Consulta 1
Buen día doctor, desde ya le agradezco por su ayuda, lo valoramos mucho!
Si un propietario es el administrador del consorcio, puede votar en asamblea?
Por otro lado, puede representar a otro propietario (poder mediante)?
Nuevamente la agradezco. Saludos. Alejandro
Respuesta: Gracias por sus conceptos.- Vota por su unidad en tanto y en cuanto no se trate de una cuestión que involucra a su gestión (por ejemplo, aprobación del balance). En general los reglamentos no permiten que el administrador represente a otro propietario. Ahora bien, si el reglamento nada dice, debe considerarse que no puede representar a otro, por una cuestión de ética.-
Consulta 2
Estimado Dr.Awad:
Hace un par de años compré una unidad de un duplex donde c/u tiene su propia entrada individual con su correspondiente cochera (reflejado tambien en los planos de subdivisión). Debido a la dejadez del dueño anterior de mi propiedad y del dueño actual del otro duplex, parte de los pisos de las cocheras están deteriorados. Intento mejorar el aspecto y funcionalidad de mi duplex, sabiendo que el dueño del otro duplex no solo no quiere poner un solo peso en la mejora del suyo sino que además intenta negarme mi derecho a mejorar (o mantener) el mio.
Entre otras cosas es mi intención cambiar los pisos de mi entrada y de mi cochera, por otros (nuevos y diferentes a los actuales). ¿debo pedir autorización al propietario del otro duplex para este cambio? ¿necesito pedir autorización si quiero cambiar los pisos, por ejemplo, sacar las baldosas y poner adoquines? ¿o solo podría reemplazar las baldosas actuales por un piso igual?
Además, al frente hay un solo jardín que es parte de mi propiedad (el otro duplex solo tiene cochera). ¿debo pedir autorización si quiero modificar la disposición de plantas, espacio verde, etc? aclaro que no haría modificación estructural, solo estética. Le agradezco de antemano su respuesta. Saludos. Sergio
Respuesta: Si bien para responder con más exactitud hay que leer el Reglamento de Copropiedad, en principio debe considerarse que, en general esos sectores se consideran del dominio común, por lo que debe haber acuerdo para modificarlos.-
Consulta 3
Hola Dr. Awad mi consulta es acerca de mi administrador y una liquidacion que considero errónea. El edificio tiene 13 cocheras, yo poseo una y esas cocheras pagan un cargo de abl y otros según los meses. La administradora nos estuvo cobrando el total en el apartado de expensas C. Pero ese total a pagar siempre fue el doble o más de lo que verdaderamente teniamos que pagar y estaba detallado en la liquidacion. Por ej: con un total de $800 en concepto de abl las cocheras tenia que pagar $2000 en total, sin otro cargo que ese ABL. Le reclamé varias veces a la administradora esta diferencia hasta que lo corrigió. Pero yo quiero que se me devuelva todo lo pagado de más por aproximadamente 8 o 9 meses. Como me recomienda que actúe en este caso? Desde ya muchas gracias. Vidulio
Respuesta: La verdad es que puede intentarlo mediante una carta documento. De todas formas, para responder mejor, sería necesario leer el reglamento y tener a la vista las liquidaciones, lo que excede el ámbito de una consulta por este medio.
Consulta 4
buen dia..le comento lo sucedido..yo alquilo un dpto hace 4 años,en el cual guardo mi auto en la cochera del miso..este año mi marido compro una moto,y la guardamos junto al auto..el tema es el dia anterior anunciaron caida de granizo, y el encargado nos dijo que la pusieramos bajo techo, (en la entrada al baño de la cochera)al otro dia,al salir a trabajar,nos dimos cuenta que la habian rayado(escrito)...me podria decir que hacer y como manejarme...ya que la adminastracion no me dio bolilla...y esto me implica un gasto... dde ya muchas gracias Maru
Respuesta: La verdad es que, si bien se tarta de una mala acción, lo concreto es que Ud. no tenía derecho de estacionar la moto en ese lugar.
Consulta 5
Buenos Días, Vivo en un edificio donde todos los aire acondicionados dan al frente. Hace un año pidieron que no goteen más a la calle que me pareció bien. La pregunta es si el consorcio debe dar un lugar a los propietarios para canalizar esa agua o si cada propietario debe arreglarse solo? Hay alguna norma al respecto? Gracias Marina
Respuesta: en principio el consorcio no está obligado a proveer ninguna instalación. Cada propietario debe llevar a cabo la colocación del aparato (que implica el uso del muro de frente, una cosa del dominio común) sin perjudicar el aspecto del frente ni su estilo, y sin echar aguas abajo.-
Consulta 6
Buenas tardes Dr. Awad: el motivo de esta consulta es lo siguiente: Vivo en Mar del Plata-xxxxx en realidad el complejo se compone de cuatro (4) torres de ocho (8) pisos cada una, en la que vivo son setenta y un (71) departamentos- hay gente que hace años no paga expensas ni las cuotas al Bco. Provincia- pero mi consulta es por lo siguiente: en el octavo piso (8º)- hay dos departamentos en los que viven personas de mal vivir, siempre están o borrachos o drogados, rompen todas las cosas como ser: puertas de ascensores o su revestimiento interno y por si esto fuera poco cada noche -como la de anoche- tiene que venir la Policía-realmente las personas que trabajamos y vivimos aquí estamos bastante cansadas de estos sucesos- he hablado con el Administrador porque tengo entendido que podríamos solicitar la expulsión del edificio de esas personas- baso este argumento en el sonado caso de la médica radióloga que fue expulsada de su propia casa en un country- al que sólo podía ir una vez por mes –por muy poco tiempo- acompañada por un Policía y una Asistente Social-el Administrador-me parece no sabe cómo manejar esta cuestión-es por ello que he tomado la decisión de escribirle-Espero un consejo, por favor-Muchas Gracias- Cordialmente- Florencia Catalina
Respuesta: La ley de propiedad horizontal prevé que no debe perturbar la normal y pacífica convivencia. La misma ley prevé la posibilidad (acordada tanto al propietario perjudicado, como al consorcio a través de su administrador, esto último es lo más aconsejable) de iniciar acciones judiciales a quien no cumpla con esa prohibición.-
Consulta 7
hola.me dirijo a Todoconsorcios ,para la siguiente consulta,en dias de navidad ,nos cortaron el agua .
por 24 hs,el agua es proveida por un tanque a seis departamentos ,el nuestro esta en el 3er piso ,el ultimo,y a su vez este tanque es alimemtado por otro tanque que provee a todo el barrio.
Cuando volvio el agua ,empezo a salir con particulas de todo tipo,y restos de cucarachas muertas ,durante unas cuantas horas ,un asco y un riesgo para la salud.
Este agua es potable y segura para el consumo humano ,segun el consorcio.
¿como debo proceder yo para reclamar la limpieza de los tanques?¿la administracion del consorcio tiene obligacion de limpiar los tanques?ahora que volvio a la normalidad el flujo de agua no se ve sucia ,pero seguro esta en el fondo.pagamos expensas mensualmente.
desde ya muchas gracias .Silvia
Respuesta: En la Ciudad de Buenos Aires, el tanque de agua debe limpiarse dos veces al año. Sin perjuicio de ello, y aún cuando el edificio no esté ubicado en la Ciudad de Buenos Aires, debe tenerse en cuenta, en edificios con tanque común o general de agua, que el consorcio, a través de su administrador, debe garantizar la salubridad la higiene y limpieza de esos sectores comunes.-
Consulta 8
Buenas tardes Dr.: Mi consulta es la siguiente: vivo en un departamento en planta baja, y a diario recibo todo tipo de residuos de parte del resto de los vecinos, que arrojan desde sus respectivos departamentos, desde colillas de cigarrillos, excremento de animales, restos de comida, juguetes, broches para ropa, etc. y ahora algo nuevo, ayer 1 de Enero me encuentro con restos de carne de los festejos de fin de año en el piso de mi patio, acompañado de miles de hormigas. Dado que en mi techo hay una canaleta para la bajada de agua, esta se tapa justamente por todos estos elementos, no solamente obstruyendo el paso de la misma, sino que acrecentando la humedad, atrayendo al dengue, originando olores nauseabundos por ser agua estancada.
He reclamado al administrador, ha enviado una nota con las expensas, de bajo tenor y me respondió por mail que deberia tratar el tema entre partes. Si bien hay un departamento que tengo identificado, no toda la basura la arrojan ellos, que debo entender por arreglar entre partes, que demande a cada uno de los propietarios????
Puedo demandar al consorcio por esto?
que deben hacer al respecto, aparte de limpiar todo lo que me tiraron y desagotar las canaletas? Aguardo su respuesta, muchas gracias. Sr. XXXX
Respuesta: La cuestión no es que Ud. tenga que tratar con cada propietario, sino que el Administrador, en nombre del consorcio, se ocupe de tomar las medidas para que este problema no se repita.-
Consulta 9
Estimado Dr. Awad: la encargada del edificio se jubiló hace un año y medio aproximadamente,d cuando cumplió con su edad jubilatoria, se le tramitó la jubilación y los gastos corrieron por cuenta del Consorcio, el Consejo de administración y algunos vecinos, decidieron que la encargada continúe trabajando, sin saber que para que no le siga corriendo la antigüedad deberían haberle suspendido la relación laboral por seis meses y pedido la vivienda, eso es lo que dijo una abogada en consorcios, por lo tanto se le está liquidando como que su antigüedad es de un año y al parecer ella puede reclamar .Cuando en su momento se le consultó a la anterior Administradora, que es abogada, sobre si estaban bien hechos los trámites jubilatorios y si el consorcio había cumplido con todos los requisitos legales que corresponden, para no tener posteriores problemas a lo que contestó que estaba todo perfecto y todo quedó en palabras, evidentemente no se hicieron las cosas bien. La pregunta es: ahora que se puede hacer para solucionar este problema, para que corra la antigüedad desde cero y si en caso de solicitarle su retiro, no haya que indemnizarla con la antigüedad de 32 años que son los hace que está en el edificio. Saludos Salvador
Respuesta: Lamento decirle que, lo más aconsejable en este tipo de consultas es que sea personalizada.-
Consulta 10
Buenas tardes Dr. Awad, lo escucho siempre los sabados con Bonelli y es MUY ESCLARECEDOR.
Quiero consultarle por el cambio de la caja de luz que esta en la puerta de calle del edificio, trabajo que hara EDENOR. Nuestra duda es quien se encarga del cambio de los cables de mayor grosor que van de la calle al sotano, EDENOR inmediatamente de cambiada la caja o el consorcio corre con el gasto?
Le agradecere su deferencia. Mil gracias. ELSA
Respuesta: Le agradezco sus elogios.- La verdad es que los cables los debe proveer el consorcio, por lo menos hasta la entrada general del sótano.-
Consulta 11
Buenos dias mi nombre es daniel alquilo una propiedad en un octavo piso, en caballito capital federal.
por un problema de ruptura de caños de gas en el subsuelo del edificio se ha incrementado en las expensas por arreglo de ese problema desde $604 que abonaba a $ 955. La cual seria un total a pagar de todos los dptos de $13000.
Mi pregunta es:
corresponde al inquilino pagar esta diferencia o al propietario de la unidad???
Desde ya muchas gracias y los felicito por este blog
DANY
Respuesta: Si se trata de los caños maestros del gas, y hay que hacer un cambio general, creo que estamos en presencia de un gasto verdaderamente extraordinario, que debe afrontar el propietario.-
Consulta 12
Soy propietaria junto con mi hermana y mi madre de un depto.ubicado en el ultimo piso del edificio, arriba esta la terraza de propiedad común, en su momento en el 3er.piso estaba la unidad que correspondía a encargado, se modifico el reglamento de copropiedad y se lo transformo en otra U.F. ,la cual se vendió, los nuevos propietario compraron con una parte de la terraza de propiedad común pero de uso exclusivo,la cual esta cercada, pero estos propietarios hicieron una abertura en ese cerramiento con salida a la terraza de propiedad común, en la cual instalaron cualquier cantidad de macetones, juegos de niños, una parrilla (tambor) movible, y todo trasto que en su unidad no cabe, pero lo peor es que en época de verano hace 2 años mas o menos, instala una pileta tipo de lona, para uso de su flia. Mi unidad desde hace muchos años sufrió filtraciones,hasta el punto de anular una de las habitaciones,después de muchos reclamar,porque hubo otros arreglos “mas urgentes” todo esto en el lapso de casi 20 años, logre a fines del 2012 me lo arreglaran, todo bien, hasta que de nuevo como consecuencia del desagote de la “pileta” empezó a filtrarme agua de nuevo por el caño de la luz, se lo hice saber a ellos, al Administrador, pero nadie toma cartas en el asunto, solo dejaron que se secara toda la zona, y me enviaron a reparar los cables que se habían mojado. Desgraciadamente somos solo 7 deptos. Y solo una copropietaria no esta de acuerdo con lo que esta sucediendo, los demás no quieren entrar en discusión con estos copropietarios del 3er.piso, porque son muy especiales, en cuanto a vocabulario (patoterismo), insultos….en fin. Quiero saber si hay alguna Ley u Ordenanza que pueda frenar esto, ya que el Adm. No hace nada, con el agravamente que el llenado de dicha pileta lo hace con una canilla que provee de agua (colocada por ellos) la cual es consorcial. Necesito asesoramiento por favor. Silvia
Respuesta: Ud. puede reclamar y accionar contra el consorcio, por tratarse de una cosa común, ya que el consorcio debe garantizar que el uso de las cosas comunes se haga sin perjudicar el legítimo derecho de los demás. Si el consorcio no hace nada, puede llegar a reclamar judicialmente, demandando tanto al consorcio como al propietario del piso tercero.-
Consulta 13
Estimado Doctor: Soy propietario de un depto. y mi madre vive conmigo desde que se fracturo la cadera y debe moverse en silla de ruedas. El edificio donde vivo, de 30 deptos. y 10 pisos tiene una entrada angosta; la administradora ya averiguo y no puede ponerse rampa. Cuando le pedi colocar un salvaescalera o rampa mecanica, respondio que no habia dinero (cuestan $100.000). ¿Hay algo que pueda hacerse? ¿puedo hacer juicio por daños y perjuicios? ¿obstaculiza mi derecho el que yo sea el propietario y no mi madre? (porque la administradora me dio la solucion: "que mi madre se mude.") Saludos cordiales Carlos
Respuesta: Creo que lo menor será pedirle a la administradora que llame a una asamblea para tratar el caso.- Esto para comenzar.-
Consulta 14
Hola, tenemos un departamento en la costa de un edificio con 6 departamentos de los cuales no hay formado consorcio y no se pagan expensas. La terraza, según los planos, pertenece a la propietaria de la mitad de los departamentos y es de su uso exclusivo. Hay que hacerle arreglos porque tiene mal la caída y trae problemas estructurales (rajaduras en las paredes, manchones de humedad en el techo...) ¿Quién debe pagar el arreglo? ¿la propietaria o todos? Marianela
Respuesta: Si hay 6 departamentos de distintos propietarios, debe haber un reglamento de copropiedad. Hay que obtenerlo y leerlo, ello es imprescindible para responder.-
Consulta 15
Hola buenas tardes. Mi nombre es Noelia y vivo en un edificio de Cabildo xxx en Belgrano.
Alquilo un departamento en PB con Patio. Cumplimos a raja tabla con las expensas y el alquiler.
Hace dias compre una pileta pelopincho de 4 lts y hoy vinieron a decirme de la junta consorcio, indirectamente que la saque. Me sacaron varios temas muy inconclusos por los cuales era riesgoso que tenga la pileta y que si habia algun problema en el garage del edificio (abajo de mi patio), me iban a hacer cargo de los gastos.
Queria saber si realmente pueden pedirme que la saque, o solo es envidia vecinal.
Muchas gracias. Noelia
Respuesta: La pileta no puede ser de 4 litros. Pero aún así, entiendo que lo mejor es, primero, tener a la vista el reglamento de copropiedad del edificio y luego hablar con un arquitecto o ingeniero, acerca de los riesgos por el peso. Debe tener mucho cuidado, pues en su carácter de locataria, tiene Ud. menos herramientas para defenderse.-
Consulta 16
Dr. Awad tengo una consulta para hacer. En el edificio en el que vivo (en la capital federal) llamaron a una asamblea extraordinaria para discutir el despido o no del encargado. Hay varios propietarios que están de vacaciones y ni se enteraron de este tema porque tienen sus departamentos alquilados. Se puede anular esta asamblea? aprovachan que el encargado está de vacaciones y un grupo de vecinos que quiere hecharlo hace tiempo se pusieron de acuerdo para esto junto con el administrador.
el encargado hace tiempo que no cumple sus funciones correctamente (no limpia lo que se le indica y no está nunca en la planta baja solo media hora cuando la mayoria sale a trabajar) y a pesar de algunos reclamos que se le hicieron sigue sin acatar las ordenes del administrador. El encargado vive en el edificio con 3 hijos menores...puede pedir quedarse en el edificio o directamente negarse a retirarse por tener hijos menores? es legal convocar a una asamblea en estos términos?
Gracias Paula
Respuesta: Sobre la asamblea nada puedo decir porque para saber si está bien o mal convocada, hay que leer el reglamento. Sobre el encargado, si el consorcio decide despedirlo, tendrá que desocupar la vivienda en los plazos que la ley determina.- La carga de familia, no es un obstáculo para ello.-
Consulta 17
Dr. Eduardo Awad
Las pasadas semanas pusieron en evidencia la fragilidad del sistema eléctrico y numerosos vecinos de la CABA padecimos cortes en el suministro por bastante tiempo. Esto puso en evidencia otras anomalías. En mi caso, confirmé que las luces de emergencia de mi consorcio no funcionaban adecuadamente. Luego del corte, algunas directamente no encendían y otras duraban solo algunos minutos. Esto ya había sido avisado oportunamente a la Administración del consorcio y nada hizo.
Entiendo que estas instalaciones responden a una normativa del GCABA como la ordenenza 45.425 o la ley 19.587. Dada que esta irregularidad atenta contra la seguridad de los consorcistas quisiera saber cómo canalizar una denuncia para obligar al Administrador a regularizar la situación a la brevedad.
Gracias por la atención.
Jorge
Respuesta: Si bien no es gratuita, la carta documento es una buena forma de intimar.
Consulta 18
Estimado Dr. Awad:
Queria consultarle si la colocacion de una "alarma puerta abierta" corresponde se impute como expensas ordinarias o extraordinarias.
Agradezco su atencion, espero su respuesta.
Laura A.
Respuesta: La alarma de puerta abierta es un elemento de uso corriente, no creo que se trate de un gasto extraordinario.-
Consulta 19
Dr. Awad,
Buenas tardes.
Necesito saber si los administradores de consorcio se pueden aumentar sus honorarios, sin previo aviso a los consorcistas. Aguardo su respuesta. Muchas gracias. Saludos. Teresita
Respuesta: En la Ciudad de Buenos Aires, no pueden salvo acuerdo de la asamblea (Ley 941, CABA).- En otras jurisdicciones hay que considerar que se violenta un acuerdo (contrato) entre la persona que presta el servicio y quien paga por él (consorcio) que no lo permite la ley de defensa del consumidor, pero estos son principio generales, hay que ver en qué condiciones fue elegido este Sr. Administrador.-
Consulta 20
Buen día doctor, muchas gracias por su ayuda.
Si hay que tomar la decisión de renovarle el mandato o no al administrador, se debe convocar a una asamblea ordinaria o extraordinaria?
No me queda claro si depende del momento del año o del tema a tratar.
Por ejemplo, en este consorcio la asamblea general ordinaria se hace a fines de junio de cada año para ver el tema del balance, rendición de cuenta, etc…entonces no me queda claro si cualquier asamblea que no sea esa se llama extraordinaria. Saludos y nuevamente muchas gracias! Alejandro
Respuesta: La renovación del mandato debe ocurrir en una asamblea que tiene que celebrarse antes de que venza el plazo por el que fue nombrado el administrador, así que puede coincidir con una ordinaria, o no.-
Consulta 21
Vivo en un ph al frente con entrada individual y otra entrada por pasillo, hay 3 casas mas detras de la mia que se acceden por el pasillo. Mi consulta es si la vereda pertenece a todos o solo a mi porque lei que el copropietario frentista es responsable del arreglo de la vereda. Ellos no quieren repararla y tampoco reparar la vereda que da al pasillo comun. Puedo disponer de la vereda y realizar las reparaciones? Aclaro que no hay ningun reglamento de copropiedad. Muchas gracias Ezequiel
Respuesta: Si hay varios propietarios distintos hay reglamento.- Hay que obtenerlo. En cuanto a al vereda, el propietario no es sólo el que tiene la unidad o departamento que da al frente sino todos.-
Consulta 22
Estimado Dr., mi consulta es la siguiente: Soy inquilina, por contrato solo pago expensas ordinarias, y por licencia por enfermedad del porterot contratación de un suplente, las expensas pasaron de ser $700 a $1100. Quisiera saber si en esta situación, se deben considerar expensas ordinarias o extraordinarias (sueldo de la encargada suplente). Muchas gracias. Sabrina
Respuesta: El gasto derivado de una licencia por enfermedad puede ser considerada extraordinario.-
Consulta 23
Buenas tardes, le escribo para ver si me sacan de una duda, acabo de heredar un departamento que tiene varios problemas con la calefacción que es por loza radiante, al tomar contacto con el administrador para saber que deuda hay por expensas y hablar sobre los posibles arreglos es me informa que el problema con la loza radiante es bastante viejo y como la persona que vivía en el Dpto..
no permitía que se hicieran los arreglos, el problema ya CADUCO (palabra del administrador) y que por lo tanto el consorcio no se hará cargo ahora que si pueden entrar.
La pregunta entonces es si los problemas que le conciernen al consorcio tienen fecha de vencimiento.?? Maria Cristina
Respuesta: Ets cuestiones, tan específicas no pueden responderse desde el reducido campo de esta página.-
Consulta 24
Dr awad, por culpa de rotura la bomba de agua que impulsa agua al tanque de la terraza se inundo y destruyo el piso del departamento de una propietaria del edificio, la bomba estaba en una zona comun del edificio, quien debe pagar el arreglo de los pisos del departamento que se arruino? Gracias. Mara
Respuesta: Las bombas son, en general cosas del domino común, de forma que su mal funcionamiento y los daños que se ocasionen por ese mal funcionamiento, debe ser soportados por el consorcio.- Este sería un principio general, después habrá que saber como son las particularidades de cada caso.-
Consulta 25
Buenas Tardes Dr.. Mi consulta es por un depto que tengo en la costa, el depto de arriba tiene una perdida de agua por lo que mi depto esta descascarandose la pintura, desde octubre que pido al administrador que lo reparen pero me contestan que el propietario de arriba no les permite ingresar para realizar la reparacion.Intimo a la administradora y al consorcio? quien debe pagar los gastos y la perdida que tuve al no poder alquilarlo en esas condiciones? Muchas Gracias!!! Ana Respuesta: La verdad es que habría que leer el reglamento para saber a quién pertenecen los caños.- Las intimaciones deben cursarse por carta documento, al consorcio primero.- Luego se verá.-
Consulta 26
Dr Awad
Quería saber quien debe hacerse cargo de destapar las cañerías de baños y cocinas. Hasta la actualidad en todos los dptos en los que viví, la administración enviaba al personal idóneo para realizarlo. Ahora me mudé y la actual administración me informa que es un gasto privado. Que solo se hace cargo si es la cañería troncal. Ademas me sugiere dos personas que destapan manualmente. Siempre vi que se hace con una máquina que hace oscilar la manguera metálica que introducen.
Ud me podría informar cual de las posiciones es la correcta? Hay alguna página que informe las obligaciones de la administración? Este administrador parece el dueño del edificio y de nuestras vidas. Hay que pedir permiso hasta para poner plantas en los balcones. Saludos cordiales Monica
Respuesta: Para responder hay que tener a la vista el reglamento de copropiedad y administración.-
Consulta 27
Hola soy locataria de un departamento en C.A.B.A. y en el resume de expensas la Administración hace dos columnas de expensas "A" y otra columna de expensas "B" quiero saber si la columna "B" corresponde a expensas extraordinarias. Las "B" la incluyen los siguientes gastos: TRABAJOS DE GOMAS ANTIBRIVATORIAS DE ASCENSORES, UN MATAFUEGO NUEVO Y GASTOS DE GESTION Y HABILITACION, COLOCACION DE CERAMICAS EN COCINA EN UN DPTO, COLOCACION DE UN NUEVO AUTOMATICO DE TANQUE, EXPLORACION DE CAÑO EN UN DPTO, ALBAÑILERIA ROTURA DE CAJA DESAGUES DE BAÑO TRAMO DE AGUA FRIA DESDE VIDET A VANITORY, MATERIALES Y MANO DE OBRA.
QUIERO DESTACAR QUE EN NINGUN MOMENTO ESCRIBE LA PALABRA ORDINARIA O EXTRAORDINARIA, SOLO A Y B.
UN CORDIAL SALUDO, GRACIAS. Mercedes
Respuesta: No sé qué dirá el reglamento de edificio, pero ninguno de esos gastos parece extraordinario.-
Consulta 28
Hola, quería consultar con respecto a un depto que compré en pozo.
El edificio aún no está terminado, y me queda un saldo a pagar contra escritura.
El hecho es que para colocar la luz me pidieron $3.500 además del precio pactado. Y el argumento del constructor es que, como la torre es muy grande Eden no tiene suficiente potencia y tenían que colocar un transformador y lo teníamos que pagar entre todos los adquirentes.
Por otro lado, ahora quieren cobrar expensas, pero todavía no está ni el reglamento de co propiedad, ni el p.h. ni la escritura. Mi pregunta es: Corresponde cobrar las expensas???. Que leyes me amparan??
Gracias por vuestra respuesta. Zulma
Respuesta: Sobre las cuestiones que involucran el servicio de energía eléctrica, no puedo responder, si bien debe considerarse que no parece lógico que cada adquirente deba pagar por un transformador. En cuanto al cobro de expensas, no se puede responder desde aquí, habrá que leer la documentación de compra de la unidad y saber si se puede habitar el edificio, si se dio la posesión, etc.-
Consulta 29
hola mi consulta es la siguiente. Vivo en un edificio que tiene 3 pisos, 1 departamento por piso, y pb a y b y 2 locales a la calle. Quisiera saber como se calcula el porcentaje de las expensas, ya que las pb a y b pagan un 10% del valor de mis espensas. Gracias Ariel
Respuesta: Los porcentajes figuran en el reglamento de copropiedad que rige el consorcio.-
Consulta 30
Estimado Doctor
Le comento: El encargado del edificio del cual soy propietaria,se jubila con una antiguedad de 35 años, por supuesto la administracion le hara la liquidacion final, con todos los items correspondientes de acuerdo a ley
El administrador nos dice que le da la baja y como muchos copropietarios aprecian al encargado y ante la manifestacion del encargado de seguir trabajando en el edificio, nos dica que le da el alta, y entonces quedaria trabajando como un nuevo empleado, perdiento la antiguedad de sus 35 años, los dias de vacaciones, y todos los beneficios que le daba su antiguedad.
Mi pregunta es la siguiente: realmente pierde la antiguedad y debemos considerarlo como un nuevo empleado? o ante cualquier reclamo del encargado seguiria teniento los mismos derechos que gozaba por sus años trabajados?
Aguardo su repuesta Muchas gracias lo saludo. Graciela
Respuesta: Las consultan que implican cuestiones laborales son muy puntuales y no pueden en general, responderse desde aquí. La forma de volver a tomar al encargado tiene sus características. La antigüedad que registra en la etapa anterior a la concesión del beneficio jubilatorio, sólo se pierde para algunos ítems, como por ejemplo, el pago de la indemnización por antigüedad si lo despiden una vez reanudada la
relación.-
Consulta 31
Buenas tardes ,mi nombre es Sergio espero que aun responda consultas.
La mía es la siguiente:
Estoy por alquilar un local comercial en una propiedad horizontal para abrir un negocio de alimentos perecederos y delicatessen , el tema es que cuando estaba preparando el asunto, un inquilino del edificio me hizo notar que el reglamento prohíbe este tipo de comercio , cosa extraña, ya que hay otro local en la margen opuesta del mismo edificio que comercializa estos productos por casi ya 15 años.
Yo desconozco el reglamento de esta propiedad y en caso de alquilarla seria con el fin citado, el cual esta informado al locador y el mismo autorizo el uso para dicho fin.Mi pregunta es la siguiente en caso de que tuviese quejas por parte de algún propietario u inquilino con respecto al negocio y debiese cerrarlo u modificarlo, que responsabilidad le cabe al locador que (supongo) sabiendo el reglamento de la propiedad, alquilo el local con el uso para el fin vedado?
Existe alguna responsabilidad de el locador o es solo mia?
Puedo accionar jurídicamente contra el locador ?
Agradecería una pronta respuesta .
Muchas gracias por su tiempo. Sergio
Respuesta: El problema es que muchos contratos de locación tienen una cláusula que dice que el locatario conoce y acepta el reglamento de copropiedad. Sugiero que, antes de alquilar le pida al locador el reglamento y solucionen la cuestión.-
Consulta 32
Hola. Mi consulta es sencilla... Vivo en una torre cedida por el gobierno. En un principio hubo una especie de consorcio, pero fue decadente... Hoy ya no tenemos....
Mi problema surge a partir de una filtración proveniente del baño del departamento de arriba, hace años q tenemos este problema, y varias veces fuimos a hablar con el propietario, hizo el chequeo visual, pero nunca pasó nada... Hoy tenemos en el cielorazo un agujero para que el agua caiga directamente en nuestra ducha, ya q nos estaba pudriendo todo el techo... Y a su vez tenemos q esperar a q los vecinos se terminen de bañar para poder bañarnos nosotros... Es el desagüe de la ducha del vecino el problema...
Mis preguntas son ; quien tiene q hacerse cargo del arreglo de la cañería?? ; quien tiene q hacerse cargo del cielorazo deteriorado???
Ellos dicen q lo único q tienen q pagar es el arreglo de la cañería y a medias! Osea, la mitad de este solo arreglo lo pagamos nosotros??? y el cielorazo no lo van a pagar... Es así??? Como puedo hacer para q se termine esta discordia??? Noelia
Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista la documentación con la que Ud. adquirió ese departamento.-
Consulta 33
Dr. Soy inquilina de 2 locales de dos propietarios diferentes. Tuve problemas de filtarcion de agua en uno de ellos ocasionando por un depto de planta alta . Los danos causados fueron importantes ya que produjo la perdida de e mercaderia de mis clientes. Puedo reclamar yo en mi caracter de inquilina al Consorcio ???? Gracias Sra R.
Respuesta: Si bien puede reclamar Ud. al Consorcio, sugiero que también reclame a su locador, pues él debe garantizarle a Ud. el normal y pacífico uso y goce del local que alquila.-
Consulta 34
mi nombre es Cecilia le escribo para consultarle acerca de un acontecimiento sucedido el 31/1/2013. Mi hermana alquila un departamento en el barrio de se Almagro y el 30/1 se corto la luz y el agua. por un descuido dejo una canilla abierta y se inundo el departamento de abajo. Ahora el hombre le reclama el pago de una computadora; un colchón y gastos de tintorería y lavadero. la suma por los gastos asciende a $25.000. El administrador del edificio también quiere que le pague por daños ocurridos al edificio. me corresponde pagarle a ambos? si voy a un juicio y no tengo para pagar pueden embargar al garante?
espero me pueda responder. me gustaría me pase sus datos par una mejor asesoria. gracias!! . CECILIA
Respuesta: Verdaderamente están en un problema, si los hechos son como Ud. refiere. Si hay pruebas, lo mejor será llegar a un acuerdo con estas personas, bien documentado, para que no haya reclamos ulteriores ni a Ud. ni al garante.-
Consulta 35
Dr. Awad:
Le consulto sobre lo siguiente.
Alquilo un monoambiente en edificio nuevo desde agosto/2012.
Siempre hubo olor a gas en la entrada del edificio. Se lo reclamé muchas veces al administrador ( que es el arquitecto que construyó el
edificio). Hubo reclamos de otros vecinos.
Metrogas cortó el suministro hace aproximadamente un mes y medio. Se comprobó que había escapes en todos los departamentos.
Estuve 20 días sin gas.
Ahora me llega en las expensas que debo pagar $ 250 adicionales ( partes iguales entre los 24 deptos.) para pagarle al gasista matriculado que garantiza la " hermeticidad de la cañería".
No debe esto garantizarlo el constructor del edificio? Por qué tengo que pagar por algo que estaba mal desde el 1er. día que habito aquí?
Por otra parte, tengo un vecino adjunto que consume marihuana y no sé que más. Como se reunía con varias personas a consumir, se formaba
una nube que entraba a mi depto. por el balcón. Avisé de ésto al administrador, quien dijo que hablaría con el sr. que habita ese depto. y si no hacía caso, me dijo que llamara a la policía. Así tuve que hacerlo. La policía vino 2 veces la misma noche. Presenté una nota para que estuvieran al tanto en la administración por lo ocurrido. El vecino siguió fumando. Hablo otra vez con el administrador y él me dice que no leyó la nota y que nunca habló con el vecino por el tema de la marihuana. Qué debo hacer? Muchísimas gracias,atte. Patricia
Respuesta: Acerca del vecino que fuma, creo que lo mejor será hacerlo saber al propietario del edificio. En cuanto al pago de la cañería nueva, eso es un gasta extraordinario que, salvo que el contrato diga otra cosa, quien alquila no debe afrontar.-
Consulta 36
Estimado Dr.
Necesito saber si los usufructos de la medianera de un edificio le corresponde a la constructora de dicho edificio o a los habitantes en común.
Vivo en un edificio de 10 pisos, hace 2 semanas pegaron un cartel de publicidad sobre el costado de la pared del edificio...Pregunte a la administradora del edificio, si el ingreso q da dicha publicidad repercute en el pago de expensas..es decir, si nos van a cobrar menos...ante esta pregunta, la administradora me respondió ...que el usufructo de la medianera del edificio le corresponde a la constructora, y no es un ingreso ni del consorcio ni de la administración... Yo quiero saber si es verdad o nos están engañando. Desde ya muchas gracias. viviana del carmen
Respuesta: Pasa, a veces, que el redactar el reglamento, el propietario original se reserva el usufructo de la medianera. Es una situación que puede pelearse, pero primero, hay que leer el reglamento, comenzar por allí.-
Consulta 37
Buenos dias: Vivo en un PH muy antiguo ,las cañerias de gas son externas e
individuales o sea que de cada medidor que esta en la entrada los 10
caños , ya que son diez departamentos , van por la pared del pasillo que
es descubierto hasta la entrada de cada unidad. Se detectó que hay un
caño que pierde , pregunto si es responsabilidad de la unidad repararlo
o del conjunto de los vecinos. atte. Jose
Respuesta: Hay que leer el reglamento, si bien es probable que, tratándose de un edificio antiguo, cada cañería corresponda a cada propietario. Pero sugiero leer el reglamento.-
Consulta 38
Dr., buenas tardes, la duda del consorcio de un complejo habitacional de 3 torres con parquizado (1 manzana), y teniendo ingreso por porton corredizo con empresa de vigilancia privada , es que concurre una persona que estuvo detenido por proceso penal por drogas que visita a otros amigos de dicho complejo y generan una "cueva" en un dpto y espacios comunes donde indudablemente por testigos comercializan drogas y generan ruidos molestos. Me gustaría saber como Administrador si es legal restringirle el acceso al complejo habitacional dandole orden a la empresa de seguridad por escrito. Querìamos saber si atenta a la libertades individuales de ingreso a visitar amigos (el reglamento no indica nada, solo habla de evitar ruidos molestos..). Y como formalizarlo (con acta de asamblea convocada o consejo de administración), dado que tenemos dudas pues obviamente el amigo (copropietario) va a quejarse de tal medida y no son de modos muy educados sus actitudes.. Gracias. Daniel
Respuesta: Creo que lo más correcto es comenzar por efectuar la denuncia. Además, como medida preventiva, puede instruír a la vigilancia para que pregunten a cada persona que ingresa a dónde va, y le pidan que se identifique.-.
Consulta 39
Buenas tardes, les agradecería me asesoren respecto del siguiente tema:
vivo en un edificio en caba, zona de j . justo y nazca y debido a una inundación en el sótano tuvimos problemas con los medidores de luz que se encuentran en el mismo, se repararon y cambiaron llaves térmicas, ahora es necesario realizar cambio de cableado hacia algunos departamentos y como los conductores de los cables están muy deteriorados ya que el edificio tiene como 50 años, se instalarán nuevas conducciones pero sin empotrar en la pared. Lo que necesito saber es si el electricista que realice este trabajo de be estar matriculado y registrado en edesur o no es requisito obligatorio.
Muchas gracias por su atención Silvia
Respuesta: En la ciudad de Buenos Aires no puede al Administrador contratar a nadie que no esté matriculado.- Y si no hay administrador, igual hay que contratar a un matriculado.-
Consulta 40
Buenas tardes doctor, ¿Puedo poner mediasombra en la cochera mi de departamento para que cuando caiga granizo no me dañe el auto? ¿Tiene que ser algún material ignifugo o puedo poner con el consenso de los copropietarios en la asamblea lo que convengamos? ¿Hay alguna reglamentación al respecto? Muchas gracias por su ayuda! Alejandro
Respuesta: Para poder responder es necesario leer el reglamento y tener una idea acerca de cómo es el edificio.-
Consulta 41
Dr. Awad: le realizo una consulta sobre el libro de firmas que el administrador del consorcio tiene según nueva legislacion.
1º)¿ el administrador esta obligado a mantener actualizado dicho libro con los datos de los propietarios e inquilinos, certificados con la exposición ante el administrador del documento de identidad y la escritura de propiedad, o en caso de inquilinos además la presentación del contrato de locación?.
2º) en caso que los propietarios hagan caso omiso de tal requerimiento ¿como se los puede obligar a fin de que cumplan con tal requerimiento?.
Desde ya muy agradecido, pues su sitio aclara tantas dudas que los consorcistas tenemos, a la espera de una repuesta lo saluda atentamente Albero Luis
Respuesta: El administrador debe tener el libro, invitar a los propietarios a registrar su firma. Pero no puede obligarlos. Así, entonces, la cuestión es que quien no registre la firma no puede, otorgar autorizaciones para concurrir a la asamblea.-
Consulta 42
Estimado Dr. Awad:
Abusando de su paciencia y buena disposición quisiera saber como se soluciona el presente caso:
Vivo en una planta baja de un edificio de 15 pisos. Las ventanas que dan a la calle no tiene rejas de seguridad, por ende vivo en total estado de indefensión. Vulnerada esa valla el ingreso al resto del edificio es un mero tramite.
La instalación de las mismas deben ser objeto de aprobación por asamblea como así también su diseño y calidad
Cuando la caba nos aplico la ley 257 de balcones se preservo la integridad física de los transeúntes y la reparación de los mismos se considero gastos comunes.
Mi pregunta es para preservar la vida y patrimonio de un habitante del edificio quien debe asumir los costos de la adquisición e instalación de las rejas, el consorcio o yo como titular. Cordialmente. Julio
Respuesta: La rejas debe pagarlas Ud., el consorcio no esta obligado. Y debe tener en cuenta que no puede perjudicar al instalarlas el aspecto y arquitectura del frente del edificio.-
Consulta 43
Buenos días doctor: mi consulta es la siguiente: Adquirí un departamento en enero de 2010.- Me enteré que hace 14 años el Consorcio ha utilizado los servicios de una empleada para la limpieza de los pasillos y escaleras.- Nunca se les pagó las cargas sociales y el Consorcio sabe que hay que registrarla y acogerse a una moratoria para abonar todas las cargas sociales hasta la fecha.- Ante un eventual juicio laboral: ¿Yo respondo con mi propiedad a partir de la fecha en que compré el departamento?.- Saludos Carmen
Respuesta: Al regularizar la situación, el consorcio debe pagar y Ud. como consorcista deberá pagar la parte que por expensas le corresponda, sin importar si la relación comenzó antes que Ud. comprara el departamento.
Consulta 44
Vivo en un edificio en donde alquilo un departamento y una cochera, en la cochera hay una rajadura importante en el techo con caída de agua, la cual ha dañado la pintura de mi automóvil. Se supone que es debido al sistema de riego que tiene el propietario del segundo piso, tiene un mal mantenimiento de membrana que supuestamente hizo sellar. Ahora bien, ante los reclamos realizados la administración me dice que le corresponde al propietario arreglar mi automóvil y este dice que le corresponde a la administración o consorcio. Al día de hoy nadie responde por los daños ovacionados a mi automóvil ni al techo de la cochera. Cada día que llueve sigue cayendo agua.
A quien le corresponde la responsabilidad de las reparaciones ? Valeria Respuesta: Primero habría que leer el reglamento de edificio. De todas formas creo que hay que intimar al propietario del departamento que Ud. alquila para que haga las gestiones necesarias tendientes a que cese el problema.
Consulta 45
Hola Dr. Awad!
Le consulto acerca de un consorcio en el cual el Administrador me pasó el CBU y demás datos bancarios de una cuenta personal. Es correcto esto? Si no es así, donde depósito las expensas para que pago quede imputado al consorcio.
Le envío un afectuoso saludo y le doy las gracias por la ayuda que me pueda brindar al respecto. Alejandro
Respuesta: Si bien no es obligatorio, el consorcio debería tener una cuenta corriente o de ahorro donde depositar las expensas. Es más saludable y transparente. Si no la tiene, puede plantearse en una asamblea ordenar al administrador su apertura. Si no la puede tener, por al razón que sea, es cierto que muchos consorcios recaudan en las cuentas de sus administradores.
Consulta 46
Dr. Awad: recibí en herencia con dos hermanos un departamento de una tía, por parte de mi padre, que sería el heredero de esa tía que tenía el departamento. Luego de varios años después del fallecimiento de mi padre, se me notificó del juicio de expensas y ahora me quieren cobrar más de $ 300.000. Al departamento recién pude ingresar más de diez años después porque el administrador no me dejaba entrar sin orden judicial, aunque mientras tanto lo ocupó otra persona como intruso, lo que pude constatar cuando ingresé al departamento porque había recibos de agua a nombre de otra persona que no era inquilina, ni nada por el estilo. Quería saber si puedo reclamarle al consorcio daños y perjuicios por no haber podido usar el inmueble y si realmente corresponde que le pague igual las expensas cuando nadie uso el inmueble. Gracias Gerardo
Respuesta: La consulta es compleja, no puede responderse sin tener conocimiento más directo de la cuestión.- Igual, en principio debe responderse que el uso o no uso de la unidad no libera del pago de las expensas.-
Consulta 47
soy propietario en un ph de un dto.de los 9 dtos.que tiene el edificio.no se pagan expensas.con la propietaria del dto. contiguo tenemos problemas, ya que donde tenia la cocina construyo 2 baños uno con bañera,que dan a la medianera nuestra,escalera y a la pared interior del dormitorio. estos baños los hizo hace poco mas de 1 año.a los pocos meses notamos que habia humedad y salia agua de algunas partes. nosotros cambiamos un caño de una pileta que esta debajo de la escalera que va al desague pensando que era un problema nuestro.pero no era. le hicimos picar la pared donde habia mas humedad y salto agua acumulada en la pared y el plomero dijo que era de caños y desagues del dto. contiguo.Ya la humedad ha llegado a los enchufes del dormitorio lo que puede ocasionar problemas de electrocucion como le dijimos a la dueña. hemos hablado con la dueña decenas de veces y no tenemos respuestas o no nos abre la puerta.esta sra. tienene problemas con todos los vecinos, los insulta, nosotros tuvimos que cambiar el trayecto del cable de cablevision ya que se colgaba siempre.Le comunico que vive con 5 niños pequeños, 3 con el albañil de origen extranjero boliviano o peruano que le hizo los baños, que vive algunos dias con ella hasta que se cansan de pegarse como lo hacia con su esposo.este albañil vive con su esposa en la esquina en una casa tomada con otra cantidad de hijos.tiene denuncias en la comisaria 18 por estafas. mientras mi vecina tambien ha denunciado a este albañil y hasta la madre de ella en la comisaria 18 echandola de la casa y tirandole la ropa.tiene intimaciones de todos los servicios, del colegio y de asistente sociales por llevar a los hijos cuando quieren y maltratos.las asistentes sociales han venido y no les abre la puerta tocando los timbres de los vecinos pero nosotros no podemos hacer nada porque es una persona que no esta en sus cabales. ya debe saber con quien tratamos. Necesitamos saber que hacer, porque ir a un cgp o una mediación no sirve porque no se va a presentar. Únicamente mandarle una carta documento u otra opción que ud. debe conocer y si hay solución solicitarle una entrevista. Soy Néstor y lo saludo atentamente
Respuesta: Es una situación compleja, primero me gustaría saber si el edificio está ubicado en la Ciudad de Buenos Aires o en otra jurisdicción. Sin perjuicio de ello, hay que tener el reglamento de copropiedad del inmueble. Finalmente, todo parece indicar que deberá luchar bastante con su vecina, posiblemente terminará en juicio.-
Consulta 48
Hola
Alquilo un departamento en la ciudad de La Plata. El edificio consta de tres bloques y el tercero no tiene acceso al ascensor (por escaleras). Los propietarios votaron en la última asamblea y decidieron que el mantenimiento del ascensor solo debe ser abonado por los departamentos que tienen acceso a este (primer y segundo bloque).
En virtud de ello, los porcentajes indicados para cada propiedad no coinciden con el valor liquidado ya que el mantenimiento del ascensor se divide entre los que contamos con acceso, cuando en su origen, cada uno pagaba el porcentual de su unidad.
Yo le comenté al administrador que no me parece que estas cosas se puedan votar y que asimismo pierdo el control de las expensas ya que los importes no se corresponden con los porcentuales aplicados a cada departamento y este me respondió que se decidió por votación.
Mi consulta es si esto es así como me lo transmiten o es incorrecto y cada unidad debe pagar por el porcentual correspondiente y nada más. Muchas gracias. Fernando
Respuesta:
El principio general es que todos pagan todos los gastos derivados del mantenimiento de las cosas comunes. Hay que leer primero el reglamento de copropiedad. Si votaron alguna exención, debería ser en forma unánime y modificar el reglamento de copropiedad en ese punto (para no tener problemas con futuros adquirentes).-
Consulta 49
Estimado Señor Awad
De antemano le agradezco su respuesta.
Resulta que en mi edificio hay muy pocas cocheras. Yo cuento con una y hay un vecino que no solo no tiene cochera sino que ingresa su vehiculo y tapa al resto. Ante las sucesivas quejas, este señor responde que no le interesa y que va a seguir haciendo lo mismo.
Mi consulta es que pasa cuando esta persona deja su vehiculo impidiendo la libre salida de otros y no responde el portero eléctrico.
¿Como se resuelve esta situación ? Una grúa no va a sacar un auto si uno no muestra los papeles que indiquen su propiedad. ¿Que opciones hay? Muchas gracias Laura
Respuesta: Primeo hay que leer el reglamento copropiedad para saber de qué clase de cochera estamos hablando, sobre todo a quién pertenece. Luego se podrá responder más ajustadamente.-
Consulta 50
Buenos dias. Tengo dos consulta para hacerles:
1- Cuánto tiempo puede tomarse un consorcio para aprobarle a la Administración el balance del año anterior?
2- Si un miembro del Consejo de Administracíon quiere renunciar a esa función, cuál es la forma correcta y legalmente indicada para hacerlo?
Desde ya muchas gracias. Sra Norma
Respuesta: En general los balances se aprueban o no en asambleas. NO sé qué ha pasado en el caso puntual por el que Ud. pregunta. Para un integrante del consejo de administración, nombrado en asamblea, lo mejor es renuncia en otra asamblea, si no es posible, formalizar la renuncia por nota, entregando una al administrador con copia sellada que acredita la entrega.-
Consulta 51
Estimado Dr. Awad Quisiera hacer la siguiente consulta, nuestro Administrador hizo destapar cañerías generales y en la liquidación de expensas detalló que esa tarea se realizó porque los propietarios de mascotas tiran en sus baños la materia fecal de las mismas envueltas en bolsitas.
La pregunta concreta es ¿ debemos abonar dicha factura todos los propietarios aunque no tengamos mascotas o lo deben hacer aquellos que las tienen ?.
Algunos entendemos que no es un gasto común si no propio de quienes tienen mascotas. Desde ya agradezco su respuesta. Cordialmente, Néstor
Respuesta: La verdad es que lo que dice el administrador es una presunción, no encuentro razón para imputar el gasto a un grupo solo de propietarios y a otro no.-
Consulta 52
Buenas tardes. Agradecere pueda respodner a mi inquietud, ya que he investigado y tengo una respuesta parcial y propia pero me gustaría la opinión de alguien experto.
Vivo en un 8 piso en un edificio de 9 pisos y en cargado en el 10 con terraza común. Mi departamento tiene un balcón terraza propio al que yo necesitaría hacer en parte del mismo, un cerramiento. El cerramiento que he averiguado es de aluminio y techo de vidrio y he pensado en colocarlo de tal manera que no afecte nada de las partes comunes del edificio, es decir ni frente ( que de hecho quedaría aun con el cerramiento el balcón como tienen todos los otros departamentos) ni de costado ya que no apoyaría en la medianera. Es decir que según la ley 13512, no estaría afectando ni la fachada , ni la estética, ni la seguridad del edificio ni utilizando ninguna parte común ni alteraría tabiques divisorios que puedan perjudicar los departamentos vecinos, la estructura del edificio, alterar las instalaciones de desagües o caídas de agua, ni violentar la circulación de aire o falta de luz . Tampoco es un ultimo piso ni estaría utilizando espacios de terraza común. Es por tanto aun necesario solicitar autorización al consorcio ? Tendrian facultad para oponerse? . Desde ya muchas gracias. Martin
Respuesta: La verdad es que todo lleva a pensar que no habría mucho de qué quejarse en el caso del consorcio, leyendo su consulta. Pero primero hay que leer el reglamento de copropiedad. Luego habría que tener una idea más concreta acerca de cómo es el edificio. Finalmente, hay que tener una idea cerca de las razones para cerrar un sector originalmente descubierto.
Consulta 53
Dr awad
Le agradezco su atención, tengo un local con cortinas, pago las expensas de todo el edificio en el porcentaje que me corresponde, portón de entrada, puertas que dan a espacios comunes etc., ahora, tuve que reparar una de las cortinas y el administrador me dice que no corresponde, que los gastos de los locales deben soportarlo los propietarios, que no corresponde a un espacio común , creo que esta equivocado ya que estas están dentro del lote, y amurado a las paredes que también son espacios comunes.
Le agradezco su atención y espero su respuesta
Horacio
Respuesta: En principio las cortinas (entiendo metálicas, si bien no está especificado) no forman parte del conjunto de cosas. De todas formas, creo que puede pelearse (con resultado, incierto) , atento que, como Ud. dice, el local paga todos los gastos del edificio y aprovecha poco.- comunes.-
Consulta 54
Buenas tardes, si fuera posible me gustaría consultarle por este medio al Dr AWAD respecto de las obligaciones del Admnistración del consorcio donde vivo….Estoy en un cuarto piso y mi vecino de arriba me acusa de golpear ( de abajo para arriba ) y además de venir a la puerta de mi depto y golpearla y patearla me insulta y difama .Es decir sus gritos son discriminatorios , hostigantes y amenazadores……Me canse porque esto lleva tiempo e hice la denuncia en la Fiscaliá…..Quisiera saber s el administrador tiene la potestad de intervenir o borrarse como lo hace ahora…..Por otro lado ya utiliicé la viá delCGP y pedí una Mediación Comunitaria y el resultado fue negativo…Desde ya Muchas Gracias Susana
Respuesta: la ley de propiedad horizontal 13512 prohíbe perturbar con ruidos o de cualquier otra forma la normal y pacífica convivencia.- El administrador puede y debe, en nombre del consorcio, intervenir si se dan casos de perturbación, pero no siempre ocurre esto, sobre todo cuando hay un o muy pocos afectados. Si la conducta del vecino sólo la perturba a Ud., puede Ud. llevar sola, adelante las acciones judiciales. Hay que leer el reglamento del edificio para asegurarse de poder citar a la mediación no sólo al infractor, también al administrador para que cumpla con sus funciones.-
Consulta 55
Buen Dia: Vivo en una propiedad constituida por dos unidades; planta baja y la mia en planta alta. Al contar con sulo una entrada de agua la misma viene facturada como consorcio. Desde la muerte de la titular hace un par de años e incluso ahora que cuentan con un inquilino en la propiedad, me es muy dificil conseguir que se hagan cargo del 50% de ese servicio.
Por todo esto mi consulta, realmente no se como manejarme. Espero sus comentarios Muchas Gracias L.
Respuesta: Respecto del pago de los gastos comunes, no es con el locatario con quien debe Ud. tratar, sino con el propietario de la unidad. Aconsejo, primero, leer el reglamento de copropiedad.
Consulta 56
hola,mucho he leído pero no encuentro respuesta,vivo en un edificio de 2 pisos con 4 departamentos en total,uno de ellos con entrada independiente y los otros 3 uno por piso,pb,1º y 2º.
cuando compre era a estrenar y tuve que pagar la inscripción de la ley de propiedade,pero todo era engorroso,la persona que me vendio y supuestamente el dueño de todo tenia las propiedades a nombre de su madre y a su vez una autorización para el manejo de las mismas (administrador) sin paga,poco después los otros 2 deptos. pasaron a nombre de un familiar de el a quien no conozco,la única propietaria que vive en el edificio soy yo ya que los otros 2 dtos los alquila desde siempre.
el problema que tengo es que como administrador se que no funciona mas,yo me encargo de pagar los servicios y cobrarles a los inquilinos,todo bien hasta aca,si hay que hacer algún arreglo,tomar decisiones o efectuar reclamos puede ser que po tener 2 dtos esta persona decida?
justo pegado a l edificio se construyo un edificio de 5 pisos y la medianera que da a mi predio quedo mal,al reclamar alegaron que todo lo hablan con el propietario mayoritario,que no se quien es,no lo conozco y esta ausente.es justo eso?alguna vez lei que el propietario que no habita el lugar no tiene ese derecho
gracias L celia
Respuesta: Lo primero leer el reglamento de copropiedad para saber cómo hacer a fin de organizar el inmueble y el consorcio.-
Consulta 57
Estimado Dr. Awad Soy propietaria de un departamento el cual está alquilado hace ocho años al mismo inquilino. El balcón tiene una protección complementaria, colocada por el propietario. El consorcio no hizo el mantenimiento, dado que no es parte original del edificio. Ahora el inquilino me comenta que esa protección, (que durante el tiempo de alquiler no recibió ningún tipo de mantenimiento) está muy deteriorada, lógicamente al estar a la intemperie el material comenzó a oxidarse y terminó desintegrado en algunas partes.
Preguntas : me corresponde a mi como propietaria arreglarlo?
Y si fuera así puedo en vez de arreglarla quitar esa protección?
El contrato de alquiler podría tener una cláusula por la cual el inquilino asuma la total responsabilidad por los daños y perjuicios que pueda llegar a ocasionar el desprendimiento del material?
El dice que sin esa protección, no se animaría a salir al balcón.
Agradeciendo desde ya su atención, lo saluda atentamente. Haydee
Respuesta: La protección de balcón corresponde al propietario, no al consorcio, sin perjuicio de que tenga que respetar la fachada del inmueble y no agredirla. Sin perjuicio de ello, si Ud. decide trasladarle esa obligación al locatario y lo pactan en el contrato, no veo inconveniente.-
Consulta 58
Vivimos en un Edificio con tres unidaes habitacionales y dos locales. NO se ha constituído Consorcio nuevo desde que vivo aquí ( casi 12 años) y el Reglamento de Copropiedad no se toma en cuenta, pero tampoco se lo ha dejado sin efecto aún. Podría decirse que sigue en vigencia. El propietario de una de las unidades, guarda una moto de cilindrada considerable, dentro de su unidad. Sé que no corresponde, y puede ser sancionado por ello, pero por lo anteriormente planteado, y ante cierta falta de regulación en cuestiones de convivencia, podría decirme de qué valerme para advertirlo de los inconvenientes, o en caso contrario, de persistir en esa conducta, qué medidas de protección tomar los otros propietarios . Intoxicación ? Peligro de incendio? Gracias María Inés
Respuesta: En principio debe entenderse que los vehículos automotores deben guardarse en los lugares diseñados y habilitados para tal fin. Pienso en un caso de incendio o explosión, el seguro no pagaría, por ejemplo.- Hay que leer el reglamento de copropiedad, creo también que podría invocarse el artículo 6 de la ley 13512 de propiedad horiontal.
Consulta 59
Estimado Dr.; soy una sufrida consorcista del edificio mencionado, me llamo Diana y vivo en xxxx. Estamos en manos de un verdadero pirata como administrador. Hace 15 años que administra, que es una forma de decir en forma feudal, no hace asambleas, se cree el dueño del edificio y nos maltrata. No limpia los tanques, el sotano está inundado porque siempre arreglan mal la bomba, hace 3 semanas que lo llamo x teléfono y dice que se va a ocupar, pero el piso del sótano sigue con agua y podemos tener males mayores. Para Navidad, a raíz de los cortes de luz, se quemó una parte eléctrica y tuve que recurrir a una persona amiga que vino el 25 de diciembre a arreglarnos la b omba para que tuviéramos agua y a regañadientes recién ahora en febrero me va a compensar los $ trescientos cincuenta que pagó mi hijo en ese momento. Estoy desesperada, de los once departamentos que componen el edificio, solamente habitamos realmente 4 consorcistas, porque algunos alquilaron y se mudaron a algo mas grande y ya se sabe que al inquilino no le importa nada de lo que sucede, pero debe haber manera de hacer una denuncia, sin que nos corten el gas y la luz por la inseguridad del sotano. Este hombre se llama xxxx pero no está inscripto, según lo pude rastrear , y utiliza el cuit del consorcio en los recibos. Para colmo, el único que sabía todos los detalles de planta baja C,. falleció el 1ro de junio del año pasado y no sabemos donde está la plata que según él dice tenemos en el detalle de expensas, pero no resuelve nada. Dr. Awad, conozco su trayectoria y lo he escuchado muchas veces por la radio, ayudeme. Gracias Diana
Respuesta: Si administra en la Ciudad de Buenos Aires y no está registrado, puede denunciarlo en el Registro Público de Administradores que creó la ley 941.- Sobre lo demás, para saber qué más hacer, hay que tener a la vista documentación y tener un conocimiento más concreto de la situación.-
Consulta 60
BuenaS Tardes, mi consulta es referida a una construccion, en ph al frente
Con mi marido en 2008 compramos por credito hipotecario un ph en sarandi (avellaneda), uf 1, con tres amb, cocina comedor, patio y terraza que es igual de grande a la sup cubierta aprox 55m2, siempre soñamos que cuando pagásemos todo el crédito empezaríamos a construir el segundo piso, nada exagerado, dos habitaciones mas y un baño, asi poder dejar en 1er piso espacio para recibir visitas, cuestion que somos 3 uf en total, nosotros al frente, y en el medio y atras los hermanos de la dueña que nos vendió a nosotros.
A mediados de año le solicitamos mediante una cartita amable la posibilidad de construir, ya que pensabamos tener mas hijos y aprovechar la reforma para arreglar el piso de la terraza hacer la amplacion ya que tenemos unos problemas de goteras, en fin hacer de una sola vez el gasto que sea necesario ya que si arreglo arriba primero y despues construyo tengo que volver a poner los pisos, jamas esperamos que nos dijeran que no, ya que el dueño de la casa del medio no vive aca vive en canada y solo viene una o dos veces al año para las fiestas, la hermana (3uf) no esta nunca es sorda y no escucharia los ruidos si ese es el problema
La contestacion por parte de este hombre fue:
...."de ninguna manera le voy a dar permiso para construir, si ud pensaba en construir alguna vez se hubiese comprado una casa para ud sola, si se equivoco no es mi problema..." yo hablaba con el en la puerta de mi uf y le mostraba el porque, les mostraba el techo, la idea de ampliar para mejorar, a lo que me dijo que el se asesoro y le recomendaron no ampliar el por que no me lo quiso decir.
Ni siquiera me pregunto que queria hacer, porque yo elegi hacer la construccion sobre el frente para evitar tapar la luz q le pudiera afectar, mi terraza es mia, cada uno tiene la suya. osea me dijo no porque no.
hoy por hoy tengo alguna posibilidad de construir, y si no fueran habitaciones, puedo hacer un quincho cerrado (parrilla) estoy cansada de negativas, no me gustan las peleas de viejos, yo quiero usar mi dinero correctamente, al fin puedo comprar una casa y vivo como presa,
Resumen: 3 uf, compartimos el pasillo de entrada,(casa tipo chorizo)cada una tiene su entrada, todo planta baja, cada una su terraza, solo compartimos el gasto del agua. Segun Municipalida de Avellaneda, por el fot y fos puedo construir.
Desde ya gracias por su tiempo, espero respuesta. Verito
Respuesta: Si el edificio está sometido a la ley de propiedad horizontal, no puede construir sin la autorización de los otros propietarios, firmando los planos.-
Consulta 61
Estimado Dr Awad,
Me dirijo a Usted para solicitarle tenga a bien orientarme con la siguiente situación.
Vivo en el sexto piso de un edificio de ocho.El departamento arriba del mio en el septimo piso tiene una terraza que abarca mi cocina y dos dormitorios.En el dormitorio principal he tenido filtraciones realmente importantes cayendo agua sobre mi ventilador de techo,enchufes,aparatos y cama.Se realizó una impermeabilización levantando esa terraza hace un año y medio.
Mi dormitorio está totalmente inhabitable el dia de hoy.Cae agua de las tres cuartas partes del techo con riesgo de electrocución.El Administrador quiere que la misma persona que hizo el trabajo lo vuelva a hacer otra vez cuando ha demostrado ser totalmente ineficiente.El departamento del 7mo piso se halla desocupado actualmente.
Dr Awad,que puedo hacer?Le corresponde este trabajo al consorcio o al propietario.?En otra ocasión y ante la falta de respuesta del Administrador,lo cité para mediación en un CGP y no se presentó.Le envié carta documento y no la respondió.
Desde ya le agradece y espera su respuesta. Mónica M.
Respuesta: En general las impermeabilizaciones de balcón debe llevarlas a cabo el consorcio. Pero la respuesta más ajustada sólo puede darse luego de leer el reglamento de copropiedad y teniendo un poco más de información sobre el caso en concreto.-
Consulta 62
Estimado Sr. Awad.
Alquilo un ph a dueño directo.
El mismo fue reparado el techo por las lluvias del 2 de abril del 2013 y lo pagamos a medias, cuando creo que a mi no me correspondía.
Ahora cone estas nuevas tormentas del 2014 nuevamente tengo goteras en mi habitación las cuales inuso dañaron la parte eléctrica y explotaron las luces del cuarto,
AL pedirle la dueña que lo repare me dice que le reclame al que lo arreglo el año pasado que ella pago todo.
Le comento que las tremendas tormentas dañaron incluso edificios nuevos, la garantía NO aplica a una membrana colocada hace 10 meses.
Me dice que ella no se hace cargo.
Mi pregunta es como y donde denuncio incumplimiento de condiciones básicas de vivienda, ya que habito un dto. Con goteras en mi cabeza cuando duermo y la luz explotándome en la cara, lo cual no es agradable gracias Alberto
Respuesta: Entiendo (sin leer el contrato de locación) que esos gastos debe afrontarlos el propietario-
Consulta 63
Estimados: Les dejo la siguiente consulta. Hace un tiempo considerable que en mi departamento hay cucarachas, consultada la administracion me dice que ellos solo fumigan de vez en cuando las partes comunes ya que no se "estila" en el consorcio fumigar cada departamento.
Consulta: tengo forma de intimar al administrador para que realice la fumigacion en cada unidad, dado que obviamente es imposible convivir con esos insectos por cuestiones de higiene. Gracias !! Silvana
Respuesta: La verdad es que la obligación del consorcio se reduce sólo a los sectores comunes. Si hay un serio problema de salubridad o de higiene en el edificio, habría que tratarlo en forma pormenorizada y concreta , no como una consulta general.-
Consulta 64
Estimado Awad En nuestro consorcio tenemos graves problemas con el encargado y también con el administrador. Ninguno de los dos cumple con sus funciones en forma adecuada y dado que gran cantidad de unidades se encuentran alquiladas y que hasta ahora nos ha resultado imposible reunir quórum en las Asambleas, no hemos podido tomar medidas.
Los problemas son muchos para enumerarlos aquí (para darle un ejemplo: el encargado con vivienda, se separó de su señora, entonces la que vive y pasa la noche en la vivienda es la señora y él se va y no vuelve hasta la mañana siguiente, se lo apercibió una vez pero sigue haciendo lo mismo, en cuanto a un ejemplo del administrador iuno de las tantas irregularidades es el no cobro a una unidad en concepto de “por trabajos a realizar en la unidad”, es decir el propietario se queda con el importe de las expensas que no paga para refacciones en su departamento, cosa que viene ocurriendo hace más de tres años, hace poco dejó de figurar así y alternativamente se lo etiquetó como “a legales” o “se intimó el pago” y ahora hace dos meses vuelve a aparecer como “para tareas a relizar en su unidad” ¿?????????
Nos gustaría contar con su asesoramiento a través de una entrevista personal, pagando por supuesto, por favor le agradeceré una respuesta a la mayor brevedad posible, lo saludo atentamente en la certeza que contamos con su ayuda
Liliana
Respuesta: Esta clase de problemas implica abordarlos desde varios frentes, lo mejor es una consulta personal a la que puedan asistir más de un propietario.-
Consulta 65
Dr. Awad:
Tenemos en nuestro edificio, 1 encargado que vive con sus 3 hijas en el departamento que le presta el edificio.
Por muchisimas faltas y por no cumplir con sus funciones el consejo de administracion decide echarlo. Ya tenemos el valor de la liquidacion que realizo la administradora.
Nuestro temor es como podemos hacer para asegurarnos que deje el departamento cuando lo hechemos, y no diga que no puede irse porque tiene 3 hijas menores. Tenemos miedo ademas que quiera como represalia romper bombas de agua o motores, ya que ya ha tenido actitudes de este tipo con algunos vecinos.
Hay alguna manera de no abonarle toda la indemnisacion hasta que no desocupe el piso?
Gracias, Iris
Respuesta: La desocupación de la vivienda cuando termina el contrato de trabajo, es obligatoria, y la forma y los plazos están determinados en el Convenio colectivo de trabajo, justamente, el pronto pago de la indemnización acorta considerablemente los plazos.-
Consulta 66
Dr Awad, buenas noches,
En mi edificio hay 1 vecino que no respeta el reglamento interno, hace ruido en horarios no permitidos, estaciona su auto y el de su novia mas horas de las permitidas en la cochera de cortesia, etc, etc, etc.
A causa de esto tiene multas segun el reglamento interno.
Este señor se niega a pagarlas, porque dice que la constitucion lo ampara y el puede hacer lo que le parece y no respetar los horarios que marca el reglamento.
Puede este hombre hacer esto?
Lo ampara realmente la constitucion a hacer lo que quiera aunque perjudique al resto? Muchas, muchas, gracias. Daniel
Respuesta: Sobre las multas, cuestión muy discutida y discutible en la propiedad horizontal, es necesario, primero, leer el reglamento de copropiedad y el reglamento interno del edificio. De todas formas podría probarse citándolo a una mediación.-
Consulta 67
Soy propietaria de un local que es parte integrante de un edificio hace más de 20 años. Hará unos 6 años que cada vez que llueve se filtra humedad por las paredes del sótano del local y se inunda. He reclamado en varias oportunidades en las Asambleas y ha quedado registrado y vinieron de humedad de cimientos y de Placas San Francisco para pasar presupuestos y quedaron en arreglarlo el Consorcio. Pero no hacen más que dilatarlo y la situación cada vez es más grave dado que se corre el riesgo que la humedad vaya socavando los cimientos del edificio!!!. Yo quisiera por favor que me digan cómo actuar para que realicen urgentemente los arreglos y solucionen el problema ellos ponene una excusa que eso es por las napas, pero esto comenzó hace unos años y antes nubnca hubo ese problema!!! Díganme si tengo que mandar carta documento al Administrador, dado que le reclamo telefónicamente y no me da bolilla y si es posible me pueden mandar un modelo de la carta documento que debería mandar. Desde ya esperando su pronta respuesta, agradezco su amabilidad. Atte Adriana
Respuesta: En principio, si las filtraciones provienen de sectores o cosas comunes, debe repararlas el consorcio. Para ello, hay que intimarlos adecuadamente, no por teléfono. En cuanto a la forma de intimación, no es posible proporcionar de cartas ya que cada situación determina el texto.-
Consulta 68
Estimado: En diciembre pasado cambiamos de administrador.
El nuevo ahora toma vacaciones y pide que ante cualquier inconveniente, nos dirijamos a los miembros del Consejo de Administración.
Los integrantes de nuestro Consejo son tres personas sumamente responsables que el año pasado en ocasión de un problema importante en el edificio durante un fin de semana largo, perdieron días de descanso haciendo el trabajo de la administradora anterior, que había partido esos días para la costa. Obviamente ahora no quieren volver a repetir la experiencia.
¿No es obligación de los administradores en caso de licencia dejar una persona de la misma Administración a cargo? Muchas gracias Ana
Respuesta: La verdad es que el Consejo debe hacerle saber al Administrador que no se van a hacer cargo de nada que no sea lo que les compete (Leer el reglamento, primero). Sin perjuicio de ello, habrá que ver a quién eligieron, qué les propuso y cómo se propuso.-
Consulta 69
Estimado Dr. Awad:
En el edificio el Administrador está realizando trabajos en algunos departamentos cambiando pisos o azulejos con la explicación de que se han levantado por la oscilación del edificio.
PREGUNTAS
Los trabajos que se realicen en el edificio no deberían ser aprobados por la Asamblea?
Si las roturas se deben a la oscilación no debería presentar un informe técnico avalando que son la causa del problema y no que simplemente las cerámicas o azulejos no fueron correctamente colocados? Desde ya muchas gracias. Mónica
Respuesta: Parece ser, sólo a partir de leer la consulta que es necesario que primero cuenten con un buen informe de un matriculado.-
Consulta 70
Hola, buenas tardes.
Mi novia y yo estamos alquilando un departamento desde hace más de un año. Lo hicimos a través de una inmobiliaria y el contacto con el dueño siempre fue a través de la inmobiliaria.
Quería consultarles porque tengo el siguiente problema:
Desde hace casi 2 meses no funciona el horno de la cocina.
Hemos enviado varios mails a la inmobiliaria y nos dijeron que iban a hablar con el dueño.
Hace menos 2 semanas nos acercamos a la inmobiliaria y nos dijeron que hablarían, luego de eso el dueño pasó el teléfono de un gasista (de su confianza), que vino a revisar el horno y dijo que lo mejor era cambiarlo.
El lunes le comuniqué esto por mail a la inmobiliaria y nos dijeron que nos iban a contactar cuando tuvieran novedades.
Mi pregunta es: Puedo plantear no pagar el alquiler hasta que no me den una solución definitiva?
Qué otras instancias tengo? Muchísimas gracias! Sergio
Respuesta: Si deben cambiar el artefacto cocina y no lo hacen con la premura delc aso, lo mejor será plantearlo por carta documento, pero no dejar de pagar el alquiler por ello.-
Consulta 71
Dr. Awad, necesito tener conocimiento acerca de cómo proceder ante el caso de nuestro encargado del edificio en que vivo, hace aproximadamente 2 años que trabaja en el mismo, cuando se lo tomo para dicha tarea se le hizo el examen pre ocupacional, el cual dio normal, con el tiempo nos dimos cuenta que es alcohólico, en este último tiempo se agravo, ya no cumple con sus tareas, “desaparece” el alcohol lo hace encerrarse y no responde a los llamados de la gente y hasta se ha puesto agresivo cuando se intenta convencerlo de que esa vida que lleva no es buena y que debe buscar ayuda. Tenemos mucho temor de que se dañe así mismo y a otros. Estuvimos pensando en despedirlo, pero la Administradora dice que no se puede, pues el alcoholismo está considerado una enfermedad al igual que la drogadicción. Quisiera saber si es verdad que no puede despedirse y en el caso que así sea, porque tenemos que soportar vivir con el temor de que se mate o agreda y sobre todo pagarle el sueldo a alguien que no cumple con sus tareas. Que se puede hacer, desde ya muchas gracias. Susana
Respuesta: Disculpe, las preguntas sobre cuestiones tan específicas de la relación laboral, no pueden responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de una página general de consultas.-
Consulta 72
buenos dias! vivo en un ph de 8 unidades funcionales, tiene reglamento de copropiedad, pero la administracion la realiza de modo bastante informal uno de los propietarios. Hay una filtracion en mi patio que ocasiona daños en los techos de dos vecinos y dado que figura en el reglamento como espacio comun de uso exclusivo entiendo deberia corresponder al consorcio el arreglo. Estoy en lo cierto? si es asi y se niegan, como se hace para que lo realicen? dado que es mucho lo que les filtra y urge arreglarlo, puedo realizar el arreglo y una vez realizado reclamar para que se haga cargo el consorcio?
desde ya muchas gracias, saludos cordiales Mónica
Respuesta: En general las reparaciones en los sectores comunes de uso exclusivo están a cargo del consorcio, pero esta es una respuesta general, hay que leer el reglamento y saber más acerca de la cuestión en particular.-
