Consulta 1
dr awad la pregunta es que la encargada se jubilo y
la cuarta parte de los copropietarios que somos la minoría no estamos de
acuerdo que la vuelvan a tomar, la señora tiene 64 años y ya había pedido un
extensión a los 60 años y se le concedió. Es un edificio de 16 unidades en
capital. en el caso de que la mayoría avale la incorporación con un contrato,
se puede impugnar la asamblea, y como seria la forma para impugnarla. saludos y
gracias jose
Respuesta: la verdad es que si en una asamblea
convocada conforme el reglamento, una mayoría reglamentaria decide por la
continuación, no hay forma de de oponerse, ya que la impugnación se reserva
para los casos de irregularidad
Consulta 2
Hola buen día. Disculpe la molestia,me llamo
Karina,y vivo en capital federal (caballito) en un edificio de 2 pisos y en
total 4 departamentos con cocheras y terraza, sin ascensor. Necesito saber si
es obligatorio por ley tener un administrador . Y que seguros son
obligatorios y cuantos matafuegos. Le agradecería muchísimo la respuesta.
Karina
Respuesta: Todos los consorcios deben tener un
representante legal (administrador), ya que alguien debe representar a esa
comunidad. En un edificio así, con un seguro integral, parece alcanzar, pero la
respuesta no será nunca justa o acertada con tan pocos datos.- Sobre los matafuegos, no soy quien para
responder.-
Consulta 3
Estimado Dr. Soy propietario de un dos ambientes en
Ramos Mejía y la
Administración ha incorporado en el mismo recibo junto
con las Expensas Comunes las Extraordinarias. Éstas no fueron determinadas en
Asamblea sino que las comenzaron a cobrar sin la previa anuencia de los
consorcistas, sin presupuestos ni constancias de tales gastos. Este año
convocaron a una Asamblea Ordinaria y se aceptaron los gastos con
retroactividad. Envié Carta Documento pero no la recibieron y el
Correo me la reintegró.
Las Expensas Extraordinarias, si corresponden,
deben liquidarse en forma separada y en recibo aparte?
Qué tipo de reclamo y por que vía debo proceder?
Agradezco su atención. Héctor
Respuesta: Las expensas extraordinarias debe
decretarlas la asamblea del consorcio.- Deben figurar en la misma liquidación,
en columna aparte, no necesitan de un recibo aparte.-
Consulta 4
Dr, el reglamento No existe aun un reglamento al
menos inscripto, ya que es un fideicomiso, pero se cobran expensas normalmente
como si fuera un consorcio constituido, es mas viven todos ya en ese edificio,
pero aun no esta realizada la subdivision para someterlo a PH Gustavo
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Estimado Dr.mucho gusto, la duda que tengo es la
siguiente:
un administrador es designado por un fiduciario de
fideicomiso para administrar un edificio, pero esa designacion nunca se
realizo, aunque en la practica el administrador cumplio sus funciones ya hace
alrededor de dos años, la situacion es la siguiente, el administrador quiere
hacer asamblea para rendir cuentas y el fiduciario no aceota hacerla acusando a
que no esta conformado aun el consorcio y el administrador de esta designando y
no quiere trnasparentar o democratizar la administración, que se
puede hacer al resptecto por parte del administrador quien es el que quiere
hacer las cosas bien y llamar a asamblea o reunion para que todos los
propietarios decidan pasos a seguir?
Desde ya muchas gracias
RESPUESTA ANTERIOR
Respuesta: Primero me gustaría saber si hay
reglamento de propiedad redactado o no.-
Respuesta: si hay personas que viven en el edificio
y pagan expensas y hay un administrador, ése debe hacer una asamblea y rendir
cuentas.-
Consulta 5
Hola, soy dueño de un local comercial, la
instalacion electrica original (la linea) del local recibio maltratos y esta
inutilizable, la administracion se hara cargo de la mitad del trabajo. Mi
pregunta es porque para llegar a la sala de medidores necesito si o si pasar a
travez de otro local comercial ya que mi local no da al sotano de ninguna
manera ( hay muchos locales). Yo puedo hacer una conexion provisional que pase
por otro local? es esto legal? que pasos deberia seguir? se que mucha gente lo
hace pero para seguridad del dueño del otro local necesitaria saber de que
forma puedo hacer las cosas legales por varias cuestiones:
1) el seguro del local por el cual va a pasar el
caño. No estoy seguro si modifica en algo, pero quiero tener la firmeza de que
ante cualquier eventualidad su seguro se hara cargo.
2) Para que la administracion se haga cargo, me
piden que sea comprobada la legalidad. Necesito alguna documentacion firmada
por un electricista matriculado? O alguna certificacion de la empresa del
servicio electrico que avale esta conexion?
La segunda versión de la misma consulta: Hola, soy
dueño de un local comercial, la instalacion electrica original (la linea) del
local recibio maltratos y esta inutilizable. Mi pregunta es porque para llegar
a la sala de medidores necesito si o si pasar a travez de otro local comercial
(mi local no da al sotano) si no pudiera conseguir una autorizacion del dueño
de ese local cual seria la forma de proceder? La administracion puede obligarlo
a que preste sus instalaciones para pasar un caño de luz? Gracias Emi
Respuesta: El edificio tiene, en principio, su
instalación eléctrica diseñada y de conformidad con lo establecen las
autoridades en la materia y si hay razones para modificarla, no corresponde
cambiarla.- 2.- No sé a qué se
refiere cuando habla de legalidad.- cualquier instalación de éste tipo sólo
debe llevarla a cabo un matriculado.-
Consulta 6
Respondiendo a su consulta es un edificio de 13
departamentos y la persona que administra es consorcista o sea administra en
forma voluntaria.Gracias por su respuesta .La respuesta es la nro. 19. JOSE S.
CONSULTA
ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 19
Le consulto por lo siguiente : la persona que
administra cobra las expensas pero no hace ningun arreglo.pues dice que
no.tiene plata la cual esta en su poder ni en.banco no hay matafuegos no se
hacen reuniones en resunen el edificio esta en total abandono.que se puede
hacer con.esta persona.?.gracias. Jose
Respuesta: Estamos hablando de un edificio en propiedad
horizontal y de un administrador?-
Respuesta: Un edificio sometido a derecho de la
propiedad horizontal debe contar con un administrador (voluntario o
profesional) que cumpla con todas las funciones y tareas necesarias para
administrar y mantener las cosas y sectores comunes del edificio en perfectas
condiciones de seguridad, comodidad y decoro.-
Consulta 7
Buenas tardes.
Yo vivo en un fonavi de …. y me llego una carta
reclamando la deuda de las expensas. Yo no soy la titular de inmueble,
alquilo..quería saber si pueden realizar acciones legales porque estoy sin
trabajo y no puedo pagarlas..agradecería que me orientarán . Luz
Respuesta: No, nada se puede hacer frente al
consorcio, más que pagar.-
Consulta 8
hola dr awad. soy administrador de un consorcio q
tiene desde hace 5 años un monotributista trabajando en el edificio. cuanto
tome la administración me dijeron que debia notificarle que no se le iba a
renovar el contrato. probelmas por demas, el suterh en un acta me dice que debo
cargas de familia y de sindicato desde hace 5 años. me dijo el inspector q era
por la ley 12.981(???) tengo 15 dias habiles para contestar. usted me podria
guiar un poco en al contestacion al sindicato?
muchas gracias atte joaquin
Respuesta: Disculpe, pera estas cuestiones tan
complejas no pueden responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de
ésta página.- Lo lógico sería que Ud. como administrador, en nombre del
consorcio tome asesoramiento personalizado a fin de evitar causarle perjuicios
al consorcio.-
Consulta 9
Estimado Dr.Awad
le escribo para hacerle una consulta, vivo en un
edificio 34 deptos. en Villa Urquiza, y no tenemos Consejo de Administración,
no quedo ningún propietario todos se bajaron, inclusive yo.
QUE SE PUEDE HACER CUANDO EL ADMINISTRADOR NO
RESPONDE LOS EMAIL?
QUE SE PUEDE HACER CUANDO EL ADMINISTRADOR NO
RESPONDE NI CUMPLE LO VOTADO POR ASAMBLEA?
QUE SE PUEDE HACER CUANDO EL ADMINISTRADOR NO SE
OCUPA COMO DEBERIA DEL EDIFICIO?
espero su atenta respuesta, muchas gracias,
Irene L.
Respuesta: En principio deberían (de manera
informal) reunirse y juntarse un grupo de propietarios para ver con qué mayoría
cuentan.- Otra salida puede ser denunciarlo ante el Registro Público de
Administradores.-
Consulta 10
hola buenas tardes vivo en un edificio antiguo en
el barrio de palermo solo tenemos 2 pisos uno de los propietarios del 2 piso
coloco una escalera caracol desde su propiedad en el pulmon del edificio y de
esa forma accede solamente de forma libre a la terraza es mas cerco he hizo una
terraza transitable ara el solo queria saber si es legal colocar una escalera
caracol en un pulmon de edificio y donde podria realizar la queja
correspondiente desde ya gracias alejandro
Respuesta: Nada de todo lo que Usted refiere parece
que es legal, ni reglamentario. Deben formular las denuncias correspondientes
y, de paso, citar a una mediación como previa a iniciarle un proceso judicial.-
Consulta 11
Buenas noches, soy propietaria en un edificio de 9
pisos y 42 unidades funcionales.
Y este mes me comentan de manera informal que la
recaudación del cobro de la expensas del mes fue muy mala al rededor de 50% de
UF) y que a duras penas se logró cubrir el sueldo del encargado.
Mi inquietud es saber si hay un estimado de que %
de la recaudación total de las expensas debería representar el sueldo del
encargado.
Muchas gracias. Silvana
Respuesta: No entiendo a qué se refiere su
pregunta.- Es cierto que cualquier erogación que haga el consorcio tiene un
porcentaje de importancia en el gastos total, pero no comprendo qué relación
tienen eso con el nivel de morosidad.-
Consulta 12
Buenas tardes Dr Awad soy propietaria y
recientemente hemos acordado que vamos a contratar un administrador dado que no
lo teníamos, como es la primera vez es necesario sacar el cuit del consorcio
para poder estar dentro de las normas .la consulta es la siguiente el
administrador nos solicita los datos de 2 o 3 propietarios dado que este es un
requisito de la afip , brindar este dato puede tener alguna implicancia legal u
alguna otra cuestión? gracias Florencia
Respuesta: Es cierto que la AFIP pide datos.- En
principio ello no tiene implicancia, pues la situación de ser titular de
dominio no debería representar como dato, perjuicio para nadie.-
Consulta 13
Holai consulta, es que donde vivo un edificio de 5
pisos limpian el tanque de agua una vez por año lo que considero que no es
correcto, que puedo hacer al respecto ya que alquilo el departamento y el dueño
vive tambien en el edificio, consultamos con uno de los propietarios y dijo que
se limpia una vez al año de acuerdo a la ley lo que no es verdad. Saludos. Luis
Respuesta: si se trata de un edificio en la CABA debe limpiarse el tanque
dos veces al año.-
Consulta 14
Hola tengo deuda de expensas vivo en edificio de 43
deptos y me entero que van a enviarme a juicio mi consulta es yo debo 3 años y
hay propietarios con mayor deuda y años la administradora no realiza arreglos
ella aduce no tener dinero tengo humedad filtraciones y tuve que pagar arreglos
como cambio de llaves de paso y destapa iones porque el consorcio no se hace
cargo GRACIAS POR LA
RESPUESTAGabriela
Respuesta: Se trata de una situación c0mpleja.-
pero en forma general la respuesta es: debe pagar primero porque en el juicio
no puede hacer valer esas defensas. Que usted dice.- Y, luego intimar al
administrador del consorcio a que cumpla con las reparaciones y demás.-
Consulta 15
Estimado Dr Awad, Poseo una terraza de las mismas
dimensiones que mi departamento que hasta el momento no puedo disfrutar, para
lo cual paso a formularle las siguientes inquietudes:
A) puedo construir alguna especie de Parrilla,
Quincho, pérgola, deck, etc...El resto de los departamentos los posee.- Sin
llegar al frente del mismo.- para no modificar la Fachada del
edificio.-
En el año 2001 intentè realizar y me frenaron (
nunca pude poner siquiera una parrilla ). Se resolvió volver para atrás todas
las obras en espacios comunes ( NADIE LO HIZO, el único que frenó fui YO ).-
Agradeceria su asesoramiento
Saludos Cordiales
Mauro
Respuesta: Las cuestiones de este tipo no pueden
responder sin tener a la vista el reglamento, saber más detalles, tener una
idea acerca de cómo es le edificio, etc.-
Consulta 16
Estimados: Mi vecino de la planta baja, en julio,
me cuenta que se le cayó un trozo de cielorraso y me muestra una foto con un
caño a la vista. En agosto la administración me dice que "el maestro mayor
de obras vió la foto y dice que no es serio el problema"; en septiembre la
administración me dice que "posiblemente hubo humedad y una vez seco sedió
el reboque. (Se) enviará al profesional". Para esto, mis vecinos aseguran
que la administración dice que yo debo hacerme cargo. ¿Cómo solicito a la
administtración que asesore a los involucrados a superar el problema? Entiendo
que es un caño que está entre mi piso y el cielorraso de la pb.. No mencionan
pérdidas, no soy un profesional y no sé a quién acudir. Agradecería su
atención. Jorge Luis
Respuesta: La verdad es que estas cuestiones no
pueden responderse tan sencillamente, porque se necesitan más datos.- Lo correcto sería que tome Ud. un
asesoramiento más personalizado.-
Consulta 17
El edificio en el que vivo tiene cuatro locales en
alquiler, uno de ellos, justo debajo de mi propiedad, es una peluquería que
tanto en las horas de descanso estipuladas por el reglamento (entre
las 13 y las 16 hs) como hasta altas horas de la noche, incluyendo días
laborables, colocan música altísima y realizan "reuniones sociales"
dentro del local (sobre el cual duerme mi hija de dos años)
Hemos hablado con ellos y con las diferentes
administraciones que pasaron, sin éxito. Incluso las personas q alquilan el
lugar responden de malas maneras, con insultos, etc. Se puede rescindir el
contrato??? El administrador actual refiere no poder hacer nada y nos sugiere
ir al CGP a solicitar una mediación...
La segunda consulta, el encargado del edificio,
quién es su propio suplente los fines de semana, con vivienda en la PB y a dos años de
jubilarse, no realiza ninguna de las tareas propias de su rol, entre otras
causas, esto ha generado una plaga de cucarachas que los mismos fumigadores
atribuyen a las condiciones de higiene del lugar... que se puede hacer? Todos
refieren q hay que esperar que se jubile pero la situación es insostenible y
hasta riesgosa
Desde ya, muchas gracias por su tiempo.
Atte Ileana
Respuesta: Sugiero que cite a una mediación al
propietario del local, a los locatarios y al administrador.- pero no las del
CGP que no son obligatorias.-
Consulta 18
estimado Eduardo:
tengo una pregunta por si me podes ayudar.
Una hija quiere comprarse un departamento, cuyo
Consorcio tiene 14 juicios fiscales cuyas moratorias se cayeron, cambiaron
ahora de administrador, que dice que se van a presentar a una moratoria y en 15
días tienen respuesta (18 cuotas).
Tienen un crédito banco nación'?lo pueden comprar
YA?
Apelo a tu conocimiento...?conviene o no
comprarlo?.
Sin mas y felicitandote por tu vida te saluda con
mucho afecto roberto julio Respuesta: hola, en ésta página se sacan todas
las referencias personales, por una cuestión de privacidad.- En todo caso,
podés comunicarte conmigo llamando al estudio.- No sé si es conveniente comprar
o no, todo depende de los montos d esas deudas y de la posibilidad de retenerle
al vendedor para hacer frente a ellas.- Porque una vez que tu hija compre, es
ella la que debe hacerse cargo en la proporción que le corresponda de lo que
tenga que pagar el consorcio.-
Consulta 19
Dr si no alcanza financieramente el dinero para
pagarle a la encargada e iniciamos una causa penal contra la ex administradora
por estafa que se puede hacer? no tenemos fondos! Gracias por su respuesta
Lorena
Respuesta: Si lo que se recauda no alcanza para
pagar los gastos del consorcio (cualquiera sea este gasto) es imprescindible
aumentar las expensas.-
Consulta 20
Buenos días, como puedo saber o adonde debo
ir....en nuestro consorcio tenemos una persona que no abona las expensas en
tiempo y forma, y la deuda es cada vez mayor. Nuestro administrador nos dijo
que nadie agarra estos casos nosotros queríamos intimarlo pero el administrador
dice que no se puede......gracias saludos cordiales Cristina
Respuesta: La administración debe contratar a un
profesional (abogado) para que se haga
cargo de llevar el juicio adelante.- Pero la intimación previa de pago por carta
documento puede y debe hacerla el administrador.--
Consulta 21
Hola, queria hacerles una consulta:
Gane un juicio de daños y perjuicios contra un
consorcio por filtraciones en mi unidad.
El juicio duro 12 años. La sentencia fue favorable
y ahora se esta haciendo la liquidacion final.
El consorcio propone pagarnos aproximadamente la
mitad de la suma total, y a pagar en 12 cuotas con interes mensual del 2%.
El consorcio dice que si no aceptamos se presentan
a concurso y que el nuevo codigo los beneficia.
¿pueden presentarse en convocatoria o ir a quiebra?
¿Como podemos resguardarnos? Porque el monto que
nos ofrecen no es suficiente para reparar el departmento pero a la vez tenemos
miedo de que efectivamente la ley les permita quebrar y no pagarnos nada. Desde
ya, muchas gracias. Cynthia
Respuesta: Entiendo que si ganaron el proceso
judicial y están en tratativas tienen un abogado, por lo que no corresponde que
me pronuncie al respecto.-
Consulta 22
El edificio en el que vivo tiene cuatro locales en
alquiler, uno de ellos, justo debajo de mi propiedad, es una peluquería que
tanto en las horas de descanso estipuladas por el reglamento (entre
las 13 y las 16 hs) como hasta altas horas de la noche, incluyendo días
laborables, colocan música altísima y realizan "reuniones sociales"
dentro del local (sobre el cual duerme mi hija de dos años)
Hemos hablado con ellos y con las diferentes
administraciones que pasaron, sin éxito. Incluso las personas q alquilan el
lugar responden de malas maneras, con insultos, etc. Se puede rescindir el
contrato??? El administrador actual refiere no poder hacer nada y nos sugiere
ir al CGP a solicitar una mediación...
La segunda consulta, el encargado del edificio,
quién es su propio suplente los fines de semana, con vivienda en la PB y a dos años de
jubilarse, no realiza ninguna de las tareas propias de su rol, entre otras
causas, esto ha generado una plaga de cucarachas que los mismos fumigadores
atribuyen a las condiciones de higiene del lugar... que se puede hacer? Todos
refieren q hay que esperar que se jubile pero la situación es insostenible y
hasta riesgosa
Desde ya, muchas gracias por su tiempo. Atte Ileana
Respuesta: Respondido en consulta 17.-
Consulta 23
Estimado Dr.
Soy propietaria de un departamento que
junto con el resto del edificio no tiene gas desde enero.
Tras las verificaciones correspondientes de
metrogas debo cambiar la cañería por filtraciones internas, como fue el caso de
varios deptos.. En mi caso tengo 3(tres) bocas de gas en el depto..
Cocina, Calefon y estufa. La Administracion solo autoriza dos por
departamento lo que me obligaría a pagar una de las bocas. Mi consulta es sobre
la legalidad de esta decisión arbitraria y no reparadora.
Desde ya muchas gracias por su tiempo. Saludos
Mariana
Respuesta: entiendo, en principio, y con los pocos
datos, que el consorcio debe hacer toda
la instalación.-
Consulta 24
Estimado Sr Awad
Soy dueña de una Unidad funcional en un edificio de
4 unidades en Olivos, Prov de Bs. As.
Yo soy la administradora ad honorem... me
podria decir si yo tengo la obligación de registrarme en el Registro Publico de
Administradores. De todos modos no se donde esta dicho registro. Ayer fui
a la Municipalidad ,
al Ministerio de trabajo y a Defensa del Consumidor, todos en Olivos y nadie
supo decirme de que existiera.
Tambien me gustaria saber si tiene previsto
algun curso antes de fin de año.
Saludos Cynthia
Respuesta: en la provincia de Bs. As. el Registro
no está creado.- Sobre los cursos, ya no haré ninguno más hasta febrero de 2017.-
Consulta 25
Estimado Dr. Consulta
Compre Dto a estrenar, al llamar a telefonica me
dicen falta presentacion de planos anete el copitec x poder pedir
linea.
La administracion dice que las cajas estan a dos
metros y telefonica pide que sean mas bajas. La constructura dice
que las cajas que pusieron ellos son reglamentarias, aunque no sean las
requeridas por telefonica.
Consulta, Pueden ser cajas
reglamentarias aunque no sean las requeridas por telefonica (sirven x
telecentro) o las que requiere telefonica siempre necesariamente
seran las unicas reglamentarias.
Donde puedo consultar.
Gracias Cristian
Respuesta: No puedo responder esas cuestiones
técnicas.-
Consulta 26
Estimado- Quisiera consultarle acerca del siguiente
tema.
Somos inquilinos de una oficina y el dueño de la
misma es propietario de muchas unidades en el edificio.
Este propietario adeuda expensas por las otras
unidades.
El administrador este mes nos incluye en la
liquidación de expensas, COMO ORDINARIAS, un concepto que es cuota
adicional por expensas adeudadas.
Yo como inquilino, por contrato, debo pagar solo
las ordinarias.
Quisiera saber si esta bien que este rubro de
“cuota adicional por expensas adeudadas” sean liquidadas como ordinarias.
Y en su caso si es posible que yo como
inquilino le solicite al administrador que las liquide como extraordinarias.
Saludos. Erica
Respuesta: Las expensas extraordinarias deben ser
dispuestas por una asamblea, no por el administrador.- Por eso debe ser que
fiuguran como ordinarias.-
Consulta 27
Buenos días Dr. Awad
Lo felicito por su programa.
Lo escucho siempre en Radio Mitre.
Por favor quisiera saber si está dentro de norma
instalar un motor de aire acondicionado en una medianera. Esa
medianera da a mi aire y luz y dicho aparato frente a la ventana de mi
dormitorio y a escasos 3 metros. Con lo cual todos los ruidos,
calor y emanaciones del vecino entran por mi ventana.
Muchas gracias. María del Carmen
Respuesta: En principio no hay restricción para
instalar esos aparatos en los muros, siempre y cuando no se perjudique a otros
vecinos.- Sugiero, en todo caso primero hacer una consulta con un arquitecto o
ingeniero que manejen bien el código de la edificación y otras normas (como en la CABA la que se refiere a la instalación de esos aparatos).-
Consulta 28
Buen dia Dr. Awad.
Tenemos el caso de un propietario que en el patio
de su departamento instalo una pileta de fibra de vidrio, sin dar aviso a
nadie. ( se adjunta foto de la pileta de gran tamaño en el patio )
Nos encontramos ahora con el inconveniente de que
el valor del agua ha aumentado considerablemente y tenemos un unico medidor
para todo el edificio.
¿Podemos pedirle que la retire siendo el caso de
que no la tenga declarada?
En caso de que no lo haga, ¿a que lugar deberiamos
recurrir para denunciarla?
Gracias Paula
Respuesta: Se trata de una cuestión muy específica
que no puede responderse a través del reducido ámbito de conocimiento de ésta
página.- En general, se aconseja que el
administrador tome asesoramiento más personalizado.-
Consulta 29
Buenas Dr; Mi consulta es saber si puedo hacer
algun reclamo. Vivo desde enero como inquilina de un monoambiente pequeño en
caba, desde que me mude no he pagado más de 800 pesos aproximadamente por mes,
pero el mes de septiembre vino 1200$ y este ultimo recibo de 2400$. La verdad
no entiendo ni se como se liquidan las expensas, lo unico que sé, es que si
hubo un incremento me parece abusivo debido a que en mi unidad no se hizo
ningun arreglo desde que entré. Tampoco asisto a las reuniones de consorcio por
falta de tiempo. Entonces tengo duda de que, se esten abusando en el cobro por
razon de mi inactividad en reclamo y asistencia a reuniones. Realmente no soy
de reclamar nada. Desde que me mude me limite a transferir los pagos, e incluso
en momentos de tener que refaccionar algo me encargue por cuenta propia pero me
parece abusivo el incremento descabellado a diferencia de lo que pagaba.
Aguardo respuesta. Gracias! Varinia
Respuesta: Estas consultas no pueden resolverse sin
tener más información detallada.- peor en general puede decirse que: Las
expensas que usted paga no sólo reflejan los arreglos en su unidad sino también
en cualquier otro departa mento del edificio.- Las asambleas de consorcio son reuniones de propietarios, no de locatarios.-
Consulta 30
Buenos días, soy de
……provincia de ……... Mi cusulta es la siguiente:
En uno de los edificios de los cuales tengo a cargo
se quemó un disyuntor en el tablero general. El problema se presenta a la hora
de cobrar el arreglo, va en expensas comunes o se debe cobrar en
extraordinarias a los propietarios?
Desde ya agradezco su tiempo. Saludos!
Administradores de Consorcios
Respuesta: disculpe soy abogado, No sé lo que es un disyuntor en el tablero
general.- Lo que si puedo responder es que las expensas extraordinarias sólo
las dispone la asamblea.-
Consulta 31
Bueas tardes quesiera hacer la siguiente consulta :
Soy propietaria de una casa que se encuentra dentro
de un barrio cerrado de 7 lotes Hay administrador que liquida gastos y sus
honorarios
Dentro de los gastos que liquida estan incluidas
todas las boletas de Aysa que recibimos cada propiedad ( todas las boletas de
distintos montos ya que los terrenos no son todos de las mismas dimensiones )
Es legal que se incluya ese gasto y ademas se
divida en los terrenos solo que estan construidos ? El consorcio no tiene
boleta de Aysa si de Edenor
Ademas en el reglamento esta la proporcion que
tiene cada lote dentro del barrio pero todos los lotes construidos pagamos las
mismas expensas es correcto o se paga de acuerdo al porcentual de lote ?
Muchas gracias por vuestra respuesta maria laura
Respuesta: Estas cuestiones no pueden resolverse
con los pocos datos que se aportan en una consulta de este tipo.- Siempre se
necesita un asesoramiento más personalizado
Consulta 32
Hola Dr. Le escribo para saber si las copias de
llaves dé algunos propietario/inquilino nuevo corresponde como expensas
extraordinaria y si es legal hacer un cerramiento al ras de la línea interna
del balcón, muchas gracias. CLAUDIO Marcelo
Respuesta: No sé si entiendo su pregunta: en
principio los cambios de cerradura se resuelven entregando a cada unidad una o
dos llaves y el que quiera más debe pagarlas.- Los cerramientos no están
permitidos.- En todo caso sí a rejas u otro por seguridad pero ajustado a la
arquitectura del edificio.-
Consulta 33
Soy Maria
vivo en las torres ……. soy jubilada tengo 64 años y enferme mal al punto
de apenas poder caminar mi jubilacion es la minima
mis hijos debieron pagar las expensas pero miraron
para otro lado
hace 3 años q no puedo pagar,soy sola y cada mes
vienen dichas expensas $2700
yo estoy debiendo $67 mil pesos tengo hace meses el
dpto en venta
queria saber si hay algun recurso de amparo que me
puedan solucionar la deuda
o como hacer muy agradecida muchas gracias Maria
Respuesta: Lamento decirle que, en principio, no.-
Consulta 34
Buenas tardes, Dr. Una consulta muy breve: Cuál
es la Ley /Norma/Resolución
que explica/avala el procedimiento para impugnar una liquidación de
expensas en la Pcia. de
Buenos Aires??? Se debe enviar una Carta Documento al Administrador?? Gracias
por todo su aporte! R
Respuesta: No hay una ley que esplique o avale una
impugnación.- Sí es correcto iniciar el proceso con una carta documento.-
Consulta 35
Buenos días Dr. Eduardo Awad
Mi marido es dueño de un departamento en un
edificio PH ubicado en una esquina. Con 8 UF y 1 UC cochera. Es una edificio
por escalera con deptos en PB,1º y 2º piso. 7 de los deptos entran por una
única entrada, 1 tiene además otra entrada independiente y el porton
de la cochera por la otra calle.
El Reglamento indica en la parte donde
informa la ubicación geográfica: " ...Consta de 8 UF PB /1º /2º las que
tienen acceso directo desde la vía pública en su totalidad y una Unidad
Complementaria para Garage cuyo dominio exclusivo a las unidades que
corresponde será consignado más adelante, constando sobre la misma la siguiente
nota en el plano anteriormente citado " las Unidades Complementarias
indicadas en esta planilla no podrán ser objeto de dominio exclusivo sino por
los titulares de alguna o algunas de las UF de edificio. Este requisito deberá
constar en el Reglamento de Copropiedad y Administración y será transcripta en
todas las escrituras traslativas de dominio"
Cuando informa la superficie de cada una de las
unidades el Reglamento dice: "Todas las UF tiene entrada de acceso por el
nº “xxx” de la calle “xxx” y la
UF “x” tiene además entrada por el nº “xx” de dicha
calle y la unidad complementaria tiene entrada exclusiva por el nº ”xx” de la
calle “xxx”. La
Unidad Complementaria sita en PB tiene las siguientes
superficies xxx y porcentual xxx siendo su uso exclusivo de las UF
“x” y “x” cuyos titulares tienen el dominio exclusivo de
esta unidad por partes iguales cada uno"
El Reglamento no menciona nada mas al
respecto y al indicar las partes comunes: menciona lo mismo indicado en la ley
13512, excepto “la puertas de entrada” que no menciona.
Al margen de lo indicado por reglamento, una de las
unidades ha vendido la mitad de la cochera a otra unidad funcional, que difiere
de la indicada por Reglamento.-
MI CONSULTA ES: ¿DEBEN PAGAR LAS RESTANTES 6
UF EL ARREGLO DEL PORTÓN QUE SE DESCOMPUSO Y ADEMÁS EL PAGO DE ALQUILER DE UNA
COCHERA CERCANA PORQUE VAN A TARDAR UN MES EN ARREGLARLO?
ESA ES LA DISCUSIÓN QUE EN
ESTE MOMENTO ESTÁN TENIENDO.-
Desde ya le agradezco su tiempo y atención.
Lo saluda atte Florencia
Respuesta: en principio el portón deben pagarlo las
unidades que sean titulares de esa cochera, no el consorcio.-
Consulta 36
Buenos dias Dr. Awad: necesito consultarle acerca de los punitorios que
suelen aplicarse cuando un propietario viene arrastrando una deuda por expensas
impagas.
En mi caso personal, llegué a deber $32.000 porque
pago $5000 por mes y se me plicó un punitorio del 5% mernsual acumulativo
cuando nuestro Reglamento de Co-Propiedad indica que debe ser del 3%.
La pregunta es: ¿Hay alguna ley que invalide
nuestro Reglamento al respecto por el que el administrador se valio para
aumentar los intereses?
Si esos intereses que se me aplicaron no
corresponden ¿Puedo exigir de algun modo la devolusión de lo mal cobrado?
Muchas gracias, atte. daniel (de Caballito)
Respuesta: en principio, si no hubo reforma por
asamblea, el punitorio es el que rige en el reglamento, no el que se le
“ocurre” al administrador.-
Consulta 37
Hola, la administradora comenzó a cobrar el agua
aparte este mes sin otro aviso que el resumen del mes. Yo en mi contrato tengo
expensas comunes y servicios privados. Debo pagar este importe? significa un
aumento de casi $200 de expensas. Las expensas ordinarias son fijas y no
modificó el importe. Gracias por la respuesta Malena
Respuesta: que el agua se cobre aparte no significa
que se trate de una expensa extraordinaria.- De todas formas, no resulta muy
útil, comprensible ni apropiado que las cobre aparte, tratándose del servicio
de agua corriente
Consulta 38
Buenas tardes,
Mi nombre es Debora …., les escribo ya que tengo un
departamento en planta baja, con un patio propio de 70m2.
Mi idea es hacer un cerramiento (solo de una parte
por supuesto), cuando me vendieron el departamento dijeron que esto era
posible, pero en el reglamento de copropiedad no encuentro nada al respecto.
Quisiera saber si solo deberia dar el aviso a la
administracion, o cual seria la mejor manera de llevarlo adelante sin tener
problemas con nadie.
Desde ya, muchas gracias por su asesoramiento.
Saludos, Debora
Respuesta: En principio no aconsejo los
cerramientos ni las modificaciones.- No sé quién le dijo a Usted que ello era
posible.-
Consulta 39
Estimado Dr. Awad,
Estamos llamando a una Asamblea Extraordinaria. La
pregunta es, NO EXISTE AQUI UN CLARO CONFLICTO DE INTERES?
Debe ser convocada por ser propietaria? Pero hay
temas que son dificiles de hablar frente a ella. En fin, CUAL ES LA FORMA CORRECTADE
PROCEDER?
gracias!!! Gonzalo
Respuesta: queda claro que si se va a tratar algo
que se vincule con el contrato de trabajo con esa persona, debe retirarse
cuando su trata ese tema.- Pero pude estar presente en los otros temas que
trate la asamblea.-
Consulta 40
Dr. Eduardo Awad
Agradecería que me orientara para, en caso de
renuncia del Administrador, los pasos a seguir.
Posteriormente, comunicó, quince días antes, su
renuncia con fecha 30 de septiembre.
No contamos con Consejo de Propietarios.
Estuve pidiendo algunos presupuestos para que luego
podamos votar, pero no sé bien qué corresponde hacer ahora. Desde ya, muchas
gracias. Saludos cordiales,
Alicia (CABA)
Respuesta: en principio la misma administración
debería haber llamado a una asamblea para elegir nuevo administrador.- si no lo
hizo, pueden juntarse varios vecinos (cuantos más, mejor) y convocarla.
Consulta 41
Hola Buen dia , quisiera consultar ,tengo una duda,
mi nene de 3 años se corto con el vidrio del Hall, que esta rajado hace varias
semanas, a causa de eso mi nene se Corto el dedo indice le tuvieron que hacer
Sutura , darle una Aplicacion del Tetano) mas Antibioticos y ni hablar del
gasto del remis ida y vuelta, le mandamos msjs via whatssap los recibio y nunca
llamo y ni se preocuparon en preguntar sabiendo de lo que paso, pero claro para
cobrar todos los meses Expensas son los primeros yo quisiera asesorarme donde
tengo que reclamar y si me tienen que pagar , desde ya gracias Priscila Salome
Respuesta: En principio el consorcio debería
hacerse cargo de esos gastos.-
Consulta 42
Buenos días Dr
Tengo un departamento en San Bernardo que está a
nombre de una sucesión, y estamos en litigio con una de mis hermanas ya que
ella se niega a vender y a pagar los gastos de expensas. Razón por la cual
estamos adeudando algunas expensas.
El administrador del edificio entro en el
departamento con un plomero, sin autorización y sin notificación alguna a
nosotros y quito los sanitarios del baño y los dejo tirados en el living. Dice
que porque había una perdida. Puede hacer el administrador esto, sin
autorización y sin consultar a los propietarios?
Puedo denunciarlo ? Quedo a la espera de su
respuesta, muchas gracias Saludos
Gilda Vivian
Respuesta: Estas cuestiones son un tanto
complejas.- Siempre se aconseja asesoramiento personalizado- En principio debo
responder que no puede el administrador
ingresar a al unidad, salvo que cuente con autorización judicial.-
Consulta 43
Dr awad Consulta
Los honorarios por un juicio con un administracion
anterior carta documento etc etc
Son gastos extraordinarios o ordinarios
Muchas gracias Armando
Respuesta: En principio, ordinarios.-
Consulta 44
En mi edificio vive una mujer viuda con su nieto
Porque el hijo de la señora tambien murió O sea que el departamento le
correspondería al nieto Pero no hace la sucesión
Hace muchos meses no paga expensas debecomo
60000 pesos y dice que ella no se quiere ir del departamento Que hay que hacer
si los verdaderos dueños son 2 nietos de 17 años mas o
menos de padre fallecido y de distintas mujeres los hijos
del fallecido Espero su respuesta Gracias Isabel
Respuesta: el consorcio debe primero saber a nombre
de quién está actualmente el departamento.-
Consulta 45
Hola, la consulta es la siguiente si es que me
pudieran contestar;
La administradora del edificio donde vivo aumenta
las expensas y/o servicios sin consultar con el consejo de administración? Es
legal eso?
Saludos Daniel Oscar
Respuesta: En principio, si no le alcanza lo que
recauda para pagar los gastos, debe elevar las expensas.-
Consulta 46
BUENOS DIAS:
TODO CONSORCIO
Le escribo por una consulta que me sucedio en
mi departamento. Resulta que la administración me envió el destapador de
cañerias del baño sin avisarme que me correspondía a mí abonarlo. El costo es
elevado $ 800- por pasar un alambre en la bajada del
caño. A otro propietario le sucede lo mismo.
Ahora el problema es que encontré que el artículo N
* 2041 C.C.C.N menciona que es parte común del edificio las
cañerías dentro del departamento inclusive. Por lo cual quisiera saber si esto
es motivo para fundamentar mi rechazo por los motivos expuestos, exceso de
costo y falta de información de la titularidad del gasto.
Aguardo sus noticias y desde ya muchas gracias.
Silvia.
Respuesta: Es cierto que siendo las cañerías una
cosa del dominio común, debe el consorcio proceder a su mantenimiento y
operación.-
Consulta 47
Buen día les escribo porque estoy reclamando al
consorcio el arreglo de una filtración de agua en el techo de mi baño hace ya
45 días Sigo sin tener solución y el baño sigue filtrando agua en el techo Cómo
puedo reclamar ya que no tengo respuesta desde el consorcio me siguen diciendo
que están esperando al plomero. Muchas gracias Saludos Lorena
Respuesta: Para comenzar, enviar una intimación por
carta documento, dándole un plazo para que realizar la reparación-.-
Consulta 48
Estimado Dr.Awad, en principio le exribo por aquí
para ver si vale la pena contratarlo para defender el problema que trataré de
resumir. Vivo en un barrio cerrado des los inicios del mismo donde
el desarrollador prometio como argumento de ventas expensas acordes a un nicho
de gente de clase media como la que soy. Obviamente luego de varios
años y al quedar el desarrollador fuera de la administración entre otras cosas
por mal manejo, el barrio creció y fueron pasando distintos Consejos de
Administración y administradores. Estuve un tiempo sin trabajo y sin
poder pagar las expensas varios años atrás y obviamente puse en venta la
propiedad y hable con el Administrador y _Consejo de turno la situación, que
entendieron y aceptaron el atraso sin gestión juidicial, pero lamentablemente
por ser un lote con alta proporción de dominio respecto del resto pago el doble
que un lote comun (hay unos 10 así de 326 lotes) las expensas eran altas y
todos los posibles compradores manifestaron ese tema como resolución de no
hacer la operación. Hoy estoy con un buen trabajo pero sigo con las
expensas muy altas y se incorpora una extraordinaria para ralizar una nueva
planta de efluentes que otra vez por el tema del porcentaje de dominio pago más
del doble de los demás, estoy llegando al límite de mis posibilidades de pago
que hoy son alrededor de $11.000, por un hecho de inseguridad se quieren seguir
incrementando gastos y realizar otras obras que son muy onerosa y estoy seguro
que no podré afrontar. Ya la tengo nuevamente en venta y el primero
que vino salió expantado por el tema valor de la expensas. Y
ensima estan usando un presupuesto para prorratear los gastos que ya hace
varios meses supera el valor total de los gastos, y por ejemplo en este último
mes en mi caso eso representó $700 aproximadamente. Siento
impotencia ya que leo la ley y reglamento y no encuentro mucha vuelta al tema,
pero me pregunto conjuntamente con los otros propietarios que estamos en
iguales condiciones podemos hacer una presentación para que un juez evalue esta
situación?
Muchas Gracias Oscar
Respuesta:
No sé si vale la pena contratar a un profesional para que solucione problemas.-
No sé si vale la pena hacer esta consulta para solucionar problemas.-
Consulta 49
Estimado Dr. Awad
El portero del edificio se jubiló despueas de 28
años de trabajo. Presento su renuncia.
El consejo esta de acuerdo en que debe retirarse.
Presento su renuncia.
Desea hacer una Asamblea .
A mi manera de ver no corresponde, dado que va a
exponer a los propietarios en una situación muy desagradable.
El reglamento de propiedad dice que al
administracion debe tomar la resolucion previa conformidad del Consejo.
Ud. que opina al respecto.?
Sin otro particular lo saludo atte. Zulema
Respuesta: Si el encargado presentó su renuncia, no
hay porqué hacer nada más. Es su decisión.- Luego, más adelante, el
administrador debe nombrar a un nuevo
encargado con la conformidad d el asamblea ( no del consejo)
Consulta 50
Estimado Dr. Aguad.
Tengo la siguiente consulta.
Vivo en un edificio al que, como a tantos otros le
cortaron el suministro de gas.
La pregunta es: ¿es obligatorio que todos los
propietarios paguen los trabajos correspondientes para el restablecimiento del
suministro, o si alguno decide no tener mas gas puede negarse a pagar la parte
de gastos correspondientes a estos trabajos?
Desde ya muchas gracias. Daniel
Respuesta: si la asamblea decide seguir adelante
con el suministro de gas y hacer la obra de modificación o reparación de caños,
hay que pagarlo.-
Consulta 51
Estimado Dr. Awad,
Me gustaría por favor una ayuda en esta consulta:
Mi edificio tiene un local en la planta baja. El
dueño lo alquilo y la locataria quiere poner un toldo en la vidriera y otro en
la puerta del negocio.
El dueño acepta y por mayoría , el Consejo no
acepta.
El administrador en su momento nos dijo que ese
tema no hacía falta pedir Asamblea. Nos quedamos con eso y ahora tenemos
problemas con el dueño del local.
Puede el Consejo de Administración
decidirlo o es necesario que vaya a Asamblea?
Donde puedo conseguir un listado de las elementales
decisiones que puede tomar el Consejo, para no tener conflictos con los
copropietarios?
Se puede modificar un Reglamente de Copropiedad que
tiene 60 años de antigüedad?
Gracias por su ayuda. Saludos Matilde
Respuesta: No es una cuestión que se pueda resolver
son tener más datos y detalles y ver documentación.- En general el consejo de
propietarios no puede permitir o prohibir estas cuestiones.-
