NUEVAS RESPUESTAS DEL DR. AWAD A SUS CONSULTAS DE CONSORCIO

Consulta 1

Estimados: Le hago llegar mi consulta: Mi vecino de PB tiene una parrilla en su patio cada vez q hacia asados se me llenaba de humo la casa teniendo yo que mantener las ventanas cerradas. No se cuando fue autorizado pero no llegue a hablarlo con el ya que se mudo. Ahora que vendio el departamento y hable con su nueva propietaria para que coloque una salida a los 4 vientos.(Yo vivo en el primer piso mis ventanas dan a su patio.) Y no la veo dispuesta a hacerlo. Como corresponde que yo me maneje en este caso? debe intervenitr la administradora del edificio? que dice la norma respecto a esto (solo conozco el articulo art. 6to. inc b) de la ley 13.512.– ). Desde ya agradezco muchisimo su ayuda al respecto.

atte  Florencia

Respuesta: La ley 13512 de propiedad horizontal fue derogada por el código civil y comercial de la nación hace prácticamente DOS AÑOS.- Ahora hay que estar a lo que dispone el artículo 2047 del código, sobre la prohibición de perturbar. Conforme el art. 2069 también el consorcio pude accionar por la instalación de la parrilla. Además, si el edificio está en la CABA pude formular una denuncia por ante la fiscalía que corresponda.- 

Consulta 2

Hola, soy nuevo como administrador y me ofrecieron administrar un edificio pero que aun no posee el reglamento de copropietarios (sería mi primer edificio)

Se puede administrar, tengo que tener algún recaudo legal para evitarme problemas futuros sin el reglamento puedo realizar el registro en la afip muchas gracias! Marcelo

Respuesta: Si no hay reglamento de propiedad inscripto no hay consorcio. Así las cosas, en principio,  no va a ser posible que inscriba al consorcio.- Se trata de una situación compleja que no puede responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-

Consulta 3

Hola, quería saber si el consorcio debe pagar el arreglo de toda una habitación en la que se arruinó una pared por.una filtración. El problema es que la habitación esta empapelada y si se arregla solo esa pared quedaría diferente a las demás. Ya se arreglo la filtración pero el administrador me propone que yo pague la diferencia por el arreglo de las demás paredes también.  Esto es así o al consorcio le corresponde?  Muchas gracias  Julieta

Respuesta: En principio el consorcio debería reparar sólo la pared dañada.-

Consulta 4

Estimado: lo molesto para consultarle porque el edificio que administro fue inspeccionado por Metrogas y le fue cortado el suministro hasta tanto se realicen los trabajos para adecuarlo a la normativa de dicha empresa.

A fin de afrontar el gasto, se estipuló el pago de dos cuotas extraordinarias de igual monto que las expensas de los meses de abril y mayo; pero el dueño de la mayoría de las cocheras (8) se niega a pagarlas, aduciendo que el reglamento dice que las cocheras no abonarán los gastos "que no les sean pertinentes" ni por servicios que no utilizan.

La pregunta es si deben o no pagar las extraordinarias fijadas para la reparación de gas. Desde ya, muchas gracias por su atención. Cristina

Respuesta: Estas son cuestiones que no pueden responderse desde el reducido ámbito de ésta página.- NO se trata solamente de leer el reglamento, hay que investigar y conocer qué y cómo pagan las cocheras.-

Consulta 5

Buenas tardes, desconozco si siguen en vigencia sus servicios de respuesta vía mail, en todo caso, disculpe las molestias.

Desde febrero vivo en dpto propio con acta de posesión y los planos y documentos definitivos los recibiría a fin de junio.

El caso es que con vencimiento en junio me llegaron expensas retroactivas a febrero, marzo y abril.  Allí se cobra el sueldo del encargado del cual solo sabemos el nombre, no apellido, no cuil, no sabemos si tiene ART, si está registrado, no tiene libreta sanitaria, etc. Era el sereno de la obra anteriormente y quedó de encargado pero sin cambiar de categoría.

Nos corresponde pagar ese sueldo?  Muchas gracias por su respuesta  Romina

Respuesta: En general cuando se otorga la posesión, en el acta se estipula que deben pagase las expensas. NO sé qué dirá sobre la contratación de personal.- entiendo que deben obtener más información sobre esta tema, requiriéndola al administrador.-

Consulta 6

Hola Dr. Awad

Mi consulta es la siguiente, me mude hace 3 meses a un departamento de un solo ambiente en CABA en el cual pagaba $500 de expensas, ahora debido a una deuda del consorcio con su administrador anterior, quieren subir las expensas a $900 tratando de disfrazar el pago de lo adeudado como un aumento de las expensas ordinarias, cuando claramente el pago de la deuda calificaría como una expensas extraordinaria, me comunique con la actual administradora y le dije que no me estoy negando a pagar, pero que necesito que me diferencie las expensas comunes de lo destinado a pagar la deuda ya que en mi contrato de alquiler se aclara que las expensas extraordinarias van a cargo del dueño de la propiedad, a lo que se niega, argumentando que es un aumento común, cosa que no es cierta ya que el mismo consorcio acordó que el pago de dicha deuda se realizaría en 10 cuotas, que podría hacer en esta situación para que la administradora reconozca que es un gasto extraordinario y lo notifique en los recibos de expensas? De antemano muchas gracias por su ayuda jorge

Respuesta: En principio las expensas extraordinarias las ordena y establece la Asamblea.- De no ser así,  el administrador no las va a diferenciar.-

Consulta 7

Buenos días,

Tuve la oportunidad de asistir el miércoles 31 de mayo a la V asamblea en la legislatura de la ciudad de Buenos Aires pero no tuve oportunidad de preguntar, por lo que me dirijo por este medio con dos preguntas si me pueden responder por favor.

1) Las horas extras pagadas al encargado en días feriados durante años, son derechos adquiridos?

2) si el encargado sufre un accidente en horario de trabajo pero haciendo una gestión particular de su familia en la vía publica. Es responsabilidad del consorcio afrontar las concecuencias? Muchas gracias Carlos  

Respuesta: Sobre las hs. extraordinarias, si bien no hay acuerdo unánime, la mayoría entiende que no hay “derecho adquirido”.- Igual, es un tema que no se trata en forma general, hay que ver en particular, cada caso.- Si el accidente ocurrió durante las horas de trabajo, en principio la ART debe responder, no el consorcio.-

Consulta 8

Consulta 9

buenos dias doctor

tengo una pregunta, soy proprietario de un departamento en capital, hace 05 meses decidi alquilarlo en un sitio de alquiler temporario, el reglamento de copropriedad no lo impide, resulta que no les gusto a algunos proprietarios y pidieron al administrador de mandarme una carta documento intimandome de cesar esta actividad, cosa que no hice, ahora cada mes en el resumen de expensas me quieren cobrar los costos de las cartas documentos, que debo hacer? pagarlas a pesar de no haber violado ningun reglamento? saludos y gracias Jean

Respuesta: Para saber si el alquiler temporario está permitido  o no debo leer el reglamento de propiedad.- Una vez que tenga la certeza acerca de lo que está permitido o no, veremos si corresponde pagar las cartas.-

Consulta 10

Buenas tardes, por medio de Google llegue a su medio, quería hacerle una consulta. Yo vivo en un 3 piso al frente y quería modificar los tapones que se encuentran en el cuarto de maquinas ya que el tablero del edificio es muy antiguo y la instalación precaria a la normalizado.

El consorcio me dijo que el gasto es particular.....ok mi consulta es la siguiente si los cables que salen del cuarto de maquinas por tubería compartida con otros dtos, no es área común? Lo tendría que cubrir el consorcio? El gasto de los materiales y mano de obra.

Necesito instalar mínimo cable de 4mm yuna llave con bastidor. Por seguridad y soportar la energía que consumo en el dto.

Si me podrían asesorar, desde ya muchas gracias. Hora

Respuesta: Los cables son comunes hasta el ingreso a la unidad funcional.- Así las cosas, corresponde al consorcio proveer el cableado hasta el ingreso al departamento, con las características que indica el ENRE.-

Consulta 11

Estimado Doctor por su gentileza agradecemos su opinión.

Contando en nuestro edificio, y aquí entre varios propietarios que me consultan por ser vecina, estamos tratando de establecer, a partir de la última liquidación de expensas recién llegada y solo con estos datos, pienso que Ud . nos podría configurar a partir de éstos números,un índice o coeficiente para tenerlo de parámetro y controlar las obligaciones de nuestro actual administrador. Yo les digo que sin que sea necesario saber normativas o regulaciones etc, quizá lo que se me ocurre pueda sernos útil. Digo: Si el edificio ocupa 417 m2 por piso y una UF como referencia, tiene 20,40% cubiertos de ocupación, mas lo pertinente a espacios comunes, y  observando que resultan $20 por m2 el valor de las comunes de la referida UF, de 85 m2, consideramos que sería suficiente para obtener un coeficiente y  utilizarlo en todas las revisiones, ¿Cómo nos sugiere Ud que lo obtenga a partir de éstos datos? Sabemos que cada una de las 4 UF son de distintas superficies sí. Pero se me ocurre que con solo la que digo se configuraría lo que es necesario. Porque los espacios comunes son ciertamente símiles. Sin más, y agradeciendo desde ya su colaboración, nos despedimos desde éste consejo, no muy instruido para supervisar a quien otorguemos siempre un mandato, pero siempre leemos su página de consulta y hoy, aquí estamos también nosotros con ésta consulta. Una vez mas gracias y un saludo cordial desde aquí. Adriana

Respuesta: NO entiendo qué significa la expresión revisiones.- En cuanto al pago d las expensas, las unidades, en principio,  deben afrontarlas conforme el porcentual de dominio, según lo que establezca el reglamento de propiedad de cada consorcio.-

Consulta 12

Estimado Dr. Awad,

Resulta que en el edificio hay 16 unidades funcionales y una unidad complementaria compuesta por 11 cocheras (5 cubiertas sobre losa y 6 descubiertas sobre lajas).

Una parte de la zona descubierta lajas de hormigón sobre pasto, se ha hundido levemente dejando pasar barro cuando llueve producto de que no drena lo suficientemente bien.

La zona hundida y rota es la de maniobras donde los autos giran para estacionar y sobre una cochera en particular donde se hundió el piso.

Dado que habría solucionar ese problema cambiando las lajas por nuevas y levantar el suelo para drene mejor la pregunta en cuestión es: quienes debe asumir este costo?

1. el consorcio todo

2. propietarios de unidad complementaria (11 cocheras)

3. propietarios de unidad complementaria (6 cocheras descubiertas)

Saludos cordiales Joaquín

Respuesta: En principio habría que responder que si se trata de un poblema de la estructura del edificio, debe ser el consorcio entero quien lo afronte. Pero no es posible saber a partir de la que se lee en la consulta: Hay que tener a la vista el reglamento y el plano y conocer en detalle el tema.-

Consulta 13

Dr. Awad,  disculpe que distraiga su atencion , deseo consultarle, dado que recibo

las expensas y desde siempre  (mas de 10 años) un depto se identifica

como  Sr propietario, o sea, todas las unidades tienen nombre y apellido

1º B  ..gonzalez carlos , (x ejemplo ) pero una unidad , el depto es  ) sr. propietario, consultado esto en Asamblea tanto el administradaor como un miembro del consejo de propietarios, la explicacion que dieron es que a cualquier propietario le asiste el derecho legalmente de conservar su anonimato, o sea solo conocera su nombre y apellido el administrador, supongo, pues el " sr. Propietario " ahora esta en gestion extrajudicial, en las expensas, pero con el anonimato.

Es asi ?? , le asiste legalmente ese derecho de no figurar en las expensas,

nombre y apellido, es eso correcto, y si es asi, me dice, que articulo, de que ley ?

decreto, reglamento, normativa, xq en el capitulo de propiedad horizontal del

codigo civil no esta. en la anterior ley 13512 tampoco...................¿?

quedo atenta a su respuesta a la que desde ya agradezco, saludos cordiales

lucia

Respuesta: En principio si en la grilla de unidades figura el nombre de cada propietario no se explica porqué para esa unidad no. Habrá que intimar de manea fehaciente al administrador para que cumpla con la obligación de mantener al día el registro y los datos de los propietarios, a ver qué responde.-

Consulta 14

Buenas tardes, les cuento que hace seis años que solicito que se impermeabilice la azotea del edidicio que me perjudica unicamrnte a mi unidad en todo este tiempo vengo reclamando por mail en el 2014 por CD y hoy me envia fotos de como se empeoro arruinando todo el techo y vuelvo a recibir la respuesta de que esta buscando presupuestos. Mi unidad es un mono que a la administradora no le importa atender pero si le interesa las unidades que le sirven a la hora de la aprobacion de su gestión. .! Saludos y gracias  Irene

Respuesta: La verdad es que el reclamo vía mail no sirve de nada. Debe enviar una carta documento .-

Consulta 15 acompaña 14 archivos adjuntos

Estimado. fue una de tantas Consorcistas que se quedo sin explicar la situacion que paso todos los limites dentro de las comunidades Consorciales, son Administradora y no Gestiono por la corrupción en un 95% En principio, esta situación es de hace 2 años, procedió a impugnar La designación por no cumplir con el reglamento de copropiedad en marzo de 2015, conozco al Drxxx , el me redacto las dos cartas Documentos acto seguido el abogado recomendaba una Asamblea judicial por la barbarie, de este señor aprovechando la situación del Edificio 79 unidades con muchos inquilinos y personas adultas mayores. Esta situación deJA ATRAPADA A LOS POCOS PROPIETARIOS QUE CADA MES SOMOS MENOS YA QUE SE MUDAN.

Estudié administración para saber como defenderme, siempre puse hincapié en mis profesores abogados si puedo ir contra el administración, ya que siempre el edificio estuvo en una situación comprometida desconociendo los verdaderos dueños, y con administradores que no exhiben el libro de actas y niegan las actas y mas cuando uno va a su oficina a auditar el Consorcio. Trabaje como inspectora por lo tanto conozco el tema y el miedo es lo único que no me detiene es una estrategia de los administradores amenazar a quien denuncia todas las irregularidades ante el desconocimiento uno termina siendo la Loca del edificio. Con los años la Loca se convirtió en la persona Mas confiable no avalando a ningún administrador no me compra ninguna mi prioridad es la seguridad del edificio en todos los aspectos, y mi unidad.

En la  V asamblea Ciudadana en la Legislatura Porteña, durante el Lunch estuve charlando sobre mi caso DR xxx a quien le informe hasta que punto llego la situación, adjunto la denuncia en la comisaria 9 por la violencia sufrida por el encargado, ya recibí la cédula, para Continuar para que aperciban de alguna forma a este señor que por ser un gran Negocio, con todos los administradores corruptos desde el inicio de su actividad en el 2003, que lo incorpora una corrupta que duro 14 años en el edificio. tenia una gran Mafia que la secundaba, Me costo  4 años, finalmente le llega la Multa y sanción del RPA tenia 5 Consorcio, accione con mi talento de inspectora logrando comunicarme con los 5 consorcios, así fue como en la posteridad perdió no solo 5 consorcios. Fue multada y Sancionada . No administro mas, intento acciones Judiciales que no prosperaron.

Este señor fu puesto por una señora que baja con un abogado, cuando jamas bajaba a las asambleas llamaba a su amiga adm. Xxxx  y le arreglaban todo. O casualidad, una vez que renuncia. Por mis denuncias en el RPA. meten a este Sr que por acta por unica vez la gente bajo con el sentimiento de un cambio en el edificio enfrentemos deudas que dejo la administradora, despues de tener transitoriamente una administración que los supero la situación del edificio y la patoteril agresión departe del abogado de esta Señora que no solo labro las actas incumpliendo la ley 941 el Código Civil todo. Así comienza esta Odisea con el administrador xxx que fue Imputado Sancionado Por el RPA, adjunto la resolución el

pago del administrador que no informa al la comunidad consorcial por el contrario envía notas difamatorias contra mi persona, ademas de tener el encargado que impide que coloque en el Hall para información de los habitantes que no conozco.

No tiene Matricula Activa lo adjunto, junto a la impugnación de la asamblea donde no bajo nadie.el encargado me impide informar , pero el propio día de la asamblea envíe a todas las unidades que no firmen nada, con motivo que el encargado le quita los poderes a gente con alzheimer y adultos mayores que le tienen miedo .

También adjunto la Nota difamatoria que envió a mi Nombre a todos los consorcistas menos a mi, me la entregaron los vecinos.Además es un Cobarde.

El tema que el tipo no renuncia y no se quiere ir, en la ultima impugnación informo que no cumple con el Código Civil. y hago referencia a el pago de la multa en mi carta documento que también la adjunto, en un PDF que puso en mi poder todo el expediente en un Pendrive, organismo a quien le estoy solicitando tome alguna medida contra este señor ya que emite las liquidaciones del Gobierno de la ciudad, que también adjunto.

Disculpen por lo extenso en realidad lo deberia ver con uds personalmente. Me comunicare con el Dr. xxxx. ya que por un lado tengo la cedula de la violencia que mañana o pasado debo presentarme en la Fiscalía, Por otro lean la respuesta de mi carta documento de impugnación al administrador, que responde negando todo, (NEGADOR SERIAL) AMENAZA SERIAL- sOLO LO VI PERSONALMENTE EN SU OFICINA CUANDO FUI A PEDIRLE EL ACTA DE DESIGNACIÓN Y PODERES SABIENDO QUE SON TRUCHOS. ADEMAS EN LA COMUNA 5 FUI A LA MEDIACIÓN SIN ABOGADO POR CONOCIMIENTO, EL SR SE PRESENTO CON ABOGADO Y CARGO TODOS LOS GASTOS AL CONSORCIO, TODOS LAS CARTAS DOCUMENTOS TAMBIÉN .

QUEDO A VUESTRA DISPOSICIÓN, ESTOY INTENTANDO COMUNICARME CON ALGÚN FUNCIONARIO YA QUE ME CRUZO A LOS NACIONALES EN CHARLAS A LAS QUE SOY INVITADA DE xxxx, A QUIEN LES INFORMARE LO DESCABELLADO QUE ES QUE PUEDA EMITIR LIQUIDACIÓN DEL GOBIERNO DE LA CIUDAD.

SALUDOS CORDIALES, SEPAN DISCULPAR LO EXTENSO PERO ES UNA SITUACIÓN POR DEMÁS GRAVE, COLOCAN EN RIESGO AL EDIFICIO .ME CONTACTO. MARTA

Respuesta: Disculpe, pero como Ud comprenderá, no es posible responder consultas tan largas y tan problemáticas en una página como ésta.- Por otro lado advierto que Usted cuenta con asistencia letrada, por lo que, entiendo, debe seguir con los colegas a los que ya ha consulado.-

Consulta 16

Buenos dias Dr!

Mi consulta es la siguiente: en un PH de 3 unidades funcionales (uno detras del otro) al cual se accede por un pasillo descubierto comun, el vecino de la unidad 1 (frentista) colocó un ventiluz (de unos 40 cm de alto x 1 de ancho) a la altura del dintel de la puerta (o sea a los 2mts desde la linea de piso) en el tabique divisorio de uso comun que da hacia el pasillo de paso comun, no hacia el interior de otro departamento.

En su momento cuando consultó a los otros dos copropietarios todos le dijimos que si, de palabra porque nunca se firmó nada, y ahora la vecina del depto 2 lo denunció diciendo que no podia poner el ventiluz ahi y quiere que lo saque. Si bien, capaz no sea influyente, aclaro que los vidrios son translúcidos y, repito, esta colocado recien a los 2 mts de alto, por lo cual, nadie puede ver hacia dentro ni desde adentro ver hacia afuera al pasillo comun de paso, por lo cual consideramos que no es que estan invadiendo la privacidad de los copropietarios que circulan por ese pasillo para entrar y salir a la calle.

Pero en este caso, que puede llegar a pasar? El vecino del departamento 1 tiene que sacar el ventilluz o puede dejarlos? Lucía

Respuesta: NO es fácil responder preguntas  como ésta, ya que a partir de lo que se consulta no es posible tener una isa concreta d lo que ocurre. Parece que, aún cuando en los planos originales del edificio  ese ventiluz no está, no se trata d algo que perturbe o moleste en forma manifiesta, por lo que no habría razón para sacarlo. Pero reitero, no puede  responder sin tener un conocimiento más concreto de la cuestión.-

Consulta 17

Estimada Dra Diaz :de acuerdo a su exposición en la ASamblea Ciudadana del 31 de mayo del cte,  no me ha quedado claro la función de la asamblea en el régimen de propiedad horizontal y en razón de  las amplias facultadades de los administradores conforme el art.2067 y que temas deben ser sometidos a la misma y claramente si son excluídos los temas del 2067 inc.c y d .Aclarar esto es lo que me mueve a comunicarme de esta forma.   . espero su respuesta  saluda a ud. atte

 Ana Maria

Respuesta: La asamblea es el órgano deliberativo del consorcio y sus “incumbencias” por decirlo de alguna forma, son las  que determina el artículo 2058 del código civil. No es que las obligaciones del administrador previstas en los incisos c y d del art. 2067 estén excluídos  (sin perjuicio de que el consejo de propietarios deba fiscalizar). De lo que se trata es de que el administrador cumpla con sus obligaciones sin tener que recurrir a la autorización ni al permiso de la asamblea, para, por ejemplo, contratar el abono del portero eléctrico, de los ascensores, las  bombas, pagar los sueldos, las cargas, proceder a las reparaciones de las cosas comunes,  etc. etc. etc.  Lamento que no le hay quedado claro.- Seguramente, con estas tres líneas tampoco se va a satisfacer.- No son cuestiones que se puedan responder en el reducido ámbito de conocimiento de una página como  ésta.- Dra. Díaz.-   

Consulta 18

Buenas tardes, a raíz del corte del servicio de suministro de gas en el edificio donde vivo, se está pensando no realizar las reparaciones del caso, y pasar a utilizar la energía eléctrica.

Quisiera saber cuál es el quórum necesario para decidir, por Asamblea extraordinaria, si seguimos o no teniendo

el servicio de Gas. Mayoría o unanimidad.

O si sabe a dónde puedo buscar esta información.

Copropietaria edificio en Belgrano Laura

Respuesta: En principio hay que leer el reglamento del consorcio, es probable (reitero, hay que leer el reglamento) que solicite, por lo menos 2/3 Partes.-

Consulta 19

BUENAS TARDES: mi nombre es Carlos, si por favor me pudieran responder la siguiente consulta...en nuestro consorcio tenemos una encargada de 10 años de antigüedad, debido a los últimos incrementos salariales queríamos desvincularla y pasar a tener personal por 4 horas diarias, somos un edificio de 7 pisos con 40 años de antigüedad y se nos hace muy dificultoso todo este tema. Además saber cuanto hay que pagar por año en el caso que pueda despedirse a la encargada. Desde ya muchas gracias. Saludos atte. Carlos

Respuesta: No es posible responder éste tipo de consultas desde el reducido ámbito de conocimiento de la página.- Estas cuestiones son muy serias, y deben analizarse caso por caso.-

Consulta 20

Hola Dr Awad, Usted me preguntaba sobre hace cuanto tiempo hicieron la construccion illegal. Esto data de unos 3 anos.

Efectue las quejas al administrador pero no hizo mucho, le envio una carta documento pero no paso de allí. Muchas gracias, Ariel 

Consulta anterior y respuesta

Consulta 12

Ultima pregunta: en el edificio donde tengo un local en el patio aire Luz del vecino de atrás techo su patio. El del primer piso construyo arriba y todo el agua cae en mi patio que el desagüe no está diseñado para este caudal y se inunda el patio.

Esta construcción se da en unidades funcionales del mismo consorcio, que se puede hacer al respecto?

Muchas gracias Ariel

Respuesta: me gustaría saber cuánto hace que pasa lo que refiere.- 

Respuesta: sin perjuicio de leer, primero, el reglamento de propiedad: Si la administración nada hizo lo mejor será comenzar con una mediación, citando a los vecinos, al consorcio y al administrador; si no da resultado habrá que iniciar un proceso judicial por daños y perjuicios.-

Consulta 21

Estimado Dr Awad:Vivo en un edificio en donde coloque 2 splits que dan al aire luz .No niego que no colocaron mangueras de calefacción por lo que cayó agua sobre un patio teclado del primer piso .El día sabado recibo expensas ,nota de administrador solicitando a los copropietarios la aprobacion del 100 % porque no están en condiciones de pagar multas más una hoja de denuncia para inspección municipal que invita al retiro de las unidades o aprobación del 100% de copropietarios fechada 18/5/2017 (Dando como plazo 10 dias para realizarlo )y lo anterior descripto fue pasado por debajo de mi puerta el 3/6/2017.Cual es la reglamentación actual ? Observo que otras unidades tienen split .Disculpe me es confuso entender lo que corresponde hacer ,le aclaró que los drenajes están colocandolos correctamente.Saludo a Ud Atte J 

Respuesta: Lo primero que hay que hacer es saber si hubo una denuncia y porqué,  si sus equipos están colocados correctamente, ello lo debe responder un ingeniero, arquitecto, maestro mayor de obra, que tenga conocimiento del código de la edificación.- Con esa información veremos cómo seguir.- 

Consulta 22

Estimados, les escribo pues tengo el siguiente problema con la Administracion del Consorcio de un departamento de mi  propiedad situado en la ciudad de Rosario (Prov. de Santa Fe).

En Abril de 2015 lo alquile.

El departamento esta en el ultimo piso de un edificio de 12 plantas.

Alrededor de un mes después, comenzó a ingresar agua desde la azotea.

Comenzaron los reclamos de la Locataria y tomado el tema con la Administradora, la misma envio a un plomero que fue a tratar de solucionar el tema.

El mismo practico 4 orificios en el piso de la terraza que al final de la jornada laboral no tapo.

Al dia siguiente llovio copiosamente y gran cantidad de agua inundo el departamento y estropeo varios muebles de la Inquilina.

Como resarcimiento le condone el valor de 3 meses de locación que le traslade al Consorcio dejando de abonar las Expensas, hasta completar el valor del resarcimiento a la Locataria. Procedi bien ? O Tuve que hacerlo de alguna otra manera ?

Gracias por vuestra atención y aguardo vuestra respuesta.

Saludos, Gustavo

Respuesta: Sin perjuicio de considerar que el consorcio parece tener responsabilidad en la cuestión, el procedimiento llevado a cabo por usted no es el correcto, me parece bien que haya condonado el valor del canon de 3 meses, pero dejar de pagar las expensas no es la vía correcta. Hay que reclamar al consorcio, pero no dejar de pagar en forma unilateral.- 

Consulta 23

Perdon Estimados, otra consulta. La Administradora del Consorcio tiene responsabilidad en esto ? Ella fue quien gestiono la reparación del techo con la consecuencia descripta.

De tenerla, puedo iniciarle alguna acción judicial ? Gracias y saludos,

Gustavo

Respuesta: En principio no parece haber responsabilidad. Sí del consorcio y del contratista.-

Consulta 24

Soy propietario de un departamento en CABA. El edificio es de reciente construcción y a comienzo de año el Gobierno de la Ciudad realizó la inspección para habilitar el mismo. En dicha visita una de las observaciones fue que donde figuraba el área de portería había un SUM, por tal motivo se debió acondicionar la misma como vivienda.

Hace un par de meses nos informan desde la administración del fideicomiso que la inspección había sido satisfactoria. Momento en el cual se desmantelo todo nuevamente y se informó que el SUM estaba operativo y la administración comenzó a prestarlo.

Viendo esto envíe una carta documento a la administración solicitando se me aclare si el destino de la portería había sido cambiado y el gobierno habilitó eso como SUM. No recibí respuesta alguna a la mencionada carta.

Por lo tanto quisiera saber si se puede cambiar el destino de lo que figura como portería a SUM y si la utilización de este lugar es legal y no presenta consecuencias para los propietarios. Muchas gracias Saludos Esteban

Respuesta: Podría responder que, en principio, no es correcto lo que acontece.- Pero no debe responderse en forma categórica sin tener a la vista toda la documentación: contratos suscriptos por ud., planos, etc.- 

Consulta 25

Buenas tardes Dr.

Alquilo un departamento en capital federal y se me generó una deuda de expensas que quíse cancelar la mitad y fui personalmente a la administración y la secretaria no me aceptó el pago por orden del administrador. Entonces hice una transferencia a la cuenta del consorcio por las dudas la mitad de lo que quise pagar. No solo no lo aplican al pago de expensas sino que tampoco me lo devuelven a pesar de enviarles varios email con el comprobante no me contestan los email ni me atiende el administrador para hablar con él personalmente. Hace dos días encontre debajo de la puerta una CD dirigida al propietario intimandolo a pagar la total o pediran embargo de la propiedad y que no aplicaràn los pagos depositados parciales a la deuda.Yo no contesté la CD porque no me llegó a mi nombre y dado que estàn cerrado los canales normales de comunicación quisiera enviar una CD para que quede constancia de la negativa a recibir el pago y de aplicar transferencia echa o devolverla y que dicha deuda se generó producto de daños por rotura de caños de la columna que no fueton reparados de conformidad y todavía sigue el problema. Apreciaría mucho su opinión al respecto y si es posible como comunicarme con ud.  por si correspondiera redactar una CD. Saludos Cordiales Jorge H

Respuesta: El consorcio, como acreedor, no está a obligado a recibir un pago que no sea total. Puede hacerlo, pero, reitero, no está obligado.- La verdad es que debe ser el propietario quien se dirija al consorcio por esta cuestión, no el locatario (usted). Mientras tanto le aconsejo que, en vez de perder tiempo y dinero tratando de que le reconozcan ese pago parcial, averigüe cuánto suma al deuda total, que le resten lo que ya pagó y cancele el total de la deuda, para no salir más perjudicado.- 

Consulta 26

Estimado doctor: Adquirí un departamento en Carlos Paz a estrenar. Se firmó la escritura y a posteriori me entregaron el reglamento de copropiedad, donde el constructor se reserva por 5 años la elección del administrador

Este administrador frena las acciones que queremos iniciar contra el constructor por diversos problemas que tiene el edificio.

Cómo podemos removerlo y elegir alguien que sea leal al consorcio con esa cláusula en el reglamento??

Muchas gracias María Angélica

Respuesta: Hay un artículo en el código civil y comercial de la nación, el número 2066, que puede salir en ayuda d ustedes.-

Consulta 27

Buenos días!!

Compre un departamento con patio y en las expensas me cobran el porcentual total de metros con el patio incluido, eso esta bien? El patio no es parte del edificio… gracias Diana

Respuesta: Sin leer el reglamento, no se puede responder.- Estas son cuestiones muy específicas, ameritan una consulta personalizada.- 

Consulta 28

Estimados, les solicito información sobre lo siguiente. En mi edificio el consorcio decidió no renovar contrato al administrador, pero por la asamblea realizada se le otorgóa 60 dias para que el traspaso sea ordenado. En el mientras podemos exigirle que notifique al consorcio de deudas a pagar, trabajos a realizar y trabajos realizados pagados y a pagar, documentación en general?, se debe respetar los 60 días y esperar para obtener estos informes? Muchas gracias Irma

Respuesta: En principio ello ya debería estar figurando en las liquidaciones.- Así las cosas, pueden intimarlo para que dé esa información, sin perjuicio de la rendición de cuentas final que será al entregar la documentación, cuando se cumplan los 60 días.-

Consulta 29

Buen día, tengo una consulta. En el lavadero de mi depto, el cual alquilo, se produjo una perdida de agua en el techo, proveniente de una perdida en  el piso superior. Esto produjo que el continuo goteo producido afecte las funciones de mi lavarropas, ya que caian gotas de agua directamente en el tablero o botonera del aparato. Si un electricista constata la presencia de agua y responsabilidada de la misma en cuanto a la rotura del aparato¿le corresponde al consorcio la reparacion? ¿Puedo exigir que el consorcio envie un electricista para verificar la falla? Desde ya muchisimas gracias melisa

Respuesta: Lo mejo será que usted tenga su propio informe, y exigir que el consorcio, también lo verifique por su lado-

Consulta 30

DIas pasado un copropietario se resbaló y golpeó con la cabeza en el vidrio de entrada del edificio, tuvo varias suturas e internacion,  el vidrio es un vidrio común, no hubo un desenlace mayor por qué no tenía que pasar, la pregunta es la siguiente DEBE SER UN VIDRIO COMUN O HAY OBLIGATORIEDAD DE QUE SEA VIDRIOS ESPECIALES

Solo pensar que si hubiera sido un bebé o un niño se habría podido matar

muchas gracias Saludos ALICIA

Respuesta: Las respuestas acerca de las características de materiales o elementos en los edificios no se deben pedir a los abogados sino a los especialistas en higiene y seguridad.-

Consulta 31

Buenas tardes Dr. Awad disculpe las molestias pero quiero hacerle una consulta. En un edificio ubicado en la Ciudad de Mar del Plata, el administrador no informa en las liquidaciones deudores, ni cobra punitorios, solo informa en 1 columna lo que se debe pagar por mes de expensas (y no lo que han abonado), mas alla de otras irregularidades como gastos que incluyen al Sr Jardinero, sin especificar quien es (se que lo realiza el encargado pero no figura el nombre), Al cuestinarlo hace desaparecer de las liquidaciones al Sr Jardinero (igual corta el pasto) y aduce el administrador VERBALMENTE que durante toda su gestion (11 años) abonan todos las expensas (EXPENSAS MUY ELEVADAS), pero lo sorprendente es que el adminsitrador no lo especifica en las liquidaciones a pesar de haberlo solicitado (como propietaria) por nota. Cuando se que existen y han existido deudores. Es decir que algunos pocos debemos estar pagando las expensas y solventando a otros. me gustaria saber que debo hacer para que presente las liquidaciones correctas?, hay alguna reglamentacion o ley que obligue al administador en la ciudad de Mar Del Plata a presentar liquidaciones correctas y completas?, puedo recurrir algun lugar para denunciar el hecho? desde ya muchas gracias. saluda atte. Silvana

Respuesta: El código civil y comercial de la nación contiene un artículo, el número 2067, donde se detallan las obligaciones del administrador, hay más regulación contenida en otros artículos, hay una ley en la Provincia de Buenos Aires, la 14701, que si bien no está reglamentada tiene normas al respecto.-

Consulta 32

Estimado, quería consultarle lo siguiente: pago expensas con seguridad 24 hs. Me rompieron la bici dentro del edificio dos veces en 10 días  (se perfectamente quien lo hace). Llame a la administración y me contestaron que ellos no son responsables si se roban o rompen las bicis o autos de las cocheras. Por otro lado el reglamento interno dice expresamente que el encargado debe velar por la seguridad y guarda de los lugares comunes incluidas las cocheras.  Como debo proceder??? 

Aguado su respuesta. Cordialmente. Sabrina.

Respuesta: Para responder es necesario que tenga  a la vista no sólo ese reglamento interno, sino el de propiedad del consorcio.-

Consulta 33

Hola

Me gustaría hacer una consulta

Como es la reglamentación con respecto al pago del abl?

Quien debería abonarlo? El dueño o el inquilino?

 Puede ser que corresponda abonar una parte a cada uno?

En ese caso, como se calcula el monto que cada partes debe abonar? Muchas gracias por la información Saludos Valeria

Respuesta: En principio se trata de un impuesto que debería pagar el propietario. Pero si en el contrato de locación el locatario tomar a su cargo esa obligación, debe pagarlo el locatario.-

Consulta 34

Estimado Dr. Awad, le quería consultar sobre el siguiente problema,

en el edificio que soy propietario de un dpto. sin cochera se rompió el

la placa del sistema del porton para acceder a las cocheras para los que tienen

y el arreglo lo quieren pasar como gastos de todos los propietarios siendo que ese

uso es para algunos correspondería que lo pague ?

Muchas gracias Mauricio

PD muy bueno los sabados a la mañana en mitre, lastima que Marcelo le corta los pies

Respuesta: Para responder, en principio, hay que tener a la vista el reglamento de propiedad de ese edificio.-

Consulta 35

Estimado Dr: Quisiera consultarle , porque me consultan , de un consorcio en relación a una deuda importante de expensas  de uno de sus consorcistas, para tratar de realizar el cobro de la misma.

Cuando entrevisto al consorcista deudor, me hace un ofrecimiento en efectivo con una quita.

MI consulta concreta es :  si se necesita llamar a Asamblea extraordinaria para aceptar el pago con la quita que mayoría es necesaria ? o si puede aceptar el pago con la quita el administrador y el Consejo .

Muchas Gracias por su atención y muy cordiales saludos Dra Adriana

Respuesta: habría que leer el reglamento para saber si el administrador puede aceptar este tipo de arreglos.- De todas formas, creo que lo mejor, siempre, es llamar a asamblea. Sobre la mayoría hay que volver a leer el reglamento.-

Consulta 36

Buenas tardes Doctor. Me comunico por lo siguiente: me mudé recientemente a un departamento en un edificio donde hay 8 departamentos más. La primer semana no tuve problemas, pero a partir de la segunda semana y hasta la actualidad hay serios problemas con el agua (no hay en ningún momento, solo un pequeño chorro de vez en cuando). Asimismo sucede con todos los demás vecinos, quienes me confirmaron que están el lucha para recibir una respuesta de la Administradora desde hace varios meses. La Administradora se va de los grupos de wathsapp que armamos para estar en contacto con ella, no contesta, no responde las llamadas.

Hay alguna entidad o especie de reclamo a la cual podremos hacer llegar este tema? Aguardo respuesta, gracias. Leonel Sebastian 

Respuesta: Primero: Si están de acuerdo acerca de un administración mala, porqué no la remueven? Entiendo que si están de acuerdo, lo mejor sería tomar una entrevista personalizada y saber cómo deben proceder.-

Consulta 37

Buenas tardes,  El motivo de mi mail, hacerles dos consultas:

1) Si el gasto de las expensas extraordinarias, corresponde que lo abone el inquilino o el propietario? El departamento esta ubicado en PROVINCIA DE BUENOS AIRES, específicamente en Martinez.

2) Si las reparaciones de plomeria de la unidad en alquiler, corresponde al inquilino o al propietario. Aguardo su rta, Muchas gracias Elda

Respuesta: Para responder hay que leer primero, el contrato de locación, sin interesar dónde está el departamento. Sobre las reparaciones de plomería, habrá que saber qué reparaciones son, lo más probable es que se trate de expensas ordinarias y lo más probable es que las pague el locatario.-  

Consulta 38

Dr, Vivo en un edificio donde aun no se ha realizado ninguna asamblea por no llegar al quorum mínimo. Pero el administrador se aumentó el sueldo de manera unilateral en un 24%. Lo citamos para informarle que eso no era legal y que tendría que esperar a que se realice la primer asamblea ordinaria. Su respuesta fue que las cosas aumentan y el no podía continuar con el salario anterior. Como podemos proceder para que vuelva a la situación anterior hasta que se realice la primer asamblea? Aclaro que en ningún reglamento esta por escrito que el administrador tenga ese privilegio. Gracias por su respuesta. PABLO MARTIN

Respuesta: NO entiendo qué significa que no se realicen asambleas por no contar con el quórum mínimo.-

Consulta 39

Compré un departamento en Palermo sin saber que se había cubierto parte del patio, agrandando de éste modo el living-comedor. Así mismo creándose una terraza para el departamento de arriba. Ésto fué de común acuerdo entre ambos propietarios y la administración no se opuso, aparentemente, ya que lleva años la modificacion. Hoy tengo goteras y filtraciones. La propietaria de la terraza alega no tener dinero para los arreglos y que ella acordó de palabra con  la la antigua dueña que aceptaba la modificación siempre y cuando no le costara dinero. Se trata de una señora discapacitada que además es la administradora del edificio actualmemte. Ella manifiesta que no le corresponde al consorcio ya que se trata de una modificación. Quién es responsable de los arreglos necesarios? En caso de ser la propietaria de la terraza, cómo debo proceder?  Muchas gracias. GISELLE KARINA

Respuesta: En principio y tratándose por lo usted refiere, de una obra ilegal, antirreglamentaria, debería ser el dueño/lo dueños de esa obra quienes paguen las reparaciones.-

Consulta 40

Dr. Eduardo Awad,

Tengo una duda en relación con la determinación de ruidos molestos. El edificio está ubicado en Avellaneda, pcia. de Buenos Aires.

Según figura en la liquidación de expensas, habría que evitar ruidos molestos de 22:00 a 08:00 y de 12:00 a 16:00.

Ahora:

a) ¿Qué pasaría en los casos que sea necesario realizar trabajos programados?, ¿ o trabajos de emergencias en general?

b) ¿Habría que especificar en la expensas ese ítem?.

c) ¿Cuáles serían los horarios recomendados para ese efecto?.

Consulto, porque de no hacerlo, al menos en este edificio, se prestaría a serias confusiones e incumplimientos constantes.

Quedo a la espera de v/respuesta. Saludo cordial, Patricia

Respuesta: Si e trata de trabajos de emergencia no creo que se deba tener tanto prurito.- Tratándose de tareas programadas, habrá que estar a lo que digan el reglamento de propiedad del edificio, el interno si lo hay y el sentido común.-

Consulta 41

Buenos días Dr. Awad.

Quería hacerle una consulta. Tengo un departamento en Palermo. Hace unos meses detecté que la factura de Edenor era demasiado abultada, excediendo los aumentos de tarifas.

Pedí una revisión técnica y detectaron que en el tendido de cables que va desde el medidor hasta el departamento (3er piso contrafrente) había una perdida producto de la mala instalación eléctrica). Edenor no intervino porque es un tema del edificio.

La administración procedió a presupuestar los arreglos (que consisten en volver a cablear todo el trayecto) y el valor es de 50 mil pesos. Se llamó a una reunión de consorcio para ver cómo se iban a recaudar los fondos ya que el edificio no cuenta con fondo de reserva y las cuentas están en rojo. Se votó que se pediría un crédito en un banco a devolver en 2 años.

A todo esto, veo que los arreglos  no están ni cerca de comenzar con el perjuicio que eso me está ocasionando, ya que estoy con la luz cortada y sólo recibiendo electricidad por un cable que está enchufado en el pasillo del piso a la red general del edificio.

Además, el estado general de los tendidos eléctrico del edificio están en muy mal estado, con lo cual mi situación puede multiplicarse y afectar a otras unidades.

La pregunta es: hay algo que legalmente pueda hacer para acelerar los trabajos y qué puedo hacer con la administración del edificio que permitió que las instalaciones se deterioraran de tal forma que para arreglarlas haya que pedir un crédito bancario. Muchas gracias. Saludos, Juan

Respuesta: Creo que debería hacer una denuncia contra el administrador frente al Registro Público de Administradores de la CABA. Por otro lado, respecto  del consorcio y del mismo administrador, iniciar una mediación para lograr que se acelere la iniciación y se llegue a finalizar la tarea de cambio del cableado.- 

Consulta 42

Mi Madre jubilada de 80 años , vive en la localidad de SAN ISIDRO, en unos departamentos  estilo duplex ,conforman 8 unidades desde hace aprox 20/ 25  AÑOS!!un mismo vecino lleva las expensas , las cobra, pero solo entrega un papel tipo verdulero, donde solo pone por eje: MES DE JUNIO DEPARTAMENTO 3 (150 PESOS)! nada mas , esas es la única información detallada, sin  numero de inscripción como consorcio legalmente inscrito , ni detalle de gasto alguno, NADA desde hace casi 25 años, es una vecina la cual ella y su marido , decidieron llevar las expensas del edificio no están inscritos, no están matriculados , adjudicando que todo ello , llevaría a expensas mas altas,no hay personal de limpieza en partes comunes, solo un jardinero 1 vez al mes, y la luz , de 4 pasillos que se prenden automáticamente de noche y apagan al amanecer, mi madre la propietaria, exige saber en que gastan , sin resultado alguno!

Me gustaría un asesoramiento o alguna aclaración respeto al tema mencionado,

Gracias Sergio

Respuesta: A veces la buena voluntad de un vecino que administra no es suficiente. Queda claro que expensas de $150 no son ni en sueños posibles en ningún edificio.-  Puede uno exigir al administrador que detalle en qué gasta y qué recauda, todo ello con la documentación que lo respalde.- Sólo hay que aplicar el código civil, fundamentalmente el artículo 2067 que determina las obligaciones del administrador de consorcio.-

Consulta 43

Buenas tardes Dr.AWAD; soy propietario de un departamento desde hace 12 años, y tengo problemas con el techo del baño, originalmente fue construido con placas de durlock,  y tengo el inconveniente de que se descascara en las juntas, osea la cinta que se coloca para unir las placas de yeso. La consulta es doctor si corresponde abonar a la Admimnistracion ese arreglo o al propietario. A modo de comentario le informo que en una oportunidad , ya hace como tres años, la anterior administración me lo arreglo y lo paso por expensas; desde hace 4 meses cambiamos de Administrador y al consultarle por este teme me dijo que los gastos del arreglo corre por cuenta del  propietario. Necesitaría doctor si me puede informar a quien le corresponde ese gastos. Muchísimas Gracias y aguardo su respuesta.-  Diego

Respuesta: Creo qu esos gastos por deterioros del revestimiento (salvo que estén ocasionados por problemas o filtraciones de cosas o sectores comunes) corresponden al propietario de la unidad.

Consulta 44

De lo consulto por lo siguiente. Tengo un pH en capital federal. Antiguamente había un tanque de agua que era para depósito de agua de mi propiedad que luego parece fue anulado. El mismo se encuentra en la terraza de la vecina de arriba. Yo quiero habilitarlo nuevamente para no quedarme sin agua ya que cuando aysa corta no tengo nada de agua. Ya que solo dispongo de la entrada de la calle. La vecina no quiere porque aduce q es de ella la terraza. Es legal negarme ni tanque? Si ya estaba?? Saludos Gabriela Elena

Respuesta: Me gustaría, primero leer el reglamento, de ser posible ver el plano del edificio y saber un poco más en detalle cómo es ese edificio antes de responder.

Consulta 45

Hola Dr. Awad:

Mi consulta es la siguiente: vivo en un edificio de 6 departamentos, los 3 deptos. del piso 2 tienen terraza de uso privado, no tenemos acceso todos los consorcistas. Se tapo una rejilla provocando filtración a un depto. del piso 2 y pidió que el consorcio le arregle la filtración en una ventana, cambio de persiana, pintura, etc. mas sellado de la rejilla. Corresponde que todos paguemos ese arreglo o le corresponde solo al dueño del depto.? Gracias! Dora

Respuesta: En general, conforme lo establece el artículo 2041 del código civil y comercial de la nación, las cañerías son todas comunes todo su recorrido.- Este, reitero, es el principio general. Cuando e presentan casos muy puntualmente, hay que leer los reglamentos y tener más concreta idea de cómo es el edificio, para responder adecuadamente.- 

Consulta 46

Dr. Mi consulta es si el encargado del edificio con 20 años de antigüedad puede dividir su licencia en mas de dos fracciones,  y si puede pedir licencia adelantada al haber agotado la ordinaria,me refiero al próximo año,  en este caso e leído el Estatuto de encargados de edificios no dice nada al respecto, el administrador se la otorgado sin consulta previa al Consejo. Gracias Chela

Respuesta: Si bien es el empleador quien debe decidir cuándo va a dar la licencia, lo cierto que puede el trabajador solicitar que ésta se fraccione.-

Consulta 47

Dr Awad mi consulta es la siguiente , vivo en el piso 14 y no tengo presion de agua , pedi una bomba presurizadora y la administracion no quiso ponerla, la tuve q poner yo, queria saber a quien corresponde ya que yo no tengo la culpa que el tanque del edificio lo hayan puesto tan bajo que no haya presion en el piso ultimo.

tengo otra consulta la pared de mi pieza tiene humedad , del otro lado estan las canillas de la ducha , la administracion dice q a ellos les corresponde la mano de obra , pero a mi me corresponde comprar la griferia, esto es asi?? porque me han dicho que los caños de adentro corresponden a la administracion y la griferia viene en el combo, muchas gracias , aguardo su respuesta Flavia

Respuesta: El consorcio debe proveer la bomba, ya que debe asegurar a cada unidad la adecuada presión de agua.- Es cierto las canillas (grifería) no las provee el consorcio, son del propietario.

Consulta 48

Buenos días. Dr. Awad

Solicito si es que me puede responderme estas pregunta por este medio

1)Que ropa hay que entregarle a un portero  permanente que trabaja 8 horas (favor de informar si también hay que entregarle zapatos y tipo)

2)Cuantas veces en el año

3)La vestimenta la debe usar durante las horas laborares (8.00 hs)

Atte jorge

Respuesta: Toda esa información está en la Ley 12981 y en el convenio colectivo de trabajo del personal de casa de renta y horizontal, que Ud. mismo puede obtener por Internet.- 

Consulta 49

r Awad,

Necesito hacerle una consulta:

En el edificio donde vivo, hay un propietario q no paga expensas hace como 10 años.

Pero el problema más grave es q tiene roto un caño por el cual filtra agua al piso de abajo; por lo q se tuvo q anular la bajada de agua en los baños principales.

Este propietario no permite el ingreso para su arreglo desde hace varios años.

Los vecinos desesperados, en lugar de ingresar con orden judicial, deciden encargar un costoso trabajo de una nueva bajada cañería por el aire y luz, anulando el agua en el depto en conflicto.

Este trabajo cuesta $100.000 y tiene 2 meses de duración.

Le ruego me explique cómo se debería proceder.

Podría pedir un turno personal, pero sólo podría abonarle $500.

El edificio  queda en Doblas xxx y la administración es de xxxDesde ya, muchísimas gracias por su atención,

María luz

Respuesta: Primero, debe iniciar el administrador enjuicio de cobro de expensas porque su inacción está perjudicando al consorcio. Segundo: deben ingresar mediante el procedimiento judicial que corresponde,  al la unidad, porque si anulan la cañería la unidad a la larga va a intimar que se le restablezca el servicio de provisión de agua.-

Consulta 50

Buen dia: soy inquilino desde hace 20 años; hace 3 meses la Administracion hizo cambio de caños generales de agua; a raiz de esta refaccion la pared quedo dañada (falta de enduido y pintura) a quien corresponde el arreglo?

muchas gracias  ernesto

Respuesta: Todo indica que es el consorcio quien debe terminar la obra.-

Consulta 51

Estimado Dr. Awad

Tengo un departamento y una cochera descubierta en C.A.B.A., El edificio tiene 5 cocheras, 2 de ellas dan al contrafrente en el sector descubierto del edificio. Tanto mi vecino como yo (dueños de cocheras descubiertas), no vemos imposibilitados usar las cocheras debido a la cantidad de objetos (basura,cigarrillos encendidos, agua jabonosa, pintura), ya que estas dos  cocheras son las únicas descubiertas que están debajo de los balcones; Debido a esta situación mi vecino y yo decidimos techar las cocheras (aviso que esto solo cubriría la mitad del sector descubierto del edificio). Como algunos vecinos se quejaron de la situación (estos "suponiendo" que no es legal lo que íbamos a hacer); Les propusimos colocar un toldo del color y forma que determine la administración, esto ultimo figura posible en el Reglamento de Copropioedad. Igualmente algunos vecinos se niegan a permitirlo ya que dicen que esto violaría el Art. 2052.

La administradora (quien siento que es inoperante e incompetente, talvez no se quiere comprometer en el tema ya que solo hace un año se contrato) nos dijo que consulto a un arquitecto "de su confianza" informándole según este que no se puede techar la cochera porque son pulmones de manzana, refiriéndose al articulo 13.512 que regula la propiedad horizontal en sus Art. 7° y 9°, que tratan este tema  como así también la sección 4 del código de edificación (normas de tejido urbano) que solo se puede hacer utilización del fondo libre del edificio solo sobre la superficie del terreno.

Ahora bien con este informe que nos envió la administradora no se permite colocar nada que proteja nuestros vehículos. De esta manera seguimos sin poder utilizar las cocheras, (por los daños que han provocado en nuestros autos).

Aclaro que se suspendió el techado por las amenazas de algunos vecinos de denunciar  y "supuestas multas" y por alterar la estética visual.

Mi pregunta es la siguiente: ¿Existe alguna forma legal de proteger nuestros vehículos y hacer uso de las cocheras ya que no se pueden utilizar y no ser multados (como nos amenazan algunos vecinos)?

Sr. Awad lo sigo siempre y lo felicito en el programa Sabado Tempranisimo en Radio Mitre  Muchas Gracias Edith

Respuesta: En principio la administración debería contratar a profesionales un poco más informados: la ley 13512 ha sido derogada por el nuevo código civil y comercial hace casi dos años.- Sin perjuicio de ello, yo, en su lugar me asesoraría particularmente con un profesional que, teniendo a la vista los planos del edificio, me indique qué se puede hacer y qué no, d acuerdo con el código de la edificación. Después veremos cómo se lleva a cabo eso, conforme la nueva regulación sobre propiedad en el código civil y comercial de la nación.-

Consulta 52

Estimado Dr. Eduardo Awad,

Quisiera saber si legalmente, el rubro seguridad (vigilancia) se considera dentro del concepto de expensa en el marco de la ley 13512.

De la lectura de la ley surge que la palabra seguridad es para la cosa común edilicia, vale decir no para las personas y bienes de esas personas que allí viven. Por ende y según el artículo 8 de la ley, uno debe pagar la expensa pero puede eximirse de pagar la vigilancia. me podría asesorar al respecto? Muchas gracias

Gabriel

Respuesta: La ley 13512 de propiedad horizontal fue derogada por el código civil y comercial de la nación hace prácticamente DOS AÑOS  Sí,  el rubro vigilancia integra las expensas comunes.-

Consulta 53

Dr agradecerìa si puede responder esta inquietud. Consorcio  dos pisos con 11 unidades (3 de ellas locales) no hay encargado,ni ascensor.  El edificio no paga ABL ni AYSA porque asì lo informan las empresas.  La Administraciòn està a cargo de un integrante del edificio ad-honorem, que no se dedica a administrar consorcios, aquì sòlo lo hace por una cuestiòn de antigûedad, razòn por la cual no està inscripto en ningùn Registro de Administradores.  El Consorcio tampoco està inscripto en AFIP.  La limpieza la realiza una señora que va dos veces por semana 3 hs.por dìa (o sea un total de 6 hs. semanales).Pregunta: para blanquearla es nedcesario inscribir el consorcio en AFIP? en ese supuesto, ¿tambièn deberìa inscribirse el administrador en el registro?. 

Quedo a la espera de su respuesta.  Muchas gracias

Sra. Graciela

Respuesta: Sí, debe inscribir el administrador al consorcio en AFIP.  Y si se trata de un edificio en CABA, el administrador debería estar inscripto en el Registro Público de Administradores, por el simple hecho de estar administrando un edifiico en la Ciudad de Bueno Aires.-

Consulta 54

Estimado Dr

Su pagina me ha resultado de gran interes por lo cual me permito hacerle la siguiente consulta. En un edificio de cierta antigüedad todo el cableado eléctrico esta realizado en cables de 1.5 mm. Todos sabemos que en los tiempos modernos con la sola instalación de algún/os equipos de aire acondicionado, heladeras con freezer, estufas eléctricas, computadoras, internet con modem wi fi, etc etc este cableado podría

1)      Producir diferentes amplitudes en la corriente generando posibles daños como quemar equipos, heladeras, lavarropas , televisores, etc etc

2)      Quemarse los cables dejando sin luz al departamento o edificio

3)      Provocar incendios con los riesgos consecuentes

En ese sentido me pregunto si el propietario tiene la RESPONSABILIDAD de que su unidad funcional tenga el cableado ACORDE a su demanda, no debería EL CONSORCIO OCUPARSE de evaluar y en consecuencia ACTUALIZAR el cableado del EDIFICIO para evitar este tipode problemas?

Gracias por su respuesta  Contadora Paola

Respuesta: El consorcio debe proveer el cableado hasta la entrada de la unidad funcional, conforme la normas del ENRE.- En el interior d la unidad debe el propietario tener las instalaciones en condiciones de seguridad para no poner en riesgo al edificio.-

Consulta 55

Buenos dias.

Lo molesto porque tengo una duda acerca de que si lo que hacen algunas personas del consejo de administración es legal o no.

Vivo en un edificio que consta de 6 semipisos adelante y 11 unidades en pb tipo PH. Tradicionalmente teníamos algunos propietarios , la llave de acceso al sótano donde están ubicados el motor del ascensor y tablero eléctrico con las correspondientes llaves térmicas de cada departamento. De un tiempo a esta parte dos personas del consejo se atribuyeron el derecho de ser ellos solos quienes pueden tener dicha llave y que cada vez que surge un problema eléctrico en cada unidad , tengamos que recurrir a ellos para poder ingresar a dicho sótano. He tenido un serio inconveniente con uno de ellos al comentarle que eso me parecía arbitrario y acto seguido paso a amenazarme con hacerme golpear por una persona allegada a ese miembro. Hablé con el administrador y estuvo de acuerdo conmigo en que todos deberíamos tener dicha llave de acceso y que tampoco le permitían a él tenerla. Es esto posible? O se están tomando atribuciones que no corresponden? Me refiero a éstos dos miembros del consejo .

Muchas gracias por su tiempo y atención. Hermy

Respuesta: Una llave del sótano debe estar en poder del encargado, otra en poder del administrador. Puede haber, por acuerdo del consorcio, una persona en el edificio que tenga otra llave para atender cuestiones de emergencia.-  Lo que es cierto es que no corresponde que cualquiera, todos, tengan llaves del sótano.-

Consulta 56

Estimado Dr Awad, le hago llegar una consulta por el siguiente motivo:

Se rompio el mecanismo de accionamiento del porton automatico de acceso a las cocheras del edificio; somos varios propietarios de departamentos que no tenemos cocheras, no hacemos uso del porton .

La actual administracion del consorcio nos dice que el gasto de la reparacion del mecanismo es para todos igual, tengamos o no cocheras; argumentando que el porton es parte de la fachada del edificio; entiendo que seria logico que tengamos que abonar trabajos de pintura del porton etc

Aguardo su respuesta, desde ya agradezco su ayuda con el tema

Atentamente Marcelo

Respuesta: Me gustaría, primero, tener a la vista el reglamento de propiedad de ese consorcio.-

Consulta 57

Dr Awad, ante desmedido aumento de las expensas ruego a usted me informe, si se le puede pedir la vivienda al encargado,

conservando su trabajo, pero no tener la vivienda.- gracias carlos

Respuesta: Si se trata de un encargado con vivienda, debe respetarse esa situación.- No puede el consorcio en forma unilateral, decidir privarlo de ella.-

Consulta 58

Me dirijo a usted por la  siguiente consulta.Soy propietaria de una unidad funcional en La ciudad de La Plata , 2do pisoxxxx ,con vista al frente. Es un  edificio de 4 pisos(declarados como 4 para que no intervenga xxxx y exija seguridad y matafuegos)En realidad son 5 pisos.Digo 5  pisos  porque arriba de la unidad funcional 4to C que( abarcaría  dos departamentos)  hay una unidad complementaria que le pertenece exclusivamente a esa unidad(quincho y terraza) declarada .Luego una azotea central media y común a todos  y  frente al edificio  dos azoteas accesibles con pared levantada , con puerta y llave cada una. .Dias pasados tuve problemas con el calefón.Exploto y arranco la conexión de agua caliente a una temperatura elevada quedando desprendida y tirando una gran columna de vapor.Se llamo a un gasista de edificios para el cambio del mismo y  la conexión de agua fría - caliente,ya que quedó totalmente destruido .Para cambiar su salida exterior ( tiró balanceado) se tuvo que llamar a un silletero al que asegure por Seguros Pcia.Actualmente disponemos de esas terrazas del frente en casos de emergencias como el que cito o en el caso de tener que  evacuar por el frente. En esta oportunidad el silletero debía   atarse a una columna  ,para colocar el tiraje exterior tiró balanceado destruido.No fui autorizada a usar las terrazas del frente por tener puertas con llave cada una.El plano de obra indica ambas azoteas accesibles.Ambas terrazas tienen por debajo  la unidad funcional 4to B y 4to A.Actualmente alquiladas por el Ingeniero y la Arquitecta de La Obra. Pago de expensas el mismo coeficiente que el 4to B según Reglamento de Copropiedad pero no tengo ni terraza privada ni cochera semicubierta .El día que debía hacerse la reparación se le tocó tres veces el timbre  al inquilino del 4to B para solicitarle permiso  y estando  no salió .Como estaba abierta una de las puertas de la terraza  se le mostró al silletero el lugar y probó atar de allí.Inmediatamente bajo el inquilino del 4to B a mí dpto a insultarme,  y decir que le habíamos violado su propiedad privada porque el alquilo como azotea privada.Me echo al silletero y ayudante y  cerró con llave.El trabajo se realizó recién al día siguiente porque me lo permitio el inquilino del 4to.A. con  recomendaciones.Pero se perdio un dia  de trabajo y yo sin agua caliente el día más frío del año..Mi pregunta  es .Es legal que se adueñen  de las terrazas como privadas. Que ocurre si ambos inquilinos o dueños de les ocurre cerrarlas y no dejar pasar en casos de emergencias.Otro en el (sector cochera) que dice 7 coches , el del 4to.C tiene dos autos uno en su cochera y otro en sector patio común a todos.Aclaro que el dueño del 4 to C ,el ingeniero y La arquitecta son amigos y se creen los amos y dueños de hacer lo que quieren con el resto de los propietarios.Que debo hacer,adónde debo ir  para cursar tal  denuncia .Se necesita que  vengan a ver las irregularidades del edificio y pongan en orden todo.La Munipalidad de La Plata(Obras particulares)  no se mete.La Administradora no figura en el reglamento de copropiedad .Sigue  figurando  el que renuncio.por eso tampoco se hace cargo..Le pido que debo hacer en esta instancia o en casos urgentes  para que no vuelva a suceder y para tranquilidad de todos los que vivimos sean propietarios e inquilinos.Desde ya Dr. Muchas Gracias. Irma

Respuesta: Disculpe, pero cuestiones tan puntuales, tan específicas de cada edificio no pueden responderse desde el reducido espacio de una página como ésta.-

Consulta 59

Buenas tardes! Le agradecerìa me contestara si los arreglos internos del balcòn de un edificio deben ser costeados por el propietario o por el Consorcio. Me refiero a revestimientos de piso o paredes del mismo Desde ya muchìsimas gracias!! margarita Consejo de Administraciòn de xxx CABA

Respuesta: Primeo hay que tener a la vista el reglamento de propiedad del consorcio  y saber, además, porqué es  necesario hacer esos arreglos.-

Consulta 60

Queria consultarlos ya que en el edificio donde vive mi mama (xxxxCABA) surgió un problema de humedad en el _Piso 8º, y como mi mamá vive en el 9º la Administradora supone que la húmedad proviene del departamento de ella, por lo que mando una persona a verificarlo. Previo a esto la Administradora mandó cartas documento tanto a mis hermanos como a mi ya que el depto. esta a nombre nuestro advirtiendo que el dia 29/3 un plomero iba a visitar el depto de mi mamá acompañado de una arquitecta y una escribana por si mamá no los dejaba entrar, mi mamá nunca se quejo ni impidió que entrarán simplemente le dijo a la Administradora que dado que ya en varias opotunidades hubo humedad (de hecho 4 veces anteriores le levantaron el piso del balcon terraza de donde se cree que proviene la humedad), y nunca habia caños rotos,y al día de hoy el balcón sólo esta con membrana ya que nunca le colocaron los cerámicos, mi mamá hace aprox, 4 años realizo un estudio pluvial con el gasto a su cargo y nuevamente se comprobó que no habia pérdida, por esa razón le dijo a la Administradora que podían pasar a ver pero antes de romper la terraza tenían que hacer un estudio pluvial, eso enojó a la Administradora y fue la causa por la que empezó a enviar las CD. El tema es que ahora pretende cobrarnos todo ese gastos innecesario de cartas y abogados a nosotros en lugar de prorratearlo entre los propietarios. La consulta es si esto es correcto, porque hay que aceptar esta medida arbitraria, además esta mujer estuvo ejerciendo como Administradora con el título vencido casi un año, y recién cuando nosotros se lo hicimos saber comenzo a tramitar la renovación, eso esta permitido??

Bueno espero que nos puedan ayudar ya que nosotros siempre pagamos las expensas a término y lo que quiere hacer esta persona es una injusticia.

Aguardo sus comentarios. Muchas gracias Edith

Respuesta: Para responder a consultas de este tenor es necesario tener a la vista el reglamento de propiedad, leer el intercambio de cartas documento, en fin, no es posible cuando se trata de cuestiones muy puntuales, muy específicas.-

Consulta 61

Hola, mi consulta es la siguiente. Hay un nuevo inquilino que se fue con su novio a charlar a la azotea. Segun ellos no estaban haciendo nada, solo estaban abrazados. El encargado fue a decirles que no podian estar en la azotea, que el manda en el edificio y que se tenian que ir. Una cosa llevo a la otra y terminaron a las trompadas. El tema es que el mas lastimado fue el encargado, quien fue el primero en agredir. Intervino la policia ya que el encargado los llamo y el SAME lo llevo al hospital. La pregunta es, que responsabilidad tiene el consorcio? Una de las personas que le pego ni si quiera vive en el edificio.

El puede hacerle juicio al consorcio? Como hay que actuar en un caso asi!?

Muchas gracias Susana

Respuesta: Se trata de una cuestión compleja, que no puede responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de esta página.-

Consulta 62

Estimado doctor: compré hace dos años un depto dentro de un edificio que posee seis departamentos en zona sur de gran bs as. Uno de los propietarios hace a las veces de administrador. No está registrado, no presenta libro de actas ni los hace firmar. Tampoco sabemos qué anotá en ellos. Se aumentó sus honorarios como le pareció y las liquidaciones de expensas siempre tienen expensas extraordinarias que no se traducen en mejoras para el edificio. Intenté removerlo junto a dos propietarios más, labrando acta de reunión ante Escribano y sigue como administrador enviándonos por mail las liquidaciones mensuales. Las expensas las cobra a través de una cuenta que abrió el un banco a nombre del Consorcio. Con el agravante que en las dos últimas liquidaciones me reclama una deuda de 30000 pesos por daños ocasionados al consorcio por arreglos que hice en mi depto antes de mudarme.Nunca me notificó de esos daños y es falaz todo lo que argumenta. Qué amparo tengo de la ley y qué puedo hacer ante esto.

Muchas gracias por su orientación. Mónica

Respuesta: Como Ud comprenderá, hay muchas cuestiones en su consulta, que no permiten responderse en tres o cuatro líneas.-  

Consulta 63

Buenas tardes

Aprovechando su gentil asesoramiento le consulto lo siguiente:

Tengo un departamento en PB con un patio interno que es pulmón del edificio (8 pisos). Se han aquerenciado palomas que anidan en todo el pulmón y el patio se me llena de excremento , a tal punto que en mas de una oportunidad se tapa el desagüe y me ingresa el agua de lluvias al dormitorio, además del problema de salubridad. La acumulación de ese excremento obliga a utilizar una hidrolavadora  dada la cantidad.

Mi pregunta es si es responsabilidad del consorcio colocar alguna red en la parte superior del pulmón de edificio.

Desde ya lo saludo y agradezco su atención. Tito

Respuesta: En principio me gustaría  ler el reglamento de propiedad de ese edificio.-

Consulta 64

Estimado Dr Eduardo Daniel Awad, Me contacto porque hace 2 años que sufro la mala administracion dexxxx.

Hace 2 años que llamo y envío mails y no tengo soluciones, al principio me contestaban que lo iban a solucionar y al día de la fecha ya ni contestan.

Desde que me mude tengo los siguientes problemas:

1) Hay un caño pluvial, ilegal que desagota el agua de toda la terraza en mi patio, soy la unica de pb, lo cual afecta a mi propiedad, ya que se inunda el patio y  tuve que elevar el lavarropas porque cuando se inunda entra el agua en la cocina y se me inunda la unidad. Además en el verano los propietarios bañan a sus mascotas en la terraza o juegan con agua y esto tambien provoca inundación.

2) En las imagenes que adjunto pueden ver la humedad de mis techos, tanto en la cocina, dormitorio y pasillo. Pedí que arreglen la humedad del primer piso y una vez que se seque, me envien un albañil, dos años reclamando y recien a fin de mayo del corriente me enviaron un albañil y lo dejaron como se ve en las fotos, ya que al no arreglar la humedad de la otra propiedad, es imposible arreglar mi techo.

Sumado a que el duño de la unidad del primer piso que provoca la unidad en mi propiedad, no quiere abrir las puertas de su domicilio para que se arregle.

3)Reiteradas veces me queje porque no habia luz en el edificio, los tubos se queman y nadie los cambia por semanas y no hay ninguna luz de emergencia que funcione.

4)Se paga limpieza pero nadie controla , por lo tanto pasan semanas enteras sin limpiar y lo siguen cobrando en las expensas. El edificio es de 3 pisos, no tiene asensor, ni encargado y la mujer que tendria que limpiar todos los sabados, no lo hace ni una vez al mes

5) Hasta hace muy poco no habia matafuegos

6) El edifico no tiene mantenimiento

Sufriendo mi propiedad todos estos daños, la administración hace caso omiso ante todos mis reclamos, respondiendo más de una vez con agresions e insultos.

De todos estos reclamos tengo carta documento, videos, fotos certificadas por escribano público, un informe de un Arquitecto certificando la ilegalidad del pluvial y manifestando por donde debería pasar.

Ya me contacte con todas las entidades de defensa del consumidor y no hay caso.

Me gustaría saber si se puede hacer algo con todo esto, ya que mi unidad se esta cayendo y ya no se a quien recurrir.

Esperando una pronta respuesta. Saluda atte. M. Ayelén

Respuesta: Estimada Señora: en primer lugar esta  un página de consultas, no de denuncia contra administradores. Si Ud entiende que su administración no cumple adecuadamente con sus obligaciones, debe formular la denuncia por ante el Registro Público de Administradores. Por otro lado, enviar mails y llamar por teléfono, si ya han transcurrido dos años sin respuesta, revelan que no es el procedimiento adecuado. Habrá que comenzar intimando formalmente al consorcio y al administrador a realizar las tareas de reparación necesarias (las que correspondan) y al arreglo de los daños que le hayan ocasionado a usted en su departamento.-

Consulta 65

Buen día,

Estoy en un 7mo piso y el electricista me dice qué hay que cambiar el cable desde mi unidad hasta el sótano ya que es muy fino y antiguo. Me corresponde pagarlo a mi o al consorcio? Gracias! María

Respuesta: El consocio debe proveer el cableado en las condiciones que determina el ENRE hasta la entrada a la Unidad funcional.-

Consulta 66

Estimados, en el dpto PB A trabaja un consultorio odontológico, yo vivo en PB B. Sus pacientes tocan continuamente de manera equivocada nuestro dpto (despertando la mayoría de las veces a nuestro bebé). Se le pidió que colocara una chapa identificatoria, se negó y el administrador la colocó. Ayer el propietario la sacó argumentado que quiere privacidad...Hay alguna reglamentación que obligue al profesional a indicarlo?

Muchas gracias, saludos cordiales, Ana Carolina

Respuesta: La verdad es que ese propietario debe arbitrar lo medios o medidas necesario para que, en el ejercicio de su profesión no moleste a otros habitantes de la casa.-

Consulta 67

At. Dr. Eduardo Awad

Hace aproximadamente tres meses, vinieron tres personas con taladros y comenzaron a romper los marmoles del edificio.

Los consorcistas (54 en total) no entendiamos nada. Despues de preguntar y repreguntar nos dijeron que comenzaba la obra de remodelación de dichas partes, y que se hacia con el criterio de continuar en otro momento con la segunda parte, que sería la remodelación del hall que va desde la puerta de entrada, hasta los últimos ascensores (30 metros de largo).

El 13 de julio de 2016 se realizó la Asamblea Anual. Los presentes fueron aprox. 10 .

Uno de los puntos a tratar fué la construcción de la rampa en la entrada del edificio. Esto ya se había conversado en varias oportunidades y estabamos todos de acuerdo. De ahí surgió que "se pidieran cotizaciones para mejorar la entrada del edificio, mejorando el aspecto arquitectonico de la misma".

La moción fué aprobada por unanimidad de los presentes, y se "facultaba al consejo de administración para definir el presupuesto por dicho trabajo y evaluar las opciones que se presentaran, para mejorar arquitectonicamente la entrada y hall del consorcio".

La obra resultó ser: destrucción del marmol del frente hasta el primer piso, de paredes, hall cochera (paredes 2x2) y paredes entrada edificio hasta puerta (2x2). Todo se reemplaza por porcelanato. Se cambia piso, portero electrico, se corre el blindex y la puerta 1 metro hacia adentro, se hace una garita de vigilancia. Como el techo al correr el blindex queda en desnivel, se sube o se baja una parte, se modifica la iluminación, se cambia la puerta, etc.

El reglamento dice que: "se requieren los 2/3 de votos de los integrantes del consorcio para resolver sobre los siguientes puntos:

a) "para la realización de innovación y/o mejoras en el edificio" ...

Al día de hoy aun no se hizo ni la cuatra parte del proyecto. Nunca tuvimos tantos deudores.

La pregunta es, ¿Las modificaciones manifestadas necesitan de la aprobación de los 2/3 del consorcio?, ¿puede la Asamblea con la aprobación de la asistencia de 10 personas pasar por encima del Reglamento?

¿Qué derecho nos asiste a los consorcistas?

Agradezco su atención y quedamos a la espera de su respuesta. Saludos

Vanina

Respuesta: En principio, creo, hay que separar la cuestión de adecuar el edificio eliminando barreras arquitectónicas de la cuestión de embellecar o cambiar el hall de entrada del edificio.- Luego se verá cómo es instrumenta.-

Consulta 68

Hola.

Mi consulta es la siguiente:

Mi vecino de la unidad de al lado tuvo que sustituir los caños de agua y al hacerlo esos caños que iban en el piso ahora los puso en la pared que tenemos en común sin previo aviso al consorcio del edificio de ese cambio haciéndolo de cierto modo a escondidas que justo me enteré cuando entré a su hogar para consultarle una cosa al albañil q está trabajando ahí ( Ese arreglo que lo tiene que efectuar el consorcio y lo quizo hacer él y pedir el reembolso).

¿Puedo hacer algo al respecto para que vuelva a cambiar los caños a su lugar original o no puedo hacer nada y solo me queda aceptarlo?.

Desde ya muchas gracias Pamela

Respuesta: En principio el vecino no debió tocar o modificar los caños que si es que son comunes. Sobre la posibilidad de reembolso de lo gastado y de volver las cosas al estado anterior, no se  puede  responder, hay que tener más detalles sobre la situación o cuestión planteada.-

Consulta 69

Estimado Dr.Awad:

Lo consulto a fin de que me informe, cómo está su propuesta para que el Bco.Ciudad otorgue una línea de crédito blando para reparación de balcones, etc.

Nosotros debemos repararlos, pero nos resulta tan orenoso que estamos viendo la posibilidad de tomar un crédito blando para las mismas.

Mucho le agradeceré su respuesta, ya que por el momento el Banco está cobrando casi el 33% de interés en 60 meses. Atte., Héctor

Respuesta: Lamento decirle que hasta el momento no ha habido respuesta favorable de las autoridades.-

Consulta 70

Estimado Dr.:

en un dep.de un 6to. piso se han levantado 2 hileras de cerámicos (enteras) sin romper y el edificio tiene de contruido aproximadamente 17 años. No pasan caños por debajo y de pronto se han levantado intactos, no es por mal uso se debe a movimiento estructural o mal pegamento. Esto no ha ocurrido solo en este departamento. Durante algunas administraciones la mano de obra se pagaba por consorcio y la reposición de las cerámicas si fuera necesario debería proveerlas el propietario. Posterior administrador resolvio que el consorcio no se haría responsable. De quien es la obligación de solventar? saludos, ana

Respuesta: Hay que investigar bien las causas de lo ocurrido para responder. No es lo mimo un defecto estructural que un simple problema de la calidad o mala ejecución del pegamento de las piezas.-

Consulta 71

Hola, buenas Necesitaba consultar,dado que tengo un dpto al que accedo por un palier comun de 3 metros de largo, con ingreso exclusivo, por el que quiero poner ante el ingreso por seguridad y trabajo una puerta anterior blindada.

El reglamento parece en sus partes tener ciertas contradicciones, dice que para el ejercicio de una profesion se pueden poner carteles en pb o el acceso al dpto o cualquier otra cosa que ayude a la profesion que uno ejerce, de hecho ahi tendre el estudio (ahora tengo el dpto en obra).

Por otro lado dice que para modificar espacios porcentuales etc debe tener el 100% de los propietarios de los 42 dptos

Y por otro lado dice que cualquier tema que se trate por asambre ord o extraordinaria serà aprobado por la mitad mas uno de los presentes...

El administrador amablemente me sugirio realizar una asamblea extraordinaria y tratar el tema ahi. Si eso logra aprobarse es cosa juzgada? es decir nadie podrà luego rebocarla? y podrè realizar modificaciones en el espacio que obtenga de ese palier para hacerlo sala de espera para cuestiones laborales?

Agradezco la pronta respuesta que puedan brindarme.

Saludos,  Lic. Silvia Noemí

Respuesta: Normalmente, en la consulta, somos nosotros los que leemos e interpretamos los reglamentos de propiedad.- Y ello es fundamental para poder responder.-

Consulta 72

BUENAS TARDES   DR.  E. AWAD  COMNO ESTA  UD.  lo consulto  para saber como tengo que proceder sobre el problema del consorcio de la calle xxxx

 en capital , desde hace unos meses veo en las expensas  que son mas los propietarios e inquilinos que pagan a cuenta y el administrador no hace nada apenas les cobra un  modico punitorio, no envia carta documento  y  los que pagamos el total y en fecha  nos vemos perjudicados ta que todos los meses  aumenta las expensas, le envie varios e-mail pero no contesta solicite por telef. una asamblea  y no la hace.

Mas  me indigna  ya que los  que pagan a cuenta disponen de coches. alquilan cocheras, se van de viaje van a los mejores gimnasios  .

DR. que puedo hacer  legalmente , ademas  los presupuestos grandes se arregla con el consejo nunca sabemos nada,  es incompetente  y  lo proteje el consejo  y veo  que me estan robando  todos los meses.-

Le agradesco  y disculpe  mi enojo  ,lo saludo  cordialmente.-

SRA. Alicia

Respuesta: Sobre los defectos o mala administración, sugiero hacer una denuncia por ante el Registro Público de Administradores.-

Consulta 73

Buenos días Dr. Awad, quisiera si es tan amable de orientarme en este tema.

El edificio en el que vivo posee calefacción central, quisiera saber si hay alguna regulación o artículo referente al prendido de la calefacción, por ejemplo, cantidad de horas, de acuerdo a la temperatura, cantidad de calefacción etc.

Hay una persona que da las directivas de prendido y apagado de la misma, pero esta persona no vive en el edificio, es parte del consejo por que tiene un local en la galería de abajo.

Mi departamento esta en un piso alto donde el frio se siente mucho, sobre todo en la madrugada y nadie parece hacerse responsable.

Agradezco su respuesta, cordial saludo Maria Alejandra

Respuesta: Normalmente esos edificios tienen un reglamento interno que determina esos horarios de encendido y apagado.- Su edificio tiene un reglamento de este tipo?

Consulta 74

Estimado Doctor Awad Me contacto con usted y su equipo a fin de consultarlo sobre los alcances del cumplimiento de los consorcios.Ocurre que los consorcios en el ámbito de CABA por ejemplo cumplen con requisitos como limpieza de tanques de agua semestralmente,  luces de emergencia, conservador de ascensor, semáforo para cuando hay garages, etc,

Pero todos estos cumplimientos son del consorcios para con las municipalidad, que hay de las obligaciones del consorcio para con los encargados de edificios?

Estos acaso quedan fuera de la ley 19587 de higiene y seguridad del trabajo y su decreto reglamentario 351/79?

Los encargados de edificios no son empleados del consorcio y por ende el consorcio debería cumplir con las leyes que le brindan un ambiente laboral seguro?

Como ser mediciones de Iluminación acorde a las tareas, (Res.84/12 SRT)

evaluaciones ergonómicas ya que trabajan más de 2 horas de pie o deambulando, realizan movimientos repetitivos,(Res 886/15)

mediciones de puesta a tierra (Res 900/15 SRT) trabajan conectando y desconectando

Artefactos eléctricos, enceradoras, manipulan tableros, productos químicos, muchas veces con las manos todavía húmedas etc, Cordialmente. Licenciado Osvaldo

Respuesta: Las medidas de higiene y seguridad ya sean edilicias o del trabajo deben cumplir en su totalidad, ya sea porque las impone la legislación local (CABA) o nacional.- 

Consulta 75

Buenos días;  Mi consulta es la siguiente, vivo en un edificio de 10 pisos, en el 9 piso, tengo una vecina que deja sus tres bicicletas en el pasillo común, lo que impide con facilidad el ingreso y egreso a mi departamento. Se lo comunique en varias oportunidades a la administradoras y nunca me dio una solución. Me podrian indicar los pasos a seguir.

Muchas gracias. Marina

Respuesta: El administrador debe velar por el correcto cumplimiento de las previsiones de los reglamentos de propiedad, lo que pasillo de circulación no puede usarse para estacionar bicicletas, como en este caso.- La intimación debe ser formal, fehaciente, tanto al administrador como al propietario y/u ocupante infractor.-

Consulta 76

Doctor me gustaria saber q se hace cuando la constructora se queda con la vivienda para encargado la alquila x su cta y no permite q el consorcio le de el uso q corresponde(vivienda d encargado) marcelo

Respuesta: Cuestiones tan específicas, que involucran leer mucha documentación, planos, reglamentos, etc. no pueden responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-

Consulta 77

Mi edificio tiene una medianera de ladrillo a la vista la misma por la falta de impermeabilización tengo problemas de humedad en el dormitorio y en el living donde se me ha formado está una capa de hongos.

Cuando le notifique al administrador de lo que sucedía me dijo que no había plata para hacer la impermeabilización de las paredes y por lo tanto no podían hacer nada; qué es lo que puedo hacer ante este tipo de problema?.

Desde ya le quedó muy agradecida por su contestación, Maru estela

Respuesta: La falta de fondos no es respuesta suficiente para no hacer la tarea de conservación. Habrá que intimar fehacientemente al consorcio y al administrador, para comenzar.-

Consulta 78

Buenos dias, mi nombre es Andrea, quisiera asesorarme sobre algunas cuestiones.

Compre un departamento en abril, un fideicomiso. El departamento esta terminado y estoy viviendo desde mayo.

El problema surge porque una vecina tiene dos perros que ladran todo el dia, no dejandome practicamente vivir en paz...

Me empece a informar y veo que la administracion no hizo un reglamento todavia, no tenemos consorcio, y no se escritura sabiendo que yaesta el final de obra.

Mas alla de los ruidos molestos, supe que usaron el sum y la pileta sin habilitacion todavia. Lo que es mas grave si llega a pasar algún accidente.

Como puedo proceder ante esta situación lo antes posible  y consultar de forma personal. Muchas gracias Andrea

Respuesta: si el edificio está situado en la CABA la primera cuestión puede tener solución a partir de hacer una denuncia en la fiscalía que corresponda.- Sobre el resto, no hay posibilidad de responder consultas que necesitan de una entrevista más personalizada.- 

Consulta 79

Hoy es 5 de julio las expensas con vencimiento 20 de junio correspondiente al mes de mayo, todavía no llegaron.

 Hace muchos meses que son enviadas con atraso. por ejemplo:

El 19 de abril pagué las expensas con vencimiento 20 de marzo correspondiente al mes de febrero.

 El 18 de mayo pagué las expensas con vencimiento 20 de abril correspondiente al mes de marzo.

 El 13 de junio pagué las expensas con vencimiento 20 de mayo correspondiente al mes de abril.

Estos atrasos son parte de otras irregularidades mayores. Mi pregunta es:

 ¿Puedo como copropietaria pedir una Auditoría?

 Cordialmente: Gladys 

Respuesta: Si bien el administrador debería tener disciplina y regularidad en el cumplimiento de sus obligaciones, ya que “maneja” fondos ajenos, no me parece que esa demora solamente autorice a llevar a cabo una auditoría. El caso es otro si Ud. percibe que hay irregularidades. Si el edificio se encuentra en la CABA puede pedir la exhibición de documentación, de comprobantes, conforme lo prevén la ley 941 y la disposición 856 (mis expensas o expensas claras).-

Consulta 80

Señores Todoconsorcios:

Los molesto por una consulta relativa al departamento de una de mis hijas a quien copio y sucede lo siguiente:

Arriba de su unidad hay un balcón terraza y hace más de dos años que filtra agua deteriorando cielorraso, pared y un placard. Yo soy arquitecta y fui a ver a la unidad superior para asesorarla y ella lleva reclamando a la administración quién le decía que no había dinero para obras  y que el consejo no las aprobaba. Ahora cambiaron de Administración y la nueva Administradora le contestó diciendo que no le corresponde al consorcio sino al propietario del piso superior ya que son tareas de mantenimiento.

Nos podrán orientar ustedes? Desde ya muchísimas gracias.

Gabriela

Respuesta: Si se trata de filtraciones ocasionadas en deterioros de sectores y/o cosas de dominio común (caños, estructura de balcón con su impermeabilización, por ejemplo)  se tarta de cuestiones que debe resolver el consorcio. LO que no entiendo es porqué, para esa administradora, las tareas de mantenimiento no forman parte de la obligación de reparar-

Consulta 81

buenas tarde, necesito me informen si es obligtorio , pagar las multas, que se aplican. Les cuento que hace varios años que vivo en un 9 piso de un  edificio, soy propietaria, entiendo que hay un reglamento que hay que respetar, solo que nunca desde el tiempo que vivo, nunca se aplico una multa a nadie, por ejemplo estan prohibido los animales y hay muchos que tienen perro, tenemos una pileta y estan prohibido llevar gente, hay muchos inquilinos que invitan a mas de una persona, que es la permitida, siempre hay reuniones con musica, pero nunca se le aplico a nadie, resulta que el sabado pasado, uno de mis hijos se junto con sus amigos, a festejar su cumpleaños, reconozco que trasgredieron las normas, mas alla del horario permitido, la musica, los ruidos ocasionados, motivo por el cual el administrador, me envio una nota, informandome, la aplicacion de una multa,de $ 900.00. Y no es porque no corresponda pagar, solo que no es para todos iguales..El no es un ejemplo, ya que que nos cobras expensas de mas , tengo como comprobar lo que digo,  dibujando los numeros, ya que no coincide lo que pagamos con lo que deberiamos pagar..el es abogado, pero de administrar consorcio,no sabe.. el puede decidir la multa o tiene que llamar a los consorcistas. desde ya muchas gracias, por la atencion.. Liliana

Respuesta: En muchos edificios se aplican multan por transgresiones, me gustaría saber si están previstas en el reglamento de propiedad del consorcio o si han sido creadas a posteriori; de todas formas no todas las infracciones generan el mismo nivel de perturbación.-  Esto por un lado, por otro lado lo que Usted refiere sobre el cobro de las expensas,  hay irregularidades?

Consulta 82

Estimado, soy propietaria de un departamento que compré de pozo y del cual aún no me entregaron la escritura aunque sí la posesión.

Aún tenemos  luz de obra y hay varias cuestiones que la empresa constructora no cumplió.

Nos están queriendo cobrar expensas y quisiera saber si lo pueden hacer ya que me han comentado que no pueden exigir el pago de nada hasta tanto todo esté terminado conforme corresponde. Gracias natalia

Respuesta: En general la entrega de la posesión se hace merced un acta o documento por la que el poseedor se obliga a pagar las expensas.- Pero la verdad es que estas cuestiones no pueden resolverse sin tener a la vista toda la documentación y una entrevista en la que se pueda conocer más acerca del caso  

Consulta 83

Buenas noches Dr. luego de realizar el curso de administrador de consorcios en caba me llego mi primera administración en Lanús donde no necesito matrícula. El edificio recién se termino de construir y la gente recién se comenzó a mudar. Aún no está terminado el reglamento por lo cual es un condominio ya que nadie puede escriturar. En una semana realizaremos la primera reunión de consorcio, donde fijaremos una expensa extraordinaria igual para todos para poner en marcha el consorcio. Tengo entendido que estaremos interinos por 90 días. Cómo debo realizar esa primer acta de asamblea?

Muchas gracias.  Yanina

Respuesta: Estimada YANINA: no sé si se trata de un condominio como usted refiere o qué situación jurídica es.- Así las cosas, y desde el reducido ámbito de ésta página no es posible indicarle a un administrador lo que debe hacer.- 

Consulta 84

Hola Buenos dias, tuve en mi unidad functional donde vivo un problema con el caño de la bañera que estaba desviado, eso produjo que filtrara agua por debajo de la bañera, nos dimos cuenta hace poco, para cuando esto ocurrió  ya mi piso flotante  de mi dormitorio( adjunto al baño en suite) estaba levantado y tuvimos que levantar varias tablas del piso y picas los cermicos de la bañera para reparar el caño desviado.  Posiblemente en el piso de abajo haya humedad pero dado que no vive nadie no podemos saberlo con certeza. Quien paga eso? Nosotros o el consorcio? Gracias Vanesa

Respuesta: Me gustaría, primero, tener más precisiones, leer el reglamento de propiedad, saber bien cómo es el edificio.-

Consulta 85

Hola. Escribo para asesorarme acerca de como debo accionar. Vivo en un PH en CABA y la UF que me pertenece tiene una terraza denominada espacio común pero de uso exclusivo, a la cual no tienen acceso las otras UF.

Estoy interesada en hacer un cerramiento en una parte de la misma, la cual no afecta la fachada por ser retirado de las paredes, pero aún así busco el OK de mis vecinos. Al generarse dicho contrato por lo que leo se designó a un administrador pero según me informaron nunca se llevó a cabo la administración.

Mi problema surge porque uno se los dueños vive fuera del pais y no ha dejado apoderado que pueda firmar.

Como se hace en este caso? Por más que diga unanimidad la mayoría alcanza?

Agradeceria su respuesta.

Saludos. Mariangeles

Respuesta: Se trata de una cuestión un poco más compleja, si, como Usted refiere, la superficie es de dominio común.- No puede resolverse a partir de una consulta de 4 líneas en ésta página.-

Consulta 86

Sr awad: soy inquilino en un pequeño edificio de 3 pisos x escalera.y lo administra una vecina q se auto propuso  para el cargo a la cual le pagamos por su trabajo. Mi problema es el siguiente :La parte externa de mi balcón ( estoy en el primer piso a la calle) está deteriorada y tengo miedo q se caiga algún pedazo de mampostería a la calle y dañe a alguien.le manifesté oralmente mi inquietud hace  ya dos meses a la administradora en forma oral  y se lo repetí varias veces pero sale con evasivas y finalmente no hace nada .tambien le conté lo q pasa a la dueña del depto para q hable con la administradora  a ver si a ella la escucha pero tampoco hizo. Nada  la pregunta es:si llega a caer algo de la mampoSteria  externa de mi balcón y daña a una persona quien es el responsable ? El inquilino ( yo) , la dueña o la administradora q no quiere arreglar los balcones ? Debo mandarle a las dos carta documento para q quede asentado x escrito q les avise del problema del balcón ? A quien corresponde hacer el arreglo de la parte externa de mi balcón . Puedo  arreglarlo x mi cuenta y q me lo descuente de las expensas  o conviene que la administradora se encargue de reparar la parte externa de los balcones ? Honestamente este tema me tiene muy preocupado y no sé cómo resolverlo .Desde ya muy agradecido . El abuelo Adolfo (adjunto foto de mi balcón )

Respuesta: La verdad es que es el consorcio, a través de su administrador, quien debe cumplir con la obligación de mantener en buen estado los muros del edificio. No es una obligación del locatario.-

Consulta 87

la consulta se refiere a un edificio que tiene el servicio de calefaccion central

el invierno pasado habia un problema en la caldera que provocaba que el servicio sea deficiente y en especial, en mi depto directamente no tenia calefaccion

Durante este verano se gasto una fortuna en arreglarla (decidido por asamblea) y ahora el artefacto anda bien y todos tienen calefaccion MENOS YO.

Tarda en llegar a mi depto aprox  2 horas y media y llega con poquisima presion.

El calderista hizo de todo pero la cosa no funciona.

 En la asamblea yo vote por anular el servicio porque ya es un equipo viejo, pero mi propuesto no se acepto.  En esa misma asamblea plantee mi situacion y se decidio arreglar la caldera

 Que debo hacer? porque tengo entendido que tienen la obligacion de darme el servicio,

Como pueden resarcirme del daño y los gastos que estoy pagando? porque YO estoy pagando EL METROGAS del consumo de la caldera de todos.

 GRACIAS !! (Silvia )

Respuesta: En principio debe intimar al consorcio para que le provea el servicio en condiciones adecuadas. De no ser así o no ser posible, podría iniciarse un proceso de mediación para lograr alguna otra solución que los entendidos aconsejen .-

Consulta 88

Buenas tardes Dr.

Empezó la administración a pintar exteriores (medianeras) del edificio.

Yo vivo en el frente en el primer retiro del edificio un departamento con balcón terraza. Arriba mio hay otro retiro más.

La pregunta es si corresponde al consorcio pintar las paredes y rejas de mi balcón terraza, como asi también de las paredes y rejas de los balcones restantes.

Muchas gracias Graciela

Respuesta: Sí, el consorcio debe mantener las estructuras de balcón y los muros.-

Consulta 89

Estimados,  tengo el agrado de dirigirme a Uds para consultarles sobre un tema que puse en discusión con la administradora de nuestro consorcio.

En la liquidación de expensas del mes de mayo incluyó el siguiente concepto “ Rematriculación del Consorcio 2015” …. $ 2.000 y aclaró que en un par de meses va venir el mismo gasto por el año 2016 porque el Registro de Administradores estaba atrasado.

A su vez también, para completar este trámite es obligatorio el pago de un curso para el encargado al que no es obligatorio que concurra ( palabras textuales de la administradora ) cuyo importe asciende a $ 1.450 y que este año habría que pagar 2 veces.

Por lo que pude informarme el que debe estar matriculado en el Registro es el administrador no el consorcio, ella aduce que debe pagar un arancel por cada consorcio que administra.

¿ Esto es correcto ? Desde ya muchas gracias por su atención. Saludos cordiales

Andrea

Respuesta: El administrador no puede cobrarle al consorcio los gastos de su matriculación ni los cursos que hace.- Sí debe pagar el consorcio el costo del curso del encargado.-