Consulta
1
Hace 20 años hice una refacción en la
cocina y modifiqué la caja original de la pileta agregando un caño de plomo
para derivar el agua hacia una cámara.
La semana pasada a raíz de un problema de
humedad en la pared de un vecino,la Administración envió un plomero y se comprobó en
mi presencia una rotura entre la caja y el caño agregado por mí, lugar por
donde se producía la filtración.
A quién corresponde el arreglo? Ernesto
Respuesta: La verdad es que si la modificación la hizo
Ud. y justo el deterioro se verifica en esa porción modificada, le corresponde
a usted.-
Consulta
2
Doctor Awad
Con motivo de escucharlo los dias sabado por la radio quisiera saber si
seria tan amable de responder
algunas inquietudes.
Quisiera
saber si la fumigacion en un edificio de 6 departamentos es obligatoria.
Que sueldo le corresponderia cobrar a una
empleadade limpieza que trabaja martes y
viernes 3 horas cada dia .teniendola en blanco.
Cual seria la indemnizacion aproximada que
le corresponde a una personaencargada de la limpieza con una antiguedad de 5
anos y que trabaja 3 veces por semana 3 horas por dia o sea 9 horas semanales y
que l esta en negro.
Espero su pronta respuesta y desde ya le
estoy muy agradecido Muchisimas gracias
Marcela
Respuesta: La desinsectización es obligatoria para
el consorcio sólo en las partes comunes. Por extensión se lleva a cabo en
sectores de dominio exclusivo, ya que es más eficaz si así se lleva a cabo. En
cuanto a las otras dos respuestas, no es posible algo tan concreto desee un
espacio general como ésta página. Algo debe decirse: no se puede tener personal
sin registrar (en negro)
Consulta
3
Buenas tardes
Necesito consultarle lo siguiente, vivo en
una edifico de la calle Bernardo de irigoyen en caba
Se le pidio al administrador que realice la
asamblea anual ordinaria, y contesta que no puede hacerla debido a que no
cuenta con el libro de actas del consorcio, por que este esta en poder de un
juzgado
Por una demanda que tiene el consorcio por
parte de una empresa de publicidad y a la cual se le nego
Luego de haber firmado el administrador
anterior el contrato con la misma, entrar a realizar o terminar el trabajo
Lo que necesito saber es si es posible que
el juzgado tenga en su poder el libro de actas o si es una mentira del Administrador
para no realizar la asamblea ordinaria obligatoria por que se huele que se le
va a pedir que se vaya?
Espero urgente su contestación Victoria
Respuesta:
El administrador puede pedir al juzgado que este entregue, temporal mente le
libro para llevar a cabo la asamblea. en suma no puede negarse a convocar ya
que hay una solución para vuestro caso.-
Consulta
4
Hola, Mi duda es con respecto al pago del
ABL en un edificio nuevo. Aún no está hecha la subdivisión y el edificio paga
una suma fija. Dicho gasto viene discriminado en los gastos B. Resulta que la
inmobiliaria quiere hacerme cargo de dicho gasto sin siquiera estar la
subdivisión del ABL por cada departamento. Qué hago? Muchas gracias Sebastián
Respuesta: No sé qué son gastos B en su edificio. En
cuanto al impuesto y su obligación de pago, hay que estar a lo que usted se
obligó a pagar en el contrato de locación
Consulta
5
Estimado Dr. Awad:
Lo consulta por un tema fundamental. Mis
padres son propietarios de un depto. en el barrio de Chacarita que ocupo
actualmente, pero a partir de marzo lo desalojaré y ellos lo quieren vender. El
problema radica en que el caño de la bajada de agua fria es viejo y se pudrió.
Debido a eso manchó la pared del comedor y techo del baño con manchas de
humedad e hizo lo propio en los demás deptos. de mi columna. Vino un plomero
que lo llaman siempre del consorcio y rompió unos azulejos del baño para ver de
donde venía la pérdida(para eso tardaron mucho desde que lo había avisado a la
administración y no lo mandaban a ver o él no aparecía). Decidieron cortar la
llave de arriba del agua fría hasta que se arregle el tema. Nos dejaron sólo
con la del agua caliente para tener agua. La columna A de deptos.( en total 4)
estamos sin agua fría desde el 11 de septiembre de este año. En el transcurso
de estos tres meses llamé a la administración para ver si iban a mandar al
plomero a hacer el trabajo de cambio de caños y me contestaron, primero que lo
iban a hablar con la administradora y la otra comunicación que tuve, que le
habían pasado un presupuesto muy alto y el consorcio no quería aumentar las
expensas para pagar el arreglo. Hace un mes hablé con la vecina del depto, de
abajo del mío y me dijo que le habían dicho de la administración que por ahora
no iban a hacer el trabajo porque el cambio de caños es muy caro. Mi papá se
comunicó con la administración , la semana pasada y lo atendió un secretario y
le dijo que tenía que mandar un mail a la administradora y comentarle el tema,
pero mi papá quiere ir a hablar personalmente con ella, pero hasta ahora no hay
respuesta.
Necesitamos saber cómo manejarnos en tal
situación, qué es lo que debemos hacer para que se haga el trabajo. Aguanté
todo este tiempo sin agua fría y con todos los problemas que acarrea tal
inconveniente. No le han dado prioridad al problema. Le agradecería su consejo,
lo antes posible.
Muchas gracias y a la espera de su pronta
respuesta, lo saluda atte..
Mariela
Respuesta: La verdad es que hay que intimar al
consorcio y al administrador por carta documento, basa de llamados telefónicos
y mails.- Si la intimación por carta no
da resultado, habrá que promover una mediación.-
Consulta
6
Nuevamente le agradezco en nombre de los
mas de 2200 propietarios de nuestro country.
Le comento que la última novedad es que la
administradora hizo una presentación judicial informando que como los votos que
informó en la asamblea fueron mal computados,
pide la nulidad de la asamblea.
Cabe aclarar que la presentación la hizo en
su carácter de propietaria, y presentó
una nota del proveedor del servicio computacion que ella contrato, haciéndose
cargo del error.
Se que parece una novela, pero
lamentablemente es cierta.
Reitero mi agradecimiento por su amable y
valiosa atención.
Consulta anterior
Nuevamente gracias por la
contestación.
Evidentemente no logro hacerme
entender y le pido disculpas por eso.
Mi duda no se refiere a como se
constituyen las mayorías.
La duda concreta es sobre la
forma de realizar la consulta post asamblea a los ausentes.
Opción a) Se debe informar a los
ausentes las decisiones propuestas por la mayoría de los presentes en la
asamblea, para darles oportunidad a los ausentes de que se opongan?
Opción b) Se debe poner a consulta
de los ausentes el punto del orden del día tal como fue planteado?
La diferencia entre estos dos
métodos, tiene especial efecto sobre el silencio de los ausentes, que supongo
que va a ser lo más habitual en consorcios grandes.
Espero sepa disculpar mi
insistencia. Lo saludo Miguel A.
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Le agradezco mucho la deferencia
de haber atendido nuestra consulta.
Tal vez no fui claro en mi mail.
La cuestión en duda es sobre la
consulta post asamblea a los ausentes.
Los propietarios entendemos que
debe consultarse si se ponen a la decisión de las mayorías presentes en la
asamblea
Y la administradora pretende
poner a votación de los ausentes los puntos tratados, y tomar como respuesta afirmativa la de los
que no respondan.
A ese efecto, redactó el punto de su remoción, como "continuidad de la
administradora"
En la asamblea, sobre 1062 unidades presentes en condiciones
de votar 973 votamos en contra de su continuidad y solo 89 a su favor.
Todavía después de 2
semanas, no realizó la consulta a los
ausentes.No se si alcanzo a hacerme entender
Ruego sepa disculparme Miguel
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Estimado Dr. Awad De acuerdo a
los conversado por mensaje de Facebook, le consulto por este medio para conocer
su interpretación del art. 2060 de nuevo Codigo Civil y su incidencia en
nuestro consorcio, el cual es atípico: Somos 2956 unidades funcionales, de las
cuales solo 1 tiene casi el 20% y el resto 0.025% cada una.
Referente a la consulta post asamblea prevista
en dicho artículo, entiendo que la misma está referida a la decisión que las
mayorías presentes hayan tomado en la asamblea.
O sea, que los ausentes pueden oponerse a
dicha decisión.
Pero nuestra administradora, aparentemente ha
interpretado que los ausentes, en realidad están votando por el SI, a la
propuesta textual del orden del día, si no se oponen fehacientemente.
A ese efecto, en lugar de incorporar el punto
en la forma en que se lo solicitó un número importante de propietarios: “
Revocación del mandato del administrador,
”ella lo redactó en forma inversa: “ Renovación del mandato del
administrador”
Con referencia a la doble mayoría
también explicitada en el artículo, nos queda la duda con la posibilidad de que
la mayoría de los porcentuales vote por el SI y la mayoría de las unidades vote
por el NO. En ese caso, al no darse las
2 mayorías, corresponde la consulta a los ausentes? O por el hecho de no
haberse decidido nada, nadie puede
oponerse?
Como estamos muy próximos a la celebración de
la asamblea (25/9), no quisiera abrumarlo con el resto de nuestras dudas, y por
eso es que le ruego si pudiera ver el tema para clarificarnos el panorama.
Lo felicito por su participación en los
programas de la mañana del sábado, de las que siempre sacamos enseñanzas prácticas.
Un cordial saludo. Miguel A.
Respuesta anterior : El articulo 2060 obliga al doble cómputo de mayoría
por unidad y por porcentual.- Así las cosas la decisión de mayoría debe contar
con tantas unidades como sean necesarias para tener la mitad más uno, y además
el 51% del porcentual. Queda claro que, en algunos edificios, si los
porcentuales de dominio o de voto son muy exiguos, será necesario contar con
más unidades hasta llegar al 51% del porcentual.- si se le pidió un tema del orden del día al
administrador y éste no lo consignó como corresponda, puede impugnarse el
llamado.-
Respuesta: Sobre la forma en que
se redacta el orden del día: si se trata de un edificio sito en la CABA y la administración
llamó a asamblea en cumplimiento de lo que determina la ley 941, (renovación
del mandato) debe decir renovación del mandato. Si lo que ocurre es que un
grupo de propietarios le había solicitado que se tratara su remoción o la
revocación de su mandato, entonces debía decir: remoción o revocación.- En este punto queda claro que no siempre se
puede responder a consultas complejas o muy puntuales a través de una página
como ésta. En cuanto a la mayoría que pide el 2060 de Código: el artículo dice
que la mayoría debe formarse con ambos requisitos: la mitad más uno de unidades
y el 51% del porcentual.- Lo que no reúne ese doble requisito no es mayoría.-
Respuesta: la verdad es que no se porqué hizo la
presentación judicial, reconocido el
error, bastaba con volver a llamar a asamblea.-
Consulta
7
Buen día: Necesito una ayuda para poder
reclamar con una justificación en el caso que deba hacerlo si es que no debo
hacerme cargo yo de lo ocurrido.
El 30/11/2015 vino un electricista mandado
por la administración del edificio donde alquilo un mono ambiente. Había hecho
una queja porque se me venía cortando la luz, hacia varios días y no desde
adentro del depto, si no desde el panel general de planta baja.
Cuando le llevo el detalle de la factura a
la dueña del departamento, porque pague el arreglo, al ver que si no hacia
peligraba los artefactos que tengo, me lo devolvió dejandomelo a través del
encargado, por debajo de la puerta..por lo que asumí que no se iba a hacer
responsable, descontandomelo del pximo mes, de alquiler..
Quisiera saber si debo hacer el reclamó del
gasto(que ya abone) al consorcio o la dueña ya que fue del tablero general el
arreglo y no desde adentro del depto.
Muchisimas gracias por la atención.
Saluda Patricia Adonde debo ir..que del hacer..
Consulta
8
Buenos días quiero hacerles una consulta
soy inquilina de un edificio en La ciudad de Neuquen Capital y tenemos una
cochera alquilada que pertenece al consorcio del edificio, es decir el alquiler
se lo pagamos al consorcio, la cochera tiene portón eléctrico y camaras de
seguridad. Estabamos pagando el valor de una cochera y media porque detrás del
auto guardabamos la moto de mi marido que la utilizaba como medio de transporte
para ir a trabajar.
Una noche se cortó la luz y por desidia
aparentemente de algún vecino que abrió el portón manualmente y lo dejó abierto
, dos personas entraron y se llevaron la moto por lo que nos dijo la
administradora del edificio. Nunca vimos la filmación.
El tema es que hemos iniciado en principio
con un abogado de por medio una demanda al consorcio del edificio para que se
hagan cargo del robo. Esto está bien? deben ellos hacerse cargo? tenemos
posibilidad de ganar la demanda? y ellos pueden llegar a tomar alguna
represalia por el hecho de demandarlos? además de dejar de saludarnos obvio je
digo mi consulta sería puden hacer algo para sacarnos del edificio por esto? y
el dueño del dpto puede decidir no renovarnos el contrato de alquiler? digo hay
antecedentes de este caso?
Saludos Atte PAOLA
Respuesta: En principio es cierto que el consorcio
debe hacerse cargo de lo que haya ocurrido con la seguridad de la cochera que
ustedes alquilan.- Igual, sería bueno leer el reglamento de propiedad para
saber a ciencia cierta qué clase de espacio o lugar son esas cocheras. Y, por
último, es bueno saber también si hay un contrato de locación escrito.-
Consulta
9
Cordial saludo, En vista de que hemos tenido incontables
problemas con la admón. del edificio y aumentos exagerados del más del 100%,
como inquilinos estamos buscando una reunión con propietarios y el consorcio
para resolver la situación y plantear un cambio de admón.
La pregunta es ¿cualquier particular puede
hacerse cargo de la liquidación de expensas? Nuestra idea es hacernos cargo
como vecinos.
Muchas gracias, Laura
Respuesta: No está prohibido que los mismos vecinos se
autoadministren. Pero atención: Para administrar un edificio (en la CABA ) es necesario
inscribirse en un registro, además, en algunos casos es necesario hacer un
curso.-
Estimado Dr. Awad:
Motiva mi consulta el hecho de vivir en un
edifico en el que el actual administrador renovó su mandato en el mes de junio
de 2015. Nunca entregó copia del Acta Asamblea, no cumple
con los trabajos estipulados, no rinde cuentas , tenemos entendido que hay
proveedores que no han cobrado los trabajos que quedan inconclusos. Las
personas que integraban el consejo de propietarios fueron renunciando y
actualmente no existe consejo.
La consulta es si podemos intimarlo vía
carta documento a que convoque asamblea para tratar el tema de su remoción y en
la misma conformar un nuevo consejos de propietarios, ya que tengo entendido
que los libros y rendición deben entregarse al consejo de propietarios. Por
otra parte si no lo hicera advertirle en la misma carta documento, que si no lo
hiciera, el consorcio se autoconvocará, citando en la misma la normativa legal
(Código Civil y Comercial, y cláusula del Reglamento de Propiedad).
En caso de llegar a la autoconvocatoria, es
necesario contar con un quorum de las dos terceras partes de los propietarios,
tal como se establece para la renovación del mandato? Atentamente, Viviana M.
Respuesta: Las cosas no son tan sencillas como pueden
parecer. A veces es necesario tomar un asesoramiento más personalizado. Les sugiero, en principio, primero leer los artículos 2058, 2059 y 2060 del código civil nuevo.
Gracias por su respuesta, pero necesito me
oriente donde debo ir, a un abogado, a un escribano, un agrimensor ??? a que
profesional debo recurrir.
se que es un tema complejo pero necesito
saber quien es el profesional autorizado para este tema tan complejo, quien
saca los porcentual, si me puede responder, le quedo agradecida saludos
cordiales lucia
CONSULTA
ANTERIOR Y RESPUESTA
Dr Awad. deseo consultarle para que me
oriente cuales son los pasos a seguir para logar modificar el reglamento de
propiedad de un edificio (año 1980) ya
que el mismo cuenta con dos porcentual, son 79 unidades y nos da
un porcentual ejemplo un local tiene un
porcentual de 6.8 % 300 m2 ,
luego una unidad de un depto de 50m2 tiene
1,03, pasan las hojas del reglamento y vuelven a poner porcentuales y pasa el
local de 300 m2
a 2% y el dptode 50m2 a 1,40 .......hay 20 cocheras y pagan un minimo.de expensas.
tambien queria preguntarle xq si todos los
deptos pagamos nuestro impuesto inmobiliario ABL, en las expensas nos liquidan
mensualmente un ABL, que segun dice el administrador es del edificio ¿?- no
creo que sea asi pues yo ya pago abl, por mis metros cuadrados, o eso es por
las cocheras o algo esta mal......
me puede orientar donde puedo dirigirme y
como debo hacer, asi presento en asamblea, pues algo que nos estamos
perjudicando todas las 79 unidades no yo sola.
quedo atenta a su respuesta a la que desde
ya agradezco. Saludos lucia
Respuesta:
en forma general se pude responder que: Los reglamentos pueden modificarse,
pero la cláusula de porcentuales sólo se modifica por unanimidad.- La cuestión
es que, cada caso debe analizarse en forma particular, pues se trata de un tema
complejo.-
Respuesta: Vuelvo a insistir con mi respuesta
anterior. Y agrego: usted piensa que un problema tan complejo puede responder
in extenso desde el ámbito general de una página como ésta?
Consulta
12
Mi pregunta era si la administración está
obligada o no a brindarnos un teléfono para emergencias.
El edificio no tiene encargado permanente
ni Consejo de Administración.
De todos modos, gracias. Saludos cordiales,
Débora
CONSULTA
ANTERIOR Y RESPUESTA
Estimado: Apreciaría enormemente me asesore
en este aspecto.
Vivo en un edificio sin encargado
permanente sino que viene una persona para limpieza (de empresa que brinda ese
servicio) sólo por la mañana y una hora a la tarde.
La administración, que es nueva, se niega a
brindarme un teléfono para emergencias siendo que el único teléfono que tenemos
es de su casa en donde atiende sólo durante la mañana.
En este momento tampoco tenemos Consejo de
Administración.
Cabe destacar también que el edificio es
viejo y descuidado, urgencias se suscitan permanentemente.
La consulta es acerca de si tengo derecho a
exigirlo (no sé qué piensan los demás, es un Consorcio desastroso pero yo vengo
reclamando esto a la administradora desde hace un mes en que inició su
mandato). Si tengo derecho a exigirlo,
siendo que no está entre los denunciables en Defensa al Consumidor, ¿cómo puedo
defenderme, adonde puedo acudir?
Desde ya, le agradezco muchísimo su
atención.
Saludos cordiales, Débora
RESPUESTA
ANTERIOR: Disculpe, no comprendo qué quiere preguntar, en todo caso, vuelva a
formular la consulta.- Si se trata de que
el administrador debe tener un domicilio que sea el asiento de su oficina, un
teléfono, la respuesta es si.-
Respuesta: En cuanto a tener un teléfono para
emergencias, no está obligado, pero queda claro que es un servicio más que debe
brindar un buen administrador.- En todo caso, podrían (con asesoramiento)
removerlo y nombrar a alguien un poquito mejor.-
Hola buenas tardes,mi consulta es la
siguiente,alquilo la portería de un edificio horizontal en La Paternal ,tiene dos
ambientes amplios,cocina a parte y vista panorámica,un piso por escalera,estoy
abonando 2.800 pesos por mes,ahora viene la renovación del contrato y me
quieren cobrar primer año 4.000 pesos y segundo 6.000,la excusa que da la
administrador es que yo no pago expensas ni pago ABL,yo necesito saber si es
correcto que de una me aumenten un 45 por ciento para el primer año,siendo que
yo vivo de un sueldo,y a mí no se me aumento ese porcentaje ni mucho menos,no
se puede llegar a un acuerdo porque ya tomaron la decisión el consejo de
administración y la administradora,pido por favor saber de qué forma me puedo
defender ante semejante abuso,espero su respuesta, desde ya muchas
gracias.Romina y Beatriz
Respuesta: La verdad es que el precio de los
alquileres, al renovar el contrato se acuerda entre las partes, si quieren un
45% más y no hay acuerdo no se renovará.
Y casi todos los contrato, desde hace ya algún tiempo, ya contienen una
cláusula de aumento (estableciendo los precios, en cada caso) por año, semestre, trimestre, etc.
Buenas tardes. Gracias por la respuesta. Y
ante vuestra pregunta si tenemos administrador la respuesta es sí. Pero quién
pagaría la consulta al profesional de la construcción para saber por qué se
rompió el piso? Porque ellos lo sugirieron pero y el costo? Gracias. Un saludo
Graciela CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Buenos días
La consulta es por el piso de un balcón. Un
día escuchamos un ruido como una explosión y era el piso del balcón que se
había levantado. Esto es un 8 piso ,en el que hay dos dptos que comparten el
balcón separados por una mampara. Nosotros queremos arreglar el piso y no
conseguimos respuesta ni de la constructora,es un edificio relativamente nuevo,
tampoco sabemos si les cabe responsabilidad alguna, al del 9no tbn se le rompió
en el mismo momento pero en la cocina,
ni del vecino para arreglarlo. Ya tenemos el presupuesto para
hacerlo en forma particular , pero el
vecino no me da el ok , como el piso es todo uno nosotros todavía seguimos con
el balcón roto. Mi idea era arreglarlo, darle un corte con un perfil de
aluminio como el balcón o con algo y el de al lado que se arregleeee, jajaja ,
no, jaja pero tampoco puede ser que estemos esclavos de ellos. Le dijimos
varias veces, intervino el administrador pero nadie nos da el ok. Muchísimas gracias. Aguardo su respuesta. Un
saludo. Graciela
PD : el edificio está en La Plata , a una cuadra de plaza
Moreno, donde suelen hacerse espectáculos al aire libre, y en alguna que otra
oportunidad se ha sentido movimiento durante algún recital por ejemplo, no sé
si tendrá que ver......Graciela
RESPUESTA
ANTERIOR: Bueno, lo mejor
será contar con un informe de un profesional de la construcción que eche luz
acerca de las causas del levantamiento del las baldosas. Tienen administrador?
Respuesta: en principio es el consorcio quien debe
moverse para dar solución a estos problemas.
Por eso lo mejor es intimar fehacientemente al consorcio y al
administrador la reparación.- Por eso le pregunté si tenían administrador.-
Buenas tarde ,doctor y muchas gracias por
contestar .
La filtración es por las propias rajaduras
cuando cae agua en rejilla de desagüe del balcón del vecino .Creo yo no se
Lo extraño es que acá pasaron ya dos
administradores y no solucionan el
problema porque la ellos es el vecino quien debe abonar este arreglo .
No es eso tengo en el comedor también una
rajadura de cielo raso de yeso ,esto ya como 10 años y también dice que me
corresponde a mi
Bueno,espero su amable respuesta por favor
como para saber realmente a quien corresponde el arreglo Ana Maria
Respuesta: Los deterioros o desperfectos pueden tener
una causa externa, por ejemplo una filtración (ahí quizá sea el consorcio el
que repara) o ser consecuencia del paso
de los años y la necesidad de volver a pintar o hacer el revoque.- Habrá que
ver. Cualquier profesional que ve el deterioro se da cuenta de ello.-
Consulta
16
Hola,
le aclaro lo que me dice: Las CD son para que retire el aire en un plazo de 48
hs. Muchas gracias por su respuesta. Viviana
Hola buen dia, mande dos cartas documentos
por problemas con un aire acondicionado y ninguno la recibe.
El administrador no habre la puerta a los
carteros y la inquilina no contesta los llamos del portero eléctrico.
Como sigo?
Muchas gracias Viviana
Consulta 66 adjunta foto
Hola, la foto que envio muestra un aire
acondicionado que puso la vecina de mi madre sobre la pared que comparten. La
cama de mi mama tiene el respaldo sobre esa pared, por consiguiente no duerme
bien desde hace muchos meses. El aire es frio calor de manera que esta prendido
todo el año. Mi madre ya tiene problemas de salud serios por no dormir. El
adm.del edificio me dice que tengo que mandar una carta documento y luego pedir
una mediación al CGP. La señora es inquilina, la carta va dirigida al dueño?
Que se necesita llevar a la mediación?
Muchas gracias Viviana
RESPUESTA ANTERIOR : si se trata de ruidos
producidos por aparatos de aire acondicionado en muros del dominio común, el
administrador podría intervenir en nombre del consorcio. La carta documento va
dirigida a la propietaria del departamento, también puede enviar una a la
administración.- Sugiero una mediación
privada, no una del CGP, pues el requerido no tiene obligación de presentarse.-
RESPUESTA
ANTERIOR : Las CD eran para citar a la mediación?
Respuesta: Puede citar a una mediación (pero no la del
CGP, que no es obligatoria para concurrir). Yo citaría, a la administración, al
consorcio, al propietario y si sé su nombre, también al locatario.-
Buenas tardes.
Soy parte del Consejo de Administracion de un Consorcio de
esta Capital, donde nos ocurriò lo siguiente: en una tormenta acaecida un
jueves a la noche (alrededor de un mes atras), el balcon terraza del ultimo
piso se inundò, la inundacion pasò al living y comenzò a drenar x el hueco del
ascensor principal, inundando la entrada principal del piso 12 y algo del 11.
Ese balcon terraza tiene una
particularidad: declive hacia adentro, y la propietaria le ha colocado -por
decision propia- una nueva capa de ceramicos cuando se mudò, con lo que dejò el
balcon casi al nivel de los ventanales.
En todos los otros 12 pisos, el declive es
hacia afuera (a 1 ò 2 grados) y entre el balcon y el marco de los ventanales
hay alrededor de 5 cm
de alto.
Cuando el destapador fue al dia siguiente,
comentò que el caño que va de la unica rejilla del balcon terraza (con muchas
plantas y macetas) al caño maestro de desague estaba obstruido, y asegurò que
el caño maestro no estaba tapado xque si no se habria inundado el piso 12, el
11, etc.
En la asamblea extraordinaria que tuvimos,
a la propietaria se le hicieron muchos reclamos x las ceramicas en el balcon y
el declive hacia adentro.
En concreto, creemos que este balcòn es una
cosa comùn de uso exclusivo, pero la dueña cree que todo el arreglo (el parquet
de su piso y el del 12, el techo del piso 12, mas la colocacion de nuevas
rejillas, y eventualmente remocion del piso nuevo de ceramicos) esta a cargo
del consorcio.
En el Consejo entendemos que la obligacion
de cuidado y guarda esta a cargo de la propietaria, x lo que si solamente el
tramo de caño de la rejilla al caño maestro estaba obstruido, hay una
negligencia y deberiamos negociar con ella que asuma una parte de los arreglos.
Quisieramos conocer su opinion para poder
seguir adelante. Atte., Daniel
Respuesta: Primero me gustaría saber, conforme lo que
diga el reglamento de propiedad, qué clase de superficie es ese balcón.- En
segundo lugar, la cuestión es un poco compleja, por lo que me temo que no sea
posible responder en detalle, sólo se podrá ensayar una respuesta muy general.
Consulta
18
buenas noches, quisiera saber como hacer
para abonar las expensas via juzgado. gracias. Nora Edith
Respuesta: La vedad es que pagar las expensas “vía
juzgado” es en otras palabras, un proceso judicial que se llama consignación de
expensas. Y no se puede responder más,
hay que analizar cada caso en particular.-
Consulta
19
Hola
Necesito saber cuales son los recaudos y
requisitos que se deben solicitar a la empresa de hidrolavados del edificio
contiguo a la propiedad de mi madre.
En
el dia de hoy , un representante de la
empresa junto a la administradora,
concurrieron a nuestra propiedad a
pedirnos permiso para ingresar a nuestra terraza a colocar una lona
plástica para que no se manche el piso ya que comenzarían a realizar un
hidrolavado a la pared contigua que debe tener 20 metros de largo por 10 metros de ancho..
.Dicha pared se realizo montada sobre nuestra pared medianera sin nuestro
consentimiento en el año 1973. Mis padres escrituraron en el año 1969 antes de
la construcción del edificio . Eso era un baldio.
Les
pregunte que solución realizarían a la cantidad de desperdicios tierra,
pintura, material etc y los litros excesivos de agua de la hidrolavadora darían a un único desague de la terraza de la casa. Ya
que todo eso acumulado durante el tiempo de trabajo inundaría la terraza,
taparía los caños y provocaría que la propiedad pudiera colapsar. El empleado
me dijo que con la presión de la hidrolavadora destaparía la cañería, a lo cual
le conteste que la destarias porque reventarías los caños y el problema seria
solo nuestro. Siempre y cuando el peso del agua de la terraza no provocara un
problema mayor con la estructura de la casa. No supo bien que decirme y le dije
que pensara una solución a fin de desviar los metros cúbicos de agua a la
vereda sin que nos perjudique a nosotros.
Mi mama tiene 87 años y no quiere darles
permiso dentro de su propiedad. No tiene confianza en ningún empleado y por
ende tiene miedo que le ocasionen un daño material a su propiedad, mas aun con
la respuesta de casi reventar los caños dándole presión.
Es por eso que necesito saber si les debo
solicitar permiso de obra , art de los empleados, si debo denunciar al gob de
la ciudad la limpieza de la fachada etc y que hacemos frente al peligro
inminente ya que la contratación con la empresa ya se realizo sin habernos
preguntado a nosotros teniendo en cuenta el perjuicio que esto ocasiona en una
propiedad ajena.Desde ya muchísimas gracias . Y somos sus oyente en radio mitre.
Gracias Roxana
Respuesta: No sé si para lavar el frente se necesita
un aviso o permiso de obra. Eso debe responderlo un profesional de la
construcción. En cuanto la situación de ustedes como linderos, sería bueno que
suscriban un acuerdo para que se determine bien cómo ingresarán a la propiedad
de ustedes y otros detalles y el lindero se haga cargo de todos los perjuicios
que puedan ocasionarles a ustedes.- En general nadie se preocupa por nada y
nadie prevé nada pero no siempre las cosas salen bien.-
Consulta
20
Que tal, podria aclarame siguiente
situacion? Desde ya muchas gracias.
Resulta que un caño comun vertical de
cloaca justamente un codo del mismo se rompio a la altura drl piso de mi unidad
en la parte del lavadero. Esta rotura del caño general y comun le causa humedad
s los pisos de abajo cuando los de arriba lavan la ropa. Teniendo en cuenta que
el edificio tiene 3 años y entendiendo que el costo de reparación deberia
afrontarlo la empresa constructora, la pregunta es si me cabe responsabilidad
en caso de negarme a que ingresen a mi propiedad para hacer esta reparación, y
en caso afirmativo, quien accionaria contra mi? Directamente el consorcio, los
propietarios de pisos de abajo damnificados o la empresa constructora??
Gracias por la respuesta. Pascual
Respuesta: En principio el consorcio debe reparar y
pedir a la constructora el reembolso. Lo que no se entiende es porqué Ud. va a
negarse a que entren a su casa para llevar a cabo la reparación.- le aclaro que
desde el 01 de agosto de 2015, está vigente el código civil y comercial de la
nación que, en su artículo 2046 obliga al propietario a permitir el acceso.-
Consulta
21
Gracias por su respuesta.
Otra consulta: este consorcio, de provincia
de Buenos Aires, no tiene libro de actas, como puedo hacer para rubricar un
libro libro y ante que organismo de la Provincia de Buenos Aires? Saludos, Valeria DM
Respuesta: La rúbrica puede hacerla con un escribano que tenga registro en la
jurisdicción en la que situado el edificio.-
Consulta
22
Dr. Awad seria tan amable de enviarme una
nota tipo para dar de baja el
Servicio de un administrador.
El caso es que lo queremos traer a gente
del edificio que se recibió de
Administrador y ya puede operar como tal y
al tenerle mas confianza y
Vivir en el sabe todo lo que hay que hacer
mientras que la persona que
Nos da el servicio no soluciona nada... A
la espera de su respuesta lo
Saludo atte. Héctor
Respuesta: Dar de baja el servicio de un
administrador? Es remover al
administrador? No entiendo.-
Consulta
23
Que tal Dr. Awad? Buenas noches.
Vi su página de consultas por asuntos de
consorcio y me pareció muy interesante y útil.
Quisiera hacerle la siguiente consulta:
Actualmente alquilo un departamento con
patio que da a las ventanas de las unidades A y D. Lamentablemente tengo uno o
varios vecinos que tiran las colillas de cigarrillos a mi patio. Yo tengo dos
hijos de 2 años (mellizos) y lamentablemente todavia no son conscientes de
algunas cosas y a veces los veo agarrando las colillas (las que quizás no vi al
barrer). Lamentablemente pone en riesgo la vida de mis hijos por motivos de que
pueden ingerir los mismos. A su vez, éste vecino tira las cenizas arriba de la
ropa que está tendida y, recientemente, compré una pileta para mis hijos y me
tira las colillas de cigarrillos en la pileta.
Me parece que ésto llegó a un límite de
poco respeto y despreocupación total para conmigo y con mi familia.
Lamentablemente no tengo identificado al
vecino pero estoy tomando medidas para registrar el hecho (cámaras de video).
Mi consulta es, hay alguna medida legal
para tomar con el consorcio (el cual ya está al tanto, pero sólo se limitaron a
mandar una nota en las expensas) para evitar que ésto suceda? Me gustaría saber
qué medidas tomar tanto si tengo o no al responsable del hecho.
Ya hay pruebas que dan a que tengo dos
nenes chicos (coche doble, juguetes, la pileta, etc).
Muchas gracias por su atención. Saludos Leandro
Walter
Respuesta: Sería bueno identificarlos a esos vecinos,
como primera medida. Si no es posible, habrá que intimar al consocio a que
instale una reja de seguridad.-
Consulta
24
Buenos días Sr. Eduardo Awad , tengo el
siguiente problema y le agradecería cualquier ayuda que pueda brindarme, vivo
en un edificio y la vecina que habita el departamento justo arriba del mío se
le inundo debido a una rotura de la mochila del inodoro, lo que produjo daños a
mis techos no solo al del baño, me puse en contacto con ella para que se haga
cargo del daño y se niega a hacerlo. El administrador dice que es un tema entre
vecinos y lo que queda es hacer juicio, por eso quería consultarles si el nuevo
código civil dice algo al respecto para evitar llegar a ese punto.
Muchas gracias! Hector
Respuesta: Y, creo que la administradora tiene razón,
si es que la inundación fue por desperfectos en la mochila, cuestión que no
compete al consorcio.--
Consulta
25
Hola buen día. Mi consulta es la siguiente.
Con. Mi esposa alquilamos un dpto y un flexible de la cocina se rompió. Y se
cambio ni bien nós enteramos. El problema es q parece q filtro agua el dpto de
abajo y en consorcio nós quiere hacer pagar el daño del otro departamento a
nosotros. Me parece q no es así. Para q pagamos expensas. Ariel
Respuesta: En principio, ahora, el consorcio debe
reparar las cañerías en toda su extensión y los daños que estas ocasionen.-
Consulta
26
Buenas tardes, Dr. Me encuentro en una
difícil situación desde hace tiempo. Soy propietaria de un local en un edificio
de 6 U.F. que se autoadministra. Hace 3 años, sufrí serios daños en mi propiedad
producto de graves filtraciones de agua provenientes del dpto. de arriba y cuyo
dueño es la persona que administra. No se hizo cargo por lo que tuve un gran
perjuicio económico en abogado, peritos, escribano y que implicó también la pérdida de mi inquilino
y el local inactivo mucho tiempo para que secara la humedad. Por problemas de
salud fliares., más el desgaste emocional y físico mío, decidí terminar el tema
en mediación, llegando a un trato irrisorio donde me pagaron 4 cuotas de $500
(el año pasado) , respondiendo por ello el consorcio. Desde entonces, las
liquidaciones de expensas son verdaderas burlas, me obligan a pagar lo que
quieren, argumentan trabajos dentro de los dptos. (incomprobables) y cuando
pido las facturas me muestran presupuestos o directamente no me responden.
Aparecen todos los meses Fondos de reserva que nadie determinó, saldos
negativos sin informar qué U.F. son deudoras, esta persona que administra y
me generó el perjuicio, también argumenta
que le prestó dinero al consorcio y que hay que devolvérselo. No cobra
honorarios, y está recuperándole al consorcio el dinero que me dieron Y MAS. No
están inscriptos en el Registro. Quisiera saber si ante esto,tengo alguna
defensa. Me parece muy injusto. Muchas gracias Milagros
Respuesta: Bueno, en principio, debería inscribirse en
el Registro. Lo demás debe analizarse ítem por ítem, todo parece indicar una
administración deficiente, pero como es un propietario… Habrá que determinar si
le causa perjuicio al consorcio.-
Consulta
27
Como está Usted: Necesitaba de su
gentileza, tener en claro, de acuerdo a sus comentarios ( espero haberlo
entendido correctamente) si en la nueva Ley de Codigo Civil y Comercial en los
Consorcios, las partes internas de la unidad, como canillas, griferia, electricidad,
ahora le corresponde en cuanto a sus arreglos, que sean a cargo del Consorcio.
Le saludo atentamente a la espera de la
gentileza de su respuesta Marian
Respuesta: La cañería sí es común, la grifería no. Los
cables son comunes sólo hasta la entrada al departamento, hasta la caja donde
está el cortacorriente, a partir de allí son propios.-
Consulta
28
Hola, Hace un tiempo del baño del piso de
arriba del mio tuvieron una perdida que ocaciono que se me humedeciera todo el
techo, se arruinara la pintura y un mueble se le pudra la madera de atras, lo
que ocaciono que se desprenda uno de los tornillos que lo fijaban y se girara
el armario y rompiera la guarda del techo.
Queria saber que le correspondia a quien
pagar ya que los daños son en la pintura, la guarda del techo y el mueble.
Segun tengo entendido, como los daños no fueron por una cosa interna, sino por
algo que vino desde el techo no me corresponderia a mi pagarlo.
La administracion me dijo que ellos solo
podian mandarme a pintar el baño, pero no creo que sea asi, porque no fue mi
culpa que se haya roto nada. Gracias! Sebastian
Respuesta: Si se trató de una filtración de cañerías,
el consorcio debe reparar todo.-
Consulta
29
Buenas
tardes DR. AWAD como esta
UD. le comento que estoy preocupada
por la LEY 941
que le da poder a los porteros, lo mismos
mis vecinos y conocidos , me dijeron
que juntando 5000 firmas H.
Larreta la podria vetar , le
agradeceria su opinion al restecto .-
Es posible que los propietarios
tengamos tantos problemas con los
administradores y encargados donde podemos dirijirnos o hacer algo al respecto.
Muchas
gracias Dr. AWAD
por su atencion , le deseo un
excelente año 2016 . SRA. ALICIA de CABALLITO
Respuesta: NO es la ley 941 (esta creó en su momento,
el Registro de administradores).- Sobre el veto, ya ha pasado el momento.-
Consulta
30
Estimada Alejandra: Vivo en una edificio
chiquito, 11 copropietarios, sin ascensor, administrador ni portero.
Administramos una vecina y yo. El consorcio DEBE sacar el CUIT??? Cómo
hacemos????
Aguardo respuesta a la mayor brevedad
posible!!!!
MUCHÍSIMAS GRACIAS y FELICIDADES!!!!
Cariños y saludos al Doctor!!!! Alicia
Respuesta:
En principio no es necesario (ya que ni siquiera tienen personal en relación de
dependencia). Pero, si quieren hacerlo, les sugiero consultar con un contador,
ellos son los profesionales que mejor entiende de estas cuestiones.-
Consulta
31
Buenos días, soy propietario de un
departamento en el 3er piso cuyo techo (terraza accesible),tiene filtraciones
ocasionando serios deteriores, no hay
consorcio debidamente inscripto,
ni reglamento, solamente dos de los vecinos
(de 16 que hay ) se hacen cargo de cobrar expensas para el mantenimiento básico
del edificio.Llevan un libro de actas en el cual consta su designación mediante
asamblea.El problema es que los propietarios se reusan a reunirse para tratar
el problema ante descripto aduciendo que no tienen dinero.Cual es la vía legal
a seguir? Gracias Daniel L.
Respuesta: Si hay reglamento hay consorcio, sugiero
intimar a los dos vecinos administradores a llamar a una asamblea, para tratar
el tema. Esto como primer paso.-
Consulta
32
HOLA, quisiera saber quien deberia pagar el
cambio den llave exclusa, cuando hay que modificar el caño dentro de la pared?
MUCHAS GRACIAS POR LA RESPUESTA. Roberto
Respuesta: La instalación debe ser reparada por el
consorcio.-
Consulta
33
hola. mi consulta es en que se basa un
administrador para cotizar sus honorarios.
me encuentro con montos muy disimiles .
el que estuvo hasta hace unas semanas nos
cobraba 1200 y ahora me pasan 3800. Es
por categoria del edificio ?????? gracias.
Nora
Respuesta: No hay un parámetro obligatorio. Las
distintas entidades que nuclean o asocian administradores, tienen sus tablitas,
pero, reitero, no son obligatorias.
Consulta
34
HOLA:
MI NOMBRE ES MARIA EUGENIA Y NECESITO ASESORAMIENTO , HACE YA BASTANTE
TIEMPO TENGO FILTRACIONES DE MI VECINO DE ARRIBA, CANSADA DE TRATAR DE DIALOGAR
CON ÉL PEDI EN EL GOBIERNO DE LA
CIUDAD UNA MEDIACION A LA CUAL ME HICE PRESENTE YO , MI VECINO Y A
ADMINISTRADORA DEL CONSORCIO, Y SE LLEGO AL ACUERDO DE QUE MI VECINO SE HACIA
RESPONSABLE DE LOS ARREGLOS, A LOS QUE YO NO SE A QUIEN CORRESPONDEN, ESTOS
ARREGLOS SE HICIERON PARCIALMENTE Y YO SIGO CON FILTRACIONES CADA VEZ MAS
SEVERAS. A LAS AUDIENCIAS DE SEGUIMIENTO NO SE HICIERON PRESENTES Y DE NINGUNA
DE LAS DOS PARTES DEMUESTRAN INTERES EN SOLUCIONAR EL PROMEBLA. POR FAVOR SI
PUEDEN DESPEJAR MIS DUDAS E INFORMARME LOS PASOS A SEGUIR DESDE YA MUCHÍSIMAS
GRACIAS. SALUDOS MARIA EUGENIA Y RAMIRO
Respuesta: Lo mejor será formalizar una mediación
obligatoria y comenzar a andar un camino más seguro.-
Consulta
35
Estimado Dr. Awad quisiera consultarle lo
siguiente, vivo en un edificio de 4 departamentos solamente y no tenemos
inscripto el consorcio por tratarse de un edificio pequeño administrado por uno
de los propietarios, y queremos contratar personal de limpieza 4 horas 3 veces
por semana ¿de qué manera podemos registrar al personal si el consorcio no está
inscripto?
Muchas gracias Mariano Antonio
Respuesta: Primero hay que inscribir al consocio en
AFIP. Sugiero que esa tarea la consulten con un contador.-
Consulta
36
Vivo en un consorcio en San Isidro. El agua
fría a veces sale marrón, otras veces beige y muy pocas veces clara.
La administradora del edificio se niega a
hacer limpiar el tanque de agua porque dice que es muy caro.
Quisiera saber si hay alguna reglamentación
en el partido de San Isidro que fije la obligatoriedad de efectuar la limpieza
de tanques y con que frecuencia. Muchas gracias Marta
Respuesta: en esta clase de cuestiones locales es
mejor siempre, asesorarse con un profesional de la construcción. Pero,
considerando que el administrador debe mantener el edificio en condiciones de seguridad
(ver los artículos 2065 a
2067 del código civil y comercial vigente desde el 01 de agosto de 2015) lo
mejor será intimarla a que lleve a cabo las tareas necesarias para que el agua
sea segura.-
Consulta
37
DR. AGUAD, con respecto a las nuevas disposiciones
del CODIGO CIVIL, he escuchado en sus comentarios en radio MITRE, quisiera
saber lo siguiente: se trata de de un edificio de mas de 60 años de antigüedad,
el mismo tiene en algunas uf. los cables originales y los caños también
originales, muchos de los propietarios a través de los años han adecuado tanto
su sistema eléctrico como los de plomo que fueron reemplazados por los caños
que se usan actualmente.
La pregunta es, le corresponde al consorcio
el pago del cambio de cables y caños de la uf. que no lo hubieran hecho?, esta
contemplada esta situación dentro del nuevo CODIGO CIVIL? Mucho agradecería su
respuesta
Lo saluda respetuosamente CARLOS
Respuesta: Dentro de la unidad funcional los cables
siguen siendo del propietario. Sólo son comunes hasta la caja que contiene el
cortacorriente.-
Consulta
38
La consulta es la aiguiente. En mi edificio
tenemos sistema de entrada por tarjetas
y no llaves. Hace poco entraron dos ladrones y se observa en la gravacion que
entran con dos tarjetas. En un principio el dueño de la empresa de seguridad on
line dijo que se podia obtener la clave de las tarjetas con la que ingresaron
estos ladrones y luego dijo que no. Por suposiciones entre la administracion y
las dos personas del consorcio echaron al portero sin asamblea mediante. Esto
se puede hacer? Por otra parte qusiera saber si los inquilinos pueden bajar a
reuniones a cuales reuniones y si tienen voto. Vivo en la prov. De Bs As.
silvana
Respuesta: 1.- De acuerdo con lo que establece, ahora
el código civil y comercial de la nación, es necesario que la asamblea apruebe
el despido del encargado.- 2.- Los
inquilinos (locatarios) no tienen voz ni voto en las asambleas, ya que las
asambleas son reuniones de propietarios.-
Consulta
39
Hola Dr. Awad, buenas noches
El
motivo por el cual le escribo es para que me pueda informar u orientar acerca
de un problema que tenemos en el edificio.
Somos
propietarios de un departamento sin cochera.
Hay
que cambiar el mecanismo de apertura del portón de la cochera porque se rompió,
el gasto se prorratea entre todas las unidades del edificio o sólo entre los
propietarios de las cocheras.
Desde
ya le agradezco todo lo que me pueda comentar.
Cordialmente, Daniela
Respuesta: para responder, en principio, es necesario
primero leer el reglamento y saber qué son jurídicamente hablando, las cocheras
en ese edificio.-
Consulta
40
Hola soy propietario d un depto y quería
comprarle la cochera a otro del mismo edificio. Quería saber q tramite se hace,
q documentación es necesaria y si saben costos del proceso. Gracias!!!! Fefe
Respuesta: La respuesta no se puede dar en esta
página. Hay que tomar un asesoramiento más personalizado, ver documentación,
etc.-
Consulta
41
Buenas tardes, quisiera hacerle algunas
consultas,
TEMA COCHERAS:
se rompió el portón automático de PB que da
acceso a 7 cocheras, por dicho pasillo también se accede a lo medidores, el
arreglo del portón a quién corresponde, los que no tienen cocheras no quieren
pagar el arreglo ya que dicen que no lo usan. El porton por estar en fachada no
es común? el edificio fue concebido así, pero hace rato viene funcionando mal y
nos recomendaron cambiar todo el sistema.
SEGURO ENCARGADO:
Nuestro encargado esta de licencia hace mas
de 6 meses ya que tuvo que operarse del corazón, nos infomo una vecina que nos
corresponde un seguro que cubra el sueldo del portero ya que ademas estamos
pagando suplencia, la administradora aun no nos presento ningun papel que haya
presentado con el reclamo del seguro pese a nuestra insistencia, como podemos
actuar?
LLAVE EN PUERTA DE PALIER:
Nuestro vecino del piso 12 colocó llave en
la puerta de su palier que da a la caja
de escaleras, desde el palier se puede salir empujando pero desde la caja de
escaleras hacia el palier hay que abrir con llave, se puede hacer? porque en el
palier estan los hidrantes, el edificio fue preparado con hidrantes en todos
los palier.
Muchas Gracias,
nuestra administradora carece de
experiencia le pido por favor si nos puede informar sobre estos temas que hace
meses no podemos resolver, por otro lado la administradora que trajeron es
allegada al encargado con lo cual intuimos que por eso no avanza con los
papeles del seguro.
Lo
saluda atte. Arq. María Eugenia
Respuesta: Sobre la cuestión del portón, primero hay
que tener a la vista el reglamento y saber cómo está concebido el edificio y
cómo se comportado el consocio en este tema,
para responder.- 2.- Sobre la enfermedad del encargado, no parece
tratase de un accidente de trabajo, por lo que el seguro (común,
obligatorio) no tiene porqué cubrir ese
ítem.- 3.- No se puede cerrar el acceso a escaleras.- 4.- entiendo que si debe
ser la administradora quien, en nombre del consorcio, tome asesoramiento
adecuado para poder cumplir de manera eficiente su tarea.-
Consulta
42
Buenos días Dr. Awad.
Mi consulta es la siguiente: vivo en un
edificio que posee cuatro termo tanques, el que corresponde a la hilera de mi
departamento cada tanto “aparece” con la temperatura cambiada, por lo cual el
agua caliente sale tibia y así es como debo bañarme y hacer uso de ella para
los quehaceres domésticos. Esto ocurre desde septiembre. Ya lo dialogue con la
administradora muchas veces, pero hasta el día de hoy continua el mismo
inconveniente. Por favor necesitaría me asesore como debo proceder para una
solución definitiva.
A la espera de una respuesta.
Lo saluda atte.
Ángeles
Respuesta: Se supone que esos artefactos o aparatos
están en una sala que debe tener llave, o no?
Consulta
43
Estimados
El motivo de mi presente mail es de poder
realizar la siguiente consulta:
Vivo en un edificio del gran buenos aires
con espacio para una cochera por departamento.
El 75% de los propietarios ha techado la
cochera y se ha apropiado de la misma. Las cocheras no estan asignadas
individualmente. Las restantes cocheras
se encuentran disputadas constantemente entre quienes no hemos techado los
espacios, en varias oportunidades me he encontrado con notas de vecinos exigiéndome
que no estacione en sus lugares (lugares que no se encuentran techados)
aduciendo que les pertenecen. Por este
motivo, he tenido que dejar el auto fuera del estacionamiento aún cuando tengo
entendido que me corresponde un lugar.
Las cocheras no alcanzan debido a que hay autos rotos que ocupan lugar y
a que hay propietarios que tienen mas de un vehículo.
Cómo podría sustentar mi derecho a un lugar
de estacionamiento?
Desde ya, muchas gracias por su tiempo Diego
Martín
Respuesta: Primero hay que leer el reglamento de
propiedad y saber bien qué son esas cocheras. Si son cosas comunes: creo que es
imprescindible que el administrador, convoque a una asamblea par que se
determine un reglamento de uso del sector.-
Consulta
44
Estimado,
Le escribo para hacerle una consulta con
respecto al tema de cañerías internas en una unidad funcional de un edificio.
Se está planteando hacer una refacción y
necesito saber si es posible, solicitar al Consorcio que las cañerías internas
se cambien a nuevo ya que tienen más de 30 años y lamentablemente no tenemos
presión de agua en el baño.
Entiendo que el artículo 2041 del Nuevo
Código Civil y el Reglamento de Copropietarios de nuestro Consorcio, dice que
todo aquello que se encuentre dentro de los muros de una unidad funcional, le
corresponde arreglarlo al consorcio. A simple vista, no hay ningún tipo de
pérdida de agua, sin embargo la presión no es suficiente. El Consejo me dice
entonces que no corresponde pedir el cambio de cañerías, por más que represente
una mejora para el edificio. Además, dos de las tres personas que lo integran,
han cambiado sus cañerías internas hace un par de años (por la misma razón)
cuando refaccionaron sus respectivas viviendas, haciéndose cargo de los gastos.
Me gustaría saber si esto es así o si debo
seguir insistiendo con el pedido, ya que soy la tercera integrante del Consejo.
El administrador en cuestión dijo que él no
se opone al planteo, ya que representa una mejora para el edificio, sin embargo
dejó el tema en manos de los propietarios, miembros del Consejo.
Qué pasa si hago la refacción en cuestión
sin cambiar las cañerías y en el futuro comienzo a tener problemas con las
cañerías? El Consorcio tendría que hacerse cargo de ello?
Espero pueda responder mis dudas, ya que
estoy bastante perdida con este tema y no sé cómo proseguir para hacer las
cosas correctamente.
Saludos y feliz año nuevo! Atte, Soledad
Respuesta: Si hay poco caudal de agua y ello se debe a
que las cañerías están obstruídas (esto deberá certificarlo un plomero, por
ejemplo) el consorcio debe repararlas o cambiarlas, según sea más conveniente.-
Consulta
45
Estimado.
Mi consulta es la siguiente:
Soy propietaria de un departamento en
Capital Federal, el que hace 3 meses esta alquilado. La Inquilinia
acordó
hora y dia para instalar el cable de Tv. y resulta que el caño por donde
entra al departamento esta tapado( en realidad no sabemos a que altura del caño
esta el problema), el tema es que hable con una
persona del consejo y me dijo que era un
tema de la constructora.Que debo hacer.?
Gracias y Feliz 2016 Monica
Respuesta: Gracias por sus buenos deseos, igualmente
para usted.- Sobre lo que ocurre con la cañería, puede decirse en principio que
debe desobstruírla el consorcio. Ahora bien, si hay otros responsables eso hay
que verlo en forma pormenorizada, si es un edificio nuevo, etc.-
Consulta
46
HOLA! MI NOMBRE ES PATRICIA , ME ACABO DE MUDAR A UN EDIFICIO
NUEVO , SOY PROPIETARIA Y QUIERO
ADMINISTRAR EL EDIFICIO .
PERO NO SE POR DONDE EMPEZAR , NECESITO
AYUDA , ORIENTACION EN LA
LIQUIDACION DE EXPENSAS. DESDE YA , MUCHAS GRACIAS !! SALUDOS
CORDIALES!! PATRICIA.
Respuesta:
Para administrar edificio en la CABA hay que inscribirse en
un Registro. Además es necesario hacer un curso porque no es una cuestión
sencilla.-
Consulta
47
Estimado dr: lo consulto porque en el
departamento que alquilo hace muy poco,cada vez que utilizan el asensor baja la
tensión en mi dto,mire la boleta de expensas y no tiene medidor el
consorcio,¿es legal que sea compartida la luz
del consorcio, que gasta bastante por el asensor,con la luz de un depto.
común? a espera de su respuesta.muchas gracias atte Natalia
Respuesta: no sé de cuestiones técnicas, habrá que
hablar con un electricista. De ser así,
Ud. debe hablar con el propietario del departamento y plantearle la cuestión.-
Consulta
48
Buenos días Dr. Eduardo Awad: hace un mes
que estoy trabajando en la administración de un edificio nuevo en la xxx ,
provincia de Mendoza. Sé que hay que organizar el tema consorcio, pero sola, no
creo poder hacerlo. Mi pregunta es ¿hay alguna manera de asesoramiento vía
internet, suscribiéndome? En esta ciudad es muy nuevo todo este tema de PH.
Sería Ud. tan amable de aclarar mi duda? Saludo muy atte. Y deseándole un
Próspero AÑO 2.016. Gloria
Respuesta: Hola gloria, feliz 2016 para usted también.
En mi caso personal, si bien dicto cursos para aprender a administrar, no lo
hago a distancia.-
Consulta
49
Buenas tardes Dr. Mi consulta es la
siguiente. Alquilo hace más de cinco años el mismo DPTO. Cumplo mensualmente
mis obligaciones. Soy trasplantado de páncreas y riñón. Tgo dificultades serias
para subir y bajar escaleras. Alquilo en un quinto piso. Hace un mes se rompió
una plaqueta del ascensor. Se informó por parte del administrador a todos los
ocupantes de los dptos que había que reemplazar plaquetas y otras cosas del
ascensor. Se citaron a todos los dueños. Muy pocos fueron. Aducen que no pueden
juntar el dinero para comprar los repuestos. Hay muy poco dinero del fondo.
Nadie se hace cargo. Yo hace casi el mes que no puedo bajar. Estoy cautivo en
el quinto piso. HAY ALGUNA FORMA DE OBLIGAR AL DUEÑO O AL CONSORCIO DE QUE
ARREGLEN RÁPIDAMENTE EL ASCENSOR? . Muchas gcias. Fernando
Respuesta: Creo que es posible que usted, como
locatario, intime tanto al consorcio como al propietario a reparar el
ascensor.-
Consulta
50
Buen dia, en mi edificio han cambiado la
cerradura puerta acceso al edificio donde vivo, la decision fue de algunos
propietarios, ya que la cerradura anterior habio sido violentada (capital
federal), la administracion no tenia conocimiento ni del hecho , ni del cambio
, el encargado tenia las llaves y solo se dejo un cartel en puerta donde se
debia solicitar hasta las 21 hs, al regresar a mi casa a 30 minutos mas tardes
, el encargado ya no estaba, y por ende quede fuera por 24 hs, hasta el dia
siguiente que me pudo dar las llaves.-
Corresponde iniciar algun tipo de accion a
los responsables?
La administracion deberia tomar recaudos?
Quien fue el responsable no deberia haber
dejado a una persona que a toda hora pudiera entregar la llave? Gracias lucio
Respuesta: La verdad es que los gastos y reparaciones,
etc. del consorcio debe hacerlas el administrador, tomando los recaudos del
caso. No sé cómo habrá ocurrido lo de su edificio, quizá fue una urgencia, Lo
mejor será que le envíe una carta o nota al administrador recordándole que es
él representante del consorcio y es él quien debe hacer los gastos, pagos y
demás en nombre del consorcio.-
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