Consulta
1
El pasado 05 de octubre fue mi última clase
con uds en el Colegio, me resultaron muy útil y practica la cursada por tal los
necesito, por favor me ayudan con la siguiente consulta, les estaré muy
agradecida.
El 12 del corriente me efectúan la consulta
de referencia, y en el día de ayer visite el edificio, está en pésimas condiciones de mantenimiento,
pasillos, entrada, como si estuviera sin habitar, serán como mucho 15 UF, en el
barrio de Saavedra, uno de los propietarios llega a mi estudio por desprendimiento
de mampostería, con filtración de agua en techo de baño, y lavatorio de baño
con pérdida que linda a dormitorio y toma corriente.
Por tal motivo hoy, yo estaría solicitando
liquidación de expensas a otra propietaria y reglamento de propiedad, puesto
que mi clienta de 76 años no lo tiene, y el inmueble lo alquilaba, a través de
inmobiliaria que según factura de
honorarios solo cobra por recibir el pago del alquiler $130, igual me apersonare para
presentarme ( la propietaria ya no quiere continuar con ellos, para ello,
nosotros que debemos pedirle?)
El administrador informa domicilio en la
tablada y está cobrando expensas extraordinarias,.este sujeto nunca le informo sobre liquidacion de expensas, ni la
inmobiliaria ( esta última no está obligada a hacerlo?)
Teniendo en cuenta todos estos agravantes,
yo redacte la siguiente CD al administrador
En mi carácter de propietaria de la UF xx cita en..... Íntimo a Ud.
A que en el plazo perentorio de 72 horas hábiles administrativas, efectúen las
siguientes reparaciones, plomeria, albañileria y pintura en techo de baño, como
también en lavatorio de baño con riesgo de corto circuito en dormitorio pegado
al baño, asimismo arreglos de
albañilería y pintura en pasillo común del segundo piso; bajo apercibimiento de
iniciar las acciones legales correspondientes.
A todos los efectos de la presente
constituyó domicilio en el estudio jurídico sito..... A cargo de la Dra...
Queda Ud debidamente notificado.
Por favor, aguardaré vuestros comentarios,
Millón de gracias! Dora
Respuesta: Sobre los daños en el depto, me gustaría
que se sepa un poco más acerca de la posible causa (por ejemplo, filtraciones
de caños comunes, o filtraciones de techo, terraza, muros, etc), para incluírla
en la carta documento.- Sobre el administrador, si está administrando un
edificio en la Ciudad
de Buenos Aires, debe estar inscripto en el Registro Público de Administradores
y tener un domicilio en la ciudad de Buenos aires. Sería bueno saber algo sobre
esto, también.- Sobre la inmobiliaria, muchas sólo cobran el alquiler pero no
toman ninguna responsabilidad, habrá que estar al texto del contrato de
locación, si es que la dueña no firmó ningún otro documento.-
Consulta
2
Estimado Dr. le consulto por que hace 2
semanas en el edificio no hay calefacción, se rompió un caño de la misma y no
se puede reparar por que en el depto que hay que realizar la reparación los
ocupantes se fueron de viaje después de la rotura y no se puede ingresar, el
administrador no hace nada y me gustaría saber quien se hace cargo por los
daños y perjuicios por la falta de la misma. Gracias Martin
Respuesta: el administrador debe tomar asesoramiento
con un letrado, porque es posible ingresar en el departamento, promoviendo un
proceso judicial. Igual, sería bueno plantearse la espera, atento la época del
año.-
Consulta
3
Hola las persianas de mi departamento estan
muy arqueadas por el sol, cuesta levantarlas y se estan por zafar.
a quien le corresponde el pago de las
mismas? el consorcio pide de madera pero salen 16.000 cada una cuando yo puedo
pagar unas de plastico (4000m) que no son del mismo color que las otras.
Como haria para evitar que se caiga la
persiana con sus correspondietes consecuencias sin pagar una plata que no
tengo y sin cambiar el color de las persianas
del frente Patricia
Respuesta: conforme el nuevo código civil y comercial
las ventanas son cosas del dominio particular del propietario de la
unidad. Si la diferencia no es muy
marcada, creo que se puede poner un persiana de plástico.-
Consulta 4
Puede realizarse
una reunión de consorcio fuera de la ciudad donde esta emplazado el edificio.
En caso q me quiera oponer a ello como puedo hacer juan
Respuesta: No sé qué dice el reglamento al respecto.-
primero hay que leerlo.-
Consulta
5
Estimado Dr Awad lo molesto para
consultarlo sobre un problema en mi edificio es un edificio de 10 pisos , dos
departamentos por piso, y las luces de emergencia haced 6 meses que tienen las
baterias agotadas por lo cual con los reiterados cortes de luz hay que bajar
las escaleras con linterna, con el riesgo que eso significa teniendo en cuena
que en el edificio vive gente mayor, le agradecere una respuesta a mi pregunta,
soy Farmaceutica y Bioquimica y sigo trabajando a pesar de mis 80 años.le
agradezco su respuesta Dora
Respuesta: Debe intimar al administrador a la puesta
en condiciones de las luces de emergencia, pues hay una ley que así lo dispone
y el administrador debe cumplir con las leyes en estos casos.-
Consulta
6
Estimado Dr. Awad:
Vivo en Córdoba y tengo en CABA un
monoambiente, en 4º piso, que heredé de mi madre. Siempre estuvo alquilado.
A principios de 2014, comenzaron a llamarme
por teléfono, la inquilina, su madre y la SRA de la inmobiliaria que
hace años contrató mi madre para ocuparse de las renovaciones de los contratos,
debido a una pérdida y filtración de humedad que afectaba mi unidad.
La administración mandó diferentes plomeros
que no resolvían. La humedad, de caños comunes,
afectaba también al depto de arriba y llegó a mojar toda la mercadería
del local de PB. La inquilina se enfermó, y
tuvo que ir retirando sus enseres poco a poco ya que no podía,
finalmente, usar el baño ni la cocina, sin contar que en el ambiente hubo dos
boquetes durante vs meses.
Cuando la madre de la inquilina me mandó un
email diciendome que de los boquetes salían cucarachas y la hija estaba
durmiendo en casa de sus padres, a pesar de tener a mi esposo con un problema
de salud, en noviembre viajé a CABA. Antes encargué en una escribanía de
Córdoba, un poder para quienes me iban a
representar en CABA( una abogada y la sra de la inmobiliaria) a mi regreso.
También llevé una arquitecta y un escribano
para sacar fotos y hacer el acta.
La inquilina decidió rescindir el contrato
en noviembre, por los perjuicios que le
ocasionó esa sutuación, aunque vencía en febrero. Esos meses tuve que hacer
frente a los gastos, hasta que se arregló y se alquiló nuevamente.
Le pedí a la abogada que recuperara mis
gastos y que quería una compensación, aunque fuera moderada, por daños y
perjuicios.
En febrero le transferí los aportes que me
indicó. En junio la llamé y me dijo que el administrador no se había presentado
a la primer audiencia y que lo había citado para la segundo un mes después.
La
Semana
pasada, supe por la Sra
de la inmobiliaria que el administrador había ido a la segunda audiencia y
había quedado con la abogada que iba a hacer de nuevo el baño de mi unidad.
Y la abogada me mandó decir que no convenía
seguir adelante con el juicio porque no era seguro conseguir "algo".
No quiero correr el riesgo de perder el
inquilino actual y tener que hacerme cargo nuevamente de los gastos
Preguntas: ¿Puede al administrador decidir una
intervención en mi propiedad sin informarme por qué lo hace?
¿Puede la abogada decidir
no continuar sin consultarme?
Me parece abuso de poder por parte de los
dos profesionales.
¿Que me aconseja usted? Agradeceré su
respuesta orientadora.
Saludos cordiales MARIA
Respuesta: Disculpe, pero no puede emitir una opinión
sobre la tarea y/o el consejo de un colega.-
Consulta
7
Mi consulta es que nuestro edificio de dto,
posee un local que está alquilado a una inmobiliaria, esta nos dijo que iban a
realizar unas modificaciones, debido a que tenían algunos problemas con los
pisos producto de una entrada de la calle por inundación, y algunas menudencias
más, pero algo de no mucha importancia nos encontramos este fin de semana con
que habían pintado la reja del local en color turquesa, cuando nuestro edificio
tiene la puerta de entrada negra con bronce en sus recuadros, mi pregunta es
hay alguna norma o reglamentación municipal para poder exigir que el color sea
cambiado a negro para tener el mismo color en el frente, pues se niegan
diciendo que el logo de ellos ahora iba a ser cambiado teniendo esos colores.
Ante todo, nunca consultaron al respecto ni con la Administración ni
con el Consejo del Edificio, es por ello que estoy haciendo la consulta,
pertenezco al Consejo y además hay un descontento Gral de los propietarios al respecto. Sin más y
desde ya agradeciéndole a Ud. Me despido Myriam
Respuesta: El uso de las cosas comunes debe
hacerse sin perjudicar a los demás, en
este caso, no es posible modificar las características o aspecto arquitectónico
del edificio.-
Consulta
8
Buenas tardes...
No si està vigente este espacio de consulta
pero frente a tanta duda tomo la iniciativa...
Recientemente comprè un ph al frente en
lote de 6 unidades en total...la mìa es la màs grande, ocupa el 29,98 del
plano...al llegar los vecinos me explicaron que tal cual figura en mi escritura
no se pagan expensas, sòlo se hacen muy muy esporàdicamente arreglos cuando la cosa no da màs!!! Allì me encontré como suele pasar que todos a
supuesta excepciòn de 1, han efectuado modificaciones de metros dentro de sus
unidades y que incluso han construido nuevas habitaciones, techado patios, y
transformado techos/azoteas en terrazas
con delimitaciones con
barandas de caños inclusive...dado tod
ello a lo que realmente no pongo objeciòn,
ese propietario que no habita y es supuestamente aquel único que no efectuò modificaciones
quien ahora nos amenazó con denunciar el
refuerzo de la separación que ya estaba efectuada por el vecino de la 2ª unidad
lindante con nosotros y el 3ª depto...el cual hacia ambos lados sectorizò su
techo devenido en terraza que con
idéntica circunstancia como nosotros le da uso mínimo...pero al tener niños
pequeños (de 2 y 7 años) debimos levantar una pared para evitar que se fueran
para el "otro lado" (pared
baja de 1,5 m)
por no molestar y cuidar que no cayeran por zona que no estàn debidamente
seguras ya que ellos asì no lo necesitan porque son 2 adultos sin hijos...antes
de levantar la misma consultamos y nos asegurò no tener problema, pero una vez
edificada pasados unos dìas, nos dijo
que tendrìamos que haberle preguntado al vecino
que no vive ya que es muy especial
y se cree dueño de todo el ph??? allì comenzò el conflicto y frente a la
necesidad de reunirnos por la reparaciòn
del hall de entrada que està a punto de desplomarse, nos amenazò con
denunciarnos si no tiramos la pared...lo cual nos resulta perjudicial en todo
concepto econòmico y de
convivencia...incluso espacial... ya que contàbamos con poder estar allì durante
el verano y los dìas de calor, asì lo compramos con techo terraza transitable y
dividido.. un lugar de juego ansiado por mis hijos...
A todo esto debo decir, que tiene grandes
problemas de filtraciones y daños a causa de ellas toda nuestra unidad, del mismo modo que las filtraciones del techito de la entrada nos generò deterioro de
toda una pared del comedor cuyo revoque
está podrido y colapsado....de hecho, el propietario anterior había efectuado a
su cargo un rudimentario desagote de
nuestro actual techo-terraza que
terminaba en el pasillo común y que a causa de las quejas y pedidos expresos de
los otros propietarios retirè sin dar
hasta el momento una solución bien efectuada como un desagüe o pluvial....hoy
en dìa soporto en mi propio patio lo que supuestamente es comùn?? si el techo
no se puede sectorizar....pero como ellos ahora han permitido (ya que no
lo"calman") que ese señor nos denuncie ante el gcaba... queremos
consultar por los posibles reclamos que nosotros también podemos hacerles a este
señor y a todos...
¿Puedo solicitar la impermeabilizaciòn de
todo mi techo que està lleno de goteras si yo no fui quien lo hizo transitable?
¿Puedo pedir la reparaciòn de los revoques y pintura donde
claramente se ven los rastros que las lluvias fuertes han dejado en el interior de todas las
habitaciones?
¿Puedo pedir la paga de reparaciones ya
efectuadas (hace 2 meses) con la boleta
correspondiente por ejemplo de cambio de cañerìas de agua y gas? (por grandes y
numerosas filtraciones de agua y fuga de gas)...
¿Puedo solicitar el pago comùn de un
desagote o canerìa pluvial si el techo ellos lo quieren hacer
valer como comùn aunque en la practica
cada uno le dio el uso que quiso y lo mantiene cada uno a pesar del reglamento
(que lo indicarìa como de mantenimiento comùn por tratarse de un supuesto
sector comùn no mencionado)?
María Soledad
Respuesta: Primero hay que leer el reglamento de ese
consorcio, ver los planos, luego se
podrá tener una opinión.-
Consulta
9
Le ruego que me indique a quién corresponde
el arreglo de una puerta corrediza de un balcón cuyo riel está averiado, es al
Consorcio o al Propietario. Se trata de un balcón de último piso sin protección
arriba.
Muy agradecida por su respuesta
Consuelo
Respuesta: Las ventanas, conforme el código civil y
comercial (artículo 2043), pertenecen al dueño de la unidad.-
Consulta
10
Gracias por su respuesta, de todas formas
me parece que no comprendió mi caso.
El paquete tenia datos de mi persona, pero
incompletos. En particular el apellido y la dirección del edificio (pude ver la
planilla del cadete), faltaban el piso y mi departamento. Como también mi
nombre, DNI, teléfono y dirección de e-mail.
Mi consulta entonces, era la siguiente:
Puede el encargado del edificio en el que vivo dar datos personales a un
desconocido? Sabiendo que el cadete que debía entregar el paquete no sabia de
parte de quien venía, ni la empresa que lo mandaba?
El cadete no me supo dar a mi un dato
concreto de quien era el que mandaba el paquete.
Por lo tanto mi consulta refiere a el hecho
de dar acceso a una persona X a mis datos personales, sin autorización al
respecto.
Hice mi reclamo en la Administración del
Edificio, pero como respuesta me dijeron que le iban a hacer un "llamado
de atención" al encargado.
Mi pregunta a Ud. es si puedo recurrir a
algún medio legal (como una denuncia) por el hecho antes descrito. O como
medida preventiva a que recurso legal puedo acceder para que no vuelva a
ocurrir un caso similar?
Desde ya, muchas gracias por su respuesta
anterior y espero un respuesta nuevamente. Saludos, Luciana.
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 10
Dr. Awad mi consulta tiene que ver con un hecho particular, soy
inquilina y un día me tocan timbre y me dicen que venían a entregarme un
paquete, el cual no tenía conocimiento.
A todo esto cuando bajo lo veo al encargado y resulta que antes
el mismo chico le habia tocado su timbre (ya que vive en el mismo edificio)
preguntando solo por mi apellido y dirección (que eran los unicos datos que
tenía el del paquete). El encargado le dio mis datos personales, piso,
departamento y nombre. Incluso cuando estaba abajo detras de la puerta (la cual
no abrí por seguridad) sale el encargado y el chico del paquete le dice
"me dijo que ya baja", y el portero me mira y le dice es ella,
señalandome.
Mi duda es a que acción legal puedo recurrir para el encargado
que dio mi nombre, piso y departamento sin mi autorización y para que no de mis
datos personales a gente desconocida sin una credencial o algo que lo
identifique como tal.
Le agradezco su respuesta.
Saludos Luciana
Respuesta:
Mire, si el paquete viene a su domicilio y dirigido a usted, no entiendo qué
hizo mal el encargado. En todo caso si usted no esperaba un envío o no tenía
dudas, estaba usted en toda libertad de rechazarlo.-
Respuesta: El encargado no esta obligado a recibir
envíos particulares de los propietarios, en todo caso debió acompañar a la
persona hasta su departamento o pedirle a usted que baje a buscar el
paquete.-
Consulta
11
Nuevamente gracias por la contestación.
Evidentemente no logro hacerme entender y
le pido disculpas por eso.
Mi duda no se refiere a como se constituyen
las mayorías.
La duda concreta es sobre la forma de
realizar la consulta post asamblea a los ausentes.
Opción a) Se debe informar a los ausentes
las decisiones propuestas por la mayoría de los presentes en la asamblea, para
darles oportunidad a los ausentes de que se opongan?
Opción b) Se debe poner a consulta de los
ausentes el punto del orden del día tal como fue planteado?
La diferencia entre estos dos métodos,
tiene especial efecto sobre el silencio de los ausentes, que supongo que va a
ser lo más habitual en consorcios grandes.
Espero sepa disculpar mi insistencia. Lo
saludo Miguel A.
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 4
Le agradezco mucho la deferencia de haber atendido nuestra
consulta.
Tal vez no fui claro en mi mail.
La cuestión en duda es sobre la consulta post asamblea a los
ausentes.
Los propietarios entendemos que debe consultarse si se ponen a
la decisión de las mayorías presentes en la asamblea
Y la administradora pretende poner a votación de los ausentes
los puntos tratados, y tomar como
respuesta afirmativa la de los que no respondan.
A ese efecto, redactó el
punto de su remoción, como "continuidad
de la administradora"
En la asamblea, sobre
1062 unidades presentes en condiciones de votar 973 votamos en contra de su
continuidad y solo 89 a
su favor.
Todavía después de 2 semanas,
no realizó la consulta a los ausentes.
No se si alcanzo a hacerme entender
Ruego sepa disculparme Miguel
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 58
Estimado
Dr. Awad De acuerdo a los conversado por mensaje de Facebook, le consulto por
este medio para conocer su interpretación del art. 2060 de nuevo Codigo Civil y
su incidencia en nuestro consorcio, el cual es atípico: Somos 2956 unidades
funcionales, de las cuales solo 1 tiene casi el 20% y el resto 0.025% cada una.
Referente a la consulta post asamblea prevista en dicho artículo, entiendo que
la misma está referida a la decisión que las mayorías presentes hayan tomado en
la asamblea.
O sea, que los ausentes pueden oponerse a dicha decisión.
Pero nuestra administradora, aparentemente ha interpretado que los ausentes, en
realidad están votando por el SI, a la propuesta textual del orden del día, si
no se oponen fehacientemente.
A ese efecto, en lugar de incorporar el punto en la forma en que se lo solicitó
un número importante de propietarios: “ Revocación del mandato del
administrador, ”ella lo redactó en forma
inversa: “ Renovación del mandato del administrador”
Con referencia a la doble mayoría también explicitada en el artículo, nos queda
la duda con la posibilidad de que la mayoría de los porcentuales vote por el SI
y la mayoría de las unidades vote por el
NO. En ese caso, al no darse las 2 mayorías, corresponde la consulta a
los ausentes? O por el hecho de no haberse decidido nada, nadie puede oponerse?
Como estamos muy próximos a la celebración de la asamblea (25/9), no quisiera
abrumarlo con el resto de nuestras dudas, y por eso es que le ruego si pudiera
ver el tema para clarificarnos el panorama.
Lo felicito por su participación en los programas de la mañana del sábado, de
las que siempre sacamos enseñanzas prácticas. Un cordial saludo. Miguel A.
Respuesta anterior : El articulo 2060 obliga al doble cómputo de
mayoría por unidad y por porcentual.- Así las cosas la decisión de mayoría debe
contar con tantas unidades como sean necesarias para tener la mitad más uno, y
además el 51% del porcentual. Queda claro que, en algunos edificios, si los
porcentuales de dominio o de voto son muy exiguos, será necesario contar con
más unidades hasta llegar al 51% del porcentual.- si se le pidió un tema del orden del día al administrador
y éste no lo consignó como corresponda, puede impugnarse el llamado.-
Respuesta:
Sobre la forma en que se redacta el orden del día: si se trata de un edificio
sito en la CABA
y la administración llamó a asamblea en cumplimiento de lo que determina la ley
941, (renovación del mandato) debe decir renovación del mandato. Si lo que
ocurre es que un grupo de propietarios le había solicitado que se tratara su
remoción o la revocación de su mandato, entonces debía decir: remoción o
revocación.- En este punto queda claro
que no siempre se puede responder a consultas complejas o muy puntuales a
través de una página como ésta. En cuanto a la mayoría que pide el 2060 de
Código: el artículo dice que la mayoría debe formarse con ambos requisitos: la
mitad más uno de unidades y el 51% del porcentual.- Lo que no reúne ese doble
requisito no es mayoría.-
Respuesta: Cuando en una asamblea los presentes votan
algo pero no se alcanza la decisión de la mayoría que exige el reglamento, debe (el administrador o el consejo, quien
haya convocado a al asamblea) notificar a los ausentes esa propuesta de la
minoría.- Estos tiene 15 días para oponerse, si guardan silencio ese silen
cio suma a la decisión que se tomó en la
asamblea.- Pasados los 15 días, se puede
saber cuántos votos tiene esa decisión del día de la asamblea.-
Consulta
12
Gracias , pero "Lo accesorio sigue la
suerte del principal " , viejo y nuevo C. Civil arts. 856/857 .- Saludos
cordiales.- Monica E
RESPUESTA ANTERIOR A CONSULTA
Consulta 11
Buenas tardes , soy propietaria de un
departamento y me encuentro con el obstàculo siguiente: me envìan un plomero
del consorcio por filtraciones en mi cocina a la unidad inferior, o sea, partes
comunes , por lo tanto deberàn entrar en obra rompiendo el bajo piso y cambio
de caños para la reparaciòn.- El obstàculo es que precisamente hay que
desinstalar el mueble de cocina , o sea , bajo mesada y mesada porque
exactamente allì es la filtraciòn , por lo que el plomero advierte y avisa a la Administraciòn que
al quitar el mueble de cocina , no se podrà volver a instalar por su deterioro
( del cual yo lo sigo usando y lo cambiarè cuando yo disponga o si hubiera eventualmente una pèrdida particular de mi
inmueble y no de partes comunes) , por lo que el consorcio no se quiere hacer
responsable de comprar otra mesada de cocina para el caso que hubiera que
sustituirla.- Mientras resuelven continuan las pèrdidas , estamos hablando de
un mono ambiente cuyas expensas ascienden a un importe de $ 750 , siendo un
edificio compuesto por 101 unidades (torre) .- Mi pregunta siendo que el quite
del mueble aùn con un deterioro que estiman no poder volver a instalar , a
quien le corresponde la compra de un nuevo mueble , que lo retirarìan y
terminarìan de destruìrlo una vez realizada la reparaciòn de partes comunes , a
mi o al consorcio ?? . Muchas gracias . Aguardo respuesta. Sra. Mònica.-
Respuesta: Entiendo que si el mueble está
muy deteriorado debería el consorcio pagar una parte del mismo, y otra usted.-
Respuesta: Entiendo que si el mueble está muy deteriorado debería el consorcio pagar una parte del mismo, y otra usted.-
Consulta
13
Estimado Dr Awad, he leido su respuesta a
mi reclamo, lo cual valoro mucho.
Ud. me sigiere que consulta con algun
ingeniero o arquitecto.
La
Administradora
vino acompañada de un ingeniero que constatò que la losa que habia quedado
expuesta, no tenia rejaduras significativas còmo para causar la caida del
cielorraso.
Ella expone que se debiò al envejecimiento
lògico de los materiales.y de 60 deptos del edificio, sòlo me ocurriò a mi.
Insisto, debo hacerme cargo yo de los
gastos ? Del envejecimiento del
edificio, yo no soy responsable y mi depto està muy bien mantenido: ni
rajaduras, ni humedad. Incluso hace 3 años, mandè pintar todo el departamento.
Sin intenciòn de molestarlo nuevamente, le
agradeceria una nueva opiniòn.
Mil gracias:Marcela
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 8
Buenas noches Dr Awad, soy propietaria de
un depto en Caballito y hace tres dias sin motivo alguno, se desprendiò gran
parte del cielorraso del living-comedor. Los bloques de mamposteria eran tan
grandes que cubrieron el piso, mesa de comedor y sillones. LLenè 4 bolsas de
consorcio. Si no hubiera tenido los reflejos que me permitieron correr hacia la
puerta y salir al palier, habria poder sufrido alguna lesiòn.La situaciòn fue
muy traumàtica. Fui con las fotos a la Administraciòn y me
dicen que el arreglo no le corresponde al consorcio porque si bien no se
explica cual fue el motivo (vino el plomero a constatar que no hay ni rastros
de humedad) pudo deberse a la estructura del edificio y envejecimiento de los
materiales.
Esto es asi ? Deberia iniciar acciones
legales ?
Recurro a ud. porque lo escucho por Radio
Mitre y sè de su capacidad.
Gracias. Marcela
Respuesta: Gracias por sus conceptos. La
verdad es que me gustaría que tenga usted otra opinión sobre lo que ha sucedido
(no la del administrador) por lo que me parece aconsejable que primero consulte
a un ingeniero o a un arquitecto.-
Respuesta: Si el desprendimiento no ha sido causado
por humedad, filtración u otra cosa imputable a las partes comunes, debe Ud.
afrontar el costo de la reparación de ese revestimiento.-
Consulta
14
Estimados:
Estoy por alquilar un departamento en un
edificio que funcionan alrededor de 30 departamentos con consultorios y demás
rubros profesionales. El locatario me solicita una copia del reglamento de
coopropiedad donde indica que el edificio es Apto Profesional. Cuando busco en
el reglamento no dice nada sobre el destino de las unidades? Como debo proceder
para demostrarle al inquilino que es Apto Profesional?
Ya que en la carpeta de presentación de
venta así lo indica pero en el reglamento no lo indica. Muchas Gracias! Emilio
Respuesta: El destino de las unidades debe estar
expresado en el reglamento.-
Consulta
15
Hola. Alquile un dpto en capital en donde
hay abogados. Contadores. Médicos y yo quiero habilitar un consultorio
psicológico. La copia del reglamento de copropiedad que me dieron. No sólo
parece un borrador sino que no dice nada al respecto del destino de las
unidades. Ni para vivienda ni para uso profesional. Un abogadi me dijo que lo
que no esta prohibido esta permitido. Pero en el ministerio de salud no me lo
aceptan. Ustedes me podrán asesorar acerca de como conseguir una copia
certificada tanto del reglamento como de las modificaciones si las hubiera y en
el caso de que no aclare decirme si se puede hacer algo? Gracias. Lic Natalia
Respuesta: El propietario debe darle a Ud. una copia
del reglamento.-
Consulta
16
Estimado Dr Awad
En pocos días tengo que escriturar la venta
de mi departamento. Cuando la escribana pide informe de deudas, se informa de
que existe una deuda de ABL correspondiente a la unidad complementaria que
corresponde a las cocheras que son partes indivisas y de las que todos tenemos
un porcentaje. La deuda data del período posterior al avalúo que por tratarse
de unidadaes a estrenar, hicimos cada uno de los propietarios sobre su propio
departamento.
El Administrador no tenía conocimiento de
esta deuda, no reparó en que no llegaban boletas de ABL y sospecho que nunca
supo que las cocheras constituian una unidad .
De quién es la responsabilidad?
Ya que me veo en la necesidad de cancelar
la deuda antes de la escritura quisiera cómo efectuar el reclamo al consorcio y si es que existió
negligencia de parte del administrador. Muchísimas gracias Saludos Diana
Respuesta: La verdad es que, primero, como
propietario, uno tiene que saber qué tiene y qué obligaciones genera.- Es
cierto que el administrador debe conocer el reglamento, pero no es menos cierto
que la propiedad de la unidad (aunque sea complementaria,) genera obligaciones,
entre las que se encuentra pagar los impuestos.-
Consulta
17
Estimado, quería hacerle una consulta sobre
cómo intimar al consorcio y con qué resultados. Hubo pérdida de gas en vs
unidades y caldera del edificio y metrogas suspendió el suministro. Luego de
arreglado el problema de la caldera pasaron dpto por dpto y no dieron a gas a
nadie porque las rejillas estaban mal hechas. El consorcio dijo hacerse cargo
de la reparación de las rejillas y la consecuente habilitación por parte de un
gasista matriculado que presente los papeles a metrogas. Aparentemente lo ha
hecho en algunos dptos pero nunca llega a los míos y de mi familia. Ya pasaron
muchos meses y antes de solventarlo por mi cuenta me gustaría saber si puedo
intimarlos para q lo hagan a la brevedad o cubran los valores del arreglo si lo
hago por mi cuenta. Muchas gracias!!! Daniela
Respuesta: Primero sería bueno cómo está ese trámite
ante Metrogás.- Puede intimar al administrador para que le responda en qué
estado se encuentra la obra, y para que
estime lo que falta. Para hacer usted la obra en sus departamentos lo menor es
primero, consultar con un gasista de su confianza sobre lo que resta por
hacer.-
Consulta
18
Estimado Dr awad:
Me dirijo a Ud. a fin de consultarle si
para votar y para que tenga validez ese voto en asamblea es necesario que
figure la firma de cada propietario en el libro de registro de firmas. ( es lo
que manifestó la administradora).
Que tiene mas validez? la cantidad de los
presentes o el porcentaje que representa cada votante?
Si un propietario tiene varios deptos y
locales ( 8 sobre total de 18) y esta en sucesión..puede votar? tiene validez
su voto?
Por otra parte pide fotocopias de las
escrituras 1 y 2 hoja mas dni para libro de registro de propietarios. Esto es
obligatorio? es muy riesgoso entregar fotocopia de la escritura..
Agradezco muy considerablemente su
aclaración a estas inquietudes.
Cordialmente Sergio
Respuesta: Lo que está en sucesión debe el interesado
obtener el nombramiento judicial de administrador de la sucesión para poder
asistir a la asamblea, hasta que termine e inscriba la sucesión en el registro
de la propiedad inmueble.- Es cierto que es necesario llenar el libro de
registro de firmas, lo que no parece imprescindible es presentar copia de la
escritura, pero sí exhibirle el original de la escritura y el DNI
al momento de firmar el libro.-
Consulta
19
Estimados, muchas gracias!
el dr me realizo una pregunta en su
respuesta.
Respuesta:
Te mudaste porque compraste o estás alquilando?
la respuesta es que soy inquilina, estoy
alquilando.
gracias y saludos! Daniela
CONSULTA ANTERIOR
Consulta 67
Estimados, buenos días.
Les escribo porque tengo una consulta. Me
mude en Julio de este año a un edificio de 7 departamentos que al dia de la
fecha no tiene administracion conformada.
La inmobiliaria me contacta hoy para
decirme que debemos abonar retroactivamente $350 por mes en concepto de
expensas para cubrir los gastos del dueño del edificio pero sin detalle alguno
de ese importe.
Cabe aclarar que desde que nos mudamos, no
funciono el asensor, los lugares en comun estan todos sucios (el mismo dueño me
comento en una oportunidad que la gente de limpieza nunca asistio al edificio)
y tuvimos problemas de humedad en las paredes que nos conllevo a tirar muchas
de nuestras pertenencias. Asi tambien como aun tenemos medidor de obra, cada
vez que enchufamos mas de dos artefactos nos salta la termica y nos quedamos
sin luz. Esta bien que nos quieran cobrar este importe? aguardo su asistencia.
gracias y saludos! Daniela
Respuesta:
Te mudaste porque compraste o estás alquilando?
Respuesta: Lo mejor será mandar una carta documento
al propietario (en el domicilio que
figura en el contrato) intimándolo al cumplimiento de sus obligaciones: por
ejemplo, presentar una liquidación de expensas, tenr la instalación eléctrica
en condiciones, etc.-
Consulta
20
Estimado Dr. Awad, una pareja alquiló mi departamento en Belgrano
hace más de 2 años con dos niños pequeños.
El garante con un departamento es el padre
de él.
Ella no trabaja por el momento.
Se separaron y el contrato venció en agosto
2015.
Actualizaron el importe del alquiler y
solicitaron que esperásemos a que ellos llegaran a un acuerdo ya que se trata
de un departamento caro y con expensas muy altas que el hombre consideraba innecesario pagar.
Ahora me ofrecen un seguro de caución por
el alquiler del que se hará cargo él a través de un banco y representa el 64%
del gasto mensual.
La mujer cobrará por alimentos 4,5 veces
más que lo que deberá pagarme ella mensualmente, el 36% restante, y quedaría sin garantía.
El alquiler lo está administrando una
inmobiliaria y me dice que en dos meses, si no pagan, le hacemos un desalojo…
1-
¿Me está asesorando bien la inmobiliaria?
2-
¿No hay manera de garantizar el 36% restante? .
Desde ya le agradezco su respuesta y lo
saludo cordialmente.
Beatriz
Respuesta: No es posible responder a esta pregunta, es muy específica, hay que
ver documentación.-
Consulta
21
Estimado Doctor, buenos dias.
Lo molesto a ver si me puede ayudar ya que
no se a quien recurrir...
Soy propietaria de un local a la calle,
donde por reglamento de copropiedad estoy exenta de pago de gastos comunes asi
como del aseo de los pasillos y el hall de entrada.
Tengo que contribuir al pago del sueldo del
portero? le aclaro que no tengo ni llaves del edificio ya que mi local es
absolutamente independiente hasta de medidor de luz.- muchisimas gracias
Genoveva
Respuesta: Primero es necesario leer el reglamento,
para saber en qué términos ha quedado redactada la cláusula.-
Consulta
22
Estimado Dr Awad
Le consulto lo siguiente: En mi edificio el
Adminstrador mandó a hacer una reparación de un piso de lavadero y cocina
dentro de una unidad y hemos comprobado que este arreglo no le corresponde al
consorcio ya que el piso se levantó por si sól , no por la rotura de un caño o
algo que justifique la reparación a cargo del consorcio. como miembro del
consejo de administración le pedimos explicación al administrador explicación
al respecto, en primera instancia porque no avisó que iba a hacer este arreglo,
no pidió autorización para realizar el gasto, y además le solicitamos el reintegro
del importe abonado. el administrador nos ignoró.
ya nos comunicamos varias veces
telefonicamente y nunca está, no devuelve llamados y los emails a este respecto
no los responde. Cómo hacemos para que devuelva el dinero? le mandamos una
carta documento? quien firma?. gracias desde ya. cordiales saludos. Ximena
Respuesta: Están seguros que el levantamiento del piso no tiene su origen en
alguna falla o vicio de la losa, por ejemplo? Si el administrador se
excedió y el gasto no está justificado
porque no se trata de algo ocasionado por un desperfecto de una cosa o parte
común, entiendo que lo menor será enviarle una carta documento (para comenzar)
.-
Consulta
23
Atte. Dr. Awad;
En el reglamento de mi edificio dice que
cada propietario paga sus arreglos, excepto los arreglos de las columnas de
agua. Por lo que leí, a partir de la sanción del nuevo Código Civil y
Comercial, ahora los arreglos de cañerías le coresponde pagarlos a todo el
consorcio. Yo tuve que cambiar todos caños de baño y cocina el mes pasado, y
los pagué yo, puedo reclamar que ese gasto lo paque el consorcio?
Hay que modificar el reglamento de
consorcistas?
Muchísimas gracias! Saludos! Fabiana
Respuesta: No sé cómo se produjeron los hechos, qué
ocasionó el cambio de cañerías, cómo se llevó a cabo.- Se trata de una consulta
difícil respuesta desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-
Consulta
24
Hola buen dia
Si fueran tan amable me pueden decir en
forma discriminada como estan conformadas las contribuciones patronales y aportes
personales sobre la remuneracion que se liquida a un Encargado de Edificio
Gracias y saludos Jose
Respuesta: la consulta excede el límite de ésta
página, en todo caso puede preguntar sobre si tal o cual ítem corresponde.-
Consulta
25
Estimado Dr.
El Administrador del consorcio se encuentra
gravemente enfermo internado en terapia intensiva con una situación crítica.No
cuenta la
Administración con ninguna persona que pueda realizar las
tareas que él desempeña.Debemos nombrar en forma urgente otro Administrador
porque no podemos llevar adelante la gestion del edificio , con expensas,
sueldo del encargado, proveedores, etc.
Como debemos proceder. podemos nombrar un
nuevo Administrador teniendo uno en la situación antes referida, ? Requerimos
la renuncia del Administrador actual, la cual no puede hacer por su situación
crítica? . agradeceremos su orientación . saludamos atte. Beatriz
Respuesta: Si tienen consejo de propietarios, puede el
consejo llamar a asamblea, decidir tomar la administración durante 30 días y
llamar a asamblea para elegir uno nuevo, si es que en esos 30 días el
administrador no puede volver a tomar su cargo.- Si no tienen consejo, dos tercios de
propietarios pueden autoconvocarse,
Consulta
26
estimado dr. awad:
me dirijo a ud. a fin de exponerle un caso
tal vez inusual pero que me esta afectando fisica, siquica y economicamente.
vivo en un departamento de planta baja el
cual esta sobre el espacio de cocheras y donde tambien estan las bombas de agua
y caños que salen de ella.
a pesar de que hace 5 años que estoy aqui
nunca tuve el problema hasta hace 2 meses.
en mi dto. se siente un ruido vibratorio
constante y molesto que reverbera en la linea de taparrollos de todos los
cuartos,y en todo el espacio, dicho ruido se hace mas intenso por la noche , lo
cual impide dormir en ningun lugar de la casa a menos que se ponga musica
fuerte o con auricularese. asimismo aun sin tener que dormir es una sensacion
molesta que hace inhabitable el lugar.
al principio no podia determinar el origen
del ruido pero ya se sabe que viene de abajo.
el administrador dice que han revisado y
que todo esta bien y me insinua estar loca por ser la unica que lo escucha o
tener problemas de hiperacusia, es que soy la unica que esta sobre el foco del
problema.
ante su inaccion tuve que contratar un
arquitecto especialista en acustica el cual me ayudo a detectar el origen , es
que los caños que envian agua desde las bombas esta amurados en la losa bajo mi
piso sin ninguna aislacion, la pregunta porque antes no y ahora si se la hacen
todos, y no tiene respuesta, como dato el edificio se movio durante el sismo de
chile coincidiendo con la fecha de inicio del ruido.
al salir del dto. o simplemente salir al
balcon , no se escucha nada, le aseguro por lo tanto no padezco de tinnitum ni
hiperacusia como ya demostro mi estudio de audicion
hace unos dias envie una carta documento
intimando a realizar las reparaciones necesarias y no tuve respuesta en el
plazo que ponia yo, ademas han obstaculizado como pudieron que entrara a las
cocheras o sala de bombas con el arquietecto. aducen que solo los dueños de
cochera pueden hacerlo, pero entiendo que a los efectos de revisar cosas como
bombas todos los espacios son de propiedad de todos los consorcistas.
igualmente minimamente y con ayuda
accedimos a controlar el lugar.
yo estaba por alquilar la propiedad para
mudarme a un lugar mas chico pero ahora no puedo, me dice la inmobiliaria que
el eventual inquilino me volveria loca con sus reclamos.
no me puedo mudar porque no puedo hacer usufructo
de esta propiedad para poder pagar un alquiler , ni quedarme con parte de la
renta para ayudar a mi economia ya que esto redituaria mas de lo que debo
pagar.
no puedo estar mucho mas tiempo aqui porque
me voy a volver loca de verdad, y mi salud empieza a resentirse con serios
problemas gastrointestinales, nerviosismo, insomnio, ulceras de piel, etc.
cabe destacar que tengo 64 años y vivo con
mi madre de 82 que tambien padece el problema, y esta con depresion y por
primera vez comienza a manifestar perdida de memoria.
es que vivimos en un estado constante
aturdimiento y molestia.
le pido por favor que me indique como
seguir con esto, que medidas tomar, por ahora no veo leyes que amparen de los
ruidos internos del edificio salvo los que son provocados por los otros
consorcistas o ruidos de aledaños.
los del consejo de administracion o el
administrador se niegan a concurrir en las horas de mas ruido , solo uno de
ellos entro y escucho lo que le expongo. pero nadie hace nada . me siento
librada a mi suerte y que mi propiedad no vale nada. que esta todo perdido, no
es algo que yo pueda reparar sino el consorcio.
aguardo su gentil respuesta sin mas atte. alicia
Respuesta: Creo que lo mejor será llamar al consorcio
y a la administración a una mediación.-
Consulta
27
Dr. Awad Estimado Dr Awad
Somos un edificio de 14 pisos pisos con unidades como semipisos A y
B
En total conformamos un consorcio
de 27 unidades funcionales.
Solo 7 de ellos poseen cocheras
5 del A y 2 del B
Las 7 unidades pagan porcentuales
diferenciales es decir que los que poseen cochera paga un porcentual mayor
respecto del que no la tiene coon el mismo metraje cubierto.
Desde siempre y según el
reglamento el ABL correspondiente a las cocheras se pagaba con la recaudación
mensual del consorcio
En la última asamblea se nos
comunicó que los ABL deben ser pagados aparte por los propietarios .
Es esto correcto?
Este es el correo que enviado a
la administración:
Me he tomado el trabajo de
calcular de acuerdo a lo liquidado por ustedes en el mes de Septiembre del
presente año, las diferencias que por porcentuales diferenciales hemos pagado
los propietarios de cocheras
Cocheras B: pisos 2º y 11°
Cocheras A: pisos 6º, 7º, 9º, 10º
y 11º
Somos en total 7 propietarios con
cocheras, 5 del sector A y 2 del sector B
En el mes de septiembre las
unidades que poseemos cocheras hemos pagado la suma de 4595$ los del sector A y
4153 $ los del sector B.
Las mismas unidades que no poseen
cocheras han pagado 4032$ los del sector A
y 3579$ los del sector B
Esto quiere decir que:
Las diferencias entre las
unidades con y sin cochera son de
4153$ ¬ 3579$ = 574$ de cada una de las unidades del sector B
4595$ ¬ 4032 $ = 563$ de cada una
de las unidades del sector A
Por lo tanto durante el mes de Septiembre
hemos aportado la suma de
574$ × 2 cocheras (B) _ 1148$
563$ × 5 cocheras (A) _ 2815$
El total de lo aportado “extra”
por parte de las propiedades con cocheras
1148$ + 2815$ _ 3963$
Por lo tanto esta suma es
bastante superior a una factura de ABL de
de 904$ que ustedes pagaron en el
mismo mes de Septiembre
Si restamos el valor de la
factura de ABL quedan aproximadamente unos 3000$ que debemos abonar en concepto
de gastos como son los ascensores, calefacción, vigilancia, pintado de
persianas de enrollar, plomería etc que las cocheras no necesitan o no lo
tienen.
En base a estas consideraciones
propongo que estas diferencias mensuales que provienen de las cocheras pasen a
formar parte de un fondo de reserva propio de las cocheras para afrontar los
gastos de mantenimiento de las mismas como son el arreglo de los portones,
controles remotos y otras menudencias que dispongamos los propietarios de
dichas unidades. A la espera de una pronta respuesta y sin otra consideración Atentamente
Laura Q
C/copia unidades 2°”B”, 11º”A”, 10° “A” mis representados
en la última asamblea y 9”B” Felici Consejo Administración
Esta es la respuesta del Administrador
Buenas tardes Sra. Q, en
principio le comento que no me aparecen los mails de los demás propietarios de
cocheras por eso le respondo solo a Ud. si es tan amable le ruego les tramita a
ellos mi respuesta.
Hay un error de concepto a lo
mejor surgido a raíz de lo expresado en la última reunión, básicamente le
comento que las cocheras no están exceptuadas del pago de ningún concepto
incluido dentro de las expensas, asimismo, los departamentos no está
exceptuados del pago de conceptos relacionados con las cocheras, es por eso que
yo les di un ejemplo en la asamblea que era justamente el de los ascensores, yo
les dije que las cocheras por ejemplo pagaban servicie y reparaciones de los
ascensores cuando no hacen uso de los mismos y que los departamentos deben
pagar cuando se rompe algo en las cocheras, esto es lo que corresponde según
reglamento. Es decir, que las cocheras no pagaron nada de mas, pagaron lo que
les corresponde. Ahora bien, el ABL es otro cosa, los departamentos no pueden
pagar el ABL de las cocheras, sería lo mismo que todos los propietario le
paguen el ABL al vecino del 5B por ejemplo, es por es que para este tipo de
gastos se debe generar una nueva columna que solo la paguen dueños de cocheras.
Esta columna solo se usaría para este concepto o si por ejemplo los dueños de
las cocheras decidieran hacer una mejora, como podría ser cambiar el motor del
portón por uno as rápido, ese tipo de mejoras se pagarían con esa columna, en
cambio el mantenimiento de todo lo original y existente se seguirá liquidando
de la misma forma que hasta hoy, es decir, que los departamentos pagan por el
mantenimiento de este sector.
Esta es mi respuesta
Juan Pablo: Lo conversaré con los
propietarios de cocheras por mi representados en la última asamblea y de
acuerdo a lo que ellos me digan le comentaré por este medio sin dejar de lado
el pedido de una reunión donde se especifiquen todo este tipo de gastos.
De cualquier manera pienso que si
siempre se liquidaron las expensas según lo establecido por reglamento
incluyendo los ABL, no se por que ahora se deba modificar el reglamento, en
todo caso habría que modificar los porcentuales.
Yo tendría que pagar lo mismo que
un propietario del B sin cochera más un porcentual adicional por cochera. pero
todo esto debe aclararse en una reunión con los propietarios de cocheras y
usted
Le informaré en cuanto disponga
de lo conversado con ellos,
lo saluda atentamente Laura
Q
Puede Ud asesorarme en este caso? Desde ya muy
agradecida y a la espera de su respuesta
Laura
Respuesta: Como Ud comprenderá, no es posible
responder a consultas de este tipo, muy específicas, donde es primordial saber
detalles y consultar documentación.-
Consulta
28
Estimado Sr. Awad: Me permito hacerle una
consulta sobre un Dpto. en la
Costa del cual soy propietario
desde hace 12 años. El edificio consta de 3
pisos y 16 Dptos. en total, en cuyo consorcio el cual usualmente un par de
Dptos. pagan las expensas cuando quieren y la Administración
únicamente les envía cartas documentos y allí termina el seguimiento, con el
agravante que
uno de éstos tiene humedad y el propietario
no permite el ingreso para hacer el correspondiente arreglo y solucionarlo,
dicha humedad
avanzó hacia la escalera y ha ingresado a
mi Dpto. afectando el placard que se encuentra en la pared. Le he enviado 2
mails a la Administración
y no me han dado respuesta. Conviene destacar que jamás deje de pagar una sola
expensa y nunca me atrase.
Frente a lo expuesto y ante la falta de
conocimiento como se debe proceder en estas circunstancias, agradecería tenga a
bien informarme
los pasos a seguir teniendo en cuenta su
experiencia y conocimientos sobre el tema.
Desde ya quedo muy agradecido por su
atención, quedando en espera de sus noticias al respecto.
Sin más saluda a Ud. muy atte.
Ricardo.-
Respuesta: La verdad es que hay que intimar al administrador por
carta documento
Consulta
29
Buenas tardes : mi consulta es la siguiente
, quisiera saber si lo que me cobran en las expensas como FONDO DE OBRAS lo
debo pagar yo o la propietaria del departamento que alquilo. Saludos Cordiales!
Mariela
Respuesta: La verdad es que no es posible responder
sin saber qué dice su contrato de locación, de qué gastos y obras estamos
hablando, cómo se decidieron, etc.-
Consulta
30
Estimado Dr Awad: Antes que nada lo
felicito por su didáctica y completa página.
Quisiera hacerle una consulta. Si uno está
por comprar un departamento y el consorcio del edifico tiene un juicio desde
hace 4 años con un ex empleado, el comprador debe asumir el costo proporcional
de la sentencia en caso de tener que pagar? O el pago le corresonde al vendedor
aunque ya se haya desprendido de la propiedad? Cóomo se prodece en estos casos?
Gracias. Miguel
Respuesta: Si al comprar el administrador informa
sobre el juicio, habrá que llegar a un acuerdo con el vendedor acerca de qué
retener.-
Consulta
31
Buenos días,
Somos inquilinos desde junio en Villa
Ortuzar.
El mes pasado vieneron, además del pago del
gas por departamente (aprox 40 pesos), un consumo de 342$(proporcional al
tamaño de mi depto, de 45m2) retroactivo a julio y otro a agosto.
Según nos indica la administradora del
edificio, este monto vendrá cada 2 meses con ese valor aproximado.
En el edificio no hay estufas ni loza
radiante, sólo caldera.
Quisiera consultar si este monto es el que
se suele pagar o es muy elevado.
Muchísimas gracias desde ya Saludos, Alejandra
Respuesta: La verdad, no es posible para mí saber algo
tan específico sobre un edificio.-
Consulta
32
Estimado Dr. Awad: Les agradecería me
responda las dos siguientes consultas sobre que legislación aplica, si es que
existe, con referencia a:
Hay un espacio común en la planta baja del
edificio de 17 propietarios donde es posible estacionar hasta 5 vehículos y
siempre se generan conflictos respecto a quien puede estacionar y cuánto
tiempo. Si corresponde ser un lugar de cortesía o de uso para los propietarios
y en ese caso como se debería regular su uso.
Varios años después de ser construido el
edificio se realizó un cierre vidriado de los balcones en todo el edificio. En
caso del ingreso de agua a través de ese frente vidriado por deterioro del
soporte de los vidrios a quien corresponde pagar el arreglo ya que ese
deterioro solo afecta a 3 o 4 pisos de los 17 existentes. ¿Lo debe pagar el
propietario del piso o el consorcio?
Al aguardo de su gentil respuesta lo saludo
atentamente Pampa
Respuesta: Sobre el problema de las cocheras o
espacios, hay que estar a lo que digan sobre el espacio en cuestión el plano
del edificio y el reglamento. Sobre los balcones, no es fácil responder: el cerramiento lo hizo el consorcio?, cómo se
decidió?
Consulta
33
Buen dia , queria consultarle lo siguiente
En un edificio con garaje es correcto
cargar los gastos de mantenimiento de luces de emergencia que estan en el garaje
a expensas comunes o corresponde a gastos de expensas de cocheras?? Gracias Saludos cordiales Gustavo
Respuesta: Hay que leer el reglamento, primero.-
Consulta
34
Hola Doctor Awad:
Mi consulta es por el Reglamento de
Copropiedad del Edificio en que vivo.
El edificio y el Reglamento lo hizo el
Banco Hipotecario Naional.
Es del año 1970.
Una abogada que trajo el nuevo
Administrador, nos dice que el Reglamento no tiene vigencia por la antigüedad
que tiene.
Quiero saber si ésto es así o nos está
diciendo cualquier cosa.
Además. me permito enviarle saludos de la
esposa del Sr. xxxx, quien trabajó muchos años para Usted.
Lamentablemente él falleció hace unos años.
Muchas Gracias por su atención. Margarita
Respuesta: Los reglamentos no tienen plazo de vigencia.-
Siguen vigentes en tanto no se modifiquen, mientras el edificio siga en pie.-
Consulta
35
Hola,
mi consulta es porque hay una perdida en la
cañería de desagote del lavadero de arriba desde hace casi un año, lo cual
ocasionó que se cayera parte del cielorraso de mi casa y caída de agua sobre
algunos objetos que se me arruinaron. Hace dos meses se decidió en la asamblea
que se iba a arreglar pero a la fecha no se hizo nada. Envié una carta
documento a la administración intimando a hacer el arreglo, vinieron a ver el
problema y me dijeron que iban a comenzar apenas se cumplía el plazo que les
daba pero no pasó nada. Qué tengo que hacer ahora? cómo se sigue, se inicia
juicio o hay algún organismo en CABA para denunciar? Que es lo más conveniente
para lograr una solución rápida? Silvana
Respuesta: Lo que sigue es citarlo a una audiencia de
mediación.-
Consulta
36
Soy propietaria de un depto. en Liniers,
desde que lo compré en el año 2012 hasta ahora no realizaron ninguna
asamblea, se pinto la parte interna del
edificio y no hubo decision asamblearia
que lo considere necesario, por otro lado las cañerias de agua fria no
funcionan en el baño por lo que el arreglo fue conectar a los caños de agua
caliente al baño por lo que el baño tiene solamente agua caliente , ante la
imposibilidad de destapar las cañerias que son de plomo y estarían oxidadas.-
Gracias por su atención. Ana Maria
Respuesta: Bueno, si lo que se pretende es que el
suminsitro de agua sea el que corresponde, habrá que intimar al Consorcio y al administrador a llevar a cabo
las tareas que sean necesarias para lograrlo.-
Consulta
37
quiero confirmar que el administrador de un
consorcio es el responsable de accionar contra un consorcio vecino por daños
ocasionados en el muro medianero.....pretende desligar su responsabilidad
dejando al propietario afectado solo en este reclamo. El muro medianero es
parte comun no es asi?
Gracias!!! Patricia A.
Respuesta: El muro medianero es una cosa del dominio
COMUN. El consorcio debe tenerlo y mantenerlo en buenas condiciones.- Ello olo
hace a través del administrador.-
Consulta
38
Estimado Doctor,Me permito comunicarme con
Ud. a efectos de hacerle una pregunta y recibir su amable consejo.
Resulta que los porcentuales que le
corresponden pagar de expensas a las unidades de mi edificio ubicado en CABA ha
sido determinado en función de los metros cuadrados de cada unidad,
determinados por un agrimensor.
Si bien parece lógico, me parece extraño
que estos metros no hayan sido ponderados en función de su valor y ubicación.
Por lo tanto metros cuadrados de mi sótano oscuro y húmedo (aclaro que con
acceso interno directo a la unidad de la Planta baja) esta valuado de la misma forma que
el metro cuadrado de una planta superior de mucho más valor.
En caso de que Ud. estuviera de acuerdo
cuales serian los recursos que podría yo plantear a efectos de solicitar o
exigir una nueva distribución porcentual de los valores determinando el valor
de cada una de las expensas por favor?
Agradezco su tiempo y disponibilidad.
Atte. Raphael
Respuesta: La confección del plano por parte del
agrimensor no es una mera cuestión de metros cuadrados, hay muchas otras
características de la unidad que se tienen en cuenta, ello obedeciendo a la ley
que regula esa profesión.- Si aún así
tiene dudas, contrate a un agrimensor, para que le haga un informe.-
Consulta
39
Buenas tardes, vivo en un edificio de
monoblock donde los vecinos se hacen cargo del consorcio debido a las bajas
expensas que se abonan. Dos veces a la semana, tres horas cada dia viene una
chica a limpiar. En una oportunidad suterh la encuesto y ahora reclaman mas de
cien mil pesos de cargas. La chica no quiere que la pongamos en blanco que se
debe hacer. Muchas gracias. Lilian
Respuesta: NO SE DEBE TENER PERSONAL EN NEGRO.-
Consulta
40
Buenas tardes, quisiera realizar esta
consulta porque en el edificio donde alquilo el administrador hizo cambio de
maquinas en el ascensor a su costa y ahora pretende devengarlo en las expensas
ordinarias, donde creo yo al leer la ley de Propiedad Horizontal, no
corresponde. Y si deberían ser expensas extraordinarias. Y en ese caso, que
deberia hacer yo como inquilina para no afrontar ese gasto.
muchas gracias y espero su respuesta. Atte Maria
Florencia
Respuesta: La mayor parte de los gastos COMUNES de
mantenimiento para tener las cosas y sectores comunes en condiciones de
seguridad son expensas ordinarias.-
Consulta
41
Buenas noches quería consultarles lo
siguiente.
Tengo una propiedad en un edifico antiguo y
mi departamento tiene una terraza propia de poco más de 90 metros cuadrados,
quería saber si podía hacer una protección de aire y luz en un sector de la
misma, no pretendo construir , entiendo que es lo mismo que poner una media
sombra solo que yo quería hacerla con varillas de madera para poder ponerle
plantas , está esto fuera de la ley?
Dado que mis vecinos todos accedieron salvo
uno que no está de acuerdo que vive en el quinto piso y me exige que ponga una
lona o media sombra en la propiedad y la tense de los muros medianeros si
quiero tener protección del sol, yo intenté explicarle que eso leva a
perjudicar más al campo visual pero ella insiste en que eso lo puedo sacar y
poner , no sé cómo proceder en este caso muchas gracias . Saludos Maria
Fernanda
Respuesta: La vedad es que cuestiones así no pueden responder desde el reducido ámbito
de conocimiento de ésta página. Piense usted que para responder es necesario
tener una idea concreta de lo que se pretende hacer, de cómo es la superficie, cómo
es el edificio, qué dice el reglamento, etc.-
Consulta
42
Hola buenas tardes tuvimos un problema en
el edificio. debido a que edesur envio mas tension (380) y a varios vecinos se
nos quemaron artefactos, lo que quisieramos saber si el reclamo a edesur lo
tiene que hacer cada uno o bien la tendria que hacer la administracion, desde
ya muchas gracias Gustavo
Respuesta: el reclamo por lo acontecido dentro de las
unidades en artefactos que del dominio de cada ocupante, debe ser hecho en
forma individual. Habrá que ver si hay algo del dominio común que también se ha
visto afectado, en ese caso el reclamo los formula el Administrador en nombre
del consorcio.-
Consulta
43
Buenas Tardes Dr. Awad,
mi pregunta es la siguiente:
Soy propietaria de un departamento en la
costa, sin casi conocientos sobre consorcios. La "adminsitradora” que es
una propietaria. No tiene ningún conocimiento ni titulo sobre administración de
edificios y no sabe enviar ni un mail, ni un mensaje de texto, escusandose de
que ella “cero tecnología”???!!!
Nos llama la atención y por sentido común
los innumerables gastos, expensas extraordinarias que aparecen sin ningún
comprobante. Las expensas comunes las pagamos siempre a termino pero las
extraordinarias no, porque nunca están justificadas……nunca…y los arreglos mal hechos
con empresas que ella elige sin ningún aviso (aclaro que vivo a 400 kilómetros del
edificio y nunca avisa con tiempo ni hace reuniones en capital)
Hace unos meses nos comento de un juicio
laboral de una empleada de limpieza del edificio, obvio que nunca supe como
estaba siendo contratada ( ni enterada que estaba en negro) La administradora
nos hace responsables de los gastos a todo el consorcio…..NO ES RESPONSABE ELLA
DE LA MALA GESTION
DE LA CONTRATACION
DEL PERSONAL DE LIMIEZA? O SEA, UNA MUY MALA ADMINSITRACION?
Saludos y Gracias por su tiempo…
Respuesta: La verdad es que, ante juicios, reclamos,
etc. el primer responsable es el
consorcio, que desde hace tiempo tiene un mal administrador. A su vez el
administrador es responsable frente al consorcio por los perjuicios que le
ocasiona (al consorcio) con su mala administración.-
Consulta
44
Buenas tardes Dr. Awad:
Mi consulta es con respecto al adicional de
limpieza de cocheras y movimientos de autos que se la abona al encargado, estos
items también deben ser abonados por los propietarios que no poseen autos?
Aguardo vuestra respuesta. Saludos Carmen
Respuesta: Es necesario leer primero el reglamento
para saber qué clase de sectores son esas cocheras.-
Consulta
45
Hola, queria saber si es legal o si esta
prohibido colocar el aire acondicionado de tal manera que el aparato exterior
quede en un pulmon de edificio?
Muchas Gracias. Joaquin
Respuesta: Si el edificio está en la CABA, le sugiero consultar la
ley 4877/14.-
Consulta
46
Hola buenas tardes, como puedo hacer con un
vecino que hace ruidos muy molestos a cualquier hora del día. Corre , salta, deja caer cosas contundentes
en el piso, tiene un perro ( y el reglamento impide la tenencia de mascotas)
que va de aqui para alla.
No tengo testigos para atestiguar , que
hago? Viviana
Respuesta: Bueno, sobre la tenencia del can, si puede
haber testigos.- sobre las perturbaciones, sugiero (primero leer el reglamento
de propiedad) enviar una carta documento a la administración para lograr el
cese de las molestias.-
Consulta
47
Buenas tardes, consulto sobre una situación
de gastos en una UF del edificio. La destapación de los caños de desague de videt, piletas, etc del
interior de un depto, así como su cuidado en mantenimiento, corresponde al
consorcio ó al propietario? Gracias, Silvia
Respuesta: Si.-
Consulta
48
Soy inquilina y acaban de despedir al
portero y al auxiliar, el monto correspondiente al las respectivas
indemnizaciones, las abona el propietario o el inquilino? Saludos Sabrina
Respuesta: En general hablamos de expensas comunes
extraordinarias, no sé quién las paga en cada caso, depende de lo que diga el
contrato de locación.-
Consulta
49
Buenos dias, tengo una consulta con
respecto a quien le corresponde pagar el arreglo de una filtracion en un balcon
terraza.
Vivo en un septimo piso, con un balcon
terraza a la calle. Yo realizo cada dos años el mantenimiento del solado, o sea
lo pinto con membrana para techos. Esto no lo realiza el consorcio. En estos
ultimos dias han aparecido manchas de humedad en el departamento de abajo, ya
que mi balcon constituye el techo de parte del departamente de abajo. El
consorcio plantea que no le corresponde ni el arreglo ni el mantenimiento. Esto
es correcto? Gracias Arq. Cecilia
Respuesta: El consorcio debe arreglar porque la
impermeabilización (del techo) forma parte de la estructura de balcón.-
Consulta
50
Estimados hace poco termine el curso , y
ahora me surgió una duda un encargado de edificio con 44 unidades , encargado
con vivienda , horario de lunes a viernes de 7 a 12 y de 17.00 a 20.00 y los sábados
de 07 a
12.00 , la pregunta es : necesita un ayudante ? Muchas gracias. Dr. Mario Andrés
Respuesta: La necesidad de ayudante, no es una
cuestión automática, se determina en cada caso teniendo en cuenta las
características del edificio.-
Consulta
51
Buenos días!
Necesitaría saber por favor si el cambio de
la llave de paso del gas en la cocina y termotanque corresponde que lo pague el
consorcio, ya qu en el nuevo código no especifica éste detalle. Agradecería
comentario! Un saludo cordial Administración B
Respuesta: Las cañerías son comunes en todo su
trazado.- la llave forma parte de esa cañería.-
Consulta
52
Estimado Dr.
En nuestro Consorcio, ubicado en CABA, el
administrador designado por asamblea manda notificaciones o envía personas al
edificio (otros administradores "socios") a realizar tareas o
entregar notas en las unidades.
Son personas que trabajan juntos en una
misma oficina pero que no conforman una sociedad legalmente constituida aunque
en la práctica actùen colaborando entre ellos e intercambiando trabajos.
En nota que vino adjunta a las expensas
comentando algunos temas el encabezado menciona a tres administradores con sus
respectivos Nro. de RPA siendo uno de
ellos el designado en la
Asamblea
En oportunidad de llamar a la oficina del
administrador para realizar reclamos por falta de energía nunca nos ha atendido
èl sino otras personas que "trabajan" con el.
En respuesta a una pregunta realizada en su
pagina web Ud. dijo "Si vuestro administrador es una persona física, como
se trata de un cargo que no se delega, es el administrador en persona quien
debe cumplir con sus obligaciones"
Sin embargo leo esto en el Còdigo Civil y
Comercial: Art. 1924. El mandatario puede sustituir en otro la ejecución del
mandato; pero responde de la persona que ha sustituido, cuando no ha recibido
el poder de hacerlo, o cuando ha recibido este poder, sin designación de la
persona en quien podía sustituir, y hubiese elegido un individuo notoriamente
incapaz o insolvente.
Mi pregunta puntual es ¿tenemos base legal
para exigirle que se abastenga de llevar a cabo su mandato a traves de
terceros? Atte José Luis
Respuesta: A quién o quiénes
eligieron ustedes ? Hay que leer el acta de asamblea.-
Consulta
53
Dr. Awad, Buenas tardes. soy parte de un consorcio
de un Edificio ubicado en el Barrio de Belgrano.Lo consulto porque tuvimos una Asamblea
Ordinaria y Extraordinaria el mismo día con una hora de diferencia. En la
convocatoria menciona como temas a tratar: VARIOS, cuando se sabe muy bien que
no puede ser usado ese término ya que no tiene valor jurídico y amen de
hallarse prohibido su empleo, los asuntos sólo podrán ser tomados como
sugerencia. El Administrador llevó una Escribana a pesar de que a partir de este
año no se se protocolarizan más las actas a fin de evitar un gasto al
consorcio, argumentando que lo hizo porque hay vecinos conflictivos y revoltososLos
consorcistas ratificamos que no íbamos a
pagar el gasto de esta escribana, el cual ya le había sido advertido por correo electrónico, y
que en caso de que lo adosara a la liquidación de expensas, el mismo iba a ser
rechazado e impugnado via carta documento. Llevamos un abogado, a quien
maltrato en forma autoritaria y despótica durante toda la Asamblea. No hubo
quorum. Algunos de los asistentes que poseían mas de una unidad funcional se
retiraron al sentirse incómodos con su trato y forma de dirigirse a las personas
Tenemos una duda muy importante, con respecto a la remoción o ratificación del mandato.1)
De acuerdo a lo establecido en el ART
2060 del nuevo Código Civil, se entiende que al no haber quorum suficiente para
este tema, tiene que salir a buscar el voto de los ausentes. Se le pidió
expresamente que haga esto, e hizo caso omiso, acatándose a los votos solo de
los presentes. Como se puede revertir esta situación, ya que hay muchos de los
ausentes y de los que se retiraron que no desean su continuidad. Como podemos
hacer para revertir esta situación de una tácita ratificación? Como podemos
hacer para impugnar la asamblea? que consecuencias podríamos llegar a tener, ya
que es una persona muy tirana, despótica, autoritaria; amedrenta a los consorcistas
con cartas documento, inculcándoles temor. Es una persona muy allegada a la xxx y
vinculada al xxx, ya que xxxx, coordinadora de esta mencionada entidad, y
actualmente de licencia por maternidad, formaba parte de un movimiento llamado
xxx , que ostentaban manejar dicha entidad. Le comento todo esto para ubicarlo
en una forma simple de la persona sobre la cual estamos hablando. Desde ya,
muchas gracias, y de ser posible, nos gustaría mucho poder recepcionar una orientación
de como podemos manejarnos con esta persona. Atentamente, Alicia
Respuesta: La verdad es que no resulta cómodo que se
inserten nombres propios o apellidos en las consultas, porque nos da mucho
trabajo quitarlo para poder subirlo a la página.- Si n perjuicio de ello, creo
que cuestiones tan específicas, como las que Ud. plantea (poner varios en la convocatoria, las formas
en que se debe decidir en asamblea, traer un escribano, etc.) no son cuestiones
que se puedan abordar y resolver o responder desde este página,-
Consulta
54
Estimados Sres: gracias ante todo por ver
esta consulta. Vivo en un edificio en Palermo, Capital, donde los
propietarios no concurren nunca a las Asambleas y donde el Administrador tiene
un poder abusivo. El gasto en seguridad
aumentó, en los últimos 14 meses, un 78%
, más que duplicando la inflación general en el mismo período.
No creo tampoco que se hayan pedido nunca
en los 3 a
5 años últimos presupuestos competitivos (no creo que haya demasiada diferencia
en esto, salvo empresas más pequeñas con menores costos fijos), pero
además, el administrador nunca buscó y
sugirió métodos alternativos para bajar
las expensas, y mantener la seguridad,
por ejemplo, contratando personal en relación de dependencia con
referencias chequeadas.
Ni el Estado Argentino ni nadie en el
sector privado acepta pagar sobreprecios abusivos, por gestión inadecuada de
compras, existiendo además la
posibilidad de que la empresa "comparta" los sobreprecios con la Administración,
con el propósito de perpetuarse y seguir facturando y enriqueciéndose a nuestra
costa.
Acaso no está en el deber del buen
administrador, además de lo elemental de tener todos los papeles, tener el
seguro contra incendio y todo los demás,
cuidar los gastos y minimizar los costos? Yo me quejé y hablé con varios copropietarios,
pero a todos los demás no les importa. El reglamento no dice nada, siendo abusivo en varias cosas.
Muchos invocan el hecho de que la mayoría
de los propietarios, presentes o
ausentes aprueba esto y de que yo tengo que someterme. No comparto este principio de la
"dictadura de las mayorías" en
aplicación automática. Si bien un
criterio es éste, hay otro: que la Justicia, en efecto, proteja a las minorías permitiéndome intimar y accionar contra la Administración por,
daños ?, mala administración? . Sé que hay un principio donde las normas
deben verse dentro de todo el ordenamiento jurídico.
Que acciones efectivas tengo en defensa de
mi patrimonio (denuncia, juicio) ante estas exacciones brutales, por la inacción de la mayorías, a la luz de la ley 941 y mod. de la Ciudad., o del nuevo Código Civil y Comercial, o de
la jurisprudencia?
Muchas gracias. En caso de darme la respuesta y
fundamentación, y de interesar el caso,
favor de avisarme y vería de coordinar
una reunión, pagando por la consulta.
Muchas gracias. MV
Respuesta: Muchas cuestiones de interés común las
resuelve el administrador por sí mismo. El consorcio debería tener un consejo
de propietarios que fiscalice esa actividad.-
Si no lo tiene, los propietarios disconformes podrán hacer oír su
opinión mandando una carta documento y solicitando (deben llegar a un mínimo
del 5% del porcentual) se convoque a asamblea para tratar puntualmente esos
temas.-
Consulta
55
Hola! Mi consulta es la siguiente→ El
administrador del edificio cambió la cerradura del buzón de cartas porque una
vecina que se encargaba de repartir la correspondencia (y por hacer esa tarea
NO pagaba los 400$ de expensas) se pasaba el día chusmeando sobre el contenido
de facturas de gas,luz ,etc.Ahora esta mujer quiere hacerle juicio al
administrador siendo que en una Asamblea se aprobó que él PUEDE ELEGIR a sus
colaboradores.Puede ella hacer juicio si él prescindió de su tarea y la realiza
él mismo sin cobrar extra? Emma
Respuesta: Las cuestiones que pueden involucrar al
personal del consorcio no son fáciles de responder desde una página general
como ésta.-
Consulta
56
Estimado, mi consulta es para saber si es
posible ganarle un juicio al consorcio por mala liquidación de expensas de 4
años (no se llego a ningún acuerdo en las mediaciones, reconocieron que las
expensas estaban mal liquidadas, pero que no iban a devolver el dinero) espero
su respuesta desde ya muchas gracias Johanna
Respuesta: Normalmente el reintegro debe producirse
desde que se intima la correcta liquidación.-
Consulta
58
Buenos días, quería por favor me oriente
que se puede hacer ante un inconveniente que vengo padeciendo ya hace varios meses,
vivo en un ph al fondo (4to departamento) el vecino del 2do deja una moto todo
el día estacionada en el pasillo el cual se transita constantemente, la dueña
de esta ni siquiera es habitante del lugar, ya se le pidió por favor que la
saque y no lo hace, también fue denunciado en el CGP correspondiente y no se
presentaron a la audiencia (no es obligatoria), y esto continua, que mas se
puede hacer para que esto deje de pasar definitivamente? es mas no solamente
dejan la moto, sino también plantas grandes, cochecito de bebe y bicicleta.
Muchas gracias, aguardo respuesta. Fernanda
Respuesta: LO que sigue es citarlos (al ocupante y el
propietario del departamento) a una mediación .-
Consulta
59
Dr. Awad Pertenezco al Consejo de
Administracion de un consorcio, en el edificio está contratada una persona por
media jornada, que realiza las Actividades de Portería y disponemos de vivienda
destinada a portería que se encuentra desocupada: dicha vivienda se puede
alquilar?
¿Es necesario disponer de un baño, (inodoro
y lavatorio) para la contratada? ¿Puede ser en la terraza?
Desde ya le agradezco su respuesta. Hector
Hugo
Respuesta: Si, si van a alquilar la vivienda esa es
necesario (si siguen teniendo personal) tener un baño y un vestuario.-
Consulta
60
Hola! Desde ya, agradezco de antemano
cualquier asesoramiento o ayuda que puedan brindarme.
Soy propietaria de un departamento en la
zona de Morón. Hace unos meses comencé a dar clases particulares y mi novio a
atender conocidos por reiki.
El departamento sigue siendo mi vivienda y
en el dìa de hoy recibi una carta documento por parte de la administración del
consorcio intimandome a que en el plazo de 5 días readecúe y respete el destino
de la unidad conforme a lo dispuesto en el articulo Nº 7 del contrato de copropiedad
donde se define que las unidades funcionales estarán destinadas exclusivamente
a vivienda familiar, no pudiendo instalares pensiones, locales comerciales o
destinarlas a usos contrarios a la moral y buenas costumbres. Pudiendo iniciar
acciones legales correspondientes.
Mi consulta es, el departamento es mi
vivienda, no lo destino a pensión, local comercial ni le doy un uso contrario a
la moral ni buenas costumbres. No tenemos portero, cada persona es por mi
recibida, yo bajo a abrirles y yo los acompaño hasta salir del edificio. Es
parte de nuestro ingreso para en parte poder viivir y también pagar las
expensas.
Realmente estoy incumpliendo el contrato de
copropiedad?
En caso de que asi sea, cuales son esas
acciones legales que podrían iniciar y las consecuencias? Es realmente una
falta?
Espero puedan orientarme y darme una
respuesta! ya que es parte fundamental de mis ingresos. Gracias de antemano! Saluda cordialmente, Natalia
Respuesta: Cuando el destino es vivienda queda claro
que no se pueden hacer o desarrollar otras actividades. Ahora bien, hay
actividades que no perturban o perjudican, por ejemplo dar clases particulares
algunos día, en algunas horas.- LO esencial es que no se trate de un desfile
continuo de personas, de horarios extendidos, de todos los días.- etc.-
Consulta
61
Dr. Aguad!
Le escribo como copropietaria del consorcio
de la calle Paraguay xxx para pedirle me aconseje como actuar frente al
atropello del administrador.
El problema que se me presenta es que no
tengo en claro el destino del dinero recaudado por expensas, dado que desde
hace dos años estamos pagando expensas extraordinarias.
Este mes las expensas sufrieron un alza
importante dado que están haciendo arreglos de gas, (trabajos que el
administrador pasó como ordinarios) el valor de las mismas pasaron de $ 2874.-
con venc. octubre de 2015 a
$4.518.- con venc. noviembre, en ambos casos hay una extraordinaria de $ 658.-
El consorcio tiene servicios individuales,
el departamento es un tres ambientes de 53 metros y como detalle
agrego que hasta las expensas con vencimiento junio de 2015 el valor de las
mismas era de $ 1554. o sea que en cinco meses se triplicó el valor de las
mismas.
Mi gran pregunta es a qué se destina el
monto recaudado en concepto de expensas extraordinarias y porque no se usó esa
suma para los arreglos del gas.-
Cuando llamo al Sr.xxx , propietario de la
administración xxx para pedir explicación de los gastos me contesta faltandome
el respeto y negándome la misma. Le pregunté en que reunión de consorcio se
habia tomado semejante decisión y me contestó que quienes deciden son dos
copropietarias que integran el Consejo de Administración.
Me gustaría si pudiera sugerirme como
manejarme o que debo hacer en este caso.
Y abusando de su tiempo me gustaría saber
que podemos hacer como propietarios por el tema de los aumentos y las sumas
extras que reciben los encargados y sobre todo por el 20% extra que acordaron
para todos los fines de año a partir del 2015, dado que se está haciendo
imposible de pagar para muchos de nosotros.
Agradeciéndole en lo que pueda ayudarme, lo
saludo atentamente.
María
Respuesta: Sobre los aumentos del personal, una vez
homologados los convenios o acuerdos, poco queda por hacer. Acerca de la forma
en que se gasta en el edificio, primero sería bueno leer el reglamento y el
código civil, para tener en claro lo que puede hacer el administrador (que es
mucho) lo que debe hacer el consejo. Después veremos
Consulta
62
Estimado Dr. Awad, la consulta se refiere
que mi vecina tiene instalada (antes que comprara la vivienda) una parrilla de
material fija, en la divisoria de los balcónes terrazas de las únicas dos
unidades funcionales del último piso, y con un tiraje al nivel de dicha
divisoria, de por sí baja.
Todo esto, me perjudica, a pesar de los
reclamos verbales, no solo no puedo disfrutar de mi terraza, sino que, cada vez
que prende fuego, mi unidad de impregna de humo, olor, sumado que no puedo
dejar la ropa colgada por el olor ni bajar el toldo por las chispas que emana
del tiraje con peligro de incendio.
Hasta el momento no me solucionó el
problema que le vengo reclamando desde hace tiempo.
Cuál es su opinión al respecto.
Las normas legales permiten la instalación
de la parrila pegada a la divisoria compartida entre unidades funcionales con el
perjuicio que me ocasiona y el peligro latente.
Espero su respuesta y lo saludo
cordialmente. Eduardo
Respuesta: Lo mejor será consultar un profesional de
la construcción cómo debe ser el tiraje en ese caso en particular.- Con eso, se
podrá seguir adelante.-
Consulta
63
buenas noches Doctor Aguad: Siempre escucho
el programa de Bonelli y me interesan sus comentarios con respecto a los
consorcios
Usted hablaba el otro día de estos plus que
hay que pagar a los encargados y créame que me indignó el saber que quiénes nos
representan siempre terminen negociando a favor de los eencargados que a decir
verdad hacen mucho menos de lo que debierany encima ganan sueldos enormes.
¿hay alguna posibilidad de hacer algún recurso de amparo frente a
todos estos abusos? ¿Quiénse son estos representantes? ¿Se los puede ubicar en
algún lado?
Aprovecho la oportunidad para felicitarlo
por el cargo frente al colegio de Abogados de la ciudad y permítame decirle que
como discapacitada visual me enorgullece que alguien hoy, y de alguna
manera deje bien paradas a las personas
con discapacidad Att. Adelina
Respuesta: Muchas gracias, Adelina, por ser oyente del
programa y por sus palabras sobre mi persona.- Sobre el problema de quién se
siente a la mesa de la negociación es cierto que, en principio los consorcio no
están debidamente representados. Pero también es cierto que los consorcistas
como tales, no hacen valer su opinión en las asamblea son en al vida del
consorcio como para poder modificar las cosas.-
Consulta
64
Buenos dias
Mi consulta es la siguiente, se trata de
una edificacion que posee tres departamentos tipo triplex en la zona de ciudad
de buenos aires, todas poseen ingreso independiente desde la calle, por lo que
no hay ninguna zona de uso comun.
La unidad de la esquina posee una ventana
en la ochava y el ingreso por medio de la cochera por una calle lateral, en si
todos los departamentos poseen cochera individual y el ingreso a la unidad es
por esa cochera.
En el caso de la esquina donde se encuenta
la ventana, esta se puede modificar para hacerla una puerta de ingreso,
manteniendo lo mismos materiales de construccion que el resto de las aperturas
que poseen los departamentos,
Mucha gracias Alejandro
Respuesta: en principio no debería poder modificarse
nada, atento que ello implica una reforma de los planos.- Igual, sería bueno,
antes leer detenidamente el reglamento de propiedad y tener una idea más
concreta de las características del inmueble lo que hay y lo que se pretende
hacer.-
Consulta
65
Buenos dias Dr. Awad,
Lo escucho todos los sábados a la mañana y
accediendo a su ofrecimiento de poderlo consultar es que me animo a hacerle la
siguiente pregunta, ya que estoy desesperada con lo que me esta sucediendo:
Tengo un departamento, vista lateral, en la
calle Amenabarxxx, Capital.
El pequeño balcon de mi living da al patio
de la señora del 3er. piso. (En el piso 1ro y 2do piso, debajo de este
patio, hay cocheras).
Esta señora no tuvo mejor idea que
construir una habitación en ese patio, cuyo techo (de chapa) prácticamente
choca contra mi balcón.
Este departamento estaba a punto de ser
vendido, pero cuando el comprador vio lo que se estaba construyendo huyo
despavorido. No solo esta usando un
espacio común, realmente la vista ahora
se ha transformado en una pequeña villa paqueta. No lo puedo vender, no lo puedo alquilar.
MI yerno, abogado esta pidiendo al
Consorcio y a la dueña del 3ro. una
mediación, para luego iniciar acciones legales por daños y perjuicios. También he realizado via internet la denuncia
en la Municipalidad
pero aun no he recibido ningún tipo de respuesta. (le envío la consulta por
mail separado)
No solo esto, se han roto unos caños de un piso superior a
mi departamento, lo que dañó el techo de la cocina. Estoy reclamando al Consorcio su arreglo, a
lo que recibo la respuesta adjunta.
¿Que hago también en este sentido,
esperar sentada y dejar de poderlo alquilar o vender eventualmente?? Esta es la respuesta obtenida a mi ultimo
reclamo a la administracion:
Estimada , buenas tardes
Le informamos que actualmente y hasta tanto
no avancen las tareas restantes, que se están efectuando, para la reconexión de
gas, únicamente se están atendiendo urgencias.
Muchas gracias por su comunicación.
Saludos cordiales,
Arq.
Luis xxxxx Me conformo con que me diga que no hay otra cosa por hacer y que voy
por el camino correcto. Desde ya muchísimas gracias por su atención a la
presente. Elisa
Respuesta: La verdad es que resulta un
problema para nosotros que en esta clase de consultas se inserten documentos,
nombres propios, etc. Esto, la verdad debería ser consultados en forma
personal. En su caso, hay varias cuestiones, la construcción clandestina, la
mala atención de la administración, no tener un adecuado mantenimiento de las
cañerías, etc. Parece ser que la administración no cumple con sus obligaciones,
habrá que intimarlos, deberá también intimar al propietario del piso inferior a
desmantelar lo que hizo, que parece ser clandestino y antirreglamentario.- Más no se puede responder.-
Consulta
66
Buenas tardes,
Quisiera saber si me pueden asesorar acerca
de lo siguiente:
Consorcio en Provincia de Buenos Aires es
necesario inscribirlo en AFIP si no tiene empleados? Y ante que otros
organismos es necesario registrarlo?
En caso afirmativo: cuales son los pasos a
seguir? Gracias Valeria
Respuesta:
En principio, por ahora, si se trata de un pequeño edificio y en hay personal, no es necesario.-
Consulta
67
Quisiera saber si los consultorios en un
consorcio de propietarios deben respetar un horario ?
En nuestro edificio trabajan a cualquier
hora e inclusive los días domingos y feriados Gracias Julio
Respuesta: Si se trata de un edificio apto
profesional, no hay, en principio, restricciones.-
Consulta
68
Hola buenas tardes!.
deseo saber
cómo se considera el jardín-espacio verde (público-semipúblico-privado: ya
que todos los vecinos hacen hacer pis y caca a sus mascotas alegando que es la
vereda.......) Que va desde línea municipal hasta la línea de fachada
principal( a 1,50 m
de dicha línea municipal),en un edificio de viviendas, entre medianeras con
retiro obligatorio, en zona residencial villa devoto caba. dicho jardín está
elevado del nivel de vereda en 0,50
m, delimitado y contenido por un cerco perimetral de
mampostería, y sus dimensiones son 1,50 m x 6,00 m, coincidente con las dos ventanas que
posee mi unidad de planta baja hacia la
calle, las cuales son ensuciadas por las mascotitas. Gracias. Muy amable. Flavia
Respuesta: bueno, si están dentro de los límites del
inmueble (igual habrá que ver el plano, o ver el edificio, no es posible
hacerse una idea sólo con lo que está escrito) los espacios son comunes, pero
no pueden usarse de modo de perjudicar a los propietarios, por ejemplo, un
parque, un jardín, no es un canil.-
Consulta
69
Buenos días!
Lo he oído decir en Radio Mitre que está a
cargo de cada propietario en forma privada la reparación de ventanas, persianas
de enrollar y puertas de ingreso a las unidades y no a cargo del consorcio.
Esto es así?
Le consulto porque en nuestro edificio, que
es una torre (15 pisos) exenta en los laterales, estamos analizando la
reparación y pintura de las fachadas laterales (no hay balcones) y en todos los
presupuesto contemplan la reparación y/o recambio de persianas de enrollar.
La pintura de marcos y hojas de ventanas
(corredizas de chapa doblada) si está a cargo del consorcio?
Desde ya, muchas gracias por su
asesoramiento.
Saludos cordiales. Alicia
Respuesta: Desde la sanción y puesta en vigencia del
Código civil y comercial las puerta y las ventanas son privativas de cada
propietario.- Ahora, nada quieta que sea el consorcio quien, al realizar una
reparación de los muros, repare las aberturas. Sólo que se deberá, hacer lo
mismo en el contrafrente y otros muros: todos los propietarios deben tener las
mismas posibilidades.-
Consulta
70
Estimado Dr.Awad: soy integrante del
consejo de propietarios de un edificio, correspondiente a un complejo de 5
torres, cuya construcción es del IVC, compuesto por 38 UF cada torre, con
Administración independiente cada una de ellas, este complejo posee un espacio
común a espaldas de las torres que se usa hace muchos años de estacionamiento,
no esta claro, porque nunca se pusieron de acuerdo en el IVC, si este espacio
es calle interna o de paso. El tema es que hace un año un grupo de vecinos, que
son propietarios, se organizaron y se ocuparon de hacer la recaudación
correspondiente para la reparación de los portones automáticos que permiten la
entrada al espacio nombrado, a partir que los mismos empezaron a funcionar persiguen
a la gente que entra a dicho espacio fijándose si viven en alguna de las 5
torres o son visita, no permitiendo que entre a toda aquella persona que no
habite en el lugar. A parte la alimentación eléctrica de los portones, ya que
tenemos salida a dos calles, están tomadas de la torre 1 un portón, y de la
torre 5 el otro, negándose a abonar el excedente de luz que estos provocan.
Cómo deberíamos proceder ante este accionar?
Por otra parte, el encargado de nuestra
torre ya se jubiló, quiere alquilar el depto que ocupa, y en asamblea se
resolvió que no se lo alquilará, entonces ahora dicho encargado ya jubilado
envió carta documento amenazando con hacer juicio porque se considera
despedido. Es posible que nos realice un juicio? Muchas gracias por su atención.
Liliana
Respuesta: Sobre la cuestión de la superficie a
espaldas de las torres, no es posible responder si ver los planos, el
reglamento, cómo es le inmueble general, etc. Sobre la cuestión del encargado:
estos problemas, tan específicos no se pueden tratar así en una consulta
general, hay que tener precisiones, datos, etc.-
Consulta
71
Buen día Dr. Awad
Le agradeceré, me indique donde puedo
recabar información oficial sobre administradores habilitados de consorcios, ya
que somos un nuevo edificio, ubicado en el partido de Avellaneda Provincia de
Buenos Aires y estaríamos por contratar a un administrador.
En segundo lugar, la pregunta seria: es lo
mismo un Martillero Público como administrador ? quedo a la espera de su
respuesta, desde ya muchas gracias.
Saludos cordiales Ricardo O
Respuesta: No hay todavía, hasta donde sé, registro de
ello, para Avellaneda.- En la medida que las cosas se han vuelto más complejas,
para administrar es necesario haber hecho un curso, en suma el martillero, si
hae un buen curso de propiedad horizontal y administración de consorcios,
podría.-
Consulta
72
Quisiera saber si
es posible y si es así qué pasos debo seguir para corregir un error en el porcentaje asignado a mi departamento (y a
los otros 2 con los que comparto el piso) con respecto al resto del edificio.
Es decir, a los 3 departamentos del último piso nos corresponde, según el
reglamento de consorcio hecho hace más de 30 años, un porcentaje mucho mayor
que el resto de los departamentos del edificio, teniendo en cuenta la
superficie de estos tres comparados con la de los otros. Dudo que el resto de
los propietarios acceda a rehacer el reglamento y corregir los porcentajes (son
34 unidades en total) porque significaría un costo mayor para ellos. Muchas gracias,
Mariana
Respuesta: LO mejor, primero es asegurarse con un
profesional: un agrimensor.- Luego se verá qué acciones legales iniciar.-
Consulta
73
Buenos días
La consulta es por el piso de un balcón. Un
día escuchamos un ruido como una explosión y era el piso del balcón que se
había levantado. Esto es un 8 piso ,en el que hay dos dptos que comparten el
balcón separados por una mampara. Nosotros queremos arreglar el piso y no
conseguimos respuesta ni de la constructora,es un edificio relativamente nuevo,
tampoco sabemos si les cabe responsabilidad alguna, al del 9no tbn se le rompió
en el mismo momento pero en la cocina,
ni del vecino para arreglarlo. Ya tenemos el presupuesto para hacerlo en forma particular , pero el vecino no me da
el ok , como el piso es todo uno nosotros todavía seguimos con el balcón roto.
Mi idea era arreglarlo, darle un corte con un perfil de aluminio como el balcón
o con algo y el de al lado que se arregleeee, jajaja , no, jaja pero tampoco
puede ser que estemos esclavos de ellos. Le dijimos varias veces, intervino el
administrador pero nadie nos da el ok.
Muchísimas gracias. Aguardo su respuesta. Un saludo. Graciela
PD : el edificio está en La Plata, a una cuadra de plaza
Moreno, donde suelen hacerse espectáculos al aire libre, y en alguna que otra
oportunidad se ha sentido movimiento durante algún recital por ejemplo, no sé
si tendrá que ver......Graciela
Respuesta: Bueno, lo mejor será contar con un informe
de un profesional de la construcción que eche luz acerca de las causas del
levantamiento del las baldosas. Tienen administrador?
Consulta
74
Buenas tardes Dr. Awad...
El
sabado pasado, 28 de noviembre, Ud.
informo en su programa de Radio Mitre,
que de acuerdo al nuevo codigo civil, todas las cañérias las arregla el consorcio,
no asi las aberturas, como las ventanas, que estan a cargo de cada propietario,
es decir son privadas.
Mi
consulta de debe a que nuestro edificio, muy antiguo, tiene un reglamento de
copropiedad, que establece que las cañerias eran a cargo de cada propietario (
claro, parece que en 1965, eso era normal, no asi en la actualidad, en que
todos los reglamentos aclaran que es un tema del consorcio....)
Y
debido a la vetustez del edificio, tenemos problemas continuamente, teniendo la
administracion que mediar entre los propietarios.
Entonces,
deberiamos entender, que el nuevo codigo civil, esta por encima del viejo
reglamento de copropiedad ?
Mucho
apreciariamos su respuesta, que seria la
opinion de un profesional especialista en el tema.
Aguardando
sus comentarios, lo saludamos atentamente
!! Adrian
Respuesta: Gracias por sus conceptos. Así es el código
civil y comercial está “por encima” del reglamento.-
Consulta
75s
Buenas tardes Doctor. El sábado a la mañana
lo escuché por radio Mitre haciendo alusión al tema de cañerías en consorcios
(que los arreglos o readecuación deben estar a cargo del consorcio) y solo el
tema de puertas y ventanas a cargo del consorcista.
Estoy en un consorcio que debemos efectuar
la readecuación del gas (materiales, mano de obra, etc) y estamos en la
diyuntiva que le pertenece al consorcista y al consorcio.
Según
lo establece el Código Civil y Comercial que rige a partir del
01/08/2015 en su artículo 2041 en su inciso f dice que es un gasto común (en
consecuencia absorvible por el consorcio):
...."LAS CAÑERIAS QUE CONDUCEN FLUIDOS
O ENERGIA EN TODA SU EXTENSION, Y LOS CABLEADOS, HASTA SU INGRESO A LA UNIDAD FUNCIONAL".
Mi pregunta es la siguiente: la
readecuación de la obra del gas con mano de obra y materiales va hasta la
puerta de la unidad funcional o debe continuar la erogación del consorcio en la
parte interna del mismo ? porque veo confusa la redacción del artículo "en
toda su extensión" Aguardo su respuesta. Desde ya muchas gracias.
Atte. Eduardo A.
Respuesta: Las cañerías son comunes sen toda su
extensión: dentro y fuera de las unidades.-
Consulta
76
Dr. Awad: en un “espacio guardacoches”
(como lo denomina el Reglamento de Administración), se puede guardar una
moto/scooter?. Muchas gracias,
Ruy
Respuesta: En principio sí, siempre y cuando se
aseguren que no puede ser hurtad ni robada.-
Consulta
77
El encargado del edificio, se jubila,
quisieramos que se quede y necesitaríamos saber como debemos obrar para no
correr riesgos. muchas gracias. Rosario Victoria
Respuesta: El procedimiento excede lo que se puede
responder en ésta página.- El administrador debe, en estos casos, tomar a
nombre del consorcio un asesoramiento personalizado.-
Consulta
78
Estimado:
Apreciaría enormemente me asesore en este
aspecto.
Vivo en un edificio sin encargado
permanente sino que viene una persona para limpieza (de empresa que brinda ese
servicio) sólo por la mañana y una hora a la tarde.
La administración, que es nueva, se niega a
brindarme un teléfono para emergencias siendo que el único teléfono que tenemos
es de su casa en donde atiende sólo durante la mañana.
En este momento tampoco tenemos Consejo de
Administración.
Cabe destacar también que el edificio es
viejo y descuidado, urgencias se suscitan permanentemente.
La consulta es acerca de si tengo derecho a
exigirlo (no sé qué piensan los demás, es un Consorcio desastroso pero yo vengo
reclamando esto a la administradora desde hace un mes en que inició su
mandato). Si tengo derecho a exigirlo,
siendo que no está entre los denunciables en Defensa al Consumidor, ¿cómo puedo
defenderme, adonde puedo acudir?
Desde ya, le agradezco muchísimo su
atención.
Saludos cordiales, Débora
Respuesta: Disculpe, no comprendo qué quiere
preguntar, en todo caso, vulva a formular la consulta.- Si se trata de que el administrador debe
tener un domicilio que sea el asiento de su oficina, un teléfono, la respuesta
es si.-
Consulta
79
Señor Awad: es cierto que si se toma a un
jubilado para desempeñarse como ayudante de encargado, el trabajo es de por
vida? . En qué circunstancias y con qué obligaciones para el empleador puede
ser removido? Alicia
Respuesta: NO! Pueden tomar a una persona jubilada, y,
si en algún momento, deben prescindir de ella, podrán despedirla.-
Consulta
80
Dr awad quisiera preguntarle acerca del
numero maximo de hs extras por mes. ademas si por las horas extras se le debe
retener ganancias .su antiguedad es de 6 meses esta facturando mas de 80 hs
extras y su sueldo se elevo entre 25000 y 300000 por mes el administrador dice
que no corresponde porque es ocacional ,pero desde que entro siempre facturo
esas cifras .osea desde hace 6 meses no es que se debe retener mensualmente'? gracias
susana ah el edificio esta en b aires zona recoleta
Respuesta: Queda claro que las hs. extraordinarias no
deberían superar lo que, normalmente, debe trabajar una persona en ese
edificio, razonablemente.- Si lo que cobra por todo concepto supera los mínimos
que marca la ley, hay que retenerle la parte que corresponde al Impuesto a las
Ganancias.-
Consulta
81
Dr. AWAD,
Buenas tardes. Lo molesto a fin de hacerle
basicamente dos consultas, sobre el edificio donde vivo.
Primero, el edificio sito en calle Juan B.
Alberdi xxx - Caseros - Buenos Aires, cuenta con 7 pisos (30 U.F.) +
ascensor, no hay encargado, y el administrador del mismo es xxx Bueno
presentado esto, paso a comentarle las dos cuestiones.
Hace seis meses compre una U.F. en dicho
edificio, y a raiz del inconveniente que tiene otro propietario con la
administración por problemas de humedad gracias filtraciones desde medianera y
terraza, se programo una asamblea (despues de muchos años de no haber). Resulta
ser que se abonaron entre todos los propietarios arreglos parciales segun
expensas extraordinarias liquidadas. Dichos arreglos al ser parciales, no
surgieron efecto, por lo que se debe hacer un arreglo general en la terraza.
Ahora bien, el administrador especifica segun algunos presupuestos, que el
arreglo es caro, y no existe conformado un fondo de reserva, lo cual es dudoso
ya que hace años no se realizan mantenimientos en el edificio, y segun el mismo
administrador, todos los propietarios estan al dia con las expensas.
Hoy, me encuentro con el "deber"
de pagar una suma fija para conformar dicho fondo y poder hacer frente de forma
parcial a arreglos que a mi entender se tuvieron que haber hecho hace tiempo
atras. Sin embargo, tenemos predisposicion a hacerlo para el bien comun.
La pregunta puntual es, es posible que este
arreglo y un arreglo de cloaca en un segundo piso, comun, palier, tengase que
abonar entre todos? No debería el administrador hacerse cargo, o como es la
operatoria?
La segunda duda, radica en la forma de
liquidacion de las expensas, adjunto el detalle ultimo, dado que, de todas las
mensualidades que ingresan, me resulta raro que la contabilidad arroje saldo
negativo (como si se arrastrasen gastos antigüos); no hay fondo de reserva
considerable y ademas segun los dichos del administrador "no hay
dinero"; entonces, que esta pasando?. A raiz del problema de la propietaria
que antes mencionaba, ella puso un abogado a mediar su problema puntual, pero
investigando él mismo un poco más, resulta ser que por ejemplo, la persona que
realiza la limpieza del edificio, no esta del todo en regla, por lo que también
puede ser un dolor de cabeza eventualmente.
Espero que haya podido comprender el caso,
el cual debe ser de comun denominador a otras personas, pero como no tengo
experiencia en el tema, me gustaria saber como moverme.
Finalmente, y teniendo que
"quizas" considerar la remocion del administrador actual, me gustaria
que me indicara cuales son los pasos a seguir para poder cambiar de
administrador; le aclaro que actualmente se hacen asambleas cada muerte de
obispo, y no existe designado un presidente.
Desde ya, aprovecho para saludarlo
atentamente, y agradecer cualquier tiempo que le pueda dedicar a mi consulta.
Saludos, Diego
Respuesta: El consorcio debe tener y mantener en
buenas condiciones todas las cosas y sectores de dominio común del edificio
(cañerías, techos, terrazas, ascensor, etc.), y esa es tarea del administrador,
quien debe recaudar de los propietarios los fondos necesarios para llevar adelante todas esas
obras y tareas.- Sobre la rendición de cuentas, liquidación de expensas,
contabilidad, etc. es un tema que excede el reducido ámbito de ésta página de
consultas, debe ser analizado en cada caso en particular, ya que hay malas
prácticas de los administradores, a veces por desconocimiento, otras por mala
fe.-
Consulta
82
Dr Awad,
El barrio cerrado donde vivo en Tigre fue
desarrollado porxxx , quien es a su vez fiduciario y responsable de la
administracion del mismo.
Como responsable de la administracion,
fuimos perjudicados de la siguiente manera:
1. Durante todo este año, xx dijo poner en
nombre del barrio un plazo fijo de $ 1 millon que nos daba intereses al 12%
anual, lo cual esta muy lejos de las tasas que ofrece cualquier banco mas por
ese valor
2. El año pasado, se contrato a una empresa
(xxx ) para la provision de bitubos por $ 1.5 millones. Las condiciones de pago
eran 30% por adelantado y luego contra entrega. Xxx decidio entregar el 100%
por adelantado a xxx en Julio 2014, y a
hoy no nos entregan nada. Xxx al momento de recibir el pago tenia cheques
rechazados por el central por el valor de $ 500 mil, con su cuenta congelada
con lo que no sabemos todavia como se le pago (Incluso si fueron cheques la
empresa no podia depositarlos)
3. Alambrado perimetral, xxx cometio un
error al cerrar el perimetro del barrio con otro barrio. Hay varios temas mas
de sobre precios, compra e moverlo y la obra la pago el barrio cuando era parte
de lo que tenia que hacer xxx de lotes fraudulentas, etc., que no vale la pena
mencionar por el momento. Mi pregunta es si, dada la nueva ley que para los
fideicomisos permite adecuarnos a la lay de propiedad horizontal, se pueden
iniciar acciones legales contra xxxx como administrador o eventualmente
sentarnos para llegar a un acuerdo extra judicial.
Desde ya, muchas gracias. Sds Rodrigo
Respuesta: Por favor, no deben insertare nombre
propios ni documentación en las consultas.- La verdad es que la administración parece
haberlos perjudicado, y la desarrolladora también. Creo que lo menor sería
desplazar a esa administración e iniciar acciones judiciales por los perjuicios
que ha ocasionado al consorcio.- Sobre la adecuación a la propiedad horizontal
(que nada tiene que ver con el fideicomiso) no se puede tratar en ésta página,
porque se trata de un tema específico, hay que analizar cada caso.-
Consulta
83
Hola buen dia, mande dos cartas documentos
por problemas con un aire acondicionado y ninguno la recibe.
El administrador no habre la puerta a los
carteros y la inquilina no contesta los llamos del portero eléctrico.
Como sigo?
Muchas gracias Viviana
Consulta 66 adjunta foto
Hola, la foto que envio muestra un aire
acondicionado que puso la vecina de mi madre sobre la pared que comparten. La
cama de mi mama tiene el respaldo sobre esa pared, por consiguiente no duerme
bien desde hace muchos meses. El aire es frio calor de manera que esta prendido
todo el año. Mi madre ya tiene problemas de salud serios por no dormir. El
adm.del edificio me dice que tengo que mandar una carta documento y luego pedir
una mediación al CGP. La señora es inquilina, la carta va dirigida al dueño?
Que se necesita llevar a la mediación?
Muchas gracias Viviana
RESPUESTA ANTERIOR : si se trata de ruidos
producidos por aparatos de aire acondicionado en muros del dominio común, el
administrador podría intervenir en nombre del consorcio. La carta documento va
dirigida a la propietaria del departamento, también puede enviar una a la
administración.- Sugiero una mediación
privada, no una del CGP, pues el requerido no tiene obligación de presentarse.-
Respuesta: Las CD eran para citar a la mediación?
Consulta
84
Estimado Dr. Awad:
Le escribo desde la ciudad de Neuquén, a
efectos de plantearle una situación que se presentó en el Edificio el cual
administro.
El edificio consta de 2 torres de 2
departamentos por piso, una construìda hace aproximadamente 12 años y la más
vieja alrededor de 25 años. En esta última torre se calefaccionaron los
departamentos por loza radiante con calderas individuales y propias a cada
departamento. Algunos propietarios cambiaron las calderas por radiadores pero
la gran mayoría sigue usando la loza radiante. En un departamento del 1º piso
ubicado sobre las cocheras se rompieron las cañerías y el dueño reclama que lo
pague el consorcio. Junto con el Consejo de Administración entendemos que en
virtud de que tanto el Reglamento de Copropiedad y el nuevo Código Civil en su
artículo 2041 inciso f) son coincidentes en manifestar que "son cosas
comunes las cañerías y cableados hasta su ingreso a la propiedad", la
cañería llega hasta su conexión con la caldera y desde allí, todo su trayecto
por el piso corresponde a cada departamento.
Mucho le agradecería su opinión. Cordiales
saludos. Susana
Respuesta: Las cañerías son comunes en toda su
extensión.- Sólo los cableados son comunes hasta el ingreso a la unidad. No es
lo mismo.-
Consulta
85
Buenas tardes Le comento que soy
administradora ad-honorem de un edificio de 14 unidades.
Tenemos una persona que viene a realizar la
limpieza dos veces por semana, cobra como jornalizado menos de 18 hs semanales.
Trabaja desde hace 18 años en este consorcio.
Tiene 66 años pero dice que no llega a los 30 años de aportes para jubilarse.
DIce que le faltan 5 años.
No tengo forma de saber cuantos años le
faltan, las veces que hable con la señora del tema me contesta que va a traer
su clave para ingresar al Anses y no lo hace.
El tema es que los propietaros quiern que
se jubile.
No se si esta en condiciones de
hacerlo, y necesitamos saber como
tenemos que proceder para no cometer errores. Desde ya muy agradecida.
Saludos cordiales Cristina
Respuesta: Sugiero consultar con un contador, pues si
le están pagando como personal en relación de dependencia, no necesitan ustedes
de la información que la persona en cuestión pueda aportarles.-
Consulta
86
Buenas tardes doctor. Mi pregunta es: esta
permitido q los aires de pisos superiores desagoten en los patios o techos de
vecinos, provocando goteras y ruidos molestos? Donde deben desagotar estos
aires q dan al aire y luz del edificio? en su propia casa? En el frente del
edificio tb hay aires instalados, que afean la fachada y mojan toda la vereda,
además de dejar verdes las paredes. Tienen balcones, es posible q los puedan
poner allí? Y el desagote, en este caso, como se solucionaría? También tienen q
tenerlo dentro de sus adeptos? Muchas gracias x su respuesta. Mummi
Respuesta: NO está permitido que los equipos desagoten
hacia abajo, perjudicando el resto.- Deben tener una manguerita que en el
interior del departamento desagua en un bidón (salvo que el edificio sea nuevo
y cuente con las cañerías que corresponden)
Consulta
87
Buen día Dr., mi nombre es Cecilia, vivo en
un edificio de departamentos en CABA y por un ¨capricho¨ de los miembros del
consejo de administración sumados a un ¨error¨ del administrador nos vemos hoy
día el resto del consorcio perjudicados.
Le cuento brevemente. El encargado esta a
punto de jubilarse( ya hizo el tramite y aún no le salió), por intolerancia y/o
capricho de 5 vecinos que pretendían sea express tomaron la decisión SIN
consultar al resto de los propietarios y decidieron pedirle al administrador
que le quite al encargado la llave del cuartito donde el solía escuchar radio o
descansar una vez terminadas todas sus tareas.
Al enterarme les pido que le reintegren las
llaves dado que esa acción podía causarnos consecuencias y hasta un juicio....,
¨que lo haga¨, fue la respuesta de una de estas personas.
A los pocos días vino un inspector del GCBA
( obviamente por la queja que el encargado planteo a su sindicato) y nos
pidieron innumerables reparaciones todas muy costosas y algunas hasta
innecesarias. Al día siguiente estas personas mediante un telegrama renuncian a
su cargo de ¨consejo de administración¨. Quisieron lavarse las manos.
El edificio quedó sin consejo, hice una
nota firmada por todo el resto del consorcio y le devolvieron la llave al
encargado.... tarde, la denuncia ya estaba hecha.
Viendo que los días pasaban y nadie lo
hacia, comencé a pedir presupuestos para cumplimentar lo pedido por el GCBA,
logramos hacer la parte eléctrica, pero al ver esta gente ( los 5 que decidieron
quitarle las llaves) que los trabajos se empezaron a hacer dejaron de pagar las
expensas ( no por falta de dinero, sino por bronca), siguiendo perjudicando al
consorcio ya que hubo cuotas de trabajos que no se pagaron, no pudimos seguir
con lo solicitado por el GCBA, y obviamente para cubrir los gastos mínimos en
mi caso tuve que pagar $ 400 mas que el mes anterior.
Consulta: que se puede hacer para frenar a
esta gente?, se le puede iniciar un juicio por daños y perjuicios?, se puede
hacer algo para que estos arreglos solicitados por el GCBA los paguen ellos ya
que fue causa/efecto de la acción tomada por ellos fuera de asamblea, sin
consultar al resto del consorcio y siendo ellos minoría?.
Aguardo vuestra respuesta y desde ya le
agradezco muchísimo el consejo que me pueda dar.
PD: Muy interesante la charla que dio junto
a la Dra.Diaz
en el auditorio del Colegio Publico de Abogados. Sin más, lo saludo atte. Cecilia
Respuesta: La verdad es que creo que deben remover al
administrador y citarlo a él y a los integrantes del consorcio a una
mediación.-
Consulta
88
Hola!
1) Puede el administrador subir las
expensas de un mes al otro?
2) Como sabemos que nos esta cobrando lo
correcto?
3) Al enviarle una carta documento, no la
recibió, Como le hago llegar legalmente una notificación o una nota que luego
pueda ser tomada como valida legalmente?
4) El edificio cuenta con 20 dptos nada mas
y tenemos encargado con vivienda en el mismo lo que genera un costo muy alto en
las expensas. Que tramites se pueden hacer para dejar de tenerlo sin que este
nos inicie una demanda?
Vale
Respuesta: 1.- Las expensas pueden subir porque los
gastos suben, si no hay fondos para hacer frente, deberán aumentar. 2.- Hay que
saber si se trata de un edificio en CABA, y si la CD la remitió a la oficina del Administrador o al
edificio.- 3.- Se trata de un tema complejo, que debe analizarse caso por
caso.-
Consulta
89
Buen día Dr. Mi consulta es la siguiente, vivo
en un edificio de 2 pisos de 5 años de antigüedad que tiene serios problemas de
filtración de agua en los techos y además, como es una calle donde pasan muchos
colectivos la vibración de la calle hace que se corte la luz de los pasillos y
demás espacios comunes y vuelve sola
después de 18-24 hs. Hay posibilidad de
reclamar la responsabilidad del constructor? Gracias Atte Mirta
Respuesta: Bueno, no sé si la vibración puede
ocasionar un corte de luz.- En cuanto a los defectos del edificio, sí,
recomiendo, que, cuanto antes, el consorcio intime al propietario original y a
quien construyó el edificio.-
Consulta
90
Dr Awad.
deseo consultarle para que me oriente
cuales son los pasos a seguir para logar modificar el reglamento de propiedad
de un edificio (año 1980) ya que el
mismo cuenta con dos porcentual, son 79 unidades y nos da
un porcentual ejemplo un local tiene un
porcentual de 6.8 % 300 m2,
luego una unidad de un depto de 50m2
tiene 1,03, pasan las hojas del reglamento
y vuelven a poner porcentuales y pasa el local de 300 m2 a 2%
y el dptode 50m2 a 1,40 .......hay 20 cocheras
y pagan un minimo.de expensas.
tambien queria preguntarle xq si todos los
deptos pagamos nuestro impuesto inmobiliario ABL, en las expensas
nos liquidan mensualmente un ABL, que segun
dice el administrador es del edificio ¿?- no creo que sea asi
pues yo ya pago abl, por mis metros
cuadrados, o eso es por las cocheras o algo esta mal......
me puede orientar donde puedo dirigirme y
como debo hacer, asi presento en asamblea, pues algo que nos estamos
perjudicando todas las 79 unidades no yo sola.
quedo atenta a su respuesta a la que desde
ya agradezco. Saludos lucia
Respuesta: en forma general se pude responder que: Los
reglamentos pueden modificarse, pero la cláusula de porcentuales sólo se
modifica por unanimidad.- La cuestión es que, cada caso debe analizarse en
forma particular, pues se trata de un tema complejo.-
Consulta
91
Hola, ¿qué tal?
Durante 6 seis años alquilé un departamento y
lo entregué en tiempo y forma, en excelentes condiciones y todo recién pintado.
Ya van más de cuatro meses y no me devuelven los $6000 de depósito,
argumentando que están esperando las facturas de gas y luz que son bimestrales.
Pero lo más grave es que me dijeron vía mail que me iban a descontar del
depósito las expensas con fecha de vencimiento posterior a mi mudanza (que
sería algo aceptable) y $ 2500 de pintura de marcos de ventanas y puertas (que
dicen que no estaba pintado) y un arreglo del vanitory del baño.
Mi
pregunta es si yo les puedo mandar una carta documento para que me devuelvan el
depósito y exigirles legalmente que me demuestren que esos $ 2500 que me
quieren descontar, no son una sobrefacturación, ya que por su excesivo precio,
creo que el vanitory ni siquiera lo arreglaron, sino que compraron otro (además
yo recibí ese vanitory en malas condiciones también) y que la pintura de los
marcos y ventanas nunca la hicieron, y que terminaron facturando eso porque no
se les ocurría qué podían inventar para no devolverme el depósito.
También
recuerdo que cuando yo me mudé, a la semana se me cortaron los servicios de gas
y luz y que cuando llamé a la inmobiliaria para reclamar, me dijeron que los
había cortado el inquilino anterior, lo que me lleva a pensar que también a él
lo estafaron.
Mi
pregunta es si legalmente puedo accionar contra la inmobiliaria o el dueño, ya
que creo que estoy siendo estafada. Si es así me gustaría contratarlo e iniciar
las gestiones correspondientes todo por escrito ya que no me interesa tener un
contacto verbal con “esta gente”. Pero
me interesa saber antes, en base a su experiencia, si tengo la posibilidad de
recuperar lo que me están robando.
Saludos.
Guadalupe
Respuesta: Entiendo que, salvo que el contrato
dispusiera un plazo más largo, 4 meses es mucho tiempo para demorar en la
restitución del depósito. Sobre lo que quieren cobrarle como arreglo, hay que
estar a los que diga el recibo de entrega de llaves en cuanto al estado del
departamento.-
Consulta
92
Buenas Noches. DR.
Mi consulta es puntualmente como
Propietaria y Administrardora del Consorcio.
Ya que no se, de que manera actuar...
El Consorcio está formado por 8 Unidades en
2 pisos.
4 departamentos por piso de los cuales,6
son Inquilinos y 2 Propietarios
El tema es que hay una Inquilina con mas de
4 años viviendo, sin Contrato palabras del Propietario e Inquilina
Pero que viene teniendo diferentes
Episodios y Encuentros de mala Convivencia entre TODOS los vecinos...
Ya hicimos una Nota firmada por todos donde
se expone, su comportamiento y malos tratos al propietario e incluso Solicitada
por el mismo para tener un motivo para pedirle el inmueble.
Según sus palabras...
Y este Señor, no Cumple si palabra y los
conflictos siguen.
Según La Ley de Propiedad Horizontal, que artículo o cual
seria el Proceder como Consorcio para que está persona Conflictiva, se retiré
del mismo?
Ya que No Hay Respuestas, y tampoco
solución del Propietario.
Muchas Gracias...Dalila AB
Respuesta: El código prevé, y casi todos los
reglamentos también, que la persona que ocupa un departamento y perturba o
molesta, pueda ser llevada a proceso judicial y (si no es propietaria
desalojada) .- Sugiero iniciar una mediación con el propietario y la ocupante,
para tratar de solucionar el problema (primer paso) .--
Consulta
93
Estimado Sr. Awad, lo escucho siempre en la
radio y quisiera consultarle lo
siguiente, soy propietario de un departamento en un edifico de 4 pisos en donde
hay solo 4 unidades (1 dpto por piso) 1 ascensor y 4 cocheras, la consulta
puntual es conocer si hay obligación de inscribir en afip el consorcio de este
edificio por ser un edificio de pocos departamentos y en caso de ser
administrado por alguno de los propietarios del edificio si ese propietario
debería inscribirse como administrador.
Muchas gracias Mariano
Respuesta: Tratándose de un edificio pequeño, sin
personal en relación de dependencia, no sería necesario (pero me gustaría saber
quién se encarga de la limpieza, y en qué condiciones). Un propietario puede
administrar, las exigencias sobre su inscripción varían según que cobre por su
tarea o no.-
Consulta
94
Dr.Awad
lo escucho en la radio , hace dos años que estoy con mi balcón de mi
departamento en segundo piso A a la calle y en el tercer piso vive un
matrimonio joven con niños y y tres equipos de aire que en verano me cae agua
por la rajadura del techo
En la reunión de consorcio lo planteo y el
de la comisión dice que mi vecino tiene que arreglarlo yo soy jubilada
Ya. Me da vergüenza ,no me escuchan
Desde ya gracias Ana Maria
Respuesta: Por dónde cae el agua?
Consulta
95
Estimado Dr. Awad.
Mi consulta se refiere a que soy
propietario de un departamento en lomas de zamora, el cual es parte de un
edificio deonde conviven en total 4 unidades funcionales estando ubicada la mia
en 1er piso contrafrente. Resulta que la unidad funcional 1 en pb es un local
comercio, este tiene un patio en su parte de atras que sirve de aire y luz al
resto. Han alquilado este local recientemente a una cadena de carnicerias la
cual han instalado 12 motores entre compresores y ventiladores de sus
respectivas camaras y heladeras. Estos ademas de no pasar desapercibidos en
cuanto a la visual hacen mucho ruidoy afecta nuestra libre forma de vivir.
Mi pregunta viene por tres lugares
diferentes:
1ro.- pueden hacer uso de ese patio
indiscriminadamente?
2d0.- pueden ademas esos motores molestar
con sus ruidos al resto y nosotros jodernos?
3ro. puede la carniceria pintar todo el
frente del edificio como le plasca y nosotros tener que tolerarlo?
ante quien se puede reclamar o asesorarse
sobre esto?? atte. Pablo.
Respuesta: Primero hay que leer el reglamento, para
saber un poco más acerca del patio, cómo es el edificio, destino de las
unidades, etc.-
Consulta
96
Buen día quería consultarle porque en mi
consorcio que es un pequeño edificio en Villa Crespo con 6 unidades hace más de
10 años que administra una vecina. Sus liquidaciones siempre eran dudosas y era
obvio que se quedaba con algunos vueltos, lo cual no le presté atención porque
lo hacía ad honorem.
Ahora esta señora hizo una reunión (a la
que no pude concurrir) y se determinó pagarle un sueldo equivalente a lo que
cobra una adminitración profesional.
Es esto legal? Puede ella cobrar un sueldo?
Que pasa si me niego a pagarle? Puedo pagar solo el proporcional de los gastos?
Desde ya muchas gracias
Juan y Marino
Respuesta: La vecina puede cobrar por lo que hace, no
está prohibido, pero lo que cambia son sus obligaciones, le sugiero leer la ley
941 de la Ciudad
de Bue4nos Aires.-
