Consulta 1
Estimados,
soy propietario de un departamento y una cochera en un edificio. El departamento lo tengo alquilado, pero si uso la cochera con mi automóvil. El reglamento interno del edificio dice que las cocheras solo podrán ser utilizadas por "ocupantes del edificio". ¿Podrían llegar a decirme que no puedo usar la cochera porque no habito en el edificio, a pesar de ser propietario? Aunque supongo que yo estoy mi derecho por ser propietario de la cochera igual me gustaría conocer su opinión. Desde ya muchas gracias. Carlos
Respuesta: Entiendo que, en un caso especial como el suyo, tratándose Ud. de un propietario y de un reglamento interno, no debería el consorcio oponerse a la situación que Ud. plantea.-

Consulta 2
Estimado Dr.Awad:
Mi nombre es Santiago y mi consulta es la siguiente, tratándose de un BARRIO PRIVADO(asoc.civil), sabiendo la existencia de diferencias en relación al régimen de propiedad horizontal,en lo referente a las expensas (ordinarias) cuenta en este caso la comisión directiva con alguna prerrogativa para mantener el monto de las mismas, considerando que se estipulo en asamblea un monto de expensas por un termino de 3 meses, próximos a vencer.Y no habiendo nueva asamblea para ratificarlo y o en su caso modificarlo, teniendo en cuenta también que hay un pedido de reducción expensas.En definitiva quien usualmente se impone en relación a un pedido de reducción de expensas por un lado, y la administración o comisión directiva del barrio por su aumento o mantenimiento, en este supuesto claro.-
Espero su respuesta atte.- Muchas Gracias..- Santiago.-
Respuesta: Ud bien dice, se trata de una asociación civil, no de propiedad horizontal. En estos casos, para responder, hay que leer los documentos por los que se constituyó esa asociación.-

Consulta 3
Hola: una queja seria un reclamo de su conducta irregular en la entidad correspondiente. El edificio queda en Capital Federal, Ciudad Autònoma de buenos aires . por eso quisiera saber si es posible, la dirección o en su defecto , el nombre de la Entidad así puedo buscarla por internet. Espero respuesta, gracias
CONSULTA Y RESPUESTA ANTERIOR
Consulta 46
Hola, queria hacerles una consulta: quisiera realizar una queja contra mi administrador, pero no se adonde se realiza. Vivo en Buenos Aires, Argentina. Espero respuesta. gracias! Florentina
Respuesta: Bueno, no sé qué es una queja. Y además es necesario saber en qué jurisdicción está el edificio que esta persona administra.
Respuesta: Las denuncias por incumplimientos, por parte de los administradores a sus obligaciones, pueden formularse por ante el Registro Público de Administradores, Patricias Argentinas 277.-

Consulta 4
Estimado Dr. Awad
Mi consulta esta vez es la siguiente: en un consorcio donde hay 7 unidades de vivienda y 1 unidad que el local comercial, el cual tiene por reglamento el 36% de porcentual, es necesario si o si que el dueño de este local asista a las asambleas para poder tomar decisiones validas? ya que el mismo manifiesta que las decisiones son invalidas por no contar con el cuorum ni las mayorías necesarias por ley debido a su ausencia. Es así o en asamblea extraordinaria se puede debatir con los presentes y tomas decisiones por mayoría simple? El reglamento no es preciso en esta cuestión. Muchas gracias por su tiempo. Dra. Melina
Respuesta: Estimada Dra., primero debo leer el reglamento de copropiedad, saber con de detalle qué clase de asambleas son y qué tienen que decidir Luego debe pensarse que si se trata de una unidad de dominio exclusivo, como cualquiera de las demás, sólo que con destino local comercial, debe ser citada como todas las unidades a las asambleas.- Si no comparece, y los demás sí, y con ello no puede formarse el quórum, habrá que pensar en al artículo 10 de la ley 13512 y la asamblea judicial.

Consulta 5
Soy propietaria y tengo una deuda de $13.500. Intenté ofrecer $5000 como avance del pago de la deuda y llegar a un acuerdo de pago por el saldo restante pero no logre ser atendida por el administrador. ¿Cómo debo proceder en un caso así? Agradezco la respuesta Sra Beatriz
Respuesta: La verdad es que el consorcio como acreedor, representado por su administrador, no está obligado a recibir pagos parciales de la deuda.- Igual adelanto mi opinión, sin saber cómo se ha llegado a esta situación, que no comparto la actitud de ciertos administradores que no dialogan con los propietarios.-

Consulta 6
Buenos Dias.
Mi consulta es la siguiente:
Vivo en un PH de 4 departamentos que funciona con el regimen de propiedad horizontal
Un vecino ha construido en su patio (Espacio comun de uso exclusivo) una habitacion, dos baños y un quincho.
No existe administracion, ni se pagan expensas.
Como copropietaria me siento afectada ya que esto fue construido sin la debida autorizacion del 100% de los copropietarios tal como lo establece el reglamento.
Mi pregunta es ,En caso de iniciar un reclamo, como cuantifico el daño?
Espero su respuesta y desde ya muchas gracias! Julia.
Respuesta: Me gustaría leer el reglamento de copropiedad y saber qué antigüedad tiene la obra, antes de responder.-

Consulta 7
Dr. Awad, vivo en un consorcio de 8 copropietarios ( unidades de entre 35 y 50 m2). Nuestras expensas ordinarias promedio son de $ 3.200 al mes( no hay encargado, sólo un ayudante de limpieza formalmente inscripto y regularmente remunerado,etc.). El edificio consta de 2 módulos, cada uno con una azotea no accesible de 65 m2. En ambos módulos hay filtraciones de humedad tras cada lluvia. En febrero 2014, la Asamblea aprobó aplicar una membrana acrílica invirtiendo aprox. $ 13.000, transcurridos seis meses después, comprobamos que no funcionó. El propietario más afectado propone un solución integral a través de un peritaje hecho por un arquitecto convocado por él, y luego corroborado por otros 2 arquitectos enviados por la actual Administración. El consorcio reunido en Asamblea llega a la conclusión que esa solución integral conducida por un equipo profesional, tiene un presupuesto inaccesible para un grupo de copropietarios, que no puede alcanzar a imponer su voluntad en una votación dado sus respectivos porcentajes . Pregunta 1 ¿ puede la mayoría imponer un gasto que de antemano 4 de los 8 copropietarios no podrán abonar vía expensas extraordinarias ? Pregunta 2 . ¿ si se aprueba ese nivel de presupuesto y no pagan sus expensas, por lo tanto la Administración no reúne los fondos para comenzar la obra, se debe iniciar acciones judiciales contra esos 4 copropietarios ? Muchas gracias, Néstor
Respuesta: El objeto de la existencia del Consorcio es la administración, cuidado, reparación, etc. de los bienes comunes.- No es posible negarse a ello, argumentado que hay propietarios que no van a pagar. Deben buscar otra solución, con más cuotas, por ejemplo, pero tiene que hacer la tarea de reparación e impermeabilización de esas superficies.-

Consulta 8
Buenas Tardes. Mi consulta es que se esta pagando al encargado como categoria 3, cuando es categoria 4. Se puede corregir esta situación ?
Puede existir en un mismo edificio, personal con distintas categorias ? El edificio no tiene ningun servicio y es categoria 4. Si contratamos un ayudante, puede ser categoria 4, mientras el encargado permanente tiene categoria 3 ?
Desde ya muchas gracias Ariel
Respuesta: la categoría no puede modificarse para reducir salarios. Así las cosas, pueden coexistir ambas situaciones.-

Consulta 9
No hay nada especifico,este reglamento tiene una antigüedad de 60 años.Gracias por su respuesta
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 23
Estimado Dr. en el edficio donde esta mi local están reemplazando una cañería/columna de gas pautada en cuotas por el alto costo que representa.Mi local no tiene gas,ni posibilidad de tenerlo alguna,correspone que se cargue en mi porcentual los gastos de este cambio?Hay algo que pueda hacer?
Espero su respuesta.Muchas gracias Susy
Respuesta: Primero mirar el reglamento de copropeidad a ver si hay algún tipo de exención de gastos para su local.-
Respuesta: Si es así, puede dirigirse al Administrador para que llame a una asamblea y se trate el tema de su local y la posibilidad de ser eximido del pago de algunos gastos por servicios que no goza. Si la asamblea no quiere modificar el reglamento, le queda ir a una mediación y al final un proceso judicial.-

Consulta 10
Buenas tardes dr. Le comento mi caso.. Yo estoy alquilando desde hace un mes, en el contrato figuraba que en las expensas estaba incluido cable e internet y el dueño me dice que dentro de un mes recién van a venir a instalar, el tema es que igual me cobran expensas. Otra cosa, se me quemó la ducha eléctrica, la debo pagar yo? Espero su respuesta. Desde ya muchas gracias Andrés
Respuesta: No se comprende la pregunta: si no han instalado servicio de cable, qué es lo que están cobrando? En cuanto a la ducha eléctrica, en general los contratos de locación ponen en cabeza del inquilino (locatario) cargar con el costo de la reparación de los artefactos del departamento

Consulta 11
Buenas Tardes, soy propietaria y tenemos un espacio guardacoches para 6 autos, y somos 9 departamentos, No tenemos consorcio establecido, pero en una reunion todos los propietarios exp 1 nos pusimos de acuerdo que no se va a permitir utlizar el espacio guardacoches a las inquilinos que solo es 1, ahora el propietario de ese inmueble quiere que eso no se cumpla? eso se puede hacer?= no es que si todos los propietarios se ponen de acuerdo se debe cumplir atte Lorena
Respuesta: Me gustaría, primero leer, si existe el reglamento de copropiedad, ver los planos del edficio.-

Consulta 12
Hola si pero me respondio al medias . Tengo el tipo amenazando a mi pareja todos los dias, tambien rompio a patadas la puerta de mi depto debido a la denuncia que le hise.
Existe algun organismo al cual pueda acudir?
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 35
Tenemos un severo caso de Adminsitracion Fraudulenta y quisiera saber si existe algun organismo a quien reclamar.
Lo malo es que cada ves que pregunto algo relacionado con la AFIP o cualquier tipo de legalidad me trae problemas.. ya el portero me rompio la puerta a patadas..
Gracias. Nicolas
Respuesta: La calificación de fraudulenta debe tener lugar luego de compulsar la documentación del consorcio.
Respuesta: Para los casos de violencia, la denuncia debe ser formalizada ente la autoridad judicial o policial.- En cuanto a la calificación “fraudulenta” reitero que, previo a esa calificación, hay que pedir a la administración la exhibición de la documentación, para saber cómo ha administrado los fondos del consorcio

Consulta 13
Dr Awad: la consulta es esta y le pido sepa disculpar: 1) quien decide sobre la aprobación de presupuestos, en este caso, arreglo de las terrazas: el consejo de administración o la asamblea de propietarios, porque aprueba el consejo a espaldas del resto de los propietarios y b) aumento de los honorarios del administrador, que se los aumento el solo. De acuerdo con mi humilde opinión, todos esos gastos, erogaciones o como se los quiera llamar deben ser aprobados por la Asamblea de propietarios u no con el consejo. Estoy errado Dr. Muchas gracias. Enrique
Respuesta: Estimado Enrique, puede que Ud. tenga razón pero, para saber con más detalle y poder responder, hay que leer, primero el reglamento de copropiedad, así conoceremos cuáles son las funciones del consejo de administración.-.

Consulta 14
Dr.Awad Agradezco infinitamente su respuesta y amplio,l a inundacion del departamento se produce pues se rompi la mochila del baño ubicada a 4 metros de la puerta de entrada del departamento Alfredo
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 19
Vivo en un piso 13 en CABA en 2009 se me inundoeldepartamento dos veces en ambas los vecinos me ayudaron a desagortlo con secapisos llevando el agua hasta elhueco delascensor unos 3 metros. Elpaliers cuenta co 6 departamentounoallado delmiodos enfrente ujnos 8 metros y dos en el centrodetras del ascensor unos 5 mts y medio ya que se "enconden" detras de los ascensores. Uno de esos vecinos reclama que miinundacio lemojo y levantosu parquet, Creo que si fuera cierto (pienso quenoen prueba realizada por mi, con manguera,el agua ni por asomo llega a su dpto) el agua fue llevada por los vecinos que ayudaron y ademas creo que el espacio comun (paliers) deberia contar con regillas o evacuadores de agua esto es asi, es viable su reclamo estandoa 5mts, luego de tanto tiempo y si posibilidad factica de probarlo; Cual es su consejo y/o asesoramiento? MUCHAS GRACIAS Alfredo
Respuesta: Primero hay que saber porqué se inundó su departamento.-
Respuesta: Si rebalsó la mochila en el baño, es muy probable que Ud. resulte responsable de lo ocurrido. Ello porque, en general (hay que leer el reglamento para estar seguros), estas mochilas pertenecen en propiedad a los dueños de los departamentos.-

Consulta 15
Yo como propietario me puedo negar que las reuniones de consorcio se hagan siempre en departamento que ofrece un vecino?.Porque este señor que ofrece su dpto. se siente con mas poder sobre los temas a conversar y uno por estar en su casa, muchas veces se calla para no tener problemas. Horacio
Respuesta: La verdad es que, no creo que alguien se calle porque está en la casa de un propietario y no el hall. Me parece que habría que buscar la forma de decir las cosas, con cierta altura y conocimiento, tanto en el hall como en cualquier otro departamento.-.

Consulta 16
El administrador anterior del edificio donde vivo dejó sin cobrar 10 meses de expensas, es decir, no vino a cobrarlas ni reclamó fehacientemente
su pago. El actual administrador pretende que los consorcistas abonemos esas expensas ahora. La pregunta es: es un derecho perdido por culpa
de la administración anterior? Se puede exigir el pago ahora cuando la culpa no es de los consorcistas sino del anterior administrador? Muchísimas gracias. Miguel
Respuesta: La obligación de pagar las expensas pesa sobre los propietarios, siempre, con independencia de que el anterior administrador no hay ido a cobrar.-

Consulta 17
Estimado dr Awad:Lo molesto con la siguiente consulta,tengo un dto en ph y sobre el hay otro dto,su baño esta encima del mio,y tiene perdidas,es la tercera vez que lo arreglo en dos años,le comunique pero hace caso omiso,le comento que no tenemos consorcio,ya que son cinco dtos,usted dira,que pasos tengo que seguir,para que este indolente cese con su actitud y me solucione el problema,desde ya muchas gracias.saluda atte Ruben
Respuesta: Primero leer el reglamento de copropiedad, para saber acerca de la propiedad de los caños y cómo organizar el consorcio.-

Consulta 18
Hola, vivo en un edificio del Gran Bs. As. que aún pertenece a la constructora ya que recién nos están llamando a escriturar. Hay una antena de Celular y nos enteramos que la constructora va a incluir en el convenio de copropiedad que ellos se quedan con el espacio aéreo. ¿Podemos hacer algo los propietarios para no permitirlo?
A la espera de su respuesta, desde ya muchas gracias. Carolina
Respuesta: Creo que lo mejor sería, al momento de escriturar manifestar que no aceptan esa cláusula.- Esto para comenzar.- Pero se trata de temas muy específicos, hay que tener a la vista la documentación con la que vendieron, por ejemplo.-

Consulta 19
Hola, quisiera consultarles de que forma podemos contratar al encargado de nuestro edificio para que fuera del horario laboral haga tareas de reparaciónes y pintura en el edificio, abonandole de forma separada, lo ideal seria que nos facture como un tercero, ej un electricista o plomero. Esto es posible o nos puede traer problemas con el sindicato o futuros juicios laborales donde use estos trabajos como un agravante? Desde ya muchas gracias. Saludos! Mati
Respuesta: En principio no se aconseja esta figura. Si piensan que no hay nada mejor, habrá que comenzar por decir que el encargado debe ser, por lo menos un monotributista, tener un seguro, estar matriculado para realizar ciertos trabajos o tareas, etc.-

Consulta 20
Buenas tardes,
Vivo en un edificio donde hay 8 unidades, 4 de las mismas son duplex y las otras 4 son triples, tiendo terraza propia. Mi unidad es un triplex que, en el segundo piso (cuarto piso del edificio), tengo un balcón aterrazado, que es techo de espacios comunes. En el reglamento de copropiedad dice que mi unidad cuenta con una superficie total y cubierta de metros cuadrados, y que no figuran como mios las columnas y paredes.
La terraza en plano figura como no precaria y no computable... Que significa esto?
Nosotros queremos hacer cerramiento, ampliando el cuarto, el mismo da a un aire y luz en el corazón del terreno, y los vecinos con los que compartimos balcón también quieren hacerlo. Siendo 8 propietarios, 2 se oponen porque hoy en día tenemos plantas y les gusta ver el verde desde una mini ventana que tienen.
Esto que queremos hacer se debe lograr con mayoría absoluta o con simple mayoría estaría bien? Al decir en el reglamento que la superficie es total y cubierta, no debería estar cubierto esa especie de balcón. Ningun otro departamento lo tiene, ya que de ahi para abajo hay enredadera.
Desde ya muchas gracias! Mariana
Respuesta: Como Ud. comprenderá, se trata de una consulta demasiado compleja como para poder responderla sin saber, por lo menos, en qué jurisdicción esta el inmueble, hay que leer el reglamento de copropiedad, ver planos, etc.-

Consulta 21
Buenas tardes,
Ante todo muchas gracias por la posibilidad de consultarlos.
Mi inquietud es la siguiente, vivo en un 2do piso y la ventana de mi hijo y la del lavadero dan al pulmón del edificio que tanto en el 1ero A y 1 C cerraron, una vecina con techo rebatible y la otra persona con un techo que se abre solo un pequeño espacio.
Ya hace bastante tiempo que esta cerrado de esta manera y la realidad es que nadie se ocupa de la limpieza de estos techos y generalmente la mayoría de los vecinos tiene tendencia a arrojar "sin querer" distintos objetos o líquidos.... el problema es que todo el mal olor y los bichos que se acumulan en los dos techos dan directamente a mis dos ventanas, evitando la correcta ventilación de la casa, ya que cuando abro alguna de estas ventanas el olor es bastante nauseabundo y mi inmueble se plaga de mosquitas y mosquitos.
Ya me comunique con la administradora para consultarle si en el libro de actas figuraba alguna autorización para estos cerramientos o si figuraba en el reglamento, quien me dijo que no figura en ningún lado...
Quisiera saber si están permitidos estos cerramientos y que puedo hacer para que no afecte tanto la correcta ventilación y salubridad de mi hogar mas que nada por mi hijo pequeño y por todas las enfermedad que acarrean este tipo de cuestiones. Muchas gracias!! Cecilia
Respuesta: En general esos cerramientos no están permitidos, pero, igual, me gustaría, primero, saber qué antigüedad tienen.- Hay que leer el reglamento, entre otras cosas.-

Consulta 22
Dr. Awad: Soy propietaria de dos unidades funcionales. Según una "Constancia de Cobertura", que me dio la administradora cuando le solicité una copia de la póliza, figura que el seguro vence el 22/10/2014, entonces fui a la Cia. Aseguradora para interiorizarme de lo que exactamente cubre el seguro, sorpresivamente me entero que actualmente EL SEGURO NO ESTA VIGENTE , NO ESTAMOS CUBIERTOS, y oportunamente en el 2012 se dio de baja por FALTA DE PAGO; pero sí, lo está cobrando porque en un ítem de las expensas dice "Seguro". Yo le pregunté a la administradora sobre el seguro y ella siempre confirma que el seguro lo tenemos con la tal Cía. o sea que ratifica su existencia. Obviamente no le mencioné mi visita a la Cía. aseguradora. Por supuesto creo que este es un motivo más que suficiente para solicitarle su desvinculación y resarcimiento.
Me gustaría actuar sin demora, y si debo enviar una carta documento QUE TEXTO DEBO USAR?
Por favor, me podría responder en forma urgente? No podemos estar sin cobertura. MUCHISIMAS GRACIAS!! ana maria
Respuesta: Entiendo, que, como Ud. bien dice, hay que actuar sin demora. Pero no es posible dar textos de cartas documento, en general.-

Consulta 23
Estimado Dr. Awad, me tomo el atrevimiento de consultarle a Usted sobre los requisitos para integrar el Consejo de Administracion ( o Consejo de Copropietarios) de una propiedad horizontal formadfa por dos torres con 14 departamentos cada una (un total de 28 departamentos) en la ciudad de Rosario. Puntualmente la pregunta es si un locatario puede integrar el mismo (actualmente ejerce la Presidencia del mismo), ya que no encontre ninguna referencia puntual al respecto en la ley 13512. desde ya muchisimas gracias por su tiempo. Jose Luis
Respuesta: Hay que leer el reglamento de copropiedad del edificio., Es cierto, como Ud. refiere, que la Ley 13512 nada dice. En general se considera que el consejo debe estar integrado por propietarios de unidades funcionales del edificio.-

Consulta 24
Estimados:
Los molesto a los efectos de realizar la siguiente consulta.
En el último piso de mi edificio se ha edificado un departamento que
corresponde a uno de los propietarios del 1º piso; éste útimo alquila la
construcción edificada en una zona de terraza común.
Asimismo, otro propietario del último piso que posse terraza propia ha
construido una habitación y una parrilla, ubicada esta en el útimo piso
razón por la cual el peso de la edifiación es mayor.
Que se puede hacer? Se puede llamar para denunciar estas irregularidades?
Nota: La administradoraque dirige el consorcio lo sabe y no hace nada.
Desde ya muchas gracias Maria
Respuesta: Como Ud. refiere, son varias irregularidades y de gran tamaño.- En principio, me gustaría saber en qué jurisdicción está el edificio y qué antigüedad tienen esas obras-

Consulta 25
Estimado dr. Awad
Mi nombre es sofia y la consulta es por un edificio en la calle anchorena pues hay una vecina que no paga hace ya casi dos años.
Los gastos comunes son pocos no exceden de 200$por mes por departamento.
No tenemos el consorcio constituido. Yo soy la administradora que figura desde que se hizo el edificio.
Como podemos cobrar lo que adeuda la sra del 1b.?
Los vecinos estan muy enojados y no tienen problema en pagarle al abogado que lleve la causa.
Yo le envie una carta documento que no fue recibida por ella. Su novio nos respondio que quiere ver los libros de asamblea y demas que no tenemos. Atte Sofia
Respuesta: El administrador debe iniciar el proceso judicial de cobro de expensas.-

Consulta 26
De. Awad En primer lugar lo felicito por los asesoramientos de todos los sábados por medio de sábado tempranisimo.
Lo consulto porque en nuestro consorcio queremos remover al Administrador
Quiero consultarle que pasos tenemos que dar y que documentación le tenemos que solicitar al administrador y verificar que este correcto ?
Asimismo en la última reunión el administrador dijo que los $ 50.000 que
hay de fondo de reserva lo están en plazo fijo sino en la caja Lo queremos remover porque no mantiene el edificio adecuadamente.
El miércoles 8 los propietarios nos vamos a reunir a tal efecto, yo los estoy convocando para cambiar la situación actual de desidia e inacción.
Desde ya súper agradecido por su colaboración Cordiales Saludos Ing. Eduardo E.
Respuesta: La verdad es que, para poder responder cómo remover al administrador, primero hay que saber en qué jurisdicción está ubicado el edificio y leer el reglamento de copropiedad.-

Consulta 27
Estimado Dr ,Awad:desde hace 20 años,aproximadamente,vivo en un edificio en la zona de Playa Grande. He notado que,a lo largo de ese tiempo,me pase la vida pagando arreglos en el edificio,y de algunos deptos que lo componen;o era una canilla del dto X,o era el techo del dto Z,y un largo etc.Ahora bien,cada desperfecto ocurrido en mi vivienda,los pague solamente yo.Ahora tengo que hacer reparar la llave de paso ($750). la pregunta es:
como hago para saber que me corresponde o no pagar,arreglos propios y ajenos? En donde consultar? Hay maneras de "defenderse" (llegado el caso)de una administracion? Desde ya ,muchas gracias. Un cordial saludo.-
Amadeo
Respuesta: En general esas respuestas están en reglamento de copropiedad del edificio, que determina la propiedad (exclusiva o común) de los diferentes sectores del edificio.-

Consulta 28
Hola, entré a su sitio y quería comentarle mi situación.
Primero que todo estaría interesado en hacerle unas consultas y de ser necesario tener una asesoria paga.
Yo hace un año compré un departamento a estrenar (el edificio ya tiene 2 o 3 años) en el cual el constructor tiene mayoría de departamentos por lo cual también tiene mayoría de voto.
El tema es que hay unas cuantas cosas pendientes como la habilitación del ascensor con sus respectivos libros (se esta usando igualmente el mismo), los libros de agua y desinfección de tanques y demás cosas.
El inconveniente es que la administradora fue puesta por el constructor y la misma no hace nada contra la no acción del constructor, como detalle el consorcio no está armado legalmente aún.
Quería saber cuál sería la forma de actuar, si debería mandarle carta documento a la administradora o al constructor y si debería hacerlo yo o en conjunto con otros propietarios que están con el mismo tema. Saludos.
Gabriel.
Respuesta: Me gustaría, primero, saber en qué jurisdicción está el edificio.-

Consulta 29
Vivio en un edificio que en pb hay un local el cual instalo unos ductos de ventilacion para el horno y la cocina los cuales instalo los motores extractores en la terraza sobre el tanque de agua y los cuales estan mal armados por lo que chorrean grasa que manda los pozos de aire y luz, revisando un una asamblea de renovacion de mandato pusieron que autorizaban la instalacion de los conductos y instalaciones complementarias pero eso jamas lo pusieron en la orden del dia sino que lo agregaron en una asamblea de renovacion del mandato de administrador, tambien autorizaron a estar en el consejo a 2 personas que no son propietarios en al misma acta la fecha de la misma es año 2011 hay forma de hacer retirar dichos motores. atte. Fernando
Respuesta: Se trata de una asamblea de casi 3 años, y una situación que no puede o no podía ignorarse. Creo que lo mejor será que tome una entrevista más personalizada, pues estas cuestiones, complejas no pueden responderse desde el ámbito muy general de páginas de consulta como la presente.-

Consulta 30
En un edificio la empresa de gas retiro todos los medidores de los departamentos, por una perdida del caños del edificio. Para darle una solucion a los inquilinos se le coloco en el departamento un termotanque electrico, La cocina momentaneamente no puede funcionar y lo resolvieron los inquilinos. Se esta esperando que se resuelva el problema que tenia el edificio con sus caños de gas para solicitar nuevamente el medidor individual y poner todo de acuerdo a lo que la empresa de gas solicite y a cargo del locador todos los gastos que esto signifique. En este contexto los inquilinos por supuesto que estan molestos a pesar que rapidamente se les soluciono el problema del agua caliente, con una erogacion importante del propietario. La pregunta es como resolver algo que no esta en manos del propietario ni de la inmobiliaria, debe dejar de cobrar el alquiler el propietario? hay que hacerle un descuentos (aunque no le solucione los problemas) ? siendo un problema del consorcio no del departamento que alquilan, hasta donde es responsabilidad del propietario? agradecere alguna respuesta... Ruben
Respuesta: Entiendo que un propietario debería asegurar las correctas y mínimas condiciones de habitabilidad y uso de las unidades, de no ser así, seguramente deben reverse las condiciones originales de los contratos de locación.-

Consulta 31
Antes que nada agradezco el servicio de consultas que Uds. administran
Yo vivo en un barrio que está compuesto de varios edificios
Está ubicado en la Capital Federal
En el Barrio de xxxxx El Barrio se llama " xxxxx"
Este barrio tiene Tres Niveles de Administración.
La Administración por Edificio, La Administración de un Grupo de Edificios,
llamada Consorcio ( hay tres consorcios en el barrio )
Y la Administración General del Barrio.
Cuando los Departamentos se Escrituraron, conjuntamente
con la Escritura se entregó una Documentación que es el
Reglamento General del Barrio, el que habla de Titulares de Dominio,
y que señala su dependencia con la Ley Nacional 13.512
El Reglamento del Barrio, en uno de sus artículos
señala taxativamente, que en el término de 60 días,
de finalizadas las escrituras totales, se deberán de elegir autoridades de Cada Edificio,
de Cada Sector y de la Administración General del Barrio y deberán de hacer los Titulares de Dominio.
Esto jamas se hizo, de acuerdo a como lo indica el Reglamento del Barrio y la Ley 13.512.
Siempre se administró de forma provisoria, con el acuerdo oral,
de que en lo inmediato, nos teníamos que poner de acuerdo a lo que marcan las Leyes.
Por una razón u otra, se fue postergando, un año tras otro.
Mucha gente por decidia o por ignorancia o por ambas cosas a la vez,
lo dejaba pendiente de un día para otro.
Los más entusiasmados, de poner las cosas en orden, o fallecieron, eran personas grandes o se mudaron
y todo quedó pendiente. Como todo lo que transcurría más o menos era normal,
se seguía funcionando, como hasta ahora, de forma provisoria hasta que llegamos, hace ya un tiempo,
que hay evidentes Estafas y Fraudes de toda índole, de importes importantes, con verdaderas coacciones, incluso
con amenazas reales, de que aquellos que no pagasen, lo que ellos llaman " Expensas Comunes ", concepto real si estuviese constituido el Consorcio de acuerdo a lo que indican la Ley y el Reglamento, y Valor decidido de Pago
entre Ellos, entre Gallos y Media Noche. Una de las técnicas que utilizan, es ir cambiando los
¿¿¿ Administradores Amigos ???, con la consigna de que " No se permite hacer revisión de las Cuentas, ni Mostrar ninguna Factura ". Esto se transformo de una Ayuda de un Vecino a otro Vecino, a un Gran Negocio
Han aparecidos Señores, que de un día para otro, son Propietarios de Varios Departamentos,
inclusive hay muchas gentes, algunas de edad avanzada, que ni hablan ni comentan por miedo.
Necesito, Por Favor, que me digan que debo hacer, a donde debo recurrir,
ya que Yo y mi Señora somos Jubilados, y realmente estamos totalmente desamparados.
Les pido toda la posible ayuda que nos puedan dar.
Muchas Gracias. Espero su respuesta. Noemí
Respuesta: Se trata de una cuestión compleja, que, como Ud. comprenderá, no puede responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de esta página. Hay que estudiar el reglamento, saber cómo funciona el complejo, leer liquidaciones de expensas, ver libro de actas, etc.-

Consulta 32
Estimas especialistas, según la ultima disposición de DGD yPC 1.494 de la ciudad de Buenos Aires el 4 de octubre entro en vigencia la llamada Mis Expensas, pero la falta de información publicada del gobierno de la ciudad , y su incumplimiento llama la atención, los especialistas del tema , tienen alguna información actualizada, Gracias Rafael
Respuesta: El presente mes de noviembre se ha establecido como de “gracia” para los consorcios y sus administraciones, Pero las expensas del mes de Noviembre, que se pongan al cobro en diciembre, deberán ser liquidadas con el esquema o formato que prevé la nueva legislación.-

Consulta 33
buenas tardes:
el mes pasado cambiamos de administrador y el actual publica dentro de la liquidación de expensas el sueldo del encargado,cosa muy favorable, ya que el anterior administrador nunca nos permitio verlo.
con asombro observo que el portero cobra 24 hs extras que NO realiza por un importe $ 3200 aprox.
al consultar con el administrador, me dice que es un " arreglo" que se hizo y que son un derecho adquirido y no se pueden quitar ?
Mi pregunta es desde cuando se considera ésto ? si es asi realmente...en mi trabajo tengo y no horas extras y nunca se consideraron derecho adquirido ?
que consecuencia negativa nos puede traer el dar de baja este " arreglo entre administrador y portero " ? desde ya muchas gracias !!
Liliana
Respuesta: La obligación de informar acerca de los ítems del recibo de sueldo del encargado, es consecuencia de la nueva legislación imperante en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. En cuanto a la shs. Extraordinarias, creo que lo más conveniente es tratarlo en una asamblea, porque no está escrito en ningún lado que se trate de derechos adquiridos.-

Consulta 34
Estimados,
estuve consultando su página web y decidí escribirles para pedirles asesoramiento sobre una situación que sucede en mi edificio.
Vivo en un 8vo. piso en Capital Federal. En el 7mo. piso hay un cerramiento hecho sobre el balcón que afecta mi vista (ya que el 8vo. piso está más retirado que el resto del edificio). Han incorporado ese espacio a su vivienda, construyendo paredes a ambos lados y colocado ventanas, además de un techo de chapa a la altura de mi balcón, con lo cual arruina la vista desde mi departamento de manera impresionante. Además temo por los riesgos de sobrepeso a los que someten al balcón.
Tengo varias consultas para hacerles:
- ya hice la denuncia en la web del Gob de la Ciudad, pero no veo que la misma avance... qué puedo hacer para que sea más rápida la gestión? debo iniciar un juicio?
- la administradora dice que el edificio pasó bien la inspección de ley de frentes y un ingeniero dijo que no hay riesgo estructural, eso hace que se termine el tema? no sigue siendo una construcción ilegal?
- qué herramientas tengo frente al daño patrimonial que supone la desvalorización de mi propiedad por el afeamiento de la vista abierta que poseo? Muchas gracias! Saludos cordiales. Gustavo
Respuesta: Me gustaría, primero, saber qué antigüedad tiene la obra.-

Consulta 35
DR Vivo en un primerpiso con patio y parece que mis palntas trajeron problemas de filtraciones de agua en las cocheras
mi pregunta es que me van a hacer los arreglos pero quieren sacarme los canteros
yo compre asi con los canteros y me da mucha tristeza que me los saquen
tengo derecho a negarme y antes de que comience la obra tengo derecho a pedir como va aquedar ese arreglo,y que me hagan un diseño ?
graciasss por la respuestaa graciasss Graciela
Respuesta: No se debe y no se puede, en principio, producir daños a las estructuras del edificio. Quizá, consultando con un ingeniero civil, se pueda llegar a alguna solución para poder mantener los canteros sin producir filtraciones.-

Consulta 36
me interesaria conocer cuales son los requisitos para postularse para un cargo de Intendente en un Consorcio.
Puede un consorcista cumplir dicho rol?
Gracias Andrea
Respuesta: Qué quiere decir, para Ud., Intendente del Conorcio?

Consulta 37
Estimado Dr. Awad: Soy propietaria de un departamento en un PH, ubicado en Capital Federal, y quisiera saber si la Administradora puede aumentar el valor de las expensas sin informarlo en una reunión de consorcio. Hace más de tres años que no nos convoca y toma decisiones sin consultar. El edificio está sin mantenimiento. Aguardo su respuesta Muchas Gracias Atentamente Silvana
Respuesta: En general debe llamarse a asamblea para modificar el valor de las expensas.-

Consulta 38
Estimado Dr Awad: Mi consulta es por los siguientes temas:
Buenos días Dr Awad
Le consulto por este medio lo siguiente:
1) Si el portero del edificio puede asistir a una reunión ordinaria y/o extraordinaria de propietarios por iniciativa propia o si algún propietario lo autoriza por escrito a estar presente.
2) Si el mismo está en infracción,ya que pude comprobar que teniendo su departamento en el último piso ( 10mo ) se a adueñado de las 2 terrazas que posee el edificio llenando las mismas de elementos personales bajo el tanque del edificio por ejemplo,como también del pasillo de acceso a las mismas llenando al mismo de elementos personales e instalando un lavarropas que al centrifugar en cualquier horario molesta a los vecinos del 9no y 8vo piso.
3) Si en asamblea ordinaria se puede cambiar al administrador y cuantos votos de propietarios se necesitan para que ocurra este hecho.
Si otro particular y en espera de su respuesta lo saluda Atte: Juan A
Respuesta: La presencia del encargado no es una buena solución, pero si le dan autorización…Igual hay que saber para tratar qué temas.- En cuanto a tomar las terrazas o tener elementos de su propiedad en secotes comunes del edificio, es tarea ineludible de administrador corregir es conductas.-

Consulta 39
Buenas tardes, Quisiera hacerles una consulta. Tengo un problema de humedad con mi vecino, por segunda vez se le rompio un caño de su baño el cual esta arriba de mi depto, la 1° me hice cargo yo de los arreglos que habian perjudicado en mi pared y supuestamente el de los suyos, pero después de un tiempo volvio a aparecer el mismo problema y no lo quiere arreglar porque le corresponde al consorcio. El problema es que el edificio, que es un PH no tiene consorcio. La pregunta es, a quien le corresponde ese gasto, y en el caso de que no lo arregle y siga perjudicando mi casa que tengo que hacer para intimarla para que lo haga. Muchas gracias Waldo.
Respuesta: Para responder hay que leer el reglamento de copropiedad del edificio.-

Consulta 40
En el edificio donde vivo, el ascensor llega directamente hasta la entrada por el Living de cada departamento, es sin palier, o sea que la puerta exterior del ascensor es a su vez la puerta de entrada a los departamentos. Espero que se entienda. Ahora bien, en mi departamento esa puerta en cuestión esta deformada, (oportunamente se mojo por una perdida de agua de pisos superiores que venia por el hueco del ascensor), de tal forma que se nota pandeada o abana nada quedando en la parte superior una luz de mas de 1 cm. con respecto al marco. Como eso perjudica al funcionamiento del ascensor le agregaron un suplemento a una especie de gancho que acciona al mismo. El aspecto de la puerta es horrible, no admite la colocación de una cerradura adicional por la deformación que tiene por lo tanto es insegura. Mi pregunta es: a quien corresponde hacerse cargo del cambio de esa puerta.
Por otro lado consulto: hace un año y medio atrás reemplace por nuevas las ventanas del baño y de la cocina por que estaban bastante deterioradas por el uso y por la acción del agua cuando llueve. Las pague de mi bolsillo, dado que consulte a la administración quienes me dijeron que según el articulo 6º de nuestro reglamento todo aquello que es de uso particular aunque este tomado a la medianera le corresponde pagar al propietario del dto. Ahora hace un año se cambio de administración y resulta que en un departamento de otro piso igual al mío se están pagando por expensas esas mismas ventanas, solo por el hecho de que el propietario dijo que estaban oxidadas. Que tengo que hacer en este caso?.
Agradezco desde ya su atención y quedo en aguardo de respuesta.
Saludo Atte., Mario.
Respuesta: Primero, hay que leer el reglamento de copropiedad.-

Consulta 41
Estimado Dr. Eduardo Awad, como oyente del programa “Sábado
Tempranísimo” me permito recurrir a usted y consultarlo sobre un tema
de administración de consorcio.
Soy propietaria de un local en el barrio de Caballito, como se encuentra
alquilado, no recibo las notificaciones para asistir a las reuniones, dado
que llegan a través de impresos al locatario.
En la última liquidación, que el inquilino abonó, se detallan expensas
extraordinarias que responden a …” en virtud de los hechos de
vandalismo sufridos en el edificio, se debió cambiar las cerraduras del
mismo, así como también el frente del portero eléctrico, para afrontar
estos gastos se podrán al cobro tres cuentas extras iguales, mensuales y
consecutivas de $5.000 c/u”.
Me pregunto, corresponde que como propietaria, tenga que hacerme cargo de
la cerradura y portero eléctrico del edificio si no ingreso al mismo
porque el local tiene entrada independiente, ¿me tengo que fijar en el
Reglamento de Copropiedad?.
Asimismo, creo que el inquilino se vio perjudicado, ya que dentro de las
expensas ordinarias incluyeron el gasto de 40 llaveros.
Le agradezco de antemano la deferencia de dedicarle tiempo a responder mis dudas, ya que en los tiempos que corren “el tiempo” es un valor muy
preciado. Mirta T.
Respuesta: En principio, si Ud. tiene una unidad alquilada, lo más lógico sería no dejar en manos del locatario, las comunicaciones con el consorcio.- En cuanto a los gastos que debe afrontar el local, hay que leer primero, el reglamento de copropiedad.-

Consulta 42
Buenas
Tenemos un inconveniente en mi edificio. Los vecinos de arriba alquilan a turistas los cuáles generan inconvenientes en el edificio (desde ruidos molestos a ensuciar las escaleras).Además está el riesgo de la inseguridad, ya que no sabemos quién está viviendo en ese momento junto a nosotros. Ellos ya están avisados que violan el reglamento de co-propiedad, pero no les importa. ¿Que debemos hacer todos los vecinos para que pare de hacer ésto?
Muchas Gracias !! Espero su respuesta Lisandro
Respuesta: Primero hay que leer el reglamento de copropiedad. Luego hay que poner en funcionamiento los artículos 6º y 15º de la Ley 13512, eso debe hacerlo el administrador.-

Consulta 43
Buenos días, quería consultarle lo siguiente>
Tengo una propiedad, que heredé, es un PH,, poseo el 65% de la misma, es una esquina muy antigua, no se encuentra habitable, NO TIENE plano de subdivisión aprobado, el que se presentó en el a;o 1976 fue rechazado por tener un error en el pocentual, debe hacerse nuevamente. Para La municipalidad de la Cdad. de Buenos Aires la propiedad figura el 100% a mi nombre a pesar que del 35% restante ya fue escriturada 3 veces por ventas realizadas . Quiero construir en ella 3 dúplex, ya que dan las dimensiones pero el propietario del 35% no quiere darme autorización porque le molestarían los ruidos de obra, pretende vender toda la esquina completa a una empresa constructora cosa que no estoy de acuerdo.
Cual es la solución a este problema, puede impedirme construir a pesar de tener yo el 65% de la propiedad_ Muchas Gracias. Espero su respuesta
Ana MAria
Respuesta: La propiedad es un condominio de dos personas, y las resoluciones que implican no administrar sino disponer de la cosa deben tomarse como determina el código civil: por unanimidad.-

Consulta 44
Estimado Dr. Eduardo Awad:
Ante todo muchas gracias por su atención!
Soy su fiel escucha de su programa "Sábado tempranisimo" de Radio Mitre.
Lo consulto ,como integrante de un Consorcio del edificio de Paseo Colón xxx para saber cómo debemos conducirnos ,dado que nos vemos desahuciados y sin respuesta alguna de las autoridades policiales/judiciales, acerca de los innumerables problemas que todo el edificio soporta de una propietaria la Sraxxx,4to piso ,la cual debido a sus adicciones al alcohol y a las drogas es causante de disturbios,violencia oral y física hacia los habitantes del edificio (13 pisos).
La misma nos agrede,y trae malvivientes,ladrones con causas abiertas(con su igual estado de abandono),vagabundos del Parque Lezama),a los cuales les da la llave de entrada al edificio ,por lo cual nuestro estado de indefensión es total porque al salir o entrar a cualquier hora del dia ,noche y madrugada ocasiona agresiones y situaciones muy peligrosas,las cuales han sido denunciadas. (17 veces).
Además los ruidos,golpes,música en volumen altísimo y riñas ,cuando la Sra y sus invitados están en estado de abstinencia,son ya insoportables.
Hubo un episodio de extrema violencia hacia su anciana madre que fue agredida por ella y su acompañante de turno,dejándola en un estado que motivó tres meses de internación y custodia policial en el Hosp.Argerich.
El juez interviniente los dejó en libertad(amparándose en los derechos humanos)mientras la causa continúa.
Posee familia lejana,tía y primas, que pagaron su deuda de expensas.
Hemos hablado con ella pero su falta de comprensión hace imposible el diálogo.
No puede o no quieren internarla ,pues se necesita su consentimiento,hecho que la Sra xxx no otorga.
Que nos sugiere como rumbo de acción?
Cómo podemos defendernos y solucionar este problema?
Le envío mis saludos cordiales,agradeciendo de antemano sus consejos.
Sra .Rosa xxx y algunos propietarios del edificio aquejados por la misma problemática.
Respuesta: Los problemas de perturbaciones en la propiedad horizontal deben tratarse conforme los artículos 6º y 15º de la ley 13512. Pero, estas cuestión, se trata, como Ud. refiere, de un problema grave, que no puede tener una respuesta desde el reducido ámbito de ésta página.-
Consulta 45
Agradecere me informe si puedo realizar una consulta al Dr Awad por este medio. Relacionada al incumplimiento de trabajos por parte de la Administracion y Consejo de Copropietarios del edificio que habito en CABA, en mi unidad del ultimo piso, en la que hace años se filtran humedades desde la terraza mal reparada. En otras ocasiones yo he corrido con los gastos de la reparación, quedando el consorcio obligado a retribuir los mismos en cuotas ( a mi instancia), y sin haber, en la actualidad completado la compensación. Cristina
Respuesta: Los incumplimientos deben ser denunciados por carta documento y, si no da resultado, habrá que citar al consorcio a una mediación.-

Consulta 46
Hola:vivo en un edificio que cuenta con dos sectores(uno de viviendas y otro sector de cocheras).El sector de cocheras cuenta con su vigilancia y diferentes gastos correspondientes a dicho sector.Mi consulta es la siguiente:en la última liquidación de expensas para el sector viviendas figuran incluidos los gastos de las cocheras.¿Corresponde pagar esos gastos a los del sector viviendas?.También quisiera saber -si llegado el caso-es posible nombrar 2 administraciones una para cada sector en el mismo edificio.Muchas gracias rosario
Respuesta: Para responder hay que leer el reglamento de copropiedad del edificio.-

Consulta 47
Dr, Buen dia.
Quisiera conocer si la ley 13512 de propiedad horizontal le da facultades al administrador de presentar una nota o carta documento ante la Municipalidad para pedir el bacheo de una calle. Lo que sucede que el exige una nota con la firma de los copropietarios para enviar el pedido y a veces con edificios muy grandes donde resulta difícil reunir la firma de la mayoría por los diferentes horarios que se mueven los habitantes del mismo
Agradeceria su respuesta, Jorge
Respuesta: Creo que si lo tratan en un a asamblea y le ordenan confeccionar la nota y hacer la presentación, se solucionaría el problema.-

Consulta 48
En mi edificio trabaja un encargado con mas de 11 años de antiguedad, que con ADM anteriores pacto trabajar las horas extras y no contratar ayudante, lo cierto es que cobra 80 horas extras al mes , las cuales muchas no las trabaja porque vive en el edificio, y lo mas importante no tiene descanso. Cual es la manera correcta de poner en orden esta situacion sin incurrir en problemas laborales con el encargado. ATTE fabiana
Respuesta: 80 hs. extraordinarias implican no tener nunca descanso, igual me gustaría saber cuánto tiempo hace que las está percibiendo.- No sé si el edificio necesita un ayudante, habrá que tener más información acerca de las características de ese edifico. Creo que lo mejor es tratar el tema en forma más personalizada, pues se trata de una cuestión cuya solución no puede abordarse en forma general desde ésta página.-

Consulta 49
Estimado Dr., perdón por la molestia, me gustaría consultarle por lo siguiente.
La administración me envió las expensas y pone como gastos distintas cosas que no están facturadas a nombre del consorcio, las mismas fueron facturadas a nombre de distintos propietarios, la pregunta es tengo que pagarlas?
Se puede pedir una auditoria de los gastos? A quien se le pide la auditoria?.
Desde ya gracias y perdón por la molestia Saludos Hernán
Respuesta: “Su consulta no molesta” Antes de responder, me gustaría saber más detalles sobre facturas que cobra el consorcio y han sido pagadas por otras personas.- En cuanto a pedir una auditoría, lo que hay que hacer es intimar al administrador a que ponga a su disposición los comprobantes de gastos del consorcio (habrá que determinar qué períodos) y analizarlos con un contador.- Hay que tener en cuanta que algunos períodos pudieron ser aprobados por la asamblea.-

Consulta 50
Desearia saber cual seria el camino para intimar al Consorcio a
implementar una rampa en un edificio de mas de 40 años donde no esta
erl espacio necesario para la pendiente. Mucho agradeceria v/respuesta. Gracias Olga
Respuesta: La intimación puede formularse al consorcio mediante carta documento. Además, entiendo que debe consultarse con un profesional acerca de las posibles soluciones frente a estos problemas de los edificios.-

Consulta 51
Buenas Tardes, mi nombre es Francisco y soy de Mar del Plata, mi consulta es la siguiente:
Compre en Enero un Depto en esta ciudad el cual refacciones baño y cocina, ahora tengo el problema que mi vecina de abajo dice que le salio una mancha de humedad.
En su momento fuimos con gente de la Administracion y verifico que estaba seca y ellos dicen que yo me tengo que hacer cargo del arreglo Mi consulta es: Como constato que no es una humedad vieja, ya que yo cambie caños y desagües, y no nueva. Ya que me resulta raro porque yo no había hecho el baño y ella aviso que tenía la humedad.
Otra cosa me corresponde hacerme cargo? Desde ya muchas gracias.
Saludos Francisco
Respuesta: aún cuando se trate de una humedad preexistente, si ocurrió a consecuencia de las instalaciones defectuosas de su unidad, deberá hacerse cargo. Y si su antecesor estaba en conocimiento de esto, podrá intimarlo a
Que le reembolse lo abonado.-

Consulta 52
Buenas tardes, Dr. Awad:
Me dirijo a Ud. con la siguiente consulta: Vivimos en un PH compuesto por tres departamentos que comparten pasillo: dos departamentos con acceso lateral y un tercero al fondo del mismo. Colocamos un equipo de aire acondicionado cuyo motor está amurado en altura (unos tres metros) sobre el pasillo en la parte correspondiente a nuestra casa (el nuestro es el segundo departamento). Uno de nuestros vecinos presentó una queja sosteniendo que a pesar de estar en nuestra pared, el equipo se encuentra en el pasillo y él no está de acuerdo con esto. Mi pregunta es entonces si tiene razón en oponerse, siendo que el equipo no obstruye el paso de ninguna manera ni perjudica la integridad de la construcción, ni mucho menos afecta en modo alguno su vivienda.
Desde ya, muchas gracias. Jorge
Respuesta: En principio habrá que saber si es posible que un muro de dominio común pueda en ese pasillo usarse para instalar un equipo de aire acondicionado.- Después habrá que evaluar qué perjuicio le produce al vecino.-

Consulta 53
De mi mayor consideración: Me dirijo a usted con la intención de solicitar asesoramiento respecto de la medidas a seguir por la razón que paso a detallar:
Vivo en un edificio de Floresta, Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Soy propietaria de un departamento y de un 20% de una parte indivisa de espacio guarda coches. Hay otro propietario del edificio que es dueño del 80% restante de la parte indivisa guarda coches. Ayer he visto que el propietario del 80%, colocó una reja hasta el techo con puerta cerrada con llave, que divide la supuesta su superficie del resto.
Existe un portón de entrada individual para mi cochera, y otra compartida para las cuatro restantes. También la puerta de acceso al edificio, desde las cocheras, está sobre mi espacio, por lo que no tengo problemas para acceder a la cochera ni al edificio.
Lo que necesito saber, en cuanto a la responsabilidad que pueda corresponderme, es en que puede perjudicarme ante un supuesto caso de incendio o cualquier inconveniente que pudiera nacer dentro de ese cerramiento que él hizo, dado que en ese lugar el acumula caja y demás cosas. Hizo una jaula, donde no hay acceso ni siquiera al matafuegos que está dentro de la misma.
Mi duda es, ante un hipotético caso de incendio. Soy responsable si algo del edificio o de cualquier otro propietario se hubiera dañado por cualquier cosa que se inicie en ese sector y no se pudiera impedir pasar a mayores por ese cerramiento?
Gracias por lo que pueda responderme.
Atentamente. Mariana
Respuesta: Entiendo que, lo mejor sería que un experto en higiene y seguridad evalúe la situación. Y, luego, intimar al condómino a remover la reja o adecuar las instalaciones de acuerdo con lo que establezca el experto.-

Consulta 54
Buenos dias Dr.Awad!!, tengo un problema en el edificio donde vivo, y a continuación se lo explico!!
Mi nombre es Marcela. Hace casi 20 años que vivo en un departamento, situado en la Capital Federal, en el barrio de V. del Parque, y del cual mi hermano es el propietario!!
Nunca debí una expensa!!, hace aptox. 3 meses Metrogas clausuró el gas en todo el edificio, y ahora están haciendo los arreglos correspondientes en las unidades que lo necesitaban!!, como corresponde, estamos pagando entre todos!!
Particularmente, en la unidad donde Yo vivo, hay problemas en las cañerias, y por falta de presión de agua, debido a que están tapados los caños (esto dicho por plomeros mandados por la propia administración), hace aprox. 1 año, no tengo agua caliente, o sea, pase todo el invierno con agua fría!!
Durante un año, estuvieron hechandole la culpa al calefon, el cual Yo lo mande a revisar varias veces, y me decían que estaba bien!!
Hace 1 mes, el consorcio me cambio la llave de paso, porque estaba rota, y desde ese dia, casi no tengo caudal de agua!!
Las innumerables veces que hable con la administración, les pedí, que, como Yo, ahora, a fines de Octubre, me voy a mudar, que esperaba a mudarme, y que ahí si tenían que hacer el arreglo de la cañeria!!
Pero ahora hace 1 mes que casi ni tengo agua, ni siquiera fría, y hoy, me mandan un mensaje de texto, que van a ir a poner una bomba!!
Yo considero, que ese no es el arreglo adecuado, para poner esa bomba, tienen que pasar un cable canal desde el calefon hasta el enchufe mas cercano!!. Lo que Yo quiero, es que realizen el arreglo que corresponda, porque si no, no hubiera esperado 1 año!!
Ahora, cuando quede vacío el departamento, mi hermano necesita alquilarlo, pero en estas condiciones no va a poder!!!
En una, de las oportunidades, que hable con la administración, me dijeron, que Ellos harían el arreglo, pero que no le aprueban el presupuesto!!, a Mi nunca nadie me consulto algo sobre el tema, entonces deduzco, que la comisión es la que no quiere hacer el arreglo!!
Quiero saber, si esta bien lo que Yo estoy pidiendo, es decir, un arreglo bien hecho, y que puedo hacer!!
Desde ya, muchas gracias!!
Marcela
Respuesta: Una de las formas de terminar con el problema de la poca presión en el suministro de agua es instalar una bomba que provea esa presión.- En todo caso, puede hacerse asesorar por un buen plomero.- Sobre el estado de la cañería, primero, para saber a quién corresponde repararla, hay que leer el reglamento de copropiedad del consorcio.

Consulta 55
Estimado Dr. Awad
quisiera consultarlo por un consorcio de 14 unidades , queremos emover al administrador -con causa- y queremos saber sobre el régimen de mayorías,
Ley en la lye 941-CABA que hacen faltan 2/3 partes de los presentes
1.- ¿ se cuentan los que no estan presentes y otorgan poder a alguno de los presentes?
2.- Los inquilinos ó administradores pueden representar al titular del inmueble.- gracias por su respuesta Roberto
Respuesta: Para remover al administrador hay que hacerlo con la mayoría que prevé el reglamento de copropiedad del consorcio. Distinto es el caso en que haya el mismo administrador llamado a asamblea para su renovación, o mejor dicho la renovación de su mandato.- En ese caso, sí se usa la mayoría de la ley 941, por lo que el administrador para quedarse debe contar con una mayoría que vote por continuar con él, de dos tercios de presentes, contados sobre un quórum de la mitas más uno de las unidades.- Los locatarios pueden representar al propietario (con la autorización debidamente conferida y firmada). En general, los reglamentos no permiten que el administrador represente a nadie.-

Consulta 56
Estimado Dr. Awad mi consulta es la siguiente; vivo en una torre en el
Ptdo de la Matanza, la misma tiene adelante un parque y también en la
parte de atrás. En el parque trasero queremos hacer cocheras, pero hay
copropietarios que se niegan. Mi pregunta se divide en 2: 1º- Cuantos
copropietarios deben de estar de acuerdo para hacer las cocheras o
cuantos asistentes a la Asamblea deberían estar de acuerdo para que se
hagan las mismas. 2º- Un inquilino con el poder del propietario para
asistir a la Asamblea puede votar por este tema? Ya que en la ultima
Asamblea un copropietario mando una carta documento diciendo que había
muchos inquilinos en la Asamblea en la cual se trato este tema y si se
iniciaban las obras iba a tomar acciones legales. Saludos cordiales Ruben
Respuesta: La verdad es que, para cambia el destino de una cosa común debiera contarse con el total de las unidades, porque hay que modificar los planos.- Los votantes deben demostrar que son los propietarios, debe estar presente un escribano en la asamblea y todo se vuelca a una escritura pública.- Si se van a conferir autorizaciones, debe hacerse, atento la importancia de la asamblea, frente a un escribano.-

Consulta 57
Estimados Todoconsorcios
Hace dos bimestres que veo que aumenta el consumo de gas a niveles extraordinarios , por eso consulto con un gasista matriculado para evaluar si hay una perdida.
Esta prueba determina que esta defectuosa la cañeria , producto de defectos de construccion ya que el edificio tiene 16 años y no deberia estar en ese estado.(caños cubiertos con mezcla con cal y ya destruidos)
Mi unidad funcional se encuentra al fondo del terreno en el que se encuentran dos cuerpos de 5 departamentos c/u uno en planta baja y dos por piso.
En el fondo del terreno se encuentran dos departamentos tipo duplex (en dos plantas) de los cuales uno es el mio
El caso es que en el interior del departamento hay una gran perdida y desde la entrada al mismo al medidor la perdida es mucho menor.
El matriculado corto el gas y recomendo reemplazar toda la cañeria desde el medidor hasta el departamento y dentro del mismo tambien.
He leido que todo lo que va empotrado corresponde al consorcio pero me quedan dudas ya que unos dicen que todo corresponde al consorcio otros dicen que solo la parte que pasa por espacios comunes y otros dicen que todo me corresponde a mi porque es el caño de gas que va del medidor a mi departamento.
Mi intencion es hacerme cargo de lo que me corresponda , podran uds aclararme , si les resulta posible con esta informacion ,a quien le corresponde que cosa ? desde ya muchas gracias Saludos Alejandro
Respuesta: Para responder es necesario leer, primero, el reglamento de copropiedad.-

Consulta 58
Estimado Dr. Awad: desde hace varios años mis vecinos desagotan sus aires acondicionados en mi patio, provocando una vertiente de agua constante que no me permite usarlo y disfrutarlo, sumado al ruido molesto que provocan las gotitas de agua al caer en las condensadoras sucesivas instaladas desde el piso 10° y en diferentes ubicaciones de la pared, que durante noches enteras me perturban el sueño. Recurrí a la administración del consorcio en búsqueda de una solución y la respuesta fue que: "Es algo cultural, que la gente es muy mal educada y que no se puede hacer nada"-
Sinceramente me siento muy mal, por el hecho de no poder disfrutar de mi patio, por la falta de respeto de mis vecinos que no les interesa en lo más mínimo perjudicarme y por la falta de consideración de la administración que no arbitro ningún medio para que se modificara esta situación. Que debo hacer? cómo puedo resolver este gran problema que me aqueja desde hace varios años? Gracias por brindar este espacio para evacuar consultas, contribuyendo a solucionar nuestros problemas con sus respuestas. Le envío un cordial saludo, Lorena-
Respuesta: Por un lado el administrador debería saber que puede tratarse de un problema cultural, pero ello no implica que no tenga solución: hay que poner en funcionamiento los artículos 6º y 15º de la ley de propiedad horizontal Nº 13512.- Por otro lado, Ud. puede hacer la denuncia ante el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.-

Consulta 59
Estimado doctor awad: preciso saber si existe y cual seria la fuente legal para saber si en la planta baja de un edificio en ramos mejia provincia de bs as, en el patio interno de espacio de uso comun de mi departamento, puede existir un aire acondicionado que no perjudica en modo alguno a los vecinos, ya que ni en frente ni al lado existe otro departamento, es decir que esta colocado en la pared de mi departamento (auqnue sean los muros comunes en todo el edificio cosa que ya se) y lejos del resto por la estructura del edificio, y como si esto fuera poco no hay manera viable de colocarlo en otro lugar. Ya que, por los mil problemas que la edificacion tiene me piden que lo saque sin si quiera tener un administrador ya que todos renuncian por dichos problemas vecinales y estructurales, de hecho ni siquiera en la municipalidad existe plano o espediente alguno de la existencia del mismo por lo cual hace 8 años estoy en juicio pero la corrupcion de la empresa constructora es muy fuerte e incluso he recibido amenazas de todo tipo por un maton que habian puesto de administrador y amenazo a todos los propietarios pero sigue como inquilino...se que muchos datos no van quizas al caso por lo cual repito la pregunta puntual es la del aire acondicionado, que sustento legal podria aconsejarme....espero haber sido claro. Quedo a su entera disposicion y espero su respuesta lo mas urgente posible por que esta no es forma de vida.
Desde ya muchisimas gracias
Leonardo
Saludos cordiales
Respuesta: En general la jurisprudencia ha admitido el uso de los muros comunes paras la colocación de equipos de aire acondicionado. Debe tenerse en cuenta si se trata de cualquier muro que la instalación debe hacerse conforme las reglas del arte, no gotear, no hacer mucho ruido, etc. y si se trata del frente, además, de no agredirlo o afearlo.-

Consulta 60
Buenas tardes Dr.
Tengo dos consultas para formular.
1) Puede el Administrador contratar para trabajos de limpieza, plomería, albañilería,etc., etc. a dos empresas, una constructora que es S. A. y otra una S.R.L pero que sabemos que él es el dueño real ?
El ha firmado varios Boletos de Compra venta como Apoderado de dicha S.A que aún es dueña de varias UF
2) Esa misma S.A en las Asambleas presenta un Director, (familiar del Administrador) para representar y votar por todas ellas. Esto les dá diríamos mayoría absoluta porque además este "Director" representa a un inversionista que posee 5 UF
Espero puedan responderme pronto y un último favor:
Les pido si les es posible responderme por ésta misma vía ya que hará unos 4 meses consulté me avisaron que mi respuesta estaba en la página pero......jamás la pude encontrar. Muchas gracias por su atención Cordialmente, Beatriz
Respuesta: En principio no parece muy ético contratar con empresas de las que él mismo es apoderado.- Creo que lo mejor será obligarlo a que llame a asamblea para tratar estos temas. Además me gustaría saber en qué jurisdicción está el edificio, para responder más.-

Consulta 61
Buenas noches:
Mi consulta es la siguiente:
Vivo en un PH de cuatro unidades en Caba, en una de las unidades contiguas a la mía, se están haciendo reformas, unas de esas reformas implica que el espacio de aire y luz (figura como patio de la unidad en el plano) fue integrado al departamento, eliminando la pared y el ventanal que lo comunicaba con el living, ahora la separación entre mi departamento y esta unidad es de una medianera de 10 cm de ancho y 1,70 de altura, lo que ocasiona que el más mínimo ruido que se haga en el departamento de al lado se escuche desde el mío, además de dejar la comunicación entre ambas unidades carente de la adecuada privacidad y seguridad, le alerté a los propietarios que esa modificación es un error y que cuando estén habitando el departamento nos va a perjudicar a ambos, pero parece que no les importa. Además no pidieron permiso al consorcio para realizarla.
Mi consulta es si un espacio que figura como aire y luz (patio) se puede integrar al resto de los metros cubiertos y techar con cerramiento, sin autorización del consorcio o se debe mantener la original funcionalidad que figuran en los planos, como patio y qué acciones debo seguir para remediar esta situación que traerá futuros inconvenientes de convivencia.
Desde ya muchas gracias por su atención y respuesta. Saludos cordiales. Sandra
Respuesta: en principio, frente a obras antirreglamentarias hay que hacer la denuncia por ante el municipio.- Además hay que leer el reglamento, y para seguir (por ejemplo, una mediación) adelante, hay que asesorarse en forma más personalizada.

Consulta 62
Buenas tardes, me pongo en contacto porque en el edificio donde vivo hay una antena comunitaria de la empresa Directv. En una asamblea extraordinaria se decidió entre algunos propietarios, instalar el servicio de Cablevisión y me enviaron una carta solicitandome la baja del servicio porque debían remover dicha antena para la instalación de Cablevisión.
Ante esta situación, me comunique con Directv para que me coloquen una antena individual pero lamentablemente por la ubicación del Dpto. no es posible dado que no tomaría la señal. La pregunta en cuestión, puede el consorcio obligarme a dar de baja Directv y quitar la antena comunitaria?? Muchas gracias. Gonzalo
Respuesta: Habría que leer el reglamento para saber si la provisión del servicio de cable está considerada como una cosa común.-

Consulta 63
Doctor
Mi consulta es la siguiente, ya hace 3 años que hay filtraciones desde mi balcón balcón terraza en el 8º piso perjudicando al piso de abajo y las paredes de mi departamento varias veces vinieron rompieron partes y continúan los problemas ,parecería que la solución definitiva es picar y hacer todo el piso nuevamente el consorcio da vueltas y no deciden hacerlo por el costo, y buscan razones para no hacerlo¿ pueden utilizar como excusa que se hicieron cambios en el balcón como una parrilla que ya estaba cuando lo compre o que los baldosones no son los originales que según tengo entendido se colocaron por problemas de filtración anteriores a mi compra?.
Asi mismo tengo mis techos destruidos por filtraciones de los balcones de arriba de mi departamento pero supuestamente ya se arreglaron corresponde la pintura y arreglo al consorcio?
Si se arreglaron esos balcones supongo que corresponde el arreglo de mi balcón.
Y por último como puedo cubrirme de una posible acción de mi vecino de abajo por las filtraciones?
Que debo hacer?
Muchas gracias! Un te. Donde pueda consultar.
Rosana
Respuesta: Siempre hay que leer el reglamento de copropiedad para estar seguros y responder mejor. Además, si hay modificaciones (Ud. menciona una parrilla) hay que estudiar muy bien el caso, para saber si deben repartirse las responsabilidades o no.-

Consulta 64
Hola Como propietario formo parte de un consorcio, no consigo mayoría ya que muchos propietarios son cómodos no se quieren ocupar y yo quiero tomar recaudos ya que intuyo convivencia económica entre administrador y portero cuya edad 65 años.Portero no ingresó con el haber mínimo, administrador a escondidas le dió 8 años de antiguedad y lo hace trabajar domingos y feriados. En liquidación de expensas figuran sueldo, cargas sociales, etc, nada dice de horas extras. Deseo tomar recaudos, de que forma? CD al administrador?qué texto? Si no hago nada como el resto de propietarios, que daño me puede causar? .Espero amable respuesta gracias Enrique
Respuesta: Primero hay que saber en qué jurisdicción está ubicado el edificio.-

Consulta 65
Buenas tardes acabo de comprar un dpto y cundo comenzaron a pintarlo se le desprendio parte del cielorraso (yeso y revoques) en dormitorio, cocina, living y baño. algunos hierros de la losa estan oxidados. Es ultimo piso. Pregunta quien debe hacerse cargo de la reparacion el consorcio o el propietario? Desde ya muchas gracias.
Silvana
Respuesta: Bueno, habrá que saber porqué se ha desprendido el cielorraso.- En todo caso, si se trata de una filtración podrá ser el consorcio responsable, pero hay que estudiar el caso con un profesional.-

Consulta 66
Estimado Dr. lo consulto porque vivo en un departamento en capital, y tengo humedad de medianeras y techo de la terraza, lo consulté al administrador y me dijo que tenía que ver cuales eran las prioridades del edificio en la próxima asamblea, mi consulta es espero a esa asamblea aunque se que hay varios propietarios que se ponen de acuerdo y se niegan a realizar los trabajos o mando primero una carta documento con el reclamo, muchas gracias por su respuesta, saludos Marcelo
Respuesta: Creo que lo mejor no es quedarse callado, hay que intimar por carta documento, para comenzar con un reclamo fehaciente que obligue al administrador y al consorcio a reparar.-

Consulta 67
dr. Awad: estimado, la consulta que necesitamos hacer es porque en nuestro edificio, en un local de planta baja, sus ocupantes toman la vereda como extensión de su domicilio, el domingo pasado por ejemplo realizaron una parrillada en la vereda, donde la encargada encontró al momento de baldear al día siguiente que la grasitud fue absorvida por las baldosas, podemos hacer algo? además de q estéticamente es impresentable, colocan chapas sobre el suelo donde prenden el fuego. gracias Claudia
Respuesta: Hay que intimar al dueño del local a que ajuste su conducta dentro de los límites de su unidad de dominio exclusivo.-

Consulta 68
Estimado doctor Awad, soy oyente suyo los días sábados por la mañana, y
en función de su sapiencia me permito preguntarle lo siguiente, en mi
edificio han entrado ladrones y rompieron la puerta de mi departamento y
de otro más en el mismo piso, ¿a quién corresponde abonar la compra e
instalación de las puertas de entrada de cada departamento? a los
propietarios o al consorcio? Desde ya muchísimas gracias por su atención
Mario
Respuesta: Primero hay que fijarse si el reglamento dice algo al respecto. En general debe considerarse que, reitero, salvo que el reglamento establezca otra cosa, los que cierra los vanos y aberturas son cosas de dominio común que usa en forma exclusiva cada propietario en cada unidad. Así las cosas, en un caso como el suyo, el consorcio debería reponer la puerta. La excepción sería que el propietario haya cambiado la puerta por otra que sea diferente de la original.-

Consulta 69
Estoy por comprar una chochera en un edificio donde no habito, pero al propietario la administraciòn del consorcio le dijo que no podìa venderla a nadie ajeno al edificio, que estaba prohibido por reglamento. Esto es correcto? La cochera es una unidad funcional, no un espacio comùn habilitado para cochera. Saludos Ricardo
Respuesta: Bueno, hay que pedir un reglamento y leerlo.-

Consulta 70
Estimado Dr. Awad: mi consulta se refiere a la posibilidad de limitar los poderes
que un copropietario presenta en Asamblea para representar a otros
copropietarios en ausencia de especificación en el Reglamento de Copropiedad
ad. En particular, consulto por un edificio de 31 unidades funcionales donde en la última Asamblea un copropietario presentó 9 poderes con lo cualcon su voto más estas representaciones, se decidió la eleccion de un nuevo Administrador, conculcándose los derechos de los demás propietarios en mi opinión. Entiendo que no hay resoluciones al respecto pero considero bastante injusta esta situación (más aún cuando el administrador elegido fue uno presentado por este copropietario), con lo cual quisiera saber a que fundamento se podría acudir para limitar la cantidad de poderes que puede llevar un copropietario a Asamblea. Asimismo, en una nueva Asamblea a desarrollarse pretenden modificar al Consejo de Administración cuando sus integrantes recién fueron nombrados en marzo pasado, todo para cada vez concentrar más el poder en unas pocas personas. Desde ya, muchas gracias por su atención
María Belén
Respuesta: Si el reglamento nada dice, habría que considerar que el límite para tener autorizaciones de otros, sería no formar una mayoría con esos poderes-

Consulta 71
Hola, vivo en un departamento al cual se le cortó la luz. Luego de revisar lo elemental, como térmicas etc, se estima que el desperfecto esta dentro del edificio, fuera de mi depto, desde la entrada en el sótano hasta la entrada a mi departamento.
Siempre se me informo que todo desperfecto,por ejemplo, en las cañerías de agua, su reparación corre por cuenta del propietario a partir de lo no empotrado en las paredes; es decir todas las cañerías una vez que emerjan de las paredes.
En contrapartida, todo lo empotrado y su recorrido hasta la toma de agua principal del edificio, su reparación y costo correr cuenta del Consorcio de Propietarios.
Mi problema no es con el agua, sino con la llegada de electricidad. Existe un problema a detectar, entre la entrada a mi departamento y la llegada de electricidad al medidor en nuestro sótano, como dije anteriormente ¿EN ESTE CASO, SE APLICA EL MISMO CRITERIO QUE SE APLICA CON EL AGUA? Es decir, ¿debe asumir su reparación el Consorcio o yo?
Armando
Respuesta: La verdad es que, para responder, primero hay que leer detenidamente el reglamento de copropiedad.-

Consulta 72
Estimado Doctor Awad. Soy inquilino de un local de ropa, el mismo tiene un sótano donde pasan los caños cloacales del edificio, estos están a la vista.
Hace unos días se obstruyeron y por una caja de inspección empezó a brotar todos los orines y heces. El daño fue inmenso y perdí mucha mercadería. los vecinos bajaron a mi local y vieron los daños ocasionados. Es mi intención reclamar un resarcimiento económico al consorcio por los daños que me ocasionaron. El dueño del local (quien también estuvo en el desastre), decidió mandar 2 cartas documento a la administración, una de el y la otra mía.
Me pide para eso, el acta notatorial de la escribana, número de matricula, etc.. el siniestro ocurrió a las 20 horas y no convoque a ninguna escribana (estaba muy ocupado tratando que no me tape la m....a. El dueño del local ahora me plantea que sino llame a un escribano no puedo hacer nada. La pregunta es, es cierto esto???. Cuento con 5 testigos, dos del edificio y tres ajenos al mismo. Algunos hasta me ayudaron a limpiar, además poseo mas de 30 fotos que acreditan el desastre. Por favor, necesito que me desasne lo mas rápido posible. El próximo martes estoy citado en la administración. Quiero evitar ser avasallado en mis derechos por no conocerlos. Desde ya muchas gracias. Daniel
Respuesta: No es imprescindible tener un acta notarial para reclamar. Me parece que, respecto del dueño, está tratando de no quedar él desvinculado con un posible resarcimiento.- Sugiero que los intime a los dos.-

Consulta 73
Dr Awad molesto su atención con la siguiente consulta:
el Portero del edificio donde vivo fue operado de urgencia (peritonitis) y nos enteramos que el administrador no le ha abonado Obra social, ni jubilación ni ha contatado una ART cuando en las liquidaciones de gastos hace figurar las cargas sociales el Consejo de administración debe abonar los aportes ó debe abonarlos el administrador de su peculio ya que nos ha estado engañanado con su proceder sino que medidas podemos tomar al respecto?
Ahora controlando las liquidaciones estan sin firmar por el administrador el que es Contador páblico Nacional Gracias Elsa
Respuesta: Están en un grave problema, pues el consorcio como empleador deberá ponerse al día con todas las deudas derivadas de esa condición (pago de sueldos, cargas, aportes, contribuciones, contratación de art, etc.) y ya mismo pedir una auditoría sobre los comprobantes del consorcio , remover a ese administrador y nombrar uno nuevo y demandarlo por el incumplimiento de sus obligaciones.-

Consulta 74
Buenas tardes, quiero saber que tengo que hacer, ya que tengo un departamento, de 2 ambierntes, en capital federal, tiene 6 pisos,y 2 dtos. x piso,me estan cobrando $1983.76 por mes de expensas,no tiene portero, hay una persona que viene 4 hs, a hacer la limpieza.-
Falta de mantenimiento en el edificio, revoques y pintura, que se descascara,por todos lados, hacen figurar arreglos, como el de la puerta de entrada al edificio, y la puerta hace aproximadamente, que estan rota 1 año, ya que entraron a robar, en 2 oportunidades, y a mi me toco una ves.-
Donde tengo que hacer la denuncia? ya que la administracion, uno se queja,y no responden nada.-
Considero que las expensas que cobran son exageradas.-Espero respuesta.-
Gracias Jorge
Respuesta: Le sugiero que lea la ley 941 (de la Ciudad de Buenos Aires) allí verá cuáles son las obligaciones del administrador, la posibilidad de pedir la exhibición de comprobantes, etc.-

Consulta 75
Estimados,
Los molesto para ver si nos pueden asesorar respecto a inconvenienetes en nuestro consorcio, soy propietario de un dpto. de hace 7 años y luego de la compra me enciuentro con un monton de irregularidades que edilicias, nace en el año 1964, tres años más tarde contruyen coheras en un descubierto coún de uso exclusivo y el propietario dice ser el dueño de la tierra, cosa que muestra a la fecha un boleto de compra venta con fecha anterior al reglamento de co propiedad. Consulte con un Escribano y este dice que ese papel no es válido porque no tiene Fecha Cierta, es decir no hay certificaciones de firmas de los firmantes ante escribano y tampoco hay sesicones que allan hecho los dueños en ese momento. El problema a la fecha es que esta gente ocupo ese lugar y construyeron 2 cocheras en donde edificaron todo el espacio, es decir 132 mts2, y tuvieron el eso y abuso durante 50 años, hoy estamos planteando esta situación al dueño para regularizar el ph debido que todo el consorcio esta pagando impuestos por esta construcción ya que en su momento metiron los planos en la municipalidad y es imposible poder ponerse de acuerdo, no hay forma de avanzar por la vía de diálogo.
Pregunta, es posible que el consorcio realice un amparo que vías legales tenemos, lo que esta claro en este PH que lo construido esta realizado en forma ilegal y que para nosotros esta vigente el plano de PH y reglamento del año 1964.
Agradecere muchisimo que me indiquen algunas vías de como poder llevar a cabo este tema para la regularización de todo el PH.
Muchas Gracias, Saludos Cordiales. jorge
Respuesta: Como Ud. comprenderá una situación tan compleja como la que expone no puede responderse sino con un asesoramiento más personalizado.-

Consulta 76
Buenas Tardes
Mi madre tiene 89 años y vive en un edificio. El Viernes 24 octubre a
las 22.45 estando sola en el departamento se cayo y por suerte alcanzo a
llamarnos. Partimos para allá llevando las llaves d epuerta de servicio
porque prefiero enrrar por ese lado porque hago mas rapido.
Cual fue mi sorpresa cuando giro la llave, abrio la puerta pero a los 2
cms s etrabo. Por suerte llame a una persona que estaba en buenos aires
y que tiene llave de puerta de entrada y entramos por ahi. Cual fue mi
sopresa cuando vi que por el lado de adentro ponen a la noche una barra
pesada y gruesa amurada a la pared que traba la puerta e impide que se abra.
Pregunto, es esto Legal? L aseñora que trabaja a diario por horas en
casa de mama solo tiene esa llave, ella no hubiese podido ayudarla ya
que no hubiese podido entrar.
A la espera d esu respuesta los saluda y agradece Ludovica
Respuesta: No comprendo bien: el edificio tiene una puerta general o entrada de servicio que durante la noche se bloquea con una barra?

Consulta 77
Buenas tardes, agradezco desde ya me puedan informar sobre esta situacion:
Vivo en la ciudad de parana / entre rios. Hace mucho tiempo mas de 2 decadas, compre una casa la cual tiene un techo en comun especificamente una losa en comun con desagues con la del vecino, nunca tuvimos problemas, pero ahora el vecino me informo que quiere vender la misma, porque necesita muchas reformas y mejoras y no esta en condiciones de realizarla por eso la vende.
Quisiera saber si el proximo propietario que compre quiere modificar o cortar esa losa lo puede hacer,? Que resguardos tengo que tener ya que moveria toda mi casa en si.
La zona donde vivo es muy buscada para realizar edificios chicos de pocos departamentos . Por lo tanto quisiera cubrir los riesos de rajaduras y demas molestias.
Desde ya muchisimas gracias, aguardo la respuesta saludos cordiales Adriana
Respuesta: Es necesario tener a la vista la documentación que vincula a su casa con la del vecino.-

Consulta 78
Dr Awad:
soy propietario de un PH en 1er piso, de un consorcio conformado por solo dos unidades. Este PH cuenta con su reglamento de consorcio, y con el vecino que ocupa la PB hemos tenido ya varios conflictos por temas tipicos de consorcio. Cuando quise realizar una reforma en terraza exclusiva, por ejemplo, alegó que no podía hacerlo sin su permiso debido al reglamento de consorcio. Si bien no han administrador, ni Asamblea ni Consejo, siendo que ese criterio general se considera en la ley de PH, acaté su exigencia.
Sin embargo, al plantearle el cumplimiento de otros temas relativos al consorcio, como por ejemplo:
- la obligación de tener seguro contra incendio,
- la necesidad de cumplir con ley de conservacion de fachadas, ya que tengo un balcon en 1er piso en mi unidad, pero es gasto del consorcio,
- mantenimiento de terraza que es obligacion de consorcio en el mismo reglamento que me exigió aplicar, pero de la cual respondio que para pagar mantenimiento debia darle acceso,
- etc.
Se suma a esta situación, la complejidad de que el reglamento de consorcio, a pesar de haber solo dos unidades de vivienda y una complementaria (cuya asignación a unidad tampoco me resulta muy claro, pero ocupa el propietario de PB) considera las asambleas con voto de desempate por el presidente, cuando al haber solo dos unidades, este voto desempate lista seria igual al de una de las partes en disputa. Hay una forma de reconfigurar el reglamento de consorcio, o de obligar al otro propietario a participar de asamblea, o expresar sus posturas por escrito para dar inicio a alguna forma de funcionamiento del consorcio. Ya que la situacion se agrava con el correr del tiempo al no haber un acuerdo sobre gastos que debieran ser comunes. Atte., Daniel E.
Respuesta: Primero me gustaría leer ese reglamento. Segundo, creo que lo mejor será tratar de zanjar las diferencia, primero en una mediación.-

Consulta 79
Buen dia una consulta xq nose donde concurrir vivo en un ultimo piso y en todos los techos tengo filtraciones se me cayo el revoque ya. El administrador esta al tanto de la situacion sin embargo no hacen nada (hace 8 años q esta el reclamo) tngo pensado ya acudir a un abogado para ponerle punto final a la situacion
A cual abogado podria acudir o como me tendria q manejar desde ya muchas gracias mercedes
Respuesta: Debe asesorarse para intimar en forma fehaciente. NO es conveniente dejar tantos años para hacer los reclamos.-

Consulta 80
Estimado Dr. AWAD:
Vivo en un edificio de 7 pisos con 27 departamentos y tiene al lado de la entrada al mismo cocheras para 14 copropietarios. Quisiera saber si en el caso de que algún coche fuera dañado, chásis o motor y se comprobara con un mecánico que hubo una rotura habiendo realizado un vandalismo dentro de la cochera, se puede denunciar penalmente al consorcio por la acción temeraria de algún copropietario ya que no hubo ninguna rotura de puertas ni entrada indebida en el portón automático de la cochera. Sin más Saludos Cordiales Jorge
Respuesta: Primero me gustaría leer el reglamento para saber qué clase de cocheras son esos espacios.-.

Consulta 81
Hola , como estan? Los consulto por que en el consorcio estamos un poco perdidos con el manejo que hace el administrador. Quisieramos hacerle una auditoria y controlarlo mas. en cuanto a sus gastos, si paga o no paga todo lo que dice que hace etc.
Ahora la propuesta de todos es despedir a la encargada por que es un costo altisimo para un edificio de 10 unidades. Pero hacerlo a travez de esta administracion, con la negociacion del caso mas la plata de la indemnizacion, es un peligro. (sumado a que hay propietarios que deben meses y mese de expensas que son incobrables y que el abogado de la administradora nunca rinde cuentas ni moviliza el asunto, y encima hay que arreglar temas edilicios de filtraciones etc.)
En concreto queria saber como tendria que auditar a la administracion. Como le solicito todas las liquidaciones de expensas del año o de 5 años atras?, como saber cuanto hay que liquidarle a la encargada?. quien audita y si eso lo hace alguna defensoria o lo tiene que hacer algun privado u abogado.? En la ultima asambla tambien se trato "la renovacion de mandato" por cuanto tiempo seria? cuando se hace? todos los años? como se rescinde ese contrato y como evaluar a quien se lo pasamos que sea de confianza?
Desde ya mil gracias, espero no haberlos abrumado con tantas preguntas pero no se a quien recurrir.
Soy de capital, almagro. vivo en un departamento de 5 pisos (10 semipisos) con cocheras . Desde ya agradeceria su respuesta. saludos cordiales
Martin
Respuesta: Son muchas preguntas. En principio, hay que saber en qué condiciones piensan despedir a la encargada, cuánto sale, etc. Para ello sería conveniente que en una asamblea el consorcio decida tener su propia asesoría letrada. Además, si no tiene confianza en la administración, deberían prescindir de ella, ya sea no renovándole su nombramiento, o removiéndolo. Estos casos no pueden responderse más que de forma general, hay que asesorarse convenientemente en forma personalizada.-

Consulta 82
Estimado Dr. Awad:
Lo conocemos a traves del programa de los sabados por radio Mitre y necesitamos decidir acerca de la designacion de un abogado para que represente al Consorcio, constituido por nueve (9) UF, ante la demanda efectuada por un propietario por supuesto incumplimiento del Reglamento de Copropiedad, para lo cual deseariamos tener algun parametro de costo de honorarios y/o cualquier informacion adicional que nos oriente para informar al resto de los Consorcistas y poder tomar la decision de contratarlo. Apreciamos vuestra pronta respuesta. Atentamente, Hugo O.
Respuesta: Para ello deben ponerse en contacto con el estudio.-

Consulta 83
Buenas tardes mi nombre es Gabriela..debo mis expensas y el total de la deuda con punitorios incluidos es de $9.000...las expensas puras son de $480...le ofreci al administrador abonar dos expensas juntas o sea una del mes en curso y otra para ir descontando hadta que puefa consegui trabajo...la deuda comenzo el año pasado en septiembre vuando no habia dineto para haver arreglos....yo me hice cargo de mi techo...y bla bla bla...peto wuieto pagar como puefo y el administrador no me acepta el pago y sino dice que bueno peto la cuota que va dedcontando en realidad seria para pagar punitorios nuevos que se van generando...que debo hacet..???Gabriela
Respuesta: La verdad es que frente a una deuda de expensas lo que hay que hacer es pagar, pues el administrador puede negarse a recibir pagos parciales y puede iniciar el juicio de cobro, lo que va a elevar mucho más los costos. Igual, para una deuda original de $480 sería interesante que se asesore en forma personalizada.-

Consulta 84
ante todo, muchas gracias. el mes pasado un rayo me quemo un televisor, aparte de averiar los tres ascensores del edificio, mas otros artefactos de otros departamentos. al comunicarme con el administrador, me confeso que el sabia que el pararrayos no funcionaba desde hacia mas de un año. como puedo hacer para que me reconoscan mi artefacto, aparte de que se comprometan a reparar el pararrayos? que pasos legales debo seguir? Pablo
Respuesta: primero me gustaría saber, con un informe de un experto, qué ha ocurrido con el pararrayos.-

Consulta 85
Que tal? quisiera plantearles una consulta con respecto a la vivienda del encargado: cuando fue tomado, hara unos 10 años, solo eran el y su esposa. La vivienda es un monoambiente y para ellos 2 alcanzaba. Ahora tienen 3 hijos y como la casa obviamente les queda chica, quiere que se le haga una ampliacion. Me gustaria saber si el puede exigirnos que se adecue. Es obligacion del consorcio ocuparse de esto? El sabía las condiciones de habitabilidad y de espacio que tenía la vivienda y si bien no se le puede limitar la cantidad de hijos, tampoco resulta razonable que seamos nosotros quienes debamos hacernos cargo de tres hijos y por qué no de 4 o 5 el dia de mañana.
Si nos pudiera aconsejar u orientarnos en cómo proceder, cuáles son nuestras obligaciones y derechos y cuáles los del encargado, le agradecere mucho. Atte, Edith
Respuesta: En principio debo recordarle que si tienen un encargado con vivienda, la ley 12981, artículo 13º, establece que el trabajador tiene derecho al uso de vivienda higiénica y adecuada, en su defecto el consorcio debe pagar un complemento de sueldo.- Además el trabajador debe ocupar la vivienda sólo con su cónyuge e hijos, y pernoctar en ella durante los días hábiles.- Para responder si están obligados a mejorar las condiciones de la vivienda, me gustaría saber si, desde el punto de vista del código de la edificación es posible esa ampliación.-