Consulta 1

Buenos Días: quería hacer la siguiente consulta , compre una propiedad en pozo, ya me la entregaron , sin embargo el constructor la entrego sin tener hecha en el edificio las división de la luz, osea No hay medidores y están pagando Luz de obra, ya hay 13 propietarios viviendo que debemos afrontar este pago en común  ya que el constructor por un lado no hace colocar los medidores y por otro lado no paga el consumo de la luz de obra.  El mes pasado  pague 250 pesos de luz por un departamento de 40 m cuadrados en el que no estoy nunca, No quiero volver a pagar ese monto, debería pagar 50 pesos bimestrales aprox. Una vecina que se esta haciendo cargo de facto de la administración me intimo a pagar frente a los demás vecinos los 250 pesos bimestrales, argumentando que nos van a cortar la luz, Yo no quiero pagar porque no corresponde eso a mi consumo.

Que puedo hacer? Juan 

Respuesta: primero me gustaría ver la documentación que Ud. firmó cuando adquirió el departamento y cuando le otorgaron la posesión. Además es necesario leer un poco las liquidaciones d expensas.   De ello saldrá la posibilidad de intimar al vendedor y/o al administrador, pero no es aconsejable responder más, sin tener a la vista la documentación. En suma, sería aconsejable una consulta personalizada.-

Consulta 2

Buenos dias Dr., le comento que estoy pasando un momento bastante malo ya

que me cuesta entender a la administracion la forma de abordar los temas

urgentes Estuvimos intoxidadas con inhalaciones de gases toxicos provenientes de

un calefon del piso de abajo., la verdad que trate de que mediara pero

la opcion despues de varios reclamos mios., era ver mi departamento

El mismo se lo mostre a la inquilina., para que viera el olor y como habia manchado la pared. y la combustion del mismo. cuand encendia el calefon aveces duracion dos horas constantes.Mi casa irrespirable¡¡¡¡

Ayer vinieron con un arquitecto a medir el monoxido a mi casa., y a la casa del vecino y la solucion?

Por ahora es que los dos tenemos perdida de monoxido, y el vecino tiene todo bien?

En mi casa la llama es azul y solo tuve vomitos y dolor de cabeza cuando lo usa mucho tiempo el vecino., la pared de él esta manchada y la mia no y mi gasista dice que puede ser que esté obstruida la serpentina o la salida de ellos

Ahora preparan un informe y nos lo entregaran ., asi me dijo el dueño del depto

No tengo ninguna informacion, siempre actuan como amenazantes

Que debo hacer? Graciela

Respuesta: La verdad es que poco se puede responder si no se tiene un informe técnico acerca de la cuestión. Sólo puedo decirle que los conductos de eliminación de gases (como los de los calefones) son en general o en principio del dominio común. Por ello es imprescindible leer el reglamento de copropiedad y administración, para saber si el reglamento refrenda esto o no.- Luego de leer el reglamento se podrá decidir qué hacer o a quién intimar y qué intimar.-

Consulta 3

Estimado Dr. Awad…

Lo consulto por 2  temas del consorcio/edificio donde vivo… El tablero de la luz de todo el edifico que esta en un cuarto de la PB , tiene aprox. 40años, el estado es deplorable, las llaves son esas viejas de teclas negras y se caen solas,, ¿ que disposiciones hay sobre este tema??Donde puede encontrar material para informarme,  Y SI EL ADMINISTRADOR NO DEBERIA HABRESE OCUPADO DE ASESORARNOS.. otra consulta,, en la ultima reunion de consorcios donde hubo continuación o remocion del administrador, 1 habitante del consorcio, que no es propietario y que vive con la propietaria y que generalmente viene sin la autorización correspondiente para representar a la misma, ha venido y ademas trajo otra de las autorizaciones para representar a otro propietario, el administrador lo anota en el libro de actas como titular y al representado como con su poder para que actue en su nombre a esta persona. Nuestro interes es sacar al administrador y nosotros teniamos  6 votos y el resto 9(INCLUIDOS LOS 2 DE ESTA PERSONA)  total 15 personas entre titulares y representados.. la remocion o aceptación para continuar en el mandato del administrador no es las2/3 partes de los asistentes.. y si no me equivoco no deberian haber ganado con 10 votos??? El administrador sigue en el consorcio… con todas estas anomalias, se puede impugnar el acta y anular la asamblea????.. y la reunion anterior fue el 13/06/2012 o sea que el 13/06/2013 venceria su mandato, si se anula todo esto y pasamos el dia 13/06/2013 quedaria fuera el administrador, por no haberse presentado en la fecha que correspondia??

MUCHAS GRACIAS.. perdon por lo extenso… mirta

Respuesta: 1.- si hubo irregularidades en la asamblea, hay que impugnarla. Pero este es un proceso que comienza con una carta documento, para ello es imprescindible leer el reglamento de copropiedad, tener a la vista el acta de asamblea, ver la convocatoria, etc. 2.- Si el edificio está ubicado en la Ciudad de Buenos Aires, hay una serie de cuestiones en cuanto a la seguridad de las instalaciones que deben observarse, pero no se puede responder desde aquí, con tan pocos datos. En suma, no es que, a veces l consulta sea extensa, sino que hay temas que ameritan consultas más personalizadas.-

Consulta 4

Estimado doctor Awad: Tengo un departamento y mi cochera era descubierta junto con otras dos, entre los 3 propietarios nos pusimos de acuerdo en techarlas con poliacrilico e hicimos firmar de conformidad a los 11 departamentos restantes a lo cual ninguno se nego y luego hicimos el trabajo de techarlo. Hace un mes otro propietario techó su cochera con un toldo marron que obviamente es diferente al poliacrilico y no hizo firmar a nadie la conformidad. Debido a que al haber 2 modelos de techado de cocheras queda horrible. Mi pregunta es: cuantas firmas como minimo se necesitan para techar las cocheras y como puedo hacer para que retire su toldo. Muchas Gracias Sergio

Respuesta: La verdad es que no debe techarse lo que, conforme plano es descubierto. Pero, en todo caso, si ya  había un diseño y ello ha sido aprobado por el resto, ese mismo conjunto d epropeitairos dbería intimar al vecino a modificar el cerramiento y hacerlo a semejanza de lo que ya había.-

Consulta 5

Estimado Doctor.

Vivo en un condominio en Capital Federal de 5 duplex bajo la modalidad de Consorcio y en donde hay una unidad indivisa que es para espacios guardacoches.

Es decir que los propietarios tenemos un 2/43 partes de la dimensión de esa unidad (1070 mts cuadrados). 2 cocheras cada dúplex.

Desde el momento de comprar el dúplex se me indicó un lugar para estacionar, aclaro que no están demarcados los espacios, salvo por columnas que hacen de soporte de la estructura de los dúplex (el espacio guardacoches es en subsuelo)

Cada dúplex tiene como propiedad 2 espacios guardacoches pero en una dimensión donde para que entren 2 autos, es muy riesgoso hacerlo sin  correr el riesgo de rayar el auto cercano e imposibilitando la salida ya que casi se tocan las puertas de ambos y los espejos retrovisores.

En un espacio de 4,30 mts, se deben guardar 2 autos.

El que construyo el condominio guarda su auto en una cochera (un solo auto) de 3 metros de ancho.

La otra cochera que le corresponde y las restantes las alquila a terceros ajenos a los dúplex.

(los 4 duplez tenemos 8 en total, 2 por cada  uno) y el quinto Duplex tiene cochera privada con acceso exclusivo.

Como le decía, los 3 duplex restantes (porque el cuarto es el de la constructora) teneos que guardar 2 autos en espacios reducidos 4,30 mts.

El resto de las cocheras que se alquilan guardan en caso de 2 autos en cocheras de 5 metros , y hay algunos que en 4,30 guardan un solo auto, otros en cocheras de 3, 80 también un solo auto.

Por lo que analizo, según mi opinión, se está violando el derecho de igualdad  del goce de los espacios del condominio entre los propietarios y aventajando a los que alquilan cocheras a la Constructora que usufructúa las mismas.

Esta actividad de alquiler de cocheras no está habilitada como garaje y lo hace en forma totalmente EN NEGRO.

Desearía saber cuál es el espacio que corresponde por el Derecho edilicio de cocheras.

Cuántos metros de ese 2/43 abas partes de 1070 mtrs cuadrados nos corresponde por ser propietarios.

La respuesta que nos dan a nuestro reclamo es que desde que compramos sabemos cuales eran los espacios que nos correspondían, algo que no figura en la escritura ni en el reglamento  de copropietarios ni en el reglamento interno. No están especificadas.Solo de palabra, “Usted guarda allí”.

Podrá darme una respuesta y en caso contrario cómo hago para concurrir a sus oficinas? Gracias Omar 

Respuesta: La verdad es que no puede darse una respuesta en casos como éste, desde el reducido ámbito de conocimiento de una página como ésta. En todo caso, la cuestión amerita una consulta personalizada, para ver documentación, saber dónde está ubicado el inmueble, etc.

Consulta 6

Hola que tal ? mi nombre es Federico y les escribo por un problema con la encargada del edificio en el que vivo: resulta que yo trabajo de noche y me acuesto a dormir mas o menos a las 5.00 am. la encargada del edificio  a tomado por costumbre tocar el portero eléctrico temprano a la mañana a eso de las 8.00am , incluso delos de los sábados, varias veces durante el mes transcurrido de una manera acosadora , o sea no tocando una o dos veces como seria normal sino que se ensaña durante varios minutos hasta sacarme de quicio, esto se ha repetido unas cuatro veces en el mes. yo le hable primero para que lo deje de hacer explicándole que me molesta mucho por las razones antes comentadas, pero esta señora lo sigue haciendo siempre, injustificadamente por razones que no me competen. el tema es que hoy 1ro de abril lo hiso de nuevo( se colgó del timbre un tiempo largo) por un correo. cuando contesto me habla el cartero, me visto y nuevamente suena el timbre ,cuando contesto es la portera diciéndome que estaba el cartero uffff!!! cuando bajo a abrir la puerta el correo se había ido!!! entonces me enoje con la señora diciéndole que me tenia arto ya con su conducta desubicada y me fui. Luego de un rato recibo una llamada de mi hermana diciéndome que esta señora la había llamado para decirle que si no paraba con el mal trato me iba a denunciar. La verdad no tengo idea que hacer al respecto ya que seria una denuncia injustificada y el que tendría que hacer la denuncia seria yo por el acoso de esta mujer. Que puedo hacer la respecto? desde ya muchas gracias.   Federico

Respuesta: En principio parece que la encargada pulsa el timbre porque alguien está preguntando por Ud., lo que, en todo caso, está dentro de sus obligaciones pues el encargado no está obligado a atender ni recibir, por ejemplo, notificaciones dirigidas a los ocupantes del edificio, si debe recibir la correspondencia que se deja en el edificio y para la que no es necesario que el destinatario firme.  El mal trato y la respuesta destemplada suya no ayudan a la situación. Trate de serenarse y de buen modo solicitarle que no lo llame a Ud. por el portero eléctrico.  

Consulta 7

A quien corresponda:

Soy propietario desde el año 2004 de una unidad en un edificio bajo el regimen de propiedad horizontal en la CABA. Durante el año 2010 algunos propietarios decidieron para favorecer a dos unidades que son las que tienen los mayores porcentuales que las reparaciones iban a liquidarse de manera "igualitaria" a todas las unidades, como así también un mes en el que se recaudó $ 1000,00 para poseer un pequeño fondo de reparaciones. Estas unidades a las que refiero se tratan de: La mutual de empleados de escribanías de la CABA , unidad que tiene 1 local, PB y 2 pisos superiores, la otra que pertenece a una familia particular posee 2 locales (por los que no abonan expensas) y 2 plantas construídas. Ambas con entradas independendientes desde la calle. Los propietarios de esas unidades alegan que "como ellos no hacen uso de los espacios comunes no deberían hacerse cargo de los gastos".

Ante mi negativa de abonar lo que no debo y haber abonado de acuerdo al porcentual que establece el Reg. de Cop. y Adm., que no fue modificado, la Administración Alberdi no imputa mis pagos ni me entrega recibos, salvo esporádicamente y con la leyenda "a cuenta", desde el año 2010. Manteniendo a la fecha en las liquidaciones una deuda que hoy en día supera los $ 1000,00, se trata de un edificio sin encargado, sin ascensores, sin bombas de agua y los gastos son mínimos de ahí que en mi caso con una superficie de aprox 45 m2 abono aprox. $ 92,00. En Asamblea posterior se decidió "volver a respetar los porcentuales" legales y los gastos comunes se prorratean de acuerdo a lo establecido por el Reg.

Mi consulta es la siguiente:

¿Qué debo hacer?

Ante la falta de respuesta de la Administración , que en la última Asamblea (a la cual no asistí) el Adm. me trató de "loco" por mis constantes reclamos via correo electrónico.

No me emiten recibos de pago. Abono siempre por transferencia electrónica a la cuenta bancaria de la Administración (no del Consorcio, porque no posee) e informo por correo electrónico tal cual ellos me lo solicitaron en el año 2004 cuando iniciaron su mandato.

Hace figurar una deuda inexistente.

Solamente hacen figurar en las liquidaciones que abono "punitorios".

No realizan las reparaciones necesarias en mi unidad, problemáticas provenientes por pérdida de un caño de agua fría del edificio y daños en el cielorraso y muros de mi living por un ingreso de agua del edificio lindero en el año 2009, entre otras cuestiones varias.

Hace más de 4 años que no presentan la rendición de cuentas anual según lo estipulado en el Reg. en los meses de agosto. Aguardo contacto. Muchas gracias

Daniel

Respuesta: Entiendo que me corresponde responder, ya que Ud. ha formulado la consulta en ésta página, pero la verdad es que se trata de una consulta que amerita leer documentación, por ejemplo el reglamento de copropiedad, tener una idea acerca de cómo es el edificio, en qué jurisdicción está ubicado, etc.

Consulta 8

Estimado Dr. Awad: ¿puede un consejo de administración estar integrado por dos personas que no son propietarias en un consorcio de 70 departamentos? ¿Estas mismas personas pueden autorizar reparaciones costosas sin consultar a los propietarios en una asamblea e incrementar el pago de las expensas (que ya de por sí eran altas) en un 80% sin dar, además, ningún tipo de aviso previo a los propietarios? ¿se pueden cobrar expensas extraordinarias sin que se haya tratado en una asamblea cuando el reglamento de consorcio dice que para ello hay que llamar a asamblea? (este mes aumentaron las expensas ordinarias y además pusieron expensas extraordinarias dando explicaciones algo confusas sobre la impermeabilización de la azotea y un aumento para pagar el aguinaldo de los porteros que supera al sumar el total ampliamente lo que los porteros tienen que cobrar). Estas dos personas además son muy prepotentes y se comportan como si fueran dueños del edificio. Hace 16 años que vivo en mi casa, pero recientemente soy la nueva propietaria ya que mi departamento estaba a nombre de mis padres. Durante todos estos años me trataron de “ocupa” y de “nenita de papá” por vivir en una casa de mis padres, desestimando cualquier pedido que yo hiciera, a pesar de tener poder de mi padre para hacer reclamos y participar en asambleas (teniendo incluso mediaciones firmadas en forma favorable a mi parte). Mi padre falleció y yo heredé legalmente mi casa. ¿Puedo ahora que soy legítimamente dueña del 100% de mi departamento oponerme a que formen parte del consejo de administración personas que no son propietarias? Yo recién me entero que no son propietarios quienes autorizaron el aumento de las expensas sin consultar en asamblea y creo que muchos copropietarios tampoco lo sabían ya que en las reuniones de consorcio se han mostrado siempre como dueños (uno vive en la casa de la esposa o concubina –no lo sé- que, casualmente además es la portera y el otro vive en un departamento que es de los suegros). ¿Puedo, además, oponerme al aumento de las expensas y solicitar que lo traten en una asamblea convocada a tales fines?

Mis expensas vencen el día 10 de cada mes. Si un consorcista se atrasa en el pago y paga entre el día 11 y el 20 del mismo mes cobran un interés del 10% ¿esta tasa de interés es legal? ¿no debiera ser más baja? En mi caso personal, mis expensas son de 1500 pesos este mes por un departamento de 68 metros cuadrados en Capital Federal (y sólo un poco más es el monto de un alquiler en mi edificio) y si me atrasara un día en el pago debería pagar ¡¡¡¡¿150 pesos de interés?!!!!!! ¿puedo oponerme a que se cobren intereses que rozan la usura? (Aclaro que nunca fui deudora y pago mis expensas entre el día 1 ó 2 de cada mes siempre puntualmente. Pero me asombra ver el monto de interés que hay que pagar si uno se atrasa un día). Y por último me gustaría saber ¿cómo puedo hacer para que el administrador informe si hay multas, juicios y/o mediaciones en contra del consorcio que no aparecen declarados en la liquidación de expensas pero que sospecho que existen? Sé que hubo una multa contra el edificio pero nunca la declararon en la liquidación ni tampoco entiendo bien entonces cómo hicieron para pagarla. Desde ya le agradezco su respuesta y lo saludo muy cordialmente. Iris

Respuesta: El consejo de Administración debe estar integrado, por principio, por propietarios que, de ser posible, vivan en el edificio. Ahora bien, habrá que leer el reglamento de copropiedad, saber cuánto hace que son consejeros, etc. En cuanto a los intereses por atrasos en el pago, están fijados en el reglamento pero pueden modificarse por asamblea. Sobre las expensas, es cierto que si hay expensas fijas, no podrían modificarse así como así, pero si no alcanza, puede el administrador (por una vez) aumentarlas para poder hacer frente a esas erogaciones. Luego debe llamar a asamblea y plantear la situación. En cuanto a las extraordinarias, si van a ejecutar tareas de reparación importantes, lo correcto es llamar a asamblea para tratar esas reparaciones y si se va a disponer una cuota para ello que la fije la asamblea.-

Consulta 9

Perdón por el atrevimiento, pero dada la gravedad, le solicito que no exponga este mensaje en el muro.

Hace unas semanas denunciaron al encargado del edificio de abuso deshonesto. Por lo menos es lo que dicen que decía la denuncia policial. La persona abusada tiene 14 años y tanto la familia denunciante como el encargado y su familia, viven en el mismo piso.

En unos días tendremos una reunión para decidir qué hacer.

La cosa es: 1) qué seguridades debemos ofrecerle al menor y su familia; 2) siendo empleadores del encargado, qué medidas pueden tomarse, cuáles no y con qué consecuencias; 3) qué alternativas tenemos.

El ambiente está muy dividido y no es para menos.

Desde ya, muchas gracias. Fabián Alberto

Respuesta: Primero hay que esperar que, efectivamente, la denuncia tenga curso, es decir que no se trate de un rumor o de una amenaza. En cuanto a la conducta del consorcio, si bien se lo podría suspender,  sugiero que, dada la gravedad del caso, se consulte el administrador en forma particularizada.-

Consulta 10

Buenos Dias, escribo porque nuestras oficinas ( propias) se encuentran en un edificio en Palermo y estmaos teniendo problemas con el administrador para entregarnos llaves de la puerta de entrada. Hace 2 meses cambiaron la cerradura de ingreso y a algunos departamentos les entregaron 3 copias y a algunos (como a nosotros) 5 copias. El tema es que se nos rompió una llave, y el administrador no quiere bajo ningún punto volver a hacernos otra llave ( pagando obviamente nosotros la reposicion)…sostiene ( es una persona mayor a la cual nunca le hemos agradado) que ésa llave que se nos rompió, es una copia llave y no la original ( cosa totalmente errada)…

Hay alguna legislación a la cual podrmaos apoyarnos para defender nuestra postura y solicitar la reposición de ésa llave?  Gracias x responderme. Saludos, Lorena

Respuesta: En principio si Uds. se van a hacer cargo de la reposición, no hay razones para negarse, pero no porque se trate de una situación prevista en forma específica en un ley.-

Consulta 11

Dr. Award: Querria saber si la documentacion respaldatoria de los gastos del consorcio se puden solicitar en cualquier momento o se debe esperar a la Asamblea Ordinaria Anual.

Desde ya muchas gracias. Hebe

Respuesta: Si se trata de un edificio en la Ciudad de Buenos Aires, hay una legislación específica (la ley 941) que obliga al administrador a exhibir la documentación ante el requerimiento (formal) del propietario, sin tener en cuenta si se está cerca de la asamblea o no.-

Consulta 12

Estimado Sr. Awad Eduardo Mi consulta es la siguiente.:

Compre un departamento nuevo en la zona de Floresta en U$S 117.000 me mude en Junio de 2012 y nos piden escriturar ahora con el escribano estipulado por ellos........y me quieren cobrar $ 30.000 mas $ 6000 fondos de reserva operativo y $ 7.000 para equipar un espacio que se hizo para una pequeña reunión.

El edificio venia con parrilla y Landry el cual todavia no lo puso.......el constructor vive aca en el 1 er piso y donde es la porteria puso su ofcina la cual abono en concepto de 1000 pesos por mes siendo un departamento igual al nuestro. La administradora es la madre y cobra por llevar la adm. $ 750 por 10 dtos.

No queremos escriturar a ese importe que creo es una estafa....! A quién me recomienda consultar.....? Muchas gracias Viviana

Respuesta: Para responder mejor es necesario tener acceso a la documentación que Ud. firmó al adquirir el departamento, saber si hay un proyecto de reglamento, etc.-

Consulta 13

Buenas noches, Buscando solución a mi duda, encontré esta pagina y agradezco mucho si me pueden ayudar:

En mi conjunto residencial (no mixto ni comercial) existe varios bloques que desde hace años se han separado de hecho, encerraron sus bloques y no permiten acceso a la administración ni a los residentes de los demás bloques, no pagan ninguna obligación pecuniaria en la administración.

Los demás bloques tienen deterioro en las terrazas y fue necesario pedir una cuota extraordinaria para impermeabilizar y en la asamblea extraordinaria, para el quórum no se tuvieron en cuenta los bloques separados porque nunca asisten a las asambleas, hay alguna forma legal para defender esta situación y poder cobrar la cuota a los residentes de los bloques afectados? Gracias, ANA ISABEL

Respuesta: Primero, sería interesante saber en qué jurisdicción está ubicado el inmueble, hay que tener a la vista el reglamento de copropiedad, saber cuánto hace que están así organizados, tener una idea acerca de cómo liquidan las expensas, etc.-

Consulta 14

Buenos dias,mi consulta es la siguiente,cuando se realiza una reparacion en alguna unidad que le corresponde al consorcio.

Finalizado el trabajo el conforme de obra quien se lo tiene que presentar al propietario para que lo firme?

El consejo,el contratista o el administrador despues de verificar que el trabajo este bien hecho y terminado.

Desde ya muchas gracias. Héctor Eduardo

Respuesta: En general las administraciones tienen un formulario para ello y lo firma el propietario. De todas formas, es aconsejable que, al firmar, si Ud. entiende poco de la cuestión, deje constancia de que la administración (o el consejo, si así acostumbran Uds) deben también revisar la obra.-

Consulta 15

Vivo en un edificio de 9 pisos. Uno de los copropietarios tiene una perra agresiva y ladradora.

 El vecino tiene la mala costumbre de dejar abierta la puerta de su departamento, por lo que cada vez que alguien pasa por delante de su unidad la perra se enfurece y ataca, siendo solo contenida por un enrejado de madera de unos 60 cm de alto con el que choca cuando embiste. Sin esta valla ya habría mordido a varios, incluyéndome.

Este animal, que tiene 5 ó 6 años nunca ha salido a la calle, lo que seguramente contribuye a su escasa socialización e irritabilidad.

Hay otras mascotas en el edificio, que no traen problemas.

No puedo asegurarlo, pero estoy convencido que esta perra nunca ha sido vacunada.

De la puerta abierta del departamento emana un fuerte y desagradable olor a animal sucio.

Que podemos hacer? Cómo y ante quien puedo (podemos, porque somos varios los vecinos afectados) denunciar esta molestia? Hay alguna reglamentación municipal que comprenda esta situación?

Agradeceré su siempre sensato consejo.

Cordialmente, Fernando.

Respuesta: Primero el Administrador debería intimar al propietario al cumplimiento de lo establecido por la ley 13512, artículo 6º, en cuanto a que no se puede perturbar al vecindario ni ejercer actividades peligrosas.- Si ello no da resultado, habrá que pensar en una mediación y/o en un proceso judicial.-

Consulta 16

Hola, me acabo de mudar a un departamento de un edificio que tiene 3 cuerpos, yo estoy en el cuerpo del medio el cual tiene un lavadero con terraza. Este se encuentra en completo desuso, con agua corriente y sin electricidad. Mi departamento es de dos ambientes muy pequeño y mi idea es poner un lavarropas en dicho lavadero. El cual lo destinaría a uso publico.

Esta permitido esto?

El edificio es en Barrio Norte CABA. Saludos Alejo

Respuesta: Este tipo de decisiones deben plantearse en asamblea, votarse con la mayoría que corresponda (habrá que leer el reglamento) y establecer la forma en que funcionará ese lavadero.- En suma: no es una cuestión que Ud. pueda decidir por sí mismo.-

Consulta 17

Dr. Award: en la próxima asamblea de copropietarios (somos 9)  tenemos decidido remover al actual administrador y autoadministrarnos. Quería saber: 1)Este punto debe figurar en los temas del día? 2)qué debe escribirse en el acta de la asamblea? 3)qué debe entregarnos el actual administrador? Gracias, Elvira

Respuesta: Antes de responder es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad.-

Consulta 18

Hola, encontre su mail en un blog de consultas y me gustaria, si por favor me podrian orientar respecto de una propiedad.

Estoy por comprar un PH en San Cristobal, (capital federal), segun me dijeron en la inmobiliaria, el inversor compro la unidad funcional numero 4 ( de un total de 10) la cual contaba de 27m2 en planta baja, pero realizo mejoras y agrego un primer piso 27m2 y salida a una terraza, es decir que ahora la propiedad tiene planta baja, primer piso y terraza todo a nuevo!

La construccion original data de 60 años mas o menos por lo que nos informan que no tienen el reglamento de copropiedad donde conste que el espacio aereo es propio ( como para contruir una planta mas), ni tampoco hay ningun documento de conformidad de los demas propietarios.

De los 10 ph que conforman todo el lote, 5 de ellos ya tienen realizadas ampliacianos similares, e incluso con dos plantas completas agregadas.

Por lo tanto la inmobiliaria dispone de los planos de dichas ampliaciones a la uf 4, pero los mismos no estan aprobados, asi que segun entiendo nos daran los de la planta baja, la cual esta escriturada como una sola planta. y el plano de la ampliacion creo que deberemos hacerlo aprobar para poder escriturar con los metros reales!

Esta bien esto? podre escriturar lo construido por sobre la pb? puedo tener problemas? que le debo exigir a la inmobiliaria? se puede agregar a la escritura algun anexo donde me confirmen que el espacio aereo es propio? cuanto me saldria regularizar todo esto?? como se si el gobierno de ciudad no me ordenara demoler todo?

Desde ya muchas gracias y espero su pronta respuesta ya que no entiendo mucho del tema, y ahi pondre los ahorros de una vida!! Muchas gracias Atte Esteban

Respuesta: La verdad es que no aconsejo la compra sólo a partir de lo que afirme o niegue el intermediario ( o el dueño, en su caso) . Hay que leer el reglamento, saber qué y cómo se hizo, cuándo, etc.- No se tarta de algo que se pueda llevar a cabo o responder en forma ligera.-

Consulta 19

Dr. Asad Le consulto por lo siguiente: mi esposo tiene alquilado un depto. La inquilina esta 6 años. Ahora ella quiere pintar el depto. Dado que ella está hace tanto tiempo y piensa quedarse porque el dept. Le gusta podemos dividir en proporciones iguales los gastos que deban hacerse? Espero su respuesta. Desde ya muchas gracias por recibir mi consulta. Viviana 

Respuesta: Las partes son libres de tomar esas decisiones, pero el acuerdo debería hacerse por escrito para evitar luego, dolores de cabeza.-

Consulta 20

Tenemos un encargado que figura como sin vivienda y le damos la vivienda mediante la firma de un comodato anual. Esto porque el edificio tiene 5 años y la vivienda no cumple con las medidas reglamentarias. Pero como hay 72 UF, necesitamos que viva en el edificio.Hoy esta con licencia psiquiatrica , con certificado de un profesional particular, le pedimos a la adminstradora que 1ro. le mande medico laboral para certificar lo que esta pasando y 2do. que le quitemos la vivienda ya que el comodato vencio y el esta como encargado sin vivienda.

-La pregunta es : se puede hacer esto? Hay algun abogado que ud nos pueda recomendar para manejar esta situacion ? y po ultimo cuales son los derechos de los propietarios? saludos y que tengas un buen dia,Silvia

Respuesta: La cuestiones que involucran relaciones laborales con ciertas características especiales, no pueden responderse en forma general a través de ésta página.-

Consulta 21

Estimado Dr Awad: Vivo en un departamento en Pb al frente con salida por el frente por un lado,  y por un pasillo que da al hall de entrada del edificio por otro. El resto de los departamentos están distribuidos a lo largo del pasillo por donde ingresan todos los propietarios (entrada gral). Entre los propietarios hemos decidido colocar una reja en el frente por motivos de seguridad. De 7 departamentos, hay 5 de acuerdo y solo 2 que no están de acuerdo con la instalación ya que deberían abrir 2 puertas para ingresar;  la de rejas  -a instalar- y luego la principal del hall de entrada que es de vidrio. La consulta es: puede la minoría forzar evitar la instalación de estas rejas y forzar la decision de la mayoría..? Leonardo

Respuesta: En principio tienen Uds. una mayoría que los habilitaría para tomar la decisión, pero lo mejor es, antes de responder leer el reglamento de copropiedad, y tener una idea acerca de cómo es le edificio y qué reforma quieren implementar.-

Consulta 22

Estimado Dr. Awad;

Me comunico con ud. ya que es un especialista en temas de Propiedad Horizontal. Paso a explicarle la situacion que es un tanto compleja.

En Noviembre del 2011 con mi Sra. hemos comprado un PH en Cap. Fed. que consta de edificacion en PB y una habitacion en el 1er piso (Esta habitacion no figura en los planos ni en la escritura). Cuando adquirimos el inmueble lo hicimos con intenciones de agregar una habitacion mas en el 1er piso, y fue por tal motivo que nos reunimos individualmente con cada uno de los copropietarios (Son 3 vecinos, en total son 4 unidades) quienes todos estuvieron de acuerdo y lo manifestaron verbalmente. Nuestra idea fue hacer las moficiaciones y luego presentar todos los planos + la conformidad de los copropietarios. (Aqui esta nuestro 1er grave error, confiar en la palabra de la gente)

La realidad fue que cuando comenzaron las obras aparecieron los primeros roces con el vecino de la UF 4. Despues de muchas idas y vueltas, la relacion con esta persona se rompio totalmente y ya no existe posibilidad de dialogo. Ademas esta persona realizo denuncias en el GCBA lo que llevo a la clausura de la obra.

Si bien entiendo que la forma de levantar la clausura, terminar la obra (que se encuentra casi terminada, solo queda poner una baranda en la escalera y otra en un pasillo tipo pasarela, ademas de pintura en gral.) necesito presentar los planos correspondientes junto con la conformidad del 100% de los copropietarios. pero esta situacion me es imposible ya que la persona de la UF 4 no es propietaria del inmueble. Hemos averiguado en el registro de la propiedad inmueble que la unidad esta a nombre de una mujer (aparentemente su madre) quien fallecio en el 2010 y hasta el momento no registra sucesion de bienes inscripta.

Luego de toda esta explicacion mi pregunta es la siguiente, existe alguna forma (o figura legal) para que podamos presentar los planos sin la conformidad de los copropietarios? Hemos ido (Mi Sra y yo) infinidad de veces al GCBA para consultar sobre este tema y ahi nos dicen que no existe alternativa. Pero la verdad es que imagino que alguna opcion tiene que existir y es por este motivo que acudo a ud por su basta experiencia en este campo.

Si necesita mas informacion al respecto, con gusto se la brindare para que pueda darme la mejor opcion posible para resolver este problema.

Desde ya le agradezco su tiempo por leer mi caso y espero poder darle una solucion lo antes posible. Muchisimas Gracias! Atte. Guido M.

Respuesta: previo a todo sería interesante tener a la vista el reglamento de copropiedad y el plano del edificio, tener una idea de cómo es le edificio, qué hay construido y qué quieren Uds. construir.-´

Consulta 23

Buenas tardes, mi consulta es la siguiente, tengo un departamento en un edificio de Mar del Plata, un ambiente, el edificio tiene un lugar para guardar autos, creo que solamente 5/6 autos, el edificio tiene mas o menos unos 30 departamentos, pasa que en las expensas me cobran a mi que no tengo lugar para guardar mi auto el arreglo del porton de entrada al garaje, la cerradura nueva del porton, las nuevas luminarias que colocaron en el garaje, y otra serie de arreglos que normalmente efectúan cada tres cuatro meses. Mi consulta es, yo tengo que pagar esos gastos, cuando por ejemplo en invierno que casi no hay autos guardados yo no puedo poner el mio porque me dicen que yo no soy propietario de ningún espacio en el garaje.

Disculpen la molestia y espero que cuando puedan me hagan llegar vuestra respuesta.Un saludo afectuoso. Oscar

Respuesta: Para responder me gustaría tener a la vista el reglamento de copropiedad y saber cómo se ha manejado en el pasado el consorcio, frente a situaciones como ésta.-

Consulta 24

Estimado Dr.Awad: Abusando de su gentileza me permito  aclarar a mi pregunta aludida en Asunto, y conforme su respuesta nº 89 del  5 de junio 2013, así le informo que el Reglamento de Copropiedad no alude a dispensas, en el pago de expensas, pero lo que aquí se trata es que el Consorcio dispuso instalar un sistema de alarmas en el Edificio, que no alcanza a mi unidad de PB, es decir que no recibo beneficio alguno de seguridad con la misma, sin embargo se me factura en la liquidación mensual que se me envia, así como gastos de luces de pasillos internos, pileta, y demás instalaciones y servicios antes indicados,, que no uso ni me benefician en nada, por cuanto mi unidad tiene entrada independiente, y no acceso directo a la entrada principal del edificio.- Considera Ud. que de no resolverse amigablemente, como no ha podido hacerse hasta el presente, será necesario recurrir a la justicia?.- Le saludo muy atentamente.- Carlos A.

RESPUESTA ANTERIOR

Consulta 89

Sres de Todo Consorcios.-  Dr.Awad     S  /  D

De mi mayor consideración: Agradeceré me sirvan indicar conducta que debo asumir ante la siguiente situación que se me presenta: Soy titular de un dpto de 1 amb.  externo, con entrada independiente al Edificio que habito.-En la liquidación de expensas que se me remite mensualmente, me hacen pagar en relación a mi porcentaje, por gastos de luces de pasillos internos del edificio, ascensores, gastos de limpieza  y reparaciones de terraza, pileta.- Ultimamente colocaron un sistema de alarma, que no llega ni protege mi unidad ni me beneficia en nada, lo mismo que los anteriores rubros, que tengo que hacer? Por favor espero sus respuestas.- Les reitero mi reconocimiento.- Atte.-Carlos

RESPUESTA: Lo primero fijarse si en el reglamento hay algún tipo de dispensa en el pago de algún gastos para su unidad funcional. 

Respuesta: Si el reglamento no habla de exención de expensas para su unidad, debe plantearlo a la asamblea y si la respuesta es negativa, habrá que judicializar la cuestión (previo proceso de mediación, si corresponde).

Consulta 25

Estimado Dr. Awad, quería contactarme con ud. por la siguiente consulta:

vivo en un departamento en CABA, estuve alquilando, el tema es el siguiente que la sra, que me alquilaba falleció hace poco,   y  recién me entere que el Dtº esta a nombre del consorcio.

Bueno averigüe  y  este  Dtº   esta con problemas de ABL tiene una deuda de 90,000 pesos. mi pregunta es si yo me hago cargo de esta deuda, podría  pasar la propiedad a mi nombre?  Gracias deseretnauv

Respuesta: La respuesta es no.-

Consulta 26

Ante todo, gracias por responder. Ya que la garantía que tiene que tiene que dar la constructora es de diez años, y con el fin de respaldar mi reclamo, necesitaría saber donde puedo encontrar esta reglamentación (ley, reglamento de copropiedad, etc).

Desde ya, muchas gracias

Daniela

Consulta 90

Buenas tardes, me dirijo a Uds. para hacer la siguiente consulta:

quisiera saber cuánto tiempo es el que tiene que hacerse cargo la empresa constructora de los problemas de construcción que el edificio tenga a partir de que está en condiciones de ser habitado ¿hay algún tiempo obligatorio por el que la constructora deba ofrecer esta garantía? La pregunta es porque yo vivo en un edificio de aproximadamente 4 años, en ese momento a estrenar, y estamos teniendo inconvenientes debido a la mala construcción, como por ejemplo, filtraciones por rajaduras en el frente, cuando llueve entra agua tanto por las ventanas como por los ventanales del balcón, etc. Actualmente, la misma constructoras es la que lleva la administración del consorcio y hace cargo de los arreglos a los propietarios ¿ésto debe ser así? Gracias Daniela

RESPUESTA El plazo de garantía se extiende por 10 años, pero ello no significa que, desde que se toma conocimiento del problema que presenta el edificio, se pueda esperar mucho tiempo. Hay que ponerse en movimiento con rapidez.-

Respuesta: Esto surge del sistema de responsabilidades y plazos de prescripción que establece el Código Civil de la Nación.-

Consulta 27

Hola doctor quisiera consultarle porque hace tres meses me estan cobrando adelantos de la pintura del palier y los pasillos de mi edificio en el barrio de nueva cordoba de cordoba capital. El problema de esto es que mi edificio son muy pocos departamentos x lo que en total pague 500 pesos por la pintura del edificio y ya que soy estudiante es muy complicado para mi. Ademas en las expensas todos los meses agregan un fondo de reserva de 900 pesos por lo cual creo que los gastos de la pintura deberian sacarse de alli puede ser? Espero por favor su respuesta. Muchas Gracias Agus

Respuesta: En principio puede haber un fondo de reserva que tenga un destino específico, y por otro lado decidir lleva r acabo otra tarea o trabajo y poner al cobro la/las cuotas que sean necesaria para llevarlo a cabo. Pero no es una decisión aconsejable.-

Consulta 28

Estimado  Dr.   Tenemos un Administrador que termina su mandato en Junio (hace un año quisimos removerlo y  no pudimos) ahora queremos que se vaya ,le pedimos una asamblea y dice que no sabe si la puede hacer porque no tiene tiempo,el edificio consta de 24 departamentos todos iguales ¿cuanta gente debe estar presente y si los poderes firmados sirven porque el año pasado nos dijo  que los poderes no estaban correctos porque faltaba que especificaran que lo querían remover si el no llama a una asamblea podemos hacerlas los propietarios .

Desde ya muchas gracias por  su paciencia para leer nuestra pregunta es Usted muy amable Mabel  M

Respuesta: Es necesario saber si el edificio está ubicado en la Ciudad de Buenos Aires o no, cuánto hace que está este Administrador, cuándo lo eligieron o renovaron, leer el reglamento (por lo menos los artículos que se refieren a la administración del consorcio y a sus asambleas) etc.-

Consulta 29

Dres. Awad y Díaz:

                            En el consorcio al que pertenezco estamos buscando Administrador, del cual carecemos. Al pedir Carpetas o Cartas de Presentación algunos de los Administradores consultados indican que "sus honorarios administrativos mensuales ascienden a la suma de $xxx,xx.- IVA incluído" en uno de los casos. En otro indica que ..."ascienden a la suma de $xxx,xx.- (con adicionales e IVA incluídos)".

                             La pregunta es: por qué indican el IVA, Impuesto al Valor Agregado, tratándose de Honorarios Profesionales, siendo que según entendemos los Consorcistas, los Administradores podrán ser Monotributistas, R.N. Registrados Inscriptos R.N.I., Registados No Inscriptos, y en ninguno de ellos correspondería el pago de ese Impuesto. Agradecemos desde ya su respuesta y los saludamos cordialmente. Sra. Marta  del Consorcio xxx.

Respuesta: Cuando el monotributista supera con sus  ingresos anuales una suma determinada ( la AFIP es la que lo establece) debe pagar el IVA.-  Y lo traslada al consorcio, en su carácter de consumidor final.- Así las cosas, el honorario sale más caro, pero si es un buen administrador, el impacto del costo del IVA no es importante (depende, lógicamente, del tamaño del edificio)

Consulta 30

En nuestro edificio se esta poblando de inquilinos ,el sábado pasado se efectuó una mudanza fuera del horario establecido y pese que se le advirtio que el único ascensor no soporta pesos excesivos continuaron cargándolo y en uno de esos intentos rompieron la puerta tijera.

Consulta:Quien debe abonar el arreglo respectivo?, porque  hasta ahora el administrador no emitió opinión.Muchas gracias MARGARITA

Respuesta: Si bien hay que leer ant4s el reglamento, el principio general es que  el propietario d e la Unidad alquilada debe soportar el costo.-

Consulta 31

Dr

tenemos una administradora en un edificio de un año de antiguedad puesta por constructora.

No cumple su funcion sino que dilata los problemas para no contradecir a la constructora.

Por reglamento redactado cuando no habia propoetarios con escritura la constr la nombro por 3 años.

Podemos removerla o aue pasa si  renuncia

gracias por su respuesta  alejandro 

Respuesta: Esta es una situación bastante común, que debe solucionar en cada caso en particular, por lo que sugiero una entrevista más personalizada.-

Consulta 32

buenos dias dr. le escribo para hacerle un par de consultas respecto de la administracion de mi edificio.

un tema es el siguiente, se ha cambiado toda la cañeria de gas del edificio, ya que al ser viejo tenia varias perdidas y quisiera saber quien debe hacerse cargo de los gastos del mismo, ya sea en el edificio y en el departamento, porque me dicen que lo debemos pagar todo los propietarios.

por otro lado, estoy en tratativas para vender el depto. y necesito un plano del edificio, el cual solicite a la administracion y me dijeron que no lo tienen y que debo ir a buscarlo a la municipalidad... esto es correcto? no tienen la obligacion de tenerlo ellos? y en el caso de no tenerlo, ser ellos los encargados en ir a buscarlo a la municipalidad? agradezco su tiempo, espero pueda responderme a la brevedad.

saludos cordiales. Graciela

Respuesta: Para saber          quién paga la obra de cambio de cañerías de gas, hay que consultar el reglamento de copropiedad. En cuanto al plano, si bien la administración debería tener uno, puede obtenerlo Ud.  ( si el edificio este ubicado en la Ciudad de Buenos Aires) en la Dirección de catastro del GCBA.-

Consulta 33

Estimado Sr. Awad: Le escribo por este medio para realizarle una consulta por un inconveniente que tengo en mi departamento.

Mi vecina del departamento de arriba colocó un equipo de aire acondicionado en el mes de agosto de 2012 y desde ese entonces le hice notar que tengo vibraciones en el techo del dormitorio y en la ventana. Ésto hace que el ruido sea ensordecedor y a la hora de dormir es imposible hacerlo.

Las vibraciones en el techo hacen que mi ventilador se afloje y haga un ruido aún peor.

Debo decir que durante el verano respetó mi pedido y lo apagaba de noche.

Sin embargo, ahora dice que necesita prenderlo de noche para usarlo como calefacción.

Hasta hace unos días tratamos de hablarlo de la mejor manera posible, pero no hace arreglar el equipo y desestima mis reclamos.

Me dice que todos los aires acondicionados hacen ruido.

Con todo lo que le he relatado, quisiera consultarle cual es el primer paso qué debo realizar para hacer un reclamo formal, es decir, se habla con el consorcio? se manda algún escrito como una carta documento?, se recurre a alguna mediación en el Gobierno de la Ciudad ? Desde ya, muchas gracias Cristina

Respuesta: En propiedad horizontal hay un principio consagrado por la ley 13512 (artículo 6º) que prohíbe perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la normal convivencia.- Así las cosas. Puede intimar a su vecina que instale el equipo de aire de forma de no molestar y que lo tenga y mantenga en condiciones.-

Consulta 34

Hola, quisiera saber si está permitido lavar los autos en la cochera del edificio?? Fundamentalmente me molesta porque el vecino del edificio además de lavar su auto en el garage, con agua común a todos, para tener más presión el muy inteligente corta el agua que va al edificio y nos deja sin agua a todos porque a veces se olvida de volverla a abrir. Qué se puede hacer?

Muchas gracias Adriana

Respuesta: Normalmente la cochera y el espacio guardacoche son para depositar o guardar el vehículo, nada más. En todo caso, el Administrador debería intimarlo a ajustar su conducta bajo apercibimiento de iniciar las acciones que corresponden.-

Consulta 35

Estimados, Les consulto respecto de la siguiente situación:

- Se produjo una rotura de un tramo de columna de los lavaderos y del tramo de columna del pluvial del edificio, a la altura de un duplex ubicado en el piso 9° "B", por lo que se produjeron filtraciones hacia el duplex inferior (8° y 7° "B"). Ésta última unidad se encontraba desocupada y recién se tomo conocimiento de las filtraciones al aparecer las mismas en el dto. 6° "B".

Los daños producidos por las filtraciones en la unidad desocupada se agravaron por el paso del tiempo sin reparaciones por parte del propietario, si bien los vecinos enviaron mails a la Administración durante 9 meses notificando sobre el mal olor y las filtraciones del 6to "B" recién convocaron a una asamblea después del transcurso de 9 meses sin enviar Carta Documento al propietario para que abra el depto.

Ahora el propietario de la unidad afectada, amenaza con iniciar juicio al Consorcio si este no responde por el 100% del arreglo tanto por las filtraciones como por los daños en su unidad.

El consorcio sólo quiere abonar el 50% hasta un 75% pero no el 100%, ya que considera que hubo negligencia por parte del propietario y de la Administración.

Qué correspondería hacer? Abonar íntegramente los arreglos? Sancionar a la Administración por su inacción? Desde ya muchas gracias, Saludos. Rocío

Respuesta: Todo lo que Ud. plantea puede hacerse o no.- Las cuestiones complejas como las que Ud. plantea, en las que, en principio, hay responsabilidades concurrentes, no puede resolverse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-

Consulta 36

Dr. Awad: Vivo recientemente en un edificio en capital federal, cerca de la zona de facultad de medicina (en Balvanera), y van a construir un edificio en el terreno lindero. Ya realicé las denuncias correspondientes en su momento, por vibraciones durante la demolición de la propiedad. Pero el problema es el siguiente: todas las unidades desde el 3º piso hasta el 7º tienen aberturas en los baños (de iguales medidas, por lo que debería figurar en los planos, la administración dice que no, pero mi madrina vivió en el depto más de 50 años y siempre estuvieron allí y son originales de la construcción), plantee el problema del cerramiento de esas ventanas por parte de la nueva edificación lindera, y me dicen que no les incumbe, que la falta de luz y ventilación que sufriremos todos los que tenemos esas ventanas, es problema nuestro y la la obra está autorizada a cerrarla y que ellos nada pueden hacer; ahora bien, tengo entendido que, la nueva edificación tiene que pagar por el derecho a uso de medianera, pero esto, creo, tiene que hacerse conforme a la aceptación de todos los habitantes de las unidades afectadas, ellos dicen que no...lo peor, es que les informé que el cerramiento de estas ventanas, traerán problemas de humedad no solo al baño, sino también al pasillo y la habitación que comunica dicho pasillo...quién se hace cargo de los gastos que tendré que hacer en pintura antihongos cada 2 años por lo menos?

Se puede hacer algo???

Por favor ayuda, porque la obra empieza en 15 días y estuve por todos lados averiguando, y nadie puede decirme, en el GCBA, no me asisten, porque aún no figuro como propietaria, ya que está aún la sucesión.Atte. Dalia T.

Respuesta: Si el lindero va a elevar, en principio va a cerrar esas aberturas porque él va a construír su porción de medianera (dado que, normalmente el muro es medianero hasta la altura del edificio más bajo). Pero como Ud. comprenderá, no es posible responder cuestiones tan complejas y particulares desde una página como ésta.- Además, su consorcio deberá tener asesoramiento de un profesional (arquitecto, ingeniero)

Consulta 37

Buenas tardes Dr. Awad: En función de escucharlo en Sábado tempranísimo, y su experiencia en el tema de adminsitración de consorcios quiero preguntarle lo siguiente. Si en un edificio de Capital Federal que tiene - en forma central tanto el agua caliente (por termotanque) como también calefacción (por caldera), si fuera necesario reemplazar el termotanque para no seguir pagando reparaciones, el costo (en cuotas) de ese termotanque es una expensa ordinaria o extraordinaria? 

Muchas gracias. Saludos, Julia

Respuesta: En principio una decisión de este tipo implica un gasto que, decidido por asamblea, habría que considerarlo extraordinario.-

Consulta 38

Estimado Dr Awad: Tengo un dto. de 2 amb. con cochera. En el edificio hay 60 departamentos y 6 cocheras. 

El problema es que la cochera paga casi tantas expensas como un dto. de 1 ambiente. El porcentaje es muy alto, estimo que es porque tomaron el espacio de circulación de la planta baja como parte de la sección cocheras y luego lo dividieron en 6. Pero mi cochera tiene 6 metros cuadrados a lo sumo y paga como si tuviera 30. 

Si el reglamento está así se requeriría el 100% para modificarlo, pero nunca lo puedo tener porque los demás se ven beneficiados al no tener cochera y pagar menos expensas. Esto me parece abuso de posición dominante, verdad? 

Puedo hacer algo al respecto? O debo soportar esta carga, y además ahora me agregan extraordinarias en la cochera, lo que las llevó a $400 Aguardo respuesta.

Saludos Jorge

Respuesta: Está Ud. en lo cierto: si el reglamento determinada esos porcentuales (lo que habrá que leer previamente); debe Ud. plantearlo en una asamblea y si, no hay respuesta positiva, habrá que promover una mediación y un proceso judicial. Pero estos casos deben analizarse muy a conciencia para antes de promover alguna acción.-

Consulta 39

Buenas tardes..

Quería consultarles que documentación debe estar obligatoriamente en los edificios, como los certificados de limpieza y desinfección de tanques, ley 257, etc.

Que es obligatorio que se tenga en el consorcio?, para los edificios ubicados en la Capital Federal. Muchas Gracias Sebastián

Respuesta: Hay una serie de leyes y disposiciones en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, que cada edificio debe cumplimentar (libros, certificados, etc.), la enumeración es larga, excede el ámbito de ésta página.-

Consulta 40

Estimado Dr., he leído algún caso parecido, sobre lo que le han consultado, pero quiero asegurarme que con la acción a seguir no es apresurada, el tema es que tengo humedad, en una pared, y ahora hay rajaduras, todas provienen de un arreglo del dto lindante, hace un año se denunció vía email a la Aminstracion , del desperfecto, quedaron en verificar y arreglarlo, aún no lo hayan realizado, paso un año, acabo de enviarle otro correo con fotos, y rajaduras, creo que no harán los arreglos, mi pregunta es que derecho legal, y como instrumentarlo, para seguir con el relamo, y que se haga efectiva la reparación..., en el menor tiempo...desde ya muchas gracias, y lo que me pueda brindar lo apreciare, muchísimo... Eduardo

Respuesta: Los tabiques divisorios entre unidades son cosas del dominio común, así que debe intimarse en forma fehaciente al consorcio su reparación.-

Consulta 41

Estimado Dr. Awad, Vivo en un edificio de 6 departamentos en CABA, de 4 años de antigüedad aprox., donde se resolvió entre los vecinos las administración. La limpieza de tanques que se realiza es de “ entre casa” y no contamos con la certificación correspondiente. El otro tema es que tenemos una persona que limpia 2 veces por semana 3 horas y nos factura como monotributista. Se hizo una reunión de consorcio para plantear el tema y se decidieron dejar todo tal cual. Quiero saber si tengo alguna manera de cubrirme, de quedar exenta de culpa y cargo de semejante decisión ante la intervención de inspectores. Gracias por su ayuda! LAURA

Respuesta: La vedad es que en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, no puede hacerse algunas cosas “al uso nostro”. Entonces, es necesario intimar a quien esté administrando, la obligación de cumplir con las reglamentaciones vigentes.-

Consulta 42

Hola Dr. Tengo una unidad en un consorcio en CABA, Hace unos meses removimos al anterior Administrador, y pusimos a uno nuevo. Acabamos de darnos cuenta que no está registradoo en el registros de la ciudad.Quée implicancias tiene esto para el consorcio? Sin más muchas gracias por su tiempo. Diego

Respuesta: en el ámbito de la CABA nadie puede administrar sin estar empadronado en el Registro Público de Administradores. Asi las cosas, hay que intimarlo a que presente su número de registro, de lo contrario, hay que removerlo y nombrar uno nuevo.-

Consulta 43

Buenas tardes: quisiera conocer su opinión respecto al siguiente tema. Estoy modificando mi cocina, voy a derrumbar una pared que da al patio y nos encontramos que hay empotrados dos caños de gas que abastecen a los departamentos del 1 y 2 piso de ese cuerpo del edificio. Vivo en planta baja y el edificio tiene dos pisos. Llamamos a un gasista para que los mismos se empotren en una pared común y uno de los propietarios argumenta que el consorcio no debe hacerse cargo del gasto, que debemos afrontarlo nosotros. Es un edificio de más de 60 años. Nosotros vivimos hace 12. Esos caños están empotrados en la pared de nuestra cocina. He leído la ley de Propiedad Horizontal y opino que es un gasto que debe asumir el consorcio. Gracias por su ayuda. Atentamente. Laura Pereyra

Respuesta: Cómo pretende Ud. que el consorcio asuma un gasto porque Ud. va a hacer una reforma y va a modificar el trazado de cañerías? En todo caso, debe Ud. pedir permiso para llevar a cabo la obra y pagar la modificación.-

Consulta 44

El administrador liquido dos meses mal el sueldo de la encargada (como si fuera de jornada completa y es de jornada reducida). Tengo que intimar al administrador a que se haga responsable por perjuicios y hacer que firme la encargada en seclo un acuerdo? Gracias Maria Florencia

Respuesta: Primero, debe impugnar la liquidación, y obligarlo a que la corrija. Así la cosas, habrá que notificar a la encargada, que se ha cometido un error.- Finalmente, deben remover a esa administración.-

Consulta 45

Buen día¡, quería saber como puedo hacer para reclamar el mal servicio que me brinda la Administración del Edificio en que vivo ya que desde que ingresé hay inconvenientes cuya resolución lleva semanas, en algunas casos.

Vivo en el barrio de Palermo y me mudé a ese edificio justamente para no tener los inconvenientes que tengo. Pago mensualmente $1270 de expensas.

Tiene seguridad las 24 hs pero me he quedado sin agua porque cuando llega el distribuidor (por la mañana) no hay nadie que lo reciba.

Tiene Laundry con dos lavarropas y dos secarropas. Los lavarropas, para cuyo lavado hay que pagar $5 están sin funcionar o con inconvenientes los fines de semana, al mismo tiempo que no llegan a cubrir la cantidad de lavados. El Laundry cierra a las 22hs, es decir que si hasta las 20hs de un fin de semana no funciona el lavarropas o no lavo, tengo que esperar hasta el día siguiente. Teniendo en cuenta que los fines de semana quiero realizar actividades con mi familia.

Me quedé sin agua durante 2 dias porque un caño tuvo un problema.

Uno de los ascensores (de manera regular) se detiene o no funciona.

Nadie de los demás inquilinos reclama nada y a mí me gustaría hacerlo de manera correcta.

Le agradecería saber como puedo hacer simplemente para tener los servicios que estoy pagando o gestionar el reclamo correspondiente.

Desde ya muchas gracias por la información Saludos. Dina

Respuesta: Si Ud. alquila, debe intimar a su locador, para que se ocupe de solucionar todos esos inconvenientes.-

Consulta 46

Dr Awad, escucho sus comentarios profesionales con Bonelli, por eso me atrevo a consultarlo:

Una propietaria, que no vive en el edificio, utiliza su depto,de vez en cuando como anticuaria, la pregunta es la siguiente, ella no quiso que los pintores que le ofrecía la administración hicieran un arreglo a cargo del consorcio, por un problema propio del edificio, que fue resuelto. 

. Por lo que llevó dos pintores de su confianza, lamentablemente hace una semana, los mismos se olvidaron de cerrar la canilla de la bañera, dejando el tapón, y la dueña también tenía cubierta la rejilla del baño con un nylon. Consecuencia, Llovío desde el 9 al 2do. piso, estando mi depto en el 8vo.

Afectando de distintos modos a cada depto. de ese sector

(entraba x los taparrollos, en algs. , en otros por los

aparatos de iluminación, etc. ) techos filtrados.

Mi prgta concreta es si el abogado del consorcio debería enviar una carta documento advirtiendo sobre  su responsabilidad para luego sumar los gastos que implicaría. Parecería que la administración pretende q cada consorcista le haga un juicio individualmente, lo que sería engorroso para cada uno de nosotros y excesivo en gastos.

NO comprendo hasta dónde se extiende la representación

de la Administración para protegernos legalmente.

Agradecería alguna orientación al respecto.

atentos saludos cristina  Barrio de Flores.

Respuesta: Para responder lo mejor es primero, leer el reglamento de copropiedad.-

Consulta 47

buenas tardes; mi consulta es la siguiente; vivo en un PH, en el ultimo depto y tengo 42 metros de pasillo, tengo que hacer la instalacion nueva del gas desde la calle, y el vecino del primer depto. se niega a que haga dicha instalacion, todo esta aprobado por metrogas. dicho vecino se puede negar ??  saludos cordiales Daniel

Respuesta: Si bien lo mejor es leer el reglamento para saber a quién corresponden las cañerías, queda claro que el vecino no puede oponerse.-

Consulta 48

Buenas tardes, los molesto porque necesito me orienten. Hace 2 semanas la empresa de gas clausuro todos los departamentos del edificio donde vivo, son 36 en total, por una fuga de monoxido de carbono en un departamento. Afortunadamente no hubo victimas fatales. El gasista del consorcio hizo una prueba para ver como estan los tirajes de los calefones y se rompieron los caños. Se determino hacer toda la instalacion nueva de gas. Necesito saber quien debe hacerse responsable de los gastos, si el consorcio o los propietarios. Desde ya muchas gracias Vanina

Respuesta: Normalmente los conductos de evacuación de humos y los tirajes son cosa del dominio común, pero siempre hay que antes el reglamento.-

Consulta 49

Dr Awad: por asamlea se resolvio mantener el administrador por esto deseo me informe si los administradores en provincia de buenos aires se deben manejar igual que en capital cumpliendo la ley 941, que determina mandato, honorarios, etc.???....  mi pregunta es porque el administrador  lo primero que hizo fue aumentarse el honorario un 14%  sin haberlo determinado por asamblea y la expensa al no ser fija la incremento a voluntad un 50%, manteniendo por tercer mes saldo negativo  y si puede explicarme que tareas debe realizar del consejo de administración y cuanto dura el cargo de los mismos???....gracias, Marta

Respuesta: En la Provincia de Buenos Aires no existe una legislación como la Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires. Pero algo está claro, el administrador está vinculado por medio de un contrato con el consorcio y salvo que el reglamento siga otra cosa o que  al elegirlo se haya acordado algo distinto, no puede, sin el conforme de la asamblea, aumentar sus honorarios.-

Consulta 50

Estimado Dr. Awad desearia realizarle la siguiente consulta, saber si puedo alquilar y quedarme con la renta que el alquiler origine una cochera de un espacio guardacoche, el cual reconozco que es una parte comun, el reglamento de copropiedad del consorcio no lo prohibe en ninguno de sus artículos, pero mi hice la pregunta si no es parecido este caso a un pasillo cualquiera del edificio, segun tengo entendido puedo, pero no quisiera hacer nada ilegal que afecte mi relacion con los vecinos, existe alguna jurisprudencia o ley o reglamento que me permita hacerlo, le comento que el edificio tiene un garage al frente y un patio detrás del edificio el cual se podría eventualmente privatizar para cocheras fijas delimitandolas y alquilar a terceros, pero esto sería posteriormente. Ernesto

Respuesta: En general no es posible alquilar el espacio guardacoches.-

Consulta 51

Estimado Dr. Awad : Necesitamos saber si la encargada del edificio en su hora de descanso puede trabajar en negro para

propietarios o inquilinos del mismo edificio. Muchas gracias. Mabel

Respuesta: La verdad es que puede, porque es su hora de descanso. Pero no es aconsejable.-

Consulta 52

HOLA  Dr. AWAD Tengo un dpto. en Colegiales, se ha removido al administrador a partir del 30 de junio del año en curso.Que recaudos hay que tener al recibir

la documentación ya que el encargado del edificio tiene 24 años de ser-

vicio y queremos verificar si todos los aportes del mismo han sido efec-

tuados  correctamente.

Espero por favor su pronta respuesta. MUCHAS  GRACIAS Saludos, Luis

Respuesta: la verdad es que la única forma de saber si se cumplió con todo, es recibir la documentación y declarar que se hará una auditoría, difiriendo al aprobación final de las cuentas para el momento en que tengan a la vista el resulta de ésta.-

Consulta 53

Hola, quería consultarles si se puede poner la salida de un tiro balanceado en un pasillo de  PH. La salida está colocada en la parte baja, en un lugar de paso, como me molesta quería saber si es correcto hacerlo, ya que nunca lo ví en otros PH.

gracias! Florencia.

Respuesta: La verdad es que, en general no está permitido, pues el pasillo es un lugar de paso. Pero siempre es mejor, previamente, consultar con un  profesional de la construcción (arquitecto, maestro mayor de obras, ingeniero).-

Consulta 54

Estimado, mi consulta es por un encargado del edificio en donde vivo. Es encargado permanente y con vivienda, pero no solo muchas noches no habita la vivienda por la noche; con lo cual no esta ahi en caso de una urgencia, si no que ademas los de la administracion no saben responder cuando deberia ingresar a pernoctar en las jornadas habiles. Siendo que tiene un descanso entre una jornada y otra de 12 horas, ¿Cual seria el horario en el que deberia pernoctar hasta el inicio de la siguiente jornada? Busque mucho al respecto pero no encuentro una respuesta uniforme al respecto.

Muchas gracias Mariela A.

Respuesta: La obligación de pernoctar, si tiene la vivienda, es de lunes a vienes.-

Consulta 55

Disculpe la molestia:  tengo un departamento que la inquilina anterior no abono Metrogas y la compania efectuo la desisntlaciíon del medidor,  yo que soy la dueña abone todo y solicite que se realice la reconeccion del gas, en el mes de mayo me alquilan el departamento  y comienza el calvario con Metrogas, que no reinstala el gas debido que hay un problema  en la cañeria que pertenece al consorcio, el tema es que a la inquilina durante estos dos meses le tuve que condonar el alquiler debido que ella no tiene la culpa,de no tener gas y el departamento con los obreros trabajando,  pero mi pregunta DR  es debido que el consorcio no quiere hacerce cargo del perjuicio que me ocasiono por lo tanto quien debería hacerce cargo del perjuicio que me ocasionaron en estos dos meses. Gerencia Recursos Humanos (xxx)

Respuesta: Primero hay que saber qué cañería en mal estado obliga a estar sin gas, y hay que leer el reglamento de copropiedad. Con esa información, se puede seguir avanzando en la respuesta.-

Consulta 56

Buena Noches Dr. Awad;

Por medio del presente solicito, tenga la amabilidad de orientarme respecto de la siguiente situación, soy inquilina (total y absolutamente abalada por mi propietario, el cual además posee otra unidad, y una cochera ambas alquiladas) en un edificio del barrio de Boedo de 27 unidades y 7 cocheras, (incluyendo las citadas) mas un patio y una terraza con dos parrillas de uso común; estas ultimas son las causas de mi consulta, las mismas fueron retiradas por los tres integrantes del consejo en Diciembre del  2012, alegando que el sistema de engranaje y "ascensor" estaba defectuoso y que se procedería a su reparación, lo cual a la fecha no fue realizado, finalmente en la ultima reunión del consorcio, a la cual solo asistieron 8 personas entre ellas  dos de los del consejo se decidió, en forma totalmente arbitraria ya que ni siquiera se encontraba menos de la mitad de los copropietarios que dicha reparación no se llevara nunca acabo ya que a las parrillas se les daba muy mal uso: ahora las consultas, pueden tomar una decisión así sin tener en cuenta la opinión de el resto de los copropietarios?, pueden descartar un” beneficio", o no se si esto entra dentro de los llamados "amenities" o algo por el estilo?, existe algún artilugio legal o de reglamentación que se pueda utilizar para revocar esta decisión?

Agradeceré su respuesta y orientación al respecto de como proceder, cabe aclarar que en "charlas de pasillo" con otros propietarios, la otra "mayoría" , estamos total y absolutamente en desacuerdo con el Consejo y el reducido grupo que los secunda.Cordialmente Gabriela

Respuesta: En general el desmantelamiento de un servicio común no puede decidirlo el consejo de administración, sino la asamblea de propietarios, con la mayoría que establezca el reglamento.-

Consulta 57

Estimado Dr  Eduardo Awad,De mi mayor consideración:

Ante todo, permitame felicitarlo por su columna en "sábado tempranisímo" los días sábados de 7 a 10 en Radio Mitre. Soy oyente del programa desde hace ya un tiempo pero mi tiempo disponible no me permite seguir todo el programa y en especial a sus muy acertados y esclarecedores comentarios.

En la actualidad estoy viviendo en un edificio cuyo reglamento de copropiedad vigente fue elaborado desde la habitacionalidad del mismo. A mi saber y entender hoy por hoy está absolutamente desactualizado ya que no se corresponde con la realidad edilicia.

Solo para citar algunas, propietarios del último piso que contaban con terraza de uso exclusivo han construido extendido así su casa-habiación sin que se viera impactado en el % de las expensas.

Lo mismo ocurre con el espacio de guarda-coches, que en principio fueron 31, hoy pasaron a 25  aduciendo que era "imposible operar en maniobras de parking" sin que modificará la cantidad de metros cuadrados, pero si  se incrementó el respectivo % a los titulares (asi es, se divide por cantidad de cocheras). Este espacio se ubica en la parte inferior del espacio de esparcimiento que en le reglamento de copropiedad figura como Unidad Complementaria con un % de cero (¿?).

Otros datos menores son que ciertas UF se les computa los metros cuadrados del balcón en el % de expensas (cerrados o no) y en otras por no ser "cubiertas" no están alcanzadas por dicho computo, pero muchos propietarios con el tiempo han ralizado su cerramiento sin impacto en el % de las expensas.

Solo un dato económico de la situación: Una misma unidad  sin espacio guarda-coches tiene expensas de $ 1.048 (valor Mayo 2013) y la misma unidad con igual % de expensas con espacio guarda-coches tiene expensas de $ 1.379 (valor Mayo 2013).

Las UF poseen una superficie de 85 m2 ($ 12,35 x m2) y la unidad complementaria del espacio guarda-coches tiene una superficie aproximadamente de 8 m2 ($ 1.379 - $ 1.048 = $ 331 = $ 41,40 x m2). ¿no le parece una incungrencia? Y todo por los % establecidos o no en el reglamento de copropiedad.

Seguramente Ud. no tendrá una total dimensión del tema sin tener el reglamento en sus manos, totalmente de acuerdo.

He aquí las consultas de marras:

¿es viable modificar el reglamento impactando su apropiada situación real? En caso afirmativo, ¿es el administrador de turno y/o el consejo de administración a quien se debe elevar esta petición? ¿que tipo de asamblea debe debatir esta petición?

Desde ya muchas gracias por atender a estas consultas.Sin otro particular, saludo a Ud. muy atentamente Roberto

Respuesta: La consulta, como Ud. comprenderá, no puede responderse sin, obviamente, tener el reglamento a la vista y escuchar y saber acerca de cada circunstancia en particular, hechos, fechas, etc. Lo que sí se puede responder es que es posible la modificación de un reglamento, pero ello debe decidirlo una asamblea extraordinaria de propietarios, con unanimidad o la mayoría  de 2/3; de acuerdo a lo que se vaya a modificar.- Pero es un proceso complejo, que reitero, está en manos de la asamblea, no del administrador ni del consejo.-  

Consulta 58

Es un gusto saludarlos 

Soy bibliotecaria y realizo búsqueda de información y en este caso necesito su ayuda. Me prguntan: Tengo un plano de Propiedad Horizontal que habilita a las unidades para oficina y el propietario del edificio quiere ponerlo además como vivienda, se puede habilitar? Si es que se puede: Dónde está la norma jurídica para consultarla?

Habitualmente cuando el plano dice vivienda consignamos tambien como destinos alternativos los de consultorio y/o oficina pese al que el plano no lo dice, pero nunca me tocó habilitar oficinas que sean habilitadas además como vivienda.

Mucho le agradeceré que me oriente acerca de si esto se puede realizar o si está expresamente dicho que no se puede. Agradeceré me indique cual sería el costo de esta consulta. Gracias Graciela

Respuesta: El cambio de destino o la anexión de otros, debe normalmente tratarse en asamblea y decidirse por unanimidad. Obviamente, cada caso debe ser tratado en forma particularizada.-

Consulta 59

Estimado Dr.Eduardo Awad Mi consulta es la siguiente desde hace más de año y medio alquilamos un departamento en un 7º piso el cual tiene  problemas de  baja  presión de agua sobre todo cuando abren el agua caliente en la ducha , arriba nuestro vive el encargado el cual dice que no tiene ese problema, lo hemos hecho saber al administrador pero el consejo de administración aduce que ese problema de presión de agua tiene que resolverlo el propietario.

Hemos consultado con un arquitecto amigo y nos dice que puede ser que al terminar el tema hidráulico en la construcción se olvidarón de hacer una liberación de toma para el departamento que habitamos le estare agradecida me haga saber su opinión desde ya gracias  lo escucho los sábados por Radio Mitre. 

Atte. Mariannella

Respuesta: Es el último piso? Primero hay que leer el reglamento, saber cómo está establecido el dominio de los caños, luego saber bien, dónde está el problema. Así se podrá responder con más exactitud.-

Consulta 60

Buenas tardes Dr. :

                                hace 2 semanas, vinieron a cambiar los cables en el sótano del edificio. Yo estaba trabajando y el pintor que estaba en mi depto trabajando había salido. Al volver, este se dio cuenta que no había luz. Reclamo con la portera, y esta comento que habían pasado y no encontraron a nadie para corroborar si había o no servicio de luz.

Una semana después, el consorcio envió a la gente que había realizado dichas tareas, al subir a mi depto a corroborar la falta de luz, me comunicaron que había un inconveniente en el cable que viene desde el sótano hasta mi depto; que al poner todo dentro de la norma, se había invertido la polaridad de los mismos y, seguramente, se había quemado el cable neutro.

El consorcio me dice que no es un problema de ellos y que tengo que llamar a un electricista matriculado.

Quisiera saber si esto es así, y de lo contrario, como actuar ante esta situación.

Saludos, y muchas gracias.- Lucas

Respuesta: En principio no debería ser responsabilidad del propietario desde que, previo a los trabajos en el sótano, Ud. tenía el servicio en condiciones.- Pero temas como el presente no pueden ser respondidos desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-

Consulta 61

Estimado Dr. Awad, Buenos días, quería consultarlo como proceder para que el administrador convoque a una Asamblea Anual Ordinaria de Propietarios, ya que desde que se hizo cargo de la administración (hace ya 3 años) no lo hizo nunca. Desde ya muchas gracias, Josué

Respuesta: primero me gustaría saber si el edificio está en la Ciudad de Buenos Aires. En general hay que leer el reglamento de copropiedad el artículo sobre asambleas e intimarlo a que la convoque, bajo apercibimiento de removerlo.-

Consulta 62

Hola ! soy inquilino en un PH de flores de 6 departamentos. No hay consorcio y mi trato es con el dueño directamente.

Hace unos dias, nos quedamos sin agua, por lo que se realizo una reparacion de la bomba que lleva el agua a los tanques.

Mi pregunta es , a quien le corresponde pagar esa reparacion? ya que me la han cobrado y quiero saber si me corresponde a mi o al dueño. Muchisimas gracias por su ayuda!! Leonardo

Respuesta: En general una reparación de la bomba es un gasto ordinario, que conforme la mayoría de los contratos de locación, debe ser soportado por el inquilino (locatario)

Consulta 63

Dr. Awad, le agradecería pueda informarme acerca de lo siguiente. En un edificio de 12 pisos de 50 departamentos cuantos encargados corresponden? En nuestro edificio está desde hace casi 20 años un encargado de 4ta categoria permanente sin vivienda y nos reclama un ayudante. De que depende designar o no? Le aclaro que si bien son 12 pisos los espacios a limpiar sacando escaleras son muy reducidos.

Debido a su incumplimiento en cuanto a sus tareas hemos decidido reunirnos, el Consejo, el administrador con él y hacerle un pedido de informe de los motivos que lo llevaron a su incumplimiento total ya que presta un horario de 3 o 4 horas, falta sin aviso y limpia a desgano.

Le parece a Ud que debamos contratar a un abogado que nos asesore acerca de cómo actuar ya que al administrador le falta un total respeto. No sería contraproducente intimarlo así?

Siempre agradecida por sus consejos, espero su respuesta.

Yolanda Noemí

Respuesta: La necesidad de contratar un ayudante no surge de la cantidad de unidades que tiene el edificio. En todo caso, el encargado debe formalizar su solicitud y el consorcio puede acceder o peticionar ante el Ministerio de Trabajo que se forme una comisión (que integra un representante  por la parte empleadora y un representante por el sector de los trabajadores. Estos inspeccionan el edificio y llegan o no a la conclusión de que el ayudante es necesario. De todas formas, frente a cualquier reclamo del trabajador, siempre es necesario que el consorcio se asesore convenientemente.-

Consulta 64

Hola les escribo para consultar si es posible saber si un departamento tiene deuda por expensas.

cuando no hay contacto con los propietarios ni con el consorcio ni administración, etc. Se pide algun informe a algun lado?  muchas gracias Paula

Respuesta: El informe válido es el que emite el administrador, normalmente a pedido de un escribano cuando se produce la venta de la unidad.-

Consulta 65

Señores, el lunes tenemos asamblea en nuestro edificio y un par de señoras que tienen tiempo de sobra quieren sacarnos el administador que para lo que hay en el mercado es muy prolijo.

Pude leer algo de una disposición sobre el quorum necesario para cambiarlo y si no como una renovación automática o tácita ... pero resulta que en el edificio nunca se reune mucha gente porque no quieren participar y se comienza media hora más tarde con los presentes ... La consulta que les hago es  ¿qué quorum se tiene que tener en cuenta el del primer llamado o luego sacar la cuenta del 50 % más uno de los que se quedan hasta que se dé comienzo a la media hora  de la asamblea para la renovación del administrador ? Muchas Gracias Javier

Respuesta: Señor: para renovar el nombramiento del administrador se necesita un quórum de la mitad más una unidad. Si no se reúne ese quórum, el mandato se renueva automáticamente por un año más.-

Consulta 66

Buenas tardes,

Vivo en una propiedad horizontal. Tuve varios inconvenientes ya que por distintos sectores de mi casa cae agua del departamento de arriba o por caños en mal estado de la caldera. Desde hace tres años vengo luchando con el consorcio para que se arregle, hace 6 meses finalmente lo arreglaron casi en su totalidad (quedaron sectores sin terminar). Ahora yo vuelvo a tener problemas, y por toda la cocina cae agua desde el techo (caen pedazos de techo, cae agua sobre los electrodomésticos, cae agua donde esta la luz, etc.), es peligroso estar en este estado. El consorcio responde que el inquilino del departamento de arriba está en juicio de desalojo y nos lo dejan entrar, por eso no pueden arreglar.

Quiero saber si hay manera de solucionar mi problema, y como debo hacerlo.

Muchas gracias Marilú 

Respuesta: Si el consorcio debe hincar trabajos de reparación en una unidad y no se permite el ingreso, el administrador debe promover un proceso especial que se encuentra en el Código de Procedimientos, para que un juez ordene el ingreso.-

Consulta 67

Voy a comprar un aire para construcción en 4 piso

Está conformado así

1º piso 1 casa

2º piso 2 apartamentos

3º piso 2 apartamentos

La terraza me la vende el dueño de los 2 apartamentos del 3º piso  que es el aire  o techo de sus apartamentos

Los propietarios del 2º piso tienen derecho a ese aire o es solamente  el dueño el señor del tercer piso gracias Alexis

Respuesta: En propiedad horizontal, un propietario no vender el espacio aéreo.-

Consulta 68

Buenas tardes Dr Awad, el motivo de la consulta es el siguiente:

Somor un consorcio de 13 unidades y tenemos un administrador que no hace nada.

Por razones que desconozco el maneja  los fondos, pero nosotros no sabemos en que banco y nunca nadie le pidió

que fuera en cuenta compartida.

Le hemos pedido varias veces una reunión,  sobre todo luego de las últimas inundaciones, pero hasta ahora  sin resultado.

Voy a convocar a una reunion de consorcistas para sacarlo, cómo debo hacer para qué nos entregue toda la documentación,

Si  por unanimidad decidimos sacarlo por que via le avisamos? Y como como deberia ser la administración de los fondos en lo sucesivo?

Cordialmente, Cristina

Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad y saber más sobre el caso en cuestión, cuánto hace que está persona, etc.-

Consulta 69

Dr.Awad

Soy propietario de un departamento en San Cristobal (cap) la Administracion sin informacion alguna, nos comunica en el dia de la fecha

que a partir del 30.6.13 renuncia a la administracion del consorcio, es correcto que nos avise con 7 dias de anticipacion que renuncia,

o debe darnos un plazo para que contactemos una nueva administracion, el  tema es que si pasa algun problema en el edificio no tengamos

donde recurrir.

Espero su respuesta, desde ya le quedo muy agradecido, mi contacto con Ud. fue escuchando Radio Mitre. Muchas Gracias Adolfo

Respuesta: La verdad es que esa no es forma de renunciar, debió haber llamado a asamblea para presentar la renuncia y nombrar a uno nuevo. Hay que leer el reglamento para saber cómo pueden Uds. nombrar un nuevo administrador. Si el consorcio llegara a tener algún tipo de perjuicio por esta renuncia, se puede enjuiciar al administrador saliente, pero ésta es una cuestión que se evalúa en cada caso.-  

Consulta 70

Buenos días Dr.

la consulta es la siguiente.

donde vivo el administrador manda la liquidacion de expensas cuando quiere (cada 3 meses , cada 2) argumenta que no llega a pasar todo.

respecto a los honorarios los cobra cada 3 meses también. Hay algo que regule esto para que  no hagan lo que quieran? muchas gracias Damián 

Respuesta: La verdad es que hay edificios que pueden estar con este tipo de gestiones, que liquidan expensas cada tres meses. Hay que analizar cada caso.-

Consulta 71

Buen día, Doctor. Vi la publicación en la Web.

Soy propietaria de un depto. en un edificio donde hay un encargado al que se le pagan horas extras:

- 1 hora de 6 a 7  prender caldera

- 1 hora de 19 a 20  por la caldera

- 4 horas diarias (perído de descanso al mediodía) ya que algunos vecinos (yo no estoy de acuerdo), dice que es necesario que esté disponible por si pasa algo....????

- Horas sabado y domingos por retiro de residuos....

Asimismo plantee en la reunión de ayer, qué pasa si le roban el dinero de las expensas que también cobra.... y la mayoría dijo que abrir una cuenta bancaria es caro....????

Tenemos un Encargado que, frente a lo detallado, cobra aprox. $ 13.000,- remunerativo, obvio, luego pagamos las cargas sociales.

Mi pregunta es:  que dice la LEY , estamos dentro ó fuera de la LEY ???

Muchas gracias, Lic.

Respuesta: pagar horas extraordinarias por el encendido y apagado de la caldera se ajusta a la ley. Pero pagar horas extraordinarias por el lapso de descanso no. En cuanto a tener una cuenta bancaria, lo decide el consorcio en asamblea. De todas formas, en ambas cuestiones, siempre es necesario contar con asesoramiento más personalizado.-

Consulta 72

Algunos propietarios queremos realizar los planos de las UFs incorporando las construcciones realizadas hace más de 15 años.

..

nos exigen la firma de todos los copropietarios aceptando las modificaciones,

para presentarlos en catastro de CABA.

de acuerdo con el art. 7 de la ley 13512 de prop. horizontal:

Art. 7°- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento

de los propietarios de los otros departamentos o pisos al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras

que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.

Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.

EN NUESTRO REGLAMENTO DE COPROPIEDAD VIGENTE DESDE 1991

Y QUE NOS RIGE HASTA EL PRESENTE DICE:

"...Los propietarios podrán introducir en sus unidades las mejoras y modificaciones que estimen necesarias, siempre que no perjudiquen en forma alguna a los otros copropietarios..."

Fui al gobierno de la Ciudad.. .y les pregunte:

YO - Si con esa clausula, ya firmada por los copropietarios oportunamente, autorizando modificaciones en UFs. bastaba para presentar los planos???

CABA- pero en el Reglamento firmaron todos los copropietarios? como lo puede probar??? Como sabemos eso???

YO - Nadie puede presentar y legalizar un Reglamento sin la firma de todos los copropietarios y refrendado por un Escribano!!!

CABA - Pero los copropietarios pueden haber cambiado, entonces no es igual!!!

YO - Pero este es una ley del consorcio legalizimo!!! que rige el cómo hacer las cosas, tiene validez y la gente que compra las propiedades se somenten a lo establecido en él. Además las modificaciones se realizaron hace más de 10 años en plena vigencia y con los propietarios que firmaron el Reglamento y lo unico que queremos hacer nosotros es presentar los planos y regularizar lo hecho por otros.

CABA - NO SABE NO CONTESTA!!!

PREGUNTO:

ESTE REGLAMENTO ESTA EN VIGENCIA???? SI LAS MODIFICACIONES ESTAN DE MANERA EXPRESA AUTORIZADAS EN EL REGLAMENTO

...SALVO QUE ALGUN PROPIETARIO SE HUBIERA OPUESTO (NO SUCEDIO) O SE OPUSIERA EXPRESAMENTE

...no es suficiente para presentar los planos dando por aprobadas las modificaciones por lo propietarios por Reglamento????

DESDE YA MUY AGRADECIDA DIANA

Respuesta: Para responder estas consultas es imprescindible tener a la vista el reglamento, el plano, saber qué modificaciones se han llevado a cabo, etc.; en suma preguntas tan específicas no pueden resolverse desde el muy general ámbito de conocimiento de ésta página.-

Consulta 73

Buenas tardes, quisiera saber si me pueden orientar como proceder legalmente, en el siguiente caso.

Llegó una nueva inquilina en nuestro edificio, que a pesar de que el reglamento de copropiedad lo impide, tiene en su departamento una mascota ( un perro de gran tamaño).

A pesar de que se le ha hecho notar que no esta permitido, persiste con su conducta y no se deshace del perro, ni quiere abandonar la unidad y rescindir el contrato.

Como debemos proceder, de forma legal, para que cumpla con el reglamento?

Desde ya muchas gracias.Atte. José

Respuesta: Si el reglamento prohíbe la presencia de mascotas, el administrador en nombre del consorciodebe llevar adelante las acciones que prevé la ley 13512 (artículo 15).-

Consulta 74

Buen día , mi inquietud es la siguiente , compre una casa en el

Barrio mirasoles partido de Esteban Echeverría. El barrio es denominado perimetrado es decir el municipio mantiene la luz de la calle la recolección de residuos , las ramas por la poda y el bacheo. Pero al ingreso hay una barrera y seguridad privada , bueno ciando compre me dijeron que los aportes de seguridad no era obligatorios y mucha gente no los paga , pero ahora dicen que los van a

Demandar judicialmente. No de que hacer porque me

Sentí estafado, no era lo convenido anteriormente. Desde ya muchas gracias Diego Jose

Respuesta: Para responder es necesario saber cómo está organizado el barrio, y para ello hay que leer la documentación respectiva, por ejemplo, la escritura de compra de la unidad.-

Consulta 75

Buenas tardes Dr.Awad, ante nada queria felicitarlo por el programa de radio Mitre de los sabados, y consultarlo por dos problemas que tenemos en nuestro consorcio, el primero el administrador renuncio (muy buena persona) y necesitaba saber si en su estudio hay algun listado de profesionales para consultar asi contratar un  nuevo administrador, y lo segundo es si es posible cambiar el reglamento de copropiedad que es del año 1960 mas o menos. Desde ya muchas gracias, y espero su respuesta de ser posible.  Saludos Alicia

Respuesta: Gracias por sus conceptos.- Para saber acerca de administradores, puede ponerse en contacto con el 4982-2024.- En cuanto a la reforma el reglamento, la respuesta, es sí, pero debe seguirse un proceso específico, con mayorías determinadas.-

Consulta 76

ESTIMADO DR AWAD

LO MOLESTO PARA HACERLE UNA CONSULTA.

DESDE HACE 9 MESES, SE INSTALARON UNAS CAMARAS DE SEGURIDAD EN EL EDIFICIO Y PARA ELLO SE CONTRATO UN SERVICIO DE INTERNET PARA PODER VISUALIZAR LAS MISMAS, EN ESE MOMENTO NO SE CONSULTO A NADIE, PERO TAMPOCO HUBO QUEJAS AL RESPECTO. AHORA EL NUEVO CONSEJO PRETENDE

DAR DE BAJA EL SERVICIO SIN CONSULTAR AL RESTO, SE PUEDE EVITAR DICHA ACCION COMO SI FUERA UN DERECHO ADQUIRIDO? AL MENOS HASTA QUE UNA ASAMBLEA INDIQUE LO CONTRARIO? Y DE QUE MANERA SE PUEDE SOLICITAR LA SUSPENSION DE LA MEDIDA ?

DESDE YA LE AGRADEZCO MICHISIMO. LE ENVIO UN CORDIAL SALUDO. Gustavo

Respuesta: Si bien el reglamento puede modificar esto, en general se considera que: El consejo no puede por sí, dejar sin efecto algo que el consorcio ha aceptado por el transcurso del tiempo.- El administrador no puede hacerle caso al consejo.- Deben llamar a asamblea.-

Consulta 77

Dr. Awad:

En septiembre 2011, una asamblea de consorcistas decidió crear un Fondo para Indemnización en caso de despido y/o conflictos laborales. Desde octubre 2011 a setiembre 2012 el administrador recaudo 12 cuotas de $20.000.= pesos para constituirlo o sea un fondo de $ 240.000,=. Nunca discriminó dicho fondo en las liquidaciones de expensas mensuales. En un juicio iniciado por un empleado del consorcio la justicia sentenció una indemnización de $ 470.000,= aproximadamente. El administrador pretende que paguemos ese importe sin deducir el fondo que colectamos para tal fin. Nunca rindió cuentas de ese dinero, ni que destino le había dado. El tema es muy grave por cuanto existe una gran confusión entre los consorcistas. El juez embargó la cuenta bancaria por cuanto no se depositó la 1º de 3 cuotas. Este es un problema que debemos resolver en los próximos días. Le pregunto, que debemos hacer, que camino seguir?. Descartado que la sentencia debemos pagarla pero que recursos tenemos contra el administrador que nos pide lo que ya parcialmente hemos pagado. ¿Cual es la figura legal en la cual incurre el administrador?. Espero su respuesta y quedo desde ya muy agradecido. Atentamente, Julio

Respuesta: El Administrador no puede tomar fondos que tienen un destino específico, salvo en casos muy excepcionales, llamando a asamblea inmediatamente para que le convaliden lo ocurrido.-

Consulta 78

te cuento que soy Maria Ester  , …..te cuento que se hizo una asamblea en mi edificio y fue tanto el desorden y griterio que se armo que la mayoria de gente se fue y quedaron dos locas que quieren que el consorcio les pague todo. Por lo tanto no se pudo poner nada a votacion y no se que se puso en el acta. Esa asamblea es correcta? creo que no ? se puede anular? que podemos hacer el resto de las personas? el administrador la hizo en la fecha que dos mienbros de la comision no estabamos para que no podamos decir las cosas como fueron. Espero tus noticias. y me alegra estar en contacto otra vez con vos.Gracias CONT M.E.

Respuesta: Hola María Esther, gracias por tus recuerdos.- todo parece indicar que la asamblea no puede haber tomado ninguna resolución en forma válida, pero para estar más seguros hay que tener a la vista el reglamento, la convocatoria con los temas del orden del día y el acta, de ser posible.-

Consulta 79

Estimado Dr Awad:

Quisiera consultarle a cerca que los propietarios del piso superior cuando se mudaron en el 2006 modificaron el balcón terraza espacio común con el avance en construcción del living, colocaron un Jacuzzi sin permiso, y sacaron la baranda original para modernízala con vidrio trasparente. Nosotros nos mudamos en 2009 la anterior propietaria era morosa (embargo por falta de pago de expensas) notamos que caía agua del taparrollo en el interior en todo el perímetro del living y dormitorio. Pregunta puedo solicitar el retiro del Jacuzzi en forma permanente el administrado dice q no puedo a pesar q es un espacio común y no tiene Unanimidad, además q por reglamento no se puede. Saludos Cordiales Alejandra.

Respuesta: Lo primero que hay que hacer es intimar al consorcio para que solucione el problema de las filtraciones.- con la respueta del consorcio, se verá cómo seguir.-

Consulta 80

Dr. Awad: le consulto sobre el siguiente caso.

Edificio en CABA de 2 pisos, 6 UF y servicio central de calefacción (único servicio).

Actualmente tenemos un "ENCARGADO NO PERMANENTE" (excelente persona), cuyo costo es muy alto entre pocas unidades.

Preguntas:

1-Podemos precindir de los servcios del encargado sin tener un problema legal laboral?

2-Se podría contratar un servicio de limpieza?

Desde ya, muchísimas gracias

Saludo Enrique 

Respuesta: Pueden prescindir del encargado, pueden contratar con una empresa que provea la limpieza. Qué va a hacer con la calefacción?.-

Consulta 81

Estimado Dr.Eduardo Awad: Suelo escucharlo en el programa de radio Mitre con Marcelo Bonelli, por eso me tomo el atrevimiento de escribirle, para hacerle algunas consultas acerca de los Administradores de nuestro consorcio de propietarios y cómo manejarnos, ya que no estamos para nada contentos con su desempeño, pero no queremos hacer nada ilegal. Quisiera comentarle algunos casos puntuales y ver si puede asesorarnos.

-         En principio y luego de muchos años, en ésta última asamblea, nos hicieron poner en el acta que les renovábamos el mandato por un año más. En ése momento no nos pareció raro, pero ahora a raíz de los hechos y viendo que nunca antes había pasado, nos resulta extraño, y no sabemos si por ésta razón estamos comprometidos a tenerlos si o si y cumplir ése período.

-         La documentación, llámese liquidación de expensas, llamado a asamblea, notas, entrega de tarjetas de débito por cambio de banco para el pago de expensas, etc., son entregadas por personas ajenas a la Administración en cuestión, léase plomero que alguna vez hizo trabajos en el edificio, un  propietario de uno de los departamentos que no vive en el edificio por tener el mismo alquilado.

-         En la última asamblea decidimos que se incrementaran las expensas en no más de un 20%, ellos sin aviso previo un mes después decidieron de motus propio cobrar expensas extraordinarias, diciendo que no llegan con los gastos.

-         Éstos son algunos de los ejemplos de las cosas en las cuales no estamos de acuerdo con su trabajo, que debemos hacer? Cómo? Somos un edificio con pocos propietarios y muchos inquilinos. Eso influye?

-         Le agradezco profundamente su tiempo, y la respuesta que pudiera brindarnos a nuestro problema. Judith

Respuesta: Es cierto que el mandato de administrador debe renovarse, por eso, seguramente, llamaron a asamblea. Lo que Ud. refiere respecto de las liquidaciones de expensas y la entrega de tarjetas, no está muy claro, debería ser más explícita.- En cuanto al aumento de las expensas, si lo que se recauda no alcanza, puede por una vez cubrirlo con una extraordinaria, pero debe llamar a asamblea.-

Consulta 82:

Doctor buenas tardes, mi suegro es propietario de un departamento en 1 piso con dos balcones (uno al frente y otro contrafrente) al frente solo se coloco rejas iguales al departamento del mismo pis y manteniendo la estética del edificio en general, ahora al contrafrente se coloco la misma reja pero al ser un balcón en forma de L en y no estar cubierto completamente por el balcón de arriba se realizo un techo de reja y arriba un chapa.

El propietario del departamento de arriba no quiere que pongamos el techo de reja porque dice que le pueden subir a el , el tema es que también hay una medianera por la que le pueden subir .

Desde ya muchísimas gracias y aguardo su repuesta. Gabriela R

Respuesta: Es cierto que, si el cerramiento puede hacerse de otra forma, deberían ejecutarlo sin producir daños ni comprometer la seguridad. Por otro lado, una cosa es cerrar el balcón con reja y otra proceder a techarlo con un techo de chapa.-.

Consulta 83

DR:MI CONSULTA SE DEBE A QUE LA SRA QUE HACELA LIMPIEZA ( 4HORAS SEMANALES TIENE UN SUELDO DE ENCARGADA LO QUE SUPERA LA RECAUDACIÒN MENSUAL DE EXPENSAS) HAY ALGUNA MANERA DE BLANQUEARLA DE OTRA FORMA? SI ES ASÌ DONDE DEBEMOS IR? A TODO ESTO EL ADMINISTRADOR PAGA DE SU BOLSILLO LO DE LA EMPLEADA  DORA

Respuesta: Bueno, están cometiendo una serie de irregularidades, por lo que sugiero una consulta más personalizada.-

Consulta 86 adjunto 1 liquidación de expensas en pdf.

Dr. Awad, Mi nombre es Roberto , soy el co propietario de la Unidad

Mi consulta es la siguiente:

Ya hace unos meses la Administración del Edificio, Empresa xxxx de Constructura que se ha reservado el derecho de la gestión.-

ha incurrido en una serie de determinaciones casi unilaterales, pues no han surgido de la propuesta de los copropietarios en Asamblea o algún otro tipo de consenso mayoritario, como ser:

- instalación de cerca eléctrica perimetral por un importe mayor a los $ 10 mil

- la contratación de la empresa de seguridad (vigilancia nocturna) cuya facturacion ultima arribo a los $19mil

- la reparación de un portón $ 3mil ( el mes pasado)*

-la reparación de canteros $ 5mil ( este mes) ** casualidades de la vida siempre cifras redondas

- el ítem de la previsión de despido que figura ya hace meses, de un empleado que hacia las de sereno o vigilancia nocturna que por quejas de un vecino de un día para el otro no se lo dejo ingresar a su puesto de trabajo en una situación muy confusa. No se ha notificado a los co propietarios los pasos administrativos judiciales por indemnisacion por despido. El monto total facturado en los últimos meses arriba a los $30 mil  

La realidad es que las liquidaciones que realiza desde la conformación del consorcio son irregulares, ya que la liquidacion indica periodo Abril 2013 - con gastos que no sabemos si corresponden a Abril o a Junio de 2013 .- el motivo de la diferencia en el perido la aduce a la diferencia en el tiempo en el que incurrió en gastos desde que vinieron a habitar el edificio y se constituyo la administración.- Si hay alguna otra razón no la dio el constructor - administrador.-

QUISIERA SABER QUE SE PUEDE HACER PARA RECLAMAR UNA LIQUIDACIÓN MAS CLARA DE LOS GASTOS, ASÍ COMO HACER PARA CONTROLAR QUE ESTA ADMINISTRACIÓN NO INCURRA MAS DELIBERADAMENTE EN GASTOS POR MONTO ELEVADOS SIN LA DEBIDA PRESENTACIÓN ANTE ASAMBLEA CON LA CONFRONTACIÓN DE POR LO MENOS 3 PRESUPUESTOS.-

ASÍ COMO HACER EL SEGUIMIENTO DE LAS INSTANCIAS JUDICIALES, YA QUE EL EMPLEADO QUE HACE JUICIO NO LO HACE A LA EMPRESA CONSTRUCTORA ; LO HACE A LA ADMINISTRADORA QUE LO PAGA CON EL DINERO DE LOS CO PROPIETARIOS  A LOS CUALES NO CONSULTO AL MOMENTO DE DESPEDIRLO.-

- EXISTE ALGUNA INSTANCIA EN QUE SE PUEDA PONER UN LIMITE A LA ACCIÓN DE LA ADMINISTRADORA ??

- CUAL SERIA LA FORMA DE PEDIR UNA AUDITORIA PARA SABER QUE TAN VERÍDICOS SON ESTOS GASTOS ? Y PODER VERIFICAR QUE TAN NECESARIOS ERAN LOS MISMOS  COMO PARA NO CONSULTAR A NADIE.-

- LA LIQUIDACIÓN ES CORRECTA TAL CUAL LA ADJUNTA ?

- COMO FUNCIONA AL RESPECTO EL CÓDIGO CIVIL , RESPECTO A LA REGULACIÓN DE LAS ADMINISTRADORAS Y  LAS COSAS QUE SURGEN DE DERECHOS Y OBLIGACIONES SEGÚN LO EXPRESADO EN EL PROPIO REGLAMENTO DE CO-PROPIEDAD

ESPERO SU RESPUESTA, MUCHAS GRACIAS POR LA ATENCIÓN

Respuesta: Como Ud. mismo podrá advertir, se trata e una consulta bastante extensa que no puede, por tener características especiales, responderse en su totalidad. En principio sólo puede decirse que los gastos que Ud. mención deberían ser resueltos o decididos en una asamblea ( por ejemplo, la cerca, la vigilancia), analizando más de un presupuesto. Los fondos presupuestados para el despido, también deberán ser analizados en asamblea, pues, como parece desprenderse de la consulta, ni siquiera hay un reclamo iniciado.  De todas formas, no se debe perder de vista que sin perjuicio de acompañar la liquidación de expensas,  es necesario tener a la vista el reglamento del edificio, saber cuánto está ocupado o vendido, quién nombró a esta Administración etc.-

Consulta 84

Necesito asesoramiento de un abogado, debido a que en mi depto que se encuentra en plata baja existe una humedad desde hace años, pero desde mediados del año pasado ha tomado parte de las paredes hasta casi un metro y esta provocando levantamiento del parquet, segun me dicen es por los pluviales del edificio que estan rotos. Han pasado varios administradores pero el consorcio se niega a la reparacion para evitar gastos. Ademas se rompio una parte del piso para ver parte del pluvial hace ya casi 4 meses y fue dejado asi. Si es necesario estoy dispuesto a iniciar las acciones legales contra el consorcio y/o el administrador para solucionar el problema ya que el depto se havuelto casi inabitable. Espero vuestra respuesta para poder contactarme con un abogado de vuestro estudio.

Gracias Luis Alfredo

Respuesta: primero hay que tener un informe o llamar a un plomero que despeje un poco las dudas acerca del verdadero origen de las filtraciones,  leer el reglamento para saber a quién pertenecen las cañerías y luego intimar a quien corresponda.-

Consulta 85

Estimados: Muy buenos días. Les escribo para hacerles la siguiente consulta.

Vivo en un edificio con cocheras, no muchas serán 24. El Consejo ha decidido automatizar con portones elevadizos el ingreso a las mismas desde que actualmente solo hay 2 puertas tipo tranquera de campo que cada propietario de cochera cuando llega con su vehículo debe abrir a mano.

El objetivo del Consejo es mejorar la seguridad interna del edificio para evitar que nadie entre saltando dichas "tranqueras" de ingreso.

El costo total del trabajo asciende (el menor) a $ 62.000 valor que la Administración según dice que figura en el Reglamento del Edificio será aplicado en la columna B de Expensas (es decir una expensa extraordinaria).

Así también nos indican que este gasto será aplicado a la totalidad de las unidades del edificio independientemente si tienen o no cocheras.

En mi caso personal yo no tengo cochera ni siquiera auto.

Pregunto, ¿Debo asumir ese gasto? ¿Me conviene pedir el Reglamento y leerlo para ver si es cierto lo que dice la Administración ? ¿O sería aconsejable organizar una Asamblea para consultar al resto de los propietarios sin cochera si están de acuerdo o no en pagar este trabajo?

Desde ya muchas gracias por su aporte.

Saludos cordiales.

Roberto

Respuesta: Más que conveniente yo diría que es imprescindible leer el reglamento, antes de avanzar con la respuesta.- Lo que sí es cierto que una modificación de éste tipo debe votarla la asamblea ( no ser el resultado d euna decisión del consejo).-

Consulta 86

En el edificio de Lavalle y Reconquista, CABA, queremos hacer un alero de policarbonato sobre la entrada del edificio y el garage para protegernos de la lluvia al ingresar. Hay alguna disposición de medidas del alero. 

Gracias!!! Logística empresarial

Respuesta: No lo sé, consulten con un ingeniero o arquitecto.-

Consulta 87

Hola , el 2 de abril del 2013 , hubo un gran temporal de viento y lluvia , en menos de 5 minutos cayeron un monton de milimetros de agua , lo que hizo que entrara por el balcón al living 10 cm de agua , saliendo debajo de la puerta de entrada , saliendo al palier mojándole el living, donde tiene pieso de madera de mi vecina. El dueño me reclama el arreglo del piso de madera del departamento que alquilo y el arreglo del piso de la vecina . El dueño aduce que la rejilla del balcon estaba tapada por culpa mía , cosa que no es verdad porque el caño de desagoste es muy chiquito para escurrir semejante cantidad de agua de ese particular temporal en donde se inundó toda la ciudad. Hay alguna ley que me ampare para no pagar los gastos de la reparación del piso donde alquilo y el piso de la vecina? Espero una respuesta Elizabeth

Respuesta: Primero hay que leer el reglamento para saber acerca d ela propiedad de las cañerías.-  La verdad es que lo mejor sería saber si ese desagüe estaba en condiciones de aguantar una lluvia como la que Ud. refiere. Ello puede responderlo, mejor un arquitecto o un ingeniero (civil) .- En cuanto a estar tapada la rejilla ellos deberán probarlo.-

Consulta 88

Estimado Dr Awad:

   Le agradezco la oportunidad de recibir mi consulta. Soy oyente asidúa del programa Sábado tempranísimo y voy a estar a la espera de su respuesta. Le comento que soy CP de un country y estamos bajo régimen de la ley 13512. La empresa adquiriente del loteo es al día de hoy propietaria de muchos lotes por los que no pagan expensas ordinarias y extraordinarias según el Reglamento de Copropiedad. En el transcurso de los años la empresa ha recuperado lotes amparada en la ley de prescripción adquisitiva (esos lotes estaban sin escriturar) algunos de los cuáles se recuperan con deuda de expensas. Mi consulta es la siguiente: ¿ Corresponde al consorcio ejecutar el cobro de la deuda de los lotes recuperados? ¿ qué acciones debemos tomar?. Muchas gracias por su tiempo.                                                                                                      Saluda atte. Maria Bárbara

Respuesta:  Para responder hay que tener  a la vista el reglamento y cualquier otro documento que se haya firmado al momento de la adquisición del  dominio.-

Consulta 89

Estimado Dr

mi consulta es la siguiente:

hace 4 años que reclamo en el edificio que habito una rampa de acceso al mismo, hace 2 años por asamblea fue aprobada la construccion de la misma, luego al año siguiente en otra asamblea dieron al administrador un plazo de 6 meses para efectuarla, en l ultima asamblea la contestacion de un integrante del Consejo de administracion  ante mi reclamo, que la que la iban a hacer cuando el consorcio tuviera plata.

Le pregunto que amparo legal tengo, dado que si en todo el tiempo transcurrido jamas se hizo un fondo de reserva para tal fin, o sea que cambio la administracion y tampoco se hace nada, cuales son mis derechos.

Aguardo su respuesta desde ya muchas gracias atte Melba

Respuesta: Si la asamblea ya decidió llevar a cabo la obra, habrá que intimarlos para que la ejecuten, en un plazo prudencial,  pues ahora no pueden volver atrás.-

Consulta 90

Hola, que tal buenas tardes, tengo un inconveniente, quería saber si me podían evacuar la duda.

Hace 16 meses hice un contrato ser inquilino de un departamento, el cual el edificio no tenia terminadas todas sus propiedades. Dentro de mi contrato figura que me tengo que hacer cargo de los servicios como corresponde. La inmobiliaria donde alquile es propietarios de varios departamentos de este edificio. De todos los meses que iba a pagar el alquiler, nunca me decían que tenia que pagar algún impuesto extra (tgi, inmobiliario o agua santafesina) ni tampoco expensas ya que este edificio no estaba terminado y de las expensas se hacían cargo la constructora.(el tgi, inmobiliario y agua, teóricamente no se cobraba por que no estaba hecha la agrimensura de los departamentos.

Después de 16 meses me salen que debo un total de 2500 pesos por los 16 meses que no pague de dichos impuesto, cuando nunca me llego ni un impuestos de esos ni se me notifico en la inmobiliaria. ahora pretende que se los pague en 5 pagos. yo no tengo problema en pagarlos si me corresponde; tengo algunas preguntas, ¿me corresponde pagarlo por mas que diga en el contrato?,¿se lo tengo que pagar en 5 cuotas como dicen ellos o yo se lo puedo pagar en 16 como era y ellos nunca me fueron notificando? y si no llega el importe individual de cada departamento, tendría que pedirle el total que esta viniendo por el terreno y dividirlo por la cantidad de propiedades? muchas gracias. Ezequiel

Respuesta: Primero habría que tener el contrato que Ud. firmó a la vista y después responder.-

Consulta 91

Dr. Awad: Hace 8 meses que el techo del baño de mi depto.(que está alquilado) tiene humedad.

A medida que pasa el tiempo el techo empeora, ya empezó a caerse el yeso y también pasó la humedad a la cocina.

La Administración mandó varias veces a un plomero para que viera el problema, pero

el propietario del depto.de arriba o no está o dice que va a estar y después no atiende o se va.

¿Qué debo hacer?

¿Le envío carta documento a la administración, al propietario de arriba o a ambos?

¿Y si a pesar de la intimación el propietario sigue en su posición, cuáles serían los pasos a seguir para obligarlo

a que arregle el problema? Muchas gracias, Haydée

Respuesta: Debe intimar fehacientemente al consorcio para que el consorcio a su vez le responda a Ud. qué ocurre.-

Consulta 92

Sobre línea eléctrica que va de mi departamento a la caja o medidor del mismo Dicha línea hace unos meses hizo un corto en mi departamento y llamé a un electricista que me hizo una conexión provisoria, porque según me dijo dicho trabajo definitivo correspondía al Consorcio. Mi Administradora en un principio me aseguró que así era,pero después , no sé si por presiones del consorcio o por el gasto empezó a darme excusas. Yo tengo los electrodomésticos usuales, mi departamento es de dos ambientes.

por mi enfermedad,tengo Epoc, tengo ,entre otras cosas, que cuidarme del frío porque además soy una persona mayor 80  años) Quisiera tengan a bien contestarme a la brevedad si me corresponde que el Consorcio se haga cargo del arreglo.Desde ya les agradezco su atención.                                                          Muy atentamente Gloria

Respuesta: La verdad es que no puedo saberlo pues para ello primero hay que saber bien qué ocurrió y luego leer el reglamento de copropiedad.-

Consulta 93

Buenas tardes, hay dos administradores que dicen ser los responsables de llevar adelante el consorcio, cómo puedo corroborar a cuál debo abonarles las expensas? Estamos cercanos al vencimiento de las expensas y no quiero incurrir en mora nuevamente (el mes pasado no aboné las mismas a la espera de una resolución que nunca llegó) me convendrá realizar un depósito judicial hasta que el interventor del juzgado civil 16 de un dictamen? Se ocupan uds de asesorar sobre consignaciones judiciales? Cuáles son los pasos a seguir y los honorarios que debo calcular? Tienen una oficina donde pueda concurrir? Qué documentación precisan que lleve?

Quedo a la espera de su pronta rta, se lo agradeceré enormemente. Saludos cordiales, Romina

Respuesta: Parece ser que el consorcio tiene dos administraciones, pero con tan pocos datos no se puede responder. De todas formas sí es cierto que, en la gran mayoría de los casos, lo correcto es consignar judicialmente las expensas, pero para ello es necesario tener un panorama más detallado y preciso acerca de lo que ocurre.-

Consulta 94

Hola. Soy nuevo en esto de vivir en un edificio. Compré un departamento primero, y luego me dijeron que no podía tener ningún otro proveedor de cable más que Telecentro. Pregunto: es esto legal, es esto constitucional, y por último, no es esto contra la ley de monopolio? Cuando esa empresa me diga que han aumentado el costo del servicio, o cuando disminuya la calidad de servicio (la cual desde ya no es de lo mejor), no podré elegir a otra. Creo que no es correcto exigirle a alguien contratar una empresa de servicio única o no contar con ese servicio que para muchos de nosotros es ya esencial. Gracias. Martín

Respuesta: En general el consorcio no puede obligar a nadie a tener un determinado proveedor de cable; pero para responder con precisión primero hay que tener a la vista el reglamento de copropiedad.-

Consulta 95

DE MI MAYOR CONSIDERACION:EL MOTIVO DE MI CONSULTA ES POR LA DIFERENCIA QUE TENGO CON EL CONSEJO DE ADMINISTRACION DEL EDIFICIO,QUIEN ME EXIGE EL PAGO DE UN ARREGLO POR FILTRACION DEL BALCON TERRAZA DE MI DTO.CONSIDERANDO QUE NO ES A MI A QUIEN LE CORRESPONDE HACERSE CARGO,SINO AL CONSORCIO.POR TAL MOTIVO LE HE MANDADO UNA CARTA DOCUMENTO A LA ADMINISTRACION DEL CONSORCIO Y POR LA CUAL DESEO TRANSCRIBIRSELA A CONTINUACION:

"DE MI MAYOR CONSIDERACION:TENGO EL AGRADO DE DIRIGIRME A UD POR RELACION AL IMPORTE DE $1600,QUE ME IMPUTA A MI CARGO EN LAS EXPENSAS.

CUANDO AVERIGUE DE QUE SE TRATABA ME INFORMARON QUE SE TRATABA DEL SELLADO DE ALGUNAS GRIETAS EN EL SECTOR COMUN AL CONSORCIO DEL BALCON DE MI DTO.

EN ESTE CASO NO CORRESPONDE QUE ME HAGA CARGO DEL GASTO,YA QUE SE TRATA DE SUPERFICIE COMUN DEL EDIFICIO.ASI LO DISPONE LA LEY :13512,TRTATANDOSE DE SUPERFICIE COMUN TAL COMO ESTA DESCRIPTA EN EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION.TAMPOCO CORRESPONDE  DE ACUERDO AL  CITADO INSTRUMENTO POR APLICACION DE SUS CLAUSULAS ESPECIALMENTE  LO QUE DISPONE EL ARTICULO 6º ,YA QUE NO FUI CAUSANTE DE DAÑO ALGUNO .POR OTRA PARTE ,SI DESEA RECLAMARME ALGUN GASTO LE RUEGO NO LO INCLUYA A TRAVES DE LAS EXPENSAS,YA QUE NO CORRESPONDE SER LIQUIDADO DE TAL FORMA."

LA SALUDO MUY ATTE

DR AWAD : DESDE YA LE DOY LAS GRACIAS Y ESPERANDO DE UD UNA OPINION AL RESPECTO.DR ADOLFO

Respuesta: No se puede responder sin antes haber leído el reglamento de copropiedad y, en su caso,  ver el plano del edificio

Consulta 96

Ley 25413 Imp debitos

Hola, Quisiera saber si se puede recuperar algo del dinero debitado en la cta cte del consorcio en concepto de impuesto a los debitos. Desde ya, muchas gracias. Fabian

Respuesta: No se entiende la pregunta.-

Consulta 100

Hola Dr Awad. Recurro a Ud ya que me ha sido de mucha ayuda en problemas anteriores

Renovamos administración, y la nueva administradora no ha convocado a asamblea para presentarse ante los propietarios ni para la conformación del nuevo Consejo de Administración (órgano vigente en nuestro edificio desde hace 21 años). Esta última tarea fue mandato de la asamblea en la cual se eligió la nueva administración, a pesar de mi solicitud de que se hiciera en el momento, porque después no vienen más. Somos 50 propietarios y en las asambleas comunes. los asistentes  no pasamos de 5 ó 6.

Debido a que también se venció el periodo establecido para el cobro de fondo de reserva, esto tampoco se está haciendo por el mismo motivo: no hay asamblea para definirlo. Ya pasaron dos meses.

Algunos propietarios pensamos en autoconvocarnos:

Mis preguntas son dos:

Hay algún impedimento o algo que debamos tener en cuenta para evitar impugnaciones? 

En qué tiempo y forma se le avisa a la administradora y a los propietarios?

Muchas gracias y espero su respuesta

Sandra M

Respuesta: Primero hay que leer el reglamento de copropiedad y tener más precisiones sobre la situación. Sin perjuicio de ello,  no aconsejo la autoconvocatoria, sin más.-

Consulta 97

Dr. Awad, mi consulta es si se puede tener en mi edificio, en el que no

tenemos encargado, (para abaratar expensas) una empresa de limpieza, ya

que la administradora, dice que el sindicato (Suterh), no lo permite.

Realmente nos pasamos pagando multas del Suterh, Osperih y no me acuerdo que

otro.

Lo que la ella dice, es lo correcto, ¿tenemos que tener una persona en

relación de dependencia que limpia dos veces por semana y no la empresa

de limpieza? Muchas gracias. Maru

Respuesta: Pueden tener una empresa de limpieza, nada puede hacer el sindicato frente a esta decisión. Si la empresa cumple con sus obligaciones,  no se debe pagar ninguna multa.-

Consulta 98

Buenos días. Vivo en un emprendimiento (barrio cerrado), en la provincia de Bs As, pero el consorcio tiene domicilio en Capital Federal.

Intentamos cambiar al administrador cuando venció su mandato en la asamblea ordinaria y no llegamos a reunir los 2/3 por lo que se designó una extraordinaria.

En la extraordinaria, el emprendedor (que sólo paga expensas por 10 lotes, ya que el reglamento dice que las expensas y gastos comunes se reparten en forma proporcional entre la totalidad de lotes vendidos mas diez adicionales que serán abonados por el emprendedor),  intentó votar con 100 votos (por sus 100 lotes), lo que no hizo (sólo hizo un amague y retrocedió cuando le discutimos y además constató que igual no podíamos designar al candidato porque no lograbamos por un par de votos la mayoría de dos tercios.

La consulta: el Reglamento dice "a cada propietario de unidad funcional le corresponde un voto", nada dice sobre la cantidad de votos que le corresponden al emprendedor, pero el emprendedor sólo paga expensas por 10 lotes. Con este escenario, cuántos votos le asisten al emprendedor?.

Porque si le corresponden  100 votos (y hay menos de la mitad de lotes vendidos), para que hacer asambleas y someter los temas a votación, si el emprendedor levantando su mano aprueba o desaprueba cada propuesta que pueda hacerse?,  no tiene nada que ver que pague sólo  por 10 lotes  de expensas?.

Desde ya muchas  gracias.

Atentos saludos.

Susana

Respuesta: Para responder es necesario tener el reglamento a la vista y tener, también, más precisiones acerca de la cuestión.-

Consulta 99

Buenas tardes doctor, me consulta es la siguiente: vivio en un edificio de hace 15 años, y en Marzo comenzó una nueva Administración que anda muy bien, el problema es que por andar tan bieny poner orden la encargada ( 10 años que está), se siente controlada ya que antes nadie venia al edificio" Administración virtual".- ante esta situación presento un certificado por " acosa laboral", y lleva 3 meses, sin miras de reintegrarse, pregunto que podemos hacer con semejante mentira solo preso de la portera!!! no es justo, la Administración se esta manejando muy bien , por tratarla por una enfermedad inculpable- pero noS ocasiona gastoS y no deja trabajar. SE PUEDE SENTIR INJURIADO EL ADMINISTRADOR??? no es justo. 

 Todos los certificados son iguales. y gana 7mil pesos, MÁS SUS APORTE AL DÍA, CASA Y TODO GRATIS.- Atte. Maria

Respuesta: Las cuestiones como las que Ud. refiere no pueden responderse a través del reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-

Consulta 100

A quien corresponda

por medio del presente mail, me comunico con Uds. a fin de consultarles lo siguiente

En el año 2006 obtuve el titulo de Administradora de Consorcio con  Nº de Registro  

Desde esa fecha hasta hasta hoy no ejercí como tal. Pero en la fecha me encuentro con la posibilidad de finalmente de ejercer

Por tal motivo jamas miré la pagina del Registro de Administradores, creyendo que era como cualquier otro título pense que era valido sin tener que presentar nada.

Hoy cuando miré el listado de administradores encuentro que no figuro entre ellos

Necesito saber que debo hacer para actualizar mi Nº Registro

1-Presento DDJJ sin actividad desde 2006 hasta 2012?

2-Hago el curso de Actualización?

3- Realizo el certificado de buena conducta?

Ruego a Uds. me respondan a la brevedad para dar curso a mi proyecto laboral.

Desde ya muchas gracias por su atención Saludos Adriana

Respuesta: Los problemas con la registración no pueden responderse desde el reducido ámbito de ésta página.

Consulta 101

Dr. AWAD;  Soy propietario. Estoy en el ultimo piso y arriba mío hay propuesta del consorcio de transformar la vivienda del encargado  en SUM y la terraza colocar una parrilla. ¿se puede hacer?

Atte. Ricardo

Respuesta: Si lo deciden con una mayoría que supere los dos tercios, puede hacerse. Lo que me pregunto es si a Ud. le conviene, atento los ruidos y otras molestias que necesariamente aparecerán.-

Consulta 102

Humedad de cimientos

Buenas tardes vivo en una planta baja de 2 amb de un edificio de unos 70 años y tengo humedad en el piso del comedor y de mi habitacion quisiera saber si el consorsio se hace cargo de sacar el piso de parquet humedo hacer una capa de cerecita y colocarme ceramicas, ademas empeso a subir por algunos zocalos hacia las paredes.

Gracias Ariel Darío

Respuesta: El consorcio debe conjurar las causas de la humedad y reparar los daños ocasionados.-

Consulta 103

Estimado Dr., agradezco su respuesta. Sin embargo hoy en el programa de Radio Mitre escuché que si la administración tiene un contrato por un año, se puede no renovar el mandato. Qué porcentaje que consorcistas debe haber en dicha oportunidad. Porque si caduca el mandato renovado sólo por un año, no tendría importancia la cantidad de propietarios presentes en Asamblea?  Y en caso de querer despedirla antes del año, qué deberíamos hacer y qué riesgos correríamos ?Gracias por informarme.

Saludos cordiales

Lic. Graciela

Respuesta: El mandato del administrador dura lo que determine el reglamento, si no la ley lo fija en un máximo de un año.- antes de vencer el plazo el administrador debe llamar a asamblea para que le sea renovado ( o no) su nombramiento.  Las mayorías y demás datos están en la ley 941 y su decreto reglamento 551/2010 de la Ciudad de Buenos Aires.-

Consulta 104

Estimado Dr Awad Debo decirle que lo escucho todos los sabados en radio

mitre, y me voy informando ya que hasta hace poco vivi en una casa y ahora me

mudé a un departamento. El problema es que compré un depto con palier privado,

y cuando lo vine a ver por primera vez, vi desde el tablero del portero eléctrico

quie tenia 10 pisos, no obstante le pregunte a la que me vendió, si era último

piso, y me dijo que no que arriba habia un piso más y que iban a poner un gimnasio que todavia no esta instalado. Como yo animicamente salia de la pérdida de mi querido esposo, no estaba en mi eje para darme cuenta que caia en una trampa.

El problema es que son nueve pisos, yo vivo en el noveno y el ascensor llega hasta mi piso, entonces todo el edificio pasa por mi palir privado, que es indudable que es privado, sale del ascensor, y entro a mi casa.

  Ahora el Administrador del consorcio es parte integrante de la empresa constructora que hizo el edificio, entonces la empresa lo que tendria que hacer es que el ascensor llegue hasta el 10 piso, porque yo no tengo que soportar que los vecinos pasen por mi casa, y encima la tenga que limpiar. A ninguno de ellos

le gustaria que pasen por el palier de ellos. Ud que me aconseja? Qué debo hacer?

ya que ud es un perito en la materia. Ahh! yo le comente al portero, que es un alcahuete de él, que le iba a iniciar una acción judicial, y la respuesta fue que inmediatamente compro una cinta de gimnasia y la instaló, y mando a hacer todas las llaves para entrar.

Ya el otro dia salia de mi casa y me encuentro a dos mujeres que iban all gimnasio,

y senti una invasión de domicilio. Estoy muy apenada, ya que fue engañada en mi

buen fé!! Muchas gracias!! María

Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista el plano y el reglamento d el edificio, por lo menos.- Pero, le adelanto, estas consultas no pueden responderse desde ésta página con el detalle que se necesita.-

Consulta 105

Estimado Dr. Awad Vivo en Rosario en un depto de pasillo que esta en PH. 

En mi pasillo hay dos deptos que quedaron detras de un edificio.Es decir que son dos consorcios diferentes. Mi consorcio tiene reglamento de copropiedad pero no tiene administrador, el consorcio del edificio si lo tiene,

El punto es que yo no estoy de acuerdo con el monto que me hacen pagar por la servidumbre de paso.

En mi reglamento de copropiedad dice que las unidades deberan pagar en forma proporcional para el mantenimiento de la servidumbre de paso.(limpieza , luz, cambio de lamparitas, seguro del edicifio) ( es un pasillo de unos 30 mts de largo x 1,40 de ancho)

El administrador del edificio  hace un calculo tirado de los pelos, pero yo tampoco se como corresponde hacerlo.

El edificio tiene 3 pisos y 3 unidades por piso. 

Por ejemplo en departamento que menor superficie tiene en el edificio paga 103 pesos y yo tengo que pagar 75 pesos.

Le agradecere me oriente con este tema, he consultado abogados aqui y no saben que decirme. Saludos Laura

Respuesta: Primero es imprescindible leer el reglamento y ver los planos del edificio.-

Consulta 106

Estimado Dr Awad: Estoy atrasada en el pago de las expensas pero voy haciendo pagos parciales. No puedo igualmente solicitar arreglos que son a cargo del consorcio que conformamos todos??

Tengo temor que no arreglen un problema de humedad que corresponde al consorcio escudándose en mi deuda.

Gracias

Respuesta: Si la deuda no es tan importante para las finanzas del consorcio, entiendo que no deberían negarse. Pero no se puede saber desde aquí, es necesario tener más detalles.-

Consulta 107

hola, mi consulta es: estoy por comprar un departamento pero aun no puedo mudarme a èl porque me falta comprar varios muebles, queria saber si tengo que para expensas o algun impuesto sin estar habitando aun en el departamento?. desde ya muchas gracias. saludos atte. Flavia

Respuesta: El pago de  las expensas del departamento se debe sin importar si Ud. lo habita o no.-

Consulta 108

DR. AWAD

QUIEN PRESTA LOS SERVICIOS A QUIEN..??, UN MUNDO AL REVES..!!

NECESITO ESTABLECER UN CONTACTO CON UD. A EFECTOS DE COMENTARLE Y CONSULTARLE QUE EL ADMINISTRADOR DE MI EDIFICIO SE RESISTE EN ABRIR UNA CUENTA BANCARIA A NOMBRE DEL CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE MI EDIFICIO. MODALIDAD QUE APLICA EN CASI TODOS LOS EDIFICIOS QUE ADMINISTRA.

(LAS EXPENSAS DE TODOS SUS CONSORCIOS SE DEPOSITAN EN UNA CUENTA A SU NOMBRE PERSONAL, ADEMAS LAS QUE RECIBE EN EFECTIVO SIN BANCARIZAR, VIA PORTERIA O EN SU OFICINA.)

POR LO QUE, EN CADA OPORTUNIDAD QUE PUEDO LO SOLICITO, PARA QUE LOS INGRESOS POR EXPENSAS, NO CAIGAN EN UNA CUENTA A NOMBRE DEL ADMINISTRADOR, BOLSA DE GATOS, DONDE NADA SE PUEDE CONTROLAR.

A LO QUE RESPONDE CON AGRESIONES Y REUNIONES DE ASAMBLEAS "INFORMALES", A LAS QUE CONVOCA A SU SEQUITO DE PROPIETARIOS (LOS BENEFICIADOS POR ARREGLOS), SOLO A EFECTOS DE AGREDIR A MI PERSONA.

ADEMAS ME SOLICITA EN FORMA REITERADA Y POR CARTA DOCUMENTO, MI ESCRITURA, SIENDO LA MISMA UN INSTRUMENTO PRIVADO ENTRE LAS PARTES.

(DE NECESITAR LA ACREDITACION DE LA TITULARIDAD QUE GIRE AL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE UN REQUERIMIENTO EN TAL SENTIDO.) RO AGUS

Respuesta: El consorcio debe decidir en asamblea la apertura de la cuenta y el administrador debe cumplir la orden.  Si el administrador tiene su nombre actualizado en el registro de propietarios, nada debe Ud. llevarle.-

Consulta 109

Estimado

Dr. Awad Vivo en un grupo de edificios que tiene un lugar guardacoches que esta considerado com espacio comun y si bien el complejo tiene 240 departamentos hay 160 lugares guardacoches, por lo tanto no hay lugar para 1 automovil por departamento hasta el dia de la fecha si uno llegaba temprano ingresaba con el auto y si llegaba tarde lo dejaba en la calle, una comision interna sin realizar asambleas decidio colocar un sistema de barreras y no entrego una tarjeta por propietario sino dijo si tiene auto propio le entrgamos tarjeta para entrar y si no, no.

Por otra parte todos pagamos el mismo monto de expensas y contribuimos en partes iguales para el pago de las barreras seguridad, limpieza de playas etc.

Me interesa saber como actuar para defender mis derechos y si es posible tener una entrevista con Usted. Gracias Susana

Respuesta: La verdad es que es necesario leer el reglamento, para empezar, y luego ver cómo se maneja el consorcio liquidando las expensas de ese sector.-

Consulta 110

Dr Awad Tengo un problema que me interesaria me responda, pago expensas de $ 400 al  10 de noviembre con sus intereses debo $ 1341 hoy 15 de noviembre quiero realizar el pago del total de la deuda y la administradora no lo quiere recibir, pues dice que envio la deuda a un abogado que pretende cobrar $ 500 por cobrarla como puedo actuar. Desde ya le agradezco la respuesta Susana

Respuesta: La deuda de expensas no es tema que se pueda tratar con facilidad desde ésta página, necesita un tratamiento más personalizado.

Consulta 111

Hola buenas tardes: deseo hacerle una consulta ya que en el edifico donde vivo, el Encargado en el año 2008 fue acusado de violaciòn a un familiar,  el dìa viernes nos enteramos que fue condenado a 7 años de prisiòn porque fue anunciado en la televisiòn, estamos muy preocupados porque no sabemos como proceder, ademàs  en caso de ser que la sentencia se lleve a cabo, se puede pedir el desalojo para la esposa e hijos? tambien sabemos que los hijos tienen antecedentes de robo y drogas.

Consultamos a un abogado, pero nos interesa muchisimo su opinión María

Respuesta: Como Ud. comprenderá, no es posible tratar el caso desde aquí, si ya intervino otro colega.-

Consulta 112

Estimados Doctores, mi consulta es por una vecina del edificio lindero, mujer de 78 años, jubilada y viuda sin muchos familiares que puedan ayudarla y estoy intentando dar una mano desde mi lugar de vecina. Mi consulta es la siguiente, por ser una persona mayor en el edificio no han tenido en cuenta las reparaciones que necesitaba pese a reiterados reclamos verbales que ha hecho años atras. 

Tiene una perdida de agua por la ventana de la habitacion en la que duerme, el agua se filtra los dias de lluvia.  La misma entra por la ventana o por la pared no vi si habia rajadura mas bien creo que es la abertura y este agua filtra a la pared, despues de 8 años veo que la pared está muy deteriorada y mojada, lo cual afecta a su propiedad y no se si no puede afectar al piso de abajo tambien, es una persona alergica con problemas bronquiales y creo debe tener perjuicios a su salud, los reclamos los hizo y hace como 6 años y la señora dice que fueron a ver el departamento pero jamas hicieron algo al respecto, es mas la hecharon de la reunion de consorcio por el tono elevado de su reclamo y si bien no lo justifico lo entiendo despues de sus dos años de reclamo que haya quizas elevado el tono, pero ya pasaron otros 6 años de ello, y jamas lo resolvieron. Se puede intimar? De que forma? porque no es una persona de recursos, no la atienden telefonicamente porque al escuchar su voz le cortan, y yo lo reclame pero... no soy familiar

Gracias Miri B

Respuesta: La verdad es que cada uno formula los reclamos de reparación que le competen a su unidad, pero es cierto que si lo que hay que arreglar son cosas comunes, el administrador está obligado a llevarlas a cabo, y cualquiera podría solicitarlo.-

Consulta 113

Hola. Trabajo en un edificio dos veces por semana, dos horas cada vez. El administrador dice que no corresponde ponerme en blanco porque son pocas horas. Quisiera saber si esto es así. Desde ya muchas gracias. Natalia

Respuesta: El personal jornalizado (menos de 18 hs. también está comprendido en el convenio.-

Consulta 114

Estimado Dr Awad : La consulta es la siguiente

Vivo en un edificio de 15 dptos , es un edificio antiguo .mi departamento esta en la pb y tiene un patio el cual recibe todo el desagote de las terrazas , por la rejilla comienza a salir agua por consiguiente cuando llueve se me inunda el patio  y pasa para el interior , el administrador y el consejo estan demorando en comenzar con las modificaciones, ademas mi departamento esta rodeado por un enorme cantero que se encuentra apoyado sobre las paredes perimetrales del mismo ,esto me trajo humedad en todas las paredes

Y por ultimo , el zotano del edificio donde se encuentran los medidores de gas  de luz y la caldera . tienen salida por una ventanita enrejada a mi patio  no tiene una salida a los cuatro vientos.Que devo hacer con todo lo que esta pasando? , ya que el consorcio no me esta solucionando con urgencia los problemas ,Estoy muy enojada porque es un departamento que refacione por completo.

Un cordial saludo. Maria Jose

Respuesta: Debe intimar al consorcio la adecuación de los desagües, la reparación de las humedades y de la ventilación del sótano.-

Consulta 115

Dr. Awad s/d : Por la presente me dirijo a usted en mi calidad de encargado de edificio para solicitarle me asesore en este problema puntual.

Mi nombre es Raul trabajo y vivo en capital federal desde ya 20 años a la fecha donde mantengo y limpio un edificio de 8 unidades las cuales cuentan con 480 metros cuadrados propios cada unidad y con dos cocheras fijas cada una , por lo contrario el departamento destinado a portería cuenta con una superficie de 16 metros cuadrados los cuales me son insuficientes para vivir ya que mi familia se compone de dos hijos ( uno de ellos discapacitado mental y motora (21años) ) y el pequeñito de tan solo 3 años. Mi propuesta al consorcio en dos oportunidades fue de que me ampliaran la vivienda y en ambas me a sido negada la petición aun cuando ofrecí hacerme cargo de dicha ampliación. Quisiera saber si se me puede cambiar la categoría de encargado con vivienda permanente a encargado permanente sin vivienda ya que no encontré eco a mi problema de espacio teniendo que hir a alquilar ya que no tenemos una casa tampoco , siendo que este cambio según el sindicato esta supeditado a la desicion del administrador . Existe alguna forma legal de acceder a este cambio de categoría o a obtener una ampliación de la vivienda?Desde ya muchas gracias por el tiempo dispensado lo saludo muy Atte. esperando una pronta respuesta . Raul

Respuesta: La ampliación de la vivienda no es una situación que esta contemplada en los convenios pero  si es cierto que la vivienda posee 16m2, creo que algo debería intentarse. En cuanto al cambio de categoría, se debería llegar a un acuerdo mediante una audiencia en el Ministerio de Trabajo,  que no implique perder ni la antigüedad no otros beneficios.-

Consulta 116

Estimado Dr. Awad ,

Agradecería su opinión respecto a algunos temas de mi consorcio y su administrador:

1)El mandatario se niega a llamar a Asamblea para decidir su continuidad o no en la adm. del edificio, a pesar estar con mandato vencido ya hace  tiempo; así como a rendir cuentas o siquiera consultar nada con el Consejo de Administración del que formo parte.Las diversas irregularidades que vienen ocurriendo nos llevan  a pagar algunas de las expensas mas caras de Bs.As.

2)Tampoco acepta sacarle al encargado con vivienda las hrs extras que según me a dicho el adm ,no las trabaja sino que se las da como un "plus" salarial y nunca se veían reflejadas explicitamente en el resumen de expensas hasta ahora.Ademas, donde podría averiguar la categoría de mi edificio por la cual se le paga mas a mi portero?

3)Por otro lado ,tiene a un ex-portero jubilado de otro edificio cercano ,sacándonos la basura los fines de semana (cobra 800 $ mensuales en negro)

Esperando su amable respuesta lo saludo muy atte, Marcelo  ~

Respuesta: En cuanto a la posibilidad de que el mandato del Administrador esté vencido, habrá que estar a la documentación: reglamento de copropiedad y acta de asamblea.- La categoría del edificio surge del estatuto ley 12981. en cuanto a alas horas extraordinarias es en tema que debe tratarse en cada caso, no se puede responder desde una generalidad.-

Consulta 117

Señores de todoconsorcios antes que nada muy buenos dias. Les escribo en esta oportunidad porque tengo algunos problemas en el departamento donde vivo y asi mismo todo el edificio tiene problemas con la administracion del mismo y me gustaria si es posible me orienten para poder solucionar dichos problemas.

Voy a comenzar con mi problema personal, desde hace 5 años en mi departamento comenzo a haber humedad en el techo del baño, desde esa epoca han pasado 3 administraciones en el edificio y ninguna ha solucionado mi problema, es el dia de hoy que mi baño esta destruido, cae agua del techo y corre por las paredes, no puedo encender la luz por el problema de que haya un cortocircuito ya que el agua corre por las paredes y toda la instalacion electrica del baño esta mojada, del departamento de arriba del mio no permiten el arreglo de su departamento para que luego se solucione mi problema, ya tengo el techo que se ve la loza y hasta los fierros de esta, y suelen caer pedazos de fierro del techo que ya se han podrido de tanta humedad. Me he quejado y pedido solucion a las distintas administraciones pero ninguna y sobre toda esta ultima no me ha siquiera escuchado.

Con respecto a la administracion del edificio tengo algunas dudas y les voy a pasar algunos puntos para saber si dicha administracion esta actuando como debe o si no cumplen y saber como debo moverme o que pasos debo seguir para solucionar todo esto.

No hemos tenido reunion de vecinos con los administradores por dos años, y no nos han presentado ningun tipo de balance del edificio, esto puede suceder?

El edificio tiene un consejo de vecinos, y la administracion toma decisiones con respecto a trabajos y prioridades del edificio sin siquiera consultar al consejo. no supervisan dichos trabajos al comienzo ni al final.  Los administradores aprueban un trabajo con un presupuesto que le presentan sin consultar a otras empresas para tener opciones de presupuestos y por supuesto no consultan nada con el consejo de vecinos ni aceptan ningun presupuesto que puedan presentar dicho consejo.

Hay por supuesto un encargado de edificio que los horarios los ha establecido el con la administracion , pero el consejo no puede opinar ni tomar ningun tipo de decision con respecto a sus horarios o la calidad de su trabajo. Asi mismo las llaves del sotano solo las posee el encargado y nadie mas, ¿ no deberia tener otra llave del sotano un miembro del consejo de vecinos tambien? Tambien nos imponen tanto la administracion como el encargado un horario para sacar la basura a los cuartos de la basura, y fuera del horario que nos han impuesto dichos cuartos permanecen cerrados con llave. Dichos horarios son horarios que varios vecinos no pueden acceder por no estar en el edificio por motivos de trabajo y por supuesto los fines de semana dichos cuartos estan cerrados con llave. ¿ puede esto suceder?

La administracion no supervisa el edificio, no se presentan nunca al edificio, no organizan reuniones de consorcio, no nos presentan balances anuales de los gastos que genera el edificio, cuando los vecinos nos acercamos a su oficina , no nos atienden o  nos ignoran y hasta nos han insultado.Puede el consejo solicitar la renuncia de la administracion y de ser posible como se debe hacer?

Se que mis dudas son muchas , pero ya no se a quien recurrir, no se donde informarme para poder hacer algo por el lugar donde vivo, las condiciones de mi departamento ya son tremendas, mi baño corre riesgo de que se desmorone la loza y nadie me ayuda a solucionarlo, les he mandado una carta documento a la administracion solicitando una reunion para que se trate mi problema y no he tenido respuesta y se que hay muchos departamentos en iguales condiciones.

Si ustedes pudieran orientarme les estaria eternamente agradecida, estoy desesperada y no se que mas hacer.

Desde ya muchisimas gracias por su tiempo  y quedo a la espera de su respuesta.

Saludos cordiales   Noemi

Respuesta: como Ud. comprenderá, siendo la consulta tan extensa y, en algunos casos, muy específica, sólo se pueden responder algunos temas, a saber. 1.- Las filtraciones que Ud. sufre pueden ser responsabilidad del Consorcio o no, para tener una idea es imprescindible tener a la vista y leer detenidamente el reglamento de copropiedad de ese consorcio.- 2.- La relación con el encargado debe manejarla sólo el administrador que es el representante legal del consorcio, no el consejo de Administración.- 3.- Es una irregularidad que el consorcio no sea convocado a asamblea, por lo menos ordinaria en dos años; ello es responsabilidad del Administrador.-  4.- otros temas, así como la solución de los respondidos deben ser objeto de una consulta más personalizada, con el reglamento, como se ha dicho, a la vista.-

Consulta 118

Vivo en capital y tengo dos consultas :

- La puerta de entrada de mi depto. se deterioró con el paso del tiempo (50 años), se podria abrir facilmente, la cerradura no tiene donde agarrar, antes de comprar el depto. se evidencia que la puerta fue alguna vez rota para albrirla forzandolá, y los marcos cerca del piso están medio podridos.

En el edificio hay consorcio y mi pregunta es a quien le corresponde el gasto de arreglarla o cambiarla

- Los vecinos de la unidad de abajo, me dicen que yo les tengo que pagar parte de los gastos de arreglo humedad en el techo de ellos. Yo por mi parte averigüé que el problema se generó con la gente que vivía antes que yo compre (aprox. 1 año antes). El administrador no se hace cargo, dice que yo "heredo la deuda?" (arriba está mi baño el cual fué remodelado y se cambiaron todos los caños viejos antes de ir a vivir).

Mi pregunta es, yo tengo el deber de pagarles lo que no le reclamaron o no le cobraron a la gente que vivía antes?

(Yo compré la unidad en noviembre del 2010 y en la primer reunion de consorcio me vinieron a exigir que yo les pague el arreglo del problema de humedad que tenian que la gente que vivía antes) Mariano 

Respuesta: 1.- en ambos temas (la puerta y los caños o las filtraciones y la responsabilidad u obligatoriedad de reparación) sólo s puede responder si se tiene a la vista el reglamento de copropiedad y administración del consorcio.-

Consulta 119

Estimado Dr. Awad Mi consulta es la siguiente: Soy propietario de un dpto. en la ciudad de bs.as. y nuestro Administrador de Consorcio no realiza las reuniones periódicas con los propietarios, ni la Asamblea anual y menos que menos se consulta sobre algunos aspectos claves como retener aportes al portero y no pagarlos al fisco ( configurado como delito fiscal )

Mi consulta puntual luego de haber insistido en reiteradas oportunidades es donde puedo dirigirme para denunciar estas conductas y exigir explicaciones por este manejo, y poder solicitar la aplicación de alguna multa al Administrador.

Desde ya agradeceré su pronta respuesta. Lo saludos muy atte.  Esteban

Respuesta: Las irregularidades pueden denunciarse ( en la Ciudad de Buenos Aires)  por ante el Registro Público de Administradores, Patricias Argentinas 250, CABA.- Ahora bien, hay que analizar cada ítem, leer bien antes el reglamento, leer las liquidaciones de expensas, etc.- 

Consulta 120

Estimado Dr. Awad vivo en la PB de un PH antiguo  , la vecina que vive arriba tiene un patio cuya parede medianera

llega a la mitad y tiene vista sobre mi patio, también un ventiluz de la cocina que abre sobre mi patio

por tener "intimidad" coloqué un techo de policarbonato.

LA vecina tiene la costumbre de tirar las hojas de los arboles que caen en su terraza , lo mismo que

las que junta de los arbustos que tiene sobre su terraza y no poda, sobre mi techo.

Lo hace a escondidas, por las noches o cuando no hay gente en la casa, mis preguntas son varias:

1. a dónde denunciarla, cómo y qué puedo reclamarle como daños, ya que es la única forma en que

para mi se entiende que uno actua mal, pagando el daño.

2. respecto a que tiene "tantas vistas" desde la parede medianera y desde el ventiluz , eso es correcto? o tendria q tener luz sin tanto acceso visual ?

Agradezco comentarios y su orientación. Saludos Claudia

Respuesta: Para responder es necesario tener  ala vista el reglamento, el plano del edificio, saber cuánto hace que están esas aberturas, tener una idea de cómo es el edificio etc.-

Consulta 121

Dr. Awad, queria consultarle porque mi vecina del piso de abajo tiene losa radiante en su techo, es decir en el piso de mi dpto (yo vivo arriba), solamente ella lo tiene en todo el edificio, y lo instaló cuando se construyó el edificio. Ahora se rompio, y quiere romper todo el piso de mi dpto, no se sabe donde porque no hay planos, y no seria necesario ya que ella tiene otras formas de calefaccionarse (aire acondicionado, radiadiores, etc). Ademas le comento que mi dpto es un horno, ya que el calor sube. Gracias Eduardo Si Ud. puede hacer algo me gustaria contactarlo

Respuesta: Antes de responder me gustaría leer el reglamento de copropiedad y tener un informe o la opinión de un técnico, acerca de las formas de reparación de esa instalación, en suma, frente a consultas con detalles muy específicos, es necesario la entrevista personal.-

Consulta 122

Dr. Awad: Por favor Ud. me podría orientar si está vigente la norma de afip que obliga a los administradores a dar información sobre los propietarios y expensas que paga cada uno y que se hace por formulario 438?. Tenía entendido que a corte había declarado inconstitucional esa disposición, pero tengo dudas. Otra duda que tengo es que en las expensas aparece un abono a una empresa de salud para cumplir con la Ley 19587. Teniendo Art. es indispensable esa contratación?.(En el edificio no hay portero, sólo una persona que hace la limpieza, en blanco por supuesto, se le paga al sindicato y todos los aportes y Art.) Muchas Gracias. Maria.-

Respuesta: La obligación de informar sigue vigente.- En cuanto a las obligaciones del consorcio empleador, habría que saber porqué han contratado el abono.-