NUEVAS RESPUESTAS DEL DR. EDUARDO AWAD

Consulta 1

Estimado Doctor: Buenas tardes, esta mañana me acerqué a presentarme y saludarlo.- Ud. me facilitó su tarjeta y le pregunté si podía hacerle una serie consultas, a lo que me respondió que le escriba a su blog.

  Las consultas serían las siguientes:
1) Ley de Administradores de Consorcios en la Pcia de Bs.As.- Ley 14701
Habla de creación de Registro.....donde consultar acerca de su reglamentación y puesta en marcha...
2) Los estados Contables....obligatoriedad de Balances.... Son necesarios en todos los tipos de Consorcios?...me refiero a pequeños complejos que en Provincia son muy normales.- Por ejemplo se construyen 10 unidades en un lote de terreno...deben llevar Estados Contables? incluso de quienes optan por la Autoadministración.-
3)  Suele suceder en Provincia que desde que se finaliza el Edificio/Complejo, se entregan las posesiones y aun no estan las escrituras.- Suelen tardar mucho tiempo hasta casi dos años....en ese período hay que llevar igualmente la Administración...sea por personas designadas por la misma Constructora.....Son denominados CONSORCIOS EN FORMACION O DE HECHO.- Me gustaría saber la responsabilidad de los Administradores en este caso...
4) Por ejemplo en este tipo de Consorcios, no suele haber fondos de reserva...se suele implementar Fondos Operativos para determinados gastos....como respaldar la responsabilidad del Administrador...si aún no hay Consorcios....y no se convocan Asambleas...solo Reunión de Vecinos....
5) Que argumento utilizar ...para quienes en este tipo de edificios...no hay Consorcios.....no escrituran unidades....no es posible la ejecución por deuda de expensas....pienso en un Acuerdo..Reconocimiento de deuda.....digame Ud su opinión.  Muchas gracias por brindar sus conocimientos.- A la espera de su contestación.- Saludos cordiales Mónica

Respuesta: algunas preguntas son demasiado complejas o específicas como  para poder responder desde ésta página.- 1.- sobre la creación del Registro de Adm. En la Provincia de buenos aires, la ley no está, todavía, reglamentada, por lo que hay que esperar.- 2.- Los libros que hay que llevar están ahora, contenidos en el código civil y comercial (arts. 2037 a 2086). A ello hay que agregar los que prevea la legislación en cada jurisdicción.-  3 y siguientes.- La etapa anterior al otorgamiento del reglamento de propiedad se llama prehorizontalidad, hay que ver, en cada caso, cómo manejarse, depende mucho de lo que se acordó y se firmó.-

 

Consulta 2

Buenos dias doctor. Desde hace meses tenemos problemas con los vecinos de arriba que dejan que el perro que tienen haga sus necesidades en el balcon, cayendo esta en nuestro balcon ya que no tienen rejillas. Ya hemos ido a reclamar y siguen haciendo lo mismo. Esta gente son una pareja joven con un bebe recien nacido que no pagan expensas hace meses. No son inquilinos ni propietarios, ya que la mujer que actualmente mora en el depto es hija adoptiva de la dueña que falleció. Se podra hacer algo? Muchas gracias. Fernando

Respuesta: En principio intimar al administrador para que tome, en nombre del consorcio, el lugar que corresponde pues lo que acontece atenta contra la salud y la salubridad del edificio.- 

 Consulta 3

Hola buenas tardes, les escribo para consultarle acerca de una nota que me envio el consorcio.

La misma dice que a partir del próximo mes queda prohibido dejar las bicicletas en el espacio de cochera (privada) y que la misma deberá ser guardada en la baulera privada.

Aclaro que en las cocheras no se brinda espacio para guardado de bici común a todos y que las bauleras son cerradas, por lo que es muy incomodo guardar y sacar la bici todos los días de allí (además de que mi baulera esta llena y no entra la bicicleta.

Mi consulta es si es legal dicha medida y como puedo contrarrestarla.

Agradezco muchísimo su respuesta, Atentamente Mauro

Respuesta: La verdad es que las cocheras no están, en general, diseñadas para guardar una bicicleta. Parce que la administración está tomando los recaudos necesarios para evitar que, si roban la bicicleta el consorcio tenga responsabilidad en ello.-

 

Consulta 4

Este correo es para preguntar que debo hacer con mi mal administrador del edificio, creo que dibuja la liquidacion de expenas y la verdad me agobia que trata mal a todos, no solo a mi . agradecere me oriente  cordialmente silvia

Respuesta: La consulta es muy general, pero, para comenzar es necesario saber si el edificio está situado en la Ciudad de Buenos Aires o no.- 

 

Consulta 5

Estimado Dr Awad, mucho gusto en saludarlo

Acabo de alquilar un depto ( Soy inquilino ) aun no cumplí 1 mes en el mismo, estoy terminando de acomodarme y ya estoy empezando a tener  problemas. El inmueble en el que estoy hace como 5 años que esta deshabitado, en este corto plazo no pude usar mucho la cocina y el lavadero por estar las cañería tapadas. Vino el destapador y aparentemente realizando su trabajo y de manera involuntaria ha roto un caño de la columna de agua lo que motivo que a mi vecina de abajo le caiga agua del techo. Según el plomero tiene que romper el piso de la cocina para cambiar el caño y solucionar el problema, la pregunta es, ese arreglo se considera Gasto extraordinario ( Es decir lo paga el dueño ) o como gasto ORDINARIO ( Es decir lo pago yo como inquilino)??? Saludos Diego

Respuesta: En general las reparaciones de los caños son gastos ordinarios.

 

Consulta 6

Estimados Necesito saber si el consorcio puede reclamar por una construcción clandestina hecha en un patio interno hace ya más de 15 años.

Los propietarios en cuestión, cerraron parte de un patio interno y construyeron ahí una cocina comedor.

Se puede hacer algo ahora o ya hay que considerarlo un "Derecho Adquirido"

Muchas Gracias. Pato

Respuesta:  La verdad es que ha pasado mucho tiempo, 15 años.-  Igual, sería bueno leyendo el reglamento, saber qué clase de superficie ese patio.-

 

Consulta 7

Dr.  le  queria  consultar  en referencia  a las expensas de acuerdo al nuevo codigo Civil.  Estoy  confundido  ya  que el administrador  me dice  que las expensas  ya no son claras  como antes  y  que ahora las expensas extraordinarias  las determina  una asamblea. ESTO ESA ASI?  Le transcribo lo que me  puso  el administrador:

Estimado

Hay un Código Civil que rige a partir del 01-08-15 y lamentablemente se tiro la historia de la justicia empezando de cero desde dicha fecha.

Las expensas se deben realizar y confeccionar en base a “expensas claras” del GCBA, ratificándole que en asamblea se determinan las expensas y en el caso que menciona Ud. se debe aclarar el fin especifico para que se recauda. Se pueden abonar en base a los gastos fijos mensuales o con previsiones para tener un calculo estimativo mensual, y para eso existen las asambleas donde los propietarios deciden como manejarse.

Gracias! Alejandro

Respuesta: El código civil y comercial (artículo 2048) establece que las expensas extraordinarias las dispone la asamblea.- La forma en que se presenta la liquidación (planilla) en la Ciudad de Buenos Aires está unificada y establecida en la resolución 856 (llamada Mis Expensas) .-

 

Consulta 8

Dr. necesito que me asesore sobre ruidos molestos y como puedo conseguir que se me escuche en la municipalidad de Avellaneda, le comento vivo hace 4 años en una vivienda social, bueno al principio se comportaban, hoy en día es traumático vivir con personas que no tienen respeto por nada ni nadie, enfrente de mi casa juegan a la pelota, vivo en un polideportivo, todas las tardes es imposible descansar en el dormitorio del frente, sumado a la cantidad de perros que cría la vecina del frente en la vereda todas las mañanas me despiertan las peleas de perros y esto sumado al basural que hacen esos perros, pero con estas personas es imposible hablar por que son prepotentes y con un vocabulario, el vecino contiguo tiene un perro dentro de la casa que ladra continuamente y el del fondo lo mismo ladra a toda hora. Yo ya hable en la municipalidad, deje notas pero no hacen nada! pregunte si no existen normas de convivencia porque al vivir tantas personas juntas con diferentes costumbres y sobre todo sin consideración, ni respeto por el otro es imposible descansar para trabajar y estudiar. Si es posible oriénteme con quien puedo hablar en la municipalidad o que puedo hacer para poder descansar y vivir tranquila, lamentablemente no me puedo mudar trabajo pero como sabe un solo sueldo no alcanza para conseguir un crédito hipotecario y vivir con otras personas tengan respeto por el otro. Espero su contestación. Rosalía

Respuesta: La verdad es que no puedo saber con quién debería Ud. hablar en la municipalidad de Avellaneda.- Lo que sí puede hacer es consultar con algún abogado que trabaje en esa zona y tome su caso, para resolverlo mediante la normativa de la propiedad horizontal.- 

 

Consulta 9

Buenos días Dr. Awad ante todo gracias por brindarnos este espacio de consultas.

Mi consulta es porque vivo en una zona residencial de 10 pisos y un posee un local que ocupa casi toda la fachada del edificio y lo han alquilado. Estábamos contentos hasta que nos enteramos que van a poner una verdulería. Y la verdad es que como propietarios no deseamos ese tipo de rubro para el frente de nuestro edificio. El propietario de local es una persona que no le interesa nada del edificio e inclusive está en juicio por adeudar las expensas ya que alquila pero no cumple con el pago de ellas.

Queremos como Consorcio evitar este tipo de comercio que podemos hacer al respecto con el voto de la mayoria se lograría???  Saluda atte Claudia

Respuesta: Para saber qué clase de negocios o rubros se pueden instalar en el local hay que leer el reglamento de  propiedad.-

 

Consulta 10

Estimado Dr.

Mi consulta es la siguiente. Debido a negligencia y mala praxis del administrador anterior quedamos con deuda en el AFIP dado que no hizo los aportes debidos.Cuando nos enteramos de la falta de pago, hicimos un fondo pero que tamposo se usó para este fin por mala praxis. Lamentablemente no hicimos responsable a este individuo pero cambiamos de administración.

La nueva administración pacto un monto mensual extra para afrontar esta dauda y una cantidad definida de cuotas (son seis). Ya pagamos nueve y el administrador, pese a que intima en los plazos legales, dice que la morosidad no le permite saldar la deuda (que ya debería estar saldada´si todos hubiensen pagado en témino).

Las personas que pagamos en termino siempre ya pagamos esta deuda tres veces. Mi pregunta es la siguiente.. dado que la deuda al día de hoy debería estar saldada si no fuera por los propietarios morosos, es posible que lo que según indica el reglamento (que los propietatios tienen obligación sobre sus deuda y los daños y perjuicios que el incumplimiento del pago de su deuda pudiera causar al consorcio) pueda considerarse “perjuicio” los intereses que se nos imputan al no haber terminado de saldar la deuda y por consiguiente hacerlos responsables del remanente de deuda desde la fecha en que previsiblemente la deuda debería estar saldada sólo a los morosos? Muchas gracias! Saludos, Silvia

Respuesta: En principio es el administrador quien debe prever y recaudar lo necesario para poder afrontar el consorcio sus deudas y compromisos.-

 

Consulta 11

Dr. Awad

En archivo adjunto le envió la carta que le envié a mi actual administrador del edificio donde vivo, quisiera saber una vez que la lea que acciones puedo tomar contra la administración , dado que hasta el momento no  me dieron ningún tipo de solución y dudo que esta ultima carta que le envié al administrador tenga algún efecto.

Leyendo la carta se va a poder enterar por todo lo que pase.

Aguardo su respuesta desde ya muchas gracias

Flavia CARTA EN ADJUNTO

Respuesta: Por favor, primero no enviar copias de cartas, porque hay muchos datos personales, nombre, apellidos, etc.  Sobre los problemas de falta de reparaciones de daños en los departamentos o reparaciones  que no se han llevado a cabo satisfactoriamente, una vez que se han cursado las cartas documento o intimaciones y no hubo satisfacción al pedido: lo que queda es iniciar una mediación y,  posteriori, un proceso judicial.-

 

Consulta 12

Buenos días Dr Awad,

Como asidua escucha de su programa de radio Mitre le hago la sig consulta . Mi consorcio es de tres pisos con 2 unidades por piso, sin servicios centrales ni ascensor. Quisiera que me diga si es necesario contar con un administrador, ya que por razones económicos los propietarios pensabamos administrar nosotros mismos...estaría dentro de la ley ? Muchas gracias y felicitaciones por si programa !!! Marcela

Respuesta: El código civil y comercial no prohíbe que un propietario administre su edificio. Pero, si se trata de un edificio situado en la Ciudad de Buenos Aires, le aconsejo que lean la Ley 941.-

 

Consulta 13

Buenas tardes Dr Awad, queria consultarle sobre las expensas comunes si también están incluidas el fondo de reservas para sueldos porque en un principio pagamos 2300 al otro mes 3100 y ahora 4600. Nos mudamos en abril., comenzamos con 3 personas de seguridad y en julio renunció uno y en agosto otro. El fondo de reserva comenzó con 19000 y en julio vino 55000 del fondo de reserva de sueldos del mes de agosto. Es un condominio nuevo y la administradora es la novia del constructor. Ademas se aumentó el sueldo de  3500 a 4600. Nunca hubo una reunión para determinar eso. Es un condominio de 21 departamentos., posee un gimnasio, un sum,y lavadero. Tengo que abonar el fondo de reserva para sueldos. Esta dentro de las expensas comunes?. Gracias.  Yesica

Respuesta: Si se trata de un condominio, no es propiedad horizontal.-

 

Consulta 14

Estimado Dr. Awad,

Le hago la siguiente consulta, yo hice el curso de Administrador ocn Ud, en el Colegio. Y estoy con mi primer consorcio, donde aparte de ser el Administrador soy un copropietario más.

La situación del estado de la fachada y voladizos es crítica, el edificio es de 1890. Ya fuimos intimados por el GCBA y mandé hacer el Informe Técnico de la Ley 257, en donde el Ingeniero Civil dictamina comenzar cuanto antes, y aclara estado deplorable. Para poder afrontar los costos quiero implementar una expensa extraordinaria de $ 20.000.- por dos años, tenemos un ahorro, con esto podríamos comenzar las obras en 6 meses.

Son 11 UF.  en total. Hay 9 UF que representamos el 45% porcentual que queremos aprobar la expensa, pero las 2 UF que no la quieren aprobar detentan el 55% restante. El codigo civil en su art. 2060 establece como mayoría absoluta con la doble exigencia de mayoría numérica y porcentual.

El Reglamento  no dice nada respecto de obras necesarias y urgentes, solo habla de para realizar innovaciones o mejoras el 66%. (pero esto no serían ni mejoras ni innovaciones) sino restauraciones, reparaciones, etc.

Mi pregunta es:

¿De todas formas, la doy aprobada con 9 votos que representan el 45% y espero a que la impugnen y la peleo en sede judicial ? Esto podría resultar alguan responsabilidad en mi persona ? O no la doy por aprobada y promuevo un amparo ?  Saludos cordiales y muchas gracias Nicolás

Respuesta: Yo comenzaría utilizando el nuevo proceso del artículo 2060. Llamaría a una asamblea, adjuntaría el presupuesto, además en la convocatoria agregaría una leyenda parecida a ésta:   Hay que venir a la asamblea, hay que decidir las reparaciones en el edificio. En la misma asamblea, hay que insistir en la obligatoriedad de las reparaciones, en la responsabilidad que tiene los propietarios por los daños que se puedan ocasionar, en la responsabilidad que tienen  que  oponen por las multas, etc.-  

 

Consulta 15

Hola Buenas noches quería realizar una consulta, hace un mes me mude a un departamento tipo duplex, en el edificio son 8 departamentos y todos dan a un jardín en común a mi me da justo la ventana de la habitación y quisiera colocar por seguridad rejas ya que el edificio no cuenta con portero ni seguridad. Las  mande hacer y cuando me las ivan a colocar un vecino me dijo que no podía colocar rejas ya que cambiaría la estética, otros ventanales que dan al espacio tienen colocado un enrejado de alambre, quería saber si hay algo legal que me impida colocarlas, por supuesto irían en el mismo marco del ventanal por lo cual no ocuparía lugar en el espacio común. saludos. Flavia  

Respuesta: Está en frente del edificio?

 

Consulta 16

Buenos días y gracias por su atención. Mi consulta es para saber, q debo hacer. Tengo un problema con mi vecina del piso de arriba de mi edificio. Ella instalo una media sombra a modo de toldo, provocando terribles goteras los días de lluvia. Abajo, todos los deptos tenemos techos de policarbonato en los patios, vivimos en los tipicos PH y sabemos q si provocamos ruido adicional sobre estos techos, como en mi caso, se hace insoportable vivir. En realidad la lluvia es pareja y no molesta, lo q si molesta y mucho, son estas goteras q provoca la media sombra. Además querría saber si este material esta permitido, ya q es inflamable y toxico. Lo pregunto, porque un fin de año cayo una de esas lamparas de papel con fuego dentro (fuego artificial) por suerte cayo en mi otro patio. Pero no se q ocurriría si alguna vez pueda caer sobre este toldo. Tambien querria saber si las mangueras de cristal de los aire acondicionados deben descargar dentro de su departamento, ya q tambien provoca goteras sobre mi techo. Gracias por su respuesta. Mumy

Respuesta: No termino de comprender lo de la media sombra, sólo puedo decir que no es posible instalar algo que produzca daño o molestia al resto.  En cuanto a los equipos de aire, en la Ciudad de Buenos Aires hay reglamentación específica (código de la edificación) que prohíbe echar esas aguas abajo.-  

 

Consulta 17

Gracias por su respuesta Dr. Awad.

Ud. me dice que le gustaría saber un poco mas sobre el tema de la falta de agua en mi departamento.

Tenemos una conexión de agua común. Eso significa que desde la bomba que pone Aysa en la entrada sale un solo caño para alimentar a todos los departamentos (todos en planta baja).

Ya no existen mas ese tipo de conexiones, ahora de la entrada de agua que pone Aysa,  sale un caño para cada departamento.

En este edificio, muy viejo, de ese caño común que atraviesa el pasillo, sale una derivación  para cada unidad a medida que se va avanzando por el pasillo (es un PH) y el mío es el último.

Por supuesto la presión del agua va disminuyendo a medida que se aleja de la entrada.

Mis vecinos anteriores a mi departamento, colocaron bombas elevadoras de agua y dejó de llegar a mi unidad lo poco que llegaba antes. Es decir que me quedé sin agua.

Por lo que pude averiguar, estas bombas elevadoras están prohibidas en las conexiones de agua comunes,  por el perjuicio que ocasionan a los departamentos que están al final de la línea.

Hace unos años fui a Aysa a preguntar qué podía hacer para tener agua  y buscando en los archivos me dijeron que el edificio no tiene los planos aprobados de la red de agua, pero no quisieron darme ninguna constancia.

Me dijeron que mi solución es pedir la conexión individual, pero es muy cara. No puedo hacer frente a ese gasto y el Consorcio se desentiende por completo, peor aún, colocaron en su mayoría esas bombas de agua.   Tampoco puedo poner una bomba elevadora de agua para que cargue mi tanque ya que al no llegar nada de agua no funcionaría.  A pesar de eso, estoy obligada a pagar el agua que consumen mis vecinos todos los meses ya que llega la Factura de Aysa como Consorcio de Propietarios y se cobra bimestralmente con las expensas comunes.

Gracias por su interés, Celia Consulta 64

Hola Dr. Award,

Soy propietaria del último departamento de un PH que tiene un solo caño común desde la boca de la entrada y se va bifurcando a cada departamento, durante su trayecto siempre en planta baja. Los propietarios de los departamentos anteriores al mío aún teniendo mas presión,  colocaron bombas de agua y por tal razón dejé de tener agua durante todo el día (sólo carga un poco el tanque durante la noche y jamás se llena). Quisiera saber que puedo hacer para solucionar este drama. La factura viene a nombre del Consorcio y no en forma individual y se me obliga a pagar por medio de las expensas comunes.  Fui a reclamar a Aysa y me dijeron hace unos años que puedo pedir la conexión individual pero que ésta corre por mi cuenta. Tuve que abandonar mi propiedad e irme a vivir con mi madre porque no puedo vivir sin agua, pero tengo que seguir pagando por un agua que no tengo. Gracias CELIA

Respuesta: Me gustaría saber un poco más sobre la cuestión:  qué instalaron los otros propietarios?

Respuesta: Si el consorcio en cuestión tiene administrador, puede intentarse intimarlo para que solucione el problema de abastecimiento de agua,  Sin perjuicio de ello, me parece que lo mejor es consultar con un buen plomero sobre una solución a este problema,  a partir de la cañería común.-

 

Consulta 18

Sr.award, es una ochava, unidad funcional 1 es mí local propietaria y esta alquilado (ochava 21mts cuadrados todo subdividido en plano,agua y luz.)

Unidad 2 arriba un dentista dueño de ese departamento se entra en forma independiente todo también en plano y subdivido.

Unidad 3 entrada independiente todo subdividido también, pero en este da acceso directo a terraza no compartida con unidad 1y2, construyeron sin pedir permiso.

Aparte esta unidad 2 y 3 en sucesión no hecha hace 22años dado que ellos son parientes y yo no.

Hay reglamento de copropiedad yo lo tengo y ellos dicen que no existe, le di copia.

Lo que yo necesito es saber si con la ley nueva de código civil y comercial al alquilar mi local la afip al inquilino mío que le va pedir para renovar dado que quiere renovar contrato.

No hay ascensor, y unidad 2 y 3 tienen que hacer sucesión están en infracción y no figuran en reglamento de copropiedad. Raquel

Respuesta:  No se comprende la consulta

 

Consulta 19

Dr. Awad:  Nuestro encargado se jubila  y tenemos que seleccionar un reemplazo.

1)  Es la seleccion tarea del Consejo de Administracion  sin Asamblea de aprobacion  ?

2)  En tal caso,   podemos igualmente llamar a Asamblea para la presentacion de los postulantes y que se decida  sobre quien sera el nuevo encargado  ?

Gracias.  Ana Paulina

Respuesta: El código civil y comercial establece claramente que es la asamblea y no el consejo quien debe prestar el acuerdo para el nombramiento y despido del personal (artículo 2058)

 

Consulta 20

Hola dr.awad el motivo de mi consulta seria la siguiente. ¿que pasa si un propietario de un departamento de un edificio se apropia de un cuarto perteneciente a la administracion que esta en la terraza del mismo  desde ya muchas gracias por la atencion. Daniel

Respuesta: No creo que el cuarto pertenezca a la administración.- Habrá que leer el reglamento para saber, primero, a quién pertenece.-

 

Consulta 21

¡Buenas Tardes! Les escribo porque en mi edificio fue inhabilitada ( a principios de agosto) la conexión de gas por Metrogas por causa de pérdidas.

Como consorcio, consultamos a un gasista que después de romper en uno de los departamento en los que, supuestamente, se había detectado pérdida, dijo no haber encontrado los caños que conectan la columna de gas del departamento con la columna general del edificio  y rápidamente nos sugirió que anulemos la conexión de gas ( de todo el edificio) y hagamos la adaptación necesaria para utilizar electricidad.

La medida nos pareció demasiado drástica y precipitada y lo que decidimos es buscar los planos del edificio para verificar por dónde pasan los caños de gas. Mi consulta es la siguiente, dado que el administrador dice no tener los planos del edificio, ¿Dónde debo recurrir para pedir una copia de los mismos?   ( El edificio tiene una antigüedad de 41 años aproximadamente)  Desde ya,¡Muchas Gracias!

Paola

Respuesta: La verdad es que esta clase de consultas deben formularse a un arquitecto o a un ingeniero civil.-

 

Consulta 22

Dr. Awad, tengo el agrado de dirigirme  a Ud..con el fin de solicitarle su opinión profesional respecto de lo siguiente: Vivo en Bahía Blanca, en un edificio compuesto de tres torres, y estamos por renovar la cañería del gas , esto nos significa a cada propietario $15.000,- llegando la cañeria hasta  cada piso donde estará el medidor , personalmente me veo obligada a usar la energía  eléctrica, dada mi condición de jubilada,  los gastos del interior tales como cañería, calefactores, cocina , me resultan imposibles. Digo el hecho de no consumir gas , no me exime del pago de los $15.000,-. Agradezco su respuesta.

Sin más le saludo   muy atentamente.  Ma. Teresa

Respuesta: En principio no, porque si el edificio tienen instalado ese servicio, no podría usted no pagarlo por el hecho de no usarlo.-

 

Consulta 23

Hola he visitado su página y me parece muy buena.

Quisiera hacerle la siguiente consulta :

Vivo en un edificio que fue construido en el año 1980, según tengo entendido el reglamento es de ese año.

Mi pregunta es la siguiente : Se puede actualizar un reglamento de edificio, de hace 35 años, lo pregunto porque, el mundo ha cambiado, por poner un ejemplo el edificio no es apto profesional, pero hay mucha gente que trabaja por su cuenta, dando clases, cocinando y teniendo su propio negocio en su departamento, otro tema es el de las macotas, no esta permitido tener mascotas y mucha gente tiene mascotas, considero que el tema es mas que importante, por eso quisiera saber si ¿ es posible   actualizar el reglamento y como debe hacerse ?

desde ya muchas gracias. Saludos cordiales. Guillermo Alberto

Respuesta: Reformar el reglamento es una cuestión importante en el consorcio. Hay que leerlo para saber qué mayorías pide, hay que tener en claro qué se quiere modificar.- Hay que llamar a una asamblea, redactar los nuevos artículos, aprobarlo, contratar a un escribano.- Es un proceso complicado, pero posible.- 

 

Consulta 24

Hola muy buenas, queria cosultar quien se debe hacer responsable ya que yo tengo estacionado el auto en el estacionamiento del edificio donde vivo y desde un balcon contrafrente que aun no puedo saber quien me tiraron algo y me rompieron el parante del auto, queria saber a quien le corresponde hacerse cargo y si el seguro que pago por expenzas no responde por algo como esto... Saludos Adrian

Respuesta: Si usted puede probar que el daño aconteció por lo que arrojaron y no se puede individualizar al responsable, habrá que intimar al consocio el pago del daño.-

 

Consulta 25

Dr. Awad, mi nombre es Laura y soy una ex alumna del curso dictado xxx Mi inquietud es la siguiente: Conocer las funciones, atribuciones, derechos, responsabilidades del consejo de propietarios y también de ser

posible las del Administrador de Consorcios.-

Le quedo muy agradecida y aguardo su respuesta.-

P:D: conocer lo arriba expuesto creo, evitarà inconvenientes, ya que en este momento no faltan problemas  en el edificio donde vivo hace 44 años

y casi 30 años con el mismo administrador.-

Respuesta: Ahora hay un nuevo código civil y comercial, vigente desde el primero de agosto de este año 2015.  Le sugiero que comience leyendo los artículos  2037 a 2072 de ése código  y la ley de la Ciudad de Buenos Aires número 941.-

 

Consulta 26

Soy M.Cristina del Consorcio Acevedoxx , le consulto si en una Asamblea Extraordinaria donde se eligio nuevo administrador se firmo la presencia pero quienes votaron no firmaron, es legal? Gracias.

Respuesta: Los que no firmaron no están presente, así las cosas no podrían votar. El administrador no puede permitir esa irregularidad. Habría que leer el acta, para ver cómo quedó.-

 

Consulta 27

Dr. Awad:

Buenas tardes. Le envío el mail para consultarle sobre un tema que nos

fue difícil de resolver en el consorcio. La pregunta concreta es si un

propietario puede ser elegido administrador voluntario (ad-honorem), si

la persona tiene como domicilio en el documento la dirección del

consorcio, pero no reside todo el tiempo en el mismo por cuestiones

laborles. En una asamblea se planteo esto como una oportunidad, pero

varios copropietarios argumentaron que no es posible.

Desde ya le agradezco enormemente si me puede orientar sobre esta duda.

Le envio un saludo cordial Diego A

Respuesta: Un propietario puede administrar ad-honorem su consorcio.-  No es condición que viva en el edificio.- 

 

Consulta 28

Dr Awad:

Hola quisiera hacer una consulta compre un departamento a estrenar de pozo que aun continuo pagando y me lo entregaron hace 2 meses, el tema es que acabo de alquilarlo y aparece una mancha de humedad importante en el techo por aparente filtración de caños del piso de arriba.

la inquilina me propone no instalarse hasta que no sea solucionado el problema  y obviamente le tengo que hacer un resarcimiento económico devolviendole el alquiler del mes que ya me pago.

mi pregunta es si yo puedo transferir ese gasto o como quiera llamarse (el mes que no cobro) a la constructora o me debo hacer cargo yo de la mala calidad de la construcción.

Desde ya muchas gracias por su ayuda Atte Carolina

Respuesta: En principio el responsable del daño debe cargar también con ese perjuicio suyo.-

 

Consulta 29

Somos un consorcio de Capital Federal, de un edificio ubicado en la zona de Villa Gral. Mitre desde hace 4 años tenemos un administrador, y nunca ha llamado a una Asamblea  Ordinaria ni Extraordinaria, la pregunta es si esto puede ser asi ya que el no se interioriza de los problemas del edificio ya que todo lo se le solicita no es contestado ni consensuado con nadie. Fernando Claudio

Respuesta:  Le sugiero que lea la ley 941 (de la Ciudad de Buenos Aires).-

 

Consulta 30

Quisiera preguntarle si se puede tener una parrilla a gas en un balcón de contrafrente en el 1er. piso? Ocasionando olores a los pisos superiores. No avisan cuando la van a utilizar así que ocasiona molestias a la hora de tener que ventilar o colgar la ropa. Es un edificio de 9 piso, son 17 unidades, y balcón en el frente y en el contrafrente. atte. silvia Irma

Respuesta: No, no se puede tener un parrilla sin tiraje adecuado.-

 

Consulta 31

Mi consulta es si se puede tener un perro caniche toy en un departamento en capital federal, donde nunca (desde Octubre de 2014) no fue objetada su presencia en dicho edificio? . silvia

Respuesta: Si no fue objeto de reclamo, si no hace mucho ruido, no habría inconveniente.  Igual, sería bueno leer el reglamento de edificio.-

 

Consulta 32

Se puede vender un departamento a la madre del propietario, siendo el que se lo vende es dicho propietario (su hijo) cuando vive la exmujer, aún cuando el tenga la tenencia de las dos hijas (una ya es mayor de 21 años y la otra 18 años): El divorcio salió en 1998, cuando las hijas son consideradas mayores de edad es a los 21 años, y se fija dicho inmueble como lugar de vivienda de la madre e hijas hasta los 21 años de la menor. Yo tengo la patria potestad y lugar de visita o permanencia transitoria de dichas hijas. Así mismo yo sufro enfermedad psiquiátrica con recaídas frecuentes la cual fue mi decisión de ceder la tenencia al padre de mis hijas. silvia

Respuesta: Consultas de este tenor no se pueden resolver desde el reducido ámbito de conocimiento de una página de consulta como ésta.-

 

Consulta 33

Buen día Dr lo consulto porque vivo en un edificio de veinte departamentos con diez cocheras

Todos los gastos (" A" )se prorratean porcentual mente entre los departamentos y las cocheras ,sean comunes y o extraordinarias .Los gastos de electricidad , ABL de las cocheras las calculan porcentual-mente y las suman a las  de los departamentos ( Gastos "A+C") .

Corresponde que las cocheras participen de los gastos " A " siendo que los departamentos no participan de los gastos " C " ?

Muchas gracias por su atención julio cesar

Respuesta: Hay que leer el reglamento de propiedad de consorcio, primero.-

 

Consulta 34

Dr. Awad, el motivo de este correo es conocer si puedo tener su opinión profesional acerca del tema del asunto.-

Una unidad del edificio, produjo modificaciones en el exterior del mismo.

En la asamblea celebrada días pasados, en el orden del dia estaba el punto de “ Autorizar al administrador a iniciar las acciones legales

correspondientes en virtud de haberse vulnerado las disposiciones del Reglamento de Copropiedad.

Sometido a votación por la doble mayoría que rige actualmente se aprobó no iniciar acción legal y permitir que subsista la violación de la norma.

Personalmente mi consulta es la siguiente :

a)      Atiende Ud. tomar el caso para un eventual juicio  si esto correspondiere y tuviera visos de éxito ¿

b)      Cual sería el costo de su opinión profesional ¿

c)       Cual podría ser el costo de la iniciación de una demanda legal contra la unidad que vulneró el Reglamento de Copropiedad y contra el Consorcio y el administrador como responsable legal del mismo?

Le solicito por favor si puede responder a este correo dentro del menor tiempo posible por cuanto la asamblea pasó a cuarto intermedio para el próximo viernes a efectos de cumplimentar otros puntos del orden del dia que quedaron pendientes de consideración.-Lo saluda cordialmente Rodolfo

Respuesta: Preguntas como ésta, tan específicas, no pueden responderse desde el reducido ámbito de una página de consultas.- 

 

Consulta 35

Le quería hacer una consulta,tengo una filtración de agua que se encuera dentro de la pared y ya esta filtrando al vecino de abajo, los del consorcio vinieron a ver y dijeron que el gasto va por nuestra parte,que ellos no se hace responsable de dicho gasto, a un cuando el caño esta "totalmente empotrado en la pared".-

Atte: Carlos Javier

Respuesta: El nuevo código civil extiende la propiedad de las cañerías de agua a todo el trazado de las mismas (artículo 2041).- sin perjuicio de ello, me gustaría, primero, leer el reglamento de propiedad de ese consorcio.-

 

Consulta 36

Dr Awad: Entiendo que la Ley esta Por Encima del reglamento de copropiedad, y la redacción de un reglamento interno no puede cambiar las normas procesales vigentes, razon por la cual los  costos por las Cartas Documentos y todo otro tramite derivado por reclamos PREVIOS a la Instancia Judicial corren por cuenta del Consorcio y No pueden ser cargados a la unidades de los propietarios, todas vez que dichos reclamos, al resultar PREVIOS a las instancias judiciales, corren por cuenta y orden de la Administración.

Incluso llegando hasta nivel de Mediación, los gastos corren separadamente a cada una de las partes.

Unicamente en el caso de elevar la causa a juicio, (es decir, recién al judicializar el conflicto) el Juez tiene la facultad de cargar costas y honorarios una vez que exista sentencia firme.

¿Puede un reglamento de co propiedad, hacer caso omiso,  cambiar todo esto y exigir el cobro de las cartas documento enviadas en procura del cobro de una deuda? Eduardo

Respuesta: Entiendo que puede acordarse válidamente en el reglamento cargar ese gasto al propietario.-

 

Consulta 37

Buenas tardes, escucho su programa de los sábados y me es muy útil para conocer algunos hechos no habituales entre dueños e inquilinos. Es así que le hago una consulta: tengo una propiedad que esta alquilada a una chica. Las expensas las pagamos nosotros de modo tal que ella solo paga el alquiler. En el edificio cambiaron la cerradura por la electrónica. El gasto de las llaves se volcaron a las expensas. Debo pagarlas yo o la inquilina?

Muchas gracias, Alonso

Respuesta: Sí, porque son expensas comunes.-

 

Consulta 38

Buenas tardes Dr. Necesitamos saber si pueden realizar una abertura de mayor tamaño en la pared del edificio vecino. Se trata de una ventana/abertura en un 6 piso que da al pozo de aire común a ambos edificios, siendo la distancia entre ambos de aproximadamente 5mts. Libres.

Esta permitido? Cuales son los pasos correctos a seguir?  Muchas gracias! Alicia

Respuesta:  No se puede responder algo tan específico sin tener una idea más concreta del edificio y del espacio donde se pretende realizar la modificación en sí.-

 

Consulta 39

Buenas tardes: Mi nombre es Mercedes, y quisiera consultar lo siguiente:

edificio nuestro tiene cortado el suministro de gas porque hubo una pinchadura de caño de gas, llamaron a Metrogas y corto el suministro.

Se contrato un gasista matriculado que hizo las adecuaciones en  la sala de gas y la prueba de hermeticidad en la cañería las cuales de 36 dieron bien 15.

El edificio oportunamente tenia servicios centrales y la conexión de gas se hizo solo para conectar la cocina, al sacar los servicios centrales los propietarios hicieron conexiones internas fuera de reglamentación.

Cambiar la cañería de gas de todas las unidades es muy costoso, entonces entre las opciones que van sugiriendo fue la de cambiar el edificio a eléctrico y sacar el gas.

Este cambio es viable?  tenemos que cambiar solo la montante eléctrica a nueva? o Edesur tiene que hacer algún trabajo para incrementar el voltaje de suministro al Edificio. Desde ya agradecida por su atenta respuesta. Mercedes

Respuesta: No sé qué tareas debe llevar a cabo  Edesur.- Sin perjuicio de ello, el consorcio puede decidir, en asamblea, dejar el servicio de gas y pasar a alimentarse con electricidad.-

 

Consulta 40

Buenos dias Dr. Awad, queria realizarle una consulta. Vivo en un edificio, en la PB y por expensas pago mantenimiento mensual, reparaciones, consumo de dos ascensores sin ni siquiera usar ninguno. Hace trea años que vivo alli y no he subido ni una sola vez, sobre todo porque el edificio ni siquiera tiene acceso a terraza.

Con la promulgacion del nuevo Codigo Civil a partir de Agosto de 2015, mas precisamente en el Art. 2049, y cito:

ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.

Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.

El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.

Mi consulta concreta es: este ultimo parrafo no me exime de abonar por algo que no uso, use ni usare mientras resida alli? De ser asi, puedo reclamar algun retroactivo a Agosto de 2015?

Desde ya muchisimas gracias. Saludos cordiales. Debora

Respuesta: La verdad es que el artículo se refiere a otra clase de situaciones,  como por ejemplo, eximir del pago de fuerza motriz a un local que no tenga conexión interior con el edificio.

 

Consulta 41

Buenos días, Dr. Awad.

En primer lugar gracias por su colaboración generosa.

La consulta puntual es que queremos remover al Administrador y como pasa habitualmente no logramos la presencia para obtener la votación y lograr la remoción.

Entiendo existe con el nuevo Código una vía judicial para obtenerlo, podría responderme si es correcto. Agradecida de antemano. Viviana y Susana

Respuesta: Gracias por sus conceptos. Loa verdad es que no es cierto que el código nuevo traiga una solución a partir de la asamblea judicial.  Remover al administrador puede ser una cuestión sencilla o no, depende de cada caso.- Aquí hay que tener en cuenta no sólo lo que establece el código nuevo, también lo que determine el reglamento del consorcio y sobre todo, si se trata de un edificio situado en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires,  la legislación local: ley 941, su modificatoria 3254 y el decreto 551/10.- En suma, hay que tener un asesoramiento más personalizado, pues la cuestión excede el ámbito de conocimiento de ésta página.-

 

Consulta 42

Buenas Tardes:

Recibimos una cedula de la Municipalidad de la Ciudad de Bs.As. donde se nos notifica que tenemos 60 días para reparar el frente de nuestro edificio.

La consulta es la siguiente: si somos 4 propietarios que tenemos distintos porcentuales, los gastos de reparación se liquidan a cada propietario por partes iguales o por el  porcentual que dice el Reglamento de Copropiedad?

Espero respuesta. Muchas gracias. Nelida

Respuesta: Los gastos comunes por reparación del frente del edificio (que son iguales, en concepto a cualquier otro gasto),  se liquidan como dice el reglamento (leer el reglamento de propiedad).  Normalmente, conforme el porcentual de cada unidad.

 

Consulta 43

Hola me dirijo a usted por un problema con el consorcio en el cual se cambio toda la instalacion  de todas las cañerias de gas de todo la PH y en el cual la salida de gases del calefon que estaba antiguamente en mi casa no estaba bien en su tramo por lo q se lo cambio al pasillo comun y que sube hasta la 2 planta donde tiene la salida , ya que el gasista matriculado les dice q es la unica forma de instalacion , la queja de los vecinos es q qeda poco estetico pero me encuentro que cada uno hizo lo q quizo con su propiedad sin respetar la estructura original algunos con chalets y otros con patio (ya que antiguamente todas las casas tenian persianas corredizas) queria saber si me rijo por los q dice la ley de consorcio (letra para poder presentalo) o por el gasista o metrogas ?? muchas gracias Ariel

Respuesta: La verdad es que no sé cómo se habrá ejecutado la instalación de ese conducto, pero, entiendo, en general no vulnera la estética. De todos modos, hay que analizar cada caso en particular.-    

 

Consulta 44

Hola! mi consulta es la siguiente: vivo en Córdoba Capital y hace un año me mude a un departamento que heredo y papa. Me llamo mucho la atención el estado de deterioro y abandono del edificio en gral. (es un edificio de varias décadas de antigüedad). Exteriormente la pintura de paredes se encuentra en muy mal estado, las ventanas y postigos que son de madera y dan al exterior están aun peor y la estructura de las escaleras también. Ademas de esto la condición de la terraza no es la mejor.

 Quisiera saber a quien le corresponde hacerse cargo de las reparaciones y/o mantenimiento y que debo hacer para que dichas actividades se lleven a cabo.

Muchas gracias, espero su respuesta. agustin 

Respuesta: para el caso de que se trate de un inmueble sometido al derecho real de propiedad horizontal (no lo sé, no surge de la consulta), le corresponde al consorcio el cuidado, administración, reparación, etc. de las partes y cosas comunes.-

 

Consulta 45

Sr Awad:

Mi consulta es la siguiente. Mi vecina y prima ha efectuado una instalación de gas natural en su casa. Pero los tubos por donde pasa el gas están en la parte de mi tejado.

Pregunto:Es legal?  Toma derechos?

Si yo, quisiera construirme un piso más (buhardilla).Tendría que retirarme para dejar espacio. ...a sus tuberías, perdiendo metros.

Nunca jamás me consultó nada. ..lo acabo de ver ahora que he subido al tejado. ..por otros temas. .

Le ruego responda en cuanto pueda a esta pregunta. ..igual tengo que iniciar acciones legales. Gracias. Mari

Respuesta:  Consultas cómo ésta no se pueden responder sin saber dónde está situado el edificio, qué características tiene, qué establece el reglamento, etc.-

 

Consulta 46

Buen día!

Le hago una consulta....mi hermana vive en un depto de Belgrano y tiene un vecino violento (le golpea la pared mientras la insulta, le pego al encargado,etc) y que no sabemos como consiguio su celular y la llama hasta para decirle que cerro fuerte la puerta, a cualquier hora....existe alguna posibilidad de que echen a la persona del edificio de manera anonima o mediante el consorcio?

Gracias Romina

Respuesta: No, esa posibilidad no existe. En todo caso, deberá intentar que el consorcio se involucre en el caso, a través de su administrador ( máxime si esa persona agredió al encargado) .-

 

Consulta 47

Buenos Dias :

 

Queria hacerle la siguiente consulta, estoy alquilando un local comercial que en una de sus vidrieras tiene el vidrio con importantes rajaduras que van creciendo con el tiempo ( ya estaban desde el inquilino anterior ) ahora estoy por hacer la renovacion del contrato. Legalmente a quien le corresponde ese arreglo ?

 muchas gracias.  Juan Pablo

Respuesta: Le corresponde, en principio, al propietario del local.-  Esto lo digo sin haber leído el contrato de locación en cuestión.

 

Consulta 48

Buenos dias

El motivo de mi consulta es por la alta remuneraciòn del encargado de mi edificio debido a las supuestas y excesivas horas extras que cobra, (con el ùltimo aumento recibe entre horas extras y antiguedad casi $25000 en mano) digo supuestas por que todos nos preguntamos en que momento las hace (salvo cuando retira los residuos los domingos) ya que el edificio deja mucho que desear en cuànto a la limpieza y jamàs està en la entrada en los horarios que corresponde.

En algunas reuniones de consorcio en que se hizo referencia al tema, el administrador nos contestaba que nunca vamos a poder dejar de pagarles esas horas, que no se puede volver atras, que la administraciòn anterior habia cometido el error de empezar a pagarselas en un momento en que supuestamente el hizo el reclamo que deberia tener un ayudante, por que en el edificio hay 39 unidades, y supuestamente hay una ley que pasadas determinada cantidad debe haber un ayudante.

El nuestro es un edificio de màs de 40 años que està bastante deteriorado, en el que vivimos gente de clase media baja, algunos que reciben sueldos miserables y vemos con impotencia que a pesar de las altas expensas no podemos reunir el dinero suficiente para arreglos por que todo se nos va en la excesiva paga que recibe este señor (a lo que hay que sumar tambièn las excesivas cargas sociales) por poco y nada que hace. 

La consulta concreta, despuès de haber expuesto mi inquietud, es saber si es verdad que en el edificio hay que tener dos personas, y en el caso de que la ley asi lo indique queria saber si se puede, en vez de seguir pagando horas extras, contratar un servicio de limpieza ya que nos saldria mucho màs barato y de paso el edificio estaria limpio.

Muchas gracias por su tièmpo. Saludos cordiales. Carmen

Respuesta: No existe una ley que obligue a contratar un ayudante por tener 39 unidades. Ésta es una cuestión de hecho que debe resolverse, frente al pedido concreto del encargado, mediante una exhaustiva inspección del edificio. Sobre las horas extraordinarias, ésta es una cuestión que debe resolverse en cada caso en particular, no se puede responder en general.- 

 

Consulta 49

Quisiera hacer una consulta acerca de a quien le corresponde pagar los arreglos. Es un edificio de 3 pisos y en total son 14 dtos. Uno de los vecinos se encarga de la administración. Este mes en las expensas llegaron gastos por cambio de cuadrante en la ducha. Este es un gasto que le corresponde al consorcio o al propietario? Se debería regir por el reglamento de copropiedad o por la ley de consorcio?

Muchas Gracias María Florencia

Respuesta: Las cañerías en el régimen del nuevo código son comunes en toda su extensión.- Peor ello no alcanza a la flor de la ducha ni a las canillas.- 

 

Consulta 50

Dr: Awad,                                                                                                         

1º) le comento soy propietaria de 1 dpto en Bulnes al  xxx en agosto del año pasado 2014 en la asamblea anual presenté mi renuncia al consejo luego de 6 años desde ese día no hay consejo de administración, pedí se diera de baja mi firma en un banco conjunta con la del administrador ya que ningún otro propietario quiso poner su firma así logré q el consorcio tenga un fondo por alguna emergencia pero hasta la fecha 10/09/15 no concurrió al banco con el libro de actas donde figura dar mi baja para dicho tramite, en que puede perjudicarme esto?? se comenta que se jubiló y quedó su hija, si me pasa algo a mi o al es un Sr: muy mayor el se presenta cada año en la asamblea para dar la cara, con su hija y aún no llama a asamblea le envío mail como simple propietaria ya que hay muchos morosos uno debe $19.000. y no responden.

2º) Cuando se tomó al encargado "soltero" hace 10 años al poco tiempo encontró pareja y tienen 2 niños de 5/6 años y pide que la vivienda q es un mono ambiente se le amplié en la terraza pero eso es parte comunes y la gente tiende la ropa ( salvo cambiando el reglamente con el 100% de los propietarios verdad?? que dice que no se puede construir en partes comunes " EL dice que podría construir una habitación arriba de su vivienda donde están los tanques de agua no es correcto!! sería encargado y propietario !!.

3º  Además hace 4 años estoy siendo hostigada por una vecina hasta me hizo una falsa denuncia por lesiones estando en plena asamblea todos de testigos que yo no le produje daño alguno pero yo pasé 4 hs en la comisaria 9º con 2 abogados uno lo puso el administrador, paso en el acto a causa judicial preguntamos por el certificado del médico legista "dijeron no había lesiones visibles"yo esperé 2 meses para que el juez me sobreseyera yendo al juzgado con abogado, y cada vez que se aproxima la asamblea que no sabemos cuando se llevará a cabo comienza nuevamente con las calumnias, sabiendo las veces que discutí con el administrador ocupándome del edifico, haciendo colocar luz de emergencia, comprando la bomba mono fasica para tener agua en los cortes de luz, haciendo echar a gremios que eran paracaidistas, y logrando se contraten empresas serias con dirección y Tel: fijo además del celular, que consejo puede darme Dr:??? cuando hice el curso de administradora ( pero jamás ejercí)   hace como 5 años fui a su charla en el colegio de abogados, la vez pasada no pude ir por que cuando llamé ya no había cupo.

Espero su respuesta desde ya muchas gracias Atte:Victoria

P/D si necesita mi Tel: me lo pide o lo llamo yo en algún lugar debo tener su tarjeta.

Respuesta: La consulta es extensa. 1.- para no gastar en cartas documento, sugiero: a.- pedirle (dándole dos o tres días de plazo)  por nota que llevará usted a la administración, con copia, que haga saber al banco su alejamiento.  Si no da resultado, solicitarle al administrador una copia del acta de asamblea (que él mismo la certifique)  donde consta su alejamiento del consejo, pera llevarlo al banco.-  Asimismo, puede usted hacerle una denuncia por ante el Registro Público de Administradores.-  Sobre la mayor o menor idoneidad del administrador, no habría que renovarle el mandato cuando llama a la asamblea anual.-  Sobre la posibilidad de consruír sobre la terraza, no lo aconsejo.-

 

Consulta 51

Hola, ante la renuncia del administrador, como consejo resuelvo llamar a asamblea ya que no lo hace el administrador. Estoy notificando a todos los propietarios para el dia ya que no solo renunció el administrador sino que estamos sin gas y necesitamos resolver ese tema urgente.

Como es el procedimiento para que la asamblea sea legal? gracias Melissa

Respuesta: No se puede responder sin ver el reglamento, cuanto menos.-

 

Consulta 52

Hola que tal quería hacer una consulta, yo vivo en el ultimo piso de un edificio y un cuarto que en principio era para guardar art. De limpieza lo convirtieron en lavadero, todos los inquilinos y propietarios visitan constantemente mi piso, y la verdad es muy molesto tenemos ruidos del lavaropas, puertas ascensores de 8 a 20hs (cuando lo respetan, cosa que no pasa muy seguido) de lunes a lunes.

Entonces mi pregunta es Esta permitido, habilitado un lavadero en un piso que esta habitado?

La siguiente pregunta en el pasillo de la terraza que no tiene más de un metro y es el unico acceso a la pileta y solarium hay una parrilla, esto esta bien? Como es posible que en ese espacio que es de circulación este situada una parrilla que dificulta el paso?  María Eugenia

Respuesta: Sobre el lavadero, debe plantear a al administración lo que sucede,  sugiero establecer mediante reglamento interno días y horas de uso.- Sobre la parrilla no puedo responder, debería consultar con un arquitecto o ingeniero civil.-

 

Consulta 53

Estimado Dr. Abad, quisiera consultarle si hay algún plazo establecido para que el administrador de un consorcio prevaliese su renuncia. En el día de la fecha sábado 12 /9/2015, ha pasado por el edificio y ha dejado un llamado a Asamblea para el 28/9/2015, y en el que entre sus puntos informa que cesa en sus tareas a partir del día 30 del mismo mes. Es esto legal? No debe darnos un preaviso para poder organizar y ver que es lo que hacer? Se le puede no tomar la renuncia.. Le agradezco profundamente la rapidez de su respuesta. Fabián y                                               Judith

Respuesta: me interesa saber si en la misma asamblea se va a elegir un nuevo administrador.- Sin perjuicio de ello, en la asamblea en la que se le acepte la renuncia se puede decidir qué tareas (urgentes, impostergables)  deberá continuar haciendo y hasta cuándo.-

 

Consulta 54

Buen dia, compren el año 2011 una unidad la de la PB ( es un PH con 2 unidades), el mismo dia de la escritura la vendedora me entrega un acuerdo que realizo con la unidad de arriba donde esta le autoriza la construccion de un piso mas arriba y la unidad 2 se compromete a correr con todos los gastos de planos y reglamento de copropiedad, este acuerdo suscripto ante escribano fue en el año 2010.

Cuando yo me mudo en mayo del 2011 la obra de la unidad 2 ya estaba terminada y al poco tiempo los propietarios de la unidad 2 me informan que a ellos no le aprueban la obra por mi estructura de policarbonato que tengo en la entrada del auto, el cual es abierto pero oficia de techo para el auto. Y que segun ellos no esta en los planos. Digo segun ellos porque la propietaria anterior de mi unidad no me dio el plano.

Yo necesitaria que me asesoren sobre que deberia hacer yo.    Saluda Maria Veronica

Respuesta: Sobre este asunto, primero habrá que consultar con un arquitecto o ingeniero, acerca de los planos y la posibilidad de que el techo de policarbonato quede.- 

 

Consulta 55

CONSULTA

CONSORCIO UBICADO EN VILLA BALLESTER

Pdo. Gral. SAN MARTIN -Pcia. BUENOS AIRES

 1) OBLIGACIONES y/o DERECHOS de:

 a) ADMINISTRACION

   b) CONSEJO de ADMINISTRACION

 2) ANTENA de NEXTEL: COLOCADA en TERRAZA

 EL CONVENIO ¿ QUIEN TIENE QUE SUSCRIBIRLO ?

¿ POR CUANTO TIEMPO ? y ¿ QUE SE ACONSEJA ?

¿ COMO SE NEGOCIA HABITUALMENTE ?

 3) EXISTE EDIFICACION " IRREGULAR" EN 3 DEPARTAMENTOS  U. F.

 Y ACEPTADO DE CONFORMIDAD POR TODOS LOS PROPIETARIOS DEL EDIFICIO.

 SE PAGA EXPENSAS POR TODO, INCLUSO LOS METROS DE ILEGAL CONSTUIDO.

¿ ES CORRECTO O PERJUDICA A ALGUIEN ?

 UNO DE ELLOS - ILEGAL - CERRO VENTANA AL EXTERIOR EN PASILLO DEL 1º PISO HERMETICAMENTE- PERJUDICANDO (  POR FALTA DE VENTILACION) AL RESTO  DE LOS DEPARTAMENTOS DEL PISO - QUE SON 4 UNIDADES-. ¿ QUE SE DEBE HACER ?

 4) LOS TRABAJOS QUE SE REALIZARON ( REPARACIONES E INSTALACIONES VS., ETC)

 ¿QUIEN DEBE CONTROLARLAS ?

TODAS ESTAS PREGUNTAS QUE LE ENVIO SON A CONSECUENCIA DE UNA SERIE DE INCONVENIENTES, DESACUERDOS, FALTA DE INFORMACION Y DEMAS, QUE ESTAN PERJUDICANDO LA NORMAL CONVIVENCIA DE LOS QUE HABITAMOS EL EDIFICIO.

 MI INTERES ES LOGRAR QUE SE CUMPLA LO CORRECTO, CON LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE TODOS.Atte. OSCAR

Respuesta: a.- Las obligaciones y facultades del administrador y consejo  de propietarios surgen del código civil (artículos 2067 y 2064) y del reglamento de cada consorcio.-  b.- el convenio, en general, lo suscribe el administrador. C.- sobre la edificación o las obras irregulares, hay que ver en cada caso, si bien es cierto que, en general (no siempre) los porcentuales se toman sobre los metros cuadrados cubiertos.- d.- en general es el administrador quien dbe controlar los trabajos.-

 

Consulta 56

Mi consulta es a quién debe entregar los libros y documentación a partir de su renuncia. Y si se tiene que asentar en el reglamento el nvo.administrador. Grcias.

Respuesta: Según el código civil y comercial nuevo, desde el 01 de agosto entrega al consejo.- La designación de nuevo administrador debe constar en el libro de actas de asamblea, no en el reglamento.-

 

Consulta 57

Estimado:

Necesitaría y me seria de gran ayuda que me pueda sacar de una duda que tenemos en la administración.

Tenemos un edificio ubicado en la calle San xxxx, que tiene aprox 3 años de construido, y a raíz de la vibración del subte que te colocaron de mala manera sin juntas de dilatación, las baldosas de los balcones se están levantando todas y rompiendo.

Qué carácter tiene esto en cuanto a obligación es del consorcio o debería hacerse cargo la constructora.

Espero su respuesta, saludos atte. Gabriel Administración de Consorcios y Contable

Respuesta: primero hay que contar con un  informe de ingeniero que avale que se trata de un problema de la estructura.   Si bien el consorcio debe reparar las cosas comunes, yo llamaría a una mediación a la constructora, para que tome la intervención que corresponda.-

 

Consulta 58

Estimado Dr. Awad De acuerdo a los conversado por mensaje de Facebook, le consulto por este medio para conocer su interpretación del art. 2060 de nuevo Codigo Civil y su incidencia en nuestro consorcio, el cual es atípico: Somos 2956 unidades funcionales, de las cuales solo 1 tiene casi el 20% y el resto 0.025% cada una.

Referente a la consulta post asamblea prevista en dicho artículo, entiendo que la misma está referida a la decisión que las mayorías presentes hayan tomado en la asamblea.

O sea, que los ausentes pueden oponerse a dicha decisión.

Pero nuestra administradora, aparentemente ha interpretado que los ausentes, en realidad están votando por el SI, a la propuesta textual del orden del día, si no se oponen fehacientemente.

A ese efecto, en lugar de incorporar el punto en la forma en que se lo solicitó un número importante de propietarios: “ Revocación del mandato del administrador,  ”ella lo redactó en forma inversa: “ Renovación del mandato del administrador”

Con referencia a la doble mayoría también explicitada en el artículo, nos queda la duda con la posibilidad de que la mayoría de los porcentuales vote por el SI y la mayoría de las unidades vote por el  NO. En ese caso, al no darse las 2 mayorías, corresponde la consulta a los ausentes? O por el hecho de no haberse decidido nada,  nadie puede oponerse?

 Como estamos muy próximos a la celebración de la asamblea (25/9), no quisiera abrumarlo con el resto de nuestras dudas, y por eso es que le ruego si pudiera ver el tema para clarificarnos el panorama.

Lo felicito por su participación en los programas de la mañana del sábado, de las que siempre sacamos enseñanzas prácticas. Un cordial saludo. Miguel A.

Respuesta: El articulo 2060 obliga al doble cómputo de mayoría por unidad y por porcentual.- Así las cosas la decisión de mayoría debe contar con tantas unidades como sean necesarias para tener la mitad más uno, y además el 51% del porcentual. Queda claro que, en algunos edificios, si los porcentuales de dominio o de voto son muy exiguos, será necesario contar con más unidades hasta llegar al 51% del porcentual.-  si se le pidió un tema del orden del día al administrador y éste no lo consignó como corresponda, puede impugnarse el llamado.-

 

Consulta 59

Dra Dìaz: querìa hacerle una consulta,ya que hice el curso con Ud hace un tiempo y querìa su confirmaciòn acerca de un tema en un consorcio: Es un consorcio que està compuesto por 22 unidades funcionales y tres locales,siendo la titular de estos ùltimos una escribana.Hasta ahora los locales pagan los servicios de bomba y ascensor,tanto el mantenimiento como las reparaciones.La dueña de ellos manifiestò hace un tpo que si cabrìa la posibilidad de eximirlos de dicho pago de servicio(ascensor) ya que no lo usan.Ante tal situaciòn,me fijè en el reglamento de copropiedad y administraciòn y dice que: 1) el edificio està compuesto por determinadas cant de unidades y los locales indicados,por lo tanto estàn incluidos dentro de los servicios comunes.2)Ademàs establece que  para modificar ciertas normas se necesita la unanimidad de todos los propietarios,como ser cdo se cambia el porcentual de las unidades,aclarando en otro pàrrafo lo que significa esto,coincidiendo con el caso planteado.Revisando el Còdigo Civil y Comercia len el art,que menciona el tìtulo sobre defensas 2409,establece que el reglamento puede eximir a dichos locales de ese pago,pero claro a mi criterio y el de la ley hay que modificarlo.Mi pregunta es,si bien hay un artìculo del nuevo còdigo que para reformar el reglamento se necesita las dos terceras partes,el reglamento de dicho consorcio requiere la unanimidad para este caso preciso.Yo recuerdo que Ud en el curso siempre mencionò que la prioridad era el reglamento y ademàs por principios grales del derecho.Le agradecerìa si me puede responder a mi consulta.

ATTE: DRA PATRICIA.

Respuesta: El art. 2049 del código civil y comercial dice que el reglamento PUEDE eximir el pago de expensas por no uso de ciertos servicios.  En el caso de ustedes, deberán modificar el reglamento, si quieren acceder al pedido de los locales de no pagar.-  Necesitan unanimidad que voten todas las unidades (y los locales también).-

 

Consulta 60

Estimado Dr. Awad,

Espero que siga tomando consultas, soy de Córdoba y hace casi 2 años que vivimos en un dúplex que forma parte de un complejo que tiene tanto locales como viviendas, dicho complejo no tiene hacha la sub-división y/o final de obra y por ende no pueden hacer la sub-estación eléctrica que le pide EPEC para poder otorgar los medidores individuales y así otorgar el servicio de electricidad normal.

Actualmente el complejo tiene luz de obra la cual es mucho más cara y no tienen forma de tomar mediciones ya que ni los locales ni los dúplex tienen medidores por lo que nos están cobrando a ojo lo que quieren, a su vez EPEC tiene un seguro de electrodomésticos en caso de problemas en el suministro eléctrico pero sólo se puede reclamar si uno está cómo cliente y tiene medidor oficial, este no es nuestro caso ya que no tenemos medidor y no podemos pedir el servicio.

Actualmente nosotros les pagamos un estimativo que calcula el administrador según criterio el cual varía según sopla el viento y en caso de problemas eléctricos que dañen electrodomésticos no le podemos reclamar a nadie .

Que podemos hacer en este caso?

Desde ya muchas gracias y estaré atento a su respuesta. Saludos atte. Patricio

Respuesta: me gustaría tener a al vista las documentación con la que compraron esos dúplex, para saber cómo y intimar al vendedor al cumplimiento de sus obligaciones.- Sería bueno saber si hay algún proyecto de reglamento, algún plano que establezca porcentuales, para que, por lo menos los gastos se paguen conforme estos parámetros.-

Consulta 61

Me llamo Cristina, le consulto si el administrador q/renuncia tiene q/convocar a una Asamblea Extraord. Estando el presente y recomendar un administrador conocido de él y elegir  por mayoria contra los demás elegidos por los coopropiet.

Y firmar el acta.Gracias. Cristina

Respuesta:  Es de buen administrador, si renuncia, llamar a asamblea para designar su sucesor. Lo que sigue preguntando no se comprende.-

 

Consulta 62

Puede el administrador clausurar el cuarto de basura de los pisos del edificio y después utilizarlo como baulera y alquilarlo? Cristina

Respuesta: NO, de ninguna manera. No tiene facultades para ello.-

 

Consulta 63

Estimado Deseo consultar si es posible solicitar al administrador que acompañe la liquidación de expensas con fotocopias de las facturas que generan los gastos pagados por sumas que superen, por ejemplo, los $ 1.000, y de los presupuestos que se pidieron y que fundamentan la adjudicación de un trabajo.

Desde ya muchas gracias Reciba un cordial saludo Fernando

Respuesta: Si se trata de un edificio en la Ciudad de Buenos Aires, le sugiero que lea la ley 941 y la resolución 856 (llamada Mis Expensas).-

 

Consulta 64

Buenos días! Quisiera hacerle una consulta.

Saqué un placard que estaba en el dormitorio y descubrí que las paredes que estaban atrás de ese placard tienen humedad y agujeros. Una de estas paredes da a la calle y la otra pared da al pallier de entrada del edificio.

Hablé con la administradora y me dijo que el edificio es muy viejo, así que si yo saco un placard y me encuentro con que la pared está en mal estado, el arreglo es particular. Esto es así? Aguardo la respuesta. Muchas gracias!!!  Julieta T

Respuesta: NO, primero hay que ver porqué hay humedad.- Después se sabrá quién es el responsable. La antigüedad del edificio no tiene nada que ver.-

 

Consulta 65

Buenas Tardes, quisiera saber si existe algún tipo de reglamentación en la ciudad de Buenos Aires que obligue a los consorcios a realizar mantenimiento de las azoteas de los edificios.  En este caso hace 60 años que no se hace mantenimiento y se producen filtraciones y humedades en el ultimo piso del edificio.  Al resto de los consorcistas no les preocupa porque ellos no tienen ningun tipo de daños y, en consecuencia, no presionan al administrador para que incurra en ese gasto.  En virtud de ello, pienso que la única solución es efectuar una denuncia ante la Municipalidad, en el supuesto que la obligación de mantenimiento exista.

Espero su respuesta.  Muchas gracias. Marcela

Respuesta: Es obligación del consorcio mantener en buen estado las cosas y partes comunes del edificio ( más allá de cualquier reglamentación municipal) Intime al consorcio y al administrador a cumplir con sus obligaciones de mantenimiento.- 

 

Consulta 66

Hola tengo una pregunta que es la siguiente si en una asamblea se le puede permitir al encargado participar para que pueda hacer su defensa por que un propietario es el único disconforme con él le llevo esta inquietud porque desde que este propietario ingreso en el consejo surgieron esto problemas, el encargado lleva 19 años trabajando y jamas tuvimos quejas hasta llego esta persona. En el caso que pueda estar el encargado que se debería hacer ? Desde ya muchas gracias Micaela y Fernando Ramón

Respuesta: No veo inconveniente en que el encargado haga su defensa o descargo.- Fuera de ese momento, no puede permanecer en la asamblea.- Igual, hay que recordar que la opinión personal de un integrante del consejo no obliga al consorcio.-

 

Consulta 67

​Estimados, buenos días.

Les escribo porque tengo una consulta. Me mude en Julio de este año a un edificio de 7 departamentos ​que al dia de la fecha no tiene administracion conformada.

La inmobiliaria me contacta hoy para decirme que debemos abonar retroactivamente $350 por mes en concepto de expensas para cubrir los gastos del dueño del edificio pero sin detalle alguno de ese importe.

Cabe aclarar que desde que nos mudamos, no funciono el asensor, los lugares en comun estan todos sucios (el mismo dueño me comento en una oportunidad que la gente de limpieza nunca asistio al edificio) y tuvimos problemas de humedad en las paredes que nos conllevo a tirar muchas de nuestras pertenencias. Asi tambien como aun tenemos medidor de obra, cada vez que enchufamos mas de dos artefactos nos salta la termica y nos quedamos sin luz. Esta bien que nos quieran cobrar este importe? aguardo su asistencia. gracias y saludos! Daniela

Respuesta:  Te mudaste porque compraste o estás alquilando?

 

Consulta 68

Buenas tardes

Me dirijo a ud para buscar orientación sobre 2 puntos que detallo a continuación

En un complejo, muy antiguo, más de 50 años,  hay un reglamento de cooprooiedad, donde consta los porcentuales de cada unidad funcional, por usos y costumbres de tiempos a, se hizo por separado los gastos y mantenimiento de las mismas, hay un edificio de 3 pisos con dtos en la mano izquierda del frente y unos ph de la mano contraria, los dtos pagaban sus gastos y los ph cada propietario se hacia cargo de los suyos, con el paso de los años,  logramos dar la administración a una persona fuera del complejo y se siguió con la misma modalidad, con la diferencia de que ahora se pagan honorarios, personal de limpieza, seguro, cta bancaria, corte de cesped, etc. etc, que se reparte entre todas las unidades.

El dato concreto de mi consulta es que sin hacer reunión ni que estuvieran todos los propietarios de los ph de acuerdo, se comenzo un trabajo por falta de presión de agua, cambiando un tramo del caño trocal, algunos propietarios como es mi caso, soluciono el tema con una bomba para que llegue el agua al tanque, por decisión de 2 propietarios se dejo afuera del reparto del gasto a la unidad funcional que da sobre la vereda, ya que ésta tiene conexión directa a Aysa, pero la misma si paga el resto de los gastos de acuerdo a su porcentual.

y la segunda consulta es que la administradora liquido las expensas repartiendo el gasto diviendolo sobre el total de los ph, menos el que comente, y no respetando los porcentuales que si utiliza para las liquidaciones.

Envie carta documento desconociendo el gasto y pidiendo que no incluyan el mismo en mis expensas.  Dato que no fue tenido en cuenta.

Por todo lo expuesto, les solicito si me pueden informar que pasos tengo que seguir o donde dirigirme para hacer una denuncia formal.

Desde ya agradeciendo la atención,  los saluda cordialmente Monica

Respuesta: La verdad es que tienen dos irregularidades, una la de ponerse a solucionar un problema común, como es la alimentación de agua, sin asamblea. La otra, parece ser, la de liquidar como le parece al administrador.- Esto puedo responderlo en forma general, No lo tome a mal, pero no parece una consulta que se pueda responder, en detalle, desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página

 

Consulta 69

Por favor necesito saber :En una reparación de un baño se deben reemplazar los azulejos rotos o deben ponerse todos los azulejos nuevos. desde ya muchas gracias Beatriz

Respuesta: Depende un poco de la extensión del daño ocasionado y lo que hay que reponer. Hay azulejos de reposición y se hacen sobre pedido, si bien son más caros.-

 

Consulta 70

Hace dos meses tuve una discusión con el encargado porque le molestaba el goteo de mi equipo split. Me cortó la luz del depto y amenazó con dañalos desde la terraza (dado que vivo en el último piso).

Hice denuncia policial por corte de serv. eléctrico y por amenaza de daño material, pero el administrador dice que no tomará medida alguna, porque son un matrimonio con más de 25 años de antigüedad.

Durante este mes, no me entregó las facts. de Serv. Municipales, ni la de mi tel. celular, y tampoco la de Telefónica. Temo por ello, porque esta gente está guardando datos personales míos que me hacen sentir insegura.

De la Adm. no puedo esperar soluciones, me pregunto si debo dirigirme a un juzgado (desconozco si penal) y erradicar la denuncia pertinente, y a su vez hacer el descargo en el sindicato que están inscriptos este matrimonio de encargados. Esta adm. es enemiga de apercibirlos, por lo tanto ellos no tienen antecedente alguno, mientras que nos cortan la luz o el ascensor a las personas con las cuales tienen diferencias (esto es un calvario para muchos de los que vivimos acá) Por favor, necesito pronta respuesta, desde ya muy agradecida. Nancy

Respuesta: La verdad es que si no pueden esperar nada del administrador, deberán ustedes iniciar las acciones que correspondan, seguir con la denuncia policial, por ejemplo.- Si son varios los que sufren, lo ideal sería plantearlo a la administración y pedir una asamblea para saber (con asesoramiento adecuado, cómo debe el consorcio manejar la situación)  Sin perjuicio de ello, es interesante saber  si hay caída de agua del equipo de aire, ya que no está permitido echar agua abajo.-

 

Consulta 71

Hola, Señor Doctor quería hacerle una consulta, gracias anticipadas. Tengo una pequeña casita de construcción antigua, es una calle del casco antiguo donde las casas van paralelas unas a otras, la paralela ala mía es mas alta, y tiene una terraza apoyada en mi tejado, la construcción de la terraza lleva mucho tiempo antes de que yo comprara la casa,esta terraza tiene un desagüe que también  desagua en mi tejado. Mi preguntas es: es  legal la terraza, o con el tiempo ha podido crear una servidumbre. Si yo levantara un piso mas, no podría con la terraza, aunque de todas formas tampoco me darían permiso para subir, de hacer obra, solo podría hacer igual a la construcción existente  por ser casco antiguo. Si me da humedades y me molesta un poco  el desagüe. Solo quiero saber si esto es legal o no. Reciba un cordial Saludo. Rafael

Respuesta: Mire, la verdad es que la consulta es confusa o, cuanto menso falta información. 1.- Se trata de en mismo inmueble, o de dos? Es propiedad horizontal? A qué casco antiguo se refiere?

 

Consulta 72

Dr Awad: Soy propietaria en un edificio de 20 unidades, 7 pisos con 2 pequeños palieres por piso, ninguno sobrepasa los 2 metros,  y en la terraza de " 800 mt cuadrados ", (asì como leyò ya que son 2 semipisos en espejo de 200 mt cuad cada uno). vive el encargado, quien se adueñò de ella diciendo que si entramos sin permiso nos va a sacar a tiros.

Ademas de esto no cumple con su trabajo, no limpia, y ni siquiera està en el edificio y cuando està, se queda tomando sol y mate en la terraza que ademas, comparte con su pareja , nieta e hijastra cuando està contratado como solo.

Como hace unos 30 años que està, la administradora dice que no puede obligarlo a limpiar y ademas  tiene miedo que rompa los ascensores o nos deje sin luz etc, miedo de todo Que podrìamos hacer para que esta persona haga su trabajo y se comporte como debe ?  Saludo atte Marcela Maia

Respuesta: Hay que plantear el tema en una asamblea y exigirle al administrador que defienda los intereses del consorcio empleador, como corresponde (o remover al administrador).- 

 

Consulta 73

Estimados quisiera hacerles una consulta sobre un tema del edificio donde vivo:

vivo en Villa Urquiza en el edificio donde vivo, 8 pisos, 32 deptos. edificio de aprox. 30 años, no hay garaje ni cocheras. Muchos inquilinos y propietarios tienen bicicleta,  pero solo UNO en lugar de guardarla en su depto./balcón se encapricho que quiere dejar la bicicleta en un pequeño patio aire y luz,en PB que permanece siempre cerrado y hay dos deptos. de planta baja que dan sus ventanas allí.

Calculo que por seguridad este aire y luz en PB la encargada lo limpia y lo vuelve a cerrar.

Otro espacio común, es un lavadero en la terraza 8 piso y surgio la idea de colocar allí gancho para que este Sr. cuelgue allí la bicicleta.

Peor, porque el lavadero y terraza son espacios comunes que la gente utiliza para colgar ropa no creo que se pueda transformar en estacionamiento de bicicletas.

Como la bicicleta es bastante grande no entra en el asensor la sube por la escalera porque ahora vive en el 1° piso, esto llevo a que ensucie las paredes de la escalera. Si la lleva a la terraza peor seria porque mancharía todas las paredes.

Ademas se pone bastante caprichoso y agresivo como imponiendo lo que el quiere hacer.

Que dice la ley? se puede hacer algo asi?

lo que ocurre en este edificio es que hacen las cosas de prepo y una vez hechas ya se dan por sentado. Esta mal.

Hay alguna Ley que nos proteja? puedo mencionar al Administrador que debería hacer algo en especial que nos defienda ? muchas gracias, espero vuestra atenta respuesta. Saludos mi nombre es Irene Leonor

Respuesta: Debe guardar la bicicleta en su unidad. Los lavaderos, pasillos, etc. no son lugares para dejar nada. Quién se va a ser responsable, por ejemplo, si colocan el gancho para que la guarde en el lavadero y se la roban?

 

Consulta 74

Estimado Dr Awad

Me dirijo a Ud. a fin consultarlo con respecto a la jubilación del encargado de mi edificio.

En la actualidad cuenta con diecinueve años de aportes y en el próximo mes de diciembre/15, cumplirá 65 años.

La consulta es saber si una vez notificado (diciembre/15) debe dejar su puesto de trabajo.

Cabe destacar que en la actualidad el 82% de la expensas corresponden al sueldo del encargado, el mismo incluye sesenta y seis horas extras, que hasta la fecha no hemos podido quitar y que implica estar pagando expensas por un valor similar al alquiler de un departamento de similares condiciones.

Se trata de un edificio con sólo once unidades y que en época de vacaciones del encargado cubrimos las tareas con una persona que trabaja tres horas por día.

Cordiales saludos, Maria Cristina

Respuesta: El administrador en su carácter de representante legal del empleador (consorcio) debe intimarlo para que comience la tramitación de s jubilación, poniendo la documentación a disposición del empleado.-Desde la intimación (fehaciente) tiene un año.- Para hacer esto asegurando los intereses del consorcio es aconsejable que al administrador se asesore con un letrado especializado en derecho del trabajo.-

 

Consulta 75

Hola Dr.  Se puede baldear el balcón de conjunto 5 duplex.  Mi vecina pegada de al lado todos sábados tira agua y chorreaaaa y estropea lo pintado y material se va derrumbando.  Soy de Berazategui Ranelagh. mil gracias !!!! Victoria

Respuesta: El uso de las cosas y partes comunes debe hacerse sin resentir, dañar ni perjudicar. No es necesario dañar los sectores comunes para limpiar o usar los sectores propios.-

 

Consulta 76

Estimado. Mi consulta es por el siguiente tema. Yo vivo en un departamento de tres pisos y tengo un vecino en el último piso que habitualmente pone su música elevada deja el tender secando la ropa en un pasillo en común , deja bolsas de basura , tira colillas de cigarrillos etc . El otro día salió a beber una coca al pasillo y se le cayo la botella lo cual ensucio toda la planta baja, una vecina subió a decirle que lo limpié y se negó y empezar a discutir y el joven término escupiendo a la señora en la cara. Varios vecinos nos cansamos de esta gente, mi pregunta es se puede pedir la expulsión del inquilino ese? muchas gracias Ger F 14

Respuesta: El desalojo es posible pero se trata de un proceso judicial. Pueden comenzar probando citarlo a una mediación al locatario y al propietario.-

 

Consulta 77

Buen día Dra. Nelly Díaz, la molesto por este medio para hacerle una consulta. Estuve leyendo en páginas de internet y también he escuchado en un programa de radio que trata temas sobre problemas de consorcios, que con la entrada en vigencia del nuevo código civil el consejo de administración pasa a compartir responsabilidades con el administrador en algunas cuestiones(si no entendí mal). En mi trabajo formo parte del consejo desde el año 2011 que es cuando asumió la administración que renunció con fecha 31-7-15. Igualmente llamó a asamblea con fecha 18-8 como administración saliente para tratar el tema del gas que está cortado para los departamentos y la posibilidad de elegir otra administración, cosa que no se hizo. A está asamblea no concurrí pero tengo entendido que las liquidaciones las va a hacer hasta septiembre inclusive. En estos momentos estamos buscando una administración. Quiero renunciar al consejo ya que es un consorcio bastante problemático, si bien voy a seguir participando, consiguiendo presupuestos y colaborando en lo que pueda, ya que mi negocio es el más viejo de todos y conozco bien la galería, siempre acuden a mi tanto administradores o vecinos ante un problema, pero obviamente no quiero compartir responsabilidades. Esta administración había convocado a asamblea en diciembre del año pasado como hacía habitualmente para su reelección y el nombramiento de los integrantes del consejo para el año entre otros temas. El acta no la hizo en el momento, luego el administrador se enfermó y trajo el libro con el acta en julio, el mismo mes de la renuncia cuando ya había mandado la carta documento diciendo que iba a renunciar el 31. Había sido elegido para firmar, ya que siempre el administrador sugería que fuera elegido un propietario de los locales y uno de los departamentos, y de los locales casi siempre no va nadie o a lo sumo somos dos personas. Para firmar esa acta yo quería que la leyera el propietario de los departamentos para ver si estaba de acuerdo con la misma, pero no lo pudimos ubicar porque no vive en el mismo. Esta transcripto todo lo que se había tratado, pero solo no la quería firmar. Solamente estaba la firma del hijo del administrador que también había sido elegido en su momento. Estimo que el acta debe ser nula, pero siguieron ejerciendo de hecho. Quería su asesoramiento sobre cómo y cuándo renunciar, si lo hago ahora o espero el nombramiento de la nueva administración. Desde ya muchas gracias por su tiempo y recomendación, perdón por lo extenso.

Saludos Néstor

Respuesta: Por qué piensa que el acta es nula? Si el texto refleja lo que aconteció, si está firmada por el hijo del administrador, quien fue elegido como tal en su momento, no me parece que esa sea una cuestión para invalidarla. La renuncia al cargo de consejero puede hacerse mediante carta documento (dirigida al consorcio) o presentando una nota con copia en la oficina de la administración.- 

 

Consulta 78

Buenos días

vivo en un edificio de CABA de 8 pisos.

La vivienda que existe en la terraza la ocupa el encargado con su familia (esposa, hijo menor de edad y otro de 21 años).

 El ascensor tiene capacidad para 2 personas, 150 kg (hay cartel).

El domingo  a la madrugada el hijo mayor, que se queda solo el fin de semana (sus padres van a su casa en Merlo), bajó en el ascensor con 5 amigos, aproximado 450 kg. El ascensor se trabó en planta baja pues quedó 50 cm por debajo del nivel. A la 00:55 am del domingo llegamos y encontramos a estos adultos atrapados en el ascensor, forzando todo para abrirlo. Entre éstas personas estaba el hijo del encargado.

Nosotros primeros socorrimos a los que estaban atrapados y nos enojamos con ellos por irresponsables, desconsiderados, por lo tanto se levantó la voz.

 Corresponde que el hijo mayor de edad siga viviendo en el edificio? qué grado de responsabilidad tiene el encargado ante esta actitud de irresponsabilidad? en caso de accidentes el consorcio no está cubierto por el seguro por mal uso. Se le puede aplicar sancion al encargado?

ahora nos acusa de mal trato a su hijo.

Qué se puede hacer?

 agradezco su respuesta pues siempre lo escuchamos en la radio y es muy útil todo lo que dice Rosa

Respuesta: La vivienda es para que la ocupe con su grupo familiar (esposo/a  hijos/jas), no veo posible que se le prohíba vivir a ese hijo. La verdad es que tendrían que haber tenido algún testigo, es en ese momento y actuar de inmediato (el administrador).  Ahora veo un poco difícil aplicar alguna sanción teniendo como presupuesto lo ocurrido. Igual, puede la administrador en el libro de órdenes indicarle que debe cumplir y hacer cumplir las condiciones de uso del ascensor, por ejemplo.

 

Consulta 79

Dr Awad

Deseo hacerle la siguiente consulta

Soy propietaria de un departamento en la ciudad de Bahia Blanca que esta alquilado mediante una inmobiliaria. En el mes de agosto la administradora llamo a reunion de consorcio, donde se nos consulto si estabamos de acuerdo con hacer unas obras de reparacion del edificio, tambien nos entrego los balances de meses anteriores ya que hace una reunion anual.

En la reunion estuvimos de acuerdo con hacer las obras y el presupuesto propuesto para lo cual tenemos que invertir tres cuotas de mil pesos aproximadamente las cuales seran descontadas desde la inmobiliaria del alquiler que paga el inquilino.

Cuando voy a la inmobiliaria a cobrar el alquiler de septiembre encuentro que esta descontada la primer cuota correspondiente a obras y ademas me descontaron un item que ella llama recupero de expensas. La consulto a la administradora sobre ese descuento, porque que yo sepa las expensas y los aumentos de las mismas lo tiene que pagar los inquilinos y me dice que las expensas por los aumentos estan en negativo y sino lo tiene que pagar ella de su bolsillo.

Mi consulta es me corresponde pagar ese "recupero de expensas" ?

Muchas gracias Rosa

PD: reenvio mails de la administradora donde da respuesta a mi pregusta sobre el recupero de expensas

Respuesta: Parece ser que el consorcio tiene déficit porque recaudó menos de lo que gastó.  Si bien no debe acontecer, porque un buen administrador debe prever y recaudar, podría pasar en forma excepcional. Al mes siguiente debe recaudarlo, sí o sí, aumentando las expensas mo llamando a asamblea para que se decida imponer una expensa extraordinaria. No es admisible que “ponga plata de su bolsillo” esa es una situación muy peligrosa que pueda dar lugar a problemas graves en el consorcio.  Sobre lo que pagan los locatarios, hay que estar a los términos del contrato de locación.-

 

Consulta 80

Dr. Awad, buenas noches!

Semanas atras concurri a la 7ma. Jornada de PH llevaba a caba en la UBA donde Ud fue uno de los expositores. 

Me quedo una consulta para realizarle, de no ser este el medio adecuado, le agradezco me indique por que via la podre hacer.

En la Jornada a la que le hacia mencion, se abordaron varios temas, pero en lo que respecta a la Seccion 7 del nuevo Codigo no se dijo nada al respecto, es decir sobre la Contabilidad y los Estados Contables en los Consorcios de PH.

Ud tiene algun trabajo realizado al respecto o me podria brindar mayor informacion.

La misma la requiero como fuente de bibliografia para realizar mi tesis.

Le agradezco por su tiempo Atte Federico

Respuesta: Lo lamento mucho, no tengo ningún trabajo sobre la contabilidad del consocio.

 

Consulta 81

Estimado Dr. Awad

Permítame consultarle por este caso particular en el que un fallecido propietario de dos unidades de un mismo edificio, mantiene para con el consorcio deuda por expensas desde hace por lo menos 9 años.

Los herederos no quieren iniciar la sucesión por tener diferencia entre ellos, con lo cual el consorcio se presenta ante la justicia como damnificado directo para iniciar la sucesión. pero a la vez no tenemos la partida de defunción del otrora propietario con lo cual desconocemos fecha y lugar del fallecimiento.

A la vez, una de las unidades está ocupada de forma permanente por una señora que dice haber sido amiga del difunto y que está en juicio con la familia...obviamente no paga expensas.

La otra unidad se ocupa esporádicamente por personas de "mal vivir". En esta oportunidad el departamento está ocupado por un hombre de mediana edad que dice ser pariente del difunto. Causa molestias a los vecinos con ruidos y especialmente de noche con el movimiento de gente que entra y sale permanentemente, emanación de olores, desaparición de accesorios de un ascensor y 7 extintores de fuego.

Aquí entra una nueva preocupación. Se hizo la denuncia y se abrió un sumario judicial sobre los hechos coincidentes con la llegada de este nuevo ocupante pero nada más se puede hacer.

Hace más de un año que estamos sin poder iniciar la sucesión y cobrar la deuda, tenemos los departamentos ocupados que provocan gastos que los demás vecinos deben pagar.

La situación se está tornando imposible de sostener.

Por lo menos pretendemos evitar mayores gastos manteniendo estas unidades vacías.

Existe alguna forma de hacerlo o de cobrar la deuda?

Muchas gracias, aguardo su respuesta. Adriana

Respuesta: Me imagino que si iniciaron el cobro ejecutivo de la deuda de las unidades, tendrán un abogado. Es a él a quien debe dirigirle las consultas pues no es ético pronunciarme sobre un proceso que lleva un colega.  Lo mejor será solicitarle al administrador que llame a una asamblea para que se trate el tema, el letrado brinde su informe y se determine cómo seguir.-

 

Consulta 82

Vendí mi departamento hace un tiempo con expensas pagas al día. Ahora surge una deuda anterior a la venta que el consorcio mantiene con la AFIP, cargas sociales y otras contribuciones y deudas con el sindicato , multas , intereses , etc. que los copropietarios desconocíamos ¿soy solidario responsable con el actual propietario por resultar una deuda anterior aunque no incluida a su tiempo en las expensas por negligencia del administrador? Atte. Valeria

Respuesta: Si la administración emitió el certificado y no había deuda, nada debe usted al consorcio. 

 

Consulta 83

Dr.Eduardo Awad:

Lo escucho todos los sábados en el programa de Radio Mitre, con Marcelo Bonelli.

Hace tiempo-mucho- asisti a una charla que  dió en el Teatro San Martin.

Hoy recurro a Ud. para solicitarle información sobre la nuevas disposiciones que, según me enteré, rigen desde el mes de agosto para los integrantes del "Consejo de Administración".

Siendo que es una tarea de necesaria colaboración y enlace entre el Consorcio y la Administración,de caracter completamente gratuito, realizado con toda responsabilidad, buena voluntad, atendiendo el interés de todos y resolviendo los temas importantes previa Asamblea; existe algún item que pueda afectar nuestro patrimonio personal? Podría detallarlo/s?.

Desde ya muy agradecida por la atencion que preste a la presente, reciba un saludo muy respetuoso de  Luján

Respuesta: No hay ítem que afecte el patrimonio en forma explícita. Pero debe tenerse en cuenta  que si hay negligencia o dolo en los consejeros y el consorcio decide por ello algo que lo perjudica, podría quedar complicado el consejero.-

 

Consulta 84

Vivo en un edificio del Gran Buenos Aires, donde por múltiples razones tengo dudas sobre la gestión del administrador:

- en la reunión anual no presento el estado financiero por lo que no pudimos comprobar si el pago de expensas esta depositado en la cuenta que tiene el consorcio en un banco y si los pagos a terceros se efectúan fundamentados documentalmente en esa cuenta. Tampoco supo decirnos cuanto es el dinero que posee ella en su poder a título de caja chica.

- se realizaron tareas de reparacion en instalaciones eléctricas y "particularmente" y simultáneamente el administrador realizó la renovación de la instalación de su departamento con la misma empresa.

- por error involuntario de uno de los propietarios realizo una denuncia a ENERGAS, con lo que no tenemos gas desde hace 4 mese. Sin saber al momento cuando se regularizará el servicio, la administradora nada hace para mantenernos informados dejando en manos del gasista quien mas allá de su labor particular de tener que verificar el estado de todos los equipos y cañerías relacionados al servicio debe dar explicaciones, las cuales son profesionalmente correctas pero se encuentra en incapacidad de decirnos al menos dentro de cuantos mese volveremos a tener gas. No es responsabilidad del administrador gestionar la acción del personal que se contrata y dar cuenta de la evolución de sus a acciones / reparaciones, a los propietarios aunque mas no sea a través d consejo de administracion?

Entre otros aspectos.

En este contexto el consejo de administracion conformado por el grupo de " amigos" y en muchos casos favorecidos por reparaciones fuera de planificación anual, permanece inmutable.

Quisiera saber cómo puedo como propietario accionar/ proceder para poder controlar/supervisar la gestión y en base a ello, de confirmar mis dudas sobre su proceder, iniciar las acciones legales?

Puedo considerar pedir una auditoria externa al consejo de administración?

Quedando atento a su respuesta, saludo cordialmente

Luis

Respuesta: Primero sería bueno saber cuánto hace que ese administrador no llama a asamblea o cuánto hace que no se le aprueba la gestión.  Lo que puede solicitar a la administración es la exhibición de los comprobantes de su gestión, dentro de un plazo determinado.- 

 

Consulta 85

Buen dia, soy propietaria de un departamento, en el cual no me funciona el portero electrico. Cuando se lo comente al encargado me dijo que me habian cortado los cables cuando yo no me encontraba porq habian generado un problema en el portero que da a la calle. La cuestion es que tambien me dicen que debo cambiar mi portero porq esta roto, el cual jamas tuvo  ( porq el departamento estuvo muchos años sin que nadie viviera aqui, solo de pado transitoriamente algun dia cada un par de semanas/meses). Ellos dicen hacerse cargo de recomponer los cables, pero que yo debo comprar un equipo nuevo y pagar la colocacion. Eso no es parte de ellos, si ellos fueron quienes llevaron a la descompostura del equipo? Cynthia

Respuesta: En general el consorcio repara el cableado y el propietario adquiere el aparato o teléfono.-

 

Consulta 86

Dr. Awad

Me dirijo a Ud. dado que tengo un problema en mi edificio desde hace varios años. Me cortan la bomba de agua por lo tanto no tengo agua caliente, no se carga el sanitario y la presión me impide utilizar el lavarropas.

Esto lo adjudicaron a distintos motivos, pérdidas en departamentos, arreglos de la bomba, etc. Cabe aclarar que la bomba es sólo para el 8º piso. El 9º con un solo departamento tiene otra bomba, y del 1 al 7º una tercer bomba. Yo estoy en el 8º piso.

La mayoría de las veces la cortan sin avisar, y muchas veces toda la noche porque dicen que el ruido que genera afecta a los vecinos. Yo nunca escuché ningún ruido.

Envié carta documento y me contestaron que estaban arreglandola.

Subí en dos ocasiones a la terraza para ver que estaban haciendo y en la primera oportunidad había personas con el portero que no se identificaron, el portero se negó a darme información y cuando saqué fotos me amenazaron. Fui a la comisaria y realizé una denuncia que me tomaron por corte del agua.

En la segunda ocasión subí nuevamente a tomar fotos y el portero intentó agarrarme, salí corriendo a mi departamento, dado que la bomba está en el 9º piso y yo en el 8º. Este último me grito loca, además de otras amenzas. Llame a la policia y luego de 3 hs vinieron, les pedí que hablaran con él y desde entonces, aprox. 3 semanas me lo cruzo constantemente. Cabe aclarar que hay cámaras en todos los pisos incluida la terraza, que las pagamos todos pero solo la ven algunos porque dicen que sino se sobrecarga.

Desde el incidente con el portero cortaron las cámaras de la terraza y del 9º.

El constructor del edificio vive en el 9º piso, contrató al portero y a la administración y participaron como presidentes él y su mujer del consejo de administración hasta el año pasado. Con lo cual queda siempre todo en manos de ellos.

Dado que ya no sé como seguir el tema le ruego, en la medida de lo posible, me indique que medidas puedo tomar. Desde ya muchas gracias por escucharme.

Cordialmente Sonia

Respuesta: En principio sería bueno saber si Ud. alquila o es propietaria d ela unidad. Sin perjuicio de ello queda claro que el consorcio debería proveer de agua corriente a la unidad. Eso puede comenzarse a pedir, intimando por carta documento. Luego citarlo a una mediación.- Si se trata de un edificio en la Ciudad de Buenos Aires, puede luego contemplarse la posibilidad de hacerle una denuncia al administrador.-

 

Consulta 87

Buenas tardes:

Hace 9 años que alquilo en el mismo edificio. Mi consulta es, arriba de mi departamento vive el portero y este no deja de hacer ruidos a todas ahora y sé que lo hace agrede. Todo comenzó cuando yo, antes de acudir a la administración, hable una vez, luego una segunda vez  donde ya empezó a agredir verbalmente a mi pareja desciéndele mucha barbaridades. Vale aclarar que soy gay. Yo creo que más viene por la discriminación que por otro motivo. Por tal motivo tengo que aguantar que venga vecinos de otros pisos a preguntarme qué pasa con el portero y soportar que anda contando de mi vida privada. Soportar que algunas personas me digan que le dice que tengan cuidado que por ahí los vamos a querer levantar. Que si no me gusta que me mude. Ya no sé cómo hacer que este Sr. Me deje vivir en paz. Espero a ver que me aconseja que hacer ya que la administración le llama la atención y nada. ya que él dice que hace 30 años que trabaja en el edifico y se cree que es el dueño del edifico, tanto el como su mujer.

Muchas gracias. Claudio Ale

Respuesta: No es necesario aclarar nada, porque todos tienen derecho a vivir dignamente en cualquier edificio. Primero, podría comenzar pensando en denunciarlo ante el INADI,  enviando, asimismo, una carta a la administración para que (tratándose el encargado de un empleado del consorcio, tome las medidas que sean necesarias)  La verdad  es que, si usted alquila, también debería contemplar la posibilidad de citar a su locador, para que, en su carácter de propietario, también intime al administrador para que cesen el trato discriminatorio y los ruidos.  Finalmente, no renueve el contrato.

 

Consulta 88

Buen dia, mi consulta es la siguiente:

 Hace un año que deje de abonar las expensas por motivos economicos personales. A principios del mes de septiembre, tuve una charla con el administrador del consorcio en la cual me comprometi a abonar, ademas del monto mensual de las expensas otra suma ($300) para ir achicando la deuda. llegamos a ese acuerdo verbal. Esta semana se pego en la cartelera un comunicado que informaba que todos los propietarios que no lleguen a abonar un minimo de $500 en caracter de cancelacion de deuda x mes, se les iniciara una causa via legal para el cobro de expensas.

 Mi pregunta es que puedo hacer al respecto, ya que teniamos un acuerdo.Ademas es una vivienda de la Comision de la Vivienda la cual figura a mi nombre "y otro". Si yo no cobro sueldo en blanco, se le descontaria (en el caso de embargo via judicial) a ese "y otro".

Agradeceria su pronta respuesta. Ivana

Respuesta: el acuerdo verbal puede ser dejado de lado.- El administrador tiene la obligación de recaudar, por lo que es posible (o porque la asamblea así lo decidió) que intente tomar medidas que le permitan cobrar las deudas. El juicio se evita llegando a un convenio escrito con el administrador. En el juicio pueden solicitar trabar embargo sobre los bienes de quienes propietarios (usted y/u otro).-

 

Consulta 89

Hola buen día le comento que en el edificio donde vivo repararon las rejas de los balcones pero en mi Dpto no tengo balcón ni reja y me los están cobrando en las expensas corresponde eso? Romero

Respuesta: No tener balcón no implica poder eximirse del pago de reparación de las cosas comunes.-

 

Consulta 90

AMPLIACION DE CONSULTA

Consulta 6

Mi consulta es sobre la encargada del edificio que vive en el mismo junto a su familia en el ultimo piso. A ella le corresponde como vivienda un departamento de 2 ambientes en el ultimo piso del edificio, pero no se sabe que tipo de acuerdo tuvo con los constructores del edificio y "se adueño" ademas de un cuarto de de dependecia y un pasillo de uso comun en los cuales hizo una habitacion para uno de los hijos y el comedor diario. Sumado a esto los habitantes del edificio en 10 años nunca tuvimos acceso libre a la terraza que ella si lo tiene. Necesitaria saber los pasos a seguir, ya que este pasillo y dependencia son de uso comun y los habitantes del edificio, queremos volver a tomar posesion de los mismos. Tenemos derecho a reclamar habiendo pasado tanto tiempo de la toma? Muchas gracias. Paola

Respuesta: Cuánto tiempo ha pasado desde que la encargada tomó esos espacios?. Sobre el acceso a la terraza, no queda claro porqué ustedes no lo tienen. Sería bueno ampliar la consulta con más datos.-

 

La encargada esta alli hace mas de 15 años antes que el edificio se habite con el aval obviamente de los contructores/empleadores que permitieron que no solo utilice el departamento de 2 ambientes que le corresponde sino tambien un pasillo y una dependecia de uso comun(la cual se utilizo como habitacion y comedor diario) y la terraza a la cual los habitantes del edificio NUNCA tuvimos acceso por estricta orden de los constructores. Hoy en dia al solicitar al administrador el libre acceso a la terraza puso una puerta divisoria pero sigue tomando "lugares comunes" que no le corresponde y los cuales queremos recuperar los habitantes del edificio.

Dichos constructores/empleadores de ella y su marido obviamente dicen "no recordar nada de nada" de dar permisos para habitar dichos lugares.

El acceso a la terraza lo prohibieron los contructores del edificios quien en un comienzo fueron los administradores del edificio. Nunca dieron un porque ya que en su periodo de mandato era una total momarquia.

La pregunta es: es posible recuperar el lugar usurpado.

Muchas gracias Paola

Respuesta: La verdad es que diez años son un lapso más que suficiente sin que el consorcio haya hecho nada por volver la situación a su estado anterior.  Pienso que como trabajadora, no es posible ahora privarla de algo que tiene por acuerdo con el administrador que es el representante del consorcio.  Igual, podría contemplarse la posibilidad de que una asamblea decida que al terminar el contrato de trabajo con ésta persona se deberá volver a la configuración anterior.-

 

Consulta 91

Para el Dr. Awad,

1.- Ante la falta de convocatoria a Asamblea por parte de la Administración de nuestro edificio, cuyo mandato se encuentra vencido desde el 20/08,  a pesar de nuestros insistentes requerimientos de llamado a Asamblea. Deseamos  auto convocarnos. Situación que nos abruma por el desconocimiento que tenemos de las reglas aplicables en estos casos, pues somos del Consejo de Propietarios y no administradores.  Preguntamos? necesitamos de la presencia de un Escribano? como condición sine quanon de la validez de la Asamblea?

2.- El llamado a Asamblea debe incluir la citación al Administrador o su notificación.?

la decisión de la Asamblea debe ser notificada ulteriormente al administrador?

3.-Cómo suplimos la falta del libro de actas? Podemos adquirir uno y hacerlo rubricar?

Desde ya muchas gracias y contamos con Ud.

para cualquier sugerencia que corresponda para el caso que nos inquieta.

CONSORCIO CULPINA xxx

Silvia xxx (consejera)

Respuesta: el código civil y comercial ahora permite al consejo de propietarios llamar a asamblea cuando el administrador omite hacerlo. Sin embargo, no se aconseja que se lancen a hacerlo sin un adecuada ayuda o asesoramiento legal, que, como usted comprenderá no puede brindarse desde éste ámbito.-

 

Consulta 92

Consulta soy administradora de consorcios, y la verdad no estoy muy bien informada acerca de la nueva ley.-Lo que lleva a la consulta es saber si se puede modificar el frente de un departamento colocando vidrios, se necesita la autorización total del consorcio o con votos mayoritarios se puede autorizar.-??? desde ya muchas gracias.- MARIA Administradora de Consorcio Administración

Respuesta: Depende mucho  de la obra a realizar, no se puede responder en forma general.-

 

Consulta 93

Buenos dias Dr. Awad, queria realizarle una consulta. Vivo en un edificio, en la PB y por expensas pago mantenimiento mensual, reparaciones, consumo de dos ascensores sin ni siquiera usar ninguno. Hace trea años que vivo alli y no he subido ni una sola vez, sobre todo porque el edificio ni siquiera tiene acceso a terraza.

Con la promulgacion del nuevo Codigo Civil a partir de Agosto de 2015, mas precisamente en el Art. 2049, y cito:

ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.

Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.

El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.

 

Mi consulta concreta es: este ultimo parrafo no me exime de abonar por algo que no uso, use ni usare mientras resida alli? De ser asi, puedo reclamar algun retroactivo a Agosto de 2015? Desde ya muchisimas gracias. Saludos cordiales.

Debora

Respuesta: El principio en propiedad horizontal es que el propietario debe pagar los gastos que ocasionan las cosas comunes, como, por ejemplo, los ascensores.  El artículo, entiendo, contempla otros casos, no el de un departamento situado en la planta baja.-

 

Consulta 94

Estimado Dr.Awad.

El motivo de mi consulta es dada la modificación introducida con el nuevo codigo civil, a partir del 1 agosto 2015, tengo entendido que se les exigirá contabilidad y estados contables a los consorcios.

Mi duda es si la misma ya está reglamentada, dado que he hablado con administradores de consorcios y me han dado las siguientes respuestas:

1) El tema está muy verde aún, no se habla en el ámbito de este tema, por ende no están realizando ni la compra de libros rubricados y menos llevando una contabilidad independiente.

2) Otros: La biblioteca está dividida, el 50% opina que como persona juridica le corresponde llevar libros contables, el 50% restante basandose en el criterio que no tiene proposito de lucro y sus origenes de fondos son el cobro de expensas, no correspondería.

Por ende tampoco están avanzando en el tema.

Esto me último me lleva a reflexionar que las asociaciones civiles ( no tienen proposito de lucro), sin embargo llevan libros contables desde antes de la modificación del código, por ende si me guiará por la letra fría del código, a los consorcios les corresponderia llevar registros contables.(Es mi modesta interpretación).

Como verá no soy un especialista en derecho, ni profesional en el tema, lo soy en el ámbito de las ciencias económicas.

Espero sus comentarios y agradezco desde ya la atención dispensada

Un cordial saludo. Cdor.Marcelo

Respuesta: si bien el código obliga a las personas jurídicas (el consorcio lo es)  a llevar contabilidad, pienso que debe estarse en cada caso, al significado de esa expresión. En principio hay que estar al artículo que habla de las obligaciones del administrador  (art. 2067) en el sentido de llevar libro de administración (como antes) y guardar la documentación debidamente.

 

Consulta 95

Mi nombre es Cristina y le consulto si está bien q el administr.renunciante no nos haya entregado al consejo los libros los retuvo y se lo entregó a la nueva Administr. Gcias. Cristina

Respuesta: Desde el 01 de agosto, por imperio del código civil y comercial (art. 2067), el administrador saliente debe entregar, los libros y la documentación al consejo de propietarios (si lo hay).-

 

Consulta 96

Bueno dias. Hace un par de anos que padezco de la irresponsabilidad del encargado el cual cada manana cuando limpia lo hace dejando los portones de garage abiertos e inclusive puerta de calle que en alguna oportunidad dejo las llaves puestas.Nos  expone a todos y no le importa ya lo he reclamado a la comision y administrador.Al principio le pusieron los puntos y tomo represalias contra mi ejemplo verme y no abrirme la puerta.Tambien fue reclamado al administrador.Pero desde hace un tiempo volvio a ocuŕrir mande mail a  la comision y administrador y dejaron de responderme.Pero un amigo integra la comision me da  la razon

Porque en cada reclamos saque fotos.Agreguese basura en mi felpudo mande mail no hubo respuesta.La semana pasada mi mujer vio materia fecal de perro en mi felpudo.me pegaron un chicle masticado con forma de pene.tambien tengo foto.Y para variar la rancheada que se arma el encargado a la manana tomando mate con su encargado vecino.Ya hablado esto con dl administrador los hechos se repiten.Este encargado me ha causado un dano y la administracion es complice por no responderme mis mail y solicionarme los problemas.Que para eso le pago y la comision para algo fue elegida.la facil es no contestar y evitamos el problema.Ahora si cualquiera de nosotros es victima de la inseguridad por su irresponsabilidad.Todos los propietarios vamos a tener que hacernos cargo por un indolente irresponsable que no tiene nadA que perder

Todos sabemos que hoy te matan  te golpean te violan te desvalijan el dto u nada pasa.No me interesa si lo hace psra que lo rajen ya que esta hace mucho calculo unos 15 anos aprox

Y por una cuestion de poder.Me han sacado la tranquilidad mi y de mis seres queridos que vienen a visitarme

De hecho se cambio el tipo de cerradura y todo cuesta y mucho

Es decir para que invertos en seguridad cuando tenemos un encargado irresponsable indolente que provoca y genera situaciones de riesgo para todos.DIsculpe la extension de la explicacion  m gracias SDos coordiales SEBASTIAN

Respuesta: Creo que debería, en forma fehaciente, intimar al administrador para que ordene al encargado (en la forma que corresponde, mediante el uso del libro de órdenes) que realice sus tareas teniendo en cuenta siempre, velar por los bienes, las personas y los intereses del consorcio.- Puede hacer responsable al administrador si algo ocurre y él no cumplimentó sus obligaciones.-

 

Consulta 97

Buenos días,

soy inquilina desde hace 3 tres meses. Al momento de alquilar se me informó que el valor de las expensas era de aproximadamente $750 y de hecho yo ví el pago por esa cantidad. En el mes de agosto cuando llegan las expensas que debo pagar yo el monto era de $1073, como me parecio demasiado consulté vía mail con el administrador que no me dió ninguna respuesta, como las expensas siguientes agosto y septimbre siguen siendo de $1073, me puse a analizar el detalle. El tema es que por asamblea general se determino a partir del mes de julio eliminar las expensas extraordinarias y cobrar una suma fija de expensas extraordinarias. El tema es que la suma fija es de $60000 y las reales del mes aprox. $39000. yo como inquilina debo pagar las solo las expensas comunes. Sobre que valor debería pagar yo? sobre la suma fija o sobre la real?  Muchas gracias!! saludos! Maria Paula

Respuesta:  El locatario debe pagar las expensas como marca su contrato de locación. Si son sólo las ordinarias y el consorcio decide elevar las ordinarias, deberá pagarlo.-

 

Consulta 98

Estimado mi consulta es, tengo un departamento en un edificio con 15 departamentos se ha decidido pintar fachada y espacios comunes medianeras y garajes, en asamblea siete propietarios levantando su mano decidieron que los gastos se debían  dividir por 15 partes iguales y no aplicar el porcentaje que figura en el reglamento de copropiedad, esto es posible yo lo considero arbitrario, agradezco su respuesta. Cristina

Respuesta: Estimada: los arreglos, reparaciones, etc. deben solventarse conforme lo establezca el reglamento, que generalmente es de acuerdo al porcentual de dominio de cada unidad.-

 

Consulta 99

Estimado Dr. Awad:

 

Muy buenas tardes.

Encontré su e-mail en INTERNET y me permito molestarlo con una consulta.

Hace tres años aproximadamente adquirí un departamento sobre Av. Rivadavia en Congreso. El departamento es de 3 ambientes y consta no mas de 64 mts 2.

 

 

El edificio está dividido en tres cuerpos con 50 unidades. En el primer cuerpo existen 12 unidades que casi mantienen a todos los departamentos. Hoy estamos pagando una expensa de $ 3200 mensual.

He consultado a varios profesionales y las siguientes asociaciones  con mi problema y lo he planteado finalmente en la Administración pero al no tener respuesta fehaciente he decidido ponerlo en manos de un abogado al que seguramente le prestarán atención.

Hice consultas rápidas a personas vinculadas a las siguientes organizaciones:

1-    FRA -  Fundación Reunión administradores.

2-    UADI -  Unión Administradores de Inmuebles

3-    Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Similares

4-    Centro calidad de vida consorcial

5-    CAPRA -  Cámara de Propietarios de la republica argentina

6- AIERTH -  ASOCIACION INMOBILIARIA EDIFICIOS RENTA Y HORIZONTAL

7-    Liga del Consorcistas de la Propiedad Horizontal

Todas las personas que he contactado de cada una de estas organizaciones arribaron a la misma conclusión,  que es que las expensas están mal cobradas.

No en lo referido al porcentual que le corresponde al departamento,  y que es el que figura en el ABL,  sino con respecto a los porcentuales que aparecen en las expensas B y C.

El tema es que esos porcentuales siguen teniendo servicios que ya no posee el edificio, calefacción central, refrigeración central, etc. Me indican que en el libro de actas debe  estar la baja por escrito en un acta de la fecha en que los servicios dejaron de funcionar, ya que debió ser informado a los consorcistas porque el administrador no puede tomar esa decisión de anular servicios solo.

A partir de ahí,  me dicen, el Administrador de turno debió modificar los valores. Me dicen que para esto ni siquiera es necesaria una reunión, si está escrito en actas. Evidentemente los administradores siguientes continuaron arrastrando estos valores % mal imputados.

Viendo las expensas con estos profesionales incluso me han indicado que hay meses donde los valores sumados llegan a un valor mayor al 100%, y que en realidad todos ellos sumados no deberían dar más del 100%.

No se trata de aumentarle los porcentuales a los demás consorcistas como vienen esgrimiendo los que se niegan al cambio,  sino poner al día los nuestros del primer cuerpo, ya que por ejemplo en las expensas B el promedio de los otros dos cuerpos es de 1,50% y en el nuestro es del 3,40% y en las expensas C pasa algo similar,  en los otros cuerpos el promedio es del 1,80% y en el nuestro 3,50%. Cabe aclarar que en los otros cuerpos hay departamentos con el doble de metros que el mío que no abonan más de $ 1200.

Cualquier persona que observa la última expensa que recibimos,  en mi caso de $ 3220, sabe que esto es un disparate gigante e ilógico.

No discuto el porcentual que corresponde por los metros cuadrados, los que están fuera de lugar son los otros dos,  el B y el C,  donde pagamos por cosas que dejaron de existir hace muchos años, y eso si es una estafa.

Usted cree que existen posibilidades de avanzar y cambiar esta situación? En ese caso usted o su equipo pueden tomar un caso así? Muchas gracias Saludos Rubén

Respuesta: Parece ser que hay un verdadero problema en cuanto a la forma de afrontar las expensas.- Pero nada más puedo decir sin tener a la vista la documentación y el conocimiento detallado de la cuestión .-

 

Consulta 100

Estimados: Mi consulta es en relación al uso de gas envasado en departamentos de Capital Federal.

 

En mi caso, Metrogas corto el servicio por irregularidades en la instalación, y el consorcio del edificio ha decidido no conectarse mas a la línea de gas natural, transformándolo a electricidad. Se harán los trabajos necesarios para proveer potencia suficiente a todos los departamentos, lo cual significa una erogación mucho menor que si hiciéramos la obra de gas. Mi pregunta es puntualmente si en el caso particular que no tenemos servicio de gas natural, es posible hacer una instalación realizada por un gasista matriculado de gas envasado, solamente para el artefacto de la cocina, ya que el temotanque es eléctrico y las estufas se sacaron para suplantarlas con equipos de aire acondicionado. Muchas gracias por su atención, Federico

Respuesta: no, no se permite el gas envasado.-