Consulta 1
Dr soy Lilian consejera de mi edificio y la que me
muevo para todos lados y contrala, a la administración con los gastos y
acordamos que solo se podrán hacer aquellos arreglos que estén aprobados por el
consejo y ella no solo ya no habla conmigo, manda hacer trabajos que se les
dijo por consejo que no y mas caros que los que habíamos encontrado, que es lo
que puedo y hacer? cosas que no corresponde al consorcio donde le hago la denuncia? se que tengo que seguir
pagando las expensan pero la verdad no quisiera.
muchas gracias! Lilian
Respuesta:
el control del consejo de propietarios no debe superponerse ni
obstaculizar la tarea del administrador.
Si hay que hacer reparaciones, deben llevarse a cabo. Si a su juicio (debe
estar segura de ésto) hay reparaciones o tareas que el consorcio no debe
encarar, entonces sí puede denunciar a su administrador (si se trata de un
edificio situado en la Ciudad
de Buenos Aires) por ante el Registro
Público de Administradores.-
Consulta 2
Estimado Dr, Awad
El inquilino del local instalo un aire acondicionado
ubicando el comprensor en el patio de aire y luz del edificio el ruido y las vibraciones invaden mi dormitorio y la cocina,en horario comercial
de martes a sabado hice el reclamo verbal sin respuesta alguna, también notifique al administrador del
edificio quien envio un numero para hacer la denuncia a la fiscalía de
contravenciones ,el encargado me informa que por disposición municipal no se
puede instalar el comprensor al frente del local,yo pretendo que el inquilino
lo retire o si existe el modo de silenciarlo lo modifique.Nunca se instalo un
aparato en ese lugar.Ademas exprese mi interés en tratar este tema en una
reuinion de consorcio para decidir que hacer con respecto a este tema, no me
parece lógico discutirlo con cada inquilino que ocupe el local.Sigo sin
respuesta. Tengo que pedir una mediación individual?denunciarlo en la fiscalía
contravencional? este tema me parece que corresponde encararlo a la
administración.Me gustaría conocer su opinión. Gracias. Susana
Respuesta:
Si bien debería encararlo el administrador en nombre del consorcio, atento la
perturbación que produce, si éste no acciona, puede Ud. en su carácter de
perjudicada, iniciar las acciones que correspondan. Puede comenzar con la denuncia ante la
fiscalía.- Puede enviar una carta documento al administrador para que accione
en nombre del consorcio. Si se trata de una gran perturbación, puede iniciar
una mediación y un proceso judicial.-
Consulta 3
DR. AWAD Me dirijo a Ud a fin consultarle si es legal
que la relación laboral u alguna variante continue cuando el portero se jubila.
Motiva mi consulta ya que esto estaría por ocurrir, a
la brevedad, en mi consorcio con el aval del Consejo de Administración.
Le informo que
el encargado es un pesona por demás conflictiva situación que he comunicado al
Consorcio mediante carta documento. Vivo
debajo de la porteria y soporto sus ruidos molestos. La que mas lo padece es mi madre de 81 años a
quien no le permite dormir ni la siesta ni de noche ocasionando todo tipo de
ruido. Mi madre es viuda y ha perdido a
su hija mi hermana hace tres años. Es
hipertensa y diabetica y todo este estres agrava su salud. ¿Esto no es "Hostigamiento"
? Además, trajo vivir a un hijo de más de 30 años, al que se le suma un
nieto. Todo esto fue puesto a
conocimiento del Administrador, sin que tomará medida alguna. Además, utiliza la terraza de uso común para
hacer asados y reuniones o bien como pelotero de sus nietos, a los que cuida en
vacaciones transformando la porteria en colonia de vacaciones. Todo esto esta informado por escrito al
Administrador y al Consejo de Adminstración.
Ahora me entero que despues de jubilarse, el consejo
de administración pediria que lo reintegren a sus tareas. Es esto posible? Le pido me informe si es legal y que
acciones debo iniciar para evitar que esto se produzca.
Muchas Gracias Miriam
Respuesta:
Contratar al encargado que se ha jubilado no está en contra de la ley.- Es
posible, si bien no siempre aconsejable.- Para contratarlo, el administrador
debe llamar a una asamblea, y es la asamblea quien debe decidir.-
Consulta 4
Buenas tardes Soy proprietaria de un departamento en
un edificio de dos departamentos.
Cada propietario tiene el 50% de la propiedad.
El edificio fuè construido en 1980 y de comùn acuerdo
no fuè instalado el ascensor.
El otro propietario ahora quiere instalarlo y yo no.
Como puedo manejar la situaciòn?
- Puede
obligarme a pagar la mitad del gasto? No estando yo de acuerdo.
-
Podemos ponernos de acuerdo en que el lo instale, lo pague y nosotros no
lo usemos?
- En
que forma puedo evitar este gasto, no necesitando yo el ascensor. Muchas gracias Bibiana
Respuesta:
Siempre hay que leer el reglamento para responder, más si se trata de un caso
como el suyo, un consorcio de sólo dos integrantes.-
Consulta 5
Estimado, me permito en funcion a lo leido en su
portal, hacerle la siguiente consulta en nombre de todos los que conformamos el
consorcio del edificio que habito en capital federal.
El edificio no da directo a la calle sino que tiene un
pequeño jardin cerrado con rejas en su parte anterior. Nos hemos puesto de
acuerdo en su totalidad, en asamblea y redactando en acta, autorizar a cerrar,
en forma individual y a costo de cada propietario, el balcon y el lavadero de
cada propiedad, por razones de seguridad y fundamentalmente climaticas y de
ruido. El cerramiento no debe ser de obra, sino con elementos que puedan ser
remobidos y que para nada cambie la tipologia de cada unidad, es decir, no aumenta
los metros ni cambia el uso del espacio, siguen siendo lavaderos y balcones
pero proteguidos y al disponer que sean de aluminio pintados del mismo color
que todas la averturas y con vidrios trasparentes lisos, cuidamos la
uniformidad del edificio, tambien se tuvieron en cuenta que todos debian tener
la ventilaciones estandarizada doble, superior e inferior.
La consulta es si nos falta algun detalle o si estamos
infliguiendo algun articulado de ley que desconocemos y nos pueda afectar como
consorcio ante el municipio. Desde ya muchisimas gracias por su asesoramiento.
Atte Fernando
Respuesta:
No habría objeción, en principio, si se han puesto todos de acuerdo para
hacerlo y esos sectores no modifican el uso que se les da. Sobre las características de la obra, ventilaciones
etc. sugiero consultar con un ingeniero.-
Consulta 6
Mi consulta es sobre la encargada del edificio que
vive en el mismo junto a su familia en el ultimo piso. A ella le corresponde
como vivienda un departamento de 2 ambientes en el ultimo piso del edificio,
pero no se sabe que tipo de acuerdo tuvo con los constructores del edificio y
"se adueño" ademas de un cuarto de de dependecia y un pasillo de uso
comun en los cuales hizo una habitacion para uno de los hijos y el comedor
diario. Sumado a esto los habitantes del edificio en 10 años nunca tuvimos
acceso libre a la terraza que ella si lo tiene. Necesitaria saber los pasos a
seguir, ya que este pasillo y dependencia son de uso comun y los habitantes del
edificio, queremos volver a tomar posesion de los mismos. Tenemos derecho a
reclamar habiendo pasado tanto tiempo de la toma? Muchas gracias. Paola
Respuesta:
Cuánto tiempo ha pasado desde que la encargada tomó esos espacios?. Sobre el
acceso a la terraza, no queda claro porqué ustedes no lo tienen. Sería bueno
ampliar la consulta con más datos.-
Consulta 7
Estimado dr Awad:
Hace aprox 8 meses soy inquilina en un edificio en el
cual solo puedo contratar servicio de cable e internet de la empresa
Cablevision, ya que no quieren q el edificio sea cabledeado por fuera por otra
compañia.
Es esto legal? me pueden atar a un solo prestador
porque no quieren cablear el edificio???
Desde ya muchas gracias! Gimena
Respuesta:
Es necesario leer el reglamento, primero. Pero, igual, su reclamo debe
dirigirse a su locador, no al consorcio.-
Consulta 8
Buenos días. Mi consulta es la siguiente: la
encargada/portera del edificio en el que alquilo departamento se jubiló el mes
pasado, por lo que le liquidaron vacaciones y otros puntos. Por esto, las expensas
del mes de julio se incrementaron un 50%. ¿Me corresponde a mí como inquilina
abonar esta diferencia de las expensas? ¿O se consideran expensas
extraordinarias y ese monto debe pagarlo la dueña del departamento?
Desde ya, muchas gracias. Saludos cordiales, Paula
Respuesta:
No sé que otros puntos le habrán liquidado, pero las vacaciones del personal no
configuran un gasto extraordinario. En
todo caso, un gasto extraordinario podría ser el pago de una indemnización por
despido.-
Consulta 9
Buenos días, le escribo para consultarle lo siguiente
: mi departamento da a un patio interno. Una vecina coloco fuera de su ventana,
es decir colgado al patio referido un tender, lo que primeramente daña la
estética, ya que parece un conventillo y en segundo lugar deja chorreando la
ropa, la cual gotea sobre un aire acondicionado haciendo un ruido insoportable,
tengo entendido que esta prohibido, pero hable con la administradora y no
quiere hacer nada, dice que solo puede intervenir ella si afecta al 50% de los
propietarios, esto es así? no puedo hacer nada?
Y le hago una consulta mas, con respecto a la gente
que toca instrumentos o pone la música a todo volumen hasta altas horas, la
administradora no debe accionar ante la queja de los vecinos? ella dice que
nosotros somos los que debemos llamar a
la policía, es así y por ultimo tengo humedad en mi edificio y hace meses que
no hace nada porque dice que no tiene plata, tengo manera de accionar para que
me reparen lo que le corresponde al consorcio? Gracias y saludos!!! Sabrina P.
Respuesta:
Sobre lo del tender, la administración debería intervenir (no es cierto que deba perjudicar al 50% para
que se ponga en movimiento) pero, si no lo hace, usted puede hacer la denuncia
en una fiscalía.- Idem en el caso de
ruidos molestos, música a alto volumen, etc. Sobre la humedad, si se produce
por algún deterioro de cosas comunes, hay que intimar al consorcio su
reparación.-
Consulta 10
Vivo en un edificio en Capital que tiene calefacción
central por radiadores, quisiera saber si existe una regulación respecto de las
temperaturas máximas y mínimas en las que debe funcionar la Bomba de calefacción, es
decir cuando debe estar funcionando el servicio y cuando debe detenerse. Vivo
en un piso 7 y la caldera se enciende y apaga a los 13°C pero como ud. imagina,
los pisos superiores se enfrían mucho mas rápidamente y se calefaccionan mas
lentamente. Desde ya, muchas gracias por su respuesta. Jose Luis
Respuesta:
En general el funcionamiento de los servicios centrales como la calefacción se
reglamentan en un reglamento interno. Si no es así, deberán decidirlo en una
asamblea.-
Consulta 11
INQUILINO REBELDE. Estimado Dr. Awad.
Tengo un
departamento en la localidad de San Martin, ya lo pinte 3 veces, especialmente
por filtración en el techo del baño, el problema que el propietario del piso
superior no deja entrar al plomero para solucionar la perdida ¿ que debo hacer
en este caso ? , no puedo contar con el administrador porque tampoco se hace
cargo.
Desde ya muchas gracias. María Mercedes
Respuesta:
Si se trata de reparaciones que debe hacer el consorcio, hay una forma de
ingresar (juicio mediante) en un departamento a pesar de que el ocupante no
quiera abrir la puerta. Si la filtración no se produce por cosas que deba
arreglar el consorcio, tendrá que intimar al propietario de esa unidad para que
haga las reparaciones necesarias.-
Consulta 12
Dr
Buenas noches
Tengo un dpto segundo piso. Comence con obras ( ahora
ya finalizas) y el piso de abajo tiene
problemas de humedad severas.
a quien le corresponde el arreglo? O al menos comenzar
a romper en el dpto que corresponda para ver de donde viene el problema. A
pesar de que corte el agua en mi dpto el problema sigue Muchas Gracias Lic Josefina
Respuesta:
Para saber a quién corresponde el arreglo, primero hay que saber qué está
produciendo la filtración o el problema.-
Consulta 13
Buenas tardes. Dr. Awad.
El 21 de Enero del 2013 vendí mi Departamento en
C.A.B.A. y las Expensas de dicha unidad, siguen llegando a mi nombre.
Que tengo que hacer para que se deje usufructuar
mi nombre?
Agradezco su respuesta.
Atte. Lucía
Respuesta:
en todo caso, con la copia que le haya entregado el escribano de la operación
de compraventa, vaya a la oficina del administrador y solicite que retiren su nombre
de la lista de propietarios.-
Consulta 14
Buenos dias. Vivo en un edifico del cual soy
administradora.
Puede mi marido formar parte del consejo de
administracion?
Gracias Cristina
Respuesta:
El consejo de propietarios debe controlar la actividad del administrador, por
ello no es ético ni aconsejable que su esposo lo integre.-
Consulta 15
Estimado Dr AWAD
Ante todo debo a Ud felicitarlo , en su nueva etapa
como Presidente del CPACF, deseandole la mejor de las suertes en dicho
desempeño.Tambien debo agradecerle lo comodo y su forma de haber enseñado todo
lo referente al curso que termine con Ud hace un mes.
Ahora quiero hacerle una pregunta, respecto de un
consorcio que me vino a ver
En realidad ellos tuvieron un Administrador pero hace
tiempo decidieron seguir por deliberacion propia msyoritaria y un acta ,
administrandolo solo con los propietarios, es un ph de los viejos o sea
chorizo,de 18 unidades en PB y 1er piso,
la pregunta es ?
Pueden seguir asi ? Sin Administrador aunque tengan un
Reglamento de Propiedad que decia que tenia?
Ademas vienen administrando hace años asi y resulta
que ahora quieren hacer un seguro de Incendio y la Cia de Seguro les dijo que no
, porque no son Consorcio y no tienen un CUIT.
Es asi Dr.? Desde ya le pido mil disculpas y sepa
porque recurro a Ud .al que considero mi heroe en esta nueva empresa .Mis
respeto
Atte Dr Ernesto
Respuesta:
Es cierto que un edificio puede estar sin administrador ( nadie aconsejaría
esto, pero al realidad demuestra que existen)
y en tanto no haga nada o nadie le exija nada, la situación seguirá de
esa forma. Pero si intentan hacer algo en nombre del consorcio, como lo que
usted dice, por ejemplo contratar un seguro, les van a exigir que nombren un
administrador y éste representando al consorcio llevará a cabo todas las
gestiones que sean necesarias.-
Consulta 16
Estimado Dr. buenos días, al momento de recibir las
expensas del mes de junio aparece una deuda de $ 600.- con la aclaración por
pintura de reja cocina y baño, como gasto de mi departamento, como nadie
consultó nada previamente, nadie apareció por el departamento y no hay reja en
mi cocina hice saber a la administración primero por teléfono y luego por
mail que ese gasto no me correspondía,
me mandaron copia de una factura con la misma leyenda, por lo que volví a
explicar por mail lo mismo, me informaron que había un error, que correspondía
a otro departamento y que lo iban a ajustar, este mes vuelven a enviar un mail
diciendo que el gasto me corresponde, cabe aclarar que desde que ingresaron
esta deuda no fue pagada y la misma va incrementando al 10% directo mensual. Nadie contesta ya mis
mail y el administrador se hace negar, QUE ME ACONSEJA, el departamento se
encuentra en Olivos.- Se que es un tema muy nimio frente a las situaciones que
se platean pero estoy harto de dejarme avasallar.-Eduardo
Respuesta:
NO es un tema nimio, sugiero que intime por carta documento a la administración
a corregir la liquidación de expensas, si no se soluciona deberá consignar
judicialmente el monto de las expensas que Ud. reconozca como válidas. También,
como en la provincia de Buenos Aires hay mediación, podría promover un proceso
de mediación para solucionar el tema.-
Consulta 17
Buenas tardes!
Alquilo la portería de un edificio en capital federal,
me aumentaron el alquiler al cumplirse los dos años , en marzo 2015...no firmé
nuevo contrato xq Estaba esperando que lo redacten con las condiciones de
arreglarlo x las manchas de humedad que han estado ignorando y que vengo
reclamando hace más de dos años. Hace tres días se cayó parte del techo del
baño, y hoy se cayó parte del living. El
alquiler de éste mes ya lo aboné. Puedo pedir inca reducción por les malas
condiciones en las que se encuentra el inmueble? Debo denunciarlos por no hacer
los arreglos que pido? El departamento es de la portería . O hay algún lugar
donde pueda acercarme a reclamar o informarme?
Muchísimas gracias Analia
Respuesta:
Si pagó el alquiler de este mes y le siguen dando recibo a pesar de que el contrato venció, lo mejor
seria promover una mediación para regularizar la situación.-
Consulta 18
Estimado Dr
Soy copropietario de un dpto en Villa Gesell. Mi
consulta el edificio tiene tres pisos por escalera. Vengo reclamando por
barandas en la misma. Quisiera saber cúal es la reglamentacion para poder
exigir al administrador, porque lo plantee y no pasa nada. Gracias Lidia
Respuesta:
Hay reglamentación en cuanto a medidas de seguridad a cumplir en la Ciudad de Buenos Aires,
pero, puntualmente, no conozco la de otros municipios.-
Consulta 19
Hola, soy propietario de un departamento y hace un mes
he tenido un fuga de gas en mi cocina, con principio de incendio, lo cual llevo
a cortar el gas a todo el edificio porque no se podía saber si la fuga era mia
o venia de otro departamento lindero. En estos días se ha hecho la prueba de
hermeticidad en mi departamento y dio que las cañerías mias están bien, yo no
tengo fuga. Mi consulta es si yo puedo solicitar al consorcio o a la
administración que el propietario que tenga la fuga lo notifique ?. Ya que pretendo iniciar acciones legales por
lo ocurrido y quisiera saber donde fue la fuga. GRACIAS POR LA RESPUESTA Fernando
Respuesta:
Si hubo una pérdida de gas, lo aconsejable es que se hagan las pruebas en todas
las unidades. Lo mejor será intimar a la administración a hacer las pruebas por
una cuestión de seguridad.
Consulta 20
Mi consulta es la siguiente,
Inquilinos que viven en un departamento en la ciudad
autonoma no tiene gas (aparentemente el inquilino anterior no pago y Metrogas
retiro el medidor) por lo que estan usando garrafa
Tengo entendido que esto esta prohibido. Que debe
hacerse con los dueños para que regularicen la situacion?
Muchas gracias Stella
Respuesta:
Intimar al propietario, en principio. Lo
mejor sería que la administración tome la iniciativa.-
Consulta 21
Estimado Dr. Awad
Mi nombre es Viviana tengo viviendo en un departamento
en Vicente López (xxx) a mis padres de 86 años, hace casi un año que reclame en
forma telefónica y por mail al consorcio
el arreglo de la humedad (mancha) del baño y cocina ocasionada por una perdida
en el departamento de arriba solo me
respondió que lo solucionaría a la brevedad y al volver reiterar el mail hace
unos días respondieron telefónicamente
que no hay dinero y se excusa en eso.
Hace casi más de 20 días vinieron el sr plomero a
romper el piso de la cocina por una perdida en el sector de maquinarias , según
lo expresado por el mencionado estaba
resuelto el inconveniente de la perdida de agua y que tardaría una semana
para encontrar la cerámica del piso por ser viejas, lo cual ocasiono que mi señora madre no
pudiera usar el lavarropa que el mismo apoya sobre esa cerámica, al pasar el
tiempo reclamo por una solución, le respondieron tapar con cemento hasta poder encontrar el
modelo correspondiente. Ahora le volvieron
a pedir que deben realizar más tareas para verificar la perdida ya que
sigue la misma. Mi señora madre se negó dejar entrar al profesional enviado por
la administracion al ver que no cumple y que no tienen palabra con lo prometido
hasta que le solucione el tema del techo,
la respuesta fue que si no lo
deja entrar lo harán con la justicia, eso sonó como amenaza.
Mi pregunta si es verdad y que debo hacer para
defender a mis padres de esta agresión para que no pasen por estos problemas y
que le arreglen todos los daños. Viviana
Respuesta:
Es cierto que el propietario está obligado a permitir el ingreso a las personas
que, en nombre del consorcio hacen las reparaciones. Aproveche usted e intime a
la administración para que reparen también, los otros daños.-
Consulta 22
Buenos dias , mi consulta es la siguiente:
Vivo en un
edificio sito en caba de unos 7 años, compré mi unidad funcional estando en
obra. El constructor a medida que vendía
las unidades las iba terminando dejando hasta el final los espacios en comun sin concluirlos (pasillos, hall, terrazas, pileta, cocheras
etc). Despues de bastante tiempo de ocupar la cochera como taller para sus sig.
Obras pasó a utilizarla como galpón. La cuestión es que se retiró sin terminar por completo nuestro edificio pero sobretodo
nos dejó un tendal de cuestiones edilicias y legales sin resolver, por ejemplo el único ascensor que tenemos
esta sin habilitar ( casi imposible de hacerlo porque ocupo mts cuadrados de la
sala de máquinas para terminar otra unidad, también juicios de los edificios
linderos por medianería y puedo alargar la lista)
La cuestión es que en nuestro reglamento dice que los
únicos que pueden ser titulares de la unidad complementaria, la cochera, debe
ser titular de alguna unidad funcional también.
Pues bien, vendio todas las unidades, lo único que
esta a su nombre es la cochera. Tiene una deuda de expensas que arrastra desde
la construcción, nunca las pago, por ende no paga la luz, ni el seguro ni nada.
Como podemos resolver esto? Aparentemente como es un estafador en el ámbito de
la construcción se fue a vivir a otro país, entonces que hacemos? No podemos ocupar las cocheras, con el mismo
destino? Si este señor no aparece, esta embargado, no paga nada y tampoco
podemos hacer mejoras... quedándonos ese
espacio abandonado por el dueño y mantenido por nosotros!! cual es la solución
?
Yo había pensado, si es una posibilidad, en tomar la posesión del lugar, es decir que tengan la posibilidad de guardar los
coches propietarios de las uf abonando las expensas y poder mejorar ese espacio. es posible? cual es el riego? o debemos hacernos la idea de tener una
garaje a la deriva que incluso debemos mantener nosotros?
Gracias y espero sus comentarios Meline
Respuesta:
Creo que lo mejor será iniciar el juicio por expensas y que el consorcio u otro
propietario compren la unidad en el remate.-
Consulta 107
Estimado Dr. Award: quería consultarle ya que necesito
reemplazar la ventana del PH donde vivo,
por una de menor tamaño. Es decir, quedaría en el mismo lugar pero la
cambiaría por una mas pequeña. La
ventana da al pasillo interno que se comparte en común con los otros
co-propietarios cuando uno ingresa a la propiedad. Mi consulta es si por esta
modificación, debo pedir permiso y hacer firmar frente a escribano a todos los
co propietarios?? Desde ya muchas
gracias Andrea
Respuesta:
Si, en principio, nada va a cambiar ni se altera de forma importante la
configuración original de ese pasillo, si no hay daños para los demás, entiendo
que no seria necesario pedir autorización.-
Consulta 108
Estimado Dr.:
Necesitaríamos nos informe si podríamos pedir UN SOLO
CONSORCISTA la
INTERVENCIÓN JUDICIAL de la administración ante los hechos
que seguidamente le informamos:
El actual administrador (que además es vecino) ha
usurpado hace alrededor de 25 años, un espacio sobre la Torre 3 (destinado a la
administración según Reglamento de Copropiedad) de 450 m2 entre 4
copropietarios más.
Esto se denunció en marzo de este año en la justicia
penal.
Resulta que este administrador además tiene inmobiliaria hace muchos años y el
vendía los dptos. y ofrecía los del 1º piso diciendo "el que compra el 1º
tiene premio" el premio es ese espacio que usurparon.
O sea sobre el techo de sus dptos. hicieron un agujero y se construyeron los
dormitorios, baños y anexaron espacios que eran comunes.
Hemos constatado por el firmante delos planos un agrimensor con quien hablamos que el hoy administrador le consultó acerca de
esto y el agrimensor le contesto que no lo podía hacer porque cada dpto. tiene
su cota. A pesar de ello continuaron y lo usurparon.
Como hicieron conexiones clandestinas de gas, agua y
luz yo quedé muy impresionada por eventuales problemas con el gas clandestino y
lo denuncié en CAMUZZI GAS DEL SUR el día 6 del cte al mediodía. Esa misma
tarde vinieron a inspeccionar y les dieron 48 hs para regularizar la situación.
y el viernes ppdo. como no habían hecho nada les retiraron los medidores. Desde
entonces están sin gas en los días más fríos del año.
Tenemos la justicia penal que es muy lenta.
La pregunta clave: ¿Podríamos pedir UN SOLO
CONSORCISTA la
INTERVENCIÓN JUDICIAL de la administración ante semejantes
hechos? . Y si fuera posible que elemento legal lo posibilita??
Lamentablemente no entendemos que pasa en el consejo
de administración consorcio que siempre miran p/ otro lado y dicen que nosotras
(las únicas profesionales somos muy exigentes).
Le pido disculpas x la molestia y le saludo muy atte. Elsa
Respuesta:
Como usted comprenderá, se trata de un caso complejo que, además lleva años
ocurriendo, por lo que no es posible, con estos datos, responder
adecuadamente.-
Consulta 109
buenas tardes,
mi nombre es gabriel.queria consultar lo
siguiente.disponemos en nuestro edificio de 28 departamentos,en capital
federal,de una vivienda para encargado.estamos pensando en reemplazarlo por una
empresa de limpieza.debemos tener un baño y/o sector disponible para la persona
de esta empresa que venga a trabajar,por supuesto,pero pensando ademas
hipoteticamente en alquilar la vivienda destinada a encargado la consulta es
:si esta permitido construir un baño en el sotano del edificio o tal vez como
una construccion como un anexo a la vivienda del encargado?
muchas gracias. Saludos gabriel
Respuesta:
Sobre la posibilidad de hacer modificaciones u obras nuevas en el sótano, antes
de decidir nada, es preciso saber, consultando un profesional (arquitecto,
ingeniero) si ello es posible.- Cuando
sepan si es posible, veremos cómo deciden llevar adelante la obra.-
Consulta 110
Buenas noches Dr Awad, me podría asesorar a quien le
corresponde atender al sr. de la limpieza de tanques, recibir matafuegos etc.
si la limpieza del edificio la realiza un personal jornalizado. ¿Cuales son las
tareas del administrador y del personal jornalizado en éste caso?
Desde ya muchas gracias! Atte Marta
Respuesta:
El personal jornalizado tendrá que cumplir con las tareas que le ordene el
administrador dentro de su horario de trabajo.
Consulta 111
Hola me llamo veronica, quiero consultar respecto a
que mi consorcio tiene un jucio x expensas en ejecucuion, hace mas de un ano, y
en las liquidaciines ultimas se informan pagos parciales de la unidad
ejecutada. Alguien podria informRme sines valido y ante quien el pago de las
mismas, es decir puede el ejecutado realizar un pagomparcial que no sea en el
juzgado? gracias Veronica Beatriz
Respuesta:
La verdad es que, si el consorcio está en juicio, lo más aconsejable es que esa
preguntas se le formulen al administrador para que el abogado que lleva el caso
responda.-
Consulta 112
La ley 13.512 enunmera que partes y elementos del
edificio son comunes. Si bien aclara que la lista no es taxativa, no hace
mencion a las losas de entrepisos que separan dos unidades superpuestas
verticalmente. Pienso es una omision de la ley ya que los entrepisos cumplen
una funcion equivalwnte con los muros y tabiques que separan unidades
horizontalmente. Tengo entendido que el reglamento de copropiedad debe
establecer cuales son los elementos comunes y quien debe hacerse cargo de los
gastos que demande su reparacion o mantenimiento. Aparentemente no existen
tales indicaciones en el reglamento. En una unidad se ha producido
espontanemente el desprendimiento del revoque del cieloraso de una losa de un
dormitorio y la administracion manifiesta que no corresponde al consorcio
hacerse cargo del arreglo. Se trata de un edificio de buena construccion y
estado, de unos 40 años de antiguedad. Lapersona que habita la unidad es una señora
mayor, familiar mia, que teme que se produzcan nuevos desprendimientos y me
solicita que averigue que puede hacer. Espero su respuesta. Muchas gracias.
Juan pablo
Respuesta:
Los planos de separación o división horizontal siempre han sido cosas comunes.-
Puede deteriorarse por muchas razones, filtraciones, poco mantenimiento,
etc. Pero, no se comprende bien qué ha
sucedido.- Puede ampliar la consulta?
Consulta 113
Buenos días, soy administradora de un edificio donde
un depto tiene terraza privada que da a otro depto donde hay filtración de agua
cuando llueve. Lo vio un techista, paso presupuesto dijo que son filtraciones
del piso y de un sector donde había una parrilla. Quien debe pagar el arreglo
de sellado e impermeabilizacion? El propietario de la terraza o el consorcio?
Gracias! Natalia
Respuesta:
Primero hay que leer el reglamento. Los planos de división horizontales
son comunes, por ello, casi siempre responde el consorcio.
Usted indica que hay una parrilla, por lo que habrá que saber si esa parrilla
no ha ocasionado el daño.-
Consulta 114
Buen día,
Vivo en el primer piso en un contrafrente.
Mi piso se encuentra a 3,5 Mts de altura sobre la
planta baja.
Hace más de un mes mi vecina inicio unas reformas en
su jardín que incluyen, instalación de pisos, pintura y enduido en paredes
laterales. Amplió la parrilla que tenía sobre uno de los laterales y la agrandó
para que tenga grandes dimensiones.
Hoy, su parrilla tiene un ancho de 1,5Mts y además una
mesada. El tiraje de su parrilla, es decir, la chimenea llega justo hasta el
inicio de mi balcón.
Si esa parrilla se enciende el humo va a ir hacia
arriba y los costados invadiendo todos los departamentos que se encuentran por
encima.
Aclaro que ese jardín no es un espacio común, según el
reglamento de copropiedad.
Que recursos tenemos para negociar una solución para
todo los vecinos?
Muchas gracias! Sergio
Respuesta:
El tiraje debe llegar hasta el último piso, primero consulte con un ingeniero o
arquitecto.-
Consulta 115
Dr Awad no se a quien recurrir mi problema es que
desde mayo de este año comunique al administrador (personalmente y por mail)
que no podía continuar en el consejo de administración y que en consecuencia a
partir del fin de ejercicio financiero (30/6/15) renunciaba a firmar los cheques del consorcio
(tengo fotocopia de los últimos cheques firmados por mi en la cual el
administrador firmo como recibida la información) con toda amabilidad me
aseguró que a principios de julio se realizaría la asamblea después de darme
largas en agosto me dice que no puede hacer la asamblea por falta de tiempo Mi
consulta es ¿que responsabilidad tengo en caso de realizar trabajos sobre
valorados o se firmen cheques sin fondos?
Muchas gracias por el tiempo dedicado Juan
Respuesta:
En general no me parece bien (ni necesario) que un consejero firme los cheques
con el administrador.- Envíe la renuncia
en forma documentada al consorcio y luego consulte en el banco la forma de
desvincularse.-
Consulta 116
tengo filtraciones en el baño proveniente del baño del
piso superior desde hace varios años, tema charlado con el administrador en
varias oportunidades, en falta de respuesta en enero del 2013 mando carta
documento haciendo mención de lo charlado, respuesta con carta documento que
nunca supo de dicho problema, la semana pasada vienen a reparar pero no pueden
terminar ya que la filtración persiste debido a que supuestamente el propietario del piso superior no permite
pasar para hacer las reparaciones pertinentes soy jubilado y no dispongo del
dinero para contratar un abogado, que puedo hacer o a donde me tengo que
dirigir para pedir la intervención de la administración, desde ya muchas
gracias. Luis Roberto
Respuesta:
La administración debe, en nombre del consorcio, reparar, si no dejan entrar
hay un proceso judicial que soluciona el
problema. O sea, el consorcio no puede dejar de arreglar amparándose en que no
dejan entrar al departamento.-
Consulta 117
Buenas tardes, a quien corresponda, disculpe la
molestia. Le queria consultar a ver si me podría ayudar a buscar si un
administrador es moroso o si el edificio que administra entro en mora por
retrasos en pagos, etc.
La consulta mas
puntualmente es donde puedo comprobar esto, afip? Por ejemplo.
Aguardo su respuesta desde ya muchas gracias.
Saludos, atte. Carolina
Respuesta:
De que atrasos en qué pagos hablamos? Cargas sociales, retenciones, pagos a
proveedores? Debe especificar.-
Consulta 118
Hola soy una propietaria que no tengo gas por
pérdida. El consorcio decidió por
asamblea que el arreglo de cañeria externa es a mi costo porque así dice el
reglamento. Pero el nuevo código civil dice que es a cargo del consorcio, mi
pregunta es si puede impugnar asamblea? La asamblea fue el 28 de julio los 30
días para impugnar son hábiles o corridos? Muchas gracias Ana
Respuesta:
Desde el primero de agosto es el consorcio quien debe hacerse cargo de las
reparaciones, el plazo en el nuevo código
para impugnar es de 30 días (corridos) desde que se celebró la
asamblea.
Consulta 119
Buenas tardes,
Vivo en un barrio cerrado, el mismo tiene varias
etapas de construcción y aún falta terminarlo.
La constructora contrató al administrador actual y en
el reglamento de Copropiedad figura que la vigencia del mandato es de 10 años.
Cada vez que se actualiza el reglamento de Copropiedad
se actualiza, este tiempo de mandato toma nueva vigencia?
Por lo que estuve leyendo (y por lo que pude entender)
en el nuevo código, en cada Asamblea hay que votar si sigue o no el mandato.
Qué pasa en este caso?
Otra consulta, en la medida que se van ocupando
unidades funcionales, el administrador se aumenta los honorarios. ¿está bien
esta práctica?
Por ultimo, pertenezco al consejo de propietarios que
nombraron el año pasado pero no es “legal” por que no hubo quorum. Cómo
deberíamos votar para formar el consejo que represente al consorcio? Cuántos necesitamos estar para que haya
quorum.
Desde ya muchas gracias por la atención? Alejandra
Respuesta:
Primero me gustaría leer el reglamento, luego me gustaría saber qué significa
que el reglamento se actualiza. Este tipo de consultas se resuelven mejor, en
forma personalizada.-
