Consulta
1
Dr. Awad, mi nombre es Laura
El presente es para consultarle sobre los
temas de la referencia. Hace varios años empezamos a solucionar problemas de
fugas de gas, le comento que el edificio tiene màs de 50 años, y esos problemas
fueron solucionados desde la montante hasta la llave de gas de varios
departamentos.
Todo lo que le informo la Administración esta
al tanto.-
En estos últimos meses se detectò una fuga
de gas desde la planta baja hasta el tercer pìso. El departamento del tercer
piso A, que tiene la montante en el 3º B, se rompió para ver donde estaba la
perdida. El gasista matriculado que intervino en dicho trabajo notò que la sala
de medidores de gas no estaba en condiciones y ciertamente hay que hacer
modificaciones como lo indica la empresa de gas. El olor a gas persistió y con
un detector se identificò que la perdida era de planta baja y que había surgido
luego de una obra y modificaciones en el departamento de planta baja A y que
el gas llegaba hasta ahora, al 3ºA. Se
pidieron presupuestos, varios, la Administración no intervino para nada, el consejo
de propietarios estira la solución y no cumple con sus funciones. Este tema
comenzó en el mes de Abril de 2016 y se agudizò el 6 de Junio del mismo año y la Administración
sigue sin enviar gasistas matriculados para resolver el problema de cambio de
caño correspondiente desde la sala de medidores hasta el 3º A ya que los
propietarios están sin gas desde el 6 de Junio.
El sótano esta inundado y en la sala de
medidores de gas entra agua. Nadie actùa, ni la Administración ni
el Consejo todo lo contrario pasa el tiempo y este tema puede empeorar o no,
pero yo principalmente, como se lo hice saber al Administrador, temo por mi
seguridad y la de mi familia.
Mil disculpas por lo extensivo del mensaje.
Aguardo su respuesta y le agradezco infinitamente poder comunicarme con Usted.
Muchas Gracias .-
Respuesta: Hola Laura, gracias por comunicarte con
nosotros. Parte de la respuesta está en el mismo Código Civil y Comercial,
artículo 2067, inciso c).- Es obligación del Administrador mantener el edificio
en condiciones de seguridad, comodidad y decoro.- Creo que lo mejor será intimarlo
fehacientemente al cumplimiento de esa obligación, y, de paso denunciarlo frente
al Registro Público de Administradores de la ley 941 (si se trata de un
edificio en la CABA) .-
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2
Buenas tardes : soy de Pilar bs as quería
saber si el abl municipal se paga por departamento o por edificio? Muchas
gracias ¡ trinidad
Respuesta: Una vez que se aprueban los planos y cada
unidad que integra el inmueble se individualiza, cada unidad paga su impuesto.-
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3
Hola quisiera hacerles una consulta
EL Edificio vecino me solicita permiso para
ingresar a traves de mi depto. al pozo de aire de luz para reparar una rajadura
que se encuentra en la medianera. Aclaro que no hay acceso desde mi depto. sino
sólo una ventana muy pequeña. Que recaudos debo tomar ( solicitar seguros
permisos etc), estoy obligada a permitir el acceso o puedo sugerir que pidan
permiso a otro depto e ingresen por la terraza del mismo.
Agradezco su pronta respuesta Atte Veronica
Respuesta: La verdad es que una reparación de ese tipo
en una cosa común como el muro medianero la debe llevar a cabo el consorcio, a
través de su administrador.- No el vecino en forma individual.- NO aconsejo este tipo de situaciones y, con
estos datos, no creo que debe autorizarlo a pasar.-
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4
Buenas tardes Dr. Awad, le consulto por lo
siguiente , vivo en un edificio de propiedad horizontal en Banfield y uno de los propietarios hace
muchos años que no vive allí, nos ha llegado la noticia que podría haber
fallecido. Se deben expensas. El consorcio que aún no tiene personería
jurídica, pero que entiendo que debe tramitar,
puede iniciarle un juicio por cobro
y eventualmente quedarse con el departamento como pago?. Gracias. Nelida
Beatriz
Respuesta: Se necesitan más datos para responder.
Porqué, si se tyrata de propiedad horizontal
dice Usted que el Consorcio no tiene aún personería jurídica ?
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5
buen dia doc!!!! por otro lado tengo un
problema en un departamento con deuda de expensas con punitorios del 10%
mensual según reglamento y su propietaria insiste que son abusivas e
inapropiadas para el curso económico actual.según el código civil por lo que
lei si son abusivas ya que equiparan a
un 120% anual y banco nación esta en un 48% anual. si bien esta establecido en
contrato tambien debe tener un limite que no lo tiene y en caso de juicios lei
que el juez se ampara en el banco nacion central.no se que hacer doc! no quiero
tener problemas en la administración que me recomienda? aguardo su respuesta ah
perdón esto pasa en provincia de bs as no capital aca no se necesita matricula
es por el titulo este comentario.saludos...
Respuesta: Los diplomas de los cursos tienen una
validez de un año a los fines de inscribirse en el Registro Público de
Administradores.- el interés a cobrar es
el que establece el reglamento del consorcio.-
Qué dice el reglamento?
Consulta
6
Dr. Eduardo Awad
Mi nombre es Mabel y pertenezco al consejo
de administración de un Consorcio pequeño de 9 departamentos.
Pregunta: Una de las propietarias hace 10
meses que no paga porque no le dirige la palabra a la administradora. Ya se le
enviaron 2 cartas documento intimando al pago, ella no las contesta, entiendo que
al no contestar está aceptando su deuda. Ella dice que no es que no quiera
pagar sino que no quiero ver a la administradora. Cosa de niños, pero nos
perjudica terriblemente. Nos pidió abrir una cuenta bancaria pero por asamblea
dijimos que no porque no nos sobra ni un centavo mensual, para qué tener un
costo adicional ?. Se le cobra un interés mínimo, pero no se puede hacer nada
en el edificio.
Dr. que se puede hacer con esta señora ?
Daños y perjuicios también ? Además el resto puede hacer lo mismo ?
La administradora tampoco la llama, que
hacemos con la administradora ???
Muchas gracias Dr. Cordialmente Mabel
Respuesta: La administradora debe iniciar en nombre
del consorcio el juicio de cobro de expensas, sugiero una reunión con la administradora
para recordarle sus obligaciones, si no las cumple, habrá que removerla.-
Consulta
7
Estimado Dr, En el consorcio que vivo somo
5 departamentos tipo PH. Tres
departamentos con acceso por pasillo y dos dan al frente y tienen accesos
independientes.
Ahora se nos presenta la necesidad de
reparar el frente que da a la vereda y pretendemos (los que accedemos por
pasillo ) que la reparación corra por cuenta exclusivamente de los
departamentos que dan al frente, cosa que obviamente es resistida por cuanto
ellos consideran que corresponde a todos afrontar.
Vale aclarar que los que accedemos por
pasillo cada vez que necesitamos arreglar el frente lo hicimos a cargo nuestro
sin requerir al consorcio que se haga cargo.
Agradezco comente sobre el caso y aclare
mis dudas. Cordiales saludos,
Sergio
Respuesta: La verdad es que tanto el frente como el
pasillo son cosas del dominio de todos los que conforman ese consorcio.- De todas formas, para responder más
ajustadamente, hay que leer el reglamento de propiedad, por lo que se sugiere
una consulta más personalizada.-
Consulta
8
Estimado Dr. Awad
He visto su página en internet y por ello
he resuelto hacerle una consulta sobre la materia.
Soy abogado y asesoro en materia de
propiedad horizontal en la ciudad de Rosario, Pcia. de Santa Fe.
Resulta que en un edificio tenemos una
unidad con una mora muy importante.
Si bien se ha iniciado juicio por expensas,
la consulta es si dentro del marco legal el Consorcio puede negarse a reparar
el sistema de cableado eléctrico que va desde el tablero general hasta la
unidad, aduciendo el no pago de expensas.
Es claro que la instalación eléctrica es
común desde los tableros generales hasta las unidades individuales, por ende
ante un desperfecto, mal puede el usuario del departamento exigir la reparación
del tendido, hasta tanto no abone las expensas. Cómo lo ve? Saludos. Dr.
Gervasio
Respuesta: Veo que deben iniciar el cobro ejecutivo de
la deuda y cambiar el cableado. Piense qué puede pasar si hay un siniestro o un
incendio en el edificio (¿podría el consorcio
excepcionarse diciendo que no cambió los cables por la deuda? Es razón la deuda para no tener el edificio
en condiciones de seguridad?
Consulta
9
hola Dr, lo consulto porque soy inquilino y
el dueño me exige todo los meses realizar el pago en efectivo en su domicilio,
lo que me provoca grandes molestias porque carezco de tiempo y me hace perder
el día...intento convencerlo para poder depositar en una cuenta bancaria, pero
siempre se negó...tengo algún recurso para obligarlo a aceptar el pago mediante
depósito bancario ? gracias por su respuesta, saludos Alejandro
Respuesta: El pago se debe hacer en el domicilio y en
la forma en que se estableció en el contrato.-
Consulta
10
Hola buen día. Vivo en posadas misiones
quiero saber donde puedo encontrar si el consorcio tiene que comunicar a los
ocupantes del edificio que va a dejar sin agua por limpieza de tanque. Y si
puedo denunciar en caso que no lo hayan hecho. Muchas gracias Fabiana
Respuesta: No hay una norma que obligue a hacer esas
comunicaciones- Se trata de ser mejor o
peor administrador, de brindar un servicio bueno o no.-
Consulta
11
Dr quisiera saber en un consorcio por ruido
molesto de un vecino o por filtrarse agua del Dpto de arriba quien debe intimar??.
El administrador me dice que sólo puede transmitir e informar la queja pero que
si no quieren responder el no puede hacer nada y tengo que directamente intimar
yo como propietaria. Como es??? Gracias
Julieta
Respuesta: NO es así. En cuanto a los ruidos, se trata
de una infracción o violación a las reglas de la propiedad horizontal y al
reglamento del ese consorcio, debe el administrador ocuparse.- En cuanto a las
filtraciones si provienen de cosas o sectores comunes también debe intervenir
el administrador.-
Consulta
12
Buen día Dr., mi consulta es sobre un
arreglo que se debe realizar en un dpto, el mismo lo debe realizar el
consorcio. La propietaria presentó un presupuesto y los otros propietarios
decidieron realizar otro presupuesto en nombre del consorcio. De los dos
presupuestos, el más económico ( contemplando las mismas reparaciones) es el
que presentó en consorcio, por lo cuál decidieron que el trabajo debía
realizarse con esa empresa. El tema es que al no contar con dinero para
afrontar el gasto se decidió otorgar a la propietaria un crédito en las
expensas, la cuál accedió..la pregunta es, la dueña planteó la posibilidad de
que quizás decide realizar el trabajo con la gente que hizo su presupuesto y
ella pagar la diferencia, el tema es que los demás propietarios dicen que eso
no corresponde porque de surgir futuros inconvenientes con el trabajo ellos no
se quieren hacer cargo de los gastos que se originen en futuras
reparaciones..esto creo que tiene lógica, como que perdería la "garantia".
Entonces lo razonable sería que la dueña acepte realizar el trabajo con el
personal que desiga el consorcio porque en definitiva es quien cubre la mayor
parte del gasto de la reparación??.
Muchas Gracias! Patricia
Respuesta: La verdad es que si el consorcio al final
es quien paga la reparación debe o puede elegir al prestador del servicio.- o
empresa.-
Consulta
13
Buen dia, mi pregunta es la siguiente¨:
vivo en un edificio , que posee un garage con muchas cocheras (unas 300)
algunos de las cuales son propietarios del edificio otros de afuera, el
administrador dice sus honorarios se rigen por la cantidad de cocheras, es esto
asi?
Pregunto porque me parece que el trabajo de
un administrador de cocheras es mucho menos que el de un edificio de propiedad
horizontal.
Muchas gracias, Juana A.
Respuesta: Si se trata de cocheras unidades
funcionales, tienen la misma calidad y categoría que un departamento.- Si no pueden
acordar el consorcio y su administrador
lo que cobrará en concepto de honorarios, habrá que buscar otro
administrador-
Consulta
14
Estimados, quisiera saber si en un
consorcio, un propietario puede autorizar a su madre o familiar directo, a
integrar el Consejo de Propietarios, en virtud de que el dueño del dominio dice
no tener tiempo para ejercer esa función. Es legal hacer esa autorizacion, aún
cuando fuera hecha ante escribano? o integrar el consejo de propietarios es un
derecho indelegable y por lo tanto, no se puede autorizar a un tercero, aun
viviendo en la propiedad del dueño y sin importar que tenga autorización
refrendada por un notario? Gracias por vuestra respuesta. Atentamente, Jorge
Hugo
Respuesta:
Estimado. Si bien se trata de un consejo integrado por propietarios, puede admitirse a un representante o mandatario del
propietario, con facultades suficientes.-
Consulta
15
Estimado Dr. Awad
Vivo en un departamento de la ciudad
autonoma de Buenos aires y el administrador de consorcio tiene su matricula
vencida en el mes de septiembre de 2015
Puede funcionar como administrador? Saludos
Gustavo
Respuesta: Está claro que si su matrícula venció en
2015 no puede. Pero debe recordarse que,
hasta donde sé, hay una prórroga debido
a a que el registro no ha funcionado correctamente-
Consulta
16
Estimado Dr.
Por favor necesitaría saber si el arreglo
del deposito del baño (no mochila)
al tener un desperfecto quien es el
responsable para efectuar el arreglo, el propietario o el consorcio.
Pregunto porque en lo que va del año fueron
3 (tres) veces me ha caído agua como catarata
del baño de arriba, arruinando paredes y parquet. Según el administrador es por
el descuido y/o desidia del propietario, que debo hacer, porque el
administrador dice que lo tiene que arreglar el propietario.
Además, no es obligación de la
administración tener los teléfonos de todos los propietarios y/o inquilinos
ante un caso tan grave para dar aviso y presentarse en la propiedad para poder
ingresar y cerrar las llaves de paso.
Muchas gracias Julio C.
Respuesta: Entiendo que el depósito debe repararlo el
propietario.- Es cierto que el
administrador debe tener actualizados los datos de los propietarios, ahora
bien, si ese propietario no proporciona su teléfono, en todo caso, si hay un
problema que se agrava por no haber dejado sus datos, tendrá que cargar ese
propietario con las consecuencias de sus actos.-
Consulta
17
Estimado Doctor. Tengo problemas de
arreglos en el consorcio donde vivo (pérdidas en 2 caños de agua, filtraciones
de pluvial y de boca de desagüe del piso superior con destrucción del cielo
raso, filtraciones medianera . Más la destrucción de revoques y pintura en
dormitorio , living y 2 baños ) Todo por un valor aproximado de $ 40.000.-
Quisiera saber cuál es el procedimiento
legal , si Usted está dispuesto y sus honorarios y si me corresponde alguna indemnización.
Arquitecto Ricardo
Respuesta: Como Usted comprenderá, estas cuestiones
tan puntuales, deben responderse en el curso de una entrevista personal.-
Consulta
18
dr. mi problema es clasico, ya sea por
desinteres o edad. practicamente las reuniones de consorcio son un fracaso. luego el desarrollo de la
asamblea es otro.
dejo de llorar y paso enumerar los problemas que veo.
1- con pocos concurrentes que la administracion cuenta como incondicionales
mas los miembros del consejo sumados a unos pocos a los que retribuye con
arreglosdecide y hace. asi para ella no existe
ley, reglamento de
copropiedad ni norma que respetar.
2- nunca, nunca mando copia de los
resultados de la asamblea ( figura en reglamento copropiedad ) dado que no existe un balance tipo, (ej. bancos) no es posible tener idea de los
pagos pendientes,
comprobantes.etc.
3- con la morosidad de nuestra justicia,
debe pensar " que me demade "
esto es sin profundizar la situacion, de mi
consorcio, pero debo agregar el alegar, asambleas de existencia mas que dudosa, para
negar o no cumplir con su deber..
4- desuetudo. el no haber cumplido con el
reglamento ( copias de las actas de asambleas realizadas).
no provoca la caida del articulo pertinente.
5 contesteme por mail, mi interes
seria darle un poder.
mario
Respuesta: Son varias cuestiones, casi todas
incumplimientos del administrador a sus obligaciones.- Pero si se trate de un edificio en la CABA puede
formular una denuncia por ante el Registro Público de Administradores.-
Consulta
19
Vivo en un ph de 12 departamentos en palermo la administradora es una inutil encima les
anulo las espensas altas a los vecinos
solo pago yo es legal a la administradora solo la eligieron 2 propietarios no
habua cuorun todo esto es ilegal es indignabte dicen que no tuenen plata yo no
soy millonaria y pueden pagar Inés
Respuesta: Se trata de un tema complejo que parece ser
involucra incumplimientos graves de la administración. Deben tratarse en forma
personalizada y no en forma general en ésta página.-
Consulta
20
Buenas tardes,
Soy inquilina de un departamento, se rompió
la puerta que da a las cocheras y yo no tengo cochera. A quien corresponde ese
pago? Por consorcio? O los dueños de las cocheras?. Gracias
Noelia
Respuesta: NO se puede saber sin leer el reglamento
del edificio en cuestión.-
Consulta
21
Estimado Dr. Awad:
Tenemos que inscribir el consorcio en AFIP.
El administrador dice que además de él, tienen que presentar cuit de dos propietarios
sí o sí. Entiendo que es así. La consulta: qué responsabilidades ante terceros
o por impuestos tienen estos dos propietarios que se inscriban? Muchas gracias
Pablo
Respuesta: NO hay responsabilidad del propietario. Al fin y al cabo la titularidad del
departamento puede obtenerla la AFIP a través del registro de la Propiedad
Inmueble.- No es algo secreto
Consulta
22
Estimado Doctor Awad:
Compre un departamento en un edificio con
calefacción central por losa radiante hace dos años, quisiera saber si existe
alguna normativa para el funcionamiento de este
sistema de calefacción pues nunca
en realidad he tenido verdadera calefacción en mi departamento y desearía renunciar
al mismo por supuesto sin costo y colocar un par de estufas a gas que las voy a
prender y apagar según mi necesidad, o que otra cosa puedo hacer ?
Muchas gracias Martín
Respuesta: en principio no hay posibilidad de dejar de
pagar el gasto que genera un servicio por suprimirlo unilateralmente. En todo
caso, hay que intimar al consorcio para que provea el servicio en buenas
condiciones.-
Consulta
23
Buenas tardes.
Mensualmente asisto a un consultorio medico
ubicado en un edificio en provincia de Buenos Aires. Desde septiembre el
consorcio del mismo exige nombre y apellido y DNI para poder ingresar. Puede un
consorcio requerir esta información? Me preocupa lo que puedan hacer con la
misma.
Gracias Daniela Mabel
Respuesta: En principio hay muchos edificios públicos
y privados que exigen datos, filman, graban, etc. por cuestiones de seguridad.
Consulta
24
Buenas tardes,
Soy inquilina de un departamento, se rompió
la puerta que da a las cocheras y yo no tengo cochera. A quien corresponde ese
pago? Por consorcio? O los dueños de las cocheras?. Gracias Noelia
Respuesta: Respondido en consulta número 20.-
Consulta
25
Muy buenas noches, la consulta es por un
consorcio que data del año 1964, de 3 pisos por escalera, 20 unidades , ubicado
en C.A.B.A. , sin encargado.
1- Es obligatorio inscribir al Consorcio en
la AFIP para
tener CUIT
2- Es obligatorio cumplir con la Ley 941 de C.A.B.A.
El motivo de la consulta obedece que parte
de los propietarios queremos darle cumplimiento a esta Ley porque creemos que
corresponde, y el Administrador actual nos informa que no estamos obligados por
ser un edificio de las características mencionadas.
En caso de no cumplir y ser obligatorio
hacerlo que sanciones le caberían al consorcio.-
Desde ya agradecería vuestra ayuda Atte.
Sergio M.
Respuesta: El cumplimiento de la ley 941 compete al
administrador no al consorcio.- Si el
cosnrocio no tiene npersonal no es necesario que obtenga una CUIL
Consulta
26
Tengo una parrila con tapa y funciona a gas
de garrafa, marca Weber . Por estas caracteristicas no hace humo , no despide
olor
Desearia ponerla en un balcon de un
departamento de primer piso
Es posible? Esta autorizado?
Desde ya muchas gracias Marcela
Respuesta:
La verdad es que no es aconsejable, salvo que las excepcionales características
del balcón lo permitan sin molestar al resto.- Igual, en la CABA no está
permitida la tenencia de garrafas de gas.-
Consulta
27
Estimados:
Necesito asesoramiento urgente... en el mes
de Diciembre el encargado de mi edificio tras una pelea se separa de quien
fuera su concubina durante un año, ellos tienen un hijo en comùn , tras la
pelea el abandono la pòrteria dado que esta señora le hizo una denuncia penal.
Cabe aclarar que ella lo acusa de cosas que no son reales, es una persona
cocainomana, volviendo a lo sucedido.... el encargado abandono la porterìa,
ella hace unos meses retiro la denuncia dado que tiene un desequilibrio mental
importante, ella se adueño de la porterìa y el encargado ya no tiene mas
vinculo con ella, salvo el hijo en comùn, la administradora que tenemos no hace
nada y lo que tanto yo como los propietarios queremos es que esta señora se
valla, dado que corremos un riesgo dado que ella vive drogada hace escandalos
continuamente y le da la llave a todos los que le traen la droga, mi consulta
es lo siguiente se puede hacer algo para desalojarla ella esta tomando la vivienda del encargado como si fuera de
ella, y reitero la administradora no
hace nada,, les ruego me ayuden. Paula
Respuesta: Como
Ud. comprenderá se trata de un problema complejo y grave, no es posible
tratarlo desde el reducido ámbito de ésta página.-
Consulta
28
Mi hermana y mi sobrina estaban bajando en
el ascensor, cuando llego a planta baja y paró se les vino el techo encima! Mi
hermana de 30 años y mi sobrina de 2 añitos. Mi hermana como pudo agarro el
techo. Gracias a Dios justo estaba una persona esperando el ascensor y mi
hermana llama del grito y susto que se pego y el hombre abre la puerta y ella
le pide que saque a la nena y el le dice que salgan que el sostiene el techo.
Mi hermana accedió porque le estaba dando electricidad. Cuando el vecino suelta
el techo el ascensor cae al subsuelo!!! En el subsuelo no hay garaje asi que no
se como hubieran salido. Mi consulta es si podemos iniciar algun tipo de
reclamo ya que mi hermana tuvo que ir al doctor porque le duele la mano y el
cuello. Gracias!!! Marina
Respuesta: Obviamente hay que hacer una denuncia y
formalizar un reclamo ante el consorcio.-
Consulta
29
Estimados, acudo a V/ asesoría ante una
situación que se está complicando
Mi mamá, jubilada, viuda desde 02/10/2016
vive en un departamento en CABA cuyo edificio es de 60 años aproximadamente.
El
departamento está teniendo pérdidas de agua en el baño (caños de desagues segun
plomeros que fueron a ver el problema), ocasionando humedad y deterioro en el
techo del piso de abajo
Según el Reglamento de Copropiedad, dichas
reparaciones le corresponden al propietario, ya que el Consorcio únicamente se
hace cargo de las filtraciones en columnas. Fue lo que telefónicamente han
expresado las veces que ha llamado mi madre o yo, y así lo expresa el
Reglamento de Copropiedad en su articulado
Según el Código Civil y Comercial, en su
Art. 2041 inc F, los caños son partes comunes en toda su extensión, por lo que
mi dudas son si realmente le corresponde a mi mamá mencionadas reparaciones
El administrador de Consorcio mencionó que
el CCy C es solo para los Reglamentos de Copropiedad que se dicten a partir de
la entrada de la Ley
en vigencia (es decir hacia adelante), no así para los que han sido
reglamentados con anterioridad. Es esto correcto?.
Tengo entendido que Ley superior prevalece
ante Ley de menor Jerarquía
Es correcta la interpretación brindada por
el Administrador, y la negativa a la reparación de mencionada parte común?
Aguardo comentarios, y desde ya muchas
gracias Clarisa
Respuesta: No es correcta la interpretación del
Administrador, debe entenderse en el
tema cañerias que el código ha innovado en el tema y que debe estarse a la
letra del Código.-
Consulta
30
Buen dia mi nombre es Graciela y queria
hacer 2 consultas. Se puede techar el espacio guarda autos con lona y herreria
y de ser asi hay que presentar planos?
Consulta 2
Por hacer un cerramiento de aluminio en una
parte de mi terraza/ balcon no saliente hay que cambiar todas las escrituras
del edificio o solo una?
Muchas gracias Atte Silvia
Respuesta: Graciela: La respuesta debe darla, en
principio un profesional arquitecto o ingeniero, visitanddo el lugar. Una vez
que ese profesión al se expide, veremos cómo se puede instrumentar.- Silvia: Los balcones y/o sectores descubierto
no deben ser cerrados o techados.-
Consulta
31
Buenas tardes Dr. En nuestro edificio se ha
roto la caldera. El administrador realizó una primera reunión en la que pocos
asistieron y aprox la mitad quiere el cambio. No están informados para nada de
lo que esto acarrea, porque yale solicite al administrador que traiga al
proveedor de la caldera y que explique no sólo el cambio de la misma sino de
toda la cañería, dado que se trata de un edificio de 50 años de antigüedad.
No queremos q se nos obligue a esto. Lo que
acarreará un costo altísimo por la compra mano de obra rotura de todos los
departamentos, que el administrador niega . Y el costo altísimo del gas ya q es
gas industrial
Como puedo legalmente oponerme al cambio de
la misma. Gracias Gaby
Respuesta: En principio hay que oponerse en la
asamblea. Otra cosa que hay que ver es con qué mayoría la asamblea decide, ya
que el código civil y comercial ha innovado acerca de las formas de tomar
decisiones.-
Consulta
32
Buen día Sr. Eduardo Awad, mi nombre de MATIAS
soy integrante del consejo de copropietarios del edificio de….. En
el año 1965 se redactó y se inscribió el Reglamento de Copropiedad del edificio
se establecieron las superficies cubiertas, semicubiertas y descubiertas en
metros y en proporción para cada unidad funcional.Luego, en el año 1973 por
Asamblea Extraordinaria que no fue unánime se cambiaron los porcentuales del
cobro de expensas, luego que un copropietario que era arquitecto y perjudicado
porque se le había contabilizado el patio de la Planta Baja , lo cual
le incrementaba notablemente el monto a pagar por expensas, estableció que el
cálculo para hacer el reglamento del año 1965 estaba mal hecho, lo mismo para
otra unidad de la planta baja y en menor medida para un local a la calle.Se
cambiaron los porcentuales y se empezó a cobrar así durante 43 años sin que
nadie objetara nada. Nunca se inscribió tal cambio en el Reglamento de
copropiedad por lo que las escrituras que se fueron haciendo ante las sucesivas
ventas de inmuebles siguieron teniendo el porcentual original del reglamento
del año 1965.Hasta que hace 1 año y medio atrás llego al edificio un
copropietario conflictivo que planeo el tema y se decidió con nuevo
administrador mediante volver a cobrar los porcentuales originales del año 1965
del Reglamento hasta tanto en una Asamblea extraordinaria decidièramos el tema.
Un agrimensor
contratado dijo lo siguiente:
Bs. As., septiembre de 2016
Sres. Copropietarios del edificio
sito en xxxxxxxxxx C.A.B.A.
Para saber como se calcularon los porcentuales que
figuran en el Reglamento, procedí a dividir la superficie total de cada unidad
funcional por el total de las 32 unidades funcionales y obtuve prácticamente
los mismos porcentuales, con diferencia de algún céntimo en algunos casos, que
sospecho hubiesen servido de redondeo para llegar al 100 %.-
Pero en realidad los porcentuales no se calculan así, pues al tomar el total de
cada una de las unidades, estamos incluyendo las superficies cubiertas,
semicubiertas y descubiertas, y éstas últimas no se deben tener en cuenta para
el cálculo de los porcentuales.-
Por lo tanto, eliminé los patios y procedí a calcular los porcentuales con los
totales sin superficie descubierta.-
Los 32 porcentuales que calculé de esta manera, son los que siguen:
|
U.F.
|
%
|
|
U.F.
|
%
|
|
U.F.
|
%
|
|
1
|
1,08
|
|
12
|
2,78
|
|
23
|
4,72
|
|
2
|
0,97
|
|
13
|
2,56
|
|
24
|
2,78
|
|
3
|
5,03
|
|
14
|
2,80
|
|
25
|
2,56
|
|
4
|
2,90
|
|
15
|
4,72
|
|
26
|
2,80
|
|
5
|
2,56
|
|
16
|
2,78
|
|
27
|
4,72
|
|
6
|
2,80
|
|
17
|
2,56
|
|
28
|
2,78
|
|
7
|
4,72
|
|
18
|
2,80
|
|
29
|
2,56
|
|
8
|
2,78
|
|
19
|
4,72
|
|
30
|
2,80
|
|
9
|
2,56
|
|
20
|
2,78
|
|
31
|
4,72
|
|
10
|
2,80
|
|
21
|
2,56
|
|
32
|
2,78
|
|
11
|
4,72
|
|
22
|
2,80
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
TOTAL
|
100,00
|
Como puede verse, los
porcentuales son similares a los aprobados por la Asamblea del año
1973, con algún centésimo de diferencia en algunos casos, salvo la U.F .3 a la que seguramente se
le incrementó el porcentual por la pequeña superficie cubierta que agregó en su
patio.-
CONCLUSIÓN: los porcentuales
fiscales correctos son los que grafiqué en el cuadro precedente.-
Atte. Agrimensor xxxxxxx
xxxxxx – C.A.B.A.
CONSULTA ES LA SIGUIENTE :
1)
Si surge de alguna reglamentación que las superficies
DESCUBIERTAS no se cobran.2) Del reglamento de copropiedad del edificio surge
lo siguiente:
PARTES ESTRUCTURADAS
PARA PROPIEDAD EXCLUSIVA:
El Edificio construìdo en un todo de acuerdo
con el plano aprobado por la
Municipalidad de la
Ciudad de Buenos Aires y registrado por la Dirección de Catastro que
lleva la caracterìstica MH 1342 64, y cuyas especificaciones hacen parte
integrante de este insrtrumento, OFRECE LA SIGUIENTE división destinada a SECTORES INDEPENDIENTES para propiedad exclusiva,
con su respectiva proporciòn de valores en relación al valor total del inmueble
en conjunto y que a continuación se establece: Acá viene el detalle
unidad x unidad."Cuando habla de proporción de valores en relación al
valor total del inmueble en conjunto" está hablando de superficies o de
valor venal ?VAMOS A CELEBRAR LA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA
EL 1º DE DIICIEMBRE SEGURAMENTE ENTRE LAS 20 Y LAS 21 HORAS,
No le quito más tiempo, puede escribirme a esta
dirección de mail.Desde ya muchas gracias por ayudar siempre a la comunidad ya
sea por radio o diferentes medios de difusiòn.Atentamente, Matías .
Respuesta: como usted comprenderá se trata de una tema
muy complejo y puntual. No es posible resolverlo desde el reducido ámbito de
conocimiento de ésta página, amerita,
verdaderamente, una consulta
personalizada.-
Consulta
33
Vivo en un edificio de propiedad
horizaontal de la Ciudad
de Buenos Aires, y se ha producido la rotura de un caño que pasa por mi living
comedor. Dado que se inundaba el
departamento del piso de abajo, se cambió y se solucionó el tema del agua, pero
tuvieron que romper el parquet. Al
reclamar a la
Administración el arreglo del mismo, están de acuerdo en que
correspode hacerlo, pero me dicen que no hay plata , motivo por el cual decidí
hacerlo por mi cuenta descontando el gasto de las expensas. El Administrador estuvo de acuerdo, pero
siempre de palabra. Nunca contestó mis
email.
Ahora estoy en proceso de arreglo, pero me
llegaron las expensas. Cómo debo
proceder? debo descontarme? debo enviar carta documento dejando aclarado el
punto? debo pagar estas expensas del mes?
Agradezco opinión Gracias Susana
Respuesta: Me parece que debe reunirse con el
administrador, presentar la boleta de reparación del parquet y el saldo de pago
de las expensas y obtener un recibo. Pero reúnase con el administrador,
previamente.-
Consulta
34
Buen Día Dr mi consulta surge que firme un
contrato de alquiler con expensas totales, por causa mayor firme y mi garante
me dijo que era una cláusula leonina.
El consorcio cambio unos caños de gas por
escape de gas en dos pisos sin informar a Metrogas a través de un gasista
matriculado realizó el cambio de caños de todo el ala del consorcio no
revocaron aún la pared, informe a la inmobiliaria, pase una semana sin gas, me
descuentan las expensas extraordinarias de ese mes que empezaron los trabajos
por los gastos que tuve.
Al otro mes vino de extraordinarias $1700 y
comunes igual, abono el monto al consorcio y me dirijo a la inmobiliaria para
pagar el mes y pensando que me iba a descontar las extraordinarias y me dijo
que no que iba a hablar con el dueño, le avisé que es un arreglo de cambio de
línea de gas y la mejora es para el propietario, que luego el goza de ese
arreglo yo no y quedó en veremos.
También le solicitó que repare mesada
cocina y baños en pésimas condiciones y que corrija una instalación de gas por
fuera, se observa extensión caño de cobre
que tiene una de las piezas, además tiene pérdidas y me dice mira en
esas condiciones vos sabias como recibías el depto, cambiamos un inodoro por
pérdida y no lo reconoce el dueño.
Aguardo su respuesta, saludos Gustavo
pd: observó el nuevo código civil y
comercial que reza son partes comunes caños de fluidos y líquidos... intérprete
bien que es común?
Respuesta: De qué fecha es su contrato de locación?
Qué dice respecto de las expensas?
Consulta
35
Por la presente me dirijo a ud. a fin de
exponer mi reclamo a la empresa …. ( No están autorizado por el Gobierno de la Ciudad de Bs.As, por ende
no tienen certificado valido de aprobación para gestionar la matricula habilitante)
La misma liquido las expensas del consorcio
sito en Av. … en forma arbitraria
adjudicando la totalidad de los gastos a las unidades habilitadas que
representan menos del 30% de la totalidad.( ya que solo 32 propietarios tienen
la posesion y no la escritura, sobre un total aproximado de 120 deptos) Adjunto
copia de las mismas
Espero tener una solución a esta medida Saludo
a uds. muy atentamente Rene
Respuesta: Estas cuestiones, complejas, no se pueden
responder en forma general a través del reducido ámbito de conocimiento de esta página.- Es necesario tener a la vista la
documentación que se firmó, las liquidaciones, bueno, una serie de cuestiones
que só0lo se pueden saber en entrevistas personalizadas.-
Consulta
36
Buenas tardes, si durante un contrato de
locación se raja un inodoro, a quién corresponde que compre uno nuevo...al
propietario o al inquilino?
Gracias, saludos. Paula
Respuesta: Depende de lo que establezca el contrato de
locación.-
Consulta
37
Dr.Awad
Quisiera me responda a quien corresponde
pagar el cambio de una llave de paso del departamento.
Segun el Administrador le corresponde al
Consorcio.
¿Es correcto?. Dado que pienso lo
contrario.
Desde ya muchas gracias. Marcelo
Respuesta: Está en lo cierto el administrador.-
Consulta
38
Buenas tardes Dr.
antes que nada agradecerle este espacio y
oportunidad para hacer estas consultas.
En el consorcio donde vivo, tenían que
adecuar el zótano donde están los medidores de gas a las nuevas
reglamentaciones y debían agregar nuevas ventilaciones. La Administradora autorizó que perforaran la loza y
llegar al piso de cochera (PB) y por allí
sacar un caño de 2 mts. para ventilar el zótano de los gases dentro de
la cochera.
Esto está permitido? no es un peligro para
la integridad del edificio?
Desde ya muchas gracias por su respuesta. Saludos
María Cristina
Respuesta: Gracias por sus conceptos.- La verdad es que esa pregunta debe responderla
un profesional en el campo de la Higiene y Seguridad.-
Consulta
39
Dr. Awad, gracias por esta oportunidad !
La administración ha incluido en las
expensas que debo pagar este mes, un monto de $ referido a expensas NO pagadas
por otros propietarios deudores.Está
amparado por ley lo que la Administración hizo?
Es muy injusto ! llegará un momento que tampoco
yo voy a poder pagar.!
Yo voy a pagar, como hasta ahora lo hice,
pero quisiera enviar una nota a la administración por PAGO BAJO PROTESTO. Tengo
ese derecho??.Habrá un modelo de nota redactado para enviar?
Muchas Gracias! cualquier respuesta sera de
mucha ayuda.
Maria Hilda
Respuesta: La
verdad es que, por muy irritante que parezca, cuando uno o varios no pagan el
déficit del consorcio debe prorratearse entre los que pagan, de lo contrario el
consorcio si no tiene otros bienes, no puede hacer frente a sus
obligaciones.- De todas formas la
administración debe intimar a los deudores y si no pagan iniciar los juicios de
cobro.-
Consulta
40
Buenas tardes:
Administro un
consorcio que limpian una empresa de Limpieza que aporta a la caja del
sindicato que le corresponde que es xxxxx, ha venido una inspección de Suterh y han determinado un
adeuda de $ 6.714 , tomando el 2,5 % de lo que hemos abonado a esa empresa
desde setiembre/11.
Me parece que no corresponde
pagar eso, ni siquiera deberíamos haberle mostrado nuestra documentación, ya
que cuando se murió el encargado en 2001, tenemos ese servicio.
Espero sus ideas y si
alguien me ayuda a hacer una nota de impugnación de dicha deuda, se los
agradezco. saludos cordiales Norma
Respuesta: Estas cuestiones no pueden responderse ni
resolverse a través del reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-
Consulta
41
Hola,
Quería hacerles una consulta:
Alquilamos hace un año - octubre de 2015.
El depto tiene caños antiguos sin flexibles
en instalaciones, que entran directamente a los caños de agua intramuros.
Se fisuró un caño de plomo que hace las
veces de flexible de la bacha del baño de servicio, baño que no usamos y está
en las mismas condiciones desde que alquilamos la propiedad.
El caño es uno solo y entra a la pared, es
decir no podemos cambiar el flexible porque no hay flexible sino que es un caño
viejo que entra directo a la pared. Hay que instalar boca roscada desde la pared
y poner flexible nuevo como corresponde, y asegurar la bacha que está suelta;
es decir, hacer el mantenimiento mínimo del baño de la propiedad e instalar
bocas roscadas en las salidas del servicio de agua que sale de la pared.
A quién le corresponden estos arreglos? Al
propietario, consorcio, inquilino? Gracias! María
Respuesta: A partir de la sanción del Código Civil y
Comercial de la Nación (01 de Agosto de 2015), se considera común la totalidad
de las cañerías que conducen fluídos (como el agua) y por ser comunes debe repararlas el
consorcio.-
Consulta
42
Hola, soy Sergio, mi consulta puntual es
vivo al frente en 7 piso balcon terraza y por encima de la medianera que oficia
de baranda lateral, ya mi balcon posee retiro hacia adentro de la linea municipal,
pasan como 20 cables, mi consulta es, es legal? Deben estar intubados ? En
plano planta frente afectarian el mismo ley 257, no estean a mi balcon pero
estan ahi, puedo cortarlos ? Gracias.
Respuesta: Podría intimar al administrador para que se
determine por dónde deben pasar sin afectarlo a Usted.-
Consulta
43
Estimado Dr. Awad, quería consultarle
puntualmente si para la colocación de un portero eléctrico en el edificio para
mi departamento es necesario someter la cuestión a la asamblea de copropietarios
o si se puede agilizar el trámite de otra forma. Desde ya muchas gracias por su
atención. Saludos
Jonatan
Respuesta: No se comprende. ¿Quién quiere colocar o instalar
un portero eléctrico?
Consulta
44
Estimados
Buenas tardes!
Les escribo para solicitarles asesoramiento
Hemos adquirido una propiedad
(departamento) en un fideicomiso (a través de una sesión final de un
fiduciante)
Aun no tenemos la posesión del mismo.
Estiman realizar la entrega en el corriente mes.
En caso de no corresponder como deberíamos
fundamentarlo a la
Administradora ?
Desde ya muchas gracias Marcelina
Respuesta: Habrá que ver qué firmaron Ustedes al
comprar el departamento. Lo corriente es
considerar que si no hay posesión, no se deben pagar las expensas.-
Consulta
45
Dr. : El motivo de mi consulta es la siguiente.
Uno de mis vecinos instaló equipos de aire acondicionado en cada habitación de
sus hijos. Como todos sabemos, los equipos largan agua en diferentes momentos.
El Sr., en cuestión, colocó los caños de desagüe para que drenen en el interior
de su vivienda. Hasta ahí todo bien. De esta manera no perjudica por ruidos
molestos o por mojaduras a los pisos de los vecinos.
La pregunta en concreto es: ¿ los gastos
que se ocasionan, de renovación de cañerías de desagües de los aires
corresponde al consorcio o son de costo privado? Desde ya, gracias. JORGE
Respuesta: Hay edificios (nuevos) que tienen previsto,
en la etapa de la obra, la instalación de esas cañerías y podrían considerarse
comunes.- Pero en edificios más antiguos son del propietario.-
Consulta
46
Quisiera saber si el gasto desmedido de luz
de la portería se tiene que hacer cargo el consorcio muchas gracias. Carlos
Respuesta: Gran tema, en principio, si así se acordó
en su momento, debe el consorcio
continuar pagando la factura.- Si al
relación con esa persona termina y toman a un encargado nuevo, pueden acordar no pagar la energía
eléctrica y el gas natural, ya que no es
obligatorio.-
Consulta
47
Estimado,
la semana pasada robaron un departamento de un edificio, sin forzar la
puerta. La causa esta en fiscalia.
Por esto, están exentos de pagar las
expensas hasta cubrir el monto robado?? Sabrina
Respuesta: De ninguna manera.- Deben pagar las
expensas, el robo no es excusa ni razón para no pagar.-
Consulta
48
Dr le puedo hacer una consulta?
en el mes de diciembre en el edificio se
realizo un evento en el SUM, se corto la luz y los invitados empezaron a bajar
por las escaleras ya que el grupo electrógeno fallo y no arranco.
Una de las personas al bajar por las
escaleras, que no tienen luces de emergencia, ya que al estar el grupo
electrógeno alimenta de energía ese sector , y tampoco tienen seguridad en los
escalones se cayo y se rompió las dos muñecas.
El seguro del edificio cubrió los daños y
perjuicios ocasionados , lo que no cubre son los gastos del abogado mi duda es
los gastos de abogado nos corresponden pagar a los propietarios, todavía no
tenemos formado un consorcio ya que no hay ningun depto escriturado , le
corresponde al seguro o a la constructora ??
Gracias Mariel
Respuesta: No es posible responder cuestiones
complejas y muy puntuales, desde el reducido ámbito de ésta página.-
Consulta
49
Es posible agregar una reja a modo de
protección en la enterada de un edificio en Capital Federal cuando todavía el
inmueble no escrituró?? O está prohibido en esta circunstancia? Muchas gracias
!! Damaris
Respuesta: Quién quiere colocar la reja?
Consulta
50
Buen día.
Quisiera cunsultar respecto al calculo de
las expensas. En mi edificio, son 34 dptos, de los cuales 3 poseen terraza
propia (box individuales) y otros dos en planta baja tiene patio propio. Según
he visto en el detalle de las expensas solo los qie posee terraza pagan un diferencial, pero no así lo que
tienen patio, los cuales tienen el tamaño de otro Dpto. Es correcto que esos
dptos no paguen un diferencial?
Cabe destacar que esos dptos tienen la
misma cantidad de metros que el resto, ya que son todos iguales, descontando el
patio obvio. Pablo
Respuesta: La expensas se pagan conforme los
porcentuales de dominio que se encuentran establecidos o determinados en los reglamentos de propiedad de cada
edificio.-
Consulta
51
Buenas noches, mi pregunta es la siguiente:
Al momento de la entrega de la unidad en un
edificio nuevo de 7 pisos y 4 unidades por cada uno de ellos nos informan que
el cableado para las líneas de teléfono y del servicio de vídeo cable no están
hechas, pero si están colocados los tomas con los conectores. La constructora aduce que no está en los planos
la colocación del cableado y que eso le corresponde al consorcio lo que me
resulta contradictorio porque si fuera así no deberían estar colocados dichos
conectores, sin mencionar que son servicios comunes y que el cableado y su
aprobación no se puede hacer de forma independiente, lo que quisiera saber es a
quien le corresponde hacerlo?
Muchas gracias.- Carlos
Respuesta: Los departamentos deben entregarse con
todas sus cañerías y cableados para teléfono y cable, cuando así se ha
publicitado o prometido o acordado al
momento de la adquisición.
