Nuevas respuestas del Dr. Awad a sus consultas de consorcio

Consulta 1

Buen día, mi consulta es la siguiente:

Tengo un departamento muy bien ubicado en Belgrano que alquilo generalmente a personal extranjero y cuya renta es mi único ingreso.

En junio /2017 alquilé por dos años que luego se va renovando hasta 5 años que es el período que se disponía quedar en el país mi inquilino, ejecutivo de una importante firma japonesa.

En febrero 2018 se inundó la cocina con agua sucia ( hay fotos). Yo estaba de vacaciones y mi inquilino solicitó ayuda al encargado quien no acudió ni avisó. A los 15 días vuelve a ocurrir otra inundación en la cocina, (ya había ocurrido en otros pisos) y, a pesar de acudir en su ayuda en esta segunda instancia, mi inquilino comenzó a hablar de rescindir el contrato, dado que viajaba a Japón a buscar a su familia y no se sentía seguro teniendo dos hijos pequeños.

Solicité via telefónica y via mail a la Administración e integrantes del Consejo una información y un argumento veraz para intentar evitar la rescisión del contrato. No tuve respuesta y el contrato fue rescindido.

Los daños que ocasionó la inundación (levantamiento del piso del living) fueron arreglados por el Consorcio inmediatamente. Lo que yo reclamo son los meses caídos de alquiler.

De hecho, desde entonces no pude volver a alquilar ni vender, lo tengo ofrecido en las dos modalidades dado que lo necesito porque el ingreso del alquiler es con lo que contaba para vivir.

Quisiera saber si este es un caso para iniciar juicio por daños y perjuicios.

Muchas gracias,  Ana

Respuesta: Todo parece indicar que es posible iniciar un reclamo primero, y luego una mediación y proceso judicial por daños y perjuicios.- Pero, como Usted imaginará, no es posible responder con certeza acerca del resultado de todo ello.- 

Consulta 2

Buenos dìas,

Estoy desde el mes de mayo con un problema en el gas y en el agua. Rompieron el piso de la cocina en diagonal, sacaron la mesada y el bajo mesada y por un problema de gas en el edificio sacaron los azulejos de la cocina y rompieron toda la pared de la cocina y del calefon.

El bajo mesada cuando lo sacaron lo rompieron.

Rompieron la pared del living, la mocheta porque decian que por ahi bajaba el caño del agua. Levantaron parte del piso flotante y lo arruinaron.

Y la pared del domitorio tiene humedad que nunca arreglaron.

En la última reunion de consorcio, la administracion de consorcio nos dijo que taparan con cemento los huecos pero no incluye la ceramica, los pisos y la pintura.

Ni el bajomesada.

Sin embargo en otra unidad se le hicieron las reparaciones, inclusive puso lajas en el piso y se gastaron 40.000 pesos.

Como debo proceder para que hagan los arreglos.

Es un departamento para alquilar y no pude percibir el alquiler todos estos meses.

Hace 10 años que no reparan la pared que tiene humedad y lo estoy pidiendo. Es una medianera que da a un colegio publico y entra agua y gotea.  Atte, Vilma

Respuesta: Sobre la terminación de los trabajos y la reposición de pintura, azulejos, muebles, etc. que el consorcio removió o destruyó para refaccionar caños, no hay duda que la reparación en el interior de su departamento debe ser integral.- Sobre la humedad, debe el administrador intimar al lindero para que repare la causa del anormal paso de agua, y la reparación del interior de su departamento.-

Consulta 3

Buenas tardes, quisiera saber que debería hacer con respecto a mi consorcio, dado que no tiene administración, porque quieren administrar por ellos mismos, pero no presentan liquidación de expensas,si las cobran de acuerdo a decisión de asamblea ( de las cuales no figuran en libro de actas). Otro propietario guarda el dinero, sin presentar detalles. Personalmente no dispongo de tiempo para dedicar a administrar . Que se hace en éstos casos, para hacer que hagan rendición de cuentas? Espero su respuesta, gracias ,saludos María

Respuesta: La persona que administra, aún cuando no cobre por ello y sea otro propietario, debe hacerlo prolijamente, en forma ordenada y rendir cuentas y eso cualquier otro propietario puede y debe exigirlo.- En general es difícil en edificios pequeños, donde las personas en su mayoría no quieren gastar ni pueden ponerse de acuerdo tener éxito en “ ordenar “ el funcionamiento del consorcio.-

Consulta 4

Apreciado Dr, lo molesto por este medio no antes sin haberme comunicado telefónicamente a su estudio donde se me aconsejó consultarle previo a solicitar una entrevista.

El año pasado en el mes de septiembre deje una reserva por un departamento pequeño. Como la operación no se concretó y para no tener que realizar reclamos judiciales para que me la devuelvan, le dejé ese dinero al intermediario.

El día de hoy recibí una carta documento para presentarme en una mediación por una causa de la que no tengo idea.

Hable con el abogado del demandante y me dijo que quería que le pague la comisión por la venta no realizada.

El día 10 de octubre a las 14hs. debo presentarme con un letrado.

No tengo idea de la causa y me dice la mediadora que me voy a enterar ese día.

Se que es una trampa y que son una mafia, usted es el único en que confío. UN ABRAZO, Liliana

Respuesta: La verdad es que todo parece muy irregular, pero nada más puedo decir si no tengo a la vista la documentación y en una consulta particular, un detalle más preciso de cómo ocurrieron los hechos.-

Consulta 5

Estimado Dr Awad

Tenemos el siguiente problema en un edificio en Vicente López

Soy propietaria de un departamento que tengo alquilado.

El propietario del departamento del piso de abajo se molesta por los ruidos molestos, según él, que hacen del piso superior. Los ruidos “molestos” son los ocasionados al caminar, correr una silla, la caída de algún objeto, todas cosas habituales de las actividades diarias.

No son ruidos ocasionados por música, arreglos con máquinas u otros .ni en horarios nocturnos.

Ante estas situaciones puede adoptar dos medidas, algunas veces va al departamento de donde según él provienen los ruidos, y golpea la puerta, grita y realiza amenazas; en otras ocasiones y esto ha sucedido reiteradamente pone música en su departamento a todo volumen y se va del mismo y regresa después de varias horas dejando al consorcio escuchando esa música durante todo el día sin poder hacer nada.

Todo el consorcio le tiene miedo

Mi inquilino ante la situación de amenaza hizo la denuncia en la Municipalidad de Vte López.

Por mi parte llame a la Administración para solicitarle tome medidas en el asunto, pero no he tenido respuesta .

Mis preguntas son las siguientes

¡Qué medidas debería tomar la administración?

¿Qué debería hacer como propietaria?

¿Debería el resto del consorcio hacer alguna acción?

Dr Awad desde ya agradezco su atención

Lo saluda atte Maria Graciela

Respuesta: En principio debe Usted asegurarse que, efectivamente, los ruidos que provienen de su departamento no son más que los normales que genera la convivencia en propiedad horizontal y debe ser tolerados.-  Por otro lado, sería útil que la administración del consorcio tome cartas en el asunto si es que la conducta del vecino del piso inferior molesta o perjudica a varios vecinos.-

Consulta 6

Buenas tardes Dr Aguad:

Trataré de ser breve dado que la consulta es de larga data..A fines del mes de Mayo del corrientes me apareció una mancha de humedad que se extiendió rapidamente en el tiempo en el baño. Ya años atrás habia tenido inconvenientes pero en comparación menores, la dueña de antes que alquilaba, en su momento por medio de la administración se hicieron los cambios de caños correspondientes y al tiempo dejo de existir el problema. Retomando entonces a 2018, Me comunique con la administración que siempre tuve un my buen dialogo y a mi entender se ocupan en general de todo, me contestó la administradora y a los días me envió un plomero de la administtación que tenía que ver el dto de arriba mio y a su vez el dto de arriba del otro cuerpo que ambos se unen pared a pared y el problema podría venir del otro, aclarandole que el de arriba con nuevo dueño....y ya habiendose cambiado caños con la dueña anterior no podria ser el problema. Siempre igual me quedo la duda...dado que el señor de arriba nuevo en el mes de mayo 2016 al comprar hizo reformas en todo su dto....incluso en baño ( todo), bueno el plomero deduce que podria ser el desague del otro dto de arriba mio o incluso la columna de agua, el en la semana que fue a ese dto rompio y verifico la colmna de agua estaba toda corroída. Para ese entonces ademas el consorcio se vio afectado a varias unidades que quedaron sin gas por escape y cortaron el servicio en dichas unidades y debieron hacerse cargo de estos costos, con lo cual ya sabia de antemano de ser columna de agua, iba quedar en el olvido....Siempre con mails intercambiados con la administradora de que la recuadación no alcanzaba y estaban con el tema de gas. yo comprendia....el tema fue pasando el tiempo y en agosto le volvi a preguntar y ella me dice tenia un arquitecto para mandar y con su plomero verficar si era  la columna de agua....de hecho me pidio si el plomero podia venir a romper mi baño y corroborar. Fueron incluso al dto de arriba mio y le dije el hombre habia hecho reformas supuestamente ingeniero. Me dice el arqutecto tendria una conexcion que no corresponderia tecnicamnte e incluso un caño de plomo lo dejo asi porque estaba en buenas condiciones y el le dijo si tenia el piso en arrelgo cambiando caños lo ideal hubiese sido cambiarlo tambien, pero el arquitecto me aseguro hoy x hoy el problema no seria el dto de arriba sino la columna de agua.......Al confirmar esto el 29 de agosto, le mande audio a la administradora pidiendole una asamblea de urgencia para ver como afrontar esto, no come contesto, ahora ella paso el 21 de septiembre  a ver como tenia el baño, pero no le pregunte y noto cierta falta de voluntad no se el motivo de hacer la reunion......ya en el dia de hoy volvi a preguntarle y me dice, NO TIENEN FONDOS Y QUE IBA A CONVVOCAR A ASAMBLEA, PERO LE DECIA, ESO DEBERIA HABERLO HECHO ANTES.....NO AHORA Y NO SE SI LO VAHACER.....INCLuso le dije notaba no se estaba manejando bien, porque estaba haciendo como el avestruz. A todo esto como le dije no solo tengo el baño un dessastre sino roto por el dia vino el plomero del arquitecto a romper para verificar de donde era el problema......Por eso como noto ahora no se si convocara o no....es que estaba haciendo la consulta, incluso queria saber si esta bien hacer el reclamo al 147 del gobierno de la ciudad. Espero haber sido clara, desde ya muchas gracias

Envio fotos (2) Alejandra

Respuesta: Todo indica que, efectivamente el consorcio debería reparar, pero queda claro que lo digo sin tener más conocimiento que lo que leo que usted escribe.-  Habrá que intimarlos fehacientemente y si no da resultado, promover la mediación y las acciones judiciales que correspondan.-

Consulta 7

Nesecitaria saber si me puede asesorar ? soy propietaria de un edificio donde la administradora es abogada y administradora del edificio eso es asi ? se lleva más de 100.000 ps mensuales .

Este mes ya aumentó las expensas ordinarias el 15 % y las extraordinarias el 10 % en total el 25 % . y sin hacer asamblea necesito saber si eso es legal . Aparte le paga a los empleados como si fueran de 1ra categoría y el edificio es de cuarta . Es una persona que con sus palabras y risas engaña a la gente . Tenemos la terraza alquilada con antenas y no entra un peso . El empleado de la tarde no hace nada y cobra 56.000 ps despues el de la mañana y la noche mas el hijo de un portero que no cumple con los horarios y limpieza , ella los cubre a todos . El jueves tenemos asamblea , yo quisiera desirle muchas cosas . Aparte va a hacer un suum en la terraza y los propitarios no lo saben . Gasta más de lo que recauda , y los porteros tienen 2 hs extras c / u. O sea 40 hs mensuales a la cual no las cumplen ,  si no hay dinero se les puede sacar las extras ?.hay muchas irregularidades a la cual quisiera hablarlo personalmente o que lo trate en la radio pfv .

Espero pronta contestacion

Saluda cordialmente María del carmen

Respuesta: 1.- Un abogado puede administrar un  edificio.- Pero no es necesario ser abogado para ser administrador.- En cuanto a las irregularidades que Usted refiere y que parecen graves, queda claro que no responder mucho porque, en general este tipo de consultas deben hacerse en forma personal, con detalle de hechos y documentación.- Si el edificio está en CABA quizá deban ser denunciadas por ante el Registro Público de Administradores.-

Consulta 8

Buenas tardes, la situación por la que consulto es la siguiente

El edificio ubicado en la zona de Belgrano tiene portones de acceso vehicular para ser utilizados solo por los propietarios que tienen cocheras en los sectores correspondientes a esos portones, el tema es que estos están muy deteriorados y tememos que puedan caer y ocasionar un accidente, las respuestas vagas que se recibieron de la administración es que deben hacerse cargo solo los propietarios que los utilizan y estos, de acuerdo a lo que surge del reglamento, suponemos que debe ser un gasto a prorratear entre todos los propietarios, la consulta especifica es cuales deben ser los pasos a seguir para tener una respuesta formal y favorable y así poder reparar los mismos lo antes posible.

Muchas gracias y quedo a la espera de sus comentarios o aclaraciones que pudieran ser necesarias.

Muchas gracias, Claudio

Respuesta: En principio hay que tener a la vista el reglamento, de ser posible también el plano del edificio.- En general consultas muy específicas o puntuales no pueden responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de una página como ésta.-

Consulta 9

Buen dia: una consulta, es obligatorio o usos y costumbres pagarle los servicios al encargado. gana mas que algunos inquilinos jubilados y le pagamos la luz y el gas que no los cuida (lava y plancha para afuera, tiene aire acondicionado, etc) ahora rompió la caldera. todo es obligatoriamente a cargo de los propietarios?

gracias.! Beatriz

Respuesta: NO hay obligación para el consorcio empleador pagar las facturas de servicios de la vivienda del encargado.- Pero si lo hacen ello forma parte del salario y no se puede volver atrás.-

Consulta 10

Estimado Doctor Awad,

Como miembros de un consorcio de propiedad horizontal en CABA  nos dirigimos  a Ud. a fin de consultarlo acerca de las condiciones de contrato de un encargado suplente dado que el encargado titular se encuentra con  un problema de salud. En este momento la administración del consorcio la realiza el Consejo de Administración.

Nuestras inquietudes son:

1)      ¿Cómo se contrata en forma temporal un encargado suplente?

2)      ¿Hay algún estatuto que regule este tipo de contratación? ¿Cuál es el tiempo límite? 

3)      En caso de un contrato temporal, ¿es  necesario realizar el examen pre ocupacional?

La agradecemos su atención Atentamente Ana .- Consorcio Avda….

Respuesta: 1.- El consejo de propietarios no puede administrar el edificio sino en forma muy transitoria y por un período no mayor a un mes.- 2.- Las cuestiones que tiene que ver con el derecho laboral y más la contratación de personal, son muy serias y específicas; hay que asesorarse muy bien, no es posible tratar estos temas en dos o tres líneas.-