Respuestas del Dr. Eduardo Awad a sus consultas de consorcio

Consulta 1
Hola Quisiera saber como puedo denunciar al administrador por no velar por el reglamento de copropiedad de donde yo vivo, hay muchos puntos donde no se respetan y después de varios correos enviados a la administración para que respete y haga respetar el reglamento no tengo una solución. Muchas gracias Mario
Respuesta: Si se Trata de un edificio en la CABA: La verdad es que para configurar un incumplimiento del administrador en sus funciones, lo mejor es una carta documento o la petición formalizada en asamblea.- Si bien etas formas de comunicarnos han avanzado mucho y tomado muchos campos, la ley 941 establece que las peticiones e intimaciones se cursen por las formas que le comento.- Luego, si no cumple, se lo puede denunciar por ante el Registro Público de Administradores, sito Patricias 277.-

Consulta 2
Buenos días mi nombre es Daniel, vivo en un departamento ubicado en el 7 piso, hace unos días me detectaron que hay un problema en el cableado que va desde mi tablero dentro del dpto. hacia la sala de tablero en planta baja donde está ubicado el medidor y las otras térmicas, según el administrador me dijo que no corresponde al consorcio hacerse cargo, que el gasto del cableado desde el piso 7 hasta la pb lo tenía que abonar yo de mi bolsillo aunque sea un espacio en común , quería saber si esto es cierto o tendría que hacer una queja en algún lado para que me reconozcan dicho arreglo.
Desde ya les estaría agradecido por una pronta respuesta ya que hace una semana que estoy sin luz y no tengo plata para solventar dicho gasto. Saludos Atte. Daniel
Respuesta: La verdad es que para responder debe tenerse a la vista el reglamento de copropiedad.-

Consulta 3
Estimado DR: Lo molesto con la siguiente consulta.
De acuerdo a la legislación vigente en la Ciudad de Buenos Aires, en un Consorcio de 12 departamentos ¿es posible contratar a una empresa de limpieza en lugar de un trabajador que dependa del consorcio?¿Cuales son los trámites a cumplir? Muchas gracias. Francisco
Respuesta: Estimado Señor FNL : Si bien es posible contratar un empresa de limpieza se trata de un proceso complejo, pero para responder con detalle es necesario tener más información sobre el caso en particular, no puede desarrollarse en el reducido ámbito de ésta página.-

Consulta 4
Buen dia los molesto para consultarles si me pueden informar como podemos hacer por lo siguiente.
tenemos un encargado en el edificio con mas de 20 años,hace muchos años atrás como le querían dar un aumento agregaron el item horas extras y así aumento su sueldo, horas extras que al día de hoy sigue cobrando pero no las hace.El consorcio esta teniendo problemas económicos ya que esta todo el edificio sin gas y nos esta costando realizar el pago al encargado, sabemos que su gremio es fuerte y no queremos agregar mas problemas, le hemos dicho de sacarle esto y amenaza con el gremio, es obligatorio pagarle las horas extras? de que manera legal podemos hacer alguna gestión.
Desde ya muchas gracias Any
Respuesta: El tema de las hs. extraordinarias no puede abordarse sin tener el detalle en cada caso concreto.-

Consulta 5
Mi nombre es Diego, soy inquilino x dueño directo hace mas de 2 años en la zona de caballito.
Hace 2 meses q nos cortaron el gas en el edificio la empresa metrogas gracias a un reclamo que hice x un exceso en la tarifa y somos solo 2 personas los q vivimos en el dto.
Los arreglos q mando a hacer la empresa en la sala de medidores del edificio ya se empezaron a realizar este año para poder volver a contar con dicho servicio y vino en las expensas lo sig dictado x el consorcio (archivo adjunto).
Esto q vino junto con las expensas q no se detalla como extraordinarias al parecer nos lo quiere hacer pagar a nosotros el propietario el cual no creo q nos corresponda.
Como debo manejarme en el caso q el propietario no quiera pagarlo?
Otra pregunta...en abril del 2014 teníamos q renovar el contrato 2 años mas y hasta el día de la fecha enero 2015 no tuvimos ni noticias tanto del abogado del propietario y del propietario ya q presentamos todos los papeles q nos pedían para realizar dicha renovación.
Que pasaría o como me proteje la ley inmobiliaria si el propietario nos obliga a pagar algo q no nos corresponde ya q el trabajo q se esta realizando en el edificio para volver a tener gas no es problema ntro a pesar q se genero x un reclamo a la empresa metrogas? Dsd ya muchas grax y ojala puedan explicarme como manejar esta situación q tanto nos preocupa a mi Sra y a mi. Salud atte sr Diego
Respuesta: Diego, hay varias preguntas en la consulta, sobre el gasto de la instalación de gas, se trata de gastos extraordinarios, pero yo no puedo saber a quién le corresponden sin tener a la vista su contrato.- Por otro lado, su contrato está vencido, sobre eso no se puede responder sin tener detalles y ver documentación, ello implica que nada más se puede responder desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página,.-

Consulta 6
Estimado DR:
Adquirí una unidad de cochera, en edificio a estrenar:
Ahora en la unidad(simple) de la cochera, las expensas la liquidaron mal(durante más de un año) % mal aplicados(es decir las cocheras simples, la liquidaron como dobles), mi abogada, le había sugerido a la administración que nos compensen esos meses mal liquidados.
La administración da muchas vueltas, y lo va dilatando, el reclamo ya lleva 6 meses,sin solución, que nos aconseja ud? Por último decirle, que siempre hubo fallas(muchos nos quedamos encerrado) en los ASCENSORES del edificio, es conveniente o no reclamar garantías?¿Ante quién? Atte.- Ezequiel
Respuesta: el problema liquidaciones es que no habiendo impugnado en su momento y haberlas pagado lo pone a Ud. en una situación desventajosa.- LO que sí es seguro que una vez descubierto o advertido el “error” si Ud. impugnó las siguientes liquidaciones debe exigir al consorcio que adecue el cálculo de la liquidación a lo que determina el reglamento y desde reintegra las diferencias desde la intimación.- en cuanto a los ascensores, si se trata de fallas del administrador en la contratación del servicio, siempre se puede hacer la denuncia por ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (en la CABA).-

Consulta 7
Hola, Quería consultar aquí porque con algunos vecinos vemos muchas irregularidades en el manejo de las expensas.
Expongo algunas situaciones:
- La suma del porcentual que debe pagar cada unidad daba alrededor de 130%. Al quejarnos de esto, se ajustan los porcentuales y aparece un item diciendo que estamos pagando un supuesto subsidio. Luego de las subsiguientes quejas, aparece un item por un valor de $40000 de "gastos por provision de pintura" la cual nunca se realizó y el dinero no figura en la cuenta del consorcio.
- Presenta comprobantes cuyo CUIT no existe
- Presenta recibos justificando gastos firmados por la misma persona con el mismo número y con conceptos totalmente diferentes Y así sucesivamente, hay mucho mas.
Quisiera que me aconsejen en como encarar la situación dado que los vecinos, salvo un par, no actúan por miedo. Desde ya, muchas gracias. Ignacio
Respuesta: LO mejor será, para empezar llevar a cabo una auditoría de la documentación del consorcio.- Se trata de un proceso en el que hay que dar el primer paso, no hay soluciones instantáneas

Consulta 8
Hola! Quería hacerle una consulta. Alrededor de 7 u 8 vecinos, queremos poner una parrilla en la terraza del edificio, cuales son los pasos que tengo que seguir paro lograrlo en caso que se pueda. O simplemente la ponemos y ya! Muchas gracias! Maxi
Respuesta: NO se puede poner la parrilla y ya.- Pero no se puede responder más, ya que se tarta d e cuestiones en las que hay que tener a l vista el reglamento e interiorizarse de otros detalles, obviamente una decisión así debe ser tratada en una entrevista personalizada.-

Consulta 9
Buenas tardes, mi consulta es la siguiente, en el Reglamento Interno del edificio dice que No se puede tener animales y un consorcista nuevo "que dice ser dueño" trajo un perro a vivir al edificio. Hicimos el reclamo al Administrador y este junto con el Consejo le enviaron una nota emplazándolo a que lo saque y no lo hizo, y ahora, una carta documento con una multa y pidiendole que lo saque del edificio por que està prohibido según el Reglamento Interno. Esta persona dice que a el no le importa y que lo va a tener lo mismo. Y ahora dice "tener un problema psicologico y le aconsejan que tenga un perro y trae un informe psicologico". Que se puede hacer? Tiene importancia el Reglamento Interno? Le iniciamos juicio? Hay jurisprudencia con este caso? El consorcio en el que vivo es de Córdoba. Tienen las mismas leyes que en Bs. As.? Cuales sino? Gracias Silvia Rosana
Respuesta: La ley de propiedad horizontal Nº 13512 es la misma en todo el país.- NO se puede transgredir el reglamento de copropiedad, no se puede perturbar a los vecinos, para ello hay acciones judiciales en la ley.- Pero también hay que leer el reglamento, y tener en cuenta que, conforme la jurisprudencia no todos los casos tiene la misma resolución.- en suma, cuestiones como la presente no puede n responderse de manera general.-

Consulta 10
Estimado Dr. Awad:
Deseaba consultarlo con los cuatro siguientes problemas:

1) Cuando el Administrador del Consorcio y el Consejo de Administración no respetan las decisiones votadas de la Asamblea ya sea ordinaria o extraordinaria sobre el mandato de hacer un trabajo o tarea necesaria para el edificio de propiedad horizontal y se le reitera y no hay caso, ¿que es lo que corresponde hacer?

2) ¿Cual es el procedimiento indicado para designar en una asamblea a los miembros del Consejo de Administración y por cuanto tiempo se designan? ¿Esto debe estar especificado en el reglamento de copropiedad'

3) Se piden reiteradamente por e-mail tratar en asambleas ordinarias o extraordinarias determinados temas que hacen a la necesidad del edificio y el Administrador no los incluye en la orden del dia y por consiguiente no se pueden tratar. ¿Que es lo que corresponde hacer frente a este problema?

4) ¿Cuantos poderes (maxima cantidad) de otros propietarios puede tener un propietario para representar en la asamblea incluyendo su propiedad?

Muchas gracias por su atención!!! Cordiales saludos Nicolas
Respuesta: 1.- El incumplimiento del administrador a cuestiones ordenadas por la asamblea puede denunciarse (en la CABA) por ante el Registro de administradores, fuera del ámbito de la CABA, habrá que ver en cada caso.- En cuanto al consejo incumplidor, no hay mucho para hacer salvo removerlo. 2.- sobre el consejo y los poderes hay que leer el reglamento primero, para responder.- sobre las peticiones por correo electrónico, sigo prefiriendo las cartas documento o las notas firmadas en la oficina del administrador, o la petición en asamblea que conste en actas.-

Consulta 11
Pregunta sobre Consejo de Administracion
Estimado Dr. Awad:
Le agradezco su opinión sobre el sgte. problema:
En un edificio de propiedad horizontal de 10 pisos en la Pcia. de Buenos Aires en el Reglamento de Copropiedad y Administración no hay ninguna clausula que especifique la existencia de un Consejo de Administracion.
Sin embargo actúa en el edificio un Consejo de Administración compuesto de 5 miembros con las complacencia del Administrador.
La pregunta es si no existe en en Reglamento de Copropiedad de este edificio ninguna referencia sobre la conformación de un Consejo de Administración, ¿es entonces correcto que este consejo no tiene facultades para actuar y su existencia es nula de toda nulidad? ¿A quien hay que dirigirse para saber la verdad y regularizar esta situación?
Muchas gracias por su atención y respuesta! Con atentos saludos Nicolas
Respuesta: Casos como éste deben tratarse teniendo a al vista documentación y información sobre hechos, asambleas, tiempos que están ocurriendo los hechos, etc.

Consulta 12
Buenas Tardes,
queria hacer una consulta, ya que voy a alquilar un duplex a estrenar en un barrio cerrado, a quien le corresponde dar de alta los servicios? el dueño quiere hacer el contrato y luego que yo me haga cargo de los tramites, es correcto? Gracias Clau
Respuesta: La verdad es que el dueño debería entregar la unidad para vivienda en condiciones de ser habitada, si no es así, se podría negociar una quita en el precio del alquiler.- O alquilar en otro lado.- Pero no se puede hacer mucho más

Consulta 13
Buen dia Dr. Vivo en un 6° piso con balcón a la calle, el 7° tiene balconcitos tipo terraza y aprovechan a usar parrillas del tipo tambor, con lo cual me llenan de humo el departamento cuando hacen asado, según tengo entendido están en contravención ya que las mismas deberían tener tiraje a los 4 vientos y dos metros por encima de la construcción más próxima. En este caso quien debe notificar al habitante sobre que no se permite el uso de dicha parrilla, el administrador del edificio?, el consorcio?, o debo hacer la notificación mediante carta documento?, gracias. Rubén.
Respuesta: El administrador debe intimar el retiro de los tambores de los balcones, si no se cumplen los requisitos previsto en el código de edificación y además molestan.-

Consulta 14
Estimado, Le consulto mi inquietud, Somos un edificio de 3 piso un depto. Por piso. El propietario de P.B. tiene una filtración (le llueve pero ya llevo como 4 meses esto) desde el 1er piso, ya se realizaron 2 arreglos que no resolvieron el problema, ayer volvió a realizar otro arreglo que no sabemos cuánto saldrá, todos estos trabajo los hizo sin consultarnos a ninguno de los demás propietarios, el alega que es URGENTE ( lleva cuatro meses así y le llueve cada tanto) y que al ser URGENTE EL DAMNIFICADO (o sea él) ELIGE EL PLOMERO QUE QUIERE, es así? Él puede hacer eso? Disponer como quiera del dinero del consorcio? Espero me pueda orientar
Saludos muy atentamente, Claudia
Respuesta: Quién es la persona que lleva a cabo las reparaciones? El administrador? El damnificado? Qué dice el reglamento del consorcio en cuestión? Consultas sobre cuestiones muy específicas no pueden responderse sin una entrevista teniendo además a la vista la documentación.-

Consulta 15
Buen día DOCTOR AWAD.
Vivo en un edificio nuevo que se termino hace 2 años, el que administra no esta registrado y es el constructor del edificio. Tampoco se formo el consorcio. Hace 2 meses pagamos un fondo de reserva de $ 4000 y este mes se fue a $ 7000, por lo que las expensas se fueron a las nubes, en el reglamento de co-propiedad habla del fondo de reserva pero no del monto, tengo forma de reclamar?, sino pago ese fondo tendre problemas en el futuro?. Muchas gracias. Saludos. Matías
Respuesta: Se necesita más información, tener el reglamento a la vista, ver liquidaciones, saber en qué jurisdicción está el edificio, etc.-

Consulta 16
Buenos dias, les queria consultar acerca de la prohibicion de fumar en los pasillos comunes de un edificio de propiedad horizontal, vivo en un ph de 2 pisos, que carece de ventanas en los pasillos, y tres de las personas que viven en distintas unidades funcionales se pasean fumando dentro de los pasillos, cuando se les solicito que no lo hagan por un problema de saludo de otro vecino, aducen a que fue votado en la asamblea y por mayoria se decidio que en el edificio se podia fumar en los pasillos? es esto posible? de hecho la administradora (propietaria de una uf) coloca avisos en donde indica que se puede fumar??? se puede realizar esto?
Espero su respuesta, desde ya muchas gracias Saludos Graciela
Respuesta: La cuestión es porqué no fuman dentro de sus unidades.- Y saber que los pasillos no están para estacionarse a fumar sino para circular por ellos.- NO hay asamblea que puede cambiar el destino o la forma de uso de las cosas comunes, pero hay casos, que por sus particularidades necesitan de tratamientos más personalizados

Consulta 17
Estimado Dr. Awad, me contacto con usted para realizarle la siguiente consulta:
El 10 de Febrero de 2014 finalizó nuestro contrato de locación, por lo cuál dejamos el departamento. En su momento le solicitamos al consorcio que nos extendiera el libre deuda del pago de la expensas, las cuales eran debitadas mensualmente de una cuenta comun de banco. Nunca nos extendieron el libre deuda y despues de varios meses de peticiones no recibimos ninguna respuesta por parte del administrador del consorcio.
El banco desvinculo nuestra cuenta del consorcio pero en Octubre de 2014, el mismo debito el monto correspondiente a las expensas de dicho mes, lo que se repitió en diciembre y ahora en enero 2015. No recibimos respuesta del consorcio, no responden nuestras llamadas ni constestan nuestros mails.
Que debo hacer? Laura
Respuesta: La verdad es que habrá que intimarlos a la restitución con carta documento, para comenzar.-

Consulta 18
Dr. lo molesto por lo siguiente: Tengo un departamento que es igual en SUPERFICIE CUBIERTA a los otros departamentos del edificio salvo por un patio con superficie DESCUBIERTA, lo que genera un porcentual por plano y volcado en el reglamento de 6 % para los departamento y de 6,5 % para el mio
A la hora de liquidar las expensas se estableció por reglamento un porcentual diferente para el pago de las mismas este esta calculado por la superficie total de cada unidad lo que hizo que los porcentuales quedaran, para los demás departamentos en 6% y para el mio en 9,6% es decir un 60% mas para el pago de las expensas, el patio de mi casa no solo que no incrementa el valor de la propiedad en un 60% sino que no genera ningún gasto extra ya que no tiene calefacción agua caliente ni otros servicios comunes y reitero no la superficie cubierta mi departamento es exactamente igual al resto-
Pregunto es esto justo¿, cual es el criterio a tener en cuenta para el calculo del porcentaje para el pago de expensas? Gracias Cecilia
Respuesta: Las expensas deben liquidarse como ordena el reglamento de copropiedad. Más no se puede responder, sin tener a la vista documentación y detalles del caso.-


Consulta 19
Buenas tardes Sr. Awad, tengo una inquietud y me gustaria que Ud. me pueda brindar su ayuda, en la Administracion donde yo vivo, pago las EXPENSAS POR TRANSFERENCIA BANCARIA, le solicite al administrador despues de enviarle el ticket de pago, el recibo y no quiso darme el recibo, ya que el considera que el ticket del Banco es mas que suficiente.
Como yo alquilo y me piden el recibo, que es lo que tengo que hacer, reclamo al administrador o con el ticket de Banco puedo dejar conforme a mi Locador.
Le agradeceria mucho tener una respuesta a la brevedad.
Sin otro particular lo saludo a Ud. muy atte. Sra. Nancy
Respuesta: El administrador está obligado a emitir un recibo de pago.- Estas cuestiones debería solucionarlas el dueño del departamento con el administrador.-

Consulta 20
buenas noches!
estoy alquilando un departamento en capital federal y la admistracion manda arreglos, pago de un juicio que hizo la anterior empresa de limpieza, etc como expensas ordinarias.
El dueño al decir ordinarias no se quiere hacer cargo y las estoy pagando yo.
como hago para reclamar?? Saludos Daiana
Respuesta: Habría que estudiar un poco detenidamente el caso, ver el contrato, el reglamento de copropiedad, las liquidaciones etc.-

Consulta 21
Buen día Quisiera saber si es correcto que sea el Consejo de Administración, y no el administrador, el que decide por votación si se cobran o no multas en caso de infracciones al reglamento interno (ruidos molestos, por ejemplo).
Muchas gracias Viviana
Respuesta: Para hablar de multas es necesario tener a la vista el reglamento pues por principio, no hay multas “particulares o internas” en el sistema de la PH.-

Consulta 22
Dr. Awad:
Soy secretaria en un consorcio de capital federal. Y a la vez propietaria del mismo complejo habitacional.
Dicho complejo "barrio parque XXXX" consta de una manzana con 17 edificios, administrado por los propios vecinos, sistema autogestion.
En la ultima reunion de consorcio, un grupo de propietarios planteó la responsabilidad del consorcio respecto a realizar por parte del consorcio obligatoriamente una revision sobre el estado de todas las cañerias de gas de cada departamento del complejo habitacional. (de los 150 departamentos en total, que conforman los 17 edificios, a modo de prevencion).
La opinion del administrador es que respecto de los controles de gas en cada departamento es responsabilidad de cada propietario. Respecto de las condiciones de los medidores de gas, se efectuan las reparaciones cuando los empleados de mantenimiento detectan una pérdida.
De hecho, la empresa metrogas, jamas realiza visitas solo por prevencion, sino cuando detectan una perdida.
Por lo antedicho, queremos saber como es la norma y los usos y costumbres sobre este tema.
Sin otro particular, saludo a ud muy atentamente, Marisa
Respuesta: Para saber hasta dónde se extiende la responsabilidad de consorcio hay que tener a la vista el reglamento.- Ello sin perjuicio de considerar situaciones específicas como determina el artículo 6º de la Ley 13512.- Como se puede apreciar, estas cuestiones muy delicadas deben ser objeto de tratamiento más personalizado.-

Consulta 23
Estimado Dr. Awad, Vivo en un edificio de 16 pisos con 4 departamentos por piso, con 3 ascensores, cocheras en sub-suelo y planta baja, paliers principales y de servicio, grupo electrógeno, caldera, etc.
Aparentemente, el encargado está por dejar la portería, y quiere dejar a su esposa, como encargada.
Las preguntas son:
El cargo puede transmitirlo él a un familiar, o debe ser el consorcio quién elija?
Una señora puede encargarse de tantos pisos/departamentos?
Desde ya agradezco su atención. Saludos, Mónica
Respuesta: El consorcio es quien debe elegir a su dependiente.- No existen los cargos familiares, vitalicios, ni nada de eso.- En cuanto a que se trate de una mujer, no le veo impedimento.-

Consulta 24
Hola, quisiera saber si Ud me puede orientar sobre mi problema.
Empece alquilando un local en xxx en la Galería xxx sobre la calle xxx y tenia un contrato de alquiler de $ 3300 mas $ 1100 de las expensas, después pudimos comprar el local con mucho esfuerzo, y las expensas se nos fueron a $ 3300 y después de unos meses se fueron a $ 6047.
Llevamos tres años en el local sofrimos 24 inundaciones de un caño cloacal y sin ningún tipo de ayuda desde el consorcio.
Quisiera saber si hay alguna ley que impida la suba desmesurada de las expensas y si algún ente regula las mismas ya que pagamos mas que en Puerto Madero y estamos enxxx,. Muchas gracias Alejandro
Respuesta: Sobre lo que se paga de expensas, nada puedo decir sin ver la documentación. Acerca de la inundación y sus perjuicios, entiendo que el consorcio podría ser responsable, pero hay que leer el reglamento.-

Consulta 25
Estimado Dr Awad. Le consulto sobre el siguiente tema.
Soy propietario de un departamente de un edificio de 15 unidades y 3 pisos en la Costa Atlántica. En la entrada al edificio hay 6 cocheras que van de una medianera a otra. Entre las cocheras no hay divisiones. Yo tengo mi cochera (Con título de propiedad), a un costado de la puerta de entrada del edificio.
En 2014, se inició la obra de instalación de gas natural que exige el municipio.
Cuando fui en octubre del año pasado al edificio, me encontré con una construcción gigantesca de material en la cochera del otro lado de la puerta de entrada del edificio. Como consecuencia de esto, quedó una suerte de pasillo de alrededor de 90 cm, entre esa construcción (gabinete de gas) y mi auto estacionado. Si yo quisiera abrir la puerta del vehículo completamente, chocaría contra el borde del gabinete. Teniendoo en cuenta que el edificio por su ubicación, está habitado por propietarios e inquilinos circunstanciales, que se alojan allí para estar cerca de la playa, y que hay un constante ingreso y egreso de personas con valijas, bolsos, etc. Además de sombrillas, reposeras y elementos de pesca (medio mundo, etc), consideré en ese momento que la ubicación del gabinete era muy perjudicial para la gente en general, y para mí en particular, ya que mi automóvil, quedaría muy expuesto a golpes y rayones, debido a la marcada disminución del área de ingreso y egreso, que la nueva construcción ocasiona.
Advertí de esta situación al Administrador del edificio (un propietario que administra), en el mismo mes de octubre, y se comprometió a reconsiderar la ubicación del gabinete en cuestión.
Pero cuando acudí este mes de enero a pasar mis vacaciones a mi departamento, no se había cambiado ni anulado el lugar de instalación del gabinete. Luego de 21 días de estadía, mi auto estacionado en mi cochera, sufrió los golpes y rayones que temía, y que se podrían haber evitado.
Teniendo en cuenta que yo tengo alquilado el departamento con cochera, durante el resto de enero y el mes de febrero, temo que a los autos de los inquilinos, les pase lo mismo, y con razón van a pedirme explicaciones y resarcimientos, por una situación que es completamente ajena a mi persona.
Por todo lo expuesto, es que le escribo y le pido su opinión y su consejo para ver como debo manejarme y hacer un reclamo más enérgico ante la administración, el consorcio y Municipio, si fuera necesario.
La obra ya está en su etapa definitiva, pero se trabó, justamente porque el propietario de la cochera vecina, tampoco aceptaba esa construcción y la Cia de gas, no autorizaba la provisión, hsata que esta situación no fuera solucionada por escrito.
Un dato adicional, todos los gabinetes de los edificios de la zona, son de aluminio y de menor dimension que el que levantaron de material en nuestro edificio, el administrador aduce que se compraron mal los medidores y son de un tamaño mayor al de los demás por eso la construcción es tan grande.
Aguardo su gentil respuesta, y desde ya le agradezco su atención. Rogelio
Respuesta: Para responder hay que tener a la vista el título de propiedad, el reglamento de copropiedad, saber (mediante un informe o en el lugar) cómo es la obra, que establece el código de edificación del municipio, etc.-

Consulta 26
mecanismos para remover al administrador
Estimado Dr. Awad
Deseo saber:
a) si se puede remover al adm mediante una autoconvocatoria de propietarios y si es suficiente sólo contabilizar el voto de los presentes?
b) dónde queda asentada la decisión ?
c) cómo obtener algún propietario el libro de actas ?
d) puede negarse el adm a dar la tenencia del libro de actas a otro propietario?
Aguardo sus novedades.
Gracias por enseñarnos sobre estos temas. Atte., Nora
resido en CABA
Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista el reglamento, saber cuánto hace que está, cuándo llamó a la última asamblea, etc.- No se puede responder en detalle sin terne a la vista la documentación y saber sobre los hechos.-

Consulta 27
Estimado Dr. Awad
quisiera por favor hacerle una consulta, que en realidad nadie sabe responderme:
vivo en un edificio de 8 pisos, 32 deptos. en Villa Urquiza, el edificio tiene unos 25 años y la consulta es la siguiente:
son deptos de 2 ambientes y monoambientes, 2 y 2 por piso.
cuando se construyo la cocina y lavadero que dan al aire y luz, los lavaderos no tenían ventana, o sea el lavadero originalmente estaba sin ventana, abertura al aire y luz.
Con el trascurrir del tiempo, algunos quedaron asi y otros fueron cerrados por cada propietario a su gusto y necesidad, porque como dan al aire y luz no había problema en colocar ventanas diferentes, alguna de hoja completas, otros con vidrios repartidos, etc.
Cual es el problema que surge ahora:
que cuando una ventana de lavadero se oxida o daña o hay que pintarla, el propietario pide que el arreglo lo pague el consorcio.
Esto es correcto?
o le corresponde a cada propietario?
no quedo establecido nada de nada en ningún lado, y el administrador no sabe y estamos pagando cada ventana que se daña a nuevo.
lo mismo con las cortinas de enrollar: algunos propietarios las cambian y las pagan ellos y cada uno compra lo que puede o quiere, hay cortinas de enrollar blancas, marrones, de plástico, de madera y a otros le paga la mitad el consorcio.
quisiera entender como es el tema ? y si fuera posible si hay alguna reglamentación, ley o algo que lo menciones.
Muchas gracias, atentos saludos Irene Leonor
Respuesta: en principio pede decirse que, si originalmente no estaba totalmente cerrado el lavadero, cada uno debe responsabilizarse por el cerramiento que construyó.-

Consulta 28
Agradecería me informaran si la administradora, debe repartir copias , sobre las reuniones o actas que se realizan en el edificio, La administradora a cargo de mi edificio hace un año que no da las copias, se las he pedido y no me da respuestas, Por problemas de salud, a veces no puedo asistir a las mismas, y me entero por terceros de que se trato, Cual es la forma en que debo pedirle que me entregue fotocopia de las mismas Atte. Mirtha
Respuesta: Se puede pedir copia al administrador, éste debe entregarla (conforme el decreto reglamentario d ela ley 13512) .- Sin perjuicio de ello, en la CABA hay una ley (Nº941) que obliga al administrador a entregar copia del acta.-

Consulta 29
Si en una asamblea se llama a cuarto intermedio para otro dia, los poderes siguen siendo validos al reanudarse la asamblea tras el cuarto intermedio? Por ejemplo:
- El copropietario A apoderó al copropietario B para que lo represente en la asamblea del dia 20, a traves de una carta poder que en el encabezado dice "Asamblea extraordinaria del 20/1/2015".
- Esa asamblea paso a un cuarto intermedio hasta el 4 de febrero.
- Sigue siendo valido el poder o es necesario redactar uno nuevo?
La duda surge porque, segun hemos leido, el cuarto intermedio es una pausa en la misma asamblea. Entendemos pues que los poderes que se lograron recolectar para sesionar con quorum el dia 20 de enero deberian seguir siendo validos tras el cuarto intermedio.
Les agradeceriamos nos pudieran confirmar si esto es correcto y si hay alguna ley que haga mencion a este tema para poder avalar esta postura.
Desde ya, muchas gracias!! Lorena
Respuesta: Si la asamblea pasó a cuarto intermedio se trata del mismo acto.- No es necesario que lo diga una ley, surge del mismo concepto de cuarto intermedio.-

Consulta 30
Estimados:
Escribo para consultar si existe alguna reglamentación donde conste que el consorcio se debe hacer responsable de mediar e intentar resolver un conflicto entre vecinos por ruidos molestos, ya que al comunicarme con la administradora del edificio para solicitar su ayuda, me dijo que no tiene porque meterse. Y sorprendentemente en todos los sitios de internet que visité, incluso en la inmobiliaria donde alquilo y en el CGP correspondiente, me dijeron que debo recurrir al consorcio siempre en primera instancia. De esto me surge otra duda..el consorcio es lo mismo que la administradora?
Aguardo su respuesta, muchas Gracias! Paula
Respuesta: La ley de propiedad horizontal tiene un artículo (número 6) que obliga a respetar la pacífica vecindad y no perturbar con ruidos. El administrador debe velar por el cumplimiento de ello.- sin perjuicio de esto, las fiscalías en la CABA atienden denuncias por ruidos y otras perturbaciones.-

Consulta 31
Tengo dos consultas:

1) En mi edificio, por reglamento de copropiedad se establece la finalización de mandato para la actual administración el dia 31 de Enero, y por esto, la misma convocó a asamblea extraordinaria para el dia 30 de Enero con el siguiente orden del dia: Renovación o remoción de la administración.
El dia de la asamblea, al no tener quorum de la mayoria de los propietarios, la administradora decidió que no se podia sesionar y alegó la imposibilidad de remover porque no eramos la mayoria del edificio (eramos un porcentual del 25 y casi 30 unidades de un total de 102).
Consultas: Se le pidió desde el consejo de administración que cambie la orden del dia 2 semanas antes y no lo hizo. Esto lo puede hacer? y luego, por un dia es remoción en lugar de no renovación de su mandato?
2) Luego, en este caso, el mismo 30 de Enero (durante la asamblea) citamos a una nueva asamblea extraordinaria con la firma de 4 consejeros y entregamos en mano a la administradora. En la nueva asamblea, citada para dentro de 15 días, solo necesitaríamos la mayoría simple de los presentes para la “no renovación” de la administración?
Desde ya, muchas gracias. Silvia
Respuesta: Primero es necesario leer el reglamento y saber en qué jurisdicción está ubicado el edificio.-

Consulta 32
Buenos días, soy parte de un consorcio de 5 UF, la unidad 1 es un deposito con el 40%, pero el propietario se niega a hacer cualquier reparación en el edificio aludiendo que como tiene el mayor % puede negarse porque el no va a pagar x lo que no usa, no paga expensas extraordinarias y las expensas ordinarias las paga cuando quiere y está pidiendo pagar solo el 20% y no el 40% que le corresponde, pero exige que le paguemos el arreglo de su porton que lo usa 1 vez a la semana.
Yo que tengo la UF 5, tengo goteras en 3 ambientes de mi casa, humedad en las medianeras, las paredes del pasillo literalmente se les cae el revestimiento que tienen de la humedad y no hace nada, como puedo hacer valer mis derechos? Desde ya muchas gracias. Pamela
Respuesta: Es imprescindible leer el reglamento y saber cómo se ha comportado el consorcio en estas ocasiones con el transcurso de los años.-

Consulta 33
Hola, El Consorcio Me Tiene Que Arreglar El Departamento, Levantar Los Pisos, Cambiar Caños De Agua Y Gas, No Se Puede Vivir Mientras Se Arregle, Tengo Un Inquilino, Quien Se Tiene Que Ocupar De Darle Una Vivienda Mientras Se Hace El Arreglo, Les Informo Que Lo Arreglan Porque Les Gane Un Juicio, Porque No Me Lo Querian Arreglar, Espero Su Contestacion, Saludos Marisa
Respuesta: si se trata de una gran reparación y el responsable del daño es el consorcio, debería solucionar ese problema. Pero no en todos los casos, hay que mirar en detalle cada caso en particular.-

Consulta 34
Hola
Quisiera consultar en esta oportunidad por el tema de pago de gastos ordinarios y extraordinarios por parte de los inquilinos.
El caso de reparacion de porton electrico de la cochera, o tanques de agua, lo que sea de uso comun del edificio, corresponde al inquilino? y en que casos al propietario? Atte. Gisela
Respuesta: en principio parece que estamos hablando de gastos comunes ordinarios.-

Consulta 35
Estimado:
Ruego me asesore acerca de la siguiente dificultad que se me ha planteado:
En el dia de ayer me robaron la mochila a punta de arma donde llevaba celular, documento de identidad con mi domicilio, tarjetas de credito, agenda, tarjetas personales y las LLAVES de mi departamento junto con la de la puerta de entrada del edificio donde vivo y soy propietario. Por lo consiguiente avisè a la administradora del edificio via mail y telefonicamente del echo delictivo para que cambiara la combinacion de la cerradura de la puerta principal de la finca y realizara copias de la llave para todos los copropietarios.
Mi sorpresa fue cuando me contesto que yo deberia abonar en su totalidad el cambio de combinacion de la cerradura y las copias para todas las unidades (101 unidades) . No estoy de acuerdo con esta decision ya que la puerta del edifico se trata de un bien comun tanto como el hall de entrada y los pasillos, debiendose el consorcio hacerse cargo segun el reglamento de copropiedad de este gasto.
Yo solucione mi problema personal de mi departamento (cerradura y llaves) dandole conocimiento a la administracion de lo expuesto anteriormente, teniendo en consideracion la seguridad de todos y cada uno de los copropietarios del edificio
La administradora insiste en que yo debo hacerme cargo del gasto. Le ruego por favor me den instrucciones a seguir, dado que me parece insolito y absurdo lo que esta profesional me plantea.
Asimismo quisiera saber si habiendole enviado un mail estoy cubierto legalmente de alguna demanda en mi contra.
Sin otro particular saluda a Ud. muy atte. PAblo
Respuesta: si Ud. hizo la denuncia del robo, en principio debe el consorcio cambiar las llaves, pues ni hay responsabilidad suya en el hecho.-

Consulta 36
Estimado doctor:
Soy propietaria de un dpto. De 2 ambientes en Planta Baja, en el cual tuve que traer a mi madre a vivir conmigo porque está con demencia senil y tiene una discapacidad para caminar, perfectamente certificado por la Cuidad Autónoma de Buenos Aires mediante -Certificado de discapacidad-.
Mi consulta es la siguiente: en el departamento deben hacer un arreglo de caños de calefacción que están ubicados en el dormitorio que comparto con mi madre. Para realizar esta reparación de aproximadamente 15 días, debemos (mi madre y yo) trasladarnos al living, domde recibimos al médico y kinesióloga 3 veces a la semana. Lugar dónde se debe colocar 2 camas, sillas de ruedas, mesa para comer y demás elementos, además de atravesar un pasillo para ir al cuarto de baño, donde supuestamente tiene que trabajar. Qué solución me puede dar el consorcio, ya que en esas condiciones una'persona con discapacidad pueda vivir sin alterar si vida normal ?
Atentamente Irene
Respuesta: en principio debe considerarse que no puede ninguna persona vivir así, pero hay que ver cada caso en particular.-

Consulta 37
Buenas noches, vivo en un ph, prop horizontal, son 2 unidades, la mia es la del fondo, hay una pared de 1,8 mts que divide el patio de mi vecino y mi jardin, por lo que estuve leyendo no se consideran medianeras (Las paredes que dividen patios, jardines o quintas no se consideran medianeros). Puedo disponer de esa pared y elevarla ya que quiero cerrar mi propiedad por los ruidos molestos y falta d eprivacidad? Desde ya muchas gracias por la orientación Laura
Respuesta: Los muros que separan ambas unidades del mismo edificio son comunes.- en principio debería haber un acuerdo y elevarla entre los dos, pagando los gastos como dice el reglamento.- Otras solucione y respuestas dependen de leer el reglamento, tomar conocimiento de cada caso en particular.-