Consulta
1
hola, necesitaria asesoramiento para un
problema que tengo con el administrador de un complejo habitacional aca enxxxx,
zona norte del gran buenos aires, a quien puedo acudir para hacer un reclamo?
me estan prohibiendo hacer reformas cuando otros propietarios las estan
haciendo, amenazandome que van a cobrarme multa si las realizo.. a quien puedo
reclamar?muchas gracias ,Silvana
Respuesta: en principio no es posible hacer reformas
en las unidades ni en los sectores comunes sin contar con la autorización del
consorcio.- Sin perjuicio de ello, no se puede responder con tan poca
información y, es más, todo indica que se trata de una cuestión que debe
tratarse en una entrevista.-
Consulta
2
Buenos días Dr. Awad, me dirijo a usted
porque me encuentro desesperada y necesito que me asesore.
Vivo en un edificio de tres pisos, planta
baja, primero y segundo piso mi departamento se encuentra en planta baja y hace
dos años aproximadamente comenzó a caer agua o sea llover mi techo del baño,
mis cañerías van por el piso del mi departamento y son nuevas, como
consecuencia y luego de llamar a un plomero se llegó a la conclusión que
proviene de alguno de los dos departamentos de arriba.
Cuando comenzó el problema me dirigí a
hablar con la propietaria del departamento del segundo piso y me negó que el
problema era de ella y yo concurrí con un plomero para que se fije y no le
permitieron entrar y terminaron echandolo al Sr. además me dijo que no tenía
dinero para arreglar nada y el del primer piso es inquilino por lo tanto hablé
con el y la dueña del departamento y ellos aluden que el problema parte del
segundo piso pero que igualmente ellos tampoco tienen dinero para arreglar.
Esto ocurre en períodos, no es continuo, es
como si cerraran una llave de paso o algo y esta un periodo sin gotear y otros
comienza de nuevo, en sintesis mi departamento se va arruinando y el techo en
este momento esta goteando y lo mojado se va extendiendo hacia el comedor y
dormitorio, arruinando todo.
Aclarando que esto también perjudica mi
salud porque tengo que estar con esa humedad continua y yo ya tengo 71 años,
además de los nervios que me ocasiona.
En una oportunidad hice la denuncia en la
municipalidad y ellos no se presentaron, teniendo en cuenta que la propietaria
del segundo piso trabaja en la misma.
Por favor necesito urgente saber como
proceder, esta situación no se como manerjarla. Espero su respueta. Muchisimas
gracias. Inés
Respuesta: Todo indica que debería iniciar o promover
una mediación y si no da resultado, un proceso judicial.-
Consulta
3
Dr. Eduardo, buenas tardes.
Le escribo ya que en una oportunidad me ha
asesorado de manera efectiva. Ante todo quiero agradecer su atención.
Brevemente, vivo en un edificio de 56
unidades en el último piso (son tres departamentos en el piso 9). Hace ya tres
años, que por desidia, se han producido filtraciones con el consecuente
deterioro de la unidad. Tras ejecer presión, hace menos de un mes envió el
administrador una presona para presupuestar arreglos y realizarlos.
Dos semanas atrás, se denunció una pérdida
de gas, por lo que actualmente el servicio se encuentra interrumpido en su
totalidad. Para realizar los correspondientes arreglos a fin de habilitar el
servicio nuevamente, las expensas en mi caso se dispararon de $2000 a $4500 (idem
el resto de las unidades), y como esto es prioritario; el tema pintura de mi
unidad y las otras dos fue nuevamente relegado.
En mi caso, deseo poner en vta. el dpto. y
me encuentro arrinconado, por un lado por el tema del gas, y por el otro por el
deterioro de la vivienda.
Puntualmente necesito preguntarle:
- Podría negarme a pagar el monto
extraordinario de expensas, hasta que no pongan en condiciones mi departamento?
- Por otro lado, (se va a realizar un
refuerzo en el tendido electrico, pese a que en este mes no surgió ningún
inconveniente, con el costo que dicha tarea acarrea), sobre esto, existe una
herramienta legal para detener dicho trabajo?
- Por último, existe un medio o herramienta
legal (CD/defensa del consumidor/AGC) con la que se pueda regular, detener o
anular decisiones que toman 10 personas sobre un conjunto de por lo menos 54?
Nuevamente, agradezco su atención Dr.
Eduardo. Cordialmente, Juan Manuel .
Respuesta: NO aconsejo dejar de pagar las expensas,
más cuando el edificio está pasando un momento tan difícil con el corte de
gas.- Se trata de una cuestión compleja que no pude responderse en dos o tras
líneas, desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-
Consulta
4
Dr.
Eduardo Awad
Tuve
la oportunidad de escuchar la disertación que dio en el Colegio
Público de Abogados hace unas semanas
atrás. No pude hablar mucho con
usted por la cantidad de gente que había,
pero me dejo esta dirección
de mail para poder comentarle lo que me
ocurre.
Tengo una vecina que en el piso de arriba
todos los domingos por la
mañana ( muchas veces a las 8 am ) se pone
a zapatear en su piso y a
limpiar el departamento haciendo todo tipo
de ruidos como: golpes en
las paredes, correr los muebles
arrastrandolos por el piso, etc.
La administración ya desde el año pasado ha
enviado a todas las
unidades una circular donde informa los
días de descanso y de mudanza,
en ese escrito informa que los domingos y
feriados no se puede generar
ruidos molestos.
Esta
vecina ha tenido más de dos denuncias en la policía por este
tema y por su continua actitud de molestar,
además de innumerables
llamados de la administradora para que cese
con estas actitudes.
Además de todo esto, yo le he pedido que no
haga estas cosa varias
veces, pero me contesta que ella no puede
contratar una empleada
doméstica para que en la semana le limpie y
que si me molesta que se
la pague la administración a la empleada.
Es
una mujer muy poco respetuosa de la convivencia y en una
oportunidad me amenazo con cortarme la
lengua. Las contestaciones del
CGP son que al no haber testigos de su
hostigamiento no pueden hacer
nada. Esta misma vecina hace unos 8 años
atrás hacia gimnasia con una
profesora en su casa y a las 19 hs. se
ponía a saltar en su piso,
retumbando todo eso en mi techo.
Pregunto que medida efectiva puedo tomar
para que cese con estas
molestias los domingos y/o otros días.?
Desde ya agradezco su concejo sobre el
tema.
Muy coordialemte saludo Lic. Anibal
Respuesta: En principio es necesario saber si el
edificio está en la CABA.-
Consulta
5
Dr. Awad, le querìa consultar, por el
siguiente, tema: En el Consorcio, donde vivo, hay varios Deudores, reiterados,
respecto, a las Expensas.
Mì pregunta, es, si se puede, aplicarles,
mediante, la aprobaciòn, en una, Asamblea, un interès, mayor, al que indica, el
Reglamento, a la Deuda ,
por Expensas, que tienen. Por otra parte, le pregunto, si solo alcanza, con el
voto de los presentes, o se requiere, unaminidad, de todos, los Copropietarios.
Muchas Gracias. Atte. Carlos Esteban
Respuesta: La asamblea puede modificar el porcentaje
de interés, lo que implica modificar el reglamento.- Deben aprobarlo con una
mayoría de dos tercios.-
Consulta
6
hola Dr. Awad, todos los sabados lo escucho
en el programa de Bonelli. Le hacer la
siguiente consulta: En el edificio donde vivo hay un espacio guardacoches en
planta baja, las dos terceras partes CUBIERTAS y un tercio DESCUBIERTO. Asi figura en el reglamento interno desde ha
ce aproximadamente 30 años. Pero para
poder tener otro sitio cubierto se coloco ( hace como veinte años) un techo de
policarbonato. Hace unos meses una persona compro una unidad (con sitio para
guardacoche) y como no le gusto el lugar
asignado, hizo una denuncia en el gobierno de CABA, QUE AHORA NOS INTIMA A
SACAR EL TECHO O PONERLO EN PLANOS. Mi consulta es: el costo de esto lo debemos pagar entre
todos o
solamente los que tienen espacio guardacoches. desde ya muy agradecido. Lo saluda
Arnaldo
Respuesta: No puedo responder consultas tan
específicas, sin una entrevista más personalizada y una atenta lectura del
plano y el reglamento de propiedad.-
Consulta
7
Estimado Dr Awad: vivo en un edificio de 9
unidades. Hace años, por acuerdo comun, se decidió no tener administrador.
Fuimos representados por dos vecinos (uno propietario y residente, el otro no) en calidad de consejo de
administración. En el mes de diciembre 2016 se decidió por mayoríaque
continuaran en sus funciones. Al reclamar yo en mediación del GCBA reparaciones
en mi dpto que no han realizado, y al no haber llegado a ningún acuerdo, mandan
estas dos personas a informar que haran una asamblea y presentaran su
indeclinable renuncia. Esto es posible? Pueden renunciar antes de cumplir el
plazo de su mandato? Muchas gracias. Saludo atte. Alejandra Marcela
Respuesta: La verdad es que lo mejor será que
renuncien y que el Consorcio nombre un nuevo administrador. El consejo no puede
representar al consorcio, si bien éste es un caso que ofrece dudas, por lo que
sugiero una entrevista más personalzada.-
Consulta
8
Estimados Quisiera consultarles lo
siguiente. En mi edificio en CABA, tenemos un espacio guardacoche donde todos
guardamos coches chicos o medianos. Sin embargo, uno de los dueños está
guardando ahora una Toyota Hilux (cuya dimensión equivale a por lo menos dos
autos chicos en cuanto a su longitud), qué dice la ley en cuanto al tamaño que
cada propietario puede disponer para usar un espacio guardacoche? De dónde nos
podemos tomar para obligar a que saquen dicha caminoneta? Ya lo hemos hablado y
los dueños no quieren sacar la camioneta ni siquiera bajar para correrla cada
vez que los demás sacamos un auto.
Aguardo respuesta. Muchas gracias y Saludos
Cecilia
Respuesta: Esta tipo de situaciones no pueden
responderse sin tener a la vista el reglamento, más los planos del edificio,
otra documentación tal como reglamento interno, etc.-
Consulta
9
Buenas, me dirijo a ustedes por la
siguiente consulta: soy mmo y estudiante de arquitectura, pero necesito sacarme
vivo en pb y mi patio esta al lado de la sala de maquinas del edificio, ahora
con la renovación del sistema de gas que esta exigiendo metrogas el consorcio
quiere invadir mi propiedad instalando una nueva ventilación de 20cmx40cm,
tengo entendido que se debe ventilar a sala de maquinas al patio o espacio
abierto más cercando pero no se creo que se pueda de una manera tan invasiva
dentro de mi propiedad más allá de que mi patio sea el famoso "pulmón de
manzana"
Espero una opinión, muchas gracias, saludos
Alejandro
Respuesta: En principio hay que leer el reglamento de
propiedad para saber bien de qué espacios estamos hablando.-
Consulta
10
Buenas tardes. Tenemos un problema y
quisiera que nos aclaren la duda Cómo reclamar.
Vivimos en un 3er piso de un edificio viejo. La semana pasada se
quemaron los cables en el trayecto del pasillo a lo que sería el cuarto de
máquinas. Cabe aclarar que aún tenemos
tapones en vez d terminas y que el cable era de 1.5. Como tenemos un bebé muy
chiquito no podíamos estar sin luz y realizamos el arreglo. Queremos reclamar
le al consorcio que nos pague o nos descuente d las expensas dicho valor ya que
por lo que leo en el reglamento de copropiedad dice que con partes comunes todo
aquello hasta los enchufes. De ahí para
afuera si es del propietario. Cabe el reclamo entonces que me hagan el pago del
trabajo y puedo exigirles que me cambien los tapones por térmicas? Espero su valiosa respuesta para poder
reclamar. Gracias
P/D transcribo lo que dice reglamento.
"Todos las cañerías, cables, y desagües empotrados en paredes
comunes o tabiques de propiedad exclusiva en toda su extension, cualquiera sea
su destino y el lugar en que se encuentre, hasta donde se conecte a los
artefactos de uso privado de los sectores de propiedad exclusiva, por lo que
incumbe a la comunidad su conservación y reparación. A partir d donde estos se concenten a los
artefactos toma corrientes y demás la propiedad exclusiva es del
correspondiente dueño d la unidad.
Respuesta: En principio, debería el consorcio
reembolsar la reparación.-
Consulta
11
Estimado doctor,
Qåuisiera consultarle porque en mi edificio
se alquilan los espacios guardacoches a terceras personas que no son
propietarios.
El reglamento de copropiedad dice que son de uso exclusivo de los propietarios
Gracias ¡ sebastian
Respuesta: Me gustaría tener a la vista el reglamento
y el plano para responder.-
Consulta
12
Dr Awad
Lo escucho en radio Mitre, tengo un par de
consultas
1.
Como se puede hacer para remover al administrador? Qué mayoría se
necesita?
2.
Podemos sacar al portero que tiene vivienda? Reemplazarlo por una señora
que haga la limpieza y alquiler el departamento?
3.
Hay alguna página o lugar para buscar administradores de CABA?
Agradezco sus comentarios Saludos Graciela
Respuesta: 1.- Remover al administrador es posible, pero
habrá que leer primero el reglamento de propiedad del consorcio.- 3.- No
conozco páginas con esa información.-
2.- La cuestión del encargado con vivienda no puede responderse desde
esta página, es compleja.-
Consulta
13
Estimados
Queremos buscar un administrador pero
queremos seleccionar uno bueno, existe algún registro en CABA para seleccionar
administradores
Agradezco sus comentarios Saludos
cordiales, Graciela
Respuesta: No conozco páginas con esa información.-
Consulta
14
Necesito hacerle la siguiente consulta,
sorprendida por estar en esta situación, después de haberlo escuchado en radio
por tantos años presentando diferentes conflictos de consorcios. Ahora estoy yo
en ese lugar. O mejor dicho mi madre.
Quisiera que me diga qué podemos hacer....??
La situación es la siguiente...
Mi madre vive en un primer piso de un PH de
dos pisos. Con balcón a la calle.
La vecina del segundo piso tiene tres
perros que hacen sus necesidades en el balcón y toda esa suciedad la sufre mi
madre, a la cual ya se le ha arruinado todo el cerramiento metálico del balcón,
oxidado y corroído por la orina de los perros.
Además todo salpica a su balcón, plantas y
eventualmente la ropa tendida.
La vecina de arriba, en su afán infructuoso
de resolver el problema, ha hecho colocar un caño de desagote que elimina toda
esa mugre que cae a la calle al baldear el balcón !!!!!
Una cosa totalmente fuera de lugar, ilegal,
y sin resolver el tema, ya que esto también es una chanchada....
Otros vecinos del consorcio ya le han hecho
saber su disconformidad a esta "vecina", ya que el olor a perro es
espantoso en los pasillos del edificio...
Y quiero aclararle que amamos a los perros
y tengo perro.
Pero la mala voluntad de esta mujer, que
además es médica..... ya nos desborda..
Si es posible, le ruego que por este medio
me aconseje qué hacer.
Muchas gracias. Anna
Respuesta: Quizá lo mejor sea promover una mediación
para tratar de solucionar ese problema entre vecinos.-
Consulta
15
Hola Dr. Awad. Le consulto porque no
termino de comprender el termino Apto profesional...en el caso de que sea apto
profesional el departamento a comprar ,,sólo lo puedo utilizan para poner un
consultorio u oficinas ? O puedo utilizarlo también como vivienda ? Porque me
comentaron que no podía o por lo menos podría tener problemas. Gracias, saludos
Marisa
Respuesta: Si sólo es apto profesional no puede
usarse como vivienda.-
Consulta
16
buenas tardes, mi consulta es debido a
ruidos efectuados en el dpto. del piso de arriba los cuales algunos son de
convivencias los cuales toleramos pero otros son de no importar que en el piso
de abajo vivimos personas, el ruido es ocasionado en principio los fines de
semana por un nene con hiperactividad al que deja que juegue desde que se
levanta hasta que se cansa y no les importa el horario de descanso, o la
continuidad de esos juegos que en su mayoría son juegos con pelota, corridas,
rebotar pelota, tirase a los muebles o al piso en definitiva todo ruido que se
ejerce sobre el piso de ellos que es mi techo y el cual retumba de una manera
no dejando que nuestra vida sea algo calma en donde es imposible leer, escuchar
música, ver un programa de televisión o película, cenar, almorzar o recibir
visitas o simplemente dormir una siesta o a la noche debido a que son las 3 de
la tarde y lo dejan hacer esos juegos o como aveces son las 12.00/01 de la
noche y juega como si estuviera en una plaza. Tiene mas derecho un nene que
nosotros que durante la semana trabajamos y nos levantamos 5.30 de la mañana y
volvemos 19.00 si no tenemos otras obligaciones, puedo exigir de alguna manera,
hemos hablado, le hemos informado al consorcio, hemos dejado una nota en ambos
ascensores y en vez de contemplar ciertos hábitos y corregirlos hacen todo lo
contrario, hemos llamado también al 911 en una oportunidad. Esta alterando
nuestra vida y nuestros nervios y solo hace 4 mese que nos hemos mudado, mi
pareja que por indicación medica por estar con depresión toma medicamentos los
mismos no le hacen efecto debido al excesivo ruido y ha sufrido una recaida por
estos motivos y una necesidad de tomar mas medicación con todo lo que ello
implica; si nosotros no hacemos cargo a los demás de nuestros problemas porque
debo tolerar este atropello por mas que sea de un menos que no vive solo y que
esta con adultos que pueden enseñarle
que todos los derechos empiezan y terminan donde están los derechos de los
demás. Hay donde municipalmente quejarse y hacer que la justicia intervenga,
son personas a la que no les interesa mas que ellos. Gracias Diego
Respuesta: El edificio está en la CABA ?.-
Consulta
17
Estimados
Los consulto acerca del despido del
ayudante de encargado de mi edificio que se realizò sin previo aviso y sin
causas aparentes. No se realizò asamblea para tomar esta decisiòn, y en el
consorcio no existe consejo de administraciòn solo una comisiòn de vecinos.
Puede el administrador solo tomar esta decisiciòn?
que perjuicios podemos tener los
consorcistas ademàs del costo en indemnizaciòn por despido sin causa?
Còmo debo proceder ya que ni siquiera se
nos informò de esta decisiòn?
Muchas gracias Saludos cordiales Rosa
Respuesta: El Código Civil y Comercial obliga al administrador a contar con la
aprobación de la asamblea para despedir al personal de consorcio.- Creo que si
no están de acuerdo lo mejor si es un edificio en la CABA , será formularse una
denuncia ante el Registro Público de Administradores, y solicitar una asamblea
para removerlo.-
Consulta
18
Buenas tardes,
Soy copropietario de un departamento en un
consorcio de CABA. Tenemos la siguiente inquietud: Accedimos al plano
registrado en el Catastro Municipal y comprobamos que los porcentuales de
dominio que allí figuran de cada unidad funcional son diferentes a los que
figuran en el Reglamento De Copropiedad (que data de 1960) y por consiguiente de
los porcentuales por los que se liquidan las expensas. Algunos de los
copropietarios nos vemos afectados en un mayor porcentual mientras que otros lo
hacen en menor porcentaje. (por supuesto la suma total de los que pagamos más
es igual a la que pagan de menos otros ciertos copropietarios) ¿A qué puede
responder dicha diferencia?
Atte.
Fabián
Respuesta: Estas cuestiones tan específicas, deben
tratarse en una consulta personalizada, con una copia de esa documentación.-
Consulta
19
Dr. Awad
Soy discapacitada motriz (amputada) me
representa mi hijo con poder por escribano.
El funcionamiento, del consorcio, presenta
varias falencias por lo q pedi a la administradora llamara a una reunion para
tratarlo, fuera de la asamblea anual. Siempre
pone reparos de distinta indole. Ahora me contesta q, consulto con la
comision y la autorizaron a adelantar la asamblea unos dias para fin de agosto.
Mi pregunta es si se pueden realizar otras
reuniones fuera de la asamblea anual.
Por mi condicion, la administradora se ofrece
a venir a mi domicilio, para tratar los temas. Yo no estoy de acuerdo. X favor
me puede asesorar? Agradeciendo desde ya lo saludo. Elena
Respuesta: Habrá que leer el reglamento del edificio,
pero, en principio, hay obligación de llamar a una asamblea anual ordinaria y a
todas las extraordinarias que la situación del consorcio aconseje.-
Consulta
20
Dr. Awad:
Vivo en un departamento de 10 pisos, en el
piso 8°, en el dormitorio al frente en el ángulo que da a la medianera y que
queda debajo del patio corrido hacia atrás del 9° piso hay filtración y esto se
extendió por las paredes y el techo, tengo cochera y tengo el mismo problema
pero mucho más serio, he pedido reparación en varias oportunidades y en
diferentes administraciones que tuvimos, quedó asentado en Actas de Asambleas,
compré el departamento en el año 2006. En el año 2013 una administración hizo
los arreglos, al mes hubo una lluvia muy fuerte y filtró nuevamente, de más
está decir que cada día empeora. El nuevo Administrador en el mes de noviembre
de 2016 dijo que para arreglar la medianera tiene que hacer un trámite en el
gobierno de la ciudad, pero aún no lo hizo. Mi consulta se extiende para saber
si hay un sitio o profesionales especializados en consorcios a los que yo pueda
acudir en caso de ser necesario realizar una intimación o mediación, etc.
Esperando su respuesta lo saluda atte. Dora
N
Respuesta: Queda claro que es necesario que intime
fehacientemente al consocio y si no hace las reparaciones necesarias, lo cite a
una mediación.-
Consulta
21
Buenas tardes , soy una propietaria de La Plata , tengo un
departamento que da al
exterior ,
8 vo piso , cinco ventanales con filtraciones externas entre el marco de
las ventanas y la pared por donde al
llover entra agua , realize una consulta con un silletero el cual informo que
se debe velar desde el exterior los cinco ventanales . Cabe aclarar que una de
los muros externos esta cubierto por venecitas y por sus juntas filtra agua .
Si bien la presidenta del consorcio reconoce que el gasto de reparación debe
ser afrontado por el consorcio , aducen la falta de dinero para dicho
emprendimiento . Que conducta debo tomar ? Muchas Gracias Cristina
Respuesta: Intimar al consorcio en forma fehaciente ya
que la falta de fondos no es razón para no realizar las reparaciones.-
Consulta
22
Buenas noches Dr. Awad Mi consulta es para
saber como recuperar el Reglamento original de Copropiedad del edificio en el que vivo.
Los vecinos màs antiguos no lo tienen y es
un verdadero problema.
Sin èl la Administradora no
puede sacar el CUIT del edificio ( Que la AFIP solicita ) , ni sacar cuenta bancaria para
poder abonar expensas. Etc.
Saludo a ud cordialmente. Muchas gracias
Irene
Respuesta: La administración deben contratar los
servicios de un escribano y solicitarle que obtenga una copia nueva, si es que
nadie tiene una.-
Consulta
23
buenos dias
muchissimas gracias por su respuesta, aqui
le mando el reglemeto de propiedad para que lo pueda analisar, no hay nada que
impida el alquiler temporario a mi punto de vista.
De antemano le agradezco de su ayuda y
asesoria. cordiales saludos
Jean P
Respuesta ANTERIOR : Para saber si el
alquiler temporario está permitido o no
debo leer el reglamento de propiedad.- Una vez que tenga la certeza acerca de
lo que está permitido o no, veremos si corresponde pagar las cartas.-
Respuesta: Bueno, Usted parece haberse respondido ya.-
Consulta
24
Hola Dr. Awad. Tengo el sig problema : hace
meses q reclamo al adm el arreglo de
unas rajaduras en la pared del edificio que causan mucha humedad, arruinando
mis pertenencias y mi salud. Pero segun el adm el consorcio no responde a los
presupuestos que entrego hace dos meses y por eso los arreglos no se hacen. Que
puedo hacer? Muchas gracias por su atención ¡ patricia
Respuesta: No comprendo qué relación puede haber entre
los presupuestos y el cumplimiento de la obligación,
Consulta
25
Buenos días Dr Awad, Lo molesto porque
tengo una duda,Yó vivo en un edificio en el barrio de Balvanera,y la
administradora del edificio,nos está pidiendo las llaves del edificio,y las
llaves del subsuelo donde está la caldera y ademas hay herramientas.
Corresponde que se las demos,o no tiene
derecho a exigirnolas? Desde ya muchas gracias Santiago
Respuesta: En principio las llaves del sótano no
pueden estar en manos de los propietarios, sino del administrador, el encargado
y una más para un propietario en caso de urgencia.- No sé qué herramientas puede haber en el
sótano, que no es lugar para guardar objetos personales.-
Consulta
26
Estimado Dr. Awad: Soy apoderada de mi prima, jubilada e
internada en un psiquiátrico. No tiene otros familiares.
Tiene un piso en Recoleta en el que, a raíz
de su precaria situación económica y de salud, se adeudan expensas desde
octubre 2016.
Estoy tratando de regularizar esa
situación, para lo cual solicité detalle de la deuda.
Acabo de recibir la liquidación y veo con
suma preocupación que están aplicando
10% de interés mensual acumulativo, por lo que la deuda ha trepado a más de
$40.000.-
¿Cual es la tasa máxima que deberían
aplicar? ¿Es correcto que apliquen intereses sobre intereses (anatocismo)?
Están amenazando con iniciar juicio, por lo
que le pido encarecidamente pronta respuesta. Aprecio mucho sus sabios consejos
en Radio Mitre.
Saludos cordiales SILVIA
Respuesta: No se puede responder sin tener a la vista
la liquidación y el reglamento de propiedad.-
Consulta
27
Estimado Dr.
La cochera que corresponde a mi depto en
CABA es la única descubierta y está al fondo del edificio en la PB (en el contrafrente)
Quiero techar o al menos poner una
mediasombra en la misma. Entiendo que hay una diferencia entre colocar una
estructura con mediasombra o bien un techo de chapa/policarbonato. Puedo hacer
esto? O sea cualquiera de ambas cosas?
Muchas gracias Gabriel
Respuesta: Primero me asesoraría con un ingeniero o
arquitecto para saber bien qué se pude colocar.-
Consulta
28
Hola , mi nombre es Laura , vivo en un
edificio, en C.A.B.A, de casi 90 años,
de cuatro pisos , con cuatro unidades en cada uno. La administradora esta desde
hace mas de 10 años. Y, yo vivo aquí desde hace 1 año.
A la fecha tenemos una deuda de expensas
impagas de $ 59000 ( incluido los punitorios ) que se inició aprox en 2011.
Personalmente, desde marzo de este año
vengo exigiendo, explicaciones por esta razón y otras, sin respuesta . Un mail
en marzo , una carta documento en abril y conjuntamente la denuncia en Defensa
del Consumidor. ( A cuya cita no asistió y está repactada para fines de agosto
) Antes de la cita en Defensa del consumidor , pude ver algo de documentación,
en su oficina ( era mi 1°vez ), saqué fotos.
Lo que observé es que el libro de registro
de firmas estaba incompleto , algunas uf estaban vacías, otra, tenía los datos
pero falta la firma , otros están fallecido´y otros firmaron en la uf que no es
la que le corresponde.
¿Cómo se debe proceder a completar,
corregir ( si se puede ) debidamente , ante quién, cual es la documentación
requerida?
En mi caso tengo la declaratoria de
herederos por el fallecimiento de mi padre, en este momento mi madre está con
demencia senil ( no lo firmó ,
desconozco el motivo ). ¿Qué debo presentar, para estar yo en el registro ?
Hay otra propietaria cuyo marido tiene
Alzehimer, el firmante era él ¿ Debe
presentar algo ?
La única fotocopia que me facilitó fue de
las asambleas ordinarias.En la del 28 de junio de 2016 se le otorga el mandato
por un año mas.Este año se hizo la asamblea ordinaria el 26 de julio, donde
manifiesto ante los vecinos que estaba con el mandato vencido, hace caso omiso
a mi comentario, quiere continuar con la asamblea habiendo un n° muy por de
bajo de la mayoría como asistentes ,argumentando que tenía las autorizaciones
con lo cual sí, había mayoría. Pido verlas , diciendo lo que había en el libro
de registro de firmas, otro prop, se suma al pedido, no las muestra y pregunta
de levantar la asamblea, acordamos, pero se retiró sin volcar en el libro lo
que había sucedido , sin próxima fecha sin novedades de ella hasta el momento.
¿Qué puedo hacer ante esta conducta ?
El compromiso del resto es muy débil por
que mi intervención rompe con el intercambio de favores y lxs " patrxnes
" de cada piso.Gracias, espero su
respuesta, saludo atte. laura
Respuesta: Como Usted comprenderá se trata de una
situación que agrupa muchas cuestiones complejas, que no pueden responderse
desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-
Consulta
29
Hola Dr. Awad Tenemos un ayudante de
portería que se accidentó mientras venía para el edificio. En las expensas se
suma el sueldo del señor, pero esta con la art, esta bien que el sueldo le diga
pagando? No es la art que se hace cargo? Desde ya muchas gracias. graciela
Respuesta: En general la ART tarda un poco en
reembolsar los fondos, pero no puedo responder en concreto desde el reducido
ámbito de conocimiento de ésta página.-
Consulta
30
Vivo en un edificio de 11 pisos con 4 dtos
por piso y tuvimos los siguientes problems.
1)en la ultima reunion extraordinaria no
renovamos al administrador, quien muy groseramente se retiro haciendo firmar el
libro por una sola persona y reteniendolo(31/7/17) poniendo que a partir de ese
momento ellos no se harian mas cargo de la administracion ¿hasta cuando puede
retener el libro de actas?
2) ¿quien, como, cuando se tiene que hacer
cargo de la administracion? Ya que la “comision” dice que llos solos, despues
de 15 dias pueden convocar a una asamblea para pedir datos para nombrar a un
nuevo administrador
3)¿los co-propietarios, no nos podemos
autoconvocar?
Necesitaria que me conteste lo mas rapida
posible o me indique donde me puedo asesorar gratuitamente sobre la ley pues
hay que pagar y alguien se tiene que hacer cargo y hay distintas versiones y
bandos encontrados. Muchas gracias.
Quiero aclarar que mi verdadero nombre
es Edit
Respuesta: Se trata de una situación compleja, que no
puede responderse en cuatro líneas desde ésta página.-
Consulta
31
Dr. Awad
Buenos días ,
Soy propietario de un Dpto. en Saavedra
dde.se permiten MASCOTAS.
Por votación realizada en reunión de
consorcio se determinaron Multas ( $ ) por distintos motivos entre las q se
encuentra sacar al perro ( 8kg ) con bozal.
Quisiera saber la legalidad de la norma.
Además a raíz de esto me hacen sacar al perro por la salida de autos con portón eléctrico q
casi le corta una pata a mi perro y la mano a mi por no tener stop en el
retroceso.
Q se hace en estos casos ?
Desde ya muchas gracias Osvaldo
Respuesta: Me gustaría ver el acta de esa reunión.- NO
parece tener legalidad alguna.-
Consulta
32
Hola ¡ Somos 4 deptos en ph....uno da a la
calle, y otro da como a la calle,
pero mas atras, hay un pasillo en común, el tema es que este
segundo
donde daria el pasillo comun, sacrifico su
comedor e hizo un
garage....el cual entra el auto todas las
noches...no lo deja en el
pasillo....el tema es que hay que hacer
rejas de entradas y medidores,
(xq tengo entendido que ahora los medidores
tanto de luz como de gas,
deben de estar a la calle, no tras una
reja) y el dueño de esta
propiedad quiere que construyamos los
medidores mitad dentra de una
medianera...y es todo una incomodidad...
Saludos karina
Respuesta: Si se trata de un edificio en la CABA , habrá que denunciarlo
porque la obra es antirreglamentaria.-
Consulta
33
Estimados
Vivo en un depto con 20 unidades.
Se ha roto el pprton automatico de ingreso
a las cocheras (mas bien su motor)
El porton es parte de la fachada, y el
sector cocheras esta separado del cuerpo principal de acceso a los ascensores
por medio de una puerta con llave.
A quien corresponde el arreglo del motor
del porton? A todos o solo alas unidades q poseen cochera? Gracias Pablo
Respuesta:
NO lo sé, habrá que leer, en principio el reglamento de propiedad.-
Consulta
34
Hola: tengo un departamento de PB, en una
edificación de dtos por
pasillo. A mi patio, y con una altura de
1,60ms, da la ventana del baño
del departamento lindero. La vista no es
muy agradable, y menos aún, los
aromas. A ese mismo patio (de mi propiedad)
tiene la ventilación mi
cocina, lo cual empeora las cosas. Puedo
cerrarle la abertura, o
solicitarle que la suba a una altura más
conveniente? O debo soportar la
situación? Gracias! Emerson
Respuesta: Hay que tener más información, ver planos,
reglamento de propiedad, etc.-
Consulta
35
Hola , quería saber cuál es el proceder del
administrador para la presentación de presupuestos para obras comunes en un
consorcio. Y en el caso de no cumplirse con ese proceder, se puede impugnar un
presupuesto que fue aprobado por mayoría por 4 votos propietarios de 5 (de un
consorcio de 22 propietarios), y que además tiene sobreprecio? Muchas gracias Martín
Respuesta: En principio no hay un procedimiento para presentar presupuestos. Igual, me
gustaría saber si el edificio está situado en la CABA.-
Consulta
36
Quisiera hacerle una consulta. Vivo en
quilmes en un complejo de 4 torres, hace como 10 años un vecino denunció a la administración por
falencia. En ese momento el Ipv decigno otra administradora (interventora).
Hace ya unos años tenemos mucho problema en
las torres, hoy en día ej: los ascensores funcionan muy mal se traban, bajan
varios pisos de golpe, pasan días sin funcionar. Se llama al técnico lo arregla
y en el mismo día se vuelve a romper. La admistrdora nunca da una solución. También se cobraron
expensas extraordinaria para pintar las
torres y solo se pinto una pared de c/u
y mal. No funcionan las luces de emergencia de las escaleras. Las bombas de
agua se rompen y pasamos días sin suministro, la administradoras al reclamarle
se enoja no da respuesta nos evade, no quiere hacer una reunion con todos los
propietarios, se le pide explicacion de gastos y munca da respuesta, contesta
que no corresponde hacerlo. Como estos muchos problemas más. Los vecinos nos
estamos juntando para ver como se puede cambiar la administración.
Usted podría informarme cuales serían los
pasos a seguir. Se lo agradecería ya que
no se puede vivir así.
DesDe ya muchas gracias.
Micaela.
Respuesta: Me gustaría saber qué clase de complejo ya
que Usted refiere al IPV.-
Consulta
38
ESTIMADO DR. AWAD:
Lo contacto debido a que se me ha
presentado un inconveniente en un Edificio que administro, el cual se encuentra
ubicado en la calle Av. Xxxx de esta
Capital.
En el año 2008 en una Asamblea
Extraordinaria de Propietarios los mismos deciden que todas las reparaciones de
los departamentos internas las hará cada propietario, ya que el edificio no
cuenta con los fondos suficientes y tiene un juicio de ejecución de expensas
que desestabiliza la económica del Consorcio.
(ya se subasto la unidad, y la deuda de hace 20 años aun no la pudimos
cobrar, porque hubo complicaciones, una muerte , una quiebra y el juicio esta
radicado en Mendoza)
Solo me ocupaba de las columnas
generales, montantes , terraza
palieres y cada propietario se hacia su
baño y cocina cuando había una perdida de agua que dañaba al vecino.
Ahora hay una propietaria que si bien en
esa fecha firmo y acepto las condiciones de la Asamblea , ahora que se
rompieron todos los caños de su baño y produjo daños al vecino inferior quiere
que el Consorcio se lo pague. Es mas tardo en hacer la reparación manifestando
que el consorcio se lo tenia que hacer, hasta que la propietaria a la cual
ocasiono el daño la amenazo que le iba a mandar una Carta documento, y entonces
se puso a repararlo pero el daño ahora es mucho mayor por el tiempo que ella se
demoro.
Atento el nuevo Código Civil y teniendo en cuenta que hay propietarios que
se han hecho sus reparaciones y que manifiestan que es injusto que el Consorcio
ahora realice las reparaciones internas
de los departamentos No se que hacer ? Podria Ud. aconsejarme que determinación
tomar ya que tengo asamblea el día 14/8 por este tema.
Saludo a Ud. muy cordialmente Lic. Marcela
Respuesta: Me parece que lo mejor será que, a nombre
del consorcio tome Usted una entrevista más personalizada y se analice cada
cuestión en detalle.-
Consulta
39
Estimado: vivo en un edificio en provincia
de buenos aires y el administrador nos solicito presentar las escrituras para
determinar que dptos cuentan con cocheras y cuales no. Estoy obligado a
presentar esta documentación?
Saludos Lucas
Respuesta: Me gustaría saber cuál es la razón por la
que pide la documentación.-
Consulta
40
Estimado Dr Awad:vivo en palermo y un
vecino coloco macetas fuera del balcon y dos en la pared de la fachada del
edificio,me gustaria saber como hacer para que las saque ,existe alguna
reglamentacion municipal ,ordenanza nº ? ya fui a la administración y me
dijeron que no ,me genero dudas ,seria tan amable de informarme al respecto ,son
un riesgo de caer y lastimar a alguien ,que tendria que hacer ?.muchisimas
gracias. carlos
Respuesta: En principio es la administración quien
debe ocuparse de que no se instalen objetos que cuelguen o pendan d los muros o
balcones, creando situación de peligro.- LO mejor será intimar a la
administración para que proceda como debe, cumpliendo sus obligaciones.-
Consulta
41
Dr, buenos días, quería saber si en una
propiedad de PH donde hay una casa adelante, pasillo de por medio, y atrás
deptos, se puede construir un edificio en la casa de adelante que se vendió ya
que pertenece al terreno del ph.
Por otro lado, sobre la nota adjunta, puede
un propietario accionar contra el resto de los propietarios mediante el
consorcio cuando el problema es con un propietario en especial y su hijo? Gracias Slds Flavia
Respuesta: En principio lo que está sometido a
PH no puede reformarse ni modificarse sin tener la autorización de los demás
vecinos.-, Igual, hay que leer el reglamento.- Para responder sobre la
posibilidad de accionar contra un apersona, hay que saber porqué se acciona.-
Consulta
42
En mi departamento cambiaron los caños de
gas empotrados, por perdida, desde el medidor hasta la cocina. El arreglo de la
pared de la cocina, me corresponde a mí
o al consorcio? Saludos marta
Respuesta: El consorcio debe reparar las paredes.-
Consulta
43
Dr. Mis consultas son ; Puede el encargado con antigüedad de
veinte años repartir su licencia en mas
de dos fracciones, y si puede pedir licencia adelantada,me refiero al año que
viene De ser asi en que casos podría hacerlo? He leído el Estatuto de
encargados y no dice nada al respecto. El administrador la ha otorgado sin
consulta previa al consejo de administración ,agradezco su atencion muchas
gracias. marta
Respuesta: En principio, la licencia, si es muy larga
por al antigüedad, puede fraccionarse. NO hay obligación del administrador de
consultar por estos temas al consejo.-
Consulta
44
HOLA LE HAGO UNA CONSULTA Si el consorcio
dexide poner el gas en todo el edificio y yo tengo la propiedad de todo el
sotano del.mismo en el cual nunca hubo gas ni jamas se instalo el mismo
Debo pagar la instalacion de gas ?
Ya que cuento con la.mayor superficie del
edificio y me corresponde el pago de.la.mitad del gas
Y no.me interesa ponerlo GRACIAS SALUDOS
Sra. G.
Respuesta: Hay que leer el reglamento de propiedad,
previo a responder.-
Consulta
45
Buen día, mi nombre es Ignacio y quería
despejar algunas dudas acerca de la administración de consorcios. Actualmente
vivo en un edificio nuevo cuyos dptos aún no fueron escriturados. El consorcio
no se encuentra inscripto todavía. La administradora fue puesta por la
constructora (es pariente del constructor) y hace lo que quiere y nos cobra lo
que quiere. Ella dice que no podemos sacarla porque el consorcio no está
inscripto, de hecho tenemos que pagarle a la portera (la cual se encuentra en
negro) personalmente las expensas y la manda a ella a hacer pagos, por ejemplo
del agua. Quería consultarles como hacer para sacar a la administradora en la
situación en que se encuentra el edificio. Gracias, Ignacio.
Respuesta: Se trata de una cuestión compleja que no
puede responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-
Consulta
46
Estimado Dr Awad:
Ante todo gracias por el servicio que brinda que es de
suma utilidad!. Y le agradezco de antemano tenga a bien leer y responder mi
mail para orientarme.
Le detallo cual es la situación y consulta:
Soy propietaria de un departamento en un edificio de
22 unidades funcionales y una unidad complementaria (guardacoches/garage)
dividida en 8 cocheras de igual tamaño. Las mismas fueron asignadas vía
reglamento a 8 unidades especificas y han sido escrituradas por separado de la
unidad. Las unidades funcionales que no poseemos cocheras no tenemos acceso a
las mismas.
Las unidades funcionales representan el 90,851% y la
unidad complementaria el 9,149%, totalizando el 100%.
Un copropietario ha manifestado en la ultima asamblea
que los porcentajes establecidos en la liquidación de expensas por los cuales
se prorratean los gastos, no son correctos y que se vienen liquidando mal las
expensas por mas de 30 años.
A raíz de esto, me interiorice en el tema y leí todo
el reglamento. Y vi que por ejemplo, mi unidad tiene un porcentaje fiscal de 1.934%
establecido en el reglamento, en el plano de mensura y en la boleta de ABL y en
la liquidación de expensas tengo asignado un porcentaje de 2.13%, o sea
superior al que entiendo me corresponde.
Como soy contadora, comencé a hacer números y me di
cuenta que lo que hicieron fue: dividir el 9,149% que representa la unidad
complementara de forma proporcional entre todas las unidades, las que tienen
cocheras y las que no; en lugar de dividir ese porcentaje entre las 8 unidades
que poseen las cocheras. O sea en la liquidación de expensas el porcentaje que
debe tener un propietario que posee cochera seria el %UF + 1,14% por la
cochera, a mi entender.
En el reglamento en relación a este tema de
porcentajes y gastos dice lo siguiente:
ARTICULO SEPTIMO – PORCENTUALES
Los porcentuales descriptos en el Articulo 2 Inc. a)
determinan:
1) El valor proporcional de cada unidad funcional con
relación al valor total del conjunto del inmueble, al igual que la unidad
complementaria.
2) El valor proporcional del derecho de cada propietario
sobre los sectores, servicios y/o cosas comunes del edificio.
3) El valor del voto emitido en las asambleas de
copropietarios.
4) La proporción con que cada copropietario usufructuario
debe contribuir al pago de los gastos y expensas comunes.
(Aclaración: En el articulo 2
los porcentuales detallados son solo los de las unidades funcionales, en mi
caso el 1,934%)
CAPITULO OCTAVO - GASTOS Y EXPENSAS COMUNES
Los gastos y expensas comunes que se originen por las causas y motivos que
se indican a continuación, serán soportados por los copropietarios de las
unidades funcionales de propiedad exclusiva, en las proporciones que resulten
de aplicar a los mismos los porcentuales establecidos en el artículo segundo,
inciso a) del presente reglamento.
1) Gastos de administración
2) Impuestos, tasas y contribuciones
3) Reparaciones y conservaciones
4) Obras nuevas
5) Innovaciones y mejoras
6) Créditos hipotecarios
7) Gastos de reconstrucciones
8) Otros gastos
9) Seguros
10) Sueldos y
cargas sociales del personal de la portería: los que se efectuaren al servicio
de las cocheras, serán absorbidos exclusivamente por los usufructuantes de los
mismos.
11) Ascensores
CAPITULO NOVENO - EXENCIONES POR PAGOS DE
EXPENSAS
A los fines antes enunciados se deja expresamente
establecido que la unidad complementaria (garaje) queda exenta de contribuir al
pago por los siguientes servicios:
a) Energía eléctrica y gas (consumo del edificio)
b) Artículos de electricidad y lámparas eléctricas
c) Artículos de limpieza
d) Gastos que originen el uso, conservación, reparación,
reposición, etcétera de los motores, cables , guías y demás elementos atinentes
a los ascensores del edificio, horno y conductos del incinerador de residuos,
portero eléctrico, amoblamiento y decoración del hall de entrada del edificio y
demás servicios que no usufructue la unidad complementaria detallada.
Por consecuencia, las erogaciones que demanden dichos servicios por todo
concepto, serán absorbidas por el resto de las unidades que hagan uso de los
mismos, ajustando el importe de la contribución al porcentual correspondiente a
cada una de ellas.
Este ultimo párrafo verde, donde dice "ajustando el importe de la contribución al porcentual
correspondiente a cada una de ellas", es el que me genera la
duda si corresponderia que se haga lo que se esta haciendo de dividir entre
todos el porcentaje fiscal de las cocheras seamos propietarios de las mismas o
no.
Espero pueda ayudar a disipar mi duda.
Muchas gracias! Y espero pueda responderme.
Saludos cordiales! Mariela
Respuesta: Disculpe, pero no es posible, desde el
reducido y general ámbito de ésta página, responder a cuestiones específicas y
complejas que, normalmente, ameritan un entrevista personalizada-
Consulta
47
Buenos dias, Sr Awad, yo necesito
asesoramiento porque en mi edificio hicieron una limpieza de tanques el viernes
04 de agosto y dejaron a todos los copropietarios del edificio que es de 2 pisos,
sina gua, dijeron que era aire en las cañerias, que abriendo y cerrando
volveria el agua, les volio a todos, pero yo desde ese dia me quede sin agua
caliente en todo el baño y en el lavadero, mandaron 3 plomeros y parece que
rompeiron un caño que pasa por debajo del piso, me tienen que romper todo el
departamento para hacer el trabajo, hace una semana que vino el ultimo plomero
y todavia no tengo novedades de cuando empezaran a cambiar el caño, el
administrador no me atiende, solo lo hace cuando llamo sin hacer figurar mi
numero telefonico, y me dice que el plomero todavia no le apso el presupuesto
escrito para autorizar el trabajo, y como le epdi el telefono al plomero, le
consulte esto y me dijo que el presupuesto ya se lo mandaron, que acostumbra a
ponerlos en el medio como responsables de demoras con los propietarios, como
hago para que este hombre tome seriamente mi caso, debo denunciarlo?, hace 14
dias que no tengo agua caliente para ducharme Gracias por su respuesta Blanco
Respuesta: LO mejor, para comenzar, será intimar fehacientemente al
administrador.-
Consulta
48
Dr Awad,
deseo consultarle sobre deuda de expensas,
de un depto de 14 pisos , 79 unidades,
en capital federal , el juicio por expensas
se inicio en junio 2010, lleva 7 años
largos, acumula $ 305.000- ahora el depto
se encuentra alquilado.
1) el consorcio puede pedir embargo del
alquiler, a favor del consorcio, ya
que no paga las expensas debido que se esta en juicio.-
2) el administrador estuvo aplicando un
interes del 2%, hasta que se le dijo
que debia aplicar un 2,5% , y veo jurisprudencia que se uso hasta un 3%
en este caso, cuando vaya a remate ( algun dia....) el juzgado presenta
el
importe de lo adeudado tal lo presento el consorcio. O sea , seria con
una
diferrencia
notable en contra del consorcio. , o el juzgado , como dice
un copropietario, recalcula los
intereses ( de los 7 años o mas ??) )
quedo atenta a su respuesta, a la que desde
ya agradezco saludos cordiales lucia
Respuesta: Los intereses se fijan en la sentencia.- LO
lógico es avanzar en el juicio y pedir el remate de la unidad.-
Consulta
49
Buenas tardes, quisiera saber que plazo
ocurre cuando una unidad funcional deja de abonar las expensas y cuando se
inició el juicio se tuvo que abrir otro por declaratoria de herederos y qué se
puede hacer ante los repetidos aumentos de las expensas debido a que el
mencionado tiene el 52% del total del edifico y hace ya 3 años no paga. Atte. Hernan J
Respuesta: Son cuestiones complejas que no pueden responderse
desde esta página.- Lo normal es que se solicite que el letrado que lleva los
juicios confeccione un informe sobre el juicio y se lea en una asamblea.-
Consulta
50
Vuelvo a molestarlos :
Les informo que en el reglamento del
edificio no se menciona especìficamente este tema . Tenemos entendido que segun
el Codigo Civil y la ley 13512, los balcones son de propiedad comùn y de uso
exclusivo del propietario de la Unidad Funcional. Varias opiniones hemos tenido
sobre que los daños en la estructura
deben ser solventados por el Consorcio pero todo lo que pertenezca al
"Pozo de aire", como revestimientos de piso y paredes y pintura deben ser solventados por el propietario.
Necesitamos especìficamente articulos de leyes o del Còdigo en donde se mencione
lo dicho.
Es muy importante para nosotros, para poder
resolver un conflicto presentado, ya que debimos realizar el empastinado e
impermeabilizado de un balcòn al que le habìan cambiado hace unos años las
baldosas de granito original por ceràmicas. Este habìa provocado una gran humedad en el
techo del balcòn de abajo, con desprendimiento de pintura que tambièn debimos solucionar. Aclaramos que
la estructura del edificio es muy buena y acabamos de recibir el Certificado de
Edificio Seguro.
Los molestamos porque el propietario se
niega a pagar el arreglo que efectuamos.
Desde ya les agradecemos muchìsimo una
respuesta. Margarita Consejo de Propietarios
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 59
Buenas tardes! Le agradecerìa me contestara
si los arreglos internos del balcòn de un edificio deben ser costeados por el
propietario o por el Consorcio. Me refiero a revestimientos de piso o paredes
del mismo Desde ya muchìsimas gracias!! margarita Consejo de Administraciòn de
xxx CABA
Respuesta: Primero hay que tener a la vista
el reglamento de propiedad del consorcio
y saber, además, porqué es
necesario hacer esos arreglos.-
Respuesta: Vuelvo a responder lo mismo: hay que tener
el reglamento a la vista y agrego, el plano también.- Si Usted integra el consejo
en un consorcio, parce lógico que con fondos del consorcio tomen una entrevista
personal a fin de que los problemas se puedan resolver como corresponde.-
Consulta
51
Buenos días Dr AGUAD, le comento la
inquietud que estamos teniendo, hace algunos años tuvimos un Administrador que
emitía cheques del Consorcio para realizar pagos personales y para depositar en
otros Consorcios que manejaba. En ese momento teníamos una cuenta en el Banco
Ciudad a nombre del Consorcio (manejada por la Administración ), y
ante una visita mía al Bco logre que me dieran los resúmenes de Ntra Cuenta,
como corolario de la situación, lo echamos, y solo logramos cobrar una parte
infima de lo sustraído.
Concurri al Bco tuve una charla con el
Gerente de la Sucursal
y le pedí que me aconsejara sobre el tema, asi fue que convertimos la
Cuenta en INDISTINTA, firmando 2 propietarios además
del Administrador, con el objeto de poder controlar más de cerca los
movimientos de Ntros. Fondos.
El problema que tenemos en el dia de hoy
es, algo similar a lo que nos ocurrió antes, es que detectamos movimientos de
fondos, a otras cuentas de la
Administración , que todavía la Administración no
aclaro totalmente.
Coincide el hecho de que culmina el mandato
de la Administración ,
entonces concurro a la Sucursal
del Bco., le comunico lo que está sucediendo, y me cae el balde de agua fría,
cuando me comunican que Ntros. NO PODIAMOS MOVILIZAR NTROS. FONDOS, porque
nuestra participación en la
Cuenta estaba asociada al mandato de la Administración
vigente, con lo cual me parece que es contra la Ley puesto que nos están negando el Derecho a la
propiedad, puesto que son nuestros fondos depositados allí, al margen de la Administración que
nosotros elijamos.
Enviamos una Carta Documento , con la
intención de poder movilizar los fondos para realizar pagos a proveedores, hasta el día de hoy no ha sido contestada
por el Banco.
El dia 08/08 me envían una Carta Documento,
para que regularicemos la situación, ya que el mandato del anterior
Administrador venció el 28/06/2017.
Bueno Dr, como Ud podrá ver , no nos están dejando manejar Nuestros fondos,
con lo cual nos están perjudicando fuertemente porque no le podemos, pagar a
Ntros. Proveedores.
Desde ya muy agradecido, por su consejo.
Oscar
Respuesta: Entiendo que deben exigirle al
administrador llame a asamblea, para decidir si siguen con él o nombran otro.-
Y en esa asamblea ordenar ala administrador cerrar esa cuenta y abrir una nueva
con su firma solamente, lo demás es una cuestión de controlar la tarea del
administrador, no de tener tantos firmantes.-
Consulta
52
Hola soy propietario , vino metro gas e
inspecciono los medidores cuatro de ellos entre los cuales estaba el mio tenian
flojo el visor del medidor lo cual segun dicen es por desgaste no por mal trato
, conclusion cambiaron los medidores pero no cobraron 1500 en el detalle decia
medior y inspeccion y verificacion de perdidas.
la pregunta del millon es a quien le
corresponde el gasto al propietario o a la administracion. (el argumento de
algunos es que los medidores estan en un espacio que no es comun , no se tiene
acceso a el por lo tanto le corresponde a la administracion , es asi? )
atentamente Javier C.
Respuesta: El propietario paga el medidor, el
consorcio provee la cañería peo no el aparato.-
Consulta
53
Estimado Dr.Awad no me quedo claro el tema
que ud. hablo sobre cuando caducan las expensas . lamentablemente llegue tarde
cuando ud. dio la explicacion yo escuche
dos años me gustaria de ser posible me ampliara esa información agradecida por su
atención lo saluda cordialmente Natalia
Respuesta: El plazo prescripción para perseguir el
cobro de la deuda de expensas ahora es de dos años.-
Consulta
54
Buenos días, Por favor le quería hacer una
consulta.
Entiendo que el nuevo código civil incorpora
las expensas extraordinarias a cargo del inquilino.
Mi inquilino me indica que el contrato es
anterior a la entrada en vigencia del nuevo código civil.
Independientemente de éste punto, ¿ya
existe jurisprudencia o se sabe con certeza si las expensas extraordinarias las
debe abonar el inquilino o el propietario?
Muchas gracias. Saludos Nicolás
Respuesta: El nuevo código establece un criterio para
diferenciar las expensas comunes ordinarias de las expensas comunes
extraordinarias.- Nada dice sobre el locatario.
Consulta
55
Buenos días, me atrevo a escribir porque
estuve viendo un poco su foro y me interesaría realizar una consulta.
Vivo en un edificio de planta baja y 1°
piso, son 8 unidades en total, los departamentos de pb tienen patios internos,
que actúan como el pulmón del edificio, la ventana de mi habitación da a uno de
ellos, en el cual instalaron una parrilla que todos los fines de semana
realizan asados y se me llena todo el departamento de humo. Quiero saber si
esto es legal y que reclamos puedo efectuar. Isa
Respuesta: en principio debo responder que no está
permitido instalar una parrilla en un patio sin el correspondiente conducto
evacuador de humos.-
Consulta
56
Buen dia, mi pareja es asmatica y un
miembro del consejo x que le molesta el escaso ruido del aire de mi propiedad
opta x cortarnos la luz con anuencia del administrador, puedo hacer algo al
respecto? Muchas gracias Maria
Respuesta: La verdad es que yo haría una denuncia en la Fiscalía , si el edificio
está en la CABA.-
Consulta
57
Estimado Dr. Awad
Lo escucho hace tiempo ….. Fui este año y
el pasado a “Las Asambleas Ciudadanas”….Expuse (lo que pude) de ESTA SITUACIÓN,
y les dejé mis datos, en pro de un abogado de confianza (para acá), entendido
en Consorcios…..El edificio estratégico, importante, grande (No existía el
Consorcio….), es Sui Generis, y se vive mal…donde mi hermano y yo heredamos el
“Hogar Paterno”, donde vivo, (departamento grande luminoso, panorámico que
queremos vender….)
El Administrador (desde hace años) vive en
el edificio e ídem, que NO HAY reuniones, etc…etc…
El 12 de mayo ppdo., convocó a Asamblea
General Ordinaria (bajo “Algunas puertas”). Dudo del Quorum y representación de
los propietarios ausentes…. Se Formó “El Consejo de Administración” (como Uds.,
me respondieron que No se Debía) Entregó (“a algunos propietarios”…) un informe
de lo acontecido (A MÍ, NO!!) Creo que a solas (“sin ser votado”) Nos Impuso un
monto como Expensas extraordinarias, que no CORRESPONDERÍAN… (por pintura del
exterior del edificio y arreglos) para acá EXHORBITANTES (Ni sabemos cuántas
cuotas son….) Por sumatoria de cosas desde hace tiempo yo no hablo con ellos….
Pagué la 1ra y 2da cuota en disconformidad,
para No Perjudicarme, pero no pude registrarlo (no hay libro de quejas, disponible,
etc., etc.). He hecho numerosas consultas pero para mi, “La Posta es la Suya !”. Esto es muy
serio y urgente (tendría MUCHO PARA
CONTARLE…) Ojalá pueda hacerlo!!!!!!! “Por MI CUENTA….no me da el cuero….”
Llamé dos veces y le deje mensajes…. ¡¡¡Estoy
SOLA, EN ESTA LUCHA!!! (Mis vecinos, NO HACEN NADA EFECTIVO…..) Necesito Su
Atesorada Ayuda “Como el agua” (qué nos está “llegando al cuello” y poniendo en
riesgo Nuestras Vidas….), ¡¡¡Lo antes posible!!!
Quedo, en sus humanas manos, A LA ESPERA DE SU SABIA
RESPUESTA.
Desde ya, SUMAMENTE RECONOCIDA Y
AGRADECIDA.
Con respeto, valoración y estima: ANA
Respuesta: La verdad es que se trata de cuestiones que
no pueden responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-
En general, situaciones así necesitan de entrevistas más personalizadas.-
Consulta
58
HOLA ¡Un vecino del 5d debe $89000 de
expensas. Yo recien me incorporo al
consejo de administración..por lo visto no se hizo nada. El dto esta vacio.
Por donde empiezo? muchas gracias. Hernan
Respuesta: Intimando al administrador para que
contrate un abogado y cobre la deuda,.-
Consulta
59
Buenos días, vendi un departamento en mayo
2017 El nuevo propietario me reclama ahora que el administrador no pago algunas
de las cuentas y me informa que debo pagarlas y yo pague las expensas en tiempo
y forma.
En la escritura hay una clausula que dice
lo siguiente: Que las partes declaran haber arreglado entre si lo relativo a
expensas comunes y demás circunstancias relativas al consorcio
Que debo hacer? Gracias Guillermo
Respuesta: Pidieron un certificado de libre deuda, al
formalizar ala escritura?
Consulta
60
Buen día
Escucho al Dr. Awad los sábados por radio
Mitre y su asesoramiento me resulta muy importante.
Quisiera saber si pueden ayudarme con mi
consulta:
Tengo el usufructo vitalicio del
departamento donde vivo y el propietario es mi hijo. Una vecina muy mala no
deja de hostigarme en las asambleas e impugnar mi presencia (también de otros)
Tengo entendido que con ser usufructuaria no necesito la autorización-poder de
mi hijo en cada asamblea. ¿Es correcto? ¿Que debo hacer para evitar el
inconveniente? ¿Está escrito en algún lugar este derecho?
Desde ya muchas gracias. Saludos. Analía
Respuesta: La asamblea es la reunión de los
propietarios.- Que su hijo le extienda un poder.-
Consulta
61
Buenas tardes Dr. Awad:
Soy Graciela, propietaria de un consorcio
de propiedad horizontal en CABA, tengo una consulta importante referida a la
contratación de personal de limpieza para este consorcio, uno de los
co-propietarios del mismo desea trabajar como encargado no permanente con
vivienda.
En este caso, el sería empleado del mismo
consorcio del que es parte propietaria, entonces no sabemos si esto es
legalmente posible, tanto para la ley de propiedad horizontal como para el
SUTERH.
Debemos resolverlo en una asamblea y
necesitamos estar seguros de hacer lo correcto.
Desde ya muy agradecida por su valiosa
respuesta. Graciela
Respuesta: Las cuestiones de derecho trabajo,
contratación de personal, etc. no pueden responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta
página.-
Consulta
62
Dr. Eduardo Awad
Me permito consultarlo, a raíz de
escucharlo en radio Mitre.
Sufrimos en el mes de febrero la rotura de
un caño maestro cloacal, descargando su
contenido sobre mis pertenencias en la baulera de mi propiedad.
Hice el reclamo al administrador para que
realice la higienización de la misma. Primero verbalmente, luego por correo
electrónico. Ante la falta de respuesta, le envié una carta documento intimándolo
a realizar el trabajo correspondiente.
Al día de la fecha sigo sin respuesta
alguna (este señor tiene un largo historial de no responder CD) y sin poder
disponer de la unidad.
Mi consulta es sobre cómo debo actuar en
adelante.
A la espera de sus comentarios y
agradeciéndole, lo saludo muy atentamente.
Manuel
Respuesta: Creo que lo mejor será citarlo a una
mediación.-
Consulta
63
Buenas tardes:
Les solicito si por
favor podrán responderme lo que les detallo a continuación debido a un
inconveniente que esta sucediendo en mi edificio:
A raíz de problemas de inseguridad que
tuvimos en ntro edificio más espe físicamente en mi piso ( 1 PISO ), y como las puertas de los incineradores están
al lado de las puertas de la cocina, se realizó una mediacion judicial en el
año 2010, efectuada por una propietaria del 2do piso, por otros problemas que
ella tenía con el consorcio , en esa mediación se informó un ítem que debíamos
cerrar con llave las puertas de los depositos y que cada dpto tuviera una copia
y el encargado también
Hasta hace 2 meses eso no tenia ninguna
modificación, a raíz de la denuncia de los3 vecinas de los pisos 3 4 y 11, la
administración sin notificarnos dio la orden al encargado de abrir las puertas
del 1 y 2do piso , luego de lo sucedido enviamos a la administración de
ntro.edificio la copia y la explicación detallada junto con todo lo actuado en
el año 2010 y demás explicando especialmente en mi caso estar muy expuesta con
la puerta de entrada del edificio y a raíz de que hay un estudio jurídico al
lado de mi dpto hay gente circulando continuamente, y volvimos a cerrar la
puerta porque le informamos a la administradora que por razones de seguridad no
podíamos cumplir con esa orden, luego de esto hace una semana volvió la
administración a dar la orden de abrir la puerta a lo cual volví a notificarle
que no lo podíamos tampoco nos aviso otra vez, se volvió al cerrar y al otro
día vino una vecina del 4 piso que era una de las que había efectuado la
denuncia a querer forzar la manija de esa puerta, cosa que me preocupo bastante
porque además de la inseguridad que un vecino venga a mi piso y quiera forzar
la puerta , menos todavía pienso dejarla abierta
Mi pregunta al respecto que ordenanza hay
de la ciudad de bs as que informan que las puertas de los depositos de residuos
deben permanecer abiertas y como siendo un a ordenanza no puede caducar la
mediación???, le pregunto esto porque ayer estuve en la comuna de carlos calvo,
después me derivaron a la agencia de control ambiental y luego a defensa del
consumidor de Maipú 169 y nadie me supo responder cual es la normativa
Desde ya, muchas gracias esperando una
pronta respuesta a mi inconveniente, y ver de reclamar nuevamente por la mediación judicial que habíamos efectuado Juana
Respuesta: No conozco una reglamentación en ese
sentido.- Pero más que un abogado, quien debe responder esa pregunta es un
ingeniero o un arquitecto que tengan profundo conocimiento del código de la
edificación.-
Consulta
64
Dr.Awad.
Yo vivo en Palermo en un edificio de
prop.horizontal.Soy Propietaria.Quiero saber si lis propietarios tenemod
derecho a tener la llave de la terraza por un caso de emergencia poder salir
por ahi.Dolo el encargado la tiene y va a colgar su ropa ahi.Y un miembro del Consejo
la tiene.Yo quieto tenerla al igual que otros propietarios pero no se ponen de
acuerdo.Hay alguna ordenanza municipal que diga que los propietarios deban
tener la llave de la terraza?Si se la pido al administrafor el me la tiene que
dar?Hay una gran discusion al respecto en mi edificio.Espero su
respuesta.Gracias ana victoria
Respuesta: Sí, en general los propietarios pueden
tener llave de la puerta de la terraza.-
Consulta
65
Buenos días.
Vuelvo a consultarlos y agradecerles de
antemano por su respuesta y guía.
Tenía un reclamo con el Consorcio por el
reembolso de una compra de cerámicas por arreglo en el baño, después de idas y
vueltas, lo pagaron porque, mientras tanto, surgió el mismo problema en el
desague de cocina/lavadero. No podían realizarlo si no me respondían el reclamo
anterior. Con lo cual, abonaron, hubo una Asamblea y luego se realizó el
arreglo en cocina. Ocasión que también tuve que comprar cerámicas.
A la reunión no pude concurrir y cuando fui
a reclamar el pago de las nuevas cerámicas, me dijeron que en la Asamblea se había
resuelto no pagar cerámicas de reposición.
Solicité al Administrador la copia del Acta
de Reunión y no me responde.
Ya transcurrió más de un mes de la Asamblea. ¿Cómo puedo
hacer para que me la entregue? Saludos, Patricia
Respuesta: Entiendo que el consorcio debe reponer el
piso, así que intímelo al reembolso.-
Consulta
66
Hola quisiera saber si me corresponde pagar el desagote del
pozo ciego ya que la casa que alquilo no cuenta con cloacas Gracias ¡ rommi
Respuesta: Habrá que leer el contrato pero, en
principio, sí.-
Consulta
67
Dr
mi consulta es la siguiente cúanto tiempo se deben archivar las
filmaciones de las cámaras de un edificio? Existe alguna norma que lo estipule?
Me chocaron el auto en la puerta de mi
casa. La administradora se negó a entregarmelas con distintas excusas. Hice la
denuncia a la fiscalia y archivaron la causa porque la administradora contestó
que guarda las filmaciones 13 días y el pedido o casualidad...llegó el 14.
La administradora renunció el día 31.
Desde ya muchas gracias
Cordiales saludos
Sonia
Respuesta: No hay reglamentación que obligue al
administrador, salvo que una asamblea le haya dado orden expresa de mantener la
filmación determinado tiempo.-
Consulta
68
Buenas tardes mi consulta es muy simple, en
el consorcio donde vivo llaman a asamblea a un horario y colocan que a la media
hora se realizará con los presentes.
El otro día era a las
20,30 , con segundo llamado a las 21, llegué 21,10 hs y no me querían dejar
participar, la administradora lo puso a consideración de la asamblea (en mi
vida vi cosa más ridícula) y por supuesto solo votaron dos por lo que me quedé
Como pasamos a un cuarto
intermedio y para saberlo para siempre, ¿es eso posible? si todos trabajamos,
algunos son profesores y no pueden llegar quizás hasta media hora más ¿a quién
perjudica?
Por favor necesito me
asesoren para llevar algo escrito, para que vean que eso es la idea de un
trasnochado que por razones de su interés no me quería en la asamblea.
Además el llamado a
asamblea no lo aclaraba, ni creo que pueda.
Espero son ansiedad sus
sabias respuestas
Gracias atte Norma
Respuesta: Donde está escrito que un propietario no
puede ingresar a la asamblea una vez comenzada? Sería aun disparate.- Creo que lo mejor será proponer que si una
mayoría llega más tarde, se comience más tarde.-
Consulta
69
Buenas tardes Dr.
En el consorcio por una asamblea se tomó la
decisión de cambiar el piso del edificio y poner una determinada suma que todos
debemos pagar en forma igualitaria. En las expensas esa suma figura como
"gasto particular" para todas las unidades. Mi consulta es saber si eso es correcto o
debería hacerse en forma porcentual.
Desde ya muchas gracias Analía
Respuesta: Estamos hablando de un sector común? NO corresponde que el cambio del piso se
afronte n forma igualitaria, los gastos comunes deben liquidarse por porcentual
y eso no pude modificarlo la asamblea.-
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