Consulta
1
Hace 20 años hice una refacción en la
cocina y modifiqué la caja original de la pileta agregando un caño de plomo
para derivar el agua hacia una cámara.
La semana pasada a raíz de un problema de
humedad en la pared de un vecino,la Administración envió un plomero y se comprobó en
mi presencia una rotura entre la caja y el caño agregado por mí, lugar por
donde se producía la filtración.
A quién corresponde el arreglo? Ernesto
Respuesta: la verdad es que, si usted modificó el
trazado de la cañería, alterando la configuración original del plano, debe
afrontar la reparación .-
Consulta
2
Doctor Awad
Con motivo de escucharlo los
dias sabado por la radio quisiera saber si seria tan amable de responder
algunas inquietudes.
Quisiera saber
si la fumigacion en un edificio de 6 departamentos es obligatoria.
Que sueldo le corresponderia cobrar a una
empleadade limpieza que trabaja martes y
viernes 3 horas cada dia .teniendola en blanco.
Cual seria la indemnizacion aproximada que
le corresponde a una personaencargada de la limpieza con una antiguedad de 5
anos y que trabaja 3 veces por semana 3 horas por dia o sea 9 horas semanales y
que l esta en negro.
Espero su pronta respuesta y desde ya le
estoy muy agradecido Muchisimas gracias
Marcela
Respuesta: La desinsectización y desratización de
zonas y partes comunes es obligatoria en la CABA.- Sobre
Consulta
3
Buenas tardes
Necesito consultarle lo siguiente, vivo en
una edifico de la calle Bernardo de irigoyen al xxx en caba
Se le pidio al administrador que realice la
asamblea anual ordinaria, y contesta que no puede hacerla debido a que no
cuenta con el libro de actas del consorcio, por que este esta en poder de un
juzgado
Por una demanda que tiene el consorcio por
parte de una empresa de publicidad y a la cual se le nego
Luego de haber firmado el administrador
anterior el contrato con la misma, entrar a realizar o terminar el trabajo
Lo que necesito saber es si es posible que
el juzgado tenga en su poder el libro de actas o si es una mentira del Administrador
para no realizar la asamblea ordinaria obligatoria por que se huele que se le
va a pedir
Que se vaya?Espero urgente su contestación Victoria
Respuesta: Si bien es cierto que muchas veces lo
libros se llevan a los juzgados, lo normal, teniendo en cuenta que los procesos
judiciales son lentos, es que se pida que se certifiquen las copias que se
necesitan y se retire el libro. O que, se retire por unos días, para poder
asentar el acta de la asamblea y vuelva al juzgado. Así las cosas, la circunstancia
de que el libro esté depositado en un juzgado, no es excusa para no celebrar la
asamblea.-
Consulta
4
Hola, Mi duda es con respecto al pago del
ABL en un edificio nuevo. Aún no está hecha la subdivisión y el edificio paga
una suma fija. Dicho gasto viene discriminado en los gastos B. Resulta que la
inmobiliaria quiere hacerme cargo de dicho gasto sin siquiera estar la
subdivisión del ABL por cada departamento. Qué hago? Muchas gracias Sebastián
Respuesta: Si usted alquila, y entre sus obligaciones
está el pago de ABL, hay que pagarlo.-
Consulta
5
Estimado Dr. Award:
Lo consulta por un tema fundamental. Mis
padres son propietarios de un depto. en el barrio de Chacarita que ocupo
actualmente, pero a partir de marzo lo desalojaré y ellos lo quieren vender. El
problema radica en que el caño de la bajada de agua fria es viejo y se pudrió.
Debido a eso manchó la pared del comedor y techo del baño con manchas de
humedad e hizo lo propio en los demás deptos. de mi columna. Vino un plomero
que lo llaman siempre del consorcio y rompió unos azulejos del baño para ver de
donde venía la pérdida(para eso tardaron mucho desde que lo había avisado a la
administración y no lo mandaban a ver o él no aparecía). Decidieron cortar la
llave de arriba del agua fría hasta que se arregle el tema. Nos dejaron sólo
con la del agua caliente para tener agua. La columna A de deptos.( en total 4)
estamos sin agua fría desde el 11 de septiembre de este año. En el transcurso
de estos tres meses llamé a la administración para ver si iban a mandar al
plomero a hacer el trabajo de cambio de caños y me contestaron, primero que lo
iban a hablar con la administradora y la otra comunicación que tuve, que le
habían pasado un presupuesto muy alto y el consorcio no quería aumentar las expensas
para pagar el arreglo. Hace un mes hablé con la vecina del depto, de abajo del
mío y me dijo que le habían dicho de la administración que por ahora no iban a
hacer el trabajo porque el cambio de caños es muy caro. Mi papá se comunicó con
la administración , la semana pasada y lo atendió un secretario y le dijo que
tenía que mandar un mail a la administradora y comentarle el tema, pero mi papá
quiere ir a hablar personalmente con ella, pero hasta ahora no hay respuesta.
Necesitamos saber cómo manejarnos en tal
situación, qué es lo que debemos hacer para que se haga el trabajo. Aguanté
todo este tiempo sin agua fría y con todos los problemas que acarrea tal
inconveniente. No le han dado prioridad al problema. Le agradecería su consejo,
lo antes posible.
Muchas gracias y a la espera de su pronta
respuesta, lo saluda atte..
Mariela
Respuesta: Creo que lo mejor será intimar
fehacientemente ala administración y al
consorcio la reparación de la cañería.-
Consulta
6
Nuevamente le agradezco en nombre de los
mas de 2200 propietarios de nuestro country.
Le comento que la última novedad es que la
administradora hizo una presentación judicial informando que como los votos que
informó en la asamblea fueron mal computados,
pide la nulidad de la asamblea.
Cabe aclarar que la presentación la hizo en
su carácter de propietaria, y presentó
una nota del proveedor del servicio computacion que ella contrato, haciéndose
cargo del error.
Se que parece una novela, pero
lamentablemente es cierta.
Reitero mi agradecimiento por su amable y
valiosa atención.
Consulta anterior
Nuevamente gracias por la
contestación.
Evidentemente no logro hacerme
entender y le pido disculpas por eso.
Mi duda no se refiere a como se
constituyen las mayorías.
La duda concreta es sobre la
forma de realizar la consulta post asamblea a los ausentes.
Opción a) Se debe informar a los
ausentes las decisiones propuestas por la mayoría de los presentes en la
asamblea, para darles oportunidad a los ausentes de que se opongan?
Opción b) Se debe poner a
consulta de los ausentes el punto del orden del día tal como fue planteado?
La diferencia entre estos dos
métodos, tiene especial efecto sobre el silencio de los ausentes, que supongo
que va a ser lo más habitual en consorcios grandes.
Espero sepa disculpar mi
insistencia. Lo saludo Miguel A.
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Le agradezco mucho la deferencia
de haber atendido nuestra consulta.
Tal vez no fui claro en mi mail.
La cuestión en duda es sobre la
consulta post asamblea a los ausentes.
Los propietarios entendemos que
debe consultarse si se ponen a la decisión de las mayorías presentes en la
asamblea
Y la administradora pretende
poner a votación de los ausentes los puntos tratados, y tomar como respuesta afirmativa la de los
que no respondan.
A ese efecto, redactó el punto de su remoción, como "continuidad de la
administradora"
En la asamblea, sobre 1062 unidades presentes en condiciones
de votar 973 votamos en contra de su continuidad y solo 89 a su favor.
Todavía después de 2 semanas, no realizó la consulta a los ausentes.No se
si alcanzo a hacerme entender
Ruego sepa disculparme Miguel
CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Estimado Dr. Awad De acuerdo a
los conversado por mensaje de Facebook, le consulto por este medio para conocer
su interpretación del art. 2060 de nuevo Codigo Civil y su incidencia en
nuestro consorcio, el cual es atípico: Somos 2956 unidades funcionales, de las
cuales solo 1 tiene casi el 20% y el resto 0.025% cada una.
Referente a la consulta post asamblea prevista
en dicho artículo, entiendo que la misma está referida a la decisión que las
mayorías presentes hayan tomado en la asamblea.
O sea, que los ausentes pueden oponerse a
dicha decisión.
Pero nuestra administradora, aparentemente ha
interpretado que los ausentes, en realidad están votando por el SI, a la
propuesta textual del orden del día, si no se oponen fehacientemente.
A ese efecto, en lugar de incorporar el punto
en la forma en que se lo solicitó un número importante de propietarios: “
Revocación del mandato del administrador,
”ella lo redactó en forma inversa: “ Renovación del mandato del
administrador”
Con referencia a la doble mayoría
también explicitada en el artículo, nos queda la duda con la posibilidad de que
la mayoría de los porcentuales vote por el SI y la mayoría de las unidades vote
por el NO. En ese caso, al no darse las
2 mayorías, corresponde la consulta a los ausentes? O por el hecho de no
haberse decidido nada, nadie puede
oponerse?
Como estamos muy próximos a la celebración de
la asamblea (25/9), no quisiera abrumarlo con el resto de nuestras dudas, y por
eso es que le ruego si pudiera ver el tema para clarificarnos el panorama.
Lo felicito por su participación en los
programas de la mañana del sábado, de las que siempre sacamos enseñanzas
prácticas. Un cordial saludo. Miguel A.
Respuesta anterior : El articulo 2060 obliga al doble cómputo de mayoría
por unidad y por porcentual.- Así las cosas la decisión de mayoría debe contar
con tantas unidades como sean necesarias para tener la mitad más uno, y además
el 51% del porcentual. Queda claro que, en algunos edificios, si los
porcentuales de dominio o de voto son muy exiguos, será necesario contar con
más unidades hasta llegar al 51% del porcentual.- si se le pidió un tema del orden del día al
administrador y éste no lo consignó como corresponda, puede impugnarse el
llamado.-
Respuesta: Cuando en una asamblea los presentes votan algo pero no se
alcanza la decisión de la mayoría que exige el reglamento, debe (el administrador o el consejo, quien
haya convocado a al asamblea) notificar a los ausentes esa propuesta de la
minoría.- Estos tiene 15 días para oponerse, si guardan silencio ese silencio
suma a la decisión que se tomó en la asamblea.-
Pasados los 15 días, se puede saber cuántos votos tiene esa decisión del
día de la asamblea.-
Respuesta: El art. 2060 del Código establece
claramente que la decisión (que llamamos propuesta) de la minoría en una
asamblea debe ser comunicada a los ausentes para que estos tomen conocimiento
y, en su caso, se opongan a lo decidido, tienen un plazo de 15 días.- Lo que se
les notifica es cuál sido la decisión de esa minoría para cada tema del orden
del día.-
Consulta
7
Buen día: Necesito una ayuda para poder
reclamar con una justificación en el caso que deba hacerlo si es que no debo
hacerme cargo yo de lo ocurrido.
El 30/11/2015 vino un electricista mandado
por la administración del edificio donde alquilo un mono ambiente. Había hecho
una queja porque se me venía cortando la luz, hacia varios días y no desde
adentro del depto, si no desde el panel general de planta baja.
Cuando le llevo el detalle de la factura a
la dueña del departamento, porque pague el arreglo, al ver que si no hacia
peligraba los artefactos que tengo, me lo devolvió dejandomelo a través del
encargado, por debajo de la puerta..por lo que asumí que no se iba a hacer
responsable, descontandomelo del pximo mes, de alquiler..
Quisiera saber si debo hacer el reclamó del
gasto(que ya abone) al consorcio o la dueña ya que fue del tablero general el
arreglo y no desde adentro del depto.
Muchisimas gracias por la atención.
Saluda
Patricia Adonde debo ir..que del hacer..
Respuesta: En general para responder hay que leer el
contrato, ya que, la mayoría de las veces se ponen en cabeza del locatario la
mayor cantidad posible de reparaciones.-
Consulta
8
Buenos días quiero hacerles una consulta
soy inquilina de un edificio en La ciudad de Neuquen Capital y tenemos una
cochera alquilada que pertenece al consorcio del edificio, es decir el alquiler
se lo pagamos al consorcio, la cochera tiene portón eléctrico y camaras de
seguridad. Estabamos pagando el valor de una cochera y media porque detrás del
auto guardabamos la moto de mi marido que la utilizaba como medio de transporte
para ir a trabajar.
Una noche se cortó la luz y por desidia
aparentemente de algún vecino que abrió el portón manualmente y lo dejó abierto
, dos personas entraron y se llevaron la moto por lo que nos dijo la
administradora del edificio. Nunca vimos la filmación.
El tema es que hemos iniciado en principio
con un abogado de por medio una demanda al consorcio del edificio para que se
hagan cargo del robo. Esto está bien? deben ellos hacerse cargo? tenemos
posibilidad de ganar la demanda? y ellos pueden llegar a tomar alguna
represalia por el hecho de demandarlos? además de dejar de saludarnos obvio je
digo mi consulta sería puden hacer algo para sacarnos del edificio por esto? y
el dueño del dpto puede decidir no renovarnos el contrato de alquiler? digo hay
antecedentes de este caso?
Saludos Atte PAOLA
Respuesta: Me gustaría leer primero el reglamento de
ese consorcio.-
Consulta
9
Cordial saludo,
En vista de que hemos tenido incontables
problemas con la admón. del edificio y aumentos exagerados del más del 100%,
como inquilinos estamos buscando una reunión con propietarios y el consorcio
para resolver la situación y plantear un cambio de admón.
La pregunta es ¿cualquier particular puede
hacerse cargo de la liquidación de expensas? Nuestra idea es hacernos cargo
como vecinos.
Muchas gracias, Laura
Respuesta: Me paree interesante que se promueva una
reunión entre locatarios, propietarios y administración.-
Consulta
10
Estimado Dr. Awad:
Motiva mi consulta el hecho de vivir en un
edifico en el que el actual administrador renovó su mandato en el mes de junio
de 2015. Nunca
entregó copia del Acta Asamblea, no cumple
con los trabajos estipulados, no rinde cuentas , tenemos entendido que hay
proveedores que no han cobrado los trabajos que quedan inconclusos. Las personas
que integraban el consejo de propietarios fueron renunciando y actualmente no
existe consejo.
La consulta es si podemos intimarlo vía
carta documento a que convoque asamblea para tratar el tema de su remoción y en
la misma conformar un nuevo consejos de propietarios, ya que tengo entendido
que los libros y rendición deben entregarse al consejo de propietarios. Por
otra parte si no lo hicera advertirle en la misma carta documento, que si no lo
hiciera, el consorcio se autoconvocará, citando en la misma la normativa legal
(Código Civil y Comercial, y cláusula del Reglamento de Propiedad).
En caso de llegar a la autoconvocatoria, es
necesario contar con un quorum de las dos terceras partes de los propietarios,
tal como se establece para la renovación del mandato? Atentamente, Viviana M.
Respuesta: 1.- Para solicitar la asamblea y el tema
del orden del día, hay que contar con una petición que firman, por lo menos
propietarios que totalicen el 5%.- Para autoconvocarse rige ahora el art. 2059
de código, que obliga a contar con dos terceras partes del total de
propietarios.-
Consulta
11
gracias por su respuesta, pero necesito me
oriente donde debo ir, a un abogado, a un escribano, un agrimensor ??? a que
profesional debo recurrir.
se que es un tema complejo pero necesito
saber quien es el profesional autorizado para este tema tan complejo, quien
saca los porcentual, si me puede responder, le quedo agradecida saludos
cordiales lucia Tisera
CONSULTA
ANTERIOR Y RESPUESTA
Dr Awad. deseo consultarle para que me oriente
cuales son los pasos a seguir para logar modificar el reglamento de propiedad
de un edificio (año 1980) ya que el
mismo cuenta con dos porcentual, son 79 unidades y nos da
un porcentual ejemplo un local tiene un
porcentual de 6.8 % 300 m2 ,
luego una unidad de un depto de 50m2 tiene
1,03, pasan las hojas del reglamento y vuelven a poner porcentuales y pasa el
local de 300 m2
a 2% y el dptode 50m2 a 1,40 .......hay 20 cocheras y pagan un minimo.de expensas.
tambien queria preguntarle xq si todos los
deptos pagamos nuestro impuesto inmobiliario ABL, en las expensas nos liquidan
mensualmente un ABL, que segun dice el administrador es del edificio ¿?- no
creo que sea asi pues yo ya pago abl, por mis metros cuadrados, o eso es por
las cocheras o algo esta mal......
me puede orientar donde puedo dirigirme y
como debo hacer, asi presento en asamblea, pues algo que nos estamos
perjudicando todas las 79 unidades no yo sola.
quedo atenta a su respuesta a la que desde
ya agradezco. Saludos lucia
Respuesta:
en forma general se pude responder que: Los reglamentos pueden modificarse,
pero la cláusula de porcentuales sólo se modifica por unanimidad.- La cuestión
es que, cada caso debe analizarse en forma particular, pues se trata de un tema
complejo.-
Respuesta: Reitero lo que expuse sobre que hay que
analizar cada caso en profundidad y en forma particular. El primer paso es ver
a un abogado.-
Consulta
12
Mi pregunta era si la administración está
obligada o no a brindarnos un teléfono para emergencias.
El edificio no tiene encargado permanente
ni Consejo de Administración.
De todos modos, gracias. Saludos cordiales,
Débora
CONSULTA
ANTERIOR Y RESPUESTA
Estimado: Apreciaría enormemente me asesore
en este aspecto.
Vivo en un edificio sin encargado
permanente sino que viene una persona para limpieza (de empresa que brinda ese
servicio) sólo por la mañana y una hora a la tarde.
La administración, que es nueva, se niega a
brindarme un teléfono para emergencias siendo que el único teléfono que tenemos
es de su casa en donde atiende sólo durante la mañana.
En este momento tampoco tenemos Consejo de
Administración.
Cabe destacar también que el edificio es
viejo y descuidado, urgencias se suscitan permanentemente.
La consulta es acerca de si tengo derecho a
exigirlo (no sé qué piensan los demás, es un Consorcio desastroso pero yo vengo
reclamando esto a la administradora desde hace un mes en que inició su
mandato). Si tengo derecho a exigirlo,
siendo que no está entre los denunciables en Defensa al Consumidor, ¿cómo puedo
defenderme, adonde puedo acudir?
Desde ya, le agradezco muchísimo su
atención.
Saludos cordiales, Débora
RESPUESTA
ANTERIOR: Disculpe, no comprendo qué quiere preguntar, en todo caso, vulva a
formular la consulta.- Si se trata de
que el administrador debe tener un domicilio que sea el asiento de su oficina,
un teléfono, la respuesta es si.-
Respuesta: Si bien el administrador no está obligado a
tener un teléfono de emergencia, queda claro que los edificios estarán mejor
atendidos si los administradores ofrecen ese servicio, por lo que es mejor
elegir a administraciones que tengan coberturas más completas.-
Consulta
13
Hola buenas tardes,mi consulta es la
siguiente,alquilo la portería de un edificio horizontal en La Paternal ,tiene dos
ambientes amplios,cocina a parte y vista panorámica,un piso por escalera,estoy
abonando 2.800 pesos por mes,ahora viene la renovación del contrato y me
quieren cobrar primer año 4.000 pesos y segundo 6.000,la excusa que da la
administrador es que yo no pago expensas ni pago ABL,yo necesito saber si es
correcto que de una me aumenten un 45 por ciento para el primer año,siendo que
yo vivo de un sueldo,y a mí no se me aumento ese porcentaje ni mucho menos,no
se puede llegar a un acuerdo porque ya tomaron la decisión el consejo de administración
y la administradora,pido por favor saber de qué forma me puedo defender ante
semejante abuso,espero su respuesta, desde ya muchas gracias.Romina
Respuesta: La
verdad es que el precio de la locación se arregla entre las partes, no hay
parámetros para establecerlo.-
Consulta
14
Buenas tardes. Gracias por la respuesta. Y
ante vuestra pregunta si tenemos administrador la respuesta es sí. Pero quién
pagaría la consulta al profesional de la construcción para saber por qué se
rompió el piso? Porque ellos lo sugirieron pero y el costo? Gracias. Un saludo
Graciela CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Buenos días
La consulta es por el piso de un balcón. Un
día escuchamos un ruido como una explosión y era el piso del balcón que se
había levantado. Esto es un 8 piso ,en el que hay dos dptos que comparten el
balcón separados por una mampara. Nosotros queremos arreglar el piso y no
conseguimos respuesta ni de la constructora,es un edificio relativamente nuevo,
tampoco sabemos si les cabe responsabilidad alguna, al del 9no tbn se le rompió
en el mismo momento pero en la cocina,
ni del vecino para arreglarlo. Ya tenemos el presupuesto para
hacerlo en forma particular , pero el
vecino no me da el ok , como el piso es todo uno nosotros todavía seguimos con
el balcón roto. Mi idea era arreglarlo, darle un corte con un perfil de
aluminio como el balcón o con algo y el de al lado que se arregleeee, jajaja ,
no, jaja pero tampoco puede ser que estemos esclavos de ellos. Le dijimos
varias veces, intervino el administrador pero nadie nos da el ok. Muchísimas gracias. Aguardo su respuesta. Un
saludo. Graciela
PD : el edificio está en La Plata , a una cuadra de plaza
Moreno, donde suelen hacerse espectáculos al aire libre, y en alguna que otra
oportunidad se ha sentido movimiento durante algún recital por ejemplo, no sé
si tendrá que ver......Graciela
RESPUESTA
ANTERIOR: Bueno, lo mejor
será contar con un informe de un profesional de la construcción que eche luz
acerca de las causas del levantamiento del las baldosas. Tienen administrador?
Respuesta: La verdad es que si ustedes intiman la
reparación al consorcio, debería ser éste, a través de la administración, quien
de los pasos que corresponden ( si hay
dudas contratar a un profesional, por ejemplo). Ahora bien, si ustedes
ven que tiene eco favorable el requerimiento al consorcio, deben ustedes paga
el informe, porque es la forma de echar luz sobre las causas que provocan el
daño.-
Consulta
15
Buenas tarde ,doctor y muchas gracias por
contestar .
La filtración es por las propias rajaduras
cuando cae agua en rejilla de desagüe del balcón del vecino .Creo yo no se
Lo extraño es que acá pasaron ya dos
administradores y no solucionan el
problema porque la ellos es el vecino quien debe abonar este arreglo .
No es eso tengo en el comedor también una
rajadura de cielo raso de yeso ,esto ya como 10 años y también dice que me
corresponde a mi
Bueno,espero su amable respuesta por favor
como para saber realmente a quien corresponde el arreglo Ana Maria
Respuesta: La estructura de balcón es una cosa del
dominio común, así como los caños de desagüe. Todo parece indicar que el
consorcio debe reparar, así que habrá que intimarlo fehacientemente.-
Consulta
16
Hola,
le aclaro lo que me dice: Las CD son para que retire el aire en un plazo de 48
hs. Muchas gracias por su respuesta. Viviana
Hola buen dia, mande dos cartas documentos
por problemas con un aire acondicionado y ninguno la recibe.
El administrador no habre la puerta a los
carteros y la inquilina no contesta los llamos del portero eléctrico.
Como sigo?
Muchas gracias Viviana
Consulta 66 adjunta foto
Hola, la foto que envio muestra un aire
acondicionado que puso la vecina de mi madre sobre la pared que comparten. La
cama de mi mama tiene el respaldo sobre esa pared, por consiguiente no duerme
bien desde hace muchos meses. El aire es frio calor de manera que esta prendido
todo el año. Mi madre ya tiene problemas de salud serios por no dormir. El
adm.del edificio me dice que tengo que mandar una carta documento y luego pedir
una mediación al CGP. La señora es inquilina, la carta va dirigida al dueño?
Que se necesita llevar a la mediación?
Muchas gracias Viviana
RESPUESTA ANTERIOR : si se trata de ruidos
producidos por aparatos de aire acondicionado en muros del dominio común, el
administrador podría intervenir en nombre del consorcio. La carta documento va
dirigida a la propietaria del departamento, también puede enviar una a la
administración.- Sugiero una mediación
privada, no una del CGP, pues el requerido no tiene obligación de presentarse.-
RESPUESTA
ANTERIOR : Las CD eran para citar a la mediación?
Respuesta: Bueno, si no retiró los equipos, debe pasar
a la etapa que sigue, la mediación, citando al vecino y al consorcio.-
Consulta
17
Buenas tardes.
Soy parte del Consejo de Administracion de un Consorcio de
esta Capital, donde nos ocurriò lo siguiente: en una tormenta acaecida un
jueves a la noche (alrededor de un mes atras), el balcon terraza del ultimo
piso se inundò, la inundacion pasò al living y comenzò a drenar x el hueco del
ascensor principal, inundando la entrada principal del piso 12 y algo del 11.
Ese balcon terraza tiene una
particularidad: declive hacia adentro, y la propietaria le ha colocado -por
decision propia- una nueva capa de ceramicos cuando se mudò, con lo que dejò el
balcon casi al nivel de los ventanales.
En todos los otros 12 pisos, el declive es
hacia afuera (a 1 ò 2 grados) y entre el balcon y el marco de los ventanales
hay alrededor de 5 cm
de alto.
Cuando el destapador fue al dia siguiente,
comentò que el caño que va de la unica rejilla del balcon terraza (con muchas
plantas y macetas) al caño maestro de desague estaba obstruido, y asegurò que
el caño maestro no estaba tapado xque si no se habria inundado el piso 12, el
11, etc.
En la asamblea extraordinaria que tuvimos,
a la propietaria se le hicieron muchos reclamos x las ceramicas en el balcon y
el declive hacia adentro.
En concreto, creemos que este balcòn es una
cosa comùn de uso exclusivo, pero la dueña cree que todo el arreglo (el parquet
de su piso y el del 12, el techo del piso 12, mas la colocacion de nuevas
rejillas, y eventualmente remocion del piso nuevo de ceramicos) esta a cargo
del consorcio.
En el Consejo entendemos que la obligacion
de cuidado y guarda esta a cargo de la propietaria, x lo que si solamente el
tramo de caño de la rejilla al caño maestro estaba obstruido, hay una
negligencia y deberiamos negociar con ella que asuma una parte de los arreglos.
Quisieramos conocer su opinion para poder
seguir adelante. Atte., Daniel
Respuesta: Primero hay que leer el reglamento. Luego,
tomar un asesoramiento más personalizado, ya que, como usted refiere, hay
varias cuestiones: nivel, cerámicos, macetas, etc.-
Consulta
18
buenas noches, quisiera saber como hacer
para abonar las expensas via juzgado. gracias. Nora Edith
Respuesta: Eso se llama “consignación de expensas” y
sólo debe hacerse en casos muy específicos.- No se puede hablar en general de
un a proceso judicial de este tipo.-
Consulta
19
Hola
Necesito saber cuales son los recaudos y
requisitos que se deben solicitar a la empresa de hidrolavados del edificio
contiguo a la propiedad de mi madre.
En
el dia de hoy , un representante de la
empresa junto a la administradora,
concurrieron a nuestra propiedad a
pedirnos permiso para ingresar a nuestra terraza a colocar una lona
plástica para que no se manche el piso ya que comenzarían a realizar un
hidrolavado a la pared contigua que debe tener 20 metros de largo por 10 metros de ancho..
.Dicha pared se realizo montada sobre nuestra pared medianera sin nuestro
consentimiento en el año 1973. Mis padres escrituraron en el año 1969 antes de
la construcción del edificio . Eso era un baldio.
Les
pregunte que solución realizarían a la cantidad de desperdicios tierra,
pintura, material etc y los litros excesivos de agua de la hidrolavadora darían a un único desague de la terraza de la casa. Ya
que todo eso acumulado durante el tiempo de trabajo inundaría la terraza,
taparía los caños y provocaría que la propiedad pudiera colapsar. El empleado
me dijo que con la presión de la hidrolavadora destaparía la cañería, a lo cual
le conteste que la destarias porque reventarías los caños y el problema seria
solo nuestro. Siempre y cuando el peso del agua de la terraza no provocara un
problema mayor con la estructura de la casa. No supo bien que decirme y le dije
que pensara una solución a fin de desviar los metros cúbicos de agua a la
vereda sin que nos perjudique a nosotros.
Mi mama tiene 87 años y no quiere darles
permiso dentro de su propiedad. No tiene confianza en ningún empleado y por
ende tiene miedo que le ocasionen un daño material a su propiedad, mas aun con
la respuesta de casi reventar los caños dándole presión.
Es por eso que necesito saber si les debo
solicitar permiso de obra , art de los empleados, si debo denunciar al gob de
la ciudad la limpieza de la fachada etc y que hacemos frente al peligro
inminente ya que la contratación con la empresa ya se realizo sin habernos
preguntado a nosotros teniendo en cuenta el perjuicio que esto ocasiona en una
propiedad ajena.Desde ya muchísimas gracias . Y somos sus oyente en radio
mitre. Gracias Roxana
Respuesta: Es una consulta un poco compleja, la verdad
es que no se puede responder con detalle desde aquí. En principio puedo decir
que si se trata del edificio de al lado, su madre no tiene obligación de
dejarlos pasar.- Ahora bien, si su madre
vive en un edificio, debería ser el administrador quien represente al consorcio
en esta cuestión, tratándose de una medianera.-
Consulta
20
Que tal, podria aclarame siguiente
situacion? Desde ya muchas gracias.
Resulta que un caño comun vertical de
cloaca justamente un codo del mismo se rompio a la altura drl piso de mi unidad
en la parte del lavadero. Esta rotura del caño general y comun le causa humedad
s los pisos de abajo cuando los de arriba lavan la ropa. Teniendo en cuenta que
el edificio tiene 3 años y entendiendo que el costo de reparación deberia
afrontarlo la empresa constructora, la pregunta es si me cabe responsabilidad
en caso de negarme a que ingresen a mi propiedad para hacer esta reparación, y
en caso afirmativo, quien accionaria contra mi? Directamente el consorcio, los
propietarios de pisos de abajo damnificados o la empresa constructora??
Gracias por la respuesta. Pascual
Respuesta: En principio es el consorcio quien debe
reparar la cañería. No sé si es un
edificio nuevo, cuántos años tiene, etc.-
Consulta
21
Gracias por su respuesta.
Otra consulta: este consorcio, de provincia
de Buenos Aires, no tiene libro de actas, como puedo hacer para rubricar un
libro libro y ante que organismo de la Provincia de Buenos Aires? Saludos, Valeria
Respuesta: Por ahora, el libro de actas lo puede
rubricar un escribano con matrícula en la jurisdicción donde está ubicado el
edificio.-
Consulta
22
Dr. Awad seria tan amable de enviarme una
nota tipo para dar de baja el
Servicio de un administrador.
El caso es que lo queremos traer a gente
del edificio que se recibió de
Administrador y ya puede operar como tal y
al tenerle mas confianza y
Vivir en el sabe todo lo que hay que hacer
mientras que la persona que
Nos da el servicio no soluciona nada... A
la espera de su respuesta lo
Saludo atte Héctor
Respuesta: La verdad es que no hay una nota tipo para
dar de baja el servicio del administrador. Si quieren removerlo, no renovarle,
etc, hay que ajustar los procedimientos a cada caso.-
Consulta
23
Que tal Dr. Awad? Buenas noches.
Vi su página de consultas por asuntos de
consorcio y me pareció muy interesante y útil.
Quisiera hacerle la siguiente consulta:
Actualmente alquilo un departamento con
patio que da a las ventanas de las unidades A y D. Lamentablemente tengo uno o
varios vecinos que tiran las colillas de cigarrillos a mi patio. Yo tengo dos
hijos de 2 años (mellizos) y lamentablemente todavia no son conscientes de
algunas cosas y a veces los veo agarrando las colillas (las que quizás no vi al
barrer). Lamentablemente pone en riesgo la vida de mis hijos por motivos de que
pueden ingerir los mismos. A su vez, éste vecino tira las cenizas arriba de la
ropa que está tendida y, recientemente, compré una pileta para mis hijos y me
tira las colillas de cigarrillos en la pileta.
Me parece que ésto llegó a un límite de
poco respeto y despreocupación total para conmigo y con mi familia.
Lamentablemente no tengo identificado al
vecino pero estoy tomando medidas para registrar el hecho (cámaras de video).
Mi consulta es, hay alguna medida legal
para tomar con el consorcio (el cual ya está al tanto, pero sólo se limitaron a
mandar una nota en las expensas) para evitar que ésto suceda? Me gustaría saber
qué medidas tomar tanto si tengo o no al responsable del hecho.
Ya hay pruebas que dan a que tengo dos
nenes chicos (coche doble, juguetes, la pileta, etc).
Muchas gracias por su atención. Saludos Leandro
Walter
Respuesta: La verdad es que, si alquila, debe intimar
tanto al propietario de la unidad como al consorcio que tomen medidas para
evitar que se reproduzcan esas conductas. Y me parece bien, que, entretanto
usted ya esté haciendo algo para saber de quién se trata.-
Consulta
24
Buenos días Sr. Eduardo Awad, tengo el
siguiente problema y le agradecería cualquier ayuda que pueda brindarme, vivo
en un edificio y la vecina que habita el departamento justo arriba del mío se
le inundo debido a una rotura de la mochila del inodoro, lo que produjo daños a
mis techos no solo al del baño, me puse en contacto con ella para que se haga
cargo del daño y se niega a hacerlo. El administrador dice que es un tema entre
vecinos y lo que queda es hacer juicio, por eso quería consultarles si el nuevo
código civil dice algo al respecto para evitar llegar a ese punto.
Muchas gracias! Hector
Respuesta: La verdad es que la mochila es un artefacto
o elemento que pertenece al propietario, por lo que debe afrontar su reparación
y el arreglo de los daños ocasionados.-
Consulta
25
Hola buen día. Mi consulta es la siguiente.
Con. Mi esposa alquilamos un dpto y un flexible de la cocina se rompió. Y se
cambio ni bien nós enteramos. El problema es q parece q filtro agua el dpto de
abajo y en consorcio nós quiere hacer pagar el daño del otro departamento a
nosotros. Me parece q no es así. Para q pagamos expensas. Ariel
Respuesta: entiendo que, si el consorcio reparó el
flexible, debe reparar los daños que ocasionó ese flexible al depto del piso
inferior.-
Yo repare el flexible. No el consorcio.
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