Consulta 1
Estimado Dr. Eduardo Awad: Tengo el agrado de dirigirme a ud. a los efectos de solicitarle información al tema indicado en el asunto.
Al respecto le manifiesto que el encargado de nuestro edificio nos comunicó que a partir del 15 de abril/13 su pareja (Héctor) vivirá con él, utilizando la vivienda de la portería.
Por lo expuesto, agradecería información con relación a este tema, el consorcio debe solicitarle alguna nota, es legal?, la administración debe comunicar al consorcio, cómo son los pasos a seguir ? Desde ya muchísimas gracias y aguardo sus noticias SRA. GRACIELA
Respuesta: Al respecto le transcribo lo establecido por el artículo del Convenio colectivo de trabajo de los encargados.-
OBLIGACIONES DEL PERSONAL
ARTICULO 23º: El personal deberá:
1. Habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin, el que no puede ser alterado, la que deberá mantener en perfecto estado de conservación e higiene destinándola exclusivamente para el uso que le es propio, para habitarla con su familia integrada por esposa/o e hijos/as, estándole prohibido darle otro destino ni albergar en ella, aunque fuera transitoriamente a personas extrañas al núcleo familiar. El administrador podrá verificar personalmente el estado de la vivienda en compañía del/la empleado/a, siempre en horarios de trabajo.- El trabajador está obligado a pernoctar en la misma en las jornadas hábiles.
Queda claro que la vivienda puede ser ocupada por las personas nombradas, no por el conviviente.-
Consulta 2
Estimado Dr. : voy a tratar de ser sintética. Vivo en un edificio en Congreso donde una unidad funcional está tomada desde hace 10 años por la persona que cuidaba al jubilado que falleció. Es un 3 ambientes y viven 10 personas entre adultos y niños... Desde ese momento no pagaron mas expensas y todavía por responsabilidad de administradores desinteresados (vaya a saber por qué) más ineptitud de distintos consejos de a dm. no se finalizó con el juicio sucesorio (sabemos que la herencia estará vacante porque el propietario no tenía familia). La pregunta en concreta: a un mes de haber asumido el nuevo administrador esa unidad produce una pérdida de agua que llega al piso de abajo deteriorándolo. Yo le pedí al administrador que intimara a los usurpadores a que se hagan cargo de reparar esos caños, ya que al no pagar expensas no le corresponde al consorcio afrontar tamaño gasto. No solo no lo hizo sino que ya viene en la expensa $ 3600 a cuenta reparación... Teniendo como antecedente que esa vivienda está destruida por el tipo de personas que la habitan, esos arreglos ya constaban en expensas de diciembre de 2011. Pérdida x baño...pérdida por cocina...
Puedo hacer un depósito de expensas en algún abogado y negarme a pagarle al administrador por ese tipo de irregularidades y mandarle una Cd. referida al tema?
Muchas gracias! LUISA
Respuesta: El tema es muy complejo para poder tratarlo desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página, en primer lugar, para saber si el consorcio debía o no reparar los caños, hay que saber si esos caños que pierden son comunes.-
Consulta 3
Estimado Dr Awad: mi consulta es que en donde alquilo un depto desde febrero de este año, la esposa del administrador del consorcio la tiene con mis hijos, de 6 y 13 años, hace unos días vino a verme el propietario, porque el abogado apoderado del consorcio, le mando una carta documento acusando a mis hijos de molestias y deterioros en un cerco perimetral, no es porque sean mis hijos, pero las acusaciones son falsas, también manifiestan que mis hijos molestan en el horario de silencio, de 14 a 16, lo cual es todavia mas falso ya que el mas chico en ese horario esta en la escuela, y el mayor de mis hijos, en el entrenamiento de futbol y no vuelve a casa hasta las 19, mi consulta es si debo concurrir a un abogado porque ademas se le envio copia de la carta documento a cada uno de los vecinos del complejo, adjuntando en el reverso de la copia, la resolucion de contratar servicio de vigilancia privada para controlar que se cumpla el reglamento de convivencia, que dicho sea de paso, jamas infringi, por lo que me he tenido que aguantar varias acusaciones de otros vecinos ya que le subieron el valor de las expensas, espero respuesta sobre que debo hacer si ir a un abogado, gracias saluda atte laura
Respuesta: Entiendo que lo mejor es responder a esas cartas documento, sobre todo teniendo en cuenta que Ud. sí está en condiciones de demostrar que no son sus hijos quienes infringen las reglas de convivencia. Asimismo, debería ponerse en comunicación con su locador, porque de alguna forma es él quien debe garantizarle a Ud. la posibilidad de vivir en forma pacífica en la vivienda que alquila-
Consulta 4
Hola me dirijo a ustedes con el fin de recibir ayuda sobre una ley 25326, art 43 de la constitución nacional decreto 1558/2001 sobre protección de datos personales ,vivo en un barrio cerrado y el administrador no quiere poner el nombre de cada propietario en las expensas aduciendo esa ley ,la cual tengo entendido es para entidades bancarias ,además tengo a mis suegros en un consorcio de capital y siempre figuraron los nombres aclaro esto de cap federal xq yo estoy en pcia mas precisamente en el partido de pte Peron debo tambien que aca tenemos muchas otras irregularidades como que no figura el cuit del administrador ,tambien deseo saber si en pcia necesita tener matricula para ejercer ese cargo o esto es solo en cap federal .Desde ya estare muy agradecida si me pueden orientar en este momento me seria de mucha ayuda .slds Erica
Respuesta: Sugiero que en una asamblea de consorcio se le ordene consignar los nombres y apellidos de los propietarios de las distintas unidades.- De otra forma, cómo podrían en una asamblea saber si las personas que se presentan son, efectivamente, las dueñas de las unidades?
Consulta 5
Dr Awad:
el motivo de mi consulta es la siguiente, desearìa saber si està permitido lavar los autos en la vereda, vivo en la zona de Villa del Parque, o de lo contrario desaria saber si se puede recibir multas y de que monto son Mi inquietud es, ya que tengo propietarios de cocheras que lo hacen en la vereda del edificio. Muchas gracias de antemano por su atencion, Ana
Respuesta: No está permitido el lavado de autos en la vereda. Pero saber cuál sería el monto de una multa, excede el marco de ésta página de consultas.-
Consulta 6
Dr. Awad: El administrador de nuestro consorcio, una SRL, tiene vencida su inscripción en diciembre de 2011. Hasta la fecha no figura renovado. Puede seguir actuando? No debio haberlo renovado antes del 31 de marzo ppdo,? Qué se debería hacer en caso de que no hubiera cumplido con dicha renovación? Gracias. Alicia
Respuesta: No pueden administrar sin tener la inscripción vigente en el Registro Público de Administradores.-
Consulta 7
Dr. Awad:
Mi pregunta es la siguiente:
Se rompió el motor del portón de acceso a cocheras del edificio. Por el mismo ingresan solamente la gente que tiene cocheras o las alquila.
El costo de reposición de dicho motor debe ser soportado por todo el consorcio o solamente por los dueños de las cocheras??
La liquidación del proporcional de expensas por cochera viene discriminada y la pagan solamente los que utilizan las mismas.
Desde ya, muchas gracias por su respuesta.
Saludos cordiales, Hebe
Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad y administración.-
Consulta 8
Buenas tardes. Me podrían informar si corresponde abonar la indemnización a un portero de un edificio, al que le debieron amputar una pierna? También agradeceré me informen alguna Ley en la que pueda asesorarme.
Desde ya muchísimas gracias y mis disculpas por el tiempo de respuesta.
Saludos cordiales.
M.R.
Respuesta: Se necesitan más datos, porque así no se especifica si se trató de un accidente, una enfermedad, etc.-
Consulta 9
Vivo en un edificio donde están dejándonos sin servicios de manera constante. En los últimos fines de semanas estuvimos: sin agua, sin luz, sin ascensores en varias oportunidades por una supuesta falla eléctrica que no informan bien cuál es. El viernes pasado no tuvimos ni ascensores ni agua. Luego restituyeron el servicio pero nos dejaron sin agua caliente (el edificio tiene agua caliente central y es la única manera de tener agua caliente en los departamentos). La administración y el consejo de propietarios es bastante deficiente, suelen contestar de mala forma (eso si es que contestan), son autoritarios y se creen los dueños del edificio. Hace ya 4 días que estoy sin agua caliente y por lo tanto sin poder bañarme ni limpiar correctamente el baño y la cocina. ¿Qué debo hacer para obligarlos a hacer los arreglos necesarios y que restituyan el servicio en forma inmediata? Aclaro que en la liquidación de expensas figura un monto bastante considerable de reservas, al menos según lo declara la administradora, por lo que entiendo que no debería haber un inconveniente en cuanto al dinero para pagar el arreglo. Aún así, cuando hay que hacer arreglos cobran periódicamente expensas extraordinarias. Mis expensas ordinarias son cercanas a los 1000 pesos y aparte suelo pagar extraordinarias. El edificio está en la ciudad de Buenos Aires y soy propietaria de mi departamento. Desde ya les agradezco la respuesta. Iris
Respuesta: La verdad es que es muy difícil responder en casos concretos como éste, cuando no se sabe a ciencia cierta porqué se produce esa discontinuidad en la prestación de servicios. De todas formas es cierto que el administrador debe recaudar las expensas e invertir esos fondos para que el edificio cuente con los servicios que son necesarios para vivir cómoda y dignamente.-
Consulta 10
Estimados.
Vendi mi Dto. y no puedo escriturar porque el administrador no pago la 1er cuota año 2013 de la tasa municipal de Lanús ya vencida. Dado que el Nro. de Padrón o Cta todavía es global, la Escribanía me dice que para destrabar la firma de escritura debo hacerme cargo de la deuda total y luego reclamar la devolución a la administración.
Consulta: Esto es así??, hay alguna otra vía, si pago la totalidad, como debo de actuar para que devolución se me haga a la brevedad o en caso de no producirse como puedo intimar a que se me pague.?
A la espera de su pronta respuesta y desde ya agradeciendo vuestra atención les mando un cordial saludo Alejandro
Respuesta: Si hay tiempo lo mejor será intimar al Consorcio para que, a través de su administración pague la deuda, bajo apercibimiento de hacerlo Ud. y luego reclamar su reembolso (puede que, si no lo pagan Ud. tenga que terminar en un proceso judicial para cobrárselo al consorcio)
Consulta 11
Hola
Quisiera, si es posible, saber si esta permitido cobrar un monto fijo a cada unidad, por expensas extraordinarias. Sin tener en cuenta los porcentuales de los departamentos.
¿Hay una ley al respecto o depende del reglamento de copropiedad?
Desde ya estoy muy agradecido por su atencion. Saludo atte. Hernan
Respuesta: Las expensas se pagan conforme el porcentual de cada unidad, conforme el artículo 8º de la ley de propiedad horizontal nº 13512, de ahí que no es posible que se paguen en partes iguales .-
Consulta 12
Estimado doctor:
consulto,compre un departamento en Mar del Plata en junio de 2011,desde entonces "el administrador" me reclama una deuda del dueño anterior a pesar de haberse realizado la correspondiente escritura en esa fecha;con la mejor buena voluntad le solicito me presente comprobantes fehacientes de esa deuda y con diferentes excusas jamás me las presentó,le envié un detalle completo de pagos ajustándome a los resúmenes enviados por el con mis pagos al administrador a los que nunca respondió,le solicite constatar con un contador público o un mediador y tampoco responde,de los últimos pagos realizados me puso en los recibos "a cuenta de deuda" sin indicarme cual es,a todo esto no se que hacer con el pago de expensas que no niego,sino que lo toma a cuenta de no se que porque no me brinda documentación,¿puedo depositar en un juzgado o entidad bancaria los pagos de expensas a nombre del consorcio hasta que este hombre me presente la documentación de deuda o a quien debo recurrir para terminar con esta situación que me presenta el administrador.- Un saludo cordial,Hernán
Respuesta: Primero sería bueno leer la escritura que se confeccionó en el momento de comprar , para saber qué dice el escribano cerca de la deuda de la unidad al momento de la venta.-
Consulta 13
Buenos días, Quisiera saber si pueden asesorarme acerca de las plagas en los edificios. Vivo en un departamento que es el último piso del edificio, con terraza propia con lavadero. Resulta que en el techo del lavadero, hay hecho un nido los murciélagos por una pequeña hendidura de la chapa. Consulta: el ahuyentamiento y bloqueo de la hendidura le corresponde al consorcio o al propietario? Espero una respuesta Desde ya, muchas gracias Romina
Respuesta: El consorcio debe contratar a una empresa que combate las plagas y su responsabilidad se limita a los sectores comunes.- Para saber si le corresponde o no, lo menor será leer el reglamento de copropiedad del consorcio.-
Consulta 14
Buen día doctor, primero le agradezco mucho por este servicio ya que es de gran utilidad.
Le quería consultar que responsabilidad tiene el consorcio si teniendo el auto en la cochera del edificio se inundó el mismo con el auto adentro.
¿Corresponde que el consorcio pague este siniestro? (aclaro que la compañía de seguros no se hace cargo) Desde ya muchas gracias por su respuesta Alejandro
Respuesta: Gracias por sus conceptos.- La verdad es que para responder hay determinar la responsabilidad y para ello es necesario saber cómo ocurrieron los hechos y leer el reglamento de copropiedad.-
Consulta 15
Buenos dias.
Necesito consultar en donde puedo realizar denuncias sobre la pesima administracion del consorcio en el que vivo , o que puedo hacer al respecto, ya que existen irregularidades desde todo punto de vista: gastos no rendidos, los empleados no cumplen sus funciones ni horarios, no se han convocado a asamblea en 2 años, aumentos exesivos, firma de contratos por servicios jamas consultados, entre otras cosas...
Espero su pronta respuesta y desde ya, muchas gracias.
Cordialmente ARQ. FLORENCIA
Respuesta: Cuando se trata de incumplimientos graves y tan variados, es difícil responder. En casos como éste lo más aconsejable es una entrevista personalizada donde se pueda; además de ver en detalle la situación; tener a la vista documentación: liquidaciones de expensas, reglamento de copropiedad, etc.-
Consulta 16
Estimado Dr.me tomo el atrevimiento de hacerle una consulta, debido a las excesivas expensas de éste mes, dedicadas al funcionamiento de los 2 ascensores.Desde hace 8 años, alquilo un departamento .Desde entonces pago un abono mensual a una empresa especializada en el mantenimiento de los ascensores.En ningún lado figura, ni uno de los consejeros me pudo fundamentar cuáles son los alcances de ese abono.En las expensas de este mes (elevadas) figuran varios items relacionados con arreglos en los ascensores.¿Entonces qué cubre el abono mensual?Por otra parte ,según me contó este consejero todos los meses un ingeniero debe verificar el estado de los mismos y colocar una oblea .Según parece el ingeniero, perteneciente a la misma empresa, cobra esa tarea en forma particular.Me parece un exceso.Por otra parte , sucede lo mismo con una empresa que realiza fumigación mensualmente.Pagamos un abono mensual, sin utilizar el servicio.por razones de seguridad y por ser, como en mi caso innecesario.Son muy pocos los vecinos que permiten pasar a personas extranas para fumigar.Acá en éste consorcio TODO es obligatorio, sin poder justificar tal situación.,ni demostrar ningún tipo de reglamentación escrita.MIL GRACIAS .Sra. ISABEL .CABA
Respuesta: La fumigación es un servicio del consorcio que se relaciona con su obligación de mantener la salubridad en el edificio; si Ud. no quiere abrir la puerta del departamento, igual debe abonarla.- El informe del ingeniero ( que se llama conservador del ascensor) es obligación en los edificio por resolución del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. En cuanto al abono, debe verificarse el correcto funcionamiento del ascensor, engrase, funcionamiento de puertas. En general la cuestión de la persona que alquila no debería ser de enfrentamiento con el consorcio, sino de acuerdo con el propietario de la unidad acerca de qué va a pagar cada uno.-
Consulta 17
Quisiera saber como se mide la cantidad de autos de los consorcistas que pueden entrar en un garage., en una propiedad horizontal. Raquel Capital federal
Respuesta: Normalmente el reglamento prevé la cantidad de automóviles que pueden guardarse en el edificio.- Primero habría que leer el reglamento.-
Consulta 18
Buenos dias Dr. Mi consulta es la siguiente. Alquilo un depto en Santa fe recien estrenado.(Tenia luz de obra) Me toco hacer en la EPE la bajada de luz al depto, fui a hacer el tramite y mi sorpresa fue cuando en lugar de los 80 pesos que les cobraron a l resto de los inquilinos a mi me cobran casi 400,- porque argumentaron que ese edificio tiene instalación subterránea que es mas cara ¿¿??? y yo pregunto yo sola la tengo que pagar ? eso no le corresponde a la dueña? Yo creia que el alta de la luz era de la caja a mi depto. Además la administración creo no separa los gastos de dueños e inquilinos. Un arreglo de tanque en un edificio recién estrenado no me corresponde. Cobran la totalidad del alquiler y recién el mes pasado lo habilitaron. No hay una persona física permanente en el edificio solo a veces los domingos. Tampoco tenemos casilla de buzones. Al no tener portero donde queda el correo? Nos cobran tasa gral de inmuebles y el impuesto inmobiliario. Eso es asi? Muchas gracias.. Claudia
Respuesta: La verdad es que, salvo que Ud. haya pactado algo diferente en el contrato de locación, el costo que insume la instalación del medidor y otros trámites que se relacionan con la provisión de energía eléctrica, deben estar a cargo del propietario.-
Consulta 19
Sr. Awad, soy propietario y pertenezco a un consorcio de Mar del Plata, de un edificio de departamentos de 24 unidades, queremos cambiar al Administrador, que dicho sea de paso le revocamos su continuidad, pero ahora alega y quiere hacer valer el estatuto del edificio que debe de haber presentes el 66.66% de los propietarios, sin deudas y con los papeles al dia.... cuando se le renovaba su contrato por un año nunca fueron mas de 3 o 4 personas y ahora nos quiere aplicar el estatuto.... la pregunta es si se sigue manteniendo este porcentaje de asistentes en una asamblea extraordinarias para nombrar un nuevo administrador, porque el ya se da por enterado que no continua mas y ahora esta en sentido transitorio hasta que lo suplantemos.....
Agradezco su respuesta Ricardo
Respuesta: En principio es cierto que la remoción del administrador debe operarse con la mayoría que marca el reglamento de copropiedad y que, si bien las sucesivas ratificaciones fueron con una exigua mayoría, ello no debe tomarse como una regla que permita reducir esas mayorías. En todo caso, si lo que quieren es removerlo con justa causa, y no llegan a la mayoría reglamentaria, quizá lo mejor sea promover una mediación y un proceso judicial.-
Consulta 20
Vivo en un edificio de 7 pisos en caballito con retiro desde el piso 5 para adecuarse al codigo de construccion vigente en la zona.
En las escrituras y en el Reglamento de copropiedad agregaron una clausula transitoria de construccion para las unidades del 5° y 6° piso en la areas semicubiertas y descubiertas.
Mi pregunta es la siguiente: si los propiestarios del 5° cubrieran con un cerramiento alguna de esas areas cambiaria la proporcion de la unidad? Es legal autorizar por reglamento a construir en un balcon terraza de una unidad que tiene retiro por el codigo de construccion? La asamblea puede revocar esa clausula si contradice la ley vigente?. Gracias Alejandro
Respuesta: Me gustaría tener a la vista ese reglamento, antes de responder.-
Consulta 21
Buenas tardes doctor, muchas gracias por su buena voluntad en respondernos las dudas que tenemos.
Le quería consulta quien tiene que pagar los arreglos y mejoras derivadas de la inundación como por ejemplo la renovación del tablero eléctrico del edificio dado que estaba por debajo del nivel de la calle y esta sala donde estaban ubicados se inundó.
¿Este gasto lo tiene que pagar el inquilino o el propietario? ¿Es un gasto ordinario o extraordinario? En caso de ser extraordinario y que el administrador lo reflejé como ordinario como le hago entender a la propietaria que no es ordinario y que lo tiene que pagar ella? Nuevamente muchas gracias, Alejandro.
Respuesta: La verdad es que la renovación o el cambio del tablero es un gasto que excede lo ordinario, sin perjuicio de cómo lo considere el consorcio en cuestión.-
Consulta 22
Estimado Dr. Le escribo este mail ya que estoy bastante desorientada. Mi hijo alquila un departamento de 1 amb. en un fideicomiso en Caballito. Más allá de duplicar en 6 meses el valor de las expensas, comenzó en junio/2012 pagando $ 480 y ahora paga $ 1135, el Administrador mes a mes no imputa los pagos y figura una deuda de $ 6400.- que le reclaman al propietario. él tiene los comprobantes bancarios de cada una de las transferencias pero, a pedido del propietario, se le mandó al administrador una carta documento para que impute de inmediato estos pagos. El administrador no entrega RECIBO!!!!!! Cuando logré comunicarme me respondió que yo soy inquilina y que a mi no tiene que darme nada. El administrador es de la constructora y dice el dueño que nada se puede hacer por ahora.
Mi pregunta es: puedo denunciarlo ante la Afip por esta grave irregularidad?? Qu´e me sugiere? Mil gracias y de ser posible espero respuesta por este medio.
Gladys
Respuesta: La verdad es que la cuestión del pago debe solucionarla el propietario, a quien Uds. deben intimar, exhibirle los comprobantes de pago y exigirle que, atento la respuesta del administrador a Uds. solucione la cuestión.-
Consulta 23
Les escribo para haceres una consulta, porque en estos momentos dispongo de poco tiempo para ir personalmente (estoy en medio de mis controles oncològicos), la pregunta concreta es si hay alguna ley o algo parecido que me proteja respecto del pago de las expensas en relaciòn a que sea un porcentaje de lo que yo cobro por una pensiòn no contributiva por discapacidad que es de $1.470,= y las expensas estàn aumentando todos los meses un 10%, este mes paguè $434,= y el pròximo (para el cual ya està programado otro aumento del 10%) estarìa pagando casi $500,= (477), lo cual es la 1/3 parte de lo que yo cobro de mi pensiòn, por un depto. de 20 mts. (con baño y cocina incluìdos) semi-destruìdo, aclaro, que ya planteè mi situación en reuniones de Consorcio que hubo, sin embargo, ni al administrador ni a los miembros del Consejo ni a nadie le importa en lo màs mìnimo, y mi situación econòmica es MUY DIFICIL, de no haber ninguna ley o algo parecido que contemple esta situación (tengo mi Certificado de Discapacidad todo en regla), quisiera saber si puedo presentar un recurso de amparo, cuanto tiempo lleva todo esto y especialmente si tiene ALGUN COSTO. Tambièn aclaro que yo no pretendo dejar de pagar, sino que pido algo en relaciòn a lo que yo cobro, por ej. un 20% como màximo fijo, porque a mi recièn este mes me aumentaron la pensiòn, asì que hasta dentro de 6 SEIS meses no tengo otro aumento. Aclaro ademàs, que antes de empezar con mis controles mèdicos, fuì a varios lugares a consultar, ej. Defensorìa del Pueblo, C.G.P. barriales, etc. y TODOS me dijeron que ellos NO SE OCUPAN de temas relacionados con problemas de Consorcio-Expensas. Esperando por favor una respuesta. Saludos. Atentamente. Gracias. Mariana
Respuesta: La verdad es que no hay legislación que permita reducir el monto que se paga en concepto de expensas, sea cual fuere la razón o la necesidad. Tampoco el Consorcio está obligado a percibir menos en cuanto al monto de las expensas.
Consulta 24
Estimado soy Miembro del Consejo de Adm. de un edificio que está en problemas con su Administración.
El año 2012, finalmente pudimos contratar una Auditoría que confirmó algunas (unas cuantas) anomalías en la Administración del edificio: falta de libros reglamentarios, planes de pagos a AFIP caídos, deudas o atrazos con proveedores, etc. todo consecutivamente cobrado por resumen de expensas (si es necesario puedo mandarle el informe de la Auditoría en forma virtual)
El pasado jueves realizamos una reunión de co-propietarios a la cual asistimos 10 de los 42 departamentos del edificio. Este primer paso para resolver las Negativas del Administrador a convocar Asamblea nos motivó a realizar la consulta siguiente:
¿Hay algún modelo de Carta Documento para enviar al Adm. para que convoque a Asamblea?
Si lo hubiera, ¿podría Ud. mandárnoslo? la misma ¿Debería ir firmada solamente por el miembro del Consejo o por más de un propietario?
Para no fastidiar y agradeciendo desde ya la ayuda que nos pueda brindar, le pido que nos remita las respuestas por este mismo medio ya que así podremos compartirlas entre los copropietarios o bien nos diga si es necesario una consulta directa con usted. Sin otro particular, saludo a usted atentamente.
Antonio y Hernan.
Respuesta: Como Uds. comprenderán, tratándose de una cuestión grave, que involucra al Administrador y sus incumplimientos, que además no quiere y que no ha llamado a la asamblea desde el año pasado, lo mínimo para responder sobre seguro y poder ayudarlos como corresponde es tener a la vista el reglamento de copropiedad del consorcio y conocer puntualmente los detalles del caso.-
Consulta 25
Sres. Mi nombre es Isabel y soy propietaria de una unidad en un edificio. El problema radica en que en función de haberse producido varias inundaciones en mi dto. y la Administración no procedio a arreglarme el piso de mi living comedor que se destruyó por las inundaciones POR CULPA DEL CONSORCIO, se convocó a asamblea para decidir el arreglo. La asamblea aprueba el arreglo, pero yo no puedo hacerlo en la actualidad, atento que mi esposo está enfermo de cáncer y tiene prohibido el contacto con las sustancias que emanan de los procesos de pulido y plastificado. Propuse que el valor determinado en Asamblea del arreglo de mi piso sea compensado de las expensas a abonar por mí, y la Sra. Administradora sostiene que no existe forma legal de volcar en el detalle de expensas el movimiento por lo que se decidió hacer el arreglo a tiempo indeterminado y cuando mi esposo esté en condiciones físicas de soportarlo. Le preguntó es verdad que ese crédito a mi favor no puede ser compensado de las expensas a vencer? o es que se trata de una maniobra maliciosa por parte de la administración?- Agradezco su atención ISABEL
Respuesta: No es imposible: el mismo administrador puede plantearlo en la siguiente asamblea, y si se aprueba (sugiero que la asamblea decida cómo se va a compensar) lo mejor será firmar un convenio o compromiso, con detalle del precio de la obra y la forma en que se compensarán las expensas y cómo los propietarios desvinculan al consorcio de la ejecución de la obra.-
Consulta 26
Buenos días, mi consulta es la siguiente, el administrador de mi edificio hace siete años que esta y últimamente viene cometiendo irregularidades en su función como ser, pagar tarde la afip y tenemos que hacer convenios y pagar intereses; no le cobra el alquiler a un inquilino de un local del edificio hace cuatro meses porque todavía no le renovó el contrato, a todo esto el inquilino no quiere pagar lo que se le pide pero tampoco se quiere ir; sigue cobrando las expensas cuando se abrió una cta cte en el banco; no permite que el consejo de propietarios revise los gastos del mes aduciendo que cargo las facturas en la web del consorcio. Se aumenta el sueldo sin aprobación de la asamblea ordinaria. No respeta las decisiones que se tomaron en la asamblea ordinaria. Etc,etc, etc. Le pedimos la renuncia y no quiere renunciar, como hacemos para sacarlo ya que el reglamento de copropiedad dice que necesitamos la mitad mas uno para reemplazarlo y no juntamos tal cifra ya que es una administración de 3 torres de 120 departamentos, tenemos alguna posibilidad de sacarlo sin que nos haga juicio como amenaza?.
También se le ha hecho denuncia en el rpa.
Como vera necesitamos urgente un respuesta desde ya muchas gracias. Mirian
Respuesta: Para responder consultas como éstas, muy específicas, es necesario tener un conocimiento más detallado de la cuestión, leer el reglamento de copropiedad, mirar otra documentación, etc. Lo más aconsejable en estos casos es una consulta más personalizada.-
Consulta 27
Buen día dr Awad, lo consulto sobre la posibilidad de una adenda al reglamento de copropiedad que exprese lo siguiente:
anexo1 :en caso de obras no declaradas/nueva hasta tanto no se modifique el reglamento y el plano de ph respectivo se cobrara un coeficiente de ej:0.0015 por metro cuadrado construido en caracter de expensas comunes. Juan Carlos
Respuesta: La verdad es que no se comprende el motivo de la consulta.-
Consulta 28
Dr. Awad:
Le consulto si hay una forma de remover al administrador del consorcio en la Pcia.de Buenos Aires. Las necesidades de su remosion es que, en todas las liquidaciones aparecen mal las sumas de cada columna del resumen y nunca nos da una explicación. Estamos pagando una Contadora y Procesamineto de datos, y a pesar de ello las irregularidades persisten. Casi nunca visita el edificio y su entendimiento sobre el mantenimiento es nulo. Le aclaro que es abogada.
Le he entregado a la administradora un pequeño sistema en Excel, donde con solo colocar dos cifras, Expensas ordinarias y otra, expensas extraordinarias, el sistema le calcula de acuerdo a los coeficientes de cada Unidad Funcional las expensas totales incluyendo si tiene cochera o no. Gracia y aguardo sus comentarios Ricardo
Respuesta: Las formas de remoción están contenidas en el Reglamento de cada consorcio. O se que lo primero que debe hacerse es tener el reglamento y leerlo.-
Consulta 29
Buen día, el envío de este mail es para realizar una consulta y solicitar información acerca de los inconvenientes que tenemos con nuestra administración. Me entere del Dr. Aguad por 1 amiga que me hizo el comentario de su programa en Radio Mitre de los días sábados.
Tenemos entre otros 2 inconvenientes con nuestra Administración:
1) Quisiera saber que validez legal tiene el Acta de Asambleas, ya que en la última reunión de consorcio dejamos asentado que no podían aumentarse los honorarios, ellos no cumplieron con esto, e igual se lo aumentaron. Se puede hacer algo para que esto no suceda ya que figura en el libro de Actas?
El Consejo de Adm les dijo que si no estaban de acuerdo con el importe que se les paga que renuncien, y la respuesta de la Adm. fue que juntemos la mayoría necesaria para sacarlos....
2) El otro problema que tenemos es que queremos sacarlos pq no hacen su trabajo, nos están robando y no logramos juntar la mayoría necesaria, ya que casi todos los dpto están alquilados, y se nos difuculta obtener la asistencia de los propietarios a la reunión de consorcio o que autoricen a sus inquilinos. Existe alguna manera de sacar a la Administración sino se logra la mayoría?
Les agradecería si pudieran responder a mis preguntas, o que me informen si puedo concurrir a algún lugar donde puedan asesorarme, como por ej Defensa del consumidor o alguna entidad de ese estilo que se dedique a consorcios .
Desde ya muchas gracias, Silvina
Respuesta: Para responder en forma concreta sobre problemas como el que Ud. expone es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad y administración, además tener una charla para ir escuchando en detalle acerca de cada cuestión y cada hecho.-
Consulta 30
Buenas tardes, quisiera hacerle una consulta, hace 6 meses que habito un departamento alquilado, en la zona baja de villa del parque.
En Noviembre a menos de 1 mes de mudados, llueve y se inunda el edificio, sin contar el autito que tenemos.
Estuvimos de acá para allá por la falta de luz y agua que produjo la tormenta. En ese momento no dije nada y me comí casi 1 semana de no poder habitarlo.
En la inundación, ultima Abril 2013, llueve esta vez con más intensidad, pierdo del todo el auto y sin más me dejan sin luz, gas y agua. Estuve 5 días sin luz, ni agua y hoy sigo sin tener gas, hoy vino metro gas a verificar las instalaciones y piden 3 modificaciones, que la rejilla sea más grande, 1 milímetro a 1cm aprox. , que la cocina no se mueva nada, y que el caño de ventilación del termo tanque tenga una cosa de seguridad que no recuerdo.
La tormenta fue el día 2 de abril, ya pasaron 9 días y yo no puedo quedarme en el departamento por qué no puedo ni bañarme, ni cocinar…
A quien le reclamo??? Al dueño le puedo pedir alguna ajuste?? No se algo, porque la verdad estoy indignada. Desde ya muchas gracias por su espacio y tiempo.
Saludos cordiales. Cinthia
Respuesta: En principio las modificaciones que exige Metrogás debe ejecutarlas el dueño del departamento, a él deberán intimarlo para que tome conocimiento fehaciente de los hechos. Deberán darle un tiempo prudencial (corto) para que lleve a cabo las modificaciones, y si no lo hace habrá que plantearse seguir adelante con otra clase de reclamo o rescindir el contrato, pero hay que ir paso a paso.-
Consulta 31
Hola! mi consulta es la siguiente: Trabajo en un edificio, que está mal construido, mal sistema de cañerías, está ubicado cerca del río, y al haber mucho viento, colocaron un sistema de puertas que es funcional por la zona, entre otros errores de construcción, mi pregunta es si se puede iniciar acciones legales, y si me ampara algún artículo del código civil en el cual yo me pueda basar. Espero su respuesta, muchas gracias. Saludos cordiales. Anahi
Respuesta: La verdad es que no se comprende cuál es la consulta.-
Consulta 32
Mis madre falleció hace unos meses y su departamento lo alquilo a mi hijo, antes concurría yo a la reuniones con una autorización de mi madre, últimamente lo hacia mi hijo, pero en la ultima reunión no lo dejaron participar por ser inquilino, quiero saber si a pesar de no haber iniciado la sucesión puedo yo representar al depto en una reunión o si puedo autorizar a mi hijo, si es así, como lo hago, muchas gracias atte Marta .
Respuesta: Si Ud. inició la sucesión, consulte con el profesional que lleva el juicio.-
Consulta 33
Dr. AWAD, lo consulto referente a un tema de pago de expensas extraordinarias.
Soy propietario de cocheras en un edificio con 46 departamentos y 13 cocheras subterráneas, la cuestión es que al concurrir a pagar mis expensas por las cocheras, el Administrador me comunica en ese acto, que debo pagar expensas extraordinarias por el cambio del sistema de automatización del portón que da a la rampa de acceso, pero que solo pagamos esas expensas extraordinarias los trece poseedores de cocheras, .Yo me negué a pagar porque he venido pagando por años reparaciones de todo tipo(ascensores, portero, bomba de agua, etc.) que entiendo son expensas comunes a todos los copropietarios, pero ahora se rompe el motor del portón y debemos pagarlo solo los propietarios de cocheras??, el reglamento de copropiedad esta basado en la ley 13512 , sin ningún agregado o quita de porcentual, aclaración ni nada que se le parezca, estoy acertado o errado. Que hago al respecto, .Gracias por su deferencia. Fabián
Respuesta: Para responder es necesario leer previamente el reglamento de copropiedad.-
Consulta 34
A quien corresponda: por favor indicarme a vuelta de correo fecha próxima dictado de curso por el Dr. Awad y Dra. Díaz. Indicando fechas, horario y arancel.
Además, de ser factible, indicarme a donde podemos dirigirnos para verificar los porcentuales correspondientes a cada departamento y si es factible modificar el reglamento del consorcio. Desde muchas gracias. Cordialmente Víctor
Respuesta: Llámenos al 4982-2024 y el Sr. Daniel Salas le dará la información que necesita acerca del próximo curso a dictarse.- En cuanto a las formas de modificar el reglamento, hay que saber primero qué quieren modificar.-
Consulta 35
Somos un consorcio de 10 unidades donde algunos copropietarios queremos sacar al portero con vivienda y poner uno de media jornada para abaratar costos, pero otros se oponen invocando razones de seguridad y confort, si el reglamento no lo aclara, que mayoria hay que reunir en una Asamblea para tomar una decision? Gracias M.
Respuesta: Las mayorías están determinadas en el reglamento de copropiedad y administración.-
Consulta 36
Hola mi consulta se refiere a la posibilidad de agregar un piso mas al edificio de propiedad en el que convivimos.
Cuales son las posibilidades y que tramitación deberemos iniciar?
Desde ya muchísimas gracias Atentamente Mario
Respuesta: Esas consultas no pueden responder sino a través de una entrevista personal.-
Consulta 37
Dr. lo molesto, mi esposa es administradora de un edificio, y fue citada a una mediación entre dos propietarios, por el siguiente motivo hay una pared medianera que no respecta los planos es decir esta desplaza 1 metro de ancho por 5 de largo, desde hace 50 años, sobre el terreno de un propietario que tiene el uso exclusivo del patio.
La consulta es el propietario que se beneficia por esta mayor superficie debe reparar al propietario privado del uso Saludos Cordiales. Alberto
Respuesta: Si estamos hablando de uso exclusivo, no habría mucho reclamo atendible. Pero, como Ud. comprenderá, cuestiones tan específicas como estas no pueden resolverse sin tener a la vista el reglamento de copropiedad, los planos, y otros datos.-
Consulta 38
Dr., AWAD, desde ya, le doy mis gracias, por su atención y deferencia.
Consulta:
Tuve un intento de robo en mi dpto, en capital, me violentaron la puerta de ingreso, hay denuncia (una propietaria aviso a la policía, denuncia por robo en ausencia de moradores), la causa esta en la fiscalía (caratulada: s/ robo en tentativa), el portero tenia las llaves de mi dpto., (era el único que tenia las llaves, dado que yo vivo en el Sur), estuvo detenido en la comisaría 21, por mas de 24hs., también me faltaron cosas del interior del dpto., a pesar que no pudieron ingresar, yo amplíe la denuncia por ese motivo. ( Causa n° 5890/2013, esta como implicado el portero). Pregunto:
“Los gastos de reparación de la puerta, no son reconocidos por el seguro". ( del edificio ).
"¿ Los mismos, deben ser abonados por el consorcio?."...
En caso, afirmativo. Los puedo descontar de mis expensas???... ( yo abone los gastos ).
Necesito su asesoramiento, para obrar al respecto. Desde ya muchas gracias. Espero su respuesta. Atte. Sra., María A.S. .
Respuesta: En general y salvo que se demuestre que efectivamente el robo o intento se produjo porque ha habido negligencia del personal de consorcio (por ejemplo, dejar las puertas de entrada abiertas), no cabe hablar de responsabilidad del consorcio. Y, con lo que Ud. me cuenta no se ha probado la responsabilidad del encargado, así que, por el momento, deberá Ud. cargar con esos gastos.-
Consulta 39
Hola, hace un mes aprox me mude a un departamento en Belgrano.
Desde el primer dia estoy luchando con la administración para que me permitan adquirir el servicio de cable del que me gustaría ser usuario.
Como puedo hacer para que escuchen mi reclamo. Qué medidas puedo tomar en este caso puntual donde no me brindan rta ni solución.
El edificio cuenta con el servicio de telecentro. Hace un mes justo tb cambia la administración y se plantea la posibilidad de cambiar a cablevisión, la verdad es que hasta el momento no cuento con servicio de cable ni internet que es indispensable para mi trabajo. Espero me puedan ayudar. Gracias!! Estefania
Respuesta: Se necesitan más datos, sobre todo en cuanto a si Ud. es propietaria o no, leer el reglamento, saber cómo contrató el consorcio el servicio.-
Consulta 40
Buenas
Podría quitarme las dudas con respecto a lo consorcial? Muchas gracias Federico
PREGUNTA Y RESPUESTA ANTERIOR
Consulta 65
Estimados, les consulto lo siguiente:
Hace un tiempo logro tener el testimonio como adm de una sucesion de un depto en la costa con fortuna de deudas, entre ellas consorciales, y años en desuso.
Estoy queriendo negociar la deuda correspondiente al consorcio, ya que se reclaman como 15 años, para abonar, de contado, como máximo los 5 años correspondientes a la prescripción. Nunca me informaron de la reunion de consorcio y el Administrador pone como excusa que el Consejo no acepta ese monto y me intima verbalmente a no ocupar la UFya que puede llegar a tener una perdida de agua. Deje pasar una temporada informando que para estas fechas lo quería utilizar y me siguen poniendo la misma excusa, sin negociar la deuda, sin entregarme el reglamento de copropiedad e diciendome nuevamente a que si lo utilizo me tengo que hacer cargo yo de los posibles problemas debido a la deuda que posee.
Pueden obligarme a hacerme cargo de los arreglos de una llave de paso interna y de posibles perdidas hacia el dpto de abajo? Como se yo que esto no estaba con anterioridad? Como debo informar de dicha perdida de agua?
Me pueden prohibir el uso del mismo por la deuda o por un posible daño?
Que el vano de una puerta se haya deformado por que la pared se rajo, se debe hacer cargo el propietario o el consorcio?
Y de los cerámicos levantados a lo largo de un pasillo interno de la vivienda, por clara deformación del piso, quién se hace cargo?
Gracias y a la espera de una pronta respuesta Federico
Respuesta: Si hay una sucesión y Ud. es el administrador de los bienes lo mejor será consultarlo con el letrado que lleva ese proceso.-
Respuesta: Reitero la respuesta, si Ud. ya cuenta con un profesional que lleva la sucesión, lo mejor es que ese letrado que tiene conocimiento directo de la cuestión lo asesore.-
Consulta 41
En fecha 26/12/12 el administrador llamó a Asamblea Ordinaria, por asistir solo 2 consorcistas se negó a llevarla a cabo aún después del tiempo de espera establecido por el Reglamento de Copropiedad.
En fecha 26/03/13 vuelve a llamar a Asamblea Ordinaria y Extraordinaria, solo acudimos los mismos 2 consorcistas que en la anterior y le exigimos al administrador cumplir con el reglamento y llevarla a cabo con los presentes.
En el Acta manifiesta que la misma está legalmente constituída. Al tratarse la aprobación de la gestión finalizada el 30/06/12, y habiendo sido parte de la documental respaldatoria de dicho ejercicio verificada por uno de los consorcistas, se detectaron serias irregularidades que dieron origen a la presentación de denuncia ante el RPA, motivo por el cual este consorcista se negó a aprobar la rendición de cuenta citada, mientras que el restante consorcista, quien cuenta con el administrador como Contador de su empresa, vota por la aprobación de la rendición.
Al tratarse el tema de la continuidad del Administrador, el primer consorcista vota por la no continuidad, mientras que el segundo reitera su voto positivo.
En fecha 12 de Abril, el Administrador convoca a una nueva Asamblea Ordinaria por falta de quorum de la celebrada el 26/03/2013, desconociendo la legalidad con la que según el mismo manifestó en Acta, la misma contaba.
Debo remitir al Administrador carta documento impugnando tal convocatoria?
Como debo continuar? Norma
Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad y las citaciones, como mínimo.-.
Consulta 42
BUENOS DÍAS, DR. AWAD. VA A CONTINUACIÓN MI CONSULTA, DISCULPE QUE LE PIDA TENER A BIEN IMPRIMIRLE TODA LA URGENCIA QUE LE SEA POSIBLE A SU TRATAMIENTO.
DESDE YA MUY AGRADECIDA. ATENTAMENTE MARTHA
CONSULTA:
Se trata de un edificio con tres subsuelos habilitados para cocheras, que según Reglamento figura como “Espacio guarda coches” pero que desde su origen alrededor de 1980 y con el fin de fijar una utilización ordenada y mantener vigentes normas mínimas de convivencia y sumado a ello para evitar inconvenientes a los propietarios ya que las zonas de tránsito en dichas plantas son poco amplias y las rampas de bajada complicadísimas y sumamente angostas, se acordó entre los propietarios distribuir los espacios con carácter de fijo por unidad.
Lo que no está muy claro si dicha distribución consta en algún documento formal o si el acuerdo fue informal aunque respetado por usos y costumbres desde ese momento en adelante, tanto entre quiénes participaron del mismo como de los sucesivos compradores posteriores de cada una de las unidades.
Sí figura, por ejemplo, en determinada Acta de Asamblea la expresión “la cochera de cada unidad…”.
Ingresé al edificio en 1996 y la cochera que me señalaron como asignada fue la Nro. 13 del 2do. Subsuelo, desde ese momento en adelante la ocupé sin problemas.
En la actualidad no poseo vehículo y como solamente entro con vehículo familiar esporádicamente, ahora estaba por alquilarla a otro vecino, como lo han hecho otros propietarios que se encuentran en igual situación.
Una noche hace dos semanas ingresé al subsuelo en el auto de mi prima y la cochera estaba ocupada.
Desconociendo quién era el entrometido, coloqué un cartel prolijamente sobre el vidrio trasero diciendo que retiraran el auto y si querían alquilarla me hablaran.
Así mismo coloqué otro cartel en el ascensor de servicio poniendo “Propietario auto patente ….. Retirarlo de mi cochera.”
A la noche siguiente, el propietario titular del vehículo se apersonó en mi unidad y me agredió enojado por el cartel del ascensor que no debí poner sino preguntar al encargado y ante mi planteo a los gritos dijo que “No había cocheras sino espacio guarda coches y que él colocaba su auto dónde quería.” Le expliqué que no era así y que él había también respetado la distribución existente y además le pregunté por qué si eso era lo que pensaba daba la casualidad que la única que ocupaba siempre era la mía.
No supo contestar y se retiró diciendo que le demostrara que era mía y él sacaba su auto.
Al día siguiente encontró el otro cartel sobre su vehículo y entonces, como no me ubicó, pegó en la puerta de mi departamento, con una ancha y potente cinta de embalaje que dañó el barniz de ésta, un cartelón al que anexó el mío que dice: “No vuelva a tocar mi auto, si demuestra que la cochera es suya, hablamos del alquiler.”
Me sentí impotente y desamparada y agredida mal. Vivo sola con mi mascota, es evidente que este tipo se aprovecha de que soy mujer porque no creo que tenga agallas de ocupar alguna otra en la que tenga que enfrentar a un hombre, o sea que en realidad hay acoso y violencia dirigida a mí personalmente.
Además cuento que es un individuo infractor por Naturaleza, llegó al edificio en 2007, reemplazó su puerta de servicio por una blanca que nada tiene que ver con la línea general aplicada en todas las unidades, hizo caso omiso a los reclamos.
Contrariamente a lo que sostiene ahora respecto de las cocheras, no solo asumió que desde la compra de su departamento tenía una cochera asignada, que es la que usó hasta este acto de rebeldía, sino que además actuó como si fuese de su propiedad ya que construyó en la misma un cierto muro para contar con un subespacio en el que archivar efectos personales.
Es más, en oportunidad de uno de los diluvios anteriores a este último, un día este vecino me paró por el pasillo para pedirme disculpas por haber ocupado durante dos o tres días mi espacio en el segundo subsuelo ya que había entrado algo de agua al tercer subsuelo, o sea que hasta aquí seguía reconociendo y respetando las normas vigentes.
Remití mail a la Administración sobre el hecho y efectuando reclamos o permiso para colocar una protección en mi espacio asignado y mail con el relato a todos los vecinos, recibiendo el apoyo y la puesta a disposición de todos ellos, quedan afuera sobre 38 unidades unas seis a las que no me dirigí porque nunca participan de nada y/o están justo en proceso de cambio de titular.
El 09 de Mayo habrá Asamblea, todos quieren que aparte de incluir en el Orden del Día el tema “Ratificar acuerdo de asignación de cocheras……." se incluya el de cambiar Consejo, ya que este tipo forma parte del mismo por propia postulación en su momento.
El Consorcio está en una situación complicada, el Administrador quiere renunciar, el Consejo quedó, también por renuncias, reducido de cuatro integrantes a dos, uno el infractor y otro uno que está colaborando bastante conmigo en toda esta problemática, buscando antecedentes escritos, etc. etc.
En la reunión prevista se realizará la consideración de movimientos del ejercicio que en la Asamblea Ordinaria del mes pasado no se concretó por falta de auditoría de gastos y porque a la misma concurrieron solo 8 propietarios.
Qué debemos hacer como Consorcio para ubicar definitivamente a este individuo y dejar formalizada la asignación que tiene la misma antigüedad que el edificio y siempre fue observada por todos y aún por él con incluso prueba física por la construcción que realizó en su espacio y hasta este evento indeseado y qué debería hacer yo en mi caso en particular adicionalmente, si no alcanzara la acción conjunta sobre el particular y este individuo siguiera dejando su auto en el lugar que me corresponde.
Respuesta: En general es el administrador quien debe cumplir y hacer cumplir las decisiones de las asambleas. Pero en casos tan específicos como éste, lo mejor para responder es tomar contacto directo con los hechos, leer toda la documentación posible, reglamento, libro de actas, etc.-
Consulta 43
Dr-Awad, quisiera consultarte sobre un tema especifico relacionado con el encargado del edificio. El mismo solicita realizar trabajos de jardinería en el edificio que posee un pequeño parque y áreas verdes a la entrada del mismo. Lo realizaría facturando como monotributista. Mi pregunta es: este trabajo en un futuro podría acarrearnos algún problema legal (reclamarnos relación de dependencia y si hubiese un juicio incorporarlo a su sueldo)?.- Gracias por su atención.- Rosa
Respuesta: Lo mejor será incorporar la tarea conforme lo establece el convenio colectivo de trabajo, que prevé un plus por cuidado de jardín.
Consulta 44
Buenas tardes, mi consulta es porque en el mes de diciembre contratamos un plomero particular por problemas de filtración el apared, la cual el consorcio alejo que ellos lo pagaran pero que el plmero lo contrate el propietario, ahora la pared esta igual y al hablar con el consorcio me dice que hable con el que realizo el trabajo para el reclamo, el tema es que lo llamo y nunca se presenta
La consulta es, se puede realizar alguna acción judicial contra el plomero, debido a que tengo los recibi de pago y la factura del presupuesto Desde ya gracias por la colaboración Karina
Respuesta: Sí, puede, debe realizarlo la persona que hizo el pago, intimarlo a que cumpla con su tarea conforme las reglas del arte.-
Consulta 45
Necesito realizar una consulta legal respecto de una filtración pluvial que tuvimos, en un departamento en CABA que terminaba de reciclar a fondo (con piso de parquet de pinotea recientemente pulido y plastificado) para mudar a mi madre; por el que en la mañana del martes 2/4 me llamaron diciendo que les filtraba agua hacia el piso de abajo. Cuando concurrí encontré que la filtración provenía del piso de arriba, atravesaba mi depto., y pasaba al de los propietarios que me llamaron.
Se dañó la pintura del cielorraso del living-comedor y se acuchararon las tablas del parquet del piso en un diámetro de 3 m , de dónde recogí más de 10 lts. de agua.
Por lo que vi en el depto. de arriba (último piso) tiene lo que se denomina un “balcón terraza”, dónde se saturó la rejilla del desagüe y filtro el agua por la junta mal tomada entre el marco de la puerta balcón de entrada al living-comedor y el piso del aterrazado. Se ve que el marco picado fue mal arreglado en su momento con dos planchuelas, pero quedó una luz de ½ cm contra el piso, que tenía la junta tomada con pastina quebrada y en parte salida. Esta junta la hizo sellar con posterioridad la propietaria utilizando silicona, pero de lo otro no se habla.
Mandé dos correos al Administrador participándolo de los daños que tuve pero no me contestó y por teléfono es imposible dar con él; sólo recibí su respuesta a través de la encargada, diciendo que le correspondería al del piso de arriba las reparaciones.
Por lo que leí en el Reglamento de Copropiedad que solicité al momento de la compra, dice que aparte de las estructuras, serían partes comunes “…las lozas…, todas las instalaciones en muros exteriores y lo que cierra sus vanos, tales como puertas, balcones, ventanas, y cristales exteriores, los techos y azoteas…”; por lo que entiendo que debe hacerse cargo el Consorcio de una reparación eficaz, pero no quieren poner una moneda!
El sentido común diría que el responsable de la administración del edificio canalice las reparaciones, y luego cargue en las expensas de cada quién el gasto. Si esto se resuelve por un simple acuerdo entre partes, me resulta muy light, dado que termina dependiendo de la buena voluntad, y el alcance de las reparaciones al bolsillo del que involuntariamente produjo el daño (así está el edificio).
Si teniendo en cuenta que se trata de un balcón terraza en un último piso, que por el retiro en altura es parte del techo de mi living-comedor, el agua que se filtro por la junta del marco de la puerta que cierra el vano, y atravesó por una rajadura la losa, creo que es un tema en el que hay certeza de que sean partes “comunes”.
No sé cuál es su recomendación, pero pienso que si con una mágica silicona van a arreglar el tema, en lugar de reemplazar la carpintería metálica del zócalo de la puerta ventana, rehacer la aislación del piso y colocar luego las baldosas, en poco tiempo voy a estar seguramente en problemas cuando lleve la alfombra y los muebles de estilo de mi madre.
Por eso, mi intención es no dejar pasar esta controversia, para lo cual necesitaría su opinión, y en caso de recomendarme alguna acción del tipo legal necesitaría contactarme con alguien que se encargue de estos temas.
Adjunto imágenes para mejor comprensión. Gracias. Gabriel
Respuesta: La verdad es que parece ser que debe el consorcio hacer el arreglo (esto sin haber tenido a la vista el reglamento ni tener más conocimiento de los hechos que lo que Ud. describe). En cuanto a la clase de reparación a llevar a cabo, más que un abogado lo que debería Ud. recabar es la opinión de un arquitecto o de un ingeniero (civil).-
Consulta 46
Dr. Awad, le consulto porque soy propietaria de un dpto. a estrenar , somos 4 propietarios de un total de 12 dptos. No están vendidos 8 dptos. del total de 12.
El constructor no ha puesto luces de emergencia, matafuegos, mangueras, luces en los pasillos, sólo algunas bombitas colgadas de cables. La puerta de entrada de vidrio está vencida hacia abajo, si alquien la empuja fuerte puede quebrarse sobre el cuerpo de quién la empuja. No hay medidores de luz ni de gas. sólo luz y gas de obra, el constructor tiene alquilados casi todos los dptos. no vendidos. Tampoco quiere nombrar a un administrador, pero él no se quiere ocupar de nada.
Necesito saber dónde dirigirme para hacer las denuncias Gracias Ana
Respuesta: En principio si Ud. adquirió un departamento, debe intimar a la persona que se lo vendió a que instale en el edificio todos los objetos e implementos que las reglas de la seguridad y la higiene obligan a tener en los edificio. El edificio, si ya se ha entregado la posesión a alguna persona, es decir que se puede habitar, debe estar equipado.-
Consulta 47
Dr.Awad, lamentablemente no supe expresarme correctamente y quizás haya sido por denominar bauleras a esas construcciones realizadas en las cocheras. Usted interpretó que se trataba de una obra de construcción de bauleras en el lugar de las cocheras. En realidad se trata de construcciones realizadas con un armazón de hierro ángulo y recubierto por alambre mallado o chapas de zin; algunas con puertas corredizas y otras con puertas giratorias. Digamos que son construcciones que se asemejan a un plackard, de profundidad variable, las hay de 1,15m de profundidad, lo que hace que al guardar el auto este sobresalga de los límites propios asignados por el Reglamento de Copropiedad.(RC) a la cochera.
El estacionamiento se esta convirtiendo en un "gallinero" y yo particularmente considero que no deberian permitirse esas construcciones por estar perfectamente definido en el RC que esos espacios son de uso exclusivo para cocheras. Espero su respuesta sobre su parecer al respecto .
Nuevamente gracias Dr. Awad Jorge
PD. Le adjunto foto de dos cocheras que tienen las construcciones mencionadas.Vea que el auto estacionado en la cochera que tiene una construcción recubierta con chapas de zinc y de 1,15m de profundidad, llega al límite demarcado en la mitad de la rueda delantera, el resto invade espacio de circulación y dificulta el estacionamiento de vehículos como el mio que se encuentra enfrente.
Dr. Awad, tengo un Dto. con cochera en un edificio de Mar del Plata. El edificio consta de 75 Dtos. , 54 cocheras en Primer Subsuelo y 55 en Segundo Subsuelo. Tanto en la escritura como en el Reglamento de Copropiedad y Administración (RCA) figuran los Dtos. y las cocheras como UU.FF.
El RCA define a cada cochera como: UNIDAD FUNCIONAL xx integrada por el POLIGONO x-xx DE PLANTA PRIMER SUBSUELO/SEGUNDO SUBSUELO, DESTINADA A COCHERAS y consta de una superficie etc, etc. O sea, el RCA define claramente el uso como cocheras de esas UU.FF. El primer y segundo subsuelo donde se ubican las cocheras son espacios libres donde las distintas cocheras están delimitadas entre si por franjas de pintura en el piso, como es dado observar en los estacionamientos públicos.
Cabe agregar que para cambiar el uso como cocheras asignado a esas UU.FF. en el RCA y definido como “CALIDAD DE LA OCUPACION ”, hace falta el consentimiento unánime de la totalidad de copropietarios .
Por Asamblea General Ordinaria y con solo 10 copropietarios presentes y 5 representados, se facultó a la Administración para que autorice la construcción de bauleras dentro de las cocheras. La última construida tiene 1,15 m de profundidad, lo que hace que al guardar el auto, este sobresale de los límites asignados a la cochera, invadiendo la zona de circulación que es parte comun de todos los copropietarios.Por otra parte es cerrada , desconociéndose que se se almacena; podrian ser elementos inflamables con peligro de combustión.
Dr.Awad, yo le pregunto si es procedente autorizar las construcciones de bauleras en las UU.FF. destinadas a cocheras. De no resultar las autorizaciones procedentes, como se deberia actuar para que las mismas se retiren. Jorge
Respuesta: Es cierto que, para cambiar el destino, es necesario el 100% de voluntadas. Y ello porque hay que modificar el plano y el reglamento. Lo mejor será impugnar la asamblea, y formular la denuncia por ante la municipalidad para que paren la obra, además de consignar las expensas (no debe pagar los costos de esa obra).- Es un tema complejo, que no puede llevar adelante Ud. solo.-
Respuesta: El destino dado en el reglamento a las diferentes partes del edificio sólo puede modificarse por acuerdo unánime (raramente los reglamentos dicen otra cosa, sugiero, de todas formas, leerlo) .-
Consulta 48
Buenas tardes Doctor, Lo molesto con tres preguntas por favor, ¿es obligatorio el libro de datos?
¿Reemplaza a los libros de Control Sanitario y Agua Potable, de Control de Seguridad Edilicia y el de Ingreso y Egreso de Proveedores?
¿Estos dos ultimos son o eran obligatorios? Muchas gracias por su ayuda.
Respuesta: El Libro de Datos es obligatorio y suplanta a los otros tres.-
Consulta 49
Multa y Expensas –
Buenas tardes Dr. Awad, cómo está usted? Soy Aurora de xxxx, y lo molesto por lo siguiente:
Vivo en un complejo de 2 Torres de 28 pisos cada una con 250 unidades aprox.
El tema concreto es respecto a las multas que aplica el Comité de Disciplina y obviamente se recaudan con la liquidación de expensas. Le aclaro que el Reglamento interno lo contempla, pero al momento de pagarlas los infractores pagan solamente el monto concerniente a las expensas y se resisten a pagar dichas multas esgrimiendo que son "ilegales".
Es conocida que tanto la Jurisprudencia como la Doctrina trata este tema diversamente, pero que podemos hacer ??? se pueden ejecutar como "expensas" ó cual sería el procedimiento aplicable. Si puede responderme se lo agradecería. Lo saluda cordialmente. Aurora
Respuesta: Esta respuesta es en general, habrá que ajustarla a cada caso en particular: Si bien hay que leer cuidadosamente el reglamento de copropiedad y administración del consorcio, debe considerarse que las multas impuestas a partir de un reglamento interno no tienen virtualidad. Reitero, se trata de una respuesta general, hay que leer cuidadosamente la documentación.-
Consulta 50
Dr, Awad: deseo preguntarle cuanto es el periodo de un administrador en función, por cuanto la administradora de nuestro edificio, sito en CABA en mayo del año pasado nos convoco para la elección de un nuevo periodo por dos años tal como figura en el R.P.H., pero en la ley 3254 dice que el mandato tiene un plazo de un año, en este caso entonces finaliza en el 2.013 ''¡?, a pesar de que la convocatoria fue por dos año .-Gracias Jose Manuel
Respuesta: Si hay un plazo fijado en el Reglamento de Copropiedad hay que respetarlo. Si no hay plazo previsto en el referido reglamento, entonces, sí, el plazo lo fija la ley 3254 (hasta un año).-
Consulta 51
Hola: en el edificio donde vivo hay lindante un edificio con unidades de cocheras. Aproximadamente son 145.El problema es que estas son alquiladas(por el personal de seguridad) a personas ajenas al edificio en forma temporal: lo que genera que ingresen personas ajenas al edificio creando un riesgo para la seguridad(ya han robado varias veces) además de convivencia , prácticamente resulta imposible utilizar el ascensor de servicio “copado” por los visitantes .Se le ha pedido a la administradora colocar un portón(a lo cual se negó) .¿Qué se puede hacer ante esta situación? ¿corresponde realizar algún tipo de denuncia? Rosario
Respuesta: Debe aclararse si se trata del mismo edificio o si estamos en presencia de dos inmuebles distintos.-
Consulta 52
Hola! Vivo en Bahia Blanca en un ph antiguo de 3 propiedades. Dos de los propietarios hicimos toda la instalacion electrica nueva, desde los medidores hasta las propiedades. No solo hicimos la que nos correspondia sino tambien la de los espacios comunes.
El otro propietario no quiso hacer la obra por lo que quedó toda su instalacion independiente (cañeria, cables, tablero, etc) vieja y, obviamente, fuera de las reglamentaciones vigentes (cables de 2.5, cables de tela, etc). Esto implica que su instalacion nos pone en riesgo a nosotros por ser vieja y estar en mal estado.
Se puede hacer alguna denuncia legalmente? Se puede denunciar ante la empresa proveedora de energia electrica?
Por favor, espero nos responda con prontitud. Y desde ya, muchisimas gracias
Natalia
Respuesta: Para responder previamente me gustaría haber leído el reglamento de copropiedad y administración del consorcio en cuestión.-
Consulta 53
Estimado Dr: El motivo de mi consulta es el siguiente. En el edificio en donde vivo en el barrio de Palermo hace ya meses y meses que tenemos una plaga de cucarachas , los administradores estan avisados de la misma y no hacen NADA es un espanto . A parte de todo lo que padecemos..eso si aumentan las expensas cuando quieren..Quisiera saber donde puedo radicar una denuncia en donde nos escuchen. Muy atentamente Georgina .
Respuesta: Antes de formular alguna denuncia en concreto, sería mejor intimar fehacientemente (por ejemplo, dejarlo escrito en una acta de asamblea, o enviarle una carta documento) a la administración a dar solución al problema.
Consulta 54
Queria hacerle la siguiente consulta:
Tengo un local en una galeria en san isidro. Recien tomo posesion y cuando me llegan las expensas, noto que no figura el nombre del administrador ni el telefono, averiguo donde es voy, y la chica que me atiende, cuando le pregunto si no es obligatorio que el consorcio tenga numero de cuit, me echo y no me cobro las expensas.
Pregunto, es obligatorio que el administrador tenga cuit y haga factura? es obligacion que el consorcio tenga numero de cuit y la persona que se encarga de la limpieza este en blanco? que puedo hacer ante la negativa de esta persona de cobrarme las expensas. desde ya le agradezco su respuesta.saludos LORENA
Respuesta: El administrador, como todo proveedor de servicios, debe estar empadronado en la AFIP. En
Consulta 55
Hola Dr. Awad: cuándo finaliza la responsabilidad por mantener Los pagos al día en caso de renuncia del administrador??
Detallo dos cuestiones para determinar la responsabilidad De la administración renunciante
1- secuencia de la renuncia
Jueves 4 de abril se recibe cd con renuncia efectiva 31-3
Lunes 8 de abril, en asamblea se designa nuevo administrador
Martes 9 de abril cd del consorcio aceptación renuncia y comunicar Nuevo administrador y fecha traspaso lunes 15.
Se concreta la reunión de traspaso y se constata que no se han Pagado las cargas sociales de marzo; a pesar de contar con fondos En la cta.cte. Del consorcio.`
2-negación de firmar cheque
El cambio de titular en la cta cte del consorcio, esta en curso y se Le solicitó a la adm renunciante que firmara un cheque en concepto De "reposición caja chica" a favor del nuevo administrador y se negó A hacerlo. Desde ya, Dr. Awad muchísimas gracias con la atención de esta consulta. Hugo
Respuesta: La renuncia no puede haber sido al 31 de marzo, debió haberse formalizado con anticipación, salvo alguna circunstancia excepcional. Por otro lado, aún cuando renuncia, debe llevar a cabo aquellos actos y gestiones necesarios y urgentes, por lo que no pagar las cargas es una falta grave. En cuanto a la negativa a firmar el cheque, habrá que saber si no lo hizo en el entendimiento de que el Banco había bloqueado la firma del administrador saliente.-
Consulta 56
Estimado Dr: Le escribo porque realmente me siento agobiada, estamos alquilando un depto temporario desde hace 4 meses, cuyo contrato adopta la modalidad de comodato y cada 3 meses lo renovamos.
Resulta ser que vivimos en un monoambiente en Capital Federal y tenemos trato directo con los propietarios con quienes hemos firmado contrato, pero los inconvenientes surgen cuando deciden arreglar el ascensor del edificio y noa empiezan a llegar las expensas extraordianarias y los dueños pretenden de que las paguemos, de acuerdo a mis conocimientos a los inquilinos sólo les corresponde abonar las expensas ordinarias o comunes y además nos hacen pagar el ABL mensualmente.
El mes pasado hemos estado 10 días sin inodoro, porque no funcionaba y tienen un plomero al que acuden porque trabaja para el edificio hace años, pero eso no nos compete a nosotros que el 1 de cada mes debemos pagarles y ellos no son capaces de recurrir a otro que pueda arreglarnos el baño y no tenernos en esta situación 10 días....como si fuera poco hace 8 días y con el frío que hace estamos sin calefón, vino un técnico que les vendío el artefacto y lo instaló y nos dijo que tenía una fuga de gas grande y que de milagro no ha explotado! La cuestión es que ellos insisten al mismo personal que venga a arreglarnos el calefón y desde hace 8 días que seguimos sin poder bañarnos en nuestro dpto, les reclamo y me dicen que ellos no pueden solucionarnos porque es el técnico que tiene poco tiempo y que cuando pueda vendrá a solucionarlo!
Por favor necesito que me diga como puedo proceder, es muy desgastante vivir de esta manera y sumamente injusto porque somos muy responsables con el pago del alquiler!
Correspondería que les exija que hagamos un prorrateo equivalente al proporcional de los días que estuvimos sin baño y sin calefón (hasta ahora 18) y ellos nos devuelvan ese importe? y si es así en qué artículo y de qué ley podría ampararme para argumentar mi reclamo? Considerando que es la modalidad de alquiler temporario.
Desde ya muchas gracias por su tiempo! Saludos cordiales! Eliana
Respuesta: Para responder es necesario tener una idea acerca del contrato que han firmado, saber si se trata de un edificio sujeto a la propiedad horizontal, de quién son las instalaciones internas de la unidad , etc.-
Consulta 57
Estimado: quisiera saber cual es la defensa con la que cuenta un propietario de un PH con derecho a construir o refaccionar avalado por reglamento y en las condiciones que este lo establece sí otro u otros de los copropietarios se niegan a firmar los permisos de obra y/o planos. Por otro lado, se puede complementar el artículo que indica que los copropietarios pueden construir en sus respectivas UF con una leyenda que comprometa al resto a firmar los planos, reitero, siempre respetando las condiciones de construcción establecidas en dicho art.
Aguardo su respuesta.
Muchas gracias, Sabrina
Respuesta: La verdad es que cuestiones como éstas no pueden responderse sin haber leído el reglamento de copropiedad y tener una idea acerca de qué y dónde se pretende construir.-
Consulta 58
Hola Dr Awad lo escucho todos los sábados por radio mitre, es muy claro en sus comentarios, lo felicito.
Quiero consultarle lo siguiente:
Compre la mitad de un lote, el cual por sus medidas no se puede subdividir; resulta que la otra parte, alguien arguciando una deuda presento un boleto inicio juicio de escrituracion y se lo otorgo el juez.
Mi preguntas son:
* hace 9 años que estoy en la propiedad, mejore el terreno, construi pequeña habitacion, hice la mensura declarando lo construido, baje la luz, etc.-
* Como y a quien reclamo los gastos de mantenimiento?
* Los impuestos que pague los adeudados y los actuales?
* No estoy notificado del juicio, hasta la fecha no escrituraron, aun sigue a nombre del anterior. Tiene un tiempo limite para la escrituracion?
*Puedo poner un administrador?
Le agradeceria me conteste Le mando un saludo y q todos sus compañeros de la radios Carlos
Respuesta: Gracias por sus conceptos. La verdad es que para responder entiendo que se debería tener un conocimiento más detallado de la cuestión, incluso tener a la vista toda la documentación, sobre todo la relativa a la compra que Ud. hizo.-
Consulta 59
Somos 3 PH (consorcio) el dto 1 coloca una antena de directiv en la medianera comun de ambos o sea el 1 y el 2 que es el mio, cuando le preg al vecino porque esta ahi si yo no autorice nada. segun ellos la iban a colocar en su medianera sin molestar y me encontre con una sorpresa. mi preg es: se puede hacer esto de colocar una antena en un espacio comun? xq el vecino me dijo que no la piensa sacar... Donde puedo quejarme o denunciarlo para que la saque? Alicia
Respuesta: Las paredes divisorias de las unidades son meros tabiques divisorios comunes pero no son medianeros. La verdad es que para responder es necesario tener más conocimiento de las características del edificio y las posibilidades de emplazar las antenas en otros sectores del mismo. Y también saber si verdaderamente se produce algún tipo de perjuicio con esta situación.-
Consulta 60
Buenos dias!
Mi nombre es Juan Pablo. Buscando en google llegué a su pagina, la cual me pareció muy buena!
No estoy seguro de si siguen manteniendola, pero tenía unas dudas con respecto al consorcio, ya que soy nuevo en estos menesteres de ser propietario y en el edificio donde vivo hay varias personas mayores que no entienden nada y la administradora es muy prepotente.
Con respecto a los morosos, hay 2 personas que adeudan expensas de en promedio 4 meses pero el administrador no hace ningun procedimiento para realizar el cobro. Es esto correcto? no deberia notificarles formalmente la deuda? Lo unico que hacen es cobrar una expensa B para cubrir el saldo de la caja negativa y cuando le reclamamos, dijo que era ADMINISTRADOR y no COBRADOR. Me he enterado que una de las unidades morosa es intimo amigo del personal de la administracion. Es esto ético? Por otro lado, esa misma unidad tiene un perro que cuando lo saca a pasear, deja toda la escalera meada. Vivimos en un edificio dividido en 2 unidades de 3 pisos sin portero: viene una chica para limpiar los martes y jueves por lo que el meo del animal queda ahi desde el sabado hasta el martes para que te des una idea.
La administradora no tendría que hacerse cargo de ese tema? Cada vez que yo y otros 2 vecinos nos quejamos, nos dicen que siempre somos los mismos en quejarse, dice que van a hacer algo pero nunca hacen nada.
Por ultimo, hay varias obras que deberian hacerse en el edificio ya que por temas de humedad, una pared esta siempre chorreando agua en el entrepiso del edificio. De nuevo, hice el reclamo hace mas de un año y la administradora dijo que iba a mandar a un albañil para verlo y jamas fue (en las 3 veces que reclame). Tienen alguna sugerencia de como se podría actuar al respecto?
El consorcio no ha tenido asamblea en más de 1 año y medio y la ultima vez que fuimos a hablar a la administracion con 2 vecinos mas nos dijeron que iban a mandar la notificacion pero no lo hicieron. En caso de que se nieguen a hacer la asamblea, que se recomienda hacer? Tambien aumentaron unilateralmente los honorarios que por lo que lei en otra consulta, se debe discutir en una asamblea.
Desde ya, muchas gracias y perdón por la molestia. Atentamente, Juan Pablo (capital federal)
Respuesta: Obviamente se trata de una administración que cumple poco y mal, por ejemplo, sí está obligada a realizar todas las gestiones necesarias para cobrar y percibir las expensas ( incluso el juicio), también debe intimar a los propietarios a mantener en condiciones de salubridad e higiene las cosas y sectores comunes.-
Consulta 61
Estimados amigos: me contacto con ustedes para que me orienten si es posible en la duda que se me presenta.
Mi nombre es Daniel y la consulta es la siguiente: el asministrador de mi edificio, no hace reuniones de consorcio desde hace más de dos años y a pesar de solicitárcelo no responde a lo solicitado.
Le he enviado una carta documento y no responde tampoco...según el reglamento de copropiedad establece renovar o ratificar a la administración como al consejo, que por otra parte está ausente permanentemente y a favor de la administración.
Quisiera saber cuáles son los pasos a seguir.
Desde ya agradezco su atención. Daniel
Respuesta: Para responder mejor es necesario saber si el edificio se encuentra en la Ciudad de Buenos Aires y tener a la vista el reglamento de copropiedad.-
Consulta 62
Buenos dias, me mude a un edificio nuevo el cual tiene 8 unidades, una por piso, total 8 pisos. Es obligatorio tener portero? o podemos tener personal de limpieza? el administrador nos dice que se puede personal de limpieza pero nuestro miedo es que alguien nos diga que es obligatorio tener un portero, o que pasa si algun propietario quiere portero y el resto no? Muchas gracias, Saludos Laura
Respuesta: Pueden tener un encargado o contratar con una empresa que se dedique a la limpieza, cuidado y aseo de edificios.-
Consulta 63
Estimado Dr. Awad:
Lo molesto por las siguientes consultas, mi marido y yo, estamos buscando un departamento para mudarnos, encontramos un lindo y generoso 3 ambientes de 40 años de antigüedad, respecto del que su propietaria actual (que dice ser arquitecta) informa que cuando lo compró (hace 25 años) realizó modificaciones de agua (provisión y desagüe) y de gas: donde antes estaba la dependencia de servicio trasladó el espacio cocina (artefacto, mesadas, pileta, alacenas, etc.) y a éste lo transformó en un comedor diario; asimismo extendió la provisión de gas (que atraviesa el living comedor), para proveer dos estufas tiro balanceado.
De comprar el inmueble, estas modificaciones, al no corresponder las instalaciones con los planos, podrían acarrearnos algún inconveniente?
Por reparaciones que deban hacerse por perdidas de caños? el consorcio podría negarse a hacerse cargo?
Y con Metrogas? atento a que en los últimos tiempos está altamente sensible, obligando a las construcciones viejas a instalar con forceps medidas de seguridad nuevas; si hubiese alguna pérdida (o denuncia), podríamos ser sujetos de alguna sanción o vernos obligados a gastos extraordinarios de desintalación o engorrosas habilitaciones? Muchas gracias por su tiempo y su predisposición. Marcela
Respuesta: primero me gustaría leer el reglamento de copropiedad y administración para saber a quién pertenecen las instalaciones. En cuanto a Metrogás, sin importar a quién pertenecen las cañerías de gas, lo mejor es adecuarlas a las nuevas reglamentaciones.-
Consulta 64
hola.. tengo un problema en el barrio cerrado/country donde vivo en la zona de pilar.. resulta que me aumentaron muchisimo el impuesto municipal de pilar en el corriente año 2013.. me dirijo al municipio para ver el porque !! y resulta que la municipalidad detecta que el barrio donde vivo es urbanizacion cerrada no apto como barrio privado !!! o sea que a ellos no le aparece ningun registro de que este barrio sea cerrado o privado ( cuando en sus propias boletas las envian como club de campo XXXXXXX!! el administrador se hace el desentendido ..el consorcio parece no importarle y yo no se que hacer ?? sigo pagando expensas o no? le hago juicio al consorcio? al administrador? o a la municipalidad de pilar??
espero me puedan ayudar o asesorar para ver que tengo o debo hacer. les agradezco mucho su tiempo . saludos cordiales Carleton
Respuesta: Para saber un poco más, hay que tener a la vista la documentación respaldatoria de la compra que Ud. hizo.-
Consulta 65
Hola Les realizo una consulta:
-Estoy por comprar una propiedad en capital federal, la cual se encuentra en la terraza,
de un pequeño edificio de dos pisos
y segun la inmbobiliaria, la terraza pertenecia a uno de los departamentos del edificio
y mediante un testimonio, fue asignada al departamento que se encuentra en la terraza.
Quisiera saber si eso es legal o si debe figurar en la escritura.?
A la terraza solo se accede pasando, atravezando, el departamento en cuestion
En el reglamento del consorcio tambien figura que la terraza pertenece al departamento situado en la misma.
Por otro lado los planos primitivos segun inmobiliaria era un solo ambiente
y ahora es un living y un dormitorio y un cerramiento realizado en policarbonato.
Quisiera saber si en los planos debe figurar la nueva construccion o no?
El edificio que es de dos pisos era todo de una familia y ahora se fue vendiendo
debido al fallecimiento de los miembros. Desde muchas gracias Saludos Ignacio
Respuesta: Para responder en cuestiones serias que involucran derechos y futuras adquisiciones, es necesario tener a la vista el reglamento, el plano y visitar el edificio.-
Consulta 66
Hola compre un PH nuevo(son 4 en total, (todos con puerta independiente) el que me vendio y se hizo cargo de lla construccion de los PH, lo estoy llevando a juicio por estafa(me falta piso parte de techo, casi 300 mil pesos en daños de mi casa. y despues de 2 años estoy a punto de escriturar pero me paso un reglamento de copropiedad, que la misma persona que me vendio se pone como administrador por 3 años y pone que solo podra ser removido unanimente cabe aclarar que de los 4 PH uno falta construir, el otro lo esta alquilando, el otro vivo yo y voy a escriturar primero, y el que resta tiene un embargo impuesto por mi y sin bien estan viviendo no pueden escriturar, mi pregunta es: se puede poner como administrador teniendo una causa contra el, aparte que nunca va a ser unanime la votacion en su contra ya que posee 2 PH(uno alquilando y otro en construccion) se podra remover de su cargo sin votacion alguna ya que tiene una causa judicial por la casa que me vendio y si alquila el que le falta construir va a tener el 50% de la votacion y nunca va a ser sacado del cargo. Saludos Gillermo
Respuesta: La verdad es que si va a iniciar un proceso penal por estafa porque incumplió con sus promesas de venta, lo mejor será (cuando se formalice la escritura de dominio) no aceptar el reglamento en el que él se declara administrador.-
Consulta 67
BUEN DIA Dr.AWAD, la consulta:firme contrato de alquiler el 06/03/2013LA RIOJA xxxC.A.B.A.,no figura a quien debo pagar las expensas.La dueña tiene 20pico de años y lo que sí figura en el contrato que la administración es del padre.En el edificio hubo2administraciones x el último año y1/2 o2,"xxxxx",este viernes por Asamblea Autoconvocante se eligió una 3ªadministración (es un abogado penalista)que anula las otras.Ayer fuí al estudio de la nueva y no me aceptaron el pago de las expensas de MARZO ni ABRIL,(al vender en diciembre2012 el dueño anterior dejo una deuda de $9141 en la primeraALMAGRO y pagaba a la 2ª.Desde ahíEl actual dueño le pagó expensas a la2ªadministración).EL PADRE ME DIJO Q PAGUE A LA 2ª, NUNCA LOS VI PARA PAGAR Y no atendían el tel ni celular,los oí en el edificio después de22,30hs.FIrmé Sistema de Garantías en Monclair,ayer al dueño le mandeCartaDocumento por esto y no ser deudora¿Cómo puedo pagar mis expensas a pesar de la deuda anterior y no ser perjudicada?Gracias LILIANA
Respuesta: si tiene problemas para paga las expensas lo mejor será que intime al propietario a recibir el pago de las mismas, liberándose así Ud. de una carga o tarea que le compete el propietario.-
