Respuestas del Dr. Awad a sus consultas

Consulta 1
Estimado Dr Awad,
Le escribo porque quiero saber cómo se impugna una asamblea. Sucede que fue convocada en caràcter de extraordinaria y con una semana de anticipación, razón por la cual, no pude asistir.
Asimismo, en la fecha ha transcurrido un mes de realizada la misma y no he recibido el acta correspondiente
Cabe aclarar que uno de los puntos a tratar afectaba a mi departamento, el cual se inunda cada vez que llueve muy fuerte, Dicho problema se soluciona con una obra comun, en el pasillo --tam bien común-- de mi PH, que mis vecinos se niegan a realizar con el argumento de que mi departamento "siempre se inundo".
La administración me ignora a pesar de mis reclamos via e mail y también realizados personalmente (a propósito, puedo hacer algo con este tema, también) Grcs por su respuesta Victoria


Respuesta: Primero hay que saber porqué se quiere impugnar, qué ha sucedido y qué entiende Ud. que debió ocurrir. Sin perjuicio de ello, si su departamento se inunda y la solución es responsabilidad del consorcio, hay que intimar por carta documento, no esperar a ver qué pasó en la asamblea.


Consulta 2
Estimado Dr. Awad.
Mi consulta es la siguiente:
Un propietario tiene una deuda considerable por falta de pago de expensas. Acerca cifras inferiores al monto adeudado "a cuenta" del mismo. Esa aceptación "a cuenta," puede impedir el inicio del juicio por mora?
Agradezceré su respuesta Atte. Susana


Respuesta: No, el pago a cuenta no impide la promoción del juicio.


Consulta 3
Estimados necesitaríamos saber si existe un listado de Administradores
de consorcios que administren propiedades de 7 departamentos, sin
ascensor y sin portero, nada más que con personal de limpieza tres veces
por semana, que sean responsables y honestos, porque la administración
desea cambiar el que tenemos. Espero sepan disculpar molestarlos, pero
como lo escuhamos en la radio, me decidí a escribirle. Espero vuestras
sugerencias, muchas gracias, saludos cordiales María Cristina


Respuesta: Gracias por escucharnos, en todo caso póngase en contacto con nosotros al 4982-2024 y 3526-4008.-


Consulta 4
buen dia : la consulta se refiere a que en la pared de mi casa que linda o seria la pared medianera que da a la casa de mi vecino en forma lateral,se esta produciendo una filtración de humedad la cual hace un mes fue informado al propietario y desde ese momento el vecino no soluciona esta filtración aduciendo que es problema de un caño que pasa por mi casa y no es asi ya que los planes no indican eso.Igualmente es una filtración que coincide con la ubicación del baño del vecino en un primer piso.
Que pasos tendria que seguir? Uds disponen de asesoramiento legales ? Muchas Gracias Claudio


Respuesta: Primero debe aclararse si lo que ocurre se verifica dentro del mismo edificio o si la filtración proviene del inmueble lindero.-


Consulta 5
perdon, ahi va la aclaracion: resulta que mes por medio, veo un aumento en los honorarios de administracion, me llama la atencion, que simplemente da vuelta los digitos de la anterior liquidacion, ej: mes pasado: $ 2572, este mes: $ 2752, esto se fue repitiendo a lo largo del año 2013. Le hice la consulta a la administradora, que tambien es propietaria, y muy ofuscada, me dijo que fue un error, que solo tipeo mal... tambien le recorde, que ya habia pasado lo mismo otras veces, y se molesto, empezo a gritar, y a decirme que pensara lo que quisiera.... error o no, mes por medio se sube los honorarios en mas o menos $ 200.
En ese momento le digo, porque se aumenta sin consultar o estar autorizada por asamblea de propietarios? y me respondio que esta escrito en el reglamento de copropiedad, donde dice "El administrador y representante legal percibirá como retribución por sus servicios, los honorarios que resulten de la aplicación del arancel de la Cámara Argentina, de la Propiedad Horizontal".
Entonces ella solo se fija lo que indica esa entidad y resuelve el aumento... quisiera saber si se puede hacer o no? y si esta obligada a llamar a asamblea para dichos aumento?, y en el caso de que no pueda hacerlo sin consultar, cuales son los pasos a seguir para el reclamo de esos aumentos o lo que sea necesario hacer para que no vuelva a suceder....
Le cuento que es un edificio de la localidad de moron, con servicios comunes "C" un encargado, un ascensor, 24 UF, 5 locales y la vivienda del encargado. Este mes, Noviembre 2013, honorarios de administracion $ 2752. mes anterior $ $2572.
Desde ya muchas gracias. Sr. Christian


Respuesta: Tratándose de un edificio fuera del ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, hay que estar a lo que determine el reglamento, para ello debe llamar a asamblea ordinaria una vez al año para rendir cuentas , proponer que el consorcio le pague lo que establece la Cámara y el consorcio decidir.-


Consulta 6
Estimado Doctor:
Vivo en un edificio antiguo de 6 pisos y actualmente se está construyendo un quincho con parrilla en la terraza. La convivencia es muy buena hasta ahora entre todos los vecinos; dado que somos familias de diferentes edades y algunas con muchos integrantes; quisiera saber si existe un reglamento para el uso de ese quincho ya que en el reglamento actual de copropiedad no existe nada al respecto-
Creo que sería bueno que todos los copropietarios nos manejáramos con un reglamento para evitar discordias futuras.
Lo saludo atte. Gracias Ana


Respuesta: Si tiene un sector de aprovechamiento y goce común, como el quincho con parrilla, es imprescindible que entre Uds. redacten un reglamento de uso del mismo, y lo voten en ásamblea.-


Consulta 7
Buenos días Dr. Awad.
Mi consulta es la siguiente:
El Gobierno de la Ciudad, en 2008, había indicado unos arreglos en el edificio bajo apercibimiento de multa. El Administrador nunca lo informó al Consorcio. Ahora en la liquidación de expensas de Noviembre/2013 aparece como que pagó la multa de $ 5000.- y de esto nada sabía el Consorcio. El administrador dice que él no se hace cargo.
Se puede denunciar al administrador por esto? cómo y donde? y quien la realiza?
Además se aumenta los honorarios por su cuenta y nos dice que es sugerido por la CAPH y AI, pero no hace Asamblea para eso. Es correcto?
Le agradecería mucho si me contestara por esta vía, para poder proceder rápidamente. Muchas gracias por su atención Saludos Cordiales Haydee


Respuesta: Si el Administrador no comunicó al consorcio la necesidad de las reparaciones y la multa, puede ser denunciado por ante el Registro Público de Administradores. También es una falta grave aumentarse los honorarios sin llamar a asamblea, por lo que se puede agregar ello a la denuncia. Sin perjuicio de todo esto, lo mejor será removerlo, porque está perjudicando al consorcio.-


Consulta 8
Buen Dia, Dr: El administrador incluye en las liquidaciones :
Honorarios de una persona que le liquida las cargas sociales de los encargados.
Honorarios de un abogado para redactarle las cartas documento que debe enviar en respuesta a las que yo le envío intimándole a exhibir libros, impugnar sus liquidaciones, etc.
Es correcto o debe ser impugnado.
Puedo denunciar tal práctica ante Reg Adm Consorcios CABA ?
Gracias Oscar


Respuesta: El administrador no tiene porqué saber responder cartas documento, por lo que resulta adecuado que busque asesoramiento. En cuanto a la liquidación de sueldos, etc. en general es una suma que se pacta aparte de los honorarios y ello se acuerda en el momento de elección del administrador.-


Consulta 9
Alquilo un departamento y pago expensas comunes (el propietario paga las extras). Ahora hay que pagarle el aguinaldo al encargado y el la liquidacion de la administracion aparece como gasto extra. El problema es que el propietario se niega a pagarlo y dice que le corresponde al inquilino. ¿es eso cierto? ¿tengo que pagarlo yo aunque el propio consorcio lo especifica como gasto extra en expensas? Muchas gracias. Espero su respuesta.Cristina


Respuesta: La verdad es que el aguinaldo es un gasto corriente u ordinario.-


Consulta 10
Buenos dias Sr. Awad.
Le escribo porque hace 9 meses compre un depto que al dia de hoy sigue sin final de obra, sigue con luz de obra el edificio. El dia 20/12 vamos a tener una asamblea para establecer el reglamento interno entre otros temas. Desde que me mude la administracion nos cobra expensas. Hay una puerta de emergencia que tenia una cerradura importada y nunca nos fue entregada la llave. La solucion de la administracion fue cambiar la cerradura y hacer copias de las llaves y este gasto aparecio en las expensas de este mes.
Mi consulta es si debemos o no abonar este gasto los propietarios?. Ya que es un edificio sin final de obra? Muchas gracias Saludos Marcela


Respuesta: Sin perjuicio de que no haya final de obra, en general cuando se da la posesión al comprador para que pueda habitar el departamento, aparece la consecuente obligación de pagar los gastos que se generan por el uso de las cosas comunes en el edificio (este es un principio general, pero lógicamente, hay que verlo en cada caso).-.-


Consulta 11
Estimado Dr. Awad
Mi consulta es la siguiente, tengo un juicio recientemente iniciado por una deuda en concepto de expensas. Mi interes es regularizar la deuda, le hice una propuesta de pago al administrador y le transmiti mis intenciones de pago voluntario, a fin de que convoque asamblea para tratar este tema, y se trate sobre la posibilidad de realizar una quita parcial de intereses punitorios, al cual fue negado por el mismo alegando que los copropietarios se encuentran molestos y no iban aceptar
En el dia de la fecha tuve conversando con uno de los miembros del consejo, y se mostro muy interesado en dialogar y llegar a un acuerdo con los copropietarios, los mismos parecen muy disconformes con el administrador, a tal efecto de acordar la destitucion del mismo.
Mi consulta es: en caso de llegar a un acuerdo con los copropietarios, y accedan a una quita de intereses.
Seria conveniente realizar pago ante el juzgado correspondiente o bien hay posibilidades de acordar con los coprpietarios el retiro de la demanda, y conciliar directamente con ellos, le comento que todavia no recibi el mandamiento, pero lei el expediente y el juzgado me solicita el pago de capital mas el 30% de intereses punitorios.
P.d: Le informo que el administrador no renovo su registro de inscrpcion, para poder llevar a cabo su labor correspondiente. Muchas gracias. Atte, Javier


Respuesta: Sin perjuicio de considerar que, en mi opinión, el administrador no debe ni puede perdonar o condonar intereses en una deuda de expensas, que el consejo de administración no tiene capacidad para decidir nada de estos temas, y que no es aconsejable que en una asamblea se decida reducir deuda; la cuestión no puede analizarse desde el reducido ámbito de conocimiento de una página de consultas: hay un juicio iniciado, se trata de una cuestión seria.-


Consulta 12
Desde ya muchas gracias por la pronta respuesta dr.- pero hasta la fecha la administracion de mi edificio no me ha respondido. Tendre que enviar una carta documento para que me respondan? O se realiza la denuncia en algun lugar?
Gracias nuevamente por contestar.-
Saludos cordiales vanesa
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 47
Muchas gracias por leer mi reclamo y no se donde acudir.
Quería saber si es obligatoria la fumigación en los edificios.
Donde vivo (soy propietaria) no fumigan nunca por lo menos hace 5 años que nunca. Este año empezaron a aparecer cucarachas que salen de los desagües y nadie le da importancia y me dicen que si no están de acuerdo todos en el edificio no van a fumigar. Es así??? Yo debo aguantar las cucarachas del vecino sucio?? Ya fumigue mi casa 2 veces y sin embargo siguen apareciendo porque viene de cañerías.- Eso no me lo paga nadie no se que hacer. Muchas gracias Vanesa
Respuesta: En la Ciudad de Buenos Aires, el consorcio debe fumigar los sectores comunes.- Sin perjuicio de ello, el administrador debe llevar a cabo todas las tareas que sean necesarias para mantener la salubridad en el edificio.


Respuesta: Puede enviar una carta documento, debe recordarle al administrador lo que se responde, que debe mantener el edificio limpio y en condiciones de salubridad.-


Consulta 13
Hola !!!!
Mi nombre es Andrea y vivo en caballito, alquilo hace ya 3 años.
A comienzos de este año cayo una inspección de gas, la cual trajo como consecuencia, el corte de suministro en todo el edificio por un lapso de 1 mes aproximadamente.
En base a esto se tuvieron que realizar tareas generales a nivel edificio y a su vez personales de cada departamento, como por ejemplo, algunos cambiar las rejillas de ventilación, adaptar el calefón etc.
Esos gastos corrían por cuenta del propietario. Ahora bien, en la liquidación de expensas de este mes, vinieron ciertos gastos que me generan dudas en cuanto a que estén bien discriminados. Cabe aclarar que en el contrato yo me tengo que hacer cargo de las expensas ordinarias no comunes.
Paso a detallarte:
7. reparaciones
Prueba de hemerticidad en 15 cañerías internas del edificio.
Alarma aviso puerta abierta ascensor regulación volumen y tiempo de espera
Gastos extraordinarios
D+p asoc- depto 7B mano de obra colocación chapa original al calefón cocina (pared externo)
D+p asoc- depto 3c desmonte de cañería subida de gas y prueba hemerticidad
D+p asoc- depto 2B desmonte de cañería subida de gas y prueba hemerticidad
D+p asoc- depto 3c . Anticipo por cañería interna de gas
Chapas de dispersión de gases 1c y 7b
Estos gastos no serian gastos extraordinarios, que debería cubrir el propietario? Porque según tengo entendido los gastos ordinarios son aquellos gastos ordinarios, como sueldos, reparaciones pero de espacios comunes no es departamentos determinados, no?
Espero que me puedas dar una mano en esto.
Desde ya te agradezco la paciencia J Besos Andy


Respuesta: Algunos de esos gastos son extraordinarios (reparaciones generales de cañerías de gas) otros gastos son ordinarios (ajuste de la alarma del ascensor).-


Consulta 14
Estimado Dr. Awad He aquí mi consulta: Soy inquilino. Mi contrato de alquiler dispone (como es típico): a) un aumento en el alquiler para el 2do año de contrato (en mi caso, de $2100 a $2600, 23%); b) no especifica nada respecto a aumentos de expensas; c) debo pagar las expensas ORDINARIAS
Vencido el 1er año, el Consorcio de Propietarios aprueba un aumento de expensas del 73%. Me quejo. Se me indica que fue definido como "ordinario" y por ende a mi cargo, y que por otra parte las expensas estaban "atrasadas" de mucho tiempo y requerían ajustarse. Nada de lo cual me fue notificado al suscribir mi contrato de alquiler.
Veo lógico un aumento en las expensas, pero acorde a inflación o al 23% que acordé con mi propietario por el alquiler
¿Si todos los deptos del consorcio fuesen alquilados, pueden los propietarios en su total soberanía imponer un aumento del 500% en las expensas y ASIGNARLO como ordinario? ¿No es a todas luces abusivo, incluso ridículo, disponer un aumento de expensas por fuera de los parámetros "normales" para desplazarlo a 3eros.? Muchisimas gracias por su atención Mario


Respuesta: La verdad es que hay que leer detenidamente las liquidaciones de expensas, para saber qué es ordinario y qué no.- Ello significa que no importa si se aumenta el momento a pagar, lo que importa es qué se paga en cada caso.-


Consulta 15
Buen dia Dr., tengo el siguiente problema estoy alquilando un depto., en 1º piso, delante del mio hay otro, vive una gente que se mudo hace 2 meses, y hace una semana me entero que los dueños de ambos deptos., le estan dando luz de mi medidor, jamas me preguntaron ni dijeron na nada, ni los dueños ni los inquilinos, el medidor esta a nombre mio. Me estan robando. Hice ver el medidor y no se ve ninguna conexion externa, lo han hecho por dentro. Puedo hacer una denuncia? Los nuevos inquilinos ayer me pagaron el consumo de octubre, pero van a irse y no quieren pagarme el de noviembre. Que hago? Gracias espero su respuesta. LORENA


Respuesta: Lo lógico sería hacer una denuncia ante la prestadora del servicio, si, como Ud. supone, se trata de conexiones internas clandestinas.-


Consulta 16
Buen día doctor, ¿Hay un plazo minimo que respetar para la convocatoria a una asamblea ordinaria? El reglamento de copropiedad no dice nada al respecto. Le agradezco mucho por su ayuda. Saludos, Alejandro


Respuesta: Raramente un reglamento no establece un plazo de anticipación para la convocatoria a asamblea ordinaria. Pero en un caso así, por lo menos, deberían considerarse cinco días, ello deberían votarlo en una asamblea y modificar el reglamento de copropiedad.-


Consulta 17
Dr. Awad: Buenos días, mi nombre es Viviana, soy propietaria de un departamento ubicado en la calle xxx desde hace mas de quince años.
Desde hace áproximadamente dos años es administrado por la Administracion xxx. Al recibir el último resumen de expensas veo que se incluyó la confección y envio de una carta documento que nunca recibí, como tampoco lo hizo algun integrante de mi familia, el encargado o ayudantes, y menos aun comprobante de aviso de visita del correo. Ante mi sorpresa me comuniqué telefónicamente con el administrador y uno de sus dependientes me dijo, como tantas otras veces, que el administrador no se encontraba y que efectivamente me habian enviado la carta por ruidos molestos (?) pero que no me podia informar quien había realizado la denuncia. Solicité que el sr. Administrador se ponga en contacto conmigo, pero hasta ahora no lo hizo, como era de esperar ya que nunca responde a los requerimientos de los copropietarios.
Mi consulta es la siguiente, me pueden enviar una carta documento sin antes tratar de solucionar un supuesto problema, negándome asimismo a saber quien efectua una queja? Debo abonar esa carta documento que jamas me llegó? Nunca deje de abonar las expensas, pero ahora no creo justo tener que abonar un gasto que hasta me resulta excesivamente onoroso ya que me facturan $ 350 por algo que me niegan a solucionar. Que debo hacer? Dr., desde ya le agradezco su tiempo y espero una respuesta a mi inquietud. Atentamente Viviana


Respuesta: En general cuando hay una denuncia por ruidos molestos, el administrador envía una carta documento. Ahora bien, Ud. dice no haberla recibido. Sugiera que pague las expensas en disconformidad, impugnando ese gasto, pero pague. Al mismo tiempo debe intimar a la administración que le exhiba la carta. Para ello dispone Ud. de una ley dictada en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, Número 941, que obliga al administrador a exhibir al propietario la documentación del consorcio.-


Consulta 18
Estimado Dr. Awad, En nuestro edificio Metrogas corto el suministro de Gas por una pérdida en la calle e intiman al edificio a poner todo en regla como corresponde. Este trabajo ronda los $500.000.
Segun la administración esto es un gasto ordinario y debe ser pagado a porcentaje. En el edificio la gente esta de acuerdo en que este es un gasto extraordinario y que podria dividirse entre todos por igual. Como se consideran este tipo de arreglos ordinarios o extraordinarios? Desde ya muchas gracias Saludos Barbara


Respuesta: Las expensas comunes, sean ordinarias o extraordinarias, deben pagarse conforme el porcentual de dominio.-


Consulta 19
buen dia. Estoy por comprar un departamento en la zona de San Miguel(buenos Aires) y he observado que no tiene aun no tiene matafuegos y luz de emergencia. Hay alguna reglamentacion para la obligatoriedad de la instalacion de los mismos?. Es un edificio de solo 2 plantas con 16 departamentos en total,sin expensas. Daniela


Respuesta: Seguramente debe ser obligatorio en San Miguel, pero le sugiero que lo consulte con un ingeniero o arquitecto que tenga conocimiento del código de edificación de esa jurisdicción.-


Consulta 20
Dr. Awad, le agradezco su respuesta. No lo tomo a mal, pero le confirmo que tuve el título a la vista, es más un informe de dominio también, pero lamentablemente compraron en condominio. Evidentemente por su respuetsa, entiendo que no hay acción judicial alguna para someter la porpiedad a regimen de propiedad horizontal. Si así, espero su confirmación. Muchas gracias, Atte, Dra. Elisa A
Consulta anterior y respuesta
Estimado Dr. Awad,
le hago llegar una consulta, ya que una clienta ha comprado hace muchos años un departamento en un edificio, el que tiene locales y departamentos en un 1º piso. Nucna se lo sometió a regimen de Porpiedad Horizontal, es decir que mi clienta tiene un 2.25 % del total. Arba (porque esta en Pcia. de Buenos Aires) le reclama una deuda que excede a su departamento. Por otro lado el hech de que no este sometido a propiedad horizontal, trae muchos inconvenientes. La cnsulta puntual es la sigueinte, ¿ existe una acción judicial para someter a porpiedad horizontal? ya que los distintos condóminos no se ponene de acuerdo y muchs estan desaparecidos. Espero su respuesta y aporvecho para saludarlo cordialmente, Dra. Elisa A.

Respuesta: Primero hay que estar seguros de que compró en condominio, no lo tome a mal, pero lo menor será tener a la vista el título. De ser así, hay que manejarse4 con el régimen del condominio del código civil, que prevé la posibilidad de que, en cualquier momento cualquier condómino pida la partición. De todas formas, le reitero, lo menor será tener la escritura a la vista.-


Respuesta: La decisión de liquidar el condominio sometiendo el inmueble a la ley 13512, debe ser unánime.-


Consulta 21
Dr.: yo vivo en un primer piso con dos pequeños patios, en ambos tengo problemas ya que, al menos, dos vecinos (uno ubicado en un patio y otro en el otro) no instalaron sus aires debidamente. Dicho inconveniente provoca un goteo constante a un pequños toldo de mi propiedad y una inundación en otro de los patios lo cual me impide poner culaquier tipo de mueble de jardin en mi propiedad.
Entiendo que el reclamo correspondiente puede efectuarse en el marco del artículo 6º de la ley 13512 de Propiedad Horizontal, así como también el artículo 2618 del Código Civil. Sin perjuicio de ello, mi consulta es si exite normativo vigente respecto de este tipo de aparatos en particular y si existe norma que prohiba la instalación de aires en los huecos de luz. Desde ya muchas gracias, Cecilia


Respuesta: Hay normativa en el Código de edificación de la CABA, pues no se permite que se echen las aguas a los pisos inferiores. No sé qué suerte tendrá, pero se puede formular una denuncia por ante el GCBA.- Sin perjuicio de ello, está Ud. en lo cierto la cuestión debe tratarse a la luz del art. 6º de la ley 13512. Y agrego también podría intimarse a esos propietarios a que usen debidamente los muros comunes.-


Consulta 22
Hola soy propietaria de una cochera. Guardo mi auto y en el espacio de al lado que queda lindante pongo una moto. (nunca tuve problemas con nadie ya que queda suficiente espacio para el paso de la gente).
Una persona que vive en el edificio pero no tiene cochera definió poner su bicicleta y a partir de nuestro pedido y el de la administración de cambiarla de lugar nos daña nuestros vehículos.
La pregunta es la siguiente: Puede una persona que no tiene cochera guardar su bicicleta o circular por la cochera libremente? Muchas Gracias.
ANA


Respuesta: Primero me gustaría leer el reglamento de copropiedad, luego responder.-
C

onsulta 23
Hola Dr. Awad, buenas tardes, tengo un conflicto con la administradora de un edificio en el que alquilo un departamento en la localidad de Florida, Vicente López. Esta administradora convocó a una reunión de consorcio en forma "Urgente" para el día 11 del corriente, a través de un mail que me llego el mismo día con 1 hora y media previa a la hora establecida para la reunión y que yo leí hoy 12 por la mañana. Me queda claro que esta persona no quiere que yo participe ya que en una reunión anterior le objete la mitad de su gestión. La consulta es doble, es legal que se convoque a una reunión mediante mail ya que en el Reglamento de Copropiedad dice taxativamente "la citación se remitirá al domicilio legal o en su defecto al departamento objeto de la propiedad, por cualquier medio fehaciente que contenga el carácter y motivo de la reunión, con una anticipación no menor a 5 días corridos" y en caso afirmativo, con cuanta antelación debería ser realizada y por otra parte, que puedo hacer para impugnar la asamblea en caso de no estar de acuerdo con lo resuelto en la misma y por ultimo cuales son los pasos para proceder a la destitución de un administrador. Según yo entiendo desde la pura lógica, el mail no es un medio fehaciente ya que ninguna persona por mas que tenga mail tienen la obligación de leer sus correos a diario ni mucho menos estar pendiente en forma permanente de ellos. Gracias Saludos cordiales José María


Respuesta: Ni el mail ni la anticipación son los medios y/o formas correctos.- No sé qué urgencia tendría, pero puede pensarse en impugnarla.-


Consulta 24
Estimado Dr Awad
Acudo a su inestimable asesoramiento relacionado con el siguiente tema
El edificio en el Regimen de Propiedad Horizontal,,tiene 93 unidades, distribuidas en 10 pisos y está calificada en la 4ta categoria según el convenio vigente Nº589/10 ( no tiene servicio de calefaccion ni agua caliente central) Es un edificio básico. ANTIGUEDAD 50 AÑOS
Hay un encargado permanente con vivienda y otro ayudante permanente de media jornada . El ayudante tiene una antiguedad de 10 años aproximadamente.
El ayudante expresó que fué al edificio un inspector del Sindicato en estos dias , y le informó que tiene derecho a reclamar el pago retroactivo de diferencia de haberes por los 10 años trabajados ,at ento que segun el convenio vigente, por la cantidad de departamentos que integra el edificio o sea 93 unidades, es incorrecto que el trabajara media jornada atento la cantidad de unidades que tiene el edificio Y QUE POR LO TANTO HAY QUE PAGARLE LA REMUNERACION EQUIVALENTE A UN SUELDO DE CARGA HORARIA DE 8 HS Y RETROACTIVA
EXPRESO QUE EL NO QUIERE IR A JUICIO PERO SI PRETENDE QUE EL CONSORCIO DE LUGAR A SU REQUERIMIENTO .
SE DEBE DESTACAR QUE EL AYUDANTE DE MEDIA JORNADA, YA SE RECIBIO DE PSICOLOGO,ESTE AÑO Y CURSO LA CARRERA TRABAJANDO EN EL EDIFICIO
Y EL CONSINTIO TOMAR MEDIA JORNADA DE TRABAJO PARA PODER ESTUDIAR. Y EL CONSORCIO SIEMPRE LE FACILITO LAS CONDICIONES DE TRABAJO QUE LE PERMITIERAN ESTUDIAR. O SEA QUE NUNCA HUBO CONFLICTO
EL CONFLICTO SE CREA AHORA, ATENTO QUE YA SE RECIBIO Y SU ASPIRACION ES EJERCER SU PROFESION EN HOSPITALES .
MI CONSULTA ES LA SIGUIENTE , EL CONSORCIO DE ACUERDO A LA DISPOSICION QUE SE TRANSCRIBE CUANTOS AYUDANTES TIENE QUE EMPLEAR Y QUE CARGA HORARIA DEBE CUMPLIR CADA AYUDANTE.
TIENE DERECHO A RECLAMAR LA DIFERENCIA DE HABERES POR HABER TRABAJADO EN UN EDIFICIO DE MAS DE 35 UNIDADES.
A QUE OBLIGA LA DISPOSICION QUE SE TRANSCRIBE
e) AYUDANTE DE MEDIA JORNADA: Es quien cumplimenta las mismas funciones que el/la ayudante permanente en edificios de hasta treinta y cinco (35) unidades, o donde trabaje un ayudante permanente, sin importar la cantidad de unidades existentes en el edificio, trabajando la mitad de la jornada y percibiendo lo dispuesto en la escala salarial del presente Convenio o en edificios donde ya trabajasen ayudantes permanentes, trabajando la mitad de la jornada;"
QUE DEBEMOS HACER? LA ADMINISTRACION NUNCA INFORMO AL CONSORCIO QUE LA MEDIA JORNADA QUE CUMPLIA EL AYUDANTE PODIA SER CUESTIONADA.
ESPERO SU RESPUESTA ,Y LE QUEDO MUY AGRADECIDA .
LA RESPUESTA LA ESPERO A MI DIRECCION DE E-MAIL SRA BEATRIZ


Respuesta: Las cuestiones que involucran temas muy puntuales de derecho laboral no pueden tratarse aquí. Sin perjuicio de ello, es cierto que para 93 unidades debe contar el consorcio con un ayudante de jornada completa. Pero no implica que haya que pagarle un retroactivo por una tarea que no cumplimentó.-


Consulta 25
Buenos dias, en el departamento que alquilo un vecino se quejo porque sentia olor a gas y ordenaron el corte preventivo del servicio en todos los departamentos, el problema es que estoy hace mas de una semana sin gas y aparentemente tiene para largo tiempo, puedo hacer algun reclamo o enviar CD? me corresponde alguna indemnizacion? muchas gracias Natalia


Respuesta: Los problemas que se suscitan en los edificios porque Metrogas interrumpe el suministro por fallas en las instalaciones DE DOMINIO COMUN deben ser solucionadas por el consorcio. Después cada propietario deberá reparar sus instalaciones privadas o exclusivas. En principio no corresponde que se pague ninguna indemnización.-.


Consulta 26
buenas noches.
mi consulta es : un copropietario del edificio donde vivo, tenia deuda de expensas y con acuerdo de los otros copropietarios, firmo un convenio con el administrador para cancelar esa deuda con trabajo de albañileria y pintura en una parte del edificio.
este convenio tiene fecha de inicio y fecha de finalizacion y clausula de no cumplimiento.
ya paso mucho tiempo de que este convenio caduco y el administrador no lo esta ejecutando.
yo como copropietaria, puedo hacer algo al respecto ??? gracias Nora Edith


Respuesta: para responder mejor es necesario tener acceso al convenio que se firmó.

Consulta 1
Doctor, vivo en un PH en la cual no hay un Administrador formal, sino un propietario del edificio que se encarga de las tareas administracion y cobro de expensas, con el beneficio de que su propiedad no paga expensas, y en la cual todos estamos de acuerdo.
Tengo un problema con un caño maestro a la cual quisiera mandar una carta documento ya que no lo soluciona y me cortaron el agua para que no continue realizando as daños en las paredes
A quien debo dirigir la carta? Aparte del reglamento del edificio, existe algun articulo o ley que me ampare? Especificamente ya que e encuentro gravisimamente perjudicada por la falta de agua en mi propiedad
Muchas gracias por su colaboración Viviana

Respuesta: Las cartas documento se dirigen al Consorcio, adicionalmente puede enviar otra a la Administración. Siempre es bueno, antes de intimar, asegurarse lo más posible acerca de cuál es la cañería que filtra y haber leído el reglamento para tener medianamente claro a quién pertenece la cañería (común-propia) y, en consecuencia, quién es el obligado a su reparación.-
Consulta 2
Estimado Dr. Awad. En mi edificio acaba de vencer, en Octubre, el contrato de la administradora. Ya pasados unos días de noviembre, no se convocó a asamblea, ella sigue vigente? El cargo se le renueva automáticamente? De parte de ella, no hay ninguna notificación. Gracias, Jose

Respuesta: Si se trata de un edificio sito en la Ciudad de Buenos Aires, la administración debió llamar a asamblea parta renovar su mandato, antes del vencimiento del plazo. Si no lo hizo, el nombramiento ha caducado (Ley 941 y Decreto 551/2010, CABA).-

Consulta 3
Estimado Doctor: Quisiera ser informado acerca de cuántas cocheras debe tener un edificio de departamentos, en relación a la cantidad de departamentos. Gracias. José

Respuesta: Esa pregunta debe formularla a personas que conocen a fondo el Código de Edificación y las reglamentaciones vigentes en cada municipalidad.-

Consulta 4
HAY UN ADJUNTO CON LIQUIDACIÓN
Estimado Dr. Awad, muy buenas tardes. Me comunico a fin de hacerle la siguiente consulta: me ha llegado un resumen de expensas resultado de un prorrateo por un total de $8000 pesos de gastos mensuales.
Pero cuando voy a constatar el detalle de cada gasto me da un total de $3000.
Hay $5000 que no están justificados y me los pretenden cobrar. Llamo al consorcio y me dicen que esos $5000 derivan de la inscripción del consorcio y de la empleada de limpieza a la afip (se regularizó su situación y ahora está en blanco). Mi duda es, esos gastos no configuran expensas extraordinarias? Desde ya muchas gracias.
Adjunto detalle de expensas para que sea mas clara su comprensión. Saludos cordiales. Jimena

Respuesta: en condiciones normales el pago de las cargas sería un gasto ordinario, ahora bien, tratándose de un blanqueo, puede considerarse extraordinario.-

Consulta 5
buenas tardes,Dr. Awad,en el edificio donde vivo hay un espacio común en el que hace 20 años estacionan los propietarios de algunos departamentos,asegurando que son sus cocheras y la realidad segun el plano del edificio es que es espacio común y no hay forma de que no lo hagan,hay alguna forma de desalojarlos de allí?,ya que si yo hago juicio y lo gano,el juez si me da la razón,ellos seguirán estacionando,por ello no les hago juicio,hay solución para ésto?.Desde ya gracias
Ing. Alberto Horacio

Respuesta: Estos casos no pueden responderse sin tener a al vista la documentación y un conocimiento más ajustado de cómo han sido y son los hechos.-

Consulta 6
Mi nombre es Nadia y me tomo el atrevimiento de enviarles un correo ya que estuve agotando posibilidades por todo lados y no obtuve respuesta.
No se si corresponde o no que les escriba pero quizas al menos me pueden orientar
Hace unos 5 años que el baño de mi departamento se esta inundando de excremento, agua podrida, papeles y cualquier tipo de basura que se puede ocurrir..
Desde la administracion del consorcio no me dan ningun tipo de respuesta ni solucion.. Solo me pagan con mora lo que gasto cuando llamo a una empresa privada para que me destapen la rejilla, que, ultimamente estan viniendo una vez por semana..
Estamos viviendo en condiciones de insalubridad y la verdad es que ya no se que medidas tomar. Gracias!! Saludos Nadia

Respuesta: Todo apunta a que hay un defecto en el trazado y/o funcionamiento de las cañerías de desagüe. La verdad es que lo mejor sería llamar a un ingeniero para que revise la instalación, y una vez más clara la situación, leer el reglamento de copropiedad pata tener claro a quién corresponden en propiedad las cañerías.- A partir de ello, se verá qué hacer.-

Consulta 7
Buenas tardes, quiero hacer una consulta. Vivo en un edificio con 31 unidades funcionales, soy propietaria. La encargada que vivía en el edificio se jubiló y dejó la partería, estoy en desacuerdo con el administrador, le envié el siguiente mail que transcribo
Buen día, por medio de la presente dejo constancia lo que ya telefónicamente le he hecho saber, me opongo a que se alquile la portería, veo que se están haciendo cosas y dije que no ESTOY DE ACUERDO EN PONER PLATA PARA ESTO. Que la portería siga funcionando como tal.
Y su respuesta fue la siguiente
... atento a tu mensaje te cuento que el consorcio esta formado por el 100 % del mismo y sola tu unidad tiene el 3,06 % de decisión de voto .. por lo tanto solo tu unidad contesto el desacuerdo ... el 96,94 % dejo libre la opción en manos de la Administración.- sobre cualquier duda al respecto podes consultar con el consejo de administracion ..atte Rubén
Quiere decir esto que no tengo voto para tal decisión?. Podrían asesorarme, me parece un atropello. Desde ya agradesco su respuesta
Saludos Cordiales Mi nombre es Alejandra

Respuesta: En principio, me gustaría saber qué ha decidido y el consorcio, cómo y cuándo.-

Consulta 8
Hola Antes que nada muchas gracias por responderme y tengo otra consulta por un tema de medianeras y de humedad del edificio que tiene 5 años ,se podría invocar para que el constructor se haga carga de eso y de otros arreglos con relación a un yacuzzi que nunca funcionó por vicios ocultos
desde ya muchas gracias Verónica

Respuesta: La responsabilidad se extiende a los 10 años.- Pero si se trata de un edificio sometido a la propiedad horizontal, habrá que intimar al consorcio, en cuanto a las medianeras, por lo menos.-

Consulta 9
Sobre Respuesta 33
Estimado Dr. Awad, le agradezco mucho su respuesta. Comprendo lo que me dice, pero tal vez no fue clara mi pregunta. Debo yo pagar la deuda a Afip del año 1996 al 2000, habiendo comprado mi propiedad en el año 2012 o quedo incluida y debo pagarla?.
Muchas gracias. Lo saludo cordilamente. Graciela
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Estimado Dr. Awad:
Es para solicitarle información acerca de una deuda del año 2006 al 2000 de Afip. donde me digeron que se refiere a intereses y multas por pagos fuera de término.
Hemos constatado con las boletas que realmente se han pagado con demora de 1 año.
Yo compré mi propiedad.en el año 2012 en el mes de Mayo y el Administrador extendió un libre deuda al escribano. Luego durante el año 2012 renunció al Consorcio.
El actual Administrador también incumple los pagos en término y tampoco me hace lugar a ningún planteo de mi parte.
Quisiera saber cómo debo actuar en lo personal y para ayudar al consorcio si es posible.
Le agradezco su amable atención y lo saludo muy cordialmente.
Graciela
Respuesta: El consorcio es frente a la AFIP responsable de los atrasos y las sumas impagas, por ello hay que asesorarse convenientemente y acordar un plan de pagos de esas deudas. Si el Administrador anterior recaudó los importes correspondientes a esos pagos y no lo ingresó, deberá el consorcio reclamarle. Si el nuevo administrador hace lo mismo, hay que removerlo ya.-

Respuesta: La deuda la paga el consorcio (que es el deudor) y Ud. como propietaria, debe pagar su porción. Luego el consorcio deberá iniciar acciones contra ese administrador que los ha perjudicado.-

Consulta 10
Hola,que tal?El motivo de la consulta es el siguiente...Yo hace 3 meses que me mude a un departamento en Almagro-Villa Crespo nunca habia tenido problemas hasta ahora..Pero hace unos dias me cruce con la"presidenta del consorcio"que me dice que no puedo meter la bici en el ascensor...Y ahi,ya te imaginaras el resto...Yo uso la bicicleta para ir a trabajar y vivo en el ultimo piso,que es el y no puedo subir y bajar ni a palos la bici por la escalera,una locura!!En el edificio hay un solo ascensor,asi que peor...Yo le envie un mail al administrador contandole esto,nunca me respondio,lo llame y le deje dicho a un secretario o algo asi y me dijo que me iba a llamar,nunca lo hizo...Hoy yo llegaba en bici y dada la puta casualidad habia reunion de consorcio en el pasillo,un garron,pero entre igual...Casi que me querian linchar,dicen que ellos estan cuidando sus intereses de los que estan de paso por ahi,o sea,nosotros,los inquilinos...Yo les explique mi situacion,pero me dijeron que la deje en una cochera...Les dije que entre la bici y yo no superamos ni a ´palos el limite de peso(obvio)y me dicen que es porque rayo y ensucio el ascensor,cosa que nunca hice,pero dije que me comprometia a limpiarlo cada vez que lo usaba,se puso bastante densa la cuestion,se elevo mucho el tono de voz y no habia nadie a mi favor,claro...Dicen que solo es para trasladar personas y que cada edificio tiene su normativa(eso me lo dijo el administrador que estaba ahi)pero yo creo que solamente esta defendiendo los intereses de los propietarios...A mi el dueño del depto donde vivo nunca me dijo de esto y no se desde cuando se esta implementando,la verdad es que discutimos fuerte y me fui (derrotado?)por la escalera ya que un señor muy mayor que no se puede casi mover me grito y tampoco yo queria que la agarrase un infarto...Antes de irme les dije que hoy subia por la escalera(para evitar pelearme(era toda gente mayor)pero que la iba a seguir bajando y subiendo por el ascensor...Necesito por favor que me asesoren...Como la ven?Va a ser dificil ponerse de acuerdo,mas yo siendo inquilino,tengo las de perder,el administrador tambien tendria que defender mis intereses a pesar de que el dueño de mi depto no vaya a las reuniones y yo no tenga un poder?Con un poder que puedo hacer?En definitiva,que puedo hacer?Yo estoy equivocado?La verdad es que no solo es el peso de la bicicleta,tambien me agito mucho y me suben las pulsasiones y me quedo sin aire cada vez que subo con la bici por la escalera...Puedo yo presentar una demanda de ser necesario?O ir a la municipailad en todo casao?les pido que por favor me contesten que se lo agradecere......Me quedan mas preguntas,obvio,pero esto es lo principal creo...No jodo a nadie,no estoy en casi todo el dia,solo quiero poder subir mi bici...nada mas y estoy dispuesto a llegar a algun acuerdo con el cuidado del ascensor...Desde ya ,muchas gracias,Atte,Raul

Respuesta: En principio si hay un solo ascensor, no debería haber restricciones para bicicletas. Y si las hay, tiene que estar por escrito, por ejemplo, en un reglamento interno.

Consulta 11
Estimados necesitaríamos saber si existe un listado de Administradores de consorcios que administren propiedades de 7 departamentos, sin ascensor y sin portero, nada más que con personal de limpieza tres veces por semana, que sean responsables y honestos, porque la administración desea cambiar el que tenemos. Espero sepan disculpar molestarlos, pero como lo escuhamos en la radio, me decidí a escribirle. Espero vuestras sugerencias, muchas gracias, saludos cordiales María Cristina

Respuesta: Si lo desea, puede ponerse en contacto con nosotros al 4982-2024 0 3526-4008

Consulta 12
Estimado Dr. Awad.
Mi consulta es la siguiente:
Un propietario tiene una deuda considerable por falta de pago de expensas. Acerca cifras inferiores al monto adeudado "a cuenta" del mismo. Esa aceptación "a cuenta," puede impedir el inicio del juicio por mora?
Agradezceré su respuesta Atte. Susana

Respuesta: No, los pagos parciales o “a cuenta” no impiden la promoción del juicio.-

Consulta 13
Soy inquilina y desde hace años la cochera bajo mi local tenía goteras. Por fin trajeron un plomero que abrió todo mi baño desconectando inodoro del depósito de descarga, y cambiando los caños cloacales más los de desagote del lavabo que se conectaban (incluso con el desagote del vecino) Ahora bien, como ya no les cae más agua a la cochera, el plomero no viene ni me dice (pese a los mensajes) cuándo va a venir a conectarme los artefactos (inodoro inclusive) y tapar todas las "zanjas" que hizo para cambiar las cañerías. Lamentablemente, quienes tenemos locales en la planta baja del edificio sufrimos cierto maltrato y discriminación que no es el momento de comentar pero quiero saber cómo y dónde puedo reclamar que terminen el trabajo, si la administradora está en regla con lo requerido municipalmente, si el contrato y los contratados están en situación legal. Esto no puedo tratarlo en Asamblea porque soy inquilina como ya dije y la inmobiliaria propietaria no va a las reuniones, no les interesa (además las expensas las debo pagar yo) . Muchas gracias. Gladys Mabel

Respuesta: La verdad es que debería intimar al consorcio la finalización de los trabajos y, de paso, poner en conocimiento del locador (propietario del local) lo que ocurre intimándolo también a que solucione la situación.-

Consulta 14
Estimado: mi consulta es la siguiente, el edificio donde vivo es nuevo- Reservamos el SUM un fin de semana y se corto la luz al rato de prender la parrilla. Habian colocado un cable por dentro que se derritio y dejo sin luz el SUm. No pudimos utilizarlo , ya que habia niños menores. Intentamos varias veces con ppersonbal de seguirdad que vuelva la luz sin lograrlo, y en la semana nos informaron que era un cable dentro de la parrilla.
En la liquidacion de las expensas me llega el cobro del mismo. que hago? Florencia

Respuesta: La verdad es que, si los hechos ocurrieron como Ud. dice, no hay responsabilidad suya, no debería pagarlo. Pero no se trata de no pagarlo y dejar todo como está, hay que documentar la cuestión y hablar con la administración.-

Consulta 15
Estimado Dr. Awad:
Mi consulta no es novedosa. Tengo un depto. en el cuerpo central de un edificio en Resistencia, que consta de tres plantas de cuatro monoambientes por planta. Mi consulta se refiere a los deterioros producidos por perdidas de agua, pero no a quien corresponde abonarlos sino a quien corresponde gestionar su reparación. Hay dos situaciones
1. No esta identificado el depto del problema, razón por la cual hay que revisar todos los deptos de los pisos superiores. Ello implica hablar con los dueños, que a veces viven en otro lado y el depto esta desocupado, coordinar la visita de un plomero, que le permitan picar paredes y pisos, conseguir plomero, identificar el problema y convencer al propietario para que lo arregle. En otras palabras, misión imposible.
Yo entiendo que esa tarea debe efectuarla el administrador y cobrar los gastos al responsable de la pérdida y si es un caño común abonarla el consorcio. Esto no es lo que piensa mi administrador. El opina que esa es una cuestión entre privados y por lo tanto ellos deben resolverla.
2. Cuando esta identificado el causante del problema yo entiendo que es mas fácil, por la autoridad que posee, que la tarea la ejecute el administrador y le cobre al propietario, que uno tener que iniciar acciones judiciales que pueden demorarse mucho, provocar el desalojo de los inquilinos y obligar a continuar acciones por daños y perjuicios.
Quisiera saber cual es su opinión. Gracias 12345

Respuesta: Primero sería bueno saber con cierta precisión qué cañeria pierde. Sin perjuicio de ello, hay que leer el reglamento de copropiedad para tener una idea acerca de cómo se ha distribuído la propiedad alas cañerías. Con ello, se podría a quién u cómo se intima.-

Consulta 16
hola dr Awad, necesito que me oriente para solucionar un problema.
Mi depto tuvo un caño roto que se reparó en el mismo momento que se produjo.
El tema es que la vecina de abajo tuvo filtraciones y tiene el dpto bastante perjudicado por este problema.
Ahora esta persona me está pidiendo que le arregle su casa, (baño, lavadero, habitación) porque tenia la casa en perfectas condiciones antes .
La pregunta es: Yo me tengo que hacer cargo de los gastos que demande el arreglo, o bien se hace entre los dos, o se lo tendría que arreglar ella, o de ultima se tendría que hacer cargo el consorcio?
Gracias y espero una respuesta, Gustavo

Respuesta: Hay que leer el reglamento de copropiedad: Si la cañería que filtró y produjo los daños es del dominio privado deberá Ud pagar esos daños, en cambio si se trata de una cañería del dominio común, debe reparar y pagar el consorcio.-

Consulta 17
BUENAS TARDES DR. AWAD.
Tres preguntas cortitas, dado que la ley es un poco ambigua.
Tiene obligación el copropietario si el administrador se lo pide, entregar fotocopia de la escritura.???
El Libro de copropietarios, es obligatorio si, ó si.???
Finalmente.: Cuando se va a firmar el Libro, es obligación llevar fotocopia de Escritura.???? Gracias. Atte-. Benito

Respuesta: Creo que Ud. se refiere al Libro de Registro de firmas. De ser así, si va a registrar su firma, debe llevar la escritura para que se pueda comprobar que es Ud. el propietario. Ahora bien, algunas administraciones piden una fotocopia. No es obligatorio.-

Consulta 18
Estimado Dr.Awad:Tengo el agrado de dirigirme a Ud a los efectos de solicitarle quiera tener a bien informarme si las expensas del consorcio (mas alla de lo que se establece en el reglamento de copropiedad)corresponde se liquiden en base al porcentual fiscal o el del valor de dto.-Desde ya ,disculpando la molestia,agradezco su asesoramiento.-Atentamente Oscar A.

Respuesta: Las expensas se liquidan en la forma que prevé el reglamento de copropiedad.-

Consulta 19
Buenas Noches !!
Quiero consultar por la jubilacion del encargado, es en Febrero de 2014, y de la administracion me dicen que al ser mujer tiene el derecho de quedarse 5 años mas, pero tengo entendido que el empleador lo decide o sea el consejo de propietarios.
Es asi ?
Nosotros queremos alquilar el departamento y contratar una persona de 3 horas diarias.
La persona que se contrate tiene que ser a traves del Suther o puede ser una persona de limpieza particular como si fuera a limpiar a una casa.
Gracias a la espera de su respuesta Veronica

Respuesta: La trabajadora debe notificar al empleador que hará uso de su derecho de trabajar 5 años más, cuando el consorcio la intima a inicia los trámites para obtener el beneficio jubilatorio. En suma es ella y no el consorcio quien decide.-

Consulta 20
Estimado: Desearia saber lo siguiente; Cuales son los requisitos pra cambio de nombre en un consorcio en total funcionamiento administrativo y legal?. Desde hace un tiempo a dos copropietarios se les ha ocurrido cambiar el nombre que detenta el Consorcio por el de Virgen de Loreto. Es imprescindible una Asamblea Extraordinaria?, Cuesta dinero?, Tienen que estar de acuerdo todos los consorcistas?. Muchas gracias. espero su asesoramiento agradeciendo su gentileza. Mariana

Respuesta: El consorcio normalmente lleva, como nombre, el nombre de la calle y número donde se encuentra el edificio.- Entiendo que si ese es el caso de Uds., podrán agregar “Virgen de Loreto”, a ese nombre. Pero deberían contar con la unanimidad y llevarse a cabo en una asamblea extraordinaria.-

Consulta 21
Que tal, quisiera saber si se puede modificar un reglamento de consorcio, existe una administracion que cobra expensas, y varios consultorios y otros que son viviendas, lo cual hace que entre y salga gente en forma indiscriminada y la administración pidio a los consultorios que pongan un auxiliar para abrir la puerta y recibir y despedir a los pacientes, a pesar de que hay portero o seguridad las 24 horas que dicen no tener obligación de abrir la puerta, el edificio es apto profesional.Es de hacer notar que el edificio no cuenta con portero electrico. Es legal lo que pidió la administración ? Muchas gracias Jorge

Respuesta: Se trata de una cuestión no muy fácil de solucionar. Pero, creo, lo mejor será plantearlo en una asamblea, para que el consorcio decida qué y cómo quiere proceder (con el asesoramiento que sea necesario, sobre todo en cuanto al derecho del trabajo) y así la administración pueda proceder como corresponde.-

Consulta 22
Estimado Dr Awad, en el edificio donde soy propietaria ocurrió lo siguiente: el administrador del edificio le envió una carta doc al inquilino del 6to porque "alguien" del edificio dijo que el inquilino del 6to había dejado las hornallas de gas abiertas y que había olor a gas. El inquilino del 6to ( que es abogado) se enojó y fue a hacer la denuncia a Metrogas. El paso siguiente fue que Metrogas cortó el gas a todo el edificio. Y ahí estamos todos arreglando cada piso lo que es necesario para que nos habiliten el gas.
El motivo de mi consulta , más allá de lo del gas, es que éste inquilino "siempre " tiene actitudes que afectan a la convivencia en paz de todo el consorcio. Es abogado, separado, según tengo entendido está medicado, su actitud es "rara" , hace ruidos molestos , pareciera estar bajo los efectos de alguna sustancia . Nosotros los copropietarios no queremos ésta persona en nuestro consorcio. Mañana tendremos una reunión para hablar sobre éste tema. La dueña del depto dice que "es un buen inquilino" . Además le comento Dr Awad, que la dueña del depto es varias veces deudora de expensas , y ahora su inquilino también acumula deuda de expensas que ahora a raíz de lo que pasó con el gas , se apuró en saldar . El inquilino increpó al encargado y al del 4to piso por lo del gas y dijo que "como soy abogado los voy a denunciar a todos " ....! La verdad doctor, no sabemos qué hacer . A la dueña no le importa lo que le contamos con respecto a las molestias que su inquilino ocasiona al consorcio. Estamos muy preocupados Desde ya agradezco su respuesta Matilde

Respuesta: En cuanto a lo ocurrido con Metrogás, queda claro que había alguna deficiencia en las cañerías por lo que, en buena hora, tomaron conocimiento de ello. En cuanto a la perturbación generada por la conducta del ocupante de la unidad, es una pregunta difícil responder, pues se trata de cuestiones que deben ser tratadas en forma particularizada, analizando lo que acontece, para estar seguros de que trata de conducta perturbadora y no meras actitudes extrañas. De ser perturbador, habrá que promover una mediación, citando a la propietaria de la unidad.-

Consulta 23
Por la presente, molesto su atención para consultar sin una autoadministración es legal. Desde ya muchas gracias. Atte. Carlos.

Respuesta: La autoadministración es perfectamente posible. Si se trata de un edificio en la CABA debe estar inscripto el administrador en el Registro público de administradores que creó la ley 941.-

Consulta 24
Estimado Dr. Awad,
le hago llegar una consulta, ya que una clienta ha comprado hace muchos años un departamento en un edificio, el que tiene locales y departamentos en un 1º piso. Nucna se lo sometió a regimen de Porpiedad Horizontal, es decir que mi clienta tiene un 2.25 % del total. Arba (porque esta en Pcia. de Buenos Aires) le reclama una deuda que excede a su departamento. Por otro lado el hech de que no este sometido a propiedad horizontal, trae muchos inconvenientes. La cnsulta puntual es la sigueinte, ¿ existe una acción judicial para someter a porpiedad horizontal? ya que los distintos condóminos no se ponene de acuerdo y muchs estan desaparecidos. Espero su respuesta y aporvecho para saludarlo cordialmente, Dra. Elisa A.

Respuesta: Primero hay que estar seguros de que compró en condominio, no lo tome a mal, pero lo menor será tener a la vista el título. De ser así, hay que manejarse4 con el régimen del condominio del código civil, que prevé la posibilidad de que, en cualquier momento cualquier condómino pida la partición. De todas formas, le reitero, lo menor será tener la escritura a la vista.-

Consulta 25
Estimados, les escribo desde Bariloche.
Estamos en un edificio de tres pisos, con 5 locales en PB. Es un edificio nuevo, y por diferentes situaciones aun no se ha establecido el reglamento de copropiedad, pero se deben encarar en forma urgente arreglos en la marquesina.
La consulta es qué porcentual se debe tomar para el arreglo de la marquesina, que implica más que nada arreglos en vereda de locales. Se toman los % de los metros cuadrados de todo el edificio? Como cuando se paga el seguro? O deben pagar más los locales?
Muchas gracias. Nancy

Respuesta: La verdad es que habría que preguntarse porqué el consorcio debe reparar la marquesina, si no es, en principio, una cosa del dominio común, teniendo en cuenta que hay locales en Planta Baja, lo lógico es pensar que las marquesinas pertenecen a los locales.-

Consulta 26
Buenos días:
Gracias por su respuesta.
Y, ampliando la información que necesita saber al respecto de mi consulta, agrego lo siguiente:
- El edificio se encuentra ubicado en la Capital Federal.
- Se compone de 30 Unidades Funcionales.
- La Administración está hace 2 años.
- El punto C MAYORÍA SIMPLE, del Reglamento de Copropiedad dice: “Se requiere la decisión de más de la mitad de los votos del consorcio, para tratar y resolver cualquier asunto que la ley o el Reglamento de Copropiedad del edificio exija expresamente una mayoría superior, pudiendo por simple mayoría resolver incluso los casos que a título enunciativo se expresan a continuación: 1º Nombrar y remover el Administrador del Consorcio, fijándole el sueldo, remuneración, indemnización y obligaciones”. [si hace falta, le hago llegar el texto completo del Reglamento].
Mi consulta es:
- ¿ cuántos votos se necesitarían para echar la Administración ? atento a que, como lo expresé en la consulta anterior, año tras año a las Reuniones y Asambleas que se realizan, solo bajamos de 5 a 6 propietarios. ¿ con tan pocos votos se puede echar a la Administración ?. de no ser así ¿a qué otro recurso se puede apelar para echar a la Administración?.

La decisión de remover a la Administración responde a varios motivos, entre otros:
- a que trae proveedores ineficientes los cuales realizan mal sus trabajos y los mismos luego lo “rehacen” facturando nuevamente el trabajo.
- mantiene una pésima relación con el Encargado del edificio (que trabaja ya hace siete años), lo cual dificulta también la relación del mismo con los copropietarios y hasta con los mismos proveedores. Esperando su respuesta, lo saludo atentamente Fernando
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 37
Buenas tardes:
Quisiera saber lo siguiente, cómo hacer para cambiar la Administracióndel edificio teniendo en cuenta lo siguiente:
- La Administración no se quiere ir, pese a que ya se le expresó que no estamos conformes con su gestión.
- A las Asambleas anuales, solo asistimos 6 copropietarios de un total de 35. Por esta misma razón nunca hay mayoría para votar para que se retire la Administración.
- Cuando una vez en Asamblea se trató el tema, la Administracióndice que se atiene a la reglamentación, que según la misma dice que se necesita la mitad más uno de los copropietario.
Esperando su respuesta, lo saludo atte Fernando
Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista el reglamento, saber si el edificio esta ubicado en la Ciudad de Bs. As. , saber si desde cuándo está esa administración, etc.

Respuesta: La remoción debería, entonces, votarse con la mayoria que determina el reglamento de copropiedad. Si no se llega a esa mayoría, no hay remoción. En todo caso habrá que buscar algún tipo de incumplimiento o irregularidad (Ley 941, CABA) que amerite una denuncia por ante el Registro Público de Administradores. En todo caso habrá que fijarse en el reglamento si prevé la convocatoria a una asamblea ordinaria, para que rinda cuentas, no aprobarle las cuentas, para empezar, si hay irregularidades comprobables (contables, por ejemplo) pedir la exhibición de la documentación y llevar a acabo una auditoría. Si de ello surge que hay perjuicio para el consorcio, queda la posibilidad de la remoción judicial.-

Consulta 27
perdon, ahi va la aclaracion: resulta que mes por medio, veo un aumento en los honorarios de administracion, me llama la atencion, que simplemente da vuelta los digitos de la anterior liquidacion, ej: mes pasado: $ 2572, este mes: $ 2752, esto se fue repitiendo a lo largo del año 2013. Le hice la consulta a la administradora, que tambien es propietaria, y muy ofuscada, me dijo que fue un error, que solo tipeo mal... tambien le recorde, que ya habia pasado lo mismo otras veces, y se molesto, empezo a gritar, y a decirme que pensara lo que quisiera.... error o no, mes por medio se sube los honorarios en mas o menos $ 200.
En ese momento le digo, porque se aumenta sin consultar o estar autorizada por asamblea de propietarios? y me respondio que esta escrito en el reglamento de copropiedad, donde dice "El administrador y representante legal percibirá como retribución por sus servicios, los honorarios que resulten de la aplicación del arancel de la Cámara Argentina, de la Propiedad Horizontal".
Entonces ella solo se fija lo que indica esa entidad y resuelve el aumento... quisiera saber si se puede hacer o no? y si esta obligada a llamar a asamblea para dichos aumento?, y en el caso de que no pueda hacerlo sin consultar, cuales son los pasos a seguir para el reclamo de esos aumentos o lo que sea necesario hacer para que no vuelva a suceder....
Le cuento que es un edificio de la localidad de moron, con servicios comunes "C" un encargado, un ascensor, 24 UF, 5 locales y la vivienda del encargado. Este mes, Noviembre 2013, honorarios de administracion $ 2752. mes anterior $ $2572.
Desde ya muchas gracias. Sr. Christian

Respuesta: Si se trata de un edificio en la Ciudad de Buenos aires, hay que recordarle a esa administradora que la Ley 941 establece que no puede haber aumento de honorarios sin estar autorizado por la asamblea.-

Consulta 28
Estimado Dr.Awad Lo molesto para saber lo siguiente:( vivo en un edificio de propiedad horizontal)
1°) Si se puede vender el dto del portero (este se encuentra vacio en este momento.
2°) Si se puede alquilar el dto del portero (segunda opción).
2 bis) La persona que tiene media jornada de trabajo en el edificio quiere alquilarlo, de alquilarselo no dejaría precedentes para que el lo pueda usar con derecho y en el futuro nos haga un juicio y nos traiga problemas?
3°) Si este dto se puede convertir en un SUM ( Salón de usos múltiples).
Creo que le podemos sacar un redito de uso entre todos, pero algunos propietarios se oponen, tiene que haber mayoría también para decidir su uso ?
Agradecería saber de las tres opciones que mayoría de votos de los propietarios se debe tener para poder decidir por cada una de ellas y si está contemplado por ley alguno de los posibles escenarios.
Le agradezco su atención en la respuesta. Y le envío un gran saludo atte. Juan Antonio

Respuesta: Para cambiar el destino de la unidad de vivienda del encargado, hay que partir de la base que el edificio no tiene encargado. Debe haber, en principio una asamblea que así lo decida. Si se trata de venderlo, debe haber, sí o sí, unanimidad. De todas formas debe recordarse que el edificio debe tener una baño y un vestuario, para ser utilizado por la persona que preste el servicio de limpieza. Si lo van a alquilar, también debería haber unanimidad, igual, en ese caso, no para alquilarlo a quien esté trabajando para el consorcio. Si en la asamblea, hay alguien que se opone al alquiler, no puede alquilarse. Se trata de cuestiones complejas que deben analizarse en forma detallada y detenida, en general estas consultas son personalizadas.-

Consulta 29
Consulta Solicite el servicio de Metrotel (similar a Fibertel) en mis oficinas
Ellos al intentar instalarlo han roto el motor del porton electrico del garage.
Ahora el consorcio me dice que el arreglo lo tengo que pagar yo
Que corresponde? Saludos Federico

Respuesta: La verdad es que, si la instalación era por su cuenta, debe Ud. responder por ello.-

Consulta 30
Buenos días.
Mi consulta es la siguiente: Hubo una pérdida de gas en el edificio y se cambió el trayecto desde la calle a los medidores. Ahora bien, deben cambiarse los caños que suben a los distintos departamentos. Según el Administrador se hará este trabajo con cargo al consorcio sólo hasta la puerta de esos departamentos. El reglamento de copropiedad menciona entre otros y como cosas comunes a los caños principales de gas. Sin embargo uno de sus artículos expresa “El mantenimiento y conservación de las partes comunes pero de uso exclusivo será a cargo del propietario de la respectiva unidad, cuando no corresponda a la acción del tiempo.
Destaco que de las mediciones de hermeticidad surgió que veinte de treinta departamentos tenían pérdidas que según los gasistas son comunes en edificios como éste de más de treinta años.
Por todo ello le agradecería su interpretación del caso. Saludos cordiales
Juan

Respuesta: Si el reglamento se refiere como cosas comunes a los caños principales de gas, habría que considerar que la instalación que sale de cada medidor es propia. Hay cosas del dominio común que expresamente el reglamento considera como de Uso Exclusivo? Si vamos a considerar que, a pesar de que el reglamento no lo dice expresamente, los caños de gas que salen del medidor son cosas comunes pero de uso exclusivo (muy discutible, por cierto), debería pagarlo el consorcio.
C
onsulta 31
Hola, xxx administraciones administra desde hace casi dos años el consorcio de r.peña … y han cometido muchas irregularidades,
-aumentaron dramaticamente las expensas
-toman suplentes para porteria y luego los dejan efectivos
-se aumentaron los honorarios sin previo aviso y/o consulta con consejo
-ante reclamos, aceptaron no hacer mas trabajos contratados pero siguen manejando la caja
-se le pide que se vayan pero no lo hacen
Como se puede proceder legalmente para que no se fuguen con la caja?.
Gracias Nora

Respuesta: Si el consorcio no está conforme con su administración, debe re moverlo (para ello hay que leer el reglamento); o no renovarle el mandato (Ley 941).- Pero para ello la consulta debe ser más particularizada.-

Consulta 32
Dr. Awad: Por favor quiero saber si es legal que la gente que tiene bicicleta suba por los ascensores o si hay alguna ordenanza que lo prohíba.
Estamos con nuestros ascensores con problemas y encima esto perjudica, más los camiones que vienen con el agua.
Desde ya muchas gracias por su atención. Matilde

Respuesta: En principio las bicicletas pueden subirse por el ascensor, en tanto y en cuanto no lo deterioren.- LO contrario habrá que decidirlo en asamblea, o votarlo como cláusula del reglamento interno.-

Consulta 33
Estimados Sres.,
Soy el propietario de un departamento en primer piso contrafrente, que da a un pulmón de manzana.
La unidad de la PB tiene un jardín de aprox. 8 x 3 metros, que va desde donde termina el edificio hasta el final del terreno.
En forma unilateral e inconsulta, la dueña de esta unidad instaló en su jardín una parrilla, a menos de dos metros de distancia de mi propiedad, y cuya chimenea llega aprox. a 1,80 metros de altura dentro de mi nivel.
Realiza de manera frecuente asados, lo que perturba no solamente debido al humo y olor, sino que afecta seriamente la salud de mi esposa e hijo (afectados de alergia y asma respectivamente).
He hablado reiteradamente de este problema con la dueña de la unidad y con la administración, sin resultado alguno (solamente promesas de modificar la salida de la chimenea).
¿No está violando la ley de propiedad horizontal?
¿Qué puedo hacer? Gracias y saludos, Jorge Omar

Respuesta: Lo lógico sería que la instalación se entube y salga a los 4 vientos.-

Consulta 34
Estimado Dr.:
Le escribo ya que siempre lo escucho y valoro su capacidad y conocimientos en el tema que le ocupa. Vivo en Rosario (Santa Fe), en un edificio de 10 pisos; son 2 departamentos por piso, salvo en el 8º y 2º que ambos estàn unidos y obviamente pertenecen a un propietario cada uno. En total hay 20 propietarios, ya que en planta baja hay 2 departamentos.
En el Reglamento de Copropiedad no se especifica la cantidad ò nùmero de propietarios que deben integrar el Concejo de Administraciòn, en relaciòn al nùmero de propietarios que habitan en el edificio.
1) Pueden 2 personas que habitan la misma unidad ò el mismo departamento (sea uno ò ambos los propietarios del mismo), integrar los dos el Concejo de Administraciòn?
2)Puede un propietario que no habiten en el edificio (y lo tenga alquilado ò prestado a alguien de su familia ò confianza), ser integrante del Concejo de Administraciòn? Si es afirmativo, debe presentar para ello alguna documentaciòn al Administrador?
3) Si no se reúne la cantidad de personas necesarias para integrar el Concejo de Administración: qué medidas se deben tomar?
4)Existe alguna norma que establezca a partir de qué monto en gasto, puede el Concejo de Administración decidir encargar un trabajo sin que sean consultado los demás propietarios del edificio a través de una Asamblea? Si es así, puede Ud. informarme el monto estimativo ó qué se puede tomar como referencia para dicho gasto?
5)Respecto al pedido de presupuestos para encargar un trabajo de cierta envergadura (por ej. nuevo cableado del edificio; reforma de ascensores; pintura externa del edificio; impermeabilización de la terraza): los piden los integrantes del Concejo de Administración ó sólo la Administración? Hay otra alternativa? Gracias desde ya por vuestra respuesta y mis disculpas por preguntarle varias cuestiones.
Desde ya lo saludo muy cordial y respetuosamente. María Teresa

Respuesta: En primer lugar hay que leer el reglamento para saber qué determina éste. Si nada dice, se puede crear el consejo en una asamblea, con número impar (3, para el número de unidades estará bien). Lo correcto y lógico es que sean propietarios de unidades diferentes. En cuanto a las facultades del consejo, que siempre deben ser de control y asesoramiento del administrador, reitero que, si nada dice el reglamento, habrá que fijarlas en asamblea.-

Consulta 35
Hola, quería saber a quién le corresponde pagar el cambio del portero eléctrico del edificio? Es un edificio de 4 pisos y me lo están cobrando en las expensas en una columna aparte, pero figura en el total, por otro lado tb me cobraron el arreglo de pintura de la pared del living del dpto. de PB, eso tb lo tenemos que pagar todos en las expensas? Saludos, Silvina

Respuesta: En general el teléfono o aparato instalado en el interior de cada unidad lo paga cada propietario. Sobe el arreglo de pintura del departamento de planta baja, nada puedo decir, habrá que saber por qué se ha decidido eso.-

Consulta 36
Dr. Awad, somos un grupo de propietarios ( 7 de un total de 18 ) de un edificio de capital, que vivimos en el interior. En Asamblea solicitamos la apertura de una cuenta a nombre del consorcio, pero la votación quedó 4 a 7( no estaban todos presentes ) y perdimos. El Consejo dice que hay mucho gasto, y el Administrador no estimula!!!! Yo pedí que se trate nuevamente en la próxima Asamblea Extraordinaria en Marzo. Estamos mandando las expensas con comisionistas, con familiares, con amigos. Vivo a 600km, otros a 2000km.
Puedo pedir que el tema se trate primero en el orden del día???.Pueden los propietarios ( que piden la cuenta) darnos una autorización a los que estemos presentes en la Asamblea??
Hay alguna legislación que obligue a los consorcios bancarizar sus operaciones ??. Qué dice la AFIP. con respecto a esto ???.
Le agradezco su respuesta.
Cordialmente
Silvia

Respuesta: La legislación establece que la bancarización es optativa. Así que será cuestión de lograr la mayoría en asamblea.- Los presentes pueden representar a otros, pero hay que leer el reglamento para saber cómo deben ser esas autorizaciones. Si se trata de un edificio en la CABA, para dar una aujtorización, hay que registrar primero la firma en el “Libro de Registro de firmas de Propietarios”.-

Consulta 37
Buenas tardes Dr. Awad, me indicaron que responde consultas a los consorcistas y siempre esta dispuesto a asesorar por eso me permito dejar en tu pagina todoconsorcios.com.ar una breve pregunta:
En el caso de mala convivencias entre vecinos, cuando un vecino no respeta espacios comunes, ensucia intencionalmente y no obedece los llamados de atencion, como se puede actuar?
si se aprueba en asamblea por mayoria, es legal establecer multas en dinero a quienes no respeten?
Muchas gracias por su atencion! Jorge

Respuesta: No, la asamblea no puede establecer multas. En todo caso, habrá que exigir al administrador que tome las medidas necesarias para el vecino ajuste su conducta a lo que establece el artículo 6º de la Ley de propiedad horizontal nº 13512.-

Consulta 38
Dr. Awad que tal? le hago 2 consultas
1) vivo en un 7mo piso con balcón retirado por ser el último, mi vecino de abajo, del 6to se hizo un techo de policarbonato (sin caída, con mas vuelo que su balcón) el cual ademas de cambiar la fachada del edificio me tapa a mi la vista para abajo, están permitidos en general los techos de policarbonato?
2) la pared lateral de mi balcón es la medianera con el edificio vecino, al estar en el ultimo piso, tengo todos los cables de tv colgando de mi lado en vez de estar debidamente acomodados en la carga de la misma, las operadoras de cable no hacen nada, mi administrador tampoco y el del edificio vecino dudo pueda hacer algo. que es lo que debería hacer?
muchas gracias Flor

Respuesta: En cuanto al techo del piso inferior, debería el administrador intimar al vecino a que lo quite o lo ajuste de forma tal que no produzca perjuicio. En cuanto a los cables, es un muy grave y recurrente problema, habrá que probar intimando a la administración para que, a su vez, ésta en defensa de los intereses del consorcio, obligue a las operadoras a llevar a cabo la instalación como corresponde.-

Consulta 39
Estimado Doctor
Mi consulta es la siguiente: Soy propietaria de un departamento en un edificio que cuenta con calefaccion central (losa radiante) que funciona en perfectas condiciones, dado que siempre se mantiene con un tecnico el funcionamiento de la caldera.
Me entere que algunos propietarios quieren prescindir de ese medio de calefaccion, a raiz de que se jubila el encargado y supuestamente tienen que traer una persona que entienda de el manejo de la caldera, pueden aun, en una asamblea quitarnos el uso de la calefaccion a todo el edificio?, tendo derecho a oponerme que se anule la calefaccion, y si se resuelve sacarla, el Consorcio deberia proveernos otro medio de calefaccion? Le agradezco que me oriente con esta inquietud. desde ya muchas gracias atte Melba

Respuesta: Primero me gustaría leer el reglamento para saber si dice algo al respecto. En cuanto a suprimir un servicio central, lo mínimo que debería exigirse es una mayoría del orden de 66% (contado sobre el total de unidades), más en su caso si Ud. refiere que el servicio funciona bien, así las cosas el consorcio deberá proveer otras instalaciones o servicios.-

Consulta 40
Dr. Awad, le cuento que soy integrante del consejo de administración de un edificio y sucedió lo siguiente, en la la reunión ordinaria que estaba fijada en el hall de entradas , se resolvió con el resto de los copropietarios y por una cuestión de comodidad , celebrarla en mi departamento. Luego de haber pasado 15 minutos de la primera convocatoria, baje e invité al administrador a subir a mi unidad funcional a lo que accedió. Posteriormente y luego de constituir legalmente la asamblea, y designar a los propietarios para firmar el acta, se le dijo que se iba a alterar los puntos del orden del día y para tratar su continuidad o no en el cargo, diciendo a viva voz que no quería seguir como administrador. Luego manifestó que no se sentía cómodo en mi casa (tuvimos diferencias durante su gestión ya que pasó gastos dos veces, no presentaba presupuestos) y por un ofrecimiento de uno de los presentes bajamos al hall de entradas, primero él, quién imprevistamente abandonó el edificio con los libros respectivos. La reunión ordinaria del año pasado fue el 29/11/12. Finalmente se dejo por escrito a mano alzada lo sucedido. Que me recomienda hacer.-
Lo saluda muy atte.- Francisco Ramiro .

Respuesta: Me gustaría saber qué hicieron Uds. en esa asamblea, leer el acta.-

Consulta 41
Buenas tardes, obtuve este correo electronico de la web http://www.todoconsorcios.com.ar/ y le escribo por este medio para realizarle una consulta.
Adquiri un departamento este año el cual tenia una deuda de expensas de caracter extraordinario anterior a la compra-venta, firmamos con el vendedor en un contrato aparte de comodato (en el cual se establecia el tiempo para que el mismo desocupara el inmueble y la carga de gastos durante ese periodo) y alli se acordo que el vendedor se haria cargo de la deuda de expensas extraordinarias.
Lamentablemente un mes despues el vendedor fallecio, actualmente su esposa no continua pagando la deuda de expensas. El consorcio nos reclama a nosotros por esa deuda argumentando que somos los nuevos propietarios y nos corresponde abonarla.
La consulta es: tenemos que abonar nosotros la deuda?podemos argumentar frente al consorcio la existencia del contrato en el que el anterior propietario se hacia cargo de la deuda para que la reclamen a su esposa? en el peor caso que la paguemos nosotros se la podemos reclamar a la esposa del vendedor? Muchas gracias por su tiempo y aguardo su respuesta! María José

Respuesta: Debe abonar Ud. la deuda al consorcio y exigir a los sucesores, luego, el reembolso de lo pagado.-

Consulta 42
Agradecería si me pueden asesorar sobre un tema de consorcio. Vivo en un ph antiguo de 100 años de antiguedad aprox., en la unidad q da a la calle, donde hay un pasillo sin techo de uso común, yo coloque un aire acondicionado que tiene el compresor en dicho pasillo, se encuentra a una altura prudencial, con todas sus mensuales correspondientes por lo q no molesta ni presenta níngun riesgo el q este ahí, sólo se podría decir q es estéticamente incorrecto, pero la estética del condominio no es algo q se destaqué, desde q me mude no e parado de poner plata en mi dpto, mejore la fachada en un 100%, cambie la puerta de entrada, revoque y pinte el pasillo en la parte donde esta mi dpto, que es el ingreso y los primeros 13 metros del pasillo, por lo que la estética del edificio la mejore notablemente sin q nadie aportara ni un peso para dicha reforma. El inconveniente es que una vecina me reclama y me dice que tengo sacar el aire porque ella preguntó en la municipalidad y le dijeron q no puedo ponerlo ahí.
1-tiene razón en reclamarme?
2-es algo en lo q tiene competencia la municipalidad? O es propiedad privada?
3-como puedo conseguir el reglamento de copropiedad, si es q existe?
Lucas

Respuesta: En cuanto a la posibilidad de instalar en ese lugar el equipo, hay que preguntar a un ingeniero civil o a un arquitecto que tengan profundo conocimiento del Código de edificación. En cuanto a la posibilidad de que se afee el pasillo, habría que verlo en concreto, pues la prohibición en propiedad horizontal es de alterar el frente o fachada, nada dice la ley de pasillos interiores.-

Consulta 43
Sr. Awad, Lo felicito por el programa, siempre hay novedades.
Quisiera saber si el Encargado aparte de cobrar por Retiro Residuos, tiene que cobrar por el retiro hasta el container ya que lo hace dentro de las horas de trabajo.
Quisiera saber también porque si trabaja porque tiene que cobrar por cada cosa que hace.
Nos podría recomendar un buen Administrador Muchas gracias por su atención Mónica Mac

Respuesta: Es cierto que en el último convenio colectivo se pactó una adicional de $150 por llevar la basura al contenedor en la vereda.- En cuanto a una administración, póngase en contacto con el 4982-2024.-

Consulta 44
Buenas tardes. Quiero saber si para cambiar al Administrador en una asambla tiene que votar solo el propietario o puede hacerlo otro propietario con la autorizacion de este ?? Lo pregunto porque queremos cambiar de administracion y en una asamblea la administradora dijo que no iba a aceptar autorizaciones, solo propietarios.Desde ya muchas gracias. Cristina

Respuesta: Siempre se puede autorizar a otra apersona para que nos represente si no
podemos concurrir a una asamblea, habrá que leer en el reglamento acerca de cómo debe ser la autorización. Si se trata de un edificio en la CABA, no olvidar que para otorgar una autorización, primero hay que registrar la firma en el libro de registro de firmas de los propietarios.-

Consulta 45
hola vivo en edificio que van a cambiar la administracion y me gustaria administrarlo estoy obligada a facturar por mis honorarios dado que soy una vecina y no administro ningun otro edificio. y de ser asi tengo algun tiempo para inscribirme como monotributista dado que al nuevo administrador lo van a poner a prueba por 6 meses Susana

Respuesta: si se trata de un edificio en la CABA, para administrar debe inscripta en el Registro Público de Administradores creado por la ley 941.-

Consulta 46
Estimado Dr. tenga Usted muy buenas tardes, me comunico a partir de la siguiente situación: soy propietario de una cochera ubicada en un segundo subsuelo y la misma ha quedado inutilizada producto de filtraciones de agua propias de falencias estructurales del edificio así como también agravadas por la inundación ocurrida en último 02/04/2013 en la Ciudad de La Plata, la persona a cargo de la administración del consorcio nos ha comunicado informalmente que no se podrá disponer de la cochera pero mensualmente se nos exige el pago de las expensas, en momentos hemos cumplido con dicho pago pero al observar que lo recaudado no se utiliza para realizar obras destinadas a subsanar el problema sino a otros destinos hemos dejado de abonarlas, nuestra consulta es: es exigible el pago de expensas por una cochera que no puedo disponer ? debemos abonarlas aún cuando no se esté de acuerdo con el destino de los fondos? muchísimas gracias y mis saludos cordiales, Sebastián

Respuesta: No aconsejo dejar de pagar las expensas. Debe sí, intimar a al administración a llevar a cabo las obras necesarias para recuperar la cochera (sobre las obras a realizar, sería bueno que se asesore con un ingeniero).-

Consulta 47
Muchas gracias por leer mi reclamo y no se donde acudir.
Quería saber si es obligatoria la fumigación en los edificios.
Donde vivo (soy propietaria) no fumigan nunca por lo menos hace 5 años que nunca. Este año empezaron a aparecer cucarachas que salen de los desagües y nadie le da importancia y me dicen que si no están de acuerdo todos en el edificio no van a fumigar. Es así??? Yo debo aguantar las cucarachas del vecino sucio?? Ya fumigue mi casa 2 veces y sin embargo siguen apareciendo porque viene de cañerías.- Eso no me lo paga nadie no se que hacer. Muchas gracias Vanesa

Respuesta: En la Ciudad de Buenos Aires, el consorcio debe fumigar los sectores comunes.- Sin perjuicio de ello, el administrador debe llevar a cabo todas las tareas que sean necesarias para mantener la salubridad en el edificio.

Consulta 48
Estimado – Me dirijo a usted para consultarle sobre los poderes que se le otorgan a un propietario en las asambleas ordinarias. La pregunta sería, que cantidad de poderes se pueden tener por propietario? Existe alguna máxima? Hay algún lugar donde esté establecido? Desde ya muchas gracias, Saludos Sebastián

Respuesta: Algunos reglamentos prevén el máximo de autorizaciones por persona, si nada dice el límite sería que una persona no puede formar una mayoría con esas autorizaciones.

Consulta 49
Estimado Dr. Awad: de mi mayor consideración:
Vivo en un edificio de 5 pisos con 70 años de antigüedad. El patio del contrafrente estaba originalmente rodeado de tres medianeras de unos 5 m de altura. A posteriori se edificaron dos edificios linderos más altos (10 pisos), uno se apoya en y continua la medianera del fondo y otro se apoya en y continua la medianera lateral. Se puede ver el límite entre las medianeras originales y la elevada de los edificios posteriores.
Quien es responsable del mantenimiento de los revoques de las medianeras ocupadas por los edificios, hasta el total de la altura de los mismos? Nuestro consorcio ó los propietarios de los edificios linderos? Atte. Rodolfo

Respuesta: En la parte que excede el edificio de Uds. el lindero.-

Consulta 50
Quisiera preguntarles una duda que tenemos en nuestro consorcio;saber que se necesita para despedir al administrador y si hay que abonarle algo.
Agradeciéndole desde ya su molestia queremos hacerles saber que necesitamos la respuesta en esta semana. Muchísimas gracias. Olga
Respuesta: Al administrador no se lo despide, sólo se lo remueve o no se le renueva su mandato. En cuanto a abonarle algo, hay que analizar cada caso, por ejemplo, si estaba nombrado por un plazo determinado, si hay causa para la remoción, etc.-

Consulta 1

Estimado, buenos días... Quisiera saber si la ley de consorcios, estipula en cuanto tiempo, un administrador debe de expedirse ante un reclamo de un co-propietario de un edificio. Muchas gracias. Walter

Respuesta: La ley de propiedad horizontal (Nº 13512 nada dice al respecto).- Pero sería bueno saber a qué clase de reclamo se refiere Ud. para responder más acertadamente.-

Consulta 2

Buenos dias

Somos propietarios de un edificio en Once de 25 unidades de 1 ambiente, el cual no tiene ascensor, la basura la sacamos cada uno, el edificio tiene 30 años aproximadamente, no tiene vigilancia y tampoco vivienda para encargado. Estamos pagando entre 600 y 950 pesos DE EXPENSAS.

Tenemos dos consultas, si por favor nos pueden ayudar:

1: Queremos sacar a la administracion. Tenemos el reglamento de copropiedad, pero no sabemos como debemos actuar. Los motivos son varios, muchisimas irregularidades en el manejo de los gastos mediante dos propietarios que manejan todo a su gusto y conveniencia, y de hecho, ellos no pagan expensas. Con el paso del tiempo los vecinos nos juntamos y logramos una amplia mayoria, queremos cambiar la administracion o bien administrar nosotros, con un contador, o como se deba. Como se puede hacer para sacar la administracion?

2: Queremos sacar al encargado, no cumple con sus tareas, el edificio no lo limpia nunca, falta muy seguido, toma sol en la terraza, se va antes de hora a otro trabajo, pero sobre todas las cosas, consideramos que no hace falta un encargado, al ser un edificio tan chico con una persona que limpie 2 o 3 horas dia por medio es suficiente. Como debemos actuar?

Desde ya muchas gracias Los vecinos

Respuesta: Para remover o no renovar la administración es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad y saber un poco más, en detalle, acerca de la cuestión. Recomiendo una consulta más personalizada.- En cuanto al encargado, me parece mejor primero, ver qué van a hacer con ese administrador.-

Consulta 3

le agradezco su atencion.

Usted dice que hay que leer el reglamento, el tema es que lo leo y quiero ser justa si estoy causando un problema a esta vecina , no lo entiendo del todo.

Como puedo hacer para que un entendido me lo pueda explicar? Gracias Mari CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 14 buenas noches! tengo un problema que relato: somos 3 vecinos,adelante los primeros vecinos, al fondo planta baja, y primer piso vivo yo. Hay un patio que "pertenece"(el reglamento dice q es de bien comùn), a la vecina de planta baja, la cual lo usa y no hay problema, ya que se accede entrando a su casa El vecino de adelante tiene una ventana hacia ese patio, y le prohibiò cerrarlo, por dicho tema del bien comùn. Hay un caño pluvial apoyado sobre la pared que es la descarga del techo donde vivo yo (solo agua cuando llueve) (que figura como bien comùn), y que hace 5 años cambiamos todo el caño del piso (lo pagamos nosotros), pero ahora dice que tiene filtracion y humedad del pluvial apoyado en la pared. Figura en los planos. Me intimò a una conciliacion en el cgp, (solo a mi, al vecino de adelante no) es una sra. muy problemàtica, que no se puede hablar, ella grita y es grosera. Mi pregunta es: el caño pluvial, corresponde a los 3 propietarios? Una abogada del cgp hace 2 años, me dijo: los caños pluviales son de todos. Por favor necesito asesoramiento. gracias. Mari Respuesta: Lo mejor, antes de responder y acordar nada, será leer el reglamento de copropiedad de ese consorcio.- 

Respuesta: Reitero lo dicho, primero hay que leer el reglamento, saber a quién pertenecen los distintos tramos de cañerías. Después veremos quién es responsable de lo que ocurre.-

Consulta 4

Hola Dr. Awad.

El motivo de mi consulta es para tener claro si debemos abonar o no los gastos que incluye el Administrador en las expensas en concepto de:

- Confeccion y presentacion DDJJ anual 2010/2011/2012 en R.P.A. cumplimento ley 941 MP F1-0189

El monto que nos cobra es de $1500.

Desde ya, muchas gracias. Alex

Respuesta: En mi opinión, el administrador no debe trasladarle al consorcio el costo de cumplimiento de sus obligaciones.- Pero, es mi opinión, no todos piensan igual.-

Consulta 5

Apreciado Dr.Awad: Mis respetos y mi pregunta  es si por favor me puede indicar si es correcto que un pasillo de entrada comun de dos unidades funcionales de planta baja,son ph, tipos casas, una unidad tenga construida un ventana en la pared del pasillo común, con reja inclusive , que lo que me molesta más es el olor a cigarrilo que sale por la misma, el olor a comida lo soporto, pero el cigarrillo me molesta mucho y sale a la parte común(pasillo de entrada), por dicha ventana, y va hacia mi departamento que es el del fondo. Me pódria dar una idea,no se si el plano lo autoriza, y si así fuere si es permitida diucha ventana en pared de pasillo común, que da a la cocina de dicha unidad,, o que solución al olor de cigarrillo que contamina mi vida, puedo hacer, le solicito POR FAVOR una idea, muchas gracias, lo escucho siempre en radio mitre y lo he visto en el Cólegio, es un Señor y aparte enseña con alegria,saludos córdiales, a Usted y su Equipo de abogados y colaboradores, atentamente, Francisco

Respuesta: Es cierto que la ley de propiedad horizontal tiene un artículo (el número 6) que prohíbe perturbar con ruidos o de cualquier otra forma la pacífica convivencia. Ahora bien, en cuanto a la venta, me gustaría saber si está en los planos del edificio, en caso contrario desde cuándo está esa abertura.  Y además tener una idea más concreta del perjuicio, pues si se trata de un patio, o un pasillo abierto, no debería haber tanta concentración de humo.-

Consulta 6

Doctor AWAD; de mi mayor consideración, mi consulta esta referida a que compre en el 2001 el departamento en el que vivo Bº Montserrat y con los años descubrí que las ventilaciones de los baños estan anuladas porque arriba mio habia piletones y sector para colgar ropa y en cada extremo de ese sector hay dos departamentos que se dividieron la superficie y construyeron ganando metros cubiertos, anulando los piletones y ademas ahora tengo una pequeñisima fisura en el techo de unos de mis dormitorios donde esta la pared divisoria de estos usurpantes del piso de arriba, si bien esto data de antes de comprar las consecuencias son de que tengo los baños sin ventilacion por caños a los cuatro vientos y la fisurita marcada en el techo del dormitorio, tengo posibilidades de tener las ventilaciones y resolver si es un daño temido la marca del techo desde ya muchas gracias. Claudio

Respuesta: Si hay posibilidades de tener las ventilaciones, primero habrá que tener el informe de un profesional, (arquitecto, ingeniero), luego en una entrevista más personalizada, tener a la vista el reglamento y el plano, y tener más conocimiento, en detalle de la cuestión.-

Consulta 7

Estimados, la consulta es la siguiente: luego de fallidas experiencias con administradores, el consorcio decidió echar al último pero sucede que ya nadie quiere hacerse cargo del mantenimiento de los espacios comunes. Resulta que hay problemas màs o menos graves y quien se ve afectado debe sì o sì conseguir la plata para pagarlo puesto que nadie contribuye por más de que sean espacios comunes-. Sin ir más lejos, en un acta  de asamblea del año pasado figura aprobado que nosotros nos comprometíamos a hacer un gasto de reparación de una terraza dado que teníamos filtraciones, pero ahora nadie se hace cargo de eso ni de otras cosas...Acaso pueden negarse a hacerse cargo de las responsabilidades que acarea su propiedad? como presionar para que cumplan?

Aparte, aparentemente uno de los departamentos está ocupado ilegalmente pero no sabemos quién es el dueño (yo me mudé con posterioridad). Hay forma de averiguarlo y avisarle?

Gracias Brenda 

Respuesta: Para organizar el consorcio es necesario primero tener un ejemplar del reglamento de copropiedad y administración.-  Nombrar a un administrador, luego hacer un plan de arreglos.- En cuanto a saber quién es el dueño de una unidad, es posible, hay que pedir en el Registro de la Propìedad Inmueble un informe de dominio.-

Consulta 8

Buen día Doctor, lo consulto por lo siguiente alquilo un depto 2 ambientes en planta baja con un patio pequeño cerrado con techo trasparente.

Tengo 2 preguntas:

1. si compro una moto pequeña, y la guardo en dicho patio (teniendo siempre la precaucion de entrarla y sacarla del edificio apagada para no generar ninguna molestia a los vecinos) pueden protestar / quejarse? no molestaria a nadie, y yo tendria un medio de transporte dado que el edificio no tiene cochera ni hay cerca...

pueden tirarme la bronca / hacerme una causa? dudo entre comprarla o no por este tema.

y si en lugar de moto fuera una bicimoto?

2. puedo armar una habitacion en el patio cubierto que tiene el departamento? aprovecharia la mitad del espacio cubierto con un cerramiento de vidrio donde puede dormir mi hijo, y quedaria la mitad del patio libre. puedo tener problemas con el consorcio? no modificaria en nada la vista de los departamentos, dado que mi patio esta completamente techado (si no digo nada, ni se darian cuenta). Gracias, Saludos!! Carlos S

Respuesta: La verdad es que, en principio, el patio no debería tener un cerramiento permanente, es decir puede haber un toldo o techo rebatible, nada más. En cuanto a guardar la moto, los departamentos no son lugares para depositar vehículos, que por sus características deben estar en cocheras. Si la moto, que carga combustible de por sí inflamable, produjera o agravara un incendio, el consorcio tendría problemas para cobrar el seguro. Quién se haría cargo de esa situación?.-

Consulta 9

Buenas noches: estuve leyendo en la pagina que ustedes tienen en internet algunas de las preguntas que les hace la gente.ahora a mi me toca hacerles una consulta. Yo compro en el mes de septiembre del 2012 una propiedad , que esta arriba de otras propiedades , me la vende como única y diciendo que la propiedad esta desvinculada del consorcio la cual no paga expensas desde el año 1983. La compro con la ilusión de hacer un negocio ,pero con tan mala suerte y mal asesorada por mi escribano el cual nunca me dijo que había un convenio firmado el cual solamente había que registrarlo junto con la escritura de compra, dicho todo y siendo mucho mas extenso el tema ,ahora resulta que no solamente me quieren cobrar las expensas ,y la deuda atrazada desde el día que compre,hay un convenio firmado en el año 83 el cual desvinculan a la propiedad del consorcio y las expensas ya en aquel año ninguno de los consorcistas se querían hacer cargo de los gastos de esta propiedad y así el dueño de esto se haría cargo de todos los gastos del mismo.Mi pregunta es : el reglamento de propiedad tiene mas de 60 años y el convenio 35 años de firmado ,puede ser que me digan que el convenio caduco y en el reglamento se pueden cambiar algunas cláusulas para que yo pueda usar la propiedad para uso comercial ya que la misma tiene 300 metros cuadrados? Y cuento con el 25% del total? Desde ya muchas gracias .y a la pronta espera de una respuesta les envió mis saludos. Gladys

Respuesta: Se trata de una cuestión muy seria, que no puede responderse responsablemente si tener una entrevista más personalizada, en la que se tenga a la vista el reglamento y el convenio.-

Consulta 10

Estimado Dr. Awad, me comunico con usted a fin de encontrar una respuesta a la siguiente consulta.

A princios de este año adquirí un PH en un 1° piso, en total son 4 unidades funcionales 2 en planta baja y 2 en el primer piso.

Estoy proximo a mudar despues de hacer algunos arreglos, y veo que la terraza que está sobre mi depto, tiene la membrana deteriorada y produce algunas filtraciones, cuando leo el reglamento de copropiedad no dice nada especifico sobre el uso de terraza, por lo que entiendo sería comun a todos los copropietarios a pesar de no tener acceso a ella.

Cuando planteo esta situacion a los vecinos, y al no haber administrador, nadie quiere colaborar para arreglarla, me dicen que yo me tengo q hacer cargo de ese arreglo cuando no es así.

Yo planteo que si me hago cargo de los arreglos, entonces me den el uso exclusivo para poder poner una escalera y tener acceso a ella, tal como sucede en el departamente del 1° piso que está al fondo. La pregunta en concreto es si esto es posbile y de ser asi que pasos debería seguir para no tenes problemas? Espero me pueda ayudar. Muchas gracias. Omar

Respuesta: Para responder es imprescindible tener a la vista el plano del edificio y el reglamento del consorcio

Consulta 11

Dr Eduardo Awad

Mi consulta es la siguiente: a que se le llama tramo troncal en la cañería de gas de un dto, en este caso el de mi madre, el cuál presenta una perdida en el pequeño tramo dentro de la pared que va de la válvula de corte de gas a la entrada del calefón, consultado el adminiatrador del edificio, este afirma que por reglamento del edificio ese sector al igual que los caños de gas internos de la propiedad no son considerados troncales por lo tanto esta su reparación a cargo del copropietario Muchas Gracias, espero su gentil respuesta Daniel

Respuesta: La cañería troncal es aquella que transporta fluídos, de uso o beneficio común.  De todas formas, para responder quién es el responsable de los arreglos,  es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad.-

Consulta 12

Hola queria hacerle una consulta.

Vivo en un edificio en caba de 10 unidades, administrado por un copropietario hace veinte años por lo menos.

Este administrador no cumple con ninguna de las reglamentaciones de la ley 941 de gcba.

Hace dos meses que, como se dice, para hacer borrón y cuenta nueva, le hemos planteado que queríamos una administración externa.  Es un señor mayor. Le hemos ofrecido ayuda y al mismo tiempo le fuimos solicitando algunos papeles (seguro por ejemplo) para saber en que situación esta el edificio. Nada de esto ha querido ni ha entregado.

Por averiguaciones que hicimos algunos copropietarios, es obvio el sobreprecio en su "liquidación" de expensas en cuanto a los gastos que hay en el edificio.

Si bien había una asamblea convocada para el Jueves 24 del corriente, hemos decidido hacer una auto-convocatoria para hoy martes 22, ya que en el orden del día que el administrador redacto para el 24,desconoció todo lo hablado en las dos asambleas previas que llevamos realizando durante dos meses consecutivos.

Mi pregunta es: esta legislación de caba es aplicable a todos los edificios de propiedad horizontal.

El reglamento de copropiedad establece que se necesita el 50% de los propietarios y que estos le deben pedir al administrador una asamblea extraordinaria.

El pedido lo firmamos tres propietarios.

Es valida la asamblea?

Debería dejar asentado al comienzo del acta que el edifico no posee administrador, ya que no cumple con los requisitos del gcba.

El reglamento del edificio pide dos tercios de los votos de los integrantes del consorcio para la remoción   de todo el consorcio, o de los presentes en la asamblea?

El hecho de que la asamblea no haya sido llamada como pide el reglamente, le quita legitimidad si a pesar de esto se obtiene quorum para sesionar?

Le pido mil disculpas. Se que son un montón de preguntas, pero mas allá de que llevo días y días leyendo la legislación hay cosas que me escapan.

Encontré su pagina por internet, y de ser un abuso tanta pregunta, le agradeceria me informara si la ciudad o el colegio de abogadas cuentan con asesoramiento gratuito.

Desde ya muchas gracias. Ma. Mercedes

Respuesta: Sí, el GCBA y el Poder judicial tienen asesoramiento gratuito.-

Consulta 13

Estimado Dr. Awad,

lo escuche varias veces por radio mitre y hoy encontré su página en internet. Soy propietaria de un duplex y al lado tengo otro duplex solo somos 2 en esta propiedad horizontal. A fin de año me voy a vivir a España y dejaré el duplex cerrado, cada 6 meses vendrá mi marido a Argentina y chequeará como está el duplex. Por este motivo como mi vecino hizo unas modificaciones al frente de su duplex sin consultarnos y nos estuvimos mandando cds.,tenemos miedo que ante nuestra ausencia siga modificando el frente.Que deberíamos incluir en la cd antes de irnos?

 advertirle que cualquier decision a tomar sobre el frente del inmueble debe consultarla o algo parecido? Atentamente Ana

Respuesta: La verdad es que, en un caso así, lo mejor será apoderar a alguien para que los represente y resguarde o defienda los intereses de UDS.-

Consulta 14

Buenas tardes Doctor. Quisiera conocer su opinión respecto de la morosidad "aceptable" en un Consorcio de Propiedad Horizontal.

En el caso del Consorcio en el que habito, la morosidad alcanza una cifra equivalente a cinco expensas y media. Muchas Gracias. Oscar desde Mar del Plata

Respuesta: La verdad es que salvo que el reglamento de copropiedad diga otra cosa, más de tres meses no se debería espera para iniciar las acciones de cobro de la deuda.-

Consulta 15

Dr. Awad:

Somos propietarios de un dpto. en la costa desde hace un año y medio; y desde el año pasado pertenecemos al consorcio. Queremos remover al administrador porque no ha realizado ninguna obra en lo que va de este año.(todo el consejo esta de acuerdo con q se vallan)

Se le ha pedido por actas varios trabajos y no contesto ni realizo ninguno. El descontento es general.

Le pedimos que convoque asamblea y no lo ha hecho.

Su mandato termina este lunes y tampoco a convocado a asamblea.

Que debemos hacer?

Podemos convocar nosotros?

Podemos después de su vencimiento revocarle el poder y con la conformidad de los propietarios nombrar uno nuevo?

Agradecería mucho su orientación sobre este caso que nos preocupa.

Lo peor es que la cuenta del consorcio la tiene en su cuenta personal por motivos de facilidad que ha alegado en su momento y nunca tiene plata para las obras.

Es la primera vez que tenemos un dpto y somos muy novatos en estas cuestiones

Muchas gracias Dr. Hugo C

Respuesta: La verdad es que para responder, es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad y saber, más en detalle acerca de la situación.-

Consulta 16

Qué se le debe exigir al Administrador saliente que le cede su razón comercial y negocio a un nuevo Administrador como para quedarnos tranquilos como Consorcio que no hay deudas impagas ni contraídas. AFIP y algo más? Atentos saludos y agradecemos su consejo. Estela de Caballito. Bs. As.

Respuesta: Uds. deben elegir a un nuevo administrador, pues las cesiones no sirven, no corresponden en estos casos.- Al saliente hay que hacerle una auditoría cuando entrega la documentación, para saber a ciencia cierta cuál es el estado económico financiero del consorcio.-

Consulta 17

Muchas gracias por la respuesta , el tema en cuestion es que el consorcio quiere que me haga cargo de los costos que esta formalidad ocasione, solo aportarian $ 500 a tal efecto,Corresponde que yo deba hacerme cargo de todo?

Le agradeceré me aclare este punto. Atte. Susi R

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 11

Estimado Dr Awad Poseo un local hace mas de 40 años, en capital federal el cual siempre estuvo habilitado para ropa infantil , al querer alquilarlo solicito el reglamento de copropiedad y descubro que al redactarse hace 60 años fue contemplado solo ese rubro.Convoco a una reunion de consorcio donde uno de los puntos a tratar fue la ampliacion del rubro,aceptado por todos los asistentes con las limitaciones del mismo redactandose en el libro de actas todas las modificaciones .Desde entonces hasta el presente no hubo ningun inconveniente para habilitarlo ya que ademas habian intervenido tanto el letrado de mi parte como el que tenia la administracion en ese momento.Hace unos meses cambia la administracion intimandome a que informe donde esta inscripto esto.Le informo que figura en el libro de actas que esta rubricado donde figura todas las limitaciones al mismo ya que junto a la copia del reglamento de copropiedad fue suficiente para habilitar el local dentro de los rubros permitidos hasta el dia de hoy sin problema alguno. Debo informar algo mas? Es obligatoria una inscripcion? La actividad que se desarrolla no molesta absolutamente a ningun vecino y es totalmente respetada. Quedo a la espera de su respuesta.Gracias. Susy R

Respuesta: En principio la administración debe conformarse con lo que está determinado en la asamblea y aceptado y forma pacífica por el consorcio. De todas formas, sería bueno contemplar la posibilidad de llevar a cabo una asamblea de acuerdo con las formalidades necesarias y ampliar el rubro, inscribiendo esa decisión como reforma del reglamento.-

Respuesta: Reitero lo que expuse, el Administrador debe acatar la decisión del consorcio expresa con anterioridad a su mandato, en la asamblea que se celebró según Ud. refiere.-  Y para no tener más problemas, celebrar una asamblea con las formalidades que corresponden ( un escribano, por ejemplo) para ratificar lo decidido con anterioridad.-

Consulta 18

DR AWAD LE AGRADEZCO SU ATENCIÒN POR LA RESPUESTA. FIGURA EN RECIBO COMO ENCARGADA ( TRABAJA 4 HORAS SEMANALES). DESEO QUE ESTA SEA LA INFORMACIÒN QUE UD REQUIERE.ATTE DORA CASTRO.

CONSULTAS ANTERIORES Y RESPUESTAS

Consulta 5

DR: DESDE YÀ GRACIAS POR SU RESPUESTA.LE ACLARO,ELLA COBRA COMO ENCARGADA PERO SOLO VIENE 4 HORAS SEMANALES,POR LO TANTO EL SUELDO DE ELLA MÀS CARGAS SOCIALES SUPERA LO RECAUDADO POR EXPENSAS.( ESTE BLANQUEO LO REALIZO LA ANTERIOR ADMINISTRACIÒN). NO SABEMOS A DONDE DIRIGIRNOS PORQUE NOS DICEN QUE NO SE LA PUEDE CAMBIAR DE CATEGORÌA Y LO QUE QUEDA ES DESPEDIRLA.A LA ESPERA DE SU OPINIÒN LO SALUDA ATTE DORA

Consulta anterior y respuesta

Consulta 31

Dr: mi consulta se debe a que la sra que hacela limpieza ( 4horas semanales tiene un sueldo de encargada lo que supera la recaudaciòn mensual de expensas) hay alguna manera de blanquearla de otra forma? Si es asì donde debemos ir? A todo esto el administrador paga de su bolsillo lo de la empleada ya que hay deudores( a pesar de varios le pedimos que nos de la cifra exacta de su deuda no tenemos respuesta.a la espera de su rta lo saluda atte Dora .

Respuesta 31:

La verdad es que no comprende muy bien la pregunta: hay una persona que realiza tareas de limpieza y que trabaja 4hs semanales? O tiene categoría de encargada? Si se habla de blanquearla, entonces, se trata de una relación laboral no registrada?.-

Respuesta 5 Parece ser que Uds. tiene una persona que sólo trabaja 4 hs. semanales, pero percibe por recibo un salario más alto que el que le correspondería. El salario no puede disminuírse. De todas formas, me gustaría saber qué puesto dice el recibo que esa empleada desempeña, antes de responder el resto de la pregunta.

Respuesta: Reitero lo que expuse: si la persona en cuestión percibe su salario como encargada y eso es lo que dice el recibo, es encargada. Si están decididos a modificar la relación, hay que hacerlo mediante las formalidades que establece el  derecho del trabajo.- El detalle de la cuestión excede lo que se pueda responder en ésta página.-

Consulta 19

Buenas Tardes: mi consulta es la siguientes vivo en un 3º A y mi vecina del 3º B tiene dos perros; el probelma radica en que nunca los saca a la calle a hacer sus necesidades, los animales hacen todo lo suyo dentro del departamento y en al balcón, el tema es que el olor nauseabundo que sale de ese departamento y del balcón ES IRRESPIRABLE. No soy la única persona que tiene este problema, la pobre encargada tiene q ir con barbijo a levantar la basura por el olor fuertisimo y ademas el Pte del consorcio ha entrado a ese departamento para corroborar arreglos a realizar y a comprobado que el piso se encuentra con papeles de diarios el piso levantdo todo esto a consecuencia de las necesidades de los perros.

El administrador me dice que nada puede hacer mas que llamarla por telefono y pedirle por favor que limpie dentro su dto, que como es propietaria no pueden meterse dentro de lo que ella hace en dto. Con ese criterio cualquiera puede poner musica todos los dias hasta las 4 de la mañana igualmente esta dentro de su dto.

Me encuentro totalmente desamparada, no se que hacer. Gracias Silvana

Respuesta: Si bien es un tema difícil controlar lo que ocurre en el interior de las unidades, no puede el administrador desentenderse del caso. Obviamente hay acciones que se pueden llevar a cabo. Pero lo mejor es que el consorcio se asesore personalmente.-

Consulta 20

Buenos días, mi nombre es Inés y mi consulta es la siguiente: 

En la liquidación de expensas del mes de febrero, en el detalle de gastos, figuran tres certificados de libre deuda de movimientos internos de propietarios del edificio. Tengo entendido que dichos certificados corresponde abonarlos a los propietarios y no que se prorrateen entre todos. Consultada a la Administradora, me contesta que confirmó que es así y que el monto a pagar por cada uno es ínfimo (entiendo que este no es el problema). Por otra parte me informó que en última instancia es al conjunto que le interesa que el que vende no tenga deudas, y que es una garantía para el que compra que heredaría la deuda, pero también para todos nosotros, que si existiera deuda fuese saldada al momento que pretenden vender. ¿Esto es así? pues yo cuando me mudé pagúe en su totalidad el libre deuda. Agradeceré muchísimo su respuesta. Desde ya gracias. Inés Beatríz

Respuesta: La verdad es que, primero, el administrador no debería cobrar a nadie por extender un certificado de libre deuda, si ello no fue pactado así al momento de proponer sus servicios y ser aceptado por el consorcio. Finalmente, si lo va a cobrar, debería considerarse como un gasto particular de la unidad.-

Consulta 21

Dr.Awad lo consulto :

mi departamento es de un ambiente y cuando lo compre en su patio estaba techado y consta en libro de actas que fue por pedido del anterior dueño y

en asamblea dieron el si .

Estaba instalado calefon de tiro balanceado , luego hubo problemas de gas aproximadamente en el año 2003 .

Me realizaron instalacion nueva y quiete calefon viejo Henkel (original del edificio y no tenia valvula de seguridad ) y fue cambiado por Orbis tiro balanceado

con sombrero hacia arriba (no de los costado)

Hoy Metrogas me dice que NO PUEDO TENERE UN PATIO TECHADO (techo de plastico) y esta aireado lo suficiente por ventanas y ademas instalamos

regillas reglamentarias de 20x20 en la pared de cocina kitchene con salida por ventana pequeña al patio .

Me informman que debo sacar el techo de plastico o agujeraearlo e instalar chimenea de 4 vientos .

Que es realmente lo que hay que hacer y mi derecho de haber comprado departamento no vale nada despues de la tragedia de Rosario.

Muchas gracias  Sergio

Respuesta: Hay que realizar las obras  que obliga a hacer  Metrogás.-

Consulta 22

Estimado Dr. quisiera preguntarle por el arreglo de un montaauto del edificio en el cual vivo. el mismo tiene una capacidad de 1800 kg y la camioneta que tenemos pesa 2300 kg , se averiguo un presupuesto para poder modificar la carga pero el consorcio no quiere realizar el gasto porque dice que no es necesario que es solo mantenimiento. Puedo hacer algo o simplemente tengo que salir a buscar otra cochera. Atte.Liliana

Respuesta: La vedad es que la respuesta primero hay que buscarla con un experto, en su caso, entiendo un ingeniero mecánico.- Después hay que tener a la vista el reglamento y, en su caso el plano del edificio, para saber de qué clase de cocheras estamos hablando.-

Consulta 23

Buenos dias, quería asesoramiento sobre un problema que estoy teniendo en mi edificio por el cual mi vecino de la unidad de abajo me envió una carta documento por filtraciones de agua desde mi baño.

Según un plomero que envió la administración el problema se da en el desagüe de mi baño, por lo que hay que cambiar caños de desagues del baño y caja de patio. Desde la administracion me indican que el arreglo lo debo solventar yo.

Leyendo el reglamento de COPROPIEDAD me surgen dudas de a quien le corresponde ese gasto.

Transcribo reglamento de copropiedad donde hace mención a partes comunes:

"... Se consideran de propiedad comun de los integrante del consorcio los siguientes: El terreno donde se asienta el edificio, los cimientos y estructura del edificio, columnas, vigas y lozas, los muros del edificio, en toda su extesion y altura sean divisorios de la propiedad que separen las distintas unidades entre si, sean en la actualidad o en el futuro; todas las instalaciones en los muros exteriores, siendo de propiedad común las puertas, ventanas, vanos, techos etc; la entrada general del edificio, los paliers, las terrazas comunes, la escalera de acceso a las unidades,; los medidores de luz y agua, los tanques generales de agua y cajas de los servicios cloacales y/o desagues, los pozos de aire y luz, y todas aquellas partes del edificio sobre las cuales ningún propietario pueda pueda invocar dominio exclusivo ..."

Saludos y muchas gracias, Gaspar

Respuesta: En principio parece ser que las instalaciones particulares de cada unidad son propias, pues el artículo parece orientarse a nombrar sólo las instalaciones de beneficio común.-

Consulta 24

Buenos días, mis consultas son:

1 Somos 16 unidades y 3 unidades complementarias (garages - dos son individuales y el otro guarda seis coches, es decir 6 propietarios). La pregunta es porque si hay que hacer un gasto en la cochera más grande (por ejemplo, cambio de cerradura de puerta interior o del portón, destapar una cloaca, pintar la misma o sus portones) la Administradora carga este gasto y lo divide por los 6 propietarios, cuando esta cochera contribuye contribuyen con un porcentaje establecido en los gastos tanto en las expensas comunes y como extraordinarias. Esto está bien?

2 Otra pregunta es si el propietario de una cochera quiere alquilarla, se puede hacer? El Reglamento de Copropiedad en ninguno de sus articulados lo prohibe. Hay un copropietario que alquila a otro copropietario del Consorcio. Esto esta bien?. Yo puedo concretar un alquiler a un familiar?

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3 Cuando la portería usufructua licencia ordinaria, a la suplencia en ese período se le debe hacer retención de los aportes jubilatorios, ya sea en un periodo largo como corto (ej. 5 días de media jornada)?

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4 Los trabajos que se hacen en el Consorcio (ya sea de gran envergadura o mediana), los copropietarios no son consultados ni tienen derecho a presentar presupuestos, se enteran de lo que se esta haciendo una vez iniciado el mismo, siendo ya tarde para protestar. La Administradora dispone siempre a la misma persona para hacer la tarea ya sea de gasista, plomero, carpintero, electricista, y todo otro trabajo que pueda aparecer en el Consorcio. Además es posible que en varias liquidaciones de expensas figure "refuerzo de pago del presupuesto Nº XX" o "Presupuesto Modificado Nº XX". Habiéndose aprobado el presupuesto (no se sabe pñor quien) porque se debe pagar de más. Esto es así? GRACIAS POR SU ATENCIÓN. Raúl

Respuesta: En cuanto a las cocheras, es necesario leer detenidamente el reglamento de copropiedad. Sobre la encargada, no sé qué es una licencia ordinaria (vacaciones? Enfermedad? Licencia sin goce de sueldo?). Los trabajos que el consorcio contrata,  en forma corriente, suelen llevarse a cabo mediante el equipo de mantenimiento con que cuenta la administración. Si se trata de trabajos importantes, siempre es aconsejable la convocatoria a la asamblea.-  

Consulta 25

Buenas tardes.  Hace casi 20 años soy dueño de un ph en una casa antigua que solo tiene dos ph (uno adelante y otro atrás donde yo vivo).  El punto es que todo el techo de mi casa siempre lo use como mi terraza porque la inmobiliaria cuando me mostro el ph me dijo que la terraza formaba parte de mi propiedad.  Había originalmente una medianera precaria de ladrillos que tire y volví a construír una nueva medianera en la terraza apenas me mude.  El vecino que vive ahí jamas me hizo reclamo u objeción alguna.  Al lado de la medianera puse el tanque y el termotanque con toda la instalación de gas y agua, y puse cerramicas nuevas en todo el techo y membrana porque se llovía adentro de mi casa.  Ahora (despues de 20 años) resulta que el vecino me dice que según los planos, la mitad de la terraza (que es mi techo) es de su propiedad.  La verdad es que es cierto, los planos dicen eso, pero yo ocupe ese espacio de buena fe casi 20 años y nadie nunca se opuso.  Y el dueño anterior tambien ocupo toda la terraza.  Tengo algún tipo de derecho sobre esa porción de terraza por los años ocupados y las mejoras que le hice?  Puedo reclamar un resarcimiento por las instalaciones que tengo ahí? Tengo que hacer algún reclamo formal? Realmente esto me toma por sorpresa y entiendo que ellos quieren construir ahí.  La propiedad es vieja y tambien tengo miedo que en caso de que tenga que devolver esa parte de la terraza, la loza del techo y los cimientos no soporte el peso.  Que puedo hacer para evitar que se construya algo arriba si la edificación no está en condiciones?  Espero que me pueda ayudar y asesorar.  Muchas gracias de antemano por su tiempó para leer y responder esta inquitud.  Saludos.  Alfredo

Respuesta: La verdad es que siguiendo su relato podríamos estar frente a un caso de prescripción adquisitiva, atento el tiempo transcurrido y lo que Ud. refiere. No se trata de una consulta que pueda ser respondida desde ésta página.-

Consulta 26

Estimado Dr Awad:

Soy propietaria de un departamento el cual está alquilado y es necesario reemplazar el termo tanque. Teniendo en cuenta que hace aproximadamente 2 o 3 años que ya  le reemplazamos el anterior  por uno nuevo a la misma inquilina , me corresponde como propietaria volver a asumir el gasto?  Muchas gracias Un saludo cordial Haydée

Respuesta: Primero hay que tener a la vista el contrato de locación. Y después ver porqué se debe reemplazar un artefacto con tan pocos años de uso.-

Consulta 27

Estimado Dr. Awad:

En un Consorcio mediante una Asamblea Ordinaria de Aprobación de Balance incorporaron como punto del Orden del Dia: aprobación de instalación de antena movistar. El punto fue aprobado en base a porcentuales que alcanzaron el 28 % y los disidentes el 23% , además en la asamblea no se aporto documentación alguna, ni informes de impacto ambiental ,ni sobre la estructura etc. Se aprobó como un tramite de Escribanía por los miembros del Consejo con poderes con firma que no pudieron certificarse porque el administrador no trajo el libro de registro de firmas. La pregunta es la siguiente: se podría impugnar la asamblea porque una obra de esa magnitud no requiere 2/3 o unanimidad.  Muchas gracias

Francisco

Respuesta: Si, entiendo que la asamblea puede impugnarse, ya desde el vamos: este tema no se puede tratar en una asamblea ordinaria.-

Consulta 28

Mi consulta es si existe alguna normativa a cerca de la ubicación de los motores de los aires acondicionados en edificios en los bordes de los balcones. Gracias alejandra

Respuesta: Entiendo que no hay una legislación tan minuciosa. De todas formas, en un edificio de PH, habrá que estar a otras cuestiones: si la instalación es en el frente, si se coloca conforme las reglas del arte, si las mangueras están bien instaladas, etc.-

Consulta 29

Estimados: por la presente quisiera consultarles, tengo un gran problema con mi administración

que viene desde hace tiempo, cuando pueden me agreden por el solo hecho de preguntar, exigir

presupuestos, ver gastos. preguntar. y hacerles notorias algunas equivocaciones

De todas maneras, en esta ultima reunion vinieron a atacarme ya que este año la gente comenzo

a unirse un poco mas y estar desconformes con ellos.

En primer lugar, el 5/11 hará dos meses de la Asamblea, que pedimos para el 28/8, y luego se hizo

el dia y horario que a ellos le beneficia.

Ademas, de no haber entregado el Acta., que reclamo en la misma se ponen dichos en mi nombre

que no dije, y no se anota mi renuncia a la comision que si dije

Dice que fue votada para ser secretaria y yo ni nadie la voto, nunca se hizo votacion

tengo mails de una de las personas del consorcio, afirmandome lo irregular de la asamblea, de la nulidad

de la misma, que me tenian intencion.

Les envie una carta documento, pidiendo nulidad y disculpas a mi persona por poner dichos de otro propietario

ademas del maltrato.etc.

y me contestó con terminos legales y bastante fuerte, tratandome peor , que peor, diciendo mas mentiras.

ahora preparé otra carta documento., afirmando mi carta y diciendole que tengo pruebas y que los que firman

abajo tambien tendran que responsabilizarse.

Le pregunto, puede estar tantos dias sin entregar el acta, ahora contestó que lo entregará en la otra asamblea

seguro será para noviembre o diciembre.

puede ser tan soberbia y querer acallarme asi como nada., siendo propietaria y no haciendo nada malicioso

como ella dice

Le agradeceria me diga pasos a seguir, si tengo que consultar cuanto saldria la consulta y si es posible

que esta persona se lleve a los propietarios por delante.

desde ya muchas gracias por su atencion, y saludo a ud. ,muy cordialmente Graciela

Respuesta: En principio debe decirse que se observan cuanto menos, desprolijidades en  el accionar de la administración. Ahora bien, estos casos, tan específicos no pueden responderse en detalle, primero hay que leer el reglamento, después tener un conocimiento más detallado de la situación.-

Consulta 30

Buenos días,

Me comunico con ustedes para entender hay alguna posibilidad , o que vías legales hay que llevar a cavo para que me dejen seleccionar mi prestador se servicio de Cable e internet en el edificio en que soy inquilino. Aclaro que pertenezco al partido de Vicente Lopez en buenos Aires.

Como se ve debajo la administradora me comenta que el edificio tiene un contrato exclusivo con la empresa. ¿ Eso determinante? ¿ No existe Ley para que pueda seleccionar yo el servicio?. Saludos !! Alejandro

Subject: RE: Permiso de Nueva caja Telecentro

Alejandro estuve viendo el Reglamento y lamentablemente no se puede mira el art. 17 dice... Conforme el convenio suscripto con la empresa de la zona, la misma posee la exclusividad de la prestación del servicio de TV por cable y de internet por banda ancha en las unidades del edificio, quedando expresamente prohibido los cableados y conexiones extendidos de otros servicios a las unidades funcionales.

Crei que no era tan terminante. Lo lamento Susana.

Buenos días Susana, te envío el formulario de TELECENTRO para que lo veas.

Destaco del documento enviado lo siguiente :

"Por tal motivo, les solicitamos tenga a bien autorizarnos la futura instalación de la caja amplificadora en la terraza de vuestro edificio, para que de esa forma, nos sea posible  entregarles a nuestros abonados, el servicio acordado y requerido por ellos. Se deja establecido que el tendido se hará respetando el trazado de las medianeras, tal cual lo han hecho  las otras compañías, sin perjudicar ni la estética existente, ni a los usuarios de otro cable.

Informamos que la energía que alimenta dicha caja amplificadora proviene exclusivamente de nuestra propia red y no utilizando la energía eléctrica de vuestro edificio salvo cuando se coloca nuestra cámara de seguridad que al necesitar 220 voltios debe sí utilizar la energía  eléctrica del edificio.

 Asimismo, le informamos que el Personal Técnico de nuestra Empresa ingresará debidamente identificado para realizar dicha instalación. La misma no ocasionará  inconveniente alguno, si así no ocurriese, se constará el daño y se procederá a repararlo."

Bueno Susana, desde ya muchas gracias por tu tiempo, disculpa las molestias.

Alejandro

Respuesta: Si bien hay que leer detenidamente ese reglamento de copropiedad, entiendo que se están vulnerando derechos de las personas, en cuanto consumidores.  De todas formas, Ud. alquila, por lo que entiendo que debería tratar este tema con su locador.-

Consulta 31

Dr. Awad,

Soy propietario de un consorcio de capital federal compuesto por 23 unidades y  soy miembro del Consejo de Administración. En la Asamblea anual ordinaria concurrimos solo 4 propietarios  ( los 3 miembros del Consejo y 1 propietaro más) .  El problema es que debemos hacer reparaciones de los frentines  y barandas  en balcones  de acuerdo al informe presentado por el  arquitecto en cumplimiento de la Ley 257   y cuyo costo es de $ 50.000 aprox. . Debiamos aprobar el presupuesto para las reparaciones en dicha asamblea, lo cual no pudimos hacer.

Puede  el Consejo de Administración resolver por si sólo  con cual presupuesto hacer la reparación ó debemos llamar nuevamente a Asamblea extraordinaria ??.  En caso que su respuesta sea llamar nuevamente a  Asamblea , que quórum se necesita para resolver los trabajos a realizar ?? Y en caso que no se llegue al quorum como debemos proceder  ??

Atte MARTA GRACIELA 

Respuesta: Primero me gustaría tener a la vista el reglamento. igual entiendo que es necesario llamar a una asamblea nuevamente, pero reitero, antes hay que leer el reglamento. Creo que lo más aconsejable será que el consorcio tome una entrevista y se asesore en forma más pormenorizada.-

Consulta 32

Estimado dr.awad:

Tengo un departamento en un primer piso y por el asentamiento normal de los edificios, ademas de por el transito vehicular continuo  de colectivos, tengo distintas rajaduras. Algunas, desisto de arreglarlas por todo lo que implica hacer obras dentro de un departamento. Otras grietas que se encuentran en un balcon y en una terraza, han producido el levantamiento de baldosas. A mi entender, corresponde al consorcio encargarse de la reparacion de dichos desperfectos, porque, entre otras cosas,  lo mismo los balcones como las terrazas forman parte del frente de los edificios de propiedad horizontal.

Le agradeceria sus noticias a la brevedad, quedandole de antemano muy agradecida por su información. Attmte.Regina

Respuesta: Lo corriente es que el consorcio afronte el pago de los arreglos de las cosas comunes en el edificio, entre las que se encuentran la estructura.-

Consulta 33

Estimado Dr. Awad:

Es para solicitarle información acerca de una deuda del año 2006 al 2000 de Afip. donde me digeron que se refiere a intereses y multas por pagos fuera de término.

Hemos constatado con las boletas que realmente se han pagado con demora de 1 año.

Yo compré mi propiedad.en el año 2012 en el mes de Mayo y el Administrador extendió un libre deuda al escribano. Luego durante el año 2012 renunció al Consorcio.

El actual Administrador también incumple los pagos en término y tampoco me hace lugar a ningún planteo de mi parte.

Quisiera saber cómo debo actuar en lo personal y para ayudar al consorcio si es posible.

Le agradezco su amable atención y lo saludo muy cordialmente.

Graciela

Respuesta: El consorcio es frente a la AFIP responsable de los atrasos y las sumas impagas, por ello hay que asesorarse convenientemente y acordar un plan de pagos de esas deudas.   Si el Administrador anterior recaudó los importes correspondientes a esos pagos y no lo ingresó, deberá el consocio reclamarle. Si el nuevo administrador hace lo mismo, hay que removerlo ya.- 

Consulta 34

Estimado Dr. Awad:

compre un departamento y la cochera es un espacio con una parte indivisa en una unidad complementaria señalada con el numero 11 el cual no esta fisicamente en la cochera que me dijeron me pertenecia o sea solo lo dice la escritura (unidad complementaria numero 11)

la pregunta es saber como se que esa es la numero 11, si ese plano o croquis se inscribe o esta en el reglamento de copropiedad para yo fijarme y saber si ademas la segunda pregunta es si hay alguna ley o reglamentacion que prohiba el alquiler a gente de afuera del edificio y si pueden tener cocheras quienes no tengan departamento en el edificio.

desde ya muchas gracias.

sebastian

Respuesta: Primero hay que tener  a la vista el reglamento de copropiedad, el plano del edificio y la escritura de compra.- Luego, se verá.-

Consulta 35

Hola

soy propietaria de un departamento en la calle Monroe en la capital y en su ultimo piso hay un SUM con parrilla y un jacuzzi.Me llega una nota de la administración donde dice que a partir del 1 de noviembre  ella y el consejo de administración establecen una nueva reglamentación ,donde dice que que por el uso del mismo deberemos pagar $ 100 si no queda limpio se deberá pagar una multa de $ 200 y como en el mismo hay una cartelera para anotarse día turno si se anota una persona y no lo usa y no avisa con anticipación que lo cancela también deberá pagar esa misma suma de multa

Mi pregunta  es se puede decidir tomar medidas que tengan un fin económico aunque sea para obtener fondos para arreglos solamente con los 3 miembros de consejo y la administradora o debería hacerse con la unanimidad desde ya muchas gracias verónica

Respuesta: Entiendo que debe llamarse asamblea para proponer eso y debe votarse.

Consulta 36

Sr. AWAD, MI CONSULTA SE BASA EN LO SIGUIENTE VIVO EN UN BARRIO QUE ENTREGO EL MINICIPIO POR LO CUAL TODABIA NO ESTA ABILITADO COMO BARRIO SE ABRIO UNA ADMINISTRACION LA CUAL TAMBIEN ESTA EN NEGRO Y TIENE A LOS EMPLEADOS DE VIGILANCIA EN NEGRO QUE PASA SI YO NO QUIERO PAGAR EXPENSAS? JULIAN

Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista la documentación que Ud. firmó y las condiciones de entrega de esa vivienda.-

Consulta 37

Buenas tardes:

Quisiera saber lo siguiente, cómo hacer para cambiar la Administración del edificio teniendo en cuenta lo siguiente:

-          La Administración no se quiere ir, pese a que ya se le expresó que no estamos conformes con su gestión.

-          A las Asambleas anuales, solo asistimos 6 copropietarios de un total de 35. Por esta misma razón nunca hay mayoría para votar para que se retire la Administración.

-          Cuando una vez en Asamblea se trató el tema, la Administración dice que se atiene a la reglamentación, que según la misma dice que se necesita la mitad más uno de los copropietario.

Esperando su respuesta, lo saludo atte Fernando

Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista el reglamento, saber si el edificio esta ubicado en la Ciudad de Bs. As. ,  saber si desde cuándo está esa administración, etc.

Consulta 38

Dr. Awad:

Quisiera saber si usted es abogado que trabajo en Segba en el segundo piso de la calle San Jose. Solo para sacarme esa duda.  

Se consulta lo siguiente:

Hay un edificio en villa crespo que la constructora no termina de construir y hay 90% de departamentos ocupados.

O sea que la constructora en su afan de recaudar dinero empezo a entregar las viviendas sin tener nada terminado, ejemplo ascensores estuvieron funcionado una vez por semana los demas dias habia que subir y bajar son 14 pisos.

Se cortaba la luz a cada rato, es porque estamos todavia con luz de obra de tarifa 2 que no alcanza a cubrir el consumo son 108 departamentos.

Ahora la constructora no quiere pagar mas ni la luz ni el encargado ni nada.

Tendriamos que hacernos cargo nosotros, pero para eso haria falta una administracion que tampoco se podra hacer porque al no haber reglamento de copropiedad por no haber final de obra por no estar terminado el edificio, como se constituiria una especie de Consorcio para que pueda funcionar?

Es decir que al tener un reglamento de copropiedad se hace la presentacion en afip y se obtiene numero de cuit y con ese numero se responde ante todas las entidades afip anses sindicatos abogados juicios etc etc.

Al no tener el reglamento, como se podria constituir de alguna manera para que tenga cuit a los fines de empezar a pagar los propietarios la luz de obra el encargado atender proveedores etc y tambien la figura juridica para responder ante reclamos de propietarios que no abonen.

Yo habia pensado en una sociedad civil con cuit hasta que se conforme el consorcio para dar de baja la soc civil y alta el consorcio.

Agradezco su atencion.

Maria Irene

Respuesta:  Sí trabajé en SEGBA, en el edificio San José. En cuanto a la consulta, tratándose de un edificio de 108 unidades, tiene ahí un serio problema, entiendo que lo menor será que tomen una entrevista más personalizada, donde el profesional pueda tener más datos de la situación, consultar documentación, etc.-

Consulta 39

Hola quería hacerles una consulta, tengo un departamento que actualmente está alquilado a través de una inmobiliaria.  El inquilino no lleva los comprobantes de pago de las expensas, aunque sé que las paga.  La inmobiliaria ya se los raclamó varias veces, pero no los lleva, ¿saben que podría hacer en este caso?

Gracias Lorena

Respuesta: Primero hay que leer el contrato de locación.-

Consulta 40

Estimado Dr. Awad:

                                vivo en una de las unidades de la planta baja de un consorcio en Capital Federal. La mayor parte del recorrido del ducto de evacuación de gases de combustión del calefón instalado en mi unidad funcional, atraviesa el aire y luz de propiedad común y se apoya en un muro también de propiedad común hasta llegar a la terraza y ventilar a "cuatro vientos". Ahora hay que renovarlo porque está muy deteriorado en varios tramos. ¿A quién corresponde la propiedad del conducto en ese tramo? ¿A mí o al consorcio? Debo agregar que el Reglamento de Copropiedad en su artículo tercero, señala:

 "[...]. Además de los sectores y/o cosas enumeradas en el artículo segundo de la Ley 13512, se consideran de propiedad común [...] g) las cañerías de conducción de agua, electricidad, gas y teléfono, cualesquiera sean su destino en toda su extensión hasta los sectores de propiedad exclusiva; las cañerías de desagües y de cloacas en toda su extensión."

 Desde ya le agradezco su respuesta. 

Aníbal, de Flores.

Respuesta: Hay que leer el reglamento en su totalidad. Qué pasa con los conductos de evacuación del resto del edificio?.-

Consulta 41

Estimado Doctor: El administrador renunciante, a quien se le aprobo sin unanimidad la rendicion de cuentas ( simplemente ultima liquidacion mensual ) ha sustraido fondos mediante sencillas alteraciones en los calculos de tales liquidaciones , o sea queda todo a la vista y probado. El Administrador actual o el Presidente del Consejo estan obligados a denunciarlo por Administracion Fraudulenta? Si no lo hacen, puede denunciarselos por omision de deberes? Ante que Justicia ?

Quienes aprobaron la gestion pese a la burda manera de quedarse con los fondos, incurren en algun delito ? Muchas Gracias Oscar 

Respuesta: En principio es el nuevo administrador quien deberá llamar a una asamblea y decidir qué van a hacer. En cuanto a quienes aprobaron las cuentas,  me gustaría tener más datos, por ejemplo, si fueron propietarios en una asamblea, si fue el consejo de administración, si exista la posibilidad que alguien se haya beneficiado, etc.

Consulta 42

Hola, que tal, mi nombre es Valeria, y en el mes de Agosto me mude junto con mi familia, a un dpto en el barrio de Saavedra.

La cuestión, es que cuando fuimos a ver el dpto, la señora que nos lo mostro, que resulta ser la administradora del edificio, me dio una suma muy baja de expensas, que por los servicios que tiene el edificio para mi entender estaban bien. EN 1º momento me dio una suma de $150, la cual volvi a preguntar varias veces, oralmente y por escrito, y nunca me volvió a dar una suma.

Con las primeras expensas, nos vino una suma de $460, lo que me parece demasiado, ya que el edificio no tiene gas (el propietario no quiso cambiar los caños y hay 5 departamentos, todos del mismo dueño, sin gas), no tengo portero, ni engargado, ni personal de seguridad, ni asensor. Cuando quise hablar de buena manera con la administradora, me dijo que en ningun lado figuraba el importe que yo decía y que el monto a pagar era el que figuraba en la liquidación. Realmente me siento estafada, pero en el contrato firme que me tenia que hacer cargo de las expensas comunes, y si nos las pago tengo miedo que nos echen.

COmo puedo hacer para saber si estan bien liquidadas las expensas, y si corresponde pagar ese monto?

Desde ya muchas gracias, cualquier respuesta que me pueda dar me va  a ser muy util.

Saludos Valeria

Respuesta : La verdad es que para saber si las expensas están bien liquidadas, primero hay que tener a la vista las liquidaciones.- Al mismo tiempo, tener el reglamento de copropiedad.  En general este tipo de consultas debe, en principio ser objeto de tratamiento en una entrevista más personalizada, ello dependerá, por supuesto, de la importancia de la cuestión para Ud.-

Consulta 43

Buen día doctor, desde ya muchas gracias por su ayuda, la consulta es la siguiente:

Estamos pensando en contratar una persona que vaya al edificio a realizar tareas de limpieza.

En total serían 6 horas de trabajo semanales.

En función de lo que dice el convenio del SUTHER para este tipo de personal (TRABAJADORES/AS JORNALIZADOS/AS: Son quienes realizan tareas de limpieza y que no trabajen más de dieciocho horas por semana en el mismo edificio.-A este tipo de personal se le abonará por hora de trabajo realizado no pudiendo en ningún caso pagarse menos de dos (2) horas diarias) por lo cual entendemos que lo tendríamos que contratar con un mínimo de 10 hs y un máximo de 18 hs semanales, es así?  El personal de maestranza tiene el mismo régimen?  Sino, cómo debería contratarlo para estar bien encuadrado?  Muchas gracias, Alfonso

Respuesta: Sí, hay que atenerse a lo que determina el Convenio colectivo de Trabajo.-   Y fijarse bien, pues el aporte de obra social tiene, en el caso del jornalizado, un mínimo.-

Consulta 44

Hola, vivo en edificio de once deptos PH, todos en PB. Tenemos un local de la unidad 2 a la calle con manejo indep y la unidad 1 con entrada directa y numeración separada del resto. Por reglamento es "propiedad común" sólo la puerta con numeración de acceso a los deptos 2 al 11. El frente del depto 1, figura incluido en las características del dicha unidad. Pueden esos vecinos impermeabilizar, pintar ese frente y colocar las rejas de seguridad sobre las ventanas en vereda que están al alcance de cualquier transeunte? Hay un único vecino que se opone y que esgrime que esos trabajo significan "modificación" y por lo tanto no lo autoriza. Venimos así desde hace 12 años y éstos son los terceros copropietarios en ese depto. Lo anteriores se han mudado por sentirse acosados por esta persona. Hace falta unanimidad en caso de no ser propiedad común? Por ser el frente es prop común? Agradezco cualquier información u orientación. Grs.

Silvana

Respuesta: en tanto y en cuanto la pintura y la colocación de rejas de seguridad no impliquen una reforma que sea contraria a las características arquitectónicas del frente (o que lo afeen, por ejemplo), no hay razón para oponerse.-

Consulta 45

Estimado Dr. Primero decirle que siempre lo escucho los sábados luego consultarle Mi madre vive en un edificio de departamentos y han cambiado la cerradura porque a uno de los inquilinos le han robado pero lo extraño es que no forzaron la cerradura de entrada al edificio ni la de la vivienda  teóricamente robada corresponde a mi madre abonar el cambio de cerradura de la puerta de entrada del edificio o no

Muchas gracias Mirta

Respuesta: La verdad es que si ha comprobado que hubo un robo (por lo menos con una denuncia policial, daños relevados, etc.),  deberá el consorcio afrontar la modificación de la cerradura.  Quizá lo que ocurrió es que la perdió y para no afrontar el pago, dice que hubo un robo.-

Consulta 46

Buenas tardes, queria consultar el siguiente punto.

En el depto donde alquilo parece que hay una perdida de gas, el finde pasado estaba afuera y la gente del consorcion decidio cortar la llave de gas del sotano, el martes revisaron y dijeron que deben romper la cocina para buscar el problema. El punto es que aun no diciden cuando lo van a hacer y yo mientras tanto no puedo bañarme ni cocinar para mi flia  Que puedo hacer? Jose Luis 

Respuesta: Los problemas con el suministro del gas y la adecuación de las cañerías son importantes e incómodos. Hay que leer el reglamento, organizarse en el consorcio.-

Consulta 47

Estimado Dr Awad, necesito su consejo, compré hace 1 año un PH en un primer piso por escalera en el barrio de Flores, el edificio consta de planta baja y primer piso, yo lo pagué como un 3 ambientes, en la segunda habitación empecé a tener filtraciones en una pared, ahora ya cada vez q llueve hay q poner baldes xq el agua cae del techo directamente y cuando reclamé al administrador, me dice q ese cuarto no esta en los planos originales, q el dueño anterior lo hizo x su cuenta, por lo tanto, no le corresponde al consorcio hacerse cargo de ese gasto q es poner membrana en el techo,

mi pregunta es la siguiente, cómo el propietario anterior pudo construír una habitación sin la autorización de los demás copropietarios? y cómo pudo vender un dto de 2 ambientes como si fuera de 3 ? porque no sólo intervino el vendedor sino también la inmobiliaria y el escribano.

Qué me aconseja hacer? podré intimar al consorcio a que haga el arreglo?

Aguardo su respuesta, desde ya muchas gracias! Verónica

Respuesta: Me gustaría tener a la vista el reglamento de copropiedad, el plano, saber cuánto hace que se edificó, etc.-

Consulta 48

Hola, buenas tardes mi consulta es la siguiente, soy propietaria de un dpto en planta baja, y en nuestra torre no hay ascensores y el consorcio nos quiere hacer pagar cuotas para la mejora de los ascensores, quisiera saber si esto nos corresponde a nosotros?Desde ya muchas gracias. Evangelina

Respuesta: Primero hay que tener  ala vista el reglamento de copropiedad, con ello veremos.-

Consulta 49

Estimado Dr. Eduardo Awad  Fui alumna suya y concluí el curso el 29/10/2013. 

La pregunta es la siguiente: Administro mi consorcio ad-honoren y en dos oportunidades inquilinos y propietarios superaron el peso del ascensor (hidráulico) quedando encerrados y a la espera del servicio técnico que siempre concurre a la mayor brevedad.

La empresa comunico que estos reiterados problemas pueden ocasionar rotura del motor u otros elementos, y el costo corre por cuenta del consorcio. El cartel no lo miran y creen que es un micro de larga distancia.

Mi inquietud es que el consorcio no puede hacerse cargo de algo que rompe la persona que habita.

Le corresponde al consorcio dicho arreglo y pago? Hay un dicho: " El que rompe, paga". Agradeceré su amable respuesta  Saludos cordiales Maria Luz

Respuesta: Es cierto que el que rompe paga, siempre y cuando pueda ser identificado y probado. Hay un sistema para instalar que indica cuándo se supera el peso permitido. Piensen en eso, es más barato que comprar un motor nuevo.-

Consulta 50

Estimado doctor.   En el piso 8 el propietario coloco un grupo electrogeno con la salida al aire luz del edificio . Yo vivo en el noveno entonces ante un corte de luz ademas del ruido nos obliga a cerrar todas las ventanas para que no entren gases y nos impida respirar aire contaminado.  Que puedo hacer , existe normativa especifica para poder pedir su desinstalacion? Fani

Respuesta: La vedad es que el administrador debería intimarlo a retirar el equipo, que produce perturbación.