Consulta 1 De mi consideración: Vivo en el consorcio de Bulnes xxx C.A.B.A. y estoy preocupado por lo que nos está costando el encargado. En el archivo adjunto copio lo que aparece en la liquidación de expensas en el rubro “SUELDOS PERSONAL” y “CARGAS SOCIALES”. ¿Esto está bien liquidado? ¿Puede ser que los aportes patronales sumen, en este caso, $xxxx), igual a 51,2% del sueldo básico con todas los agregados? En julio recién pasado el encargado cumplió 65 años y está tramitando su jubilación. ¿Debemos seguir pagando las cargas sociales como lo hemos estado haciendo hasta ahora? Cuando le salga aprobada la jubilación, se la van a pagar en forma retroactiva, es decir, a partir de julio o agosto del presente año. Agradeciendo de antemano una pronta respuesta, saluda a Uds. muy atentamente, Werner Respuesta: En cuanto a lo que significan la suma de aportes, deducciones y cargas, es cierto que su importe casi llega al 50 % de lo que se paga como salario. En cuanto al encargado, al cumplir los 65 años si tiene los 30 años de aportes, el consorcio debe intimarlo a iniciar los trámites para acogerse a la jubilación, y desde esa intimación se cuenta un plazo máximo de 1 año, si el beneficio sale antes será antes; y al cumplirse el año debe quedar terminada la relación laboral. Consulta 2 Estimado sr. Awad: La consulta es por una nueva administacion que hemos convocado y en las recientes expensas nos cobran servicio de contador aparte del importe pagado a la administradora, en la presentacion y reorganizacion de nuestro contrato c esta nueva admisnistracion no se nos notifico que tendriamos q pagar un contador aparte, es correcto que el administrador nos cobre aparte este servico? Tenia entendido que era funcion de los administradores el llevar adelante los numeros del consorcio... Espero su respuesta y agradezco su atencion. Cordiales saludos Miguel Respuesta: La verdad es que la tarea que cumple el administrador se ha vuelta tan compleja que resulta, en algunos consorcios, necesario el aporte del contador. Pero no es menos cierto que eso debe advertirlo al candidato a administrador en la propuesta que presenta al consorcio, para que no haya sorpresas. Consulta 3 Estimado Dr. Awad mi consulta es la siguiente: el consorcio donde vivo fijó una suma por expensas extraordinarias sumado a expensas comunes. Mi consulta es que sucede si no pago la extraordinaria porque no estuve de acuerdo en la asamblea e igual se decidió por mayoría. Desde ya muchas gracias. Rodolfo Respuesta: la verdad es que me gustaría saber qué es lo que se decidió en esa asamblea. Pero en principio puede responderse que si la mayoría ha decidido, en asamblea y reglamentariamente, imponer las extraordinarias, no parece sensato oponerse.- Consulta 4 Estimado Dr. Awad, buenas tardes. Mi nombre es Debora quería pedir asesoramiento respecto a dos temas. El primero, vivo en un edificio. La edificación de dicho edificio se llevo a cabo por medio de un fideicomiso del cual han formado parte todos los propietarios, el responsable de ese fideicomiso fue el arquitecto que llevo la obra adelante conjuntamente con una socia. Para resumir, ciertas aspectos de la construcción no han sido finalizados al mismo que otras se han construido con materiales de calidad inferior o se han realizado mal. Y a un año de estar habitándolo ya hemos tenido incontables problemas como humedad, filtraciones, se han quemado las bombas, el edificio se entrego sin la habilitación de los ascensores correspondientes, el piso de una de las cocheras no esta finalizado, la carpintería de chapa esta oxidándose, incontables detalles de terminación estética, etc. El consejo administrativo y la administradora se han reunido con los arquitectos (quienes alegan que la obra esta finalizada) y se llego al acuerdo de que algunos costos (como por ejemplo, la luminaria del frente) iba ser asumido por el consorcio, mientras que los aspectos mas sobresalientes y que tenían que ver mas con la obra en si iban a ser asumidos y costeados por los arquitectos y administradores del fideicomiso en cuestión. El problemas es que a mas de un año de los primeros reclamos las cosas siguen en el mismo estado, empeorando día a día y sin una solución definitiva. Salvo algunos parches que no han mejorado en nada la situación. El segundo problema. Durante la construcción del edificio la vivienda de uno de los vecinos se ha visto perjudicada. Presuntamente el arquitecto ofreció reparar los daños pero el vecino no accedió y en cambio pidió una suma considerable de dinero para llevar a cabo por sus propios medios los arreglos. No habiendo llegado a un acuerdo el vecino comenzó a enviar cartas documento al arquitecto (un total de 18 al día de la fecha) no habiendo recibido respuesta alguna del arquitecto mencionado. Ahora nos enteramos que este vecino (asesorado por sus abogados) quiere enviar cartas documento al consorcio y hacerlo responsable por la situación anteriormente mencionada. Quisiéramos saber que nos puede recomendar o de que manera nos puede ayudar respecto a estos temas. Sinceramente son asuntos nuevos y desconocidos para todos nosotros y sentimos que debe haber algún tipo de arma legal que nos ampare. Desde ya muchas gracias. Espero su pronta respuesta. Saludos cordiales. Debora Respuesta: En ambos temas lo mejor será que el consorcio (si se trata de un edificio en el ámbito de la CABA) se mueva con rapidez, para ello a veces hay que intimar al administrador para que lame a asamblea, y promueva una mediación citando al fideicomiso a los profesionales responsables de la obra, se haga un relevamiento de lo que ocurre y se llegue a algún acuerdo.- Consulta 5 Estimado Dr. Awad: lo molesto porque en el edificio que administro hay un propietario del último piso que dice no tener presión de agua suficiente como para encender bien el calefón (dice que no sale bien caliente). El consorcio hizo todo lo posible para aumentar el caudal de agua pero igualmente se queja y pretende que le instalemos una bomba para él. Le aclaro que el otro departamento de ese piso nunca manifestó tener ningún problema. Tampoco quiere poner un termotanque y ahora nos cita a una mediación. La pregunta es: corresponde que le coloquemos una bomba exclusiva para él? Si así fuera, tendríamos que hacernos cargo del service? Por favor, le ruego me responda a la brevedad posible, muchas gracias Cristina Respuesta: El consorcio debe asegurar a todas las unidades una buena alimentación de agua. Es cierto que en los últimos pisos siempre hay problemas de presión, a veces, al principio, no se nota tanto, pero andando los años la misma vetustez de las instalaciones más la del calefón pueden empeorar las cosas. Así las cosas es aconsejable o cambiar el calefón por un termotanque ( a cargo del consorcio) o instalar una bomba que provea presión al sistema.- Consulta 6 Hola Dr, Soy inquilino, alquilo hace dos meses. El mes pasado llego una expensa extraordinaria correspondiente a un fondo de reparaciones. El propietario se quejo con la administración por que consideraba que eso era una expensas ordinaria. Este mes llego la nueva expensa, la cual tiene un nuevo formato y se ajusta a la nueva ley de informatización de expensas, la misma fue realizada con el software sistecon. La cuestión es que en el detalle de gastos figura una suma total de aprox 19000 pesos, no obstante el importe de expensas ordinaria es 28000 para el total de las unidades. El resumen no menciona, detalla o describe la diferencia. Se me ha dicho de palabra que es un fondo, pero no aclaran si es de prorrateo, de reserva o extraordinario. Es valido que puedan omitir el detalle del fondo en el resumen? Puedo intimar a la administración a que lo detalle por medio de carta de documento? Como puedo protegerme de un posible fondo de capitalización de los copropietarios siendo inquilino? Gracias. Santiago Respuesta: Si bien el locatario no tiene demasiada defensa, puede intentar, por un lado, intimar a la administración a proporcionar datos más claros. Pero lo menor será que intime al locador para que se llegue a una mejor determinación, entre Uds. de lo que se deba pagar por uno u otro concepto.- Consulta 7 Hola mi consulta es como propietario de un departamento en un edificio en PH. El tema es que vengo siendo hostigado y objeto de malos tratos por parte del encargado del edificio el cual en reiteradas oportunidades se dirige en forma soberbia, prepotente y casi con animo de dueño hacia mi y creo tambien hacia otros propietarios. Recientemente ante una averia en un baño que debia ser arreglada por la propietaria del piso anterior-me pidio entrar al piso de mi propiedad con el objeto de verificar el estado de la averia e interceder ante el administrador para que presione a la propietaria a arreglar el desperfecto-, Si bien yo estaba en tratativas con la propietaria del piso de arriba pense que una "ayuda" mas no estaba de mas y accedi a que entrara Una vez adentro empezo a revisar la casa y a dar opiniones sobre somo tenia dispuesto el departamento y observando que habia hecho divisiones en durlock que no eran las originales de los planos primitivos Ante ello,- agregue al encargado en cuestion,- que eran modificaciones internas que no afectaban ni la estructura,ni la vista del departamento,- puesto que eran internas y removibles No obstante dio el aviso al administrador quien no acuso recibo de ello.- Igualmente la actitud del portero en cuestion me molesto muchisimo lo cual se sumo a otras que ya describi -prepotencia en el trato y soberbia en la implementacion de cualquier inquietud -, por lo cual decibi recurrir en queja ante los organismos de Defensa del Consumidor y al INADI entendiendo que las actitudes soberbias, prepotentes y otras de similar indole son reglamentadas por el Inadi.- Sin embargo en ninguno de los organismos se dio cabida a mi queja ya que no encuadraban en los protocolos de discusion las actitudes que describi cuando me presente en esos organismos Es por esa causa que recurro ante Uds a fin que me orienten en el sentido si una causa judicial podria eventualmente corregir o atemperar las intromisiones sin causa adentro de mi domicilio como asi tambien las actitudes intempestuosas que todo encargado de edificio no debe tener ni para propietarios ni para inquilinos,-sino todo lo contrario y estar a disposicion de nosotros, colaborando y trabajando para la buena marcha del edificio en donde todos conviven(menos el y el Admin).- En cuanto al papel del administrador -comento que al no corregir los excesos del personal es como si El en persona avalara la conducta de estos individuos.- A la espera de una respuesta orientadora es que me dirijo a Uds agradeciendo desde ya alguna opinion que pudieran enviarme Atte Jorge Respuesta: En cuanto a lo que ocurrió dentro de su departamento, si bien Ud. le franqueó la entrada, podría tratarse de una abuso de confianza. En general estos hechos deberían ser denunciados ante la administración, en detalle, pues pueden configurar un incumpliendo a de las obligaciones del encargado previstas en el decreto ley 12981.- Sugiero tener algún testigo.- Consulta 8 Hola, estoy alquilando un monoambiente hace 5 meses, tuve quejas por ruidos molestos, que posteriormente solucione, pero sucede que la ducha hace mucho ruido al bañarme y lo hago siempre antes de ir a trabajar tipo 5 de la mañana, pueden aplicarme alguna multa por esto? por bañarme a estas horas de la noche?? Gracias Natalia Respuesta: De qué ruidos hablamos? Consulta 9 Buenos Aires, 14 de setiembre 2013 Dr. Eduardo Awad: Me dirijo a usted con el objeto de comentarle una situación ocurrida en mi departamento. Se rompió el automático del tanque de agua, para que no se desborde, un vecino del Consejo desconectaba las bombas todas las noches. Obviamente el tanque quedaba vacío, y según los plomeros que vinieron a reparar dijeron que esto hizo que los caños originales galvanizados se escamaran y taparan la cañería. Esto sucedió en los pisos inferiores al mío. Se contrató a la empresa de plomería para el recambio de los caños, teniendo que pasar también por mi departamento, para romper la columna, y hacer el tendido nuevo. El tema es que se quitaron cerámicas de mi columna (de un baño refaccionado). Siendo consultada la administradora y los plomeros, antes de comenzada la obra, con respecto a la reposición de esas cerámicas, me dijeron que “me quedara tranquila, ya que si las mismas no se conseguían, se mandaban a fabricar”. El tiempo pasó, las cerámicas no se consiguieron, dicen que tampoco se fabrican, y luego de una reunión de la Administradora con el Consejo, decidieron que el baño iba a quedar así y que a lo sumo me reconocerían un azulejado estándar de baño original, que no era el mío. - ¿Tengo algún derecho a reclamar? - ¿Pueden dejarme el baño así? - ¿Qué otra opción tengo, ya que todos se lavan las manos? Desde ya muchas gracias por la atención. Saludo atentamente Marcela Respuesta: En todo caso me gustaría estar bien seguro de que no es posible conseguir la reposición del cerámico. Primero averígüelo Ud. por su cuenta y luego vuelva a plantear la consulta.- Consulta 10 Buenas tardes Dr Awad, Espero que pueda ayudarme con las siguientes consultas: 1- En un edificio nuevo a estrenar donde el constructor abonaba el gas central y la luz de obra, en que momento le corresponde dejar de abonarlo? por que cuando eramos solo 3 los propietarios que hicimos la posesion y aun no estaba la administradora que nos impuso el constructor por 3 años, dejaron de abonar sin aviso y nos tuvimos que hacer cargo nosotros luego de varios meses que nos dimos cuenta de las faltas de pago y ya estando la administradora lo cobro en las expensas con intereses. Podemos reclamar este dinero? 2- No tenemos encargado, quien es el responsable en abrir la puerta cuando vienen de servicios como la desinfeccion, metrogas, tecnico ascensor, limpieza de tanques o arreglos generales del edificio, la admnistradora o los vecinos? por que la administradora siempre nos dice que no puede venir y nos pide el favor de abrir la puerta o la mayoria de las veces nos caen sorpresivamente. Es responsabilidad de la administradora arreglar día y horario con los distintos servicios y venir ella a abrir? o debemos hacerlo los vecinos? por que la verdad que es bastante inseguro cuando caen sorpresivamente y molesto. 3- El constructor dejo varias cosas del edificio sin terminar, entre ellas el cielo raso del ultimo piso, la escalera, mal terminacion de la vereda donde no tiene bajada ycuando llueve se forma un gran charco de agua en la entrada del edificio, entre otras cosas. Hace mas de 1 año que lo venimos reclamando pero se hacen los distraidos. Algunos propietarios ya tenemos la escritura pero nos enteramos esta semana que aun el constructor no hizo la division de partidas ni el fin de obra. Nos conviene hacer una demanda? Ojala me pueda ayudar! Desde ya muchísimas gracias y disculpe por las molestias!!! Debora Respuesta: 1.- Cuando el edificio comienza a ser habitado, algunos gastos deben comenzar a pagarse conforme el porcentual de cada unidad.- De todas formas ya es tiempo de independizar los consumos.- 2.- Si no hay encargado, deben arbitrar alguna solución para abrir la puerta pues la administradora no está obligada a hacerlo. 3.- Lo que falte en el edificio debe intimarse a su responsable y no esperar o dejarlo librado a la buena voluntad del constructor, cítenlo a una mediación y lleguen a un acuerdo.- Consulta 11 Me dirijo a usted para consultar acerca de varios puntos que voy a enumerar para facilitar un rápido entendimiento: 1. El Consocio tiene una cochera o unidades complementarias además de 23 unidades funcionales, terraza y sótano donde se encuentran cabinas de Edesur, Metrogas, bomba de agua, bomba de achique y tanque de agua potable que sube a la terraza hacia el otro tanque de abastecimiento del Consorcio. 2. Esas UC II y UC III de cochera son Propiedad Privada de dos únicos Propietarios de UF 2, Piso primero y UF 21 Piso décimo primero. 3. La cochera posee portón con puerta hombre que pertenece a la fachada del Edificio. 4. El portón se abre por medio de: a) control remoto (Motor), b) llave (por si se queda sin batería el control remoto) y c) manualmente (que se quita la traba de motor cuando hay corte de luz). 5. Desde el año pasado 2012 que hemos advertido a la Administración repare chapa y pintura oxidadas de dicho portón ya que estaba sobrecargando el mecanismo de motor, la cual no se ocupó. 6. A partir de abril de este año 2013 el motor comenzó a hacer cada vez más fuerza para elevar correctamente el pesado portón por las chapas oxidadas y descentradas o caídas hacia uno de los lados de los marcos por falta de mantenimiento. Están las marcas. 7. A partir de entonces la Administración respondió que por el momento no se podía hacer el trabajo por falta de dinero y pidió Presupuesto ($3200) a la Empresa fabricante del motor y dijo que en cuanto haya dinero repararía portón y motor esforzado. 8. En junio volvió a pedir Presupuesto a la Empresa de motor que por la inflación aumento los gastos a ($5200). 9. El 22/06 nuevamente se trabó el portón porque el motor no aguantaba el esfuerzo así que decidí bajar del baúl del auto tres changos de supermercado y cuando terminara la diligencia intentar cerrar el portón, de lo contrario pensaba llamar a algún vecino para que se suba con una escalera, destrabe el motor y me ayude a bajarlo manualmente. La cosa que después de la tercera subida y bajada de changos a mi apto., encontré el portón bajado, alguien lo bajo haciendo muchísima fuerza porque estaba con la traba de motor puesta, quien hizo semejante fuerza rompió los brazos elevadores que se retorcieron dejando inutilizable dicho motor y contrapeso. 10. Ante el hecho, inmediatamente envié una carta mail a la Administración y al Consocio juntos quienes no respondieron. Tampoco respondieran al reiterado pedido de Asamblea Extraordinaria para hablar del dinero del Consocio y motor-portón del Edificio. 11. Pero sí, la Administración volvió a solicitar un tercer Presupuesto para motor que quedo en ($5200) y contrapeso rotos por bajarlo sin quitar la traba al motor de ($3350). O sea una suma de ($8550) sin contar Presupuesto de herrero para chapa y pintura que según lo que averigüe con un herrero particular costaría alrededor de ($4300). Total: $12850. Una locura!! 12. Averigüe que un portón y motor nuevos aproximadamente cuestan $15000. Además en liquidación de Junio la Adm. nos cobró por Expensas $320 por la primera visita (de abril) y Presupuesto de la Empresa de motor y, en liquidación de Julio nos cobró $302,50 otra visita para que la Empresa revisara el destrozo (cuando alguien lo bajo con traba puesta el 22/06). La Empresa optó por quitarlo y lo llevó a taller a la espera de que se acepte su Presupuesto. 13. Para mí es casi inentendible tanto gasto y negligencia e impericia por parte de la Administración en llevarnos a semejantes gastos. Y, si el Consorcio no tiene dinero por morosos como nos dijo la Administración, los dueños de cochera no podemos hacernos cargo de que el portón oxidado y falto de mantenimiento nos arruine el motor. El motor tiene 5 años y lo compramos nuevo los Propietarios de cochera que sin perjuicios o malos tratos pude funcionar hasta 30 años en perfectas condiciones. Ahora está casi destruido. 14. Los Propietarios de cochera pagamos Expensas por UC III $1264 y por UC II $236 que suman $1500 por mes aparte de la UF de cada uno. Pregunto: Qué se hace con el dinero de esas Expensas de cochera…??? Van al consorcio en general…??? Aparte pagamos ABL y AySA. 15. Misteriosamente en agosto se reunió la Administración juntamente con el Consejo de Administración en el apartamento de uno de ellos, más precisamente en el 9º “B”. El Consejo está formado por Propietarios de 8º “B”, 9º “A” y 9º “B”. 16. Luego de esa reunión, este mes de septiembre llegaron las Expensas con una Nota diciendo que el Consorcio no se hará cargo del motor porque pertenece a los Propietarios de cochera y que cuando haya dinero se reparará el portón. 17. Ante la indignación por la espera y los costos incrementados por la pérdida de tiempo además de los Daños y Perjuicios de tener que levantar a mano el portón desde casi 5 meses, cada vez que entramos o salimos con los autos. Los Propietarios de cocheras hemos releído el Reglamento del Consocio y no figura dicha disposición de Propiedad exclusiva del motor ya que varios Propietarios ajenos a la cochera lo usan (quitan la traba y levantan el portón) para lavar sus autos en la vereda así como también la Encargada lo levanta para lavar la vereda que es de todo el Consorcio, dejar estacionar sus visitas los fines de semana o, a Propietarios cuando las veredas se llenan de autos por la cancha de Boca, etc.. 18. Además no es lo mismo que el motor falle y se rompa solo, los Propietarios de cochera lo hubiéramos arreglado inmediatamente en abril por $3200 que pasó la Empresa fabricante, a que se rompa por falta de mantenimiento de chapa y pintura o, por un vecino que lo bajó sin preguntar por qué estaba abierto y/o cómo se cerraba (me imagino quien fue por la enorme fuerza que tuvo que hacer para bajar el portón con la traba del motor puesta, pero por ahora no lo puedo decir. Me hubiese gustado descubrirlo en la Asamblea). 19. Aparte hacía dos meses que el portón de cochera estaba abierto durante todo el día y lo cerrábamos de noche por seguridad para no forzarlo tanto hasta que se repare totalmente. Ahora hace dos meses que directamente la cochera está abierta las 24 hs. en total falta de Seguridad. 20. Por eso queríamos hablarlo en Asamblea Extraordinaria como corresponde por Derecho para explicar cómo fueron sucediendo los hechos que conocemos muy bien los usuarios de cochera y la Encargada. 21. A mi entender los gastos son de Consocios por varios motivos: falta de dinero en tiempo forma, falta de mantenimiento, falta de comunicación con los Co-Propietarios (aunque envié mail a casi todos), falta de Asamblea, negligencia, impericia y abuso de Poder de la Administración y Consejo de Adm., etc., etc.. La Administración no responde a nuestro pedido, ahora niega los hechos y, el Consejo no tiene Poder de decisión. Yo no delego. Pero nos quieren obligar a aceptar sus maliciosas decisiones sin Asamblea que es la única Soberana. 22. REITERO: La cosa es que nos quieren hacer cargo de los daños del motor a los Propietarios de cochera como si el motor se hubiera roto solo. Por lo expuesto solicito su especializado conocimiento en Consorcios para decidir qué debemos hacer los Propietarios de cochera. Si es conveniente un Carta Documento y en qué términos o, directamente una Mediación y, cuáles serían sus honorarios. Espero respuesta Muchos saludos Sra. Beatriz Respuesta: Las consultas tan específicas como la presente sólo pueden ser respondidas en consultas más personalizadas.- Consulta 12 Dr. Awad, buenos días tengo una consulta para realizarle. Le cuento: Somos un matrimonio con una hija de actualmente 7 años. Nos mudamos a nuestro departamento, edificio de 27 unidades, hace ya casi dos años (septimo y ultimo piso, contrafrente) semipiso, con balcon corrido de 1.05 mts de ancho, sobre el techo de los departamentos de abajo (del 1º al 6º son cuatro por piso), nuestro living y habitacion de servicio dan sobre el departamento de la señora con la que tenemos este conflicto. Al momento de realizar arreglos antes de la mudanza pusimos red en nuestro balcon y ventanas, la señora del departemto de abajo (6º) a las 12.30 vino a quejarse de los ruidos, ok paramos hasta las 15.00.- Luego un dìa de semana a las 17.30 hs estando mi hija de 6 años, sobrino de 6 y sobrino de 3 estaban jugando en la casa vuelve a tocar el timbre sosteniendo que los ruidos le retumban y no puede estudiar. A posterior (luego 10 dias) misma situacion un domingo a las 18.00 vuelve a tocar el timbre, donde la conversacion ya no se torno tan amable y entre gritos nos acusa de malos vecinos y que no sabemos convivir a lo que se la invito a retirarse de la puerta tambien entre gritos.- Luego de un mes un viernes a las 22.30 toca el timbre desde la calle "cansada de los ruidos", cenabamos con amigos (el living de casa da sobre su living).- Esta semana recibo una carta del administrador del consorcio (Administrador de consorcios xxxx) informandonos que le han realizado quejas diferentes copropietarios del Edificio donde me solicita evitar realizar ruidos molesto (me tome el atrevimiento de consultar al vecino con el cual comparto el 7º, y a los tres vecinos del 6º restantes quienes manifestaron no tener ninguna queja, por el contrario el vecino del 7º ofrecio su testimonio para presentarlo en el consorcio) Revisando el reglamento y las comunicaciones que envian con las expensas los horarios de descanso estan establecidos entre las 22:00 y las 08:00 hs.- Sinceramente me siento agobiado por esta situaciòn y no encuentro una explicacion al respecto.Le pido a usted su consejo en cuanto a como continuar con este tema.- Muchas gracias Pablo Respuesta: El problema de los ruidos molestos es de difícil apreciación y solución, porque depende de muchas cosas. Quizá Uds. no se dan cuenta y verdaderamente abajo se siente mucho, quizá no es así y la vecina del piso inferior pretende equivocadamente vivir en silencio absoluto. Lo correcto es respetar los horarios de descanso, no abusar de las reuniones y fiestas, tener en cuenta que en un edificio hay que moderar el uso de aparatos de TV, radio, etc. sobre todo en cuanto al volumen, etc. Consulta 13 Hola Dr.Awad! Le escribo por lo siguiente, soy propietaria de un dpto 2 amb, mi vecina del 6to tiene alguna falla en las cañerias de su baño y el techo de mi baño la pintura se descascara, se caen pequeños pedazos de cemento y tengo en el toilette mucho olor a humedad por ello. La administradora me dijo que tengo que pagar la mitad del arreglo, y la otra mitad mi vecina, siendo yo la afectada, esto es asi?? Lei el reglamento de copropiedad y dice que los copropietarios deben hacer todos los arreglos que sean necesarios para mantener el buen estado de su unidad y el edilicio Aguardo su respuesta, si pudiese reclamar algo como afectada, me gustaria que ud me asesore y lleve mi caso. muchas gracias!! Carla Respuesta: Para responder es necesario leer detenidamente el reglamento de copropiedad y saber lo más certeramente posible, de dónde proviene la filtración.- Consulta 14 buenas noches! tengo un problema que relato: somos 3 vecinos,adelante los primeros vecinos, al fondo planta baja, y primer piso vivo yo. Hay un patio que "pertenece"(el reglamento dice q es de bien comùn), a la vecina de planta baja, la cual lo usa y no hay problema, ya que se accede entrando a su casa El vecino de adelante tiene una ventana hacia ese patio, y le prohibiò cerrarlo, por dicho tema del bien comùn. Hay un caño pluvial apoyado sobre la pared que es la descarga del techo donde vivo yo (solo agua cuando llueve) (que figura como bien comùn), y que hace 5 años cambiamos todo el caño del piso (lo pagamos nosotros), pero ahora dice que tiene filtracion y humedad del pluvial apoyado en la pared. Figura en los planos. Me intimò a una conciliacion en el cgp, (solo a mi, al vecino de adelante no) es una sra. muy problemàtica, que no se puede hablar, ella grita y es grosera. Mi pregunta es: el caño pluvial, corresponde a los 3 propietarios? Una abogada del cgp hace 2 años, me dijo: los caños pluviales son de todos. Por favor necesito asesoramiento. gracias. Mari Respuesta: Lo mejor, antes de responder y acordar nada, será leer el reglamento de copropiedad de ese consorcio.- Consulta 15 buenas tardes, mi consulta es la siguiente. hace 2 años compre un depto a estrenar el cual está en garantía, tengo el inconveniente que cada vez que llueve las paredes filtran. son muros estructurales del edificio. presenté una nota en la constructora y no obtuve respuesta. tampoco por medio de la administración del consorcio. que puedo hacer?. gracias !. Laura Respuesta: Intimar formalmente al consorcio la reparación del muro y de los interiores deteriorados.- Consulta 16 estimado Dr. Awad , soy inquilina y quisiera saber si me corresponde a mi o al propietario pagar el arreglo o service de la caldera individual con la que cuento en mi dpto. ..? gracias y saludos !mariana Respuesta: En general los contratos de locación tienen una cláusula por la que el locatario (inquilino) debe hacerse cargo de todos los gastosa de los artefactos.- Igual hay que leer su contrato y saber de qué tipo de desperfecto hablamos.- Consulta 17 Estimado Dr. Eduardo Awad.- Hace aproximadamente 60 días fuimos a realizarle unas consultas a vuestro estudio, en el barrio de Caballito, inherentes a nuestro Administrador y otros temas.- En esta oportunidad, desearíamos- ante la disparidad de criterios- nos oriente porque no es conveniente contratar una empresa de vigilancia que esté constituída como Cooperativa.- Agradeciendo vuestro tiempo, saludamos muy atentamente - Juan Carlos - Silvia Respuesta: El problema con las cooperativas es que puede verse configurada una relación laboral con los socios que a su vez prestan el servicio de vigilancia,. Consulta 18 Dr. Awad Hola! Cuál debería ser el texto de una carta documento dirigida al Administrador una vez que ya se le entregó en mano y con recibo fehaciente, una nota donde en la que se le pide llamar a Asamblea extraordinaria para tratar su continuidad o no, rendición de cuentas y documentación respaldatoria de su gestión? Muchas gracias Saludo atte. ARQ. ADRIANA Respuesta: Hay que leer primero el reglamento de copropiedad, para saber cuál es el texto de la intimación, si es que corresponde.- Consulta 19 Dr Aguad El encargado del edificio tiene permanentemente recaidas de alcoholismo El administrador lo sanciona con abandono de tareas Se le brindo mil oportunidades y se le solicito que concurra a AA El nos trae el papel que concurrio pero siempre vuelve a pasar Que debemos hacer? Ya que es un riesgo para nosotros y para si mismo Atte Patricia Respuesta: Estos temas, tan delicados, no pueden tratarse desde el ámbito tan general de ésta página de consultas.- Consulta 20 Buenas tardes, estoy por hacer una obra de remodelacion importante en mi casa en Buenos Aires, capital federal y me dijeron que tengo que redactar una carta al consorcio, una minuta segun me dijeron, pero no encuentro nada por internet. Les queria pedir si por favor me pueden orientar en el desarrollo de esta, tienen que ir planos, m2? En fin, cualquier cosa que me puedan decir les estare muy agradecido. Un saludo y muchas gracias. Pablo Respuesta: Una consulta como ésta sólo puede responderse leyendo el reglamento, teniendo a la vista el proyecto de reforma y los planos del edificio, visitando el edificio si es necesario también.- Consulta 21 ¡A ver quien me puede tirar una cuerda! En nuestro edificio hay un poseedor de una unidad que nunca pago las expensas (13 meses de deuda). Digo poseedor porque el inmueble fue construido a traves de un Fideicomiso. todos tomaron posesion y muchos ya estan escriturando. La persona en cuestion no tiene apuro, obviamente no podria escriturar ya que el L.Deuda de expensas no lo tendria. Ahora bien, quienes nos asesoran ven complicado demandar el cobro, ya que parece estar en una zona gris para titulariad de la unidad??????? Cual es la via mas efectiva para lograr cobrarle y no tengamos que estar aportando solidariamente entre todos? Gracias Jorge Respuesta: En general la persona que tiene la posesión debe pagar las expensas. Pero se trata de una cuestión que no puede, en detalle responderse desde el ámbito muy general de una página de consulta como la presente. Consulta 22 Buenas tardes! quería hacer una consulta, hay alguna ley que me prohiba entar mi moto a mi edificio? Adentro de mi departamento? porque vivo en planta baja, y de la comisión me dijeron que no podía entrarla, es por capricho? tienen autoridad para no permitirmelo? Muchas gracias María Respuesta: Los departamento no tiene por destino servir de motos ni de automóviles.-Consulta 23 Buenas tardes Doctor, Desde ya le agradezco por el servicio que brinda. Mi consulta es: ¿quienes son los ingenieros en seguridad e higiene habilitados para emitir el certificado de edificio seguro? El articulo dice: "Ingenieros, Licenciados en Seguridad e Higiene, Técnicos matriculados por resolución 313/83 del MTSS, arquitectos, técnicos matriculados en el Consejo Profesional de Ingeniería Civil y Licenciados en Seguridad" ¿Me puede brindar por favor algún contacto de uno de estos profesionales? Nuevamente muchas gracias, Alejandro Respuesta: El Gobierno de la Ciudad tiene una lista o detalle de los inscriptos.- Consulta 24 Hola, vivo en un edificio en Lomas de Zamora, Pcia. De Buenos Aires. el cual no posee reglamento interno alguno. Desde hace varios días se deja oler en mi dpto. el humo de cigarrillo que se cuela vaya a saber desde qué unidad… Existe alguna reglamentación/ley/decreto etc. que prohíba el fumar en un edificio de vivienda? Estoy muy preocupada ya que tengo un bebé y temo como esto afectará su salud. Gracias. Sra. Lalita Respuesta: No hay reglamentación que prohíba que dentro de las unidades se fume.- Consulta 25 Buenos Dias: Me comunico con ustedes para hacerles una consulta que para mi seria importante recibir una pronta respuesta. Yo ayer me acerque a pagar las expensas al Consorcio de mi Edificio, y ante algunas consultas fui maltratada e insultada por sus Respectivos Dueños (Madre e Hijo). me senti muy humillada, fue ante presencia de ellos dos y una Empleada de dichas oficinas, yo quisiera saber como debo manejarme ante dicha situacion ya que me senti ninguneada, insultada y no obstante humillada por las palabras de estos dos sujetos, yo me presente sola, ya que solo debia pagar las expensas del departamento donde alquilo, puse en conocimiento al Sr que me alquila a mi y fue el quien me informo de ustedes para asesorarme de como denunciarlos. ante mas datos de la situacion les rogaria me lo informen asi poder explayar mi correo, espero pronta respuesta. Muchisimas gracias. Noel Respuesta: Lo mejor será poner en conocimiento fehaciente de locador (dueño de la unidad que alquila) lo ocurrido y que él arbitre una solución Consulta 26 Dr, buenas noches, soy propietario de dos dptos en Bahía Blanca y resulta que cortaron el gas de todo el edificio, incluso sacaron todos los medidores, todo por una denuncia que hizo una vecina a la empresa de gas porque sentía olor. mi pregunta es. ¿ puede esta empresa retirar todos los medidores sin el concentimiento de los propietarios ??, por otro lado la empresa de gas dice que la restitución del mismo puede demorar 6 meses o más !!!.¿ se puede hacer algo ??, porque la situación es insostenible !!!!. no hay alguna forma de que alguien nos garantice la restitución en un determinado tiempo ?? tal vez con una póliza de caución ??. Y por otro lado ¿ que debería hacer el administrador ??, ¿ cual es o debería ser su responsabilidad en este asunto ??.Le agradecería información para saber como actuar de forma rápida. Aguardo sus comentarios. Desde ya muchas gracias.- Saludos cordiales.-Eduardo Respuesta: Los medidores los retira la empresa porque se ha dado la lamentable situación que los ocupantes arreglan con inescrupulosos que reconectan los medidores, haciendo caso omiso del peligro. En cuanto a la administración del consorcio, si los caños que pierden son comunes, con toda rapidez debe llamar a asamblea, y acordar la reparación para luego seguir con las reparaciones individuales a cargo de cada propietario, si corresponde.- Consulta 27 Estimado Dr. Awad Ante todo me alegra volver a contactarme con uds., luego de haber concurrido a cursos en caballito y haber disfrutado de las riquísimas meriendas en su sala. Dr. Necesito consultarle lo siguiente: Una persona participó en una asamblea ordinaria como representante del copropietario mayoritario (80%) Lo designaron Presidente del acto (muy posiblemente adrede puesto que el reglamento prevé que como presidente no tendrá voto) Al momento de votar por una administradora nueva, se solicitó un cuarto intermedio. Dada la situación, le pregunto: En el cuarto intermedio: 1) ¿podrá votar aquellos propietarios no que asistieron a la primera asamblea? 2) ¿es obligación que sea el mismo Presidente o puede elegirse a otro ? (esto obviamente para que no pierda voto nuevamente) 3) No se le negó el voto al Presidente en la Asamblea ¿pueden ahora en el Cuarto Intermedio no tener en cuenta su voto 4) ¿se puede solicitar que se devuelva el dinero que se ha juntado y que no sea Fondo de Reserva? 5) Si, por la redacción del Acta de la Asamblea Ordinaria, solo se solicitó cuarto intermedio para elegir administrador, ¿se puede tratar temas ya tratados y/o temas nuevos? Quedo al aguardo de su respuesta, muy agradecida Saludos cordiales, Ivana Respuesta: Si la asamblea entró en cuarto intermedio lo que viene es una continuación de esta, o sea es la misma asamblea. En consecuencia, el Presidente será el mismo, lo que ya se acordó así queda y deben seguir con los puntos del orden del día original, no tratados.- Gracias por su recuerdo de los cursos y la merienda, siempre tratamos que estén cómodos y a gusto.- Consulta 28 Buenas tardes doctor, Estoy inscripto en el RPA pero como por el momento no administro consorcios no hice la DDJJ (no sabía que aún sin dedicarme a esto igualmente lo tenia que hacer) y estoy viendo que dentro de poco vence mi matricula y me interesa renovarla por si en algún momento comienzo con esta actividad. ¿Puedo renovar mi matricula igualmente? (estoy al tanto que hay que hacer un curso para renovar) ¿Voy a tener que pagar alguna multa por no haber presentado la DDJJ? Saludos y muchas gracias por la ayuda que nos brinda. Alejandro Respuesta: el plazo para presentar la DDJJ se prorrogó varias veces, por lo que no sé si habrá vencido cuando esta consulta se suba a la página y Ud. la lea. De todas formas si venció, le darán de baja. Para reinscribirse deberá realizar nuevamente el curso para administrador de consorcio.- Consulta 29 Estimado dr Awad: quería consultarle sobre un tema que me tiene realmente preocupada, estoy finalizando un contrato de alquiler de 2 años, faltan aun 2 meses, estuve hablando con la propietaria y sus condiciones para la renovación no me convencen del todo, ella me dijo que debo avisar si me voy o no con 60 días de anticipación, quisiera saber si esto es realmente cierto. Por otro lado dice que debo dejarle un papel firmado de que los artefactos funcionan correctamente, sin embargo esto no es asi debido a que por una falta de presión de agua (caños que se cambiarian el año que viene) el calefón presenta algunos problemas que son debidos a esta situación. No se si es legal que ella me pida que le firme un papel, realmente estoy muy desorientada, siempre lleve todo al dia y mantuve la propiedad en las mejores condiciones. Desde ya le agradezco mucho la ayuda que pueda darme. Saludos cordiales Gabriela Respuesta: La obligación del locatario (inquilino) es desocupar el inmueble que alquila el día que vence el contrato. El plazo de 60 días es la anticipación con la que Ud. debería avisar a la propietaria pero para el caso en que Ud. decida rescindir (dar por terminado) anticipadamente el contrato; o sea si Ud está alquilando y por alguna razón antes de que venza el contrato decide terminar e irse, debe avisarle a la propietaria 60 antes de la fecha en que desocupará el departamento. Pero, reitero, esto no tiene nada que ver con la situación de vencimiento del contrato. En cuanto a que Ud. le deje un papel firmado no se comprende, ya que la que debe entregarle un recibo a Ud. de conformidad cuando Ud. se vaya es la propietaria.- Consulta 30 Soy amigo de un encargado de edificio quien tiene la siguiente duda Le quieren obligar a limpiar una lampara que esta a 3,20mts El averiguo con la ART y parece que no se responsabilizan pero aparentemente SUTERH dice que debe hacerlo Cual seria la posta? Gracias por vuestra respuesta el dia lunes pues a la noche hay una reunión Saludos Hugo Respuesta: En general es cierto que tareas de altura no son obligatorias, pero no habría inconveniente con 3,20m.- Consulta 31 Buenos días Dr Awad Yo realice con Ud. el curso de administración de consorcio en el CPACF. Desde el 01/09/13 comencé a administrar el edificio en el que vivo. Necesito hacerle dos consultas: un inquilino recién mudado tiene los dos cuartos en el hueco de aire/luz donde en el primer piso hay dos patios internos que corresponden cada uno a un propietario diferente. Este inquilino quiere colocar un airé acondicionado, nadie en el hueco lo tiene. Lo único que encontré para que no lo coloque es si hace mucho ruido y como es una zona donde todo retumba, esto molestaría a los vecinos. Yo se que los nuevos no hacen ruido pero el desagote del aparato no puede caer como lluvia artificial sobre uno de los propietarios del primer piso. Puedo ir por la prohibición con respecto al ruido hacia los demás? Y mi otra consulta es: hay varios inquilinos y propietarios también, que no abonan las expensas en la fecha de vencimiento, mi administradora cobraba el 3% mensual. Mi duda es si el propietario se atrasa cuatro días, no puedo cobrarle el 3% le debo cobrar el 0.4%? Esto es correcto? Ya que mi administradora aplicaba por dos días o diez el 3%. Quiero evitar problemas. Desde ya muchas gracias, y cuando tenga que actualizar el curso ahí estaré nuevamente. Dra Adriana Respuesta: Hola Adriana, me alegro que el curso del CPACF haya sido de utilidad. En cuanto al equipo de aire acondicionado, la colocación sólo sería posible si el equipo es de buena calidad y no hace ruido ni vibra, y además, se lo instala de tal forma que no caiga el agua de la condensación al piso inferior ( la instalación debe incluír una manguerita que desagota en un bidón o recipiente. que se debe encontrar en el interior de la unidad que instala el equipo.- En cuanto al atraso en pago, quizá lo mejor sea, como solemos decir en el curso, que se extienda el plazo de pago (normal) que prevé el reglamento, por ejemplo en vez debe ser el día 05 que sea el 20 del mes y pasado ese momento, aplicar el 3%.- Consulta 32 Soy inquilina y hace tres semanaz camuzzi corto el gas por perdidas y no he recibido ningun tipo de llamado de la dueña ofreciendome medios alternativos para sobrellevar esta situacion ni caloventor, ni calentador de agua electrico ni nada donde pueda cocinar y no considero justo abonar el alquiler puedo intimarla por carta documento pidiendo una reduccion del cannon locativo? GRACIAS. Paula Respuesta: Si puede y debe hacerlo, porque no cero que su locadora lo haga por sí, por las buenas.- Consulta 33 Hola mi pregunta es la siguiente: Resulta que yo vivo en un edificio en PB en San Bernardo, donde tenemos el gas natural en la puerta, actualmente tenemos garrafas,pero la asamblea decidió cambiar el sistema a eléctrico en todo el edificio en vez de gas natural, todos los propietarios no viven en el edificio porque lo usan para alquilar, pero yo vivo todo el año y quiero poner gas natural, que herramientas legales tengo para poder hacerlo yo solo debido a que vivo en planta baja, aunque pague el sistema eléctrico? Gracias. Germán Respuesta: Si la asamblea decidió, en forma reglamentaria y con la mayoría necesaria, cambiar de sistema, no hay posibilidad de oponerse. Pero entiendo que podria haber un acuerdo con la administración para que Ud. haga a su costa la instalación, ajustada a las normas de seguridad actuales.- Consulta 34 Buen día, Así como existe un listado de las empresas habilitadas por el GCBA para hacer el trabajo de servicio de limpieza de tanques, ¿existe un listado de los profesionales habilitados por el GCBA para emitir el certificado de edificio seguro o lo puede emitir cualquier arquitecto, cualquier licenciado en seguridad e higiene, etc? Muchas gracias por el servicio que brinda. Lo saludo muy atte., Alejandro Respuesta: Hay un listado de profesionales que evalúan el edificio y emiten el certificado de edificio seguro Consulta 35 Hola Doctor: Vivo en un 3er piso en Capital, contrafrente, en frete de mi edificio contruyeron y terminaron un edificio que tiene salón de fiestas en la planta baja, piscina, y ahora hay agregado una carpa gigante en el medio del parque mas juegos para chicos. Esto sumado a que pusieron una red en la medianera,la cual mi consorcio la autorizo sin consultarme a mí, me arruinaron la vista que tenía. Estos de este edificio armaron tipo club, que derechos tengo yo frente a esta especie de club que me armaron en este edificio, reuniones a los gritos y con musica en el parque, asados al mediodía o noche ( ademas de llenarnos de humo), con chicos pequeños que gritan todo el tiempo, ni hablar los grandes, los domingo arrancan a las 10 de la mañana los pibes en el parque. Consulta, que derecho tengo yo??, yo estaba antes que ellos, y no sólo en la semana estaba tranquila sin ruidos ni griterios, mas después que uno llega de trabajar cansadísimo, también se agrega el fin de semana de día de noche, es cosa de locos, más que yo estoy en un 3er piso a escasos metros de ellos, se escucha todo, es como si hiciera eco. Cuando se estaba construyendo este edificio yo hablé con mi consorcio, y le dije que averiguara como íba a ser esto, pero ni bolilla,. Que puedo hacer o a donde debo dirigirme, busqué por todos lados información, pero no sé, MUCHISIMAS GRACIAS, LUCIA Respuesta: La verdad es que lo que se haya edificado, dentro de las normas del código de edificación, no puede cuestionarse. Pero hay un artículo del Código Civil el 2618, que es el que corresponde para los problemas de perturbación entre vecinos linderos.- El planteo puede hacerlo Ud., preferentemente varios vecinos, o el administrador de su edificio.- Consulta 36 Buen día, mi consulta es la siguiente: En el edificio que tengo, en Provincia (Ramos Mejía), tenemos una cochera alquilada que comparte el portón de salida con dos cocheras más. Sucede que el portón eléctrico dejo de funcionar y el Administrador indica que esas reparaciones las tienen que solucionar los propietarios de las cocheras. La pregunta es: quien tiene que organizar el arreglo del portón? y quien lo paga? La Administración o los Propietarios? Muchas Gracias Miriam Respuesta: Primero hay que leer el reglamento de copropeidad.- Consulta 37 Buenas tardes quiero consultar acerca de la renovacion del mandato del administrador. según la disposicion nueva la renovación es automática si no hay cuorum en la asamblea convocada a tal efecto. la consulta es que en nuestro reglamento se estipula una doble asamblea, quiero saber que aplico si el reglamento o la nueva ordenanza. muchas gracias Ezequiel Respuesta: El reglamento prevé la renovación del mandato? Me gustaría leerlo. Si el reglamento sólo se refiere a la elección y remoción del administrador, debe usarse el quórum prevista el la resolución 1000/2012 DGDYPC (CABA).- Consulta 38 Estimado Dr. Awad: Quisiera saber si como inquilino me corresponde pagar en las expensas ordinarias gastos de pintura del palier y del sum, como tambien de arreglos de departamentos por filtraciones. En caso de que sean gastos extraordinarios, qué puedo hacer si desde la administración dicen que no lo son. Muchas gracias Saludos, Maximiliano Respuesta:general esos gastos de mantenimiento y reparación corriente son ordinarios.-

Consulta 1 Buenas Noches, Comento la situacion: Hay dos edificios uno al lado del otro y tiene un reglamento de co-propiedad en donde figuran los dos y tienen el mismo numero de CUIT. En la practica actuan como dos edificios independientes, liquidaciones por separadas, mantenientos, etc... Esto aparentemente hace muchos años, se hizo asi y quedo asi por usos y costumbres, tienen los dos el mismo administrador. La consulta es: Esto se puede? Hay que revertilo o se puede seguir asi? Hay algun impedimiento en el caso de remover el administrador? Hay leyes que nos amparen? Gracias, desde ya muy amable su respuesta. Saludos Pablo Respuesta: Como Ud. comprenderá, no es posible responder sin tener a la vista el reglamento y saber, en detalle cómo funciona ese consorcio.- Consulta 2 Buenas tardes, mi nombre es Alejandro y queria consultarle sobre un tema. El encargado de nuestro edificio pidio que se le pintara el dto donde habita.. al quererle comprar la pintura exigio q contratemos a alguien para q lo haga... es mas su dto esta empapelado (x el mismo hace 10 años).... no deberia hacerlo pintar el como si fuera un inquilino?? Es mas no podriamos nosotros exigirle q lo haga? Muchas gracias. Saludos Alejandro Respuesta: La verdad es que el consorcio debe mantener en buenas condiciones la vivienda del encargado, reparando lo que se necesario. Y el encargado debe cuidar de esa vivienda. Así las cosas si la pintura es de varios años y está deteriorada debe el consorcio hacerse cargo de la pintura. Queda claro que el encargado podria hacer él la tarea (pero no es su obligación), sería un gesto buena voluntad hacia el consorcio, pero depende de la persona y de su relación con empleador (el consorcio), pero, reitero no está obligado el encargado a ser él quien aporte la mano de obra.- Consulta 3 Estimado Doctor, vivo en un departamento de 2 pisos por escalera con 5 unidades funcionales. 1- En uno de los departamentos lavecina ha observado agua proveniente de un caño de su propio baño (caño dentro de la pared para la utilizacion de un lavamanos). A quien le corresponde el arreglo, consorcio o propietario? 2- otro departamento tiene humedad en el techo proveniente del baño del departamento de arriba. Aun no sabemossi es caño del baño exactamente o de un caño desague de un balcon. Cualquiera sea el caso es de caño dentro de pared. A quien correspondeel arreglo. El reglamento de copropiedad dice: son comunes las cañerias principales de agua corriente y de gas hasta que llegan al descubierto a las respectivas unidades. Agradezco su respuesta Atte, Carolina Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad y leerlo todo.- Consulta 4 Buenos días, mi consulta puntual es la siguiente: Vivo en un edificio chico de 6 unidades, 4 de 2 ambientes ubicadas al frente de la propiedad y 2 unidades de 3 ambientes distribuidas en PB y primer piso (una de las cuales es la mía) ubicadas al fondo, una contigua a la otra. Hace tiempo que estoy reclamando al consorcio por dos motivos: 1) falta de presión de agua en el piso de arriba de mi propiedad, problema que tengo entendido también existe en el departamento contiguo. En las reuniones con la administradora, se plantearon varias posibilidades de solución como realizar una nueva entrada de agua directa desde los tanques hasta los departamentos o la instalación de una bomba. Ante los numerosos reclamos a la administradora (en reuniones, por teléfono, vía email), ésta manifestó que solicitaría presupuestos para este trabajo. A pesar de que este reclamo data de varios años, prácticamente desde que me mudé al edificio hace 6 años, todavía no se solicitaron los presupuestos prometidos, ni se realizó trabajo alguno. 2) filtración en el techo y paredes en la cocina de mi propiedad cada vez que llueve. En este caso, como en el anterior, realicé numerosos reclamos, también por teléfono, en persona y por e-mail. Después de aproximadamente 7 meses, conseguí que la administradora enviara a alguien para revisar de donde viene el agua. El problema aparentemente se debe a una filtración en el piso del balcón-terraza perteneciente al departamento contiguo. El presupuesto para la impermeabilización ya está pasado, pero el trabajo sigue sin efectuarse. La administradora alega que el propietario del balcón no responde a sus llamados para coordinar un día y horario para recibir a la persona que debe realizar el trabajo. A pesar de los reclamos constantes, el problema sigue sin resolverse y cada vez que llueve, filtra el agua en mi cocina, con riesgo de que además del deterioro en la pintura, se arruine también el mueble que está adosado a la pared de la filtración. Ya agoté todas posibilidades de reclamos "normales" como expresé anteriormente, en persona, telefónicamente y vía e-mail. Cómo debería proceder para intimar formalmente a la administración y/o al propietario del departamento contiguo? Podría dejar de pagar las expensas hasta tanto no me solucionen estos problemas? Desde ya muchas gracias por su respuesta. Atentamente, Sandra Respuesta: 1.- El consorcio debe llevar a cabo las tareas necesarias para que tengan presión de agua suficiente en ese piso, deben evaluar las distintas posibilidades y poner manos a al obra. 2.- En cuanto a filtraciones, si se saber que debe ser el consorcio quien repare, ante la inacción puede optar por la intimación fehaciente vía carta documento u optar por promover una mediación.- Consulta 5 Hola, mi nombre es Norma xxxx, en mayo tomé la administración del consorcio donde vivo, por supuesto ad honoren. Removimos a la anterior administradora designada por la constructora por 3 años, con las condiciones que explicita el regalmento, 66% del total de las unidades y con causal, ya que le quedaba un año y medio de gestión. Su administración fue muy desprolija, no daba explicaciones sobre el fondo de reserva recaudado en las escrituraciones, el edificio fue entregado en agosto de 2011. Tengo certificado de curso y estoy inscripta en el registro Nº xxx. Estoy necesitando una auditoría de esa gestión para quedar liberada de su accionar y dar explicaciones a los consorcistas en reunión, ya que si bien se puede inferir una malversación de fondos se necesita la revisión y firma de un profesional que avale auditando todo, no es mucho tiempo, pero no consigo a ningún profesional dispuesto a hacerlo. También quiero saber si no existe algún organismo de control de administradores, por lo que veo la mayoría son bastante deshonestos y perjudican a todos. Otra consulta es si hay alguna acción desciplinaria para aplicar a los consorcistas que no cumplen con las normas de convivencia, no respetan horarios de descanso, rompen partes comunes, quitan comunicaciones colocadas para información general, peleas escandalosas en sus UF que molestan, música fuerte, etc. Muchas gracias y espero respuesta . Norma Respuesta: en cuanto a la auditoría, puede comunicarse con el estudio al 4982-2024 o al 3526-4008. Por organismo de control debe entenderse al Registro Público de Administradores en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. De todas formas la mala administración siempre puede dar origen a un proceso judicial. En cuanto a las normas de convivencia, hay que analizar cada caso en particular, ya que la ley de propiedad horizontal prevé en su artículo 15 la posibilidad de iniciar acciones, pero reitero, no se puede responder en forma general.- Consulta 6 Hola el motivo de mi consulta es que la asamblea de propietarios a removido al vieja administrador de 20 años de ejercicio y a nombra ante escribano uno nuevo. Pero el problema que los dos liquidan las expensas y quieren cobrarlas ambos. Como puedo saber a quien corresponde el pago mejor dicho si es legal este tipo de destitucion o lo mejor seria aser un deposito juridico en custodia. Desde ya muchas gracias Augusto Gabriel Respuesta: Es un grave problema que un consorcio tenga dos administradores, pero no se puede responder sin tener más detalles acerca de lo mejor para hacer en esa situación Consulta 7 Hola, quería consultarle porque en mi edificio hay un vecino que tiene problemas serios de alcohol y hace poco dejó las puerta de entrada abierta y con las llaves puestas, entró una persona ajena, etc. Finalmente no pasó nada grave. Pero no sabemos cómo proceder ante la inseguridad que genera en todos los vecinos. ¿Podría aconsejarnos que es lo más conveniente en este tipo de casos y ante quién hacerlo? Muchas gracias por su atención. Mónica Respuesta: La verdad es que desde ésta página no es sencillo responder a un problema así, habría que tener más datos, cómo es el edificio, cómo ocurrieron los hechos, etc. Consulta 8 Me dirijo a ustedes por saber de la especialidad del Dr. Awad a través del programa radial de los sábados. Estuve reclamando casi dos años para que hicieran arreglos pendientes de una administración anterior y cuando los realizaron, en setiembre del año pasado, resultó que al tiempo tuve que reclamar de vuelta por que volvieron los problemas originales y desde ese momento ahora no me hacen caso y necesito solucionar este tema ya que por problemas económicos necesito alquilarlo y quiero dejarlo en condiciones. Necesito saber si pueden orientarme o indicarme donde me puedo dirigir para intimar el arreglo por vía judicial, pero no puedo pagar honorarios. Agradecería su respuesta. Atentamente Nélida Respuesta: Si el consorcio obligado a la reparación o el arreglo ejecutó mal los trabajos debe llevarlos a cabo nuevamente. Para comenzar, una carta documento, una intimación fehaciente, luego se verá.- Consulta 9 Dr. Awad Como lograr mantener vigente y actualizado un Fondo de Reserva dispuesto en las reservas, con el propósito de emplearlo en gastos extraordinarios, teniendo presente, la pérdida del poder adquisitivo del dinero a consecuencia de la inflación y otros factores relacionados. Agradecería enormemente su respuesta a los efectos de considerarla y tenerla presente para su implementación. Muchas gracias. Carlos E. Respuesta: para ser honestos, en estos tiempos de inflación creciente, no aconsejo tener un fondo de reserva cuantioso, sino tener un sistema de pago de expensas variable, (no fijas) y un pequeño fondo operativo o de caja chica, para hacer frente a algunos gastos.- Consulta 10 Estimado Dr. Awad, Lamento molestarlo e intentaré que mi consulta sea breve. Vivo en un edificio de siete departamentos y ayer por la tarde una persona de Metrogas detectó una pérdida de gas en cañería interna por lo que se llevaron el medidor y me clausuraron el suministro de gas. Metrogas me informa que desde el 2011 hay un reclamo de pèrdida de gas en mi departamento ( el cual yo no estaba enterada) y desde que comencé a habitar este departamento siempre he tenido problemas con el suministro de gas, ( No habiendo sido oída por la constructora y luego el Consorcio). Mi pregunta es la siguiente, siendo el problema de cañería interna al edificio, el gasto del gasista matrículado lo debo pagar yo o el consorcio? Muchisimas gracias!! Mónica A. Respuesta: No me molesta, es un gusto poder responderle. Para contestar es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad y leer acerca del dominio de las cañerías.- Consulta 11 Hola, mi nombre es Gabriel, vivo en PB de un edificio q consta de 3 pisos, hace poco más de un año mi vecino vendió su dto., y se mudo UNA SUCIA, maleducada y loca dentista, primero comenzaron a perder sus cañerías, lo que me arruinó el techo del baño y de la cocina en la cocina se calló el cielo raso), la loca esta arregló la cañería, pero nunca se hizo cargo del arreglo de mi dto... se la deje pasar, tiene perro en el balcón, la mina Baldea y tira toda la mugre desde el primer piso a la vereda y cae todo en mi balcón y en mi media sombra q tengo en mi balcón, baldea casi todos los días y no es capaz de bajar a sacar la mugre que tira a la vereda, ni que hablar de mi balcón. Hale 2 veces con ella y le pedí que al menos baje y saque la mugre de la vereda, a medida fue pasando el tiempo, comenzó a aparecer humedad en mi casa y se agravó ya que SOY ALERGICO a la humedad, al pelo de perro y al polvillo, por lo tanto no puedo dormir de hecho llego de mi trabajo a las 4:00am y son las 7:00 am y no puedo respirar, mi señora también le pidió que deje de limpiar porque le salpica la ropa limpia con el agua sucia que tira de su balcón, la LOCA SE OFENDE, hable con el Admin y le plantee el problema, no me dio mucha bolilla, por lo que procedí a filmar y fotografiar mi habitación con la humedad, como la humedad deja la pared exterior del dto., como deja la mugre en la vereda y no baja a limpiar. Tengo pensado hacerlo siempre q limpie, filmar cada vez que baldea. Mi pregunta es la siguiente ¿Puedo comenzar acciones legales?, el perjuicio no es solo estético ya que esta afectando mi salud. Me podrían indicar q es lo correcto en estos casos. Trato de armarme de paciencia, pero en cualquier momento la agarro de los pelos y le paso la trompa por la mugre que deja. Gabriel Respuesta: No a esto último, no por mano propia. En cuanto a los daños, me gustaría leer el reglamento de copropiedad primero. Sobre lo que ocurre con lo que tira desde el balcón, debe el consorcio a través de su administrador tomar medidas, es una obligación del administrador resguardar los intereses del consorcio.- Consulta 12 Hola, buenas tardes. Es posible alquilar un departamento del cual el edificio todavía no obtiene el final de obra? saludos! Muchas gracias! Sofi Respuesta: Si, es posible.- Consulta 13 Estimado Doctor Awad. Desearía me pudiese asesorar sobre un accidente que me ocurrió en el edificio en el cual soy inquilino. Esto sucedió el día 03 de junio del corriente año. Sufrí fractura de humero y tuve operación con prótesis y clavos. Me dice la Administradora que ya no tengo derecho a reclamar al seguro del consorcio, por que el plazo ya caducó. Esto realmente es así ?. Le agradecería me pudiese asesorar los tiempos de plazos legales. Ya que me encuentro convaleciente y no puedo realizar trabajos para mi sustento. Desde ya agradezco su atención. Afectuosos saludos. Carlos Respuesta: La verdad es que no puedo responder con esos pocos datos. Consulta 14 gracias por leerme, quisiera preguntarle vivo en un edificio de 3 pisos en la planta baja hay un cuartito donde se encuentran los medidores de gas yfrente sobre los pasillos la luz, el edificio tiene en los descanso de escalera 2 ventanas (en cada piso) y hay vecinos que la cierran hermeticamente, como asi tambien una puerta que hay en planta baja que es el pulmon del edificio, hay un reglamento de metrogas sobre la ventilacion de los pasillos de edificios???, muchas gracias Graciela Respuesta: Esa pregunta debe formularse a un gasista matriculado Consulta 15 Buenos dìas Doctor Awad,le agradecerìa sumamente el que me pueda contestar la siguiente pregunta: Vivo en un edificio recièn estrenado dònde aùn no tenemos Reglamento, en el mismo poseemos un fondo que algunos vecinos utilizamos para hacer asados, ante lo cuàl , otros vecinos se niegan, aduciendo que en la ciudad de Bs As està prohibido hacer fuego para asados en el fondos que dan al pulmòn de manzana, ¿es esto asì? ,¿efectivamente existe una disposiciòn legal que impida hacer parrillas en los fondos que dan al pulmòn de la manzana? Desde ya , le agradezco mucho su respuesta. Marcelo Respuesta: Hay muchos edificios que tienen sus parrillas en los fondos de lotes. Pero, siempre lo mejor es la consulta con el profesional que corresponde: ingeniero civil, arquitecto.- Consulta 16 buenas tardes dr: Queria hacerle una pregunta, vivo en un ph al frente Y tengo la cañeria de desague del techo q baja por el pasillo contra mi pared. Mi vecina me dice que no puede estar esta cañeria asi. que tengo que hacerla pasar por el FRENTE DE MI CASA!!! queria saber si esto es asi o puedo seguir teniendola tal cual esta. yo pago impuestos por el pasillo tambien dado que me corresponde tambien el pasillo saluda muy atte: OSVALDO Respuesta: La verdad es que con tan pocos datos no se puede responder. Siempre es necesario tener el reglamento a la vista, cuanto menos, para saber de quién es la cañería.- Consulta 17 Dr.Awad. Vivo en un complejo habitacional en la ciudad de Tandil. Cito enxxx, el mismo consta de xx departamentos todos de alquiler y un sector destinado a espacio guardacoches, sin delimitar, o sea que no están numeradas y se estaciona donde se puede, a veces hay coches que no sabemos de quienes son, otras algunos picaros estacionan coches de sus visitas, otras estacionan su propio vehículo y el de la Empresa donde trabajan eso motiva que, al no encontrar lugar se estacione sobre el césped y canteros. Se que personas foráneas alquilan los espacios. Que hacer? Respuesta: la verdad es que faltan datos para responder. Parece que es un complejo habitacional, pero todos los departamentos se alquilan. No es posible saber si se trata de un inmueble sometido a la ley de propiedad horizontal, o pertenece a una sola persona, etc. Se necesitan más datos.- Consulta 18 Dr. Awad, quisiera saber que acción podría inciar un consorcio, contra una copropietaria que ocasiona serios disturbios al resto de los propietarios (ha tirado un televisor por el aire luz). Desde ya muchas gracias¡¡ Dra. Elisa A. Respuesta: Lo primero que debieran hacer es una denuncia policial. Hay procesos por daños, procesos por alterar la pacífica convivencia, por poner en riesgo la seguridad en el edificio, etc.- pero con tan pocos datos, no es posible responder más.- Consulta 19 Hola muy buenos días, quería hacer una consulta respecto a un conflicto administrativo. Vivo en un complejo de 5 torres, q pertenece a Avellaneda, en donde vivimos 1200 familias. Hace mas de 10 años que estamos con conflictos con la administración con quien estamos en juicio para sacarla pero no estamos pudiendo. Hace años que no se llama siquiera a una reunión de consorcio. Pagamos casi $1000 de expensas y las torres se encuentran en un estado deplorable. Para colmo, El dia de ayer nos cortaron el gas por perdidas. Quisiera asesorarme respecto a las posibilidades reales que existen de poder elegir otra administración. No tengo ningún problema de acercarme al estudio. Carolina Respuesta: La verdad es que cuestiones como ésta ameritan una consulta más personalizada, teniendo, cuanto menso el reglamento de copropiedad y más documentación, liquidaciones de expensas, datos del proceso judicial, etc. Consulta 20 Estimado Dr.Awad, mi consulta es la siguiente, tengo un departamento en un edificio de Mar del Plata, el cual está ubicado en un segundo piso interno, por consiguiente ventila a un aire y luz. El problema es el siguiente. los departamentos del primer piso, techaron sus respectivos patios con un techo tipo plastico, el cual me queda a 50cm de la ventana, quedando al alcance de la mano todas las suciedades y objetos que caen por el mismo, a lo cual se sumo en la actualidad, el ingreso de palomas, que minaron de excrementos y suciedad los mencionados techos, sabiendo las enfermedades que traen aparejadas.Me he dirijido al administrador en infinidad de veces para que haga remover los cuestionados techos y teniendo encuenta que hace mas de 10 anos que existen dice que la única solución es lavarlo periódicamente, cosa que no hace hace unos días me presente en su oficina para reclamarle esta fea situación, el no estaba y una empleada me dijo que era complicado conseguir gente para limpiar los techos, ya que son endebles.Realmente me siento desamparado ante esta situación y no se como manejarlo. ( se que la respuesta de el va a ser de limpiarlos, yo pregunto cuanto tiempo puede durar limpio con la cantidad de palomas que viven aparte que no cumple) Dr. mi pregunta es que debo hacer ante esta situación tendrá alguna solución le comento también que he decidido hablar con un Abogado que este por medio de mail, le planteó la situación y el administrador le contestó que por el tiempo que está colocado no puede intimar a los propietarios y que los iba a lavar cosa que no hizo. A parte quiero alquilarlo en la temporada cosa que se me hace imposible por esta situación, y menos venderlo ya que por esto baja el valor un 30por ciento, Sin mas y a la espera de su respuesta lo saludo atte .Fabián Respuesta: Han pasado diez años desde que se instalaron los toldos, igual me gustaría tener a la vista el reglamento de copropiedad de ese cosnrocio. Me gustaría saber la opinión de algún profesional que tenga conocimiento puntual del Código de Edificación vigente en esa jurisdicción. Quizá habría que comenzar por intimar al consorcio para que solucione un problema de seguridad e higiene en el edificio. proponer una mediación, y tratar de llegar a una solución negociada. Consulta 21 Buen día doctor Awad Le comento como es la situacion Es un edificio nuevo donde el primer departamente fue habitado en febrero. En el mes de mayo el encargado del edifcio desaparece y nos manda una carta por un reclamo de los meses que estuvo trabajando para el edificio en negro. Dice que desde el mes de noviembre. Hubo un intercambio donde el administrador le reconoce la antiguedad y hay un demanda de 80.000 pesos. Supuestamente el administrador dijo que se iba hacer cargo, pero debido a una serie de respuestas dadas como no iba a negociar. Hemos decidido sacarlos. Tiene un contrato de 2 años en el reglamento de coopropiedad. el encargado antes de irse se robo 3500 pesos que le dio la admisnitracion para comprar sestos de basura , 1600 pesos de una escalera, sin autorizacion de nadie. Y 6 expensas que le habian abonado varios departamentos de 1300 peso.s Desde que se puso en marcha el admisnitrador de las tareas que tenia que realizar no hizo nada solo abrir la cuenta del banco que nos paso el n despues de un mes y medio ya que nunca se acordo de ponerlo en las expensas. Quien deberia ser responsable de la contracion en negro del encargado, el consorcio, la administracion o la constructora? Si la administracion le reconoce la antiguedad entonces su inicion como administrador es a partir de noviembre? No habia nadie en el edificio. En las expensas de los primeros 2 meses no figuran aportes de encargado corre multa para el admisnitrador? Gracias por su atencion Damian Respuesta: Son muchas preguntas, poca información, Es necesario tener a la vista el reglamento para saber en qué momento se nombró a ese administrador, tener a la vista algunas liquidaciones de expensas, etc.- En general este tipo de consultas no pueden responderse desde una página como ésta.-. Consulta 22 Dr. mi consulta es la siguiente: el administrador del edificio en donde vivo (ciudad de Mar del Plata) me liquida en las expensas unos $2500 +415 fijo de expensas, en concepto según me manifestó, por arreglos y daños de filtraciones, ocasionados a un vecino (que esta debajo mio). la notificación me la hizo por carta en el mes de marzo añadiendo una nota a las expensas de siempre, que fue una carta común y corriente que la pude haber recibido, como no. Nunca se me notifico con carta documento y; me dirigi a averiguar porque nadie me aviso, me llamo o me intimo por carta documento y el administrador me dijo porque era de carácter urgente y dedujo que yo no estaba, con lo cual le refute en que en el momento de que “supuestamente”se produjo la perdida y el daño yo si estaba y nadie vino a tocarme el timbre o minimo dejarme una nota por debajo de la puerta ni el encargado ni el dueño. y digo supuestamente, porque yo nunca vi los daños, nunca nadie me invito a ver los daños y verlos yo con mis propios ojos. entonces en una conversación le dije: como voy a pagar algo que no vi?, ni siquiera me mostro factura de albañil ni factura de compra de materiales para los arreglos. pero eso no es todo, según el reglamento del edificio la administración no se hace cargo de reparaciones por filtraciones cuando es caleria interna, osea cada propietario se hace cargo de los arreglos, entonces mi gran pregunta es la siguiente: tiene el administrador derecho a imputarme ese monto de $2500 en las expensas?tambien me dijo que si no le pagaba me iniciaba juicio, esta persona esta abusando de sus funciones? el vecino de abajo mio no seria el en todo caso el que me debería reclamar esos arreglos y daños por via particular y no por medio del administrador?, el tema es que el administrador me reconocio que no se debio haber metido en el asunto este y que le presto el dinero a ese vecino para hacer los arreglos...que solución se puede tomar antes de una via judicial porque a mi todo me huele raro y como le dijo yo no puedo pagar algo que no vi, que no se si es cierto o un areglo entre el administrador y ese vecino que vive debajo mio porque con esa excusa quiere que le pague lo que le costo pintar todo el departamento y nose que cosas mas me dijo.,,a todo esto le acopio que hace un año y medio atrás tuve digamos un problema parecido con el vecino de arribadel cual tome fotos y videos de las filtraciones, humedad y cataratas de agua que sufria mi unidad por filtraciones y perdidas , con lo cual el administrador cuando lo fui a ver me dijo que el no podía hacer nada, eso era algo del que se tenia que ocupar el dueño, que el reglamento del edificio no hace ni paga reparaciones de cañerías internas, que me aregle con el dueño del departamento de arriba mio, que el solo si quería yo me podía pasar el teléfono para que lo llame y le avise, conclusión lo estuve persiguiendo al dueño de arriba para que haga arreglar sus cañerías porque me perjudicaban y los daños a mi depto. los termine pagando yo mismo para no tener que ir a juicio y demás y terminar el asunto ahí mismo. Juan Manuel Respuesta: En principio no parece el administrador haber seguido los pasos adecuados, pero eso no puedo afirmarlo sin saber en detalle los hechos, saber qué ocurrió en detalle, qué caños o qué ocasionó la filtración, consultar documentación, por ejemplo el reglamento de copropiedad del consorcio, etc.- Consulta 23 Buenos dias Dr, y disculpe las molestias, pero en una asamblea del dia 26/07/13, se resolvio, que los gastos ocasionados por un departamento A, los pagara todos los propietarios del A, Yo no pude concurrir, Lo que quiero saber es si tengo la obligacion de pagar, ya que el problema surge del departamento del 3 A, y en la reunion se dijo que es del pluvial, lo cual es una mentira ya que no llueve hace mas de 10 dias. por favor lo que necesito es saber si con una carta documento estaria cubierta de pagar este gasto que no me corresponde. En el aviso de la reunion de consorcio, jamas se puso que se iba a tratar este tema. sino que pusieron temas puntuales y no este. Desde ya muchas gracias, y nuevamente disculpe Graciela Respuesta: La verdad es que es necesario tener a la vista el reglamento, la convocatoria a asamblea y el acta donde se tomó esa decisión, antes de responder.- Consulta 24 Buenas tardes Dr.Awad: Desearía consultarle sobre el tema de impermeabilización y pintura pared contrafrente. A causa de humedad que ingresa a unos de los pisos dentro del placard que da a esa pared, se contrató al pintor para hacer con silleta el mencionado trabajo. Luego se concurrió a la propiedad de la casa que tiene el patio por donde se debería bajar con la silleta, logico que protgiendo su piso. Nos encontramos con una familia completamente en contra de permitir que el pintor toque su piso del patio. Es decir ni el pintor ni las sogas correspondientes a la silleta. Como no permiten saliar por su propiedad se les informó que se colocaría una escalera para pasar desde su patio al patio del encargado de nuestro de edificio. Ni siquiera permiten que se lije. Bueno le agradecería si me puede aconsejar que podemos hacer para poder realizar este trabajo. También amenaza que si algo de lo dicho se produjera nos va a denunciar!!! Saludos atte.Graciela Respuesta: Es necesario saber de qué estamos hablando, son vecinos del edificio? Vecinos linderos?.- Consulta 25 Dr. Edward. Buenas tardes. Le escribo para hacerle una consulta sobre un Consorcio que recién se está armando. Mi consulta es la siguiente: las expensas se deben pagar por adelantado o a mes vencido ??? Muchas gracias. Un saludo, Marcelo Respuesta: La verdad es que es el reglamento de copropiedad el que define esto, pero, en general lo más aconsejable es pagar mes vencido.- Consulta 26 Hola Dr. Edward. Tengo una consulta sobre un Consorcio que recién se está armando. La consulta es la siguiente: quién es el responsable de confeccionar el Reglamento Interno de Convivencia ?? Muchas gracias. Un saludo, Marcelo Respuesta: en general ese reglamento interno, se confecciona y se vota en asamblea.- Puede encargársele al administrador o a un propietario, consejo de administración, etc. Hay en algunas librerías unos que se adquieren y sirven como modelos, adaptándolos a la realidad de cada edificio.- Consulta 27 Buen día Dr.Awad: Me permito dirigirme a Ud. con la finalidad de hacerle una consulta que es la siguiente: Vivo en un edificio que cuenta con 80 unidades de dptos. y 55 cocheras. En el mes de mayo/13 la administradora, que fuera elegida en nov./12, despide al encargado que contaba con 15 años de antigüedad sin llamar a asamblea ni dar explicaciones. Nos reunimos un grupo de aproximadamente 30 propietarios e hicimos un acta ante escribano para su destitución y elegimos nuevo administrador quien abre cta. a nombre del consorcio. Luego de esto la administradora llama a asamblea y explica las causas del despido-cobro indebido de expensas- ,se renueva el mandato con apoyo de unos 25 propietarios-inquilinos y otros 30 poderes y anuncia que abrirá cta. a nombre del consorcio (tenia cta. a su nombre). Actualmente ambos administradores cobran expensas, ella traslada su oficina al edificio.La gente no quiere problemas y sigue pagándole expensas. Yo le deposité 2 meses,al nuevo administrador en la cta. del consorcio,de expensas. Como temo me reclamen del otro lado al tercer mes quería saber si esto justifica un depósito judicial o cómo debo proceder? Muchísimas gracias por su atención. Atte.- Teresa Respuesta: El tema es complejo, en general es necesario tener más información, haber leído el reglamento, etc. todo parece indicar que Uds. se apresuraron a elegir un nuevo administrador, para colmo de males sin las mayorías necesarias. La verdad es que el administrador va a ser aquel a quien le pague la mayor cantidad de consorcistas, pues es el que tiene la posibilidad de hacer frente a las obligaciones del consorcio. De todas formas, si al grupo que eligió nuevo administrador entiende que esa situación es la que debe imperar, habrá que consignar las expensas. Reitero, no es posible dar un consejo, salvo generalidades.- Consulta 28 Estimados, Buen día. Me han pasado su contacto para realizar una consulta para ver la posibilidad de que me pueden asesorar sobre este tema. Concretamente en las torres donde vivo han avanzado sobre la instalación de antenas en la azotea. Este tema ya había sido tratado oportunamente en una reunión de Consorcio y por mayoría se había determinado la NO instalación de estas antenas. A pesar de ello avanzaron de todos modos. Quisiera saber legalmente que acciones se pueden tomar para que procedan a su retiro. Abajo un mail enviado al Administrador que hasta el momento no respondió. Estuve investigando un poco en Internet y encontré que en algunas localidades como La Plata existe una reglamentación. No se en el resto de las localidades (en este caso es Lomas de Zamora). Quedando a la espera de vuestra respuesta los saludo muy cordialmente. Mauro . Respuesta: la verdad es que si la mayoría, en una asamblea se ha pronunciado contra la instalación de la antena, resulta cuanto menos temeraria la conducta del administrador, que obra desconociendo esa decisión de los consorcistas. La verdad es que habría que reunirse y tratar el tema, cuanto menos enviarle una carta documento para que detenga la obra, haciéndolo responsable de los perjuicios que ello le irrogue al consorcio.- LO ideal sería una presentación judicial para detener la obra.- Consulta 29 Estimado Dr. Awad, soy Copropietario en un Consorcio de P.H. en Mar del Plata. Desde hace cuatro años y en forma reiterada cada año, según consta en Actas de las Asambleas, se acordó con el Administrador que un cambio de balcones se realizaría con el recupero de gastos de deudores morosos. Ahora dicho Administrador ha imuesto (sin explicación de ningún tipo) un Fondo de Obras 2013 para el cambio de esos balcones. ¿Debe considerarse eso DESOBEDIENCIA a los mandatos de las Asambleas? Muchas gracias. Oscar Alberto Respuesta: en principio sí, pues si el consorcio le ordenó que repare los balcones con los fondos que recupera de los morosos, está incumpliendo. Lo que no se sabe es si cobró algo de los morosos (y qué hizo con esos importes), tampoco se sabe si la situación de los balcones y/o de otros sectores que haya que reparar puede esperar.- Consulta 30 hola dr. queriamos hacerle una consulta acerca del encargado del edificio que desde sept de 2010 hasta agosto de 2011 estuvo un año de licencia por acv se reincorporo luego de una licencia con goce de sueldo en septiembre de 2011, en mayo de 2012 vuelve a tener un acv y lo consideramos residiva pero igual le pagamos un gratificacion mensual a la fecha nos manda esta carta documento avisando que tiene una incapacidad total y reclamando todo lo que no le pagamos la fecha de ingreso es 01/12/1994 la pregunta es como se considera el segundo acv? como enfermedad autonoma de la anterior o como residiva? y la segunda pregunta es si corresponde indemnizarlo aunque el haya tramitado la pension por invalidez? porque el problema es que tiene casi 19 años de antiguedad y la cifra es impagable para el consorcio muchas gracias saludos lorena Respuesta: la verdad es que no se puede responder a cuestiones como éstas, tan especificas, sin tener a la vista documentación, detalles historia clínica, certificados médicos, etc.- Consulta 31 Dr:mi consulta se debe a que la sra que hacela limpieza ( 4horas semanales tiene un sueldo de encargada lo que supera la recaudaciòn mensual de expensas) hay alguna manera de blanquearla de otra forma? Si es asì donde debemos ir? A todo esto el administrador paga de su bolsillo lo de la empleada ya que hay deudores( a pesar de varios le pedimos que nos de la cifra exacta de su deuda no tenemos respuesta.a la espera de su rta lo saluda atte Dora . Respuesta: La verdad es que no comprende muy bien la pregunta: hay una persona que realiza tareas de limpieza y que trabaja 4hs semanales? O tiene categoría de encargada? Si se habla de blanquearla, entonces, se trata de una relación laboral no registrada?.- Consulta 32 Estimado Me dirijo a ustedes porque hay ciertas cuestiones/consultas que la administradora del Edificio donde vivo no responde. Puntualmente tengo problemas por ruidos molestos con mis vecinos del piso de arriba y ella me dice que no puede hacer nada etc. Estuve pensando en dirigirme al CGP más cercano para pedir una mediación, pero me gustaría antes tener el asesoramiento de ustedes en este y otro tema. Debo comunicarme para pactar una entrevista con ustedes? Saludos cordiales y desde ya muchas gracias Mercedes Respuesta: La cuestión de los ruidos es difícil de abordar y responder desde ésta página de consultas. Puede promover una medicación por medio del CGP, citar al consorcio y a su vecino; pero estas mediaciones no son de asistencia obligatoria.- Consulta 33 Estimado:La administradora del consorcio se encuentra en el Partido de la Costa, el edificio esta en el mismo, yo soy miembro del consejo de Administracion, no me notificaron de la reunion, que se realizo en JULIO , cuando la misma se venia realizando todos los años en Mayo, hay varios puntos que se tocan que yo siempre estoy en desacuerdo, por ejemplo, hay propietarios que se creen dueños del edificio y NO de sus departamentos, no respetan el reglamento de convivencia, por ejemplo NO tener mascotas en el mismo y estos tienen perros que ensucian y molestan, se pelean porque orinan desde balcones, etc, etc, ademas la sra. administradora siempre consulta o preguntas obre arreglos a uno del Consejo y los otros NO, siendo los mismos cuatro. Me gustaria saber , si esta reunion se puede impugnar,si hay algun organismo o ente que regule esto o sancione a la Administradora, por lo anteriormente expuesto ( Alguna direccion o telefono ) Muchas gracias Gabriel Respuesta: Si bien no se puede responder con seguridad, habría que pensar en poder impugnar la asamblea si se ha modificado la fecha de reunión acostumbrada y ello no fue debidamente notificado.- Pero para estar seguros hay que tener el reglamento a la vista, saber cómo se hacían antes la citaciones, etc.- En la provincia de Buenos Aires no hay organismo de control.- Consulta 34 Hola todoconsorcios, Muy buena la tarea que desempeñan, Mi consulta es la siguiente: El edificio tiene 2 sectores, "A" y "B". Hace unos años la propietaria del piso de abajo mío se contactó por unas filtraciones que supuestamente venían de mi propiedad y le afectaban a ella. Vino un plomero levanto mi piso en sectores estratégicos y se comprobó que no provenían de mi propiedad, sino que venían del piso de arriba y al pasar por la pared de atrás, en mi caso no afectaba mi propiedad, aunque luego de un tiempo si lo hizo. En esos momentos tuve el fallecimiento de un familiar, y la verdad es que nos hicimos cargo del plomero cuando levantó nuestro piso por cuestiones de querer terminar de pasar el mal momento y solucionar un problema menor. Todo tuvo solución. Hoy día pasa lo mismo, yo estoy en de acuerdo en romper mi baño para ver si las filtraciones vienen de mi departamento y si provienen de mi propiedad me hago cargo de los gastos , pero ¿en caso contrario?, ¿en caso que mi departamento no sea?, ¿quién o quienes se tienen que hacer cargo de los gastos?. Juan Respuesta: Está seguro de que no hay forma de saber de dónde viene la filtración? De todas formas, hay que leer en el reglamento de copropiedad acerca de la propiedad de las cañerias.- Creo que lo mejor será acordar previamente que, en definitiva, si es necesario romper en su departamento, quien resulte responsable deberá cargar con todos los gastos ocasionados.- Consulta 35 Hola buenas tardes. Tengo una consulta rápida para hacerle, porque necesito decidir que hacer, sino pierdo un crédito que me salio aprobado (pero no otorgado). Tengo una casa en un lote de mi suegro. Yo vivo en el frente y mi suegro en el fondo. Para la obtención del crédito, tengo que hacer la subdivisión si o si. Sera una donación de padre a hijo. He consultado dos presupuestos, y me pasan de 11 a 18 mil pesos por el reglamento. 1) Es obligatorio hacerlo antes de la donación? 2) Debe ser realizado por un escribano? O yo puedo hacer un modelo y que luego el escribano me cobre solo por las firmas? Gracias!! Micaela Respuesta: Sinceramente, no se puede responder sobre los costos, pero es cierto que habrá que hacer la división y/o la afectación del inmueble a la propiedad horizontal y que cada casa sea una unidad de dominio exclusivo, creando un consorcio formado por dos integrantes.- Consulta 36 Hola Buenos Días ! en el consorcio donde alquilo un departamento despidieron al encargado con 6 años de antigüedad pagandole al rededor de 50.000 pesos. Esto debería ser una expensa Extraordinaria verdad, siendo el propietario quien se haga cargo ??? en el contrato dice claramente que las expensas extraordinarias las paga el Locador, pero él quiere hacérmelas pagar a mi insistiendole a la administrador que es un gasto ordinario y no extraordinario como fue asignado en la liquidación mensual. Desde ya muchas gracias. Espero recibir su opinión Victoria Respuesta: En general los gastos ocasionados en el despido del encargado deben considerarse gastos extraordinarios.- Consulta 37 Buenas tardes Dr. Awad mi consulta tiene que ver con cual regla o cual organismo regula o atiende "denuncias" sobre tender ropa en mi balcón , ya que la semana pasada me llego una nota de la administración que me notifica que esta terminantemente prohibido tender ropa en el balcón del edificio, sigue, para ello se encuentra la terraza para este fin. Se solicita que tenga a bien utilizarla, caso contrario se haran las denuncias a los organismos correspondientes. les pido por favor una aclaración respecto a mi consulta, porque todavía no encuentro a los organismos, como señala la administradora,y por su uso del plural entiendo que es mas de uno que se encarga de las denuncias por tender ropa en el balcón, que tengan por función tomar como denuncia que yo extienda ropa en un tender en mi balcón, y si existe alguna prohibición frente al tema, no tengo otro lugar seguro donde secar mi ropa, y mas en invierno; la terraza esta en el 9 piso y yo vivo en el 1°, si se me pierde algo, nadie me va a responder. Desde ya muchas gracias. Diana Respuesta: entiendo que en la ciudad e Buenos Aires, es el código de edificación el que prohíbe tender ropa en los balcones.- De todas formas, son pocos los edificios que cumplen con esa prohibición.- Consulta 38 Hola buenas tardes, quiero saber que puedo hacer para que la administración de mi consorcio me de bola, ya que me cortaron el gas hace 9 días por decir que mi caño tiene una fuga importante, pero hasta el día de hoy no vino a repararlo nadie cómo puedo hacer ya me comunique con todo el mundo y sigo sin respuestas positivas. Gracias por su tiempo. Respuesta: La consulta es incompleta, quién cortó el suministro? Qué dice el reglamento de copropiedad acerca de la propiedad de las cañerías?.- Consulta 39 Buenas noches Doctor Eduardo Hawad. Mi consulta es ¿Que determinacion debemos tomar en el caso nuestro?, el dia de ayer fallecio la Adminstradora del consorcio. ¿Como debemos hacer para contratar uno nuevo, y cuantos dias hay que esperar? Otro tema, en la planta baja, hay un departamento que es de todos los copropietarios y para bajar el monto de las expensas comunes hace años que hemos decidido dar en alquiler a los propietarios de los dos locales de planta baja, hasta aca vamos bien, pero mi inquietud es la siguiente: La administradora fallecida el dia de ayer, habia dado en alquiler de palabra el departamento a los señores de los locales y lo utilizan como deposito de productos de ferrateria que estan a la venta, pero no hay contrato escrito alguno, sino que hubo un acuerdo en forma verbal con la señora administradora fallecida. Digame, ¿como debemos prodecer para exigir que de ahora en mas se celebre un contrato de locacion del bien inmueble?, no con destino de vivienda, sino con un destino de deposito comercial. Es mas, le comento que abonan un alquiler por demas irrisorio de $1.100, siendo que un dos ambientes en la actualidad sobre avenida Bernardino Rivadavia, creo que su precio no es menor a $2.200, 2 ambientes mas un hermoso patio por encontrarse en planta baja. Necesito su opinion, sobre como contratar a un nuevo adminstrador de un edificio que cuenta con 4 semipisos, un piso en 3º piso y dos departamentos planta baja. Ademas, como encarar con el tema del alquiler del departamento antes mencionado, dado que lo dimos en alquiler para beneficiar a todos y no solo a los Locatarios del mismo. Un abrazo Kucky Respuesta: la verdad es que son muchas preguntas, algunas muy puntuales o específicas, que no pueden responderse sin una consulta más personalizada. Algo es real: deben reunirse de la forma que establezca el reglamento y elegir un nuevo administrador, con la presencia de un escribano.- Consulta 40 Estimado Dr Awad, ante que nada aprovecho para saludarlo y felicitarlo por la oportunidad que nos da a quines vivimos en P.H. de poder asesorarnos en todas aquellas dudas que el vivir en un consorcio conlleva. Quería que me asesore respecto al siguiente tema: soy propietario de un depto en CABA, el cual aun no fue escriturado y el edificio no tiene fin de obra. Contamos con un administrador impuesto por la constructora, nos cobra las expensas en base al plano original de venta. Nos llamo la atención , que en la liquidación de este mes se nos impone pagar una deuda de ABL y Rentas del año 2012 que debió afrontar la constructora. Estamos viviendo con solo un cesión de derechos de derechos, desde nov del 2011, por ende en cabeza de quien esta la obligación de dichas tazas, la constructora? O nosotros como poseedores desde que estamos viviendo? saludos y muchas gracias Sebastian Respuesta: para responder mejor es necesario tener a la vista la documentación con la que Uds. adquirieron el departamento, la documentación que se debe haber firmado al momento de ingresar a vivir, las liquidaciones de expensas, etc.- Consulta 41 Dr., estoy viviendo en un edificio el cual aún no se ha escriturado. La constructora nos puso un administrador, el cual está actuando como si ya fuésemos un consorcio legalmente constituido. Tenemos una serie de vecinos que no están pagando las expensas. Quería saber si existe la obligación de pagar dichas expensas y en caso de no hacerlo si se les puede ejecutar la deuda, ya que tengo entendido que no se puede hacer mediante una ejecución ejecutiva habitual. Desde ya gracias por su tiempo. Atte. Carlos Respuesta: si bien puede afirmarse que existe el “consorcio de hecho” , para responder en cada caso hay que tener a la vista la documentación que se ha firma al comprar las unidades y al ingresar a vivir en el edificio.- Consulta 42 Buenas tardes. recurro a Ud. porque no obtengo respuesta de la administradora de mi edificio. Hace un año me mudè a un edificio de Nuñez que esta en una esquina y tiene dos cuerpos ( un ascensor para cada uno que dan a calles distintas) El tema es que las cerámicas del ascensor de mi cuerpo ( que en total serán 12 aproximadamente ) están rotas desde que lleguè aqui. Cuando me mude tenia obreros en mi casa y ofrecì la mano de obra. Dijeron que no. Hasta la fecha no consigo que los cambien, es un gasto menor que se puede realizar ya que hay dinero disponible. Lamentablemente el consejo que mayoritariamente pertenece al otro cuerpo prioriza el cuidado de este en acuerdo con la administración. Què puedo hacer ? ya que reiteradísimas veces hice el pedido y no se resuelve dándome respuestas vagas.Recurro a defensa del consumidor? Muchas gracias Nora Respuesta: en principio lo que puede hacer es intimar fehacientemente a la administración a cumplir con sus obligaciones (puede buscar en el reglamento de copropiedad del consorcio el artículo que se refiere a esas obligaciones del administrador, en la ley de propiedad horizontal ese artículo es el número 9), reparando ese revestimiento del un sector del dominio común.- Consulta 43 Estimado Mi consulta es la siguiente: se trata de un edificio nuevo, a quien le corresponde el costo de instalación de matafuegos en el edificio, a la constructora o afrontarlo con el fondo de reserva que debieron abonar los propietarios al comprar su unidad? Muchas gracias Fabiana Respuesta: Debe considerarse que la entrega del edificio hay que hacerla con sus elementos de seguridad. Pero, lamento decirle, no todos los vendedores cumplen con esa obligación.-. Consulta 44 Estimado Dr. Awad, buenos días. En el PH (de más de 80 años) donde vivimos hay 4 unidades funcionales. Desde hace ya unos 3 o 4 años comenzamos a tener inconvenientes con una de las propietarias (la lindera a mi casa) porque considera que los espacios comunes puede utilizarlos como propios o las entradas tipo hall delante de una de sus puertas puede cerrarla con una reja para ganar un espacio. Respecto a esto último, ahí comenzaron los problemas: quería cerrar ese lugar para hacer un baño cosa que no está permitido según entendemos. Sin avisar, se fue de viaje durante 3 años y al día siguiente comenzó con la obra. Mi madre hizo la denuncia correspondiente porque no tenía ni autorización del resto de los propietarios y mucho menos de la municipalidad. Frenó la obra y el baño lo hizo adentro. En su PH había un sótano de ventilación (que antes se solían construir) y como su deseo es siempre ganar metros llevó adelante otra obra sin autorización de ningún tipo para hacer un sótano más grande. De hecho, armó una habitación. Respecto al lugar donde quería hacer primero el baño, yo le comenté que no podía cerrar (aunque es su entrada) y no le importó nada, amurando una reja de más de 2 metros a mi medianera. Como verá aún con la denuncia hecha va contra todos los límites. Ahora está apremiada porque le dijimos que para autorizarle la obra debía presentar los planos como corresponde (previo a esto, los primeros que hizo estaban mal!!! había ganado metros). Le dimos una mano con una arquitecta amiga que había hecho la revisión correcta de los metros (la contratamos nosotros para que nos asesorara) y ella generosamente le dio el archivo para que corrija con un arquitecto lo que había hecho. También le dijimos que una vez que lo tenga, algún profesional debería firmar lo que hizo. Trajo otro arquitecto amigo, que dijo que todo estaba perfecto y que tuviéramos buena onda y le firmáramos todo, pero el no puso su rúbrica. Y por supuesto nadie quiere hacerse cargo o jugarse la matrícula por algo que no supervisó. Ahora bien, yo no quiero perjudicar a nadie, ella asegura que todo está bien hecho (pero ya traicionó la buena fe de los demás) y me gustaría terminar con este tema que desgasta y mucho. Las reuniones para hablar del tema son interminables, le cuesta reconocer que hizo todo al revés y ahora parece que nos increpa a nosotros como si tuviéramos la culpa de los pasos que obvió llevar adelante como lo hacen las personas de buena fe. Ella necesita que le hagamos una autorización para presentar los planos.Ahora bien, el resto de los propietarios (y me incluyo) no tenemos la capacidad de dar fe de la obra (no tenemos ningún conocimiento técnico, ni de materiales) y menos si un arquitecto no lo hace y por otra parte no estamos de acuerdo en ser responsables solidarios por algún tipo de problema a futuro. Por lo tanto, habrá alguna forma de hacer un escrito ante abogado/escribano donde autorizamos únicamente el trámite administrativo de presentación pero dejando en claro que no avalamos la obra y que sólo lo hacemos a efectos de que la Municipalidad cuente con la información para la inspección final? Y ella, si no presenta nada que problemas puede tener con su vivienda? Le pido disculpas por lo largo del mail, pero es difícil resumir tal situación. Hubiera querido canalizar la consulta a través de su blog pero no me lo permitieron la restricciones de mi PC. Agradeceré enormemente sus comentarios. Saludos y buena semana. Karina Respuesta: Es realmente un poco extenso y tratándose de una cuestión muy específica, debe entenderse que no siempre se puede responder desde un ámbito tan general como una página de consultas. Queda claro que no es posible construír cualquier cosa en propiedad horizontal ocupando cualquier espacio, pero todo debe analizarse en cada caso en particular.- Consulta 45 Estimado Dr. Awad: Vivo en un último piso y tengo en mi depto.hace cinco meses una importante filtracion proveniente de la terraza. Cuando hice el reclamo a la administración habia superavit, luego hubo gastos por desagotes y otros a causa de las inundaciones en la Ciudad de Buenos Aires, por lo que la administración aduce que por falta fondos no puede realizar el arreglo, ante mi sugerencia de aumentar las expensas refiere que en la última reunión se resolvió no hacerlo. pero ésta fue previa a los acontecimientos relatados, y no convoca a una nueva reunión. Al pretender reiterar el reclamo, directamente no atiende ni el telefóno. Ante la falta de respuesta, puedo iniciar una acción legal y en tal caso existe alguna instancia judicial que resuelva en forma expeditiva o ante que organismo debo hacer el reclamo ? Desde ya, muchas gracias por su amable atención.Rosa Respuesta: El administrador debe, si no puede aumentar las expensas para hacer frente a esa reparación, convocar a una asamblea, poner en conocimiento de los consorcistas la situación y tomar las medidas del caso, reparando la cosa común (terraza) y los daños ocasionados a su departamento.- Consulta 46 Estimado Dr.Awad: Soy propietario de un departamento en un edificio de esta Capital, donde existen instalados hoteles/pensiones, en conformidad con el Reglamento de Copropiedad. He alquilado la propiedad a un locatario que desea instalar un hotel. Al efectuar las tramitaciones en la Municipalidad de la CABA, le solicitan entre otras medidas, la conformidad de los propietarios mediante una asamblea, que debe realizarse a tal fin. Pero, el Administrador, a quien le presentamos el requerimiento de la autoridad municipal, se niega sin motivo explícito, a efectuar la convocatoria a la asamblea. Esta negativa IMPIDE OBTENER LA HABILITACION DEL HOTEL, sin la cual, el locatario no puede trabajar, y consecuentemente, de no obtener la misma, concluirá desistiendo de la habilitación y rescindiendo el contrato de locación suscripto para tal fin. Qué medidas extrajudiciales y/o judiciales debo adoptar? Espero su consejo y le saludo muy atte.- María G. Respuesta: Como previo, me gustaría leer el reglamento de copropiedad del edificio en cuestión.- Consulta 47 Dr Awad Me gustaria efectuarle una consulta Soy propietario de un departamento de 2 ambientes en Parque Chacabuco, actualmente el departamento está alquilado, aparentemente un vecino del edificio tiene problemas personales con el inquilino, a tal punto llego la cosa que hace unos días una persona (no se quien fue, nadie vio ni escucho nada) estuvo golpenado la puerta del departamento con algo contundente que la rompio y hasta la agarró a cuchilladas. Hable con el administrador me dijo que hiciera la denuncia a la policia que el seguro me cubriria los daños a la puerta, mi consulta es que debo hacer para proteger mi propiedad y evitar que esta persona la siga atacando y dañando?, puedo exigir algo al consorcio? Si bien esta "persona" tiene problemas personales con mi inquilino, el ataque lo esta efectuando a mi propiedad (la puerta) y no al inquilino, me gustaria que me pueda dar algun tipo de consejo para solucionar este grave problema.Desde ya, muchas gracias. GABRIEL CARLOS Respuesta: Primero la denuncia policial. Para saber cómo seguir es necesario tener más datos acerca de los hechos, la situación de discordia ente su locatario y el vecino, etc.- Consulta 48 Yo compre un departamento en el año 2003 y donde está el mío hay 4 departamentos más que pertenecen a un mismo dueño, todos compartimos el mismo pasillo que da a la calle, ahora el dueño de los otros 4 departamentos me consulto como yo era dueño de mi departamento para colocar un portón reja en la entrada, el tema es que quiere dividir el costo del portón por dos, y en realidad debería ser por 5, ya que esa es la cantidad de departamentos, y si no le pago no me da la llave del portón, que puedo hacer al respecto. Desde ya muchas gracias Saludos Diego Respuesta: Primero él sólo no puede cerrar un sector común , segundo es cierto que la reja debe soportarse entre las 5 unidades.- Consulta 49 Dr.Awad, los administradores del consorcio donde vivo deberían haber llamado a Asamblea Ordinaria el 17% ppdo., para ser o no reelectos y presentar el balance a ser aprobado. Se les ha estado pidiendo asamblea y recién citan para el 19 de este mes, donde tienen que mostrar la documentación respaldatoria del balance porque nos dicen que debemos ir de martes a viernes 3 horas a la oficina de ellos para controlar la misma lo cual es imposible porque no da el tiempo. Que podemos hacer al respecto. Desde ya agradezco su pronta respuesta. Atentamente Lic. Adriana Respuesta: La verdad es que no está mal que el administrador ponga a disposición de los Sres. Consorcistas la documentación. Si nadie puede, habrá que plantearlo en la asamblea, no aprobarle las cuentas, acordar una fecha de compulsa de la documentación y que llamen a una nueva asamblea.- Consulta 50 Buenas tardes Dr.La consulta es la siguiente, el constructor del edificio donde vivo -aun no hemos escriturado- quiere nombrar un administrador con el cual los propietarios no estamos de acuerdo, se que puede hacerlo, pero desde hace dos años que nosotros firmamos la posesión con la designación de un administrador puesto por el constructor - que nunca apareció - y ahora que nosotros nos estábamos organizando para contratar a alguien, el constrictor dice que tiene el poder y nombra a otra persona, después de 2 años de hacerse cargo del tema. Que podemos hacer? sigue teniendo el derecho? Saludos, y espero ansiosa su respuesta Paula Respuesta: Si bien es cierto que el propietario puede nombrar al administrador al redactar el reglamento de copropiedad no es menos cierto que Uds. tiene la posesión y están pagando las expensas, por lo que sugiero que se organicen, confeccionen una nota o suscriban una carta documento para intimarlo a que se convoque una asamblea y se decida de común acuerdo quién va a administrar.- Consulta 51 El edificio donde vivo tiene un reglamento interno. Me enteré despues de comprar el departamento. Les comento que hubo una rotura de los caños del baño. El consorcio me hizo cambiar los mismos a mi cargo. Asimismo se filtro al departamento de abajo y tengo que pagarle toda la reparacion de su baño, comedor , cocina y un placard. Cuando el albañil comenzo las tareas, toda la mamposteria y revoque de las paredes del departamento del vecino empezaron a desprenderse. Me dice que me debo hacer cargo yo. Quisiera saber si es correcto lo que me está informando. Muchas gracias Sandra B Respuesta: La propiedad de las tuberías surge del reglamento de copropiedad y administración, hay que leerlo para saber a quién le corresponde la reparación y cuidado de las cañerías.- Consulta 52 Buen día: la consulta es la siguiente: En mi edificio hace años que no hacen balance porque la administradora no es contadora, esa es la excusa...y además no llama en el plazo que estipula el reglamento entonces hace años que todas son asambleas extraordinarias. Esto puede ser? no nos acarreará algún problema? Creo que no estamos bien informados al no tener balance, solo rendiciones mensuales. Espero sus respuestas Gracias Norma Respuesta: El administrador debe convocar a una asamblea por año y presentar el balance, sin importar si es contador o no.- Suena a excusa para no hacerlo.- Consulta 53 Hola. Soy Ana xxx, y vivo en un edificio, que se terminó hace poco, pero le falta algunos detalles de terminación, no sé si tiene el final dado que la luz todavía es de obra. Les pido por favor si pueden responder a mis siguientes dudas: 1) hace 2 meses que tenemos un administrador, que se presentó el mismo día que debíamos pagar las expensas. Es correcto? 2) puso gastos exageradísimos de art de limpeza, confirmando el propio encargado que no tiene los art.por ese monto,. Deberíamos pedir las facturas de gastos? No deberíamos formar un consejo de administración previa reunión? Y pago de las próximas expensas? Y otra preocupación es que el encargado está en negro , no tenemos los datos del mismo. Su sueldo lo pagamos en negro. Muchas gracias!!!! Y espero su respuesta cuando lo puedan hacer. Respuesta: No puede haber un trabajador sin registrar es muy peligroso y puede ocasionarles un sinfín de problemas. En cuanto a los gastos, si se trata de un edificio en la Ciudad de Bs. As. Pueden exigirle al administrador que exhiba la documentación.- Consulta 54 Estimado doctor Awad: Vivo en un edificio en el que durante años no se han hecho trabajos de mantenimiento. En los últimos tiempos hubo que hacer trabajos importantes impostergables como ser cambio de instalación eléctrica, reparación de tanques, cambio de cañerías de gas, etc. A consecuencia de esto, han quedado relegados arreglos en el interior de los deptos. y hay otros trabajos que debiéramos hacer con urgencia. Ahora bien, lo que en este momento se recauda en concepto de expensas no alcanza para enfrentar estos trabajos. No hemos aumentado las expensas ni cobrado extraordinarias ya que algunos copropietarios aducen que son jubilados y cobran el ingreso mínimo por este concepto. ¿Como deberíamos proceder? Tenemos el depto. del encargado vacío ya que en la actualidad tenemos a una persona medio día. Podríamos alquilarlo aunque está muy venido abajo. Gracias por su respuesta. Saludos ELISA Respuesta: La cuestión de las reparaciones (si pueden esperar), puede hacerse mediante un cronograma acordado en una asamblea, determinando un progresivo aumento en la recaudación. Consulta 55 Estimado Dr. Awad: Soy un inquilino que desea saber acerca de las liquidaciones de expensas, y quisiera saber si puedo realizar una consulta a través de este medio. Aguardo su respuesta Desde ya muchas gracias Juan Carlos Respuesta: En general esta página tiene por objeto las consultas acerca de problemas que surgen en los edificios sujetos a la propiedad horizontal y ello involucra el tema de expensas.- Consulta 56 hola, todoconsorcios: Dr. Awad le comento, vivo en un edificio de 2 pisos, además tiene terraza, una parte de la terraza pertenece al techo del dormitorio de un departamento, el dueño de esa propiedad quiere colocar en la terraza una parrilla, mi consulta es: puede colocar el propietario dicha parrilla???, siendo la terraza un espacio común... agradeciendo por respuesta atte. Omar Respuesta: En los sectores comunes las mejoras y las obras deben decidirse por mayoría (prevista en el reglamento de copropiedad) en una asamblea.- Consulta 57 Hola, queria saber: alquile un departamento por dos años, y el calefon dejo de funcionar ( no lo rompi) pero el dueño no se uqiere hacer cargo de la reparacion ¿ que puedo hacer? Gracias milena A Respuesta: Me gustaría leer el contrato, saber qué ha ocurrido con el calefón y cuándo.- Consulta 58 Dr. Eduardo Awad, me permito molestarlo para hacerle la siguiente consulta, mi mujer es discapacitada motriz (Parkinson), y nos mudamos en 11/2011, a un edificio con piscina, en el proceso de compra de la unidad, ya habiahamos advertido que la misma no tiene accesibilidad para mi esposa y nos comunicamos con el administrador, el problema esta para cualquier persona adulto mayor ya que la piscina solo tiene una escalera pegada a la pared del sector mas hondo, de hecho ella hace hidroterapia en otro lugar a mi costo, no pudiendo realizarla en su propio edificio, las respuestas del Administrador hasta ahora son evasivas, alegando que el consorcio no tiene obligacion de modificar nada, y que cuando nosotros compramos la unidad, eso estaba a la vista, esto es asi ? o se puede hacer algo al respecto, espero respuesta, muchas gracias, atte, Jorge Ruben Respuesta: En principio la obligación se sujeta a modificar aquellas barreras arquitectónicas que impiden u obstaculizan el acceso el libre desplazamiento en el edificio. Consulta 59 Estimado Dr.Awad : Tenemos un consorcio de 11 unidades,PB. y 1er.piso por escalera y hemos despedido al encargado por obvias razones economicas,y ahora tenemos una chica que realiza la limpieza dos veces a la semana de 2 hs. cada vez que viene.Nuestra inquietud es cual es la forma legal de regularizar su situaccion si es inscribirla como monotributista (aunque nos han dicho que despues de un tiempo pasa a ser relacion de dependencia entonces otra vez estamos con un gasto impresionante entre sueldo y aportes),o sino tambien nos comentaron que con una erogacion mucho menor inscribirla en el sindicato como personal jornalero por las horas que trabaja.Tambien le agradecere me informe si Ud.sabe cual es la manera mas economica y que sea legal de tener a esta persona.Desde ya muchisimas gracias y lo felicito por su programa en radio MitreAlfredo Respuesta: El convenio colectivo de trabajo prevé lasituación del trabajador jornalizado, que labora menos de 18 hs. semanales en el edificio. Entiendo que esa es la situación más segura.- Consulta 60 Buenas Tardes: Quisiera hacer la siguiente interconsulta. Soy propietaria de un local de un edificio que está sometido a Prop.Horizontal, pero jamas se designó Administrador, ni se realizaron Asambleas. No hay expensas y cada cual se ocupa de sus gastos. En el mes de enero, la losa de Local estaba por colapsar, con lo cual, luego de varios intentos (años incluso) cartas documento, decidi presentar en el Juzgado una denuncia por daño temido, máxime para resguardar responsabilidades. La sentencia salió favorable, obligando a los demas propiaterios a arregalr el techo. Pero en la práctica ersulta un tanto abstracta, ya que la parte operativa la debo continuar. Aqui viene la consulta: Mi idea es enviar en forma paralela a la notificación de la sentencia (que es inapelable por otra parte) enviarles a los demas copropietarios una CD para convocar a una Asamblea Extraorinaria para 1) designar Administrador y 2) dar cumplimiento a la sentencia. Si no obtengo respuesta o respuesta negativa, puedo yo sola luego de llevarse a cabo la Asamblea (con escribano para atestigiar que no vino nadie o vino una sola persona) designar el Adminsitrador y que despues poner sobre los hombros de este último lo que sigue??? Tambien estoy pensando en pedir alguna medida cautelar para asegurarme económicamente frente a un derrumbe o colapso.. Le parece bien? Me sugiere alguna otra cosa? Quedo a la espera de sus noticias. Muchas gracias. Mariano Respuesta: En esa situación, lo mejor será promover una asamblea judicial y elegir el administrador con la presencia del Juez.- Consulta 61 Estimado En mi balcon hay un ventanal que segun el administrador le ha humedecido el cielo raso del depto de abajo. Me ha dicho el adm. Que yo debo retirar la alfombra de pasto y sellar el marco de la puerta ventana Mi marido me dice que corresponde al consorcio ese trabajo El adm. Me respondio que es mantenimiento y por lo tal lo debe efectuar el propietario. A quien le corresponde ese trabajo? Muchas gracias Sofia Respuesta: Primero hay que leer el reglamento para saber a quién corresponde la superficie descubierta, y qué dice ese reglamento sobre la carpintería de los muros comunes.- Consulta 62 Buenos dias tengo un grave problema , hace cuestion de cuatro meses que por no haber pagado una factura de gas mi inquilino, cortaron el gas, se regularizo el pago y al solicitar la habilitaciíon , la inspeccion encontraron problemas que desde mi departamento en tiempo y forma se arreglaron, pero venia la otra parte por la cual no lo habilitaban que era cierto inconveniente en el consorcio en su instalacion, el tema que hasta la fecha es un dolor de cabeza, no terminanan de solucionar el consorcio el problema y yo con mi inquilina por mas que no le cobro el alquilar no deja de ser un daño y perjuicio para mi, que debo hacer estoy desesperada por que no encuentro una solucion definitiva. A Respuesta: Hay muchos edificios con problemas de adecuación de las instalaciones de gas natural. En su caso, habría que averiguar qué falta, puntualmente, y el cronograma de trabajos a realizar y los plazos.- Consulta 63 Estimado doctor: Vivo en un edificio donde el 8º piso que es el ultimo, ha sido destinado a un SUM, que por otra parte no se puede usar por una medida arbitraria solo porque un vecino se quejo de otro. Pero ese no es el punto. Como no hay terraza, tengo un tender móvil que coloco en el interion del balcón para secar la ropa. Ayer recibi una nota por debajo de la puerta de un vecino, donde me advierte que han visto que tengo un tender en el balcón, que eso esta prohibido, y que si sigue van a cobrarme la multa. En el reglamento general dice que la ropa se puede tender pero no gotear, pero en el interno que modifican a gusto y piaccere el administrador mas dos personas del consejo administrativos, sin convocatoria de asambleas, dice directamente que la ropa no puede ponerse en ventanas ni balcones y que debe secarse en el interior del departamento, cosa que me parece una barbaridad, porque no tengo lavadero en el deto, y por lo tanto se llena este de humedad y en todo caso para evitar eso, yo no tengo por que comprarme un lava secarropas o bien llevar la ropa al lavadero y pagar para que me la sequen, si estoy pagando expensas por un edificio que figura como que tiene terraza en el ultimo piso, pero es mentira, y adems los dtos. no tienen lavadero ninguno de ellos. La pregunta es. Hago caso de esa advertencia? Que hago si me llega una multa? Puedo demandar al consorcio o a la constructora por prohibirme tender ropa al no tener ni lavadero ni terraza o haberla modificado? Espero su respuesta Muchas gracias por su tiempo. Un agregado Mi vivienda esta en un cuarto piso al contrafrente que da a una playa de estacionamiento. Silvia Respuesta: Si el reglamento permite tender ropa en el balcón, no habría problemas por ello. Pero, tratándose de casos tan específicos, habría que tener a la vista ese reglamento, el interno, saber cómo se aprobó, etc.- Consulta 64 Buenas Tardes, Tengo un patio de uso comun, y pretendo dividirlo y que quede una parte de uso comun y otra de uso exclusivo, cumpliendo con las mayorias que requiere el reglamento de propiedad para el tratamiento de espacios comunes. Esto seria a cambio de dinero para reformas de la casa. La pregunta es, ¿puede el consorcio ceder los derechos de uso exclusivo de una parte de un patio comun a cambio de dinero para reformas del edificio? Gracias Marcelo Respuesta: Si van a ceder el uso, es necesario contar con la unanimidad. Ello implica, una reforma del reglamento de copropiedad.- Consulta 65 desde ya muchas gracias en el reglamento de coopropietarios autoriza al ultimo piso a cerrar hasta el 90 por ciento de su terraza, por lo tanto el propietario la cerro llevando su propiedad de 70 mts a 110 mts cubiertos el problema es que este edificio es uso familiar y o apto profesional y esta alquilado a una empresa con 12 empleados se puede hacer algo y si se le puede subir su porccentaje de expensas desde ya muchas gracias. Jorge Respuesta: Me gustaría leer el reglamento y tener más datos acerca de la actividad que se desarrolla en esa unidad (apto profesional) con 12 dependientes.- Consulta 66 Doctor: me pongo en contacto con usted, para trasmitirle una duda que me concierne, vivo en un edificio sometido a la ley de Propiedad Horizontal, el patio de mi unidad funcional linda con la medianera de otro edificio, y con la medianera de mi vecina, el mismo se encuentra situado en un pulmón de manzana. Mi vecina quiere construir sobre un ambiente que posee en el patio de su departamento, el cual lindaría sobre dicho pulmón de manzana, invadiendo mi privacidad, ya que elevaría su propiedad a la altura de un primer piso impidiéndome salir a mi patio, o incluso tendría visión de un dormitorio de mi propiedad. Mi consulta radica en si existe un modo de evitar dicha construcción. Y como debería proceder. Jose Respuesta: La verdad es que es un poco difícil responder, sin tener detalles, visitar el edificio, etc. En principio, si va a elevar el lindero no hay prohibición al respecto, pero, reitero, la respuesta debe darse con más datos y detalles, lo que amerita, en general una consulta personalizada.- Consulta 67 Dr Awad. Le escribo para consultarle sobre una situación en mi edificio.- En el edificio hay: un encargado del edificio y un encargado de la cochera. El encargado de la cochera le abre la puerta a los pacientes de una psicologa del segundo piso, convirtiendo el hall de entrada en "sala de espera". Realizamos un interpelación verbal al administrador pero resultó infructuosa pues, el encargado de la cochera sigue incumpliendo y continua abriendole la puerta a la gente.- La pregunta es podríamos soliciar -además de una sanción por incumplimiento- se le quite la llave del frente del edificio, toda vez que es el encargado de la cochera y, entendemos, no es nesario que tenga llave del frente pues, sus tareas son en la cochera.- Muchas gracias Maria Respuesta: primero hay que intimar (fehacientemente) a ese administrador para que cumpla con su función adecuadamente, o removerlo directamente, pues al permitir esta situación está colocando al consorcio en un serio problema. El debe ordenar al dependiente que cumpla con las tareas que corresponden y debe intimar al propietario impidiendo que use al personal en beneficio particular.- No es aconsejable que Uds. como propietarios le quiten la llave, ya que la relación con el personal es tarea del administrador.-.- Consulta 68 Buenas tardes Dr.Awad Lo molesto, con respecto a reparaciones. por levantamiento de cerámica del piso de mi dpto., de las que no se hace cargo el consorcio.- El dpto.,se ubica en C.A.B.A. en el 2º piso, en edificio de 8º y con una antigüedad de 35 años.- Este tipo de reparaciones, en anteriores oportunidades, con otro administrador, fueron realizadas a cta.del Consorcio, por "Vicio de obra" según me manifestara el mismo.- El actual administrador, niega la responsabilidad, al no existir, rajaduras en paredes, ni filtraciones por roturas de caños, y teniendo en cuenta que si en otra oportunidad se realizo p/el Consorcio, no correspondía.- Espero su opinión, sobre el particular.- Muy agradecido.- Sr. H Respuesta: Cuál es el defecto o desperfecto que determina el levantamiento del piso? Si ello no se debe a deficiencias en cosos comunes, no hay razón para que el consorcio lo ejecute. Consulta 69 Dr. awad, lo consulto por lo siguiente, habito en un edificio de siete pisos con tres departamentos por piso, mas el octavo donde vive el encargado. El administrador nos dijo que va a firmar un contrato con una de las nueve empresas autorizadas que existen en Capital para la inspección mensual de los nichos hidrantes y que eso nos costara $12.000.- por año. ¿Existe una reglamentacion del gobierno de la Ciudad de Bs. As.que nos obligue a contratar una empresa para realizar este trabajo? Agradeciendo vuestra atención lo saludo. Norberto Respuesta: Hay reglamentación que obliga a mantener en condiciones los hidrantes en aquellos edificios que deben poseerlos.- Consulta 70 Estimado Dr Awad Le relato en sistesis el problema: Hay un perdida importante de gas en el caño que conduce a mi depto, me di cuenta porque llegaban facturas con consumos desmedidos. Avisé alm administrador y mandó un gasista que la detectó, pero no saben en que lugar está exactamente la perdida, que segun dijo es importante. Me cortó el gas de mi depto pese a haber revisado los artefactos y NO haber detectado escape en el interior de la unidad. Hace más de 10 dias que estoy sin gas. El administrador recien ayer se reunió con el Consejo de Propietarios y dice que van a llamar a Asamblea la semana que viene porque el presupuesto es considerablemente importante. Me pidieron que No denuncie esto en metrogas porque en tal caso cortarian el suminiostro a todo el edificio. Es una torre de 90 deptos en Caballito, Capital Federal. Qué corresponde hacer? Algunos me mdicen que por seguridad denuncie urgente la situacion en Metrogas. Quién tiene que hacerlo? Yo o es una obligacion del Administrador? Quién es responsable ? Saludos cordiales Nelly Respuesta: La verdad es que no corresponde que Ud. espere a la asamblea. Consulta 71 Señores TodoConsorcios Tengo un Consorcio que al lado estan edificando un edificio y debo reclamar el derecho de medianera Me podrian orientar como debo proceder o a quien puedo recurrir para este tramite? Muchas Gracias Andres P/D Si me pueden responder por este medio se los agradecere Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista los planos de su edificio y de la finca vecina, consultar con un ingeniero, hay profesionales que se ocupan de hacer esos cálculos. En general se trata de llegar a un acuerdo. De lo contrario, se debe promover un proceso judicial.- Consulta 72 Estimado Dr. Awad, soy de la ciudad de Santa Fe, alquilo uno de los locales comerciales que forma parte de un edificio cuyo ingreso está a la vuelta, es decir, sobre otra calle. Formamos parte del consorcio y por lo tanto abonamos las expensas mensuales correspondientes. La consulta es la siguiente: Anteriormente teníamos un Administrador que NO nos incluía el sueldo del encargado/portero del edificio en el pago de las expensas pero ahora cambió la administración y estos últimos SI nos incluyen ese sueldo de esta persona a la cual no le conocemos la cara. Necesito saber cual de los dos administradores hace lo correcto, corresponde que nos incluyan en ese gasto o no? Le agradezco enormemente que me quite esta duda y muchas gracias por su tiempo. Paula Respuesta: Si tienen encargado, éste debe, por lo menos lavar la vereda general del edificio. De todas formas, es necesario leer bien el reglamento, visitar el edificio pero, por sobre todo, saber cuánto tiempo estuvieron Uds. sin pagar esas expensas.- Consulta 73 Buenas noches doctor. Le escribo esperando me pueda guiar hacia una solución para el problema que tengo. Vivimos, junto con mi esposa, en un edificio en Palermo; a la P.B. de este edificio el constructor la dejo como para ser utilizada como local. Desde hace un tiempo este lugar esta siendo alquilado por un restaurante de comida India; el asunto es que el fondo de ese local (que es el pulmón del edificio) es utilizado por esta gente como depósito (cajones de botellas, tachos, cajas, ollas sucias, etc.) pero, mas alla de todo esto, el problema real para nosotros es que se la pasan hablando y gritando hasta altas horas de la noche (12:30, 1, 1:30hs de la madrugada). Nosotros vivimos en el 1º piso contrafrente, los tenemos casi al lado. Hablamos con ellos, y nada, los llevamos a una mediación con el Gobierno de la Ciudad, y nada (fueron a la primera y no volvieron más). Realmente ya no sabemos que hacer y esto dejó de ser vida desde hace mucho.Nos está afectando claramente la salud. Disculpe lo extenso del mail pero quería ponerlo lo mas al tanto posible de la situación. Desde ya le agradezco cualquier ayuda que nos pueda brindar. Atte. Carlos Respuesta: En principio, si hay un administrador debería él ocuparse de esta transgresión y llevar adelante las acciones que corresponden. La verdad es que la mediación deben llevarla a cabo como previa a la promoción de un proceso judicial (las que se celebran en los CGP no tienen el carácter de obligatorias), y luego, si no hay acuerdo promover el juicio.- Consulta 74 Hola, les escribo ya que no se como manejar esta situacion. Vivo en un edificio de 8 pisos, 4 deptos por piso, de dos y tres ambientes, aprox 40 mts de superficie y garage. Las expensas varian entre 1000 y 1500 pesos, sin logica. Dentro de los gastos comunes figuran el sueldo del portero, los pagos de servicios, etc. En los pagos no comunes, no figura nada, sin embargo, el edificio carece de correcta iluminacion en los palieres, los palieres estan deprecados, como en un edificio abandonado, con reparaciones mal hechas y sin pintar. Las medianeras tienen rajaduras y agujeros por donde se filtra el agua. Yo mismo sufro de los restos de una antigua humedad, la que he solicitado su reparacion durante 18 meses y no obtuve solucion. Tratar con el administrador es imposible, no da respuestas o da evasivas, miente. Hablar con los integrantes de la comision fue tambien en vano, pues no intervinieron y carecen de interes en la tarea. En conclusion, pagando entre 1000 y 1500 pesos, uno vive en un rancho, una villa. Que alternativas tengo para defenderme y lograr que se reparen los daños en mi unidad? Hay manera de solicitar una auditoria para el administrador, siendo particular? Muchas gracias Kind regards, cordialement. Gastón Respuesta: Había que intimar a la administración para que cumpla con sus obligaciones de en cuanto al cuidado y mantenimiento de las cosas y sectores comunes. Pero previo a eso, pedir la exhibición de la documentación, por ejemplo. Siempre hay que leer el reglamento de copropiedad como medida previa a toda acción a llevar a cabo.- Consulta 75 Un propietario del edificio donde vivo hace uso de una de las cocheras. De la cual son locataria argumentando que en una reunion de consorcio se habia decidido que debia quedar despejado el espacio de escalera de seguridad colocada en la pared y manguera hidrante aunque la verdad es que el en espacio de un coche coloca dos y por ende debe ingresar a la misma de costado por la cochera que no puede ocuparse en su totalidad lo loco del tema es que aun dejando despejado dicho sewctor por mi vehiculo el señor dice que se decidio que eso no fuera cochera. Que opina al respecto. Ante todo es importante aclarar que la propietaria hacia uso sin problemas de la cochera y luego de estar desocupado 1 ano y medio antes de que yo alquilara empezaron los inconvenientes con dicho señor Luna Respuesta: Para responder es necesario saber de qué clase de lugar para guardar un vehículo hablamos, hay que tener el plano y el reglamento de copropiedad a la vista, cuanto menos.- Consulta 76 De mi mayor consideración Mi consulta refiere a que habito hace 24 años en un departamento mío,siendo este el 8° piso y tener un balcón terraza,En determinado momento hace 10 años aproximadamente,hubo filtraciones que afectaron el piso de madera del living y segundo cuarto ,despues de reclamar insistentemente en ese entonces,se encontró solución haciendo una canaleta de retención y hubo que levantar unos 5 cm la ventana,como hubo que levantarla y no entraba el marco, hubo que cambiar el ventanal. En ese momento hubo problemas entre los consorcistas y la administración por lo que se desvinculo la primera,quedando mis pisos totalmente deteriorados ,levantado el paquet y sin arreglo de ellos. Ante los problemas administrativos y siendo que me informaban que no había dinero para el arreglo,(quedo a cargo la comisión en ese momento) seguí viviendo con los pisos rotos,los tape con un sillón,mesa y alfombras cortas. Ahora pasados 10 años,tomé la decisión de arreglar todo el Dpto.,pintar techo y aberturas,empapelar todos los ambientes e hice el reclamo que necesitaba plastificar todo ,solicitando a el consorcio se hiciera cargo de lo que le correspondía por el arreglo .Llamado el administrador me dijo que debía llamar una persona de la comisión para que vea los deterioros y el me enviaría un profesional para que cotice el arreglo de los mismos. Eso sucedió pero al pasar el importe al administrador le dijeron que debía esperar por que habría que juntar el dinero ya que no había,cuando vino la persona de la comisión me dijo que el no podía decidir e informaría a la administración,teniendo que convocar a una asamblea del consorcio, que hasta ahora no se a hecho,ante tal situación me veo con la obligación y necesidad de continuar con todos los trabajos en mi departamento, que suspendí momentáneamente,pero ante la presión de los diferentes gremios y rubros he decidido continuar con los mismos,informando a la administración y comisión del consorcio enviando un mail con fotografías de como estaba antes de terminar el arreglo. Asimismo propuse a la administración autofinanciarme , para ir descontando mensualmente por mis expensas el importe del arreglo que corresponde al consorcio,lo que en primera instancia le pareció bien,pero la persona de la comisión me dijo no continuara hasta que no se reúna la asamblea para considerar alguna expensa extraordinaria.Yo sigo con los arreglos,la asamblea aun no fue convocada Que hice mal ? que corresponde? y como debo proceder ante las diferentes posturas? Muchas gracias por vuestra respuesta Saludo atentamente Genaro Respuesta: En rigor no debió haber esperado tanto tiempo para exigir al consorcio la reparación del piso, ya que diez años es el plazo de prescripción de un reclamo por daños en propiedad horizontal, del tipo que Ud. expone. Cero que lo mejor será para empezar intimar fehacientemente al consorcio la reparación de ese piso y esperar la respuesta, que determinará qué camino seguir. Consulta 77 Vivo en un departamento con humedad en la pared del living desde hace 3 años. Realizaron 3 veces el arreglo pero éstos no duraron más de 2 semanas, otra vez apareció la humedad y cada vez más grande. Parece que ya encontraron el desperfecto y proviene del cuadro de ducha del baño del dpto. que se encuentra en espejo con el mío. El tema es, que el living de mi casa está empapelado y el consorcio dice que me van a reparar la pared y van a colocar un papel tapiz "tipo parche". Cambiar el papel de una pared del living me obliga a cambiar el papel de las otras 3 paredes a no ser que quiera que termine como un colage. Quien tiene que pagar los gastos? El consorcio sólo debe pagar el papel de esa pared y yo el resto o el consorcio debe pagar el empapelado de todo el living? Desde ya muchas gracias, espero respuesta. Ariana Respuesta: en principio el consorcio debe reparar la pared dañada, buscando al forma de que usando papel u otro revestimiento quede un conjunto armónico.- Consulta 78 Hola! Te molesto con una consulta! Vivo en un 2do piso soy propietaria y el q alquila en el primer piso hace parrilla en su patio entrando todo eo humo a mi domicilio! La administradora me dice que no puede hacer nada! Q es cuestion de convivencia! Pero en el reglamento interno dice "queda.prohibido... En lugarea comunes....toda clase de materia explosiva, ibflamables y/o asfixiantes qie pueden significar un peligro o produzcan emanaciones molestas" que.puedo hacet? La otra consulta! Un vecino quiere hacer un quincho.con parrilla a gas? Eso es factible en un patio???? Que habilitación necesita sobre todo por mi seguridad!! Cecilia Respuesta: La posibilidad de que se instale un parrilla en un patio debe considerarse desde el punto de vista de una instalación que no produzca perturbación a los otros ocupantes del edificio, si no debe permitirse.- En cuanto a un quincho con parrilla a gas, habrá que saber en qué patio, de quién es el patio, cómo es la obra, a quién beneficia, etc. En suma, no es posible responder, se trata de una consulta que debe efectuarse en forma personalizada. Consulta 79 Buenas tardes, tengo muchos problemas con la administración de mi edificio. En el mismo todavía no se conformo el consorcio porque es nuevo y como bien dice el dicho "a río revuelto...". En fin, mi consulta en esta oportunidad es sobre la representación de la mayoría en lo que concierne al consorcio. En mi edificio hay dos o tres personas que son dueños de varios departamentos. Al punto que entre 3 personas, cuentan con la mayoría dentro del consorcio. Estas personas lo compraron como inversión y no viven en el edificio pero según la administración, estos 3 individuos pueden decidir sobre todo lo que se hace dentro del edificio. Esto es así?. Si yo tengo 10 departamentos de 15, yo puedo decidir lo que sea dentro del edificio y el resto tiene que acatar sin mas? De no ser así, existe alguna ley a la que pueda referirme al reclamar? Muchas gracias. Facundo Respuesta: Me gustaría, primero qué significa decir que no se formó el consorcio: por ejemplo: ¿no hay reglamento de copropiedad?. En cuanto a la posibilidad de que una sola persona o dos o tres conformen una mayoría, es factible. De todas formas, me gustaría saber, cuanto menos, si hay reglamento, cómo se nombró al administrador, etc.- Consulta 80 Estimado: Se trata de un depto. Alquilado donde hace unos dias no hay servicio de gas. Se han contratado los trabajos necesarios para que se rehabilite la instalacion pero las obras demoran entre 30 y 60 dias. Se hace cargo del gasto integramente el propietario a traves del pago de expensa extraordinaria pero el inquilino se niega a pagar cualquier tipo de gasto ( expensas ordianrias / abl / agua y alquiler ) hasta tanto se restablezca el servicio. Que derecho le asiste al propietario para intimarlo siendo que el contrato establece que " La parte locadora no se hace responsable por los daños, perjuicios y molestias que pudiera ocasionar a la parte locataria, el no funcionamiento por interrupciones del servicio eléctrico y gas que pudieran producirse en el departamento o en el edificio de que forma parte el bien locado, " MUCHAS GRACIAS Sergio Respuesta: Si el contrato contiene es cláusula, el locatario debe pagar el alquiler aún cuando no haya servicio de gas natural.- Consulta 81 Se trata de un edificio donde se puede acceder a ciertos departamentos por un unico ascensor que permanentemente sufre roturas o desperfectos. El edificio tiene 7 años. Que reclamo se puede realizar ya sea a la constructora o a la empresa de ascensores dado la imposibilidad de subir y bajar por la escalera para ciertos copropietarios del edificio ? MUCHAS GRACIAS Sergio Respuesta: El consorcio debe tener y mantener en condiciones las cosas comunes, entre ellas el ascensor. Es al consorcio a quien hay que dirigir el reclamo. Si del informe de un ingeniero mecánico surgiera que la máquina tiene algún vicio o desperfecto que por sus características amerite que el consorcio promueva alguna acción contra el titular original del inmueble, el constructor y el director de obra.- Consulta 82 Estimado Dr. Awad: todos los sábados tengo el gusto de escucharlo por radio Mitre. Deseo consultarlo sobre una filtración bastante importante en el techo de mi baño...Según los plomeros que hemos consultado, todos por igual, dijeron que era necesario cambiar todos los caños de descargas de agua con sus codos y pileta de piso, que pasan por debajo del piso del dto. que esta arriba. Cuando yo compré en 1998 ya venían los problemas y cada cierto tiempo han reaparecido haciendose arreglos parciales Es un edificio tiene muchos años y siempre hemos realizado los arreglos a través del consorcio...somos 4 propietarios (5 las propiedades),no hay administrador.Hoy se cuestiona esto y se exhibe el reglamento resaltando que el arreglo le corresponde al propietario de arriba del mío... El reglamento dice que son cosa de propiedad común... "Las instalaciones de Obras Sanitarias, las cañerías principales de agua corriente, gas,electricidad hasta las respectivas conexiones de las distintas unidades funcionales...y demás cosas e instalaciones establecidas para el servicio común o comprendidas en la enumeración del art. segundo de la Ley 13512 .Entiendo que la Ley es ambigua al respecto pero siempre se tubo en cuenta que todo caño de agua que está dentro de la pared le corresponde al consorcio y los caños externos le corresponde el arreglo a los propietarios Pregunta:El gasto de reparación del baño superior y el techo del baño de abajo esta a cargo del propietario o de algún modo el consorcio se hace responsable también??? A la espera de su respuesta lo saludo atte. CRISTINA Respuesta: Lo primero que hay que hacer es intimar a los dos ( vecino-consorcio). Consulta 83 Estimado Doctor. Vivimos en un edificio en Flores (Rivadavia y Nazca) hace un año que queremos que el Administrador deje su función y no lo logramos ayer hicimos una asamblea general ordinaria somos 24 departamentos 4 por piso y logramos ir 8 propietarios pero teníamos 7 poderes firmados y aclarados que queríamos la remoción del administrador , bueno nos dijo que los poderes no servían porque la gente no estaba yo me pregunto para que llevamos los poderes y ahora volverá a quedarse un año más . Desearíamos una ayuda para saber si es así o como siempre nos confundió y ahora se queda mil gracias por la deferencia de escucharnos Sofía Respuesta: No es posible responder sin tener a la vista el reglamento, la convocatoria a asamblea, el acta.- En fin sin ver documentación no es posible ayudarlos.- Consulta 84 Hola, tengo varias dudas sobre mi administradora. Vivo en un edificio de tan solo 5 Departamentos en capital federal. Estamos pagando alrededor de 1200 pesos de expensas, y charlando con algunos conocidos q viven en edificios similares al mio (con la misma cantidad de departamentos), pagan la mitad. Aclaro que no dispongo de cochera, ni piscina, ni servicio de laundry. La realidad es que gran parte de las expensas se van en el sueldo de un encargado, quien no cumple con su horario, ni con la limpieza del edificio... digamos que su único trabajo es recoger la basura, piso por piso, a las 20hs de cada día. Realmente, no necesitamos un encargado, somos pocos y nos arreglamos bien. Según la administradora tenemos la OBLIGACIÓN de tener un encargado!! Pero, otra vez, consultando con gente que vive en similares situaciones, me entero que no tienen un encargado. Mi lista de consultas es un poco mas larga, pero por ahora esto es lo que mas me urge. Desde ya muchas gracias por evacuar mis dudas. Gonzalo Respuesta: Nada es mejor para un edificio que tener un muy buen encargado que cumple con sus tareas y es diligente y fiel. Por otro lado, no hay obligación de tener un encargado en el edificio, de hecho muchos consorcios contratan el servicio de limpieza con empresas que las hay en el mercado.- Consulta 85 Estimado Doctor Awad un amigo mío hace cosa de 2 meses alquiló una unidad de planta baja en un consorcio donde puso un local de comidas Ahora la Municipalidad le exige instalar una chimenea a los 4 vientos por los olores y la misma debe pasar por un patio de un consorcista El propietario del departamento se desentiende del caso y el vecino del inmueble donde debe pasar la tubería se niega a su instalacion salvo que medie una orden del administrador o que lo disponga una asamblea A su vez el administrador del consorcio no llama a asamblea para tratar el caso Cual es la solución al caso ??? Muchas gracias ! EDUARDO Respuesta: Primero me gustaría leer el reglamento de copropiedad del consorcio, para tener una idea del destino de la unidad alquilada y la situación del patio en cuestión.-. Consulta 86 Buenos dias mi consulta es porque la administracion adelanto la asamblea ordinaria anual, sabiendo que queremos removerla por irregualridades y van a renunciar ellos mismos mediante un cd.... no estando presentes en la asamblea....... que debemos hacer en la asamblea......Dina Schorr. Respuesta: Primero aceptar la renuncia, luego decidir que recibirán la documentación pero que llevarán a cabo una auditoría, y recién con el resultado de esa auditoría se verá si le aprueban las cuentas o no.- Al mismo tiempo deben nombrar a un nuevo administrador, ea aconsejable que puedan tener el libro de actas, para asentar el nombramiento de nuevo administrador (aunque sea transitorio), Si no tienen el libro, lo mejor será que lleven un escribano a la asamblea y el acta la confeccione él.- Consulta 87 HAY 7 ARCHIVOS ADJUNTOS Estimado Señor, nos dirigimos a usted para manifestarle la consulta sobre la gestión de nuestra actual administradora. La Sra. xxxx nos administra desde xxx. Ella fue presentada por un copropietario nuevo. No tenemos dialogo fluido con ella, no contesta mails y esporádicamente la encontramos por teléfono en su oficina. El 31/5/13, cito a una asamblea general extraordinaria para el dia 6/6/13. Nos informo y trajo un detalle de una deuda previsional de obra social, sindicato y caja de protección y familia, por retenciones a la encargada, todas ellas impagas por administraciones anteriores (2005 en adelante – adjunto). En dicha asamblea solicito honorarios extras por la gestión de preparar el acuerdo de pago. Los copropietarios se lo negaron, por cuanto esto era parte de su labor. No obstante, imputo el monto no autorizado a la ultima liquidación mensual, argumentando que este gasto fue autorizado por los miembros del consejo, cosa que jamás ocurrió. Los mismos solo fueron a la oficina para constatar la deuda con su clave fiscal, ya que era la única forma de chequearla. L a administradora prometió en la asamblea antes mencionada, reunir a los copropietarios para informar la gestión, montos y fechas del convenio, cosa que nunca ocurrió. En la liquidacion que adjuntamos cargo sus honorarios no autorizados y los honorarios de la profesional que hizo la gestión, pero no detalla el acuerdo de pago realizado. Tampoco podemos acceder a los aportes efectuados durante su gestión a pesar de habérselo solicitado durante todos estos meses. La liquidación mensual fue enviada al edificio el dia 20 del corriente y establece punitorios a partir de la fecha de pago 23 de agosto. Contactamos al antiguo administrador para reclamarle los aportes no realizados, quien nos contesta: “xxx la verdad me sorprende, porque por lo que veo reclaman diferencia del año 2005 y nosotros entregamos todos los comprobantes de pago de los aportes ustedes tenian todos los meses los pagos de las fotocopias por eso me extraña, a la vez hay fuera de termino en la cual puede ser por falta de fondo se abonaba los 20 cuando ingresaban los fondos de las expensas pero no todo esto y luego de un año despues que nosotros entregamos todo la verdad aca seguro que tuvieron una inspeccion algo paso, la verdad es facil tirar la pelota a la anterior administracion, ya que nosotros entregamos todo y ella mismo lo verifico..-No te respondi por no tener internet por dos dias.. Gracias.- Norberto Solicitamos nos asesore acerca de cuáles serian los pasos a seguir. Atentamente, Patricia Respuesta: Lo mejor será, en principio, llevar a delante una auditoría de toda esa documental, para saber qué es lo que debe. Puede ser que tarden un poco más, pero la situación que Ud. plantea no es clara. En principio el acuerdo de pago no es un documento que prepare o confeccione el administrador porque, la verdad si algo se debe a estos entes de recaudación en general el deudor (consorcio) lo único que puede hacer es intentar acordar en cuántas cuotas se pagará. Consulta 88 Estimado Dr.Awad,lo consulto por lo siguiente,soy propietario de un dto,y miembro del consejo de prop.son 16 dto semipisos practicamente nuevos ,la empresa constructora se disolvio por problemas familiares,pero una de los ex duenos,tiene de su propiedad,8 de los 16 dtos.todos alquilados pero,no escriturados,si bien a nosotros los demas propietarios no nos interesa,esta situacion anormal,si nos importa que,los demas pagamos como nos exigieron 700 usd en concepto de fondo de reserva,pero esta persona duena de la mitad del edificio no lo a pagado,y la administradora dice que no le compite a ella intimarla para que escriture estos dtos y pague dicho fondo. Agradecere si por favor me podria asesorar como debemos actuar.muchas gracias y saludos. OSCAR Respuesta: Cada unidad, sin interesar quién es el dueño, debe pagar sus gastos. Así que el propietario original que tiene esas 8 debe pagar su parte. Y el resto ya debe comenzar por ver cómo remueven a esa administradora que, según parece, defiende más los intereses del dueño de los 8 que los intereses del consorcio.- Consulta 89 buenas tardes Dr Awad, vivo en un edificio a estreeanr que lo compramos por fideicomiso ya terminado, tenemos luz de obra ahora resulta que el constructor no nos puso la caja correspondiente , y ahora al pedirla el consorcio a la empresa Edenor, sale 97000 pesos y nos las quiere hacer pagar a los propietarios??? es legal eso?? se supone que uno compra un departamento con el suministro electrico? como podemos reclamar ya que el administrador le da lo mismo??? me puedo negar a pagarlo? desde ya como siempre muchas gracias por su respuestas. Sabrina Respuesta: para responder es necesario saber de qué caja o elemento se trata. Consulta 90 Comentario: Dr AwadSe trata de un edificio nuevo en Morón que se entregó hace solo 5 meses. Hay propietarios que han escriturado hace 1 mes y otros como yo, aun no. El constructor mantiene propiedad de 1 dto., cocheras y aparentemente el \ FEDERICO Respuesta: Debe completarse la consulta Consulta 91 HOLA !! Buscando por internet encontre su pagina y escuche la charla, muy buena y fue de mucha ayuda. Quiero hacerles unas preguntas: Quiero saber si las espensas de nuestro consorcio estan bien sacadas. Me podrian decir cual es la formula, porque en el Reglamento hay 2 porcentajes diferentes para cada U.F. para ese calculo y no se cual tomar. Tengo un conocimiento leve pero no estoy segura. Esto es porque pagamos unas expensas altisimas, super altas , es un edificio de semipisos de 18 U.F., un ascensor, encargada, no cochera, servicios individuales y no apto profesional y pagamos U.F. frente que son de 4 ambientes $ 2300.- y U.F. contrafrente de 3 ambientes $ 1250.-, un edificio de 35 años de antiguedad, en Almagro. Es una locura, y en el mes de Agosto terminamos de pagar la tercer extraordinaria por cada uno de $ 300.- mas a las espensas mencionadas. Por eso quiero saber como se calcula el porcentaje del gasto A y B para determinar la expensa a pagar. A la espera de su respuesta. Saludos Gracias Veronica Respuesta: Primero, para responder hay que el reglamento de copropiedad a la vista y varias liquidaciones de expensas.- Consulta 92 Hola Dr., Awad: Vivo en un edificio de reciente construcciòn (2 años). En abril cambiamos de administraciòn. El nuevo administrador advirtió que no teníamos el Libro de inspección de ascensores. Para obtener el libro es necesaria la aprobación de ascensores. El expte. se inició En 2010 por un ingeniero que contrató la empresa constructora Y no se hizo ningún seguimiento desde esa fecha. El gcba exigió el cambio de razón social del expte y pasarlo a nombre del consorcio (el consorcio abonó $ 1857 por este cambio).. El ingeniero nos informa que ahora tenemos que pagar por cada ascensor $ 1800 (x2); y además que debemos presentar planos de ascensores al gcba para lo cual hay que contratar a un nuevo profesional.. Por este motivo la aprobación del "final de obra" esta pendiente. La constructora dice que no le corresponde pagar y que siempre entrega los edificios y el consorcio debe encargarse de obtener la aprobación. Además tenemos un contrato de servicio de abono y reparación y el proveedor nunca nos advirtió sobre la irregularidad. La consulta es: La constructora es responsable por no cumplir con el trámite de aprobación de ascensores y debemos demandarla por daños y perjuicios ?? Desde ya, muchas gracias por su respuesta. atte., Hugo. Respuesta: El propietario original del edificio que lo somete al régimen de la propiedad horizontal debe entregarlo con el ascensor en condiciones de seguridad y aprobación por parte de las autoridades.- Consulta 93 Estimados Señores Agradeceré me indiquen como debo proceder ante un vecino{vive en el piso inmediato superior al que ocupa mi dpto.} con quien mantuvimos una nueva conversación interrumpida abruptamente cuando me respondiera ante mi reiteración que no soportaba más el piano a cualquier horario todos los días, " mudate ...". La titular del dpto. donde tocan el piano, como dato ilustrativo, es abogada y ya me adelantó que si le hago un juicio no lograré nada, que hay jurisprudencia ¿? Gracias por vuestra respuesta. Cordialmente. Henry Respuesta: La ley de propiedad horizontal contiene un artículo (el número 6) que prohíbe perturbar con ruidos o de cualquier otra forma la normal y pacífica convivencia. Además, aún las actividades permitidas deben desarrollarse en horarios normales, fuera de los de descanso. De todas formas, la molestia o perturbación, llevada a juicio, hay que probarla. Y, primero, si se trata de un edificio en la Ciudad de Buenos Aires, hay que promover una mediación.- Consulta 94 Doc Eduardo Awad, mi nombre es Silvina, y mi consulta es la siguiente. Alquilo una oficina ubicada en un entrepiso, de un edificio de 5 pisos, el vecino del piso de arriba accidentalmente inundó su departamento, dejando encendido el lavarropas. Esa agua se filtro a mi oficina provocando considerables pérdidas, entre ellas: daños en el techo, alfombras, humedad en las paredes , manchas amarillas en las paredes, daños en maquinarias,y trabajos, etc. No puedo utilizar la oficina hasta que por lo menos se sequen las paredes y los enchufes, etc. A quien corresponde pagar los daños ocasionados? Y cuales son los pasos a seguir, Gracias Silvina Respuesta: Los daños ocasiones debe resarcirlos el propietario del departamento del piso superior, ya que fue él quien con su negligencia, provocó la filtración. Consulta 95 Buenas noches, mi nombre es Nancy y quería hacerles una consulta. Yo vivo en un edificio de 12 departamentos distribuidos en 3 pisos, el edificio tiene 65 años, en un momento perteneció sólo a una persona, luego se fue vendiendo uno a uno quedandole a dicha persona 6 departamentos y 2 locales debajo del edificio. Yo soy una de las propietarias de un departamento. Hubo un problema en uno de los locales, donde se encuentra la cámara séptica (creo que se dice asi), lo que provocó un hundimiento en el piso de dicho local y rotura de los caños, aparentemente debido a la antiguedad del edificio y la última inundación. La dueña mayoritaria, sin consultar, ni traer presupuesto alguno, decidió unilateralmente comenzar el trabajo y luego de ello nos comunicó a los demás propietarios. La Sra. dice que el trabajo sale $30.000, aproximadamente, que lo debemos pagar de contado en cuestión de 2 dias, Yo soy discapacitada y vivo con mi hija y mi madre jubilada, por tal motivo no puedo pagar $2.000 de golpe, sin previo aviso y sin siquiera ver visto un solo presupuesto. Hoy jueves hubo una reunión para informar al resto de los propietarios, cuando la obra comenzó el día lunes sin que nadie sepa nada. En la misma, la administradora y la propietaria mayoritaria expresaron que de no abonar habría juicios a dichas personas. Quisiera saber que puedo hacer, ya que no tengo ese dinero y ellos están al tanto. No me niego a pagar pero no tengo ese dinero todo junto. Espero me puedan ayudar. Gracias Nancy Respuesta: Las instalaciones troncales de desagüe cloacal son comunes. Si se han deteriorado, queda claro que el consorcio debe reparar. La asamblea debió haber decidido la ejecución del trabajo y el pago en varias cuotas, si se trata de un edificio pequeño que no gasta mucho y que no tiene fondo de reserva (no sé si Ud. estaba presente y planteó su situación). Si se decidió, en forma mayoritaria otra cosa, no hay mucho más que decir, salvo intentar un acuerdo de pago de esas expensas con la administración, para evitar intimaciones y/o un proceso judicial.- Consulta 96 Buenos días Dr. Awad: lo molesto por el siguiente problema : sumé 3 meses de deuda de expensas , en el cuarto mes me envía la administradora el resumen de la deuda la cual estaba mal calculada , no abono nada y le hago saber esto y reconociendo el error promete repararlo, pero me envía la nueva liquidación al mes siguiente, con lo cual se suma otro mes de intereses, lo mismo se repite en 2 oportunidades más. Como se procede ? Corresponde que pague los intereses. Muchas gracias Edgardo Respuesta: La deuda debe pagarse con sus intereses, correctamente calculados y ni un peso más. Si lo reconoció, y Ud entiende que está en lo correcto, intímela a recibir el pago.- Consulta 97 Estiamdo Dr. vivo en un edifico de 3 pisos cada piso una vivienda y un local, compre hace un año no hay expensas ni consorcio armado, en la actualidad se rompio la cloaca y nos juntamos entre los 4 propietarios para buscar pesupuestos y hacer las tareas. El problema surge que 2 propietarios no quieren pagar el arreglo, poque mas alla de existir un reglamento de copropiedad, no hay consorcio ni administrador y que cada uno se arregle, el del local no tiene acceso a la PH y se muestra indiferente. Preguntas varias hay un reglamento de copropiedad constituido al inicio de la contrsuccion de las propiedades y nunca g fue modificado, pero no hay ni consorcio, ni administrador, debemos pagar el arreglo como consorcio, se le puede iniciar acciones legales a los que no quieran pagar el arreglo, es obligatorio que exista una administracion y un consorcio o no es necesario, la PH no posee ni matafuegos, ni seguro de la propiedad, que pasa si se incendia el edificio pierdo todo, aunque tenga seguro de incendio mi casa.. A la espera de su respuetsa saludo atte. Patricio Respuesta: Habiendo un reglamento de copropiedad, el consorcio existe, porque se ha creado a partir de la existencia de ese reglamento. Lo más probable es que si lo que se rompió era una cañería general de cloaca, todos tengan que pagar pues se trata de una cosa común. Deben organizarse, tener el reglamento, celebrar una asamblea y tener un administrador.- Consulta 98 Yo rentaba un cuarto y el encargado me pidió que pusiera la luz y el gas a mi nombre que el los iba apagar y ahora ellos me corrieron de la casa y uo mande cortar la luz y el gas y los últimos pagos ya no los quiere pagar y a mi me están llegando los cobros que puedo hacer??? Gracias! Respuesta: Aclare la consulta. Consulta 99 Dr. Awad, lo molesto para consultar si sobre los sueldos de los trabajadores/as jornalizados o de limpieza (que realizan tareas de limpieza que no superen las 18 hs por semana ni se pude pagar menos de dos horas por dia) se debe abonar contribuciones y aportes de seguridad social, aportes y contribuciones obra social, la cuota sindical, ART y seguro de vida. Desde ya muchas gracias. Maricel Respuesta: Si, porque se trata de personal en relación de dependencia. Por otro lado, para los jornalizados con muy pocas horas, hay un monto mínimo a ingresar por esos conceptos.- Consulta 100 Estimado dr. Quisiera consultar si un administrador ad honorem puede ser eximido de expensas con el consentimiento de los propietarios reunidos en asamblea? Muchas gracias por su generosidad. Ludmila Respuesta: Puede la asamblea eximirlo de ese pago, pero deja de ser ad-honorem, por lo que deberá, si se trata de un edificio sito en la Ciudad de Buenos Aires, ajustar su conducta a lo que establece la ley 941.- Consulta 101 Estimado Dr. Awad, mi consulta radica en lo siguiente. El encargado con vivienda pidio licencia sin goce de sueldo por tres meses para probarse en otro trabajo. Covenimos con los vecinos permitir que continuara habitando la vivienda dado que su esposa cumple tareas de ayudante sin vivienda. Una vez que presente la renuncia en cuanto tiempo debera desocupar la vivienda definitivamente? Muchas gracias Dr. Melina A. Respuesta: Si renuncia y el Consorcio le paga lo que le adeuda, debe desocupar la vivienda dentro de los 30 días.- Consulta 102 Buenos días, quería consultar a quien corresponde reparar una llave de agua queviene de unn tanque central, la llave es de la entrada a una propiedad y pierde. La misma se encuentra en la vereda de la entrada a la propiedad. Espero su respuesta. Muchs gracias Atte. Alejandro Respuesta: Si se trata de una llave de paso de un tanque general, debe entenderse que se trata de una cosa común y será el consorcio quien la repare. Pero, de todas formas,. Siempre es bueno leer antes el reglamento de copropiedad.- Consulta 103 Estimado Dr. Awad: Le solicito si pudiese aclararme en primer instancia Cuáles son las misiones y funciones de una Administración externaq a un edificio en propiedad Horizontal. Soy propietaria y miembro del Consejo de Administración. Desde que vivo en el edificio hasta mediados del 2012, la Administyración la llevaba un propietario. Debido a su fallecimiento tuvimos que salir a buscar una Administración externa, con todas las dificultades sobre todo por el desconocimiento sobre el tema y no tener claro cuales son los alcances de su función, ya que según esgrimen lo que contratamos hace ya un año, están para llevar los papeles??? Dicho de otra manera ya nos dijeron que por los honorarios que pagamos no pretendamos nada más. La verdad que no sabía que dependía del $ lo que hacían o dejaban de hacer, sobre todo cuando no lo aclararon desde el vamos. El edificio es añoso y no con un buen mantenimiento con lo que los achaques se vienen todos juntos y por supuesto sin un $ y con unos morosos de aquellos que nunca terminan de saldar la deuda. Tb. esgrimen que el encargado no tiene buen carácter y realmente no hablan con él. que aparentemente todo recae en las manos del Consejo. La verdad que todo esto por desconocimiento no tiene viso de mejorar sino muy al contrario y quiero por un lado sacar a esta Administración que resulta totalmente inoperante y que lo unico que hace es manejar un celular por que venir al edificio, nunca y marcar al engargado las tareas tampoco. Si es posible que me realice un punteo de las misiones y funciones de una administració y si es cierto que depende de los Honorarios y por otro lado las misiones y funciones del encargado Desde ya le agradezco. Marcela Respuesta: La vedad es que las obligaciones del administrador están en los reglamentos de cada consorcio. Por otro lado, cuando alguien se propone para administrar, presenta una carta en la que determina cuáles van a ser sus servicios y estima sus honorarios. Consulta 104 hola, escribo porque necesito asesoramiento con un asunto. Hoy me robaron la mochila, tenía las llaves y mi facturero donde figura la dirección del edificio. Cuando le planteo al administrador hacer el cambio de la combinación de la puerta de ingreso me dice que ese gasto corre por mi cuenta. Es correcto esto? gracias! Leila Respuesta: En principio debe responderse que, en una situación así, el consorcio deberá reponer la cerradura y las llaves.- Consulta 105 Estimado Dr, Le agradeceria me informara como hacer para resolver el tema de sacar la vigilancia de un edificio. Es un tema extremadamente serio, ya que el edificio tiene un rojo muy importante, las expensas son elevadisimas y no se hacen los arreglos correspondientes, por dicho motivo es que me parece excesivo seguir contratando vigilancia con un costo elevado y un lujo que el edificio no se puede dar. El reglamento de copropiedad no dice nada al respecto, y el administrador no quiso tratar el tema en asamblea ordinaria aduciendo que no correspondia, y que por tal motivo haria una nota a cada propietario para su votacion. Debido a que aun no ha hecho nada y que evidentemente no es su intencion sacarla y por consiguiente no habria manera de confirmar los votos mediante nota enviada a la administracion; mi consulta es si un propietario puede intimar al administrador para convocar una extraordinaria por dicho tema. Siendo un edificio de 50 deptos , al cual solo van unos 8 propietarios a las asambleas. y no diciendo nada en el reglamente, ¿que mayoria seria necesaria para resolver el tema de la vigilancia? le agradezco su respuesta, ya que es un tema preocupante , del cual no he encontrado mucha informacion y el administrdor no hace absolutamente nada al respecto. Saludos cordiales Mariana Respuesta: Suspender el servicio de vigilancia es una cosa de interés común de los propietarios, que deberá ser deicida en una asamblea con el voto de la mayoría que determine el reglamento de su consorcio. Consulta 106 por reglamento las medianeras tienen el uso publicitario x 20 años la constructora ahora pregunto la impermializacion de las mismas corresponde al consorcio o a la constructora. Jorge Respuesta: Me gustaría, previamente, leer el reglamento.- Consulta 107 Buenos días Dr. Awad, al encargado del edificio años atrás le daban 35 días hábiles de licencia por vacaciones, pero en el año 2012 y 2013 se le dió los 28 días que le corresponden por los más de 20 años de antigüedad que tiene. Y ahora pide que le den los días que antes le daban argumentando un derecho adquirido. Le corresponde legalmente? Muchas gracias Gustavo Respuesta: En general no es posible disminuír los beneficios otorgados al trabajador.-