Nuevas respuestas del Dr. Eduardo Awad a sus consultas de consorcio

Consulta 1

Dr. Eduardo Awad

Me llamo  XXX y vivo hace 25 años en un departamento en la calle XXXX

Me dirijo a Ud. a fin de consultarle para si es posible me oriente sobre que debo hacer para que los administradores de mi propiedad no sigan desoyendo mis reclamos desde el mes de febrero a la fecha, respondiendo con silencios a mi solicitud.

El problema se desencadena estando yo de vacaciones el 20 de febrero, el día 21 mi hija que no vive conmigo, me llama diciendo que vinieron de la administración para romper el baño porque había una pérdida en el techo de la planta baja. Yo vivo en el primer piso.

Mi respuesta es obvia, que rompan porque si la pérdida era de mi dto. debían solucionarlo. No es la primera vez que sucede que han tenido que hacer arreglos y siempre permití que se hagan, como corresponde.

Se rompen los cerámicos que son muy viejos en áreas que corresponden a la canilla de la bañera, en una pared de la bañera, a un costado de la llave de paso de agua caliente a un costado del lavabo, en el piso (que les dije que tenía cerámicas para el piso) alrededor de una rejilla y debajo del pié del lavabo y rompen accidentalmente el pié del lavabo.Sacan el bidet para ver si era de allí.

Cuando rompen la cerámica les dije que debían conseguir las mismas porque el baño "estaba impecable" y que si no conseguían me tendrían que cambiar toda la cerámica, ellos dijeron que sería así. Cuando traen la cerámica, obviamente no es el mismo color de la que tiene el baño. Me piden más tiempo para ver si consiguen del mismo color.

Después de tanto desastre se pudo saber que la pérdida nunca fue de mi departamento.

Así entre reclamo por whasapp y en forma personal no me dan ningún tipo de solución. No solamente por la cerámica sino por los daños y perjuicios que me provocan el hecho de que no puedo usar el lavabo porque comenzó a perder la canilla de agua caliente por lo que tengo cerrada la llave de paso.

Tanto es así que para bañarme debo abrir la llave de paso y luego la de la ducha, pero la pérdida en el lavabo es cada  cada vez  mayor y ya el agua no me alcanza para hacerme un baño normal.

Tampoco vienen a arreglarme a pesar de insistir, todo lo que le relaté extra de la cerámica.

Yo pago las expensas en tiempo y forma, pero ante esta actitud de la administración me siento abandonada, paralizada y perjudicada de todo punto de vista ya que a pesar de tener otro baño, no tengo bañera y soy una  mujer de 75 años que tiene derecho como lo tiene cada uno de los propietarios y que siendo necesario nunca me negué a que entraran al mio para solucionar los problemas. Soy jubilada pero a pesar que no gano la mínima, no estoy en condiciones de hacer frente a un gasto extra para que se cumpla lo que por ley debe ser resuelto.

Desde ya le agradezco si ud. tiene la posibilidad de ayudarme que debo hacer. Lo saludo con agradecimiento. NB

Respuesta: Queda claro que el Consorcio debe terminar de reparar el baño de su departamento y dejarlo en las mismas buenas condiciones en que encontraba antes de las múltiples roturas.- Queda claro también que cuando las formas habituales (pero no fehacientes) de reclamo se han agotado lo que debe hacerse es intimar por carta documento y si no da resultado, iniciar una mediación, antes del proceso judicial.- Lo que sí observo, a partir de lo que usted refiere: si la actual perdida es por la canilla del lavabo, no le corresponde al consorcio su reparación.-

Consulta 2

Estimado Dr Awad,

Soy Susana soy discapacitada, tengo xxxx.

Tengo muchos problemas en el Consorcio donde vivo, muchos impedimentos para movilizarme. Conste que en mi palier tengo que recorrer desde la puerta de mi departamento hasta el ascensor a oscuras. Además estuve durante 2 meses caminando 20m en la cochera, porque pusieron sensores de movimiento que no funcionaban, ahora me quieren cobrar con la liquidación de expensas pagar 2 facturas de $17000 cada una.

El edificio donde vivo, tiene muchas falencias para mi discapacidad, desde una rampa con mucha pendiente, solicité una baranda, pusieron una que en la parte más alta tiene 1.35m, cuando reclamé se me ríen poruqe mido 1.50m, que qué puedo pretender con mi altura.

Ahora colocaron un amortiguador en la puerta que va a la cochera, situación que me complica salir y entrar, por el peso de la puerta, dado que uso bastón para movilizarme. Pregunté al administrador y me contestó que él no sabe.

Pregunté en el grupo que tenemos de whatsapp y una vecina, aparte es inversora, refiriéndose a mi, dijo "la renga". Esto es la gota que rebalsó el vaso.

Quise hacer una denuncia ante el INADI y no me la quisieron tomar.

Por favor, necesito saber cómo puedo resolver este problema.

Muchas gracias. Saludos cordiales. Susana

Respuesta: sobre lo ocurrido en el INADI, nada puedo decir.- Pero, respecto de lo que sucede en el interior de su edificio, me parece, para comenzar, que lo mejor sería hacer una denuncia a la gestión del administrador por ante el Registro Público de Administradores. Para ello, debería ir a la comuna que loe corresponde de acuerdo con la ubicación del edificio.- 

Consulta 3

Buenas tardes Dr. Lo molesto por lo siguiente:

A nuestra Encargada No Permanente s/vivienda 4 hs. - Antiguedad 14 años; se le pagaba "Retiro de residuos y Clasificacion Residuos Res. 243/2013 hasta mayo'18 inclusive. El Administrador dejo de abonar esos items a pedido de uno de los consorcistas. Es legal la decision que tomo nuestro Administrador? Que riesgos de conflicto gremial/ sindical podemos llegar a tener?

Desde ya muchas gracias por su atencion. Atte. Carlos

Respuesta: Nada de lo que se le paga por recibo al encargado puede retrotraerse.- El trabajador podría intimar el pago de ese ítem.-

Consulta 4

Buenas tardes.

Tengo un departamento en un edificio al cual AYSA le factura al consorcio el valor de sus servicios. La última semana recibí una comunicación de la empresa donde me informaba que había facturas impagas. Fui a AYSA y no me pudieron cobrar. No quiero ser deudor de ningún tipo. Que me recomendarìan que haga en éste caso.

Les agradezco la atención por permitir esta consulta, y aprovecho a saludar a Uds. con mi mayor consideración. Mario Carlos

Respuesta: La verdad es que la factura global de AYSA en los edificios puede ser fuente de dolores de cabeza.- en su caso no se termina de comprender porqué la empresa informa a Usted sobre las facturas impagas, ya que si el consorcio es el responsable debe ser tarea del administrador de su consorcio.-

Consulta 5

Dr. Awad ante todo quería decirle q tengo el gusto de conocerlo por SUS CONFERENCIAS EN EL CENTRO CULTURAL SAN MARTIN.

Mi consulta es porq. Sin avisarme y sin autorización, el gasista del edificio me cortó el gas desde la sala de medidores. Cuando le pregunté, me contestó q estaba haciendo unos trabajos, no me explicó q habia un depto q estaba con pérdida. Llamé Administrador y no me atendió, estaba de vacaciones, pero después ME ENTERÉ DE Q SÍ LO ATENDIÓ AL GASISTA CUANDO YO LLAMÉ A METROGAS POR LA IRREGULARIDAD DE CORTARME A MÍ Y AL RESTO DEL EDIFICIO *NO*, con excepción (por supuesto) de la sra q tenía pérdida.

Luego de la llamada anónima q hice a Metrogas, les dije q me habian abierto la llave, q ya tenia gas, PERO ELLOS QUISIERON REVISAR TODO.

Yo me escondí en mi depto.

Luego *EL GASISTA LOS MANDÓ A MI UNIDAD*, salvo q los de la cuadrilla SEAN ADIVINOS.

Y como no les abrí, ME CORTARON.

El mes pasado hice hacer una prueba de hermeticidad Y MI CAÑERÍA Y MEDIDOR FUNCIONABAN A LA PERFECCIÓN.

Ahora Metrogas quiere q yo haga una serie de modificaciones CUANDO LO ÚNICO IMPORTANTE SERÍA Q NO TENGO VÁLVULA DE SEGURIDAD EN LA COCINA. Lo otro es secundario porq TENGO TODO PERFECTO.

Quien me va a pagar todos estos gastos ?

Estoy DESOCUPADO, sin gas hace meses, con enfermedad crónica y SIN PÉRDIDAS.

El consorcio no me tendría q RESARCIR ???

 Desde ya gracias. S

Respuesta: Gracias por ser tan consecuente conmigo desde el San Martín, hace años de eso! No sé qué asesoramiento tendrá usted, me imagino que habrá consultado con un gasista matriculado  La verdad es que veo un poco difícil que pueda Usted lograr algún resarcimiento.-

Consulta 6

Hola Dr. Eduardo Abuat,

Hace años hice curso de administración de consorcios con ud. por eso molesto su atención para que me sugiera que deberemos hacer porque en un edificio donde no contratamos encargado típico pusimos una persona para que haga limpieza y tareas varias part-time. Hace pocos meses, un día, ella le dió llave de la terraza para que un electricista trabaje para vecina del 7º piso y éste quedó desgraciadamente electrocutado.

¿qué nos espera?, ¿qué podremos hacer?

Agradeceria su comentario al respecto,

Siga bien sr. "Presidente".... Francisco

Respuesta: Con tan pocos datos no se puede responder.- Por lo pronto es necesario saber porqué falleció esa persona, qué funcionaba mal, qué hacía en la terraza, etc.- No creo posible que desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página se pueda responder un caso tan puntual y complejo.-

Consulta 7

Apreciado Doctor

Lo escucho los sábado en Radio Mitre. Merece más tiempo en el aire!

Va mi consulta.

Recoleta. La terraza o azotea convertida en canil desde enero 2018.

Dueño alquila en dólares  por día su departamento y deja su perro en la terraza día y noche . Cuando no lo alquila también lo deja todo el día para que no le"ensucie el parquet del departamento": dice.

En la azotea dispone de una baulera fria, húmeda y sin luz donde duerme el perrito y muchas veces él, a lo rancho, tirando un colchón en el  piso.(ver foto).

Me duele sobremanera el bienestar del animal. Cuando él no está refuerzo la alimentación y abrigo del perrito que nunca estuvo en buenas condiciones y; es preocupante el cambio de destino de la azotea.

El Administrador dice que no se puede hacer nada. Nunca lo intimó.

Es así?

Agradeceré su respuesta!

Todo mi afecto.

Ana

Nota:

A título ilustrativo.

Promociona su departamento en la web

Respuesta: Primero habrá que ver si puede promocionar el departamento para lo que parece, alquiler temporario, no todos los reglamentos, no en todos los edificio se puede.- Segundo: lo que ocurre con el perrito puede ser objeto de denuncia, ante la Fiscalía que corresponda al barrio o comuna en el que está situado el edificio, por infracción al código contravencional.- Además, la presencia del animal en la baulera, y la situación de que ésta persona pernocte allí, implican una infracción al reglamento sde propiedad, porque el destino de la baulera no es casualmente, que puedan vivir o permanecer seres vivos allí- todo ésto podría ( debería)  hacerlo el administrador.- También puede hacer esta denuncia un propietario del edificio.-

Consulta 8

Ref. saludos de una vieja amiga sra evelina

HOLA 1 en san telmo edifico tengo pedido de medicioncontra administardor en  fecha 2017 acta notarial con daños por humedad a  qeu ametrito cambio de pisos de living y presupuiesto sin facturas de los arreglos del piso las paredes aun no fuero attegñadas por humedad de colectora queria saber ¿ si la hunedad ya estaba agotada su paso por perdida de pileta de piso de baño que fue reparada pero que generon quiebre del píso si existe forma de iniciar juicio atento a que la humedad estaba agotada creo que hace vmas de  3 años

2 administaerdora socioa es abogada del admnistardor en edifucio de la costa cobra 1100 por solo atender el telefono ante pago voluntario ede expenas aludiendo gestion de cobranzas cunado no hixo nada mas que recibir el pago

espero respuesta GRACIAS fabian

Respuesta: Con el acta notarial del año 2017, si la humedad estaba activa, puede iniciar el proceso para que le reparen lo que se ha deteriorado por el anormal paso de agua.- Lo segundo, no termina de comprenderse la situación.- 

Consulta 9

Estimado

Dr Awad

 Me dirijo a Ud. a fin consultarlo con respecto a la jubilación del encargado de mi edificio.

En la actualidad cuenta con 22 años de aportes y 67 años edad. De acuerdo a la nueva ley de jubilaciones puede trabajar hasta los 70 años. La pregunta es si cuando cumpla la edad (70 años), se lo puede intimar a jubilarse a pesar que en ese momento contaría con sólo 25 años de aporte.

Para el consorcio es muy importante lograr la jubilación y su retiro, ya que en  la actualidad el 80% de la expensas corresponden al sueldo del encargado.

 Se trata de un edificio con sólo once unidades y que en época de vacaciones del encargado cubrimos las tareas con una persona que trabaja tres horas por día. Mientras que el encargado en función tiene jornada completa de lunes a sábados.

Esta situación nos lleva a  estar pagando expensas muy altas y a no poder realizar trabajos de mantenimientos que son necesarios y en algunos imprescindibles.

Por otro lado necesitaría saber a partir de que momento comienzan a correr los intereses por falta de pago de las expensas

 Cordiales saludos, Maria Cristina

Respuesta: Las cuestiones puntuales sobre la relación del personal dependiente del  consorcio no pueden responderse en forma general desde ésta página.-

Consulta 10

Estimado Dr. Awad:

Me acerco a usted para hacerle una consulta.

Existe algún tipo de seguro de responsabilidad civil que pueda brindarle un consorcio a los integrantes del Consejo de administración para estar a cubierto ante alguna posible demanda?

Ante la elección de nuevos consejeros en mi edificio, uno de ellos planteó que aceptaría ser consejero siempre y cuando el consorcio, solidariamente,  brindara un seguro para los tres integrantes del consejo.

Le agradezco pueda responderme ya que no estoy encontrando legislación al respecto. Saludos cordiales Matilde 

Respuesta: No va a encontrar legislación al respecto.- La verdad es que como producto, no hay seguro para consejo de propietarios.- 

Consulta 11

Hola .

Hace 20 años que alquilamos

Este año la inmobiliaria nos quiere actualizar el deposito (los dos meses de deposito del año 1993)

Queria saber si corresponde y pide una garantía. Supongo que no es necesario porque es renovacion.

Desde ya muchas

Gracias

Siempre lo escucho en radio mitre

Silvana

Respuesta: Gracias por escuchar el programa de los sábados.-  No entiendo lo que significa “actualizar el depósito”. Normalmente,  en cada contrato el locatario entrega una suma de dinero como depósito en garantía cuyo mo0nto oscila entre uno o dos meses de alquiler (para un contrato de dos años).- Y, normalmente se pide “una garantía” (propietaria, casi siempre) o sea una persona que, en caso de no faltar el locatario  a alguna de sus obligaciones,  será quien cargue con el pago de esas sumas que quede debiendo.-  Que haya renovación o  no, es indiferente.- Sin embargo observo que hace 20 años que alquila en el mismo lugar, se supone que ya hay confianza entre las partes, pero esa no parece ser la actitud del locador ( o de la inmobiliaria).-

Consulta 12

Estimado Dr. Awad,

Me dirijo a Ud. a fin de realizar la siguiente consulta.

He adquirido un departamento para inversión en la ciudad de Adrogué, partido de Almirante Brown Pcia de Buenos Aires, ya tengo la posesión del mismo pero aún no tenemos el final de obra. Lo puse a la venta en forma particular mediante un cartel que coloqué al frente de mi terraza balcón (aclaro mi dpto. el PB a la calle). Otros departamentos a la calle están a la venta con una inmobiliaria.

Hoy recibo un mensaje por whatsapp de la Administración, en el que me pide que debo retirar el cartel de dueño vende en la entrada ya que no se puede por reglamento. Lo puedo poner en el vidrio de mi departamento pero no en el frente. Aclaro mi dpto. es PB a la calle. Y me alega que ellos deben hacer respetar de apoco las normas de convivencia y fachada del edificio.

Yo les contesto que hay otros carteles en la fachada a lo que me contesta que carteles de inmobiliarias si está permitido . Pero no se puede particular porque desprestigian al inmueble eso es lo que me llega a mí para comunicar. Yo le digo si tiene disponible el reglamento y si me lo puede pasar y me contesta que cuando habla de reglamento hace referencia a normas de consorcios porque si dejamos que pongan en forma particular carteles imagínate que se pondría cualquier cosa. Y es un edificio no una casa por eso el tema de límite este tipo de cosas

Espero puedas entender gracias agrego. Yo le conteste por ultimo que sólo no entiendo que los carteles particulares desprestigian al inmueble. Que en cuanto pueda lo saco.

Quisiera saber si mientras que no esté constituido el consejo de propietarios, la Administración puede pedir este tipo de cosas o "reglamentar" sin reglamento. Aclaro que yo vivo en Adrogué, tengo una casa que vale el doble del departamento que estoy ofreciendo y no es un cartel de propaganda común.

Aguardo su respuesta, y desde ya muchas gracias por su atención. Lo escucho siempre que puedo los sábados en R.Mitre.

Saludos Cordiales. Cynthia.-

Respuesta: bueno, en principio es real que Usted, hasta que no se formalice y se inscriba la escritura pública de compraventa, no es la “dueña”.- 

Consulta 13

Estimado Dr. Awad

Me dirijo a Ud. dado el gran prestigio que su opinión tiene en temas como el que me preocupa,  Soy propietaria de un depto. en el primer piso de una torre de 14 pisos, con 8 departamentos por piso. Tiene 20 años de construída.

En más de una oportunidad sucedió que imprevistamente las cerámicas del piso de algún depto. comenzaron a lavantarse de a poco en algún ambiente.

Esta vez sucedió en el living de mi depto. En total se han desprendido casi la mitad de la superficie del living y muchas se quebraron.

La administración dice que en todos los casos, como no hay humedad ni pasan caños por debajo, se debe a movimientos que son normales en una torre.

No sé como lo encararon los otros vecinos.

Algunos me dicen que el consorcio debe hacerse cargo de toda la reparación con cerámicas nuevas.

En cambio,la administración dice que no corresponde, que como mucho me van a reconocer la reparación de unos pocos metros cuadrados (los primeros que se habían desprendido cuando ellos vinieron a controlar) aunque el daño se siguió extendiendo.

Aducen que los movimientos no son problema de "estructura" del edificio y que además las unidades fueron entregadas por el constructor con los pisos alfombrados para evitar estos inconvenientes. Por lo tanto no le corresponde al consorcio reconocer cerámicas que un propietario haya colocado en reemplazo de la alfombra original.

Yo necesito su punto de vista sobre esta cuestión, para saber como encarar el reclamo, si es que corresponde.

Desde ya, muchas gracias. Estoy a la espera de su pronta respuesta.

Lo saludo atte. María del Carmen

Respuesta: Puede ser que los departamentos se hayan entregado con alfombra y colocar cerámica haya alterado el equilibrio original, constructivo, de ese edificio. Pero me gustaría que sea un ingeniero (de su confianza) y no el administrador quien lo manifieste.- Por otro lado, parece  extraño que hayan manifestado que pagaban una parte de ese piso y otra no.- Queda claro que si asumen que lo deben pagar, debe ser todo lo que se haya levantado.- 

Consulta 14

Buenos días,

Quería hacerles una consulta, en mi edificio en enero de este año renunció la administración, desde ahí no tenemos cuentas bancarias ni administración y hay muchos temas de mantenimiento del edificio que están a la deriva.

Tengo en el piso de arriba los tanques de agua del edificio y tienen filtraciones que afectan al techo de mi cocina y baño. Ya avise este tema a los demás propietarios, pero nunca se registran las asambleas en el libro de actas y creo que tampoco tenemos representantes del consorcio y hasta ahora nadie acepta los presupuestos para repararlos, tampoco contamos con fondos y nadie quiere pagar mas.

Tienen algún abogado que pueda asesorarme sobre este tema?

Muchas gracias! Natalia

Respuesta: Obviamente se trata de un problema grave, un consorcio inactivo, paralizado.-  Son cuestiones complejas que necesitan asesoramiento personalizado.-

Consulta 15

Estimado Dr. Eduardo  Awad

Conozco su trayectoria a través de los años de escucha por Radio Mitre.

Agradecido de antemano por los consejos que nos brinda .

Voy a la consulta,habito este consorcio desde 1980,soy propietario de una unidad del 7º piso "A",unida que tiene un balcón terraza de aproximadamente 20 m2.

Acabo de finalizar una obra de reposición total de piso en mi  balcón terraza de ,carpeta membrana cerámicos ,desaguës ,en fin todo lo necesario como para despejar dudas  que este balcón no haya afectado al 6º piso "A"con manchas de humedades,realizados estos trabajos que corrieron por mi cuenta no se han encontrado roturas que hubiesen podido causar esas humedades.El frente del edificio es de cerámicos blancos y tienen  casi 40 años.,algunos presentan problemas en las juntas y rajaduras.hasta aquí una somera descripción del problema.

Continúo el relato,hace 7 años vengo esperando que la unidad del 8º A repare su balcón que tiene aproximadamente 8.66 x 1,30 m ,unos 9,78 m 2.Siempre de buena relación por lo menos de mi parte,pero encuentro dilaciones como para no hacer nada.

Le han dicho que debe cambiar los zócalos de la base donde se desplazan los ventanales de 2 hojas donde corren los mismos...NO RECIBO MÁS QUE PROMESAS Y DILACIONES.

Cual es la situación actual ???,tengo un techo de un dormitorio con severas mojaduras,que afectan aparato de aire acondicionado,TV  pantalla plana 24 pulgadas ,audio pero el problema continùa ... , al hacer la yesería del techo hace menos de un par de años se observaron  hierros de estructura muy oxidados...ya tengo manchas en la medianera .

Como tenemos un reglamento ambiguo ,acá los temas se deben arreglar con el vecino del piso superior o inferior en general con buenos acuerdos.

Mi pregunta concreta si es de medianera ,eso es consorcial,yo no tengo dudas y en el caso del techo estado de los hierros oxidados del hormigón????

Dr.perdone lo extenso del mail,quiero vivir bien ,pero no encuentro el camino...

Tengo fotografías de los trabajos realizados por mi,pero no encuentro correspondencia ni  del propietario del 8ºA y porque no decir del consorcio también.

 Dr. Awad ,su consejo es muy importante para mi.-

Lo saludo muy atte. Miguel A.

Respuesta: Lamento decirle que, quizá, Usted ha asumido trabajos que no le correspondían.- Para responder con detalle es necesario una consulta personalizada, leer el reglamento, saber cómo se comportado el consorcio en el pasado, etc.-