Consulta 1
Estimado Dr. Awad:
El Administrador ha certificado una deuda inexistente,
con el cual puede ejecutar su monto sin posibilidad del propietario del
inmueble de evitar la ejecución porque por más que presente una excepción de
pago total, nunca tendrá los comprobantes de pago de el monto injustamente
reclamado.Cómo ve la posibilidad de que prospere un planteo de inconstitucionalidad de la facultad de certificación unilateral de parte de los Administradores; o de un planteo de nulidad del certificado o de una excepción de inhabilidad de título por la falsedad de la deuda? Desde ya muchas gracias por su atención.
A la espera de vtra. respuesta lo saludo muy
cordialmente.Mauricio
Respuesta:
Lo que Usted plantea es muy cierto, sucede que el mismo que ejecuta ha generado
el título con el que promueve la ejecución. El nuevo Código Civil y Comercial
de la Nación
ahora obliga a integrar el título con la aprobación del consejo de
administración.- Hasta hoy, muchos se
han pronunciado contra esa situación injusta, pero no ha habido una declaración
de inconstitucionalidad en ese sentido.- Siempre se responde que existe la vía
ordinaria posterior.- Pero mientras tanto, hay que pagar… puede ser que ahora,
con nuevo código, se pueda plantear, pero no puedo extenderme más en la
respuesta.-
Buenos días Dr Awar,
Mi consulta es por el siguiente problema:Soy propietaria de un departamento en un edificio PH de solo cuatro unidades en Ciudad de Buenos Aires, los otros tres copropietarios hicieron un arreglo entre ellos para intentar apropiarse de los espacios comunes, son dos terrazas, violando el reglamento de copropiedad y valiéndose de un administrador que les garantizaba impunidad. Denuncié al administrador en el Registro Público de administradores, después de ser literalmente patoteada por mis vecinos en una reunión de consorcio, para amedrentarme y que no evitara la apropiación. Logré que el administrador renunciara y el Registro público lo apercibiera, pero en septiembre de 2014, usando su mayoría eligieron a otro administrador, que con una pátina de legalidad superficial, está haciendo lo mismo que el anterior. Sigo siendo hostigada por esta nueva administración, me mandan intimaciones de pago de expensas que están abonadas y que ellos dicen no tener registradas en la cuenta bancaria que tiene como titular al administrador, ya que tampoco cumplen con lo dispuesto en
Pido disculpas por la extensión del mensaje, pero quise resumir la situación que estoy afrontando, para solicitarle su idóneo asesoramiento ante esta problemática, y de qué modo me aconseja que accione, ya gasté muchos recursos en honorarios de abogado, cartas documento, además de mi tiempo y la situación no cambia, al contrario empeora día a día. Quedo a la espera de su idónea respuesta.
Desde ya mi agradecimiento. Saludos cordiales. Sandra
Respuesta:
La consulta es un poco extensa para ésta página.- En principio debe recordarse
que, ante situaciones que lo tienen a un consorcista en minoría y con
perjuicio, siempre existe la vía judicial.-
Mis felicitaciones por el blog, nos es de gran ayuda. Atte. Alejandro
Respuesta:
Gracias por sus conceptos.- Si se trata de un espacio común, al administrador
debería hacer más cosas para evitar esa situación- Igual, usted puede denunciar
al edificio ante el Gobierno de la
Ciudad de Buenos Aires, por la irregularidad.- Puede volver a intimar al consorcio, promover
una mediación.-
Consulta 4
Buenas tardes quería consultarle sobre una
administración que em. La asamblea de marzo los presentes no renovaron sus
servicios, y a pesar de ello el administrador se niega a devolver los libros al
nuevo administrador elegido con acta protocolizada, y actúa como si siguiera
siendo el administrador. Que podemos hacer
Muchas gracias Andrea
Respuesta:
Bueno, el nuevo administrador debe intimarlo y si no pasa nada, iniciar las
acciones legales que correspondan porque esa retención de documentación es
indebida.-
Consulta 5
Estimado Dr. Awad:
Estamos cambiando de Administrador.
Es obligatorio en la ley actual que un consorcista o más participen de
la cuenta bancaria del Consorcio. Si se decide seguir con la misma cuenta también
es necesario o podrá cambiar sólo la firma del
nuevo Adminsitrador. Resulta que
ningún vecino quiere participar.
Muchas gracias Otilia
( lo escuchamos en Radio Mitre, por eso nuestro atrevimiento de
consultarlo)
Respuesta:
No es obligatorio tener a un consorcista firmando además del
administrador.- Así las cosas, pueden mantener la misma cuenta con un solo
firmante, el administrador.-
Consulta 6
Hola buenas tardes , te consulto vivimos en
un edificio en el cual soy propietario y los que administran el edificio son
los que construyeron el edificio , mes a mes se aumentan el sueldo ellos para
administrarnos , y encima nuestras expensas eran de 350 pesos y hoy llegan a
700 pesos . no hicieron ninguna reunion en estos 3 años en los que estoy
viviendo en el edificio, que es lo que tengo q hacer? muchas gracias
Sebastian
Respuesta:
Para tener una idea más concreta, hay que leer el reglamento, ver
liquidaciones, saber un poco más de la realidad de ese consorcio.- En general
este tipo de consultas deben ser personales.-
Consulta 7
Buenas tardes:
es legal que si el consorcio no se encuentra registrado actualmente, a
pesar de estar viviendo .....el administrador cobre expensas? no tendria que hacerse cargo la constructora,
ya que si bien dio la poseción, no inscribio el consorcio? GRACIAS Alicia
Respuesta:
En general se considera que cuando uno tiene la posesión debe empezar a pagar
las expensas.- Es un situación que suele llamarse consorcio de hecho.-
Consulta 8
En el año 1996 compré un departamento que tiene una
construcción agregada en la planta azotea . La misma se encuentra en un plano
registrado en el año 1985 (registrado pero marcado como antirreglamentario).
motivo por el cual pensé que estaba todo legal. Mi vecina últimamente me saca a
relucir que la construcción no fue aprobada por el consorcio (inexistente) y yo
le digo que la tengo en un plano registrado en la Municipalidad. Cabe
destacar que la construcción fue hecha con mucha anterioridad a que comprara el dpto y que la vecina que me hace el
reclamo ya vivía en el edificio en esa época. Desde la fecha de registro del
plano han pasado 30 años. ¿ Quisiera saber cuál es el plazo en que prescriben
dichos casos? ¿ Puede mi vecina denunciarme después de 30 años?
Cabe destacar que el edificio cuenta con 4 unidades
funcionales (tres pertenecientes a la familia de mi vecina) y que yo no
introduje ningún cambio en el dpto desde que lo compré en 1996. Desde que me mudé, ella transformó :
1. El garage (unidad complementaria que debe ser de
uno de los dueños y destinada a vivienda/garage) en consultorio psicológico,
sacando la puerta garage y poniendo ventana modificando la fachada del
edificio. Además, abrió una puerta entre su departamento y dicho garage (pared
divisoria entre dptos).
2. La unidad funcional uno, catalogada como local de
trabajo, fue modificada internamente y es utilizada como vivienda de su hijo.
. En el techo de dicho local de trabajo
(también común) dejan elementos de descarte. Los servicios de luz, y gas son
derivados de su departamento.
3. Asimismo hasta hace unos días me prohibían el
acceso a un pasillo común en donde se encuentran los medidores, y el cual usan
como parte de su propiedad (dejando escaleras y materiales de trabajo que son
de su hijo jardinero). Ahora que tengo la llave me dicen que tengo que pedirles
permiso antes de entrar
4. En la unidad funcional número dos (vivienda)
abrieron una puerta hacia dicho pasillo común, cuando su vivienda dice que
tiene entrada por el 1927. Al pasillo de los medidores tienen acceso pero como yo, entrando por el
1929. Es decir, unilateralmente abrieron una entrada interna a dicho pasillo.
Cabe resaltar que dejan la puerta abierta hacia dicho pasillo y que tienen una
perra ovejera alemán que pasea por el mismo, defendiéndolo como si fuera
exclusivo
Traté de hablar con ellos para ver si se puede hacer
algún acuerdo para que dejen de reclamarme por lo que el dueño anterior
construyó hace 30 años y les propuse cambiar el destino del local de trabajo
(inútil a tal fin) en vivienda y que dentro de él construyan dos monoambientes.
Pero están obstinados en construir en el
techo. Cabe destacar que dicho techo no tiene acceso por escalera ya que no fue
pensado como azotea. No quiero que construyan allí y me quiten toda la luz
y perjudiquen la vista
¿Qué puedo hacer? Atte, Claudia
Respuesta:
la verdad es que se trata de una consulta un poco extensa, que excede el ámbito
de ésta página.- En principio, cuando hay documentación para ver y situaciones
que se han dado durante tantos años, hay que tener una idea más concreta a
través de una entrevista personal.- Igual, algo puede decirse, y es que 30 años
ya es tiempo transcurrido suficiente como para que la vecina pueda hacer algo. Pero habrá que ver la forma de sanear la
situación.-
Consulta 9
Estimado Dr. Awad:
Me dirijo a ud. a pedido de mi jefe xxxxxx,
propietario de un departamento xxxx.
A raíz de una
filtración de agua proveniente del balcón,
el piso de parquet de la habitación se levantó y la carpintería de las
aberturas se dañó. La causa de la avería
pertenece a partes comunes de uso particular y corresponde al Consorcio
de Propietarios su reparación. El daño fue comunicado al administrador,
quien respondió a los reclamos vía
correo electrónico en 2013 ( le fueron enviados varios correos detallando el
problema). Asimismo el propietario encargó un informe a especialistas, que
constataron que el origen del problema correspondía a partes comunes del
edificio. En 2014 el propietario realizó más reclamos vía correo electrónico y
vía telefónica sin lograr, que el administrador ordenara la reparación del
daño. En 2015 se procedió a enviar una carta documento. Al recibirla el
Administrador se comunicó vía telefónica con el propietario para resolver el
problema y respondió a la carta documento. No obstante, el
propietario
considera que además de la reparación, merece un resarcimiento en función de
los altos niveles de humedad con los que convivió durante el período y de la
imposibilidad de poner en alquiler la unidad ante el daño del piso. Por vía de
mediación comunitaria, informaron que no se hacen cargo de solicitar
resarcmientos. La consulta sería cómo proceder para obtener un resarcimiento
económico y si hay alguna vía para obtener asesoramiento legal gratuito, con
profesionales que acompañen durante el proceso.
Desde ya, muchas gracias
Saludos cordiales Leticia
Respuesta:
Entiendo que les asiste razón en pretender que el consorcio pague un
resarcimiento por los daños y perjuicios que ocasionados los desperfectos en
las cosas comunes.- No sé si hay alguna
posibilidad de contar con asesoramiento legal y acompañamiento gratuito.
Consulta 10
Buen dia Dr Awad , vivo en edificio que fue construido
hace 3 años , solo entra cablevisión como sistema de tv .
Tengo entendido que todos los edificios deben contar
con una Antena de tv comunal , para que la puedan usar
todos los propietarios , esto es así ? que ley lo
establece para que yo pueda pedir la instalación a la administradora
del edificio ? Matias
Respuesta:
La antena de TV común o general ya prácticamente no existe desde que la TV por cable o aire se volvió
masiva.- Ello no implica que cada persona no pueda optar por tener la
prestadora del servicio que quiera.- Igual, me gustaría ver el reglamento de
copropiedad del consorcio y saber en qué términos contrataron el servicio.-
.-
Consulta 11
Estimado Dr. Awad:
Vivo en un ph en planta baja, la pared del linving (
siendo esta pared la de bajada de caños comunes y no siendo pared linders) de
mi dpto tiene humedades de cimiento.
( contancia pueden darla el arq del edificio Gustavo
xxxx, el pintor Daniel xxxxx enviado pro el consorcio y las fotos)
Esto corresponde que lo arregle el consorcio ?o lo
tengo que arreglar yo ? los cimientos son comunes a todos ?
Agradecere una pronta respuesta Nuri
Respuesta:
Los cimientos son una cosas del dominio común, por que lo que la humedad
consecuencia de su deterioro debe ser solucionada por el consorcio.- Igual,
debe tenerse presente que, en la mayoría de los PH nadie quiere (aunque deba
hacerlo) pagar nada que sufran los
demás.-
Consulta 12
Buenas, me comunicaba para comentarles un caso.
Estoy habitando un departamento desde Marzo del 2014,
sin final de obra, con ilusiones creadas por la inmobiliaria y
constructor/propietario, de que para Junio del 2014 tendríamos el final de
obra, cosa que no paso.El final de obra llegaría después de que la EPE ponga los medidores, si
como escucharon, estamos con el Palo Cajón que nos suministra electricidad.
Esto hizo que en todo el verano nosotros sufriéramos
de muchos cortes de luz, por que no soporta mucho consumo, lo que produjo la
ruptura de la bomba de agua de la pileta y el ascensor en dos oportunidades.
Mi pregunta es:
1.- Nosotros, los inquilinos, tendríamos que pagar la
luz?, ya que no gozamos de medidor y seguimos con el Palo Cajón de la obra.
2.- Nosotros tendríamos que pagar el arreglo de la
bomba y del ascensor, ya que esa ruptura vino por medio de la falta de
medidores y por la inadecuada conexión de luz que tenemos.
Gracias! Espero su respuesta. Diego Alejandro
Respuesta:
La vedad es que los problemas como el que nos comenta debe Ud. formulárselos
primero a su locador, que es el propietario del departamento y debe asegurarles
a ustedes un uso goce normal y pacífico.-
Consulta 13
Hola., mi consulta es la siquiente: si se alquila un
local comercial y en el contrato figura que son tres los propietarios,
igualmente se debe facturar cuando el monto supere los $ 1500.00 o debe superar
los $ 4500.00 - es decir 1500 x 3 - para estar obligados a hacerlo.-MUCHAS
GRACIAS. Hosteria
Respuesta:
Mire, esa es una pregunta que mejor debe responder un contador.-
Consulta 14
Sr. Awad, vivo en
un edificio que tiene cochera, o sea: un rectángulo de 2m x 5m aprox. donde
también hay una baulera de 1m x 2m aprox. con puerta y llave , ese pedacito el
resto es abierto para el coche, allí han
puesto de todo dos personas , carrito, colchón, cocina , garrafas, aires
acondicionado etc, yo solo quiero saber si esto se puede demandar , hacer algo
o en su defecto ellos pueden dejar allí lo que gusten, Agradeceré me conteste a la brevedad-
Lidia
Respuesta:
Si se trata de una baulera, se supone que es para guardar cosas, pero me
inquieta que una de esas cosas sea una garrafa.-
Consulta 15
Querido Dr. Awad, le hago una consulta importante,
nosotros alquilamos el departamento hace 7 meses pagando expensas de poco mas
de $600 y las mismas no para de subir hasta este mes que nos pasaron $1300,
osea , mas del 100% en dicho lapso; necesito me diga si es correcto semejante
aumento si no hay ninguna variedad en el edificio , ni construccion alguna, ni
nada que justifique este abuso.
muchas gracias por su atención Facundo
Respuesta:
Honestamente, no se puede responder sin tener a la vista el contrato, la
documentación sobre todo liquidaciones de expensas.-
Consulta 16
Hola. Llevo 6 años alquilando una propiedad en la cual
jamas me atrase ni tuve ningun problema. Al principio yo le permitia al dueño
de la propiedad q usara dos habitaciones para guardar sus cosas. Pero con el
paso de los años mis necesidades fueron cambiando. Ahora estoy por tener mi
tercer hijo y yo necesito las habitaciones. Al pedirle al propietario me dijo q
si. Pero nunca las desocupo. El tema es
q yo tengo q renovar contrato y ya q ellos me piden una serie de requisitosclos
cuales yo cumplo, pero yo tambien le
pongo los mios y ellos se niegan. Mi pregunta es: es legal q ellos me alquilen
una propiedad pero me nieguen el acceso a ciertas partes de la misma? Aclaro q nunca me informaron que cosas hay
alli, que no tengo conocimiento si algo de lo que se guarda allí puede
afectarme tanto fisica o legalmente. Y
tambien aclaro que el unico acceso a esas habitaciones es por dentro de la
vivienda alquilada. Agradezco desde ya su asesoramiento. Angeles
Respuesta:
entiendo que si hay que renovar este es el momento de aclarar la situación y
dejarla documentada en el contrato.-
Consulta 17
Hola:
Desde hace unos meses los dueños de algunos
departamentos del edificio donde vivo, estan haciendo reparaciones de cañerias
en sus propiedades. Estos gastos vienen incluidos en las expensas comunes...
cuando le pregunte a la administradora porque eran incluidos en ese item, me
contesto que cuando un dueño tenía que hacer alguna reparacion de mantenimiento
muy costosa se habian puesto de acuerdo en pagarlo entre todos. Yo le respondi
que me parecia bien, pero que no me parecia bien que fuera incluido en las
expensas comunes, ya que estas las pagamos los inquilinos. Me respondió que eso
parte del mantenimiento del edificio.
Yo soy inquilina.
Lo que quiero saber es si estoy equivocada y me
corresponde pagar las reparaciones ajenas. O si estoy en lo cierto, si hay
alguna forma de reclamar y obtener resultados.
No quiero ocasionarle un inconveniente al dueño del
departamento porque es una persona muy honesta pero no quiero estar pagando
algo sino me corresponde.
Desde ya muchas gracias y espero su pronta respuesta.
Alejandra
Respuesta:
En principio cada unidad (cada propietario)
paga las expensas que correspondan teniendo en cuenta lo que dice el
reglamento y lo que acuerde el consorcio.- en consecuencia, esa es una
situación que Ud. debe solucionar con el dueño del departamento.-
Consulta 18
Buenos días, mi consulta esta referida a la
instalación (sin aprobación de asamblea) por parte de un consorcista de camaras
de seguridad en un palier, un sobre su puerta de entrada y otra apuntando a
escaleras, ascensores y además inevitablemente toma la puerta de otro
departamento vecino, el cual se queja y está muy molesto. Entiendo que sin
aprobación de asamblea esto no debe ser posible pero como administrador no se
que ley se aplica en este caso y si hay jurisprudencia que pueda consultar.
Gracias.
Leopoldo
Respuesta:
En principio la cámara no puede barrer zonas comunes, si ello no lo acuerda el
consorcio.-
Consulta 19
Dr. Mi consulta
es la siguiente.
Vivo en un complejo Habitacional en Ezeiza, este fue
construido por una sociedad civil, aun no tenemos escrituras, pero si tenemos
un reglamento interno que nos entregaban con La adjudicación del Dto. El cual
establece la pagos de gastos comunes, reparaciones etc, lo más parecido a un
reglamento de propietarios.
Mi problema es el siguiente, yo vivo en PB, mi vecino
inquilino, del 1 º instalo un gimnasio hace un año, para él y sus amigos o
clientes, las molestias son ruidos
molestos, personas que van y vienen, arrastre de elemento que utilizan para esa
actividad, trate de comunicarme con el dueño, por mail, teléfono, y no
contesta, quiero saber si puedo intimar y/o iniciar juicio daños ya que esa
actividad lleva tiempo, y se van en aumento, días de semanas hasta 3 o 4 de la
mañana-
Necesitaría
asesoramiento como consultar en forma particular.
Adjunto Reglamento Desde ya muchas gracias Elisa
Respuesta:
Como se trata de una situación no usual, entiendo que, para responder,
necesariamente hay que tener a la vista la documentación que corresponde y
tener también un idea más concreta de cómo es el edificio.-
Consulta
20
estimado Dr. Awad
quisiera consultarle ya que mi vecino
construyo una jaula (baulera) en el espacio guardacoche que le fue asignado a
su unidad funcional.
en el reglamento de copropiedad no dice
nada al respecto de dicha instalación.
la pregunta es si es legal que construya la
baulera. gracias. Sebastián
Respuesta:
Primero hay que saber qué dice el reglamento sobre el espacio
Baulera.-
Consulta 21
Dr. Awad:
Buenos días. La presente es para consultar acerca de
si está permitido o no cerrar con llave los palieres individuales así como la
puerta del ascensor.
En mi edificio casi todos los vecinos tienen cerrados
dichos accesos y ya nos hemos quedado un par de veces en el ascensor e
imposibilitados de salir, una vez del aparato y otra del palier del vecino. Por
suerte, en ambas oportunidades se encontraban los dueños de los deptos y
pudimos acceder a la escalera. La pregunta es: ¿Eso es legal? A mi entender los
palieres son espacios comunes de uso privado y no pueden cerrarse con llave.
Los vecinos dicen que no van a sacar las cerraduras... ¿qué me aconseja?
Gracias M. Rita
Respuesta:
Es cierto, los espacios que comunican ascensores y escaleras no pueden
cerrarse.- Sugiero una consulta con un licenciado o ingeniero con
especialización en higiene y seguridad, que
elabore un informe, para hacerlo valer en una asamblea, por ejemplo.-
Consulta 22
Ante quien corresponda:
Me
dirijo con motivo de informarme acerca de algunas reglamnetaciones del
consorcio actualmente soy propietario de un local comercial ubicado en la
planta baja de un edificio, asi mismo hize unas modificaciones y paso a ser un
dpt. me inquietud radica en que soy al unico del consorcio que tiene salida a
la calle por ende no ocupo para nada el espacio de propiedad horizontal, es
decir no tengo acceso a las parte compartida del edificio y mientras tanto pago
expesas de luz y limpieza por esa parte que no uso. queria saber si hay alguna
manera por ley de renunciar al consorcio por ser injusto el pago de mi parte
asi mismo pasa con las cocheras de las cuales ninguna me pertece sin embargo se
hacen mejoras que debo pagar en cuotas extraordinarias por gastos las cuales no
tengo acceso alguno. GRACIAS pablo
Respuesta:
Bueno, no sé si soy “quien corresponda” pero paso a responder: 1.- La verdad es
que hay un cambio de destino de su unidad que no sé quién autorizó.-2.- No
existe la figura “renunciar al consorcio” Sobre el pago de las expensas, hay
que leer detenidamente el reglamento de copropiedad del consorcio.-
Consulta 23
Vivo en un Consorcio en CABA que posee 15 pisos,
tenemos que hacer arreglos en blacones (incluye trabajos de herreria),
frentines y mamposteria del frente. Necesitaría saber documentación total que debe presentar la empresa que sea contratada
para los trabajos. Muchas gracias Rosa M.
Respuesta:
No es una respuesta que pueda darse sin saber, en detalle qué clase de trabajos
van a encarar y en qué condiciones.-
Consulta 24
Estimado dr.awad, vivimos en un edificio propiedad
horizontal de 16 unidades el encargado es un hombre mayor ya se ha jubilado
pero sigue como encargado porque es muy bueno, pero hace un año que viene una
chica joven que el dice que es su sobrina (antes venia solo de vez en cuando)
pero ahora vive en casa del encargado y tiene las llaves porque entra y sale
como si fuera del edificio.
Pregunta: cuáles son riesgos que corremos los
copropietarios con esta chica si algo le ocurre al portero o encargado para
sacarla? Tenemos que pagar alguna indemnización por el estatuto del encargado?
Que podemos y tenemos que hacer para evitar problemas a futuro?
El portero nunca denunció nada respecto de esta
situación que es de hecho y creemos que el administrador mira para el costado o
sea es complice porque sabe de la situación.
Muchas gracias por su atención Nelida
Respuesta:
Hola Nélida! Qué bueno saber de vos.- Para responder primero hay que decir que
la vivienda del encargado debe ocuparla él y su familia (esposa, hijos) nadie
más, ni siquiera en forma transitoria.- Todo esto surge del estatuto del
encargado de casa de renta (ley 12981) y del convenio colectivo de trabajo.-
Una vez que sepan bien, ustedes, qué quieren hacer, podemos seguir
hablando.-
Consulta 25
Buen día,
un vecino que no tiene cochera no quiere pagar un
portón roto de las cocheras porque él no posee ninguna.
Los arreglos no son globales? Hay un ascensor que
corresponde a la mitad y todos pagamos todo.
Me pueden decir como es? Gracias Mariel CABA
Respuesta:
La respuesta está, en principio, leyendo el reglamento, por lo que no puedo
responder sin tener a la vista ese documento.-
Consulta 26
Buenos dias, soy propietario de un departamento en
Caba y alquilo una cochera en el mismo edificio. La administracion prohibio
lavar los autos en el garage porque en el reglamento dice que las cocheras son
para uso de guardacoches. Esto puede hacerlo? Ya que en el reglamento en ningun
lado figura que se prohibe lavarlos. Desde ya muchas gracias. Mariano
Respuesta:
el espacio para guardar coches claramente no es para lavarlos.-
Consulta 27
Dr Awad,mi consulta es la siguiente:tengo un patio q
uso como cochera y me gustaría techarlo.Quisiera saber cuales son los techos q
no pagan impuesto ,si pongo media sombra o policarbonato o chapa.Muchas
gracias. Ale
Respuesta:
Primero, no sé si es posible techar esa superficie.- Hay que tener más
información sobre el edificio, la documentación, el reglamento, etc. Una vez dilucidado esto, se puede seguir
respondiendo.-
Consulta 28
Hola mi consulta es la sieguiente: vivo en un ph de 2
unidades , yo estoy en la del fondo .
la señora que vive en la casa de adelante , usa el pasillo comun para
dejar cosas suyas y ademas a montado en su patio , mediante un
cerramiento de vidrio ,, una academia de baile,
asi que pone musica , entra y sale
gente de afuera .
mi pregunta es:
como me defiendo de todo esto . seria modificacion de unidad funcional ?
enajenacion , ruidos molestos?? , tengo entendido que esto tambien afecta el
valor de mi unidad funcional por donde empiezo
?? muchas gracias.
puedo tramitar con ustedes la intimacion y futura
demanda?? muchas gracias. andres
Respuesta:
Todo parece indicar que se trata de un uso antirreglamentario y abusivo de
algunos sectores.- Hay que leer, primero el reglamento de copropiedad y actuar
en consecuencia
Consulta 29
Solicito me asesoren con respecto a mi problema que
vengo padeciendo desde hace dos (2) años.
Desde entonces vengo realizando pedidos y reclamos
incluso por escrito en el libro de quejas del edificio
(vivo en el ultimo piso) tengo mucha humedad y hongos
en una pared de la habitacion de mi hija, es una pared
madianera, se efectuo en noviembre 2014, una pintura
impermiabilizante, creo que no usaron la pintura correcta
para dicho problema. Dicho esto por que el problema
sigue existiendo y afecando la salud de mi hija, hace 48 horas
tubo un episodio muy traumatico (no podia respirar) el
lugar es inabitable.
Ademas tengo todos los techos estropeados ocacionados
por las goteras, que se pusieron membranas en la terraza
solicite a un
especialista en la meteria y me manifesto que las terminaciones estan
mal hechas, por que sigo teniendo
una perdida en el dormitorio principal.
Saludo a Udes. y esperando una respuesta a mi
problema. Maria
Respuesta:
Todo parece indicar que el consorcio no mantiene bien las cosas y sectores
comunes que producen esas filtraciones.- hay que leer el reglamento y luego
intimar, como corresponde por carta documento.-
Consulta 30
Buenas tardes , mi consulta es en un edificio o
conjunto de viviendas de PH, donde hay una pileta y la bomba de la misma se
quemó a quien correspone abonar la reparación de esta al propietario o al
inquilino. y si hay algiuna norma general para mebejarse con este y otros temas
que tengan que ver con el mantenimiento lógico de las cosas.
Gracias Hernán
Respuesta:
Primero hay que leer el contrato de locación, luego tener a la vista las
liquidaciones de expensas.-
Consulta 31
anexo comprobante dejado por Cosugas
Estimado Dr. Awad
Dada la audición del sábado pasado, procedo a
consultarle.
Con fecha 8/5/15 la empresa Cosugas rompió la vereda
por instrucción de Enargas y en virtud del reclamo 37397, procedieron a cortar
el gas del edificio acusando una perdida. Cambiaron el tramo que identificaron
con el problema, habilitaron el sistema para agua caliente del edificio pero no
el de cocinas. Hoy lunes vinieron y cortaron todo con el argumento que se
imponía un cambio total de las cañerías y una revisión de cada unidad. El
edificio es de del 55 y ha tenido reparaciones aisladas.
Cual seria la estrategia frente a esta incursión
unilateral sin aviso alguno y sin posibilidad de argumentación?
El único testigo, tardío, de esto, fue el encargado.
Que dio todo por consumado. Atentamente Beatriz
Respuesta:
Lo siento, pero la cuestión del suministro de gas y el problema de las
instalaciones internas del edificio no puede tratarse en general desde el
reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-
Consulta 32
Buen día,
En donde yo vivo el administrador nos cobra para
"administrar" nuestro edificio que tiene 32 departamentos sin cochera
y sin servicios centrales nos cobra 2050 pesos y el próximo mes aumenta el 10%
las expensas y el 10% sus honorarios. así sucesivamente hasta diciembre que va
a acumular más del 50% de aumento en el año, por favor si alguien me puede
decir si está bien o nos esta cobrando de más, en este momento el total de las
expensas están en 32400 pesos. Muchas gracias.
Antonio
Respuesta:
Sobre el aumento de las expensas, nada puedo decir porque es necesario tener
más información, en qué y cómo gasta el edificio, qué expensas paga, etc. Sobre
aumentarse 10% sus honorarios por mes entiendo que no puede ni debe hacerlo
unilateralmente, pero no sé si ello no ha sido pactado al elegirlo.-
Consulta 33
Quisiera saber dr. Awad: si es obligación pagarle al Encargado por
cuenta bancaria con tarjeta Banelco o
podemos hacerlo con cheque o en efectivo.
Muchas gracias por su atención
Emilia
Respuesta:
Lo correcto, lo mejor y más seguro es depositarle en su cuenta sueldo.-
Consulta 34
Estimado Dr:
Le escribo porque me urge tener una consulta con Ud.
En mi departamento se han producido
filtraciones y por cuarta vez en un lapso menor a dos años, la última terminó
el 27/05 me han efectuado la reparación por parte de la administración del
consorcio donde habito. Soy propietaria de un departamento de dos ambientes y
como por fallecimientos tuve que mudarme de un depto más grance a este pequeño
me ocasiona muchos inconvenientes estas reparaciones que carecen de garantías
ya que como le mencioné la última terminó con pintura y todo el 27/05 ppdo.
Tengo Certificado de Discapacidad motora y en la última resonancia magnética
efectuada hace menos de un mes salió que tengo la columna destruída por los
esfuerzos realizados por lo que temo por mi salud frente a la negligencia de no
efectuar los arreglos como corresponden. Podría asesorarme al respecto para
tener una garantía de idoneidad en los mismos? tengo fotos de los arreglos
anteriores y de lo mal terminados que me dejaron el piso de un placard que era
de parquet y lo reemplazaron por cerámicos a los que debí efectuar la
terminación por la desproligidad con que terminaron el mismo....
Le agradeceré si me puede conceder una entrevista a la
bevedad, ya en otra oportunidad hace muchos años tuve una consulta con ud.
Muchas gracias
Selma
Respuesta:
Veo, en principio, que el consorcio y/o su administración son negligentes al
encarar las reparaciones de cosas comunes.- Pero como todo, hay que concretar
una entrevista y ver las cosas en detalle.-
Consulta 35
Muy interesante su trabajo de contestar a las dudas de
muchas personas
Muchas gracias
El tema es en un edificio de 55 unidades tenemos un
propietario que al principio con muy buena voluntad se ocupó de controlar al
administrador y al encontrar irregularidades junto con integrantes del consejo
hecharon a ese administrador e mal forma con lo que se complicó el traspaso al
nuevo administrador propuesto por el consejo
Este administrador en tres meses hizo un desastre
administrativo y se le pidió que renunciara
Se toma otro administrador y renuncia a la semana dice
por motivos personales lo que ya nos hizo sospechar esta situación que se
aclaró con el cuarto administrador contratado que a la semana renuncia pues
dice que este propietario es insoportable lo controla excesivamente, sospecha
de todo, le dice que hace mal las cosas, como las tiene que hacer, etc
En este momento estamos acéfalos hasta la reunión que
convocará este último administrador para renunciar y debemos elegir otro pero
los del consejo ya se cansaron no quieren saber mas nada pues este propietario
molesto sigue estando. Quisiera saber si hay algún reglamento que indique hasta
donde llegan los derechos de un propietario con el administrador hasta
entorpecer el trabajo y en cinco meses se han sucedido todos estos temas por su
intervención y poder pedirle además de verbalmente con algo más sólido que no
intervenga en algo que perjudica a todo el edificio que si seguimos así nos van
a cortar la luz, agua, gas, etc y no se está realizando todo el trabajo que
lleva un edificio. Agradeceré su consejo como manejar estar situación
Átentamente Laura
Respuesta:
Gracias por sus conceptos.- Ciertamente ningún propietario puede arrogarse el derecho ni la facultad de controlar
por sí al administrador.- Estas son situaciones que se pueden resolverse
tratándolo con la persona en cuestión en un asamblea, tratando de que
entienda que su accionar perjudica al
consorcio. Entiendo que no es tarea fácil, ya que, si no se plantea (la
asamblea es una buena oportunidad para que el que renuncia exprese sus
motivos) llevará al consorcio a una
parálisis muy peligrosa.- .-
Consulta 36
Buenas noches.
Tengo una propiedad ubicada en un edificio pero que su
puerta esta ubicada sobre la linea municipal. es decir que no tengo acceso a
escaleras... ni garages ni ningun lugar "compartido"
Supuestamente debo pgar las expensas al igual que
todos los departamententos que gozan de todas las instalaciones del edificio.
existe alguna ley o reglamento que regule los montos o
consideren estos casos particulares????
Muchas gracias SALUDOS CORDIALES! Carolina
Respuesta:
Primero hay que leer el reglamento de copropiedad de ese consorcio.-
Consulta
37
Buenos días, motiva mi consulta, encontrar
una solución al olor a marihuana proveniente de la casa de mis vecinos.
Detallo, vivo en un ph, en primer piso, son tres departamentos en total, dos en
planta baja, los vecinos de abajo y del fondo, fuman marihuana. No hay
administrador, le comuniqué al propietario, pues son los locatarios, quienes
fuman, y no me ha dado respuesta. Hace cuatro años, diferentes moradores, en
dicho departamento, fuman marihuana, llevo hechas dos denuncias policiales,
inclusive fueron fotografiados por la brigada las plantas de marihuana (seis),
que tenían. El olor ingresa todo a mi hogar, haciendo el aire irrespirable, me
provoca palpitaciones, lagrimeo, irritación en fosas nasales con rinorrea, tos,
e inflamación de garganta, lo cual perjudica mi salud, pues me encuentro en
tratamiento por mi glándula tiroides, de todo esto fue debidamente informado el
propietario. Los nuevos moradores fuman a toda hora, hable con una srta que
vive allí, comentó que sus amigos fuman marihuana, y que es el cuerpo de ellos.
A lo que respondo, yo elijo cuidar mi cuerpo de otra manera, por lo que el
ingreso de ese olor irritante es perjudicial para mi salud. No es una simple
olor, es toda la sintomatología que desencadena en mi todos los días. No tengo
paz desde hace cuatro años, por las actitudes desafiantes y provocadoras de
todos los inquilinos que han estado en dicha finca. El propietario hasta se ha
negado a dar su apellido, hay espacios comunes, como por ejemplo el pasillo, y
debí solicitar una mediación para reparar la humedad de cimientos. Debo aclarar
que la propiedad es de mi madre, y hace 32 años que ya vivo en el inmueble. Por
favor, le solicto tenga a bien responderme, y ojalá hubiera una solución porque
ya no se puede convivir, ni respirar libremente, desde ya muchas gracias.
Saluda atte. alejandra
Respuesta:
Se trata de problemas complejos, que, en principio, deben intentar solucionarse
con el propietario de la unidad en cuestión, en forma concreta (por ejemplo, citarlo a una mediación)
Consulta 38
Buenos días, les cuento que me saltó la termica en mi
departamento y tenía que solucionarlo desde al tablero de luz del edificio (que
se encuentra cerrado con llave). La llave la tiene solamente el encargado, era
un día feriado y el encargado no se encontraba en el edificio ni tampoco
disponible por teléfono. Llamé al teléfono de emergencia del consorcio y NUNCA
me atendieron (ni durante ni después). Solicité los servicios de un cerrajero
porque no podía estar sin luz y cuando les solicito el reintegro, se niegan a
hacerlo. Cómo puedo hacer para que efectivamente me den el dinero, atento ser
una negligencia de parte de la administración. Gracias. Daiana
Respuesta:
En principio la administración debería pagar el reembolso, pues parece tratarse
de una situación que prevé la ley 13512, en su artículo 8º, que establece en
qué condiciones un propietario puede realizar gastos comunes y su reembolso.-
Consulta 39
Estimado Dr. Awad
Soy contadora
de un consorcio en Capital Federal de 31 departamentos. El mismo esta
administrado por una propietaria con quien colaboro, ya que también poseo una unidad funcional.
Hay un encargado de ½ jornada sin vivienda.
La pregunta especifica es:
1) Hay
alguna legislación que obligue al consorcio a tener un encargado por jornada
completa? La realidad es que no es necesario mas de ½
jornada ya que el edificio es nuevo y faltan habitar algunos departamentos.
2) Hay un
departamento para el encargado como exigía la Municipalidad de
CABA pero por decisión del consorcio, el mismo está alquilado.
Es obligatorio darle la vivienda si el Reglamento no
lo indica?
En espera de su respuesta, saluda muy atte
Cra. Cristina
Respuesta:
De cuántas unidades, en total, estamos
hablando?
Consulta 40
Buenas noches.
Le comento compre un departamento y retuvieron la parte proporcional del pago por
el juicio perdido al portero, cuando compre
el administrador me informo que en los dos meses siguientes se resolvía y con
el dinero que quedo en la administración alrededor de $ 24000 (por la compra
del departamento) pero en la ultima asamblea los propietarios no se pusieron de
acuerdo y no tienen pensado pagar, mientras
tanto solo se paga el 30% de lo que se recauda de expensas ,que pidió el
juez pero solo se paga capital y los intereses suben.
La pregunta es con la plata que quedo los $24000 no
podría pagar yo solo y quedar exonerado de la deuda por el juicio ya perdido ?
por lo que veo si sigue esto así y suben los intereses se va a proceder el
embargo de los departamentos de los propietarios esto es viable ?
EL consorcio tiene la vivienda de portería libre,
eso se podría vender y pagar el juicio o
el juez dictaminar y ejecutar el departamento en beneficio del damificado ?
Desde ya muchas gracias por cualquier sugerencia
Victor
Respuesta:
disculpe, pero son preguntas que no
pueden tener una respuesta desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.- Es necesario un asesoramiento
más personalizado.-
Consulta 41
Estimado Dr Awad:
En mis mas sinceros respetos le quiero hacer 2
preguntas.
1.ya me canse del administrador es constante los
arreglos que hace y me doy cuenta que están sobre facturados.
Un ej. Tengo un Email con la prueba
Hay que cambiar 25 cerámicos de una cocina, el
administrador y el contratista dicen que sale 100 pesos cada cerámico se hizo
la averiguación pertinente y salen 25 pesos. Una de tantas.
2.hay un tema del balcón de un vecino que este le
cambio las cerámicos de los pisos y después desde ahí le empezó a gotear a otro
vecino de el de abajo.
Es consorcial?
En varias reuniones se les dijo que no.
Que jurisprudencia tenemos a favor
Sin Mas Un Saludo. Marcelo
Respuesta:
Sobre la facturación no hay una regla a seguir, en cada consorcio se verá cómo
atacarlo.- En cuanto a la reparación del balcón, en principio hay que leer el
reglamento y después responder.-
Consulta 42
Hola! quisiera hacer una consulta, una Administrador
que realiza erroneamente una liquidacion de sueldo del encargado, lo que
provoca que este ultimo luego de un intercambio telegrafico, el cual no fue
respondido, se despida indirectamente.
El administrador del consorcio tiene alguna
responsabilidad por su accionar?? Ya que el juicio laboral va contra el
empleador del encargado que es el Consorcio.
Porque no puedo encontrar la respuesta si tambien debo
demandar al Administrador en cuestión.
Gracias por su respuesta.
Dra. Gabriela
S.
Respuesta:
Lamentablemente el consorcio es responsable, ante el encargado de lo ocurrido,
pero el consorcio puede luego, si se ve perjudicado, accionar contra ese mala
administrador. Igual, hay que analizar
el caso en concreto, no se puede decir más que lo dicho, en forma general.-
Consulta 43
Buenas tardes, soy un copropietario y miembro del
consejo de administracion del consorcio. Estamos evaluando con el Sr.
Administrador desvincularnos del encargado del Edificio y hacer una
contratacion de una empresa que se dedique a la limpieza y mantenimiento de las
partes comunes del Edificio. Cabe señalar que el consorcio no posee vivienda
destinada para el encargado, que trabaja en el regimen de jornada reducida y no
se adeuda a la fecha ni sueldo ni cargas sociales del mismo.
Existe algún impedimento legal o sindical para
realizar una contratación como la planteada. La desvinculacion del encagado
debe hacerse mediante asamblea con el quorun que indique el reglamento sobre el
particular ( entiendo que la ley fija 2/3 de los propietarios como minimo )
desde ya muchas gracias Carlos
Respuesta:
En principio el consorcio puede no tener personal en relación de dependencia y
contratar con una empresa de limpieza, pero las cosas no son tan sencillas, hay
que asesorarse en forma personal muy convenientemente.-
Consulta 44
Hola Dr., queria hacerle la siguiente pregunta. voy a
comprar un local pero figura la escritura como cochera. se puede pasar a local
despues para habilitar. El mismo da a la calle. Gracias Alejandro
Respuesta:
Si es cochera, no es local.- Hay que ver el reglamento y el plano, primero, y
saber cómo se produjo esa metamorfosis.-
Consulta 45
Buenas noches. Desde ya gracias por responder mi
consulta. Mi duda es la siguiente: estoy en un departamento (capital federal)
que desde que compramos había ya otro “departamentito” edificado en la terraza
del nuestro. El tema es que tenemos un problema con unos desagües los cuales
nos indica la administración que no figura en los planos. Las tuberías pierden
por lo que gotea el techo, lo cual lo daña y ya se esta descascarando y
comenzando a agrietar. Nos dijeron que no se hacen cargo de los gastos dado que
no figura en los planos esta instalación. Es totalmente cierto esto? Hay
posibilidad de que se haga cargo de esto la administracion? Ya que deben
romper, arreglar el problema con los desagües y reparar nuevamente.
Muchas gracias. Cristian Damián
Respuesta:
Estas cuestiones no pueden responderse en forma concreta desde esta página.-
Consulta 46
Buenos días Dr. Awad:
Quisiera pedirle su consejo. He iniciado una mediación
contra un Consorcio y notificamos al Administrador de la misma en el domicilio
legal del administrador.
El juzgado me dice que no he notificado al Consorcio.
Entiendo que si cito al Consorcio, debo hacerlo en la oficina del
administrador, que es su representante legal (art. 11 ley 13.512) estoy en lo
cierto o debo notificar en el domicilio real del Consorcio? Mariana Andrea
Respuesta:
Hay que considerar que el domicilio de la persona consorcio es el edificio.-
Consulta 47
Dr. Awad, vivo en un edificio en la Ciudad de Bs As, de 27
unidades en su mayoría inversionistas no radicados en Capital Federal.
1. Hace 2
años tuvimos la renuncia de un administrador por problemas con el encargado y
decidió irse porque no sabía como manejarlo, luego tomamos un nuevo
Administrador sin pedir referencias acerca de él dado el momento ya que el
consorcio estaba acéfalo, este Sr. Gestionó el despido del encargado pero a los
propietarios no les brindaba explicaciones y comentarios de los que estaba
sucediendo con las negociaciones ni tampoco nos mostro nunca el acuerdo con el
SECLO o la documentación de respaldo. Se le solicito vía mail y en la asamblea
se solicito el no aporta dicha documentación y se pone muy violento en las asambleas
y la gente le tiene miedo.
2. Hace un
tiempo detectamos que estábamos con un saldo negativo y le pedimos
explicaciones a lo que responde con gritos.
3. Se
realizó una Asamblea Extraordinaria ya que se le preguntó al portero actual de
su sueldo y detectamos falta de pagos de aportes y de art
4. Al poco
tiempo recibimos intimación en estado judicial del sindicato, ellos nos
hicieron un plan de pagos.
5.
Actualmente hay nuevos propietarios y de la última asamblea
extraordinaria que fue en febrero se decidió conformar un nuevo consejo con
estas personas y otras más súper dedicadas
6. En dicha
asamblea se solicito al administrador que se reuniera con el nuevo consejo y
por favor realizaran una revisión de cuentas ese día vino pero no trajo
documentación de respaldo
7. Se le
pidió que convoque asamblea ORDINARIA para renovación/remoción de mandato para
este lunes 18/05
8. Hoy 15/05
se recibió CD en la que informa que renuncia al cargo de Administrador sin
fecha desde y le dijo al consejo que pasen a retirar el libro de actas.
9. Una
propietaria ya tiene el libro de actas
CONSULTA
Ubicándonos en el presente hay que contestar la CD de su renuncia? Hay que
aceptarle la renuncia? O contestarle a su CD con otra CD informándole que
previo a la aceptación de su renuncia se lo intima a que presente toda la
documentación correspondiente al consorcio mas la rendición de cuentas balances
etc.etc…
Cuales serían los pasos a seguir en la Asamblea del 18/05, el
Administrador renuncio y no viene se le acepta la renuncia????
Los miembros del consejo son hasta el lunes
Administradores Provisionales hasta que se nombre una nueva administración???
Eso nos pone en un gran riesgo si el portero no tiene ART ni pagos de cargas
sociales
Nancy Liliana
Respuesta:
Son muchas preguntas muy puntuales, que no pueden responderse en detalle desde
el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.- Puede decirse, en
principio, que el consorcio debe celebrar una asamblea, aceptarle la renuncia y
nombrar uno administrador nuevo.- La entrega de la documentación de hará
conforme lo establezca el reglamento, o n su defecto, la ley 941.-
Consulta 48
Hola, mi nombre es Jacqueline y hace dos meses que me
mude, el edificio estaba todavia en obra y no hay medidores de luz no se
porque, porque el final de obra supuestamente ya esta segun lo que me dijo la
propietaria. Este mes llegaron las expensas me cobran todo x metro cuadrado
cubierto y descubierto. los gtos administrativos, que no hay factura xq es la
misma duena, la limpieza, el edificio al estar en obra era lo mismo que la
nada, el abl, el agua, la luz. Esto es legal? por lo que tengo entendido las
expensas se cobran por metro cuadrado cubierto. Desde ya que no esta inscripta
en ningun lado, no hay portero electrico, etc GRACIAS Jacqueline
Respuesta: Primero hay que tener a la vista el contrato, luego las
liquidaciones de expensas.-
Consulta 49
Ante todo buenos días, mi consulta es respecto a cómo
se debe abonar una sentencia, hay consorcistas que aseguran que es por partes
iguales y el administrador insiste en que es por porcentual al igual que los
gastos de expensas. Les agradecería que me puedan evacuar la duda. Muchas
gracias. Gladys
Respuesta:
Me gustaría saber más sobre la cuestión que motivó la sentencia y el texto de
la sentencia.-
Consulta 50
Buenas Noches!!
Dr. Awad disculpe las molestias pero queria
consultarle hacerca de alguna resolucion que prohiba tener garrafas partir de
diciembre de este año en los departamentos en la costa bonaerense. Le comento
que tengo un departamento en Santa Teresita y el consorcio nos esta obligando a
hacer la instalacion de gas natural por esta supuesta resolucion. Yo trate de
buscar por internet y no encontre nada acerca de este tema Desde ya muchas
Gracias!! Victor
Respuesta:
Lamento decirle que no puedo responderle, no lo sé.-
Consulta 51
Buenos días Dr. Awad:
Le agradecería alguna orientación sobre el tema que
nos preocupa en el consorcio donde vivo.
Desde hace un tiempo viven en un departamento una
señora muy mayor discapacitada y dueña del inmueble con su hija, persona con
serios problemas psiquiátricos y una nieta joven con dificultades psicológicas.
Los problemas se resumen en:
- gritos e insultos a cualquier hora del día o la
noche.
- falta de higiene que se manifiesta en olores desde
el pasillo y cucarachas que salen por debajo de la puerta.
Sin perder de vista el respeto por personas como las
descriptas, qué puede hacerse para que alguien , familiar o no, intervenga para
que podamos vivir en estado de armonia y salubridad.
Desde ya, muchas gracias, Liliana
Respuesta:
Lo mejor será poner en conocimiento del administrador, en forma fehaciente (por
ejemplo carta documento) lo que ocurre.-
Un grupo de vecinos puede pedir que el tema se trate en asamblea, determinar los
pasos a seguir.- En todo caso si es posible, si se tiene, contacto con algún
familiar citarlo para imponerlo de la situación buscando una solución que dé
satisfacción a lo0s vecinos y preserve a las personas.- Cuando hay gritos o
ruidos, puede intentarse la denuncia ante la fiscalía de la CABA (si el edificio está en
esa jurisdicción, ello por violación del código de convivencia, la denuncia
debe hacerla un vecino afectado, no el administrador. De no ser así, habrá que judicializar la
cuestión.-
Consulta 52
Buenas tardes Dr. Awad.
Existe un
conflicto entre un propietario de una cochera (única propiedad que posee en el
edificio y que usa para guardar su vehículo) y la Encargada.
El Sr. suele dormir dentro del auto, haciendo uso del
sanitario del garaje que deja sin limpiar, en condiciones a veces desastrosas.
Lo más grave es que acosa verbalmente a la Encargada y en alguna
ocasión lo hizo de hecho.
Quiero saber qué alternativa tiene el Consorcio ante
este problema o qué podemos hacer en estas circunstancias.
Desde ya agradecido por su respuesta.
Saludo atte. RUBEN
Respuesta:
En principio habrá que echar mano al artículo 6º de la ley de propiedad
horizontal número 13512, ya que se trata de una conducta perturbadora. Puede
ser aconsejable citarlo a una audiencia de mediación, como primer paso.-La otra
opción es promover un proceso judicial, por violación del referido art. 6º.-
Deberán tomar asistencia letrada, ya que solos no lo pueden hacer.-
Consulta 53
Buen día , mi pregunta es si resulta
legal , una resolución tomada por los
asistentes a asamblea de propietarios de un consorcio en la ciudad de Mar del
Plata , que dice "Luego de manifestarse diversos propietarios sobre los
insoportables disturbios que se suscitaron en el mes de enero del año 2015 , se
resuelve de aquí en mas que los propietarios de las unidades que ocasionen a través de sus inquilinos molestias ,
disturbios, etc. a este Consorcio deberán hacerse cargo de los mismos a través
de un pago extra en sus expensas de acuerdo a la tasa activa que indique el
banco Nación de Argentina.-Esto aprobado por unanimidad.-
se aclara que solo se refiere a los
INQUILINOS, no menciona ,propietarios , parientes de propietarios , ningún otra
figura que no sea la de inquilino.-
tampoco menciona quien seria la autoridad
de constatación de los supuestos disturbios o molestias , ni tampoco determina
con que situación se determina la figura de molestia o disturbio.-
Gracias .- Daniel
Respuesta:
Coincido con Ud. en que los ruidos y molestias que perturban y violan la ley y los
reglamentos son de cualquier ocupante, no sólo inquilinos. Pero Ud. me dice que lo han aprobado por
unanimidad, es decir todo el consorcio está de acuerdo.- Podrían haberse hecho las cosas mejor, pero
lo votaron todos.-
Consulta 54
Estimado Dr Awad: Mi nombre es Ricardo soy propietario
de unidad funcional de un edificio de 63 copropietarios. El día 29 de abril
ante escribana publica se eligió un administrador con 25 votos a favor de 30
presentes de los cuales 6 de esos 25 no presentaron titularidad. y no poseemos
libro de firmas registrado. La escribana se vio en la necesidad de solo
testimoniar al que declaraba ser propietario. Nuestro Reglamento dice que para
elegir o despedir a un administrador es necesario las 2/3 partes del total de
propietarios, esto nos lleva a que por lo menos tuvo que haber 42
copropietarios de acuerdo.
Se puede impugnar dicha asamblea y cuanto tiempo se
tiene para dicha presentación.
Desde ya muchas gracias por su atención
Ricardo
Respuesta:
Si bien en principio se advierten algunas irregularidades, es necesario tener más datos acerca de cómo
0orurriron los hechos, quién llamó a asamblea, qué pasaba en el consorcio, etc.
Consulta 55
Buenas tardes. Quisiera hacer una consulta. Vivo en un
primer piso que tiene salida a un jardín que tanto en el reglamento como en la
escritura figuran como propiedad privada.
En la planta baja a la altura del jardín hay cocheras
y se esta filtrando agua.
La administración me pide que me haga cargo de los
gastos de impermeabilización por ser propiedad privada.
Mi consulta es si corresponde que yo solvente ese
gasto.
Este problema ya paso hace un par de años ( con los
dueños anteriores) y en esa oportunidad se hizo cargo el consorcio.
Saludos y gracias
Carla
Respuesta:
En principio hay que saber qué está ocasionando las filtraciones.- Luego leer el reglamento.- Después establecer
las responsabilidades.-
Consulta 56
ESTIMADO DR. AWAD:
DESDE HACE AÑOSSSS - SIEMPRE TRATO DE ESCUCHAR SUS
CONSEJOS SOBRE EL RUBRO DE LA
REF.
A TRAVES DE OBVIAMENTE RADIO MITRE (unica radio ke
“existe en mi domicilio”)
HACE UNOS MESES
UD. LLEVO A CABO UNA CHARLA EN LA LEGISLATURA - PERO ME FUE IMPOSIBLE ASISTIR A LA MISMA.
DESDE HACE APROX. UNOS 35 AÑOS EN OTRO EDIFICIO Y EN
EL ACTUAL - PERTENEZCO AL CONSEJO DE PROPIETARIOS (ver mas abajo) Y RECIEN ME
ACABO DE CONTACTAR CON EL CEDOM DE LA LEGISLATURA - QUIEN ME INDICA KE NO EXISTE
NINGUNA NORMATIVA PARA KE TODOS LOS LOCALES CON SOTANO - AUNQUE PERTENEZCAN A
UN CONSORCIO - TENGAN LA
OBLIGATORIEDAD DE TENER UNA BOMBA DE ACHIQUE.
POR CUYO MOTIVO - TANTO EN LA INUNDACION DEL AÑO
2001 - COMO EN LA DE ABRIL
2013 - EL LOCAL 3 DE NUESTRO CONSORCIO - AL NO TENER BOMBA DE ACHIQUE - TODA LA FUERZA DEL AGUA -
DERRIBO O AGRIETO AHORA LA PARED LINDERA DE
NUESTRO SOTANO - MOTIVO X EL CUAL DEBEMOS LLEVAR A CABO DICHO ARREGLO UNA VEZ
MAS - (TAMPOCO LA TIENE EL
LOCAL 1 - PERO HASTA EL MOM NO PASO NADA CON ESA PARED LINDERA TAMBIEN CON
NUESTRO SOTANO)
HE BUSCADO X MI CUENTA DICHA NORMATIVA Y LEO KE EN
ESPAÑA SI ES OBLIGATORIO PERO DE LA
C.A .B.A. NI “PIO” Y SI EL MISMO CEDOM IGNORA ESTO - A QUIEN
VOY A RECURRIR MAS KE A UD. - UN ERUDITO ABSOLUTO EN LA MATERIA.
LAMENTABLEMENTE - UNO DE NUESTROS ADMINISTRADORES KE
FALLECIO HACE POCO SR. xxxxxxxx
- ADEMAS DE
ADM. ERA INSPECTOR DE OBRAS SANITARIAS/AGUAS ARGENTINAS/AYSA - Y MAESTRO MAYOR
DE OBRA Y SIEMPRE INSISTIA SOBRE EL PARTICULAR. - DE EL APRENDI MUCHO - HASTA SABER “COMO SE
PUEDE MAS O MENOS CALCULAR LA
ANTIGÜEDAD DE UNA MANCHA DE HUMEDAD”.
POR TODO LO EXPUESTO “UT SUPRA” AGRADECERE SU
RESPUESTA A MI e-MAIL - YA KE SERÍA NUESTRA IDEA KE X LO MENOS EL 50% DEL GASTO
KE IMPLIQUE EL ARREGLO KE COMENZARA A MAS TARDAR FINES DE MAYO PRINCIPIOS JUNIO
- ESTE A CARGO DEL INQUILINO DEL LOCAL 3.
(Ud. se preguntara si se les agrieto la pared en abril
2013 recien ahora la van a arreglar?)
POR PROBLEMAS DE UN GRUPO DE MALOS CO-HABITANTES Y DE
UN ADM PEOR - KE YA OBVIAMENTE SOPORTAMOS SOLO 8 MESES EN REEMPLAZO DEL
FALLECIDO SR. xxxxxxxAHORA TENEMOS UNO “COMO LA GENTE ” Y PARA KE YO LO
DIGA…SRxxx - PERO COMO RECIEN TOMO EL EDIFICIO A FINES DE AGOSTO PPDO.- SIEMPRE
TRATO DE DARLE UNA MANO Y PONERLE AL TANTO DE LOS PERSONAJES EXISTENTES - X
CUANTO AL MOM - YA NO HAY MAS DEUDORES…!Y…AHORA estamos al dia con el SUTERYH con la ART con la AFIP -ETC.ETC. Y
RECIEN EN CONDICIONES DE PONERNOS EN ESTE GASTO.
DESDE YA - AGRADECEREMOS SU PRONTA RESPUESTA A
PESAR SE KE LE “SOBRAN” CONSULTAS
SIN MAS - APROVECHO PARA SALUDARLE CON MI
CONSIDERACION MAS DISTINGUIDA
MARIA CLOTILDE
Respuesta:
Se trata de una consulta muy extensa, que no puede resolverse
en forma sencilla.- Aconsejo tomar un asesoramiento más personalizado.-
Consulta 57
Buenas tardes señor. Queria consultarle si la
propietaria puede mostrar a un agente inmb el departamento que estoy alquilando
para tasarlo y ponerlo a la venta. En el contrato de locacion no establece
visitas de ese tipo. Lo deberia haber establecido antes para que nadie entre al
departamento donde alquilo las veces que deseen? Puede vender? Muchas gracias.. enrique
Respuesta: Para mostrarlo
debe Ud. prestar consentimiento, y deben avisarle antes.- La propietaria puede
vender, si, pero el contrato de locación seguirá con el nuevo dueño hasta que
se cumpla el plazo previsto.-
Consulta 58
En un departamento que da al frente, aunque separado
de la línea de la vereda por un espacio libre, rompieron una reja de la ventana
para ingresar. Ahora el propietario reclama al consorcio por la rotura de la
reja, por los eventuales daños que pueda exigir su inquilina, por la colocación
de otras cámaras y amenaza no pagar las expensas por el gasto que tenemos en
vigilancia. Saludos
Leo
Respuesta:
El consorcio no debería hacerse cargo del daño, si, como Ud.
refiere, ocurrió fuera de los límites de la propiedad.-
Consulta 59
Buen día:
En mi edificio nadie reacciona, la administradora roba a cuatro manos, y
no logramos reunirnos el mínimo patra echarla, con las nuevas modificaciones
del Código Civil, vamos a quedar en manos de ella.
Hace más de cuatro años no convoca a asamblea, y el reglamento fija dos
por año, hace dos años que no pasa las liquidaciones de gastos mensuales
dibujadas que hacía, entonces yo para ver que pasaba dejé de pagar las expensas
en julio/14 ya que las aumentó el 20 % sin hacer asamblea.
Ahora me pasa un papel por abajo de la puerta que va a cobrar el 5 %
mensual, eso tampoco se ha tratado ni aprobado en asamblea, además si avisa en
mayo, será a partir de junio, pero ella quiere aplicármelo acumulativos desde
julio/14.
¿Que hago? Porque yo quisiera depositarlas judicialmente pero para eso
hay que tener un expte, o sea un juicio, que acá nadie se anima a comenzar.
Espero la ayuda de todos porque por tener vecinos tarados estoy atrapada
sin salida, pero esa tasa de interés es usuraria, ¿donde la puedo denunciar?
Por favor, se reciben todo tipo de ideas para el caso a la mayor
brevedad
Gracias
Norma
Respuesta:
Si el edificio se encuentra en jurisdicción de la Ciudad de Buenos Aires,
puede denunciar a esa administración ante el Registro Público de
Administradores.
Consulta 60
Estimado Dr. AWAD
queria contarterme con UD. por
el problema que tenemos en el edificio
de xxx ya que el encargado desde el dia
6 de Abril a la fecha que no
trabaja y el administrador no nos informa
sobre lo que tiene, dice que no corresponde dar
diagnostico y tampoco informa hasta cuando
tiene licencia, ademas no esta en
la vivienda se translado a la casa de un
familiar
en la zona
sur y tuvimos que poner un
reemplazante por 4 horas .-
Lo consulto que
podemos hacer o donde dirigirnos para solucionar este problema.
Muchas gracias por su atencion.
ATTE.-
SRA. ALICIA
Respuesta:
Si no se trata de un accidente de trabajo, será un caso de enfermedad que, es
cierto, conlleva una licencia de acuerdo a la antigüedad del encargado. Creo
que el administrador, sin que por ello se vulnere los derechos del trabajador y
sin dar el diagnóstico, debe poner en conocimiento del consorcio llamando a
asamblea, por ejemplo, o mediante una nota dirigida a cada propietario; la
situación, informando, de acuerdo a la ley, cuánto puede durar la licencia y
cómo serán los pasos que siguen.-
Consulta 61
Buenas tardes Dr. Awad, vivo en un Edificio de xxx ,
con un Administrador poco eficiente, no se preocupa de los problemas
que susciten. Yo soy propietaria de un dto y una
cochera dentro de la cochera pusr un fichero prolijo de metal con cosas propias
, quiere que lo retire porque dice que no cubre el seguro. Pago municipalidad
por separado y rentas respectivamente. El problema es que mi marido se le quejo
muchas veces por el portero, que en horario de trabajo sale como si nada. Usa
un espacio de la cochera ,le permitió colocar su propio vehículo. Quisiera
saber que debo hacer.
Saludos Cordiales Claudia
Respuesta:
el sector de cochera es para tener vehículos, no para guardar otras cosas. En
cuanto a la conducta del encargado, es cierto que debe el administrador ser
quien en representación del consorcio empleador, controlar el desempeño de ese dependiente.-
Si no lo hace adecuadamente, habrá que removerlo.-
Consulta 62
Estimado Dr., buenas tardes. Le realizo una consulta si por favor puede
orientarme, soy propietario de un PH, el mismo esta al fondo y para llegar hay
que atravesar un pasillo cuya una de sus medianeras es de otros departamentos
de un mismo dueño. Pintaron esa
medianera y me solicitan pagar la parte correspodiente. Es correcto? No
corresponde al propietario?.
En el reglamento de copropiedad no se establecen
expensas.
Si puede ayudarme, gracias
Cristian
Respuesta:
Es cierto que la medianera es una cosa común de todos los propietarios de
unidades en el edificio, si hay que pintarla, deben pagar todos.-
Consulta 63
El consejo debe renunciar?
Cuotas extraordinarias hay un límite en el transcurso
del año para implementarlas venimos pagando cuotas desde el 2013 y en caso de
no querer abonarlas por considerarlas en contravención se puede presentar
recurso de amparo? Gracias Liliana
Respuesta:
Es cierto que la administradora debió llamar a asamblea y presentar su
renuncia. LO importante es qué hacen de ahora en más.- Ella podría llamar a
asamblea, como última tarea a su cargo, para elegir administrador, evitando así
que el consorcio quede acéfalo.-
Consulta 64
Dr. Awuad,lo escucho todos los sábados.
Le pregunto es,la liquidación de Abril,al reverso de
la misma,dice es el último més qué la Administraciónxxx
.administrará el Consorcio.
Por éste motivo y qué dicha Administración,no pagó
AySA desde el més de Octubre,hasta hoy,además dijo en un mail, qué le debemos
dinero,le pedí una reunión y se negó,por lo tanto ya qué soy una de las
personas del Consejo de Administración y estar disponible,me abonaron los
consorcistas,me acusa de desconfiada.
Esperando qué llegue el día 28 de Mayo,para hacer una
reunión interna con una Administración propuesta,por un propietario.
Muchas gracias. Saludos Elsa
Respuesta:
NO parece estar muy bien el consorcio con esa administración, pero, me temo, es
necesario contar con más información sobre el caso, para saber cómo seguir.-
Consulta 65
Buenas noches, mi consulta es simple, soy inquilina y
quisiera poder leer el reglamento de nuestro edicifio. ¿Tengo derecho a pedir
una fotocopia al administrador? ¿O por ser inquilina no?. Muchas gracias.
Patricia
Respuesta:
La verdad es que debería pedírselo al propietario ya que su relación es con él
y no con el consorcio. De todas formas,
puede obtenerlo quizá, de manera informal, a través de algún vecino.-
Consulta 66 adjunta foto
Hola, la foto que envio muestra un aire acondicionado
que puso la vecina de mi madre sobre la pared que comparten. La cama de mi mama
tiene el respaldo sobre esa pared, por consiguiente no duerme bien desde hace
muchos meses. El aire es frio calor de manera que esta prendido todo el año. Mi
madre ya tiene problemas de salud serios por no dormir.
El adm.del
edificio me dice que tengo que mandar una carta documento y luego pedir una
mediación al CGP. La señora es inquilina, la carta va dirigida al dueño? Que se
necesita llevar a la mediación?
Muchas gracias
Viviana
Respuesta:
si se trata de ruidos producidos por aparatos de aire acondicionado en muros
del dominio común, el administrador podría intervenir en nombre del consorcio.
La carta documento va dirigida a la propietaria del departamento, también puede
enviar una a la administración.- Sugiero
una mediación privada, no una del CGP, pues el requerido no tiene obligación de
presentarse.-
Consulta 67
Buen dia, en el edificio donde vivo hace años que se
hace todo ilegal, es decir, no cumplen con las obligaciones impositivas,
contables, ni cuentan con los libros rubricados obligatorios y tampoco rinden
cuentas de nada con los comprobantes respaldatorios. Estoy obligada a pagar
expensas en estas condiciones ?? o puedo hacer reserva de mi derecho a retener
el pago de las mismas hasta que se regularicen todas las obligaciones antes
mencionadas??? Carina
Respuesta:
Las irregularidades deben ser puestas de
manifiesto e intimada su corrección a través de cartas documento, por ejemplo,
leyendo antes el reglamento.- No hay que dejar de pagar las expensas.-
Consulta 68
Buenas tardes:
Les hago la siguiente consulta:
La violación de la correspondiente de un
copropietario, por parte del encargado del edificio, es causal de despido? Debe
hacerse previamente un apercibimiento?
Desde ya muchas gracias Saludos!! Romina
Respuesta:
Primero hay que estar seguro de que el autor de la violación de la
correspondencia es el encargado. Luego habrá que sancionarlo, apercibirlo, no
puedo afirmar, sin saber a ciencia cierta cómo han ocurrido los hechos, que
proceda el despido, sin más, por esta falta.-
Consulta 69
Estimado Dr. Awad, el motivo del presente es
realizarle la siguiente pregunta:
Vivo en un barrio cerrado de Tigre. El Consejo de
Propietarios ha decidido en forma unilateral la colocación de una gran pantalla
de plasma que al ingresar en la barrera
muestra la foto y el lote del propietario.
Esta información queda visible pasa cualquier otro tercero que allí se
encuente, por ejemplo visitas, proveedores, delivery etc.
Muchos vecinos nos oponemos ya que consideramos
información sensible que se vea a que lote vamos y nuestra foto. Obviamente
además el motivo de la pantalla será el 'escrache' de deudores de expensas.
Cuál es su punto de vista? Saludos cordiales Adrián
Respuesta:
No me parece bien la idea, creo que, en alguna forma, se violenta la privacidad
de las personas.- En todo caso, si de lo que se trata es de cobrar las
expensas, habrá que tomar otras medidas, por ejemplo, iniciar los juicios,
trabar embargo, subirlos al veraz.-
Consulta 70
Estimado Dr.;
Lo molesto debido que en el año 2012 compré un Dto en
el barrio xxx (Pcia de Bs. As.). Para comprar el Dto obtuve un crédito
hipotecario del banco del cual soy cliente y éste tiene el original de la Escritura hasta tanto
cancele el mismo. En ella, dice claramente que el dto. se compra SIN deudas de
servicios.
El problema que me hace recurrir a uds es que cuando
se firman las pre-escrituras, alla por el año 1987, se estipula que los
"consorcios" estarian integrados por 1 torre + 4 edifcios/
circulaciones y se designa un Administrador para el consorcio donde vivo
actualemente, el cual tenia una vigencia de 1 año.
Posteriormente a ello y hasta donde tengo entendido de
hablar con los vecinos del Edificio donde vivo (conocida como Circulacion 1) y
sin que nadie presente documentacion que acredite lo contrario, finalizado el
plazo por el cual se conformó el "consorcio" (año 1988) el mismo
desapareció o dicho de otra manera, no hay administradores de acuerdo a lo
mencionado en las pre-escrituras y ésto se mantiene al dia de la fecha, con la
diferencia que un vecino asumió un poco por cuenta propia y otro tanto porque
nadie se quiso hacer cargo, el rol de "encargado" de éste edificio
(aclaro que la funcion es ad- honorem).
Mis dudas son muchas, pero me gustaria asesoramiento
sobre lo siguente:
- Este edificio puede redactar un reglamento de
co-propietarios y crear un nuevo Consorcio, de acuerdo en un todo con las leyes
vigentes, sin la necesidad de se incluyan las demas circulaciones y la torre
mencionada en la
Pre-escritura firmada alla por el año 1987? (es decir que el
edificio y la administracion del mismo sea autónoma). Con que mecanismos y
dónde se formaliza ésto en caso de ser viable?
- Otro tema importante es que de los 20 dtos del
edificio donde vivo, solo 14 o 15 pagan el valor que se acordó como
"expensas" (el valor de este concepto al dia 28 de Mayo de 2015 es de
$ 120- CIENTO VEINTE PESOS) lo cual obviamente hace que el presupuesto sea mas
que acotado. Que herramientas existen y ante quién se gestiona el reclamo para
que TODOS paguen y se pueda incrementar el valor de éstas para poder hacer
frente los gastos reales del edificio?
- El compromiso de pagar expensas es indistinto para
aquellos que son propietarios o inquilinos?
- Recordando que no existe un CONSORCIO formal, pueden
reclamarme a mi, como nuevo propietario por las pseudo expensas que debia la
persona que vivia con antelacion a mi?
Demas está decir que NO existe mantenimiento en el edificio,
lo que ocasiona muchisimas irregularidades que atentan con la seguridad el
edificio y las persona que habitan en él. Como ejemplo puedo mencionar vecinos
utilizando gas envasado (garrafa) porque le han retirado el medidor, AACC
instalados en puertas de Emergencia, pobre o nulo mantenimiento al ascensor,
pérdidas de agua en cañerias comunes que hacen que se priduzcan filtraciones en
casi todos los dtos, y asi muchas mas...
Aguardo sus comentarios y quedo atento a su respuesta.
Desde ya muchas gracias. Pablo
Respuesta:
La consulta, como Ud advertirá, no puede responderse sin tener a la vista la
documentación que Ud. menciona, tener un relato en detalle, etc. Lo que sí
puede decirse es que se aprecian irregularidades, como la tenencia de garrafas
en lugares donde hay existe el servicio de gas natural, instalación de equipos
de aire acondicionado, etc. Ello necesariamente lleva a tener que organizar el
barrio, tener un administrador, un consejo de administración, etc. Pero hay que
tener ala vista la documentación para
saber cómo.-
Consulta 71
Estimado DR. AWAD !
Siempre escucho sus criteriosos comentarios, consejos
o sugerencias, y me atrevo a molestarle, para saber como debe hacerse un
llamado a Asamblea Extraordinaria, de los propietarios, para la elección de
nuevo administrador, y cambios en el consejo de administración. Esto debe estar
asentado en LIBRO DE ACTAS, Debe haber ORDEN DEL DÍA, EN FIN... lo que UD.
PUEDA ACLARARME SE LO AGRADECERÉ INFINITAMENTE.
Cordialmente, Beatriz
Respuesta:
para solicitar el llamado o convocatoria a asamblea, hay que tener una idea más
concreta acerca de cuál es la actual situación del consorcio, leer primero el reglamento de copropiedad.-
Luego se verá cómo se pide, a quién, quién confecciona el orden del día, etc.
Consulta 72
Estimados,
hace 4 meses alquilo un depto, en teoria tenia todos
los servicios y todo el depto es electrico.
si prendo 2 hornallas juntas me quedo sin luz
Porque aun estamos con luz de obra.
En la noche se corta la luz aproximadamente 7 veces
Le mande email a la inmobiliaria y no responden.
Puedo hacer algo?
algun tipo de denuncia?
necesito que por favor me den un consejo Gracias
Antonella
Respuesta:
Habría que citarlos a una mediación, para que se acuerde sobre
el cumplimiento de las obligaciones del locador (tener el departamento en
condiciones de uso y goce normal) y/o reducir el precio del alquiler, atento
las deficiencias que presentas el referido departamento.-
Consulta 73
Estimado Doctor
Mi consulta es la siguiente:
A quien corresponde el mantenimiento de los balcones
de un edificio. Vivo en un edificio de 8 pisos y algunos balcones están
deteriorados.-
Lo saludo atentamente.- Rene
Respuesta:
La estructura de balcón corresponde al consorcio, para más detalles hay que
leer el reglamento y saber en qué consiste el deterioro.-
Consulta 74
A quien corresponda necesito saber si hay alguna
ordenanza o reglamentación que me prohiba tener el motor del aire acondicionado
apoyado en el piso del balcón.
De no ser asi si el edificio puede intimarme a
colgarlo.
Muchas gracias. Ingrid
Respuesta:
No sé si la persona que corresponde soy yo, pero trataré de responder. En
principio no hay objeción, salvo que se trate de un equipo viejo o malo que
produzca mucha vibración y molesta a otros habitantes del edificio.-
Consulta 75
Dr. Awad, buenas tardes:
Disculpe mi atrevimiento pero muchas veces lo escucho
por Radio Mitre y me decidí a escribirle.
Vivo en un departamento de un edificio del barrio de
Caballito, lamentablemente el Administrador del edificio falleció a fin del
2014 por un tema delicado de salud y desde entonces sentimos que hemos quedado
desamparados sin asistencia por parte de la administración y con
desconocimiento de las actuales autoridades de la misma. Paralelamente y a consecuencia
del fallecimiento del administrador, no se realizó la asamblea anual ordinaria
que se tendría que haber realizado en Diciembre de 2014. La pregunta es: como
podemos hacer para intimar a esta administración a que haga la asamblea anual
ordinaria y poder ver el estado de cuentas de nuestro edificio ?,
paralelamente, no deberían las nuevas autoridades haberse presentado y dejar
una constancia de su habilitación para continuar la administración ?.
Desde ya le agradezco su respuesta Saludos cordiales
Guillermo
Respuesta:
Lo primero que me gustaría saber qué administración tenían: era una
sola persona? Eran varias? Era una sociedad? De esa respuesta depende, en parte, lo que pueda
decirle.- Si puedo responder que la actual administración debe llamar a
asamblea una vez por año, por lo mneos, rendir cuentas, proponer su renovación,
etc.-
Consulta 76
Hola, consulta esta permitido que una empleada de
limpieza tenga monotributo? a que valor hay q pagarle las hs? o es lo que ella
diga?
Y si inscribo al empleado de limpieza y trabaja solo 8
hs semanales , como se lo tengo q liquidar= Gracias Karin
Respuesta:
No puedo responder a su pregunta, mejor un contador.-
Consulta 77
Estimado Dr Awad:
Mi cosulta es saber si para despedir a un empleado del
edificio se tiene que hacer por asamblea o lo hace el administrador por cuenta
de el como marca la ley. Gracias. Jorge R
Respuesta:
No sé qué dirá su reglamento, en principio, conforme la ley actual (Nº 13512)
el administrador puede hacerlo por sí solo. Cuando entre en vigencia el nuevo
código civil y comercial de la nación, el 01 de agosto de 2015, el
administrador deberá tener la conformidad de la asamblea para despedir al
personal del consorcio.-
Consulta 78
Hola, me comunico con uds. Para averiguar, si es
obligación que todo el edificio, instale el gas natural o cada depto. Puede
decidir hacerlo o no, la red de gas llega hasta la calle, pero muchos propietarios casi todos, no lo
quieren, porque van 15 días al año, no puede cada uno decidir, que hacer?,
porque la otra opción es colocar artefactos eléctricos, y sin romper todo el
depto. Muchas gracias,espero respuesta.
Alicia Susana
Respuesta:
No creo que sea obligatorio que cada propietario en forma
individual o particular se conecte a la red de gas natural, salvo que el
consorcio decida hacerlo en asamblea y tome a su cargo la obra.-
Consulta 79
1Como debe instrumentar un escribano la recepción de un
pago por
trámites realizados? En factura formal y detallando
los items a que
se refiere el total abonado/percibido?
2¿La UF
que un psicólogo utiliza en un edificio de departamentos, debe contar con
alguna autorización del C.A.B.A u otro/s? Cuáles?
CABA 06.06.15 Atte. Julio A.
Respuesta:
Sobre el ítem 1, no puedo responder en detalle, sólo que, en general si se
recibe un pago debe detallarse en razón de qué.- 2.- Los consultorios de lo
sicólogos no cuentan con autorización previa.-
Consulta 80
Dr Awad
Tengo un serio problema con el
Administrador de un pequeño Depto antiguo que compré para mi hija hace ya 12
años.El hecho es que este señor xxx que administra hace como 20 años,no quiere
arreglarme una filltración del piso de arriba que dañó el techo de mi baño
recién pintado.Aparte también tengo desprendimiento de pared en el
livingcomedor que está separado como cuarto de niños o pequeño escritorio con
durlock pintadito y arreglado .Todo estába en perfectas condiciones destruyendo
la pared y es una filtración que viene del aire y luz , piso superior arriba
del mío que este Sr ,él mismo pudo verificar entrando a mi propiedad Hace 6 años,
que comenzó este problema.Le he enviado Carta Doc y no ha resuelto
todavía el problema y hoy acabo de
enviar nueva Carta diciéndole que venció
el plazo y que de no arreglar esto iniciaremos acciones legales en su contra
Lo saludo atte.- NORA A
Respuesta:
Ud misma se está respondiendo: atento la inacción del consorcio
a través de su administrador, debe promover las acciones contra el
consorcio.-
Consulta 81
Dr Awad,
Ls administradora me inicio un juico (del cual nunca
fui notificada ) por no pagar las expensas. Una vez demostrada que he pagado
todo quiere que pague los honorarios de la abogada, cosa que me parece que no
corresponde. Cuando me junte con el consejo y la presidenta del consorcio nos
dimos cuenta que todos mis depósitos nunca fueron notificados como Depósitos
sin identificar. La cuestión es que si yo arreglaba todo por mi cuenta los
vecinos nunca iban a saber que el dinero no esta en la cuenta o no se informa del
mismo. (Sabemos que ingreso porque la presidenta pidió un detalle de la cuenta
donde figuran los pagos)
1- Puedo pedir que el consorcio de propietarios retire
la demanda o la deje sin efecto?
2- Puedo y/o debo intimar al consorcio o a la administradora para que reconozcan mis
pagos?
Muchas gracias por su tiempo. Rocio
Respuesta:
Una vez iniciado el proceso, corresponde, en principio, que el deudor, que ya
pagó la deuda, pague los honorarios, así se termina el juicio
Consulta 82
Hace años tengo filtraciones y una humedad terrible en
mi depto., nunca se han hecho las reparaciones de fondo y ahora se están
cayendo pedazos de techo y cayendo agua a mi piso de parquet cada vez que
llueve. El vecino de arriba se niega a cortar llave de agua porque quizás haya
una perdida y por otra parte en una terraza en l que es común pero de uso
exclusivo hizo una construcción que esta encima de la parte más afectada como
debo proceder ya que desconozco si esa construcción no autorizada es la causa
de la filtración o ante la falta de colaboración. Mi depto esta impecable pero
el tema del techo es un peligro y respirar humedad todo el tiempo, necesito
solucionar esto, en el edificio son pocas unidades y dicen no hay dinero. Debo
enviar cd al consorcio y vecino o cómo proceder , muchas gracias. Ulises
Respuesta:
Primero leer el reglamento, a ver qué aclara sobre la propiedad de las
cañerías.- Luego, enviar carta documento intimando a ambos, propietarios del
piso superior y consorcio.- Si no hay satisfacción, habrá que citarlos a una
mediación y finalmente, un proceso judicial.-
Consulta 83
Quisiera saber los pasos a seguir para vender el depto
de portería ya que no hay portero y es un departamento de 1 ambiente que con su
producido podría ayudar a reparar todos los inconvenientes que posee el
edificio. Ulises
Respuesta:
Primero hay que leer el reglamento de copropiedad. Es un proceso complejo, que
no puede detallarse en esta página de consultas.-
Consulta 84
Estimado Doctor, tengo un departamento que lo alquilo
temporariamente. En este momento lo tengo alquilado a estudiantes, en el
edificio hubo una perdida de gas de un caño, que ya fue resuelto, pero la
empresa Metrogas reviso todos los dtos. Contrate un gasista matriculado de la
lista de Metrogas, que empezo el trabajo y despues lo dejo, ahora contrate a
otro y ya estamos esperando el ok de Metrogas. El inquilino se canso de no
tener gas, yo le di Anafe y horno electrico. . y me dice que a fin de mes se
va, el contrato termina a fines de agosto, mi pregunta es si tengo que
devolverle el deposito en garantia. Espero su respuesta, muchas gracias.
Liliana
Respuesta:
Entiendo que si Ud. se ocupó de solucionar la cuestión y él ha rescinde el contrato, hay que aplicar los
términos de la ley de locaciones.-
Consulta 85
Buenas tardes. Quisiera saber quién debe pagar las
cuotas de integración de un fondo de prorrateo? Se lo considera expensas
ordinarias o extraordinarias? Lo paga el inquilino o el propietario?
Muchas gracias! Johanna Belén
Respuesta:
En general esos importes los paga el propietario, pero honestamente con
tan pocos datos no se puede responder en concreto.-
Consulta 86
Quisiera consultar si alguien sabe, mi vecino
construyo una quincho o cocina no se que cosa, y se apoyo en la medianera del
edificio. Corresponde que pague por apoyarse en la medianera? Gracias Juan Jose
Respuesta:
Me gustaría saber si la pared en la que se apoyó es una medianera, o sea si es
de ambos linderos o no.-
Consulta 87
Hola me llamo Paula y mi consulta es por expensas ya
que he estado morosa por muchos meses pero hoy realizé el último pago antes de
que me manden una Carta Documento y mi gran inquietud es ¿ Los otros
consorcistas pueden levantar igual acciones legales o judiciales aunque ahora
esté al día con las expensas ? Necesitamos alguna orientación mi madre y yo por
favor..Paula
Respuesta:
Si usted ha terminado de pagar su deuda, ya nada puede hacer el consorcio, pues
ha cumplido usted con sus obligaciones.-
Consulta 88
Hola.
Los gastos derivados de la Ley 257 no deberian ser
extraordinarios? en mi liquidacion el administrador inssite en que no lo son.
Por que tengo yo, como inquilino, que pagar ela rreglo
de un balcón de un departamento o de su cerramiento??????
Espero respuesta y muchas gracias! Jorge
Respuesta:
se trata de gastos derivados de reparaciones necesarias para
la seguridad y la solidez del edificio, por lo que se trata de un gasto
ordinario. Ahora bien, el consorcio puede considerarlo extraordinario, pero
debe ser establecido por asamblea.-
Consulta 89
Respetado Dr. Awad: lo consulto por lo siguiente:
Nuestro consorcio, no tierne encargado, y el dpto. que
serias p/el encargado, está alquilado en forma particular, a una misma persona,
desde hace más de 10 años, a un valor casi paupérrimo.- En nuestro edificio,
hay 12 unidades.- El actual contrato, vence a fin de año.- Yo no deseo que se
le renueve el contrato, pues es un pedante, entre oltras cosas.- En el consorcio, no existe reglamento
interno.- La pregunta es: con la negativa de un solo copropietario, puede
anularse realizar un nuevo contrato, o bien hace falta un quorum X, o se puede
solicitar un recurso de amparo.- Aguardando su respuesta, lo saluda
cordialmente: Jorge
Respuesta:
La verdad es que a quién se le alquila esa vivienda es algo que puede tratarse
en asamblea, y la mayoría decidirá.-
Consulta 90
Estimado Dr. Awad, le cuento que alquilo un
departamento apto profesional para ejercer mi actividad y en el día de la fecha
me informó el personal de seguridad que a partir de ahora todas las personas
que ingresen a mi departamento deberán dejar en una planilla sus nombres,
apellidos y números de dni. Averiguando me entero que sólo lo van a hacer con
quienes ingresen a mi unidad. Revisé el reglamento de coopropiedad y el
reglamento interno y no hace referencia a ninguna obligatoriedad de que las
personas que no sean inquilinas o propietarias deban acreditar su identidad. Es
por eso que le quiero hacer 2 preguntas: 1.- pueden hacer eso? y 2.- Y en caso
de que esto se haya decidido en asamblea, es obligatorio aceptar esa decisión
de asamblea cuando ésta modifica las condiciones establecidas en el reglamento
de coopropiedad y en el reglamento interno? Muchas gracias! Cristian
Respuesta: Primero me
gustaría saber cómo llegaron a esa decisión y porqué.-
Consulta 91
Buenas tardes, quería consultar si algo de lo
siguiente es Ordinario o Extraordinario, aun no me queda muy clara la
diferencia...
A CUENTA REPARACION BOMBA ROWA: bobinado, bujes,
rotor, junta, pintura, sacar y colocar. Mano de obra y material
TRABAJOS DE PINTURA EN 8oA/ 9oA: reparación de paredes
bajada escalera, yeso, enduído, fijador y pintura sintética satinado. Sellados
exteriores bajo pileta y encuentros entre piso y pared. Mano de obra y
materiales.
Colocación de un nuevo cantero en la vereda.
Previamente inexistente.
Saludos! Vittoria
Respuesta: En principio son
gastos corrientes, ordinarios.-
Consulta 92
Queria q me asesore doctor, pq tengo a mi mama
discapacitada motriz (tengo el certificado correspondiente).Esta en un primer
piso de un edificio sin ascensor, ya q el seg piso es la terraza.El hecho es q
no le hacen la rampa de entrada al edificio, fui al cgp y la citaron y firmo in
acta con la abogada y mo la cumplieron, Como procedo?
Y otra cosa disculpe, pero quisiera saber si al estar
en el primer piso y no haber ascensor le corresponde al consorcio facilitarle
el acceso a mi madre a la calle, ya q hay q bajarla 18escalones con una curva
muy pronunciada al 6 o 7 escalon , lo cual se imaginara usted sacarla a la
calle se hace muy dificil.El consorcio tiene obligacion de ayudarla en estos
casos facilitando su acceso?
Gracias por su respuesta!!
Soy Pablo
Respuesta:
entiendo que el consorcio debe solucionar las barreras arquitectónicas al
ingreso del edificio, pero si no tiene ascensor, no veo la obligación de
proveer los medios para llegar al primer piso.-
