Consulta
1
Buen dia dr Se me rompió sin querer por un
golpe de aire, contra un espejo se me cayo una escalera y rompi el espejo del
hall de entrada
Consulta, debo pagarlo enteramente como
consorcista dado que el consorcio solo tiene seguro x cristales no espejos
Gracias Daniel
Respuesta: Si, si lo rompió Usted, debe hacerse cargo
de ese espejo.-
Consulta
2
buenas tardes: queria saber si los gastos
de escribania, acta, certificación de asamblea y de reglamentos de copropiedad
y fotocopias certificadas , qie fuguran todas en un item de la expensa se
considera extraordinaria y por lo tanto lo debe abonar el dueño de la vivienda?
es un gasto que integra el patrimonio del consorcio , por lo tanto creeria que
no. me pueden ayudar??
desde ya muchas gracias saludos
Agustina
Respuesta: En principio se trata de expensas
ordinarias.-
Consulta
3
Es la segunda vez en 9 meses q se me tapa
el calefon debido a q por diferentes
motivos se vaciáron los tanques y luego al volver el agua viene cin suciedad y
sarro ya q los tanques no se limpian!Quisiera saber si el arreglo del calefon
me corresponde abonarlo a mi o al consorcio ya q cada vez q vacian los tanques
me sucede esto Y si hay alguna normativa q obligue a la limpieza de tanques en
edificios soy de Monte agrsnde Pcia de Bs As alejandra
Respuesta: Hasta donde sé, no hay legislación que
obligue a la limpieza de los tanques allí. De todas formas, si bien no soy plomero
ni mucho menos, debería usted averiguar si lo que ocurre es porque la toma o
cañería de bajada del agua está mal instalada y por eso, cuando el tanque se
vacía, pasa toda la suciedad.-
Averiguado eso, se podrá responder mejor.-
Consulta
4
hola que tal, le quería hacer una pregunta,
ya q vivo en un edificio y con la nueva ley no tengo idea de lo que me corresponde
a mi o al consorcio, vivo en un primer piso y supuestamente tengo una perdida
en los caños internos del baño, y con la nueva ley no se, si me corresponde a
mi pagar todo el arreglo o al consorcio? espero respuestas, muchas gracias
Felipe
Respuesta: Las cañerías son comunes en toda su
extensión, su reparación corresponde al consorcio.-
Consulta
5
Buenos días, me urge hacerle esta pregunta
para saber que tenemos que hacer , vivo en un edificio de más de 40 años , en
él trabajan médicos y algunas empresas. Por distintos motivos la Asamblea decidió anular
el sistema de apertura de puerta por medio de la chicharra que tiene el portero
eléctrico, un médico nos envía la carta documento que le adjunto , mi pregunta
es , estamos en nuestro derecho ? el reglamento no especifica nada , la rampa
que nos exige estamos viendo la posibilidad de adaptarla por la antigüedad del
edificio , espero su respuesta , es .uy importante para nosotros , me es muy
difícil co.unicarme a su programa de radio, de nuevo mil gracias Graciela
Respuesta: Si las unidades del edificio tienen destino
profesional o comercial, es un poco difícil operar el cambio de apertura de
puerta. Pero, igual, me gustaría saber cómo fue la asamblea que decidió la
modificación o supresión del sistema de apertura eléctrica de la puerta.-
Consulta
6
Vivo en un edificio donde el departamento
destinado al portero (se cambio por empresa de limpieza) se designo el uso
exclusivo a los desarrolladores por 20 años en el reglamento, hoy en dia, ese
departamento es alquilado y además no paga expensas. Pueden alquilarlo cuando
solo se le cedió el uso?? Esta bien que no pague expensas?? Juan Eduardo
Respuesta: La vivienda de portería no es una unidad de
dominio exclusivo, es en general un
sector de dominio común y por ello no paga expensas.- Sobre la cláusula me
gustaría tener a la vista el reglamento, y tratarlo en forma más personalizada,
no es posible responder desde el reducido y general ámbito de conocimiento de
ésta página.-
Consulta
7
Dr Awad
Le agradecería me indicara cómo se gestiona
la discriminación de expensas para locales
En mi edificio los tres locales pagan
ordinarias como el resto sin usar ascensores, bomba de agua, y energía
eléctrica.
También me sería útil saber si la redacción
de esos gastos justifica el trámite.
El edificio consta de 58 unidades y portero
y ayudante ya que tiene dos cuerpos.
Desde ya le agradezco su respuesta. Marta
Respuesta: El pago de las expensas y sus exenciones
está previsto en el reglamento de copropiedad de cada edificio.-
Consulta
8
Estimados,
les consulto temperamento a seguir por el fallecimiento del encargado
con vivienda en horario de descanso. Concretamente si corresponde pagar
indemnización y de ser afirmativo , si hay alguna alternativa dentro del
Estatuto , Convenio o algo Reglamentado para que luego devuelva lo pagado por
el consorcio. Muchas gracias por la respuesta que pudieran dar para evacuar
dudas y comentarios que aparecieron al respecto. Atte. Viviana
y Ernesto
Respuesta: El fallecimiento del trabajador extingue,
lógicamente, el contrato de trabajo y da origen a las indemnizaciones que
corresponden y al pago de los seguros a los derechohabientes.-
Consulta
9
De acuerdo a la ley ahora después de la
asamblea se debe de hacer una consulta post asamblearia para que las personas
que no han concurrido den su voto con respecto a los puntos establecidos por la
asamblea. Nosotros enviamos a cada uno de ellos una carta documento con la
resolución de cada punto, solicitando que se expidan o no sobre cada uno de los
puntos. Como el porcentaje de inasistencia es muy alto se incluyó en un punto
del orden del día para la asamblea que el costo de la CD sea abonada por el
destinatario.
La consulta es
¿Se puede tomar como valido la sentencia de
la asamblea en caso de que se apruebe el cobro de dicha CD?
¿Es la asamblea la máxima autoridad para
poder definir esto?
Desde ya agradezco su ayuda
Cordiales Saludos Daniel
Respuesta: Si bien el código civil nada dice, somos de
la opinión de que el ausente debe cargar con el costo de la CD.-
Consulta
10
Estimado Dr. Awad, solicito de su
amabilidad si es posible, y de mi parte infinitamente agradecida, que usted
pudiera orientarme en el siguiente
problema en el que me encuentro: soy propietaria de un dpto. en el 3er piso de
un edificio de seis pisos, en el centro de la ciudad de Olivos. Actualmente el
muchacho que vive con la madre en el piso
de arriba llega 12 hs, 1,00 hs de
la madrugada y me despierta con la consecuencia que a mi edad, (tengo 65
años),no retomo más el sueño y me veo perjudicada en mi salud. Hable con la madre y con el presidente del consorcio
que es un copropietario y no hubo solucion.Estoy con este problema para mi muy
grave porque no se donde ir a dormir, y me asusta enfermarme.Yo vivo sola que
es un agravante tambien. Saludo a Ud muy atentamente y muy agradecida por su
respuesta.Sra Sonia
Respuesta: Las transgresiones a la pacífica
convivencia deben ser denunciadas al Consorcio para que el administrador tome las medidas que sean
necesarias; no al Presidente del
Consorcio (cargo que no existe en la propiedad horizontal).-
Consulta
11
Mi consulta es la siguiente ,tengo un depto
en capital y uno de mis vecinos tiene en
el balcón un lavarropas,,como debajo del
mismo esta mi cochera ,mi auto suele mancharse con agua etc...les aclaro que a
pesar se que el edificio no llega a tener 10 años,permanentemente se arreglan
problemas de humedades en pisos y terrazas....cuando me queje con la
administradora sobre hacer sacar dicho lavarropas,,,ya que según escuche no
esta permitido por ley por el exceso de peso y por la vista que afea la fachada
del edificio ..etc..la administradora me respondió que no encuentra ningún
articulo en la ley que lo prohíba y que aparte ne nuestro reglamento de
coopropiedad no existe ningún ítem que lo prohíba...,por lo cual quisiera saber
si me pudieran confirmar si esto es así .y de no ser así a que organismo me
tengo que dirigir para hacer la denuncia correspondiente...desde ya muchas
gracias edith
Respuesta: Es cierto que no puede estar el lavarropas
en el balcón, porque el balcón no tiene cañería de desagüe para ello.- De todas
formas, no se comprende bien por qué su automóvil resulta mojado o manchado con
agua.- NO creo que el peso del artefacto
sea un problema.- Sobre las humedades y su reparación habrá que determinar de
dónde vienen e intimar a quien corresponda que deba hacer las reparaciones.-
Consulta
12
Buenos días, consulto sobre a quien le
corresponde abonar el reemplazo de un
tanque embutido de inodoro. El plomero q lo inspeccionó dijo q está fisurado,
por eso humedece la pared de mi cuarto.
Aguardo sus comentarios.
Saludos y gracias Raul
Respuesta: En principio el propietario debe repararlo,
porque no se trata de una cañería.-
Consulta
13
Buenas tardes:
Lo escucho
al Dr Awad todos los sábados en Mitre por eso es que escribo.
Estoy en Del Viso, prov Bs As y soy
copropietaria de un consorcio en el que se convocó a Asamblea y no recibí
notificación a la misma, como debe haber otros copropietarios que no la recibieron.
En
dicha asamblea se voto por “mayoría de presentes” la compra de un grupo
electrógeno que representa a cada uno un pago extraordinario de aproximadamente
$42000.-, somos 48 unidades, un disparate.
Aparentemente serán 6 cuotas de
aproximadamente $ 7000 cuando la expensa ordinaria es de $ 5000.- o sea mas del
100% de la expensa. Será en dólares y le aplicaran el 6% anual de interés
Ya
hay un grupo electrógeno para pasillos, ascensores y bomba de agua, este sería
para que todas las oficinas tengamos luz y seguir trabajando.
Hay
algo que pueda hacer para frenar este disparate?, mandar una carta documento?
no conozco a ningún abogado.
Le
agradecería muchísimo su ayuda.
Saludos cordiales, Liliana
Respuesta: El tema de las decisiones de asamblea es
complejo, necesita de una consulta obviamente personalizada.-
Consulta
14
Estimado doctor:
Acabo de comprar una casa "tipo
chorizo" en la ciudad de la plata. Comparto medianera con la pared ciega
del pasillo de un pH con 4 unidades, que están al otro lado de este pasillo. La
pared del pasillo lindante con mi casa está repleta de humedad, con algunas
grietas finas por donde a entrado el agua de lluvia por años. Como
consecuencia, los cuartos de mi nueva casa que dan a la medianera tienen la
pared que corresponde a esta arruinada por la humedad. El sentido común me dice
que corresponde a ellos el arreglo e impermeabilización de la pared del pasillo
o sea su lado de la medianera y la reparación del mío por el daño por ellos
causado. Es esto correcto? Desde ya agradezco su atención y disposición!
gustavo
Respuesta: Se trata de un muro medianero o de un
tabique o muro interior del edificio
donde está situado su departamento?.-
Consulta
15
Buenas tardes,
Los contacto a ver si me puede dar una
mano, porque ya no se como seguir.
Compre un departamento, al cual le estaba
haciendo una modificación de los caños de agua y de la cocina para cambiar la
bacha y cocina de lugar.
A su vez, quería hacer una pileta de piso
ya que la cocina no contaba con una.
Al romper el piso para ver en que parte del
caño del desagote podían hacer la rejilla, los plomeros se encuentran con que
el caño estaba podrido, en mal estado, (es un edificio de 50 -40 años, caños de
plomo). Al enterarme de esto le digo que continuen buscando de donde salia el
caño para ponerme uno nuevo, ya que ese estaba en mal estado. Al seguir
rompiendo siguiendo el recorrido, llegan a cruzarse con el caño maestro de
agua, el cual también se encuentra en mal estado (picado)
Me informa el encargado que ese caño maestro
tiene una T de la cual también sale el caño que alimenta el departamento de al
lado.
Los plomeros me dicen que si siguen
rompiendo y la T
esta también en mal estado, deberían romper parte de la pared de la vecina para
poder cambiar todo y evitar que el día de mañana (el cual puede ser corto plazo
por el estado de los caños) haya una perdida, para la cual deberían volver a
romper de mi lado el piso y pared, ya que aparentemente está esa conexión en mi
departamento.
Una integrante del Consorcio le informó de
éste problema a la vecina y la misma dice que en el caso de que tengan que
romper la pared se niega a que se lo hagan.
Por otro lado el Consorcio no se quiere
hacer cargo del gasto de los caños podridos ni arreglos que fueron apareciendo
luego, lo cual me parece no es correcto, yo voy a pagar la modificación que
quería. Entiendo que todo lo que es común al edificio corresponde hacerse cargo
al consorcio (también me dijeron eso los plomeros).
Entonces aquí mis 2 preguntas:
1- Que puedo hacer para que la vecina
acepte el arreglo?, sinceramente la cocina es un caos, no tengo agua allí ni
tampoco agua caliente para poder bañarme, todo está roto y con esto de los
caños en mal estado no quiero que queden de mi lado ya que yo quiero tener todo
bien y evitar tener un problema en el corto plazo y que me tengan que romper
todo, cuando ya está todo roto hoy día y es el momento de hacer el arreglo. Se
la puede obligar por algún medio? Ademas de que también la puede perjudicar a
ella en caso de que se pinche/pierda de su lado.
2- En caso de que el Consorcio diga que no
tiene dinero (uno de los motivos que expusieron) es posible que yo deje de
pagar las expensas hasta cubrir el arreglo que le correspondería al consorcio y
que me entreguen el recibo de pago de las expensas por este motivo?
Les parece viable alguna otra
solución/propuesta de lo que digo?
Agradezco mucho una respuesta a la
brevedad.
Saludos cordiales, Rocío
Respuesta: Disculpe, pero estas consultas tan
específicas (reparación de cañerías comunes, problemas con otras unidades,
obligaciones a cargo del consorcio pago de expensas, etc.) no se pueden tratar desde el reducido ámbito
una página como ésta.-
Consulta
16
Dr. Awad, quería saber si nosotros como
consorcio podemos recibir por la contratación de un servicio ocacsional, recibo
en vez de factura. Nuestro contador dice
que no habría infracción de nuestra parte, que a lo sumo la infraccion es del
proveedor, asiq nos podemos quedar tranquilos q no habrá consecuencias
perjudiciales para nosotros. Ud que opina al respecto? Maria Emilia
Respuesta: Esas respuestas las da, mejor, un contador.-
Consulta
17
Estimado Doctor:
Quiero consultarlo ya que tenemos un
problema con el encargado ( hago copia a otros propietarios).
Hace 30 años aproximadamente este señor
trabaja en el edificio y con tantos años, se desdibujaron algunas cuestiones. Y
siempre dice "yo soy un plazo fijo", en referencia que puede hacer lo
que quiere sino tenemos que pagar una cifra importante.
Otro punto relevante es que había una señora
mayor, no se en donde vive ella actualmente,
y el se quedo con el departamento por una "curatela".
A mi particularmente, me informo que compro
el departamento y luego me enteré de este tema poco claro de la curatela, pero
el administrador lo dejo formar parte de las reuniones de consorcio.
Le pregunto: ¿puede el encargado ser parte
de las reuniones?
Otro tema es la falta de limpieza en el
edificio. En este momento esta con licencia por un dolor de brazo, y la esposa
del encargado le dijo a la suplente, que ella no debe limpiar tanto.
Algunos temas más:
No lleva la basura al conteiner
correspondiente.
Pide vacaciones por adelantado.
Le pego a un propietario hace unos años.
Le salio de testigo a un señor diciendo que
un propietario no vivía en el edificio, y si vive en el edificio.
Que podemos hacer? Quisiera saber si nos
puede asesorar. Un saludo. Graciela
Respuesta: Como Usted comprenderá, consultas tan
específicas no pueden responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de
ésta página.-
Consulta
18
Estimado: Pertenezco al Consejo de
Administración de un edifico ubicado en el Partido de San Martín, Provincia de
Buenos Aires. El administrador renunció sin dar preaviso ni tiempo para buscar
un reemplazo a partir del 1 de setiembre. Por lo tanto no cobró las expensas de
agosto ni lo pagó el sueldo a la encargada correspondiente al mes de agosto.
¿Qué podemos hacer? la encargada debe cobrar su sueldo, hay que hacer los
aportes y contribuciones, pagar la
ART y el seguro del edificio. El administrador tiene dinero
en su poder de expensas extraordinarias que se estaban abonando para iniciar un
trabajo de pintura del edificio (trabajo que no se comenzó). Atentamente.
Stella Maris
Respuesta: Disculpe, pero se trata de una consulta
compleja, que no puede resolverse en
tres o cuatro líneas en una página como ésta.-
Consulta
19
Estimado Dr Awad, en mi edificio sito en
caba, pequeño de 14 unidades hay un consejo enquistado y corrupto.
Quiero mas equidad en el consejo, hay una
forma de limitar reeleciones mejor dicho
las postulaciones y exigir q debe ser integrado por propietario de
unidades A y B ya q los A pagamos mas.
Atte Mirna Irina
Respuesta: Para el caso de referirse usted al consejo
de propietarios: salvo que el reglamento o la asamblea establezcan algo
diferente el porcentual de dominio de
las unidades no crea mayor derecho para ocupar un lugar en el consejo.- Creo
que es cuestión de que un grupo importante de propietarios se organice y
produzca un cambio en la composición de ese consejo.-
Consulta
20
Estimados, son Juan Carlos Me han acercado
una consulta que no supe responder.
Es la siguiente: En un edificio consutruido
con unidades ded 1, 2 y 3 ambientes, hay alguna OBLIGACION legal que obligue a
destinar al encargado una unidad de las de mayor medida? Agradeceré la información. Atentamente JUAN
CARLOS
Respuesta: Depende de la antigüedad del edificio.- Hay
en la CABA un Decreto (04 de 2007) que introdujo una modificación al artículo 4.8.8. del
Código de la edificación, le sugiero que la lea.-
Consulta
21
Soy propietaria de una unidad de un
edificio que tiene dos encargados, el encargado titular està faltando por
enfermedad desde hace 3 meses aprox., por lo cual se debiò reemplazar sus
tareas por un encargado suplente.
Incrementando aùn mas las expensas.
Mi
pregunta puntual es: al el encargado que hace meses falta por enfermedad aùn se
le liquidan horas extras que no ha trabajado por cuanto està enfermo. La administradora no dice que como hace
muchos años se le viene otorgando horas extras se las considera un derecho
adquirido por cuanto no se las puede quitar
, es tan asì? -aùn enfermo se les debe pagar? y porque siendo horas
extras no se les puede retirar?. El
edificio està pasando por una seria dificultad financiera y pretendemos reducir
todo gasto extra hasta tanto no regularicemos.
Estas horas extras en cuestiòn representan alrededor de un 40% mas del sueldo que se le paga. Se
puede hacer algo?
La otra consulta corresponde a titulo
personal, si un persona compra una propiedad con un vicio oculto , en
este caso me refiero a un pequeño espacio que es un espacio comùn de uso
exclusivo, que fue techado (cuando se
comprò se desconocia esto), en el que hay filtraciones de agua y se debe
reparar, Es responsabilidad del
propietario su arreglo, aùn sin tener conocimiento hasta el presente que era un
espacio comùn?
Gracias por su atenciòn. Nora
Respuesta: Ésta página de consultas es para preguntas
generales.- Las consultas derivadas de
las relaciones laborales no pueden responderse en dos o tres líneas.- Y lo
referente a lo que usted llama “vicio oculto” tampoco, pues se necesita ver
documentación, conocer los hechos más en detalle.-
Consulta
22
Buen dia doctor awad . Lo molesto por lo
siguiente , mi suegra vivi en un edificio con luz de obra ( soy propietario )y
su dpto tiene solo 22 m2
. El vecino del 3 piso tiene 120
m2 Y pagamos luz
x igual yo e visto en otro casos que
tienen medidores independiente cada uno, aunque la mayoria de vecinos no este
en desacuerdo con esto , yo puedo reclamar ? Espero respuesta y gracias Jorge
Luis
Respuesta: Hay una etapa en el edificio en la que la
luz es, lamentablemente, de la factura de un
solo medidor.- Igual, habrá que saber si la unidad de 22m2 paga por su
porcentual o no.-
Consulta
23
Dr.awad.:
Soy integrante del consejo y quería
consultarlo sobre el nuevo encargado
Del edificio que hace dos meses que
contratado con vivienda y todavía no la
puede habitar. El acepto esta situación xq la misma esta en arreglo y
sigue.
Todo fue de palabra, cosa que me preocupa
Y ahora a raiz de este problema se le va a
conceder horario de trabajo corrido solicitado por el y de común acuerdo con
nosotros de palabra nuevamente.
Esta situación no es nada legal no?
Que debemos hacer al respecto para que nos
cubra la art.etc.
El administrador es muy tranquilo, como
imaginara a raíz de mi consulta. Porque
todo esto es ya.
Otro tema los miembros del consejo, en caso
de algún juicio, tienen que responder con su patrimonio? Y en caso que sea así
como se puede permanecer sin que le afecte su patrimonio.
Beneficia en algo al consorcio el cambio de
categoría al edificio?
Este edificio en sus inicios figura como de
primera categoría tiene mas de 50 años y se encuentra en muy mal estado.
Conviene cambiarlo de categoria.
Disculpe tantas consultas, pero estoy muy
preocupada.
Le agradezco su tiempo.
Le hago llegar un cordial saludo y mi
agradecimiento Beatriz
Respuesta: Las preguntas relacionadas con la cuestión
laboral no se pueden responder en dos o tres líneas en una página como ésta. Se
corre el riesgo de responder mal (con el consiguiente daño al consorcio) , por
desconocimiento, ya que se trata de preguntas muy específicas que necesitan un
tratamiento en detalle.
Consulta
24
hola,Dr.
le hago una consulta? yo alquilo desde enero del 2017 un depto . las
expensas las pago yo al administrador q tiene el edificio, de manera externa.
hasta ahi todo bien... el mes pasado
removieron al administrador y pusieron otro, resulta q las personas nuevas
dicen que el administrador anterior se robo todo y no hay datos de mi pago
hecho en el mes de junio y julio que
suma 3.500 pesos.
yo fui a
hablar coin el nuevo ad. y me dijo que yo tengo que ir a reclamar al
anterior que me devuelva el dinero...
es esto así? no es el el que tendria que
reclamar...
espero su respuesta, gracias!!! Claudia
Respuesta: No sé de qué forma ha pagado Usted, debería
tener un comprobante de ello (depósito en cuenta, transferencia, recibo, etc.)
Consulta
25
Me dirijo a Ud para contarle algo de lo que
ocurre en nuestro departamento CAP FED.
Barrio Belgrano. por el cual nos vemos
en una situación inusitada ocurrida en seis meses del año pasado y lo que va de
este 2017. En el 1°piso A y B estamos dos familias que compramos dep. en este
Consorcio con loza radiante,yo ocupo el 1°A que inauguré con el mundial 78(hace
40 años) los demás fueron llegando con
el tiempo, es un lindo dep. de132 ,0175m2 total y elB :109,08m2 total 45,27m2
con balcones los dos con garaje y bauleras .Cuando llegó el invierno comenzamos
a notar que no teníamos calefacción, los 4 termómetros que consultábamos no
subían aún cuando escuchábamos el zumbido de la caldera o máquina que indicaba
como antes, que comenzaba a calefaccionar el frío ambiente del primer piso.
Empezamos a averiguar que pasaba con nosotros pero decían que todo estaba
bien(pero calefacción no teníamos) Después de idas y venidas simuladas
seguíamos igual. Hace muy poco vino el sr que se ocupa de calefaccionar y al
visitar mi dep. nuevamente dijo que todo
estaba bien , después de insistir dos
veces me dijo que en realidad no
tendríamos calefacción con esa
miseria que nos daban por grados y por tiempo. Como el consejo formado el año
pasado por xxxx ,no solucionaron nada, exigimos al sr xxx que nos dijera la
verdad sobre la calefacción que no teníamos .Solo era en la 1° planta(1°
piso)todos los demás pisos gozaban de calorcito como siempre habíamos tenido nosotros . Finalmente
xxx hablóy el consorcio además contestó
por email que el circuito era de abajo hacia arriba calentaba, cuando bajaba
del 7°piso el agua llegaría fría para
1|°P. Se imagina la sorpresa siendo que continuábamos pagando el servicio
como siempre habíams hecho durante años . Realmente pensamos que nos habían
estafado ocultando todos los arreglos para quitarnos calefacción; xx la
inmobiliaria lo había aceptado puesto que el mail que nos decía que tendríamos
agua fría, lo mandaron ellos abalando lo dicho. Pedimos una reunión con mi hija
xxx y nos citaron a otra reunión por
otros temas suponemos para tapar la miserable
disposición del Consejo que no había hecho :nada,solo ocultar lo que no
se había hacho. Es increíble la miseria humana que refleja este Consorcio de
xxx de CAP FED..¿Se ocupan Uds de inspeccionar Consorcios que no cumplen como
debieran ocuparse de sus dueños que pagan religiosamente por años?.( No se
observan morosos aquí). Díganme que tenemos que hacer con esta gente, pedimos
que nos restituyan la calefacción que teníamos;yo deseo terminar mi vida
,cómoda en mi hogar,tengo 85 años y es lo menos que puedo pedir ¿No les parece?.Los saluda atte: Annie.-
Respuesta: Estimada Señora, ésta no es una página de
denuncias, no se pueden consignar datos de direcciones, ni nombres, ni otras
formas de identificación.- La consulta en sí misma es compleja, no puede
resolverse en tres o cuatro líneas de una página como ésta., sólo puedo
responder, en forma general, que si el edificio cuenta con servicio de
calefacción central, el consorcio debe llevar acabo las obras y/o reparaciones
necesarias para poder dar el servicio en condiciones.-
Consulta
26
Hola Dr. Awad
Desde ya muy agradecido, por su respuesta,
pero en realidad la consulta es sobre el manejo del Banco, con los
Propietarios, integrantes del Consorcio, y depositantes del dinero de la Cuenta.
Tengo entendido, que al igualarnos con los
Administradores para manejar los fondos, y no permitirnos movilizar fondos para
realizar los pagos, SIN MEDIAR UN ADMINISTRADOR, es el problema, creo que están
violando, Ntro. derecho a la propiedad (el dinero depositado por Ntros.).
El otro hecho anómalo, es que nunca, el
BANCO contesto la
Carta Documento Ntra., sollicitando nos permita movilizar
Ntros fondos, para realizar pagos.
Desde ya muy agradecido, por su
consideración.
Saludos....Oscar
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 51
Buenos días Dr AGUAD, le comento la
inquietud que estamos teniendo, hace algunos años tuvimos un Administrador que
emitía cheques del Consorcio para realizar pagos personales y para depositar en
otros Consorcios que manejaba. En ese momento teníamos una cuenta en el Banco
Ciudad a nombre del Consorcio (manejada por la Administración ), y
ante una visita mía al Bco logre que me dieran los resúmenes de Ntra Cuenta,
como corolario de la situación, lo echamos, y solo logramos cobrar una parte
infima de lo sustraído.
Concurri al Bco tuve una charla con el
Gerente de la Sucursal
y le pedí que me aconsejara sobre el tema, asi fue que convertimos la
Cuenta en INDISTINTA, firmando 2 propietarios además
del Administrador, con el objeto de poder controlar más de cerca los
movimientos de Ntros. Fondos.
El problema que tenemos en el dia de hoy
es, algo similar a lo que nos ocurrió antes, es que detectamos movimientos de
fondos, a otras cuentas de la
Administración , que todavía la Administración no
aclaro totalmente.
Coincide el hecho de que culmina el mandato
de la Administración ,
entonces concurro a la
Sucursal del Bco., le comunico lo que está sucediendo, y me
cae el balde de agua fría, cuando me comunican que Ntros. NO PODIAMOS MOVILIZAR
NTROS. FONDOS, porque nuestra participación en la Cuenta estaba asociada al
mandato de la
Administración vigente, con lo cual me parece que es contra la Ley puesto que nos están
negando el Derecho a la propiedad, puesto que son nuestros fondos depositados
allí, al margen de la
Administración que nosotros elijamos.
Enviamos una Carta Documento , con la
intención de poder movilizar los fondos para realizar pagos a proveedores, hasta el día de hoy no ha sido contestada
por el Banco.
El dia 08/08 me envían una Carta Documento,
para que regularicemos la situación, ya que el mandato del anterior
Administrador venció el 28/06/2017.
Bueno Dr, como Ud podrá ver , no nos están dejando manejar Nuestros fondos,
con lo cual nos están perjudicando fuertemente porque no le podemos, pagar a
Ntros. Proveedores.
Desde ya muy agradecido, por su consejo.
Oscar
Respuesta: Entiendo que deben exigirle al
administrador llame a asamblea, para decidir si siguen con él o nombran otro.-
Y en esa asamblea ordenar ala administrador cerrar esa cuenta y abrir una nueva
con su firma solamente, lo demás es una cuestión de controlar la tarea del
administrador, no de tener tantos firmantes.-
Respuesta: La cuenta es del consorcio y el administrador es el representante legal
del consorcio, por lo que el banco, en principio, sólo está obligado a
responderle a él y no a los propietarios consideramos individualmente.-
Consulta
27
Hola, desearía saber, si fueran tan amables
si los integrantes del consejo , no sólo deben ser propietarios sino también
residir en el inmueble, en el edificio en el cual desempeñan su gestión. Muchas
gracias. Saluda, noemi
Respuesta: El código civil y comercial de la nación
(artículo 2064) sólo dice que deben ser propietarios.-
Consulta
28
Estimado Dr. Awad. Hace muchos años, Ud.,
me ayudó a resolver unos problemas que tenía en el otro edificio que yo vivía.
Le consulté para remover a un Administrador, algo remiso en hacerlo, y me
indico la asistencia de un escribano que labrara un acta y luego otra acta para
nombrar el nuevo administrador.
En ese entonces Ud., me recomendó al Sr.
Xxx quien estuvo al frente del consorcio, hasta algunos meses despues que yo me
fui a otro departamento.
El motivo de mi consulta son los
siguientes.;
Han removido un administrador pretextando
cualquier cosa y haciéndolo en forma indebida, sin enviarle carta documento
avisándoles para que realice una Asamblea.
Han elegido a otro a dedo, el cual nos
embarcó en una serie de gastos, sin consultar a los vecinos sobre la
conveniencia o no de hacerlos, como por ej. por luces en el portón del garage,
llave magnética, dejó a un grupo de vecinos sin agua durante un mes, trayendo
personal inadecuado para hacer la tarea, en fin de 2500 pesos que pagábamos con
el anterior, ahora estamos abonando 5.090. Son cuatro departamentos por piso.
Uno en la planta baja, y tres en el 8vo.
Muchos de ellos son alquilados, pero hay
una vecina que se niega rotundamente a brindar el nombre del propietario, se
puede hacer eso?
Trata los presupuestos sin mostrarlos o
consultarlos con los propietarios, es decir que se maneja por su cuenta. De más
le aclaro que no hay consejo de administración porque en el reglamento de
copropiedad no figura ese item, como tampoco las identidades de los dueños, ni
números de documentos ni domicilios.
Ahora nos cita a una Extraordinaria para el
21 del corriente, para tratar el asunto de la jubilación del encargado
Primera pregunta, cómo está fuera del acta,
y queremos removerlo como hacemos, porque los puntos que no figuran en dicho
documento no son considerados?.
Segunda pregunta.El departamento que es el
domicilio del portero, que se hace en el momento que la jubilación le sea otorgada
la cual es inminente. Podemos los copropietarios, decidir refaccionar el
departamento y alquilarlo para solventar los gastos?.
Tercera pregunta Es obligatorio tener
encargado?
Cuarta pregunta Los copropietarios pueden
tercerizar los servicios que brinda el encargado y llamar a personal idóneo
para trabajar en el edificio, plomeros, electricistas, service de ascensores y
de porteros eléctricos puesto que hace más de treinta años que lo vienen
haciendo.
Quinta la más importante, podría Ud.
asesorarnos en la elección de un nuevo administrador, de la calidad del xxx.
Mi nombre es Mercedes xxx, y en ese
entonces vivía en la cale xxx
Ahora estoy viviendo en la calle xxx Le
rogaría su respuesta a la brevedad posible. Le saludo muy atte.
Mercedes
Respuesta: Estimada Mercedes, no es posible responder
a tantas preguntas, todas complejas, en
dos o tres líneas.-
Consulta
29
Estimados, la consulta es la siguiente:
He adquirido un departamento y me informa
el consorcio que el encargado del edificio tiene iniciado un juicio (al
consorcio) desde hace tres años. La consulta es si me corresponde soportar una
probable pérdida de la administración o bien le corresponde al dueño anterior.
¿quién soporta la pérdida del juicio?
Si es posible la respuesta se los agradezco
muchísimo, así me dan una idea de como puedo ir manejándome al respecto. Pablo
Respuesta: En principio, deberá Usted cagar con las
expensas resultantes de una sentencia que condene al consorcio. Pregunto yo: al
momento de la adquisición, se pidió un certificado de deudas de la unidad y
procesos judiciales y administrativos del consorcio?.-
Consulta
30
Vivo en un edificio que tiene 7 pisos
y un Dto por piso Desde Julio 2017 que el propietario del 4° Piso
realiza actividades con una soldadora eléctrica y sierra electrica en la habitación de servicio.Nos dimos cuenta
porque se observaba en el pulmón del edificio como se reflejaba en las paredes
,ventanas, luces provenientes de la soldadura eléctrica.,seguido de golpes
,ruidos muy molestos de la sierra eléctrica Esto sucede todos los Vi,Sab y
Domingos Es decir ha instalado un Taller
de Herreria clandestino en un edificio donde esta actividad pone en serio
riesgo a l resto de los propietarios y probable incendio.Lo denuncie ante
el Administrador del edificio y con la
irresponsabilidad que lo caracteriza hoy
todavía no hizo nada.
Quisiera que Uds puedan asesorarme que debo
hacer Estoy dispuesto a todo.Llevarlo el caso al G.BA,a un estudio de abogados
y demandar al Administrador,al propietario del 4° Piso.Algo que pueda terminar
con todo esto.
Mis datos son:
Ernesto
Desde ya ,muchas gracias y espéro cualquier
ayuda que puedan brindarme
Respuesta: Queda claro que si la unidad funcional en
cuestión tiene destino vivienda, no se pueden desarrollar esas actividades.
Deberá hacerse la denuncia al consorcio para que, a través de su administrador,
tome las medidss que correspondan.-
Consulta
31
Buenas tardes. Podrían decirme por favor si los consejeros deben ser
propietarios y además residir en el edificio que representan. Gracias. Noemí
Respuesta: Respondido en la consulta 27.-
Consulta
32
Las disposiciones de este código invalida
las del reglamento de propietarios?
Qué dispone sobre Asambleas
Extraordinarias?
Muchas gracias. Saluda. Noemí
Respuesta: En principio el código se impone sobre el
reglamento de propiedad.- El código no habla de asambleas extraordinarias, sólo
de asambleas., pero ello no significa que el consorcio no pueda celebrar una
asamblea extraordinaria.-
Consulta
33
Hoila,
En mi edificio situado en Ciudad de Bs. As
,un propietario obra como "administrador" sin estar certificado.
A-
¿Que consecuencias puede acarrear dicha situacion con nuevas normativas del
GCABA respecto a los consorcios?
B- ¿
Puede un propietario obrar como "administrador" con el fin de
abaratar costos en expensas? Gracias Paula
Respuesta: Sí puede, pero debe inscribirse en el
Registro Público de Administradores.-
Consulta
34
Perdon, me quedo colgada otra pregunta.
La "adminstradora" se encuentra
cobrando expensas atrasadas de 4 meses.¿ Como los consorcistas pueden exigirle
el cobro de expensas en tiempo y forma? y Ademas contamos con una cuenta
bancaria del consorcio la cual figura ella sola como firmante, ¿puede otro
propietario ser firmante de la cuenta bancaria?
Gracias por el tiempo prestado Saluda atte, Paula
Respuesta: NO entiendo qué significa que la
administradora está cobrando expensas atrasadas de 4 meses ni qué pueden
exigirle los consorcistas.- La asamblea puede decidir que la cuenta del
consorcio tenga un firmante (el administrador) o que sea un conjunto con algún
otro propietario.-
Consulta
35
Hola, la consulta se trata de un
condominio. Para constituir un consorcio por primera vez, se necesita el
acuerdo de todos los propietarios ó es por mayoría? Gracias por la respuesta
Monica
Respuesta: Si se trata de condominio TODOS deben estar
de acuerdo para dividir el edificio y someterlo
al derecho de propiedad horizontal, redactando por escritura pública el
reglamento de propiedad.-
Consulta
36
Buenos dias estimado,
quisiera saber como presentar una queja en
la administracion del consorcio, ya que hace 7 meses llego un nuevo inquilino
al lado y tiene el mal habito de fumar marihuana, si bien fuma dentro de su
departamento, es tanto lo que fuma y todo el tiempo que es insoportable estar
en el pasillo, abrir la puerta de mi casa, o tomar el ascensor. Estoy
embarazada recientemente y neceesito resolverlo, hable con la administarcion y
me dijeron que debia hacer un escrito para que ellos puedan actuar. realmente
no se como hacerlo y bien para que no tengan excusas ya que nunca resuleven
nada.
Desde ya
muchas gracias. Atte Lorena
Respuesta: Preguntas así, tan específicas, no pueden
resolverse en dos o tres líneas en una página general de consultas como la presente.-
Consulta
37
estoy en un edificio donde uno de los
departamentos pertenece al consorcio. El edificio no es apto profesional.
Queremos cambiar solo ese departamento para que puede ser AP. Cuáles son los
requisitos?. El nuevo Codigo Civil se aplica o debemos regirnos por el
reglamento?.
gracias. C. Garcia
Respuesta: Si van a
cambiar el destino de una unidad, hay que modificar el reglamento.-
Consulta
38
Buenas tardes,
La pregunta es la siguiente:
Puede una Administración de consorcio,
tener las llaves de un departamento desocupado, con la correspondiente
autorización por parte del dueño?
Se puede hacer una autorización a la
administración para tener las llaves eximiendola de responsabilidad alguna?
Mi pregunta es si la administración podría
verse involucrada en un problema aún cuando exista autorización y eximisión de
responsabilidad.
Gracias
Liliana
Respuesta: Esa es una cuestión entre el propietario y
la administración, si aquél decide entregarle las llaves.-
Consulta
39
Hola, mi nombre es Alejandro y soy
inquilino de un departamento de cinco en total, no hay consorcio, la cuestión
es que no andan las luces dela pasillo, se pidieron presupuestos y se eligió
uno, pero uno de los propietarios, que tienen su dpto alquilado, es
electricista y nos viene con el cuento de que por ser técnico y propietario por
ley le corresponde hacer a él el trabajo y muchos otros versos sacados de la
galera!!!!. Yo quisiera saber si me pueden asesorar sobre los pasos a seguir en
el caso de una reparación común como esta, o donde podría descargarlos. Desde
ya muchas gracias. Alejandro
Respuesta: Queda claro que vivir en un edificio y ser
técnico o electricista o lo que fuera, no da derecho a nada.- Sobre si hay consorcio o no, no puedo saberlo
a partir de la información contenida en una consulta de dos o tres líneas.-
Consulta
40
Buenos días Dr.Awad,
Por favor podría indicarme que monto o
porcentaje debe reconocer la administración cuando el propietario elije la
cerámica de recambio de un piso por roturas de caños. ¿Hay alguna ecuación a realizar? De modo que
resulte algo equitativo para cualquier propietario que se encuentre en igual
situación. Saludos Isabel
Respuesta: NO sé qué porcentaje, hay que ver, en cada
caso, qué había colocado y qué se pretende colocar.-
Consulta
41
DR AWAD: VIVO EN EL 7º PISO DE UN EDIFICIO
Y SUFRO PERMANENTEMENTE LA
FALTA DE AGUA.-
TODOS LOS DEPARTAMENTOS DEL EDIFICO (TANTO
LOS DE ABAJO COMO LOS DE ARRIBA) TIENEN BOMBA DE AGUA MENOS EL MIO.-
HICE REITERADOS RECLAMOS ANTE LA ADMINISTRACION Y
ME RESPONDEN QUE NO PUEDEN PONERLA PORQUE DEBERIAN ROMPER MUCHO.-
QUE DEBO HACER?? Silvia
Respuesta: Me parece que lo mejor será asesorarse
Usted con un profesional de su confianza acerca de qué han instalado en las
otras unidades y cómo debe y dónde habría que instalar la bomba presurizadora.-
Luego intimar fehacientemente al
consorcio su instalación.-
Consulta
42
Hola, el dia de Ayer mis enteramos algunos
vecinos sobre una deuda del Consorcio con la Afip. Inmediatamente
solicitamos hablar con la
Administradora para saber porque la deuda de 30,000 pesos.
Ella acepta no haber paga do en su totalidad las cargas sociales manualmente.
Este lunes Habra reunion para tear Este tema.
Mi consulta es, la responsabilidad recae totalmente en la Administradora o en
el Consorcio. Gracias de antemano.
Saludos Elizabeth
Respuesta: Si la administración, en cada liquidación,
mintió sobre el pago en las liquidaciones, teniendo los fondos o no informó que
no tenía fondos y no recaudó para ello,
es su responsabilidad.- El consorcio es responsable ante la AFIP y la
administración es responsable ante el consorcio.-
