
reglamento de propiedad del consorcio, puede que allí esté determinada la
mayoría para decidir.-
Consulta
19
Estimado Dr. Awad:
Vivo en un consorcio de 15 pisos y
subsuelo. Hay 45 departamentos, 5 locales y 17 cocheras. El edificio tiene un
encargado permanante. Renunció el ayudante del encargado y, como los gastos por
personal representan un 80 % de las expensas, estamos pensando en contratar un
Ayudante de Media Jornada para hacer la limpieza del edificio. Queremos saber
si existe tal posibilidad o deberemos contratar un Ayudante Permanente según el
Artículo 7 inciso b del Convenio.-
Muchas gracias, Miguel Francisco
Respuesta: la consulta no puede responderse desde el
reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-
Consulta
20
Buenos días Dr. Awad.
Mi consulta es la siguiente:
Con el mes de septiembre aparece una cuota
extraordinaria, por indemnización, fallecimiento del encargado. Cuota de $1610.
Debo pagar esa cuota??
Compré el dto. en la callexxx, con fecha 30
de mayo.El libre deuda del consorcio, transcribo parrafo:
"La caja del consorcio cerro al día 30
de abril con un monto de $153581,67 en los meses anteriores se cobro cuota
extraordinaria por el fallecimiento del encargado, la administración
actualmente está haciendo las gestiones necesarias para pagar la indemnización
a los familiares"
"El consorcio no cuanta con ningún
juicio a favor , ni en contra del mismo"
Xxx Administradora
Desde ya muchas gracias por atender mi
consulta. quedo a la espera de su
respuesta-Cordialmente Noemi
Respuesta: Todo parecer indicar que el consorcio se
halla pagando una indemnización por fallecimiento.- Las cuotas anteriores las
habrá abonado el anterior propietario y el nuevo propietario carga con las
nuevas impagas.-
Consulta
21
Estimado Dr.Awad
Me dirijo a Ud. a fin de consultar sobre a
quien corresponde el pago de la prueba de hermeticidad y estanquidad con
engrasado de llaves de paso ya que en distintos presupuestos pedidos, los
gasistas me hicieron referencia que corresponde al consorcio. El gasista me
cobró $2200 por dicha prueba. Algunos me pasaron presupuestos más bajos por ese
trabajo pero en los totales con la presentación incluida era mayor la cifra,
por lo tanto elegí ese gasista. La administración me respondió que consultarían
al Consejo. Luego de varios días me comuniqué telefónicamente y me respondieron
que no. Que ese gasto era por cuenta del propietario. Quisiera saber si es así
y si existe normativa vigente al respecto.
Aprovecho la oportunidad de decirle que en
la medida de mis posibilidades siempre lo escucho en Radio Mitre.
Desde ya agradeceré su respuesta y lo
saludo muy atentamente-
Nora
Respuesta: La prueba de estanqueidad de una cañería
común (la cañería que conduce gas es común) debe hacerla el consorecio, no el
propietario.-
Consulta
22
Dr Awad:
Buenas tardes.
Lo escucho por
Radio 10 los sábado, es por ello que le escribo para comentarle la situación
del edificio donde vivo.
El edificio tiene
al frente 4 duplex y al contrafrente 8 departamentos de 2 ambientes.
Yo soy propietaria
de uno de los deptos de 2 ambientes.
El mismo lo compré
nuevo. Ya tiene 17 años.
Nunca, en ese
lapso de tiempo, se hizo mantenimiento del hall de entrada.
Ya hace tiempo que
está en malas condiciones. En las reuniones de consorcio se plantea la
situación pero siempre surge algo con mayor prioridad por tema económico (le
aclaro que es un edificio en el que ninguna unidad adeuda expensas). Además uno
de los propietarios tiene 2 duplex y siempre hace problema con los gastos.
La situación ya no
da para más. El edificio está ubicado en una zona muy buena de Caballito, sobre
la calle xxxx El tema es que yo necesito vender o alquilar mi propiedad, y no
puedo hacerlo a un valor de mercado ya que me tira abajo el estado de la
entrada del edificio. Además, en la cuadra sobre ambas manos, se han construido
varios edificios nuevos. Con lo cual hay más competencia.
Claramente, esta situación
me perjudica seriamente.
Hablé con la
administradora y le pregunté si yo podía pedir un presupuesto de arreglo de
nuestro hall de ingreso. Me respondió que sí. La persona ya relevó la situación
y la semana próxima presentará dos opciones de arreglo. Una vez que las tenga,
quedamos con la
Administradora , se pedirá una nueva reunión de consorcio en
la que se tratará, entre otros temas, esta situación.
Conociendo el
paño, es muy probable, que sigan dilatando el arreglo.
Puedo accionar
legalmente? Cómo puedo hacer para presionar?
No quiero seguir
en esta situación y que me perjudiquen patrimonialmente.
Quedo a la espera
de sus consejos.
Desde ya muchas
gracias. Saludos Alejandra
Respuesta: Para responder habrá que tener más
precisiones, pues no es lo mismo que el hall esté simplemente deteriorado a que
esté en malas condiciones de seguridad, por ejemplo.-
Consulta
23
Estimado.
Soy inquilino y por contrato solo debo
pagar las expensas ordinarias.
Quisiera saber si el pago de deudas por
cargas sociales y sueldo de los porteros atrasados son gastos ordinarios o
extraordinarios.
Erica
Respuesta: El pago mensual del sueldo del encargado y
las contribuciones a cargo del empleador son gastos que generan expensas
comunes ordinarias.-
Consulta
24
Hola Dr, mucho gusto
Una unidad funcional pide la eximision de
gastos de ciertos servicios que el dice que no utiliza, como ser ascensor,
vigilancia.
Esta persona ingresa por la misma puerta
que todos y vive en el segundo piso.
Que tenemos que tener en cuanta para este
caso?
Saludos cordiales CARLOS A
Respuesta: En principio, NO parece tener mucha
razonabilidad ni asidero la petición de exención de expensas.- Pero, como Usted
comprenderá, se trata de cuestiones muy específicas que deben ser analizadas en
particular, caso por caso.-
Consulta
25
Estimado Dr. Eduardo Awuad,
Soy un "escuchante" del programa
Sábado Tempranísimo, y de sus columnas periódicas.
Mi consulta al respecto del asunto, es, que
implicancias tiene el nuevo Código Civil, en los Reglamentos de Consorcios de
PH, y si deberían actualizarse los Reglamentos actuales, a la nueva normativa.
Aprovecho la oportunidad para felicitarle
por su actuación profesional en todos los medios. Cordiales saludos. Ing. Oscar
L.
Respuesta: Gracias.- En cuanto a la incidencia del
Código civil y comercial en los reglamentos anteriores a su vigencia, no hay
que reformarlos, sencillamente hay que leer el reglamento y aquello que se
contrapone al código de entenderse como no escrito y se aplica el código.- Esto
se dice en general, hay que leer cada reglamento, nada más.-
Consulta
26
DR AWAD
Buenas tardes, quería hacerle una consulta
vivo en un edificio con 20 años de antigüedad y con 14 unidades. Cuenta con una
vivienda para el encargado y siempre los mismo trabajaron las 8 horas
semanales.
El actual encargado que solo tiene 3 años
de antigüedad quiere trabajar solo 4 horas de lunes a viernes y los sábados
solo 2 horas.
El administrador quiere que trabaje las 4
horas y usufructúe la vivienda del encargado, según el, en el convenio
colectivo del gremio existe la modalidad ENCARGADO NO PERMANENTE CON
VIVIENDA". Pero no aclaro al consorcio que también existe la modalidad ENCARGADO
NO PERMANENTE SIN VIVIENDA", y ya convoco a una asamblea extraordinaria
para el dia 18 de octubre.
Mis dudas son las siguientes:
Para que el consorcio tome esta decisión
debe ser el 100 % de los copropietario o solo alcanza con los dos tercios?
El retiro de los residuos están incluidos
en esas 4 horas o habrá que pagarle horas extras?
sabe el valor de las horas extras?
Espero su ayuda y respuesta. desde ya
muchas gracias.
Saludos cordiales. ALEJANDRA
Respuesta: Se trata de una cuestión compleja, no pude
responderse desde el reducido ámbito de una página de consultas.-
Consulta
27
mi consulta es la siguiente: En mi
consorcio la mayor propietaria dueña de un local de 200m2 siempre se resiste a
pagar y nos manda a mediación con los consiguientes gastos
de abogado, mediadora, etc que debemos
afrontar los otros vecinos de dtos. de 30 ó 40 metros .
En esta oportunidad y por tercera vez se
niega a pagar expensas extraordinarias decididas en Asamblea y que se deben a
trabajos de cañerías dado que tenemos problemas de agus
En Asamblea pasada a la que asistió con
abogado y escribano procedió a echarnos la administradora argumentando que no
estaba habilitada.
Por consiguiente necesitamos saber como
proceder el 17/10 y quien deberá asistir a dicha mediación
Dado el poco tiempo agradeceré una
respuesta a la brevedad la cual agradezco desde ya saludando atte- Irma M.
Respuesta: La verdad es que consultas como ésta deben
responderse en entrevistas personales.-
Consulta
28
Hola ¡Vivo en un consorcio con 5 edificios
y sus correspondientes encargados. El Administrador piensa rotarlos mes a mes,
eso se puede hacer? Es decir que los
encargados estén un mes en cada edificio. Espero contestación gracias ¡ Mabel
Respuesta: En principio hay que responder que no es
posible.- pero la verdad, es necesario tener a la vista, cuanto menos el
reglamento de propeidad del consorcio.-
Consulta
29
Buenas tardes Sr. Awad.
Por favor desearia saber cuál es la
regulación para la presentación de facturación en relación a trabajos de
albañilería o plomeria a la administración del consorcio?
La administración ha pedido que sean de
tipo electrónico y NO DE PAPEL IMPRESO PREVIAMENTE. Provenientes de
monotributistas.
Desde ya muchas gracias. Cordiales
saludos. Graciela
Respuesta: La facturación electrónica es obligatoria
hoy, pero no puedo entrar en detalles acerca de si todos los sujetos están
obligados; se trata de consultas que
mejor responde un contador.-
Consulta
30
Doctor AWAD
Me permito consultarlo en nombre del
Consorcio que habito. El Encargado
cumplio 65 años el 31/12/16 y se
encuentra realizando los tramites para obtener su jubilacion. De acuerdo a lo
que nos informaron deberia cesar el proximo 31/12/17. Si no se concreta antes
la obtencion de su beneficio jubilatorio de todas formas no se le pagaria mas
el sueldo.Pero queremos saber como debemos proceder en caso de que no deje la
vivienda.
Le agradezco desde ya la atencion que se
sirva prestar a esta consulta.
Cordialmente Liliana
Respuesta: Estas cuestiones deben analizarse en
detalle, no pueden responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de una
página de consultas.- Un error en la respuesta le puede costar muy caro al
consorcio.-
Consulta
31
Estimado Dr.Awad:
Vivo en un primer piso con patio y me cae
toda la basura de los demás departamentos de pisos superiores.
Qué acciones puedo hacer? Agradeceré su
respuesta.
Saludos Saul
Respuesta: Puede intimar al consorcio para que a
través del administrador se construya o coloque alguna malla de seguridad para
evitar eso.-
Consulta
32
Estimado le agradecere me pueda orientar a
efecto poder resolver la situacion que vivo en el edificio del cual soy
propietario, el tema refiere a que tengo una cochera alquilada hace 10 años a
otro copropietario ,en la cual guardo una moto de nuestra propiedad,la
administradora en forma unilateral y arbitraria me prohibio el ingreso de la
misma, el copropietario me manifesto que el no tiene ningun inconveniente que
guarde la moto, luego de ver el reglamento del edificio el cual dice en su
articulo 2) el espacio unidad ciento uno se destinara a uso de garage y se
divide en veinte avas partes.y tiene un porcentual de 4.75%. Esta exento del
pago de expensas comunes.(nada mas ,no indica ninguna otra cosa) asimismo en
ultima asamblea donde se hablo de las cocheras se decidio que no se alquilen
cuando estan en horas libres,(habia algun profesional que la ocupaba de dia y
otro de noche) pero no se puso jamas en practica. Hable con varios
copropietarios y ellos no tienen objecion alguna en que guarde la moto.entonces
puedo ingresesarla como lo venia haciendo hasta hace 15 dias.sin mas le
agradezco su atencion y quedo a la espera de su respuesta .muchas gracias.
Enrique
Respuesta: Estas cuestiones parecen sencillas pero no
lo son. Sólo se puede responder en forma general, hay que formular la consulta
de manera personalizada.- Primero hay
que tener a la vista el plano del edificio y el reglamento.- Además hay que
tener en cuenta que ese sector o superficie sólo puede contener una determinada
cantidad de vehículos.-
Consulta
33
Hola
Les quiero comentar que desde Junio estamos
sin gas por fuga.
Se llevaron a cabo los arreglos con
gasistas matriculados
Paso la 1er cuadrilla y aprobo dieron gas
al edificio menos a los
deptos que tenian fuga..
Cuando pasaron a inspeccionar los arreglos
de esos departamentos
bajaron a la camara de planta baja y
desaprobaron lo que la primer
cuadrilla habia aprobado Dieron
instrucciones para reparar lo
hicimos y pasaron desaprobando nuevamente
lo que la primera y
segunda cuadrilla dijo.
Que debemos hacer??? por que es evidente el
negocio d e todos los
intervinientes en estas cuestiones Y
nuestro consorcio sigue sin
gas y con ninguna certeza d e que esto se
termine
No quisimos hacer una denuncia formal
temiendo que nunca mas nos den
el gas Estamos en Argentina y sabemos como
funciona todo ,
Por favor comentame que proceder nos
conviene
DEsde ya muchas gracias
Dra Cristina
Respuesta: La verdad es que no puedo responder a esta
consulta, debe formularse de manera personalizada.-
Consulta
34
Estimado Dr.,
He comprado un departamento en Capital
Federal y encuentro que la ventilación del baño ha sido obturada, y de manera
ilógica a quedado hermética tanto para la ventilación normal de los artefactos
como así tambien de la ducha, con el consiguiente riesgo de lo que implica.
Las consultas concretas son:
Se considera a este ducto como común al
resto de los consorcistas ya que sobre
esa columna ventilan todos los rdepartamentos y por ende su desobstrucción
corresponde al consorcio???
La nueva administración está hace seis
meses y aduce que este problema es anterior a su gestión, si debo reclamar cual
sería a su entender la vía más adecuada???
Desde ya muchísmas gracias Adolfo A
Respuesta: Los conductos de ventilación son comunes.-
Pero las reglamentaciones han cambiado.- sobre todo en la Ciudad de Buenos
Aires.- Sugiero que antes de intimar al consorcio haga revisar la instalación
por un profesional.-
Consulta
35
Estimados:
Quiero consultarles lo siguiente. En el
edificio donde vivo se están realizando cambio de bajadas de agua fría y las
reparaciones solicitadas por la ley 257.
¿Corresponde que estos gastos los abone el
inquilino o el propietario? La administración puso al cobro una cuota
"extra" para juntar los fondos pero indica que no es extraordinaria
por el carácter de las reparaciones.
Muchas gracias. Natalia
Respuesta: Esas reparaciones, aún cuando sean muy
costosas, generan expensas comunes ordinarias.-
Consulta
36
Buenas tardes Dr Awad
Somos un consorcio de dos torres. En la
asamblea de mayo votamos por la no ratificacion mandato de la administradora
(124 por no y 49 por si) y ella tambien manifesto que renunciaba. Luego haciendo circular notas dando vuelta
los resultados y sin circularizar en tiempo y forma el acta de asamblea como
establece la ley, pasado un mes se autoproclamo ganadora y no presento la renuncia. Al dia de hoy
sigue manejando los fondos del consorcio, desconoce a la unica representante
del consejo, se aumento honorarios, incorporo, nombro una arquitecta que funciona en nuestro espacio de
intendencia y a la cual le empezamos a pagar el sueldo nosotros. Puede seguir
administrando asi, sin ningun control porque los copropietarios tienen miedo y
desconocen la ley. Al dia de hoy a los provedores les presenta un acta notarial
que es un manifiesto para exhibir su vigencia como administradora. Loa propietarios que nos movilizamos, hemos
presentado denuncias en el CGP pero los tiempos siguen corriendo y la nuestra
es una mas de las tantas que hay. Quisieramos saber su opinion. Desde ya muchas
gracias Ma Cristina
Respuesta: Es una cuestión compleja con idas y
vueltas, que no permite responder desde una página como ésta.- de todas formas,
algo parece ser cierto, esta persona renunció en un asamblea.- Qué pasó con esa
renuncia?
Consulta
37
Estimados,
Tengo un balcón al frente en el cual quiero
poner una parrilla a gas (garrafa de 10 kg ) portátil. El edificio no cuenta con
instalación de gas.
Es legal? Eze
Respuesta: Se trata de un edificio alimentado sólo con
electricidad? ¿Dónde está ubicado el edificio y cuál es la ubicación del
departamento en el edificio? -.-
Consulta
38
Bs tardes sr Awad, mi consulta es la
siguiente ,vivo en un edificio oportunamente vendido por el Estado a través del
Fonavi , ahora resulta que son un conjunto de torres antiguamente contaba con
una administración central pero está fue disuelta y cada edificio tiene sus
propia administración pero la misma nunca fue blanqueada, no posee registros de
ningún tipo y al personal se les paga en negro. El administrador actual no
realizó la asamblea anual ordinaria y ahora contrato un abogado para intimar
las deudas por expensas superiores a los tres meses. La consulta es que se
puede realizar al respecto ante quien debo recurrir desde ya gracias por su
respuesta Ariel
Respuesta: Parece haber varias cosas para sanear.-
pero se trata de varias cuestiones, complejas, no puede responderse a través de
una página como ésta.-
Consulta
39
Estimado Dr,
Soy propietaria de una cochera en un
edificio situado en la localidad de Moron (pcia de buenos aires). He tenido la
cochera alquilada y tuve que dejar de alquilarla porque hubo daños contra los
vehículos a los que yo les alquile la cochera. Desde hace meses la cochera esta
desocupada y ahora me enteré que la han estado ocupando. Anteriormente tuve un
inconveniente similar.
Yo no vivo en el edificio como para
verificar continuamente si la ocupan o no.
Que medida puedo tomar contra la persona
que la ocupa? se puede intimar al consorcio? Gracias Andrea
Respuesta: Me gustaría, primero ver el reglamento y el
plano del edificio.-
Consulta
40
Soy consorcista en una propíedad de siete
unidades.
Tuve que cambiar la caldera de calefacción,
por obsolesencia y avería.
Mi departamento, igual que en todas las
unidades, tiene un sector de propiedad común para la ubicación de las calderas.
Presenté el gasto de instalación de la
caldera, los caños de ventilación, caños de agua y reparación del sector,
paredes y piso.
Argumentando que en oportunidad de haber
hecho el cambio similar al mío, varios consorcistas se hicieron cargo del gasto
correspondiente, me niegan el derecho de reconocer el gasto efectuado.
Todo lo hice conforme con en Reglamento
Interno de mi propiedad.
Mucho le agradezco de su evaluación de mi
caso, que me pueda indicar los pasos que pueda ejercer, para encausar la
solución de mi problema.
Fundamentalmente quiero resolver este tema
evitando todo tipo de conflicto.
Hago propicia esta oportunidad para
saludarlo cordialmente con el mayor de mi respeto Eloy
Respuesta: NO puedo responder pues no queda claro cómo
son las instalaciones de calefacción.-
Consulta
41
Estimado Dr.Awad
El día 9 de octubre por denuncia anónima se
clausuran los dos ascensores del edificio donde vivo (xxxCABA), desde ese día
hasta la fecha he intentado infructuosamente que la administración del edificio
(xxxx) me informe del acta de infracción o de algún documento que se haya
labrado en ese momento, ya que los dos ascensores del edificio se hallan con
faja de clausura, la que fuera puesta solo en la planta baja.
Este pedido es para ver si la
administración o en su defecto los propietarios de las unidades podemos
gestionar una habilitación parcial de uno de los dos ascensores hasta que se
hagan los cerramientos del pozo y de las cabinas, que fue el motivo que genero
dicha clausura.
Quiero dejar constancia que es un edificio
antiguo (30 años) de 9 pisos en el cual la mayoría de las
personas que lo habitan son mayores, y en
mi caso que vivo en el piso 8, además de la edad tengo problemas de asma, con
todos los inconvenientes de salud que ello trae asociado, al tener que subir
casi todos los días los 8 pisos por la escalera, y reitero casi todos los días,
porque los otros debo
permanecer en mi departamento por el
esfuerzo realizado los días que subo por la escalera.
Le pido, si por su vasta experiencia me
puede orientar en cómo proceder, ante una administración que me niega
informarme sobre la documentación que el inspector de GCBA labro en el acto de
la clausura de los ascensores.
Gracias por su atención. Alicia Cristina
PS. Aguardo sus comentarios.
Respuesta: En principio si clausuraron los ascensores,
habrá que pensar que se trataba de instalaciones peligrosas e inseguras. Queda
claro que la administración debe llamar a una asamblea rápidamente, informar
sobre lo sucedido y arbitrar los medios para restablecer el servicio lo más
rápido posible.-
Consulta
42
hola Dr.soy propietaria del piso 1 de un
edificio de 8pisos. tengo obstruida la ventilacion del baño . se comprobo
obstruccion en el piso 4. la propietaria de ese piso se niega a que entren las
personas a solucionar el problema. hace casi 2 meses que estoy detras de este problema. la
administracion del edificio ante la negativa de la prop.sugiere carta documento a quien se niega q entren.
no quisiera emtrar en un conflicto legal
se q la ventilacion es obligatoria. la
administracion ante esta situacion
demuestra escaso interes en atender este caso. desearia una pronta respuesta . que actitud debo
tomar?
desde ya muy agradecida. Nilda Ethel
Respuesta: Las ventilaciones son conductos del dominio
común. El consorcio debe arbitrar los medios para poder ingresar a la unidad,
aunque sea llegando a la justicia.-
Consulta
43
Estimado Dr awad. Proceso a contarle mi
problema. Ojalá me pueda guiar.
Alquile un local comercial del año 2012 al
2015. Finalizado mi contrato realizamos con la dueña la transferencia de
titular de suministro eléctrico a edenor.hace 2 días me llega carta documento
de edenor exigiendo pago de luz periodo 2015 2017 ( había una agencia de motos
q tb ya cerró. Ahora hay una peluquería)
. Al llamar a edenor me dicen q no tienen registro del trámite de
transferencia de suministro. Y que continúa a mi nombre.no tengo copia de dicho
papel. Q puedo hacer? Damian
Respuesta: La cuestión no se puede resolver en tres o
cuatro líneas.-
Consulta
44
Hola
mi nombre y apellido es héctor y soy inquilino de un
dpto
3 amb zona caballito
Lo ocupo desde mes
noviembre 2016
en
los meses de mayo y junio del
corriente año figuran
en la liquidacion mensual respectivas
gastos que no
son ordinarios a
saber. pago de indenización por
despido encargada-pago de vacaciones- honorarios varios-gastos por
impuestos impagos años
anteriores
planteo
demanda correspondiente a traves de
carta documento.
me responde la administracion del conosrcio
diciendo que
segun
modificacion del código civil ley 26994 2048
dichos pagos estan a
cargo del inquilino mediante carta
documento
que veracidad tiene
dicha información???
que
acción legal dbería
iniciar???
gracias
