Consulta 1
Estimado Dr. Awad: Hace unas semanas envié una carta documento al Administrador de el edificio donde soy propietario debido a los insultos, agravios y amenazas recibidas, con testigos presentes, por un miembro del Consejo de Administración por temas relacionados con la situación del edificio intimando al Administrador bajo apercibimiento a que ponga orden en la administración del consorcio.
Como respuesta por carta documento recibi del Administrador que no le constan mis denuncias imputandome en mis expensas la suma a pagar de $ 520 adicionales en concepto de gastos de abogado y costos de envio del correo.
La pregunta Dr. Awad es si es correcto el monto adicional de $ 520 que se me imputa como adeudo.
Muchas gracias por su respuesta Nicolas

Respuesta: La verdad es que, a mi parecer, no es el Administrador quien debe ser intimado o interpelado por los que ocurrió, si Ud. fue insultado por un integrante del consejo de administración, no es responsabilidad del Administrador. En todo caso, habrá que formular la denuncia policial (judicial) respecto de quien lo ha insultado o agredido o amenazado. Sobre la pretensión de incluír la carta y su costo como un gasto particular, me gustaría tener más información, acerca del contenido de la carta en cuestión.-

Consulta 2
Buenas tardes
Me comunico por que necesito saber si ustedes me pueden aclarar la siguiente duda:
Mi padre tiene una propiedad de en donde hay dos departamentos uno en planta baja de su hermana (mi tia) y el del primer piso de mi padre. Mi idea es contruir en la terraza un departamento para mi.
En la escritura esta el reglamento de copropiedad en donde se aclara que el 70% de la terraza es de mi padre.
Pregunta: mi padre me puede vender/donar su 70% para que yo construya mi depto? mi tia (dueña del otro 30%) me tiene que autorizar? cual es el tramite que tengo que hacer para poder poner a mi nombre esa parte y poder construir?
Desde ya muchas gracias por la mano que me puedan dar por que ya consulte en varios lugares y nadie me sabe decir lo que hacer.
Saludos y muchas gracias Federico

Respuesta: Para responder es necesario tener más información acerca del la situación jurídica de ese inmueble, hay que leer la documentación, ver planos, etc.-

Consulta 3
Hola Dr. Awad
Quisiera consultarle al respecto de un siniestro con un automovil dentro de un edificio, le relato el hecho es en la zona de cocheras que se encuentra en el primer piso del edificio para lo cual es necesario utilizar una ascensor de autos para subir y bajar el vehiculo, en ocasion de descender a la planta baja, ingresando al ascensor el mismo comenzo a bajar la persiana mientras daba marcha atras para subir el auto la misma choca contra la parte trasera del auto en su parte superior motivo por el cual la persiana se detiene pero una persona que se encontraba abajo insistio en volver a llamar y se termino de romper la persiana. Este hecho sucede porque alguien llama al ascensor desde abajo. Quisiera saber por quien corren los gastos de la reparacion de la persiana, y si el consorcio deberia tener seguro para este tipo de siniestro.
Muchas gracias por su respuesta. Haddad

Respuesta: No queda en claro cómo funciona ese sistema de acceso. Igual, lo mejor será, primero hacer la consulta con un experto en seguridad para saber si el mecanismo se ajusta a lo que debe legalmente tener el edificio.-

Consulta 4
Estimado Dr. Eduardo Awad: Por la presente necesito asesoramiento, para saber cómo proceder con la persona que administra el edificio donde vivo, nunca se encuentra cuando se necesita de su gestión, los fines de semana no tenemos manera de localizarla, puede ocurrir cualquier urgencia y no tenemos manera de dar con ella, el detonante fue hace dos semanas que Metrogas nos dejó sin servicio por una pérdida en el medidor, y no podemos saber a quién llamó la administradora , ni cuándo van a reparar el desperfecto ya que cuando se la llama no responde o de mal modo dice que ya van a venir.
Es un ejemplo de tantas otras situaciones que no quiero entrar en detalle para no extenderme en esta nota.
Le agradecería alguna orientación o teléfono donde poder acudir para poder resolver este gran problema. Muchas Gracias Saludos Silvana

Respuesta: Primero hay que saber si el edificio se encuentra en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.

Consulta 5
Buenos dias, mi consulta es la siguente=
es legal depositar las expensas en una cuenta a nombre del administrador?
Es obligacion que el administrador nos envie copio del acta de asamble con los temas que fueron tocados en la misma? Maria Eugenia

Respuesta: El consorcio puede decidir no tener una cuenta para depositar las expensas. La cuestión acerca de depositar los fondos en una cuenta a nombre del administrador no es legal ni ilegal, sólo peligros y problemática porque los fondos depositados lo están a nombre de alguien que no es el dueño de esas sumas.- El administrador debe enviar copia del acta de asamblea a todos.-

Consulta 6
Estimados
Queria realizar la siguiente consulta:
En nuestro edificio, quieren colocar una especie de alacena en el
espacio que queda arriba de cada cochera, o sea en los laterales o
frentes de paredes que le corresponde a cada cochera.
En el reglamento claramente no lo permite
a) Se puede realizar modificando el reglamento????
b) En un caso de incendio, el seguro del edificio lo cubre????
Desde ya muchas gracias Saludos Diego

Respuesta: Si el reglamento claramente no lo permite, no creo que haya mucho que discutir.- Si insisten, es necesario contratar a un profesional experto en higiene y seguridad para que informe sobre la factibilidad de esa obra. Si no es posible va de suyo que en caso de siniestro no habrá indemnización.-

Consulta 7
Buenas noches, Mi consulta es la siguiente:
Estoy "metida" en un la compra de un departamento de Pozo y al momento de firmar el contrato el plazo de entrega era Marzo del 2015, hace cuatro meses aproximadamente veo publicado en la pagina de la inmobiliaria que la entrega era en Julio del 2015 y hace una semana volví a entrar y decía Noviembre del 2015.
Mi duda es hay un plazo máximo en el cual se puedan estirar? Porque con ese criterio entro en un mes y dice Marzo 2016 y así sucesivamente.
Muchas gracias! Saludos. rocío

Respuesta: La verdad es que primero hay que tener a la vista la documentación de compra del departamento, para saber bién a qué se ha obligado la vendedora.-

Consulta 8
Buenos dias Dr, Awad, en el edificio donde yo vivo el consorcio tiene un saldo negativo con la administración ( Acumulado por la falta de pago de expensas de una unidad funcional), quería preguntarle si la administración sin la autorización del consejo puede hacer eso, y como actuar en consecuencia) Muchas gracias, espero su respuesta. Billi

Respuesta: no se debe acumular este tipo de saldo, si hay un déficit porque una unidad debe, deberá aumentar las expensas hasta que ese déficit se cubra. No corresponde que la administración abone ni pague nada.-

Consulta 9
Estimado Dr. Awad
Como estamos en pleno proceso de remover al administrador deseo consultarle que significa el siguiente texto que consta en nuestro reglamento de copropiedad:
"A los efectos del cómputo de los votos, los mismos se computarán en proporción a los porcentuales establecidos en el artículo segundo de este reglamento."
Comentario mío: el art. 2º menciona la descripción de las unidades, superficies, porcentuales o sea la proporción que corresponde a cada una de ellas en relación al valor del conjunto del inmueble.
Mi duda sobre el texto que le cito es si quiere decir en definitiva expresado de otro modo que un voto es igual a una unidad funcional.
Gracias por tratar los temas de consorcios en los medios. Aguardo vuestra novedad. Atte; N

Respuesta: La cláusula parece decir (conforme lo que Ud. transcribe)
Que el voto vale tanto como el porcentual de la unidad.-

Consulta 10
Buen día
Quería saber cómo se liquida el aguinaldo de los encargados de edificio
en mi caso encargado de 22 años de antigüedad
enero de 2013 se liquido ...sueldo básico ........................$ 5083
aguinaldo 2° cuota año 2013 $ 5632
julio 2014 se liquidó............sueldo básico..........................$ 5452
aguinaldo 1° cuota año 2014....$ 6975
consulta ...¿el aguinaldo no es la mitad del sueldo ?
Gracias -Saluda atte. Ana María

Respuesta: Estas cuestiones no pueden responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-

Consulta 11
Estimados, Quería consultarles si es posible realizar algún tipo de denuncia ante el supuesto caso que, si en el recibo de expensas de un consorcio figuran “cambios de cañerías y habitación ante Metrogas” a cargo de un gasista (monotributista) que no es matriculado, pero que cuenta con otro matriculado para presentar dicho trámite. Es decir, otra persona pone la firma por el trabajo y no se sabe cuál es su número de matrícula ni su nombre por parte de los propietarios puesto que el administrador se niega a informarlo.
Los trabajos no deberían estar a cargo y presentados por el gasista que cobra los mismos y aparece en el resumen de expensas? Es legal que contrate a otro para que firme? Desde ya muchas gracias. Atte. Omar

Respuesta: Claramente la liquidación debe expresar los datos que figuran en la factura. No se puede contratar a alguien que no puede emitir su factura.- En la Ciudad de Buenos Aires, claramente la legislación obliga al Administrador a contratar a personas que estén matriculadas y cumpliendo las exigencias de la AFIP.-

Consulta 12
Buenos dias. Vivo en un edificio donde las condiciones de higiene y servicios generales son paupérrimas. El unico ascensor hace 9meses que no funciona y dicen que no hay dinero para el arreglo. En el 1 piso hay un depto de un ambiente que funciona como un criadero de gatos de raza, contaminando todo con el olor y el pelo que vuela por todos lados. El estado de pintura es deplorable y se agrega ademasque se tapa un desagüe que hay en la planta baja y los dias de lluvia se inunda toda la recepción y sale la materia fecal. Lo cual es un terrible foco infeccioso para todos y especialmente para los que tenemos niños. Yo alquilo ese depto. Puedo hacer algun reclamo formal contra el administrador o la dueña ? Los reclamos diarios no dan resultado. Gracias Maria

Respuesta: en principio debe Ud. plantear la situación ante el dueño de la unidad que alquila pues es él quien debe garantizarle a Ud. el normal y pacífico uso del departamento que alquila, lo que implica que el edificio esté en condiciones.-

Consulta 13
DR. AWAD: LO MOLESTO NUEVAMENTE: EN MATERIA DE EROGACIONES POR GASTOS GRANDES (SIEMPRE QUE NO SEAN DE URGENCIA) DECIDE LA ASAMBLEA O EL COSEJO DE ADMINISTRACION. GRTACIAS OTRA VEZ. YO CREO QUE SIEMPRE ES LA ASAMBLEA, SIEMPRE QUE NO SEA COMO EL CONGRESO NACIONAL, UN EJECUTIVO CON MAYORIA PROPIA.
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 20
Dr awad: lo molesto por lo sig.: tenemos un "concejo de administracion" que decide "per se" que arreglos se hacen, que presupuestos se aprueban y lo llevan adelante sin conocimiento del resto de los propietarios , es decir tres (3) personas y la administradora la que también se aumenta sus honorarios sin conocimiento de una asamblea ord. O extraord. (ley 941) no me puedo tirar contra los molinos de viento solo y digo solo porque los demas estan cansados de las arremetidas del "concejo" (?) Y como jubilado, no dispongo de los medios para contratar un abogado. Muchas gracias Enrique
Respuesta: En cuanto a lo que el administrador hace e incumple la ley 941, siempre queda el recurso de la denuncia ante el Registro de Administradores.
ENRIQUE

Respuesta: NO comprendo qué debo responder.-

Consulta 14
Dr. Awad, le escribo para consultar qué se puede hacer con la vivienda del encargado de un consorcio, en la que ha dejado de vivir, ya que lo está haciendo con una copropietaria. La inquietud es si se le puede pedir que la desocupe y en ese caso el consorcio la alquilaría, o si hay que dejar todo como está, ya que es encargado con vivienda. Desde ya muchas gracias. Mónica

Respuesta: Si el encargado es permanente con vivienda, debe ocupar la vivienda de lunes a viernes.- Es su obligación. Si no lo va a hacer, sugiero con asesoramiento jurídico, modificar el status de encargado con vivienda procedimiento que puede hacerse, llevando a cabo una serie de pasos. Pero no deben hacerlo sin asesoramiento específico.-

Consulta 15
Ante todo quiero agradecer por aclarar mis dudas. Tengo una consulta que a lomejor parece rara o poco importante, depende la sensibiliad de cada persona. Vivo en un edificio con dos torres cada una de ellas tiene 9 pisos, 4 departamentos por piso. Las mismas se encuentran emplazadas en un terreno rodeado de un hermoso jardín con arboles, nísperos, duraznero, kinotos, ficus etc. Todo muy bonito. El edificio tiene unos 40 años, pero parece mas nuevo por su mantenimiento. El tema que en las cocheras hay filtraciones y la administración afirma que son reducidas por los árboles y plantas que existen en los canteros del jardín. Sugiere sacar todas las plantas e impermiabilisar los canteros. Eso significaría matar a los árboles y plantas existentes que tienen muchos años y significan un patrimonio para algunos de los copropietarios, dentro de los cuales me encuentro, y no estamos de acuerdo.
Por este planteo me puse a investigar sobre el tema y consulté con un ingeniero hidráulico, quien me informa que impermiabilisar los canteros no es la solución ya que los mismos `por la altura que poseen funcionan como una pileta de natación y el desagote no tiene la medida suficiente como para retirar la humedad en forma inmediata. Que además el piso de la parte restante del jardín que es muy grande, es de ladrillos y ese material absorbe humedad por lo que habría que cambiarlos por baldosas con pedreguyo que es la indicada para estos casos, y que este es le mayor problema. Sugiere sacar los canteros, dejar parquisada esa zona sin tocar los árboles ya que los mismos absorben agua no la despiden y realizar alrededor una rejilla con desagote para evitar acumulación y reemplazar los ladrillos del piso restante con baldosones con pedreguyo.
El tema es que la administración pasa un presupuesto de $ 1.000.000 para impermiabilisar los canteros y está cerrada a cualquier negociación, esto se agrava porque siempre son la minoría la que va a las reuniones y los dueños de las cocheras a las cuales les está filtrando el agua quieren una solución inmediata y la administración dice que esa es la solución.
En definitiva. La pregunta es, que derecho tengo como propietaria de un departamento en el edificio para evitar que saquen del terreno los árboles y buscar las solución definitiva que es la de sacar los canteros, dejar los árboles y cambiar el piso. Me da muchísima pena que saquen los árboles, tenemos árboles de tilo que dan un perfume hermoso, y bueno todo esto me tiene angustiada, sabiendo que van a destruir un hermosos paisaje y pulmón de oxígeno y nada van a solucionar.
Pregunto para sacar los árboles no necesitan tener el 100% de las firmas de todos los copropietarios? ya que se encuentran en la superficie común del edificio? o sea el terreno?.
Por favor quisiera una respuesta queme aclare el panorama. Desde ya muchísimas Gracias. Ester

Respuesta: La ley de propiedad horizontal (Nº 13512) en su artículo 8º, plantea el tema del propietario que queda en minoría frente a decisiones que pueden ser perjudiciales para el consorcio. Habrá que citar a una mediación, pero, previo, en un caso así, hay que contar con un informe detallado y firmado por un profesional responsable, por que se aconseje una obra diferente a la proyectada.-

Consulta 16
Estimado Dr. Awad:
Quisiera consultarle acerca de que hacer con dos propietarios que, si bien abonan las expensas ordinarias, no hemos logrado que se pongan al día con las extraordinarias.
Se trata de un edificio con 13 dptos. y la administración aría la impresión de que solo realiza la cuentas de entrada y salida de dinero y el cobro de sus honorarios. En la última reunión de consorcio, la administradora dijo que encarar un juicio es muy costoso y por supuesto al resto de los propietarios nos condicionó a no iniciar acciones legales, pero sucede que ya llevan casi un año de atraso y nos está ocasionando inconvenientes económicos a quienes tenemos las cuentas al día. Desde ya agradeceré su consejo. Atentamente, Liliana

Respuesta: Las expensas comunes, ya sea ordinarias o extraordinarias son expensas todas. No es posible pagar una y las otras no, la administración debe saberlo y tomar las mediadas que correspondan.-

Consulta 17
Estimado Dr. Awad: Quisiera preguntarle que opinion le merece poner una antena de Movistar en la terraza de un consorcio en Callao y Cordoba.
Es una propuesta apurada de nuestro administrador, que llamo a asamblea para un si o un no, asi lo dice en su convocatoria.
Agradecere unas lineas al respecto. Saludole atte. Marta

Respuesta: En general soy contrario a la instalación de esas antenas. Pero no puedo dejar de reconocer que las asambleas deciden más por la idea de cobrar por ese alquiler de espacio que por otra cosa y sólo miran que los aliviará en el pago de las expensas. Así las cosas, entiendo que se debe llamar a asamblea y, previo a decidir, hay que informar al consorcista en forma muy detallada acerca de los pro y las contras de esa decisión. El problema está en que, muchas veces, los administradores tratan el tema en forma superficial, quizá ello motivado por sus propios intereses. Reitero, debe obligarse a la administración a informar en forma detallada acerca de la cuestión.-

Consulta 18
Dr. Awad, vivo en un edificio en CABA y hace 1 mes no tenemos agua caliente los fines de semana.
Casualmente, se corta los sábados después del mediodía, cuando el encargado entra de franco.
Hice el reclamo más de 10 veces a la Administración, vía mail y sólo conseguí mentiras: que el problema no existe (que no es real), que hay que importar un repuesto para arreglar la caldera, que hay que dar aviso a los gremios, etc., etc., etc. Para todo esto, hace más de 1 mes que veo al encargado subir todos los días a la caldera para prenderla (es decir que, los días de semana tenemos agua caliente sólo si este hombre la prende).
Cómo puedo hacer para solucionar esto? Es agotador que nos tomen por tontos cuando pagamos 1700 pesos/mes de expensas.
Tengo todos los mails y todas las no-respuestas de la Administración.
Puedo hacer denuncia? Gracias. Saludos cordiales, Natalia

Respuesta: En cuanto a denuncia, es esta etapa, no. Quizá lo mejor sea tratar el tema en forma más detallada, personal.-

Consulta 19
Vivo en un piso 13 en CABA en 2009 se me inundoeldepartamento dos veces en ambas los vecinos me ayudaron a desagortlo con secapisos llevando el agua hasta elhueco delascensor unos 3 metros. Elpaliers cuenta co 6 departamentounoallado delmiodos enfrente ujnos 8 metros y dos en el centrodetras del ascensor unos 5 mts y medio ya que se "enconden" detras de los ascensores. Uno de esos vecinos reclama que miinundacio lemojo y levantosu parquet, Creo que si fuera cierto (pienso quenoen prueba realizada por mi, con manguera,el agua ni por asomo llega a su dpto) el agua fue llevada por los vecinos que ayudaron y ademas creo que el espacio comun (paliers) deberia contar con regillas o evacuadores de agua esto es asi, es viable su reclamo estandoa 5mts, luego de tanto tiempo y si posibilidad factica de probarlo; Cual es su consejo y/o asesoramiento? MUCHAS GRACIAS Alfredo Jose

Respuesta: Primero hay que saber porqué se inundó su departamento.-

Consulta 20
Buenos tardes quería saber si podían ayudarme con una consulta: vivo en un edificio con calefacción central por caldera y quisiera saber si el gas que se usa en la caldera lo veo reflejado en las expensas o en mi factura de gas normal.
Desde ya muchas gracias Saludos Mirtha

Respuesta: El combustible con el funciona la caldera común es un gasto o expensa común, lo paga el consorcio y se ve reflejado en la liquidación de expensas.-

Consulta 21
hola buenos dias.
yo escribia porque tengo una consulta sobre lo que me vino de expensas, hubo un revaluo de la propiedad y vino un impuesto de abl de aprox 130000 pesos que los cobran en las expensas en 5 cuotas lo cual serian 27000 pesos aprox dividido en los departamentos, lo cual hizo que las expensas que eran de 700 aumentaran al doble.
la consulta es si esto es legal y si me corresponde a mi pagarlo ya que estoy solo hace 3 meses en el edificio. gracias

Respuesta: La verdad es que para responder se necesita tener más información, hay consultas que no pueden responderse desde el muy general ámbito de conocimiento de ésta página.-

Consulta 22
Buenos días, Quería consultarles por el siguiente tema, para ver si me recomiendan acercarme a sus oficinas.
El edificio en el que vivo, del cual soy propietaria, tiene balcones al frente. Estos balcones, en lugar de ser de tener paredes o barrotes, tienen vidrios. Uno de esos vidrios, está rajado, algo muy peligroso, ya que en caso de romperse caería en caída libre desde el piso 9 a la calle.
Cuando llamé a la Administración para que vengan a arreglarlo, me dijeron que no es responsabilidad de ellos... entonces mi pregunta es, hasta donde es fachada el balcón? este vidrio no es una decoración ni defensa de mi departamento, es la "PARED" del balcón... Agradezco de antemano si pueden asesorarme. Gracias, María Eugenia

Respuesta: el parapeto del balcón es una cosa del dominio común, como tal debe ser reparado por el consorcio.- la excepción sería que el deterioro o la rotura sean consecuencia de un hecho del propietario, en este caso el consorcio no es responsable de la reparación.-

Consulta 23
Estimado Dr. en el edficio donde esta mi local están reemplazando una cañería/columna de gas pautada en cuotas por el alto costo que representa.Mi local no tiene gas,ni posibilidad de tenerlo alguna,correspone que se cargue en mi porcentual los gastos de este cambio?Hay algo que pueda hacer?
Espero su respuesta.Muchas gracias Susy R.

Respuesta: Primero mirar el reglamento de copropeidad a ver si hay algún tipo de exención de gastos para su local.-

Consulta 24
Buenas tardes,
El motivo de mi consulta es porque estoy desesperada con la falta de agua q tengo en mo domicilio. Desde el mes de mayo de 2014 alquilo en un edificio en el 9° piso y todos los dias hay pocola agua a toda hora. El probleme es principalmente con el agua caliente, no sale y cuando sale es con poca presion y tibia. Hemos tenido q pagar en las expensas varios arreglos q no disfruto....este fin de semana, desde el jueves a la noche nos quedamos sin agua literalmente, ni fria ni caliente. Tengo una beba de 9 meses y me preocupa q esto seguro va a empeorar en verano.
Nadie me escucha, el consorcio no responde por ningina via de contacto y la encargada no tiene ni idea de lo q pasa....
Q puedo hacer o como denuncio?
Gracias Paula

Respuesta: El último piso de los edificios sufre del problema de baja presión de agua, porque está muy cerca del tanque general. Así las cosas, si Ud. alquila debe exigirle al propietario que arbitre las medidas para que ese departamento tenga la presión que corresponde (normalmente se instala una bomba presurizadota)

Consulta 25
Buen día,
Quisiera hacer 2 algunas consultas sobre el edificio donde vivo.
1. El encargado titular se fracturó el pie hace 3 meses durante sus tareas, y está de licencia. Mientras tanto le estamos pagando a un suplente. Aún no ingresó el reintegro de la ART y eso será derivado a una cuenta del consorcio. Las expensas son un 20% más altas que lo habitual, pero según me explicaron no habrá reintegro en las próximas liquidaciones a los vecinos.
Hay alguna forma de pedir que ese dinero se distribuya entre los copropietarios?
2. El consorcio cuenta con un plazo fijo por un juicio que se cobró por una medianera de un edificio aledaño. El monto total de ese plazo fijo es igual a 2,5 veces lo que se recauda mensualmente, no es un valor demasiado alto para un fondo de reserva? Muchas gracias! Sergio

Respuesta: lo que aporte la ART corresponde al consorcio. En cuanto al punto 2, es una cuestión de decisión de la asamblea, es cierto que en época de inflación no es aconsejable tener el dinero ocioso.-

Consulta 26
buenas tarde Dr Awad. mi consulta es xq me estan cobrando expensas extraordinarias para el aguinaldo de los porteros, me dijeron q seria por tres meses solamente, y q eran ordinarias por eso me las cobraban, que en el detalle vinieron como extraordinarias por error. Ahora fui a pagar y me unificaron las expensas, aumentaron y me dijeron "las extraordinarias se convirtieron en ordinarias" no tengo ninguna notificacion en el detalle. y tampoco escuche q hayan aprobado algun aumento para los encargados, corresponde q las abone? envie un mail pidiendo detalle de las mismas, pero no tengo respuesta aun. que puedo hacer? Gracias Natalia

Respuesta: La verdad es que las sumas destinadas al pago de sueldos constituyen un gasto corriente, ordinario.-

Consulta 27
Estimado Dr Awad : Mi consulta es la siguiente ,tenemos 4 cocheras en un edificio de C.A.B.A con boleto ,herencia familiar, nunca pudimos escriturar pues el reglamento de copropiedad no concuerda , el mismo dice en ese piso "sector en construcción" ,no figuran como cocheras ,mediante trámites judiciales logramos que un juez diera la órden de escrituración en el año 2002 y 2011 ,pero el consorcio y la administración se niegan a modificar el reglamento de copropiedad dado que argumentan que a ellos no les interesa ya que tienen sus escrituras y lo nuestro no es importante ,ignorando la sentencia de un juez.Solicitamos 3 asambleas extraordinarias como par llegar luego a una asamblea judicial ,pero sin éxito ,las realizaron pero no presentaron nada judicialmente ,Dr Awad no sabemos más como proceder ante tantos impedimentos, le rogaría nos diera sus opinión desde ya muchas gracias saludo atte Maria Martha

Respuesta: La verdad es que, sobre temas tan complejos, no se puede dar una opinión desde el muy general ámbito de conocimiento de ésta página. De todas formas queda claro que si hubo un pronunciamiento judicial, hay un letrado actuando y asesorando, así que es a él a quien deben preguntarle.-

Consulta 28
CONSULTO, DESDE EL 1979 VIVO EN UN TERRENO QUE COMPRE SIN SABER AL COMPRAR QUE TENIA QUE SUBDIVIDIR, LA OTRA PARTE VENDIO EN EL AÑO 1992 Y CON LA DUEÑA QUE COMPRO HUBO ACUERDO EN PAGAR LOS IMPUESTOS POR PARTES IGUALES HASTA LLEGAR A SUBDIVIDIR, COMETIMOS EL ERROR DE ESCRITURAR POR MEDIO DEL PLAN TIERRA, ESTO NOS HACE TENER QUE ESPERAR 10 AÑOS PARA LA ESCRITURA DEFINITIVA, , MIENTRAS ELLA Y YO TENEMOS TOTALMENTE CONSTRUIDA NUESTRAS CASAS, PAGAMOS CAADA UNO LA LUZ, GAS, TELEFONO, DIRETV, TODO CADA UNA APARTE Y LOS SERVICIOS LLEGAN A NUESTRAS DIRECCIONES QUE SON DISTINTAS ELLA POR FRENTE Y YO POR LATERAL, EL ASUNTO ES QUE AHORA YA TENEMOS AGUA Y CLOACAS CON LA ENTRADA A CADA UNA EN NUESTROS RESPECTIVOS DOMICILIOS, AMBOS NOS DICEN QUE DEBEMOS PAGAR UNA SOLO BOLETA PORQUE FIGURA COMO UN SOLO TERRENO, NUESTRA PREGUNTA ES ¡ ESTO ES ASÍ? SRA CRISTINA

Respuesta:lo cierto es que sin tener a la vista la documentación, sobre todo los planos no se puede responder.-

Consulta 29
Estimado Dr. Awad,
Podrá contestarnos por este medio si nuestro encargado, actualmente no permanente sin vivienda, pasara a ocupar la vivienda ( hoy desocupada), trae aparejado alguna modificación en sus haberes, seguros, salario familiar, aportes, etc. ¿Pasaría a ser un encargado no permanente con vivienda? ¿Existe esa categoría, ya que no la hemos encontrado en los estatutos?. Desde ya muy agradecidos por su atención. Atentamente
Osvaldo y Graciela

Respuesta: Las consultas que involucran a la relación laboral del consorcio, no pueden, en general, responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-

Consulta 30
Estimado Dr AWAD, Mi consulta es respecto a si el Consorcio tiene la obligación de abrir una cuenta bancaria para depositar las expensas, y en ese caso, si la cuenta tiene que estar a nombre del Administrador o puede estar a nombre de algunos propietarios.
Desde ya muchas gracias y un cordial saludo. Bernardo

Respuesta: El consorcio no tiene obligación de abrir una cuenta para depositar sus fondos. Pero, sinceramente es aconsejable que todo consorcio sea titular de una cuenta, para que los fondos que son d esu propiedad (expensas) estén en una cuenta a su nombre.-

Consulta 31
Hola, les escribo para comentarles sobre la mala relaciòn que tengo con el administrador de mi edificio. Claramente no le agrado y lo deja translucir en su manera de tratarme. La situaciòn se mantuvo asi por varios años, pero puntualmente ahora le hice un reclamo sobre un arreglo que fue hecho en mi lavadero hace mas de 6 meses, pero que aùn sigue perdiendo. Al volverlo a llamar ante ausencia de respuesta, dijo no recordar lo que le habia dicho. Es una persona bastante brusca y maleducada , y quisiera saber si hay alguna entidad que se ocupe de atender este tipo de reclamos. Muchas gracias ! Florentina

Respuesta: Lo más aconsejable, primero es formalizar el reclamo por carta documento.

Consulta 32
Espero me asesoren desde febrero alquile un departamento de 3amb con expensas de 1000 pesos en junio se enfermó el encargado del corazón es un tratamiento para tiempo y me pasan como gastos comunes el sueldo completo con las horas extras ,más el suplente completo con horas extras,y va para largo porque tiene 25 años de antigüedad,nadie me había avisadio. Esto lo ponen como expensas ordinarias y es en han duplicado las expensas a 1900 una exageración un departamento de 3 ambientes normal, esto no sería un gasto extraordinario a repartir por los dueños que son los empleadores y que pasa si lo despiden,también me toca a mi pagarlo.por favor espero una respuesta me es imposible pagar este importe sobre todo como párese alargarse en el tiempo.cual es la responsabilidad de la propietaria? Gracias CARLOS

Respuesta: entiendo que las sumas pagadas al suplente deben considerarse como ordinarias.- Pero si hubiera que despedir al titular, claramente estamos hablando de un gasto extraordinario.-

Consulta 33
buenas noches dr. awad. me dirijo a ud. porque me encuentro
desorientada con respecto a la deuda que poseo de expensas. no pude
continuar pagandolas desde diciembre del 2012. las mismas varían entre
los 800 y 900 pesos. hoy ascienden a $21800. hace 2 semanas me
entreviste sola con el abogado de la administracion y manifeste mi
intencion de abonar casi la totalidad del monto antes citado y el
abogado me dijo que eso seria solo un 50 porciento x que restarian
casi $20000 para completar la deuda entre intereses honorarios etc.
busque un abogado y me propone pagarle al otro abogado los honorarios
primero lo cual el dedujo haciendo una cuenta que son $8000 y negociar
cuotas de $2000 a comenzar a pagar desde diciembre ya que estoy en
este momento buscando trabajo. por favor puede orientarme para saber
como proceder y saber el porcentaje de intereses correcto ya pue ambos
abogados y la administración me informan cada uno un porcentaje
distinto? es ademas posible que el abogado del consorcio pida $8000 de
honorarios? puedo prescindir de un abogado? desde ya muchas gracias.
saludo a ud. atdentamente. liliana emilia

Respuesta: entiendo que, si uno va a negociar, debe ir convenientemente asesorado.- Y ese asesoramiento no puede prestarse desde una página de consultas como ésta.-

Consulta 34
Dr Awad muy buenos días
Quería hacerle la siguiente consulta. De junio a esta parte sufrí un incremento considerable de las expensas. Puedo comprender el impacto de los aguinaldos en el mes de junio y los aumentos a los encargados de edificios. Este mes ( agosto) me vino $ 200 más de lo normal, lo cual consulté ( ya que nunca aclaran las variaciones en los valores de la expensas) y me alegaron que el aumento se debió a la quita de subsidio del gas. Es cierto, revisé la liquidación y de pagar $ 12000 el edificio pasó a pagar $ 35000. La cuestión es que mi departamento por ser un entrepiso es el único que no posee calefacción central. Yo tengo estufa a gas y pago a través de la boleta particular que a mi me llega. No entiendo entonces por qué impacta el aumento en mis expensas de un servicio que yo no poseo. Ellos me dicen que se proporciona de acuerdo a lo que establece el reglamento de propiedad. Pero yo no me quedo conforme con eso. Esta administración es nueva y ya tuve varios inconvenientes. Como debo proceder ¿???. Muchas Gracias. Valeria

Respuesta: Lo primero, leer el reglamento para saber si la unidad de su propiedad está eximida del pago de algún gasto.-

Consulta 35
Tenemos un severo caso de Adminsitracion Fraudulenta y quisiera saber si existe algun organismo a quien reclamar.
Lo malo es que cada ves que pregunto algo relacionado con la AFIP o cualquier tipo de legalidad me trae problemas.. ya el portero me rompio la puerta a patadas..
Gracias. Nicolas

Respuesta: La calificación de fraudulenta debe tener lugar luego de compulsar la documentación del consorcio.

Consulta 36
¿Puede legalmente, un consorcista (dueño de uno de los departamentos), ser a su vez, el encargado de ese mismo edificio? Gracias
Cristina

Respuesta: Puede, pero no es aconsejable.-

Consulta 37
Estimado:
Instalé un calefón en mi departamento.
El lugar que tengo para ese equipo es en el lavadero que da al pulmón del edificio.
Para que funcione correctamente necesita una salida hacia arriba, de por lo menos 1 metro. Todos los calefones nuevos la necesitan.
Obviamente hice la salida paralela a la pared del lavadero por fuera y la salida final está por encima de la linea del techo y a los 4 vientos para no dejarle gases toxicos al departamento de arriba mío que es el ultimo piso.
La vecina del departamento encima mío está indignada y quiere tratar el tema con la administración.
Yo no tengo manera de hacer que el calefón funcione sin esa salida.
Estoy en infracción? Muchas Gracias! Gustavo

Respuesta: NO entiendo qué quiere tratar la vecina, en tanto y en cuanto la salida esté bien colocada y no afee la estética del frente del edificio (si está en el frente).-

Consulta 38
Estimado Dr. Awad, soy consorcista de edificio donde resido, en Provincia de Buenos Aires, y desde hace unos meses el Administrador contrató una empresa de limpieza. ¿En este caso en particular el consorcio debe hacer algún aporte al Suterh?, como así también debe haber suscripto un contrato entre las partes?, además por lo que pude observar la supuesta empresa se encuentra operada por tres monotributistas, los cuales tienen bajo relación de dependencia a tres empleados cada uno. ¿ Es esto legal o deben estar inscriptos en Afip como empresa de limpieza?. Desde ya muchas gracias, lo escucho todos los sábados en el programa de Radio Mitre. Atentamente. Adriana .-

Respuesta: La cuestión de la contratación de una empresa de limpieza si bien no es muy compleja, tiene una serie de cuestiones que hay que observar cuya explicación excede el reducido ámbito de respuesta de ésta página.-

Consulta 39
Hola: una queja seria un reclamo de su conducta irregular en la entidad correspondiente. El edificio queda en Capital Federal, Ciudad Autònoma de buenos aires . Florentina
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 46
Hola, queria hacerles una consulta: quisiera realizar una queja contra mi administrador, pero no se adonde se realiza. Vivo en Buenos Aires, Argentina. Espero respuesta. gracias! Florentina
Respuesta: Bueno, no sé qué es una queja. Y además es necesario saber en qué jurisdicción está el edificio que esta persona administra.

Respuesta: Si se trata de un edificio en CABA, el administrador debe estar registrado en el Registro Público de Administradores, Patricias Argentinas 277.- Allí se pueden formular las denuncias.-

Consulta 40
Hola soy de Rcia Chaco.
quiero saber sí en el caso de mora en las expensas x parte d un propietario que no responde al reclamo se puede cortar servicio de gas o agua x ejemplo. y eso debemos estipular en reglamento?
muchas gracias Gisela

Respuesta: No, no es aconsejable. Si debe expensas hay que iniciar el proceso de cobro judicial.-

Consulta 41
Estimados Dr. Eduardo Awad y Dra. Nelly Diaz:
Mi nombre es Guadalupe y asisití al curso de administración de consorcios brindado por el CPACF el primer cuatrimestre de este año.-
Necesito formularles una consulta profesional en relación a una encargada de edificio que trabaja en el edificio donde viven mis padres y en el que además junto con mi marido estamos trabajando en la adminsitración de dicho Consorcio.-
El problema es el siguiente: Se trata de una encargada de edificio sin vivienda de 59 años de edad y fecha de ingreso 01/02/2000.- Desde marzo de 2013 presenta reiteradas licencias otorgadas por la Obra Social todos los meses, desde el mes de septiembre de 2013 comenzaron a ser más prolongadas, siendo mayor el periodo de licencia que asistencia laboral. Como por ejemplo 3 días laborables y 3 semanas de reposo y así sucesivamente, cortando las licencias con intervalos de 3 a cinco días. Los diagnósticos son los siguientes: Cervicalgia, Lumbociatalgia, Lumbalgia, Reuma.
Se ha atendido en Diagnostico y tratamiento de columna y Neurología en la Obra Social. El consorcio por su cuenta la ha enviado a Medicina Laboral, en la que le han realizado estudios que diagnostican que se advierte disminución de la intensidad de los discos intervertebrales lumbares primero, segundo, tercero y cuarto,, paciente con cervicobraquialgia y lumbociatalgia y recomiendan realizar un estudio de EMG miembros superiores con velocidad de conducción para obtener que grado de discapacidad laboral presenta (este estudio no se ha realizado a la fecha por orden del Consorcio).- La administración tiene en su poder todos los certificados médicos alcanzados por la encargada.-
La consulta en particular es, qué se puede hacer en estos casos? Jubilarla anticipadamente, jubilarla por incapacidad?. La realidad es que lleva un año prácticamente sin trabajar, cobrando su sueldo y además el Consorcio debe abonar el sueldo de un ancargado suplente.-
Desde ya agradezco vuestra colaboración y quedo a la espera de su pronta respuesta.-
Saludo a uds. muy atentamente.-

Respuesta: Las consultas sobre problemas en la relación de dependencia con el consorcio, deben ser tratadas en forma particularizada.-

Consulta 42
Buenos dias Doctor, soy propietario de un Depto al Fte deconstruccion moderna, el cual tiene ventanas sin ningun tipo de proteccion. solo vidrio
Hace varios meses atras durante durante la noche, se levanto viento muy fuerte, y volo un objeto que rompio el vidrio de la ventana del dormitorio, cayendonos los resto de este encima mientras dormiamos. motivio por el cual cambie el cerramiento por uno practicamente igual pero con persiana por seguridad. hace unos dias la propietaria de la Unidad que comparte el frente con la mia. Me exigio, amenazo, que debia comparle el mismo tipo de venta a ella o si no iniciaria acciones legales.
por que ahora mi unidad estaba ¨Mas linda que la de ella¨
Que si no lo hacia iba a tener problema, e iba a exigir que las sacara si no le ponia las mismas ventanas a ella.
Es esto Posible? Admisible? Gracias Marcelo

Respuesta: En principio no debe alterarse o modificarse el frente o fachada del edificio. La pretensión de la vecina parece sin sustento. De todas formas, para responder a consultas de éste tipo, es necesario tener más datos y una idea más concreta de cómo son los hechos.-

Consulta 43
Soy inquilino de un local y la consulta es la siguiente como se puede saber si el administrador esta anotado en el registro de la Ciudad de Buenos Aires. Cual es el derecho que tiene este de no informar tema ni fecha de reuniones de consorcios y cual es el minimo de propietarios que tienen que votar para convenir que se cobren expensas extraordinarias. Desde ya muchas gracias Nestor

Respuesta: Si entra en la página que el Registro tiene en Internet, puede averiguar si su administrador está empadronado.- El administrador está obligado a llamar a asamblea. En cuanto a las mayorías para decidir, hay que fijarse en el reglamento de copropiedad del consorcio.

Consulta 44
Hola, soy propietario de un departamento en un edificio de 3 plantas. Mi unidad se encuentra en el último piso justo por debajo de la azotea. En los últimos meses comenzó a filtrar agua en el techo de la cocina por lo que concurrí al administrador para que solucionara una evidente filtración desde la terraza. la particularidad es que mi extractor de aire tiene salida de gases por el techo, llegando a la azotea, donde existe una chimenea con el típico "sombrerito" de metal.
El problema es que el administrador considera que el arreglo puntual de esa chimenea (localizada en la azotea) corresponde a mi unidad ya que "solo sirve a mi unidad", sin importar el hecho de que se encuentre en una zona común.
El reglamento de copropiedad establece la azotea y "conductos de ventilación de baños y cocinas" como partes comunes al edificio.

Agradecería me comunicara su interpretación a tal respecto. Saludos cordiales. Martín
Respuesta: Los conductos de ventilación son comunes, todos, incluso los de las unidades del último piso.-

Consulta 45
Buenos días! Mi consulta es por mis perras que tengo en mi departamento. Porque eventualmente ladren me pueden pedir que deje de tenerlas? Qué medidas puede tomar el consorcio o mis vecinos frente a esto.
Saludos Atte., Eladia

Respuesta: La tenencia d la mascota no puede producir perturbación. En suma, hay que considerar que algo ladrarán, la cuestión es que no pasen todo el día haciendo ruido.

Consulta 46
POR FAVOR NECESITO SABER SI POR FALTA DE PAGO DE EXPENSAS EN UN EDIFICIO DEL BARRIO XXXX. C.A.B.A. SE PUEDE INICIAR ACCIONES DADO QUE ALGUNOS ESTAN ESCRITURADOS Y OTROS NO. ESTOS DEPTOS. FUERON OTORGADOS POR LA COMISION DE LA VIVIENDA DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BS. AS. Y LA FALTA DE RECAUDACION NO NOS PERMITE HACER ARREGLOS EN EL EDIFICIO Y SE ESTA DETERIORANDO. SON 41 UNIDADES Y EL EDIFICIO ES DE 12 PISOS. POR FAVOR NECESITO UNA RESPUESTA DADO QUE ESTAMOS CON UNA ADMINISTRADORA NUEVA Y HAY VECINOS QUE QUIEREN PROGRESAR Y OTROS QUE SE OPONEN Y OTROS QUE QUIZAS REALMENTE NO PUEDAN, PERO SE PODRÁ LLEGAR A SOLUCIONAR ALGO ?. MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCION Y POR FAVOR SI ME PUEDE RESPONDER POR CORREO ELECTRONICO. GRACIAS ELENA

Respuesta: Sobre esta clase de problemas, lo mejor es primero tener a la vista la documentación con la que se adquirió el departamento, para poder responder.-

Consulta 47
Buenas tardes, tenemos un problema en el edificio que vivo, y es que el vecino del ultimo piso, tiro abajo una pared y empezo a utilizar un techo comun como terraza propia.
Sabemos de la ilegalidad del tema, pero el tema es que es un edificio sin representante legal, y nadie quiere hacer nada por modificar las cosas.
La pregunta puntual es esta obra ilegal prescribe en algun momento?o al ser obra ilegal lo sera siempre sin tener el derecho adquirido gracias
Gustavo

Respuesta: Si hay una obra antirreglamentaria, lo mejor o lo primero será hacer la denuncia ante el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, para que la clausuren.- Además, si se trata de una zona común,
Cualquier propietario puede mandar una carta documento para intimarlo al cese de la conducta antirreglamentaria

Consulta 48
Hola, queria hacer una consulta, al lado de mi propiedad hay un edificio que en la cochera tienen un motor elevador de autos y justo da a mi medianera y el ruido es constante y muy molesto y da justo en la habitación que descanso. Qué medidas tengo que tomar? muchas gracias! Saludos Ely

Respuesta: Habrá que intimar a ese consorcio para que repare o tenga en buenas condiciones la máquina en cuestión y no produzca ruido.-

Consulta 49
Dr. Awad, mi nombre es Jorge, vivo en Capital Federal, mi edificio está situado enxxx. Trataré de ser muy breve y conciso. He tenido una deuda de expensas por valor de $ 11.941,00 el 15 del corriente mes, aboné $ 7.000,00 y cancelaré el resto $ 4.941,00. Las expensas vienen a nombre dexxxx; mi suegra ya fallecida hace 7 años, aún no ha terminado la sucesión a favor de mi señora xxxx, la cual es jubilada (mínima) 68 años y discapacitada (ACV). La causa por lo que la deuda se contrajo fue por cancelación total de una tarjeta de crédito y gastos de tratamiento de mi señora. El tema central es que el administrador quiere cobrarme ademas de la deuda, Certificado de JUsticia $ 200.-; Tasa de Justicia $ 367.- y Honorarios de Abogado $ 2.400.-; a mi departamento nunca ha llegado ninguna Cédula de Notificación de que el Juicio se haya iniciado, nunca una Carta Documento intimando el pago de la deuda, esta cancelación que hago es por voluntad y presentación espontanea, nunca una citación, o sea, nada que tenga que ver con la justicia; he ido a la Camara de Apelaciones en lo Civil para ver si hay alguna demanda, a mi nombre nada, de mi señora y de mi suegra fallecida no me dieron información por no ser abogado.
No descarto que este administrador no me quiera dar el Certificado de Libre Deuda por estas tres cosas que me quiere cobrar. Mi consulta es: QUE DEBO HACER. Muchas gracias por vuestra atención; Mi cordial saludo
Respuesta: Cuando hay cuestiones como ésta, lo mejor es tomar un asesoramiento personalizado.-