Consulta
1
BUENOS DIAS: Consulto si hay algún cambio
en la ley de alquileres para armar el contrato de alquiler por casas durante 2
años.
Necesito las actualizaciones para preparar
el contrato en zona PCIA. BS.AS.
Gracias y saludos. Silvia
Respuesta: EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION
RIGE EN TODO EL PAÍS.-
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2
Estimado Dr.Awad
Me interesa conocer su opinión sobre la
modificación que deseo hacer en un departamento, recientemente adquirido. El
depto. Es el del 3r piso de la foto adjunta .El departamento tiene un living
con balcón francés, con la ventana de marco de chapa de acero y dos hojas
corredizas. El mismo tiene una antigüedad de 40años y me interesa instalar
sobre el marco de la ventana existente una ventana con marco de aluminio y tres
hojas corredizas con vidrio doble.
Como se observa en la foto ,las ventanas
tienen externamente la cortina de
enrollar.
El motiva del cambio se debe a que, la zona
presenta un alto nivel de ruido (Av. Libertador en Olivos) y además al ser las
aberturas antiguas entra mucho viento.
Finalmente la fachada exterior no
presentaría con la cortina baja ningún y si esta esta levantada se verían tres
marcos de las hojas corredizas en lugar de dos.
Desde ya muy agradecido por su atención.
Saludos cordiales. Javier
Respuesta: La verdad es que se trata de una pregunta
que no puede responderse desde éste ámbito tan reducido, porque implica una
opinión acerca de la modificación en la estética o arquitectura de un
frente. Entiendo lo que significa el
ruido en una avenida, el mejor consejo es pensar en algo similar a lo que hay,
más liviano, corredizo y con doble
vidriado.- Queda claro que lo que propone se acerca a ello, pero no se puede
pretender que desde esta página se emita una opinión.-
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3
Estimado Dr.: me podría informar si
corresponde al consorcio la reparación de los desagües de la bacha del
lavatorio y de la ducha del baño de un copropietario?
Atte. Cristina
Respuesta: Todas las cañerías que conducen agua son
comunes, por lo que los desagües también.-
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4
Sres. Todoconsorcios
Mi consulta es la siguiente:
Por un problema de perdida de agua en un
baño, en el piso superior al mio, tengo el techo todo manchado y goteando desde
hace meses.
Habiendo hecho los reclamos pertinentes al
administardor de consorcio, y no teniendo respuesta satisfactoria, ni del mismo
ni tampoco del vecino, quisiera saber como proceder? como o a quien reclamar?
Si puedo hacer sendas cartas documentos para ambos, o que hacer?
Quisiera saber si ustedes me pueden
redactar la carta documento o en su defecto donde reclamar Muchas Gracias
Sin mas que agregar los saluda atte.Vicente
Respuesta: Sí debe reclamar al vecino del piso
superior y al consorcio, en tanto y en cuanto usted sufre la filtración pero,
en principio, no sabe qué pasa arriba, por lo que no sabe tampoco quién es el
responsable de la filtración.- NO corresponde que, desde el reducido ámbito de
conocimiento de una página de consultas como ésta, se confeccionen cartas
documento.- Se trata de una intimación, debe ser puntual y ajustada al caso.-
Lo que corresponde es que tome una entrevista personalizada con un colega
abogado y siga adelante.
Consulta
5
Vivo en un 7 piso ,en el baño hay una
hilera de ladrillos de vidrio ,están todos rotos ,es una pared medianera que es
,compartida con edificio vecino ,le pido al consorcio que los arregle , y me
dicen que me que corresponde a mi .
Yo creo que no . que siendo una medianera corresponde al
consorcio .si fuera tan amable de responderme ,
Desde ya muchas gracias , gladys
Respuesta: EN PRINCIPIO debe responderse que, si se
trata de una medianera, como cosa común debe repararla el consorcio.-
Consulta
6
Buenas tardes,
Quería hacerle una consulta. En nuestro
edificio hay un depto que corresponde la
portería. Pero no tenemos portero con vivienda ya que es un edificio de 2
pisos, sin ascensor. Por lo tanto este departamento de 1 amb queremos
alquilarlo lo que no sabemos es como debemos hacer el contrato de alquiler a
nombre de quien debería figurar... Se puede hacer un contrato a nombre de
" el consorcio"?
Muchas gracias por la información! Belén
Respuesta: Se trata de una cuestión que no puede
resolverse no responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de una
página de consultas como ésta.-
Consulta
7
En mi edifico la administradora , que su
esposo es abogado compraron en remate de deuda de expensas ... dos dptos del
edificios... esto es compatible con su función ? Puede hacerse algo ? Julieta
Respuesta: la verdad es que, en principio, no
corresponde que el administrador-mandatario tenga esa conducta.-
Consulta
8
Hola Doctor , la consulta es la siguiente :
en un local que está en la planta baja de un Edificio se quiere poner un taller
de rectificacion de frenos de automóviles ; el Administrador firmo una
autorizacion frente a Escribano , pero la gente del Consejo dice que no lo
acepta por el tema de los ruidos de la máquina que se utiliza .
El ofrecimiento nuestro era de acustizar la
parte del local donde estaría la máquina , pero dicen que tendrían que ver que
pasa cuando se utilice .
La pregunta es si teniendo la autorizacion
del Administrador ante Escribano igual lo podemos poner y además si hay
restricciones en cuánto al horario en que se puede trabajar .
Agradezco su atención y espero su
respuesta. Jorge
Respuesta: Primero hay que leer el reglamento del ese
consorcio.-
Consulta
9
Hola dr, buen día, mi nombre es pablo y soy
de mar del plata, le quería consultar por un problema que estoy teniendo con el
consorcio.
En agosto de 2016 se me rompen los caños de
mi departamento en la cocina y el baño y hago el reclamo a la administración.
Vienen el plomero de la misma y pasa el presupuesto pero me dice que tiene mucho trabajo que busque otro presupuesto y
lo haga con otro plomero.
Yo era miembro del consejo en eso momento y
busque dos presupuestos para plomero y dos para albañil.
Se eligieron los mas baratos y se realizo
la obra, pagaron plomero, albañil y ceramicos que se rompieron.
Pero en enero en la asamblea, se sometió a
votación los gastos y la mayoría voto que no correspondía el arreglo no se
porque...
Al día de hoy después de mardar carta
documento , me cargaron todo el gasto del arreglo que ya se había liquidado por
expensas a mi cuenta particular y me están exigiendo que pague.
Espero comentario Le agradezco la ayuda Saludos pablo
Respuesta: Cuando dice “se eligieron” a quién se
refiere? Esta esla primera pregunta que se me ocurre. Me parece que se trata de
una cuestión que no puede responderse con tan pocos datos.- Cuestiones así
requieren, en general, consultas más personalizadas.-
Consulta
10
Buenos Dias Dr. Awad, tengo un local en un
edificio de 96 unidades funcionales, como el porcentaje de mi local es muy
grande pero porque tengo un sótano que no se puede usar, el pago de expensas es
muy alto.
En el contrato de copropiedad está
claramente especificado lo siguiente: “ GASTOS DE ADMINISTRACION:
Entendiéndose por tales los que se
originen a raíz del uso que hagan del edificio considerando en su conjunto los
integrantes del consorcio a los que ocupan su lugar a cualquier título, excepto
los propietarios de los locales negocios de planta baja, estarán exentos de
abonar el gasto por y consumo de energía eléctrica en pasillos, ascensores y
servicios de los mismos.
La pregunta reside en los siguiente: El
consumo de energía eléctrica seria en Pasillos, palier y escaleras por ser
consideradas estas últimas como pasillos? No existe forma de medir el consumo
de los pasillos + Ascensores contra bombas de agua y portero eléctrico. Como se
haría el cálculo, porque lo que gasta más energía eléctrica son los ascensores.
Se considerarían servicios a los
pasillos los gastos de limpieza tanto el
trabajo del Portero como los insumos? La recolección de residuos que se hace de
los pasillos ingresaría como servicio de pasillos?
La desinfección en pasillos y ascensores
seria un servicio también en los pasillos con lo cual no debería pagarlos
verdad?
Muchas gracias, Ariel
Respuesta: Hay que estar a lo que dice el reglamento.
Si es sólo consumo de energía eléctrica, habrá que llamar a un ingeniero y que
se haga el cálculo.- Si se trata de servicios, podrán descontarse otros ítems,
tal como abonos mensuales de ascensor, pero no se puede responder en detalle
desde el reducido ámbito de conocimiento de una página como ésta.-
Consulta
11
Le agradezco nuevamente Dr. Awad,
Cuento con un local que tiene 50M2 en PB y
90M2 de sotano. El sotano no se puede usar por las filtraciones de los canos
cloacales.
Hace tiempo que el edificio y administrador
no realizan los arreglos porque dicen que no tienen fondos, claro que se usan
fondos para otros arreglos semejantes al que necesito. Debo pagar las expensas
por estos 90M2 que no puedo utilizar por causas del consorcio? O puedo negarme a esto para que el
Administrador tenga mas presión de efectuar los arreglos? O podría depositar el
dinero en un escribano?
Muchas gracias, Ariel
Respuesta: Creo que lo mejor será pagar las expensas e
intimar fehacientemente el cumplimiento por parte del consorcio de sus
obligaciones.-
Consulta
12
Ultima pregunta: en el edificio donde tengo
un local en el patio aire Luz del vecino de atrás techo su patio. El del primer
piso construyo arriba y todo el agua cae en mi patio que el desagüe no está
diseñado para este caudal y se inunda el patio.
Esta construcción se da en unidades
funcionales del mismo consorcio, que se puede hacer al respecto?
Muchas gracias
Ariel
Respuesta: me gustaría saber cuánto hace que pasa lo
que refiere.-
Consulta
13
Estimado Dr. Awad, lo queria consultar
puntualmente por el costo del Reglamento de copropiedad, como se estima su
costo en un consorcio nuevo?, y quien debe afrontar dicho costo, el constructor
o los compradores de las unidades??, gracias por su respuesta. Jorge
Respuesta: En general el costo de inscripción lo
cargan como gasto del comprador en la escritura.- Peor esa es tarea de un
escribano.- Sugiero que concurra al Registro de la Propiedad Inmueble y formule
allí la consulta.-
Consulta
14
Hola, un propietario esta solicitando a la
administración sacar un árbol que se encuentra en la linea municipal de un
country ya que las raíces están rompiendo su piso. El consejo de administración
lo autorizó. Pero la discusión es si le corresponde el costo al propietario o
al consorcio.
Muchas gracias Florencia
Respuesta:
Bueno, habrá que como es el
reglamento de ese emprendimiento inmobiliario, en principio, para poder
responder.-
Consulta
15
Estimado DR: AWAD:
Vivo en el último piso de un departamento
contrafrente y me tiraron de todo y comenzó a venir una plaga de palomas en el
balcón de mi departamento, puse un
aparato espantapalomas y fracasó, me ensuciaron el piso que ya está en
condiciones deplorables y me rompieron un juego de jardín de plástico. se puede
hacer una denuncia al consorcio y que pague los gastos de fumigación y limpieza
y reemplazo del piso dañado?
Sin más saludos muy cordiales Jorge
Respuesta: NO entiendo qué quiere decir “me tiraron de
todo”.- NO se trata de una consulta que pueda responderse sin saber detalles,
conocer el edificio, etc.
Consulta
16
Estimado Dr Awad,
Le escribo para hacerle una pregunta que
espero no le cueste mucho tiempo responder.
Soy propietario de un local en el barrio de
Once. Este local paga de expensas más que el departamento que más paga, a pesar
de que no hacemos uso de muchos de los servicios incluidos en las expensas:
energía, sueldos del encargado, uso de las partes comunes, etc.
Por lo que pude leer, este porcentaje lo
decidió en su momento la constructora y es lo que aparece en el reglamento.
¿Es posible modificar este valor? ¿Se debe
iniciar un juicio o algún tipo de pleito?
Muchas gracias por su tiempo y quedo a la
espera de su respuesta.
Atentamente, Néstor A.
Respuesta: Hay que estar a lo que dice el reglamento.
Si no exime a la unidad de ningún gasto, habrá que comenzar a plantearlo al
administrador, para que llame a asamblea y así seguir adelante, posiblemente
una mediación y un proceso judicial.- De todas formas, hay que tener bien en
claro qué es lo que Usted pretende no abonar .-
Consulta
17
Muchad gracias.
Informame como debo proceder para hacer el
reclamo correspondiente. Ya que tambien afronto una irregularidad mas a
principio del 2016 este administrador aumento expensas SIN RESPETAR el
porcentaje por m2.
Y sigue sumando irregularidades.
No hace las reuniones con la frecuencia
debida, no presenta presupuestos para reparaciones etc.
el administrador es un vecino que fue
elegido hace varios años en una reunion de consorconsorcion se autonombra
adminiatrador pero nunca vi su numero de registro.
Te adjunto sello que pone en el recibo de
expensas.
No se si hay mas irregularidades me podes
dar una mano?
Muchisimas gracias.
Lisa
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta
58
Vivo
en caba.
Escribo
para saber si es legal que el administrador solicite se pague a medias la
destapacion de la columna comun de desague de labaderos.
Ya
que en la torre de al lado (son 3 torres que conforman un edificio) los gastos
por este trabajo los absorbe la administracion en un 100%.
Podia
si es ley pasarme el numero de la misma?
Gracias.
Pd:
le solocito envia una copia de respuesta de esta consulta a mi mail ya qure no
dispongo de coneccicon para chequear respuesta por intermet o al menos aviso de
que fue respondida la consulta. Lisa
Respuesta: La verdad es que desde la vigencia del código civil y comercial
de la Nación
(01 de Agosto de 2015) las cañerías son todas comunes así que la destapación
debe afrontarla 100% el consorcio.-
Respuesta: Parece haber muchas irregularidades. Como
comprenderás, estas cuestiones no se pueden solucionar sólo dando Una mano
desde una página de consultas como ésta.-
Consulta
18
Estimado Dr
Muchas gracias por la respuesta. Nuestro edificio no tiene consorcio, por lo
que el reclamo seria de propietario a propietario. Es esto posible? En caso de ser asi, podria
concertar una entrevista con su estudio?
Desde ya muchas gracias Saludos cordiales
Viki
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta
68
Mi
nombre es Maria y le escribo este mail ya que me gustaria que pudiera
asesorarme sobre un problema que tenemos con un vecino. Como para resumir
la situación le comento que hace dos años hicimos un arreglo en la cocina de mi
casa, observando, una vez que retiramos los azulejos y levantamos el piso
notamos humedad tanto en la pared como en el piso. El edificio donde vivo
tiene aprox 45 años y los caños son de plomo. En casa se realizó la cocina
a nuevo, cambiando incluso la cañeria. Informamos al vecino de al lado
para que pudiera ver si el problema provenia de su lado, pero siempre se rehusó
a revisar la cañeria. Trajo muchos ""plomeros"" pero
al que le sugeria romper, dejabamos de verlo. Al mes de realizar el
arreglo que le menciono aparecio una mancha de humedad por lo que volvimos a
reclamarle sin obtener una respuesta que verifique la cañeria. Solo
empastinó los azulejos de la ducha y no mucho mas. La mancha de humedad
en estos dos años creció ( por suerte no en demasía) pero el peligro es que la
caja de la luz esta cercana a la mancha. Le explicamos siempre al vecino
el riesgo eléctrico que tenemos pero no hay manera q descubra los caños para
poder verificar de donde viene el problema. El año pasado el señor dejó
de atender el teléfono y hasta me bloqueó de whatsapp...Debido a esto, en el
mes de Abril ( demoramos en iniciar alguna acción porque sinceramente no
queriamos llegar a ese extremo) iniciamos un pedido en el CGP correspondiente y
tuvimos una audiencia de mediacion donde este señor se comprometió a descubrir
el caño de la ducha. Sin embargo, trajo una persona, la cual hablo con la
persona q trabajo en casa haciendo el arreglo de 2015 , quien en teoria iba a
romper pero a la semana vino con otra persona que se desdijo de todo
esto. Sinceramente no se que implicancia tiene el papel que él ha firmado
en el CGP pero con mi familia ya estamos viendo que esto va a terminar en una
accion legal.
Como
se que ud es especialista en estos problemas me gustaria poder tener una
entrevista para saber como proceder exactamente. Hace muchos años atrás,
a mis jóvenes 17 años, ud me asesoró sobre cómo proceder ante un enrejado que
habian realizado en una plaza del barrio donde vivía. Si bien no tuve exito
en mi accionar y las rejas siguen aún ahí, fue toda una sorpresa que una
adolescente reclamase a un grupo de adultos un papel firmado con el consenso de
los vecinos para realizar esto ( demás esta decir que ese papel se inventó y
esa maniobra fue por demás fraudulenta). Desde ese momento tengo un gran
aprecio y admiración por usted
A la
espera de una respuesta Lo saluda cordialmente María Virginia
Respuesta: Gracias.- La verdad es que lo único que veo es que hay que
iniciar una mediación (previa, oficial, no del CGP) y citar al consorcio y al
vecino.-
Respuesta: Si hay diferentes propietarios, hay
consorcio.- Si no están organizados, cite a cada uno a una audiencia, como
ya propuse.-
Consulta
19
Estimado Dr. Eduardo Awad o quien
corresponda:
Hace un mes una inspección de Metrogas
corto el suministro en el edificio todo. Debemos contratar un gasista
matriculado, cambiar el tablero donde están los medidores, tener rejillas de
entrada de aire en los departamentos que no tienen ventilaciones etc Todo esto
tiene un costo significativo. Ahora bien hay 30 consorcistas, 7 de ellos entre
los que me encuentro como no tenemos gas decidimos pasarnos a todo electrico y
dimos de baja en Metrogas el servicio. El Administrador dice que estos 7 que
modificaron o se pasaron de gas a electricidad, igual tienen que pagar los
gastos generales que Metrogas exige por todos los cambios .-
Corresponde que así sea? si no vamos a
tener gas, Como hay un nuevo Código.-
Cordialmente, Julio
Respuesta: Respuesta al Sr. Julio o a quien
corresponda: en principio, el administrador ha respondido correctamente, la
decisión unilateral de uno o varios vecinos de tener sus departamentos
alimentados a energía eléctrica, no los exime de pagar los gastos generales de
la instalación de gas.-
Consulta
20
Buenos dias Dr. Awad, este mail es para
hacerle una consulta en relación a un cliente que tengo que es encargado de
edificios.
El tema es que mi cliente le solicitó por
escrito al administrador una semana de vacaciones para junio de 2017 conforme
el articulo 3 del Estatuto de Encargados de Edificios (12981) el cual dispone
"Cuando el período vacacional fuera de veinte días o más, el trabajador
podrá solicitar el fraccionamiento del mismo en dos lapsos. El empleador deberá
otorgar las vacaciones de cada año dentro del período comprendido entre el 1 de
octubre y el 30 de abril del año siguiente. En caso de fraccionamiento, uno de
los lapsos podrá otorgarse fuera del plazo previsto precedentemente, a
solicitud del trabajador. " )
Dado que mi cliente tiene 24 dias de
vacaciones decidió fraccionar el periodo en dos lapsos y uno de los lapsos
requerirlo fuera del plazo previsto en la ley, a lo que el administrador le
dijo que no podia acceder a ello porque no corresponde legalmente.
Mi consulta es, segun lo que surge del
estatuto es legal que mi cliente lo pida
fuera del periodo estipulado? Conforme lo que se interpreta de la ley mi
cliente esta habilitado a pedir uno de los lapsos del fraccionamiento fuera del
periodo estipulado? y en caso de que el administrador no quiera acceder al
requerimiento de mi cliente que debo hacer?
Otra consulta ante las irregularidades que
tiene la administracion donde debo denunciarlas?
Por ejemplo una irregulariadad es que a mi
cliente el administrador al dia de hoy no le ha abierto la cuenta para hacerle
el deposito del sueldo, se lo paga en mano o le da un cheque el cual lo debe
depositar en la cuenta bancaria de la esposa., esas irregularidades donde se
pueden denunciar?
Desde ya agradezco su atencion y espero su
respuesta
Saludos Dra Sandra
Respuesta: Disculpe, colega, pero no respondo
consultas sobre cuestiones laborales de los consorcios, porque son muy
específicas. Esta página es una forma de responder de manera general, y la
relación laboral tiene siempre sus particularidades.-
Consulta
21
Buenas tardes. El edificio donde desde el
mes de septiembre del año pasado tiene cortado el gas por metrogas. Me pueden
prohibir el uso de garrafa? Muchas gracias
Nancy
Respuesta: Es cierto, las garrafas son elementos
peligrosos, pueden explotar.-
Consulta
22
Buenas tardes, Dr. Awad y Equipo.
Muchísimas gracias por su respuesta.
Desde un comienzo entendí que tenía derecho
al pago de las cerámicas y por eso el reclamo y la consulta a uds.
Les
comento que el Consejo de Administración en abril respondió que "NO
reconocía" el pago. El Administrador me envío un escueto e-mail diciéndome
"NO", sin ningún fundamento después de que pagué las expensas en
marzo "Bajo protesto" a más de 3 meses de reclamo sin respuesta. Aún
todavía (mayo) no me han explicado el porqué del rechazo, pedí la factura del
arreglo del techo lindante e incluye: mano de obra, pintura, enduido y yeso en
el lugar en que se arruinó por la humedad. Además, han prometido "para cuando
haya fondos" la reposición del mueble que se arruinó en el depto debajo
del mío (aún no lo han comprado).
Ahora bien, ¿Cómo puedo "obligar"
al Administrador a que me envíe los fundamentos? ¿Hay algún lugar estatal,
gubernamental, Provincia de Bs. As. donde representen consorcistas con estos
reclamos de menor cuantía ($480), como por ejemplo, Defensa del Consumidor,
Defensor del Pueblo?
Muchas gracias de antemano por su tiempo y
dedicación.
Saludos, Patricia Roxana
Respuesta: Lamento decirle que no hay en la Provincia
de Buenos Aires, un organismo que pueda ayudarla.- Quizá podría promover una
mediación.-
Consulta
23
Estimado Dr: En qué caso las expensas no
abonadas prescriben? Si el administrador no las reclamó en forma fehaciente,
cómo se procede?
Atte Amelia
Respuesta: El plazo de prescripción con el nuevo
código es de dos años.- Hay que ver caso por caso.-
Consulta
24
Estimados
Queria hacer una consulta. Vivo en un
edificio en caba, estan realizando cambios en cañeria de gas en varios
departamentos y se anono una suma importante tras los trabajos realizados para
que metrogas apruebe la.obra. y reconecte el gas.
La consulta es, en mi departamento no tengo
gas, no estan hechas las conexiones hace mas de 10 años, uso todo electrico.
Quisiera saber si me corresponde pagar todos los gastos extraordinarios de los
arreglos ds gas.
Gracias
Saludos Luciana
Respuesta: Se trata de una consulta que parece fácil,
pero es compleja. Primero, no me dice usted si es propietaria o alquila.-
Segundo, me gustaría saber cuánto hace que es departamento se alimenta con
energía eléctrica y cómo se produjo esa situación. Además hay que leer el
reglamento de propiedad.-
Consulta
25
Hola, soy inquilina y mi departamento se
inunda cada vez que llueve mucho. Ya me arruinó mesa , sillas , alacena ,
aparador y otras cosas de menor valor. Pese a que esto nunca lo solucionaron ,
nos intiman a pagar expensas extraordinarias por un año. Y lo q yo perdí cada
vez que me inundó? Puedo hacer algo? Soy diabética insulinodependiente y en la
última tormenta tuve un pico de azúcar que me desvaneció. Hay algo que podemos
hacer ? Paola Claudia
Respuesta: La verdad es que no sé porqué se inunda. Lo
primero que debe hacer es reclamarle al propietario.-
Consulta
26
B dia mu consulta es por reparaciones ,
primer tema vivo en el ultimo piso y tuve una filtración x la rajadura de la
medianera , se me levanto la madera del placard mis zapatos cambiaron de color
verde, la administradora quizo arreglar pero dos personas de la comisión se oponen
el segundo tema es q no tengo presion de agua y el plomero de consorcio me dijo
puede ser el calefon y no puede ser lo cambie hace un año y medio. El gasista
me dijo falta de presion y entonces el plomero me dijo falta de presion , hace
14 años q reclame en las reuniones la bomba y nunca había plata, la
administradora quizo y estas dos personas duelas del edificio me lo niegan como
debo manejarme por favor aguardo repuesta Patricia
Respuesta: sobre la filtración, queda claro que el
consorcio debe reparar los daños si se produjeron por una rajadura en la
medianera. Segundo rema, la presión;: debe el consorcio colocar la bomba presurizadora, sugiero un informe de un
plomero bien confeccionado y con ello intimar fehacientemente al consorcio.- ,
Consulta
27
Hola Dr. Awad.
Escribo porque son inquilina junto con mi
pareja. Cuando comenzamos a alquilar, nos descontaban los importes de expensas
B que eran un fondo común. Luego de algunos meses, nos comenzaron a decir que
creían que se habían equivocado y que nos correspondía abonar a nosotros dicho
importe. Dado que hubo varias discusiones, de un mes a otro y casualmente,
dejaron de venir expensas B pero el gasto pasó a las odinarias para que los
inquilinos debamos abonarlas.
Ahora, hace unos meses, volvieron a haber
expensas B. El mes pasado fueron $800 por juicio de deuda a otro departamento,
que lo dejaron como "pendiente" cuando lo descontaron de las expensas
porque nuevamente dijeron que seguro nos correspondía. Este mes son $200 por
fondo compensatorio de caja. La inmobiliaria no nos quiso tomar el pago del
alquiler de este mes si no abonábamos los $800 descontados del mes pasado y
estos $200 de ahora. Luego de discutir, nos dijeron que esta semana nos
confirmaban. Sé que puedo mandar una carta documento pero tengo dos consultas.
La primera es si debemos enviarla mi pareja y yo (ambos figuramos en el
contrato) o puede hacerlo uno solo. Y la segunda es si puedo abonar todo lo que
me piden (porque se me vence la fecha de pago) y luego en la carta documento no
solo manifestar que no me voy a hacer cargo de gastos extraordinarios o de
fondo común y que solicito que los mismos sean discriminados en expensas sino
que además solicito que se me reintegre todo lo abonado.
Muchas gracias por su tiempo. Saludos, Judy
Respuesta: El problema con las expensas
extraordinarias en la locación es que, primero hay que leer el contrato que
usted firmó.- Segundo, hay que ver en detalle de qué gastos estamos hablando,
cómo se han devengado, si una asamblea decidió imponer extraordinarias,
etc. Creo que lo mejor será, si vence el
plazo, pagar pero entregarles una nota con copia o confeccionar una carta
documento en la que expresen que pagan pero que bajo protesto y que deben
determinarse bien qué gastos corresponden a ustedes y cuáles al propietario.-
Consulta
28
En el edifio que estoy el ascensor no esta
habilitado y hablando con el ingeniero
que esta a cargo del tema nos dice que el plano y los tramites deben ir anombre
del dministrador , es real eso o debe irt a nombre de la copnstructora. FLAVIA
Respuesta: No lo sé, se trata de cuestiones que no
pueden responderse sin tener a la vista
documentación y más detalles sobre la situación.-
Consulta
29
Buenos días: expongo a Uds. mis problemas:
Propietaria del piso Nº 9 de un edificio de
9 pisos, adquirido por mi en el año 1987.
Desde mi ingreso como única habitante del piso, nunca se hicieron
reparaciones y/o mantenimiento en
paredes exteriores -de tal manera que cuando hubo filtraciones en los techos
debi hacerlo en dos oportunidades por cuenta propia sin recibir compensación
alguna.-
Respecto del deterioro que están sufriendo
mis habitaciones principales, baño, y dependencias de servicio, consecuencia
del deterioro de las paredes externas las que por rajaduras, caída de revoques, etc.,
ya están ocasionando problemas estructurales.-
Los reclamos que desde hace muchos años he
venido efectuando al administrador del consorcio son escuchados pero
ignorados.-
Se me manifiesta que ninguno de los propietarios
está dispuesto a asumir un costo de tal magnitud, le sugiero que se llame a una
reunión de Consorcio, y exponer alternativas de financiación por Banco, ya que
uno de los departamentos es alquilado desde muchos años por el Banco de la Nación Argentina
para domicilio de su Gerente, y me encargaría de hacer el trámite.- Ni siquiera
me han contestado.- He enviado por este mismo medio al administrador,
fotografías del estado de las paredes interiores, no he recibido respuesta.-
En este momento, estoy solicitando un
presupuesto a una empresa dedicada a este tipo de trabajos en altura.-
Quiero saber de aquí en más y con el
presupuesto en mano, que mas puedo exigirles, entendiendo que formo parte de un
consorcio , institución de carácter consecuentemente solidario, que está
desconociendo sus obligaciones.-
Quedo en aguardo de vuestra respuesta, y a
disposición para cualquier otro dato que les sea de interés.- Alicia -SANTA FE
Respuesta: Si se trata de un edificio sometido a
propiedad horizontal, hay un consorcio, hay un administrador y los daños se
están produciendo por deterioros en cosas comunes corresponde intimar
fehacientemente al Consorcio para que lleve a cabo las reparaciones y los
arreglos en su unidad.-
Consulta
30
Hola, buenos días, quería hacerles una
consulta.
Vivo en un barrio cerrado de La zona de
Benavídez
Este barrio aún es un fideicomiso y La
factura de Arba viene a nombre del barrio y La administración junto con el
titular del fideicomiso dividen La misma según lo que ellos dicen que
corresponde a cada uno (en principio tomemos como premisa que dicha división
está bien hecha ya que toman en cuenta lo que Arba informa cómo que tiene como
casas construidas y lotes)
Por esa razón, junto a las expensas, se
cobra Arba con lo que le "corresponde" a cada uno según el cálculo de
ellos
En La última asamblea explicaron que hace 5
años cometieron un error en la cuenta que hicieron para calcular el valor de
unos ajustes que hizo ARBA en ese periodo y ese ajuste se lo cobraron a todas
las casa construidas a ese momento y a unas nuevas que acababan de construirse
Según ellos ese ajuste solo correspondía a
las que ya estaban construidas de antes y no a las nuevas
En definitiva, ahora, 5 años después, Arba
realmente saca un ajuste para esas casas nuevas y como descubren de La
administración por reclamo de los propietarios que hace 5 años les habían
cobrado algo que no correspondia, la administración decide sacar al cobro este
nuevo ajuste que era solo para La casas nuevas entre todos los que tenemos
casas ya que quiere "compensar" el error de hace 5 años.
Mí consulta es si esto es legal y si bien
al parecer es correcto que hace 5 años hicieron mal la cuenta, si pueden hacer
este ajuste por la "equivocación" que ellos tuvieron Muchas gracias!
Sebastian
Respuesta: La verdad es que se trata de una cuestión
compleja que no puede responderse de manera general. En principio sólo puedo
decir que, si cobraron de más,
imputándolo al pago de ese impuesto, y pagaron el impuesto, corresponde
hacer una distinción para saber si a alguien se benefició porque otro pagó
menos.-
Consulta
31
Estimado Dr. lo escuchamos todos los
sábados por mitre en tenpranisimo.
Lo molesto por lo siguiente:
El Administrador hace caso omiso a nuestros
reclamos de humedad, lo denuncie dos veces en el CGP y no concurrió, mi
inquilina que vive hace 7 años en mi propiedad, tiene dos criaturas enfermas
con bronqueoespasmos por la humedad que data de hace 4 años, ahora tomamos e
informamos al consorcio que haremos los arreglos pertinentes y se lo
descontaríamos de las expensas, ya que el administrador tiene dinero para
arreglar el 7 y 6 piso A pero el 8A no lo toco.
Después de un mes y medio nos dice que no
esta autorizado y que va a proceder a hacernos juicio.
Espero alguna contestación suya o si me
deriva a un abogado para resolver este problema, gracias
El departamento esta a nombre de mi esposa
Marta .-Alberto
Respuesta: Si ya hicieron las reparaciones ustedes, no
es algo que se pueda responder desde el reducido ámbito de ésta página.- Si no hicieron los arreglos es necesario que
se asesoren en forma personalizada.-
Consulta
32
Buenas Tardes Dr. Awad.-
Una situaciòn que resulta paradòjica es lo
que yo considero una instromisiòn y una barbaridad y un exceso de facultades de
los inspectores del GCBA ingresando a
una propiedad privada. Estamos frente al caso de un edificio con cocheras en el
subsuelo.
Ocurre que llego una inspecciòn y le dejò
al administrador un requerimiento o algo así.por los matafuegos, mangueras de
incendio etc.-
Digamos que eso es correcto a verificar y
es razonable.
Ahora en la parte posterior del espacio de
las cocheras es decir los que estacionan de culata a la pared, muchos
propietarios dejan pertenencias varias, cajas de carton con cosas dentro,
alguna caja de madera, diarios, revistas, etc, etc.
El inspector viene a obligar, sino hay
multa, para disponer sobre un espacio dentro una propiedad privada que hay que
limpiar y sacar todas esas cosas sino reitero poenen una Multa. Hasta donde
pueden exigir eso...???
Como es que un agente estatal del gobierno
viene, entrar a mi propiedad y me dice que debo guardar y que NO en mi espacio
guardacoche...??, es decir es mi casa ....!!!??
Nadie Guarda TANQUES de 200 litros con Nafta,
Barriles de polvora, o cajones con municiones, entonces a que vamos con esto a
recaudar ....???
De hecho NO existe una denuncia de ningun
propietario por alguna cosa que moleste, ensucie ò resulte realmente peligrosa.
QUe no ampara frente a estos abusos e
intromisiones,,,??
Gracias por su respuesta.SAludos
Marcelo
Respuesta: No puedo responder pues hay que saber por
qué se hicieron las inspecciones y qué observó y dónde el inspector.- Piense que, si llega a haber un siniestro
(incendio) en esa zona, quizá la compañía de seguros no pagará porque había
elementos en la cochera que no corresponde.-
Consulta
33
Estimado Dra. Awad, tenga Ud. buenas
tardes.
Escribo en busca de su orientación, si la
misma estuviese a vuestro alcance le quedaría sumamente agradecido.
Tres años atrás se han producido
filtraciones y consecuentes daños en mi vivienda (último piso de un edificio de
9 plantas) por problemas acontecidos en la terraza.
En Enero pasado solicité al administrador
la reparación de los mencionados daños y al día de hoy continúa evitándome,
anteponiendo siempre alguna otra tarea de carácter urgente.
A su vez, acerqué al administrador la idea
de presupuestar los costos por las reparaciones y una vez hecho el presupuesto,
abordar los arreglos por mi cuenta y que dichos gastos se descontasen de mis
expensas. Tampoco acusó recibo referente a éste ofrecimiento.
Qué medidas debería yo adoptar con el fin
de conseguir se reparen los daños físicos ocasionados en mi propiedad?
De ante mano agradezco vuestra atención.
Cordialmente. Juan Manuel
Respuesta: Medidas a adoptar: La intimación fehaciente
al consorcio y al administrador.-
Consulta
34
Hola, les quiero preguntar cuanto se paga x
retirar la basura de lunes a viernes y los domingos. Tengo entendido q lo de
los domingos se paga extra.
Muchas gracias. PATRICIA
Respuesta: Esos montos están en el convenio. Puede
acceder vía internet.-
Consulta
35
Muchas gracias por su atencion.Hace 5 años
que alquilamos una casa ,es un ph.Adelante hay una casa con salida por el
frente.Nosotros estamos al costado,por un pasillo largo ,en el fondo,y esa es
nuestra unica entrada y salida.El señor de adelante hizo una salida por el
costado que da al pasillo ,desde su patio,a nuestra unica entrada,cuyo
portoncito de rejas abre hacia el mismo pasillo ,ocupando mas de la mitad
cuando lo dejan abierto.Cabe destacar que este señor teniendo jardin adelante y
patio al fondo,puso en el pasillo,ruedas de camiones,chapones de
hierro,tablones y hasta una moto que no funciona.Todo esto hace que el trato
con esta gente no sea cordial para nada.Le pedi de mil maneras que cambien la
apertura del porton para adentro,que saque las porquerias,etc.Le pedimos a la
dueña que hable con ellos .Lo tratamos con la inmobiliaria,nadie nos dio
respuesta en estos cinco años.Que puedo hacer.A quien puedo recurrir,que ley me
ampara?Desde ya ,muchas gracias. Analia Monica
Respuesta: En vez de tratar con la inmobiliaria, por
qué no se dirigen al dueño de la casa que alquilan? Él es el responsable de que
ustedes vivan normalmente en ese PH.-
Consulta
36
Buen dia Dr.Awad,
Le quería consultar como se debería proceder
cuando uno detecta una discrepancia en lo que esta registrado en el Reglamento
de Copropiedad , un departamento con patio con un total de 150,09 metros cuadrados
le corresponde la 5,32 parte mientras que los departamentos que ocupan 47,54 metros cuadrados
le corresponde 4,50 partes .Entiendo que al mayor le debería corresponder un
valor cercano a la 14,20 partes.
Esto hace que al momento de dividir las
expensas el departamento mayor paga solo un poquito mas que el menor, y son los
metros del patio los que abultan la boleta de Aysa.
Le agradezco mucho su opinión y su tiempo.
Saludos, Isa
Respuesta: La verdad es que hay que estar a los
porcentuales del dominio del reglamento. Más detalles no se pueden dar desde el
ámbito reducido y general de ésta página.-
Consulta
37
Buen dia, queria saber como manejarme ante
esta situacion. Somos inquilinos hace dos meses que ingresamos en ese depto.
Hace dos dias estaba bañando a mis hijas y en un segundo se nos vino el techo
encima. Tengo derecho a reclamar al dueño que me reintegre el monto total que
puse para ingresar al depto para poder mudarme. El baño no esta en condiciones
para utilizar. Como puedo proceder? Gracias. yanina
Respuesta: si le interesa quedarse en ese
departamento, Lo mejor será tratar de
que el propietario repare el techo, gestionando al mismo tiempo una disminución
en el importe del alquiler mientras dure la incomodidad.- O que hagan la
reparación ustedes y se descuente del alquiler.- pero todo por escrito.-
Consulta
38
Soy de …el vecino realizo un alero sobre mi
pared no es medianera incruto dos tirantes sobre la pared y realizo extendion
de luz empotrada en la pared.
Cuando realiza esta cañeria dr luz von los
golpes sobre la pared del lado de mi casa saltan placas q tengo colocsdas son
antihumedad
Como debo proceder joseluis
Respuesta: En principio si la pared no es medianera,
intimar el retiro de lo que construyó.- y la reparación de lo que destruyó.-
Consulta
39
Hola buen dia
Necesitaria saber que derecho tenemos los
propietarios de un ph respecto
De camaras de vigilancia en todo el mismo
perimetro interior y exterior
¿no es una invasion al derecho de propiedad
que filmen permanentemente
Los movimientos de los propietarios e
inquilinos? No hay ley que nos
Proteja de lo que es una vigilancia sobre
la persona y las cosas? ¿quien
Nos dice que eso no puede ser usado en
nuestra contra para robarnos o
Entrar cuando no estamos?
Agradecere informen marco legal si lo hay y
posibilidades de encarar una
Presentacion judicial y su exito total
frente a lo que muchos
Consideramos un atropello a nuestra
privacidad
Atte jorge
Respuesta: Es difícil discutir estas cuestiones cuando
la idea de la seguridad está tan arraigada en nuestra sociedad.- Si la cuestión
es vigilar las partes comunes, si se ha decidido con una mayoría
reglamentaria,-. No creo que una acción judicial tenga andamiento.-
Consulta
40
Estimado Dr Awad: en una unidad de nuestro
consorcio se desprendieron azulejos, según afirma la dueña, como consecuencia
de golpes dados en la pared vecina durante la reforma de esa otra unidad. El
tema lo arrastramos desde hace unos 2 años. Al principio eran dos azulejos,
ahora ya son alrededor de 10. La dueña insiste en que le corresponde al
consorcio reparar el daño. Le aclaro, Doctor, que no cabe la posibilidad de
reclamar al dueño de la unidad vecina en principio porque es incomprensible que
el daño tenga ese origen de verdad. Para intentar zanjar la cuestión le
ofrecimos que el consorcio pague una cuarta parte de la reparación. La dueña
"aceptó" pero inmediatamente rechazó la propuesta y no quiere que
nadie más vaya a entrar a su unidad. Le agradezco su atención y espero su
respuesta y sugerencias que pueda ofrecer. Estoy en el Concejo de
Administración. Saludos cordiales. Inés
Respuesta: La verdad es que no es tan difícil saber si
se desprendieron porque hubo golpes del vecino o porque falló el pegamento.- En
ninguno de los casos corresponde que pague el consorcio.-
Consulta
41
Concretamente mi consulta es la siguiente :
el cambio de puertas en los ascensores de un edificio se considera expensa
extraordinaria..? Hablo de la puerta de adentro la que no fue cambiada por
razones estéticas ,dejando la segunda puerta o sea la más externa que había
anteriormente en uso . Muchas gracias y un cordial saludo Alicia
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta
61
Por
favor les consulto porque me pareció escuchar en el programa del sábado a la
mañana por radio Mitre algo que no alcance a entender bien sobre las nuevas
disposiciones del nuevo código civil con respecto a las expensas
extraordinarias las debe continuar pagando el propietario o el inquilino ya que
en muchos casos los que disfrutan del servicio son ellos mismos ? Les
agradecería mucho me aclaren la duda ya que me comunique telefónicamente y me
pidieron que lo haga por este medio. Les estaré reconocida si así lo hacen y
los saludo muy cordialmente. Alicia
Respuesta: El código civil y comercial menciona y define a las expensas
ordinarias y a las extraordinarias en un artículo, el 2048.- Puede bajarlo de
internet y leerlo.-
Respuesta: El ajuste de las instalaciones a
condiciones de seguridad impone una expensa común ordinaria.-
Consulta
42
Estimado, le consultó el siguiente caso. Mi
dpto esta en Una PB que se encuentra 1 metro por debajo de la línea de la calle. El
edificio tiene unos 4 años y desde el primer día tengo problemas de humedad en
la medianera A tal punto que el agua pudrió los caños de electricidad y tuve
que anular un tramo largo del mismo, además del olor a humedad que me trae
problemas de salud. Hice varios reclamos al consorcio y me contestan que es
humedad de cimientos y que no es responsabilidad del consorcio hacerse cargo de
los mismos. La consulta es si tengo algún derecho a reclamar x este daño o si
es solo rspaonsabilidad mía. Gracias Lucia
Respuesta: El cimiento es una cosa común (artículo
2041 del código civil y comercial de la nación) Por lo tanto, debe repararlo el
consorcio.-
Consulta
43
Dr. Eduardo Awad
Presente
Siempre lo escucho en Radio Mitre, y esta
situación que atravieso me genera angustia.
Lamento no poder tener una entrevista
personalizada con Ud., ya que soy jubilada y mis medios no me permiten abonar
los honorarios.
Trataré de ser sintética, en el mes de nov. de 2016, me avisa el vecino
del depto. de abajo del mío, que tenía una pequeña gotera, me apersono y veo
que además de la pequeña gotera el techo estaba todo amarillento por una
humedad muy vieja, el chico que alquila, en ese momento me manifestó que hacía
meses que veia esas manchas pero creia que era de la grasitud de la comida al
cocinarla, inmediatamente llamé a una persona de mi confianza que es albañil
pero entiende de todo para que revise donde podría estar la pérdida, no
encontro nada, además todas las semanas yo limpiaba el bajo mesada y no había
indicios de ninguna humedad. Se le avisó a la Administración , por
mi parte tenía problemas de horarios para que vengan a mi depto. mi
disponibilidad era aprox. a partir de
las 16,45 o los sábados, ya que
trabajé hasta dic. 2016 como contratada en un Mrio. y era dificil pedir salir
antes o faltar, además por problemas de salud había días que tenía estudios o
médicos, pasó un tiempo y me mandó la
Adm. un plomero que me dijo que había que romper el piso de la
cocina y romper el mueble completo del bajo mesada, sin verificar nada, dio ese
diagnóstico.
Con mi actual situación económica no podía
hacer frente a ese gasto del mueble y comuniqué que llamaría a un plomero de
nuestra confianza para tener una segunda opinión, este Sr. al fin no pudo venir
y pasó un tiempo en que en mi depto. no se visualizaba ninguna pérdida. Pero en
el mes de marzo comencé a tener problemas con pérdida en el bajo mesada volvió
el plomero que quería romper la cocina y quedó en llamarme, lo envió la Administradora. Nunca
vino, yo estaba continuamente con diálogo con el chico que alquila el depto. de
abajo, en ningún momento hubo conflicto.
Resumiendo hace más de un mes me mandó la Adm. otro plomeros, no hubo
que romper nada cambiaron parte del caño del agua caliente dentro de la pared
del bajo mesada y hubo que romper 2 azulejos.
Dejé pasar ya casi 2 meses y le envié a la Administradora un
mail solicitándole que le parecía a ella si ya se podía arreglar mi cocina, o
sea tapar el agujero que hicieron y colocar los 2 azulejos, porque tengo todo
lo de la cocina en mi pequeño comedor, mi depto. tiene 30 mts.2
La respuesta fue la siguiente: "Hay
que arreglar lo que vos perjudicaste a tu vecino de abajo, yo ya tengo el
presupuesto, vos deberías abonar $4.200.- Mandaré a realizar el trabajo y te
paso por Expensas el gasto".
Es una situación insólita, porque han
ocurrido en otros deptos. humedades y otros problemas y nunca le hicieron
cargos al dueño, como en este caso a mi.
Pido disculpas Dr. porque me extendí
demasiado, le agradezco desde ya el tiempo que dedique a leer mi mail.
Atentamente, Alicia Juana
Pd: Dr. Eduardo Awad: en el mail que le
envié ayer olvidé decirle que vivo en Cap. Federal en el Barrio de Nuñez,
porque según me comentó la persona que me atendió por tel., de su Estudio, que
así Ud. ve la legislación correspondiente.
Atentamente, Alicia
Respuesta:
EN PRINCIPIO EL CONSORCIO DEBE HACERSE CARGO DEL ARREGLO DEL DEPARTAMENTO DE ABAJO, DADO QUE LO MÁS
PROBABLE ES QUE LA MANCHA EN EL TECHO FUERA DEL CAÑO DE AGUA CALIENTE. NO COMPRENDO PORQUE LA
ADMINISTRACIÓN DICE QUE USTED OCASIONÓ EL DAÑO.-
Consulta
44
Dr Awad
Casi siempre lo escucho en Radio Mitre los sábados. Lo felicito por su
reciente premiación.
Lo consulto porque quisiera esclarecer si
está bien efectuada la proporcionalidad al distribuir las expensas en el
Reglamento de Propiedad en un edificio de propiedad horizontal ubicado en
Belgrano CABA inaugurado en 1981.
Siempre las expensas fueron elevadas y
actualmente para dos ambientes rondan los $ 4.300.- mensuales, no posee ninguna
prestación adicional, tiene un solo ascensor y encargado con vivienda.
Tiene 21 departamentos (algunos de dos y
otros de tres ambientes) y dos locales en planta baja que tienen expensas de
menor nivel.
Como podría esclarecer el tema?
Por favor si puede informarme al respecto
de los cursos para administración de consorcios. Mi atento saludo! mercedes
Respuesta: Gracias por escucharnos y por la
felicitación.- el porcentaje de contribución a las expensas es el que figura en
el reglamento de propiedad.- Hay que leer el reglamento y mirar si el
porcentual que consigna el administrador en la liquidación de expensas es el
mismo.- Por los cursos, puede llamarnos al 4982-2024 y/o 3526-4008 y dejarnos
un mensaje con su teléfono, lo llamaremos.-
Consulta
45
Buenas tardes quería saber qué acciones
puedo tomar en mi caso si así correspondiera. Adquirí un departamento de pozo,
me lo entregaron en julio del 2016,
a partir de agosto de ese año comencé a pagar las
expensas. Hace un mes escriture mi departamento y al momento de escriturarar me
di cuenta que el porcentaje de expensas que figuraba en la misma era menor que
el que estuve pagando hasta el día de hoy. Desde la administración me dicen que
ellos no van a reliquidar las expensas ya cobradas. Esto es así?? Yo no puedo
hacer nada al respecto, según la cuenta que hice es mucha plata que me cobraron
de más a mi y por ende mucho menos a otros. Desde ya aguardo su respuesta
Muchas gracias. Diego
Respuesta: En principio, debe la administración
explicar porqué cobró mal en toda esa etapa. Creo que lo mejor será que tome
una entrevista más personalizada y se consulte la documentación (boleto,
posesión, liquidaciones, reglamento).- Habrá que promover una mediación.-
Consulta
46
CONSULTA REGLAMENTO DE INQUILINOS
Hola, buenas noches Dr. Awad.
Lo escucho los sábados por la mañana en el programa de Radio Mitre, Sábado
Tempranísimo y le quería transmitir algunas preguntas, que me encantaría
pudiera responderme. Como futura
inquilina de una locación, más precisamente de un departamento, quería saber:
¿Cuántos meses de adelanto debo abonar
antes de firmar el contrato?
¿Las expensas extraordinarias, quién debe
abonarlas?
Por otro lado, ¿Ud. tiene información sobre
el Reglamento de Inquilinos, actualizado? Desde ya, muchas gracias! Saludos. Soledad
Respuesta: Gracia por escucharnos.- 1.- NO más de dos
meses en concepto de garantía.- 2.- La cuestión de las expensas extraordinarias
es un problema, puede haber una cláusula en el contrato que la exima del pago
de ella, pero con el nuevo código civil y comercial de la nación, poco queda
extraordinario, la mayor parte de las expensas son ordinarias.- 3.- No hay un
reglamento de inquilinos.-
Consulta
47
Estimado: lo molesto para consultarle
porque el edificio que administro fue inspeccionado por Metrogas y le fue
cortado el suministro hasta tanto se realicen los trabajos para adecuarlo a la
normativa de dicha empresa.
A fin de afrontar el gasto, se estipuló el
pago de dos cuotas extraordinarias de igual monto que las expensas de los meses
de abril y mayo; pero el dueño de la mayoría de las cocheras (8) se niega a
pagarlas, aduciendo que el reglamento dice que las cocheras no abonarán los
gastos "que no les sean pertinentes" ni por servicios que no
utilizan.
La pregunta es si deben o no pagar las
extraordinarias fijadas para la reparación de gas.
Desde ya, muchas gracias por su atención.
Cristina
Respuesta: Si el reglamento dice eso y obviamente, no
tienen gas, no deben pagar.- (ver
artículo 2049, último párrafo del código civil y comercial de la nación).-
Consulta
48
Buenas tardes quería saber qué acciones
puedo tomar en mi caso si así correspondiera. Adquirí un departamento de pozo,
me lo entregaron en julio del 2016,
a partir de agosto de ese año comencé a pagar las
expensas. Hace un mes escriture mi departamento y al momento de escriturarar me
di cuenta que el porcentaje de expensas que figuraba en la misma era menor que
el que estuve pagando hasta el día de hoy. Desde la administración me dicen que
ellos no van a reliquidar las expensas ya cobradas. Esto es así?? Yo no puedo
hacer nada al respecto, según la cuenta que hice es mucha plata que me cobraron
de más a mi y por ende mucho menos a otros.
Desde ya aguardo su respuesta Muchas
gracias. Diego
Respuesta: contestado en la número 45.-
Consulta
49
Hola, mi nombre es Juan y les escribo para
hacerles una consulta y ver si me pueden asesorar sobre una situación que está
sucediendo en el edificio en donde vivo y está afectando a mi propiedad.
Apareció humedad en el toilete de mi depto.
(2A). El día 29 de abril notifiqué a la administración del edifico sobre esta
situación para que envíen un plomero a mi unidad y a la de la vecina de arriba
(3A) desde donde estaría viniendo la filtración.
El día 11/5 vino el plomero enviado por la
administración a mi depto. y verificó la humedad. El problema se presenta con
la vecina de arriba que no permite el ingreso del plomero de la administración
por problemas personales que ella tiene con la misma, dice que sólo permite
hacer arreglos con su plomero particular. Yo no tengo problema que usen
cualquiera de los dos plomeros, pero el inconveniente es que la dueña del 3A se
comprometió a enviarlo el día 15/5 y no lo hizo y tampoco dice cuando lo hará.
Como esta persona ya tiene antecedentes
similares (habiendo perjudicado a otras unidades, incluso del edificio vecino),
quiero enviar una carta documento a la administración para que la intimen a
enviar su plomero o en su defecto realizar el arreglo con el plomero de la
administración.
La administración argumenta que no quiere
tener problemas con ella porque es una mujer complicada en su temperamento y
actitudes, pero su inacción está perjudicando mi unidad, porque pasa el tiempo
y la humedad es cada vez mayor.
Podrían ayudarme diciendo qué texto debería
incluir en la carta documento, y si la misma debería enviarla tanto a la
administración como a la propietaria del 3A o sólo a la administración? Muchas
gracias. Saludos, Juan
Respuesta: El administrador debe reparar, el
propietario debe dejar ingresar (ver código civil y comercial de la nación,
artículo 2046).- El administrador si no deja ingresar, tiene remedios
judiciales para obligar a abrir la puerta.- NO puede responder que no, quiere
tener problemas para no cumplir con su obligación de reparar partes comunes.-
Consulta
50
Estimado Dr. Awad ,
Le consulto si hay posibilidad de corregir
un reglamento de copropiedad y cuales son los pasos a seguir cuando hay un
error no en los metros calculados por el agrimensor si no en el calculo de las
partes que le corresponden del total a una unidad que siendo tres veces mas
grande que las standart de ese edificio , termina pagando prácticamente lo
mismo de expensas.
Muchas gracias Saludos cordiales Isa
Respuesta: Primero hay que estar seguro que se trata
de un error del agrimensor.-
Consulta
51
Estimado le hago una consulta. Tengo
filtraciones en mi unidad funcional que es la superior. El consorcio ah
presupuestado el cambio de membrana después de un año de quejas y me ha informado
que deberé enfrentar yo los cargos de $ 14000 de dicho trabajo y que luego se
me irá descontando de las expensas. El problema radica en que no cuento con el
dinero y que en este momento se llueve el comedor, lavadero, pieza y baño.
Siendo el comedor el más importante al que se le ha caído parte de la
mampostería. Puedo yo hacer algo al respeto para que lo arreglen. Llevo un año
reclamando y ahora se a agravado la situación, sin contar el moho que está
afectando la salud de mi hija. Cabe aclarar que tengo la expensas al día y que
el consorcio está compuesto por 387 viviendas distribuidas en 5 torres y 11
núcleos.
Desde ya muchas gracias. Jorge Luis
Respuesta: Por qué debe usted cargar con el gasto de
una reparación de una cosa común?
Consulta
52
Estimados:
Soy propietario de un departamento en
planta baja ubicado en la
Ciudad de Buenos Aires y que posee un patio descubierto de
uso exclusivo. Al momento de calcular las expensas que corresponden por ese
espacio, ¿cuál es el criterio que se utiliza? Tengo entendido que no se abona
el cien por ciento sino solo un porcentaje del metraje. Es así? Muchas gracias Sergio
Respuesta: Si tiene el uso exclusivo, como no es de su
propiedad, eso no suma.-
Consulta
53
Estimados:
Soy propietario de un departamento en
planta baja ubicado en la
Ciudad de Buenos Aires y que posee un patio descubierto de
uso exclusivo. Al momento de calcular las expensas que corresponden por ese
espacio, ¿cuál es el criterio que se utiliza? Tengo entendido que no se abona
el cien por ciento sino solo un porcentaje del metraje. Es así? Gracias Sergio
Respuesta: Contestado en la 52.-
Consulta
54
BUENOS DIAS: DR. AWAD
Me comunico con Ud. para pedirle la
actualizacion de la ley para cotejar un contrato de locación de vivienda en
Pcia. de BS.AS. , cúal es la ley actualizada para revisar el mismo Saludos y
desde ya muchas gracias. Silvia
Respuesta: Contestado en la consulta 1.-
Consulta
55
Estimado Dr. Awad,
buen dia, quisiera consultarlo por CORTINAS
DE ENROLLAR en el Consorcio, Vivo en un edificio en Villa Urquiza, de aprox. 35
años antigüedad, y mis cortinas de enrollar de madera se encuentran
apolilladas, dañadas, resecas, (aclaro que yo particularmente las pintaba y
pagaba este gasto) ya que reciben el sol, viento, lluvia constante.
Mi pregunta es: según el nuevo Codigo Civil
y comercial le corresponde al Consorcio la reparación o cambio de las mismas??
gracias, atentos saludos, Irene L
Respuesta: El Art. 2043 del código civil y comercial
incluye como cosa del dominio particular (propio) a las puertas y ventanas.- De
allí que su mantenimiento y cuidado estén a cargo del propietario de la unidad
en cuestión.-
Consulta
56
Estimado Dr. Awad: Quisiera hacer una consulta.
Tengo un patio, es un ph, y me gustarìa
cubrirlo.
Quisiera saber, cuales serìan los techos
que aprueba el gobierno de la ciudad de buenos aires, materiales del que estàn
hechos, y como tengo que hacer la verificaciòn.
la superficie del patio a cubrir es
aproximadamente 10 metros .
Quedo a su disposiciòn. Muchas gracias. Claudia
Respuesta: La verdad es que, si hay que ser estricto,
en propiedad horizontal lo que ha sido edificado como descubierto debe seguir
descubierto. Peor no puedo ignorar que muchas personas hacen caso omiso de
esto.- La posibilidad de que nadie se oponga y de llevarlo a cabo depende del
tipo de edificio y de las personas que allí viven, que tenga administrador o
no.- En cuanto al tipo de techado que
puede admitirse, si bien algo puedo responder, entiendo que es preferible
consultarlo primero con un profesional (arquitecto, ingeniero civil) que le
responda lo que establece el Código de la Edificación del municipio donde está
ubicado el inmueble.-
Consulta
57
Hola dr. Awad, mi consulta es la siguiente:
soy inquilina en un edificio de departamentos y hace un mes el aparato del
portero eléctrico dentro de mi departamento empezó a sonar y no paró más, no
cortaba el sonido del timbre que suena cuando alguien llama desde la entrada
principal. Le comuniqué al encargado (no es portero porque solo trabaja hasta
las 12 hs y no vive en el edificio) y un mes después trajo a un técnico. Este
expresó que había un problema generalizado por el cual otros habitantes se
quejaban y en mi caso, que el aparato estaba en corto y que esa era la razón
del desperfecto. El encargado dice que el arreglo es particular y que debo
abonarlo, yo por mi parte expresé que el aparato forma parte del sistema de
portero eléctrico del edificio y que lo tiene que reparar la administración.
Ud. Que piensa? Gracias Erika
Respuesta: Es cierto que algunos edificios el aparato
de portero eléctrico lo repara el propietario, no el consorcio. Yo no estoy de acuerdo con ésto, pero debo
reconocer que muchos edificios se manejan con ese criterio.-
Consulta
58
Estimado Dr. Compre un departamento en un
edificio (12º “A”) hace tres años con servicio de calefacción por loza
radiante. Nunca la tuve y he debido pagar con las expensas la parte
proporcional, me he quejado repetidas veces pero no tuve éxito. Que puedo hacer
?
Muchas gracias Martin
Respuesta: Intimar al consorcio y al administrador en
forma fehaciente para que se hagan las reparaciones y arreglos necesarios para
que su unidad pueda gozar de servicio.-
Consulta
59
Buenas tardes, quisiera saber si es
obligatorio colocar el porcentual de todas las unidades en el estado de cuenta
y prorrateo.
Y que significa cuando hago la consulta en
la página del gobierno de la ciudad sobre mi administradora que tenga la
matrícula vencida a diciembre de 2016. Es obligatorio renovarla, tiene algún
plazo para hacerlo? Muchísimas gracias. vanina
Respuesta: Si se trata de un edificio situado en la CABA la resolución número
856 contiene un modelo de liquidación de expensas que en el cuadro o planilla
de unidades incluye el porcentual.- Si la matrícula estaba vencida a diciembre
de 2016, debería renovarla a partir del 01 de marzo de 2017.-
Consulta
60
Estimados. Quería saber cómo se hace para
cambiar la administradora en un consorcio en CABA.
Que tipo de asamblea y número de
propietarios o que mayoría es necesaria. Se lo puede hacer en cualquier momento
del año una vez que la
Asamblea lo decidió?
Hacen falta varios nombres de
administradoras o con una o dos es suficiente?
Aguardo sus respuestas. Gracias. Saludos Gustavo Gustavo
Respuesta: Cambiar un administrador puede significar
dos cosas: 1.- no renovarle el mandato o
2.- removerlo.- Depende de lo que quieran hacer, será la respuesta, no
todo puede responderse en forma detallada desde el reducido ámbito (muy general
por cierto) de ésta página de consultas.- En cuanto a los presupuestos, siempre
es aconsejable tener más de uno para comparar, pero no es obligatorio,.-
Consulta
61
Buenas tardes dr.awad necesito hacer una
pregunta, yo deposite en cuenta del consorcio el pago de expensas mes por mes
en el tiempo correcto, informe al administrador por mail y por nota escrita y
firmada por la administración que la recibió, nro. De transacción, fecha de
deposito, importe y unidad funcional a la que corresponde dicho deposito, el
dinero se acredito en la cuenta del consorcio, el sr. Administrador me ubica
como deudora y no me entrega el recibo correspondiente (pienso yo que es porque
quiere el ticket del banco pero yo le informe todos los datos necesarios) la
pregunta es la siguiente puede negar hacer el recibo por dicho motivo, si tiene
el dinero acreditado en la cuenta e informado nro. De transaccion, fecha
deposito y unidad que corresponde el mismo? Debo enviar carta documento de
intimación al administrador?. Saludos Silvana
Respuesta: Creo que m´-as barato y rápido es ir a la
oficina del administrador y exhibirle el comprobante del depósito, dejándole
una copia (y quedarse usted con una copia de ello, firmada, como recibida, con
fecha).- Si aún así, persiste en considerarla morosa, habrá que denunnciarlo
frente al Registro de Administradores.-
Consulta
62
Estimado Dr. Awad,
Mi nombre es Joaquín, soy integrante del
consejo del consorcio …. y tenemos una consulta para hacerle.
Resulta que en el edificio hay 16 unidades
funcionales y una unidad complementaria compuesta por 11 cocheras (5 cubiertas
sobre losa y 6 descubiertas sobre lajas
).
La parte externa, las lajas de hormigón
sobre pasto, se hay hundido levemente dejando pasar barro e inundándose cuando
llueve producto de que no drena lo suficientemente bien.
Dado que habría solucionar ese problema
cambiando las lajas por nuevas y levantar el suelo para drene mejor la pregunta
en cuestión es: quien debe asumir este costo?
1. el consorcio todo
2. propietarios de unidad complementaria
(11 cocheras)
3. propietarios de unidad complementaria (6
cocheras descubiertas)
Muchas gracias,
Cordialmente, Joaquín
Respuesta: Estas consultas no son fáciles de responder
desde el reducido ámbito de una página como ésta, que es muy general. Muchas
personas piensan que pueden formular preguntas específicas, pero la respuesta
no siempre es posible.- Lo único que
puedo decir, sin leer el reglamento, es que primero hay que saber dónde se
origina el deterioro.-
Consulta
63
Buenas tardes, en la liquidación de
expensas llego un cartel que reza: A raiz de la moratoria decretada por el
Gobierno Nacional se incluyeron las deudas pendientes de AFIP a los efectos de dejar totalmente limpio de
obligaciones impositivas al consorcio, en este mes se pagó el anticipo de $3578
y el resto se cancelará en 60 cuotas de $1176.30, no comprendo en que momento
sucedio esta deuda, y porque debemos abonarla los co-propietarios. Gracias, Johanna
Respuesta: bueno, todo parece indicar que el consorcio
tenía deudas derivadas de no integrar aportes de la seguridad social, de ser
así, los propietarios deben pagarlas, son deudas del consorcio.- De todas formas es obligación del
administrador informar en forma precisa y detallada acerca del origen y
composición de la deuda.-
Consulta
64
HOLA Quiero saber si a pesar de que el
consorcio tiene obligación de arreglar los temas de cañerías si el propietario
que tiene problemas hace 6 meses que no paga expensas que hacer? GRACIAS,
SALUDOS Mabel
Respuesta: Por un lado, el consorcio debe reparar.-
Por otro lado, si el propietario es moroso, hay que iniciar el cobro judicial
de la deuda.- son dos cosas diferentes.-
Consulta
65
buenas tardes,vivo en un edificio de 14
pisos y 4 departamentos por cada uno,me mude hace 7 años y cuando recibi el
dpto no funcionaba el portero,o sea no el aparato,sino el boton de abajo,claro
que de esto me di cuenta tiempo despues cuando alguien vino a visitarme y no
sono.el aparato es el original que vino con los departamentos a estrenar,cuando
solicite que me arreglaran el portero el consorcio me exigio que compre un
aparato nuevo y les avise asi llamaban al electricista,mi pregunta es si le
corresponde al consorcio el cambio del aparato tambien y en caso que me
correspondiera a mi que quede a mi eleccion si lo quiero cambiar.no corresponde
que primero manden un electricista para el arreglo y despues me indique si hace
falta cambiar el aparato?porque me lo negaron.desde ya muchisimas
gracias!espero su respuesta! Gaby
Respuesta: en muchos edificios el consorcio se hace cargo de las reparaciones del cableado y las instalaciones de planta baja del portero eléctrico. Los dueños de las unidades asumen el costo del cambio del aparato (teléfono) .-
Consulta
66
Buenos días
Mi consulta es que vivo en un ph
al fondo...son solo 2 ph...el pasillo de entarda a mi casa ( que solo entra a
mi casa) quedo como espacio comun. El cual consta de reglamente de coopropiedad..el vecino de
adelante alquilo su propiedad a un tercero y este quiere guardar la moto en el
pasillo de acceso a mi casa....
¿ puede usar un espacio comun
para guardar una moto?
carolina
Respuesta: No, de ninguna forma, podrá ser un pasillo
común, pero es un pasillo de circulación de personas, no un lugar para guardar
vehículos.-
Consulta
67
Buenas noches Dr. Award mi consulta es por
la vidriera rota del local que alquiló, cuando llegue al local la vidriera
estaba rota al consultar con la administración me informa que debo resolverlo
de forma particular, si bien soy nuevo alquilando el local según pude haber
igual con otro local que corresponde al mismo edificio en alguna ocasión a
ellos les ocurrió lo mismo y el consorcio se hizo cargo del arreglo.
¿Existe alguna obligación del consorcio?
¿Debe tener el consorcio obligatoriamente algún seguro de cobertura sobre estos
hechos? ¿Como puedo enterarme que seguros tienen contratados ya que en el
detalle no los informan y ante mi consulta niegan tenerlo?
Muchas gracias Jose maria
Respuesta: en principio debe considerarse que la
vidriera del local es como la ventana de un departamento.- Las ventanas, por
disposición del Código civil y Comercial de la nación, artículo 2043, son cosa
del dominio privado-. Ahora bien, si el consorcio reparó antes otro vidrio
(habrá que ver cuándo y en qué circunstancias fue) , la respuesta cambia.-
Consulta
68
Buenas tardes,
No siempre lo escucho por Radio Mitre por
lo que hago esta consulta de dos temas:
1) Arbol seco caido sobre y dentro de mi
balcón. La administración y el consejo de administración no hacen nada al
respecto. El reclamo por arbol ya tiene mas de tres años. Sin respuesta con
reiterados pedidos de solución a la Administradora y a la Comuna.
2) Exceso de losa radiante: Nos ponen
calefacción bestial (mi depto ha llegado a los 37°), por lo que muchos
departamentos pasamos el invierno con el acondicionador de aire y las ventanas
abiertas.
Es un derroche de energía.
Explica que dado que es un edificio viejo
no se puede regular la misma. La administradora hace oidos sordos. ¿Como me
puedo defender?
Le escribo habiendo hecho muchas gestiones
para resolver ambos problemas, impotente
ante una administrador que no contesta, siempre amiga de la
"presidenta" del consejo, que tiene mayoría pues es propietaria de
tres departamentos en el edificio.
Si llega a contestar esto por radio, hágame
avisar por este medio para estar atenta. Si la respuesta es privada hágame
saber su costo.
Muchísimas gracias Victoria
Respuesta: Sobre el
árbol, no puedo responder, faltan datos,
no sé si es la vereda, un jardín… Sobre la losa radiante y la temperatura, me
parece que lo mejor será que consulte con un ingeniero mecánico acerca de las
características de ese servicio en su edificio, para luego saber qué reclamar
