Consulta
1
Buen día, quería preguntarles lo siguiente:
vivo en un dúplex (somos dos dúplex solamente), y hay una pared en común, no
medianera,dividiendo los inmuebles y la persona que alquiló quiere hacerla más
alta porque tiene un gato, está
permitido?. debe tener autorización?,que se hace en estos casos?.
Espero respuesta. Muchas gracias. Ana
Respuesta: La verdad es que ese muro es del dominio
común y deben acordar ambos propietarios su modificación.-
Consulta
2
Consulto lo siguiente, pues tengo respuestas
muy variadas:
El Consejo de Administración debe estar
conformado UNICAMENTE por propietarios? Puede un propietario dar poder para que
un familiar suyo integre el Consejo de Administración, aunque éste no sea
propietario titular?
Apreciaré las respuestas. Atentamente JUAN CARLOS
Respuesta: El consejo, es cierto, debe estar integrado
por propietarios. Pero si el propietario apodera a una persona (no estamos hablando de una mera
autorización, si no de un poder) ésta última podría integrar el consejo, pero
queda claro que lo hace en nombre y representación de ese propietario) .-
Consulta
3
Dr. Awad, en principio gracias por su
respuesta la cual leí en el mismo momento de su respuesta.
Disculpe por molestarlo nuevamente, el tema
es que el administrador sigue sin querer pedir escrituras que acreediten la
titularidad y como son pocos departamentos creemos, sin poder asegurarlo, que
hay departamentos ocupados. Consultamos con un abogado y nos dice que en una
reunión de consorcio el que tiene voz y voto es el propietario pero también nos
dice que lo que importa es que se paguen las expensas sin importar si son
propietarios, inquilinos u ocupas. Realmente esto es asi? si no es asi que
medidas se pueden tomar? Gracias Virginia
Respuesta: Es cierto que, en principio, el consorcio
no interviene para saber con qué titulo las personas ocupan las unidades.- Es
cierto que mientras paguen las expensas, no hay mucho que objetar.- pero
también es cierto que la asamblea es la reunión de propietarios, y que, en esa
situación no debería permitirse la presencia de “extraños” en esa reunión.-
Consulta
4
Estimado Dr Awad:
Segun el nuevo codigo las cañerias son comunes
en toda su extension. ¿ Que sucede con los ceramicos que revisten el piso y las
paredes del baño en caso de tener que hacer un arreglo por perdidas en las
cañerias ?
Se nos presento el caso de una co
propietaria que le exige al consorcio la reposicion de porcellanato ( ella opto
por ese material cuando refacciono su unidad ). Entiendo que segun los usos y
costumbres el consorcio cubre materiales de calidad standard, de obra. La
diferencia en costo corre por su cuenta o por el consorcio ?
Muchas gracias, Maria Gabriela
Respuesta:
En principio el consorcio debe reparar el piso y dejarlo en las mismas condiciones
en que estaba antes de romper para repara la filtración.-
Consulta
5
Buenas tardes Dr.
El 28.05 se realizó asamblea para sacar el
sistema de vigilancia vigente
La votación nominal fue 17 a 14 afavor de sacar la vigilancia ( total de
votos 31 )
El total de unidades del edificio es 42, o
sea hubo 11 ausentes
En virtud al art 2060 del código civil
reunimos dentro de los 15 días 9 votos de los 11 ausentes y firmaron la
disconformidad a la decisión tomada ( o sea que quedó mayoría para continuar
con la vigilancia ). Esas 9 notas firmadas por los ausentes las presentamos en
la administración junto con una nota presentada y firmada por varios de los
co-propietarios presentes en la asamblea. Luego un propietario envió una carta
documento ratificando esa nota llevada a la administración para que el
resultado fuera dejar como estaba el
servicio de vigilancia
La consulta es si el procedimiento fue el
correcto y con ello queda ratificado que continúa vigente el sitema de
vigilancia tal cual estaba previo a la asamblea
Desde ya gracias por la respuesta
Marcelo G.
Respuesta: Sí el procedimiento ha sido el correcto.-
Consulta
6
Hola vivo en un edificio (viejo) donde la
descarga del inodoro es por medio de un tubo principal que descarga directo al
inodoro, (no hay mochila) Dicha válvula esta perdiendo y ya es algo molesto,
quiera saber si este trabajo se considera parte de costo del consorcio o es
algo lo cual debo pagar por mi cuenta? Muchas gracias. Att Juan Cruz
Respuesta: Si bien no puedo darme una idea concreta de
la forma de descarga, debe quedar en claro que una cosa es la cañería y otra el
sistema de carga y descarga del inodoro ( mochila, válvula tipo Diógenes, etc.
– Esas partes son propias.-
Consulta
7
Buenos días
Doctor, estoy realizando mi tesis de grado y el tema que elegí es la
auditoria de consorcios, por favor me podría informar de donde puedo relevar datos: cuantos
consorcios hay en Caba???? Desde ya muchas gracias, Atte. Eugenia
Respuesta: En mayo de este año organicé la Expotodoconsorcios.- Para
ello relevé una serie de datos que el paso a continuación : BUENOS AIRES EN NÚMEROS
EDIFICIOS : 273000
CONSORCIOS: 120000
PERSONAS EN PH: 2500000
Para más datos,
considero que puede solicitalros al Registro de la propiedad Inmueble, Belgrano
1130 (CABA)
Consulta
8
Estimado Dr Awad,
Lo escucho con Bonelli hace años en radio y
tengo confianza en su asesoramiento. Incluso quise ir a la Exposición reciente
pero no pude.
En concreto, le planteo el tema: mi hija
compró un departamento en el 9° piso de un edificio de más de 100 unidades, de
categoría media en xxxx. Lo hizo en mayo 2016.
Desde antes de comprar el depto avisamos al
portero que había olor a gas en el largo palier del piso 9. Una vez en posesión
de la unidad, que estaba hacía 12 meses sin habitar, observamos que todas las
boletas de gas de esos meses habían venido con un consumo de 20 m3 de gas por factura, que
evidentemente reflejaban la pérdida.
El Administrador en junio 2016 mandó un
primer gasista matriculado a la unidad de mi hija. El gasista confirmó que
había pérdidas entre su medidor y la entrada a su depto. (en el caño de
subida), y yo ofrecí que cortaran el medidor para evitar riesgos y encarar los
arreglos. Ese diagnóstico era compatible con el olor a gas en el pasillo.
Hoy, más de 2 años después mi hija sigue
sin gas. Nunca se hizo la reparación del caño de subida. Para no distraer el
objetivo de esta consulta, más abajo ofrezco detalles de lo transcurrido en
estos 2 años, que son importantes para ver el panorama global.
La pregunta concreta es qué puede hacer
frente a mi hija ante la inacción del Administrador. Ya hace más de un año que
vive en el departamento y es muy difícil sostener así la situación. ¿Ante quién
y cómo realizar alguna acción contra el Administrador? ¿Pagar las expensas en
custodia en una Escribanía? ¿Si da de baja el servicio de gas, tiene que seguir
haciéndose cargo a través de las expensas de los arreglos de otros propietarios
que también tienen problemas?
Le agradeceré nos clarifique con su opinión
el camino a seguir.
Martina
Detalles de los 2 años transcurridos de
mayo 2016 a
junio 2018
Respuesta:
Creo que lo mejor será, sin dejar de pagar las expensas, promover una mediación
prejudicial y citar al Consorcio y al Administrador para lograr que el se
provea el servicio de gas natural a la unidad .-
Consulta
9
Estimado Dr Awad,
Lo escucho con Bonelli hace años en radio y
tengo confianza en su asesoramiento. Incluso quise ir a la Exposición reciente
pero no pude.
En concreto, le planteo el tema: mi hija
compró un departamento en el 9° piso de un edificio de más de 100 unidades, de
categoría media en xxxx. Lo hizo en mayo 2016.
Desde antes de comprar el depto avisamos al
portero que había olor a gas en el largo palier del piso 9. Una vez en posesión
de la unidad, que estaba hacía 12 meses sin habitar, observamos que todas las
boletas de gas de esos meses habían venido con un consumo de 20 m3 de gas por factura, que
evidentemente reflejaban la pérdida.
El Administrador en junio 2016 mandó un
primer gasista matriculado a la unidad de mi hija. El gasista confirmó que
había pérdidas entre su medidor y la entrada a su depto. (en el caño de
subida), y yo ofrecí que cortaran el medidor para evitar riesgos y encarar los arreglos.
Ese diagnóstico era compatible con el olor a gas en el pasillo.
Hoy, más de 2 años después mi hija sigue
sin gas. Nunca se hizo la reparación del caño de subida. Para no distraer el
objetivo de esta consulta, más abajo ofrezco detalles de lo transcurrido en
estos 2 años, que son importantes para ver el panorama global.
La pregunta concreta es qué puede hacer
frente a mi hija ante la inacción del Administrador. Ya hace más de un año que
vive en el departamento y es muy difícil sostener así la situación. ¿Ante quién
y cómo realizar alguna acción contra el Administrador? ¿Pagar las expensas en
custodia en una Escribanía? ¿Si da de baja el servicio de gas, tiene que seguir
haciéndose cargo a través de las expensas de los arreglos de otros propietarios
que también tienen problemas?
Le agradeceré nos clarifique con su opinión
el camino a seguir.
Martina
Detalles de los 2 años transcurridos de
mayo 2016 a
junio 2018
En los primeros 6 meses del 2016 el
Administrador envió 4 gasistas distintos a hacer la famosa “prueba de columna”
y el “grafitado de llave de paso”. Mientras tanto, se descubrían pérdidas en
otros pisos (creo que en 8 unidades). Por “solidaridad” nunca hice la denuncia
en Metrogas, pero en diciembre alguien del edificio lo hizo y le cortaron el
gas a todos. El Administrador es una persona difícil para sostener un diálogo,
y en todos esos meses intentó convencernos que estaba haciendo todo lo posible.
El corte se solucionó para la caldera de agua caliente del sótano en 20 días, y
a la gran mayoría del edificio le restablecieron el gas en cuestión de 2 o 3
meses. Quedamos sin gas los que teníamos problemas en la columna de subida.
Ofrecimos anticipar el dinero para las obras, siempre dejando en claro que
habíamos sido los primeros en sufrir la falta de gas. Curiosamente el
Administrador le solucionó el problema a algunos de nosotros, probablemente
elegidos por razones personales.. Pasó un año más y nunca hubo ninguna
solución, pero sobraron las excusas y exposición de dificultades financieras
para arreglarlo. Siendo lo más objetivo que puedo, la responsabilidad es 100%
del Administrador por impericia, falta de efectividad y por no ser capaz de
encontrar una salida en más de 2 años, que parecen no tener fin.
Respuesta: Respondida en consulta Nº 8
Consulta
10
Hola quisiera consultarles un tema y me
recomendaron este lugar.
En mi edificio se estableció en una reunión
general, que la calefacción central se apagaba de 11.30 a 17.
Supuestamente había una carta firmada por varios propietarios, pidiendo que
la calefacción estuviera prendida todo el día.La administración de mi edificio
tomo la decisión de obedecer la carta, sin haberla recibido ni constatar que
realmente existiera y sin avisar a la asamblea legalmente constituida en una
reunión de consorcio. . Luego supimos, que la carta no existía y se pusieron a
escribirla en el momento.
Ahora hay un grupo de propietarios que
están firmando una carta donde piden que este prendida todo el día. Esta carta
fue firmada por mas de la mitad del edificio, es decir 8 si y 6 no. Mi pregunta
es: Esta carta es legal o se debe pedir una reunión de consorcio para volver a
discutir el tema?
Por el otro lado, obro correctamente la
administración al no notificar a la asamblea y a todos los propietarios del
cambio?
Por otro lado, con cuanto tiempo nos tiene
que avisar que hay una reunión de consorcio? Con tres días alcanza, cuando este
tema no es urgente? Tampoco se les aviso a todos los propietarios de esta
reunión, ya que hay algunos que no viven en este edificio y nadie les aviso.
Por favor, necesito la respuesta lo antes
posible, ya que la reunión es el martes y si es incorrecto, quiero que se
cambie para dentro de dos semanas. Les
agradezco la ayuda.
Marisa
Respuesta: En
general no resulta de mucho ahorro cortar el servicio de calefacción de esa
forma, ya que finalmente, el sistema no está preparado para funcionar con
cortes.- Si lo que quieren es modificar la forma en que debe prestarse el
servicio, hay que llamar a una asamblea.-
Consulta
11
Buenos días soy administrador en la
provincia de buenos aires y les quiero hacer una pregunta:
En un edificio que administro, entraron de
manera muy rara y barretearon una puerta del dpto de pb y robaron cosas de
valor, no así las dos puertas de entrada al edificio.
La propietaria hizo colocar la puerta nueva
de su dpto y ahora amenaza con hacer juicio para que el consorcio le reconozca
la puerta nueva y cerradura ( $ 7500).
De acuerdo a la ley 13512 y el nuevo código
civil entiendo que, esa puerta interior no es parte común, por lo que "
NO" se debe reconocer. Para mí debe hacerse cargo el inquilino, o el
propietario si así lo desease realizar.
Recurro a uds con el fín de que me
ratifiquen o no sobre el partricular y sepa que contestar, y así actuar en
consecuencia.
Aguardo su pronta respuesta y desde ya
quedo muy agradecido por su gestión Saludos Jorge
Respuesta: Conforme el nuevo código las puertas y
ventanas son del dominio particular del propietario.-
Consulta
12
Buenos dias Dr. AWAD;
Necesitaría que por favor me diga si es
legalmente posible renovarle solo por
tres meses con opcion a un año el contrato de permanencia al actual
administrador.......
Desde ya
muchas gracias y quedo a la espera de su respuesta.-
Lo saludo atte.-Iris
Respuesta: Si hablamos de la Ciudad de Buenos Aires, el
plazo mínimo es un año ( conforme la ley CABA 941), salvo que el Reglamento de
propiedad del edificio señale otro
plazo.-
Consulta
13
Dr. Awad Buen dia!
Disculpe que lo moleste, queria consultarle en
una asamblea anual, donde se renueva el mandato del adminisrador, es necesario
las 2/3 partes de los presentes o las 2/3 partes del total de propietarios,
consulte abogados y administradores, y
algunos me dicen que si es para renovacion solo hace falta las 2/3 partes de
los presentes.... pero otros me dicen que es necesario del total de
propietarios... osea el 66 o 68%... podria aclararme dicho tema... No es
revocacion... ni nada.. LLega el ano de mandato.. se eligen autoridades de
consejo y renovacion de mandato de administracion... que se necesita...?
desde ya muchas
gracias saludo atte maximiliano Cocinero Profesional Asados-Eventos-Catering
Respuesta: Qué bueno, un cocinero profesional!
Aceptamos probar cosas ricas! Aquí va la respuesta: Salvo que el Reglamento
prevea otra mayoría, la renovación debe operarse con mayoría absoluta ( contada
sobre el total de unidades y el porcentual total del edificio) .- Ello conforme
el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación.-
Consulta
14
Como consorcista, quisiera saber si ya no
es obligatorio mantener un abono con el servicio de desinfección.
Muchas gracias por su respuesta.
Atentos saludos. Amanda Palermo
Respuesta: Es obligatorio
proveer a la desinfección de las partes comunes del edificio, le sugiero vea o
lea O.M. n° 36532/80 GCBA.
Disp. 705/15 Dirección de Control Ambiental dela CABA
Certificado de Desinfección y Desinfestación
Disp. 705/15 Dirección de Control Ambiental de
Consulta
15
El 8/1 a las 00hs, mi hija llama a Metrogas
porque habia muchisimo olor a gas en la cocina. Cerro las termicas llamo a Metrogas
haciendo la denuncia corresponidiente. Y se tuvo que ir. A las 2hs de la
madrugada vino Metrogas al edificio fue al dpto detectando una importantisima
perdida en la pared, en el nicho de la heladera Obviamente buscaban el medidor correspondiente para cortar el suministro
encontrandose con tal cantidad de irregularidades que le cortaron el gas a las
tres torres ( doscientos y pico de dptos).
Sin asamblea de por medio decidieron que
cada propietario se hiciera cargo de la prueba de hermeticidad yel correspondiente
arreglo. Una desorganizacion total.No obstante algunos dptos hicieron la
reparacion por su cuenta para que Metrogas volviera a darles el suministro
Segun el poco conocimiento que tengo he
leido que toda cañeria de agua, fluido o gas que vaya empotrada en la pared
debe hacerse cargo el consorcio.
Ahora el 18/6 recien hicieron una asamblea
extraordinaia a la cual no pude concurrir donde decidieron poner un listado de cuatro gasistas matriculados
entrre los cuales uno puede elegir para que haga el arreglo, pagarlo el
propietario, pero la factura debe ir a nombre del consorcio, y los trabajos van
a ser supervisados por el plomero, que lo han puesto como auditor. Tengo
entendido que esta en el edificio desde hace muchisimos años, pero no es gasista.
Por todo esto he querido hablar con el administrador en diferentes
oportunidades y los empleados parece que tienen orden de no pasarle la
comunicacion. Le expuse a una empleada la situacion y las inquietudes, quedo en
mandarme un mail, pero hasta la fecha no he tenido respuesta.
Otra novedad es que los edificios que
tienen mas de 8 pisos los calefones tienen que ser de tiro balanceado,por lo
que hay que cambiarlo. Todos los gasto corren por cuenta del propietario o la
instalacion se tiene que hacer cargo el consorcio, por lo que las cañerias de
gas que hay que poner van empotradas en la pared. ?
Es legal que algo que deberia pagar el
consorcio y lo hace el propietario, pretenda que la factura vaya a nombre del
consorcio?
Se puede intimar al consorcio a que me haga
el arreglo, si o si?
Desde ya muy agradecida por su dedicacion.
Lo saluda atentamente Nora
Respuesta: La cañería de provisión de gas, en toda su
extensión, es una cosa del dominio común que debe ser provista, reparada y
mantenida por el consorcio.- En cuanto
al calefón, éste y su instalación corren por cuenta del propietario.-
Consulta
16
Dr. Awad: Concretamente quiero consultarle
sobre la situación de nuestro Encargado:
El mismo tiene 74 años y está jubilado. Por
distintas razones él pidió que se lo espere para retirarse del puesto. El
Administrador aceptó debido a los muchos méritos que el Encargado tenía. Pero
ahora un grupo de Consorcistas tiene temor que, algún accidente o situación
anómala perjudique al Consorcio:
1.- ¿Cuáles serían los perjuicios?
2.- ¿Cómo hacemos para lograr que deje el
puesto (posee vivienda, aunque él tiene dónde ir), si comenzara a negarse.
Muchas gracias. Jorge
Respuesta: Disculpe, pero las cuestiones derivadas de
la relación con el encargado, como ésta que Usted expone, no puede ser
respondida desde el reducido ámbito de una página de consultas como ésta.-
