RESPUESTAS DEL DR. EDUARDO AWAD A SUS CONSULTAS DE CONSORCIO

Consulta 1

Buenas tardes, mi consulta Dr. es para que me diga si es posible llevar a cabo lo que se me ocurrió.

Hace casi un año q cortaron el gas y  posiblemente lo restituyan porque ya los trabajos están terminados. Ese gas afecta a calefacción y agua caliente.

El problema viene ahora con las cocinas. Aparentemente el costo es muy elevado, tardarian mucho porque irian de a poco...son casi 90 dptos así que imagínese.

Yo quiero poner cocina electrica...y ahí viene mi consulta...como sale más económico propongo que el consorcio me cambie los cables y me compre una cocina. Yo pagaría la cuota extra que van a poner para solventar los gastos.

La otra propuesta es que me hago cargo de cambiar los cables y comprar la cocina, pero no pago la cuota extra. Pregunto...es viable plantear esto.? Por supuesto que todo por escrito con firmas de la administradora y consejo de administración.

Desde ya muy agradecida por su respuesta. Lo saludo atte                         Ana Maria

Respuesta: La verdad es que si el consorcio decide llevar adelante la obra de cambio de las cañerías de alimentación a cada unidad, y teniendo en cuenta que van a tener agua caliente y calefacción no veo posible llegar a un acuerdo de este tipo.- Los cables que conducen la energía eléctrica son comunes hasta el ingreso a su departamento, por lo que no corresponde que Usted asuma el costo de esa instalación.- 

Consulta 2

Estimado Dr. Awad, mucho agradeceré que pueda ayudarme con esta consulta:

El encargado de nuestro edificio con 34 años de antigüedad reclama 41 días de vacaciones  basándose en una norma de la época de Alfonsín o Menen (no sabe precisar) que le otorgaba, según él, días de vacaciones por trabajar sábados y domingos. 

No acepta ninguna negociación habiéndose realizado tres mediaciones a las que asistió acompañado por un representante del gremio y  en las cuales alegó que le fueron dadas durante años por una administración anterior, siendo que los sábados y domingos trabajados fueron pagados como horas extras.

1)    ¿Existe o existió alguna ley que avale otorgar días de vacaciones por trabajar sábados y domingos ?

2)    ¿Ese excedente de días de vacaciones puede ser considerado un “derecho adquirido?

Agradeciendo mucho su atención, lo saludo muy cordialmente Matilde

Respuesta: En general no es posible responder  consultas concretas que involucran temas tan delicados como los que se presentan en la relación laboral.- Hay que ser muy preciso para responder y es necesario contar con más información.- De todas formas, sí puedo responder que las vacaciones (su extensión) se vinculan con la antigüedad en el puesto.-  Pero si como usted refiere el trabajador alega que ya el consorcio le reconocía más días de vacaciones, reitero, no es posible responder.-

Consulta 3

Dr. Awad,

mi consulta es la siguiente: se cambio de administración en el año 2015, y esta un señor que ingreso a la administración, con un consorcio de $ 50.000 de deudores morosos, y un solo juicio,  pasaron los 3 años ahora hay dos juicios y casi un millón de pesos en deuda por morosos ( $ 1.000.000-)

En la asamblea siempre se las ingenia para salir favorecido, el año pasado aplico el art 2060 y como de 90' unidades solo van 15 /18 personas, envío la circular que dice el Cod.cy c. art. 2060, la circular llego a su escritorio nunca tuvimos nosotros posibilidad de verla y cuando le pido el escrutinio, ridículamente me envía y había perdido por 4 votos, pero cuando me envío eso ya había pasado 4 meses, considere que estaba vencido el tiempo por ley para denunciarlo por ese fraude., el año pasado no llamo a asamblea, ahora luego de tanto enviar mail por los desastres que hacia, ejemplo acreditar pago a una unidad que esta en juicio y no paga, el acreditaba pagos, etc etc. entonces se envío una auditoria, Pero el consejo ni me quiere dar el nombre del auditor menos el teléfono , es todo muy complicado , pero un simple dpto de parque centenario de 50 m2, que en el 2015 ante de su gestion pagaba $ 700- hoy día $ 3800- , ya se que son 3 años, que hubo

aumentos, que la inflacion, etc. etc. pero comparado con otro depto misma zona, niviel de 3 ascensores,  dos porteros , hoy se paga 1500- contra los  3800 .....¿???? Temo que compre al auditor y se siga quedando....... todo es posible en esta Argentina, espero su respuesta, muchas gracias lucia

Respuesta: Hay una cumulo de irregularidades en esa gestión, parece por lo que Usted refiere.- Lo mejor será (si se trata de un edificio en CABA) denunciarlo por ante el Registro Público de Administradores.-

Consulta 4

Estimado Dr Awad.

Podria responderme esta consulta?

Compre un depto cuyos planos aun no estan aprobados.

El problema es que son 4 pisos. Los 4 deptos del frente tienen iguales dimensiones, salvo que el piso 4 le han adjudicado en propiedad exclusiva la terraza encima de el, a la cual se accede por escalera comun, y paga el mismo porcentual de expensas que el resto de los pisos.

Es eso legal, el arquitecto dice que en su caso solo debe abonar por la terraza el 3 % del total de m2 (en realidad ocupa toda la superf. del depto de abajo) Gracias, sld cordialmente. Monica

Respuesta: Si bien, en principio, puede decirse que los porcentuales fiscales de las unidades no incluyen las superficies descubiertas;  estas preguntas no pueden resolverse sin una consulta personalizada, analizando documentación, planos, reglamento de propiedad.-

Consulta 5

Estimado Dr. Awad:

Mi nombre es Ana María, y mi consulta es sobre mi departamento y la administración de consorcio. No se como actuar para reparar el daño que causo la filtración de agua de una de las paredes de mi cocina yo al detectarla inmediatamente llame al consorcio para que envíe a alguien a detener la entrada de agua y después de varias llamadas donde las contestaciones  solo demoraban detener el agua que atravesaba parte de la alacena y bajo mesada. Después de tanta insistencia y angustia de mi parte por la perdida del mueble, el cuarto día vino un plomero y en 3 horas soluciono el problema y no filtra mas agua.

 Hoy mi problema es dentro de mi departamento y el administrador muestra indiferencia y excusas , llego a decirme que el mueble se puede usar y en la próxima reunión se decidirá si corresponde hacerse cargo del mueble de cocina.

Pregunto si puedo hacer algo para que reconozcan el daño que ocasionaron por no actuar en su debido tiempo y asuman el gasto de la reparación o  al menos de una parte del arreglo y si puedo yo comenzar por ejemplo a retirar ese mueble húmedo para que seque mejor la pared y reducir la humedad del ambiente, me encuentro angustiada porque no se como actuar siempre que llame al consorcio previo envié un mail y al administrador le preguntaba si le llego mi mail y este contestaba que no lee los mail.

Agradezco y confío en su consejo por el gran prestigio de su nombre y conocimientos en el tema de consorcios. Saludos cordiales .                                      Ana Maria

Respuesta: Si la filtración de una cañería común afectó los muebles de la cocina ( u otros objeto) el consorcio debe pagar por ello.-

Consulta 6

soy Lydia xxxx último piso. Consulté al administrador para colocar los aires acondicionados del lado de adentro del muro perimetral  y no del lado de afuera ,siendo el último piso Es más seguro, sobre mensulas y terraza ocupada por jaulas para colgar la ropa que nadie usa, no se transita. Pido consulta al administrador del edificio y me dice" si no interfiere el paso de nadie aunque es espacio común no creo que moleste a nadie" No me lo prohibe ni propone consulta con consorcistas. Además colocados del lado de adentro del muro perimetral de la terraza. Dos consorcistas arman escándalo luego de colocados y el administrador acorralado y con temor a ser despedido ( por otros errores y distracciones que cometió) me avisa que me va a tener que intimar "Yo le dije que es ilegal" alega, no dice esa palabra y no dice no los coloque, NO dice es ilegal dice "Si no está molestando el paso no tendría que haber problemas.

Vino a decirme que me va a tener que intimar  (para que no lo despidan por todos los otros problemas. No tiene coherencia es ilegal pero si no obstruye el paso está bien. Tampoco hay que consultar al consorcio , me da el okey. Ahora me va a intimidar Cómo respondo salvo con los argumentos expuestos

Respuesta: La verdad es que no creo que usted pueda probar que él le dio “esa autorización”  Y, aún así, deberá colocarlos donde corresponde de acuerdo a la reglamentación.- le sugiero que consulte con un arquitecto o ingeniero.- Hay leyes en CABA que regulan la instalación de estos equipos.-

Consulta 7

Buenas tardes, por favor quisiera saber si un administrador está obligado a llamar a reunión de consorcio y con que frecuencia, porque me mudé a un edificio donde el Consejo de administración está integrado por 3 Sras mayores que no tienen mail ni WA y el administrador hace 4 años que no llama a reunión, por lo que los propietarios deben acatar sus decisiones sin ser avisados previamente, puesto que tampoco nos notifica.

Desde ya muchas gracias. Saludos. Lic. Teresita

Respuesta: Salvo que el reglamento de propiedad de su edificio disponga lo contrario, el administrador debe llamar a asamblea por lo menos una vez al año, para que se le apruebe la gestión.- Y si se trata de un edificio en CABA lo seguramente deberá llamar para que se le renueve su nombramiento como administrador.-

Consulta 8

Me dirijo a Uds para realizarles la siguiente consulta:

Habitamos un edificio de más de 40 años.

El mismo está administrado por un consejo de propietarios

Recientemente  han surgido varios problemas por daños en las cañerías.

De acuerdo a lo que interpretamos, el reglamento de copropiedad del edificio determina que el consorcio se hace responsable de la reparación de los caños maestros de alimentación de cada departamento.

Quedan a ser reparados por cada copropietario los caños de distribución interna en el perímetro de cada unidad.

El problema surge con el propietario de una unidad del primer piso.

Recientemente se le han roto los caños de distribución de agua fría y caliente de la unidad.

Dicha rotura afectó seriamente la unidad de cocheras ubicada en la planta baja provocando inundaciones graves en la misma.

Ante reiterados pedidos al propietario para que procediera al arreglo, ( la unidad está alquilada ), este se negó sistemáticamente aduciendo que debía arreglarlos en consorcio.

Dada la gravedad del problema el consejo de administración decidió arreglar parte del problema. Se solucionó la pérdida de agua caliente, no así la de agua fría, quedando la unidad sin servicio de agua fría.

El cargo del arreglo parcial sumó cerca de $ 30.000.-

Como el propietario por medio de un administrador que le administra la propiedad queremos saber si es correcto que ese gasto se lo imputemos en el rubro expensas extraordinarias a la unidad y ante la posibilidad que no lo abone cobrarle intereses y de acuerdo al monto que se acumule solicitar el cobro de la deuda por vía judicial.

A continuación transcribo literalmente la cláusula del Reglamento de Copropiedad vigente:

“REGLAMENTO DEL CONSORCIO –xxx . Artículo Cuarto – ( AO217909 y AO217910 )

a)

b)

c) Toda reparación de cañerías del perímetro de cada unidad será soportada por el respectivo copropietario, como también los daños que tal avería hubiera producido en las paredes, techos, cielorrasos, etc,etc de las unidades vecinas. El arreglo de las cañerías maestras ( ver ART 2041 CC&C ) de las unidades en las partes que se hallen embutidas en las paredes, pisos o entrepisos será soportadas por el CONSORCIO, salvo que se comprobara la culpa o negligencia de alguno de los copropietarios, en cuyo caso las reparaciones correrán por cuenta del mismo, debiendo entenderse por cañerías maestras : a) agua caliente y fría o ramales de alimentación hacia la llave de paso exclusivo; b) desagues desde la cañería principal exterior hasta la conexión inclusive de toda boca de desague, regilla de piso, piletas de patio, etc,etc. Todo propietario está obligado a denunciar de inmediato al Administrador cualquier desperfecto que se presente dentro de su unidad que pudiera ocasionar, de no repararse a tiempo, perjuicio a otras unidades o a la propiedad en general. Cada propietario se obliga a ejecutar de inmediato en su unidad las reparaciones cuya omisión pueda ocasionar daños y/o inconvenientes a los demás copropietarios. Siendo responsable del incumplimiento de esta obligación.

Antes de iniciar en su unidad reparaciones o reformas de cualquier naturaleza, el propietario deberá requerir, previamente, la correspondiente autorización al Administrador.”.

Sin otro particular, atte  Carlos

Respuesta: la solución la da el artículo 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación, al disponer que las cañerías que conducen fluídos son comunes en toda su extensión.- De esta forma, sean de alimentación o de desagüe las cañerías son todas comunes y las arregla el consorcio.-

Consulta 9

Buenas. quería saber algo : la medianera del edificio donde vivo tiene rajaduras , por ende tengo humedad en la pieza.. a quién le corresponde hacer el arreglo de la misma? Muchas gracias por la respuesta Hernan

Respuesta: La medianera es un muro de dominio común que debe ser reparado y mantenido en bunas condiciones  por el consorcio.-

Consulta 10

Estimado Dr.Awad: Lo consulto en referencia a la instalación del servicio de cable e internet en mi departamento del cual soy propietaria desde noviembre de 2017.

El edificio es nuevo y la constructora conserva aún unos cuantos departamentos que alquila, por lo cual es imposible  realizar cualquier modificación aún cuando sus decisiones perjudiquen a los pocos copropietarios e inclusive a los inquilinos.

Como adelantaba, decidí pedir el servicio de cable e internet para lo cual consulté a los servicios más conocidos a finales de junio de este año.

En el caso de Cablevisión y Fibertel,ellos me pedían el pago de lo que restaba del mes de junio, y además los meses de julio y agosto todo por adelantado.

La tarifa que me pasaron era $ 1660 por mes por un servicio de internet de 25 megas.

Además exigían el pago por la instalación ($ 500).

Al comparar el valor exigido, enseguida me percaté que algo andaba mal.Ya que yo estoy pagando en otro domicilio ese mismo importe por 50 megas y con dos bocas de tv y no de una como en este caso.

Inmediatamente averigüé en la empresa Telecentro donde me ofrecieron por 30 megas un valor de $ 1356 por mes. Además me bonificaban la instalación, y los 2 primeros meses: agosto y septiembre. Con lo cual comenzaba a pagar en octubre.

Así fue que contraté este servicio .

Cuál fue sorpresa cuando habiéndose presentado personal de la empresa Telecentro el 1 de agosto, me dicen que no podrían instalar el servicio ya que la constructora había hecho un convenio con Cablevisión por lo cual ellos sólo podrían realizar la instalación, si era autorizados por la Administración xxx  ,que son los mismos dueños que la constructora xxx

En ese momento me percaté el por qué del abuso en los valores de la instalación del servicio. Éramos rehenes de esa empresa.

Por eso mismo me cobraban en este domicilio valores no sólo superiores a los de la otra empresa, sino inclusive superiores a los valores que ellos mismos me cobran a mí misma en otro domicilio donde puedo elegir a quién contratar.

Por supuesto estoy intentando conseguir desde finales de junio la autorización de la Administración xxxz para poder instalar el servicio que yo decida .E inclusive he intentado comunicarme por mail y por WhatsApp con el sr Marceloxxx , ejecutivo de Cablevisión ,con quien han negociado la exclusividad.

Pero no obtuve respuesta.

Dr.Awad, necesito saber cuáles son mis derechos .Y si puede la empresa obligarme a contratar en condiciones tan comprobadamente abusivas.

Cordialmente  Roxana xxx

Respuesta: Se trata de una consulta que no se puede resolver desde este página , en dos o tres líneas.- 

Consulta 11

Estimado DR.

La consulta es que pasos se deberian seguir, sobre una falta de

respuesta de la Administracion ante reclamos por:

humedad en distintas paredes de la unidad y rajadura en pared del

Dormitorio que es lindera con la unidad contigua del mismo piso ( osea

que es una pared de uso comun entiendo). Desde ya agrdezco su orientacion. Saludos. Carlos  xxx

Respuesta: Primero: descontando que, como usted refiere es seguro que hay filtraciones que provienen de cosas comunes,  hay que intimar fehacientemente al Consorcio y a su administración la reparación, dándole un plazo razonable que para reparen lo que haya que reparar.- Si ello no da resultado, habrá que iniciar una mediación.- Por último, un proceso judicial.- 

Consulta 12

Estimado Dr.AWAD.

En mi consorcio ocurre un hecho respecto del cual deseo su consejo sobre cómo lo podemos resolver. En el patio de un dpto.suelen (aparentemente), caer objetos (papeles, colillas etc.)

Su propietario heredó la propiedad de sus padres y no vive allí. Al no limpiar el patio, se tapa la rejilla, y como consecuencia de ello, cuando se acumula agua, cae en la zona de cocheras, perjudicando a los autos estacionados en ese sector.

Cuando se le pidió que limpie "su" patio, contestó que se lo limpie el Consorcio, dado que EL no es culpable.

Aparentemente, presta a un conocido su unidad, a cambio de que " esta persona" se haga cargo de los gastos (expensas, etc)

Si EL o LOS ocupantes, desaparecen por viajes,  o por otros motivos, seguirán aumentando los problemas, y los daños.

Dr. ¿ Qué medida debe tomar el Consorcio ante esta situación?

Desde ya muchas gracias por su gentileza.

LORENA xx Y MARGARITA xx

Respuesta: Hay dos problemas, uno lo que cae en el patio.- Otro que no limpian el patio.-Si está claro que sólo tapa la rejilla lo que cae de pisos superiores (o sea no hay hojas, plantas ni otra cosa en el patio), el consorcio está en un problema.-  Habrá que pensar en la forma de colocar alguna reja o cubierta de seguridad para evitarlo.-